UT 07

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GESTION ESTRATEGICA DE LA TIERRA URBANA
Mario Lungo
Raquel Rolnik
Yezenia Peña
Lautaro Balmaceda
SUSTITUYE
Ciudad del futuro
- Desarrollo urbano a través de inversiones en transportes, infraestructura y equipamientos públicos
Control estricto de la acción de los agentes privados sobre el uso del suelo.
Separación entre planificación y gestión, operando la planificación en la dimensión técnica y la gestión en la dimensión política.
Modificación en el enfoque para el desarrollo sostenible: la dimensión ambiental.
NUEVO PARADIGMA DE PLANIFICACION URBANA
PLANEAMIENTO TECNOCRATICO
1. Planificación urbana y medio ambiente
METROPLAN 80
1969
PLAMADUR
1997
Plan de desarrollo metropolitano de San Salvador
Enfatiza en:
el rol económico de la ciudad 
el marco institucional de la gestión urbana.
Clasifica el suelo en tres grandes categorías: 
- suelo urbano,
- suelo rural urbanizable 
- suelo rural no urbanizable
(sobre la que se basa el modelo de ordenamiento ambiental del plan)
se estructuran a su vez en: 
1. áreas de máxima protección 
2. áreas de desarrollo restringido 
3. áreas de desarrollo agropecuario. 
4. áreas de desarrollo turístico ecosostenible.
PLAMADUR
Declaratoria de determinadas zonas como áreas de máxima protección y de desarrollo restringido
Enmarcado en el Plan Director cuyos principales instrumentos son:
el plano general de zonificación
la matriz de usos del suelo 
las normas técnicas
Incentivar y compensar el manejo sostenible de las áreas de protección
La degradación ambiental es generada por la forma en que se desarrollan los procesos de reproducción social en el territorio.
Revertir las tendencias de degradación del medio ambiente requiere de una gestión estratégica de la tierra (PRISMA, 1997)
Obliga a los potenciales usuarios y contaminadores a pagar por el uso del capital natural
Serviría para la creación de un fondo de protección de los recursos ambientales
Afecta las condiciones de vida de la población, la productividad de la economía urbana y la gobernabilidad de las ciudades.
2. Mercados de tierra urbana
PROCESO DE URBANIZACION
Concentración urbana en el centro y el suroeste del país, y especialmente en la Región Metropolitana de San Salvador
Auge de las lotificaciones ilegales en las áreas rurales y suburbanas
Acentuación de segregación socio-espacial
Aceleración de la degradación ambiental derivada de la forma de ocupación territorial
Nuevo patrón de localización de las actividades productivas
MERCADOS DE TIERRA ENTRE 1980-1989
Se caracteriza por los particulares efectos que la guerra y la crisis económica tiene sobre estos mercados
MERCADOS DE TIERRA A PARTIR DE 1990
Marcado por la apertura hacia el exterior y una reactivación del crecimiento económico.
EFECTOS DIRECTOS
- Incidencia en los mercados de tierra urbana de los procesos de reestructuración de la economía y de reforma del Estado 
Nuevo mapa económico y social 
integración/segregación entre los distintos sectores sociales de la ciudad  Estas dinámicas territoriales afectan en la demanda de tierra urbana.
Transformaciones en las relaciones entre el capital y el trabajo producido por la reestructuración de la economía  afectan el funcionamiento de los mercados de tierra urbana
ESTADO: Facilitador de las actividades del mercado
- La descentralización introduce nuevos agentes sociales y económicos, entre ellos los gobiernos locales  pueden reforzar la introducción de criterios ambientales en el uso de la tierra.
EFECTOS INDIRECTOS
Se refieren a los cambios en el funcionamiento de los mercados de tierra urbana, que los procesos de reestructuración de la economía y de reforma del Estado están provocando.
 predomino del sector financiero y de servicios
 
 modificación de los patrones de localización de las actividades económicas
 
 transformaciones de los mercados de trabajo urbanos 
 altos niveles de pobreza
 
 aumento de las restricciones ambientales
 
 pérdida de peso de la planificación
LA SITUACION EN EL SALVADOR
Entre 1989 y 1995  expansión del consumo que no guardaba relación con la estructura productiva interna, generando una importante demanda de bienes inmobiliarios y provocando una importante alza en los precios de la tierra urbana.
El Área Metropolitana de San Salvador (AMSS) mayor incremento en los precios de la tierra seda en ciertas zonas  la aglomeración urbana que concentra la mayor parte de servicios, comercio y producción industrial en el país, lo cual económicamente hace más atractivo el desarrollo de los mercados de tierra en esta zona.
1991 Se inicia el importante proyecto de creación del Centro Nacional de Registro, con apoyo del Banco Mundial.
A partir de 1992, la industria de la construcción aumenta su demanda de crédito, el monto destinado a la producción de tierras vía urbanización cae a casi el 20% del total del crédito
A partir de 1995, se están generando problemas de realización del stock existente en el mercado de tierra y vivienda en general  provoca una disminución de los precios de la tierra urbana y suburbana.
Las principales ciudades salvadoreñas se caracteriza actualmente por la existencia de un importante stock de viviendas y terrenos urbanizados de difícil venta.
el incremento de producción de tierra de manera formal se ha visto fomentado a través del sistema financiero, o a través de fuentes alternativas de financiamiento, como lo las ONG’s, las cuales otorgan fondos para la construcción de viviendas populares
Inexistencia de leyes de ordenamiento territorial y de medio ambiente, las cuales tienen un impacto importante en el funcionamiento de los mercados de tierra.
3. Instrumentos de gestión de tierra urbana
Instrumentos LÓGICA >> diseño institucional y legal
Conceptos previos:
Macrozonificación: organización de forums participativos que integren todas las fuerzas que construyen y consumen la ciudad.
NO ES ZONIFICACIÓN
Consenso
Macro-directrices
Macro-zonas
Estudia la forma de uso de la ciudad
Referente espacial de uso del suelo
Define grandes áreas
Urbanización
Incentiva / restringe
INSTRUMENTOS
Incentivadores
Impuesto progresivo predial
Consorcio inmobiliario
Distribuir costos y beneficios
(De inversiones públicas)
Evitar especulación
A áreas prioritarias
Plazo para parcelación
Impuestos
No cumple
No cumple
Expropiación
A propietarios con terrenos pero sin capital
Propietario entrega extensión sin urbanizar
Obtiene extensión menor de igual valor
El Estado urbaniza
Excepción a propietario de único inmueble)
Optimizadores
Coeficiente de aprovechamiento básico
Derecho de construir por encima del coeficiente básico
Implementación de suelo creado
Construcción proporcional
Posibilidad de construir por encima del coeficiente básico
(La vende el gobierno como áreas de metros cuadrados)
Separación entre propiedad / construcción
Relacionado con la
La venta va a un fondo específico para urbanización
Operaciones urbanas
Operaciones interligadas
Reservas de áreas donde intensificar el uso
Sector público (diseña proyecto) + privado (provee recursos)
Excepciones a legislación a cambio de un pago
(Duda de transparencia)
De transferencia de potencial constructivo
El propietario de un inmueble sobre el cual pesa un interés público de preservación, sea desde un punto de vista ambiental, o desde un punto de vista de patrimonio histórico, cultural, paisajístico o arquitectónico, puede utilizar en otro inmueble, o vender, la diferencia entre el área construida del inmueble preservado y el total de área construida atribuida al terreno por el coeficiente de aprovechamiento básico, de conformidad con la legislación existente. La transferencia solamente será permitida si el propietario participa de algún programa de preservación elaborado en conjunto con el poder público o elaborado por el privado y aprobado por el ente técnico responsable. 
De zonas de interés social
Para vivienda social
De intervención ambiental
De uso combinado del suelo
Proteger población de menos recursos
Tugurios: zonas ocupadas ilegalmenteDirigido a áreas urbanas desocupadas
Parcelas irregulares
Regularizar, no desalojar
Reducir externalidades negativas
Incluye proyectos que superan la capacidad de carga urbana en una zona
Busca orientar mejor, no prohibir
Flexibilidad de usos
Privilegiar diversidad funcional
Coexistencia de distintas actividades en una zona
Captación de plusvalías: mecanismo con que el Estado capta parte de los incrementos en el valor de la tierra generado por su intervención directa. La idea es socializar los beneficios, no individualizarlos.
Contribuciones especiales: atributo que se caracteriza por la presunta o real recepción del contribuyente de algún beneficio derivado de obras públicas.
Esto luego se usa en inversiones públicas de urbanización e infraestructura.
Obstáculos a la captación de plusvalías:
Limitación de la legislación vigente
Ausencia de institución encargada de su aplicación
Inadecuación regulatoria y económica
Desigualdad de riqueza
Catastro desactualizado
4. La captación de plusvalías inmobiliarias y su posible asociación a la gestión ambiental urbana
Para esto es necesario una reestructuración del Estado convirtiéndolo en prestador de bienes y servicios, concentrando actividades y apoyando al modelo de sustitución de importaciones. Para ese modelo, se necesitan empresas locales que brinden los bienes y servicios que antes se importaban, y las empresas deben ser dotadas de infraestructura urbana.
ESTADO
Empresas
Empresas
Bienes y servicios
POBLACIÓN
Empresas extranjeras
Importaciones
Esquema de modelo de sustitución de importaciones
Esto ha desembocado en empresas públicas y centralizadas y en despojar a los gobiernos locales (no nacionales) de atribuciones que les había correspondido anteriormente. Al final, el peso central del gobierno limitó la captación de plusvalías como las Contribuciones Especiales. En el caso de Brasil, redirigió a una descentralización y privatización de empresas y actividades que desarrollaba el gobierno central, es decir, que como un péndulo, se volvió a un punto anterior.