GUIA de INSTRUMENTOS URBANISTICOS

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SECRETARÍA DE 
ASUNTOS MUNICIPALES
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ASUNTOS MUNICIPALES
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AutoridAdes
Presidenta de la Nación
Cristina Fernández de Kirchner
Ministro del Interior y Transporte de la Nación
Aníbal Florencio randazzo
Secretario de Asuntos Municipales de la Nación
ignacio Lamothe
Contacto:
Secretaría de Asuntos Municipales
Av. Leandro N. Alem 168 - 6° piso - oficina 2
(C1003AAo) Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
(54 - 11) 4346 – 1765/1792
municipios@mininterior.gob.ar
www.municipios.gob.ar 
PRÓLOGO
en la última década, la agenda de 
temas de los municipios argentinos se 
fue complejizando. Allá por el 2003, 
los municipios tenían que ocuparse 
cotidianamente de contener el 
desastre social que había dejado la 
etapa neoliberal: no había posibilidad 
de trabajar en el mediano y largo 
plazo porque la urgencia y gravedad 
de este descalabro social no permitía 
ocuparse seriamente de otras 
cuestiones.
Conforme comienza a reconstituirse el tejido productivo nacional y, lentamente, 
la Argentina empieza a salir de aquel infierno, los municipios van poco a poco 
asumiendo nuevos roles. el país vuelve a la senda del crecimiento y los problemas 
de las localidades van virando de la administración del desastre social a la 
administración del crecimiento. La particularidad que supuso crecer a altas tasas 
nos propuso un desafío aún mayor. 
uno de los grandes logros de la década fue recuperar el mediano y el largo 
plazo, salir de las crisis recurrentes, poder pensar en las políticas estratégicas 
de nuevo. Pero diez años de crecimiento ininterrumpido generaron tensiones 
al interior de las ciudades que complejizaron el abanico de problemas de los 
municipios. rápidamente surgieron nuevos barrios y la morfología de las 
ciudades se fue transformando, ya que crecieron en extensión, sin un orden 
Ignacio Lamothe. 
Secretario de Asuntos 
Municipales del Ministerio 
del Interior y Transporte de la 
Nación
SECRETARÍA DE 
ASUNTOS MUNICIPALES
planificado. Gran parte de esa dinámica de crecimiento fue comandada 
por los mercados inmobiliarios al calor de las políticas expansivas que iba 
implementando el gobierno nacional, políticas que ponen el acento en el 
fomento de la demanda agregada y el mantenimiento de la actividad económica 
en los pueblos, además de significar una enorme intervención en materia de 
obra pública y de acceso a la vivienda. 
el rol de los gobiernos municipales se vio entonces interpelado por este nuevo 
escenario. 
en este marco, proveer de servicios de calidad a todos los habitantes se 
presenta en el tope de las prioridades, por lo que planificar el crecimiento de 
las ciudades se va haciendo cada vez más necesario. el rol de los intendentes 
y concejales en este proceso es central, ya que, según entendemos, son los 
dirigentes políticos locales los que tienen que encabezar ese proceso de 
ordenamiento del territorio: es el estado local la herramienta por excelencia 
para planificar y direccionar ese crecimiento. el estado municipal tiene que 
ocupar el centro de la escena, los intendentes tienen que liderar el proceso de 
desarrollo y, en función de ese sendero, orientar la inversión pública y privada 
en desarrollos urbanos, obras e infraestructura.
el país tiene un horizonte de desafíos en el mediano plazo extremadamente 
importante. Argentina está llamada a jugar un rol fundamental en la seguridad 
alimentaria mundial, será un jugador de primer nivel en producción de 
hidrocarburos no convencional, tiene un potencial minero al nivel de los más 
importantes del mundo, con recursos humanos de altísima calidad, agua dulce 
en abundancia, indicadores macroeconómicos que muestran mucha fortaleza 
y un sinnúmero de ventajas competitivas y comparativas que hacen de este 
uno de los países con mayores posibilidades de tener una muy alta calidad 
de vida en todas las ciudades. el gran desafío de los gobiernos locales estará 
en orientar, en clave de planificación estratégica, el desarrollo de las ciudades 
argentinas hacia ese gran horizonte de oportunidades que tiene hoy Argentina. 
se trata de poder ser parte activa de ese desarrollo nacional y pensar ciudades 
que no estén escindidas de ese destino. 
es en este contexto que la secretaria de Asuntos Municipales pone a disposición 
de todos los intendentes, concejales y funcionarios municipales que desarrollan 
políticas de impacto local, esta guía de instrumentos de intervención urbanística 
que tiene por objeto, ofrecer soluciones prácticas para planificar e intervenir 
en los procesos de crecimientos de las ciudades argentinas. 
Ignacio Lamothe 
secretario de Asuntos Municipales del Ministerio 
del interior y transporte de la Nación
EQUIPO 
DE TRABAJO
Coordinación: Lic. Thomas Hagedorn
Asistencia técnica: Arq. Lucrecia Panizoni
equipo: Arq. Belén Borgna, Arq. Julieta Magno
documento abierto a modificaciones por las instituciones argentinas con 
competencia en materia de urbanismo.
Fichas de actualización periódica.
Fecha de última actualización:
Agosto 2015 
 
La elaboración y actualización de esta Guía es un proyecto conjunto de las 
instituciones argentinas competentes en materia de urbanismo. Para esta edición 
se agradece especialmente a las numerosas Áreas Municipales de Planeamiento/ 
desarrollo urbano (o afín) de todo el país que han aportado su experiencia, 
como también a las instituciones académicas, colegios profesionales, cámaras 
empresariales y organizaciones de la sociedad civil que participan en la revisión 
continua de este proyecto.
INTRODUCCIÓN
de los más de 40 millones de argentinos, se estima que el 90% es población 
urbana y vive en las ciudades del país. estas ciudades están creciendo a distintos 
ritmos y, paralelamente, se ven atravesadas por problemáticas tales como déficit 
de viviendas, falta de equipamiento, escasos espacios verdes, carencia de servicios 
urbanos o crecimiento desordenado, entre otros. estos problemas estructurales 
tienen múltiples causas y para dar respuesta a ellos es necesario adecuar los 
mecanismos y las prácticas con los que se interviene en el desarrollo urbano de las 
localidades, orientándolos hacia un desarrollo más equilibrado desde el punto de 
vista social, económico y ambiental.
es frecuente encontrar en los procesos de producción de ciudad establecidos, 
una distribución de costos y beneficios que sobrecarga al estado y que carece de 
coordinación, cooperación y concientización de los actores públicos y privados 
involucrados en los procesos. La planificación y regulación tradicionales y pasivas 
no son suficientes, sino que el desarrollo urbano debe ser gestionado de manera 
proactiva, aplicando un sistema integral y sistemático de instrumentos urbanísticos 
adecuados a la situación.
entiéndase este documento como un aporte a los debates necesarios entre los 
diversos actores del urbanismo, abierto a modificaciones en las definiciones 
encontradas, para ampliar los consensos en esta materia.
La elaboración de esta segunda edición ampliada fue acompañada por las áreas 
municipales de planeamiento (o afines), instituciones académicas y colegios 
profesionales de todo el país.esperamos que la Guía de buena orientación para 
que se puedan implementar los conceptos y mecanismos descritos, con las 
adaptaciones que sean necesarias en los diferentes contextos locales y que haya 
aprendizajes en las prácticas del urbanismo que enriquezcan futuras ediciones de 
esta Guía misma. sugerencias en este sentido son siempre bienvenidas.
Lic. Thomas Hagedorn
Coordinador del Proyecto
Arq. Lucrecia Panizoni – Arq. Belén Borgna – Arq. Julieta Magno
Área de Desarrollo Urbano – Secretaría de Asuntos Municipales
ÍNdiCe
¿Cómo partICIpar en La Guía de Instrumentos urbanístICos?
Instrumentos urbanístICos
iu-Pus Plan de uso de suelo .................página 20
iu-PP Plan Parcial ................. página 36
iu-MP Masterplan ................. página 48
iu-Cu Convenio urbanístico ................. página 56
iu-rP reajuste de Parcelas ................. página 68
iu-Cs Cesiones de suelo ................. página 78 
iu-CoP Compensasiones ................. página 92
iu-eMdu empresa Municipal de desarrollo urbano ................ página 98
iu-Fdu Fondo de desarrollo urbano ................. página 108
iu-Fse Fondo solidario específico ................. página 114 
iu-BtM Banco de tierras Municipal ................. página 120
iu-Gid Gravámenes a inmuebles en desuso ................. página 126
iu-CM Contribución por Mejoras ................. página 138
iu-Fi Financiamiento de redes de infraestructura ................. página 146
modeLos de CáLCuLo
iu-Mti Modelos de tasación de Valores inmuebles ................. página 162
iu-dV demanda de Vivienda ................. página 172
¿CÓmO PARTICIPAR EN LA GUíA 
DE INsTRUmENTOs URBANísTICOs?
señalar el instrumento 
a observar con su 
codificación que se 
encuentra en cada 
página arriba:
señalar el párrafo 
o renglón al que se 
refiere:
ejemplo: 16-22
indicar el grado de conformidad con el contenido del párrafo con un 
puntaje (0-10, siendo 0 disconforme y 10 totalmente conforme) y proponer 
las observaciones que considere pertinentes.
Las observaciones, recomendaciones y críticas serán reunidas y evaluadas, 
para ser tenido en cuenta en la siguiente publicación. Mientras se publica 
esta edición, continúa el trabajo sobre otros instrumentos urbanísticos que 
ampliarán la siguiente edición de la Guía.
ejemplo: 
Iu-pus / página 8 / 2015
1.
2.
3.
La presente publicación recopila una serie de instrumentos que pretenden orientar 
la práctica del urbanismo en las localidades argentinas.
su objetivo es desarrollar un lenguaje urbanístico común y proveer herramientas 
que formen una base de consenso sobre procesos y mecanismos estandarizados 
en torno al urbanismo del país de hoy en día. sin ser un documento legal ni 
obligatorio, se pretende que sus contenidos sean aplicados en la práctica. Las 
temáticas tratadas en la Guía se podrán ampliar, completar y actualizar.
de este modo, las instituciones competentes en materia de urbanismo, tanto 
públicas como privadas, están llamadas a participar en la actualización y mejora 
del documento, para ampliar el consenso. especialmente, las áreas municipales de 
planeamiento, las instituciones académicas especializadas en temas de urbanismo, 
instituciones que representen los intereses de los desarrolladores urbanos en la 
Argentina, como también organizaciones competentes en materias relacionados 
como medio ambiente, transporte, etc.
La participación requiere del registro de los datos de la institución interesada 
(aclarando su competencia en materia de urbanismo), la persona responsable e 
información de contacto, enviando un email a la siguiente dirección:
instrumentosurbanisticos@mininterior.gob.ar
una vez registrado, usted será informado sobre cada acción relacionada con la 
Guía, podrá participar en su formulación, y también recibirá una copia digital 
actualizada.
Como participante registrado, podrá intervenir en las definiciones de la guía de la 
siguiente forma:
INsTRUmENTOs URBANísTICOs 
IU-PUS
PLAN DE UsO DEL sUELO 
INTRODUCCIÓN
un plan de uso del suelo, es en su esencia un plano que acompaña el marco 
regulatorio local conjuntamente con la normativa de ordenamiento territorial, local 
y provincial, y las ordenanzas municipales vigentes, entre otros.
el mismo identifica y relaciona el suelo que se destina a usos específicos definidos 
como razonables para cada área según las necesidades previamente definidas.
Con el fin de encontrar una situación que permita la coexistencia armónica entre 
desarrollo social, económico y medio ambiental, el proceso de definición de los usos 
del suelo requiere de la ponderación “justa” entre los diversos intereses públicos y 
privados. es por ello que el Plan de uso de suelo (Pus) debe considerar necesidades 
generales como:
• demanda de vivienda y trabajo de la población, fomentando la generación y 
el mantenimiento de estructuras sociales sanas.
• Condiciones de vivienda y trabajo saludables.
• Necesidades sociales y culturales de la población, y especialmente necesidades 
educativas, deportivas, de ocio y recreación
• Cohesión social.
• estructura y desarrollo económico, especialmente para el mantenimiento y la 
creación de puestos de trabajo para la población local.
• desarrollo, mantenimiento y protección de barrios y otras unidades territoriales.
• Protección del medio ambiente.
• transporte y movilidad.
• Protección civil y riesgos naturales (inundaciones, actividad sísmica, volcánica, 
eólica, etc.).
• Patrimonio histórico, arquitectónico, ambiental, cultural.
• Las definiciones de los conceptos y planes locales de desarrollo sectorial e 
integral, así como los respectivos planes provinciales y nacionales.
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FUNCIONES Y OBJETIVOS.
el Plan de uso de suelo pretende:
• Prever, ordenar, guiar y controlar el futuro crecimiento urbano (con una 
perspectiva de desarrollo de 10 años) con todos los elementos necesarios.
• Lograr economías de escala, economías de aglomeración para la 
construcción de infraestructura, equipamiento, espacio público, verde y 
crear sinergias entre los diversos usos.
• integrar los planes sectoriales de las diferentes áreas municipales y las 
necesidades de los diferentes sectores sociales con una mirada integral 
territorial para evitar eventuales incompatibilidades entre los mismos.
IMPLEMENTACIÓN.
el uso del suelo debe ser definido conforme a lo que se considere conveniente 
para los intereses generales de la sociedad y la calidad de vida de la población, 
teniendo en cuenta el futuro desarrollo urbano.
el Plan debe tener una forma simple que permita a las personas identificar 
fácilmente los condicionantes que determinan la utilización y la explotación del 
suelo, debe ser de fácil acceso y comunicación, basándose en los principios de 
transparencia de la gestión.
el Pus refiere únicamente a las cuestiones de la utilización y explotación del 
suelo y no define otros contenidos que pertenecen al ámbito constructivo 
(Código de edificación)
ContenIdos prInCIpaLes.
(A) Plano de Zonificación
(B) indicadores urbanísticos
(C) Memoria con objetivos
(A) plano de Zonificación. 
el plan de usos o zonificación integra un documento legal normativo que 
permanece vigente hasta tanto sea modificado.
el plano debe abarcar toda la jurisdicción municipal. en el plano de zonificación 
se definen principalmente los usos que se le pueden dar a las parcelas y demás 
propiedades que se encuentran dentro de los límites jurisdiccionales del territorio. 
si el territorio municipal es muy extenso, se pueden crear planes parciales y/o 
elegir una escala más detallada para las áreas urbanas.
el plano determina los usos permitidos para las parcelas ubicadas en un área 
delimitada. Cada categoría de usos tiene un color específico para su fácil 
identificación. Ningún área queda en blanco (salvo los ejes de los accesos).
Las categorías fundamentales de usos (con colores recomendados) se agrupan 
en: usos rurales, y usos urbanos y su clasificación según la actividad que se 
desarrolla son:
usos urbanos: 
• (rojo), codificación “C”: Áreas centrales, usos mixtos de superficies para 
usos residenciales, comerciales, oficinas, en general en áreas centrales, 
subcentros, corredores comerciales, “shopping” etc.). es la categoría que 
permite la mayor flexibilidad. se la ubica en las áreas centrales con la mejoraccesibilidad a los medios de transporte, especialmente el transporte 
público.
• (Naranja), codificación “r”: uso residencial (Permite también usos 
complementarios o de abastecimiento que se integran sin conflictividad 
en la estructura del barrio, como supermercados, cafés, restaurants, 
lavandería, etc.). en esta categoría se encuentran también las superficies 
loteadas y/o edificadas de los barrios cerrados.
• (Azul), codificación “e”: equipamiento urbano (superficies que se destinan 
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exclusivamente a las necesidades comunitarias como equipamiento 
educativo, deportivo, de salud, religioso, energético, instalaciones técnicas 
de los servicios urbanos, camping, etc.)
• (Violeta), codificación “i”: uso industrial
• (Amarillo): usos específicos, según definición local
Para una mejor lectura gráfica del plano, a modo opcional, se pueden marcar 
los usos urbanos con iniciales: C (Áreas Centrales); r (uso residencial); e 
(equipamiento); i (industrial); otros, seguido por el respectivo indicador Fot (ver 
más adelante)
usos rurales:
• (Verde oscuro, y sus graduaciones): uso verde (superficies para parques, 
plazas, bosques/uso forestal, jardines, recreación, montañas, desierto, 
áreas con categorías de protección natural con sus delimitaciones, etc.). 
incluye los espacios verdes urbanos no edificables.
• (Verde claro): usos sector agrícola/ganadero.
• (Celeste): Agua (ríos, canales, lagos, mares, etc.).
• (Amarillo): usos específicos, según definición local.
Accesos: 
• (Variable): Corredores estructurantes (identificar vías principales, avenidas, 
rutas; Líneas dobles, punteadas, zigzag, etc.)
• (Blanco): Calles (identificar las vías de circulación) 
• (rayas blanco/negro sobre gris claro): Ferrocarril
• (Amarillo): puerto/aeropuerto/aeródromo (uso específico)
Los usos urbanos permiten la construcción de edificaciones, mientras que los 
usos rurales no permiten construcción, excepto algunas de tipo complementarias 
directamente relacionadas con el uso de la parcela afectada (casa de caseros, 
galpones, guarda útiles, etc.).
Cada una de las categorías de usos debe permitir usos complementarios con 
escala razonable (por ejemplo comercios para el abastecimiento de las zonas 
residenciales según lo requiera la densidad permitida; silos, establos etc. para 
uso agrícola/ganadero)
Hay que asegurar: 
• La dotación adecuada con infraestructura de servicios, equipamiento 
urbano y espacios verdes.
• Que la distribución territorial de los usos sea razonable (por ejemplo: 
equipamiento educativo y deportivo en relativa cercanía de las zonas 
residenciales, terrenos para las instalaciones de los servicios urbanos 
según necesidad técnica, concentración de usos comerciales en los 
centros y subcentros, usos industriales en polígonos alejados de las zonas 
residenciales, preferentemente en áreas complementarias)
• La accesibilidad de los usos en las zonas urbanas
(B) Indicadores urbanísticos. 
Los indicadores urbanísticos regulan principalmente cuestiones de densidad y se 
aplican en las zonas con categorías de uso de suelo urbano. 
Los indicadores urbanísticos principales son:
Fot (Factor de ocupación total)
Fos (Factor de ocupación del suelo) 
el indicador Fot delimita la capacidad constructiva del lote según sus 
dimensiones, mientras que por su parte, el indicador Fos (complementarios al 
Fot) limita con un valor máximo la superficie de la parcela que se podrá utilizar 
para edificaciones (Fos) y a su vez define una mínima parte de la parcela que 
debe quedar permeable como suelo absorbente.
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Fot (Factor de ocupación total): 
define la cantidad total de metros cuadrados que se permiten construir como 
máximo respecto a la superficie de una parcela. Los valores dados se diferencian 
según las zonas y su densidad proyectada. estos valores de densidad estarán 
íntimamente relacionados con el tipo de ciudad, su población, dimensiones y 
demandas respecto a las capacidades de los sistemas de transporte, servicios 
urbanos, equipamiento público, espacios públicos y verdes, así como toda otra 
característica particular.
si la estética urbana lo requiere, se pueden definir indicadores de Fot mínimo, 
de este modo se establece una capacidad constructiva de base que permita 
unificar la densidad de un área determinada.
en general se pueden identificar determinados espacios urbanos con típicas 
franjas de valor Fot:
• Baja densidad (0,1-0,4)
• densidad Media (0,4-2,0)
• Alta densidad (2,0-4,0)
• Muy Alta densidad (>4,0) - solo en las grandes urbes -
entonces, para todas las zonas definidas con una de las categorías urbanas de 
uso del suelo, se deben definir Fot máximos o franjas de densidades permitidas 
(Fot mínimo y máximo).
Para una mejor lectura gráfica, a modo opcional, en el plano de uso del suelo 
se puede aclarar el Fot correspondiente de cada zona agregando a la inicial 
que representa el uso el índice de Fot máximo o la franja, según corresponda. 
ejemplo: C 3,0 (Área central, usos mixtos con Fot máximo 3,0) o r 0,4-1,0 (uso 
residencial con Fot mínimo 0,4 y máximo 1,0).
Aclaración: en Argentina, la aplicación del concepto Fot, Factor de ocupación 
“total” (metros cuadrados “totales”/”máximos” a construir en una parcela) se 
refiere generalmente a los metros cuadrados comerciables a construir. de esta 
manera no incluye a todas las superficies para servicios generales e instalaciones 
técnicas, entre otros, que el “total” debería incluir. 
entonces, el “Fot” define en la práctica argentina un Factor de ocupación “con 
superficies Comerciables” o “Parcial” y no “total” como lo define la teoría.
Fos (Factor de ocupación del suelo): 
define la superficie máxima de una parcela que se puede cubrir con edificaciones 
(0%-100%). si el valor alcanzara los 100% significa que la parcela estaría 
completamente edificada. en vez de utilizar % también se utilizan valores entre 
0 y 1 (siendo 1=100%), lo que casualmente puede causar confusiones con el 
valor Fot.
otros indicadores urbanísticos que se pueden utilizar parcialmente 
complementarios a Fot y Fos, proponen un determinado modelo de ciudad o 
un perfil arquitectónico, y pueden ser: 
• FAP (Factor de Permeabilidad): define la superficie de la parcela que debe 
permanecer libre de cualquier cobertura impermeable (0%-100%). esta 
parte de la superficie del lote debe permitir la libre entrada del agua al 
suelo (permeabilidad), sin ningún tipo de cobertura artificial. La suma 
entre Fos y FAP tiene valores igual o menores al 100%, respectivamente 
presenta valores igual o menores a 1, en caso de utilizar para Fos y FAP 
una franja de entre 0 y 1. 
• Alturas mínimas y máximas: se pueden definir según las necesidades 
locales, alturas mayores que las comunes frente a parques, plazas y otros 
espacios verdes públicos. en algunos casos se definen alturas determinadas 
obligatorias cuando la estética urbana así lo requiera (unificación de 
fachadas, basamentos, recovas, etc.)
• densidad: Habitantes por hectárea. sin relevancia práctica por la falta 
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de instrumentos que puedan regular la cantidad de habitantes, es un 
indicador de máxima.
• retiros: indicadores que definenun perfil construido, pero no tienen 
influencia directa en la densidad.
• otros.
referencias obligatorias en el Plano de usos del suelo/Zonificación:
• Leyenda.
• delimitación de las áreas donde existen o se proyectan Planes Parciales 
y Masterplanes que definen el desarrollo urbano deseado con mayores 
detalles.
(C) memoria con objetivos. 
debe acompañarse el Plano de zonificación con objetivos con una memoria que 
resuma los actuales objetivos del desarrollo urbano en general, considerando 
los diversos planes municipales sectoriales con impacto territorial e inclusive 
una breve explicación de cómo se reflejan estos objetivos en la definición de 
estos plasmados el plano presente.
ContenIdos optatIvos
Además de la regulación del uso del suelo existen otros determinantes con 
impacto al uso del suelo que se podrían incluir en el plano.
Contenidos optativos de los Planos de uso de suelo (avanzados):
• Corredores de cables energéticos de alta tensión y otros en zonas no urbanas (aire 
y suelo), marcados con una línea que identifica el corredor.
• Corredores de gasoductos regionales (marcado con una línea que identifica el 
corredor)
• Corredores de acueductos de agua potable (al aire libre, subterráneos, 
canales) regionales (marcado con una línea que identifica el corredor)
• Zonas protegidas en los alrededores de las tomas de agua potable con 
restricciones respecto a la utilización de fertilizantes, pozos sépticos u 
otras posibles fuentes contaminantes (delimitado con una línea que 
identifica el área)
• Corredores de señales de telecomunicación (marcado con una línea que 
identifica el corredor)
• Zonas protegidas naturales, históricas u otras (delimitado con una línea 
que identifica el área, con referencia) también se pueden identificar con 
una zonificación en color como “Área Protegida”.
• Zonas con diversos riesgos (delimitado con una línea que identifica el área, 
con referencia).
• sitios con probables restos arqueológicos, prehistóricos y otros (delimitado 
con una línea que identifica el área o con un símbolo que identifica el sitio) 
también se pueden identificar con una zonificación en color como “Área 
Protegida”
• Zonas inundables (delimitadas con un línea que identifica el área inundable, 
marcando las defensas respectivas) también se pueden identificar con una 
zonificación en color como “Área Protegida”.
• otros.
reComendaCIones GeneraLes
participación municipal en la generación de valor.
el Fot es un indicador clave en la generación de valor de una propiedad, 
cuanto más alto es el Fot, más alto será el valor potencial del lote, según las 
condiciones locales del mercado del suelo. Por ello es recomendable condicionar 
la distribución de Fot en el territorio.
especialmente en casos de grandes proyectos urbanos, el Fot a otorgar será 
definido por el Municipio y deberá ser condicionado a una contribución del 
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beneficiario al desarrollo urbano de la ciudad (por ejemplo a través de un 
Convenio urbanístico). estas contribuciones permiten al Municipio financiar 
aquellas demandas por infraestructura y equipamiento urbano que generará 
la densificación del lugar al permitir mayor indicador Fot.
previsión.
es recomendable que el Plan de uso del suelo prevea el desarrollo urbano 
del territorio en un plazo no mayor ni menor a 10 años. Para ese periodo 
debe lograr definir las zonas en las que se priorizará el crecimiento urbano, 
indicándolas en el plano de zonificación como “Áreas de reserva urbana” 
o “Futura ampliación/expansión” sin otorgarle a esas áreas indicadores con 
capacidad constructiva hasta tanto no se incorpore al ejido urbano con la 
cobertura de servicios asegurada.
No es conveniente definir zonas de extensión urbana que no serán necesarias 
10 años en adelante para poder concentrar las inversiones en infraestructura 
privada y pública en las áreas prioritarias durante ese período. en caso 
contrario, de contar con un exceso de superficies de extensión urbana, 
este tipo de inversiones no pueden ser realizadas de manera eficiente o 
directamente no son financiables, lo que resultará en áreas construidas sin 
servicio, ni equipamiento.
actualización.
el Plan de uso del suelo deberá ser actualizado por lo menos cada 10 años 
ó cuando factores de significativo impacto así lo ameriten (ej: grandes obras 
de ingeniería, inversiones que modifiquen la realidad existente, catástrofes 
naturales, otros) .el desarrollo urbano es un proceso dinámico que requiere 
de actualización periódica y la adaptación del plan a nuevos fenómenos 
sociológicos, desarrollos tecnológicos y procesos económicos.
participación.
un Plan de uso del suelo deberá ser elaborado bajo el liderazgo del área 
municipal de planeamiento (o afín) y ser sancionado por el HCd.
el grado de participación requerida lo define la autoridad local. sin embargo 
se recomienda que participen (en talleres o reuniones) todos los actores 
con implicancia, instituciones locales, colegios de profesionales, cámaras, 
gremios, oNG, consejos, etc. en el proceso de elaboración, según decisión 
local.
Previo a la aprobación del Plan de uso del suelo por el HCd, es conveniente 
que el mismo sea presentado a la comunidad, puede ser en el marco de una 
exposición de la propuesta del plan a sancionar y consiguiente audiencia 
pública no vinculante, para que los vecinos puedan expresar sus opiniones y 
propuestas para ser tomadas en cuenta en el debate del HCd.
área de aplicación.
el Plan de uso del suelo afecta a todo el territorio de la Jurisdicción Municipal 
(Gobierno Local).
vencimiento de la normativa urbana
una posibilidad para evitar la especulación del suelo es la limitación en la 
normativa, una vez pasados los 10 años de inutilización de la capacidad 
constructiva de edificación.
el Plan de uso de suelo establece categorías de uso de suelo con determinados 
indicadores urbanísticos, con el fin de que las parcelas afectadas sean 
utilizadas con el fin establecido. 
suponemos que si en un plazo de 10 años, desde la otorgación de normativa 
y/o la conformación del lote, no se ejecutaron los proyectos que den 
cumplimiento con el destino normativo que les fueron asignados (vivienda 
unifamiliar, edificios, usos mixtos, industriales u otros) esa normativa es inútil. es 
frecuente que existan lotes vacantes, cuyo uso no corresponde al uso definido 
por normativa. en estos casos se puede suponer que la normativa fue otorgada 
erróneamente sobreestimando la demanda real en el mercado inmobiliario.
el elemento capaz de evitar estas situaciones, generalmente de especulación, es 
la incorporación de una limitante de tiempo en la vigencia de categoría del uso 
de suelo y los indicadores urbanísticos, recomendado en un plazo de 10 años.
si el lote, dentro de dicho período, no fue utilizado con el fin que establece la 
normativa será re-categorizado como espacio verde sin capacidad constructiva 
(u otra categoría local sin posibilidad de edificación). sin embargo, se le deberá 
dar al propietario la posibilidad de solicitar una prolongación de la normativa 
por un período de un año, pudiendo solicitarlo dos veces con las respectivas 
justificaciones. si luego de estos periodos de prórroga, no se utiliza el lote según 
la normativa, pierde esta categoría.
Aplicando esta limitación al uso de suelo, disminuirían los baldíos inmovilizados en 
el mercado de suelo, la mayoría por especulación,comúnmente llamados “lotes 
en engorde”, dado que los propietarios de los lotes afectados comercializarán 
los mismos antes de perder la categoría, significando probablemente una 
pérdida de valor para el propietario. de este modo, los lotes finalmente serán 
utilizados según el fin establecido y se limitan las posibilidades para especular 
con el suelo
EJEMPLO
el plano de zonificación del Plan de uso del suelo determina claramente cuáles 
son los usos que se permiten en todo el territorio de la jurisdicción municipal, 
como el ejemplo genérico simplificado demuestra, en una distribución de áreas 
modelo.
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CONCLUSIONES.
el Plan de uso del suelo es un producto del ordenamiento territorial desarrollado 
a nivel local que sirve para ordenar y regular el territorio. siendo potestad 
exclusiva e indelegable de los Municipios normar en este sentido no debe 
considerárselo como un elemento aislado de los procesos de planificación 
sino como la instancia de integración territorial de las distintas demandas 
sectoriales que frecuentemente compiten por los mismos espacios, lo que se 
resuelve con la intermediación de las instituciones del ordenamiento territorial.
en nuestro país los Planes de usos de suelo no se encuentran como tal sino que 
más bien encontramos visualizaciones de Códigos de ordenamiento urbano 
que si bien zonifican el territorio municipal según las categorías que establece 
el código, en general se plantean zonificaciones de tipo administrativo, que 
no determinan o definen claramente los usos de áreas verdes y equipamiento 
como elementos urbanos esenciales no comerciables. en consecuencia 
encontramos zonificaciones y sub-zonificaciones que no prevén y/o reservan 
espacios para los elementos urbanos complementarios.
INTRODUCCIÓN
un Plan Parcial es un instrumento de carácter normativo legal. determina en 
detalle las condiciones de las posibles edificaciones en los lotes afectados por el 
Plan, así como el uso de las superficies libres no edificables y del entorno de las 
mismas. No es un Master Plan, como proyecto de propuesta a futuro, sino que 
regula el uso del suelo en un área delimitada de la ciudad.
Para los municipios que cuentan con un Código de ordenamiento urbano/ Plan 
de uso del suelo (o afín), vigente, pero también para aquellos que no cuentan con 
un marco normativo actualizado, es un instrumento útil para poder determinar de 
una manera simple las condiciones del desarrollo urbano en las áreas delimitadas.
Generalmente se elabora un Plan Parcial para un grupo de lotes, parcelas, 
manzanas ó un barrio definido, estas áreas estarán delimitadas de manera 
razonable y acorde a los objetivos definidos. el Plan Parcial actualizaría la normativa 
vigente, siendo conveniente que se corresponda con los usos permitidos en el 
área de influencia según el Código de ordenamiento urbano/ Plan de uso del 
suelo (o afín), pudiendo eventualmente diferir de la normativa respecto a algunos 
indicadores urbanos (por ejemplo Fot, altura) siempre y cuando, a través de las 
normas modificadas, se alcance una mayor calidad urbana y ambiental para la 
comunidad, especialmente respecto a los espacios públicos. en cualquier caso, se 
deben justificar las modificaciones con argumentos razonables. 
un Plan Parcial es elaborado por un equipo de profesionales del Área Municipal 
de Planeamiento o similar. se deben informar a los actores afectados del proceso 
de elaboración del plan, para que ellos puedan articular sus intereses (propietarios 
de parcelas, habitantes, gobierno municipal, instituciones con competencia en 
materia de urbanismo, etc.). el Área Municipal de Planeamiento juega el rol de 
mediador entre los diversos intereses y toma un papel activo en la búsqueda de 
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consenso entre ellos, velando por los intereses públicos.
el Plan Parcial resultante del proceso debe ser aprobado y autorizado por el 
HCd, y en algunos casos deberá ser convalidado por el Gobierno Provincial, para 
luego entrar en vigencia. el plan será incorporado como anexo a la normativa 
local (Código de ordenamiento urbano/ modificaciones en el Plan de uso del 
suelo).
OBJETIVOS Y FUNCIONES
es competencia de la municipalidad detectar y decidir si un área urbana 
delimitada requiere la formulación de un Plan Parcial que defina con precisión 
su urbanización. si bien los parámetros generales definidos en el Código de 
ordenamiento urbano/ Plan de uso de suelo (o afín) vigente son por lo general 
suficientes, en algunos casos con terrenos y/o localizaciones especiales, puede 
resultar útil redefinir el desarrollo futuro del área delimitada con el mayor nivel 
de detalle posible.
el Plan Parcial es un instrumento útil cuando:
• se realizan Planes de viviendas
• se trata de una zona sumamente importantes para el interés público (por 
ejemplo el centro de la ciudad, áreas de valor patrimonial, otras)
• se refuncionalizan grandes parcelas públicas o subutilizadas
• Cuando existan tensiones o conflictos de interés sobre el desarrollo de un 
área delimitada (densificación de un barrio, otros)
• Cuando la tendencia de desarrollo urbano sea negativa o no deseable, y 
fuera necesario reconvertir situaciones existentes de acuerdo a la realidad 
actual.
• Para el desarrollo de nuevos barrios o urbanizaciones en la periferia de la 
ciudad (extensión urbana)
• Ante la ejecución de grandes obras de infraestructura pública ( avenidas 
de circunvalación, defensas, u otros)
• en sectores vulnerables a desastres naturales 
un Plan Parcial debe considerar y definir objetivos urbanísticos de índole general 
e integral:
• desarrollo sustentable (Considerando requerimientos sociales, económicos, 
y de protección ambiental)
• responsabilidad respecto a las futuras generaciones y el ambiente
• La dotación de infraestructura suficiente
• Accesibilidad y movilidad
• estética, protección y desarrollo de la imagen urbana y del paisaje local
• requerimientos sociales y culturales
• el bienestar de la población en general y la mejora en la calidad de vida
el plan tiene como objetivo principal generar una visión detallada respecto al 
desarrollo de un área urbana, pero también su inserción en el contexto urbano en 
que se encuentra. esta visión intenta guiar las inversiones necesarias a través de 
las cuales se realizaran las intervenciones deseadas. en este sentido es importante 
que el plan defina parámetros realistas, asegurando el proceso participativo con 
los actores afectados e interesados a invertir.
IMPLEMENTACIÓN
es esencial para la elaboración de un Plan Parcial contar con la documentación 
catastral del área delimitada (o la mejor base cartográfica disponible) con toda 
la información respecto a su situación dominial, edificaciones existentes, calidad 
ambiental , aspectos sociales, necesidades de uso y formas de ocupación, valores 
económicos comparativos, y cualquier otro tipo de información sobre el área 
considerada.
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Los elementos a formular y presentar al HCd para que el Plan Parcial pueda ser 
evaluado serán los siguientes:
• Plano catastral detallado en escala máxima de 1:200 donde se deter-
minen las cuestiones territoriales de toda el área delimitada, con de-
scripcionesclaras.
• Propuesta de Modificación Normativa, un plano con la zonificación propu-
esta, modificación de usos, indicadores urbanísticos y/u otros elementos 
(en comparación con la normativa vigente del Código de ordenamiento 
urbano/ Plan de uso de suelo (o afín), incluyendo gráficamente todos los 
elementos definidos y/o modificados, con la descripción adecuada de fácil 
lectura.
• Memoria descriptiva, que justifique todos los componentes de la pro-
puesta, considerando el panorama más amplio del desarrollo urbano 
local. La memoria explicara los objetivos, los intereses y las soluciones 
encontradas en cada aspecto evaluado, transparentando las decisiones 
tomadas al respecto.
en muchos casos, el Plan Parcial implica la aplicación de otros instrumentos 
urbanísticos complementarios (por ejemplo Cesiones de suelo, reajuste de Parcelas, 
Convenio urbanístico, otros). es un instrumento que forma parte de un sistema de 
herramientas, cuyo objetivo es guiar el desarrollo urbano a los fines de conseguir 
mejores resultados en los procesos de producción de ciudad. Vale la pena recordar 
que un Plan Parcial, no es un Master Plan, por tanto no implica definiciones a nivel de 
proyecto edilicio, gestión, requerimientos financieros, ni fuentes de financiamiento.
ítems que defIne eL pLan parCIaL
el Plan podrá considerar una multiplicidad de aspectos que se enlistan debajo, sin 
que estos aspectos sean obligatorios dependerá de los objetivos a cumplir en cada 
Plan Parcial específico.
aspectos económicos
• Cantidad de metros cuadrados de construcción máxima (Fot) permitido 
para cada lote
• Cálculo y delimitación de las áreas a ceder al bien público si se permite 
mayor edificabilidad en un lote, estimando, sobre todo las demandas 
por infraestructura y equipamiento público generadas por las inversiones 
esperadas, y considerando también aspectos sociales, como vivienda ac-
cesible y otros.
• definición de las compensaciones por diversos tipos de intervención 
modificatoria (plantar nuevos árboles si se remueven especies en una 
lote; afectaciones al patrimonio, u otros)
• definición de los aportes por mayor demanda de infraestructura en casos 
de densificación/ intensificación del uso del suelo (en forma de inver-
siones, obras, u otros)
• instrumentos y medidas que incentiven la inversión.
aspectos estéticos y culturales
• retiros obligatorios
• tipologías de edificación
• La aceptación o no, de instalaciones complementarias (garages, estacion-
amientos a cielo abierto, etc.)
• delimitación del uso del espacio público, como veredas, u otros.
• delimitación de las superficies dentro de los lotes que se pueden edificar 
(Fos)
• definición de los diversos aspectos de calidad tanto de los espacios públi-
cos, como de protección o conservación histórico-patrimonial.
aspectos ambientales
• definir el uso de vegetación, detallando las especies a plantar en distin-
tos tipos de superficie terrestre, vertical (fachadas, medianeras, balcones, 
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etc.) y/o aéreo (terrazas), dentro de las parcelas y del espacio público.
• delimitación de las superficies dentro de los lotes que no se podrán 
edificar (FAP), y deberán ser permeables
• definición de las características energéticas de los edificios a construir 
y/o refaccionar (edificios de bajo/ mediano/ alto consumo energético)
• definiciones de construcción sustentable y el uso de los recursos natu-
rales, como las aguas de lluvia (utilización, almacenamiento, desagües 
pluviales), la insolación (utilización para generación de energía, calen-
tar agua, climatización, iluminación interna de los edificios) y el viento 
(protección y/o utilización)
• Preservación de áreas rurales y reservas naturales.
aspectos sociales
• Consideración de las diferentes demandas de los diversos grupos locales, es-
pecialmente los vulnerables (niños, ancianos, discapacitados, etc.)
• definición de las medidas que aseguren el acceso de la población con meno-
res recursos a los espacios urbanos delimitados en el plan. La oportunidad de 
acceso se refiere a lograr incluir en distintas formas a todos los grupos, por 
ejemplo a través de la distribución y el uso del espacio público, a través de la 
provisión de un porcentaje de entre 10% y 20%, de lotes/viviendas con pre-
cios accesibles, definición de porcentajes mínimos de vivienda para alquiler, 
etc. según cultura y conveniencia local.
definición de los elementos públicos
• Los accesos (calles, caminos, vías) con su respectiva tipología (determinando priori-
dad para usuarios como peatones, ciclistas, etc.)
• superficies para diversos tipos de equipamiento urbano (espacio cultural, hospital, 
escuela, etc.)
• superficies públicas y verdes (plazas, plazoletas, plazas de juego, parques, bosques, 
otros espacios verdes)
• superficies complementarias a los diversos servicios urbanos (contenedores de bas-
ura, etc.)
• Mobiliario urbano (cestos, bicicleteros, bancos, etc.)
• definición de las medidas de protección y de prevención frente a eventuales riesgos 
identificados
• Medidas compensatorias en diversos aspectos dentro y fuera del área delimitada.
METODOLOgíA
La delimitación del área para la cual regirá un Plan Parcial debe ser marcada 
en el Código de ordenamiento urbano/ Plan de uso de suelo (o afín) para 
dejar asentado en la regulación vigente la incorporación de los parámetros 
especiales en ese área. eventualmente, la normativa deberá ser adaptada 
en concordancia con el nuevo plan sancionado.
Como se ha mencionado, un Plan Parcial es elaborado por un equipo 
de profesionales del Área Municipal de Planeamiento en sintonía con 
los objetivos generales de la gestión. si el plan no es elaborado por la 
administración municipal, esta debe formular una declaración u opinión 
respecto al plan presentado, para ser considerada por el HCd antes de 
sancionar el plan. en todo caso, la Municipalidad en su función de 
representante de los intereses públicos, toma un papel decisorio en el 
proceso de definición de un Plan Parcial.
La metodología de elaboración del plan puede incorporar, en mayor o menor 
medida, espacios participativos, según la cultura de planificación local y 
las necesidades detectadas. en general, un mayor nivel de participación 
por parte de los actores afectados, genera planes con un mayor nivel de 
coherencia, y aceptación por parte de la sociedad. Además asegura que se 
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expongan de igual manera, los intereses y conflictos existentes de unos y 
otros, pudiendo diferenciar entre:
• Participación activa de los actores directamente afectados por el Plan Parcial 
a elaborar. Los mismos, deberán ser invitados a expresar sus intereses que 
luego se podrán tomar en cuenta o rechazar con argumentos (no vinculante), 
aunque el amplio consenso siempre sea el objetivo. Los directamente afecta-
dos, además de los representantes de la municipalidad y los propietarios de 
los lotes, serían las instituciones con funciones especiales, por ejemplo oNGs 
de ambiente; universidades locales con su instituto de urbanismo; colegios 
de profesionales;, asociaciones civiles; proveedores de los servicios públicos; 
u otros)
• Participación pasiva de los interesados indirectamente afectados (población en 
general) quienes se informaran en el momento en que haya una propuesta 
elaborada (por ejemplo en la página web del municipio o en una sala de 
exposiciones en el Municipio). Hay que otorgar a los participantesde esta 
modalidad, la posibilidad de expresar sus dudas, críticas o ideas de forma 
escrita. Los documentos con las sugerencias manifestadas deberán ser reco-
pilados y luego evaluados, lo que eventualmente llevara a modificaciones en 
la propuesta del Plan. también se pueden organizar Audiencias Públicas no 
vinculantes, para que los interesados puedan expresar sus opiniones, evalua-
ciones y/o críticas, las cuales eventualmente, resultaran en modificaciones 
sobre la propuesta elaborada.
La municipalidad decide libremente el nivel de participación que otorgara a los 
distintos sectores de la sociedad. el Área Municipal de Planeamiento / desarrollo 
urbano (o afín) articula los intereses de la comuna.
es de suma importancia en el proceso la “justa” ponderación entre los 
diversos intereses públicos y privados, priorizando distintos aspectos según las 
necesidades actuales, aunque sea estipule en etapas. en consecuencia, se podrá 
interpretar la elaboración de un Plan Parcial, como un proceso de mediación entre 
los actores afectados y otros. 
el debate en el HCd y la consiguiente aprobación del Plan Parcial son los últimos 
pasos, entre tanto se sugiere apelar a la “Prohibición de construcción” mientras 
se elabora el Plan Parcial, que según la complejidad, será un proceso que lleve 
entre seis meses y dos años. Mientras tanto, para que no se realicen obras 
que contradigan los resultados esperados del plan o se aproveche de manera 
especulativa la información que se publique, es recomendable que la Municipalidad 
sancione por ordenanza una detención de los permisos de construcción para 
el área afectada, con una vigencia máxima de “x” cantidad de tiempo, con 
posibilidad de prorrogarse si fuera necesario, teniendo en cuenta que estos plazos 
no se extiendan perjudicando la movilización del sector, en detrimento del área.
EJEMPLO
(Pedimos propuestas de parte de los participantes del proyecto Guía de 
instrumentos urbanísticos, para ser incorporada una de ellas)
CONCLUSIONES
un Plan Parcial es un instrumento que profundiza en la regulación urbana existente 
para guiar las inversiones en áreas de gran importancia, en general aquellos 
sectores que absorben o deberían absorber en el futuro, la mayor dinámica del 
desarrollo urbano.
Muchas ciudades argentinas orientan sus marcos regulatorios según los 
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ejemplos que encuentran en las grandes ciudades del país. Como los Códigos 
de ordenamiento urbano de estas ciudades tomadas como ejemplo son 
generalmente complejos, también las ciudades intermedias y pequeñas 
adaptan pautas que reproducen una complejidad normativa excesiva, cuando 
no es necesario regular un universo tan amplio de aspectos. en muchos casos 
es conveniente mantener una regulación urbana general para toda la ciudad 
simple y concisa, y elaborar para aquellas zonas que presentan la mayor 
dinámica del desarrollo urbano y/o las de mayor importancia social, unos Planes 
Parciales particulares, que definan al detalle las condiciones para orientar las 
inversiones a realizar. de esta manera se puede revertir la complejidad que 
adquieren los diversos procesos de actualización de las regulaciones vigentes 
en los municipios, en tanto, la planificación urbana puede focalizar en aspectos 
concretos y localizaciones relevantes.
un Plan Parcial además, se presenta como un instrumento útil en remplazo de la 
gran cantidad de “excepciones” a favor de desarrollos urbanísticos particulares, 
que sancionan a diario en los HCd Municipales del país. un Plan Parcial 
elaborado con una metodología que considere y respete los diversos intereses, 
puede representar una herramienta con capacidad para producir una calidad 
urbana mejor, y a su vez, una mayor rentabilidad de las inversiones (privadas 
y públicas) y lograr efectos secundarios beneficiosos para la comunidad; por 
la simple aplicación de estos mecanismos de cooperación, intercambio de 
información y coordinación entre actores.
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mAsTERPLAN
INTRODUCCIÓN.
el masterplan, o Plan Maestro, es un instrumento clave para la definición de 
estrategias y propuestas de desarrollo urbano. es esencial para la urbanización 
de zonas rurales y periféricas, como también para la revitalización de espacios 
urbanos degradados.
es un instrumento de planificación que propone los lineamientos generales 
para el futuro desarrollo territorial de un área determinada. sirve como 
orientación y guía para los actores del desarrollo urbano y sus acciones de 
intervención territorial, sea la administración pública, desarrolladores u otros. 
este instrumento debe poder adaptarse a diferentes escenarios, permitiendo 
flexibilidad al desarrollo de diversos proyectos particulares a futuro.
La coordinación de las acciones relacionadas a la implementación de un 
Masterplan queda a cargo de la entidad municipal competente (Área 
Planeamiento o afín).
A partir de la disponibilidad y/o visibilidad de la propuesta urbanística se 
generan mayores valores de suelo en el área afectada que reflejan de alguna 
manera las nuevas perspectivas generadas por el Masterplan. esta nueva 
situación genera expectativas que pueden iniciar procesos de especulación 
con los lotes.
otras acciones relacionadas al Masterplan que generan mayores valores de 
suelo son:
• La decisión pública sobre las modificaciones normativas en el Código de 
ordenamiento urbano, Plan de uso del suelo o afín.
• La dotación y/o disponibilidad de elementos urbanos de soporte 
(infraestructura, servicios, equipamiento urbano, espacios públicos y 
verdes)
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de este modo, el Masterplan y las acciones resultantes influyen en las 
expectativas económicas de diversos actores. tiene gran relevancia cuales 
son los actores que elaboran la propuesta y de qué modo, ya que esta 
propuesta determinará la futura realidad urbana. Los Masterplanes que 
resulten de concursos urbanísticos y las propuestas de urbanización realizadas 
por “loteadores” privados probablemente tendrán cualidades muy distintas 
con importantes consecuencias. Los “loteos” privados se caracterizan 
frecuentemente por presentar mínimos o insuficientes elementos urbanos 
complementarios con el fin de maximizar la superficie para lotes comerciables.
es importante comprender que el Masterplan no solo determina una morfología 
física, sino que también propone un determinado tejido social, además de 
incluir las modalidades cotidianas del funcionamiento urbano, aspectos de 
sustentabilidad y de medio ambiente para las próximas décadas. La propuesta 
urbanística que se proyecta hoy determinará el desarrollo urbano futuro del 
área delimitada, con diversos efectos en el resto de la ciudad.
Para ello es preciso entender que los espacios verdes que no se contemplen 
desde un inicio, son difíciles a generar a posteriori cuando el área se encuentre 
consolidada. del mismo modo para el caso de los equipamientos urbanos, en 
donde es común que no se prevean las superficies necesarias para la posterior 
densificación, dado que inicialmente la demanda real es menor.
FUNCIONES Y OBJETIVOS.
el Master Plan permite:
• Visualizar un potencial para el desarrollo urbano integral.
•determinar los usos de suelo y las volumetrías constructivas de las áreas 
consideradas.
• Cuantificar los parámetros de los distintos elementos urbanos propuestos 
(para infraestructura, equipamiento, espacios verdes y espacios públicos, 
entre otros).
• señalar la voluntad por parte de la municipalidad y su vocación para 
desarrollar el área afectada con un modelo específico.
• orientar a los inversores privados y públicos que desarrollan actividades en 
el área delimitada.
• Generar expectativas para la producción de valores inmobiliarios, 
especialmente valores de suelo.
IMPLEMENTACIÓN.
ContenIdos prInCIpaLes.
(A) Planos
(B) Memoria descriptiva
(C) Cálculos
(A) planos.
son aquellas representaciones gráficas, en distintas escalas, que documentan 
gráficamente contenidos como:
• Marco urbanístico. inserción/conexión a la trama urbana existente.
• Accesos, con jerarquización. Avenidas, calles, senderos y vías para diversos 
tipos de movilidad: automóvil, bicicleta, peatón, transporte público, 
transporte fluvial, etc. Además se pueden definir prioridades, como por 
ejemplo: peatones, transporte público y bicisendas, entre otros. desarrollo 
de ejes troncales eficientes para el transporte público.
• usos “privados”. Vivienda, oficina, comercial, mixto, industrial, etc.; 
incluyendo volúmenes y alturas de las edificaciones. 
• equipamiento urbano. establecimientos educativos, deportivos, culturales, 
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de salud, centro de administración pública; teniendo en cuenta su 
distribución y distancias razonables según sectores servidos.
• Áreas verdes y espacio público. Zonas de recreación, plazas, plazoletas, 
plazas de juego, parques, cinturones verdes, etc.
• usos acuáticos. ríos, arroyos, canales, lagos, lagunas y mar, entre otros.
• ubicación y distribución territorial de los diversos usos, definición de 
centros y sub-centros, con densidades y accesos adecuados.
• elementos y áreas patrimoniales. de tipo arquitectónico, cultural y natural, 
entre otros.
• Parcelamiento. Lotes privados y públicos.
• definición de las distintas etapas de desarrollo.
• Complementario a la documentación gráfica en forma de planos también 
se utilizan videos y maquetas que ilustran la idea urbanística, especialmente 
en los casos de proyectos de mayor importancia.
(B) memoria descriptiva
La memoria es el documento de texto que acompaña a los planos. en ella se 
describen los objetivos (sociales, productivos, etc.), ideas, funciones y el espíritu 
de la propuesta. se exponen las sinergias entre los distintos elementos que 
componen dicha propuesta y la ciudad existente, que deberán generar un 
potencial de desarrollo que supere el valor que tiene cada elemento por separado.
es común que los masterplan busquen respuestas a las cuestiones contemporáneas 
del desarrollo urbano, como por ejemplo adaptar las ciudades al cambio climático, 
reducción del impacto ambiental de la actividad humana, uso de energías 
renovables, edificios inteligentes, producción de vivienda accesible, calidad del 
espacio público y calidad del transporte público, entre otras.
Además de establecer los lineamientos urbanos generales, un adecuado 
Masterplan contiene recomendaciones para la gestión de su implementación, ya 
que la misma será un proceso a largo plazo y en muchos casos demandará de 
décadas para su total desarrollo.
(C) Cálculos.
Finalmente, los masterplan contienen cálculos que traducen la propuesta en 
indicadores comparables, como por ejemplo:
• Parcelas. superficies totales para cada uno de los usos.
• edificación. superficies totales para cada uno de los usos.
• distribución porcentual según usos.
• superficies totales y porcentajes reservados para equipamiento público y 
espacios verdes.
• superficies totales edificables por manzana.
• superficies a ceder al bien público (accesos, equipamiento urbano, espacios 
públicos y verdes)
Con estos parámetros se puede evaluar si la propuesta cumple con las distintas 
demandas desagregadas y los criterios establecidos.
proCedImIento
es apropiado contar con Masterplan para aquellos sectores de la ciudad que son 
de especial interés para el futuro desarrollo, incluyendo áreas preferenciales para la 
extensión de la mancha urbana, o vacios/áreas a refuncionalizar/revitalizar. se trata de 
prever el crecimiento aunque este no se produzca de manera inmediata.
Algunos instrumentos complementarios que facilitan el desarrollo de las ideas del 
Masterplan con más definición podrán ser: Planes parciales y/o de detalle.
dependiendo de la cultura de planeamiento local, los recursos y tiempos disponibles, 
un Masterplan puede ser abordado de distintas maneras:
• Por el área municipal de planeamiento y/o desarrollo urbano (o afín)
• A través de la contratación de urbanistas y/o consultores externos expertos en 
la materia.
• Por concurso abierto o limitado (invitación especial a estudios de urbanismo)
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en todos los casos la metodología para la elaboración del mismo contemplará los 
procesos de participación necesarios que incluyan a los diversos actores que inciden 
directa e indirectamente en el área a intervenir (urbanistas, municipio, ciudadanía, 
desarrolladores inmobiliarios y propietarios, entre otros.)
es importante que durante el proceso de elaboración del Masterplan se generen una 
multiplicidad de ideas, de las que se puedan identificar y seleccionar las propuestas 
que sean más convenientes y más sinérgicas, de modo que se integren de manera 
óptima a las condiciones locales. 
Previo a la elaboración de un Masterplan es conveniente que el Área Municipal 
de Planeamiento (o afín) elabore (en cooperación con terceros) una guía de 
requerimientos que deberá cumplir la propuesta a desarrollar. esta guía puede ser 
más o menos detallada, sobre todo definirá algunos objetivos del desarrollo urbano 
que oriente a los planificadores. de este modo, las ideas y propuestas urbanas podrán 
dar una respuesta directa a determinadas problemáticas y demandas, obteniendo 
resultados más satisfactorios del proceso de planificación.
Para cumplir sus funciones, el Masterplan puede ser aprobado por el Honorable 
Concejo deliberante (no siendo esta una condición sine qua non), dicha 
aprobación podrá generar mayor legitimidad, transparencia y confianza ante los 
diversos actores, a la vez que dará mayor difusión al plan. este estatus legal, puede 
ser conveniente o no, siendo que en muchos casos los Masterplan precisan de 
cierta flexibilidad para poder adaptarse a distintos escenarios imprevistos en el 
diseño inicial. sin embargo, el Masterplan define de algún modo las bases para la 
actualización del “Código de ordenamiento urbano” y “Plan de uso de suelo” 
(o afines), instrumentos normativos que sí precisan de la sanción del HCd local.
EJEMPLO.
La Ciudad de Buenos Aires retomó y definió en el año 2009 el desarrollo urbano 
concertado de terrenos de 13 manzanas de la traza de la no realizada Autopista 3 
en el barrio Parque donado-Holmberg (Ley 3396/2009). el Masterplan elaborado 
prevé múltiples unidades de vivienda, entre ellas vivienda accesible (de interés 
social), plazas públicas conectadas como corredor, equipamiento urbano (escuela 
pública, polideportivo) y obras de infraestructura (túneles bajo ferrocarril).
Los terrenos se encontraron y parcialmente todavía se encuentran en propiedad 
pública. su subasta financia las inversiones en infraestructura, equipamiento 
urbano,espacios públicos y verdes, como también las viviendas accesibles que 
se encuentran distribuidas sobre el barrio para no generar sectores diferenciados 
por nivel social.
Con este proyecto se está convirtiendo una zona degradada en un barrio con 
nuevas calidades urbanas.
CONCLUSIONES.
Muchas veces en nuestro país, la producción de ciudad se da a través de las 
propuestas de urbanización, como resultado de los emprendimientos iniciados por 
desarrolladores y propietarios de fracciones de suelo. Los proyectos “urbanísticos” 
de estos actores, comúnmente llamados “loteos”, están generalmente orientados 
a incrementar los valores de venta del suelo comerciable (lotes para vivienda, 
comercio u otros), buscando maximizar la rentabilidad de los promotores y no el 
bien común. A diferencia del Masterplan, estos proyectos o “loteos” mayormente 
no disponen de una visión integral, ya que no contemplan la producción de ciudad 
con sus múltiples usos y funciones implícitas. es por ello que el Masterplan se 
presenta como una herramienta valiosa que debe contemplar todos los elementos 
urbanos a producir en la suficiente cantidad y calidad para asegurar una inserción 
adecuada de la propuesta en la ciudad.
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CONVENIO URBANísTICO
INTRODUCCIÓN.
Los Convenios urbanísticos son acuerdos, entre la autoridad competente en 
materia de desarrollo urbano (Municipio) y otros actores, respecto a la realización 
de diversos tipos de proyectos o intervenciones urbanas que generen beneficios 
mutuos, procurando que estos tengan efectos positivos especialmente en el 
desarrollo del equipamiento y de la infraestructura urbana.
dichos convenios constituyen una forma de Asociación Público-Privada (APP) 
que puede tener fines muy diversos, cuya base es la búsqueda de un equilibrio 
de cargas y beneficios entre las partes, definidas a partir de un proceso de 
negociación. en cierto sentido, los convenios urbanísticos tratan de generar 
una contraprestación, colaboración, cooperación, contribución y/o aportes por 
parte de los beneficiados de la actividad estatal municipal, en general inversores 
inmobiliarios.
FUNCIONES Y OBJETIVOS
Cada actor relevante presente en la ciudad debería contribuir a la producción 
de una mejor calidad de vida para la comunidad, especialmente si se trata de 
proyectos grandes y medianos. Por lo tanto, se busca sinergias entre los sectores 
público y privado mediante la cooperación en la producción de ciudad.
el convenio define con precisión los compromisos de cada parte: objetivos, 
metas, plazos, formas de control periódico y determinadas penalizaciones en el 
caso de no cumplir con los compromisos contraídos.
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IMPLEMENTACIÓN.
obJeto de neGoCIaCIón.
en el proceso de producción de ciudad, el municipio genera valor a través de una 
serie de acciones que se traducen en “productos” provistos por el Municipio. 
estos “productos” factibles de traducirse en objetos de negociación son:
recategorización de uso del suelo.
• industrial (sector productivo)
• residencial (Vivienda con usos complementarios)
• Mixto o Comercial (Comercio, oficina, vivienda y otros usos 
complementarios), esta es la categoría más rentable, por lo tanto la que 
genera más valor.
parámetros e Indicadores urbanísticos.
• Aumento del Fot (Factor de ocupación total), el aumento de este 
indicador es el que produce más valor, contribuyendo a la rentabilidad de 
los proyectos inmobiliarios.
• Fos (Factor de ocupación del suelo)
• Alturas Máximas, etc.
estos dos “productos” normativos se definen en el Código de ordenamiento 
urbano, Plan de uso del suelo o documentos afines.
Infraestructura, equipamiento y espacio público.
• Provisión o reinversión en infraestructura técnica.
• Provisión de espacios públicos y verdes.
• Provisión de equipamiento urbano (establecimientos educativos, 
deportivos, de salud, culturales, etc.). 
Cabe aclarar que estos elementos mencionados son los que producen e influyen 
altamente en la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios. Por lo tanto, los 
convenios urbanísticos tratan de movilizar recursos, negociando y captando 
parte de los valores generados, a favor del bien público.
Por ejemplo, se trata de captar un porcentaje del valor que generan los elementos 
normativos (i-ii), a cambio de determinadas contraprestaciones por parte de 
los inversores inmobiliarios, o aportes en forma de dinero en caso de que los 
elementos urbanos de soporte (iii), como la infraestructura y el equipamiento, 
sean producidos por el Municipio u otros actores públicos.
La captación de valores generados por normativa es adicional a las obligaciones 
de cesión de suelo en concepto de elementos urbanos de soporte (accesos, 
calles, espacios verdes y equipamiento urbano), como también independiente 
de las obligaciones de proveer infraestructura técnica a costo de los propietarios 
de los terrenos afectados, según lo establecen las normas locales.
son principalmente las categorías de uso de suelo y Fot los bienes que otorga 
el Poder ejecutivo Municipal, por lo general luego convalidado por el HCd, a 
cambio de una contraprestación a acordar.
momentos de neGoCIaCIón.
Cada proyecto urbanístico requiere:
• Normativa (Categoría de uso de suelo y Fot) a definir en el “Código de 
ordenamiento urbano” o documento afín.
• Permiso de Construcción.
definido en el Convenio urbanístico, la entrega de estos “bienes” deberá ser 
condicionada al compromiso de los beneficiarios respecto la justa distribución 
de cargas y beneficios entre los actores participantes en el proceso de 
producción de ciudad.
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estudio de Impacto ambiental. 
Muchas veces, las normativas locales obligan a proyectos urbanísticos con 
determinadas características a realizar un estudio de impacto Ambiental 
(por ejemplo: industrias con emisiones nocivas, volumen construible mayor a 
5.000m2, etc.). dicho estudio se lleva a cabo a costo del inversor, y sirve para 
evaluar cuales serán los impactos que el proyecto genere en diversos aspectos, 
sean positivos y/o negativos. La realización del mismo es previa a la aprobación 
del proyecto, y se analizan los efectos de los impactos de la propuesta a nivel 
socioeconómico y medioambiental, entre otros.
Cabe aclarar que son poco confiables aquellos estudios que son realizados por 
orden de los inversores inmobiliarios sin la participación del Municipio en la 
determinación de los objetos a analizar, así como también aquellos en los que 
únicamente se enlistan beneficios. Puede ser conveniente llevar adelante una 
contratación del estudio por parte de la Municipalidad (Área de Planeamiento o 
Consejo de desarrollo urbano) a costo del inversor. en todos los casos se deben 
estudiar en detalle los impactos, como también una mitigación y compensación 
acorde.
de ninguna manera los estudios de impacto Ambiental pueden ser decisorios 
sobre el qué y el cómo de los proyectos (sobre todo en cuanto a uso del suelo e 
indicadores máximos), que deberán ser de igual manera estudiados y convenidos 
con el Municipio. Asimismo, la realización de dichos estudios no servirá como 
aprobación de los proyectos presentados.
en caso de que se estimen muy pocos impactos negativos, la obligación de la 
realización de dicho estudio puede ser absuelta acambio de una compensación 
por parte de los inversores, a favor del bien público.
otras situaciones que podrían requerir de negociaciones son:
• situaciones de faltas. 
• incumplimiento de normativas.
• deudas de parte de contribuyentes.
IdentIfICaCIón de Los benefICIarIos
Previo a las negociaciones de Convenios urbanísticos hay que identificar los 
actores afectados, especialmente los que serán beneficiados por las acciones 
municipales:
• Propietarios de suelo/terrenos/lotes.
• desarrolladores, “Loteadores”.
• usuarios de los elementos urbanos de soporte.
• otros.
La captación de valor será proporcional al beneficio que cada actor relevante 
obtiene. en general, los cambios de norma y/o inversiones en infraestructura 
y equipamiento se trasladan al precio del suelo, así que sobre todo son los 
propietarios de los terrenos afectados los que deberán aportar determinados 
bienes a cambio. esto se define en el Convenio urbanístico.
benefICIos Y vaLores
Hay que enlistar y cuantificar el valor de los beneficios a generar, teniendo en 
cuenta las actividades, inversiones y costos de cada parte. 
La valorización del suelo se mide a través de distintos métodos de cálculo de 
valores (ver “Modelos de tasación de Valores inmuebles”).
La suma de todos los aportes a contribuir por la contraparte debe tener una 
relación proporcional a los beneficios que la contraparte goza por la/s actividades 
públicas. Para ello se recomienda la aplicación del “Principio de tres tercios” (ver 
al final).
formas de aportes
Los aportes o contraprestaciones, a cambio de los servicios y la generación de 
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valor, tienen las siguientes formas:
• Aportes en forma de dinero al “Fondo Municipal de desarrollo urbano” (u 
otro fondo especial para inversiones urbanísticas)
• ejecución de “obras públicas” por parte del desarrollador privado según 
las indicaciones acordadas con el Municipio.
• Cesión de suelo en concepto de lotes comerciables y/o superficies 
adicionales a las que hay que ceder en concepto de equipamiento urbano 
y/o espacio verde/público
• oferta de determinada cantidad de lotes a precios accesibles para 
beneficiarios con menores recursos
• transferencia de suelo que no necesariamente pertenezca al lote afectado 
por el proyecto.
• una combinación de las opciones anteriores.
• otra forma de aportes a acordar.
destIno de Los aportes, LoCaLIZaCIón Y dIstrIbuCIón
Los fondos generados por la aplicación de instrumentos urbanísticos deberán 
ser destinados (reinvertidos), con fines de desarrollo urbano que redunden en 
beneficios para la comunidad y con criterios redistributivos para fomentar la 
cohesión social local.
se localizarán principalmente en la zona urbana afectada por la inversión del 
desarrollador, de modo que se pueda adecuar la oferta de elementos urbanos 
de soporte a las demandas generadas por la totalidad de los proyectos que 
transforman el barrio.
en otros casos se “transfieren” esos valores a otra localización en otros barrios 
según la necesidad imperante, las estrategias locales y sobre todo en caso de 
existir suficiente oferta de elementos urbanos de soporte en la zona afectada 
por un proyecto, se podrán redistribuir los fondos aportados sobre el territorio 
urbano y destinarlos a inversiones en la mejora de otras zonas con déficits 
respecto a su dotación con elementos urbanos de soporte.
La Municipalidad determinará el destino de los fondos según sus prioridades, 
que deberán orientarse en la disminución de los “déficits urbanos” locales y la 
mejora de la calidad de vida de la comunidad.
Cabe aclarar que los fondos generados por la implementación de instrumentos 
urbanísticos no pasan a incrementar el presupuesto municipal, sino que son 
parte de una cadena de producción de valor, donde el origen y destino de los 
fondos es el mismo, la revalorización de la ciudad para la mejora en la calidad 
de vida.
Los principales destinos de los aportes son:
• La mejora de los espacios públicos y verdes.
• infraestructura. 
• equipamiento urbano.
tIpos de ConvenIos.
Los Convenios urbanísticos pueden ser contraídos para proyectos que se 
encuentren:
(A). dentro del marco normativo local: aquellas propuestas que no afectan 
lo determinado en la legislación urbanística vigente.
(B). Fuera del marco normativo local, con modificaciones al Código de 
ordenamiento urbano vigente (o afín) aprobadas como “excepciones”: 
aquellos proyectos que implican modificaciones en la legislación 
urbanística.
(C). dentro de marcos normativos que permiten cierta flexibilidad respecto 
al otorgamiento de indicadores urbanísticos (categorías de uso del suelo 
“urbanización Futura”, “reserva para expansión urbana”, premio de Fot 
en caso de determinados aportes al bien público, etc.)
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en el caso “c” la normativa local ya prevé un proceso de negociación entre las 
partes que resultará finalmente en un convenio.
el caso “b” requiere, sin excepción, de la negociación de convenios con 
regulaciones más exigentes que en el primer caso (a), dado que pone en duda 
las regulaciones y los procesos establecidos de la planificación urbana local y 
por lo tanto deberán ser tratados con precaución, aunque puede ser que en 
algunos casos especiales se trate de proyectos de inversión innovadores no 
previstos y muy beneficiosos para el desarrollo urbano. Asimismo en todos los 
casos se deberán respetar los procesos establecidos para cambios en el Código 
de ordenamiento urbano (o afín) y realizar Audiencias Públicas no vinculantes, 
sobre todo si se trata de Grandes Proyectos urbanos.
Por último, en el caso “a”, el margen de negociación es reducido si se trata 
de proyectos que cumplen con todas las normativas vigentes. si las entidades 
responsables de la planificación urbana, la sociedad local y los inversores 
inmobiliarios toman en serio la responsabilidad social de los proyectos de 
inversión, se pueden convenir algunos aportes sobre todo si ellos tendrán un 
impacto positivo en el barrio afectado.
Algunos criterios para la aplicación (o no) de Convenios urbanísticos pueden 
ser la ubicación del proyecto, la cantidad de superficie de suelo y/o superficie 
construida (metros cuadrados), entre otros.
ejemplos de casos que precisan la implementación de Convenios urbanísticos:
• Construcción de edificios con usos diferentes a “residencial”.
• Proyectos que incluyen la construcción de varios edificios y/o viviendas.
• Cambios de normativa en la categoría de uso de suelo y Fot.
• Proyectos que requieren de inversiones en nueva infraestructura.
• Proyectos que superen determinada altura con impacto visual a distancia.
• Proyectos (obra y terreno) que presentan grandes volúmenes de inversión 
total.
aportes. 
Mayor al 2% del valor de venta del proyecto en el mercado inmobiliario 
(incluyendo edificios y terrenos). Puede llegar a más del 5%, según los 
indicadores otorgados y la producción de valor relacionada. Cuanto mayor o 
más rentable sea el proyecto, mayor será el aporte a captar.
en este sentido, los mayores aportes los deberán realizar:
• Proyectos comerciales: por ejemplo “centros comerciales” y similares.
• Proyectos con mayor altura y/o mayores superficies a construir
• “Loteos” (Conversión de suelo rural en suelo urbano)
arGumento CentraL. 
es la generación de valor por parte de la normativa que provee el municipio, 
en forma de categoría de uso de suelo e indicadores urbanísticos como Fot 
o