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Manual de Derechos Reales 
 
FRANJA MORADA - CED
 
Manual de Derechos Reales 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
FRANJA MORADA - CED
MANUAL DE 
DERECHOS REALES 
 
EDUARDO MOLINA QUIROGA 
 
©Eduardo Molina Quiroga, 2015 
© de esta edición, La Ley S.A.E. e I., 2015 
Tucumán 1471 (C1050AAC) Buenos Aires 
Queda hecho el depósito que previene la ley 11.723 
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or by any information storage or retrieval system, 
without permission in writing from the Publisher and the author. 
ISBN 978-987-03-2847-6 
SAP 41790168 
Argentina 
Molina Quiroga, Eduardo 
Manual de derechos reales.- 1a ed.- Ciudad Autónoma de Buenos Aires: La Ley, 2015. 
784 p.; 24x17 cm. 
ISBN 978-987-03-2847-6 
1. Derecho Civil. 2. Derechos Reales. 
CDD 346.043 
 
 
FRANJA MORADA - CED
INDICE 
 
 
I CAPÍTULO 1 – INTRODUCCIÓN 5 
II CAPÍTULO 2 - POSESIÓN Y TENENCIA. 35 
III CAPÍTULO 3 - DOMINIO. 62 
IV CAPÍTULO 4 - MODOS DE ADQUISICIÓN. 99 
V CAPÍTULO 5 - PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA (USUCAPIÓN). 123 
VI CAPÍTULO 6 – CONDOMINIO 187 
VII CAPÍTULO 7 - PROPIEDAD HORIZONTAL. 209 
VIII CAPÍTULO 8 - CONJUNTOS INMOBILIARIOS. 293 
IX CAPÍTULO 9 - TIEMPO COMPARTIDO. 322 
X CAPÍTULO 10 - CEMENTERIOS PRIVADOS. 347 
XI CAPÍTULO 11 - SUPERFICIE. 363 
XII CAPÍTULO 12 - DERECHOS REALES DE USO Y DISFRUTE SOBRE COSA AJENA. 385 
XIII CAPÍTULO 13 - SERVIDUMBRE. 409 
XIV CAPÍTULO 14 - DERECHOS REALES DE GARANTÍA. PARTE GENERAL. 432 
XV CAPÍTULO 15 - HIPOTECA. 459 
XVI CAPÍTULO 16 - PRENDA Y ANTICRESIS. 487 
XVII CAPÍTULO 17 - ACCIONES POSESORIAS. 525 
XVIII CAPÍTULO 18 - ACCIONES REALES. 555 
XIX CAPÍTULO 19 - PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA. 597 
XX CAPÍTULO 20 - RÉGIMEN JURÍDICO DEL AUTOMOTOR. 641 
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CAPÍTULO 1 - INTRODUCCIÓN 
El Código Civil y Comercial de la Nación(1) (en adelante Cód. Civ. y Com.) 
modifica en varios aspectos la metodología del Código Civil de Vélez Sarsfield (en 
adelante Cód. Civil). 
La Comisión redactora(2) (en adelante la Comisión), en expresión luego 
reiterada por el Poder Ejecutivo Nacional, al remitir el proyecto al Congreso de la 
Nación, realizó una introducción sobre los aspectos valorativos que caracterizan al 
Cód. Civ. y Com., que unifica las normas de los Códigos Civil y lo que quedaba del 
Código de Comercio, incorpora numerosas instituciones contenidas en leyes 
existentes —que son derogadas expresamente—, así como realidades no 
contempladas totalmente o parcialmente en la normativa vigente. 
La introducción, que pretende ser una guía para entender la orientación de la 
nueva ley, enuncia en primer término una identidad cultural latinoamericana. Al 
respecto se dice en los fundamentos que existe en el Cód. Civ. y Com. una 
concepción orientada a integrar el bloque cultural latinoamericano, cambio que se 
considera relevante, toda vez que la historia revela la extraordinaria influencia de la 
tradición romana e hispánica, y luego francesa, a partir de la codificación, en 
nuestra legislación. 
Para apoyar esta afirmación se reseña que el Código Civil francés, sancionado 
por ley del 21 de marzo de 1804, influyó con sus criterios tanto a Europa —Italia 
(1865), Portugal (1867), España (1889)—, como a América (Quebec [1866], 
Luisiana [1870]), Perú (1852), Chile (1857), Argentina (1871) y Brasil (1917). 
Se reconoce la importancia de esta tradición durante toda la historia del 
derecho argentino, razón por la que se la ha respetado en sus aspectos 
esenciales, pero se enuncia que también se han incorporado nociones propias de 
la cultura latinoamericana, así como una serie de criterios que se consideran 
comunes a la región. 
Otro de los ejes del Cód. Civ. y Com. es la constitucionalización del derecho 
privado. En tal sentido se señala que aunque la mayoría de los Códigos existentes 
se basan en una división tajante entre el derecho público y privado, en el Cód. Civ. 
y Com. se toman muy en cuenta los Tratados en general, en particular los de 
derechos humanos, y los derechos reconocidos en todo el bloque de 
constitucionalidad, estableciendo una comunidad de principios entre la 
Constitución, el derecho público y el derecho privado, ampliamente reclamada por 
la mayoría de la doctrina jurídica argentina. Si bien esta cuestión ha quedado algo 
relativizada por las modificaciones introducidas por el PEN y el mismo Congreso, 
sobre todo en lo referente a la responsabilidad del Estado, la invocada concepción 
se advierte en casi todos los campos: la protección de la persona humana a través 
de los derechos fundamentales, los derechos de incidencia colectiva, la tutela del 
niño, de las personas con capacidades diferentes, de la mujer, de los 
consumidores, de los bienes ambientales y muchos otros aspectos. Por ello, y más 
allá de algunas discrepancias puntuales con el texto sancionado, compartimos la 
convicción de que existe una reconstrucción de la coherencia del sistema de 
derechos humanos con el derecho privado. 
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También se define como un Código de la igualdad, afirmando que mientras los 
textos vigentes regulan los derechos de los ciudadanos sobre la base de una 
igualdad abstracta, asumiendo la neutralidad respecto de las asignaciones previas 
del mercado, el Cód. Civ. y Com. busca la igualdad real, desarrollando una serie 
de normas orientadas a plasmar una verdadera ética de los vulnerables, en 
términos de la Comisión. 
En línea con lo precedente, también se presenta como un código basado en 
un paradigma no discriminatorio. Se sostiene que en la tradición histórica, el sujeto 
de derechos privados ha sido el hombre y que ello se ha cambiado para concebirlo 
en términos igualitarios, sin discriminaciones basadas en el sexo, la religión, el 
origen o su riqueza. Por ello en los nuevos textos del Cód. Civ. y Com. aparecen la 
mujer, el niño, las personas con capacidades diferentes, el consumidor, las 
comunidades originarias, y muchos otros que no habían tenido una recepción 
sistemática hasta el momento. 
Aunque el Anteproyecto sufrió modificaciones importantes en este aspecto, el 
Cód. Civ. y Com. da una importancia relevante a los derechos de incidencia 
colectiva, en consonancia con la Constitución Argentina y de modo coordinado con 
la brasileña. Esto tiene un impacto significativo en el modo de relacionamiento con 
los recursos naturales. 
En materia de bienes, la mayoría de los códigos decimonónicos han quedado 
desactualizados. Ello obedece a que aparecieron bienes que, siendo de la 
persona, no tienen un valor económico, aunque sí una utilidad, como sucede con 
el cuerpo (v.gr. art. 17 Cód. Civ. y Com.), órganos, genes, etc. La relación 
exclusiva entre los bienes y la persona también ha mudado y aparecen las 
comunidades, como ocurre con los pueblos originarios. Finalmente, los conflictos 
ambientales se refieren a bienes que son mencionados en el código como del 
dominio público, pero la Constitución y la ley ambiental los considera colectivos, y 
no solamente de propiedad del Estado. Todo ello requiere una concepción más 
amplia, que ha sido receptada en el Cód. Civ. y Com., aun cuando también en este 
aspecto el proyecto era más ambicioso. 
 
 
 
 
 § 1. Aspectos vinculados a la elaboración del Anteproyecto 
Seguramente no faltarán quienes cuestionen el método seguido para la 
redacción del Anteproyecto, pero en lo que a nosotros nos consta creemos que se 
utilizó un procedimiento ampliamente participativo, como nunca antes de se había 
hecho. 
Se tuvieron en cuenta los antecedentes más significativos del Derecho 
comparado, ladoctrina de los autores nacionales y extranjeros con mayor prestigio 
académico, la opinión de los congresos de juristas, y los criterios de la 
jurisprudencia. 
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También se consideraron los anteriores proyectos de reforma tanto del Código 
Civil, como de unificación de la legislación civil y comercial, en concreto: Proyecto 
de 1926 preparado por Juan Antonio Bibiloni; Proyecto de 1954, redactado bajo la 
dirección de Jorge Joaquín Llambías; Proyecto de Unificación de la Legislación 
Civil y Comercial, proveniente de la Cámara de Diputados de la Nación (año 1987); 
Proyecto de la denominada Comisión Federal de la Cámara de Diputados de la 
Nación de 1993; Proyecto elaborado por la Comisión creada por decreto del Poder 
Ejecutivo Nacional 468/1992; y fundamentalmente el Proyecto de 1998, preparado 
por la Comisión creada por decreto del Poder Ejecutivo Nacional 685/1995. Esta 
base fue enriquecida por numerosos trabajos críticos de la doctrina y decisiones 
jurisprudenciales que también se consideraron. 
La Comisión comenzó su trabajo de manera inmediata a su designación, y se 
convocó a una amplia participación en dos niveles: a) se permitió que el público en 
general hiciera propuestas hasta un plazo determinado, y todas ellas fueron motivo 
de análisis y discusión; b) se formaron grupos de trabajo para permitir una amplia 
participación de todos los especialistas del país y varios del área latinoamericana. 
Mediante estos grupos de labor se ha tenido en cuenta la opinión de juristas 
representativos de todas las tendencias y todas las regiones del país, cuyo listado 
figura en el Anexo 1 "Agradecimientos" del Anteproyecto. 
A medida que la comisión fue avanzando con la redacción de las partes 
generales, las distribuyó para que todos opinaran. Una vez recibidas las 
observaciones, se volvió a discutir. Puede decirse que la elaboración del 
Anteproyecto tuvo una amplísima participación de los especialistas y de la 
comunidad. Asimismo, hubo un proceso muy dinámico de discusión con los 
distintos grupos, de manera de aprovechar al máximo la inteligencia colectiva. 
La amplia participación y discusión por parte de toda la doctrina le permitió a la 
Comisión sostener que se habían tenido en cuenta todas las opiniones, aunque no 
era posible adoptarlas a todas, por lo que fueron materia de debate para admitirlas 
o no sobre la base de decisiones razonables y fundadas. 
Este procedimiento le permitió a la Comisión decir que la mayoría de los 
artículos expresaban un alto grado de consenso existente en la comunidad y que 
en aquellos supuestos controvertidos, se tomaron decisiones que no estuvieron 
orientadas por las impresiones personales, sino por los valores representados en 
el bloque de constitucionalidad y las decisiones legislativas o jurisprudenciales ya 
adoptadas en nuestro país. 
El Anteproyecto —luego convertido en ley 26.994, con modificaciones— unifica 
los Códigos Civil y Comercial, aspecto sobre el cual había una amplia coincidencia 
en la doctrina jurídica argentina. 
La estructura del Anteproyecto —respetada en general por la ley sancionada— 
contiene un Título Preliminar y luego una Parte General para todo el Cód. Civ. y 
Com., así como partes generales para diversas instituciones que regula. En este 
aspecto, se sigue la opinión de muchos autores, entre ellos, Freitas, quien 
introdujo en su proyecto para Brasil una parte general. En esta tesis cabe 
computar todos los proyectos de reforma integral realizados en el país: el 
Anteproyecto de Reformas de Bibiloni de 1926, el Proyecto de 1936, el 
Anteproyecto de 1954, y el Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993 y el de 1998. 
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Otro aspecto que distingue al Cód. Civ. y Com. del Código de Vélez Sarsfield, 
es la ausencia de notas, tal como lo decidiera también el Anteproyecto de 1998 y 
por las mismas razones. 
En cuanto a las definiciones —que abundan en el Cód. Civ. y Com.—, la 
Comisión explicó que sólo incluyó aquellas que tienen efecto normativo y no 
meramente didáctico, en consonancia con la opinión de Vélez Sarsfield, primer 
codificador, expresada en la nota al art. 495 Cód. Civil. 
Es de destacar la redacción de las normas, que busca ser lo más clara posible, 
a fin de facilitar su entendimiento por parte de los profesionales y de las personas 
que no lo son. Por esta razón se han evitado las remisiones, el uso de vocablos 
alejados del uso ordinario y las frases demasiado extensas que importan 
dificultades de lectura. Manifiesta la Comisión que trató de conservar, en lo 
posible, las palabras ya conocidas y utilizadas por la doctrina y jurisprudencia. Sin 
embargo, los numerosos cambios sociales, científicos, culturales, económicos, que 
demandan el uso de palabras ajenas al lenguaje jurídico, han hecho inevitable 
recurrir a nuevas expresiones para reflejar nuevos fenómenos. 
También se ha puesto énfasis en la gramática, y en especial, se ha tratado de 
usar el tiempo presente en la redacción de todo el articulado, porque es el que más 
se adapta a la buscada claridad expositiva. 
 
 
 
 
§ 2. El Cód. Civ. y Com. y las normas 
En la estructura interna del Cód. Civ. y Com. se ha respetado el orden de partes 
generales que se había usado en el Proyecto de 1998, el que, a su vez, tiene su 
base en otras experiencias anteriores. En opinión de la Comisión, que 
compartimos, las partes generales permiten la utilización de conceptos normativos 
que luego se especifican, así como una lectura más sencilla de todo el sistema. 
Dejamos a salvo que en esta materia de Derechos Reales, no coincidimos 
totalmente con la ubicación de algunos institutos, pero ello no invalida la afirmación 
precedente. 
El Cód. Civ. y Com. se relaciona con otras normas ya existentes en el sistema, 
y ello ha demandado un esfuerzo importante a fin de lograr la mayor coherencia 
posible, sobre todo teniendo en cuenta que esas leyes contienen reglas, frases y 
vocablos disímiles. 
Como consecuencia de la constitucionalización del derecho privado, el Cód. 
Civ. y Com. contiene un importante contenido de normas de orden público en 
áreas relevantes. 
Otro aspecto interesante en el Cód. Civ. y Com. es la función del derecho 
supletorio como modelo, y así, en materia contractual, por ejemplo, se describen 
reglas que pueden ser dejadas de lado por las partes, pero que cumplen la función 
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de aportar una guía que, si es seguida, disminuye los costos de transacción y la 
litigiosidad. 
El vínculo del Cód. Civ. y Com. con otros microsistemas normativos 
autosuficientes es respetuoso. Es decir que se ha tratado de no modificar otras 
leyes, excepto que ello fuera absolutamente necesario. Se consideró inevitable 
una reforma parcial de la ley de defensa de consumidores, a fin de ajustar sus 
términos a lo que la doctrina había señalado como defectuoso o insuficiente. 
También ha sido inevitable una reforma parcial a la ley de sociedades, para 
incorporar la sociedad unipersonal y otros aspectos también sugeridos por la 
doctrina. En algunos casos se incorporan las leyes con escasas modificaciones, 
como ocurre, por ejemplo, con las fundaciones y el leasing. Finalmente, en otros, 
no hay ninguna modificación, como sucede con la ley de seguros o de concursos y 
quiebras. 
 
 
 
 
§ 3. Parte General de Derechos Reales 
El Código Civil de Vélez Sarsfield (en más el Cód. Civil) no contenía una teoría 
general de los derechos reales, y tampoco una definición de esta clase de 
derechos patrimoniales. 
En tal sentido, fueron fundamentales las notas al Libro III, "De los derechos 
reales", que dice: "Al tratar de las cosas y de la posesión antes que de los 
derechos reales, seguimos la opinión y el método de Mackeldey, porque las cosas 
y la posesión son los elementos de los derechos reales"; y de la nota al Título IV 
de dicho Libro, que dice: "...derecho real es el que crea entre las personas y la 
cosa una relación directa e inmediata, de tal manera, que no se encuentran en ella 
sinodos elementos: la persona, que es el sujeto activo del derecho, y la cosa, que 
es el objeto". 
En los fundamentos elaborados por la Comisión, se recuerda que este tema se 
incluyó, en el Cód. Civil, en el Libro Tercero sobre Derechos Reales; y en el 
Proyecto de 1998, en el Libro Segundo, dedicado a la Parte General, modalidad 
que fue considerada insuficiente. Aun reconociendo que esta regulación no podía 
ser exhaustiva, ya que, en gran medida, se encontraba en leyes especiales, la 
Comisión decidió incluir una serie de pautas generales en el Título Preliminar del 
Anteproyecto, como fórmula de equilibrio, que el texto definitivo del Cód. Civ. y 
Com. ha conservado, en general. 
El Cód. Civ. y Com. mantiene la clasificación tradicional en materia de derechos 
reales, que se basa en derechos individuales de las personas sobre bienes 
(susceptibles de valoración económica), y, al mismo tiempo, contempla otros 
aspectos tales como los derechos de propiedad comunitaria de los pueblos 
originarios (art. 18(3)) —que se dice será motivo de una ley especial—(4); derechos 
sobre el cuerpo humano y sus partes (art. 17(5)); y los derechos de incidencia 
colectiva (art. 14(6)). 
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§ 4. Bienes, cosa y patrimonio 
El Cód. Civil dedicó el Título I del Libro III (Derechos reales) a regular "las cosas 
consideradas en sí mismas, o en relación a los derechos", a partir del art. 2285 (ex 
2311)(7) y siguientes. El Cód. Civ. y Com., por el contrario, además de las 
consideraciones formuladas precedentemente, trata estos temas en el Título 
Preliminar y con más amplitud, en el Libro I, Parte General, Capítulo 3, 
titulado Bienes con relación a las personas y los derechos de incidencia colectiva. 
El Cód. Civil identificaba a los bienes con la valoración económica, fueran 
materiales (cosas) o inmateriales. Sin embargo, desde el punto de vista 
económico, los objetos pueden o no tener valor patrimonial. Si tienen valor 
económico, pueden a su vez, entrar en el comercio y tener precio, que surge de la 
oferta y la demanda, enfoque que primaba en el Cód. Civil. El art. 2285 (ex 2311), 
Cód. Civil definía a las cosas como los objetos materiales susceptibles de tener un 
valor. Desde el punto de vista físico, cosa es todo lo que existe; no sólo los objetos 
que pueden ser propiedad del hombre, sino también todo lo que en la naturaleza 
escapa a esta apropiación exclusiva: el mar, el aire, el sol, etc. (nota al art. 2285 
[ex 2311] Cód. Civil). Desde el punto de vista jurídico, esta noción se ha 
circunscripto para no abarcar toda la materialidad ni la utilidad, y por ello "debemos 
limitar la extensión de esta palabra a todo lo que tiene un valor entre los bienes de 
los particulares" (nota citada). 
El Cód. Civ. y Com., amplía el concepto de bien a otros supuestos, como se 
anticipó, tales como los bienes ambientales, el cuerpo humano o partes del 
cadáver. 
En cuanto al vocablo "patrimonio", da lugar al distingo entre bienes 
patrimoniales y extrapatrimoniales. Habitualmente se considera que el patrimonio 
es un atributo de la persona, y está integrado por bienes, es decir, que tienen valor 
económico. 
En el Título Preliminar, el Cód. Civ. y Com. establece que "Las personas son 
titulares de los derechos individuales sobre los bienes que integran su patrimonio 
conforme con lo que se establece en este Código" (art. 15 Cód. Civ. y Com.) y que 
"Los derechos referidos en el primer párrafo del art. 15 pueden recaer sobre 
bienes susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. 
Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas 
naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre" (art. 16 Cód. Civ. y 
Com.)(8). 
Luego, en el Libro Primero, en el que se incluyen las normas sobre la persona 
humana (Título I) y la persona jurídica (Título II), en el Título III, Capítulo 1, Cód. 
Civ. y Com. (arts. 225 a 234) se regulan los bienes, destinando la Sección 1ª a 
los Bienes con relación a las personas y los derechos de incidencia colectiva; la 
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Sección 2ª (arts. 235 a 239) a losBienes con relación a las personas y la Sección 
3ª (arts. 240 a 241) a los Bienes con relación a los derechos de incidencia 
colectiva. 
La explicación para esta ubicación, que reconoce como antecedente el 
Proyecto de 1998, es que en este Título se legisla sobre los elementos de los 
derechos: sujeto, objeto y causa, innovando con respecto al Cód. Civil, en el que 
se considera a las cosas como elemento del derecho real y no de todo derecho, 
como es en realidad. El Cód. Civ. y Com. trata no sólo de las cosas sino de los 
bienes, de percepción y contenido más amplio, que excede largamente el criterio 
patrimonialista. 
 
 
 
 
§ 5. Conceptos 
La Sección 1ª, en los arts. 225 a 234, Cód. Civ. y Com., contiene una serie de 
definiciones y clasificaciones sobre los bienes en general y las cosas en particular. 
En primer término se ocupa de establecer que son inmuebles por su 
naturaleza el suelo, las cosas incorporadas a él de una manera orgánica y las que 
se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre (art. 225 Cód. Civ. y Com.), 
mientras que inmuebles por accesión son las cosas muebles que se encuentran 
inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter perdurable. En este 
caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un 
derecho separado sin la voluntad del propietario. No se consideran inmuebles por 
accesión las cosas afectadas a la explotación del inmueble o a la actividad del 
propietario (art. 226 Cód. Civ. y Com.). En esta última parte se modifica lo que 
disponía el art. 2290 (ex 2316) Cód. Civil(9). 
No se menciona la categoría de inmuebles o muebles por su carácter 
representativo, que estaba regulado en el Cód. Civil en el art. 2291 (ex 2317)(10). 
Define a las cosas muebles como aquellas que pueden desplazarse por sí 
mismas o por una fuerza externa (art. 227 Cód. Civ. y Com.), simplificando la 
redacción del art. 2292 (ex 2318) Cód. Civil(11). 
 
 
 
 
§ 6. Clasificaciones 
En la misma sección (art. 228 Cód. Civ. y Com.) se dice que son cosas 
divisibles las que pueden ser divididas en porciones reales sin ser destruidas, cada 
una de las cuales forma un todo homogéneo y análogo tanto a las otras partes 
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como a la cosa misma. Las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento 
convierte en antieconómico su uso y aprovechamiento. En materia de inmuebles, 
la reglamentación del fraccionamiento parcelario corresponde a las autoridades 
locales(12). La norma reproduce con mejor redacción el art. 2300 (ex 2326) Cód. 
Civil(13). 
El art. 229 Cód. Civ. y Com. define a las cosas principales como aquellas que 
pueden existir por sí mismas. 
El art. 230 Cód. Civ. y Com. dice que son cosas accesorias aquellas cuya 
existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la 
cual están adheridas. Su régimen jurídico es el de la cosa principal, excepto 
disposición legal en contrario. 
En ambas disposiciones se mantiene lo que establecían los arts. 2301 (ex 
2327) y 2302 (ex 2328) Cód. Civil. La novedad es la segunda parte del art. 230 
Cód. Civ. y Com., que suple el art. 2308 (ex 2334) Cód. Civil, y aclara: Si las cosas 
muebles se adhieren entre sí para formar un todo sin que sea posible distinguir la 
accesoria de la principal, es principal la de mayor valor. Si son del mismo valor no 
hay cosa principal ni accesoria. 
El art. 231 Cód. Civ. y Com. dice que son cosas consumibles aquellas cuya 
existencia termina con el primer uso y cosas no consumibles las que no dejan de 
existir por el primer uso que de ellas se hace, aunque sean susceptibles de 
consumirse o deteriorarse después de algún tiempo. 
El art. 232 Cód. Civ. y Com. define a las cosas fungibles como aquellas en que 
todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma especie, y 
pueden sustituirse por otras de la misma calidad y enigual cantidad. El texto 
reproduce el del art. 2298 (ex 2324) Cód. Civil. 
El art. 233 Cód. Civ. y Com. reúne en una sola disposición todo lo referido a 
frutos y productos, que estaban regulados en los arts. 2303 (ex 2329) Cód. 
Civil(14) y 2304 (ex 2330) Cód. Civil(15). Allí se dice que frutos son los objetos que un 
bien produce, de modo renovable, sin que se altere o disminuya su sustancia. 
Luego se distinguen losfrutos naturales como las producciones espontáneas de la 
naturaleza; los frutos industriales como los que se producen por la industria del 
hombre o la cultura de la tierra y los frutos civiles, que son las rentas que la cosa 
produce, categoría a la que se asimilan las remuneraciones del trabajo. 
La novedad es que se incluye en este art. 233 Cód. Civ. y Com. una definición 
de productos que no estaba expresamente contemplada en el Cód. Civil, 
señalando que son los objetos no renovables que separados o sacados de la cosa 
alteran o disminuyen su sustancia. 
Los frutos naturales e industriales y los productos forman un todo con la cosa, si 
no son separados. 
Finalmente, en una reformulación de los arts. 2311 (ex 2337) y 2312 (ex 2338) 
Cód. Civil, se enumeran los bienes que están fuera del comercio, que son aquellos 
cuya transmisión está expresamente prohibida por la ley o por actos jurídicos, en la 
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medida que tales prohibiciones estén permitidas por el Cód. Civ. y Com. (art. 234), 
lo que constituye una simplificación razonable. 
 
 
 
 
§ 7. Bienes en relación con las personas 
El Cód. Civ. y Com. mantiene la distinción de los bienes según que la titularidad 
corresponda al Estado o a los particulares, en la Sección 2ª del Título III del Libro 
Primero. 
Así, el art. 235 Cód. Civ. y Com. (que reemplaza al art. 2314 [ex 2340] Cód. 
Civil(16)), enumera como pertenecientes al dominio público, excepto lo dispuesto 
por leyes especiales, a los siguientes bienes: 
a) el mar territorial hasta la distancia que determinen los tratados 
internacionales y la legislación especial, sin perjuicio del poder 
jurisdiccional sobre la zona contigua, la zona económica 
exclusiva y la plataforma continental. Se entiende por mar 
territorial el agua, el lecho y el subsuelo; 
b) las aguas interiores, bahías, golfos, ensenadas, puertos, 
ancladeros y las playas marítimas. Se entiende por playas 
marítimas la porción de tierra que las mareas bañan y 
desocupan durante las más altas y más bajas mareas normales, 
y su continuación hasta la distancia que corresponda de 
conformidad con la legislación especial de orden nacional o local 
aplicable en cada caso; 
c) los ríos, estuarios, arroyos y demás aguas que corren por cauces 
naturales, los lagos y lagunas navegables, los glaciares y el 
ambiente periglacial y toda otra agua que tenga o adquiera la 
aptitud de satisfacer usos de interés general, comprendiéndose 
las aguas subterráneas, sin perjuicio del ejercicio regular del 
derecho del propietario del fundo de extraer las aguas 
subterráneas en la medida de su interés y con sujeción a las 
disposiciones locales. Se entiende por río el agua, las playas y 
el lecho por donde corre, delimitado por la línea de ribera que 
fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias. Por lago o 
laguna se entiende el agua, sus playas y su lecho, 
respectivamente, delimitado de la misma manera que los ríos; 
d) las islas formadas o que se formen en el mar territorial, la zona 
económica exclusiva, la plataforma continental o en toda clase 
de ríos, estuarios, arroyos, o en los lagos o lagunas navegables, 
excepto las que pertenecen a particulares; 
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e) el espacio aéreo suprayacente al territorio y a las aguas 
jurisdiccionales de la Nación Argentina, de conformidad con los 
tratados internacionales y la legislación especial; 
f) las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra 
obra pública construida para utilidad o comodidad común; 
g) los documentos oficiales del Estado; 
h) las ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos. 
A su vez, el art. 236 Cód. Civ. y Com. (que reemplaza al art. 2316 [ex 2342] 
Cód. Civil(17)) establece que son deldominio privado del Estado, nacional, provincial 
o municipal, sin perjuicio de lo dispuesto en leyes especiales, los siguientes 
bienes: 
a) los inmuebles que carecen de dueño; 
b) las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas, sustancias 
fósiles y toda otra de interés similar, según lo normado por el 
Código de Minería; 
c) los lagos no navegables que carecen de dueño; 
d) las cosas muebles de dueño desconocido que no sean 
abandonadas, excepto los tesoros; 
e) los bienes adquiridos por el Estado nacional, provincial o 
municipal por cualquier título. 
Advertimos como novedad la inclusión expresa de los lagos no navegables que 
carecen de dueño, agregado que podría considerarse redundante con lo 
establecido en el inc. a). En el Cód. Civil, el uso y goce de estos lagos 
correspondía a los propietarios ribereños (art. 2323 [ex 2349] Cód. Civil). 
El art. 237 Cód. Civ. y Com. indica que las cosas que son bienes públicos del 
Estado son inenajenables, inembargables e imprescriptibles. Las personas tienen 
su uso y goce, sujeto a las disposiciones generales y locales. Y aclara que la 
Constitución Nacional, la legislación federal y el derecho público local determinan 
el carácter nacional, provincial o municipal de los bienes enumerados en los dos 
artículos (235 y 236 Cód. Civ. y Com.). Esta norma sustituye el art. 2315 (ex 2341) 
Cód. Civil, pero agrega la característica de indisponibilidad de los bienes del 
dominio público. 
El art. 238 Cód. Civ. y Com., con un criterio residual, dice que los bienes que no 
son del Estado nacional, provincial, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o 
municipal, son bienes de los particulares, sin distinción de las personas que tengan 
derecho sobre ellos, salvo aquellas establecidas por leyes especiales, norma 
equivalente al art. 2321 (ex 2347) Cód. Civil(18), mientras se elimina por reiterativo 
el art. 2322 (ex 2348) Cód. Civil. Y el art. 239 se refiere específicamente a las 
aguas que surgen en los terrenos de los particulares, las que pertenecen a sus 
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dueños, quienes pueden usar libremente de ellas, siempre que no formen cauce 
natural. 
Las aguas de los particulares quedan sujetas al control y a las restricciones que 
en interés público establezca la autoridad de aplicación. Nadie puede usar de 
aguas privadas en perjuicio de terceros ni en mayor medida de su derecho. 
En cambio, la misma norma establece que pertenecen al dominio público si 
constituyen cursos de agua por cauces naturales, y que los particulares no deben 
alterarlos. El uso por cualquier título de aguas públicas, u obras construidas para 
utilidad o comodidad común, no les hace perder el carácter de bienes públicos del 
Estado, inalienables e imprescriptibles. El hecho de correr los cursos de agua por 
los terrenos inferiores no da a los dueños de éstos derecho alguno. 
Estas normas no sólo sustituyen sino que aclaran a los arts. 2323 (ex 2349) y 
2324 (ex 2350) Cód. Civil. 
 
 
 
 
§ 8. Bienes de incidencia colectiva 
La Sección 3ª de este Capítulo establece que el ejercicio de los derechos 
individuales sobre los bienes mencionados en las Secciones 1ª y 2ª debe ser 
compatible con los derechos de incidencia colectiva. Para ello, debe conformarse a 
las normas del derecho administrativo nacional y local dictadas en el interés 
público y no debe afectar el funcionamiento ni la sustentabilidad de los 
ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el agua, los valores culturales, el 
paisaje, entre otros, según los criterios previstos en la ley especial(19). 
Cualquiera sea la jurisdicción en que se ejerzan los derechos, debe respetarse 
la normativa sobre presupuestos mínimos que resulte aplicable (art. 241 Cód. Civ. 
y Com.)(20). 
 
 
 
 
§ 9. Función de garantía 
La conocida expresión de que "el patrimonio es la prenda o garantíacomún de 
los acreedores", si bien no tenía recepción expresa en el Cód. Civil, podía 
deducirse de varias disposiciones, y era reconocida por doctrina y jurisprudencia. 
Este principio significa que todos los bienes del deudor responden por las deudas 
que él tenga y ante un incumplimiento, los acreedores pueden ejecutar sus bienes 
y cobrarse del producido de éstos. 
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El patrimonio puede definirse como el conjunto de bienes de una persona, 
como lo dice el art. 2286 (ex 2312) Cód. Civil y sostenían autores como 
Enneccerus, Kipp y Wolf o en nuestro derecho, Guillermo Borda. También se ha 
dicho que es el conjunto de bienes y de deudas de una persona (Raymundo 
Salvat). Y para otros autores como Bensa y Fadda, es el conjunto de relaciones 
jurídicas de una persona mientras cuenten con un valor venal. En opinión de 
Chiappini, en nuestro derecho el patrimonio es solamente el activo económico, 
argumentando que ésa es la acepción castiza de la palabra patrimonio, y así lo 
que dice el mencionado art. 2286 (ex 2312) Cód. Civil y su nota(21). Sin embargo, la 
doctrina aceptó la tesis de Aubry y Rau y considera el patrimonio como un atributo 
de la personalidad. Esta acepción se ve reforzada en el Cód. Civ. y Com. por la 
ubicación de los textos relacionados con los bienes en el Libro en que se regulan 
tanto la persona humana como la persona jurídica. 
En el Cód. Civil varios artículos responden a este principio, tales como el 
art. 475 (ex 505) inc. 3º: cuando permite al acreedor obtener del deudor las 
indemnizaciones correspondientes; el art. 932 (ex 961) cuando permite pedir la 
revocación de los actos del deudor realizados en perjuicio o fraude de sus 
derechos, el art. 2286 (ex 2312) del cual fluye el propio significado de "patrimonio", 
etcétera. 
El principio por el cual la universalidad de los bienes del deudor constituye una 
garantía común para todos los acreedores, está ligado indisolublemente al carácter 
patrimonial de la responsabilidad del deudor. 
Su gradual aceptación marcó un proceso de sustitución de la responsabilidad 
estrictamente personal del obligado, conforme a la cual el deudor soportaba las 
consecuencias del incumplimiento sobre su propia persona. Este último criterio 
predominó en los sistemas primitivos y también en el antiguo derecho romano, 
donde regía la figura delnexum(22), conforme a la cual el acreedor podía 
aprehender al deudor incumpliente, convertirlo en esclavo, venderlo o inclusive 
matarlo, hasta la sanción de la lex poetelia(23). A partir de entonces irrumpió un 
sistema de responsabilidad predominantemente patrimonial, que habría de 
acentuarse con el correr de los siglos. 
Hoy la totalidad de las legislaciones contemporáneas consagran el principio de 
la responsabilidad patrimonial del deudor, principio que no es absoluto, ya que 
tiene dos importantes limitaciones. Uno es el régimen de privilegios, en virtud del 
cual algunos acreedores tienen derecho a ser pagados antes que otros, o las 
garantías reales o derechos reales de garantía que facultan al acreedor a separar 
bienes del deudor para satisfacer sus créditos en forma independiente. Por otro 
lado, hay bienes a los cuales el principio no se aplica, porque no pueden ser 
embargados ni ejecutados, ya que se los considera indispensables para la 
subsistencia del deudor o de su familia y es justo que no se prive a ningún hombre 
de lo que necesita para subsistir. Los bienes excluidos (inembargables) pueden 
resultar del Código Civil o de leyes especiales. Así, por ejemplo, los créditos por 
alimentos; el lecho cotidiano del deudor y de su familia; la ropa y muebles de uso 
indispensables; instrumentos de trabajo; los sepulcros, salvo que la deuda sea por 
el precio de venta, construcción o suministro de materiales; los sueldos y salarios, 
en la proporción fijada por la ley; las jubilaciones y pensiones, salvo que la deuda 
sea por alimentos o litis expensas; la indemnización: por accidentes de trabajo; la 
indemnización por despido u otras causas, que se le deban al trabajador. En 
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particular la vivienda es uno de los bienes que puede ser incluida en esta 
categoría, cuando se dan los requisitos de la ley (arts. 240 a 256, especialmente 
249, Cód. Civ. y Com.). 
En algunas legislaciones extranjeras este principio está consignado 
expresamente, como por ejemplo en el Cód. Civil de Francia, art. 2092(24); Cód. 
Civil de España, art. 1911(25) y Código de Italia, art. 2740(26). Como no estaba 
expresamente establecido en el Cód. Civil, Rezzónico lo fundaba en un principio 
"inmanente de razón y justicia"(27). 
El fundamento de este principio consiste en dos presunciones: el que se obliga 
compromete lo suyo; y al contratar, el acreedor sopesa la responsabilidad 
patrimonial del deudor. Esta garantía sería ilusoria si el deudor incumple y sus 
derechos, explican Planiol y Ripert, "de nada servirían si no le proporcionaran, 
cuando la ocasión lo requiriera, los medios de conservar en el patrimonio de su 
deudor, para realizarlos después, los valores que le sirven como prenda o 
garantía". De allí que las leyes, la doctrina y la jurisprudencia concuerdan en que 
esta garantía colectiva conforma "una serie de atributos que permiten al acreedor 
salvaguardar el porvenir y superar la resistencia, la mala voluntad del deudor 
solvente"(28). 
El patrimonio como prenda común tiene como excepción el sistema de 
privilegios, que consiste en el derecho dado por la ley a un acreedor para ser 
pagado con preferencia a otro, como dice el art. 3835 (ex 3875) Cód. Civil. De 
acuerdo al sistema de igual condición de los acreedores (pars conditio creditorum), 
si el patrimonio es insuficiente respecto a las deudas, los acreedores deben ser 
tratados en paridad por categorías, lo cual lleva a prorratas. De esta manera no se 
viola la regla de la igualdad pues esta regla trata igualmente a los iguales pero 
desigualmente, en proporción, a los desiguales. 
Esta "prenda" común también se excepciona cuando algunos de los bienes del 
deudor son declarados legalmente como inembargables e inejecutables, como 
ocurre con el art. 219 del CPCyCN, sin perjuicio de tal carácter otorgado por el 
art. 14 bis C.N. al bien de familia. 
En el Cód. Civ. y Com., el principio reseñado tiene expresa consagración en el 
Capítulo 2, del Título III, que regula la función de garantía de los bienes. El art. 242 
Cód. Civ. y Com. dice expresamente que todos los bienes del deudor están 
afectados al cumplimiento de sus obligaciones y constituyen la garantía común de 
sus acreedores, con excepción de aquellos que este Código o leyes especiales 
declaran inembargables o inejecutables. Los patrimonios especiales autorizados 
por la ley sólo tienen por garantía los bienes que los integran. 
El art. 243 Cód. Civ. y Com. aclara que si se trata de los bienes de los 
particulares afectados directamente a la prestación de un servicio público, el poder 
de agresión de los acreedores no puede perjudicar la prestación del servicio. 
Estas disposiciones deben complementarse con lo regulado en la Sección 3ª 
del Capítulo 2, del Libro Tercero sobre "Derechos personales", "Garantía común de 
los acreedores". 
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Así el art. 743 Cód. Civ. y Com. establece que los bienes presentes y futuros 
del deudor constituyen la garantía común de sus acreedores. El acreedor puede 
exigir la venta judicial de los bienes del deudor, pero sólo en la medida necesaria 
para satisfacer su crédito. Todos los acreedores pueden ejecutar estos bienes en 
posición igualitaria, excepto que exista una causa legal de preferencia. 
El art. 744 Cód. Civ. y Com. determina que quedan excluidos de la garantía 
prevista en el artículo anterior las ropas y muebles de uso indispensable del 
deudor, de su cónyuge o conviviente, y de sus hijos; los instrumentos necesarios 
para el ejercicio personal de la profesión, arte u oficio del deudor; los sepulcros 
afectados a su destino, excepto que se reclame su precio de venta,construcción o 
reparación; los bienes afectados a cualquier religión reconocida por el Estado; los 
derechos de usufructo, uso y habitación, así como las servidumbres prediales, que 
sólo pueden ejecutarse en los términos de los arts. 2144, 2157 y 2178 Cód. Civ. y 
Com.; las indemnizaciones que corresponden al deudor por daño moral y por daño 
material derivado de lesiones a su integridad psicofísica; la indemnización por 
alimentos que corresponde al cónyuge, al conviviente y a los hijos con derecho 
alimentario, en caso de homicidio; los demás bienes declarados inembargables o 
excluidos por otras leyes. Esta última disposición comprende los Códigos 
Procesales que establezcan inembargabilidad de ciertos bienes, o las 
Constituciones y leyes provinciales sobre, por ejemplo, vivienda única(29). 
El art. 745 Cód. Civ. y Com. es una norma de naturaleza claramente adjetiva; 
dice que el acreedor que obtuvo el embargo de bienes de su deudor tiene derecho 
a cobrar su crédito, intereses y costas, con preferencia a otros acreedores, pero 
dicha prioridad sólo es oponible a los acreedores quirografarios en los procesos 
individuales. Si varios acreedores embargan el mismo bien del deudor, el rango 
entre ellos se determina por la fecha de la traba de la medida. Los embargos 
posteriores deben afectar únicamente el sobrante que quede después de pagados 
los créditos que hayan obtenido embargos anteriores. 
En los fundamentos de la Comisión se justifican estas normas en el carácter 
unitario que debe tener la regulación de la garantía patrimonial del deudor, de los 
bienes que la comprenden, y sus exclusiones. Se ha criticado que se haya omitido 
regular acerca de dos cuestiones que agitan a la doctrina y a la jurisprudencia: la 
posición de la inhibición y la del embargante no registral de un bien registrable, por 
ejemplo un automotor(30). 
 
 
 
 
§ 10. Derechos reales 
El Cód. Civ. y Com. se ocupa en el Libro Cuarto de los Derechos Reales, y a 
diferencia del Cód. Civil, tiene un Título I, sobre "Disposiciones generales", cuyo 
Capítulo 1 contiene los "Principios comunes". En éste se introducen novedades 
tales como definir el concepto de derecho real, su objeto, estructura y los derechos 
específicos que confiere a su titular. También se refiere a la convalidación, una 
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enumeración que agrega nuevas figuras a las conocidas, clasifica los derechos 
reales y se refiere a su ejercicio. Éstos serán los temas motivo de este capítulo. 
En los Fundamentos redactados por la Comisión se dice que Vélez Sarsfield 
incluyó en el Cód. Civil una muy breve parte general conformada por solamente 
cuatro artículos (2476 [ex 2502] a 2479 [ex 2505]), el último reformado a los fines 
de modernizar el rumbo con la inscripción registral que complementaba la ley 
17.801 (DJA E-0721). 
La brevedad de estas normas no llegó a ser un sistema y, por eso —decía la 
Comisión—, el codificador repite y reitera muchas nociones que bastaba con incluir 
una sola vez. Ello motivó incluir una parte general de los derechos reales, además 
de partes generales internas propias de algunos derechos reales. 
Esta Parte General, dedicada a tales disposiciones y principios comunes a 
todos los derechos reales, a las reglas sobre su adquisición, transmisión y 
extinción y a los requisitos para su oponibilidad, siguiendo un esquema básico 
originado en el Proyecto de 1998, reúne las normas generales relativas a estos 
derechos, a fin de agrupar las pautas dispersas en el articulado del Cód. Civil, o 
que han surgido de la jurisprudencia y doctrina interpretativa. 
Por otro lado, el procedimiento de regularización de la titularidad de las 
tierras(31) queda encomendado a la ley especial, pues se entiende que corresponde 
al diseño de políticas estatales particularizadas y no es propio del derecho privado. 
La falta de regulación o regulación parcializada y separada del Código de los 
conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie 
los tornan ajenos a los principios generales clásicos y de difícil interpretación y 
aplicación práctica. El crecimiento de este tipo de propiedad, que brinda mayor 
aprovechamiento de los recursos al utilizarse en común, por otro lado trae mayor 
conflictividad por la convivencia más cercana. La proximidad del vecino y la 
comunidad de intereses requiere una adaptación de la normativa a aspectos 
impensados en tiempos del codificador. A tal punto es así en el Cód. Civil que el 
principio de la accesión, según el cual todo lo edificado y plantado pertenece al 
dueño del suelo, está ínsito en las bases del régimen; y la comunidad en el 
condominio tiene como nota más típica su tendencia hacia la partición, principios 
impensables para estos derechos compartidos, que en alguna ocasión se 
denominaron "propiedades coparticipativas" (XXII Jornadas Nacionales de 
Derecho Civil). 
 
 
 
 
§ 11. Concepto de derecho real 
Con una redacción muy similar a la del Proyecto de 1998 (art. 1815), el 
art. 1882 Cód. Civ. y Com. define el derecho real como "el poder jurídico, de 
estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y 
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que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás 
previstas en este Código". 
Avanzando en la descripción de los caracteres del derecho real en el art. 1883 
Cód. Civ. y Com. precisa que "El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una 
parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte 
indivisa". Pero agrega que "el objeto también puede consistir en un bien 
taxativamente señalado por la ley". 
Esta disposición podemos relacionarla con la diferencia entre derechos reales y 
derechos personales o creditorios, que analizaremos a continuación. "El derecho 
real supone necesariamente la existencia actual de la cosa a la cual se aplica, 
pues que la cosa es el objeto directo e inmediato, y no puede haber un derecho sin 
objeto; mientras que el derecho personal, no teniendo en realidad por objeto sino 
el cumplimiento de un hecho prometido por la persona obligada, no exige 
necesariamente la existencia actual de la cosa a la cual ese hecho debe 
aplicarse", como dice la nota al Título IV del Libro III del Código Civil. 
Bajo el título de "Estructura", el art. 1884 Cód. Civ. y Com. establece el principio 
del orden público en esta materia, también conocido como número cerrado, en 
estos términos: "La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, 
contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción 
es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no 
previsto en la ley, o la modificación de su estructura". Reproduce con otra 
redacción la regla del art. 2502 del Código Civil, que disponía: "Los derechos 
reales sólo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposición de última 
voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este 
Código se reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos personales, si 
como tal pudiese valer". 
Desarrollando lo establecido en el concepto de derecho real (art. 1882 Cód. Civ. 
y Com.), el art. 1886 Cód. Civ. y Com. aclara que el derecho o facultad de 
persecución consiste en la posibilidad de perseguir la cosa en poder de quien se 
encuentra, y que la facultad de preferencia permite hacerla valer con respecto a 
otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente. 
 
 
 
 
§ 12. Derechos reales y personales 
Como se mencionó y constituye un tema clásico en doctrina, se distinguen los 
derechos reales y los derechos personales, creditorios u obligaciones. Una y otra 
categoría son, por su contenido económico, "derechos patrimoniales", aunque 
existen entre ambos importantes diferencias(32). 
El derecho personal o creditorio, según el art. 724 Cód. Civ. y Com., que define 
a la obligación, es una relación jurídica en virtud de la cual el acreedortiene el 
derecho a exigir del deudor una prestación destinada a satisfacer un interés lícito 
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y, ante el incumplimiento, a obtener forzadamente la satisfacción de dicho interés. 
El derecho real, en cambio, como ya se ha dicho, consiste en esencia un poder 
jurídico (art. 1883 Cód. Civ. y Com.), que se integra por un complejo de facultades 
que se ejercen sobre una cosa determinada. 
De lo expresado se deduce que el objeto de los derechos personales es una 
prestación, o sea una conducta determinada, que puede consistir en un "dar", 
"hacer" o "no hacer") y que debe ser material y jurídicamente posible, lícita, 
determinada o determinable, susceptible de valoración económica y debe 
corresponder a un interés patrimonial o extrapatrimonial del acreedor (art. 725 
Cód. Civ. y Com.). El objeto de los derechos reales es siempre la totalidad o una 
parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte 
indivisa, aunque también puede serlo un bien taxativamente señalado por la ley 
(art. 1883 Cód. Civ. y Com.). 
Mientras en los derechos personales se reconocen tres elementos: un sujeto 
activo (acreedor), un sujeto pasivo (deudor) y el ya mencionado objeto 
(prestación), en los derechos reales sólo se identifican dos: el titular del derecho 
real y el objeto, que es la cosa en los términos ya mencionados. 
En el derecho personal, el beneficio es alcanzado por el acreedor a través de la 
persona del deudor, dado que es entre ellos que existe el vínculo jurídico 
obligación. En el derecho real, la utilidad se obtiene directamente de la cosa y sin 
intermediarios, lo que se califica como inmediatez o inherencia. 
En cuanto a su oponibilidad, los derechos personales son relativos, pues tienen 
efectos sólo contra personas determinadas, que son quienes tienen un vínculo 
como sujetos pasivos, o dicho de otro modo, producen consecuencias entre los 
sujetos de la obligación. A los derechos reales se los califica como absolutos, lo 
que traduce su oponibilidad contra cualquier persona. 
Como consecuencia de lo expuesto, en la mayoría de los derechos personales 
no se exige publicidad, salvo casos muy especiales, mientras que es requisito de 
la oponibilidad contra todos que exista un conocimiento cierto de su existencia, lo 
que se obtiene con la publicidad, que en el Cód. Civ. y Com. se logra mediante la 
posesión para las cosas muebles no registrables y mediante la inscripción en el 
registro respectivo para las cosas muebles registrables y los inmuebles (cfr. 
art. 1893 Cód. Civ. y Com.). 
En los derechos personales, aun cuando la prestación sea de dar cosa cierta, 
no se establece con la cosa ninguna inherencia; el derecho real, en cambio es 
inherente a la cosa y se adhiere a ella. Como consecuencia de esta inherencia, 
aparecen las facultades de persecución y preferencia a las que nos hemos referido 
al comentar el art. 1882 Cód. Civ. y Com. 
La facultad de persecución habilita al titular del derecho real a perseguir la cosa 
y reclamarla de cualquiera que la tenga en su poder. Su funcionamiento se 
comprueba incluso en derechos como la hipoteca, en la que el titular del derecho 
real no tiene la posesión de la cosa gravada pero puede obtener su liquidación 
judicial sin importar en manos de quién esté ésta, lo que es diferente del caso de 
otros acreedores que sólo pueden hacer vender la cosa mientras ella pertenezca a 
su deudor y en principio no pueden perseguirla. La acción real de reivindicación es 
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el instrumento básico mediante el cual el titular del derecho real puede reclamar la 
restitución de la posesión de la cosa de la que ha sido privado en su totalidad o en 
parte material (art. 2252 Cód. Civ. y Com.). 
El derecho de preferencia es la otra facultad que distingue a los derechos 
reales, conforme la máxima romana "primero en el tiempo, más fuerte en el 
derecho" (prior in tempore potior in iure). El derecho de preferencia (ius preferendi) 
se manifiesta por la exclusión de todo otro derecho real o personal posterior 
incompatible con él, o la postergación de uno compatible(33). Esta facultad es 
independiente y nada tiene que ver con los privilegios, que son cualidades o 
modos de ser de un crédito (derecho personal), creados por ley, que permiten que 
un crédito sea cancelado con preferencia a otro(34). "Cuando los derechos 
personales procuran hacerse efectivos en las ejecuciones colectivas, siguen la ley 
del concurso; si los bienes no alcanzan para satisfacer todos los créditos, se 
distribuyen a prorrata entre los distintos acreedores, salvo que sean créditos 
privilegiados, preferencia excepcional que no guarda relación alguna con la fecha 
del crédito"(35). 
En los derechos reales, la incidencia del orden público adquiere relevancia 
principal y la autorregulación de los intereses es excepcional. La presencia del 
orden público es dominante en los derechos reales, pero no exclusiva. Son 
exclusivamente de orden público las normas que hacen a la esencia del derecho 
real, que llamaremos estatutarias; encuadran aquí las disposiciones que indican 
cuáles son los derechos reales y los alcances de su contenido. Las normas 
reglamentarias atinentes a los derechos reales no son de orden público"(36). Esto 
se relaciona con el art. 1884 Cód. Civ. y Com., que expresamente establece: La 
regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, 
adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es 
establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto 
en la ley, o la modificación de su estructura. 
De ello, como consecuencia, surge otra diferencia, ya que mientras el número 
de los derechos personales es ilimitado, el de los derechos reales es un número 
cerrado (numerus clausus), conforme lo normado por el ya citado art. 1884 Cód. 
Civ. y Com. 
Es importante distinguir aquí entre dos conceptos "creación" y "fuentes" de los 
derechos reales. La "creación" legal de los derechos reales "no significa que la ley 
sea su única causa fuente. Lo que se consagra es la imposibilidad jurídica para los 
particulares de constituir otros derechos reales que los expresamente configurados 
por la ley"(37). La causa fuente de los derechos reales puede ser la voluntad de las 
partes o la ley, que en general es una causa excepcional, ahora expresamente 
citado en el Cód. Civ. y Com., mientras que la voluntad de los particulares, en 
cambio, es la fuente fundamental que origina los derechos reales (más aún, en los 
derechos reales de garantía la única fuente es la convención de partes). 
Directamente relacionado con el orden público y el número cerrado se 
encuentra la tipicidad de los derechos reales, que ahora aparece en el concepto de 
estructura que refiere el art. 1884 Cód. Civ. y Com. 
Pese a estas diferencias, en la realidad negocial se presentan numerosas 
relaciones o vinculaciones entre ambas clases de derechos. 
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En numerosos casos el derecho personal es el camino a seguir para adquirir un 
derecho real(38). Los derechos reales reconocen como fuente actos jurídicos, y en 
tal sentido tales actos reciben el nombre de "título suficiente"(39). Ese acto jurídico 
engendra obligaciones personales. La tradición como "modo suficiente" es un acto 
jurídico real(40), que unido al "título suficiente" produce la adquisición del derecho 
real, pero simultáneamente es la prestación —objeto— de un derecho personal(41). 
A su vez, los derechos reales suelen engendrar derechos personales, tales 
como la obligación del titular del derecho de propiedad horizontal de contribuir a 
las expensas comunes; la del usufructuario de otorgar fianza o confeccionar un 
inventario, etcétera. 
Los derechos reales "de garantía" cumplen una función accesoria de derechos 
personales. 
 
 
 
 
§ 13. Convalidación 
Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere 
posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada(art. 1885 Cód. 
Civ. y Com.). 
 
 
 
 
§ 14. Enumeración 
El art. 1887, acorde a lo que establecía el art. 2477 (ex 2503) Cód. Civil 
enumera como derechos reales en el Cód. Civ. y Com. catorce (14) figuras, entre 
los que aparecen, además de los conocidos dominio, condominio, usufructo, uso, 
habitación, servidumbre, hipoteca, anticresis y prenda, la propiedad horizontal (que 
si bien la doctrina mayoritaria consideraba un derecho real autónomo, no estaba 
mencionada en el Cód. Civil) y cuatro (4) nuevos derechos reales: los conjuntos 
inmobiliarios; el tiempo compartido; el cementerio privado y la superficie (que 
sustituye a la superficie forestal). 
 
 
 
 
§ 15. Clasificaciones 
FRANJA MORADA - CED
En este aspecto, el Cód. Civ. y Com. innova con respecto al Cód. Civil, y 
siguiendo la técnica del Proyecto de 1998 (arts. 1821 y sigtes.) clasifica a los 
derechos reales en Derechos reales sobre cosa propia o 
ajena (art. 1888);Derechos reales principales y accesorios (art. 1889); Derechos 
reales sobre cosas registrables y no registrables(art. 1890) y los que se ejercen o 
no por la posesión (art. 1891). 
Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el 
condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo 
compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. 
Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena, es decir el usufructo, el 
uso, la habitación, la servidumbre, la hipoteca, la anticresis y la prenda. El caso de 
la superficie variará según exista o no propiedad superficiaria. 
El art. 1888 también se refiere a la carga o gravamen real, indicando que con 
relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen 
cargas o gravámenes reales. La regla es que las cosas se presumen sin 
gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de un 
gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular 
del bien gravado. 
Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crédito en 
función de garantía, como la hipoteca, la anticresis y la prenda. 
Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la 
inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan. 
Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de 
derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción. En 
principio, son registrables todos los derechos reales sobre cosas inmuebles y el 
dominio y condominio sobre automotores y caballos pura sangre de carrera. 
Todos los derechos reales mencionados se ejercen por la posesión, excepto las 
servidumbres y la hipoteca. Como la decisión adoptada por la Comisión redactora 
fue no incluir a los regímenes especiales, no figura en el Cód. Civ. y Com. la 
prenda sin desplazamiento, o prenda con registro, regulada por el decreto-ley 
15.348, ratificado por ley 12.962 (DJA F-0282). 
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y 
determinados, sin que su titular ostente la posesión. 
 
 
 
 
§ 16. Adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad 
La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la 
concurrencia de título y modo suficientes, dice el art. 1892 Cód. Civ. y Com. 
FRANJA MORADA - CED
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas 
establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. 
Esta precisión no se encontraba en el Cód. Civil, que se refería al título suficiente 
en el art. 2576 (ex 2602) Cód. Civil, como causa necesaria de la tradición, para 
que este modo fuera también suficiente. 
Vale la pena transcribir en esta parte los fundamentos de la Comisión 
redactora, que originalmente, y con nuestro apoyo explícito, intentó incorporar 
como modo suficiente en materia de adquisición de derechos reales sobre cosas 
inmuebles a la registración constitutiva, propósito del que desistió posteriormente. 
El texto pertinente dice: "La mayor modificación en este punto que importaría un 
cambio sustancial, estaría referida al modo suficiente cuando se trata de la 
adquisición, constitución, modificación, transmisión y extinción de derechos reales 
sobre cosas registrables". 
En un primer momento, la Comisión pensó en actualizar y tecnificar el sistema, 
sobre el criterio de sustituir la tradición posesoria por la inscripción registral como 
modo suficiente para los bienes registrables y abandonar la milenaria teoría del 
título y el modo del sistema romano puro como pilar del sistema transmisivo entre 
vivos de los derechos reales que se ejercen por la posesión. 
En el país, ya Eleodoro Lobos en 1899 propuso agregar al final del Código Civil 
un artículo: "En todos los casos en que este código exija la tradición en la 
constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, sólo se juzgará 
hecha esa tradición por la inscripción en el Registro de la Propiedad de los 
respectivos instrumentos públicos". Al tiempo de la sanción del Código Civil —
decía el Dr. Lobos— no existía legislación civil adelantada que no hubiese 
abandonado el sistema romano que adoptaba el Dr. Vélez Sarsfield; y mencionaba 
la legislación francesa desde 1855, la belga desde 1851, Portugal desde 1869, 
Italia desde 1866, Austria, Chile, Prusia, Inglaterra, los dominios ingleses como 
Canadá, y otros países. 
Igual lineamiento siguieron los proyectos de ley de Barraquero (1902), Galiano 
(1904), Poder Ejecutivo (1911), Frugoni Zabala (1915) y Melo (1917); y el Proyecto 
de Reforma al Código Civil argentino de la Comisión de Reformas de 1936, que 
trabajó sobre la base del Anteproyecto Bibiloni, y propició la modificación 
sustancial en la materia, con una propuesta inspirada en el sistema alemán del 
acto abstracto de enajenación, aunque lo hizo con reglas autóctonas. A tal punto 
consideró relevante la modificación que la Comisión expresó en su nota de 
elevación al Poder Ejecutivo: "Ésta es, sin duda, la reforma de mayor significado 
que experimenta el sistema del Código". 
El Anteproyecto de Código Civil de 1954 elaborado por el Instituto de Derecho 
Civil dependiente del Ministerio de Justicia de la Nación, cuya dirección 
desempeñaba Jorge Joaquín Llambías, dispone: "Los derechos reales sobre 
inmuebles sólo se adquieren, transmiten, modifican y extinguen por actos entre 
vivos, mediante la inscripción del acto respectivo en el Registro inmobiliario". 
Pesan, por su importancia, las anotaciones a la norma proyectada, en tanto 
indican: "El sistema que adoptamos en este Proyecto, aunque se inspira en gran 
parte en los proyectos nacionales y sistemas alemán y suizo, bien puede 
considerarse como un sistema netamente argentino, desde que no seguimos la 
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doctrina del acto abstracto y otros elementos del sistema alemán que serían de 
difícil comprensión y aplicación entre nosotros. El principio fundamental del 
sistema de este Proyecto es que nadie adquiere, modifica o extingue un derecho 
real por acto entre vivos, sino mediante la inscripción del contrato en el registro. La 
regla del Código vigente es que en esos casos la transmisión no se opera por el 
solo contrato, sino por medio de la tradición (arts. 577 y 3265). Reemplazamos la 
tradición por la inscripción del contrato, sistema que reconoce como antecedente 
entre nosotros el Proyecto del Dr. Eleodoro Lobos, presentado en la Cámara de 
Diputados el 11 de septiembre de 1899. La inscripción de los títulos de toda 
transmisión de derechos reales, es además una costumbre arraigadísima entre 
nosotros, puesto que la exigen las leyes locales que organizan los Registros de la 
Propiedad... La publicidad equívoca y rudimentaria que significa la tradición, unida 
a la regla del artículo 3270 del código vigente y sus numerosas aplicaciones 
concretas, debe ser abandonada para obtener una adecuada firmeza y seguridad 
en el régimeninmobiliario. El proyecto no llega en sus innovaciones a adoptar la 
teoría del acto abstracto (comp. artículo 873 del Cód. alemán) y sus complicadas 
reglas, porque resulta de difícil aplicación entre nosotros. Lo que debe inscribirse 
es el contrato, lo que permitirá al adquirente conocer y examinar la causa fundante 
del derecho del transmitente. El tercer adquirente a título oneroso, en este 
proyecto, hace una adquisición inatacable, pero los vicios del título le son 
oponibles cuando procedió de mala fe... En nuestro sistema resulta innecesario 
decir, como expresan los proyectos nacionales, que la inscripción no torna eficaces 
los actos nulos o anulables. Lo que se inscribe es el título, y si mediare causal de 
nulidad, decretada ésta, se ordenará por el juez que se haga la pertinente 
rectificación en el Registro. La situación de los terceros, ignorantes del vicio y 
adquirentes a título oneroso, queda a salvo". 
La primera normativa de registros de la Capital Federal surgió de la ley 1893 del 
año 1886, sobre Organización de los Tribunales de la Capital, que creaba una 
oficina de registro de propiedades, hipotecas, embargos e inhibiciones, sólo 
aplicable en jurisdicción de la Capital Federal. Establecía que sin perjuicio de lo 
dispuesto en el Código Civil respecto de las hipotecas, los actos o contratos 
mencionados en ella sólo tendrían efectos contra terceros desde la fecha de su 
inscripción en el Registro. Exigía el certificado del Registro donde constara el 
dominio y sus condiciones, como requisito indispensable para extender una 
escritura que transmitiera o modificara derechos reales bajo pena de destitución 
del escribano, lo cual hizo que fuera regla invariable la inscripción de los títulos. 
Con diversidades, las provincias dictaron leyes que crearon sus registros de la 
propiedad inmueble. Estas leyes locales agregaron el requisito de la inscripción 
registral, por lo cual la Corte Suprema de Justicia de la Nación declaró la 
inconstitucionalidad, entendiendo que invadían el campo legislativo del Código 
Civil. 
La reforma de 1968 puso fin a esta anomalía, pues incorporó la publicidad 
registral para los derechos reales inmobiliarios que, afortunadamente, de hecho, se 
cumplía casi desde la sanción del Código. 
Sin embargo, a pedido de escribanos y registradores, con invocación de la falta 
de preparación de los registros para tal modificación, el Anteproyecto mantiene el 
sistema vigente en el cual la inscripción constitutiva solamente se incluye como 
excepción para la adquisición, transmisión, etcétera, de ciertos objetos (por 
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ejemplo, automotores), mas no para todas las cosas cuyo dominio es registrable, 
especialmente los inmuebles para los cuales mantiene la tradición posesoria como 
modo suficiente. 
Ello muestra la disposición de la Comisión para redactar un Código que 
satisfaga los intereses de la comunidad sin hacer prevalecer ideas propias sobre 
las necesidades de la población. 
Respecto de la oponibilidad, como es natural se requiere la publicidad suficiente 
respecto de terceros interesados y de buena fe, considerándose publicidad 
suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso". 
En consecuencia, la tradición posesoria ha perdurado como modo suficiente 
para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es 
necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto 
jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la 
poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco 
es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y 
constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente. Se trata de las 
modalidades conocidas en el Cód. Civil como traditio brevi manu y constituto 
posesorio, como se explica en el capítulo siguiente. 
Entre las modificaciones que consideramos trascendentes se encuentran las 
disposiciones referidas a las cosas muebles registrables en general y, por tanto, 
aplicables a los automotores. 
Como se sabe, el Cód. Civil no contempló un régimen para estos bienes, cuya 
regulación está en una norma especial, el decreto-ley 6582/1958 (DJA E-0492) —
en adelante RJA— que introdujo un sistema de registración constitutiva para 
adquirir y transmitir el dominio de los automotores, en la acepción del art. 5º RJA, 
sobre el que nos extenderemos en un capítulo especial. 
Las notables diferencias del sistema estructurado por el Cód. Civil para las 
cosas muebles, cuya norma básica es el art. 2386 —ex 2412— Cód. Civil 
requerían de una actualización. 
Ésta se advierte en diversas normas del Cód. Civ. y Com. tales como el 
art. 1890, que dice que "los derechos reales recaen sobre cosas registrables 
cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los 
efectos que correspondan", ya que se incorpora orgánicamente esta especie de 
cosas. 
Por otro lado es destacable la incorporación en el art. 1892 Cód. Civ. y Com., 
que se refiere al "título y modo suficientes" para adquirir derechos reales, de un 
párrafo que dice: "La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o 
constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente 
previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo 
requiera". El texto mejora la redacción de proyectos anteriores(42). 
En el art. 1893 Cód. Civ. y Com., sobre oponibilidad, se propone: "Si el modo 
consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y 
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suficiente para la oponibilidad del derecho real". Aunque nos hubiera gustado una 
redacción diferente, consideramos positivo el texto. 
En el art. 1895, párr. 2º, Cód. Civ. y Com., se recepta lo que opinaba la doctrina 
y jurisprudencia mayoritaria al establecer que "Respecto de las cosas muebles 
registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca". La 
novedad, con respecto a propuestas anteriores, es que agrega en un tercer 
párrafo, que dice: "Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de 
quien la invoca, si el respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos 
identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes"(43). 
Esta disposición debe ser tenida en cuenta al aplicar el art. 392 Cód. Civ. y 
Com., sobre los efectos respecto de terceros en cosas registrables, cuando el acto 
es nulo: "Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un 
inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en 
virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados 
directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o 
personales de buena fe y a título oneroso. Los subadquirentes no pueden 
ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin 
intervención del titular del derecho". Decimos esto en la convicción de que la 
exigencia de buena fe deberá analizarse con los requisitos previstos en el 
art. 1895 in fine Cód. Civ. y Com. 
En cuanto a la servidumbre positiva, como se ampliará en el capítulo 
respectivo, el primer uso es modo suficiente de adquisición. 
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus 
otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto. 
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro 
Quinto del Cód. Civ. y Com. 
El art. 1893 Cód. Civ. y Com. establece que para que los modos en que la 
adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las 
disposiciones de este Código sean oponibles a terceros interesados y de buena fe, 
deben tener publicidad suficiente. 
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el 
caso, aspecto sobre el que nos hemos explayado precedentemente. 
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registraciónes 
presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. 
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los 
actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del 
derecho real. 
Como novedad, en esta materia, se incorpora la figura de la adquisición legal, 
estableciendo en el art. 1894 Cód. Civ. y Com., que se adquieren por mero efecto 
de la ley, los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios 
indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos 
cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas 
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muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, y los 
derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe. 
En el art. 1895 Cód. Civ. y Com. se reproduce la regla contenida en el art. 2386 
(ex 2412) Cód. Civil, estableciendo que la posesión de buena fe 
del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o 
perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales, excepto que el 
verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita. 
Con esta redacción se reparan ciertos aspectos que podían señalarse al texto 
de Vélez, ya que el 2386 (ex 2412) Cód. Civil(44) no mencionaba la necesidad de 
adquisición a título oneroso, que contemplaba el art. 2740 (ex 2767) Cód. Civil(45), 
lo que requería remitir a este último. También debe señalarse que mientras el Cód. 
Civil se refiere al "poseedor de buena fe", el Cód. Civ. y Com. agrega el carácter 
de "subadquirente", para diferenciar la situación del despojante del que adquiere la 
posesión de una cosa mueble y lo realiza convencido de la legitimidad de su 
adquisición. La otra cuestión a destacar en el art. 1895 Cód. Civ. y Com. es la 
aclaración sobre el carácter de cosa mueble no registrable, ya que éstas tienen un 
régimen distinto, donde la adquisición legal que introduce el art. 1894 Cód. Civ. y 
Com. no rige. 
Ampliando esta diferencia, se dispone que respecto de las cosas muebles 
registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca. Es decir 
que la posesión no es suficiente, aunque sea de buena fe, ya que ésta no puede 
invocarse si no existe inscripción registral, como se profundizará al analizar el 
régimen jurídico de los automotores. 
Y cerrando la necesaria actualización de la legislación civil en esta materia, el 
artículo en comentario agrega que tampoco existe buena fe, aunque haya 
inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial prevé la 
existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son 
coincidentes. Como se verá, estos elementos son los códigos identificatorios de 
motor y chasis en los automotores, aspecto que se tratará en el capítulo 
respectivo. 
El art.1896 Cód. Civ. y Com. dispone expresamente que un juez no puede 
constituir un derecho real o imponer su constitución, excepto disposición legal en 
contrario. Este aspecto resuelve la polémica que se presentaba, 
fundamentalmente con respecto a derechos reales de garantía en procesos 
judiciales tanto del fuero penal como de familia. 
A partir de los arts. 1897 a 1905 Cód. Civ. y Com. se regula la Prescripción 
adquisitiva, cuya ubicación en esta parte del nuevo código no cuestionamos, ya 
que es un modo de adquisición de la mayoría de los derechos reales, pero 
preferimos analizarla en un capítulo aparte, entre otros motivos, porque 
consideramos que previamente debe comentarse lo referido a la posesión, como 
relación de poder que constituye uno de los elementos esenciales de este modo de 
adquisición. El mismo art. 1897 Cód. Civ. y Com. dice que la prescripción para 
adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real 
sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley. 
 
FRANJA MORADA - CED
 
 
 
§ 17. Transmisibilidad 
El art. 1906 Cód. Civ. y Com. establece que todos los derechos reales son 
transmisibles, excepto disposición legal en contrario. 
Entendemos que esta norma se relaciona con los arts. 2586 (ex 2612) Cód. 
Civil que decía: El propietario de un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo, 
y si lo hiciere la enajenación será válida, sin perjuicio de las acciones personales 
que el acto puede constituir contra él; y el art. 2587 (ex 2613) Cód. CivilLos 
donantes o testadores no pueden prohibir a los donatarios o sucesores en sus 
derechos, que enajenen los bienes muebles o inmuebles que les donaren o 
dejaren en testamento, por mayor término que el de diez (10) años. 
 
 
 
 
§ 18. Extinción 
El art. 1907 Cód. Civ. y Com. establece que, sin perjuicio de los medios de 
extinción de todos los derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos 
reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza 
su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos reales 
sobre cosa ajena. 
Es decir que para el nuevo código se reconocen tres modos de extinción que 
sirven para todos los derechos patrimoniales, y los especiales de los derechos 
reales, que se analizarán en cada caso, éstos se extinguen por tres causas: 
a) Destrucción total de la cosa, si la ley no autoriza su reconstrucción. 
b) Abandono. 
c) Consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena. 
 
 
 
 
18.1. Concepto 
FRANJA MORADA - CED
El Cód. Civil, en el capítulo V del Título V, dedicado al dominio de las cosas y 
los modos de adquirirlo, dedicaba los arts. 2578 (ex 2604) a 2584 (ex 2610) 
regulaba la extinción del dominio. 
Con una redacción distinta, y refiriéndose al derecho de propiedad, el art. 2578 
(ex 2604) Cód. Civil rezaba: El derecho de propiedad se extingue de una manera 
absoluta por la destrucción o consumo total de la cosa que estaba sometida a él, o 
cuando la cosa es puesta fuera del comercio. 
El Cód. Civ. y Com. establece que los derechos reales se extinguen por la 
destrucción total de la cosa, si la ley no autoriza su reconstrucción. 
La doctrina que se ocupó del tema en relación al Cód. Civil, era frecuente que 
clasificara las causas de extinción del dominio en absolutas y 
relativas. Absolutas serían aquellas que implican la extinción del dominio no sólo 
para el propietario, sino también para cualquiera, porque hacen a la cosa objeto 
del derecho en sí misma que son los supuestos contemplados por los arts. 2578 
(ex 2604) y 2579 (ex 2605(46)) Cód. Civil. 
Relativas serían aquellas en las cuales el derecho se extingue para el 
propietario porque lo adquiere otra persona, que comprende las restantes hipótesis 
contempladas en el Capítulo: arts. 2580 (ex 2606) al 2594 (ex 2610) Cód. Civil. 
Con relación al abandono, se dudaba sobre ubicarlo dentro de las causales 
absolutas o relativas, ya que si bien es cierto que el derecho se extingue para el 
propietario, la cosa queda sin titular, y es posible que otro adquiera el dominio de 
ella. 
Realizaremos una breve reseña sobre los modos de extinción, conforme a esta 
clasificación que hacía la doctrina. 
El supuesto de destrucción o consumo total de la cosa al que se refería el 
art. 2578 (art. 2604) Cód. Civil parecía relacionarse con la nota a dicho artículo(47). 
En cambio, si la destrucción era parcial, el derecho continuaba sobre los restos. La 
redacción del Cód. Civ. y Com. confirma esta solución. 
Cuando la cosa es puesta fuera de comercio, el Cód. Civil daba un ejemplo en 
la nota al art. 2578 (ex 2604): "Cuando un río forma un nuevo lecho en un terreno 
de propiedad privada". 
Los animales salvajes domesticados que recuperan su antigua libertad, se 
transforman en res nullius susceptibles de apropiación. En el caso de que pierdan 
la costumbre de volver a la residencia de sus dueños, si recuperan su anterior 
libertad, la extinción es absoluta; pero si se acogen en predios ajenos y contraen la 
costumbre de vivir en ellos, su propietario los adquiere por accesión (arts. 2566 (ex