derecho civil El fenómeno de la apropiación privada y su regulación jurídica

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El fenómeno de la apropiación privada y su regulación jurídica
Conviene recordar que la propiedad, en cuanto institución social, no es campo privativo de los juristas, los cuales han de enfocarla necesariamente desde el ángulo del ordenamiento jurídico debiendo poner de manifiesto los fallos e inconvenientes de la regulación jurídica de la institución privada así como proponer hipotéticas vías de superación del ordenamiento jurídico: análisis de iure condendo.
La meta perseguida por el jurista estriba en la regulación técnico-jurídica de una institución social que es objeto de estudio por parte de diversas disciplinas (sociología, historia, filosofía, política, economía, etc.). Esencialmente la propiedad es un fenómeno o una institución económica que busca la protección del ordenamiento jurídico sobre unas bases determinadas que son fijadas por las Cartas constitucionales, fruto de la discusión política a nivel constituyente y marcadas con el sello de solución de compromiso. Posteriormente corresponderá al Derecho la tarea de sistematizar las reglas adecuadas a la conservación de esa institución político-económica que puede ser considerada como institución jurídica.
1.1. El pretendido carácter absoluto de la propiedad
La concepción de la propiedad privada constituyó durante los siglos XVIII y XIX uno de los puntos centrales del ordenamiento jurídico, en cuanto la institución considerada es una de las que refleja de forma más ostensible los cambios económicos y sociales acaecidos a lo largo del devenir histórico. Aparecía como fruto procedente, de forma directa, de los principios filosóficos-jurídicos de la escuela de Derecho natural y en el ámbito técnico-jurídico como herencia del Derecho romano.
Considerando estos extremos en toda su complejidad, puede encontrarse la explicación de que el Código Civil francés, en respuesta oportuna a un marco histórico basado sobre la propiedad y el contrato, plasmase en el art. 544 una fórmula tan amplia de propiedad privada como la siguiente: "la propiedad es el derecho de gozar y disponer de las cosas de la forma más absoluta, con tal que no se haga de ella un uso prohibido por las leyes o los reglamentos". Dicha fórmula, con más o menos variantes de detalle se encuentra aún en vigor en nuestros días, en todos los Códigos de la llamada familia latina. La propiedad queda consagrada como un poder absoluto de la persona sobre la cosa, que se concreta, primordialmente, en las facultades de goce y disposición, de las que únicamente de modo anormal podrá privarse al propietario, ya que determinan el contenido típico del derecho subjetivo dominical, ilimitado por definición.
Pero la ilimitación plena del dominio no se puede encontrar a lo largo de la historia en ningún ordenamiento jurídico que haya tenido que superar fases arcaicas o primitivas y de ahí que, como se ha visto, incluso en el antiguo Derecho romano la prístina y absoluta dependencia atribuida al dominium ex iure Quiritium sufriese atenuaciones de importancia, demostrando con ello que "el derecho absoluto se muestra, en seguida, incompatible con la coexistencia social", en cuanto el desenvolvimiento simultáneo de las facultades de diversos propietarios exige restringir el campo de actuación propio de cada uno de ellos.
1.2. Planteamiento político y formulación técnica
Se ha afirmado que una concepción absoluta y totalitaria de la propiedad no existió ni siquiera en la revolución liberal, al igual que no existe hoy día ni ha existido. Incluso al principio de la vigencia socio-política del individualismo, la teoría de la propiedad soberana comenzó a limar sus aristas más salientes: la diferencia entre la Declaración de Derechos del Hombre y del Ciudadano y las disposiciones del Código Civil francés en cuanto a calificación del derecho de propiedad.
Mientras que en la Declaración se afirmaba que la propiedad era sagrada e inviolable, en el Código Civil, aparece caracterizada de forma diversa: Se mantiene silencio respecto a los caracteres anteriores y se llega incluso a desconocerlos, al preverse la posibilidad de expropiación forzosa, previa declaración de utilidad pública y pago de la indemnización. Deja de ser sagrada e inviolable para ser absoluta.
Es indudable, el Code Civil supuso un reconocimiento de la imposibilidad lógico-jurídica de configuración absoluta y totalitaria de la propiedad privada, pero como al mismo tiempo se había declarado aquella cualidad, únicamente pude procederse a establecer una declaración general de remisión al resto del ordenamiento jurídico, que ha venido recortando y definiendo el mismo concepto de propiedad que se ofrecía mediante una fórmula tan genérica. Cuando se enfrenta con el problema de definición de la propiedad, la doctrina ha de acudir a la idea de señorío exclusivo reconocido por el ordenamiento jurídico sobre el objeto de que se trate.
1.3. La cuestión de los límites y las limitaciones de la propiedad
La labor delimitadora del ordenamiento jurídico sobre la amplia fórmula codificada jurídica que, en su intento de salvar la concepción absolutizante del dominio, hubo de recurrir al expediente técnico del límite o de la limitación, cuya misión sería imposibilitar el desenvolvimiento del contenido normal de la propiedad en aquellos casos en que ello fuese necesario por exigencias comunitarias de carácter público o privado. Por limitación se ha de entender aquella reducción que encuentra causa en una disposición legal expresa, establecida con independencia de la voluntad del propietario y en atención a las necesidades planteadas por la convivencia social.
En ambos casos, la idea del límite desarrolla una función similar: es un simple mecanismo que se superpone a un concepto previamente formulado de propiedad privada. De forma absoluta y totalmente abstracta se distinguen, el derecho como momento estático y de otro momento dinámico, representando por el efectivo ejercicio del derecho considerado como un hecho jurídicamente irrelevante, ya que la limitación se configura como externa y no consustancial al derecho de propiedad, elástico por naturaleza y cuya esencia no resulta afectada.
Pero esta configuración del límite de la propiedad ha sido justamente criticada, pues pretende únicamente prolongar la vigencia de la concepción individualista del dominio. Parece, en efecto, más acorde con la naturaleza de las cosas considerar que el límite es un elemento connatural del mismo derecho de propiedad, cuyo ejercicio legitima y condiciona; de tal manera que, más que un añadido de carácter externo, ha de reputarse como un elemento definitorio de los poderes o facultades atribuidos al propietario por el ordenamiento jurídico, sin olvidar la exclusión de los negocios jurídicos constitutivos de iura in re aliena. Si se acepta este planteamiento, la inherencia de las limitaciones al mismo derecho subjetivo implica una remisión o reenvío al ordenamiento jurídico, el cual habrá de determinar el ámbito de autonomía del propietario en atención a los hipotéticos límites que éste deba respetar, tanto respecto al goce como a la disposición.
Líneas maestras del Código Civil español: propiedad y propiedades especiales y pluralismo de la propiedad
Nuestro Código Civil sigue de cerca el ideario y la formulación textual del propio CC francés, aunque conviene subrayar desde este preciso instante dos datos de cierta relevancia respecto a cuanto venimos exponiendo:
1. En primer lugar, aunque es cierto que se recogen en su articulado diversas manifestaciones de la aceptación de la concepción liberal de la propiedad (entre ellas, la más significativa sea la ilimitada extensión del dominio en sentido vertical: el usque ad sidera, usque ad inferos, establecida en el art. 350), ha de señalarse que la comisión redactora del Código no incluyó en el art. 348 el pasaje referente a que la propiedad es el derecho de gozar y disponer de forma absoluta de los bienes. No existe tal declaración en nuestro Código Civil.
2. En segundo lugar, el Código Civil español se caracteriza por un título ad hoc parala regulación "de algunas propiedades especiales" (Título IV del Libro 11, arts. 407 y ss.), que, de alguna manera, supone la aceptación por nuestro legislador de lo obvio: de que el contenido del derecho de propiedad exigía considerar la propia naturaleza de los bienes sobre los que el derecho subjetivo puede recaer. Esto es, de la denominada consideración pluralista de la propiedad.
2.1. La formulación de la consideración pluralista de la propiedad
La visión de la propiedad como institución plural fue posible únicamente cuando la doctrina comenzó a dudar de la "plasticidad del módulo propuesto por el legislador del siglo pasado". Es decir cuando desde una perspectiva realista, se ha reconocido la imposibilidad de reconducir al concepto codificado la variedad o tipos de manifestaciones que la idea de propiedad, referida tanto al goce como a la disposición, presenta nuestros días. Desaparecidas las circunstancias socio-ideológicas que habían originado la concepción clásica de la propiedad o teoría de la propiedad soberana, resulta necesario considerar la misma modificación estructural del derecho de propiedad como consecuencia del enérgico y amplio intervencionismo estatal, de un lado, y, de otro, la multiplicidad de objetos sobre los que el derecho puede recaer.
Estos extremos llevaron a Josserand, ya en 1938, a afirmar que no se debía hablar de propiedad sino de propiedades, en cuanto el interés social trae consigo, respecto al fenómeno de la apropiación de bienes, diversos regímenes jurídicos concordantes con los fines perseguidos. De donde afirmaba el autor francés, "el derecho de propiedad es uno de los más flexibles y variados dentro de las diversas categorías jurídicas.
La tesis expuesta por Josserand ha encontrado suficiente eco en la doctrina que se ha pronunciado mayoritariamente en el sentido de estudiar la institución desde una perspectiva que podría calificarse cualitativa, en contraposición cuantitativa que había caracterizado antes el análisis del contenido del derecho. La lectura de la obra de Pugliatti hace sentir la necesidad de un nuevo planteamiento del problema de la propiedad atendiendo y valorando adecuadamente los datos de Derecho positivo.
De otra parte, la acentuación del punto de vista objetivo (diferentes categorías de bienes) no supone descuido del perfil subjetivo, sino simplemente una vía metodológica que, desarrollándose desde la pluralidad hacia la unidad, tiende a demostrar que "la palabra propiedad no tiene hoy -si es que alguna vez lo ha tenido- un significado unívoco".
Y a este respecto es ineludible reconocer que un análisis de la propiedad privada que intente definir el contenido del derecho trae consigo necesariamente la consecuencia de resaltar las diferencias de régimen jurídico entre las diversas categorías de bienes, como ha puesto de manifiesto, de forma insistente, la doctrina.
En realidad, la esfera de autonomía del propietario ha sido siempre configurada en atención a la naturaleza del bien objeto de la titularidad dominical y, lo que puede resultar más importante para los efectos que aquí se persiguen, en orden al reconocimiento de la apropiación individual que el legislador ha considerado pertinente al sopesar los diferentes intereses en juego.
De otra forma, resultaría difícil en extremo explicar una serie de clasificaciones o distinciones establecidas en diferentes momentos históricos.
2.2. Significado y alcance del pluralismo de la propiedad privada
La propuesta metodológica apenas expuesta no pretende, sin embargo, negar el valor de la propiedad privada como pilar básico del sistema económico imperante en la mayor parte de las sociedades desarrolladas, ni convertir al propietario en un mero administrador de sus bienes. Su objetivo radica sencillamente en subrayar que la regulación normativa del contenido de la propiedad (tarea, pues, del legislador) se asienta realmente en la valoración del significado y naturaleza de los distintos grupos de bienes que, en cada momento histórico puedan identificarse, y no en una predeterminación de las facultades del propietario conforme a la definición liberal del dominio.
En tal sentido, el pluralismo de la propiedad privada como línea metodológica de análisis sería, pues, una justificada reacción contra la propia reacción que el momento liberal significó frente a los parámetros socio-políticos propios del ancien regime, resaltando lo obvio: que los intereses particulares del propietario no pueden superponerse, de forma sistemática y por definición, a los propios intereses generales.
El poder o la facultad de exclusión
El art. 348 CC (la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas por la ley) pretende definir la propiedad, aunque no contenga ninguna referencia expresa a ello, es evidente, una vez admitida la institución y convertida en pilar básico del sistema económico en nuestra CE art. 33, propiedad privada significa, que el propietario tiene facultad de exigir a cualquiera otras personas del uso y utilización de cuanto le pertenece y contar con las garantías suficientes de que, salvo que se den los presupuestos de expropiación forzosa, no será privado de sus bienes.
La facultad de exclusión es una derivación de la denominada propiedad individual y un corolario de que la sujeción y el apoderamiento de las cosas comporta la exclusividad del propietario, quien siendo titular del derecho real puede ser efectivo erga onmes el respeto debido a su posición jurídica, a su relación directa e inmediata con la cosa objeto de dominio.
El poder de exclusión constituye uno de los fundamentos del sistema del Derecho patrimonial y el punto de partida del sistema de la denominada protección de la titularidad dominical, o de las acciones protectoras del dominio y en particular del derecho de deslinde con que cuenta todo propietario a efectos de determinar su exacto ámbito de actuación.
3.1. La facultad de cerrar o cercar las heredades: el deslinde
Dispone el art. 388 CC que "Todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquier otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas". Dejando de lado la referencia a las servidumbres, el contenido del precepto es paladinamente claro y, al mismo tiempo, rayano en la simpleza desde la perspectiva actual: todo propietario puede delimitar materialmente sus fincas.
Hasta la instauración del movimiento liberal, era práctica extendida y generalizada que el pastoreo exigía la inexistencia de cercados en las fincas, salvo concesión especial del poder real, pues primaba aquél frente a la agricultura en sí misma considerada.
Inmediatamente después, la Revolución francesa resalta el valor de la facultad de la exclusión y, en la misma línea, el Decreto de las Cortes de Cádiz de 8 de junio de 1813 sienta el principio de que, en adelante, todo propietario puede cercar y vallar sus propiedades, tal y como seguidamente recoge el art. 388 CC que, por tanto, no es en absoluto una norma aislada del conjunto del sistema.
Naturalmente, el cercado o vallado de las heredades o fincas presupone previamente la exacta concreción de sus linderos, para evitar litigios recurrentes. Para determinar los linderos, el propietario o titular de cualquier derecho real sobre una finca cuenta a su favor con la posibilidad de solicitar o conseguir el deslinde de ella, colocando mojones o hitos para separarla de las fincas colindantes, operación que no siempre resulta pacífica, sino que genera frecuentes controversias que, en caso de no poder resolverse mediante acuerdo de todas las partes interesadas, ha requerido tradicionalmente el ejercicio de la acción de deslinde a través del correspondiente procedimiento judicial, que recientemente ha pasado a convertirse en un expediente de jurisdicción voluntaria, contemplado ahora en los arts. 104 y ss LJV, respecto de fincas no inscritas; o, de ser contencioso, en el procedimiento judicial verbal en el que ha de tenerse en cuentala previsión del art. 10.5 LH. Respecto de fincas inscritas, cabe destacar el deslinde notarial contemplado en el art. 200 LH tras la modificación operada por la Ley 13/2015 de reforma de la LH y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario.
La STS 132/2015 contempla la acción de deslinde afirmando que el art. 384 CC viene a sentar el derecho de todo propietario a obtener el deslinde de su finca mediante la correspondiente acción que habilita para solicitar la delimitación exacta de su propiedad inmobiliaria por medio de la determinación de la línea perimetral de cada uno de los predios limítrofes. Es una acción que presenta caracteres propios, aun cuando pueda ir o no unida a una reivindicatoria, y presupone confusión de límites o linderos de las fincas, no procediendo cuando los linderos están identificados; y que interesa a los propietarios de fincas que están en linde incierta o discutida y no a los demás.
La STS 46/2016 de 11 de febrero, establece que, incluso tratándose de fincas enclavadas, resulte posible que mediante la aplicación en lo que corresponda de las normas reguladoras del deslinde, pueda determinarse la situación física de una finca que se encuentra enclavada en otra mayor.
3.2. Referencia al ius usus inocui
Conectado con el tema del que venimos hablando se encuentra la posible pervivencia del denominado ius usus inocui, expresión bajo la cual se pretende integrar el derecho a utilizar los predios ajenos sin que el dueño sufra daño alguno, ya que se trata de un uso inocuo. Como manifestaciones fundamentales de tal derecho se citan fundamentalmente la "rebusca" de frutos sobrantes de la recolección, una vez practicada.
Sin embargo, es sumamente dudoso que semejantes actividades u otras similares se funden realmente en un derecho a utilizar, por muy inocuamente que sea, la propiedad ajena; al contrario, parece que semejantes aprovechamientos tradicionales se asientan exclusiva y generalmente en la tolerancia del dueño, que debe ser patente.
No obstante, jurisprudencialmente encontramos manifestaciones en este sentido en la STS 392/2012 de 3 de abril (Ponente Sr. Marín Castan), que alude a los límites a los que, con carácter general, se sujeta el ejercicio de los derechos, entre los cuales se encuentra el ius usus inocui o uso social tolerado, asimilado tanto por la doctrina como por la jurisprudencia como límite intrínseco al ejercicio de todo derecho subjetivo.
La facultad de goce
Conforme al art. 348, la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa. Por tanto, corresponde en principio analizar las facultades en relación con el goce, uso y disfrute de las cosas de pertenencia exclusiva al propietario.
4.1. Goce y disfrute
La facultad de goce, según la terminología clásica, significa sencillamente que el propietario es, por principio y salvo que otra cosa él disponga (estaría ejercitando la facultad de disposición) el único legitimado para usar, utilizar, modificar e incluso consumir la cosa que le pertenece.
Tanto en la descripción legal del art. 348, cuanto en la práctica del Derecho, es innegable que alcanzar la propiedad de algo tienen por norte obtener el correspondiente uso o en su caso, rendimiento del objeto de que se trate.
En tal sentido, sea bajo la concepción liberal del dominio, sea en un Estado social y democrático de Derecho, con función social o sin ella, el goce y disfrute del bien objeto de la propiedad es, sin duda alguna, el elemento definidor por excelencia de las facultades del titular dominical, en cuanto el título de propiedad le legitima para ejercer un poder efectivo sobre la cosa que, a su vez, mediante su exteriorización, representa la manifestación ante terceros del dominio sobre la cosa. Usando y disfrutando de cuanto le pertenece, además de ejercitar el correspondiente derecho en los límites admitidos por el ordenamiento jurídico (ello siempre por supuesto), el propietario será simultáneamente poseedor de la cosa. Y aquí ha nacido el problema en los tiempos contemporáneos.
La crítica de la concepción absolutista del dominio, unida a la exacerbación dogmática de la importancia de la posesión, ha llevado a más de un autor a considerar que, dado que la posesión en sí misma considerada no tiene por qué asentarse en un título de propiedad (lo que, igualmente, es obvio, pues el arrendatario, el prestatario, el recadero o mensajero, etc., son también poseedores), el goce posesorio debería primar sobre el goce dominical.
Así pues, el goce y disfrute, adecuado a la naturaleza de la cosa, es ciertamente una de las facultades antonomásicas de la propiedad, en cuanto representa la utilización directa e inmediata del objeto del dominio, obteniendo de él las utilidades y beneficios que pueda reportar al propietario, pero sin convertirse en un yugo del titular que le obligue, de hecho, a usar continuadamente la cosa, esclavizado por ella. Por tanto, salvo que conforme a la naturaleza de la cosa y conforme a los criterios del legislador otra cosa resulte, la facultad de goce forma parte del contenido normal de la propiedad y es precisamente la manifestación esencial del conjunto de los poderes del propietario (quien en la generalidad de los supuestos dejaría de serlo por propia iniciativa, a través del ejercicio de la facultad de disposición, si el goce o disfrute de la cosa no le reportara beneficios).
El uso y disfrute de la cosa, dentro de los márgenes que se vienen planteando, naturalmente autoriza al propietario para modificar el destino socioeconómico de la cosa de acuerdo con su personal conveniencia, realizar toda suerte de actos de administración, incluidos la transmisión de sus poderes de goce a otras personas (mediante la celebración de un contrato de arrendamiento), así como para obtener cualesquiera frutos o rendimientos que de la cosa dimanen.
Pese a lo dicho, conforme a los datos del Instituto Nacional de Estadística, en España existen 3,4 millones de viviendas vacías. Por ello, se prevén censos de viviendas vacías de titularidad de entidades financieras y de la Sareb para, a través de distintas fórmulas, destinar tales viviendas al uso de personas afectadas por procedimientos de ejecución hipotecaria o por desahucios a causa del impago de rentas de alquiler. Téngase también presente que la Ley 24/2015 de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, establece en su art. 7 que la Administración puede resolver la cesión obligatoria de viviendas, por un periodo de 3 años, para incorporarlas al Fondo de viviendas en alquiler para políticas sociales, en el caso de viviendas vacías que sean propiedad de personas jurídicas. Conviene advertir, que el Pleno del Tribunal Constitucional, por Auto de 20/09/2016, en el recurso de inconstitucionalidad 2501/2016 acordó mantener la suspensión de la DT 2, en lo que se refiere a la aplicación de este art. 7.
4.2. Atribución y adquisición de los frutos
La distinta y plural naturaleza de los bienes objeto de propiedad privada arroja la necesidad de distinguir entre los bienes fructíferos en sentido estricto y aquellos que no lo sean. Es obvio que uno de los problemas que debe plantearse todo sistema de derechos reales radica en determinar la forma de atribución y adquisición de los frutos.
Procedemos a considerar con más detalle ahora la atribución de los frutos.
A) La denominada "accesión discreta"
La regla fundamental al respecto viene establecida en el art. 354, al afirmar que los frutos pertenecen al propietario. Tanto en términos económicos cuanto jurídicos, es irrebatible que la adquisición de los frutos es una mera necesaria derivación de la facultad de goce y disfrute o, si se quiere recurrir a expresiones latinas, del ius fruendi.
El art. 354 se encuentra incardinado dentro del capítulo dedicado a regular el "derecho de accesión" y precedido de una norma en cuya virtud, "la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente" (art. 353). Ello ha obligado a ladoctrina a discurrir sobre las similitudes y diferencias entre la accesión propiamente dicha (o accesión continua) y la adquisición de los frutos, denominada clásicamente accesión discreta.
La llamada accesión discreta debe considerarse una facultad dominical, en cuanto necesaria derivación de la facultad de goce. En cambio, la accesión propiamente dicha o accesión continua ha de configurarse como un modo independiente de adquirir.
B) Percepción de los frutos
La consideración autónoma de los frutos -y su percepción por el propietario- sólo resulta posible cuando ha sido objeto de separación de la cosa matriz que los ha producido, pues con anterioridad sólo cabe hablar de la cosa (matriz) objeto de propiedad. Dicha materia la regula el Código en el art. 451, refiriéndose textualmente a frutos percibidos e identificando la percepción de los frutos con el propio momento de la separación y, por consiguiente, adjudicación en propiedad ("hace suyos", dice el precepto). A tal efecto:
· Respecto de los frutos naturales (e industriales), entiende el precepto que la independencia de los frutos se produce desde que se alzan o separan. Se trata, pues, de una separación natural.
· En relación con los frutos civiles se consideran producidos por días. Esta regla, con todo, no es de carácter imperativo, sino que cabe sustituirla por cualquier otra fracción temporal mediante acuerdo convencional.
C) La transmisión del "ius fruendi"
El art. 451 establece que quien "hace suyos los frutos [ya] percibidos" es el poseedor de buena fe. Los frutos corresponden al propietario, salvo que éste haya transmitido voluntariamente a cualquier otra persona la facultad de goce, sea en virtud de la constitución de un derecho real limitado (usufructo, por ejemplo) o mediante otro tipo de relación jurídica (un contrato, por ejemplo, un arrendamiento), sea porque en virtud de cualesquiera otras circunstancias se da una situación posesoria que merece la protección del legislador (posee de facto y cultiva el olivar el heredero aparente).
La adquisición de los frutos sigue constituyendo una mera derivación de la facultad de goce o del ius fruendi tendencialmente atribuida siempre al propietario (y que a él retornará), aunque ahora quien la detente sea un mero poseedor.
4.3. La extensión del dominio en sentido vertical
Como una derivación concreta de la facultad de goce, establece el art. 350 CC que "El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía". El precepto, que es sin duda expresivo de la concepción absolutista del dominio, procede del art. 552 CC francés, a él llegó de un texto latino generado por los glosadores que atribuía al propietario facultades hasta el cielo y hasta los mismísimos infiernos: cuius est solum eius est usque ad coelum [sidera] et usque ad inferos.
Andando el tiempo, el precepto se ha visto vaciado de contenido por mor de la legislación urbanística, que determina las facultades de aprovechamiento urbano o, mejor, urbanístico, del propietario.
La jurisprudencia por su parte ha dejado las cosas en su sitio y ha declarado reiteradamente, desde antiguo (al menos, desde que algunos propietarios madrileños intentaron detener las obras iniciales del Metro), que las facultades del propietario respecto de la extensión vertical del dominio- no pueden llegar hasta el extremo de evitar inmisiones o intromisiones en el espacio vertical presuntamente exclusivo de aquél que, verdaderamente, no afecten a las legítimas y efectivas expectativas dominicales.
Límites y limitaciones al poder de goce: utilidad pública y utilidad privada
La multiplicidad de bienes sometidos a propiedad privada genera a su vez la existencia de numerosos supuestos en los que las facultades de goce y disfrute de las cosas se ven afectadas por razones de utilidad pública o de utilidad privada.
El Código Civil se refiere a las primeras de ellas afirmando en el art. 550 que "Todo lo concerniente a las servidumbres establecidas para utilidad pública o comunal se regirán por las leyes y reglamentos especiales que las determinan y, en su defecto, por las disposiciones del presente título" (que es, claro, el relativo a las servidumbres). Aunque verdaderamente existen también "servidumbres administrativas", ciertamente la calificación del Código Civil es inexacta: no se refiere sólo a las servidumbres, sino a todos los aspectos regulados por la legislación administrativa que inciden sobre la titularidad dominical de los particulares delimitando sus facultades de uso y disfrute de los bienes, e incluso determinando a veces, el propio destino económico de tales bienes.
Señalamos ahora los aspectos más señeros de delimitación de las facultades de goce del propietario en atención a la utilidad privada y, en particular, al recíproco constreñimiento de algunas facultades dominicales motivadas por las relaciones de vecindad y por la situación de medianería.
5.1. Las relaciones de vecindad
Como sabemos, el problema derivado de la cercana convivencia entre personas generó ya en Roma la construcción de lo que los iusprivatistas denominamos las relaciones de vecindad, sobre la base de que la actuación de cualquier propietario no podía generar inmisiones molestas o perjudiciales para su vecino. A lo largo de los siglos medievales, dicho fenómeno dio lugar a la teoría de los actos de emulación, en cuya virtud debería prohibirse cualquier actuación del propietario que, sin generarle provecho, tuviera como finalidad primordial molestar o perturbar a su vecino.
A) La insuficiente regulación del Código Civil
En el momento de su publicación, el Código Civil no llegó a establecer norma general alguna que permitiera un tratamiento general y sistemático de las limitaciones dominicales que comportaban las relaciones de vecindad, sino que se limitó a recoger saltuariamente una serie de supuestos.
Tales supuestos son, básicamente y siguiendo el propio orden del articulado del Código Civil, los siguientes:
a. La denominada servidumbre natural de aguas o, mejor, vertiente natural de las aguas, contemplada en el art. 552, en cuya virtud "Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que, naturalmente y sin obra del hombre, desciendan de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso. Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la agraven" (ej. art. 47.1 TRLA)
b. La denominada servidumbre temporal por obras o derecho temporal de paso establecida en el art. 569: "Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue".
c. Los preceptos relativos a luces y vistas contenidos en los arts. 581 a 583 CC.
d. La recogida de las aguas pluviales en el propio fundo establecida en el art. 586: "El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubiertas de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público [consecuencia también prohibida modernamente por normas administrativas y arquitectónicas] y no sobre el suelo del vecino. Aún cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo".
e. La prohibición general de inmisiones y obligación de guardar las debidas distancias, contenida en el art. 590, conforme al cual nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distanciasprescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban.
f. La observancia de las distancias preestablecidas entre plantaciones, que el Código concreta afirmando que "no se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y en su defecto, a la de dos metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace árboles altos y a la de 50 centímetros si la plantación es de arbustos o de árboles bajos. Todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen los árboles que en adelante se plantaren [por el vecino] a menor distancia de su heredad".
Junto a las normas transcritas, aunque de diverso signo, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en materia de responsabilidad civil por el art. 1908. Dispone este precepto que "igualmente responderán los propietarios de los daños causados: [...]
2. Por los humos excesivos, que sean nocivos a las personas o a las propiedades. [...]
4. Por las emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes, construidos sin las precauciones adecuadas al lugar en que estuviesen".
B) La caracterización legal de servidumbres
Con excepción del art. 1908, todas las normas expuestas anteriormente se encuentran comprendidas en el capítulo dedicado por el Código a las servidumbres legales (arts. 549 a 593).
Semejante caracterización legal es falsa, pues los deberes y obligaciones recíprocos entre vecinos no generan un fundo dominante y otro sirviente, sino que precisan cuáles son y hasta dónde pueden llegar las facultades de los propietarios en cuanto vecinos. Por tanto, constituyen límites del dominio en atención a las relaciones de vecindad.
C) El planteamiento actual de las relaciones de vecindad y la responsabilidad por las inmisiones
Algunos de nuestros mejores civilistas de la primera mitad del siglo XX se arriesgaron a proponer la inducción o búsqueda de un principio general de prohibición de las inmisiones molestas o perjudiciales recurriendo a la idea de responsabilidad civil y reclamando la aplicación analógica del art. 590 antes considerado. El tiempo y la consideración de la materia por parte de algunas leyes civiles especiales, les ha dado afortunadamente la razón y, en la actualidad, puede considerarse pacífico que cualquier inmisión indebida puede ser atajada mediante el recurso, en su caso, a la genérica responsabilidad civil.
Particular relevancia periodística ha tenido la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia relativa a un caso en el que la inmisión indebida la producen los campos electromagnéticos de un transformador de media tensión propiedad de Iberdrola. El Juzgado y la Audiencia consideran que la reclamación de los dueños del piso de arriba es procedente.
La medianería
La situación de medianería es fruto de la utilización en común, entre propietarios de predios vecinos o contiguos, de paredes, cercas o vallados. Nuestro Código, sin embargo, la regula en el capítulo dedicado a las servidumbres legales, entendiendo por consiguiente (y dando a entender, una vez más) que debe ser configurada como servidumbre. Sin embargo, no hay tal. Realmente, no hay predio dominante y sirviente, ni sobre todo relación de servicio o de subordinación de una finca a otra, sino una situación de carácter objetivo que beneficia, común y simultáneamente a ambas fincas y que, en consecuencia, determina el nacimiento de ciertos deberes para sus respectivos propietarios. Podría pensarse que estamos frente a una situación de comunidad o de copropiedad, pero tampoco este dato sería cierto, dada la inexistencia de acción de división sobre la pared medianera. Nuestra mejor doctrina considera una manifestación más de las relaciones de vecindad. La jurisprudencia aunque en términos literales mantiene con frecuencia la expresión "servidumbre de medianería", parece inclinarse en el mismo sentido, tomando pie del término mancomunidad utilizado por el art. 579.
La regulación del Código Civil (arts. 571 a 579) es prolija y detallada, refiriéndose tanto a la propiedad urbana cuanto a la rústica. Conviene advertir que los litigios sobre la cuestión no son escasos y que dado que muchas construcciones son antiguas, muchas de las sentencias recientes están referidas a la inserción de vigas y al alzamiento o elevación de la pared medianera en fincas urbanas. En este sentido, tienen gran trascendencia los informes periciales. Téngase en cuenta lo previsto en la LRRRU, que en su art. 10 establece la obligatoriedad de ciertas obras constructivas sin requerir acuerdo previo alguno de la junta de propietarios, impliquen o no la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal. Respecto a la elevación de pared medianera, ver STS de 1/3/2016.