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MEDIANERÍA 
Arq. Esp. Diana Beatriz Muzo
 
UNIVERSIDAD NACIONAL de CÓRDOBA 
Facultad de Arquitectura Urbanismo y Diseño 
La MEDIANERÍA es motivo habitual de conflictos entre propietarios 
colindantes. 
 
Estos conflictos pueden resolverse de las siguientes maneras: 
 
 
 
 
 
 
 
 
La tarea profesional del ARQUITECTO en relación a la Medianería involucra 
prácticas PERICIALES y de TASACIÓN. 
 
Estas tareas pueden requerir trabajos y/o consultas interdisciplinarias con 
profesionales del Derecho (Abogados, Escribanos). 
 
En el Nuevo CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, Ley Nº 
26.994/2014 se incluyen numerosos artículos que regulan los derechos y 
obligaciones de los propietarios de lotes linderos en relación al muro que 
los delimita, divide o separa entre sí (Art. 2004 a 2036) 
 de común acuerdo entre las partes 
 a través de una Mediación 
 por vía judicial 
 
 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN 
 Ley Nacional N°26.994/2014 
 
 
Artículo 1983 
Condominio. 
Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a 
varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. 
 
Artículo 2004 
Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables. 
Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como 
accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a 
diversos propietarios. 
 
 
Un MURO ES MEDIANERO cuando se encuentra en CONDOMINIO entre los 
Propietarios de predios COLINDANTES, y ese CONDOMINIO tiene el carácter de 
INDIVISION FORZOSA 
LINDERO, SEPARATIVO O DIVISORIO 
Eje 
Medianero 
a) lindero, separativo o divisorio: 
al que demarca un inmueble y lo 
delimita del inmueble colindante. 
CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL - Art.2006 
Eje 
Medianero 
A B A B 
Eje 
Medianero 
A B 
Lindero ENCABALLADO 
Eje 
Medianero 
b) encaballado: al lindero que se 
asienta parcialmente en cada uno de 
los inmuebles colindantes. 
A B 
CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL - Art.2006 
Lindero CONTIGUO 
Eje 
Medianero 
c) contiguo: al lindero que se asienta 
totalmente en uno de los inmuebles 
colindantes, de modo que el filo 
coincide con el límite separativo 
A B 
Eje 
Medianero 
A B 
CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL - Art.2006 
Lindero MEDIANERO 
Eje 
Medianero 
A B 
Lindero PRIVATIVO ó EXCLUSIVO 
Eje 
Medianero 
A B 
Eje 
Medianero 
A B 
d) medianero: al lindero 
que es común y pertenece 
en condominio a ambos 
colindantes 
Eje 
Medianero 
A B 
e) privativo o exclusivo: al lindero que 
pertenece a uno solo de los colindantes 
Eje 
Medianero 
f) de cerramiento: al lindero 
de cerramiento forzoso, sea 
encaballado o contiguo 
Lindero de 
ELEVACIÓN 
Lindero de CERRAMIENTO 
Eje 
Medianero 
Lindero de 
ELEVACIÓN 
A B A B 
Hasta 3 m CCC 
ó 2 m Munic. Cba 
CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL - Art.2006 
 
 
 
Artículo 2007.- Cerramiento forzoso urbano. 
Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de 
población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y 
la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, 
al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su 
espesor. 
 
 
Artículo 2008.- Muro de cerramiento forzoso. 
El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de altura no 
menor a tres metros contados desde la intersección del límite con la 
superficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que 
disponen las reglamentaciones locales. 
 
 
 
 
 
Lindero de ELEVACIÓN 
Sobre 3 m CCC 
ó 2 m Munic. Cba 
g) de elevación: al lindero que 
excede la altura del muro de 
cerramiento 
Lindero de 
CERRAMIENTO 
Eje 
Medianero 
Eje 
Medianero 
Lindero de 
CERRAMIENTO 
A B A B 
CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL - Art.2006 
ENTERRADO 
Eje 
Medianero 
h) enterrado: al ubicado debajo del nivel 
del suelo sin servir de cimiento a una 
construcción en la superficie. 
Eje 
Medianero 
A B A B 
CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL - Art.2006 
PRESUNCIONES 
MEDIANERO HASTA LA 
ALTURA EDIFICIO MÁS BAJO. 
 A PARTIR DE ESA ALTURA SE 
PRESUME PRIVATIVO DEL 
DUEÑO EDIFICIO MÁS ALTO. 
Exclusión: 
NO SE APLICAN CUANDO EL 
MJRO NO DIVIDE EDIFICIOS 
SINO PATIOS,JARDINES O 
HUERTOS. 
Época Presunciones: 
SE ESTABLECEN A LA FECHA 
DE CONSTRUCCIÓN DEL 
MURO 
PRUEBAS 
 
1. INSTRUMENTO PÚBLICO o 
PRIVADO: 
 Escrituras 
 Plano Municipal Aprobado 
 Final de obra 
 
2. SIGNOS MATERIALES 
COBRO DE LA MEDIANERÍA 
 
( Art. 2014 ) 
 
El que construye el muro de cerramiento CONTIGUO tiene derecho a reclamar 
al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus 
cimientos. 
 
Si lo construye ENCABALLADO, sólo puede exigir la mitad del valor del muro 
y de sus cimientos. 
 
( Art. 2017 ) 
 
El que construye el muro de elevación sólo tiene derecho a reclamar al titular 
colindante la mitad del valor del muro, desde que éste lo utilice efectivamente 
. 
El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado. 
CARÁCTER DE MURO MEDIANERO 
 
 
MURO DE CERRAMIENTO FORZOSO es MEDIANERO por COMPRA o por 
PRESCRIPCIÓN, hasta 3 m de altura o lo que dispongan las reglamentaciones 
locales 
En la Ciudad de Córdoba hasta 2 m de altura 
 
Se establece el CARÁCTER de MEDIANERO del muro de Cerramiento, 
independientemente del hecho de que el colindante se sirva o no de él. 
 
 
 
MURO DE ELEVACIÓN es MEDIANERO POR COMPRA o POR PRESCRIPCIÓN, 
desde los 3 m de altura hasta la altura común, desde que éste lo utilice 
efectivamente. 
 ADQUISICION DE LA MEDIANERÍA 
2. POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA 
- Usucapión - 
Plazo establecido es de 5 años. 
 Inicia desde el comienzo de la 
construcción del muro de cerramiento y 
respecto al de elevación o enterrado, 
desde su utilización efectiva por el 
colindante. 
1. POR CONTRATO - Compra - 
Muro de cerramiento forzoso es 
medianero hasta 3 m de altura o según 
reglamentaciones locales. 
Muro de elevación por encima de esa 
altura puede ser privativo o medianero. 
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS MUROS EN CONDOMINIO 
DERECHOS 
Cualquiera de los condóminos puede demoler 
y reconstruir el muro 
Derecho a abdicar 
Derecho a reclamar al vecino la mitad del 
valor del muro de cerramiento, de 
elevación o enterrado. 
OBLIGACIONES 
 Obligación de pagar el muro de 
cerramiento en toda su longitud. 
 El de elevación sólo en la parte que 
utilice efectivamente 
 Contribuir a gastos de mantenimiento, 
reparaciones o de reconstrucciones 
como mejoras necesarias. 
ESQUEMA DE PROCEDIMIENTO 
RELEVAR MUROS 
existente y nuevo 
MEDIANERIA 
PLANO DEMOSTRATIVO MUROS 
MEDIANEROS 
COMPUTO METRICO 
CONVENIO / RECIBO 
V N VALOR A NUEVO PRESUPUESTO 
VALOR 
PRESENTE 
TABLAS 
LIQUIDACION 
DEPRECIACION V P 
Depreciación: Inevitable pérdida de valor por su edad 
(vejez) y estado de conservación. Inversamente 
proporcional a su vida útil. 
 
 CARACT. CONSTRUCTIVAS, 
MATERIALES, MEDIDAS, 
ESPESORES,ESTADO DE 
CONSERVACIÓN, ETC. 
 BUSCAR DOCUMENTACIÓN 
AMBAS PROPIEDADES P/ 
ESTABLECER FECHA 
CONSTRUCCIÓN. 
 
PERFIL MURO EXISTENTE 
0,70 
0,30 
0,40 
0,50 
 
 
6,00 
 
 
 
 
 
2,00 
 
 
 
0,30 
0,40 
0,50 
8,00 12,00 30,00 
L.M. E.M. 
Mampostería de elevación 
capa aisladora horizontal 
mampostería de fundación 
cimientos comunes 
PERFIL CONSTRUCCIÓN LINDERA 
8,00 42,00 
1,20 
3,50 
L.M. E.M. 
Mampostería de elevación 
capa aisladora horizontal 
SUPERPOSICIÓN AMBOS PERFILES 
0,50 
0,70 
0,30 
0,40 
0,50 
 
 
4,50 
 
 
1,502,00 
 
 
 
0,30 
0,40 
0,50 
8,00 12,00 30,00 
L.M. E.M. 
LINDERO DE ELEVACIÓN 
capa aisladora horizontal 
mampostería de fundación 
cimientos comunes 
LINDERO DE CERRAMIENTO 
LÍMITE entre LINDERO de 
CERRAMIENTO y 
LINDERO de ELEVACIÓN 
PERFIL MURO MEDIANERO 
0,50 
0,70 
0,30 
0,40 
0,50 
 
 
4,50 
 
 
1,50 
 
 
2,00 
 
 
 
0,30 
0,40 
0,50 
8,00 12,00 30,00 
L.M. E.M. 
LÍMITE entre LINDERO de 
CERRAMIENTO y 
LINDERO de ELEVACIÓN 
capa aisladora horizontal 
mampostería de fundación 
cimientos comunes 
LINDERO DE ELEVACIÓN (MEDIANERO Art. 2017) 
LINDERO DE CERRAMIENTO (MEDIANERO Art. 2008) 
VALOR A NUEVO (V.N.) = $ 83.439 
CÁLCULO de la DEPRECIACIÓN 
Edad muro (año actual – año construcción) = 2016 – 2012 = 4 años 
Estado de Conservación = 3 (necesitado de reparaciones sencillas) Inspección “in situ” (*) 
Vida útil = 70 años (estimado para viviendas unifamiliares) 
Edad en % = edad x 100 = 4 x 100 = 5,71 % (Tomamos 6 %) (*) 
 Vida útil 70 
 (*) Coeficiente K (Tabla de Ross-Heidecke) = 20,70 % 
DEPRECIACIÓN = 20,70 % de $ 83.439 = $ 17.271,87 
VALOR ACTUAL (V.A.) = V.N. – D = $ 83.439 - $ 17.271,87 = $ 66.167,13 
 
LIQUIDACIÓN MEDIANERÍA = $ 66.167,13 = $ 33.083,56 (a cobrar al colindante) 
 2 
CÓMPUTO MÉTRICO Y PRESUPUESTO 
Item Unidad Medidas Cantidad 
Precio 
Unitario 
Total 
Cimientos comunes de Hº 
Ciclópeo (excavación y 
llenado) 
m3 
8,00 m x 0,50 m x 0,45 m 
12,00 m x 0,90 m x 0,45 m 
30,00 m x 0,50 m x 0,45 m 
13,41 $ 2.500/m3 $ 33.525 
Mampostería de fundación 
ladrillos comunes 0,30 m de 
espesor 
m3 50,00 m x 0,30 m x 0,30 m 4,50 $ 1.100/m3 $ 4.950 
Capa aisladora horizontal m2 50 m x 0,30 m 15,00 $ 200/m2 $ 3.000 
Mampostería de elevación 
ladrillos comunes 0,30 m de 
espesor 
m3 
0,70 m x 8,00,m x 0,30 m 
3,50 m x 12,00 m x 0,30 m 
30,00 m x 2,00 m x 0,30 m 
32,28 $ 1.300/m3 $ 41.964 
TOTAL (Valor a Nuevo) $ 83.439 
1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5
0 0,00 0,03 2,52 8,09 18,10 33,20 52,60 75,20 100,00
1 0,50 0,53 3,01 8,55 18,51 33,54 52,84 75,32 100,00
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,94 33,89 53,09 75,45 100,00
3 1,54 1,57 4,03 9,51 19,37 34,23 53,34 75,58 100,00
4 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,59 53,59 75,71 100,00
5 2,62 2,65 5,08 10,50 20,25 34,95 53,84 75,85 100,00
6 3,18 3,21 5,62 11,01 20,70 35,32 54,11 75,99 100,00
7 3,74 3,77 6,17 11,53 21,17 35,70 54,38 76,13 100,00
8 4,32 4,35 6,73 12,06 22,64 36,09 54,65 76,27 100,00
9 4,90 4,93 7,30 12,60 22,12 36,48 54,93 76,41 100,00
10 5,50 5,53 7,88 13,15 22,60 36,87 55,21 76,56 100,00
11 6,10 6,13 8,47 13,70 23,10 37,27 55,49 76,71 100,00
12 6,72 6,75 9,07 14,27 23,61 37,68 55,78 76,86 100,00
13 7,34 7,37 9,68 14,84 24,12 38,10 56,08 77,02 100,00
14 7,98 8,00 10,30 15,42 24,63 38,52 56,38 77,18 100,00
15 8,62 8,65 10,93 16,02 25,16 38,95 56,69 77,34 100,00
16 9,28 9,30 11,57 16,62 25,70 39,39 57,00 77,50 100,00
17 9,94 9,97 12,22 17,23 26,25 39,84 57,31 77,66 100,00
18 10,62 10,64 12,87 17,85 26,80 40,29 57,63 77,83 100,00
19 11,30 11,33 13,54 18,48 27,36 40,75 57,96 78,00 100,00
20 12,00 12,02 14,22 19,12 27,93 41,22 58,29 78,17 100,00
21 12,70 12,73 14,91 19,77 28,51 41,69 58,62 78,35 100,00
22 13,42 13,44 15,60 20,42 29,09 42,16 58,96 78,53 100,00
23 14,14 14,17 16,31 21,09 29,68 42,65 59,30 78,71 100,00
24 14,88 14,90 17,03 21,77 30,28 43,14 59,65 78,89 100,00
25 15,62 15,65 17,75 22,45 30,89 43,64 60,00 79,07 100,00
26 16,38 16,40 18,49 23,14 31,51 44,14 60,36 79,26 100,00
27 17,14 17,17 19,23 23,85 32,14 44,65 60,72 79,45 100,00
28 17,92 17,95 19,99 24,56 32,78 45,17 61,09 79,64 100,00
29 18,70 18,73 20,75 25,28 33,42 45,69 61,46 79,84 100,00
30 19,50 19,52 21,53 26,61 34,07 46,22 61,18 80,04 100,00
TABLA DE ROSS - HEIDECKE (para depreciación de edificios)
Edad en % de 
duración
ESTADO DE CONSERVACIÓN
PLANO DEMOSTRATIVO DE MUROS MEDIANEROS