NIIF 13 1-17

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DEFINICIÓN
		Definición del Valor Razonable
		Ejemplo 1
		Industrial Raqchi S.A. adquiere un terreno en donde construirá un almacén con gran capacidad de custodio. Hay una pequeña construcción en el terreno, la cual tendrá que ser demolida para efectuar la obra. El terreno está ubicado en una zona relativamente industrial y en donde hay escases se almacenes; se prevé utilizar el almacén para los fines propios pero también para alquilarlo a terceros. Recientemente el gobierno local acaba de firmar convenios con varias empresas Boutique para que puedan abrir sus instalaciones en la zona, debido a que estas tiendas no cuentan con almacenes, es probable que requieran dicho servicio.
		Para determinar el valor razonable del activo: influirá la demolición de la construcción (condición) y los probables beneficios que traerá el convenio firmado (ubicación). 
		Si queremos sacar a la venta el terreno, los participantes del mercado tendrían que considerar dichos factores. 
		Ejemplo 2
		La empresa Los Soñadores S.A. adquiere acciones preferentes de una empresa del sector minero que no cotiza en bolsa. Además de las características del instrumento, existe una restricción contractual, en la que se establece que no se puede vender el mismo por un plazo de dos años.
		Para determinar el valor razonable del activo: influirá la característica de las acciones preferentes (no dan derecho a voto) y la restricción de venta.
		Si los participantes del mercado quieren obtener un valor razonable utilizando como valores de referencia la cotización bursátil de acciones comunes de empresas del sector (que cotizan en bolsa), a dicho valor, tendrían que ajustar los efectos de la característica y restricción mencionados.
		Consideraciones:
		·         Los valores razonables se pueden determinar para activos o pasivos individuales. Por ejemplo: El valor razonable de un elemento de propiedad, planta y equipo o El valor razonable de un pasivo financiero (bono).
		·         O también para un grupo de activos y pasivos. Por ejemplo: El valor razonable de una Unidad Generadora de Efectivo o el Valor razonable de un Negocio.
Ejemplo 1
		Transacción ordenada
		Corporación Sol Verde S.A. posee un activo que puede venderlo en dos mercados diferentes y a distintos precios.
		Los importes netos que se recibirán si se vendieran en cada mercado serían
		Mercado "América"				Mercado "Europa"
		Precio de venta		50		Precio de venta		49
		Costos de la transacción		-5		Costos de la transacción		-4
		Costos de transporte		-2		Costos de transporte		-3
		Importe neto a recibir		43		Importe neto a recibir		42
		Si se considera que el mercado principal del activo es “América”, el valor razonable sería
		Mercado "América"
		Precio de venta		50
		Costos de transporte		-2
		Valor razonable		48
		Si se considera que el mercado más ventajoso para el activo es “Europa”, el valor razonable sería
		Mercado "Europa"
		Precio de venta		49
		Costos de transporte		-3
		Valor razonable		46
		(*) Los costos de transacción no forman parte para la determinación del valor razonable.
CASO 1
		CASO 1 Máximo y mejor uso 
		Transportes Austral S.A. adquiere un terreno en donde existe una Planta Industrial destinada a la fabricación de carrocerías, esta última actividad será parte de una nueva línea de negocios. Podríamos considerar este uso (primer uso) como el máximo y mejor uso del activo, sin embargo, debemos observar que sucede en el mercado.
		Otros terrenos cercanos han sido destinados para la construcción de casas residenciales y edificios de departamentos (segundo uso). Lo que le hace pensar a la entidad, que podría destinar el terreno también para ese uso.
		Entonces, el máximo y mejor uso del terreno se determinaría comparando lo siguiente:
		Primer uso				Segundo uso
		Análisis				Análisis
		Los beneficios económicos comprenden el valor del activo y los beneficios que generará de la combinación con otros activos (planta industrial) y pasivos.				Los beneficios económicos comprenden el valor del activo y los ingresos potenciales que generará si se destina para el uso de construcción de casas residenciales y edificios de departamentos, menos los costos que se incurran para demoler la planta industrial y dejar el terreno listo para ese destino.
		Precio				Precio
		El importe del precio estimado que se recibiría por este activo es de S/1,200,000. 				El importe del precio estimado que se recibiría por este activo es de S/2,400,000
		El máximo y mejor uso del terreno se determinaría sobre la base del mayor de esos valores, por lo tanto será el segundo uso: Cuyo precio o valor razonable sería de S/2,400,000
CASO 2
		CASO 2 Máximo y mejor uso 
		En el mercado peruano existen 3 aerolíneas que manejan el mercado del transporte aéreo: LATAMI, Avianza y Peruanos Airlines: 
		·         LATAMI desarrolló un Sistema de Información propio (intangible), para fines operativos y comerciales. Es el sistema más completo y es una de las razones más importantes por las que el público elige su servicio (su cuota de mercado es del 75%).
		·         Las otras dos aerolíneas, también han desarrollado Sistemas de Información propios, que tienen una antigüedad de 10 años y que no tiene buena reputación ante el público.
		Recientemente, la Consultora Oracle se encuentra desarrollando (80% de avance) un Sistema de Información (operativo y comercial) que cuenta con la más alta tecnología y que se adapta a la estructura informática de cualquier aerolínea peruana. 
		LATAMI se pone en contacto con Oracle y le lanza una oferta, la cual no rechaza, por lo que se realiza la venta del sistema. 
		Existen tres usos que se le puede dar al intangible, analicemos cada uno:
		El máximo y mejor uso será el precio que estarían dispuestos a pagar los participantes del mercado por destinar el intangible al primer uso.
		Otras consideraciones
		El valor razonable de los activos financieros se basa en los beneficios económicos mediante el uso del activo en su máximo y mejor uso, o mediante la venta de éste a otro participante de mercado que utilizará el activo en su máximo y mejor uso, para lo cual se establecen dos premisas de valoración:
CASO 3
		CASO 3 Valor razonable de pasivo financiero
		En noviembre de 2018, Industrial Yupaq S.A. emitió a la par 10 bonos a un valor nominal de S/1,000, es decir obtuvo por la emisión S/10,000, los cuales tendrán que ser liquidados en efectivo. Al 31/12/2018, la entidad tiene que medir el pasivo financiero a su valor razonable.
		Inversiones San Francisco S.A. adquirió 5 de los 10 bonos emitidos anteriormente por S/5,000, los cuales están registrados como activos financieros. Al 31/12/2018, determina que el valor razonable de la inversión es de S/6,000.
		¿Cuál es el valor razonable del pasivo financiero que tiene que reflejar Industrial Yupaq S.A. al 31/12/2018?
		Si el valor razonable del activo financiero (5 bonos) es de S/6,000, inferimos que el valor razonable del pasivo financiero (10 bonos) será de S/12,000.
		Mercados activos[1] (precios cotizados)
		Si encontramos en un mercado activo (bolsa de valores) el valor razonable de pasivos financieros e instrumentos de patrimonio, no habría más que hacer; sin embargo, no es común obtener en mercados activos, mucho menos en mercados no activos, dichos valores.
		Mercados no activos (precios no cotizados)
		Veamos los siguientes escenarios que se pueden presentar cuando no existen precios cotizados:
		a)     Pasivos e instrumentos de patrimonio mantenidos por otras partes como activos
		Siguiendo la premisa que nos ponemos en los zapatos de los participantes de mercado que posee la misma partida pero como activo en la misma fecha de medición, el valor razonable se medirá de la siguiente manera:
		El valor razonable del pasivo financiero o instrumento de patrimonio, puede ser equivalente al importe del precio de la partida reconocida como activo, siempre que no existan factores que hagan pensar que dicho precio debe ser ajustado,como por ejemplo:
		a)       El precio cotizado del activo se relaciona con un pasivo o instrumento de patrimonio similar, pero no idéntico.
		b)      Existen diferencian en las clasificaciones de riesgo del emisor (quien mantiene el pasivo financiero o instrumento de patrimonio) y del inversor (quien mantiene el activo financiero).
CASO 4
		CASO 4 Precio de cotización en un mercado activo
		El 01/01/2017, la empresa Los Intercontinentales S.A. emite a la par 2,000 instrumentos de deuda (bono) a tasa fija, a un plazo de 5 años; estos valores se negocian en un mercado de valores (mercado activo) y cuenta con la clasificación de riesgo BBB. El nominal total del bono es de S/2,000,000 (2,000 bonos a S/1,000 cada uno) y se paga un 10% de intereses anuales (cupones anuales). La Gerencia designó ser medido a valor razonable este pasivo financiero.
		Al 31/12/2017, el bono se negocia como activo en el mercado de valores y su precio de cotización bursátil unitario es de S/929, precio sucio sin considerar los intereses corridos (acumulados hasta la fecha de corte).
		La entidad utiliza el precio de cotización del activo financiero para la medición del pasivo financiero, siendo los resultados los siguientes:
		Instrumento
		Nominal S/		1,000	[A]
		Cantidad en unidades		2,000	[B]
		Total emitido S/		2,000,000	[C]=[A]x[B]
		Precio del instrumento como activo
		Cotización bursátil		12/31/17
		Precio 		929	[D]
		Valor razonable total S/		1,858,000	[E]=[B]x[D]
		De acuerdo al análisis efectuado, la Gerencia considera que no hay factores que le hagan pensar que se tiene realizar un ajuste al precio del activo, por lo que el valor razonable del pasivo no sufrirá variación; es decir,será de S/1,858,000
CASO 5
		CASO 5 Activo no financiero 
		Paso 1: Identificar el elemento
		En octubre de 2017, Cervecera del Sur S.A. adquiere una máquina en una combinación de negocios que será destinada para sus operaciones, por lo que será registrada como un elemento de Propiedad, planta y equipo (NIC 16). Anteriormente, la máquina fue adaptada y modificada (en términos no sustanciales) para que el anterior propietario pueda utilizarla en sus operaciones. 
		Paso 2: Diferenciar si es un activo financiero o no financiero
		El elemento de Propiedad, planta y equipo es un activo no financiero.
		a)    Identificar el máximo y mejor uso y la premisa de valoración 
		La Entidad establece los beneficios económicos comprenden el valor del activo y los beneficios que generará de la combinación con otros activos (planta industrial) y pasivos, es decir, el máximo y mejor uso corresponde al uso y/o explotación del activo en las operaciones del negocio. No se tiene evidencia de que exista otro uso que genere mayores beneficios económicos.
		Paso 3: Identificar el mercado principal o el más ventajoso
		La máquina se enajena generalmente en el territorio peruano. Existen 4 fabricantes nacionales de dicho recurso, exclusivos para el sector cervecero que brindan ofertas constantemente y que consideran las condiciones climáticas del país. Si la empresa quisiera obtener el mayor beneficio al vender la máquina y teniendo en cuenta que han sido diseñadas para el sector cervecero peruano, tendrá que hacerlo en el mercado peruano, por lo que éste será el mercado principal.
		Paso 4: Identificar a los participantes del mercado y las supuestos que toman en cuenta para determinar el valor razonable.
		Debido a que el modelo de la máquina está adaptada solo para el sector cervecero peruano, los interesados en adquirir dicho activo (participantes del mercado) serán las empresas de dicho sector. 
		Paso 5: Seleccionar una técnica de valuación apropiada y datos de entrada relacionados para determinar el valor razonable de acuerdo a los enfoques:
		La empresa determina que sí hay suficiente información para poder aplicar la técnica de la tasación (enfoque de costo) y la técnica de precios cotizados (enfoque de mercado) de diversos fabricantes para máquinas similares, considerando el ajuste por la adaptación que hizo el anterior propietario. No ocurre lo mismo para la técnica del valor presente de flujos de caja esperados (enfoque de ingresos) puesto que la máquina no genera flujos de ingresos identificables de forma separada, de la que podamos partir para poder efectuar estimaciones razonables de flujos de efectivo futuros. Si queremos forzar esta última técnica, podríamos tomar en cuenta los flujos de caja que se necesitaría para poder arrendar una máquina similar en el tiempo de vida útil que se estimaría que generaría beneficios económicos en la entidad, sin embargo, esta información no es de acceso público.
		Aplicando los enfoques aplicables tendríamos
		Enfoque de mercado: Técnica de precios cotizados			Enfoque de costo: Costo de reposición (Tasación)
		Utilizamos precios cotizados (cotizaciones solicitadas a los 4 fabricantes) para máquinas similares, considerando el ajuste por la adaptación que hizo el propietario anterior. La medición refleja el precio que se recibiría por la máquina en su condición presente (usada) y su localización (instalada y configurada para su uso). Resultado: El valor razonable indicado por este enfoque oscila entre S/40,000 y S/48,000.			Estimamos el importe que se desembolsaría en el momento presente (octubre de 2017, fecha en que se produce la combinación de negocios) para construir la máquina adaptada, destinada para el uso dentro del negocio cervecero (máximo y mejor uso). Podemos solicitarle a la entidad una cotización para la fabricación de la máquina. La estimación toma en cuenta lo siguiente: ·         Condición de la máquina (obsolescencia física, tecnológica o de mercado). ·         Costos de instalación Resultado: El valor razonable indicado por este enfoque oscila entre S/40,000 y S/52,000.
		A fin de seleccionar el resultado más fiable, la Entidad analiza las siguientes variables:
		a.       En el enfoque se mercado se utilizan menos estimaciones que en el enfoque de costo (obsolescencia).
		b.       El importe extremo del rango del enfoque de mercado (S/48,000) es más conservador que el del enfoque de costo (S/52,000).
		Por lo anterior, la Entidad determina que el valor razonable de la máquina es S/48,000.
		Paso 6: Determinar la clasificación jerárquica
		Aplicando nuestro resumen de la jerarquía de los datos de entrada
		La empresa considera que al no existir un mercado activo para la máquina, debido a que se están haciendo ajustes al precio por la adaptación, y obteniendo el precio ajustado para la máquina en un mercado no activo, los datos de entrada son de Nivel 2. 
CASO 6
		CASO 6 Grupo de activos y pasivos
		Paso 1: Identificar el elemento
		En noviembre de 2019, Industrial Sol Verde S.A. adquiere un grupo de activos (no es una combinación de negocios), que incluye lo siguiente: 
		·         Un programa informático (software) desarrollado internamente (intangible) orientado al sector agropecuario peruano.
		·         Activos complementarios al programa informático: base de datos única y exclusiva(registrada-patentada ante Indecopi) y equipos (hardware tecnológico) construido y adaptado para su funcionamiento.
		·         Pasivos asociados, debido a que el desarrollo de programa informáticoy la adquisición de los equipos fueron financiados.
		El programa informático por su naturaleza es registrado por la empresa como activo Intangible (NIC 38). 
		El programa informático junto a sus activos complementarios y pasivos asociados, generan beneficios económicos a través de su cesión a terceros por licencias.
		La medición se está efectuando al 31 de diciembre de 2018.
		Paso 2: Diferenciar si es un activo financiero o no financiero
		El elemento de activo Intangible es un activo no financiero.
		a)    Identificar el máximo y mejor uso y la premisa de valoración 
		La empresa establece que los beneficios económicos comprenden el valor del activo intangible y los beneficios que generará de la combinación con otros activos (equipos) y pasivos (financiamiento), es decir, el máximo y mejor uso corresponde al uso y/o explotación del activo a través de la su cesión a terceros por licencias. No se tiene evidencia de que exista otro uso que genere mayores beneficios económicos. Asimismo, el uso del programa en forma autónoma no es aplicable, puesto que necesita del hardware tecnológico para su funcionamiento.
		Paso 3: Identificar el mercado principal o el más ventajoso
		El programa informático solo podría enajenarse en el territorio peruano, debido a que las exigencias de los reguladores son particulares en cada país. No existen muchas empresas consultoras que desarrollen programas similares y la lista se reduce cuando se limita al sector agropecuario. Si la entidad quisiera obtener el mayor beneficio al vender el programa y teniendo en cuenta que las limitaciones, tendrá que hacerlo en el mercado peruano, por lo que éste será el mercado principal.
		Paso 4: Identificar a los participantes del mercado y las supuestos que toman en cuenta para determinar el valor razonable.
		El programa ha sido diseñado exclusivamente para el sector agropecuario, los interesados en adquirir dicho activo (participantes del mercado) serán las empresas de dicho sector, cuya lista es bien extensa, considerando que es uno de los sectores más productivos del país.
		Paso 5: Seleccionar una técnica de valuación apropiada y datos de entrada relacionados para determinar el valor razonable de acuerdo a los enfoques:
		La Entidad determina que hay suficiente información para poder aplicar la técnica de la tasación (enfoque de costo) y la técnica del valor presente de flujos de caja esperados (enfoque de ingresos) considerando las características del programa informático. No ocurre lo mismo para aplicar alguna técnica del enfoque de ingresos debido a que:
		·         Precios cotizados y múltiplos comparables: No existe información pública acerca de precios de programas similares.
		·         Transacciones recientes: Si bien se podría aplicar esta técnica, la limitación es que los precios que se transaron para adquirir programas similares no es de acceso público.
		Aplicando los enfoques aplicables tendríamos:
		Enfoque de ingresos: Técnica de valor presente de flujos de caja esperados			Enfoque de costo: Costo de reposición (Tasación)
		Los flujos de caja esperados están representados por los cobros que se harán a los clientes por concepto de licencia de uso del programa informático a lo largo de su vida económica.
Resultado:
El valor razonable indicado por este enfoque es de S/10,000,000.
			Para aplicar este enfoque, estimamos el importe que a la fecha de medición (diciembre de 2018) se requeriría para desarrollar un programa informático similar y que realice las mismas funciones. 
La estimación toma en cuenta que el programa orientado únicamente al sector agropecuario.
Resultado:
El valor razonable indicado por este enfoque es de S/6,000,000.
		Si bien se puede estimar el costo para desarrollar un programa informático similar, éste no podría operar sin la base de datos patentada. Por lo tanto, los participantes del mercado no podrían desarrollar un programa informático que sustituya al programa original en su máximo uso, lo que conlleva a que el enfoque de costo pierda aplicabilidad. La Entidad determina que el valor razonable del programa es S/10,000,000, que resulta de aplicar el enfoque de ingresos
		Paso 6: Determinar la clasificación jerárquica
		Aplicando nuestro resumen de la jerarquía de los datos de entrada:
CASO 7
		CASO 7 Acciones de empresas cotizadas
		Enunciado:
		El 02/01/2018, Corporación Marber S.A.C. adquirió en la Bolsa de Valores de Lima, 1,000 acciones comunes emitidas por Alicorp S.A.A., según código nemónico[1] ALICORC1.
		Se requiere determinar el valor razonable de las acciones al 30/06/2018.
		Solución: 
		Con base al esquema desarrollado para la aplicación de la NIIF 13 tenemos:
CASO 8
		CASO 8 Bonos emitidos por empresas que cotizan en bolsa
		Enunciado:
		El 03/03/2018, Global CPA S.A.C. adquirió en la Bolsa de Valores de Lima, 20 bonos corporativos, según código ISIN PEP36100M121 (Emitidos el 26/09/2014 por Gloria S.A, con vencimiento el 26/09/2021). El importe nominal de cada bono es de S/10,000.
		Se requiere determinar el valor razonable de los bonos corporativos al 31/05/2018.
		Solución:
		Con base al esquema desarrollado para la aplicación de la NIIF 13 tenemos:
CASO 9
		CASO 9 Cuotas de participación en fondos mutuos 
		El 12/03/2018, Industrial Los Progresistas S.A. adquirió 6,000 cuotas de participación del Fondo Mutuo Conservador Liquidez Soles FMIV, administrados por Credicorp Capital S.A. Sociedad Administradora de Fondos.
		Se requiere determinar el valor razonable de las cuotas de participación al 31/07/2018.
		Solución:
		Con base al esquema desarrollado para la aplicación de la NIIF 13 tenemos:
CASO 10
		CASO 10 Acciones de empresas no cotizadas 
		Enunciado:
		Corporación Nicol S.A. (inversionista) posee un 5% (participación no controlante) del capital de Industrial Adrián S.A. (emisor) y está preparando sus estados financieros al 31/12/2018. 
		El emisor reporta un EBITDA normalizado de S/100 millones y una deuda de S/350 millones a dicha fecha de cierre.
		Determinación del Valor Razonable:
		Con base en la información anterior, el valor razonable de la inversión estará representada por el 5% del valor de la empresa emisora. Para obtener el valor de la empresa emisora aplicaremos latécnica de valoración "multiplos o precios comparables":
		a)     Selección del múltiplo: El inversionista considera que el múltiplo VE/EBITDA (valor de la empresa según el EBITDA) es el más apropiado para medir el valor razonable de la inversión, debido a que existe información de acceso público.
		b)    Selección de los múltiplos comparables: El Gerente Financiero del inversionista ha seleccionado 6 compañías que cotizan en bolsa y que son comparables al emisor, son del mismo sector y operan en el mismo país. 
		Los múltiplos seleccionados son los siguientes:
			Entidad comparable		Rastreo de 12 meses de VE/EBITDA (*)
			Entidad C 1		4.50
			Entidad C 2		8.00
			Entidad C 3		8.50
			Entidad C 4		15.00
			Entidad C 5		9.00
			Entidad C 6		8.50
		(*) El múltiplo equivale a cuantas veces el EBITDA representa el valor de la entidad comparable.
		c)    Selección final de múltiplos comparables: El inversionista considera que solo las Entidades C2, C3, C5 y C6 deben ser consideradas como pares comparables del emisor, porque tienen similares perfiles de riesgo, crecimiento y potencial de generación de flujos de caja. 
			Entidad comparable		Rastreo de 12 meses de VE/EBITDA 
			Entidad C 2		8.00
			Entidad C 3		8.50
			Entidad C 5		9.00
			Entidad C 6		8.50
			Promedio		8.50
		El inversionista utilizará el múltiplo promedio de 8.50, considerando que refleja de la manera más apropiada las características del emisor en relación con sus pares.
		d)    Determinación del valor de la empresa:Utilizando la información inicial y el múltiplo seleccionado, tenemos:
			Múltiplo promedio				8.50		[A]
			EBITDA Normalizado (S/Millones)				100.00		[B]
			Valor de la Empresa -100% (S/Millones)				850.00		[C]=[A]x[B]
		e)    Determinación del valor de la inversión: El inversionista mantiene solo un 5% de participación en el capital del emisor, por lo que determinamos el valor razonable proporcional:
			Datos del emisor				S/Millones
			Valor de la Empresa -100% 				850.00		[C]
			Deuda al 31/12/2018 				350.00		[D]
			Valor de la Empresa Neto 				500.00		[E]=[C]-[D]
			Descuento por liquidez (30% del Valor neto) (**)				-150.00		[F]
			Valor de la Empresa Ajustado				350.00		[G]=[E]-[F]
			Participación el inversionista				5%		[H]
			Valor razonable de la participación 				17.50		[G]x[H]
		(*)	Este descuento normalmente se aplica para sincerar el valor de la empresa en el supuesto que pueda ser comprado, no es fácil cerrar la venta, hay un proceso de negociación que pueda llevar a reducir el importe de la transacción (sentido conservador) y por consecuencia el valor debe ser reducido.
CASO 11
		CASO 11 Acciones de empresas no cotizadas 
		Enunciado:
		En el año 2016 Industrial Cheke S.A. (primer inversionista) compró 100 acciones (participación no controlante) emitidas por Comercial Pimi S.A.A. (emisor) pagando S/1,000. 
		El inversionista prepara estados financieros anuales y está requerida a medir el valor razonable de su inversión al 31/12/2018. En los cierres anuales anteriores, la inversión se había mantenido al costo de adquisición.
		En noviembre de 2018, Comercial Pimi S.A.A. emitió 50 nuevas acciones y fueron adquiridas por Corporación Yupaq S.A. (segundo inversionista) quién pagó por la transacción S/600. Esta transacción fue informada en los medios de comunicación.
		Determinación del valor razonable:
		La Gerencia Financiera del primer inversionista concluye que el precio que se pagó por la compra de acciones en la transacción reciente (S/12 por acción) representa el valor razonable a la fecha de medición. En otras palabras, si el primer inversionista decidiera vender a la fecha de medición sus acciones, es altamente probable que los participantes del mercado - teniendo en cuenta la transacción reciente - pagarían el mismo importe que pagó el segundo inversionista para adquirirlas. Asimismo, se considera que desde la fecha de la transacción (noviembre 2018) hasta la fecha de medición (31/12/2018) no se han presentado factores que hagan pensar que el precio tenga que ser ajustado. Un listado no exhaustivo de esos factores podría ser: 
		·         Un cambio importante en los resultados del emisor.
		·         Un cambio importante en el entorno económico en el cual opera el emisor.
		·         Asuntos internos del emisor, tales como fraude, controversias comerciales, cambios en la administración o en la estrategia, etc.
		Por lo anterior, el valor razonable de la inversión al 31/12/2018 será:
			Fecha	#Acciones	Valor razonable unitario S/	Valor razonable total S/
				[A]	[B]	[A]x[B]
			12/31/18	100	12	1,200
CASO 12
		CASO 12 Acciones de empresas no cotizadas 
		Enunciado:
		Corporación Marber S.A.C., dedicada al transporte interprovincial de pasajeros, se constituyó en el año 2015. Dentro de su plan estratégico tiene como objetivo ampliar la actividad empresarial y desarrollar la línea de transporte de carga pesada, por lo que en el mes de febrero de 2018, adquirió el 7% de participación (interés no controlador) de las acciones de Transportes Bustinza Valer S.A.A., quien se dedica a ese rubro; a fin de que pueda formar parte del Directorio y familiarizarse con la operativa. Ambas entidades están constituidas en Perú.
		La inversión que se mantiene en Bustinza Valer S.A.A. (el negocio), tiene que ser medida a valores razonables al 31 de diciembre de 2018, por lo que el Contador de Corporación Marber S.A.C. (el inversor) le solicita a su asistente contable - que acaba de terminar su diplomado en finanzas – que determine el valor razonable de la inversión en el negocio en función a la técnica del valor presente de flujos de caja esperados.									|
		El asistente acaba de leer el Capítulo III del “Amauta de las NIIF” y pondrá en práctica los 9 pasos para aplicar la técnica solicitada:
		Desarrollo:
		Paso 1: Análisis externo del negocio
		Como resultado de la expansión del sector industrial, comercial y logístico, la demanda de transporte de carga se ha incrementado de manera significativa en el Perú y ha llegado a tener un movimiento de 1,200 millones de toneladas anuales. De acuerdo a la plataforma de infomación digital Efletex[1], dicho rubro tiene una proyección de crecimiento del 12% anual y podría seguir ascendiendo al mejorar factores como disponibilidad de unidades, comparación de precios al momento de contratar y acceso a la comunidad de transporte.
		Actualmente los rubros que más demandan los servicios de carga, son el consumo masivo, la minería y la agroindustria; en el futuro, el crecimiento del mercado inmobiliario hará que se incremente la demanda. 
		Paso 2: Análisis interno del negocio
		Transportes Bustinza Valer S.A., es una empresa que se dedica al transporte de carga pesada a nivel nacional. Fue creada en el año 2008 y su estructura accionaria se compone de 2,000,000 acciones comunes, a un valor nominal de 1,000.
		Paso 3: Análisis de la información financiera del negocio
		Se cuenta con la información financiera siguiente:
		Transportes Bustinza Valer S.A.A.				Transportes Bustinza Valer S.A.A.
		Estado de Situación Financiera al 				Estado de Resultados por el año terminado el
		S/000		12/31/18		S/000		12/31/18
		Activos corrientes
		Efectivo y equivalentes		50		Ventas		4,750
		Cuentas por cobrar, neto		600		Costo de ventas		-2,613
		Inventarios, neto		650		Ganancia bruta		2,137
		Activos no corrientes				Gastos operativos:
		Propiedades, planta y equipos		2,450		 Personal		-750
		Total activos		3,750		 Marketing		-300
		Pasivos corrientes				 Alquileres		-270
		Cuentas por pagar comerciales		50		 Servicios de terceros		-300
		Pasivos no corrientes				 Gastos de depreciación		-250
		Obligaciones financieras		2,900		Ganancia operativa		267
		Total pasivos 		2,950		Gastos financieros		-232
		Patrimonio				Ganancia antes de impuestos a las ganancias		35
		Capital		800		Gasto por impuestos a las ganancias		-11
		Total patrimonio		800		Ganancia neta del año		24
		Total pasivos y patrimonio		3,750
		Paso 4: Elaboración de supuestos
		Elaboramos estos supuestos considerando el análisis externo e interno del negocio:
		Componente		Supuestos
		Horizonte de proyección		5 años más el valor terminal (considerando un 2.2% de tasa de inflación)
		Ventas		Se espera un crecimiento del 4% en los 5 años siguientes.
		Costo de ventas		La optimización y manejo de los costos conducen a un margen constante. El costo de ventas representa el 60% de las ventas.
		Gasto de personal		Crecimiento del 3% en los 5 años siguientes. Con una reducción de 100 en el primer año proyectado.
		Gasto de marketing		Crecimiento del 3% en los 5 años siguientes.
		Gasto de alquileres		Crecimiento del 3% en los 5 años siguientes. Con una reducción de 60 en el primer año proyectado.
		Gasto de terceros		Crecimiento del 3% en los 5 años siguientes. Con una reducción de 200 en el primer año proyectado.
		Gastos financieros		Crecimiento del 1.5% en los 5 años siguientes.
		Costo de financiamiento		El costo de financiamiento promedio es de 5.5%
		Impuesto a las ganancias		La tasa del impuesto a las ganancias legal vigente es de 29.5% y la tasa efectiva estimada del impuesto a las ganancias es de 31%.
		Inversión en Capital de Explotación (CAPEX)		Las inversiones anuales equivalen al 7% de las ventas en los 5 años siguientes.
		Dividendos pagados a los accionistas		Representa un 60% del Flujo de Caja Operativo
		C1: Estados de resultados proyectados
		Estado de resultados		Real	Supuestos / Referencia	Horizonte deproyección
						1	2	3	4	5
		S/000		12/31/18		2019	2020	2021	2022	2023
		Ventas		4,750	4%	4,950	5,157	5,374	5,600	5,835
		Costo de ventas		-2,613	60%	-2,970	-3,094	-3,224	-3,360	-3,501
		Ganancia bruta		2,137		1,980	2,063	2,150	2,240	2,334
		Gastos operativos:
		Personal		-750	3%	-670	-690	-710	-732	-754
		Marketing		-300	3.0%	-309	-318	-328	-338	-348
		Alquileres		-270	3%	-216	-223	-229	-236	-243
		Servicios de terceros		-300	3%	-103	-106	-109	-113	-116
		Gastos de depreciación (a)		-250	Ver C2.1	-285	-321	-358	-398	-438
		Ganancia operativa		267		397	405	414	424	435
		Gastos financieros (b)		-232	1.5%	-235	-239	-243	-246	-250
		Ganancia antes de impuestos a las ganancias 		35		162	166	172	178	185
		Gasto por impuestos a las ganancias (c)		-11	31%	-50	-52	-53	-55	-57
		Ganancia neta del año (d)		24		112	115	119	123	128
		EBITDA [1]=(d)-(a)-(c)-(b)		517		682	726	773	822	873
		Paso 6: Proyección de flujos de caja libre
		C2: Proyección de flujos de caja libre
						Horizonte de proyección
		S/000				1	2	3	4	5
						2019	2020	2021	2022	2023
		EBITDA 			[1]	682	726	773	822	873
		Capital de trabajo			Ver C2.2	1,774	1,848	1,926	2,007	2,091
		Gasto por impuestos a las ganancias 			(c)	-50	-52	-53	-55	-57
		Flujo de caja operativo			[2]	2,405	2,523	2,645	2,773	2,907
		CAPEX (Capital de explotación /activos inmovilizados)			Ver C2.1	-346	-361	-376	-392	-408
		Flujo de inversiones			[3]	-346	-361	-376	-392	-408
		Dividendos pagados a los accionistas			[2] x60%	-1,443	-1,514	-1,587	-1,664	-1,744
		Gastos financieros (b)				-235	-239	-243	-246	-250
		Flujo financiero			[4]	-1,679	-1,753	-1,830	-1,910	-1,994
		Flujo Neto			[4]=[2]+[3]+[4]	380	409	439	471	504
		Saldo inicial			[5]	50	430	839	1,279	1,750
		Flujo Neto			[6]	380	409	439	471	504
		Saldo final			[7]=[5]+[6]	430	839	1,279	1,750	2,254
		Paso 6.1: Determinación CAPEX y el gasto de depreciación
		C2.1: CAPEX y depreciación
		Las ventas proyectadas son las siguientes (Ver C1) y las inversiones en CAPEX son los siguientes:
		Resultados proyectados S/000 			1	2	3	4	5
		Ventas		(1)	4,950	5,157	5,374	5,600	5,835
		Inversión en CAPEX		(2) = (1) x 7%	346	361	376	392	408
		De acuerdo a las políticas contables de la entidad la vida útil de los activos fijos es de 10 años, por lo que el gasto por depreciación proyectado sería:
		Gastos de depreciación S/000			1	2	3	4	5
		Anual		(3) = (2) / 10	35	36	38	39	41
		Gasto anterior		(4)	250	285	321	358	398
		Gastos proyectados		(5) = (3) +(4)	285	321	358	398	438
		Paso 6.2: Determinación del capital de trabajo
		C2.2: Capital de trabajo
		Los ratios de rotación de las cuentas operativas son los siguientes:
		Cuentas operativas		Días
		Cobranza a clientes		90	(1)
		Rotación de inventarios		80	(2)
		Pago a proveedores		15	(3)
		Las ventas y costo de ventas proyectados son los siguientes (Ver C1):
		Resultados proyectados S/000 (absolutos)				1	2	3	4	5
		Ventas			(4)	4,950	5,157	5,374	5,600	5,835
		Costo de Ventas			(5)	2,970	3,094	3,224	3,360	3,501
		Con la información anterior calculamos las necesidades de capital de trabajo:
					Horizonte de proyección
					1	2	3	4	5
			(6)=[(1)/360]x(4)		1,237.38	1,289.34	1,343.50	1,399.92	1,458.75
			(7)=[(2)/360]x(5)		660	688	717	747	778
			(8)=[(3)/360]x(5)		124	129	134	140	146
				Total de capital de trabajo	1,774	1,848	1,926	2,007	2,091	(6)+(7)-(8)
		Paso 6.3: Determinación del valor terminal
		C2.3: Valor terminal
		Debemos calcular los flujos de caja que se generará después del horizonte de proyección, y para esto utilizaremos la fórmula para hallar el Valor Terminal en base a perpetuidades:
		Componente		Resultados	Ref.	Fuente
		Último Flujo Proyectado S/000		2,254	(1)	Ver C2: Horizonte de proyección año 5
		Tasa de crecimiento (inflación)		2.20%	(2)	Ver supuestos
		CPPC (WACC)		10.64%	(3)	Ver C3
		Valor Terminal S/000		27,287	[(1)x[1+(2)]/[(3)-(2)]
		C2.4: Flujos de caja libre totales
					Horizonte de proyección
		S/000			1	2	3	4	5
					2019	2020	2021	2022	2023
		Flujos de caja libre		[7]	430	839	1,279	1,750	2,254
		Valor terminal		[8] = Ver C2.3	- 0	- 0	- 0	- 0	27,287
		Saldo final de flujos de caja libre		[9] =[7]+[8]	430	839	1,279	1,750	29,541
		Paso 7: Determinación de la tasa de descuento
		Determinamos la tasa de descuento en función a la metodología del CPPC (WACC):
		C3: Tasa de descuento
		Componentes			Resultados	Ref.	Fuente
		Costo del capital			35.16%	[1]	Ver C3.1
		Capital			800	[2]	Rubro "Capital" del Estado de situación financiera al 31/12/2018
		Deuda			2,900	[3]	Rubro "Obligaciones financieras" del Estado de situación financiera al 31/12/2018
		Costo de la deuda			5.50%	[4]	Ver supuestos
		Tasa del impuesto a las ganancias			29.50%	[5]	Tasa vigente en Perú
		Costo Promedio Ponderado de Capital (WACC)			10.64%	([1]x([2]/([2]+[3])))+(([4]x(1-[5])x(([3])/([2]+[3]))))
		C3.1: Costo de Capital
		.
		En base a información del sector y la entidad, determinamos el Costo de Capital:
		Componentes			Resultados	Ref.	Fuente
		Tasa libre de riesgo			3.044%	(1)	https://estadisticas.bcrp.gob.pe/estadisticas/series/diarias/resultados/PD04719XD/html/2018-12-01/2018-12-31/
		Coeficiente Beta			4.75	(2)	Ver C3.2
		Prima de riesgo del mercado = Rendimiento de mercado - Tasa libre de riesgo			6.47%	(3)	Ver C3.3
		Riesgo país			1.40%	(4)	Ver C3.4
		Costo de capital			35.16%	[(1)+[(2)x(3)]+(4)]
		C3.2: Coeficiente Beta
		Una vez obtenido el β, lo apalancamos en función a la estructura de capital del negocio y la tasa de impuesto a las ganancias del país:
		Beta desapalancado:				Ref.	Fuente
		β desapalancada			1.34	(1)	http://www.stern.nyu.edu/~adamodar/pc/datasets/totalbetaemerg.xls
		Tasa legal vigente del impuesto a las ganancias:
		Tasa			29.50%	(2)
		Deuda / Capital:
		Capital			S/000	Ref.	Fuente
		Deuda			2,900	(3)	Rubro "Obligaciones financieras" del Estado de situación financiera al 31/12/2018
		Capital			800	(4)	Rubro "Capital" del Estado de situación financiera al 31/12/2018
		Factor			3.63	(3)
		Cálculo del β apalancada:
		Cálculo			4.76	(1)x[(1+(1-(2))x(3)]
		C3.3: Prima de riesgo del mercado
		Obtenemos la Prima de riesgo de EEUU y la ajustamos al rendimiento del mercado peruano (Bolsa de Valores de Lima) para poder tener una prima de riesgo de mercado local:
		Componente			Resultados	Ref.	Fuente
		Prima de riesgo EEUU			4.77%	(1)	http://www.stern.nyu.edu/~adamodar/pc/datasets/histimpl.xls
		S&P/BVL 			1.356	(2)	 https://espanol.spindices.com/indices/equity/sp-bvl-peru-general-index-pen
		Prima de riesgo Perú			6.47%	(1)x(2)
		C3.4: Riesgo país
		Obtenemos el factor Riesgo País
		Componente			Resultados	Ref.	Fuente
		Riesgo país en pbs			139.53	(1)	http://www.bcrp.gob.pe/docs/Estadisticas/Cuadros-Estadisticos/cuadro-055.xlsx
		Conversor a enteros			100	(2)
		Prima de riesgo Perú			1.40	(3)=(1)/(2)
		Prima de riesgo Perú (%)			1.40%	(3)/100
		Paso 8: Determinación del Valor Neto del Negocio 
		La suma del valor presente de los flujos futuros, representa el valor del negocio:
		C4: Valor presente de los flujos futuros
		La suma del valor presente de los flujos futuros, representa el valor del negocio:
					Horizonte de proyección
		S/000			1	2	3	4	5
					2019	2020	2021	2022	2023
		Saldo final de flujos de caja libre		[9]	430	839	1,279	1,750	29,541
		CPPC (WACC)		Ver C3	11%	11%	11%	11%	11%
		Valor Presente de los Flujos Futuros			389	686	944	1,168	17,817
		Suma del Valor Presente de los Flujos Futuros (Valor del Negocio)			21,002
		Si queremos obtener el valor de neto del negocio, haríamos lo siguiente:
		Componentes			Resultados S/000	Fuente
		Valor de la Empresa		(1)	21,002	Ver C4
		Deuda de la Empresa		(2)	2,900	Rubro "Obligaciones financieras" del Estado de situación financiera al 31/12/2018
		Efectivo		(3)	50	Rubro "Efectivo y equivalentes" del Estado de situación financiera al 31/12/2018
		Valor de la Empresa Neto		(4)=(1)-(2)+(3)	18,152
		Finalmente, para obtener el valor razonable de la participación de Corporación Marber S.A.C. en el negocio tendríamos:
		Valor de la Empresa Neto (S/000)		(4)	18,152
		Porcentaje departicipación		(5)	7%
		Valor razonable de la inversión (S/000)		(4)x(5)	1,271
Ver en C1: Gasto por depreciación del año 2018
 
Utilizamos la fórmula para hallar el valor presente:
Flujo Futuro/ (1 + CPPC)^n
 
https://estadisticas.bcrp.gob.pe/estadisticas/series/diarias/resultados/PD04719XD/html/2018-12-01/2018-12-31/http://www.stern.nyu.edu/~adamodar/pc/datasets/totalbetaemerg.xlshttp://www.bcrp.gob.pe/docs/Estadisticas/Cuadros-Estadisticos/cuadro-055.xlsxhttp://www.stern.nyu.edu/~adamodar/pc/datasets/histimpl.xlshttps://espanol.spindices.com/indices/equity/sp-bvl-peru-general-index-pen
CASO 13
		CASO 13 Forward de moneda
		El 14/05/2018 Cuzqui S.A., celebra un Contrato de Instrumento Financiero Derivado, en el que efectuará una venta a futuro (Forward de Venta) al Scotiabank S.A., en las siguientes condiciones:
		Datos de la operación			Contrato 
		Fecha de pacto de la operación:			5/14/18
		Comprador:			Scotiabank S.A.
		Vendedor:			Cuzqui S.A.
		Moneda extranjera:			Dólares (USD)
		Mondo moneda extranjera:			[$USD] 420,000
		Tipo de Cambio Pactado:			[$PE+N] 3.3200
		Fecha de ejecución del contrato:			12/14/18
		Forma de entrega de moneda extranjera:			Delivery
		Fecha de liquidación			12/14/18
		Se requiere determinar el valor razonable del instrumento financiero derivado al 30/09/2018.
		Solución:
		Con base al esquema desarrollado para la aplicación de la NIIF 13 tenemos:
		Pasos			Desarrollo
		Paso 1: Identificar el elemento			Instrumento financiero derivado (Forward de Venta)
		Paso 2: Diferenciar si es un activo financiero o no financiero			Activo financiero (instrumento financiero derivado)
		Paso 3: Identificar el mercado principal o el más ventajoso			Perú (Mercado de derivados)
		Paso 4: Identificar a los participantes del mercado y las supuestos que toman en cuenta para determinar el valor razonable.			Inversionistas locales y del extranjero
		Paso 5: Seleccionar una técnica de valoración apropiada y datos de entrada relacionados para determinar el valor razonable de acuerdo a los enfoques			Técnica de valoración: Modelo de fijación de precios Enfoque: 
Ingresos
Cálculo: 
Obtenemos la siguiente tabla:
					Monto moneda extranjera	Tipo de cambio pactado	Fecha de ejecución	Forma de entrega	Fecha de liquidación	Fecha de valoración	Tipo de cambio spot	Días al vencimiento	Tasa de interés en MN (S/)
					[A]	[B]	[C]		[C]	[D]	[E]	[F]=[C]-[D]	[G]
					420,000	3.3200	12/14/18	Delivery	12/14/18	9/30/18	3.3000	75	3.7850%
					Tasa de interés en ME (USD)	Moneda que recibe (posición larga)	Moneda que paga (posición corta)	Valor de mercado de la posición larga (PEN)	Valor de mercado de la posición corta (USD)	Valor razonable en (PEN)	Resultado
					[H]			[I]=([A]x[B])/(1+[G])^([F]/365)	[J]=[A]/(1+[H])^([F]/365)	[K]=[I]-[J]x[E]
					2.3575%	PEN	USD	1,383,796	417,994	4,416	Ganancia
					El resultado es el siguiente: El valor razonable del instrumento financiero derivado es de S/4,416 de ganancia.
					Anexos:
					Debido a que la entidad está cerrando sus estados financieros al 30/09/2018, la fecha de valoración se efectuará al 28/09/2018, que es la fecha del último día hábil.
					a)     Tasas de interés en Moneda Nacional y Extranjera:
					Fuente: SBS
							Tasa a (en días)	Tasa en MN		Tasa a (en días)	Tasa en ME
							1	3.45000%		1	2.07000%
							7	3.51000%		7	2.11000%
							15	3.57000%		15	2.06000%
							30	3.53000%		30	2.23000%
							90	3.87000%		90	2.40000%
							180	3.79000%		180	2.57000%
							360	0.00000%		360	2.81000%
					b)   Interpolación de tasas de interés para obtener la tasa de interés a vencimiento (75 días):
					Aplicando la siguiente fórmula de interpolación de tasas:
					Obtenemos la tasa a los días de vencimiento:
					Tasas en moneda nacional:
					Contrato 
					1	3.53000%	3.87000%	30	90	75	3.7850%
					Tasas en moneda extranjera:
					Contrato 
					1	2.23000%	2.40000%	30	90	75	2.3575%
					Tipo de cambio
					Fuente: SBS
					·         Resultado: Tipo de cambio compra S/3.298 y tipo de cambio venta S/3.302, el promedio simple de ambos es el que utilizamos: S/3.30
		Paso 6: Determinar la clasificación jerárquica 			Nivel 2
Contrato: 75 días
CASO 14
		CASO 14 Terrenos 
		Enunciado:
		Operador Logístico Austral S.A. (la entidad), mantiene dentro de sus activos un terreno clasificado como Propiedad, Planta y Equipo, y en donde se viene ejecutando las obras para el proyecto denominado “Parque Logístico Industrial Moderno de Lurín” (en adelante proyecto industrial). El proyecto incluye la construcción de 200 almacenes industriales entre los años 2018 y 2019.
		El terreno fue comprado en marzo de 2017 por USD 10,645,000. La propiedad cuenta con licencia de urbanización o infraestructura. Al cierre de 2017, el proyecto industrial se encuentra en curso, incluidas las conexiones de agua y electricidad, el importe invertido a esa fecha asciende USD 1,200,000. 
		Nota:
		Para el desarrollo del presente caso, estamos considerando los importes en Dólares Estadounidenses (USD) o su equivalente en Soles (S/), aplicando el tipo de cambio de S/3.2405 por cada USD.
		i.        Descripción del terreno
		Información			Desarrollo
		Partida registral			243245
		Ubicación			Néstor Gambetta S/N, Lote 3, Lurín, Lima.
		Área bruta en hectáreas y metros cuadrados			 8.76 ha 
					87.597.33 m2
		Área neta urbanizable en hectáreas y metros cuadrados			8.43 ha
					84,265.75 m2
		Unidades 			1
		Forma			Rectangular
		Derecho de la propiedad			Dominio completo
		Visibilidad			La visibilidad de la propiedad es considerada buena
		Condiciones del suelo			La dimensión del suelo es en su mayoría arenoso, pero no es húmedo. Para desarrollar algún proyecto en el futuro se pueden subsanar algunas recomendaciones ya que son menores.
		Servicios básicos			Electricidad: La subestación eléctrica de la empresa Luz del Sur, se encuentra a 1,300 metros de la propiedad. Como parte del proyecto industrial, se están haciendo las conexiones para llevar mayor potencia a la propiedad. Alcantarillado: Existe una conexión de línea de alcantarillado. El proyecto industrial incluye una planta de tratamiento de aguas residuales. Capacidad: El terreno está ubicado en un área de desarrollo industrial con servicios públicos limitados. Con excepción de la electricidad, los otros servicios generalmente no son adecuados para el desarrollo de un proyecto que no sea industrial.
		Mejoras 			Iluminación: El terreno no tiene alumbrado público instalado. Pistas: El terreno no tiene pistas construidas. Desagüe: El terreno no cuenta con conexión. Áreas verdes: Aun no se cuenta con áreas verdes
		Exposición a inundaciones			El terreno no se encuentra en una zona de inundación. En 2017, el fenómeno meteorológico conocido como el "niño costero" causó el desbordamiento del río cercano, inundando muchas tierras ubicadas en Lurín, sin embargo, el proyecto industrial no fue afectado. El riesgo de inundación es bajo.
		Humedales			No se identificó la presencia de humedales cercanosal terreno.
		Condiciones ambientales			No se conocen condiciones ambientales adversas en la ubicación del terreno. 
		Gravámenes o contingencias			No se conocen gravámenes adversos o contingencias a las que pueda estar expuesta la propiedad.
		Comentarios finales			El terreno está ubicado en el distrito de Lurín, provincia y departamento de Lima, considerada como zona de expansión industrial. Es un área rectangular con buenas dimensiones, sin embargo, hay que tener en cuenta que solo tiene algunas conexiones de agua y alcantarillado. El terreno tiene muy buenos accesos a la Av. Industrial, la cual actualmente se encuentra en obras y que en un corto plazo contará con cuatro carriles que brindarán excelente acceso a la propiedad. Esta es una de las ventajas con respecto a otros parques industriales, debido a que estos últimos están ubicados en caminos pequeños, lo que dificulta su acceso. La Av. Industrial conecta la propiedad con la Carretera Panamericana, lo que proporciona una excelente conexión con los principales distritos de Lima, el puerto de Callao, y el aeropuerto internacional Jorge Chávez. 
		Maqueta del proyecto industrial 			A continuación, una imagen de lo que será el proyecto industrial:
		ii.        Valor de la propiedad según declaración de impuestos prediales
		De acuerdo a la declaración del impuesto predial por el año 2017, el valor del terreno es el siguiente:
		DECLARACIÓN TRIBUTARIA 
		IMPUESTO PREDIAL
			Administrador tributario:		Municipalidad Distrital de Lurin
			Año:		2017
			Moneda	Código catastral	Año catastral	Valor catastral	Tasa del impuesto	Impuesto predial	Impuesto adicional	Total impuestos
			S/ 	235468	2017	265,000	0.00688	1,823	8	1,831
			USD	235468	2017	81,778	0.00688	563	2	565
			Tipo de cambio	3.2405
		Los impuestos han sido determinados considerando únicamente el valor del terreno y no la construcción que se ha efectuado a la fecha; se espera que cuando esté culminado el proyecto industrial se actualicen los valores.
		 iii.        Zonificación y limitaciones
		A continuación presentamos una descripción resumida de la zonificación, limitaciones y restricciones, según el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios Nº 240-2017-SGC-GDU-ML otorgado por la Municipalidad de Lurín a la Entidad, para el desarrollo del proyecto industrial, el cual señala que el predio registra una zonificación Industria Liviana (I2):
		La entidad requiere determinar el valor razonable del terreno (propiedad en cuestión) al 31/12/2017. La fecha en la que se está efectuando el cálculo es el 10/01/2018.
		Solución:
		Con base al esquema desarrollado para la aplicación de la NIIF 13 tenemos:
		Pasos			Desarrollo
		Paso 1: Identificar el elemento			Terreno (Propiedad, planta y equipo)
		Paso 2: Diferenciar si es un activo financiero o no financiero Paso 2.1: Identificar el máximo y mejor uso			Activo no financiero Recordemos que el máximo y mejor uso se determina sobre la base del uso que le generará mayores beneficios económicos, luego de analizar si el uso del activo no financiero es i) Físicamente posible, ii) Legalmente permisible, y iii) Financieramente factible. Algunas preguntas que nos ayudarán este análisis serían: i)      Físicamente posible: ¿Para qué uso es físicamente adaptable el terreno? ii)     Legalmente permisible: ¿Existe alguna restricción legal para algún uso, qué usos están permitidos? iii)    Financieramente factible: ¿Qué uso físicamente posible y legalmente permisible es el que le generará beneficios para el propietario del activo? Entre todos los posibles usos: ¿Cuál es el que le producirá el rendimiento más alto? Desarrollo: i)       Físicamente posible: El terreno está nivelado, cuenta con muy buen acceso y visibilidad, está rodeado de predios similares destinados al uso industrial. Dada la ubicación del terreno y los usos circundantes, así como la proximidad del sitio a arterias principales, nos hace pensar que el uso más deseable para el terreno es el desarrollo industrial. ii)     Legalmente permisible: Las restricciones privadas, la zonificación, las autorizaciones de construcción, los controles o inspecciones de la municipalidad del distrito y las regulaciones ambientales se consideran en este análisis para concluir si corresponde el uso del terreno para el desarrollo industrial. Debido a que el terreno se encuentra ubicado en una zona clasificada como industrial, el uso potencial que cumple con los requisitos y/o restricciones detalladas anteriormente, es el desarrollo industrial. iii)    Financieramente factible: Lurín es el distrito que cuenta con los niveles más altos de espacios destinados al desarrollo industrial en Lima, de acuerdo a los estudios realizados por expertos, se sabe que sigue existiendo una gran demanda de espacios para almacén, es por esta razón que, dada la ubicación del activo, consideramos que el desarrollo industrial (almacenes logísticos) a corto plazo es financieramente el mejor uso que se le puede dar al terreno. ¿Cuál es el uso que le producirá el rendimiento más alto? Tomando en cuenta las consideraciones anteriores e identificando que el uso común es el desarrollo industrial (almacenes logísticos), se concluye el mismo corresponde al máximo y mejor uso del terreno.
		Paso 3: Identificar el mercado principal o el más ventajoso			Perú 
		Paso 4: Identificar a los participantes del mercado y las supuestos que toman en cuenta para determinar el valor razonable.			Inversionistas locales y del extranjero
		Paso 5: Seleccionar una técnica de valoración apropiada y datos de entrada relacionados para determinar el valor razonable de acuerdo a los enfoques:			Técnica de valoración: Transacciones recientes: Esta técnica compara las ventas de terrenos similares que se hayan efectuado en fechas recientes. Cada venta comparable se ajusta por sus características inferiores o superiores. Los valores obtenidos de las ventas comparables ajustadas forman un rango de importe para obtener el valor razonable del terreno. Enfoque: Mercado Sustento: Se consideró un enfoque de mercado y la técnica de transacciones recientes debido a que existe información adecuada y de acceso público para desarrollar una estimación de valor razonable. Este enfoque refleja el comportamiento del mercado para este tipo de activos.
		Paso 6: Determinar la clasificación jerárquica 			Nivel 3
		Desarrollo de la técnica de valoración:
		Transacciones recientes
		La aplicaciónde esta técnica parte de la premisa de que un comprador no pagaría más por un terreno de la misma calidad, destinado al mismo uso y los beneficios que le generará. Se basa en los principios de la oferta y demanda. A continuación te sugiero seguir los siguientes pasos para aplicar correctamente la técnica:
		a.       Se investiga el mercado en el que compite la propiedad en cuestión; Se revisan ventas comparables, contratos de venta y ofertas actuales.
		b.       Los datos más importantes se analizan más a fondo y se determina la calidad de la transacción (transacción ordenada).
		c.       Se determina la unidad de valor más significativa para la propiedad en cuestión.
		d.       Se analiza cada venta comparable y, cuando corresponde, se ajusta para asemejarse con la propiedad en cuestión.
		e.       Se analiza los importes de cada venta comparable y se concilian los datos para obtener un valor final a través del enfoque de comparación de ventas.
		Ventas comparables:
		Se han seleccionado precios de 02 ventas y 02 ofertas de ventas de terrenos comparables para este análisis (los precios han sido obtenidos de diversas fuentes de información y han sido inspeccionadas y verificadas por la entidad que efectúa la medición).
		Se está utilizando los Metros Cuadrados (M2) como una unidad de comparación en el análisis que se muestra a continuación:
		Comparable	Dirección del terreno	Departamento	Distrito	Tipo de operación	Importe de la operación (USD)	Fecha de la operación	Vendedor	Comprador	Nombre del terreno	Terreno en M2	Terreno en Ha	Precio por M2 (USD)	Precio por Ha (USD)	Comentarios y/o descripción del terreno				Derechos de la propiedad
							[A]					[B]	[B]/10,000	[C]=[A]x[B]	[C]x10,000
		1	Av. Industrial Sub Lote A32	Lima	Lurín	Oferta de venta	2,300,000	5/23/17	Agente intermediario (Broker)	N/A	Lote Av. Industrial	16,800	1.68	136.90	1,369,048	Terreno ubicado en la continuación de la avenida Néstor Gambetta. Cuenta con autorización urbana y acceso a todos los servicios. Lo negativo de la tierra es su forma triangular, que limita el potencial desarrollo de la tierra. Riesgo bajo de inundación.				Dominio completo del terreno
		2	Av. Industrial S/N	Lima	Lurín	Oferta de venta	5,300,000	11/6/17	Agente intermediario (Broker)	N/A	Lote Av. Industrial	40,000	4.00	132.50	1,325,000	Terreno muy bien ubicado sobre Av. Industrial, una de las vías principales de Lurín. Cuenta con Zonificación Industrial y con autorización urbana. Es un terreno rectangular y tiene muy buenos accesos por la cercanía a la carretera Panamericana Sur. Riesgo bajo de inundación.				Dominio completo del terreno
		3	Av. Gasoducto Mz. 12 Lt. 20	Lima	Lurín	Venta (pendiente los trámites)	15,200,000	1/12/17	Los Portales S.A.	Confidencial	Metrópoli Industrial	130,000	13.00	116.92	1,169,231	Terreno ubicado dentro de la ciudad industrial "Metrópoli Industrial", desarrollado por el Grupo Los Portales S.A. Actualmente es una zona en desarrollo, por lo que no cuenta con todos los servicios básicos. Tiene una buena ubicación, un poco alejada de la Av. Panamericana Sur, pero con buenos accesos. Tiene una forma mayoritariamente rectangular. Riesgo bajo de inundación.				Dominio completo del terreno
		4	Av. Néstor Gambetta S/N 	Lima	Lurín	Venta (pendiente los trámites)	33,000,000	1/5/17	Corporación Nueva Lima S.A.	Confidencial	Nueva Lima	300,000	30.00	110.00	1,100,000	Terreno industrial de 30 hectáreas que forma parte del desarrollo de "Nueva Lima". Cuenta con muy buenos accesos por la Av. Industrial, una de las principales avenidas de Lurín. Tiene habilitación urbana, pero aún no cuenta con todos los servicios públicos. Riesgo bajo de inundación.				Dominio completo del terreno
		Análisis de la información:
		Las ofertas/transacciones han sido analizadas y comparadas con la propiedad en cuestión, de la siguiente manera
		Cuadro 2:
		Análisis del terreno		Propiedad en cuestión		Comparable 1	Comparable 2	Comparable 3	Comparable 4
				Ver Enunciado		Ver Cuadro 1	Ver Cuadro 1	Ver Cuadro 1	Ver Cuadro 1
		Nombre del terreno		Terreno bajo medición		Lote Av. Industrial 	Lote Av. Industrial	Metrópoli Industrial	Nueva Lima
		Importe de operación (USD)		10,645,000		2,300,000	5,300,000	15,200,000	33,000,000
		Fecha de operación 		4/12/17		5/23/17	1/5/17	1/12/17	1/5/17
		Terreno en M2 		84,266		16,800	40,000	130,000	300,000
		Precio sin ajustar M2 (USD)		126.33		136.90	132.50	116.92	110.00
		Ajustes transaccionales				Comparable 1	Comparable 2	Comparable 3	Comparable 4
		Derechos de la propiedad		Dominio completo del terreno 		Dominio completo del terreno 	Dominio completo del terreno 	Dominio completo del terreno 	Dominio completo del terreno 
		Ajuste por derecho de la propiedad		-		0%	0%	0%	0%
		Financiamiento		Convencional		Convencional	Convencional	Convencional	Convencional
		Ajuste por tipo de financiamiento		-		0%	0%	0%	0%
		Tipo de operación 		-		Oferta de venta 	Oferta de venta 	Oferta de venta 	Oferta de venta 
		Ajuste por tipo de operación		-		-10%	-10%	-5%	-5%
		Precio del M2 después de ajustes transaccionales en USD		-		123.21	119.25	111.08	104.50
		Tendencia del mercado		-		Sin nuevas ofertas	Sin nuevas ofertas	Nuevas ofertas	Nuevas ofertas
		Ajuste por tendencia del mercado al (10/01/2018)		-		0.00%	0.00%	0.80%	2.10%
		Precio del M2 ajustado por tendencia del mercado en USD 		-		123.21	119.25	111.97	106.69
		Ajustes por características del terreno				Comparable 1	Comparable 2	Comparable 3	Comparable 4
		Ubicación		Muy buena		Muy buena	Muy buena	Buena	Muy buena
		Ajuste por ubicación		-		10%	10%	5%	10%
		Tamaño del terreno en M2		-		16,800	40,000	130,000	300,000
		Ajuste por tamaño del terreno		-		10%	5%	-10%	-15%
		Mejoramiento al terreno		Terreno mejorado		Mejorado moderadamente	Mejorado considerablemente	Sin mejoras	Sin mejoras
		Ajuste por mejoramiento al terreno		-		30%	40%	50%	50%
		Forma del terreno		Rectangular		Triangular	Rectangular	Rectangular	Rectangular
		Ajuste por forma del terreno		-		-5%	0%	0%	0%
		Acceso del terreno		Muy bueno		Muy bueno	Muy bueno	Bueno	Muy bueno
		Ajuste por acceso del terreno		-		10%	10%	5%	10%
		Precio del M2 ajustado por características del terreno en USD 		-		190.98	196.76	167.95	165.38
		Total ajustes en USD		-		54.08	64.26	51.03	55.38
		Total ajustes en %				39.50%	48.50%	43.64%	50.34%
		Las consideraciones de los ajustes son las siguientes:
		i)        Derechos de la propiedad: Todos los terrenos cuentan con “Dominio completo del terreno”, es decir, no existe algún gravamen o contingencia. No se ha realizado ajustes.
		ii)       Financiamiento: Todos los propietarios de los terrenos cuentan con buena posición financiera, por lo que acceder a financiamientos convencionales no sería algún problema. No se ha realizado ajustes.
		iii)     Tipo de operación: Los siguientes ajustes se han aplicado para normalizar las operaciones una vez que sean concretadas:
		·         Oferta de venta: -10% (ajuste mayor por estar más lejos del cierre de la venta)
		·         Venta (pendiente de trámite): -5% (ajuste mejor considerando la finalización de trámites)
		iv)     Tendencia del mercado: Se han efectuado los siguientes ajustes considerando las tendencias de los precios por cada terreno:
		·         Comparable 1: No se han observado nuevos precios desde la fecha de la publicación de la oferta y la fecha de medición (10/01/2018).
		·         Comparable 2: No se han observado nuevos precios desde la fecha de la publicación de la oferta y la fecha de medición (10/01/2018).
		·         Comparable 3: Se han recibido ofertas cuyos precios se incrementan (partiendo del precio ajustado hasta el factor anterior USD 104.50) en un 0.8%.
		·         Comparable 4: Se han recibido ofertas cuyos precios se incrementan (partiendo del precio ajustado hasta el factor anterior USD 104.50) en un 2.10%.
		v)       Ubicación: Ajustes considerando la ubicación de cada terreno:
		·         Muy buena: 10%
		·         Buena: 5%
		vi)     Tamaño del terreno: Este ajuste tiene una relacióninversa. Ajustamos los terrenos más pequeños hacia abajo porque normalmente se venden a un precio más alto por M2. Los terrenos más grandes tienden a venderse a un precio menor por M2:
		·         Comparable 1: 10% 
		·         Comparable 2: 5% 
		·         Comparable 3: -10% 
		·         Comparable 4: -15% 
		vii)    Mejoramiento del terreno: Evaluamos el nivel de mejora, a fin de determinar el porcentaje de desembolsos que tuviera que efectuar la entidad compradora (participante del mercado) para dejar listo el terreno para el uso deseado. En el caso de los comparables 1 y 2, el ajuste es positivo porque las mejoras están orientadas a un proyecto de desarrollo industrial:
		·         Sin mejora: 50%
		·         Mejorado moderadamente: 30%
		·         Mejorado considerablemente: 30%
		viii)  Forma del terreno: Si un comparable tiene una forma irregular, tiene el potencial de afectar negativamente la capacidad de desarrollo de la tierra para su uso máximo y mejor uso. El comparable 3 tiene una forma triangular, por lo que ajustamos su precio un 5% hacia abajo.
		ix)     Acceso al terreno: Ajustes considerando la ubicación de cada terreno:
		·         Muy bueno: 10%
		·         Bueno: 5%
		Conclusión:
		Una vez analizada la información y haber realizado todos los ajustes necesarios para hacer comparables los precios de las transacciones, los valores obtenidos se encuentran en un rango de USD 165.38 y USD 196.76 por M2:
		Resultados		Sin ajustes USD	Ajustado USD	% Incremento
				[A]
Ver Cuadro 1	[B]
Ver Cuadro 	[B]-[A]/[A]
		Precio mínimo		110.00	165.38	50.34%
		Precio máximo		136.90	196.76	43.72%
		Precio promedio		124.08	180.27	45.28%
		Precio mediana		124.71	179.47	43.90%
		Precio conciliado (Promedio)			180.47
		El precio final sería el promedio de los precios ajustados USD 180.47 por M2.
		El valor razonable del terreno al 31/12/2017 será de:
		Componentes			Importes
		Precio conciliado (Promedio) por M2 (USD)			180.47	[A] Ver Cuadro 3
		Área total del terreno en M2			84,265.75	[B] Ver Enunciado
		Valor razonable total			15,207,262	[A]x[B]
CASO 15
		CASO 15 Terrenos 
		Vamos a utilizar el mismo enunciado del caso anterior “Técnica de transacciones recientes” para desarrollar esta técnica:
		Pasos			Desarrollo
		Paso 1			Terreno (Propiedad, planta y equipo)
		Paso 2: Diferenciar si es un activo financiero o no financiero Paso 2.1: Identificar el máximo y mejor uso			Activo no financiero 
Recordemos que el máximo y mejor uso se determina sobre la base del uso que le generará mayores beneficios económicos, luego de analizar si el uso del activo no financiero es i) Físicamente posible, ii) Legalmente permisible, y iii) Financieramente factible. Algunas preguntas que nos ayudarán este análisis serían: i)      Físicamente posible: ¿Para qué uso es físicamente adaptable el terreno? 
ii)     Legalmente permisible: ¿Existe alguna restricción legal para algún uso, qué usos están permitidos? 
iii)    Financieramente factible: ¿Qué uso físicamente posible y legalmente permisible es el que le generará beneficios para el propietario del activo? 
Entre todos los posibles usos: ¿Cuál es el que le producirá el rendimiento más alto? 
Desarrollo: 
i)       Físicamente posible: El terreno está nivelado, cuenta con muy buen acceso y visibilidad, está rodeado de predios similares destinados al uso industrial. Dada la ubicación del terreno y los usos circundantes, así como la proximidad del sitio a arterias principales, nos hace pensar que el uso más deseable para el terreno es el desarrollo industrial. 
ii)     Legalmente permisible: Las restricciones privadas, la zonificación, las autorizaciones de construcción, los controles o inspecciones de la municipalidad del distrito y las regulaciones ambientales se consideran en este análisis para concluir si corresponde el uso del terreno para el desarrollo industrial. Debido a que el terreno se encuentra ubicado en una zona clasificada como industrial, el uso potencial que cumple con los requisitos y/o restricciones detalladas anteriormente, es el desarrollo industrial. 
iii)    Financieramente factible: Lurín es el distrito que cuenta con los niveles más altos de espacios destinados al desarrollo industrial en Lima, de acuerdo a los estudios realizados por expertos, se sabe que sigue existiendo una gran demanda de espacios para almacén, es por esta razón que, dada la ubicación del activo, consideramos que el desarrollo industrial (almacenes logísticos) a corto plazo es financieramente el mejor uso que se le puede dar al terreno. 
¿Cuál es el uso que le producirá el rendimiento más alto? 
Tomando en cuenta las consideraciones anteriores e identificando que el uso común es el desarrollo industrial (almacenes logísticos), se concluye el mismo corresponde al máximo y mejor uso del terreno.
		Paso 3: Identificar el mercado principal o el más ventajoso			Perú 
		Paso 4: Identificar a los participantes del mercado y las supuestos que toman en cuenta para determinar el valor razonable.			Inversionistas locales y del extranjero
		Paso 5: Seleccionar una técnica de valoración apropiada y datos de entrada relacionados para determinar el valor razonable de acuerdo a los enfoques:			Técnica de valoración: 
Método residual: Esta técnica recoge el importe que se obtendría en el supuesto de que el participante del mercado vendiera los espacios comerciales (almacenes logísticos) del proyecto industrial, menos todos los costos que se incurran (incluida la ganancia) para completar el desarrollo del proyecto. Esta técnica es muy utilizada para activos que estén destinados a algún desarrollo.
El valor resultante representa el valor estimado que un participante del mercado pagaría por el terreno y desarrollaría el proyecto.
Enfoque: 
Costo 
Sustento: 
Se consideró un enfoque de costo y la técnica de método residual debido a que existe información adecuada para desarrollar una estimación de valor razonable. Se cuenta con la información de que la entidad construirá 200 almacenes logísticos entre 2018 y 2019 (corto plazo), lo que nos ayuda a estimar los ingresos estimados suponiendo la venta de los mismos y los costos que se incurrirán para su desarrollo.
		Paso 6: Determinar la clasificación jerárquica 			Nivel 3
		Método residual
		Tanto para la estimación de los ingresos y costos del desarrollo, el método residual toma en cuenta el área total, incluyendo el área de construcciónbruta, estructuras de estacionamiento y otras áreas construidas.
		Paso 1: Estimar los ingresos del desarrollo
		Paso 1.1: Estimación del área neta vendible (construible)
		Habíamos concluido que el máximo y mejor uso del terreno era el desarrollo industrial (almacenes logísticos), partiendo de esto nos vamos a situar en el supuesto de que la entidad vendiera dichos almacenes, por lo que los ingresos del desarrollo industrial estarían compuesto por el precio de venta por M2 de los almacenes logísticos.
		El siguiente cuadro presenta el área bruta del terreno, menos el área afectada por donaciones otorgadas a la Municipalidad Distrital de Lurín y otros ajustes, para así obtener el área neta del terreno utilizable:
			Cuadro 1:
							M2	% del total
			Área bruta del terreno				87,594	100.00%
		(a)	Ajuste por afectaciones			3.80%	3,329	3.80%
			Área neta urbanizable				84,266	96.20%
		(b)	Ajuste por asignaciones Tipo A
			Ajuste por áreas verdes			0%	- 0	0.00%
			Ajuste por servicios comunes			0%	- 0	0.00%
			Ajuste por parques			0%	- 0	0.00%
		(b)	Ajuste por asignaciones Tipo B
			Ajuste por áreas verdes comercial			0%	- 0	0.00%
			Ajuste por áreas verdes residencial			0%	- 0	0.00%
			Ajustes varios			0%	- 0	0.00%
			Ajuste por vías			-50%	-42,133	48.10%
			Área neta urbanizable menos ajustes por asignaciones				42,133	48.10%
		(c)	Ajuste por zona de estacionamientos
			Ajuste por estacionamientos			0%	- 0	0.00%
			Área neta urbanizable menos ajustes por asignaciones y estacionamientos				42,133	48.10%
			Área neta urbanizable menos ajustes por asignaciones y estacionamientos				42,133	100.00%
		(d)	% de eficiencia de venta del área construída				100%
			Área neta vendible				42,133	100.00%
		El resumen de los ratios de ocupación y construcción del terreno sería:
			Componente			M2	Ratio
			Área neta urbanizable		[1]	84,266	1.00	[1]/[1]
		(i)	Área máxima ocupada		[2]	42,133	0.50	[2]/[1]
		(ii)	Área máxima construida		[3]	84,266	1.00	[3]/[1]
		Los ratios coinciden con lo prescrito en el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios Nº 240-2017-SGC-GDU-ML:
		(i)      El coeficiente de construcción puede ser de 0.75, pero desarrollar un proyecto con este porcentaje de ocupación no permitiría ser competitivo en el mercado de almacenes logísticos. Es por ello que calculamos un ratio de 0.5.
		(ii) Las regulaciones urbanas actuales no establecen un índice de construcción máximo, pero indican que se puede construir de acuerdo con el diseño del proyecto, respetando las alturas en el medio ambiente. Este índice se multiplica por el área de la propiedad. Para el presente proyecto asumimos un índice de 1.
		Supuestos de los ajustes
		(a)   Afectaciones: La propiedad en cuestión tiene afectaciones en el área o restricciones por parte de la Municipalidad Distrital de Lurín. De acuerdo con el plan de carreteras del municipio, la propiedad se ve afectada por la expansión de la carretera colindante, este retroceso de la carretera impacta en un 3.80% a lo largo de la fachada del terreno. Teniendo en cuenta esta pérdida, la propiedad se reduce en aproximadamente 3,329 m2.
		(b)   Ajuste por asignaciones “Tipo A” y “Tipo B”: Las asignaciones de “Tipo A” están relacionadas con las áreas que se transfieren al municipio, las áreas que deben ser zonificadas para el trámite del título de propiedad y la inscripción en registro públicos. Estas asignaciones incluyen áreas verdes, servicios comunes y parques. Las asignaciones de “Tipo B” son áreas de la propiedad que son transferidas a los propietarios de los almacenes logísticos (uso comunitario privado). Estas afectaciones incluyen áreas verdes, área de juegos, espacios múltiples, estacionamiento, vías, etc. 
		Según el enunciado, el terreno ya cuenta con habilitación urbana y ya se hicieron las afectaciones requeridas, para que no se pierda área adicional, por lo que no se ha considerado ajustes para asignaciones de ambos tiempos, con excepción de una afectación de “Tipo B”, en donde se ajustó (hacia abajo) el 50% del área para la construcción de caminos internos y estacionamientos. Las regulaciones requieren un área libre mínima del 25%, pero este porcentaje haría que el proyecto no fuera atractivo y no muy funcional, por esta razón es que estimamos el 50% del área libre.
		(c)   Estacionamientos: De acuerdo a la normativa vigente, se requiere 1 estacionamiento por 200 m2 de área construida. Para el presente proyecto, se calculan alrededor de 320 estacionamientos, los mismos que se encuentran en la superficie, no afectando el área construida.
		Porcentaje de eficiencia: De acuerdo a indagaciones efectuadas a agentes inmobiliarios y empresas constructoras y a la búsqueda de información en diferentes fuentes, presentamos a continuación los resultados de las eficiencias en ventas de M2 respecto a desarrollo industriales y no industriales:
		Componente			Bajo	Alto	Promedio
		Estacionamientos (En el nivel del terreno)			50%	60%	55%
		Estacionamientos (En sótanos)			35%	45%	40%
		Centros comerciales			55%	65%	60%
		Oficinas			68%	76%	72%
		Vivienda			80%	90%	85%
		Hotel			65%	80%	73%
		Industrial			99%	100%	100%
		Asumimos un 100% de eficiente para desarrollo industrial. Esto quiere decir que el 100% del área construida es la que se puede vender
		Ingresos potenciales
		El desarrollo industrial como máximo y mejor uso del terreno resultará en la construcción de 200 almacenes logísticos según el siguiente resumen:
		Cuadro 2:
		Componente				Valores
		Área neta vendible (área neta construída) en M2				42,133	[A] Ver Cuadro 1
		Almacenes industriales en cantidad				200	[B] Ver Enunciado
		M2 por almacén				211	[A]/[B]
		Paso 1.2: Estimar los precios de venta de M2
		En el siguiente cuadro y como resultado de un análisis de mercado realizado en el distrito de Lurín, presentamos algunas cifras sobre precios de venta de M2 de almacenes logísticos, a fin de establecer un precio de venta:
		Cuadro 3:
								Ajustes por:
		Comparables	Ciudad	Distrito	Clase de construcción	Área en M2	Precio en USD	Tipo de construcción 	Área 	Condiciones de venta 	Total	Precio ajustado en USD	Precio ajustado del M2 en USD
						[A]	[B]	(i)	(ii)	(iii)	(IV)=(i)+(ii)+(iii)	[C]=[A]+[A]x(iv)	[C]/[A]
		1	Lima	Lurín	Avanzado	5,000	5,750,000	10%	-10%	-10%	-10%	5,175,000	1,035
		2	Lima	Lurín	Moderado	1,850	1,857,500	5%	-15%	-10%	-20%	1,486,000	803
		3	Lima	Lurín	Avanzado	1,300	1,260,000	10%	-15%	-10%	-15%	1,071,000	824
		4	Lima	Lurín	Avanzado	1,298	1,360,000	10%	-15%	-10%	-15%	1,156,000	891
		Mínimo				1,298	1,260,000						803
		Máximo				5,000	5,750,000						1,035
		Promedio				2,362	2,556,875						888
		(i)      En los casos en donde la construcción está con un mejor grado de avance el ajuste es hacia arriba en 10%, y en el caso de que la construcción s moderada solo un 5%.
		(ii)     Los terrenos con mayor área se venden a mayor precio (ajuste de -10%) y en los de menor área se venden a menor precio (ajuste de -15%).
		(iii)   Ajuste del -10% debido a que los precios de venta corresponden a ofertas de venta, de manera que se sincera el precio estimado final de la transacción.
		Paso 1.3: Estimación de los ingresos 
		Luego de estimado el área neta vendible y el precio de venta por M2, determinamos los ingresos del desarrollo:
			Cuadro 4:
			Componente				Valores
			Precio estimado por M2 en USD				888	[A] Ver Cuadro 3
			Área neta vendible (área neta construida) en M2				42,133	[B] Ver Cuadro 1
			Ingresos totales estimados en USD				37,421,262	[C]=[A]x[B]
		(i)	Inflación proyectada según BCRP				2.50%	[D]
			Ingresos totales estimados ajustados por inflación en USD 				38,356,794	[C]+[C]x[D]
			Precio de venta estimado por M2 ajustado por inflación en USD				910	[C]/[B]
		Los importes son ajustados por la tasa de inflación proyectada para el año 2018.
		(i)    Fuente: http://www.bcrp.gob.pe/docs/Publicaciones/ReporteInflacion/2018/junio/reporte-de-inflacion-junio-2018.pdf
		Paso 2: Estimar los costos del desarrollo
		Estimar los costos del desarrollo