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UNIVERSIDAD NACIONAL AUTÓNOMA DE MÉXICO 
 
DIVISIÓN DE ESTUDIOS DE POSGRADO 
 
PROGRAMA DE MAESTRÍA Y DOCTORADO EN URBANISMO 
 
 
 
 
 
LOS DESARROLLOS URBANOS INTEGRALES SUSTENTABLES, 
DUIS, EN LA PRODUCCIÓN DE VIVIENDA EN MÉXICO. ESTUDIO 
DE CASO, VALLE DE LAS PALMAS, BAJA CALIFORNIA 
 
 
 
VERÓNICA ISABEL SÁNCHEZ ESPÍNDOLA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Ciudad Universitaria 
 
Mayo 2010 
 
 
UNAM – Dirección General de Bibliotecas 
Tesis Digitales 
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PROGRAMA DE MAESTRÍA Y DOCTORADO EN URBANISMO 
 
 
 
 
 
LOS DESARROLLOS URBANOS INTEGRALES SUSTENTABLES, 
DUIS, EN LA PRODUCCIÓN DE VIVIENDA EN MÉXICO. ESTUDIO 
DE CASO, VALLE DE LAS PALMAS, BAJA CALIFORNIA 
 
 
 
TESIS 
QUE PARA OBTENER EL GRADO DE: 
MAESTRA EN URBANISMO 
PRESENTA: 
 
VERÓNICA ISABEL SÁNCHEZ ESPÍNDOLA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Ciudad Universitaria 
 
Mayo 2010 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Directora de Tesis: 
Mtra. Nuria de Pablo Serra 
 
 
 
 
Sinodales: 
 
Dra. Esther Maya Pérez 
Lic. Erique Soto Alva 
Mtro. Jorge Bermeo Vega 
Arq. Juan Felipe Ordoñez Cervantes 
 
Agradecimientos 
 
 
En primer instancia mi gratitud a la Universidad Nacional Autónoma de México, por 
permitirme cerrar un ciclo que no había podido concretar de años atrás. En segundo 
lugar, al Programa de Maestría y Doctorado en Urbanismo (Posgrado de Arquitectura) 
por el apoyo brindado para elaborar el presente trabajo. También mi profundo 
reconocimiento a la Mtra. Nuria de Pablo por el apoyo y asesoría brindados. Así como 
a la Dra. Esther Maya y al Lic. Enrique Soto por sus comentarios para con mi trabajo. 
 
Agradezco infinitamente el apoyo de María Zárate y María Juárez pero sobre todo por 
su amistad. 
 
Este trabajo no hubiera sido posible sin el apoyo incondicional de Hugo; con su usual 
empeño y coraje para hacer las cosas lo mejor posible y contagiarme de su 
entusiasmo. 
 
Dedico este trabajo a Hugo y a mi familia (mis padres, hermanas, hermanos, sobrinas y 
sobrinos), a todos gracias. 
 
LOS DESARROLLOS URBANOS INTEGRALES SUSTENTABLES, DUIS, EN LA PRODUCCIÓN 
DE VIVIENDA EN MÉXICO. ESTUDIO DE CASO, VALLE DE LAS PALMAS, BAJA 
CALIFORNIA 
 
 
INDICE 
 
 Pág. 
Introducción 1 
 
CAPÍTULO 1. LOS DESARROLLOS URBANOS INTEGRALES SUSTENTABLES, 
DUIS 
5 
1.1 Antecedentes. 5 
1.2 Definiciones de los DUIS. 11 
1.3 El papel de la sustentabilidad en los DUIS. 13 
1.4 Los primeros DUIS. 16 
1.4.1 Creación de los DUIS en otros países. 17 
1.4.2 Características de los DUIS. 21 
1.4.3 Los DUIS en México. 24 
1.5 Diferencias entre los DUIS y los macrodesarrollos en México. 26 
 
CAPÍTULO 2. LOS PROCESOS DE URBANIZACIÓN EN MÉXICO 1900-2005 29 
2.1 La urbanización en México de 1900 a 2005. 29 
2.1.1 El proceso de urbanización y expansión urbana en México. 30 
2.1.2 Sistema Nacional de Ciudades. 33 
2.2 Zonas Metropolitanas y megalópolis en México. 36 
2.2.1 Definiciones y criterios de delimitación. 36 
2.2.2 Estructura y etapas de metropolitanismo. 39 
2.2.3 Las Megalópolis. 40 
2.3 Los retos derivados de la Metropolización en México. 41 
2.3.1 Algunas causas que propician la expansión de las zonas 
metropolitanas 
42 
2.3.2 Propuestas de solución implementadas por el gobierno actual. 43 
 
CAPÍTULO 3. LOS ÁMBITOS DE GOBIERNO EN LA PRODUCCIÓN DE VIVIENDA 
EN MÉXICO Y EL PAPEL DE LOS DESARROLLADORES 
46 
3.1. El problema de la vivienda y la vivienda social en México. 46 
3.1.1 La urbanización y su impacto sobre la vivienda. 47 
3.1.2 La conformación de un mercado de vivienda. 48 
3.2. Los ámbitos de gobierno en producción de vivienda. 49 
3.2.1 Políticas públicas de vivienda. 51 
3.2.2 Instituciones públicas de vivienda. 52 
3.2.3 Propuesta de gobierno en la solución de los problemas y vivienda 
en el país. 
54 
3.3 El papel de los desarrolladores como promotores de vivienda. 56 
3.3.1 Tipología de las empresas promotoras de vivienda. 57 
3.3.2 Niveles de cobertura de las empresas promotoras de vivienda. 59 
 
 Pág. 
 
3.3.3 Los promotores de vivienda como generadores de vivienda de 
interés social. 
59 
3.3.4 La participación de las tres instancias de gobierno y de los 
desarrolladores de vivienda en la construcción de los DUIS en México. 
60 
 
CAPÍTULO 4. DUIS VALLE DE LAS PALMAS, BAJA CALIFORNIA 64 
4.1 Planes estatales y programas municipales de desarrollo. 64 
4.1.1 Programa Parcial de Desarrollo. Valle de las Palmas en el Centro 
de Población de Tijuana, Baja California 
66 
4.2 Características del poblado de Valle de las Palmas. 71 
4.3 Aspectos de planeación urbana. 72 
4.4 La puesta en marcha del DUIS Valle de las Palmas. 73 
 
CONCLUSIONES 
 
83 
BIBLIOGRAFÍA 86 
 
ANEXOS 89 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1 
 
INTRODUCCIÓN 
 
Este estudio surge de la temática propuesta por el Programa de Maestría y Doctorado 
en Urbanismo, con el propósito de investigar y analizar el proceso de planeación de los 
Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS) en México, como una estrategia de 
la actual administración federal para la construcción de vivienda, servicios e 
infraestructura que propicien un desarrollo económico, social y ambiental en las áreas 
urbanas. 
 
La implementación de los DUIS surge como una propuesta para el desarrollo urbano y 
de vivienda como un modelo para “hacer ciudad”. Los DUIS se derivan o evolucionan 
de los “macrodesarrollos” pero con la diferencia de urbanizar de manera ordenada, 
respetando los usos del suelo y las normas de ordenamiento urbano y ecológico, para 
contrarrestar el crecimiento de las ciudades de manera desordenada. 
 
En este contexto, en el presente estudio se analizan las características del primer DUIS 
en México ubicado en el municipio de Tijuana, como una solución a la problemáticas 
que presenta actualmente esa ciudad, en cuanto a la demanda de vivienda por parte 
de la población que se asienta de manera irregular en la periferia sobre zonas de alto 
riesgo, como una medida para contar con reservas de suelo para el futuro crecimiento 
de la Zona Metropolitana de Tijuana. 
 
La expansión y conurbación de las ciudades en parte se deben a los cambios realizados 
en 1992 en la legislación -con la modificación a la legislación agraria-, en las estrategias 
de expansión urbana -la disminución radical de metas en la creación de reservas 
territoriales- y la modificación en los objetivos de las instituciones federales de crédito 
a la adquisición de vivienda social –al pasar de ser las principales desarrolladoras de 
vivienda social a banca de segundo piso, condujeron a un nuevo modo de producción 
de vivienda social que generó consecuencias diversas como: 
 
• El crecimiento de la expansión urbana con tendencia a la metropolización. 
• Una mayor demanda de familias de bajos ingresos sin crédito. 
• La compra de parcelas como vía de incorporación dominante de terrenos, en 
donde la elección de sitios surge de la disposición de vender, del precio, de la 
condición del terreno y de la factibilidad de cambio de uso de rural a urbano y 
de la infraestructura urbana. 
• El surgimiento de conjuntos de viviendas alejados de los lugares de trabajo, y 
sin servicios de abasto, de educación y de salud. 
 
La implementación de los DUIS como proyectos integrales intenta combinar el 
desarrollo urbano, eleconómico, el social y la protección al medio ambiente. Tienen 
como objetivo ordenar el territorio e impulsar su desarrollo, para recibir un 
crecimiento poblacional generado en el lugar, atraer inversión pública y privada para 
generar el desarrollo económico y social de las diferentes regiones, esto es crear una 
ciudad sustentable para garantizar la calidad de vida de sus habitantes. 
 
2 
 
El concepto DUIS considera grandes proyectos de expansión urbana, tiene por objeto 
incorporar legalmente grandes superficies de tierra rústica a la ciudad, integrarla y 
habilitarla con obras de cabeza e infraestructura primaria y venderla al mayoreo a 
desarrolladores y grupos sociales, a precios financieramente aceptables para la 
realización de proyectos de edificación y venta de lotes urbanizados, edificios y 
vivienda, estas últimas para familias de todos los niveles de ingreso, incluyendo las que 
perciben menos de dos salarios mínimos. 
 
Los DUIS suponen la actuación coordinada y concertada en donde el gobierno, 
propietarios del suelo y desarrolladores articulan sus acciones para ordenar el 
territorio desde el punto de vista urbano-regional y generar oferta de suelo al 
mayoreo. 
 
En el Foro Internacional de Vivienda Sustentable organizado por el Instituto del Fondo 
Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, INFONAVIT, en el 2009, la Secretaría de 
Desarrollo Social, SEDESOL y la Sociedad Hipotecaria Federal, SHF, presentaron tres 
clasificaciones de los DUIS. 
 
o DUIS en el que un macrodesarrollador identifica la ciudad que lo requiere en su 
periferia, lo dimensiona, localiza el terreno apropiado, formula los estudios de 
preinversión y los somete a la aprobación de la Comisión formada por 
SEDESOL, CONAVI, SENER, SEMARNAT, SHF, BANOBRAS, INFONAVIT Y 
FOVISSSTE, quedando el financiamiento y la administración del DUIS a cargo del 
macrodesarrollador. 
 
o DUIS en el que un macrodesarrollador identifica la ciudad que lo requiere en su 
interior, y asume un rol igual que en el DUIS en el exterior, pero agrega la 
evaluación de la capacidad de la infraestructura existente, o la posibilidad de 
fortalecerla. 
 
o DUIS en el que un consultor contratado por la Comisión citada identifica la 
ciudad que lo requiere en su periferia, lo dimensiona, localiza el terreno 
apropiado, formula los estudios de preinversión y los somete a la aprobación 
del grupo citado, la que convoca a los gobiernos del estado y de los municipios 
involucrados para que formen un organismo que asuma el papel de 
macrodesarrollador. 
 
En la primera clasificación entra el DUIS Valle de las Palmas en el centro de población 
de Tijuana, Baja California, en el que se está proyectando como un área de desarrollo 
integralmente planeada que contribuya al ordenamiento territorial de los municipios 
de Tijuana, Tecate y Playas de Rosarito y promover un desarrollo urbano más 
ordenado, denso, justo y sustentable. 
 
Actualmente existe muy poca información sobre los Desarrollos Urbanos Integrales 
Sustentables en México, es un tema incipiente debido a que son desarrollos urbanos 
que se están proyectando y buscan mejorar la calidad de vida de los habitantes y de la 
3 
 
demanda de vivienda de las ciudades en México. Dichos proyectos están siendo 
coordinados y evaluados por instituciones de gobierno como la Secretaría de 
Economía, la Secretaría de Energía, la Secretaría de Desarrollo Social, la Secretaría de 
Medio Ambiente y Recursos Naturales, la Comisión Nacional de Vivienda, la Sociedad 
Hipotecaria Federal, el Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos, el Instituto del 
Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, el Fondo de la Vivienda del 
Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado y el Fondo 
Nacional de Fomento al Turismo. 
 
Ante la falta de resultados o impactos sobre la puesta en marcha de los DUIS surgen 
inquietudes con respecto a qué son los DUIS, porqué se están planeando, a quién 
beneficia la puesta en marcha, quiénes están participando, cuáles son las variaciones 
entre los grandes desarrollos urbanos o macrodesarollos y los DUIS, y cuál es el papel 
del gobierno, con relación a la producción de vivienda y desarrolladores en la creación 
de los DUIS. 
 
Para identificar las diferencias entre los macrodesarrollos y un DUIS se realizó una 
revisión de las características generales del primer DUIS certificado por la Sociedad 
Hipotecaria Federal; Valle de Las Palmas en Baja California. Se estudiaron las 
condiciones de urbanización en el país que dieron origen a los macrodesarrollos y los 
DUIS. 
 
El presente estudio se llevó a cabo mediante cuatro capítulos; en el primer capítulo, se 
revisan los antecedentes y definiciones que dieron origen a los DUIS, el papel de la 
sustentabilidad en estos nuevos proyectos, la creación de los DUIS en otros países, las 
características de los DUIS y las diferencias con los macrodesarrollos realizados en los 
últimos años para conocer el grado de integración con el entorno y la conectividad con 
Tijuana 
 
En el segundo capítulo se estudian las etapas de urbanización y la transformación de 
las áreas urbanas. Se revisan los procesos de crecimiento y expansión de las ciudades 
de México a través de las etapas de urbanización. La distribución de la población en el 
territorio nacional como consecuencia de la concentración en localidades urbanas y la 
conformación de las zonas metropolitanas. En la última parte se estudian algunas 
causas y las implicaciones del crecimiento de las zonas urbanas, además de las 
propuestas de solución implementadas por el gobierno para algunas de las 
problemáticas urbanas. 
 
En el tercer capítulo, se analizan los cambios que se dieron con la reforma al artículo 
27 constitucional y la incorporación de las tierras ejidales al mercado legal de suelo 
urbano en México. La nueva política de vivienda adoptada a principios de los años 
noventa, implicó un cambio en el papel que desempeñaba cada uno de los actores que 
intervienen en la producción habitacional y se produce de una nueva correlación de 
fuerzas entre éstos. Los cambios ocurridos en las instituciones de vivienda y los 
sistemas financieros para programas habitacionales. 
 
4 
 
En el último capítulo, se contextualiza la Zona Metropolitana de Tijuana, centro urbano 
y de influencia del primer DUIS en México, se mencionan las características del 
polígono donde se está desarrollando el DUIS Valle de Las Palmas, para conocer que se 
ha realizado hasta el momento y las características del entorno territorial donde se va 
insertar como un desarrollo urbano integral sustentable. 
 
Con los temas estudiados se pretende analizar si la planeación y la puesta en marcha 
de los DUIS van a solucionar el problema de la falta de vivienda y crear los mecanismos 
para que los diferentes estratos de población puedan acceder a un tipo de crédito para 
acceder a una vivienda, ya que es el principal origen de la creación de los DUIS. 
 
 
5 
 
CAPÍTULO 1. LOS DESARROLLOS URBANOS INTEGRALES SUSTENTABLES, DUIS. 
 
El auge del sector vivienda en los últimos años ha alentado procesos positivos para el 
país; sin embargo, el sistema de dotación de suelo apto ha propiciado el desarrollo de 
fraccionamientos cada vez más alejados de las ciudades consolidadas, donde 
históricamente se encuentran los centros de empleo y servicios; el resultado ha sido 
un proceso que carga las externalidades en la economía de los municipios y de las 
familias residentes. 
 
Ante esta problemática, distintas dependencias del gobierno federal han establecido 
un grupo de trabajo que intenta encauzar la generación de estos grandes desarrollos 
habitacionales hacia esquemas urbanos sustentables e integrales. La Secretaría de 
Desarrollo Social, SEDESOL, Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales, 
SEMARNAT, Secretaría de Energía, SENER, Comisión nacionalde Vivienda, CONAVI, 
Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos, BANOBRAS, el Instituto del Fondo 
Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, INFONAVIT y Sociedad Hipotecaria 
Federal, SHF, integran el grupo de trabajo para la Promoción y Evaluación de 
Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS), que a través de tres estrategias 
básicas y cuatro objetivos se propone establecer las bases de colaboración entre los 
tres niveles de gobierno y los sectores privado y social: 
 
Estrategias de Planeación, Evolución y Fomento Coordinado, articulándose a través de 
una serie de criterios de elegibilidad y una canasta de incentivos que van desde el 
acompañamiento técnico hasta el otorgamiento de subsidios que promuevan centros 
urbanos integrados a la ciudad preexistente, mínimos impactos ambientales y 
diversidad suficiente en su oferta para medios de transporte, usos de suelo, 
equipamientos, espacio público, densidades y tipologías edificatorias. 
 
Los objetivos específicos del grupo de trabajo, son integrar las estrategias del gobierno 
federal en una política pública para promover la generación de DUIS. Buscar el 
ejercicio eficiente de los recursos, estímulos e incentivos del federal en el desarrollo de 
acciones que incidan en la sustentabilidad de los DUIS. Promover la inclusión en 
esquemas de equidad de los diversos actores (federal, estatal y municipal), 
desarrolladores inmobiliarios, propietarios de la tierra, inversionistas, intermediarios 
financieros y beneficiarios de vivienda en la concreción de los DUIS. Trabajar y 
profundizar en los instrumentos y mecanismos de innovación y desarrollo de nuevos 
productos e instrumentos habitacionales y de planeación. 
 
 
1.1 Antecedentes 
 
Según la Ley Federal de Reforma Agraria vigente hasta antes de 1992, la tierra de 
propiedad social no se podía vender, embargar, ni pasar a terceros, pero cada 
ejidatario podía ceder sus derechos ejidales a un único sucesor. Desde la década de los 
cuarenta, los mecanismos legales para liberar la propiedad social de tales restricciones 
y facilitar distintos usos del suelo fueron: la creación y ampliación de las zonas urbanas 
6 
 
ejidales, la permuta hasta antes de 1971, y la expropiación por utilidad pública. A la par 
se dieron procesos ilegales, entre ellos la compra venta y la subdivisión de las tierras 
ejidales tanto por integrantes de los propios núcleos agrarios como personas ajenas a 
éstos, además cesión ejidal a más de un miembro del hogar por cada ejidatario. 
 
A partir de los sesenta la regularización de asentamientos irregulares sobre tierra de 
propiedad social se convirtió en uno de los aspectos más importantes de la política 
urbana, debido a su proliferación. Para lo cual el gobierno federal creó la CORETT, que 
sufrió varias modificaciones en su estructura y alcances hasta que en 1999 fue 
sectorizada en la SEDESOL. 
 
A principios de los noventa, en la Zona Metropolitana de Ciudad de México, una 
tercera parte de las colonias populares se habían asentado de manera irregular en los 
alrededores; asimismo se construyeron unidades habitacionales promovidas por 
instancias estatales sobre terrenos expropiados de este tipo de propiedad. 
 
Desde las reformas de 1992 al artículo 27 constitucional y al expedición de la Nueva 
Ley Agraria, existen dos vías jurídicas para regularizar los asentamientos irregulares en 
suelo de propiedad social: la expropiatoria y el reconocimiento del derecho de los 
avecindados y posesionarios por parte de la Asamblea ejidal. Esta Asamblea constituye 
la autoridad máxima del núcleo agrario y la ley le otorga la facultad de solicitar la 
titulación de los predios (solares urbanos) a favor de cada ejidatario, avecindado y 
posesionarlo. Ambas vías pueden ser aplicadas también a terrenos no ocupados, por lo 
que constituyen mecanismos de incorporación regulada de tierras de origen social al 
desarrollo urbano. 
 
De acuerdo con esta ley, además de la expropiación es posible cambiar el régimen de 
propiedad social a privada mediante otros esquemas: la adopción del dominio pleno 
sobre parcelas, y la aportación de tierras de uso común para constituir sociedades 
mercantiles. Además estos mecanismos permiten incorporar el suelo de los núcleos 
agrarios a usos urbanos en forma regulada y siempre y cuando dichas tierras estén 
consideradas dentro de los programas y planes locales vigentes en materia urbana de 
asentamientos humanos y para su fraccionamiento y venta se empleen las 
disposiciones aplicables al suelo de propiedad privada. 
 
A partir de la segunda mitad de los años noventa, las formas de financiamiento y de 
producción de la vivienda denominada “de interés social”, experimentaron cambios 
decisivos en México. 
 
Según Emilio Duhau, estos cambios tienen que ver con la transformación simultánea y 
complementaria del papel de las instituciones públicas de vivienda y de las empresas 
productoras de vivienda. La transición de organismos promotores a mecanismos 
financieros generó la demanda, y la integración de las funciones de incorporación de 
suelo a usos urbanos, de producción y promoción, en un mismo tipo de agente, los 
desarrolladores inmobiliarios, ahora están generando la oferta de la vivienda de bajo 
costo producida en serie. 
7 
 
 
Para la producción inmobiliaria en el periodo 1994 y 2005, se dio un auge de este 
nuevo modelo de financiamiento, producción y promoción de vivienda de bajo costo, a 
partir de dos ejes de análisis: 1) las formas en que se articulan actualmente en la 
producción masiva de vivienda de bajo costo, marco jurídico y gestión gubernamental, 
mecanismos de financiamiento, y empresa privada; 2) las correspondencias entre 
estructura tecno-productiva, modelo habitacional y modelo urbanístico. 
Principalmente en los municipios del Estado de México aledaños al Distrito Federal, 
como Tecamac, Ixtapaluca, Chicoloapan, Ecatepec, Coacalco, Nicolás Romero, entre 
otros. 
 
Algunos de estos municipios, como Ecatepec y Coacalco, habían sido importantes 
receptores de unidades habitacionales de interés social en los años setenta y ochenta, 
en general los restantes constituyen desde mediados de los años noventa nuevas 
localizaciones para la implantación masiva de este tipo de vivienda de interés social. 
 
Los conjuntos urbanos de vivienda de interés social y medio sustituyeron desde 
mediados de los años noventa, a los conjuntos habitacionales también de interés social 
y medio, financiados por los organismos públicos de vivienda y promovidos por ellos 
mismos o por sindicatos de trabajadores en los casos de los de interés social, y por 
empresas privadas en el caso de los de interés medio, los cuales eran previamente 
financiados por el Fondo de la Vivienda (FOVI). 
 
La unidad habitacional pasó de moda. La nueva frontera trazada por los 
desarrolladores inmobiliarios es la de centros urbanos autónomos. Son 
conjuntos que llegan a tener más de 10 mil casas, rodeadas por una barda, con 
escuelas y centros de recreo dentro y, a un lado, grandes superficies de tiendas 
comerciales. Proliferan y están cambiando el patrón urbano y de los negocios, 
asociado al concepto de las zonas metropolitanas. La Jornada en la Economía, 
“Nuevas ciudades”, p.6, María del Pilar Martínez (2005) 
 
Este auge de vivienda de interés social en la Zona Metropolitana de la Ciudad de 
México, son el producto de la convergencia de una nueva figura legal –conjunto 
urbano- establecida tanto en el Distrito Federal como en el Estado de México, con el 
traslado de la función de promoción y desarrollo de la vivienda de interés social a 
empresas privadas. Se trata de una figura legal y de un modo de producción del 
espacio habitacional que ha sustituido el fraccionamiento, una modalidad de 
urbanización del suelo que a su vez han sido eliminados de las leyes correspondientes 
en ambas entidades. 
 
Dadas las dimensiones de los conjuntos en cuanto al gran número de viviendas se 
convirtieron en grandes concentraciones depoblación que requirieron de 
equipamientos y conformaron una demanda concentrada de bienes y servicios. De allí 
que los desarrollos vayan acompañados de la construcción de centros comerciales y la 
implantación en muchos casos de las grandes cadenas de supermercados. El reducido 
tamaño de los terrenos destinados a cada vivienda, la producción en serie, la 
8 
 
necesidad de sustituir el papel del Estado en la provisión de los equipamientos e 
infraestructuras, aunados a la idea de ofrecer “viviendas unifamiliares” ubicadas en un 
entorno exclusivamente habitacional y “seguro” y la necesidad de disponer de grandes 
superficies, constituyen los principales ingredientes del modelo. 
 
En general las empresas que son actualmente las principales compañías 
desarrolladoras de proyectos de vivienda de interés social, se habían desplegado antes 
de la reforma de de 1992, como compañías constructoras que operaban como 
contratistas de INFONAVIT o habían acumulado una importante experiencia en cuanto 
empresas fraccionadoras y promotoras, como en el caso de Sadasi en el Estado de 
México. Al producirse las reformas en los primeros años de la década de los noventa, 
estas compañías estaban en condiciones de incursionar exitosamente en la esfera de la 
vivienda de interés social, favorecidas además por la apertura de los mercados 
financieros y de divisas. 
 
En 1992 como parte de un plan integral para reformar la industria mexicana de 
vivienda, el Infonavit fue reestructurado para funcionar únicamente como proveedor 
de financiamiento hipotecario a trabajadores calificados, dejando los desarrollos y las 
demás actividades relacionadas al sector empresarial. Como resultado de esas 
reformas, Geo se consolidó como promotor de conjuntos habitacionales integrales. 
Debido a su experiencia previa en la promoción, diseño, construcción y 
comercialización, Geo ha podido aprovechar plenamente la reforma del Infonavit y se 
ha convertido en uno de los promotores de vivienda que utiliza más alto volumen de 
créditos hipotecarios financiados por dicho instituto (Corporación Geo, 2005, 15) 
tomado de Los nuevos productores del espacio habitable. XXX Encuentro de la red 
nacional de investigación urbana. Pensar la ciudad: miradas y desafíos a la realidad 
latinoamericana. Toluca. 17-19 de octubre de 2007. 
 
En términos de promoción inmobiliaria, los desarrolladores captaron una demanda 
abierta que se expresa individualmente y está constituida mayoritariamente por 
acreditados del INFONAVIT y en segundo término del FOVISSSTE y la Sociedad 
Hipotecaria Federal. Esta modalidad individual representa un cambio muy importante 
respecto del esquema que predominaba en el acceso a una vivienda de interés social a 
través del crédito otorgado por los institutos públicos de vivienda, en particular el 
INFONAVIT y el FOVISSSTE. 
 
Hasta antes de las reformas sancionadas a comienzos de los años noventa, por regla 
general el trabajador beneficiario de un crédito otorgado por estos organismos, era 
integrado por la instancia promotora de un conjunto o unidad habitacional – por lo 
general el sindicato al que estaba afiliado- a una lista de derechohabientes del fondo 
correspondiente, a los que reuniendo los requisitos necesarios, simultáneamente se 
les otorgaba un crédito y el promotor les asignaba una vivienda en un par de unidades 
gestionadas por el mismo sindicato promotor. Este tipo de vivienda en general son 
productos son muy semejantes entre sí y sólo se ofrecían en localizaciones periféricas. 
 
9 
 
El modelo urbanístico pretendido por las grandes empresas desarrolladoras consistía 
en no producir “células integradas al entorno urbano” como proponen las normas 
establecidas por el Infonavit antes de las reformas de los años noventa, sino unidades 
urbanas supuestamente autosuficientes que, también supuestamente, salvo los 
lugares de trabajo, contarían con todos los elementos necesario para el desarrollo de 
la vida cotidiana de sus habitantes: escuelas, equipos, equipamientos administrativos, 
centros comerciales, áreas verdes, mercados, etc. 
 
De acuerdo con el Dr. Ramírez Favela (2009), en el año 1992 se presentaron tres 
cambios que modificaron radicalmente el modo de producción de vivienda social. 
 
1) La reducción del programa de reservas territoriales ante las limitaciones 
presupuestales. 
2) El retiro progresivo del INFONAVIT como desarrollador inmobiliario, para 
asumir el papel de banco de segundo piso, abriendo el paso a sus 
urbanizadores y constructores de vivienda para convertirse en desarrolladores. 
3) La modificaciones a la legislación agraria, por las que se abrieron nuevas vías de 
adquisición de terrenos ejidales en negociaciones libres entre ejidatarios y 
desarrolladores de vivienda, sin intervención de la Secretaría de la Reforma 
Agraria, con la presencia de la Procuraduría Agraria para dar certeza a la toma 
de decisiones de los ejidatarios y la participación del registro Agrario Nacional 
para dar seguridad jurídica a las operaciones. 
 
Las modificaciones condujeron a un nuevo modo de producción de vivienda social y 
repercutieron en la necesidad planificar el espacio urbano en la periferia de las 
ciudades, que se definieron como Macrodesarrollos. 
 
El concepto de Macrodesarollo por SEDESOL, CONAVI, SHF y SEMARNAT es el 
siguiente: 
a) El reconocimiento de las limitaciones de recursos fiscales de los tres ámbitos de 
gobierno. 
b) La localización del espacio para alojar el macrodesarrollo, mediante el análisis de 
sus condiciones físicas, su potencial de infraestructura –que incluye la factibilidad 
de la disponibilidad de agua potable y de energía eléctrica, así como de la 
conectividad- y la evaluación de riesgos por fenómenos naturales. 
c) La identificación de las tendencias demográficas -naturales e inducidas-, y de las 
actividades económicas, incluyendo a proyectos productivos impulsores o 
impulsados por el macrodesarrollo, y de las demandas de espacios para la 
vivienda y los servicios que reclama la expansión demográfica y económica 
mediante la formulación de pronósticos numéricos y espaciales del 
comportamiento esperado del conglomerado urbano y regional. 
d) El dimensionamiento del espacio requerido por el macrodesarrollo, y el diseño del 
esquema cuantitativo de usos del suelo, que debe satisfacer el equilibrio en las 
demandas de la sociedad y la economía, y también el equilibrio financiero del 
macrodesarrollo. 
e) El equilibrio financiero del macrodesarrollo. 
10 
 
f) La obligación de los desarrolladores inmobiliarios de cumplir con la normatividad 
urbana y ecológica, incluyendo la calidad de las construcciones y su tiempo de 
ejecución. 
g) El apoyo, conforme a la legislación aplicable, de los tres ámbitos de gobierno para 
la construcción de las obras de cabeza y de las redes primarias, así como de 
instalaciones especiales como aeropuertos, puertos marítimos, estaciones 
multimodales, terminales de transporte terrestre de pasajeros y carga, etc. 
h) La garantía de que la autoridad estatal o municipal que corresponda exigirá el 
respeto a los usos del suelo y a las normas técnicas de ordenamiento urbano y 
ecológico, evitando la promiscuidad urbana. 
i) La garantía de continuidad del proyecto del macrodesarrollo, que permita el 
respeto a sus bases de racionalidad a lo largo de todo su horizonte de saturación, 
superando los cambios de administración, alternancias y presencia de partidos 
diferentes en la administración de los tres ámbitos de gobierno. 
j) La garantía de agilidad en el otorgamiento de las licencias de urbanización y 
construcción a los desarrolladores inmobiliarios. 
 
La propuesta incluyó un mecanismo de generación de proyectos de macrodesarrollos 
con el siguiente esquema, a cargo de la SHF mediante la contratación de servicios de 
consultoría: 
 
a) Identificación de las ciudades en los que se requiera un macrodesarrollo, así como 
de los sitios apropiados para ello. 
b) Identificación de las tendenciasdemográficas -naturales e inducidas- de las 
ciudades en las que se justifique un macrodesarrollo. 
c) Dimensionamiento del espacio requerido por el macrodesarrollo, y el diseño del 
esquema cuantitativo de usos del suelo. 
d) Promoción del macrodesarrollo ante los gobiernos estatales y municipales, así 
como ante desarrolladores inmobiliarios. 
 
Otro concepto de macro desarrollo definido como un proyecto urbano de grandes 
dimensiones es el de Carrillo citado en Rosas (2008: 16). 
 
“Un macroproyecto será un gran proyecto de expansión urbana de mediano y largo 
plazos que tiene por objeto incorporar legalmente grandes superficies de tierra rústica 
a la ciudad, integrarla y habitarla con obras de cabeza e infraestructura primaria para 
venderla al mayoreo a desarrolladores o grupos sociales organizados a precios 
razonables para la realización de todo tipo de proyectos urbanísticos… Los cuales se 
conciben como: a) grandes desarrollos periféricos, al borde de las ciudades, 
principalmente las más dinámicas hacia donde se dirige su crecimiento y se integran al 
tejido urbano. b) que concentran una buena parte o toda la oferta y demanda de 
suelo para la expansión de la ciudad, evitando la atomización desarticulada y dispersa 
de desarrollos inmobiliarios para la vivienda, la industria y los servicios. c) Son 
concebidos con una visión integral y con usos de suelo mixtos; se desarrollan en etapas 
en el largo plazo con control en los usos de suelo y su entorno y tienen cierto grado de 
autosuficiencia. Estos proyectos presuponen el establecimiento de polígonos de acción 
11 
 
coordinada y concertada donde gobiernos, propietarios del suelo y desarrolladores 
articulan sus acciones para ordenar el territorio desde el punto de vista urbano 
regional y generar oferta de suelo al mayoreo mediante la incorporación, integración y 
habilitación de tierra para su venta en macro lotes a desarrolladores y grupos sociales 
organizados, quienes urbanizan, edifican, venden o adjudican los edificios resultantes 
o las viviendas” 
 
Ambos conceptos retoman los aspectos señalados en los objetivos que pretende el 
Grupo de los DUIS llevar a cabo para generar suelo apto para el desarrollo de vivienda, 
principalmente. Los anteriores macrodesarrollos o megaproyectos se diferenciaban 
por el gran número de viviendas de interés social que contaban solamente con 
equipamiento básico y deficiente, además de su condición periférica. 
 
 
1.2 Definiciones de los DUIS 
 
En los últimos años se ha impulsado de manera decidida a la industria de la 
construcción de vivienda, lo que ha generado una importante oferta orientada 
principalmente a las personas de menores ingresos. Sin embargo, este crecimiento se 
ha visto afectado por la falta de lineamientos y normas convenientes en materia 
urbana que eviten la especulación del suelo, el desorden territorial y el uso inadecuado 
de los recursos naturales. 
 
Por lo anterior, es fundamental establecer líneas de acción estratégicas que apoyen la 
integración de ciudades bien planeadas, que respeten y protejan el medio ambiente y 
cubran las necesidades de las generaciones presentes, sin comprometer las futuras. Es 
decir, una planeación urbana, social y económica integral que considere un 
ordenamiento territorial con visión de mediano y largo plazo y vincular los diversos 
elementos que inciden en el desarrollo urbano, como son: usos del suelo equilibrados 
entre sí (vivienda, industria, comercio, servicios y áreas verdes); infraestructura 
estratégica que optimice tanto la utilización de los recursos, principalmente agua 
potable y energía eléctrica; la integración comunal en desarrollos habitacionales que 
abarquen el tejido social, que incluyan la organización vecinal encauzada a una vida 
armónica en comunidad y fomenten una participación consciente de la trascendencia 
que tiene el cuidado del entorno y de su vivienda en un marco de sustentabilidad. 
Es por ello que se están proyectando Desarrollos Urbanos Sustentables Integrales, 
DUIS, definidos como Áreas de desarrollo integralmente planeadas que contribuyen al 
ordenamiento territorial de los estados y municipios y promueven un desarrollo 
urbano más ordenado, denso, justo y sustentable, para subsanar la problemática para 
la creación de vivienda social. 
De acuerdo con CONAVI, para el gobierno de México es prioritario impulsar el 
desarrollo de la industria de la vivienda en nuestro país, a través de un mejor 
ordenamiento territorial de los estados y los municipios, al tiempo de avanzar en 
materia de sustentabilidad. Por ello, el gobierno federal a través de la Sociedad 
12 
 
Hipotecaria Federal incentiva la construcción de los Desarrollos Urbanos Integrales 
Sustentables, también conocidos como DUIS, como un estándar de la industria de la 
vivienda. 
Los DUIS son áreas de desarrollo integralmente planeadas que contribuyen al 
ordenamiento territorial en los estados y municipios, atienden la demanda de vivienda 
de todos los estratos económicos sin propiciar la segregación social, constituyen el 
soporte de proyectos económicos generadores de empleo y tienen un enfoque de 
sustentabilidad a través del aprovechamiento racional de los recursos como el agua, la 
energía y la disposición de residuos. 
 
El objetivo de los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables es crear las condiciones 
para el desarrollo habitacional sobre suelo apto, es decir, libre de riesgos físicos, con 
seguridad jurídica, servicios sustentables, conectividad y próximos a los centros de 
empleo, equipamiento e infraestructura. 
 
Para crear estos desarrollos es necesario una estrecha coordinación con las 
autoridades locales y un fiel apego a los criterios establecidos por las instancias de 
gobierno que forman el Grupo de Promoción y Evaluación de DUIS, entre los que 
destacan la Secretaría de Hacienda, SEDESOL, SEMARNAT, SENER, la Secretaría de 
Economía, FOVISSSTE, Sociedad Hipotecaria Federal SHF, INFONAVIT, BANOBRAS y 
CONAVI. 
 
La estructura urbana de los DUIS se compone por viviendas de interés social, media y 
residencial, así como equipamiento, parques urbanos y centros de barrio, entre otros, 
lo que propicia una integración de la comunidad que en ella habita. 
 
Para fomentar el desarrollo de estos centros habitacionales existen diferentes 
esquemas de financiamiento a la vivienda entre los que se encuentra el programa de 
subsidios federales Ésta es tu Casa, administrado por la Conavi y los programas de 
Hipoteca Verde del Infonavit y la SHF que utilizan los criterios de sustentabilidad y 
ecotecnologías. 
 
La ecotecnologia se utiliza para el mejoramiento del medio ambiente, y su finalidad es 
precisamente la de mejorar el entorno ambiental, satisfacer las necesidades humanas 
minimizando el impacto ambiental a través del conocimiento de las estructuras y 
procesos de los ecosistemas y la sociedad. Un ejemplo de esta aplicación seria, el uso 
de paneles de energía solar, la utilización de la energía geotérmica, la bioconstrucción, 
captación pluvial, el aprovechamiento directo de la energía solar, los biofiltros (viveros 
flotantes, biofiltro, etc.), elementos ahorradores de agua, los baños secos, 
biodigestores, estufas ahorradoras, entre otros. 
 
 
 
 
 
 
13 
 
1.3 El papel de la sustentabilidad en los DUIS 
 
El desarrollo urbano sostenible es la única manera sensata de habitar en las ciudades. 
Los profesionales del medio ambiente mencionan que la sostenibilidad tiene que 
formar parte del plan de desarrollo de cualquier sociedad urbana, como es el caso de 
muchos países de Oriente Medio, por ejemplo Dubai, según Phillip Jones. 
 
La sostenibilidad es percibida como un complejo equilibrio entre los factores 
económicos, ecológicos y sociales, ninguno de los cuales debe ser prioritario a 
expensas del otro. Las autoridades deben participar fundamentalmente para 
concientizar a los actores responsables de planeación, sobre el desarrollo sostenible y 
fomentar su aplicación en todos los sistemasurbanos, incluido el transporte, la 
industria, la construcción y gestión de residuos urbanos. 
 
Varios países han formulado sus propios métodos de construcción de la Evaluación 
Ambiental para evaluar y regular el desarrollo urbano sostenible. Un enfoque 
integrado de desarrollo urbano sostenible, asegura beneficios en cantidad y calidad de 
nuestro medio ambiente construido y natural circundante. Esta vida "sostenible" debe 
convertirse en un nuevo orden mundial para el crecimiento urbano para estar en 
armonía con el medio ambiente. 
 
La institucionalización del concepto de desarrollo sustentable se sitúa entre los años 
de 1988 y 1992. En ese periodo se elaboró y publicó el reporte "Nuestro Futuro 
Común", mejor conocido como Reporte Brundtland, que definió el desarrollo 
sustentable básicamente como: "la capacidad para satisfacer las necesidades del 
presente sin comprometer la habilidad de las futuras generaciones de satisfacer sus 
propias necesidades". Tomando como base este reporte y su discusión a escala 
mundial, se elaboró la Agenda 21, que fue el principal producto de la Conferencia 
Mundial sobre Medio Ambiente y Desarrollo Humano llevada a cabo en Río de Janeiro, 
Brasil, en 1992 y la más reciente, la Cumbre de Johannesburgo, Sudáfrica en 2002, con 
énfasis particular en las políticas de globalización y en la erradicación de la pobreza y el 
hambre. 
 
Esta conferencia retoma los principales planteamientos del Reporte Brundtland, y 
según la Comisión para el Desarrollo Sustentable de las Naciones Unidas (CSD): "La 
Agenda reafirma el mensaje central del Reporte Brundtland: el desarrollo socio-
económico y la protección ambiental están íntimamente vinculados y una efectiva 
formulación de política debe asumirlas juntas". El desarrollo sustentable se entendió 
entonces como: "una aproximación integrada a la toma de decisiones y elaboración de 
políticas, en la que la protección ambiental y el crecimiento económico de largo plazo 
no son incompatibles, sino complementarios. Para solucionar problemas ambientales 
requiere recursos que sólo el crecimiento económico puede proveer, mientras que el 
crecimiento económico no será posible si la salud humana y los recursos naturales se 
dañan por el deterioro ambiental" (CSD). 
 
En las acciones que se están implementando en las diversas políticas para el desarrollo 
urbano, está la sustentabilidad como una definición multidimensional que incorpora 
no solamente el tema ambiental, sino el de equidad social, el de competitividad y el de 
14 
 
nueva gobernanza, donde se propone un cambio de modelo de aprovechamiento del 
suelo urbano y de su relación con el medio ambiente. Para el caso de las ciudades, se 
pretende combatir las formas actuales de crecimiento urbano cuyas consecuencias 
son: miles de viviendas en zonas donde no hay empleo, largos trayectos de la 
población a los centros de trabajo, pérdida de suelo de conservación, enormes gastos 
energéticos y consumo excesivo de recursos naturales. Mesa de sustentabilidad del 
Consejo para el Desarrollo Sustentable de la Ciudad de México. 
 
Por lo que cambiar el modelo de desarrollo urbano hacia la sustentabilidad implica 
reducir los niveles de consumo de energía, agua, suelo y aire. Deberá fortalecerse la 
competitividad y viabilidad económica de las ciudades. Una consideración fundamental 
para cambiar el modelo de desarrollo urbano, es la de definir el bien público tomando 
en cuenta los intereses locales. La planeación deberá incluir a los habitantes de las 
zonas que serán intervenidas, así como corresponsabilizarlos de toda medida hacia la 
sustentabilidad. (Mesa de sustentabilidad del Consejo para el Desarrollo Sustentable 
de la Ciudad de México) 
 
Con base en el Fomento del Desarrollo Sostenible de los Asentamientos Humanos de la 
Agenda 21, se propone un enfoque integrado para el suministro de una infraestructura 
ecológicamente racional en los asentamientos humanos, en particular a los pobres de 
las zonas urbanas y rurales, una inversión en el desarrollo sostenible que puede 
mejorar la calidad de la vida, aumentar la productividad, y se invita a todos los países a 
evaluar los aspectos ecológicos de su infraestructura de asentamientos humanos, 
establecer objetivos nacionales sostenibles para la gestión de desechos y utilizar 
tecnología ecológicamente racional para proteger el medio ambiente, la salud humana 
y la calidad de la vida. 
 
Lo anterior, con la colaboración de organismos bilaterales y multilaterales para 
fortalecer la infraestructura de los asentamientos y los programas ecológicos 
destinados a promover un criterio integrado de asentamientos humanos en la 
planificación, el desarrollo, la conservación y gestión de la infraestructura ambiental 
(abastecimiento de agua, saneamiento, drenaje, gestión de desechos sólidos). 
Fortalecer igualmente la coordinación entre dichos organismos y la colaboración de 
representantes internacionales y nacionales de las autoridades locales, el sector 
privado y los grupos comunitarios. En la medida de lo posible, las actividades de todos 
los organismos que participan en la creación de la infraestructura ambiental deberán 
reflejar un planteamiento de los asentamientos basado en los ecosistemas o las zonas 
metropolitanas e incluir entre la gama de las actividades de los programas la 
supervisión, la investigación aplicada, la creación de las estructuras necesarias, la 
transmisión de la tecnología apropiada. 
 
Derivado de estos lineamientos, el objetivo de los DUIS es mejorar la calidad de vida de 
los residentes de los asentamientos promoviendo la integración física y social a su 
entorno urbano. Donde las ciudades del país mejoren los niveles de integración socio 
urbana, cohesión social y territorial y calidad ambiental, que cuente con un sistema de 
actividades económicas productivas y de servicios que actúen como fuerza de un 
15 
 
proyecto de crecimiento sustentable que favorezca la permanente distribución 
progresiva del ingreso y satisfaga las necesidades de un hábitat adecuado. 
 
De acuerdo con Eibenschutz (2009: 211), por lo que respecta a la integración es el 
grado con que cuentan los desarrollos habitacionales o fraccionamientos, en específico 
en lo que se refiere a la: 
 
• Localización respecto a los centros urbanos, las fuentes de empleo y las 
instalaciones educativas y de salud (tiempo y distancia de recorrido, volumen y 
frecuencia de los traslados, etcétera). 
• Accesibilidad, conectividad y movilidad (tipos de vialidades, transporte público 
y privado, comunicaciones). 
• Otros 
 
El ordenamiento urbano es, por lo tanto, prioritario en las políticas públicas derivado 
del positivo impacto que tiene en la calidad de vida de la población, además de 
asegurar que los entornos urbanos que conforman barrios y colonias sean seguros, 
sanos y respondan al medio ambiente, y de promover el desarrollo comunitario 
económico y cultural. 
 
El desarrollo urbano, acompañado de lineamientos y de un marco regulatorio, 
proporciona las herramientas para mejorar la calidad de la infraestructura y de los 
servicios urbanos para el bienestar de los residentes. Al ser la base que soporta la 
estructura de ordenamiento y funcionamiento de la urbe. 
 
 
Conjunto La Guadalupana. Puebla, Pue. Vía de acceso, 2007. Foto tomada por María Zárate. 
 
 
16 
 
1.4 Los primeros DUIS 
 
Debido al crecimiento de la población urbana en todo el mundo y su concentración en 
megaciudades, el consumo mundial de energía que se está gastando en los países 
desarrollados y en vías de desarrollo (energía renovable y no renovable) y el cambio 
climático que está ocurriendo desde la segunda mitad del siglo XX, a nivel internacional 
se han implementado políticas para el desarrollo urbano y ordenamiento territorial y 
sustentable. 
 
El proceso de urbanización mundial tuvo su origen en la Revolución Industrial. Casi 3 
mil 500 millones de habitantes en 2007 y para 2030 se estiman 5 mil millones. En sólo 
20 añosse ha triplicado el número de megaciudades con más de 10 millones de 
habitantes, para el año 2010 se estima que son 21. En el mundo existen 400 ciudades 
con más de un millón de habitantes. 
 
El creciente aumento de población urbana ha generado rezago habitacional, además 
de la falta de servicios de salud y educación. Aunado al costo de transporte que 
invierte la población para trasladarse a los centros de trabajo. 
 
Con la intención de mejorar la calidad de vida de los habitantes en esta situación, la 
Cumbre internacional conocida como Hábitat I se llevó a cabo en la ciudad de 
Vancouver, Canadá en 1978. La influencia que esta conferencia tuvo en la agenda 
internacional sobre asentamientos humanos fue limitada, sin embargo, Hábitat II, que 
se llevó a cabo en Estambul, Turquía, en 1996 tuvo un alcance significativamente más 
grande. En ella 171 países firmaron la Agenda Hábitat, que se centra en dos temas 
principales: Vivienda para todos y la transformación de los asentamientos humanos en 
lugares más seguros y saludables. Esta agenda contiene además más de 100 
compromisos y 600 recomendaciones sobre el desarrollo urbano y que abarcan temas 
como el uso de la tierra, el desarrollo social, el planeamiento, el desarrollo 
institucional, agua y saneamiento y prevención de desastres naturales, entre otros. 
 
Dentro de los Objetivos de Desarrollo del Milenio, suscritos por líderes de todo el 
mundo durante la Cumbre del Milenio en la Ciudad de Nueva York en 2000, el objetivo 
#7 se refiere al medio ambiente. Dentro de ese objetivo, la meta #11 llama a los 
gobiernos a comprometerse a mejorar la calidad de vida de, por lo menos, 100 
millones de habitantes de barriadas en el mundo. La mas reciente, la Cumbre de 
Johannesburgo, Sudáfrica en el 2002. 
 
En el Reporte Global sobre Asentamientos Humanos 2009 ONU-HABITAT, el tema fue 
Planeando Ciudades Sustentables, donde se analizaron los nuevos desafíos 
enfrentados por ciudades de diferentes tamaños en el mundo. También presentaron 
temas como el surgimiento y propagación del planeamiento urbano moderno, 
evaluación de la efectividad del mismo, planes innovadores y prácticas para dar 
respuesta a desafíos presentes y futuros de la urbanización. 
 
El Reporte informa también sobre los resultados de la planificación urbana tradicional 
(particularmente en países en vías de desarrollo) que ha fallado cuando se trata de 
17 
 
asentamientos humanos eficientes, con equidad y sustentables. En otra parte de la 
publicación se trata sobre los desafíos del Siglo 21, como la rápida urbanización, el 
cambio climático y los desastres naturales consecuencia de este, el crecimiento 
descontrolado, la urbanización de periferias sin planificación, entre otros asuntos 
como la urbanización de la pobreza y la informalidad. 
 
En el programa de Ciudades Sustentables el gobierno local debe participar 
ampliamente además de todos los interesados para aplicar tecnologías y 
conocimientos ambientales. En el caso de los DUIS es una modalidad que surgió en 
México, pero como una adecuación de lo realizado en Europa, Estados Unidos y Banco 
Mundial, principalmente. 
 
 
1.4.1 Creación de los DUIS en otros países. 
 
Desde la conferencia sobre Medio Ambiente del año 1992, de las Naciones Unidas, el 
compromiso del informe de la Agencia para el siglo 21, el cual invitaba a una sustancial 
reducción en los niveles de contaminación de los países desarrollados. El compromiso 
se ha materializado en numerosos proyectos y planes de asentamientos cuyo objetivo 
primordial es detener los procesos pasados de continuo deterioro medioambiental, y 
buscar soluciones eficaces para alcanzar un desarrollo sostenible, esto es, no afectar el 
futuro de las escasas fuentes naturales de energía. Con el concepto de ciudades 
sustentables se han desarrollado en varios países como China, Canadá, Inglaterra, 
Australia, España, entre otros. 
 
Dongtan, China. 
China es el país más poblado del mundo, con más de 1.300 millones de habitantes, y el 
cuarto más grande en cuanto a extensión territorial, después de Rusia, Canadá y los 
Estados Unidos. China es considerada el mayor emisor de gases de efecto invernadero, 
pero aun así, hay planes para crear un eco-oasis. Hay un proyecto en puerta para la isla 
de Chongming, cerca de Shanghai. Más pequeña que la isla de Manhattan, está 
posicionada para convertirse en una de las primeras ciudades libres de carbono en el 
mundo. Enfrenta el desafío de dramáticos movimientos de población hacia las 
ciudades: 
 
• Migración campo ciudad 
• En Shanghai trabajan 4 millones de inmigrantes ilegales. 
• 300 millones de habitantes deberán ser acomodados en ciudades en los 
próximos 15 años. 
• Tan sólo en Shanghai, la ciudad más dinámica del país, el plan de desarrollo 
urbano regional propone la construcción de nueve ciudades satélite: la ciudad 
ecológica de Dongtan es una de ellas. 
Dongtan 
• Calidad de vida asociada a la sustentabilidad económica, social y ambiental. 
• El diseño urbano promueve innovaciones y cambios en la infraestructura social, 
económica y ambiental. 
18 
 
• Proyectos como Dongtan proponen disminuciones en el consumo energético y 
emisiones de CO 2. 
 
La mencionada ciudad está programada por fases. La primera prevé tener entre 10,000 
y 25,000 residentes para 2010 cuando se realice la Exposición de Shanghai. Las 
personas, sin distinción socioeconómica tendrán posibilidades de trabajar en 
diferentes áreas, incluyendo agricultura orgánica. Solamente tres cuartos de la isla 
serán usados para la construcción, mientras que el resto se convertirá en una zona 
ecológica protegida. 
 
Victoria, Columbia Británica. 
Esta ciudad planea, para el 2012, ser libre de carbono. En un área de medio kilómetro 
cuadrado aproximadamente se planea reunir áreas residenciales, comerciales, e 
incluso una industria pequeña. Mediante un plan que cuente con soluciones verdes 
para los edificios, transportación, energía y para el tratamiento de desechos. Las casas 
contarán con diseño verde al tener sus jardines en el techo, y contarán con 
electrodomésticos que sean eficientes en el uso de energía. 
 
Se prevé que no habrá muchos carros, y los que habrá serán híbridos. Después de su 
tratamiento, el agua será usada para regar jardines. Una planta de gasificación de 
biomasa generará energía para tener calefacción y agua caliente. Este proyecto ya 
cuenta con uno de los tres vecindarios, abierto en el 2009. La comunidad entera 
albergará a 2,500 personas. 
 
Sherford, Inglaterra 
Este es el proyecto del Príncipe Carlos, será hogar de 12,000 personas y se contempla 
que esté listo para el 2020. Sus edificios contarán con un diseño verde pero será igual 
que cualquier otro pueblo inglés tradicional. 
 
Las casas serán construidas con materiales sustentables: los techos contarán con 
paneles solares, y la vegetación cubrirá los extremos de los edificios comerciales. Se 
planea que éstos últimos estén cerca de las construcciones residenciales para evitar el 
uso de carros. De hecho, quedarán prohibidos; la idea es que las personan caminen. 
Incluso los que compren una casa ahí recibirán una bicicleta. 
 
Ecociudad de Sarriguren, España 
El proyecto de la Ecociudad de Sarriguren fue una experiencia seleccionada fue una 
iniciativa del gobierno de Navarra, a través de la sociedad pública NASURSA (Navarra 
de Suelo Residencial, S.A.). 
 
Es un proyecto de gran trascendencia para la comarca de Pamplona. El objetivo básico 
es generar un desarrollo urbano en las proximidades de Pamplona constituido por 
4.200 viviendas de precio limitado, junto con otros usos urbanos complementarios. Es 
un proyecto de carácter innovador, hace énfasis en la calidad del espacio urbano y en 
el enfoque bioclimático del conjunto. 
 
19 
 
El desarrollo de la Ecociudad se produce en torno al actual núcleo rural de Sarriguren. 
Se ha respetado la idiosincrasia de este pequeño núcleo rural en declive, integrándolo 
en la propuesta mediante un diseñoadecuado, y potenciando así su identidad en el 
contexto del nuevo proyecto. El Proyecto de la Ecociudad de Sarriguren se apoya en 
los principios de la arquitectura y el urbanismo bioclimáticos. 
 
Se han aplicado los tres conceptos que definen la construcción bioclimática: Ahorro 
energético, integración de energías renovables y aplicación de los principios de la 
denominada construcción sana. 
 
Otros aspectos importantes del proyecto son la creación de una auténtica comunidad 
urbana, la variedad tipológica en la oferta residencial, la reducción del precio de la 
vivienda, el énfasis en la calidad del espacio urbano y en los equipamientos urbanos, la 
integración medioambiental de la nueva Ecociudad, y la colaboración entre las 
instituciones públicas y las empresas privadas en el proceso de promoción. Inversión 
Total 2000-2005: 297.500.992 euros. 
 
Waterfront de Dubai 
Esta nueva urbanización en base a una isla y 4 barrios en la costa, generará 1 millón de 
nuevos puestos de trabajo y proveerá residencias para 1.5 millones de nuevos 
habitantes, doblando la población actual de Dubai. Dada la oportunidad única de hacer 
una ciudad desde cero, y como hemos visto en casos anteriores como Dongtan, la 
sostenibilidad a escala urbana es clave. 
 
La isla central es el elemento principal de la ciudad Waterfront, convirtiéndose en un 
ícono en sí misma. Con un área de 7.000.000m2 la isla se estructura con base en una 
serie de calles de 5×5. Esto da como resultado una ciudad a escala humana, 
asegurando un tráfico eficiente y manteniendo una distancia caminable entre las 
manzanas. 
 
Esta ciudad encargada por Nakheel (desarrolladores inmobiliarios detrás de las 
palmeras de Dubai y otros proyectos en la zona) se ubica en el borde oriente de Dubai, 
cercana a Abu Dhabi. El masteplan de esta ciudad incluye un total de 11.800.000m2, 
distribuidos en una isla central y cuatro barrios – el Boulevard, Madinat Al Soor, el 
Resort y la Marina. 
 
Cada uno de los cinco distritos de la ciudad posee un carácter individual, pero a la vez 
son complementarios para la unidad de la ciudad, que se encuentra conectada con un 
completo sistema de transporte público, incluyendo el nuevo sistema de metro de 
Dubai. Además está conectado directamente con el aeropuerto internacional de Al 
Maktoum, actualmente en construcción. 
 
Australia 
Australia es un caso significativo ya que su población es eminentemente urbana (el 
85% de sus habitantes viven en ciudades). El ordenamiento urbano es, por lo tanto, 
prioritario en las políticas públicas derivado del positivo impacto que tiene la calidad 
20 
 
de vida de la población, además de asegurar que los entornos urbanos que conforman 
barrios y colonias sean seguros, sanos y respondan al medio ambiente, y de promover 
el desarrollo comunitario económico y cultural. 
 
Durante el año 2008 el Instituto de Planeación de Australia (PIA), refrendó su 
compromiso con las políticas urbanas estableciendo instrumentos conducentes al 
diseño y planeación urbana de calidad ya que contribuyen a la consolidación de 
comunidades bien integradas, fortalecen el sentido de lugar y promueven la identidad 
y la cohesión social. 
 
El desarrollo urbano, acompañado de lineamientos y de un marco regulatorio, 
proporciona las herramientas para mejorar la calidad de la infraestructura y de los 
servicios urbanos para el bienestar de los residentes. Al ser la base que soporta la 
estructura de ordenamiento y funcionamiento de la urbe, el PIA promueve una visión 
urbana corresponsable que involucra al gobierno, a la industria, a los profesionales y a 
la comunidad estimulando la inversión en el diseño urbano de las ciudades. 
 
Derivado de estas premisas, en el año 2004, el PIA elaboró los “Estatutos para las 
Ciudades Habitables” que definen la política urbana y regional, respondiendo a la 
necesidad de focalizar las acciones gubernamentales relativas a este tema y la 
importancia que tiene al incluir en aspectos económicos, ambientales y sociales. 
 
Los estatutos incluyen siete retos principales: 
1. Mantener la competitividad mundial de las ciudades en Australia. 
2. Minimizar las disparidades entre el crecimiento de las metrópolis y las 
zonas rurales como política de descentralización y ordenamiento 
territorial. 
3. Abatir la desigualdad y la exclusión social. 
4. Generar vivienda asequible. 
5. Mantener la biodiversidad y la integridad ecológica minimizando los 
impactos negativos sobre los recursos naturales. 
6. Fomentar un diseño urbano que contribuya a la reducción de gases efecto 
invernadero en un 35%. 
7. Fomentar un diseño urbano que reduzca los efectos negativos en la salud. 
 
Algunos aspectos considerados para la generación de una política urbana y regional 
fueron: 
• Permitir a la Federación llevar a cabo acciones constitucionales y nacionales en 
materia de seguridad social, salud y economía contando con una visión 
espacial, funcional y ordenada. 
• Mejorar el impacto de los programas de la federación a través de un marco de 
coordinación que incluya otras jurisdicciones. 
 
Ejemplos como el de Australia muestran una posible alternativa en la concepción de la 
política urbana para otros países y muestran similitudes significativas con los 
lineamientos en materia de desarrollo urbano que la SEDESOL ha elaborado en 
21 
 
atención al artículo 73 de la ley de Vivienda o la constitución del grupo de Promoción y 
Evaluación de Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS). 
 
Muchos países desarrollados están dando respuestas y alternativas, pero además de la 
complejidad de los procesos, se suma la necesaria especialización local, concreta y 
pormenorizada en el territorio, y que de hecho reducen el consumo de agua, de 
energía y de contaminación, proporcionando un mejor microclima local, una reducción 
en los consumos de agua y energía y un bienestar debido a la mejora de la calidad de 
vida. 
 
El Reporte de la Agenda 21 también informa sobre los resultados de la planificación 
urbana tradicional (particularmente en países en vías de desarrollo) que ha fallado 
cuando se trata de asentamientos humanos eficientes, con equidad y sustentables. Por 
lo que en las ciudades los desafíos son; evitar la rápida urbanización, el cambio 
climático y los desastres naturales consecuencia de este, el crecimiento descontrolado, 
la urbanización de periferias sin planificación, entre otros asuntos como la pobreza, la 
informalidad en el empleo y el rezago habitacional. 
 
Con base en las experiencias antes mencionadas, en México se están proyectando 
varios desarrollos urbanos como alternativa, en primer lugar crear un sistema 
sostenible de generación y promoción de proyectos integrales de vivienda social, 
especialmente, para atender las necesidades de vivienda de la población de bajos 
ingresos y para trabajadores independientes que enfrentan dificultades para acceder a 
un crédito hipotecario. 
 
1. 4.2 Características de los DUIS 
Existen varios conceptos aún no tan definidos de los DUIS, por ejemplo para los 
funcionarios de Baja California y Estado de México, en donde se están realizando este 
tipo de desarrollos urbanos. 
Para el gobernador actual del Estado de México, “la creación de los DUIS son proyectos 
integrales que intentan combinar el desarrollo urbano, el económico, el social y la 
protección al medio ambiente. Tienen como objetivo ordenar el territorio e impulsar 
su desarrollo, para recibir un crecimiento poblacional generado en el lugar, atraer 
inversión pública y privada para generar el desarrollo económico y social de las 
diferentes regiones, esto es, crear una ciudad sustentable para garantizar la calidad de 
vida de sus habitantes”. 
Para el director del Instituto de la Vivienda del Estado de México, “un DUIS es un 
desarrollo habitacional que debe cumplir una serie de especificaciones, como el ahorro 
de energía, infraestructura, servicios y equipamientos urbanos de primer nivel”. 
22 
 
De acuerdo con el director del Institutode la Vivienda de Baja California, los DUIS son 
macro ciudades con viviendas “verdes” para los segmentos de bajos ingresos, con 
servicios como transporte, industria, centros de salud, escuelas y comercio. 
Otra definición por el Instituto para el desarrollo inmobiliario y de la vivienda para el 
Estado de Baja California, “los DUIS son áreas de desarrollo integralmente por su gran 
extensión en todo su territorio”. 
De acuerdo con dicho Instituto, el auge del sector vivienda en los últimos años ha 
alentado procesos económicos muy positivos para el país, sin embargo, el sistema de 
dotación de suelo apto ha propiciado el desarrollo de fraccionamientos cada vez más 
alejados de las ciudades consolidadas, donde históricamente se encuentran los centros 
de empleo y servicios; el resultado ha sido un proceso que carga las externalidades en 
la economía de los municipios y de las familias residentes. 
Con el objeto de buscar soluciones para la problemática existente para la producción 
de vivienda social, la Secretaría de Economía, la Secretaría de Energía, la Secretaría de 
Desarrollo Social, la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales, la Comisión 
Nacional de Vivienda, la Sociedad Hipotecaria Federal, el Banco Nacional de Obras y 
Servicios Públicos, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, 
el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los 
Trabajadores del Estado y el Fondo Nacional de Fomento al Turismo, suman sus 
esfuerzos a través del Grupo de Promoción y Evaluación de Desarrollos Urbanos 
Integrales Sustentables (DUIS) para impulsar la integralidad y sustentabilidad de los 
nuevos desarrollos urbanos, cuyos beneficios que se pretende lograr son: 
o Incorporar a desarrollos inmobiliarios, estados y municipios, propietarios de 
tierra, inversionistas e intermediarios financieros en proyectos urbanos de 
vivienda sustentable. 
o Mayor y mejor vivienda para la población desatendida. 
o Infraestructura urbana eficiente y sustentable. 
o Industria, empleo, comercio y servicios. 
o Estrategias integrales de movilidad y accesibilidad. 
o Equipamiento social, de salud, educativo, deportivo, comercial, de 
esparcimiento, seguridad, cultura, etc. 
o Protección al medio ambiente y un aprovechamiento racional de los recursos 
naturales. 
o Creación de nuevos polos de desarrollo en todo el país, en donde los 
desarrollos habitacionales irán acompañados de infraestructura, industria, 
fuentes de empleo, comercio, clínicas y centros de educación para “crear 
ciudades”. 
o Desarrolladores y propietarios de tierra, que se integran a los centros urbanos 
existentes.” 
 
La conformación del grupo de trabajo intenta encauzar la generación de estos grandes 
desarrollos habitacionales hacia esquemas urbanos sustentables e integrales. Otro 
23 
 
concepto que se propone introducir en los DUIS está el cobro del predial en la 
hipoteca. Además de que “no sólo se trata de crear ciudades nuevas, también se trata 
de proyectos de redensificación”. 
 
La Sociedad Hipotecaria Federal en el 2009 a través del Programa de financiamiento a 
la vivienda y acciones para consolidar el sector en el corto plazo 2010-2011, se 
encontraban en revisión 23 proyectos en 13 entidades de la República, propuestos 
tanto por el sector público como el privado. Estos proyectos representan: 
 
• 956,000 viviendas 
• 3, 839,000 habitantes población beneficiada 
• En una superficie de 28,000 hectáreas 
• Inversión total estimada de $237,000 MDP 
 
Los segmentos de desarrollo de vivienda que potencialmente van atender los DUIS 
son: 
 
1) Nuevos polos de desarrollo bajo el esquema de Nuevas Ciudades con grandes 
extensiones de tierra, enfocado a grandes y medianos desarrolladores, gobiernos 
estatales y gobiernos municipales. 
 
2) Proyectos de aprovechamiento de suelo intraurbano, mediante la Redensificación 
inteligente de las ciudades, enfocado a los medianos y pequeños desarrolladores, 
gobiernos municipales y estatales. 
 
3) Proyectos de generación de Suelo Servido con infraestructura de desarrolladores de 
macro lotes, enfocado a medianos y pequeños desarrolladores, gobiernos estatales y 
municipales. 
 
El grupo promotor considera también a los DUIS como “motor del desarrollo regional, 
donde la vivienda, infraestructura, servicios, equipamiento, comercio, educación, 
salud, industria, esparcimiento y otros insumos, constituyen el soporte para el 
desarrollo de proyectos económicos estratégicos” y como “emprendimientos mixtos 
en los que participan los gobiernos federal, estatal y municipal”. 
 
La directora de Desarrollo del Mercado de Vivienda y Planeación Estratégica de la SHF, 
Paloma Silva, comentó en el año 2009 que se estaban evaluando otros proyectos DUIS 
en entidades como Quintana Roo, Tabasco, Jalisco y el Estado de México. Una vez 
aprobados por el Comité, arrancaría un par de DUIS más con su fase de infraestructura 
urbana, para posteriormente iniciar la construcción de viviendas. 
 
El objetivo principal de los DUIS es evitar que se sigan creando grandes desarrollos 
habitacionales en zonas alejadas de las ciudades lo que provoca que se expandan a las 
áreas rurales, con infraestructura deficiente y carente de servicios. 
 
 
24 
 
1.4.3 Los DUIS en México 
 
Actualmente existe un proyecto certificado como DUIS y 22 están en proceso de 
certificación, con lo cual se estima que se llegará a la cifra de 1.6 millones de viviendas. 
En estos proyectos, el objetivo es lograr el desarrollo económico del lugar, mediante 
un esquema que no sea solamente de construcción de unidades habitacionales, sino 
también de servicios e infraestructura que propicien un sano desarrollo social. 
 
Al día de hoy se han aprobado y certificado tres DUIS por parte del Grupo de 
Evaluación, lo cual representa: 
 
• 229,600 viviendas, 
• 7,200 hectáreas, 
• 918,400 personas beneficiadas. 
 
 
PRIMEROS DUIS CERTIFICADOS EN MÉXICO 
 ENTIDAD NOMBRE 
DEL 
PROYECTO 
PROMOTOR 
 
SUPERFICIE 
PRIMERA 
ETAPA (HA) 
NO. 
VIVIENDAS 
EN 
PRIMERA 
ETAPA 
POBLACIÓN 
EN 
PRIMERA 
ETAPA 
1 Baja 
California 
Tijuana Valle las 
Palmas 
URBI 5,859.00 160,000 640,000 
2 Sonora Nogales Puerta de 
Anza 
DIXUS 1,000.00 
 
52,500 210,000 
3 Nuevo 
León 
Apodaca Ciudad 
Natura 
VIVEICA 185.00 9,250 37,000 
 
 TOTAL 7,201 229,600 918,400 
 
Fuente: Sociedad Hipotecaria Federal. (2009). Programas de financiamiento a la vivienda para planear el 
corto plazo 2010-2011. 
 
 
Otros desarrollos presentados a la Sociedad Hipotecaria Federal que están en proceso 
de integración que podrían ser sometidos a consideración del Grupo de Promoción y 
Evaluación de DUIS, están en Baja California, Baja California Sur, Chiapas, Chihuahua, 
Estado de México, Jalisco, Distrito Federal, Michoacán, Nayarit, Nuevo León, Sonora, 
Tabasco y Yucatán. 
 
De acuerdo con la superficie que abarcarían los proyectos de mayor magnitud estarían 
en el Estado de México, con un total de 4, 507 hectáreas. Los proyectos con mayor 
número de viviendas estarán en Nuevo León con 224, 600 para 898, 400 habitantes en 
su primera etapa. Los proyectos de menor magnitud estarían en el Distrito Federal con 
346 predios para desarrollar 6,700 viviendas para 26,800 habitantes. La entidad con 
mayor número de proyectos en su territorio es Jalisco. Ver Anexo. 
 
 
25 
 
PROYECTOS DE DUIS EN MÉXICO 
 Entidad Nombre del 
Proyecto 
Promotor 
 
Superficie 
primera 
etapa (Ha) 
No. 
Viviendas 
primera 
etapa 
Población 
primera 
Etapa 
1 Baja 
California 
Mexicali Mexicali PROMOCASA 300.00 12,000 48,000 
2 Baja 
California 
Tijuana Palma Real HOMEX 687.65 45,250 181,000 
3 Baja 
California 
Sur 
La Paz DECOPE 615.00 24,600 98,400 
4 Baja 
California 
Sur 
La Paz Santa Anita HOMEX 659.70 68,250 273,000 
5 Chiapas 
 
Tuxtla 
Gutiérrez 
Nuevo Gobierno 
Estatal 
400.00 20,000 78,000 
6 Chihuahua Chihuahua 
 
Tabalaopa CTU 170.00 10,850 42,315 
7 Estadode 
México 
Zumpango Bicentenario 
Zumpango 
GEOPOLIS 4,077.00 
 
180,000 720,000 
8 Estado de 
México 
Huehuetoca 
 
Bicentenario 
Huehuetoca 
ARA 430.00 27,000 108,000 
9 Jalisco Tlajomulco Ciudad Vive 
 
Gobierno 
Estatal/ 
CANADEVI 
1,700.00 
 
80,874 339,670 
10 Jalisco 
 
Zapotlanejo 
 
Valle de 
Santiago 
URBI 533.00 13,000 52,000 
11 Jalisco 
 
Guadalajara Regeneración 
Urbana 
Gobierno 
Municipal 
15 predios 2,000 7,800 
12 Jalisco Tonalá 
 
Los Encinos y 
Las 
Pilas 
HOMEX 
 
417.82 22,903 91,612 
13 Distrito 
Federal 
 
 Regeneración 
Urbana 
CANADEVI 
Valle 
de México 
Gobierno del 
DF 
346 
predios 
 
6,700 26,800 
14 Michoacán Uruapan Uruapan 
 
Municipio / 
PECASA 
300.00 
 
12,000 48,000 
15 Nayarit Tepic Tepic Gobierno 
Estatal 
300.00 12,000 48,000 
16 Nuevo 
León 
García Loma del Toro Municipio 2,400.00 200,000 800,000 
17 Nuevo 
León 
Ciénega de 
Flores 
Santa Teresa 
 
HOMEX 518.57 24,600 98,400 
18 Sonora Nogales Nogales Municipio 270.00 10,800 43,200 
19 Sonora Hermosillo Villas del Pitic PRODOMUS 300.00 15,000 60,000 
20 Tabasco Centro El Cielo Grupo VIVO 340.00 30,000 120,000 
21 Yucatán Mérida Bicentenario SARE 315.00 18,900 75,600 
22 Yucatán Mérida Ciudad Na-Uj 
(Ucú-Cauce 
2) 
Gobierno 
Estatal 
 
3,000.00 120,000 480,000 
 TOTAL 28,052 956,727 3,839,797 
 
Fuente: Sociedad Hipotecaria Federal. (2009). Programas de financiamiento a la vivienda para planear el corto plazo 
2010-201 
 
26 
 
1.5 Diferencias entre los DUIS y los macrodesarrollos urbanos en México. 
 
El crecimiento poblacional acelerado ha provocado aumento de la oferta habitacional, 
por lo que la vivienda es uno de los sectores prioritarios en el desarrollo nacional y 
para atenderla se han creado políticas y programas por parte de los tres órdenes de 
gobierno, así como mecanismos de índole financiero destinados a las personas de 
bajos recursos. 
 
Lo que ha estimulado la construcción de grandes desarrollos o fraccionamientos en la 
periferia de las ciudades alejados del área urbana consolidada donde se localizan los 
centros de trabajo y los servicios, provocando un impacto urbano y social. 
 
Entre los resultados de un estudio de la vivienda construida de 1996 a 2006, realizada 
a los desarrollos de vivienda arrojaron los siguientes resultados: su ubicación distante 
de las ciudades, su poca relación con los instrumentos normativos de planeación local 
y regional, su masividad y gran escala, su diseño urbano cerrado que los aísla del 
entorno y de la ciudad y hace imposible la integración con su traza urbana; lo que 
genera altos costos para sus habitantes. 
 
La característica común de los desarrollos habitacionales recientes es su condición 
periférica, ubicándose a distancias significativas y crecientes (en general los conjuntos 
más recientes se ubican a distancias cada vez más grandes) del centro urbano de la 
ciudad de la que dependen, lo cual repercute directamente en disminuir la 
accesibilidad a los servicios y satisfactores de todo tipo, en tanto se incrementan los 
tiempos de traslado, y los costos de transportación para sus habitantes. 
 
La distancia también implica un mayor costo económico para proveer de los servicios 
adecuados y suficientes a los desarrollos, los cuales rebasan prácticamente en la 
totalidad de los casos las capacidades financieras y de gestión de los gobiernos locales 
lo que hace patente la poca articulación de los conjuntos con la ciudad y su entorno. 
 
La dimensión mas importante para apreciar la lejanía de los conjuntos es el tiempo que 
consumen sus habitantes para acceder a las áreas en las cuales obtienen los 
satisfactores cotidianos, y los costos que ello les implica. 
 
Destaca el comportamiento consistente de incremento en las distancias a las que se 
ubican los desarrollos conforme las ciudades son de mayor tamaño poblacional. 
 
Se observan grandes variaciones en las distancias de los conjuntos “al límite de la 
ciudad”, tanto en términos absolutos Cuatro vientos y San Buenaventura, están a 34 
kms. y 32 km., respectivamente. En la Zona Metropolitana del Valle de México los 
conjuntos El Laurel y Real de San Francisco en la Zona Metropolitana de Tijuana, están 
a 21 y 19 kms. 
 
Ejemplo de grandes conjuntos habitacionales (macrodesarrollos) con el primer DUIS 
puesto en marcha en Baja California 
27 
 
 
ESTADO DE MÉXICO BAJA CALIFORNIA 
Zona Metropolitana del Valle de México 
Megaciudades de + 3 millones de habitantes 
Zona Metropolitana de Tijuana 
Ciudades grandes de + de 1 millón 
Conjunto habitacional Cuatro 
Vientos 
San 
Buenaventura 
El Laurel Real de San 
Francisco 
DUIS Valle de 
las Palmas 
Distancia al centro 
urbano 
34 km 32 km 21 km 19 km 30 km aprox. 
Condición periférica 
(distancia al límite 
urbano) 
5 km 2 km 1.10 km 0.0 km 0.0 km 
Edad (años) 7 6 2 2 0 
Año de realización 1999 2000 2004 2004 2009 
Superficie del conjunto 
Proyecto 145.27 ha. 245.87 ha. 47.43 ha. 116.46 ha 5,859.00 ha. 
Superficie ocupada 145.27 ha. 245.87 47.43 40.49 0.0 
Núm. de viviendas 15,347 20,342 3,600 3,300 160,000 
Núm. de habitantes 64,457 85,436 15,120 13,860 640,000 
Densidad viv./ha. 105.64 82.73 75.90 81.50 s/d 
Tomado de Eibenschutz Hartman (2009). Estudios de la integración urbana y social en la expansión 
reciente de las ciudades de México, 1996-2006: dimensión, características y soluciones, datos de 
conjuntos habitaciones del Estado de México y Baja California. Datos del DUIS fue tomado del PPDU 
Valle de las Palmas, Baja California. 
 
 
Con respecto a las características que presenta el conjunto habitacional y la primera 
etapa del DUIS, Valle de las Palmas no son distintas, excepto en la forma en que está 
planeado y la participación de los tres ámbitos de gobierno. 
 
El asentamiento de este tipo de desarrollos no está respondiendo a una concepción 
integral de la ciudad, se fundan como islas de viviendas sin ningún tipo de relación con 
la localización de fuentes de empleo, sin considerar que se tengan que realizar grandes 
recorridos a los centros de trabajo, con los graves costos personales, familiares y 
productivos que lo anterior genera. 
 
De acuerdo con la distancia entre el distrito central de la zona metropolitana, se 
observa poca relación con el municipio de Tijuana o Tecate, lo que dificulta que se 
impulsen políticas de integración, lo cual tiene altos costos en el acceso y la calidad de 
servicios y equipamiento para los habitantes de los conjuntos. 
 
En las zonas metropolitanas es notorio cómo sigue siendo la ciudad central el núcleo 
de las actividades y de la satisfacción de servicios de los habitantes de los conjuntos, 
donde el municipio que alberga a los desarrollos no cuenta con la infraestructura 
suficiente para convertirse en polo de atracción, lo que profundiza el desequilibrio 
metropolitano. 
28 
 
 
La falta de equipamiento suficiente es un indicador de que no se está construyendo o 
ampliando la ciudad en su sentido integral, sino una suerte de espacios de 
confinamiento con severas consecuencias en la habitabilidad e integración social y en 
el tejido urbano en todo el ámbito nacional. Situación que se observa en el proyecto, 
donde se está construyendo la Universidad de Baja California, sin contar con el 
equipamiento y servicios para atender a la población estudiantil. 
 
En los alrededores se observa que se trata de zonas aledañas rurales, donde el 
desarrollo es totalmente discordante, por lo que están vacíos de cualquier tipo de 
elemento urbano. La fractura de la estructura urbana y la especulación, con la 
consecuente distorsión del mercado de suelo es una característica de la zona de 
estudio, en la zona sudeste de la ciudad de Tijuana y Valle de las Palmas. El uso del 
suelo es terreno en breña y agrícola, suelo apto para el desarrollo urbano, con la 
consecuente transformación. 
 
 
 
 
29 
 
CAPÍTULO 2. LOS PROCESOS DE URBANIZACIÓN EN MÉXICO 1900-2005