M21-Usos_del_Suelo_y_Territorio_Tipos_y_logi

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Usos del Suelo 
y Territorio 
 
Tipos y lógicas de localización en la 
Ciudad de México 
 
 
 
 
Ignacio Kunz B. 
Seminario de Reestructuración Urbana y Mercado Inmobiliario 
Centro de Investigaciones y Estudios de Posgrado de la Facultad de Arquitectura 
Universidad Nacional Autónoma de México 
 
 
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Usos del Suelo y Territorio 
INTRODUCCIÓN 
Los usos del suelo en una ciudad representan mucho más que un agregado de áreas de 
actividades homogéneas. Son en primera instancia la materialización de la economía y de 
las condiciones sociales. En la estructura de usos del suelo se refleja la base económica de 
la localidad y según sea la naturaleza, eficiencia y modernidad de ésta se darán ciertos 
arreglos territoriales. Así, una vieja economía industrial que ha perdido competitividad 
puede dar lugar a una estructura con distritos industriales antiguos y centrales, con naves 
abandonadas, espacios disponibles y bajos valores del suelo industrial; en cambio, una 
ciudad con una base económica de servicios dinámica y moderna dará lugar a subcentros o 
corredores de actividad terciaria con una fuerte dinámica de construcción y altos valores 
inmobiliarios. 
Por su parte, la estructura social de una ciudad también se plasmará en un tipo de estructura 
social territorial particular. De esta manera, en ciudades que registran una fuerte 
polarización social se encontrarán espacios muy segregados, por un lado una amplia 
ocupación de colonias populares y en el mejor de los casos, unidades habitacionales de 
origen público, mientras en el otro extremo se podrán encontrar desarrollos residenciales de 
alto nivel, generalmente segregados y de carácter exclusivo, para la población de mayores 
recursos; por su parte, en una ciudad con una presencia importante de clase media y sin 
grandes desigualdades socioeconómicas los niveles de segregación social del territorio 
también serán menores. 
En fin, las características económicas y tecnológicas, las socio culturales y las de 
organización administrativa que se presentan en la sociedad urbana, de una u otro forma se 
manifestarán en su estructuración territorial, en muy distintas modalidades resultado de las 
también muy diversas posibles combinaciones. Además diferentes procesos se pueden 
presentar en una misma ciudad y con seguridad, esos mismos procesos de reestructuración 
territorial irán adoptando modalidades distintas para cada uno de los diferentes contextos 
históricos de la ciudad. 
Lo anterior da como resultado complejas estructuras territoriales, casi únicas y no 
generalizables en cuanto a su forma resultante, sino exclusivamente con relación a las 
lógicas que les dan origen. En otras palabras, cada ciudad tendrá una estructura de usos del 
suelo diferente como consecuencia de la sucesión de contextos históricos en los que se 
combinaron diferentes procesos económicos, sociales, culturales y políticos. Sin embargo, 
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Usos del Suelo y Territorio 
si se pueden reconocer lógicas de estructuración territorial más o menos comunes para cada 
uno de los contextos históricos en que se ubican. 
El planteamiento anterior pone en la mesa de discusión o mejor dicho, toma una posición 
respecto a lo que es general y explicable y lo que es coyuntural y único. De aquí se 
desprende un fuerte cuestionamiento a las pretensiones de los planificadores en México de 
querer tratar a todas las ciudades con los mismos criterios, independientemente de su 
diversa naturaleza y contexto de desarrollo. 
No todas las ciudades son iguales en sus lógicas de estructuración de usos del suelo y por 
tanto, no todas las ciudades deben ser planeadas bajo los mismos criterios y estándares. 
La planeación urbana en nuestro país no sólo ha impuesto un esquema general para todo 
tipo de ciudades sino que ha girado alrededor de la zonificación del uso del suelo; ésta ha 
sido el instrumento fundamental y se podría decir único. No obstante, el gran peso de este 
instrumento, las propuestas de zonificación son débiles y no responden a las necesidades de 
localización de las actividades. Se ha concebido o reducido “el orden” urbano a un asunto 
de acomodo de espacios sin importar las necesidades de integración funcional de estos 
espacios en el aparato urbano, ni los requerimientos de espacio e integración al interior de 
los mismos. Lo anterior ha resultado en zonificaciones que van en contra de muchos de los 
procesos “naturales” de estructuración y reestructuración provocando una enorme pérdida 
de eficiencia económica, es decir, generando un modelo urbano costoso, pero además, 
dichas zonificaciones han sido incapaces de superar las desventajas ambientales, sociales, y 
aún de deseconomías que esos mismos procesos “naturales” llegan a provocar. En otras 
palabras, la actual concepción planificadora basada en la idea de un “orden” a través del 
establecimiento de rígidas zonificaciones, ha llevado a perder la eficiencia económica y ha 
acentuado muchos de los efectos ambientales y sociales no deseados. 
De las ideas anteriores se desprende la necesidad de entender los procesos de estructuración 
de los usos del suelo urbanos en el contexto actual para nuestro país. Esto con una doble 
intención, la primera, es la de coadyuvar en el entendimiento del fenómeno urbano 
mexicano, la segunda, es ofrecer elementos a los planificadores y a los responsables de las 
decisiones sobre aspectos urbanos para que las propuestas se realicen sobre una base del 
entendimiento del fenómeno y de sus implicaciones económicas, sociales y ambientales. 
El presente libro se inserta en este planteamiento, su objetivo es dar a conocer las lógicas de 
comportamiento espacial de los 4 grupos más importantes de uso del suelo en una ciudad: 
el comercio, los servicios, la industria y la residencia. La lógica de localización o de 
comportamiento espacial incluye el reconocimiento de los factores económicos, 
socioculturales, político administrativos o de cualquier índole que influyen o condicionan 
las decisiones de establecerse en un lugar determinado. Sin embargo, en la medida que 
dichas lógicas no son comunes a los grupos de uso del suelo mencionados arriba fue 
necesario identificar tipos y subtipos de actividades de acuerdo a sus lógicas de 
localización, teniendo como referencia lo sucedido en la Ciudad de México. El resultado 
fue una tipología de usos del suelo construida de acuerdo a su racionalidad territorial. 
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Usos del Suelo y Territorio 
El trabajo es uno de los productos del Seminario sobre Reestructuración Urbana y Mercado 
Inmobiliario cuya misión es realizar investigación y formar personal especializado en los 
procesos de reestructuración urbana. El mercado inmobiliario es visto como el mecanismo 
a través de cual operan en la práctica la mayoría de dichos procesos, lo que significa que un 
proceso de sustitución de usos, o de incorporación de suelo urbano o de redesarrollo, de 
alguna u otra manera involucra operaciones de mercado. 
En el contexto de los trabajos de investigación del seminario surgió la necesidad de revisar 
los planteamientos sobre las lógicas de localización de las actividades, haciendo una 
particular reflexión para el caso de la Ciudad de México. Aunque existía un buen 
conocimiento sobre el tema por parte de algunos miembros del seminario, había dos 
deficiencias que subsanar, la primera era contar con una base teórica, sino común en el 
sentido de que todos la aceptaran, sí compartida en el sentido de reconocer los 
planteamientos, su alcance y significado; por el otro lado, era necesario reflexionar sobre 
congruencia de muchos de los planteamientos teóricos con la realidad mexicana, ya que la 
mayoría de ellos han sido construidos bajo circunstancias sociales e históricas distintas. En 
este sentido se asumió una posición de revisión y contrastación que llevó a desechar 
algunas proposiciones, a reinterpretar otras y a reconocer que algunas más aplican de 
manera bastante consistente. 
Así mientras el objetivooriginal de este trabajo era simplemente construir un referente 
teórico y un lenguaje común para los miembros del seminario, durante el proceso fue 
surgiendo la relevancia del tema, tanto por su contribución a la comprensión de la 
estructura urbana en las ciudades mexicanas, como, derivada de ésta, por el soporte que 
puede ofrecer a la planeación urbana lo que llevó a la publicación de esta obra. 
Desde el punto de vista metodológico se utilizaron tres tipos de soportes: el propio 
seminario en donde semanalmente se discutían lecturas relacionadas a la localización de las 
actividades y las propuestas y borradores que los miembros del seminario iban presentando 
para cada grupo de usos del suelo. 
El segundo soporte fue la revisión bibliográfica en detalle y el análisis realizado por los 
autores de cada uno de los grupos de actividades y que fue mucho más lejos de las lecturas 
discutidas en el seminario. Aquí debe destacarse la ausencia de materiales para el caso 
mexicano y aún para el latinoamericano, por lo que la reflexión sobre la pertinencia de los 
planteamientos para el caso de la Ciudad de México y su congruencia con el contexto 
socioeconómico fue una constante en todos los apartados. 
Finalmente, el tercer soporte fue la validación empírica, que no fue exhaustiva ni existió un 
diseño de contrastación propiamente dicho. En la medida que la identificación de las 
lógicas de localización y la construcción de la tipología fueron de naturaleza 
fundamentalmente deductiva, es decir, apoyada en formulaciones teóricas, el apoyo 
empírico se obtuvo a través de la búsqueda de ejemplos para cada tipo, de la confirmación 
de que no quedaran casos sin un referente tipológico y en general de un análisis de la 
congruencia de la formulación con el caso de la Ciudad de México. 
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Usos del Suelo y Territorio 
Se tiene la certidumbre de que esta estrategia deductiva apoyada en la reflexión teórica 
ofreció una aproximación mucho más sólida que una de naturaleza empírica e inductiva, en 
la cual se hubiera supuesto la construcción de una tipología a partir de la clasificación de 
casos. Esto por dos razones, en primer lugar por la dificultad y costo de caracterizar los 
casos de una ciudad como México para después ser clasificados, en segundo lugar, porque 
la caracterización de dichos casos hubiese requerido de cualquier manera la identificación 
de las variables relevantes y esto supondría, de cualquier manera, un análisis de naturaleza 
teórica. Hubiera sido imposible o al menos inconsistente la construcción de una tipología de 
usos de acuerdo a sus lógicas de localización sin conocer previamente con detalle esas 
lógicas de localización y las variables relevantes. 
Por lo anterior este es un trabajo teórico que no incluye la descripción de la estructura 
territorial de los usos del suelo en la Ciudad de México, aunque debe decirse que este 
objetivo forma parte del Seminario sobre Reestructuración Urbana y Mercado Inmobiliario 
y que se tiene un avance significativo al respecto. 
Cada uno de los principales tipos de uso del suelo, comercio, servicios, industria y 
residencia, fue tratado por un grupo de académicos del seminario. Debe decirse que no 
tuvieron total independencia, sino que se establecieron una serie de lineamientos de 
interpretación y metodológicos que ofrecieran un mínimo de comparabilidad y congruencia 
entre usos. No hubiera sido correcto dar libertad a los autores porque seguramente se 
hubiese llegado a análisis muy desiguales y con fundamentos y lógicas diversas que no 
hubiesen permitido una interpretación de conjunto para la ciudad. Los puntos a revisar, las 
estrategias para al construcción de las tipologías, el manejo de criterios y hasta la estructura 
de redacción de cada capítulo fueron análogos, no obstante, las propias especificidades 
impuestas por cada grupo de uso del suelo llevó ciertas diferencias sobre todo en la 
inclusión de subtemas y en su presentación, pero se cumple con una congruencia en la 
construcción de cada tipología plenamente satisfactoria. 
En todos los capítulos se ofrece un esquema similar. En la primera parte se trata la 
definición y función de la actividad, en algunos casos como en servicios e industria, se 
requirió de un tratamiento más profundo como consecuencias de la diversidad de los 
primeros y de la transformación de la última a raíz de la etapa postfordista. La mayor parte 
de los capítulos también incluyen una revisión breve de antecedentes en estudios de 
localización del uso que se trata. Posteriormente aparecen los factores determinantes de la 
localización, se trata de un apartado muy importante porque es la base teórica de la que se 
obtienen las variables para la construcción de la tipología. Este apartado puede asumir 
diferentes modalidades, mientras en comercio e industria hay una revisión de factor a 
factor, en servicios, por su gran diversidad, se analizan los factores de acuerdo a los 
subgrupos en que se pueden clasificar estas actividades, en cambio, para el uso del suelo 
residencial el análisis se apoya fuertemente en la naturaleza de los procesos de producción 
de las viviendas. Finalmente se presenta la lógica con que se construyeron las diferentes 
tipologías así como un cuadro resumen de éstas. 
Se trata de un trabajo que va dirigido a distintos grupos. En la medida de que el tema de los 
usos del suelo se ha popularizado y se ha integrado a la discusión de no especialistas como 
organizaciones no gubernamentales, vecinales, políticos, etc. se podría decir que puede ser 
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Usos del Suelo y Territorio 
de interés de todo público, pero como en realidad la obra surge como una necesidad de 
conocer y comprender las mecánicas de decisión locacional de las actividades urbanas y se 
argumenta que el conocimiento y compresión de éstas son necesarios para lograr una mayor 
racionalidad de las decisiones, sobre todo de planeación, y porque los autores están en 
contra de la trivialización que se ha hecho del tema, entonces está dirigidos cuatros grupos 
principales: 
A los planificadores urbanos que pueden encontrar un soporte para la comprensión de las 
lógicas y necesidades de localización de las actividades, lo que sería conveniente incorporar 
en las zonificaciones. También pueden obtener elementos para construir definiciones de 
usos más adecuadas para la planificación territorial. Hasta ahora se clasifican industrias, 
servicio y comercios, habitación, áreas verdes como si tuvieran requerimientos de 
localización independientes entre ellos y comunes hacia su interior, cuando estos dos 
presupuestos son falsos, muchas veces diferentes usos comparten las mismas lógicas y 
necesidades territoriales, y al mismo tiempo, para cada uso hay diversos tipos de 
actividades con exigencias particulares. De lo anterior se deduce que deberían clasificarse 
las actividades no de acuerdo a su definición sectorial, como actualmente se hace, sino por 
su significado en la estructura urbana territorial y por sus requerimientos locacionales. 
En un sentido muy semejante al anterior esta obra puede ser útil también para los 
funcionarios públicos relacionados con la toma de decisiones sobre aspectos urbanos, el 
estímulo a actividades o cuestiones de impacto urbano. También como para el caso de los 
planificadores el estudio no juega un papel de recetario o un manual de “hágalo usted 
mismo”, sino que está enfocada a la comprensión e interpretación del fenómeno locacional 
de las actividades para que sea una herramienta de reflexión y decisión. 
También puede ser de gran utilidad para los estudiantes de urbanismo, arquitectura, 
geografía, interesados sobre temas urbanos. La escasa producción y publicación de temas 
urbanos en México ha sido resultado, casi en su totalidad, de los hallazgos de 
investigaciones académicas, lo cual contribuye a la comprensión de los fenómenos en 
México pero casi siempre se caracterizan por su especialización y por su acotamiento. Son 
muy pocas las obras generalesy de naturaleza teórica sobre aspectos urbanos en México, 
por lo que los estudiantes tienen que recurrir a textos concebidos en realidades distintas y a 
menudo distantes. 
La obra no está pensada para especialistas e investigadores en temas urbanos para los que 
podría resultar de naturaleza general como consecuencia de su especialización en ciertos 
temas, sin embargo, puede ser un referente para ciertas soluciones prácticas en la 
investigación, como de hecho lo fue para el equipo que la elaboró: el objetivo primario que 
no primordial, era construir una tipología de usos del suelo que sirviera de base al estudio 
de los procesos de reestructuración urbana en la Ciudad de México. 
Como se afirmó antes, este trabajo se desarrollo en el seno del Seminario sobre 
Reestructuración Urbana y Mercado Inmobiliario que ha contado con apoyo y 
financiamiento de la Dirección General de Asuntos del Personal Académico. El seminario 
está vinculado tanto al Centro de Investigaciones y Estudios de Posgrado de la Facultad de 
Arquitectura como al Programa de Posgrado en Urbanismo de la Universidad Nacional 
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Autónoma de México. En dicho seminario participan académicos del propio CIEP, del 
Instituto de Geografía, de la facultad de Arquitectura de la Universidad Autónoma de 
Morelos, estudiantes del Programa de Posgrado en Urbanismo y estudiantes del Colegio de 
Geografía de la Facultad de Filosofía y Letras estos últimos de la UNAM. 
 
 
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Usos del Suelo y Territorio 
COMERCIO 
Ignacio Kunz B.1 
Introducción 
El comercio es una actividad muy dinámica afectada por múltiples factores, no sólo de 
carácter económico sino sociocultural. Así el comercio se ve obligado a responder 
rápidamente a los cambios en las preferencias y en la localización de los consumidores, 
también requiere adaptarse a la gran diversidad de la demanda por un lado, y de los 
productos, por el otro; todo lo cual se realiza a través de una gran variedad de estrategias de 
venta y de promoción, dando como resultado esquemas comerciales muy complejos. 
A lo largo de la historia la actividad comercial se ha ido diversificando, dando lugar a 
múltiples formas de organización y de presentación. Una de las distinciones más 
reconocidas se da entre las formas tradicionales y modernas de comercio, se trata de un 
dualismo comercial producto de “la supervivencia del comercio tradicional autóctono y la 
irrupción de espúreas formas capitalistas de distribución dependientes del exterior. Cada 
tipo cumple con funciones diferentes, tienen estructuras distintas y sirven a consumidores y 
territorios determinados” (Moreno y Escolano 1992: 171). 
Se debe reconocer este primer componente de diversidad entre el comercio tradicional y el 
moderno, sin embargo, las formas de penetración y organización de éste último, están 
teniendo una fuerte presencia y arraigo y están muy lejos de ser espúreas y de distinguirse 
 
1 Investigador del Centro de Investigaciones y Estudios de Posgrado de la Facultad de Arquitectura de la 
UNAM. 
Con la colaboración del Arq. Carlos Ayala de la Universidad de San Carlos, Guatemala y de la Lic. Beatriz 
López Figueroa. 
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Usos del Suelo y Territorio 
del comercio tradicional como lo sugiere Moreno y Escolano, al contrario, se forma una 
compleja articulación y sobre posición entre ambos, la cual es muy difícil de discernir. 
Además, a este primer dualismo se deben agregar otros como el que se da entre el comercio 
formal y el informal, cada vez más significativo en las sociedades latinoamericanas y en 
particular en México; se tienen también la diferencias en el comercio por niveles 
socioeconómico; la tradicional distinción por localización central y periférica; la diferencia 
entre aglomeraciones comerciales planeadas y no planeadas; la distinción entre comercio 
para todo público y el comercio especializado sólo para sectores específicos de demanda; 
las diferencias entre productos por los niveles de frecuencia en el consumo; se tiene en 
conclusión una larga lista de factores de diferenciación de la actividad comercial, que 
además, pueden tomar muy diversos matices de acuerdo al momento y la sociedad de que 
se trate, y se pueden combinar de diferentes maneras, resultado estructuras comerciales 
muy complejas y diversificadas, por lo que, hoy por hoy, no se cuenta con clasificaciones y 
tipologías definitivas de la actividad comercial, y quizá nunca se tendrán. 
Se han realizado muchos intentos para construir clasificaciones de lugares comerciales, 
muchos de ellos se han apoyado en la fecunda Teoría de los Lugares Centrales (infra), pero 
indudablemente se pecó por optimismo cuando se trataron de explicar las configuraciones 
territoriales del comercio, en particular a nivel intraurbano. Parece que se requiere de 
construcciones a nivel local (Carter 1995: 63), que consideren, por un lado, la realidad 
sociocultural y económica de la sociedad a la que se aplican y, por el otro, la lógica de los 
factores de localización a escala intraurbana. 
En este capítulo se pretende elaborar una tipología de la actividad comercial para la Ciudad 
de México apoyada en criterios de comportamiento locacional. Este trabajo se refiere 
principalmente a la actividad al detalle por su importancia en la estructura interna de la 
ciudad, sin embrago, en la tipología se da cabida al comercio al mayoreo, reconociendo que 
su comportamiento en el territorio tiene una lógica particular. 
En el apartado que sigue a esta introducción se definirá el concepto y el papel de la 
actividad comercial en la ciudad; en el tercero se revisarán los antecedentes del estudio de 
sobre localización comercial y algunas tipologías propuestas; en el cuarto y quinto apartado 
se revisarán con cierto detalle los conceptos de jerarquía y de área de influencia por su 
importancia para la construcción de una tipología sobre usos del suelo comerciales; en el 
sexto subcapítulo se analizan con detenimiento los factores determinantes de la localización 
comercial, con el objeto de reconocer los principales componentes de la diferenciación por 
tipos; en el séptimo apartado se hace una reflexión sobre la especificidad de algunos 
factores en el contexto de la Ciudad de México; finalmente se presenta la tipología de 
actividades comerciales para la Ciudad de México y se ofrecen conclusiones generales. 
Definición y función del comercio 
El comercio es producto de la división entre producción y consumo, se trata de la actividad 
que los pone en contacto, también denominada distribución, así las “ofertas de los 
productores se ponen en contacto con las demandas de los consumidores” (Berry 1971: 1). 
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Usos del Suelo y Territorio 
Para Moreno y Escolano la “función de distribución se compone del conjunto de 
operaciones cuya misión es asegurar la circulación de bienes y servicios2 entre la 
producción y el consumo” (1998: 101). De Juan Vigaray agrega a lo anterior que se pone el 
producto a disposición del consumidor “en la cantidad demandada, en el momento que lo 
necesita y en el lugar donde desea adquirirlo, creando así para el consumidor utilidad de 
tiempo, lugar y posesión... (1998: 16). 
La definición de la actividad comercial lleva implícita una función de naturaleza territorial 
que consiste, de una u otra forma, en superar la distancia entre la localización de los 
productores y la de los consumidores. De aquí se desprenden varias fases, el intercambio o 
compra de productos a los productores, su traslado a los mercados que puede implicar 
varios intercambios y movimientos, y el intercambio final en el cual, en un mercado se 
ofrecen los bienes a los consumidores finales. 
De esta manera la función de distribución agrega valor al producto a través de las 
“utilidades del comercio” que para Moreno y Escolano (1992: 102 y 103) son: 
Utilidad del lugar: poner los productos en el lugar óptimo para el consumidor. 
Utilidad de tiempo: ofrecerlos productos en el momento adecuado. 
Utilidad de forma: presentar los productos en la condición idónea para el consumo 
(preparación, envasado, etiquetado, armado) que no suelen alterar la naturaleza de la 
mercancía. 
Utilidad de posesión: traspasar los productos entre diversos agentes hasta llegar al 
consumidor. 
A las utilidades anteriores podría añadirse otra, que si bien no siempre está presente, si es 
común y representa un atractivo para el demandante: 
Utilidad de creación de surtido: ofrecer diversidad de productos para que el consumidor 
tenga mayores posibilidades de elección. 
Este trabajo se orienta principalmente al análisis de la localización de los mercados de 
intercambio final, que son por mucho, los más importantes desde el punto de vista 
cuantitativo así como por su papel en la estructura de la ciudad. Pero también se consideran 
los mercados intermedios o mayoristas cuando existan territorialmente, es decir, como 
localizaciones en donde se realizan intercambios entre productores e intermediarios o 
simplemente entre intermediarios. A partir del análisis anterior se propone una tipología de 
comercios para la Ciudad de México de acuerdo a las lógicas de localización. 
 
2 En este trabajo limitaremos la idea de comercio a la distribución de bienes, por lo que el intercambio y 
distribución de intangibles, realizados por otras actividades de servicios, serán analizadas en el capítulo 
respectivo. 
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Usos del Suelo y Territorio 
Antecedentes 
Los estudios sobre localización de las actividades comerciales y de servicios se remontan al 
menos al siglo XIX, entonces los planteamientos eran de carácter regional, es decir, se 
buscaba explicar la distribución territorial de los asentamientos como centros prestadores 
de servicios. Los antecedentes más remoto son los de León Lalanne (1863), Galpin (1915), 
Kolb (1923), Kolb y Polson (1933), Christaller (1933), Lösch (1939), Kolb y Brunner 
(1946) (Berry, 1971: 76; Beavon, 1981: 45). Los trabajos de Christaller y Lösch 
sobresaldrían entre todos ellos por su resonancia en la agenda de investigación hasta los 
años 80s. 
A nivel intraurbano los análisis fueron más tardíos y sobresale en 1929 el estudio de Rolph 
sobre Baltimore en el que ya se proponen cinco tipos de zonas comerciales: zona central, 
subcentros minoristas, calles de ordenación lineal, grupos vecinales de servicios y empresas 
no concentradas. Proudfoot en 1937 convalida los resultados de Rolph con el análisis de 9 
ciudades americanas y más tarde los trabajos de Canoyer (1946) y Ratcliff (1949) 
confirmarían la distinción entre las zonas comerciales aglomeradas y las de ordenación 
lineal o en banda, además de que al igual que Rolph reconocen implícitamente un arreglo 
jerárquico (Beavon 1981: 36). 
No obstante, a nivel intraurbano hay dos autores que sobresalen por sus planteamientos e 
influencia Berry que entre 1958 y 1967 realizó varios estudios apoyado principalmente en 
la Teoría de los Lugares Centrales de Christaller y propuso la Teoría de las Actividades 
Terciarias, y K. Beavon, que después de revisar a Christaller y Lösch producirían varios 
trabajos en la primera mitad de la década de los 70s y a la postre ofrecería un teoría 
alternativa para explicar la estructura de la actividad terciaria en la ciudad (Beavon 1981). 
El trabajo de Walter Christaller (1933) tiene como objetivo explicar el número, tamaño y 
distribución de los centros de servicios o lugares centrales. Partiendo del supuesto de 
sistema de transporte uniforme propone un modelo en que se garantiza la minimización de 
la distancia entre los consumidores y los lugares centrales. 
Se trata de un modelo jerárquico en el que, en un extremo, se tienen los lugares centrales de 
orden inferior y de corto alcance (región complementaria limitada), esto es, ofrecen bienes 
y servicios básicos y de consumo frecuente para los que se esta dispuesto a recorrer sólo 
pequeñas distancias, mientras que en el otro extremo, se tienen los lugares centrales de 
orden superior y de gran alcance (región complementaria amplia), que ofrecen bienes y 
servicios especializados y la población está dispuesta a recorrer mayores distancias e 
invertir más tiempo para obtenerlos. 
El límite inferior o umbral de alcance de las mercancías, es decir, el área mínima de 
mercado necesaria para que su oferta sea viable, es la clave para explicar la distancia entre 
los centros y por tanto, su número. Así los lugares centrales de orden inferior con áreas 
mínimas de mercado pequeñas y menor alcance (región complementaria) tendrán que estar 
más cercanos unos de otros, por lo que habrá más en un territorio determinado, mientras los 
de orden superior, al ofrecer bienes y servicios más especializados requieren de un área 
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mínima de mercado mayor, y por tanto, tienden a servir superficies mayores y están más 
separados. Entre estos dos extremos pueden identificarse lugares centrales de diversos 
órdenes dando lugar a una jerarquía escalonada. 
El planteamiento anterior del modelo está regulado por un principio de mercado, en el cual, 
se asegura la minimización de las distancia entre consumidores y los diversos niveles de 
lugares centrales; Christaller propuso dos variantes al modelo denominadas principio de 
transporte y principio administrativo, que aseguran respectivamente: que las vías de 
comunicación conecten a los lugares centrales de mayor jerarquía y que las regiones 
complementarias de un nivel jerárquico dado incluya íntegramente a las regiones 
complementarias de los niveles inferiores. 
Las distintas variantes propuestas por Christaller sugieren tres factores determinantes de la 
localización comercial: el acceso al mercado, las facilidades de transporte, y los 
determinantes administrativos, o más ampliamente, los mercados cautivos que son aquellos 
que tienen que acudir a un lugar central determinado y no tienen posibilidad de una 
selección diferente. 
Además el mismo Christaller, reconocía que el alcance de las mercancías estaba 
determinado por muchos factores interdependientes agregando a los anteriores, entre otros, 
la distribución de los ingresos, las diferentes concentraciones de población y la 
subjetividad, de lo que deduce que cada mercancía o cada servicio tiene un alcance espacial 
propio y que podía variar según la dirección desde el lugar central por lo que las formas de 
las áreas complementarias o de influencia son irregulares (Beavon 1981: 48). 
Quizá la nacionalidad alemana de Christaller y el desarrollo de la Segunda Guerra Mundial 
no favorecieron su revisión, ya que las respuestas a su propuesta llegarían muy tardíamente. 
De hecho, uno de los desarrollos más importantes y relativamente oportuno, fue el del 
también alemán August Lösch (Die Räunmliche Ordnung Wirtschaft, 1939 –citado en 
Beavon 1981: 13) que probablemente por las mismas razones se publicó en inglés 15 años 
después (Economics of Location 1954). En este trabajo se propone un modelo de lugares 
centrales, también jerárquico, pero continuo, que parece responder mejor a la realidad pero 
que, al mismo tiempo, resultó mucho más complejo. 
A pesar de que parecía un modelo con mayor capacidad de explicación y de que contenía 
las ideas clave para comprender la localización de las actividades terciarias intraurbanas, 
fue ignorado, entre otros por Berry y Garrison, al trasladar en 1958 la teoría de los Lugares 
Centrales de Christaller a escala intraurbana y proponer la teoría de las Actividades 
Terciarias, insistiendo en una jerarquía escalonada (Beavon 1981: 13). 
Los modelos de Christaller y Lösch contienen muchos puntos de contacto, en primer lugar 
la idea de que los hexágonos representaban la forma óptima –en términos de competencia y 
equilibrio- de las zonas complementarias o áreas de mercado para la distribución servicios 
y mercancías, bajo el supuesto de cierta homogeneidad de la demanday de las facilidades 
de transporte. En cambio la forma de construcción de los sistemas de lugares centrales 
difería, mientras el modelo de Christaller determina una serie de niveles jerárquicos 
originados en ciertos grupos de bienes y servicios de cierto alcance, el modelo de Lösch 
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Usos del Suelo y Territorio 
parte de la sobreposición de múltiples redes con un centro en común y luego las rota para 
buscar el máximo de coincidencias de lo que resulta un continuo de centros de menor a 
mayor jerarquía y una división del área de la región complementaria entre 6 sectores 
“urbanamente ricos” y 6 sectores “urbanamente pobres”. 
En interpretación de Beavon la “riqueza” o ”pobreza de los sectores de Lösch se refiere al 
número de coincidencias de los centros, así un área urbanamente rica será aquella que esté 
servida por más centros que a su vez, son coincidencias de centros producto de la rotación 
(Beavon 1981: 151) lo cual parece muy razonable en función de la capacidad de 
sostenimiento de la demanda en zonas ricas o pobres. 
En conclusión, a pesar de la relativamente poca atención que ha recibido el modelo de 
Lösch con relación al de Christaller –quizá por su mayor complejidad-, parece aceptarse la 
idea de que el primero se aproxima más a la realidad al producir un sistema jerárquico 
continuo, con centros cuya importancia es resultado de complejas combinaciones de otros 
centros (léase actividades) por lo que no resultan equivalentes. Como se verá más adelante 
en el análisis de las jerarquías intraurbanas actuales para la Ciudad de México este 
planteamiento resultará muy útil. De hecho Stolper (1955), Dacey (1956), Yeates y Garner 
(1971) y Parr (1973) coinciden en que el modelo de Lösch debería ampliarse a nivel 
intrametropolitano (Beavon 1981: 19). 
En una línea de pensamiento más práctica se debe resaltar el trabajo de Nelson (1958 
citado por Berry 1971: 169-171;) que analiza los efectos de la localización sobre la 
actividad comercial, la selección de localizaciones, las técnicas de valoración de cifras 
comerciales, la jerarquía de centros comerciales –vecinal, local y regional, y las nuevas 
tendencias de los estudios económicos de localización. Pero quizá una de las aportaciones 
más importantes es el reconocimiento de dos tipos de mercancías, la de uso cotidiano y las 
de uso anómalo, cuyas empresas de venta tienen lógicas distintas en la escala de operación 
y en las tendencias de localización, por lo general, las primeras sirven en pequeños 
establecimientos que tienden a los clientes, mientras que la otras dependerán de la atracción 
que generen empresas mayores (Beavon 1981: 163-167). 
Otros de los grandes antecedentes de estudios de la localización de las actividades 
comerciales y de servicios es la Teoría de las Actividades Terciarias de Berry y Garrison 
que entre 1957 y 1967 publicaron varios trabajos sobre la revisión y ampliación de la 
Teoría de los Lugares Centrales de Christaller, que afirman, es más aplicable al nivel 
intraurbano que al interurbano, para la que se concibió originalmente. Además, reconocen 
dos componentes en la teoría, el estructural, relacionado con la jerarquía escalonada, y el 
funcional, relacionado con las áreas complementarias hexagonales. La nueva Teoría sobre 
las Actividades terciarias coincidía con los planteamientos de Christaller en el componente 
estructural, es decir, la jerarquía escalonada, la cual, durante mucho tiempo fue la única 
aceptada en la explicación del comercio al interior de la ciudad. Sin embargo, posteriores 
estudios del comportamiento de los consumidores han puesto en duda los aspectos 
funcionales propuestos por Berry y Garrison (ibid.: 20-21). 
Hay dos aportes que debemos reconocer a Berry, por un lado, advirtió las variaciones de 
tamaño y función de los diferentes distritos comerciales, así como los fuertes vínculos entre 
13 
Usos del Suelo y Territorio 
el ingreso del área y la cantidad y tipo de comercios, lo que de una u otra forma aproxima a 
la complejidad del fenómeno (Simmons 1994: 5). 
Por el otro lado, propone tres formas de presentación del comercio: la distribución 
jerárquica de centros, ordenación lineal en autopistas y avenidas y las áreas con funciones 
especializadas. (Berry 1962 citado por Carter 1995: p. 67). A su vez, los centros se 
clasifican en 4 niveles: los que ofrecen bienes de uso frecuente y se encuentran a la vuelta 
de la esquina; los centros vecinales o de barrio; los centros comerciales locales y los 
centros comerciales regionales. 
En los siguientes años aparecieron una serie de cuestionamientos sobre la racionalidad de 
las decisiones de los consumidores, sobre todo en el sentido de que estos irían siempre al 
centro comercial más cercano para minimizar los costos, como estaba implícito en la Teoría 
de los Lugares Centrales. 
A finales de los 60s, tres autores sobresalen entre los que proponen que los consumidores 
no siempre acuden a comercio más cercano: Clark, Johnson y Rushton. Se comprobó que 
los consumidores pueden asistir a un centro más lejano por iguales mercancías (Clark 1968 
citado por Beavon 1981: 42-43). Dos años más tarde Clark y Rushton afirmaron que los 
consumidores comparan las ventajas del tamaño del centro con las desventajas de la 
distancia que es necesario recorrer, con lo que se acercan a los planteamientos de los 
modelos gravitacionales y los de probabilidad (Beavon 1981: 43). 
Rushton en 1971 intento una revisión de la Teoría de las Actividades Terciarias basada en 
normas de conducta, utilizando funciones de preferencia espacial. Este enfoque funcional 
produjo un sistema de lugares centrales que difería del sistema clásico de Christaller y, 
consecuentemente, de la Teoría de las Actividades Terciarias, en un punto importante: las 
actividades de los centros se presentaban en tandas de composición variable para centros a 
un mismo nivel de jerarquía. En consecuencia, se sugirió que debería abandonarse el 
concepto de una clase de centros perteneciente a uno de los niveles de las categorías 
escalonadas de la jerarquías. Sin embrago, no se intentó revisar el componente estructural 
de la Teorías de las Actividades Terciarias de manera acorde (Beavon 1981: 43). 
Como se verá más adelante, el planteamiento de Rushton es clave para entender muchas de 
las inconsistencias de la idea de la jerarquía urbana y para plantear una solución mucho más 
allá del continuo, quizá deba tener presente la idea derivada de los trabajos de Lösch de que 
los centros formados por la sobreposición de otros centros no son comparables entre sí por 
ser producto de distintas combinaciones de centros, o en otras palabras, de distintas 
combinaciones de tandas de actividades que pueden generar no sólo mayor o menor 
atracción sobre los consumidores, sino diversas modalidades de atracción. 
En la sociedad actual, el consumidor forma preferencias sobre los establecimientos 
dependiendo de servicios complementarios y comodidades -y de acuerdo a lo antes 
planteado también de la particular combinación de bienes y servicios ofrecidos- que le 
suponen mayor comodidad y disfrute a la hora de realizar sus compras (De Juan Vigaray 
1998: 15). 
14 
Usos del Suelo y Territorio 
Hacia finales de los años 70s Keith Beavon publicó una serie de trabajos que replantarían la 
idea de la lógica espacial de las actividades comerciales y de servicios en la ciudades. 
Después de un minuciosa revisión de los trabajos de Christaller, Lösch y de Berry y 
Garrison, y animado por el cúmulo de inconsistencias derivadas de la idea de una jerarquía 
escalonada al interior de la ciudad, trabajó el desarrollo de una teoría alternativa –
fuertemente arraigada en los planteamientos de August Lösch- para apoyar la idea de una 
jerarquía continua de lugares centrales a nivel intrametropiltano 
Beavon descarta la idea de que los lugares centrales de un determinado orden contengan las 
actividades de orden inferior, con lo que establece la posibilidad de combinacionesdistintas 
de actividades, que si bien, en conjunto dan lugar a una mayor o menor jerarquía, pueden 
ser de naturaleza única como resultado de la particular combinación. 
Propone una medida geotaxonómica de la semejanza como técnica para determinar la 
jerarquía a partir de datos de la composición interna de los lugares centrales (Beavon 1981: 
105). 
En los últimos 20 años la preocupación por los modelos generales de localización 
comercial han sido sustituidos por una gran cantidad de análisis en dos grandes vertientes: 
en la primera, las investigaciones están encaminadas a la construcción de modelos más 
formales –a veces con un fuerte componente matemático-, que buscan explicar aspectos 
como la formación de preferencias por parte de los consumidores y la definición de áreas 
de atracción, que incluso, han dado lugar a revistas especializadas como: International 
Journal of Retailing, Applied Marketing Research, Journal of Marketing Research, 
Marketing Research, Internacional Journal of Research in Marketing y muchas más revistas 
especializadas y libros, dentro de este grupo pueden identificarse estudios de interés 
práctico (Wrigley, N. 1988); en la segunda vertiente se tienen trabajos más cualitativos que 
pueden ir desde las revisiones más amplias y generales sobre la actividad comercial en las 
ciudades de la actualidad, como el trabajo de Moreno y Escolano (1995), hasta los que 
hacen énfasis en algún aspecto como las diferencias en las lógicas comerciales entre países 
con distintos niveles de desarrollo y distinta cultura (Findlay, A.M. et. al. 1990); los 
cambios recientes en las estrategias comerciales (Laulajainen, R. 1987; Cásares, L., et. al. 
1987).; o el papel de la cuestión cultural en las lógicas comerciales (De Juan Vigaray, 
1998). 
En términos de tipologías hay tres modalidades significativas el ya citado de B. Berry, la 
tipología de la Commission des Activités Commerciales (Francia) y la clasificación de la 
OCDE. 
Brian Berry (1971: 59-69) propone cuatro grandes divisiones: 
Una jerarquía de centros comerciales en donde se ubican actividades diversas desde 
comercios de artículos varios hasta los grandes almacenes de departamentos. Son 
aglomeraciones de comercios porque los consumidores tienden a visitar varios de ellos en 
el mismo viaje. Van desde el centro de la ciudad (central business district) que ofrece los 
bienes más especializados a toda la metrópoli, le siguen los centros regionales que sirven a 
amplios sectores de la ciudad, luego los centros locales o comunales (community centers), 
15 
Usos del Suelo y Territorio 
los centros vecinales (neigborhood centers)d y los de conveniencia, que ofrecen los bienes 
más comunes y se ubican a la vuelta de la esquina. 
Colonias comerciales orientadas hacia carreteras. Satisfacen las demandas derivadas del 
tráfico de carreteras y están formadas por estaciones de servicio, restaurantes y hoteles. 
Sectores comerciales de las arterias urbanas. Son actividades que requieren de centralidad 
pero por sus necesidades de espacio y los patrones de compra por parte de los 
consumidores, en el sentido de que son viajes especiales para adquirir un determinado bien, 
les resulta más conveniente ubicarse en las arterias urbanas. Aquí se encuentran las 
mueblerías, electrodomésticos y talleres de reparación de automóviles. 
Áreas funcionales especializadas. Se caracterizan por la presencia de varios tipos de 
establecimientos relacionados entre sí y buscan la accesibilidad hacia cierto mercado de la 
ciudad. Por ejemplo, zonas especializadas en servicios médicos y al comercio de 
automóviles. 
 Beavon (1981: 41) cita una serie de estudios que al analizar las estructura comercial de 
ciudades fuera de Estados Unidos encontraron diferencias respecto a los planteamientos de 
Berry, por ejemplo, por la forma de organización del comercio no central, más lineal en 
Nueva Zelandia y en Sudáfrica que aglomerada como en Estados Unidos. Pero también 
reconoce algunas coincidencias con las jerarquías propuestas con la Teoría de las 
Actividades Terciarias. 
Monnet (1990: p. 44) cita la clasificación de la Commission des Activités Commerciales 
que se apoya en la naturaleza del artículo vendido: 
1. Equipamiento de persona: vestido, calzado y accesorios. 
2. Equipamiento de la casa: mobiliario, decoración y acondicionamiento de la casa. 
3. Equipamiento de la profesión: para los equipos técnicos y materiales útiles para el 
ejercicio de un oficio. 
4. Alimentación: tiendas de productos alimenticios. 
Monnet propone la anterior clasificación para el análisis de las calles del centro, para lo 
cual puede resultar más o menos justificable, pero se trata de una tipología muy general y 
con un mínimo grado de articulación con las lógicas de localización en el interior de la 
ciudad, es decir, no existe un patrón de localización para cada uno de estos tipos de 
comercio. 
Finalmente se menciona la clasificación de la OCDE que, a diferencia de las dos anteriores, 
se apoya en los tipos de establecimiento comercial (Moreno y Escolano 1992: 120-130). 
1. Autoservico: establecimiento minorista entre 40 y 120 m2. Si tiene entre 120 y 400 m2 
se considera “Superservicio”. 
16 
Usos del Suelo y Territorio 
2. Supermercado: también es un autoservicio que va de los 400 a los 2,500 m2. 
3. Duty Free Shop: básicamente ofrecen productos de lujo –de importación- y se 
caracterizan por estar libre de impuestos. 
4. Cash & Carry: establecimiento de comercio al por mayor o detallista –o para clientes 
institucionales- en régimen de autoservicio. 
5. Hipermercado: tienen una superficie mayor a 2,500 m2, generalmente se ubica en la 
periferia de los grandes núcleos de población con facilidades de acceso y amplio 
espacio de estacionamiento al aire libre, de una sola planta, funcional y sin lujos que 
frecuentemente asocia una galería de comercios independientes. 
6. Gran almacén: edificio de varias plantas con construcción superior a los 10,000 m2, con 
estacionamiento, muchas veces en sótanos, ninguna sección o departamento supone más 
del 50% del total de venta (tienda de departamentos). 
7. Almacén Popular: venta minorista de productos de consumo habitual, de alimentación, 
limpieza y aseo personal, regalos, vestido y hogar. Son surtidos limitados en gama y 
precios, en un local de 3,000 a 4,000 m2. Generalmente tienen supermercado de 
alimentos y no disponen de estacionamiento. 
8. Centro comercial: conjunto de establecimientos minoristas integrados en un edificio. Se 
subdividen: 
A. Centros temáticos especializados: cuando la mayoría de las tiendas tienen la misma 
dedicación. 
B. Centros de barrio: atienden a una clientela próxima. 
C. Centros urbanos y regionales: para servir a la población de una ciudad entera y a su 
área de influencia. 
Los centros comerciales pueden ser resultado de una concentración espontánea de 
comercios en el tejido urbano o bien, son aglomeraciones de comercios independientes 
ubicados en una unidad espacial (inmueble) con administración centralizada. 
Generalmente ubican uno o varios almacenes que sirven de motor de atracción para el 
conjunto de establecimientos, se pone gran atención al diseño, al confort y a la imagen. 
Los mismos autores plantean otra clasificación por las formas de asociación del comercio 
(ibid., :132-134) que sin embargo, se aleja mucho de los propósitos del presente trabajo. 
De las anteriores tipologías, sólo de la Berry se aproxima al planteamiento que aquí se 
persigue que es el reconocimiento de los diferentes tipos de localización comercial. La 
clasificación de la Commission des Activités Commerciales es demasiado genérica y sus 
tipos independientes de la lógica espacial. Finalmente, la tipología propuesta por la OCDE 
resulta sobre todo inconsistente, pues parece apoyarse en diversos criterio de clasificación 
la mayoría de los casos por el tipo y tamaño del inmueble que ocupa, pero otros, el criterio 
17 
Usos del Suelo y Territorioparece ser el tipo de productos o el área a la cual sirve. De cualquier manera tampoco 
resulta útil como punto de partida de la tipología que se va a construir aquí, aunque sí para 
ilustrar algunos criterios. 
La propuesta de Berry tiene tres limitaciones para su traslado a la interpretación de caso de 
la Ciudad de México, en primer lugar, su antigüedad, se trata de una clasificación de fines 
de los cincuenta y principios de los sesenta, cuando muchas de las estrategias comerciales y 
de los soportes tecnológicos con que se cuenta ahora eran inimaginables, aspecto que limita 
la capacidad de explicación de este planteamiento, incluso para la sociedad norteamericana 
del presente; en segundo lugar se tiene el contexto social, cultural y económico en el que 
fue elaborada, es decir, en una sociedad con cultura y con capacidad de consumo, con un 
extendido uso del automóvil que ha condicionado fuertemente la naturaleza del acceso al 
comercio, y en donde el sector moderno y formal representa la norma en lo que a formas 
comerciales se refiere; y finalmente, las insuficiencias del trabajo, algunas de las cuales han 
sido expuestas por otros autores. 
En este contexto de ideas, se propone como alternativa metodológica para construir una 
tipología de comercio según sus lógicas de localización para la Ciudad de México, en 
primer lugar, retomar las críticas de Beavon a los trabajos de Christaller y de Berry en el 
sentido del componente estructural; posteriormente, analizar los avances que se han logrado 
en el componente funcional, y finalmente reconocer la especificidad del caso mexicano -
diferencias socioeconómicas, cultura y la “dualidad” comercial (infra)- para cada uno de los 
factores determinantes de la localización como clave de la reinterpretación teórica para la 
construcción de la tipología. 
El componente estructural de la localización comercial intraurbana. 
El componente estructural se refiere al arreglo jerárquico del sistema de lugares centrales o 
de centros comerciales de una región o ciudad. Dicha jerarquía no necesariamente significa 
la formación de niveles o escalones, puede darse también en forma de continuo. En este 
apartado se hará una reflexión del componente en el ámbito intraurbano, aunque algunas de 
las conclusiones, por su propia naturaleza teórica, pueden alcanzar el ámbito regional. 
El componente estructural del sistema comercial estaba implícito en la Teoría de los 
Lugares Centrales. Beavon reconoce una doble regularidad: vertical y horizontal. La 
primera estaría relacionada con la composición interna y el papel específico de cada lugar 
central, mientras que la segunda, se manifiesta en términos de la distancia entre lugares de 
órdenes distintos, así como en la localización relativa de los mismos (1981: 75 y 77). 
Ambas regularidades son de naturaleza estructural, no obstante, la vertical es la más 
significativa y discutida en el desarrollo teórico ya que se relaciona con la ordenación 
jerárquica de los centros. 
Para entender el origen de la jerarquía se debe partir de las diferencias en el alcance de los 
bienes y servicios. En el extremo inferior se tienen los bienes y servicios básicos, en el 
sentido de ser una necesidad permanente, estos son requeridos por toda la población de una 
manera frecuente; en cambio, en el extremo superior, se encuentran los bienes y servicios 
18 
Usos del Suelo y Territorio 
más especializados, que son demandados sólo eventualmente por ciertos sectores de la 
población. 
Los bienes y servicios de orden inferior satisfacen más fácilmente - en el sentido territorial- 
sus exigencias mínimas de mercado o “umbral”, es decir, en una extensión limitada 
obtienen la demanda suficiente para ser una oferta viable; en cambio, los bienes y servicios 
de orden superior, al tener un mercado de consumidores más estrecho requieren de un 
umbral o área mínima de mercado muy amplia, para poder captar a los consumidores 
suficientes para que la oferta sea viable. Entre estos dos extremos se encontrarán distintos 
niveles de centros dependiendo de la naturaleza de los bienes y servicios ofrecidos y del 
umbral mínimo de estos. Los de orden inferior, en la parte baja de la jerarquía, estarán más 
cercanos unos de otros, y conforme aumente el nivel jerárquico aumentará la distancia entre 
los centros. Los principios anteriores dan lugar a un sistema espacial de orden jerárquico 
que ha sido un paradigma en el desarrollo de la teoría sobre la localización de las 
actividades terciarias. 
Hasta los años 60s, a pesar de la obra de Lösch, parecía predominar la idea -Christaller y 
Berry y Garrison- de que había grupos de actividades y bienes que mostraban una cierta 
coincidencia en sus umbrales, lo que daba lugar a una jerarquía escalonada; es hasta los 
setentas que autores como Beavon se inclinaron por la idea de un continuo, lo que hoy en 
día parece imponerse, sobretodo en el ámbito intraurbano. 
Desde la década de los 50s, en el seno de la “revolución cuantitativa” las ideas de 
Christaller fueron adoptadas con tal clamor, que se “demarcaban jerarquías incluso por 
quienes afirmaban que sus datos evidenciaban continuos. Fue simplemente un caso de 
reconocer el único hallazgo que tenía una justificación teórica” (Beavon 1981: 104-105). 
Poco después, Dacey (1962) en un estudio del suroeste de Wisconsin reconoció una 
jerarquía poco definida y que no respondía a la formulación de la Teoría de los Lugares 
Centrales (citado por Carter 1995: 62). Varias décadas tuvieron que pasar para que se 
aceptara ampliamente la idea de que las jerarquías estaban lejos del esquema 
Christalleriano en el sentido de su escalonamiento y regularidad; como afirman Moreno y 
Escolano “a determinadas escalas, las jerarquías comerciales aparecen tan distorsionadas 
que son inservibles como conceptos explicativos, y ayudan mucho más otras reglas y 
enfoques exploratorios de la percepción y del comportamiento” (1992: 105). Hoy en día, 
casi todos los estudiosos del tema reconocen perturbaciones a los principios que 
sustentaban el arreglo jerárquico espacial, y por tanto, se ha puesto en duda la vigencia, no 
solo del escalonamiento, sino incluso de la idea de la jerarquía3. 
El cuestionamiento a la jerarquía representa un avance en el desarrollo teórico, pero al 
mismo tiempo, se enfrenta a una enorme complejidad, respecto a la cual no se tienen aún 
soluciones definitivas. Indudablemente debe redefinirse la idea de que la jerarquía es una 
función del alcance y frecuencia de los bienes y servicios y agregar a éstos una larga lista 
 
3 Incluso B. Berry reconoce que la idea de jerarquía escalonada de Christaller se “viene abajo” en las regiones 
metropolitanas con bajas concentraciones en las que se pierde el límite entre los urbano y lo rural, y en donde 
el aumento de la movilidad y de la renta han eliminado el papel de la distancia favoreciendo la especialización 
de los centros comerciales (Berry 1971: 164-165). 
19 
Usos del Suelo y Territorio 
de factores determinantes del arreglo estructural de los centros y aglomeraciones 
comerciales. 
Se reconocen muchas causas de perturbación de las jerarquías, la primera es que no toda la 
oferta de bienes y servicios basa su lógica de localización en patrones de frecuencia y 
alcance desde las zonas de residencia, es decir, en áreas de mercado, que son la base de los 
patrones de ordenación jerárquica; en segundo lugar, existen actividades que aprovechan el 
tránsito de la demanda potencial orientándose a las carreteras, grandes avenidas o en 
general, a los corredores urbanos de circulación, lo cual no tiene relación con el arreglo por 
áreas de mercado y jerarquía; en tercer lugar, hay comercios que se localizan por 
complementariedad aprovechándose de la atracción generada por terceros, en este caso, 
cuando estos terceros son actividades comerciales que se localizan por áreas de mercado, 
las actividades que se adhieren formaránparte de la aglomeración y de la lógica de 
mercado y jerarquía, pero cuando la actividad que genera la atracción es independiente de 
esa lógica también lo será el comercio por complementariedad; y finalmente, el comercio 
especializado puede generar, por su propia naturaleza, áreas de mercado particulares y 
lejanas a la organización jerárquica, aunque otras veces, pueden insertarse y beneficiarse de 
los flujos originados por ésta. 
Las variaciones de ingresos a lo largo de la ciudad también contribuyen a la alteración del 
complejo sistema de distribución comercial y de servicios, al crear desiguales condiciones 
de densidad de demanda y provocar la presencia o ausencia de comercios y servicios, lo 
que a su vez puede estimular o inhibir ciertos niveles de la jerarquía, de hecho, como se 
verá en el siguiente apartado, parece ser la variable más importante en la explicación de la 
organización territorial en países con fuerte desigualdad social; otros factores que puede 
perturbar la jerarquía son aspectos culturales y del comportamiento de los individuos y 
grupos, lo que está fuertemente asociado a la permanente innovación y cambio de 
características de la oferta comercial y de servicios. 
De hecho, algunos grupos de demanda han sustituido al centro de la ciudad por los centros 
“super regionales” como principal destino comercial y en esto van involucrados los niveles 
de ingreso, las facilidades de transporte -en particular por el uso masivo del automóvil- y la 
cultura y el comportamiento, por el lado de la demanda; y por el lado de la oferta, la 
concepción y el desarrollo de grandes centros comerciales de una sola parada que “se han 
convertido en una virtual parada cultural, proveyendo de una gran cantidad de productos 
agrupados en una ecología de comunidad, entretenimiento e identidad social” (Kowinsky 
citado por Carter 1995: 73). 
 Para Beavon sólo se podría esperar que los centros [de un mismo nivel] ofrecieran 
exactamente el mismo surtido de mercancías y obtuviera la misma gama de actividades 
centrales si todas las zonas tuvieran el mismo poder adquisitivo (1981: 34). El mismo autor 
señala que entre mayor sea la aglomeración de actividades menor será la probabilidad de 
que dos centros sean idénticos, tanto por lo que respecta al número como a los tipos de 
actividades, por lo que un continuo será más característico de una gran ciudad 
metropolitana con muchos centros comerciales (ibid. 217). 
20 
Usos del Suelo y Territorio 
En fin, parece claro y es ampliamente aceptado que al interior de las ciudades existe una 
arreglo territorial de los sistemas de distribución que muy difícilmente se puede interpretar 
a través de los esquemas clásicos de la Teoría de los Lugares Centrales y la Teoría de las 
Actividades Terciarias, que son muchos los factores determinantes de dicho arreglo, y que 
además, pueden variar por grupos o a través del espacio (Fotheringham 1991: 102) y 
también a lo largo del tiempo como producto de la evolución social y del consumo, lo que 
ocasiona modificaciones en la definición de lo que son bienes cotidianos y lo que son 
bienes excepcionales (Moreno y Escolano 1992: 153-155). 
El reconocimiento de la complejidad y de los diversos factores que complementan a los 
viejos determinantes de alcance y frecuencia de las mercancías, no significa que estos 
deban ser borrados de los nuevos planteamientos. Tienen razón Jones y Simmons al afirmar 
que al menos para Toronto la jerarquía intraurbana explica una relativamente pequeña 
proporción del sistema de comercio al detalle, y también Johnson cuando establece que se 
deben encontrar nuevos conceptos diferentes a la jerarquía para explicar cómo encajan las 
partes del rompecabezas del comercio minorista en sentido espacial (citados por Carter 
1995: 75-76). 
Pero también tiene razón Carter al decir que “todos esos cambios han minado la idea de una 
reflexión del amplio sistema de lugar central dentro de la ciudad. Pero se puede argumentar 
que la jerarquía intraurbana aún existe...” (1995: p.71). Hoy por hoy los comportamientos 
de la demanda y las localizaciones comerciales no dejan de estar influidos por los viejos 
determinantes de alcance y frecuencia. Estos son la base de los patrones uniformes de 
distribución de los centros comerciales y de servicios -componente regular-, es decir, el 
sistema de lugares centrales, pero sobre este componente se sobrepone otro de naturaleza 
aleatoria, que perturba al primero provocando desorden, lo que puede ser definido como 
entropía (Medvedkov 1976; Semple y College 1970; citados por Carter 1995: p.62). Lo que 
sucede es que en los actuales sistemas de distribución comercial intraurbana existe una 
notable y cada vez mayor entropía. 
Así, a manera de conclusión se puede afirmar que: 
Sólo una parte del comercio intraurbano está asociado al esquema jerárquico derivado del 
alcance y frecuencia de demanda de las mercancías, el cual, se tiende a presentar como un 
continuo, en particular, en la parte baja de la jerarquía. 
Otros comercios y servicios tienen una lógica de localización fundada en otros principios 
como el aprovechamiento de los corredores de circulación urbana, la complementariedad, e 
incluso, en la atracción generada en valores culturales o sociales. 
Los esquemas de organización de comercio y servicios en las ciudades son producto de 
innumerables determinantes lo que resulta en esquemas complejos, particulares y 
cambiantes. 
En países subdesarrollados la estructura comercial está fuertemente vinculada a la 
estructura socioeconómica como consecuencias de las profundas diferencias en la 
capacidad real de demanda. 
21 
Usos del Suelo y Territorio 
El componente funcional de la localización comercial intraurbana 
En 1966 Garner introdujo la idea de un componente funcional (Beavon 1981: 32-33) y se 
refiere a los servicios (comercio) que ofrecen los diversos centros dando lugar a una 
atracción o área de influencia, es decir, a cada centro corresponde la función de servir a la 
demanda de un área. El componente funcional está fuertemente relacionado a la dimensión 
horizontal del componente estructural. 
El área de atracción o área de mercado o área de influencia está delimitada por la distancia 
máxima que un comprador está dispuesto a recorrer para obtener una mercancía o servicio, 
también llamado, alcance máximo de una mercancía central. 
Para Applebaum y Cohen (1961) el área de mercado contiene un foco que es el 
establecimiento o lugar central; una morfología que se refiere a su tamaño y forma; los 
establecimientos de competencia; los componentes internos como casas, bloques de pisos, 
barrios, o grandes áreas urbanas; y los límites externos (citado por De Juan Vigaray 1998: 
38). 
En esta definición esta subsumida una concepción que rompe con la idea de área de 
influencia Christalleriana que era concebida con carácter monopólico; del planteamiento de 
Applebaum y Cohen se deduce que aceptan la idea de áreas de mercado sobrepuestas y 
compartidas derivadas de la competencia entre centros de comercio o servicios. 
Huff (1964) ofrece una definición de tipo probabilístico se establece que se trata de “una 
región geográfica que contiene clientes potenciales, para quienes existe una probabilidad 
superior a cero de que puedan realizar las compras de una determinada clase de productos o 
servicios que son ofrecidos...” (citado por De Juan Vigaray 1998: 39). También se puede 
deducir que la probabilidad menor a uno puede ser producto de la distancia y de la 
posibilidad de acceder a centros alternativos, y por tanto, de competencia. 
Por su parte, la Asociación Americana de Marketing propone una definición del lado de la 
oferta: “como una zona cuyo tamaño está determinado por los límites dentro de los cuales 
es rentable para un establecimiento o grupo de establecimientos vender o entregar un 
producto o servicio. Esta definición implica que un área comercial no comprende toda la 
región dentro de lacual existe la demanda potencial, sino sólo esa porción que una empresa 
encuentra rentable para vender o servir un producto o servicio.” (De Juan Vigaray 1998: 
40). 
En la perspectiva de la distinción entre la lógica del comprador y la del vendedor Stern y El 
Ansary (1992) señalan que “el área comercial comprende la región geográfica dentro de la 
cual el comprador puede esperar, razonablemente, encontrar bienes y servicios a precios 
competitivos”; mientras que desde el punto de vista del vendedor el tamaño de esta área 
estará “generalmente determinado por los límites dentro de los cuales es económicamente 
rentable, en términos de volumen de ventas y coste para una empresa, comerciar y distribuir 
bienes o servicos” (ibid.). 
En realidad, la diferencia planteada entre oferta y demanda en las definiciones es sutil y 
dependerá de quién soporte los gastos de distribución, el vendedor o el comprador; pero en 
22 
Usos del Suelo y Territorio 
todas ellas está presente el hecho de que es una extensión hasta la cual es viable, pero no es 
necesario, hacer una transacción comercial y de servicios, y en varias de las definiciones se 
desprende que dicha área no es exclusiva, sino que puede estar compartida. 
A pesar de la sencillez que parece derivarse de la afirmación anterior, la conformación y 
lógica de las áreas de mercado están, como la jerarquía, influidas por una gran cantidad de 
factores determinantes que introducen elementos de aleatoriedad y complejidad4. 
Antes de analizar los factores de “aleatoriedad” se plantean a continuación los principios de 
la Teoría de los Lugares Centrales que se suponía, daban lugar a la parte “regular” del 
componente funcional. En primer lugar está la característica monopólica de las áreas de 
mercado, lo que significa que cada área esta servida por un solo centro de cada nivel 
jerárquico. Las siguientes 4 características las identificó Beavon (1981: 32-33) del trabajo 
de Garner de 1966: 
Los centros de actividad de orden inferior ofrecen únicamente mercancías de orden inferior 
y sirven zonas tributarias definidas por la mercancía jerárquica marginal de menor alcance. 
Las mercancías de orden inferior son generalmente productos de primeras necesidad que 
por consiguiente, son adquiridos con frecuencia... 
Los centros de actividad de orden superior, además de administrar mercancías de orden 
superior (o de uso anómalo) que exigen niveles de umbral elevados, ofrecen todas las 
mercancías de orden inferior... El consumidor está dispuesto a recorrer mayores distancias, 
aunque con menor frecuencia, a fin de adquirir las mercancías que necesita. 
Un centro de actividad, cualquiera que sea su nivel de jerarquía, ofrecerá más mercancías, 
poseerá más empresas y actividades, servirá mayores áreas tributarias y mayores 
poblaciones tributarias y tendrá un volumen total de ventas más elevado que cualquier otro 
centro de actividad de nivel inferior. 
De las relaciones anteriores resulta una compleja disposición de áreas comerciales 
encajadas una dentro de otra, en donde el consumidor es servido con la mayor eficiencia 
por el centro de actividad que ofrece la mercancía que necesita más cercano y más 
accesible. 
En la actualidad es ampliamente aceptado que ninguna de las características anteriores es 
plenamente sostenible a nivel empírico. 
Uno de los factores de “aleatoriedad” más importantes es la estructura territorial de la 
competencia que, cuando es densa, como los sistemas comerciales en el ámbito intraurbano 
de ingresos medios o altos, puede llevar a la sobreposición de áreas, dándose una 
competencia por el mercado no en términos de territorio sino de penetración, esto significa 
que un área de mercado puede estar servido por diversos centros alternativos y la captura de 
los clientes se basa más en mecanismos publicitarios, de servicio, de precios, de facilidades 
 
4 Existen numerosas clasificaciones de áreas de mercado que no se describen aquí por no ser relevantes a este 
trabajo pero un buen resumen puede verse en De Juan Vigaray 1998: 40-47. 
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Usos del Suelo y Territorio 
y menos en la distancia. Las áreas de mercado así definidas se miden por la proporción de 
clientes capturados, así un área primaria de mercado incluye más del 60% de la demanda y 
un área secundaria el siguiente 25% (Jones y Simmons 1987: 307)5. En realidad es poco 
probable que en el interior de la ciudad se den condiciones de monopolio. 
En cambio, en las áreas más pobres puede darse una demanda efectiva baja que no permite 
el establecimiento de centros de cierto nivel con lo que la población que desea adquirir 
algunos bienes o servicios de ese nivel tiene que recorrer grandes distancias para 
obtenerlos. 
La sobreposición de áreas de mercado será mayor entre más cercanos estén los centros 
competidores y viceversa; y, es más común que se de sobreposición de áreas cuando se 
trata de productos que sean buscados por razones de precio o calidad (De Juan Vigaray 
1998:43), lo que generalmente sucede en los productos de uso anómalo de la parte alta de la 
jerarquía. 
La competencia no lleva sólo a la sobreposición sino a la definición de los límites de las 
áreas de mercado, que ya desde los trabajos de Berry se reconocían las dificultades de 
definición en particular para las regiones metropolitanas -nivel intraurbano- para las que 
reconoce un comportamiento probabilístico de la demanda al poder elegir entre varios 
centros (Berry 1971: 53-54; 70; 173). 
Con los planteamientos anteriores parece evidente el rechazo a las áreas de mercado 
monopólicas en el interior de las ciudades de las grandes ciudades frente a la aceptación de 
esquemas de fuerte competencia en donde un área puede estar servida por distintos centros 
que buscan apropiarse de la mayor parte posible del mercado (penetrar el mercado) 
aproximándose lo más posible al perfil de sus clientes potenciales en términos de tipos y 
combinación de productos y servicios, imagen y facilidades, calidad y precios, atención y 
servicio, publicidad, y uno muy importante, la especialización. De lo que resulta que el 
área de mercado da cada centro puede ser muy irregular e incluso discontinua con 
variaciones respecto a la proporción de demanda capturada, en donde la distancia sólo es un 
componente más en la decisión de elección del consumidor. 
Los monopolios espaciales pueden subsistir como casos especiales, pero es más probable 
encontrarlos en los extremos del continuo jerárquico, en la parte de arriba con productos o 
servicios altamente especializados o únicos al menos para ciertos sectores de la ciudad; 
también se pueden encontrar áreas de mercado monopólicas en la parte más baja de la 
jerarquía, básicamente en el comercio de conveniencia en donde los productos están 
estandarizados y la distancia y la atención pueden ser los determinantes más importantes. 
 
5 Aparentemente Jones y Simmons se refieren a la proporción del área, en cambio. Applebaum (1966 citado 
por De Juan Vigaray 1998: 41-42) plantea la proporción respecto a las ventas del establecimiento, es decir, el 
área comercial primaria capta entre el 60 y 65% de las ventas del establecimiento, la secundaria entre el 15 y 
20% y se encuentra más alejada, y el resto proviene del área comercial terciaria aún más lejana. En nuestra 
opinión es más acertado y aplicable a nivel intraurbano el enfoque de Jones y Simmons, porque en el 
planteamiento de Applebaum el área primaria aparece como monopólica. 
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Usos del Suelo y Territorio 
Jones y Simmons reconocen, junto al monopolio espacial y a la penetración de mercado, un 
tercer tipo de área de carácter irregular y disperso originada por comercios selectivos o 
especializados y que se extiende por toda la ciudad (1987: 301), puede suponerse que se 
trata de comercios no monopólicos que compite por una demanda muy particular que se 
puede encontrar a lo largo y anchodel área urbana, se trata de una penetración de mercado 
muy discontinua desde el punto de vista espacial. 
Por otro lado, un mismo centro puede tener muchas áreas de mercado, de acuerdo a la 
combinación de bienes o servicios que ofrezca, así para ciertos bienes puede haber una 
configuración y para otros puede haber otra distinta. Además esas áreas pueden modificarse 
en el tiempo, desde el corto plazo, por ejemplo, el alcance puede ser diferente entre semana 
que en fin de semana, o a mayor plazo, como resultados de los cambios en la competencia, 
en la población o en el sistema de vías de comunicación (Rust 1991: 119-120). 
En el apartado anterior se habló que para la jerarquía se podía reconocer una regularidad 
basada en los principios de alcance y frecuencia de las mercancías y que sobre ella aparecía 
la aleatoriedad provocada por otros determinantes; en el caso del componente funcional 
sucede algo similar, existe una regularidad basada en el principio de distancia sobre la cual 
se imponen el desorden generado por otros determinantes, pero en este caso el grado de 
entropía es muy alto, a un nivel tal, que la regularidad es mínima y casi irrelevante. 
Factores determinantes de la localización comercial 
Existe una gran cantidad de elementos que intervienen en la decisión de localización de los 
centros comerciales y de servicios. Es común que se dividan entre los que se relacionan con 
la demanda y los que se vinculan con la oferta, aunque algunos de ellos, como el transporte 
o la aglomeración, influyen sobre ambas dimensiones. 
Del lado de la demanda, un comprador potencial tiene que considerar numerosos aspectos 
para construir una decisión de compra, la cual contiene dos componentes fundamentales, la 
selección del producto que a su vez incluye la valoración de muchos aspectos, y la 
selección del lugar, que también supone una gran variedad de considerándoos. 
La decisión busca optimizar lo que De Juan Vigaray llama optimización calidad – costo; la 
calidad la define como la capacidad de los productos adquiridos para satisfacer las 
necesidades o deseos del consumidor, mientras el costo como el conjunto de esfuerzos que 
se realizan para adquirir los bienes además del precio pagado por ellos (1998: 18, 46). 
Por su parte, la oferta debe considerar su rentabilidad que estará en función del acceso al 
mercado, lo cual implica una diversidad de aspectos que se analizarán más adelante, 
además de la normatividad urbana y la competencia. “El equipamiento minorista se agrupa 
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Usos del Suelo y Territorio 
en las localizaciones de mayor potencial de demanda relativa, que ejercen atracción 
comercial sobre su entorno...” (ibid.: 37) 
Así se tienen dos complejos básicos de factores para la construcción de las decisiones que, 
a pesar de que se plantean de manera independiente, establecen en la realidad una estrecha 
interacción a través de una relación dialéctica, las consideraciones del lado de la oferta para 
localizarse en cierto lugar se fundan en las características de la demanda; al mismo tiempo 
que la valoración de la demanda para elegir el lugar de compra se basa en los atributos de la 
oferta. En la medida que ambos complejos de factores logran una articulación satisfactoria 
o un punto de unión, se tendrá la localización de un centro comercial o de servicios 
eficiente y viable. 
 Los factores más importantes para la oferta son: el mercado mínimo, que a su vez es una 
función del tamaño de la población, su composición y su capacidad de compra, incluso de 
la cultura de consumo y el comportamiento de la demanda; el transporte y la vialidad; la 
competencia y la complementariedad; y la normatividad urbana y de construcción. 
Los factores que determinan la lógica de la demanda operan en dos niveles: el primero en 
cuanto a la selección de los atributos, es decir, qué aspectos considera la demanda para 
decidir asistir a un centro comercial; y el segundo, es el comportamiento que conduce a la 
elección del centro una vez que los atributos han sido identificados, es decir, como se 
valoran esos atributos (Fotheringham 1991: 114). 
En las últimas décadas se han dado importantes avances en el reconocimiento de los 
factores del primer nivel, en cambio, la investigación sobre el comportamiento es más 
reciente y sus resultados más limitados. De cualquier manera, el conocimiento de la lógica 
de la demanda influye profundamente en las decisiones sobre la localización y la naturaleza 
de los centros comerciales en un afán de satisfacer las expectativas de los consumidores. 
Entre los factores del primer nivel de la demanda se tienen: la calidad, precio y servicio; la 
accesibilidad; la combinación de actividades y la diversidad de productos; la imagen y la 
publicidad; y las alternativas o competencia. En cambio, en el segundo grupo aparecen 
aspectos como las metas y actitudes del consumidor; su percepción; sus preferencias; sus 
estrategias de búsqueda de comercios, marcas y precios y la inercia y hábitos. 
Existen algunos otros factores que pueden intervenir y modificar la mecánica de cualquiera 
de los anteriores y no son factores que puedan identificarse con la oferta o la demanda. 
Entre ellos se tienen a los cambios en las tecnologías y en la cultura, y las modificaciones 
del espacio urbano que afectan las condiciones y por tanto, las decisiones, de la oferta y de 
la demanda. 
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Usos del Suelo y Territorio 
Factores de la oferta 
El mercado 
Se trata de la variable más conocida en la determinación de la localización de un comercio 
a partir de una relación muy simple, el comercio puede localizarse y ser viable si cuenta 
con el mercado mínimo necesario para ser rentable. 
Este principio se formuló explícitamente en la Teoría de las Actividades Terciarias a través 
del concepto de umbral, que se refiere al mínimo de mercado por debajo del cual un lugar 
central será incapaz de suministrar una mercancía central (Beavon 1981: 169-170). 
La relación es evidente y sólida pero se ve modificada por muchos otros elementos, entre 
ellos está la densidad de población que incide sobre todo en la delimitación del umbral y 
del alcance de las mercancías centrales. Si las densidades son bajas se requerirá de una 
mayor área para obtener el mínimo de mercado o umbral, y si son altas, el umbral se 
obtendrá en menor extensión, de lo que se deriva que en áreas con alta densidad los centros 
podrán estar más cercanos unos de otros. 
Si se tiene en cuanta que la densidad no es homogénea, sino que tiende a reducirse del 
centro a la periferia, las áreas de mercado tienen que ampliarse en proporción directa al 
descenso de la densidad –zonas rurales-, y los consumidores tienen que estar dispuestos a 
recorrer una mayor distancia, lo cual puede derivar en un área amplia con un mercado 
proporcionalmente menor, por lo que tiene que ajustar –limitar- sus funciones. Por el 
contrario, en altas densidades –zonas urbanas- , se atraerán a más consumidores, lo que le 
permite al centro contar con funciones más complejas (Berry 1971: 43). 
Por otro lado, el umbral también se relaciona estrechamente con la naturaleza del producto 
o servicio, cuando estos son de uso cotidiano, o sea, que la mayor parte de la población los 
demanda de manera frecuente los umbrales se cumplen fácilmente y cuando son de uso 
anómalo, se requieren áreas más amplias para satisfacer el umbral (véase El Componente 
Estructural) 
 Los cambios de la densidad en el tiempo también tienen una influencia en la configuración 
territorial de los lugares comerciales y de servicios, cuando la densidad aumenta 
rápidamente es muy poco probable que aparezcan nuevos centros en las rupturas de las 
áreas de mercado, a pesar de las disminuciones del umbral, lo más probable es que se 
favorezca la aglomeración de las actividades en los centros existentes; en cambio, si la 
densidad disminuye y el umbral aumenta y ya no se cuenta con el mínimo de mercado para 
mantener a las empresas existentes, el