La_imputacion_de_rentas_inmobiliarias_en

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La imputación de
rentas inmobiliarias 
en la imposición
sobre la renta de las 
personas físicas
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AUTOR:
Jesús Ramos Prieto
(Profesor Titular de Derecho Financiero 
y Tributario. Universidad Pablo de Olavide
de Sevilla)
Edición para uso exclusivo de Roberto Cattivelli
Queda prohibida, salvo excepción prevista en la ley, cualquier forma de reproducción, distri-
bución, comunicación pública y transformación de esta obra sin contar con autorización de 
los titulares de propiedad intelectual. La infracción de los derechos mencionados puede ser 
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Esta obra es fruto del análisis y de los estudios, estrictamente personales, de los 
autores.
Los comentarios que se efectúan a lo largo de este libro constituyen la opinión 
personal de los autores; por tanto, no pueden ser considerados doctrina oficial ni 
oficiosa de la Administración. Los autores no aceptarán responsabilidades por las 
eventualidades que puedan incurrir las personas o entidades que actúen o dejen 
de actuar como consecuencia de las opiniones, interpretaciones e informaciones 
contenidas en este libro.
A Aurora y a Jesús, 
mi música cotidiana
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PRESENTACIÓN
El Centro de Estudios Financieros otorgó en 2007 uno de sus conocidos y valorados 
premios al trabajo de Jesús Ramos «Imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF y ca-
pacidad económica: ¿una controversia zanjada por la Sentencia del Tribunal Constitu-
cional 295/2006, de 11 de octubre?». Apareció publicado posteriormente en la Revista de 
Contabilidad y Tributación, CEF, número 295, correspondiente a octubre de ese año. Allí 
podrá comprobar el lector que se trata de un trabajo de calidad, bien fundamentado y 
que su autor conoce el ordenamiento y la doctrina. Pero el profesor Ramos tiene ade-
más un rasgo de su carácter que, lamentablemente, es hoy día poco frecuente entre los 
jóvenes docentes e investigadores universitarios, abrumados por los nuevos aires de la 
enseñanza, las formalidades y exigencias de los curricula académicos y la incontinencia 
de los publicistas de nuestra época. Ese rasgo es la profundidad con que se enfrenta a 
cualquier tema, como ya quedó bien demostrado en su tesis doctoral, que tuve la satis-
facción académica y personal de dirigir, sobre La cesión de impuestos del Estado a las Co-
munidades Autónomas, publicada en 2001 por la editorial Comares en un grueso volumen 
que sigue sorprendiendo por su planteamiento y contenido.
Así que este perseverante investigador no se conformó con el límite de espacio que 
impone la convocatoria de los citados premios y decidió seguir estudiando el régimen de 
la imputación de rendimientos inmobiliarios en el Impuesto sobre la Renta de las Perso-
nas Físicas, logrando en breve plazo de tiempo la monografía que ahora se presenta, en la 
que, como suele decirse, estimo que el asunto ha quedado visto para sentencia. A sus pági-
nas me remito. Hay que agradecer a Roque de las Heras, que con tanto acierto dirige el 
Centro de Estudios Financieros, que haya asumido también la publicación de este libro.
La carga fi scal que soportan hoy día los bienes inmuebles es sorprendente. Faltan 
estudios específi cos que atiendan a un análisis general de este espacio tributario, en el 
que conviven apretadamente el Estado, las Comunidades Autónomas y los Municipios, 
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LA IMPUTACIÓN DE RENTAS INMOBILIARIAS EN LA IMPOSICIÓN SOBRE LA RENTA...
y que cuantifi quen debidamente su importe, pero todos sabemos que esto es así, aun-
que tendemos a identifi car esa carga solo con lo pagado por el Impuesto sobre Bienes 
Inmuebles; la vida de contribuyente es mucho más llevadera con estas pequeñas ilusio-
nes fi nancieras como ya percibió hace tiempo la mente lúcida de Puviani.
Pero basta una breve refl exión de quienes conocen el sistema fi scal para quedar asom-
brados de los ingresos que fl uyen hacia las arcas públicas de la mano de los inmuebles, 
principalmente de naturaleza urbana. Ningún comensal falta al festín. La adquisición 
del terreno, la construcción del inmueble, su transmisión, los benefi cios obtenidos de la 
misma, su tenencia o explotación y su segunda o siguientes transmisiones van inevitable-
mente acompañados de los Impuestos sobre el Valor Añadido, Transmisiones Patrimonia-
les y Actos Jurídicos Documentados, Construcciones, Instalaciones y Obras, Sociedades, 
Renta de no Residentes y Renta de las Personas Físicas en cuanto grava las actividades 
económicas y en cuanto se producen plusvalías patrimoniales. Y aún hay que añadir las 
tasas sobre licencias urbanísticas, el Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terre-
nos de Naturaleza Urbana, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, las tasas por recogidas 
de basuras, el Impuesto sobre el Patrimonio y las cotizaciones sociales que recaen sobre 
las empresas correspondientes. Los inmuebles y los medios de transporte, con los que 
sucede algo parecido, se han convertido hoy día en sustanciosas vetas de las excavacio-
nes de Hacienda en los bolsillos más recónditos de los contribuyentes.
Insatisfecho con ese panorama, el legislador aún ha tenido una ocurrencia: impu-
taciones de presuntos rendimientos inmobiliarios a la hora de determinar la base im-
ponible de los Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas y sobre la Renta de no 
Residentes. Al parecer no tiene bastante con la imposición patrimonial, de manera que 
hay que pagar por la tenencia del bien y por el uso real o teórico del mismo que hace su 
propietario, lo que le supone un evidente ahorro de gastos frente a quienes no disponen 
del inmueble, piensa astutamente nuestro legislador, que ya distinguió ambas situaciones 
a la hora de exigir el Impuesto sobre el Patrimonio. Y si se suprime este tributo, objetivo 
en el que últimamente coinciden todos los programas políticos de rebajas fi scales, toda-
vía peor, pues entonces habrá que explicar las razones de la discriminación que implica 
esa imputación solo en este tipo de bienes. No obstante, quienes diseñan nuestra políti-
ca fi scal no se arredran; hay que afi nar los exigentes criterios del principio de capacidad 
económica ante contribuyentes tan poco solidarios y tan resistentes al Fisco que adquie-
ren inmuebles para su uso personal, ahorrándose pagos a terceros, o que convierten su 
dinero en inversiones materiales, sin duda confi ando en las futuras plusvalías, en lugar 
de inyectarlo en el circuito fi nanciero, aunque sea depositándolo en una cuenta sin in-
terés o a bajo interés, en cuyo caso no habría tal imputación de rentas, pues esto sí que 
nos interesa a todos para el fortalecimiento de nuestro sistema fi nanciero.
Y si lo que se pretende es pastorear a los propietarios bajo la vara fi scal para que ob-
tengan rentas reales sacando al mercado todos los inmuebles a ver si se logra hacer efec-
tivo el derecho constitucional a una vivienda a precios asequibles, el saludable objetivo 
casi se convierte en coartada. La imputación de rentas es una herramienta demasiado 
simple, demasiado frágil, frente al complejo mecanismo del urbanismo actual.
PRESENTACIÓN
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No hay que pasarse a la heterodoxia fi scal para tener una visión crítica de este tipo 
de planteamientos y solicitar su revisión, como hacemos especialmente quienes traba-
jamos a favor de una Hacienda fuerte y justa que asegure la fi nanciación de los gastos 
públicos, que consideraremos tanto más importantes cuanto más creamos en un Estado 
social y de Derecho que adopte democráticamente sus decisiones de gastos atendiendo 
al interés general, a los auténticos intereses de losciudadanos; y que se alimente de tri-
butos bien ajustados a los principios constitucionales que deben inspirar su confi gura-
ción. Es la única forma de convertir la granizada fi scal en lluvia benefi ciosa.
Dado que, afortunadamente, pertenecemos a la Unión Europea y tanto hablamos 
de ella y de sus Estados miembros, aconsejamos a los responsables últimos de nuestro 
sistema tributario que den un paseo por los ordenamientos de los socios comunitarios 
y que, puesto que solo van a encontrar medidas similares en algunos casos excepciona-
les, como queda expuesto en esta monografía, salgan a los caminos del territorio común 
para predicar a los gentiles la buena nueva de la imputación de rentas inmobiliarias y 
hacer un apostolado intracomunitario de sus ejemplares virtudes.
Desde esta perspectiva crítica, con la seriedad del análisis académico, está escrita 
esta monografía; perspectiva que, por supuesto, no es apriorística sino resultado del es-
tudio, dejando ahora a un lado la conveniencia de esa premisa para el trabajo intelectual. 
Su autor tampoco se arredra a la hora de exponer las imperfecciones e incoherencias de 
la imputación de rentas inmobiliarias, que no ha solucionado, ni mucho menos, la nueva 
Ley 35/2006 reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas; denuncia la 
debilidad de los argumentos que suelen aducirse para tal imputación; y no duda en dar 
un repaso a la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, pues, por mucho que lo res-
petemos, no se debe ocultar que también en este asunto ha dictado pronunciamientos 
en los que encontramos más incertidumbres que razonamientos convincentes. A ningún 
lector sorprenderá pues que llegue a una recomendación fi nal: la deseable supresión de 
la imputación de rentas inmobiliarias.
Me complace felicitar a Jesús Ramos por la elaboración de este libro y al Centro de 
Estudios Financieros por su publicación. Ni el autor ni el editor necesitan que un tercero 
les abra camino. Les agradezco que me hayan invitado a hacer esta presentación, que 
no está escrita para aleccionar, sino para incitar a conocer esta obra. Como antes decían 
respetuosamente a sus jefes los funcionarios disciplinados, los lectores decidirán con su 
superior criterio.
 Javier Lasarte
 Catedrático de Derecho Financiero 
 y Tributario
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CAPÍTULO
1 INTRODUCCIÓN*
“Las casas desalquiladas no deben pagar contribución, pues recayendo sobre el dueño en su 
totalidad, resultaría que este paga contribución por una cosa que no le aprovecha ni le produce 
renta. Las habitadas por los dueños deberán gravarse no con relación a los gastos que se han 
hecho para construirlas, sino de acuerdo a la renta que podrían percibir, en el caso de que 
estuviesen alquiladas, siguiendo las normas de una estimación razonable y prudente”
“Nos parece, sin embargo, que es una cosa muy dura obligar al propietario a pagar una 
contribución por una casa desalquilada, de la que no deriva ingreso alguno”
Adam Smith, Investigación sobre la naturaleza y causas de la riqueza de las naciones 
(Libro Quinto, Capítulo II, Parte II, Artículo I)1
1. LA RIQUEZA INMOBILIARIA Y EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA 
DE LAS PERSONAS FÍSICAS
Desde el establecimiento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en 
adelante IRPF) por obra de la ya lejana reforma tributaria de 1978, los bienes inmue-
bles se han confi gurado en todo momento como una fuente productora de rentas para 
un grupo de contribuyentes de dicho tributo, propietarios de elementos patrimoniales 
de esta naturaleza o que ostenten sobre ellos algún derecho real de disfrute como, por 
* Todas las sentencias y resoluciones administrativas se citan por su fecha, órgano de procedencia y nú-
mero de recurso y han sido seleccionadas de las bases de datos Normacef Fiscal y Westlaw.
1 Cita extraída de la edición del Fondo de Cultura Económica, México DF, 1994, págs. 742-743 y 745.
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LA IMPUTACIÓN DE RENTAS INMOBILIARIAS EN LA IMPOSICIÓN SOBRE LA RENTA...
ejemplo, un derecho de usufructo. Por ello, las sucesivas disposiciones con rango legal 
que han regulado este impuesto personal hasta desembocar en la reciente Ley 35/2006, 
de 28 de noviembre, han incluido siempre una serie de reglas más o menos específi cas 
en orden a la delimitación y valoración de las diversas variantes de rentas de origen 
inmobiliario.
Si atendemos al orden sistemático seguido por el articulado de este último texto 
legal, los inmuebles son susceptibles de producir hasta cinco tipos diferentes de rentas 
a efectos del IRPF.
De la titularidad de inmuebles urbanos o rústicos o de derechos reales que recaigan 
sobre los mismos pueden resultar, siempre que no se hallen afectos al desarrollo de ac-
tividades económicas realizadas por el contribuyente, rendimientos del capital inmobi-
liario, consistentes en las utilidades o contraprestaciones procedentes del arrendamiento 
o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquellos, 
cualquiera que sea su denominación o naturaleza (arts. 21 y 22).
Cuando un inmueble forme parte como activo de un negocio que sea cedido por 
su titular a un tercero a través de un contrato de arrendamiento de negocio, el inmueble 
contribuirá a la generación de rendimientos del capital mobiliario, como un elemento 
más de los múltiples que puedan componer esa masa patrimonial (art. 25.4).
En tercer lugar, en la medida en que una fi nca urbana o rústica quede vinculada a la 
realización de una actividad empresarial o profesional, bien como activo fi jo integrante 
del inmovilizado, bien como activo circulante propio de una empresa del sector inmo-
biliario, será necesaria para la producción de rendimientos de actividades económicas 
(art. 27). En este sentido, la ley no ofrece ninguna duda al otorgar la condición de ele-
mentos patrimoniales afectos a los inmuebles donde se desarrolle la actividad económi-
ca del contribuyente (art. 29).
Como cuarta variante, la transmisión a título oneroso o gratuito de un inmueble cons-
tituye una operación que se traducirá, salvo algunas excepciones tasadas, en una ganancia 
o pérdida patrimonial, esto es, en una plusvalía o minusvalía equivalente a la diferencia 
entre el valor de adquisición −debidamente actualizado para paliar los efectos de la in-
fl ación− y el valor de transmisión del elemento patrimonial (art. 33 y siguientes).
Por último, dentro del título X de la ley, dedicado a regular los denominados regí-
menes especiales, se contempla la fi gura sobre la que versará este estudio: la imputación 
de rentas inmobiliarias (art. 85). Incide, según explicaremos con atención más adelante, 
sobre los inmuebles urbanos y algunos inmuebles rústicos, con señaladas exclusiones 
INTRODUCCIÓN
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como la vivienda habitual, el suelo no edifi cado, los inmuebles en construcción y aque-
llos que no sean susceptibles de uso por razones urbanísticas.
En síntesis, las condiciones básicas para que proceda el devengo de una renta im-
putada de esta índole son dos. De una parte, se requiere que tales bienes se hallen a dis-
posición de su propietario o de quien ostente sobre ellos un derecho real de disfrute, con 
independencia de que sean o no objeto de una utilización efectiva más o menos duradera 
a lo largo del período impositivo. De otra parte, es preciso que el sujeto pasivo no extrai-
ga de ellos un rendimiento efectivo, a través de la cesión de su uso a terceros a cambio 
de contraprestación o como consecuencia de su explotación en el marco más amplio de 
una actividad empresarial o profesional.
2. UN CONCEPTO QUE HA SOBREVIVIDO A LAS SUCESIVAS 
REFORMAS DEL IMPUESTO: LA IMPUTACIÓN DE RENTAS 
INMOBILIARIAS
Como puede observarse, al emplazar esta imputación de rentas en el seno de la base 
imponible del IRPF el legislador parte de la premisa de que estamos ante bienes que no 
generan rentas monetarias ni en especie propiamente dichas, a menos, claro está, que el 
titular de los mismos oculte los rendimientos obtenidos a través de ingresos derivadosde 
arrendamientos o negocios jurídicos análogos o que se trate de actividades económicas 
sumergidas. De ahí que, a falta de una percepción dineraria o de otros bienes o derechos 
por quien posea el inmueble a título de dueño o de titular de un derecho real de disfru-
te, el artículo 85 de la Ley 35/2006 establezca unas reglas para el cálculo de la cantidad 
que «tendrá la consideración de renta imputada».
Lejos de representar una novedad de la última reforma, este planteamiento legal de 
someter a tributación por el IRPF las utilidades teóricamente atribuibles a bienes inmue-
bles no arrendados ni empleados en una actividad económica se ha mantenido constan-
te, con algunos retoques de índole formal o sustancial, durante los cerca ya de 30 años 
de existencia del impuesto.
Es cierto que se han ido sucediendo algunos cambios importantes en la concepción 
de fondo. En efecto, después de una etapa inicial en la que se estableció, sin éxito, un 
gravamen incrementado para los inmuebles desocupados frente a los utilizados por sus 
poseedores, se ha optado desde hace años por un tratamiento unitario de todos los inmue-
bles, que desvincula la cuantía de la renta a declarar de esa circunstancia.
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LA IMPUTACIÓN DE RENTAS INMOBILIARIAS EN LA IMPOSICIÓN SOBRE LA RENTA...
Otro cambio signifi cativo, de carácter sistemático, vino como consecuencia de la 
extracción de este componente de renta del régimen de los rendimientos del capital in-
mobiliario, donde se encuadró en un principio, para su confi guración como un régimen 
especial independiente.
En la misma línea, el desdoblamiento desde hace varios años de la antigua obliga-
ción real de contribuir hacia el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (en adelan-
te, IRNR), regulado en el Texto Refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 
5/2004, de 5 de marzo, ha obligado a tratar de forma separada las rentas imputadas por 
los inmuebles de los que sean titulares personas físicas no residentes que actúen sin me-
diación de un establecimiento permanente.
También es verdad que el ámbito de aplicación de esta fuente de renta ha sufrido 
algunas variaciones muy signifi cativas. El más relevante es, sin duda, el recorte que su-
puso la exoneración de la vivienda habitual a partir del año 1999. Más cerca en el tiem-
po han entrado por primera vez en su radio de acción determinados inmuebles rústicos. 
Aunque esto último constituye un cambio más aparente que real, según expondremos en 
su momento, con esta adición ha quebrado en parte la tradicional y criticada limitación 
de la imputación de rentas a las fi ncas urbanas.
Tampoco el método de cuantifi cación de la renta imputada se ha mantenido inva-
riable a lo largo del tiempo. No siempre se ha tomado como referencia básica de partida 
el valor catastral de los inmuebles, tal y como sucede en el Derecho vigente; ni se han 
aplicado en todo momento los mismos porcentajes para calcular el importe de la renta a 
incluir en la base imponible.
Pero a pesar de todas esas modifi caciones, la idea originaria que inspiró al legislador 
en 1978 se mantiene prácticamente intacta en su esencia: una edifi cación o una construc-
ción puede generar renta sujeta al IRPF o al IRNR aun cuando no se halle arrendada o 
cedida ni vinculada al ejercicio de una actividad económica durante la totalidad o parte 
del período impositivo.
3. REALIDAD ACTUAL DE LA IMPUTACIÓN DE RENTAS INMO-
BILIARIAS: ALGUNOS DATOS DE PARTIDA
Desde una perspectiva general, es incuestionable que la mera tenencia de bienes 
inmuebles resultante de la titularidad del derecho de propiedad, de algún derecho real 
limitativo del dominio sobre los mismos o de incluso otros derechos de diversa naturale-
INTRODUCCIÓN
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za −como las concesiones administrativas sobre los propios bienes o sobre los servicios 
públicos a los que se hallen afectos− se ha consolidado como una de las manifestaciones 
de capacidad económica de las que nuestro sistema tributario extrae un mayor provecho. 
Sobre ella se hacen recaer diversas fi guras impositivas, hallándose sometido en la actua-
lidad este índice de riqueza, como es bien sabido, al Impuesto sobre Bienes Inmuebles 
(en adelante IBI) y al Impuesto sobre el Patrimonio (en adelante IP).
Por el contrario, mucho más controvertido ha resultado, en opinión de un nutrido 
sector de la doctrina, el encaje de las rentas supuestamente derivadas de la propiedad o 
de derechos reales de disfrute sobre inmuebles como un componente más de la base im-
ponible de la imposición sobre la renta de las personas físicas (IRPF e IRNR).
Esta actitud beligerante contrasta, no obstante, con la inercia de una Hacienda Pú-
blica que se ha acostumbrado a disponer de una fuente de ingresos que, sin ser apenas 
relevante en términos cuantitativos si se la compara con otras como los rendimientos 
del trabajo, tampoco es del todo desdeñable. Además, el mecanismo de la imputación 
de rentas inmobiliarias ofrece otras ventajas para el Fisco como su notable estabilidad 
a lo largo del tiempo o el hecho de que su gestión resulte relativamente sencilla, a par-
tir del arsenal de información suministrado por el poderoso instrumento que conforma 
hoy en día el Catastro Inmobiliario, sin necesidad de que medie la técnica de los pagos 
a cuenta; sin olvidar tampoco que es una materia imponible de fácil control y regulari-
zación en caso de incumplimiento por parte de los contribuyentes. En un sistema fi scal 
altamente descentralizado como es hoy el español, donde el Estado, las Comunidades 
Autónomas, las Provincias y los Municipios comparten el rendimiento del IRPF, los tres 
niveles de Hacienda −estatal, autonómico y local− están interesados en seguir engrosan-
do la noción de renta con un concepto cuyo principal problema reside justamente en su 
fundamento, ya que no presupone una entrada de ingresos procedentes de terceros en el 
patrimonio del sujeto pasivo.
Las estadísticas ofi ciales confi rman lo que acabamos de aseverar respecto de la 
comprensible tendencia del legislador y la Administración tributaria a respetar el statu 
quo en esta materia. Al fi nal de este trabajo hemos incluido un anejo donde aparecen al-
gunos datos relevantes, extraídos de las Memorias de la Administración Tributaria que 
publica anualmente el Ministerio de Economía y Hacienda, acerca del número de liqui-
daciones según las distintas categorías de renta (cuadro 1), así como de la composición 
y la estructura porcentual de la renta (cuadros 2 y 3).
Hay varios datos que conviene no pasar por alto. Para empezar se constata un cre-
cimiento continuado de las liquidaciones −englobando dentro de este término tanto las 
autoliquidaciones presentadas por los obligados tributarios como las liquidaciones ad-
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LA IMPUTACIÓN DE RENTAS INMOBILIARIAS EN LA IMPOSICIÓN SOBRE LA RENTA...
ministrativas− en las que se consignan imputaciones procedentes de la propiedad inmo-
biliaria urbana, visible asimismo en un progresivo aumento de su participación relativa 
en el número total de liquidaciones del IRPF (cuadro 1). En el año 2000 incluyeron ren-
tas inmobiliarias imputadas 2.459.843 liquidaciones sobre un total de 14.297.387 liqui-
daciones, lo que representó un porcentaje del 17,20 por 100. Cuatro años después, en 
el ejercicio 2004 −último respecto del que se han hecho públicos datos ofi ciales− se ha 
pasado a 3.692.664 liquidaciones sobre un total de 16.474.150 liquidaciones, lo que su-
pone una participación relativa del 22,41 por 100. Esta evolución al alza se debe, según 
aclaran las propias Memorias, al auge inmobiliario y al crecimiento del número de vi-
viendas destinadas a segundas residencias y de temporada.
En cuanto a la contribución de la imputación de rentas inmobiliarias a la composición 
agregada de la renta (cuadro 2), en el año 2000 su importe global fue de 918.951.000 
euros, con una media de 374 euros por liquidación, mientras que las cifras del ejerci-
cio 2004 ascienden a 1.417.777.000 euros y 384 euros, respectivamente. Al compararestos resultados con los netamente superiores que arrojan otras categorías como los ren-
dimientos del trabajo, del capital o de actividades económicas se observa que estamos 
ante la fuente de renta que aporta menos a la base imponible del IRPF; de ahí su escasa 
potencia recaudatoria.
De hecho, si en lugar de fi jarnos en cuantías absolutas atendemos a la estructura 
porcentual de la renta, vemos que las rentas inmobiliarias ocupan el último lugar, con 
una posición relativa de solo el 0,42 por 100 en el año 2004. Muy lejos quedan los rendi-
mientos del trabajo (79,61%), sobre los que siempre se ha vertebrado mayoritariamente el 
impuesto. Pero también tienen un peso mucho más elevado los rendimientos del capital 
inmobiliario (1,95%), los rendimientos del capital mobiliario (3,43%), los rendimientos 
de actividades económicas (8,44%) o las ganancias y pérdidas patrimoniales (4,91%).
Desde la perspectiva de los obligados tributarios, la imputación de rentas inmobi-
liarias no representa un concepto que les depare una carga impositiva desmesurada o 
inasumible. Podemos ilustrar esta afi rmación con dos sencillos ejemplos, elaborados a 
partir de las estadísticas publicadas por la Dirección General del Catastro2.
De acuerdo con los datos del año 2005 −últimos disponibles−, el valor catastral 
medio a nivel nacional se cifró en 39.108 euros. Si aplicamos sobre esa base el porcen-
taje general de imputación actualmente vigente (2%) resultaría una renta inmobiliaria 
media a integrar en la base imponible general de 782,16 euros. En cambio, si tomamos 
2 Véase en la página web de la Dirección General del Catastro el documento Catastro Inmobiliario Ur-
bano. Estadísticas básicas por municipios. Año 2005.
INTRODUCCIÓN
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el porcentaje reducido de imputación, que veremos que procede cuando se trate de va-
lores catastrales más recientes (1,1%), el importe de la renta inmobiliaria media ascen-
dería a 430,19 euros. Sobre esas cuantías se aplicarían las tarifas progresivas estatal y 
autonómica o complementaria, de manera que en el caso de un hipotético contribuyen-
te cuyo tipo medio de gravamen total (estatal más autonómico) fuera del 31,5 por 100, 
la cuota íntegra total (estatal más autonómica) ascendería, respectivamente, a 246,38 ó 
135,51 euros.
Hagamos la misma simulación a partir de los datos correspondientes a las capitales 
de provincia, donde el valor catastral medio en 2005 fue de 51.381 euros. Con el por-
centaje general de imputación (2%) podemos calcular una renta inmobiliaria media de 
1.027,62 euros, mientras que con el reducido (1,1%) el resultado sería de 565,19 euros. 
En términos de cuota íntegra total, la carga fi scal para un contribuyente que tributase a 
un tipo medio del 31,5 por 100 ascendería a 323,70 ó 178,03 euros.
Estas cifras pueden tal vez explicar el grado de aceptación social de que parecen 
disfrutar las rentas inmobiliarias imputadas a efectos del IRPF3. Los sujetos pasivos de 
este impuesto se han acostumbrado a declararlas religiosamente a la hora de cumpli-
mentar sus autoliquidaciones. Quizás actúen inducidos por el hecho de que esta sea una 
de las categorías de renta que muy rara vez la Agencia Tributaria olvida refl ejar en los 
listados de información fi scal o en los borradores de declaraciones-liquidaciones que 
facilita, a solicitud de aquellos, en cumplimiento de su deber de asistencia. De manera 
que circunstancias como lo reducido de la cuantía sometida a gravamen o que la misma 
quede difuminada en una magnitud tan amplia y heterogénea como la base imponible 
del IRPF provocan que, a los ojos de los contribuyentes, haya otros gravámenes bastan-
te más impopulares. Los casos del Impuesto sobre Actividades Económicas (en adelan-
te IAE) o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (en adelante ISD) se nos antojan 
paradigmáticos en este sentido.
Ahora bien, lo anterior no ha conseguido adormecer por completo la capacidad de 
crítica fi scal de los contribuyentes. La experiencia nos dicta que muchos de ellos, en es-
pecial los que gozan de una mayor cultura tributaria, muestran una comprensible incre-
dulidad ante la obligación que les impone la ley de tributar en un impuesto sobre la renta 
3 En reflexión efectuada hace ya 13 años pero que conserva, a nuestro modo de ver, plena validez, SÁN-
CHEZ-BLANCO CODORNIU, E. −«Inmuebles e IRPF: ficciones, presunciones y realidades», Impuestos, t. I, 
1994, pág. 225−, dice lo siguiente: «Socialmente se ha aceptado la imputación en la base imponible de 
unos rendimientos derivados del uso de una vivienda. Esta aceptación, en parte debida al cumplimien-
to reiterado de la normativa, no supone un juicio de conformidad consciente de la concordancia de la 
norma con el personalísimo principio de justicia que a cada uno nos sirve de fiel balanza en la percep-
ción de lo justo».
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LA IMPUTACIÓN DE RENTAS INMOBILIARIAS EN LA IMPOSICIÓN SOBRE LA RENTA...
en razón de la tenencia de bienes inmuebles que, al no estar arrendados ni ser utilizados 
en una actividad productiva, sus poseedores solo perciben como causantes de múltiples 
gastos. Derecho Tributario y realidad económica parecen discurrir aquí por caminos en-
frentados, como por desgracia sucede en tantas ocasiones4. No le falta razón, por este 
motivo, a LÓPEZ ESPADAFOR cuando expresa su convicción de que no cabe ofrecer a los 
ciudadanos una explicación técnica razonable para el mantenimiento de tal modalidad 
de tributación, más allá del hecho de que se haya consolidado en nuestra tradición legis-
lativa desde 1978 hasta la fecha5. 
4. EL REFRENDO DE LA JURISPRUDENCIA CONSTITUCIONAL AL 
GRAVAMEN DE LAS RENTAS INMOBILIARIAS IMPUTADAS
Ese patente confl icto de pareceres en torno a la justifi cación de las rentas inmobilia-
rias imputadas y su engarce en el propio concepto de renta como objeto del IRPF ampa-
raría por sí solo la realización de una investigación como la que aquí emprendemos. Pero 
hay aún un incentivo adicional que nos animó defi nitivamente a acometer esta tarea.
Hace ahora un año apareció publicada en el Boletín Ofi cial del Estado (suplemen-
to al núm. 274, de 16 de noviembre de 2006) la Sentencia del Tribunal Constitucional 
295/2006, de 11 de octubre. En ella se desvela por fi n, en un sentido positivo, la incóg-
nita largamente arrastrada acerca de la constitucionalidad del tratamiento otorgado en 
el IRPF a los inmuebles urbanos a disposición de sus titulares, es decir, cuyo uso no se 
encuentra cedido a terceros a cambio de una contraprestación.
4 Como destacase GAGO RODRÍGUEZ, A. −«La imputación de rentas para la vivienda-residencia en la im-
posición personal: un proceso inevitable de reforma y actualización», Revista de Derecho Financiero y 
de Hacienda Pública, núm. 203, 1989, pág. 1.182−, la solución fiscal de imputar una renta por las vi-
viendas ocupadas por sus propietarios «parece no corresponder con la forma aparente de los flujos y con 
los argumentos que se manejan en el mundo real. El propietario-ocupante de una vivienda difícilmente 
verá en ella algo más que un motivo de esfuerzo económico».
5 En concreto, escribe LÓPEZ ESPADAFOR, C. M. −«La tributación por la segunda vivienda frente a la si-
tuación de la vivienda habitual», Impuestos, t. I, 2002, pág. 211−, que «aunque se trate de un instituto 
que no ha sido declarado contrario a la Constitución por nuestro Tribunal Constitucional, no deja de 
repugnar al contribuyente al no poder explicarse o darse año tras año una razón realmente convincente 
para su mantenimiento». A su juicio, nos encontramos ante «un instituto que, antes bajo el nombre de 
rendimientos del capital inmobiliario procedentes de inmuebles urbanos de uso propio o no arrendados 
y actualmente bajo la denominación de imputación de rentas inmobiliarias, parece hacer calado, con la 
exclusión hoy en día hecha, como hemos visto, para la vivienda habitual, en la tradición normativa del 
legislador tributario y en su forma de actuar».
INTRODUCCIÓN
19
Según tendremos oportunidad de exponermás adelante, no es corta la lista de los au-
tores que han venido mostrando en reiteradas ocasiones serias dudas acerca de una posible 
vulneración del artículo 31.1 de nuestra Norma Fundamental, en particular del principio 
de capacidad económica, a causa de la imputación de rentas que este tipo de elementos pa-
trimoniales ha originado en virtud de las sucesivas disposiciones reguladoras del tributo. 
Como consecuencia de tal imputación, el contribuyente que incurre en el supuesto legal-
mente previsto se ve obligado a declarar e integrar en la base imponible correspondiente a 
cada período impositivo una cuantía determinada, en concepto de renta asociada a la sim-
ple tenencia o posesión estática de un inmueble, aun no percibiendo efectivamente ningún 
ingreso dinerario o en especie y cualquiera que sea el montante de los gastos soportados.
En realidad, no era este el problema propiamente dicho del que trae causa el pronun-
ciamiento del Tribunal Constitucional. La controversia suscitada por el órgano judicial 
que elevó la cuestión de inconstitucionalidad se circunscribía únicamente a la posible 
conculcación del principio de igualdad, por la existencia de una discriminación irrazo-
nable e injustifi cada contraria a los artículos 14 y 31.1. Tal efecto negativo se producía 
porque el precepto cuestionado −art. 34 b) de la Ley 18/1991, de 6 de junio, del IRPF–, 
declarado en parte inconstitucional y nulo, asignaba un rendimiento distinto a sujetos 
pasivos que ostentasen la titularidad −dominical normalmente− de viviendas no arren-
dadas o subarrendadas, de iguales o muy similares características, en función de un dato, 
ajeno por completo a la riqueza supuestamente gravada, cual es que la fecha de adqui-
sición de las mismas fuese más o menos reciente.
Sin embargo, no es esa dimensión de la sentencia la que de verdad nos ha llamado 
la atención y nos ha animado a adentrarnos en el tema, dado que la anomalía detectada 
fue subsanada normativamente hace ya más de 10 años a través del Real Decreto-ley 
12/1995. Por el contrario, cobran mucha mayor relevancia las consideraciones que el 
Tribunal Constitucional desliza, nos atrevemos a decir que de manera casi incidental u 
obiter dicta, para defender la adecuación de la imputación de rentas inmobiliarias a la 
regla básica de la capacidad contributiva.
Una lectura atenta de los antecedentes de la sentencia permite constatar que ni en el 
auto de planteamiento de la cuestión de inconstitucionalidad, ni tampoco en las alegacio-
nes formuladas por el Abogado del Estado y el Ministerio Fiscal se puso en entredicho 
que este componente de la base imponible comporte una trasgresión de dicho principio 
constitucional. Sencillamente, este asunto no confi guraba el objeto del proceso. Pese a 
ello y sobre la base de que la igualdad que reclama el artículo 31.1 como criterio inspi-
rador de un sistema tributario justo «va íntimamente enlazada al concepto de capacidad 
económica y al principio de progresividad», según subrayó desde un primer momento la 
Sentencia 27/1981, de 20 de julio (fundamento 4.º) y han reiterado después otros muchos 
20
LA IMPUTACIÓN DE RENTAS INMOBILIARIAS EN LA IMPOSICIÓN SOBRE LA RENTA...
pronunciamientos, el Tribunal no ha rehuido verter algunas afi rmaciones importantes 
sobre este punto. De este modo ha sentado una doctrina que, con la debida consideración 
que siempre nos merecen sus resoluciones, no es fácil de asumir en su totalidad.
5. OBJETIVOS DEL TRABAJO
En el contexto legal, doctrinal y jurisprudencial recién descrito, nuestro estudio 
persigue tres objetivos básicos. Primero, llevar a cabo un análisis crítico de la evolución 
legislativa y de la regulación en vigor de la imputación de rentas inmobiliarias, detectan-
do sus principales problemas y defi ciencias. Segundo, indagar los argumentos a favor y 
en contra de la inserción de esta categoría en la base imponible de la imposición sobre 
la renta de las personas físicas. Y tercero, a la vista de las refl exiones anteriores y de los 
pronunciamientos del Tribunal Constitucional, hemos de valorar su ajuste al principio de 
capacidad económica y manifestar, asimismo, nuestra posición personal con relación al 
debate referente a si debe subsistir esta forma de tributación o si, por el contrario, sería 
aconsejable su supresión en un horizonte temporal no demasiado lejano.
Antes de comenzar el recorrido que proponemos solo nos resta añadir una última acla-
ración. Esta monografía tiene su origen en un trabajo más breve redactado por el autor con 
el fi n de concurrir en su día a la Convocatoria de la XVII Edición del «Premio Estudios 
Financieros 2007», bajo el título de «Imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF y ca-
pacidad económica: ¿una controversia zanjada por la Sentencia del Tribunal Constitucional 
295/2006, de 11 de octubre?». El jurado encargado de resolver los premios correspondientes 
a la modalidad de tributación, presidido por el profesor Dr. don Álvaro RODRÍGUEZ BEREIJO, 
consideró dicho trabajo merecedor del segundo premio. Pasados unos meses, publicamos 
ahora la versión íntegra en forma de libro, que pese a respetar el esquema básico del artí-
culo recogido en el número 295 (octubre de 2007) de la Revista de Contabilidad y Tribu-
tación, CEF, desarrolla con más detenimiento bastantes de las cuestiones que en el trabajo 
premiado solo pudieron quedar apuntadas por razón del limitado espacio disponible.
Dejamos, por ello, constancia expresa de nuestro agradecimiento a todos los miem-
bros del jurado. Y damos, además, las gracias de modo especial a don Roque DE LAS HERAS 
MIGUEL, Director del Centro de Estudios Financieros, que con su apoyo, sobradamente 
acreditado, a las labores de investigación procedentes del ámbito universitario nos ha 
brindado todas las facilidades para que este libro haya podido ver fi nalmente la luz.
21
CAPÍTULO
2 ANTECEDENTES NORMATIVOS: DE LA LEY 44/1978 AL REAL DECRETO LEGISLATIVO 3/2004
La atribución de una renta a los propietarios de ciertos inmuebles, principalmente 
de naturaleza urbana, no afectos a la realización de actividades económicas y cuya uti-
lización no está cedida de forma onerosa a terceros o, en su defecto, a los titulares de 
algún derecho real de disfrute sobre los mismos ha sido una constante en las leyes o dis-
posiciones con rango de ley que han regulado el IRPF desde el año 1978 hasta la fecha. 
Resumimos a continuación las características básicas que han singularizado a este tipo 
de renta en cada momento.
1. PRIMER PERÍODO (1979-1991): LA LEY 44/1978 Y SUS MODIFI-
CACIONES POSTERIORES
Como recuerda el fundamento jurídico 4.º de la Sentencia del Tribunal Constitucio-
nal 295/2006, la Ley 44/1978, de 8 de septiembre, del IRPF, introdujo en nuestro sistema 
tributario moderno la imputación de rentas por la titularidad de bienes inmuebles urba-
nos no arrendados1. Su artículo 16.Uno delimitaba los «rendimientos procedentes de la 
1 Con anterioridad a la reforma fiscal de 1978 y desde la Ley 41/1964, de 11 de junio, de Reforma del 
Sistema Tributario, existía un sistema de impuestos de producto a cuenta del Impuesto General sobre 
la Renta, los cuales desaparecieron o quedaron transformados en impuestos locales de carácter real en 
virtud de la disposición transitoria primera de la propia Ley 44/1978. En este marco la antigua Contri-
bución Territorial Urbana, regulada en el Texto Refundido aprobado por el Decreto 1251/1966, de 12 de 
mayo, gravaba según explicase el profesor SAINZ DE BUJANDA, F. −La Contribución Urbana. Meditación 
en la víspera de un nuevo sistema de financiación local, Consejo General de Cámaras de la Propiedad 
.../...
22
LA IMPUTACIÓN DE RENTAS INMOBILIARIAS EN LA IMPOSICIÓN SOBRE LA RENTA...
propiedad o posesión de inmuebles rústicos o urbanos», que debían incluirse dentro de 
la renta gravada como rendimientos del capital inmobiliario2, distinguiendo sus letras b) 
y c) dos modalidades para los bienes de naturaleza urbana cuyo uso no estuviesecedido 
a terceros mediante contraprestación3:
� En el supuesto de los inmuebles urbanos utilizados por sus propietarios, 
debía integrarse en la base imponible un rendimiento equivalente a «la can-
 .../...
 Urbana de la Comunidad Valenciana, Valencia, 1987, pág. 254− «las rentas presuntas derivadas de los 
bienes tributariamente calificados de naturaleza urbana». Dicho con otras palabras, «asignaba una renta 
imponible a toda finca urbana con independencia de su real existencia, estableciendo su cuantía por el 
sistema de rendimientos medios», de tal forma que «se gravaban por igual los bienes, tanto si se cedía 
su disfrute (rentas reales), como si se utilizaban por los propietarios (rentas supuestas en especie), o in-
cluso en el caso de que no fuesen utilizados o aprovechados por nadie, como era el caso de los solares 
no explotados (rentas supuestas ficticias)». Vid. ABELLA POBLET, E., Manual del Impuesto sobre la Renta 
de las Personas Físicas, Abella, El Consultor de los Ayuntamientos y Juzgados, Madrid, 1980, pág. 298. 
En un sentido formal, este tributo recaía sobre el importe de las rentas que anualmente producían o eran 
susceptibles de producir los inmuebles urbanos (art. 1.1 Texto Refundido). No obstante, conviene pre-
cisar que, bajo esa apariencia, subyacía en realidad una modalidad de imposición patrimonial, toda vez 
que la base imponible y la deuda tributaria se determinaban a partir del valor catastral, sin medir con 
exactitud los rendimientos reales procedentes, por ejemplo, del arrendamiento. Este tratamiento unifi-
cado, según CORS MEYA, F. J. −«El principio de capacidad económica y los impuestos municipales en 
su situación actual», Revista de Hacienda Autonómica y Local, núm. 42, 1984, págs. 458-459−, encu-
bre distintas realidades gravadas (renta efectiva o monetaria, renta en especie o consuntiva y renta po-
tencial), por lo que en el caso de que haya una cierta rentabilidad «la forma de evaluarla es aleatoria, ya 
que se trata de la misma forma a rentabilidades monetarias distintas».
2 Como recuerda ÁLVAREZ BARBEITO, P. −Los Rendimientos del Capital en el Impuesto sobre la Renta de las 
Personas Físicas, 2.ª ed., Cedecs, Barcelona, 1999, pág. 162−, la doctrina discutió el encaje de este tipo de 
renta en la definición legal de los rendimientos del capital, concebidos como «contraprestaciones» según 
el artículo 15.Uno de la Ley 44/1978. Al no ser fruto de una relación contractual y bilateral, no podían ca-
lificarse como verdaderas contraprestaciones. Años más tarde, el artículo 31 de la Ley 18/1991 solucionó 
este problema dando entrada al término «utilidades» de cara a ensanchar el ámbito de dicha definición.
3 La regulación de ambas modalidades de rendimientos del capital inmobiliario fue desarrollada en un primer 
momento por los artículos 48 a 51 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 2615/1979, 
de 2 de noviembre. Los artículos 48 y 49 se ocuparon del cómputo del rendimiento correspondiente a la 
utilización de bienes urbanos por sus propietarios o usufructuarios, incluyendo un concepto de inmue-
ble urbano (edificaciones y, en su caso, terrenos anejos a las mismas, pertenecientes al mismo propieta-
rio o propietarios y destinados a espacios verdes, jardines, parques, instalaciones deportivas o similares 
de su uso exclusivo). Por su parte, los artículos 50 y 51 hicieron lo propio respecto del rendimiento en el 
caso de viviendas desocupadas, entendiéndose por vivienda toda edificación susceptible, en condiciones 
normales, de ser habitada por personas con carácter temporal o permanente. El contenido de esos pre-
ceptos se incorporó después a los artículos 48 a 51 del posterior Reglamento aprobado por el Real Decre-
to 2384/1981, de 3 de agosto, con ligeras modificaciones y algunas adiciones. Por ejemplo, se aclaró que 
los terrenos anejos a las edificaciones podían pertenecer al propietario individualmente o en común, con 
el fin de contemplar las instalaciones pertenecientes a comunidades de propiedad horizontal.
ANTECEDENTES NORMATIVOS: DE LA LEY 44/1978 AL REAL DECRETO LEGISLATIVO 3/2004
23
tidad que resulte de aplicar el tipo del tres por ciento al valor por el que se 
hallen computados o deberían, en su caso, computarse a los efectos del Im-
puesto sobre el Patrimonio Neto» 4.
� En el caso de viviendas, propiedad de persona distinta del promotor5, que se 
encontrasen desocupadas durante más de 10 meses al año, seguidos o alter-
nos6, y pertenecientes a un sujeto pasivo o a miembros de una unidad familiar 
que poseyeran más de tres viviendas −incluyéndose en este cómputo tanto las 
4 La utilización del inmueble podía ser, siempre en régimen de exclusividad, permanente o bien tempo-
ral para esparcimiento o recreo y uso exclusivo de su titular durante determinados períodos del año (art. 
49.2 Reglamento de 1979 y Reglamento de 1981). Por otro lado, en los supuestos de utilización parcial 
por parte del propietario o usufructuario el porcentaje indicado debía aplicarse al valor correspondien-
te a la parte utilizada, siempre que la restante fuese susceptible de aprovechamiento separado (art. 48.2 
Reglamento de 1979 y Reglamento de 1981). Idéntica regla de proporcionalidad se agregó después para 
calcular la renta estimada cuando se produjera durante el período impositivo un cambio de propietario o 
usufructuario o hubiera comenzado o cesado la utilización del inmueble (art. 48.3 Reglamento de 1981). 
En cuanto al concepto de utilización, CLAVIJO HERNÁNDEZ, F. −Los rendimientos del capital en el nuevo 
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Civitas, Madrid, 1980, pág. 58−, puntualizó que no 
es equivalente al de habitación, que es solo una forma de aquella, sino al uso del inmueble, de la misma 
manera que ARGÜELLO REGUERA, C., y CORTÉS MARTÍNEZ, J. A. −El nuevo Impuesto sobre la Renta de 
las Personas Físicas, 2.ª ed., Pirámide, Madrid, 1984, pág. 122−, la identificaron como «el uso en algu-
na forma del bien, y no solamente la libre disposición, en cuanto a los aprovechamientos del mismo». 
Por el contrario, PALAO TABOADA, C. −«Artículo 16», en FERREIRO LAPATZA, J. J., MARTÍN QUERALT, 
J., LASARTE ÁLVAREZ, J., y PALAO TABOADA, C., Comentarios a la Ley del Impuesto sobre la Renta de 
las Personas Físicas, Civitas, Madrid, 1983, pág. 139−, se inclinó por no identificar utilización con uso 
efectivo del inmueble por un determinado tiempo del año, sino con «la disponibilidad para dicho uso, 
es decir, la posibilidad del mismo en cualquier momento por su dueño o titular». Compartieron esta vi-
sión LÓPEZ BERENGUER, J., Manual del Impuesto sobre la Renta, Aranzadi, Pamplona, 1980, pág. 176, y 
MUÑOZ BAÑOS, C., «La contribución urbana y los rendimientos presuntos en el impuesto sobre la renta 
de las personas físicas», Crónica Tributaria, núm. 49, 1984, pág. 132, entre otros autores.
5 Por promotor había que tomar al propietario de viviendas que construyó o contrató la construcción con 
destino a la venta o alquiler, así como al adquirente, a título oneroso o lucrativo, de la actividad empre-
sarial de un promotor que tuviese como objeto la construcción de viviendas para su venta o explotación 
en forma de arriendo (art. 50.4 del Reglamento de 1979 y del Reglamento de 1981).
6 No se cumplía esta condición cuando la vivienda fuera utilizada por su propietario o usufructuario du-
rante dos meses o más dentro del año natural (Reglamento de 1978) o estuviera dedicada a su uso ex-
clusivo, para esparcimiento o recreo, durante determinados períodos de cada año (Reglamento de 1981), 
ni tampoco cuando se hallase destinada a la venta o alquiler o fuese cedido su uso de manera gratuita. 
En cuanto al destino a la venta o el alquiler, se consideraba suficiente para interpretar que concurría esta 
situación que de las condiciones de oferta y de las acciones a través de anuncios u otros medios cons-
tase expresamente tal intención del propietario o usufructuario, siempre que las condiciones de oferta 
fuesen las normales en el mercado(art. 50.3 y 5 Reglamento de 1979 y Reglamento de 1981). Para un 
clarificador análisis crítico de estos aspectos, incluidas las diferencias entre ambos Reglamentos, vid. 
APARICIO PÉREZ, A., y FERNÁNDEZ JUNQUERA, M., «Los rendimientos del capital inmobiliario en el Im-
puesto sobre la Renta de las Personas Físicas», Revista de Derecho Financiero y de Hacienda Pública, 
núm. 159, 1982, pág. 1.037 y siguientes.
24
LA IMPUTACIÓN DE RENTAS INMOBILIARIAS EN LA IMPOSICIÓN SOBRE LA RENTA...
ocupadas como las desocupadas−7, la mera titularidad de las mismas conlleva-
ba una renta estimada igual al resultado de aplicar «el diez por ciento al valor 
por el que se hallen computadas o que deberían, en su caso, computarse a los 
efectos del Impuesto sobre el Patrimonio Neto»8. Para que se aplicase esta 
cuantía incrementada era, pues, necesario que el sujeto pasivo, individualmente 
considerado, o bien los miembros de la unidad familiar a la que perteneciera 
poseyeran al menos cuatro viviendas entre utilizadas y desocupadas.
Conviene advertir que, de conformidad con el artículo 6 a) de la Ley 50/1977, de 
14 de noviembre, sobre medidas urgentes de reforma fi scal, el valor de referencia de los 
inmuebles de naturaleza urbana de cara al entonces llamado Impuesto Extraordinario 
sobre el Patrimonio de las Personas Físicas era único. En concreto, estos elementos pa-
trimoniales debían declararse por su valor catastral, multiplicado por un coefi ciente que 
venía determinado en función del año de implantación de aquel.
Cuando existiera algún derecho real de disfrute sobre el elemento patrimonial, como 
por ejemplo un usufructo vitalicio o temporal, la letra d) del artículo 16.Uno aclaraba 
que correspondía computar la renta a su titular, en lugar de al propietario.
Por otro lado, de acuerdo con el apartado Dos del artículo 16, del importe de los 
rendimientos íntegros cabía deducir los «gastos pertinentes» enumerados en el artícu-
lo 19 del texto legal, cuyo apartado Uno admitía con carácter general la deducción de 
los gastos necesarios para la obtención de aquellos y el importe del deterioro sufrido por 
7 En orden a verificar el cumplimiento de este requisito se ordenaba la acumulación de las viviendas ocu-
padas y desocupadas (art. 51 Reglamento de 1979 y Reglamento de 1981). Era, pues, preciso que el 
sujeto pasivo o la unidad familiar en su conjunto ostentase la titularidad de más de tres viviendas, ocu-
padas o desocupadas, si bien el rendimiento incrementado solo procedía respecto de las segundas. Si las 
viviendas ocupadas no llegaban a tres, debía excluirse las desocupadas hasta alcanzar tal número míni-
mo, comenzando por aquellas cuya propiedad o usufructo se hubiese adquirido en fecha más antigua y, 
de no poder determinarse ese orden cronológico, las que tuviesen menor valor.
8 ALSINA RIUBRUGENT, E., y ARIAS VELASCO, J., Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Bosch, 
Barcelona, 1980, pág. 103, explicaron así el sentido de esta regla especial: «La finalidad de la norma 
legal parece ser disuasoria de propósitos de acumulación de inmuebles con fines especulativos. Bajo 
otra perspectiva, podría entenderse que aquella constituye una norma de presunción de mayor capaci-
dad tributaria en el sujeto pasivo o unidad familiar en que se dan los supuestos legales descritos». De 
cualquier modo, estos autores le auguraron unos efectos prácticos muy limitados, como la realidad se 
encargó de demostrar, debido a «la cautelosa acumulación de requisitos para su aplicación, así como la 
generosa interpretación reglamentaria de estos». Para RODRÍGUEZ, H. −Comentarios a la Ley y Regla-
mento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, 5.ª ed., EDERSA, Madrid, 1982, pág. 129−, 
la norma «mira al caso de las viviendas no utilizadas, con preocupación por las motivaciones especu-
lativas de su desocupación, si bien alcanzará también a las que pudiera utilizar el titular con finalidad 
más o menos suntuaria, distinta de la vivienda continuada».
ANTECEDENTES NORMATIVOS: DE LA LEY 44/1978 AL REAL DECRETO LEGISLATIVO 3/2004
25
los bienes de que los ingresos procedieran, concretando esta afi rmación general con una 
enumeración de gastos deducibles.
Como excepción, cuando se tratase de rendimientos imputados por inmuebles urbanos 
utilizados por sus propietarios −es decir, la modalidad contemplada en el art. 16.Uno b)−, 
se indicaba de modo expreso que «no se deducirá cantidad alguna en concepto de gasto, 
salvo los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de los bie-
nes de que dichos rendimientos procedan» (art. 19.Dos)9. Esta última deducción resultaba 
aplicable, sin ninguna limitación cuantitativa, a cualquier inmueble urbano no arrendado, 
con independencia de que tuviera o no la condición de vivienda habitual del sujeto pasivo.
Varios años más tarde, el artículo 1 de la Ley 48/1985, de 27 de diciembre, de Refor-
ma parcial del IRPF, modifi có el artículo 16 de la Ley 44/1978 en un triple sentido10. En 
primer lugar, eliminó la imputación incrementada correspondiente a las viviendas desocu-
padas durante más de 10 meses al año, unifi cando el tratamiento de todas las viviendas no 
alquiladas11. En segundo término, aclaró de modo explícito que para los inmuebles urbanos 
9 Tanto el artículo 52.3 del Reglamento de 1979, como el artículo 52.3 del Reglamento de 1981 amplia-
ron esta referencia a los demás gastos de financiación, siempre que corriesen a cargo del propietario 
o usufructuario. Con base en los preceptos legales y reglamentarios, la Sentencia del Tribunal Supre-
mo de 14 de diciembre de 1995 (recurso núm. 6250/1991) se muestra taxativa a la hora de negar a un 
contribuyente la posibilidad de descontar una cantidad en concepto de «otros gastos deducibles» para 
hallar el rendimiento neto de su propia vivienda. En idéntica línea se expresa la Sentencia del Tribunal 
Superior de Justicia del País Vasco de 2 marzo de 1993 (recurso núm. 1224/1989) respecto de los gas-
tos de administración y amortización de los bienes inmuebles. En cambio, con relación a las viviendas
desocupadas la doctrina interpretó, a falta de indicación legal o reglamentaria en sentido contrario, que 
no estaban afectadas por la limitación de los gastos deducibles y que, en consecuencia, de los rendi-
mientos íntegros cabía deducir el importe de los gastos necesarios conforme a la regla general de los ar-
tículos 19.Uno de la ley y 52.1 y 2 del reglamento. En este sentido se manifestaron, entre otros, ABELLA 
POBLET, E., «Manual del Impuesto sobre la Renta…», op. cit., pág. 360; LÓPEZ BERENGUER, J., «Manual 
del Impuesto…», op. cit., pág. 177; CLAVIJO HERNÁNDEZ, F., «Los rendimientos del capital…», op. cit., 
pág. 198; ARGÜELLO REGUERA, C., y CORTÉS MARTÍNEZ, J. A., «El nuevo Impuesto sobre la Renta…», 
op. cit., pág. 126; RODRÍGUEZ, H., «Comentarios a la Ley y Reglamento del Impuesto…», op. cit., pág. 
140; y PALAO TABOADA, C., «Artículo 16», en FERREIRO LAPATZA, J. J., MARTÍN QUERALT, J., LASARTE 
ÁLVAREZ, J., y PALAO TABOADA, C., «Comentarios a la Ley del Impuesto…», op. cit., pág. 145. En cam-
bio, negaron la posibilidad de deducir gastos APARICIO PÉREZ, A., y FERNÁNDEZ JUNQUERA, M., «Los 
rendimientos del capital…», op. cit., págs. 1.042-1.043.
10 Una clarificadora síntesis de los cambios introducidos por la Ley 48/1985 se recoge en BANACLOCHE 
PÉREZ-ROLDÁN, J., La reforma del IRPF, en AAVV (Director N. AMORÓS RICA), Comentarios a las 
Leyes tributarias y financieras, t. III-A, EDERSA, Madrid, 1987, págs. 49-55, y MILLÁN, M., y SITJAR, 
A.I., «La vivienda en el IRPF», Revista Española de Financiación a la Vivienda, núm. 6, 1988, Mono-
gráfico sobre Vivienda y Fiscalidad, págs. 39-44.
11 Como explicase el entonces Ministro de Economía y Hacienda (don Carlos SOLCHAGA CATALÁN) en el 
discurso pronunciado ante el Congresos de los Diputados al presentar el proyecto de ley de reforma par-
.../...
26
LA IMPUTACIÓN DE RENTAS INMOBILIARIAS EN LA IMPOSICIÓN SOBRE LA RENTA...no arrendados o subarrendados la imputación de rendimientos (cuya cuantía se mantuvo 
en un 3% del valor de referencia a efectos del Impuesto Extraordinario sobre el Patrimo-
nio de las Personas Físicas) solo procedería si su propietario era una persona distinta del 
promotor y no se tratase de solares. Finalmente, mantuvo la posibilidad de deducir como 
gasto los intereses correspondientes a los capitales ajenos invertidos en la adquisición o 
mejora de los inmuebles, sin circunscribir esta posibilidad a la vivienda habitual, ya que 
también se admitía respecto de segundas o ulteriores viviendas. Se puso, eso sí, un límite 
máximo a dicha deducción en cada período impositivo para el conjunto de rendimientos 
del capital inmobiliario (800.000 pesetas para la tributación individual y 1.600.000 pese-
tas para la tributación conjunta), ya procedieran de inmuebles arrendados o subarrendados 
o lo hicieran de los restantes inmuebles urbanos.
Dos últimas alteraciones reseñables del régimen de esta fuente de renta acontecie-
ron durante este período inicial12.
La primera vino de la mano de la disposición adicional tercera, apartado 2, de la Ley 
26/1987, de 11 de diciembre, por la que se regulan los tipos de gravamen de las contri-
buciones rústica y pecuaria y urbana. Su novedad consistió en la rebaja del porcentaje 
de la imputación del 3 al 2 por 100.
La segunda modifi cación fue incorporada por obra de la disposición adicional tercera 
de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales. Se dio nueva 
redacción al artículo 16.2 B) de la Ley 44/1978 con el fi n de agregar una alusión a las cuo-
tas y recargos, salvo el de apremio, devengados por el IBI como nuevo gasto deducible 
para calcular el rendimiento neto atribuible a los inmuebles urbanos no arrendados13.
 .../...
 cial del IRPF, se partía de una «presunción de uso» para imputar renta a las viviendas siempre que no 
estuvieran alquiladas por su legítimo propietario. Puede consultarse el texto del discurso en la revista 
Hacienda Pública Española, núm. 99, 1986, págs. 210-211.
12 Hubo también una alteración indirecta que, como comprobaremos enseguida, se consolidó después con 
la posterior Ley 18/1991 y es el origen de la inconstitucionalidad detectada en la Sentencia 295/2006. 
La disposición adicional segunda de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del ISD, modificó el Texto 
Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentos 
(en adelante ITP y AJD) (aprobado por el RDLeg. 3050/1980, de 30 de diciembre), disponiendo que el 
valor de adquisición de un bien o, en su caso, el valor comprobado por la Administración con ocasión 
de la exacción de este segundo tributo extendiera sus efectos al IP. A partir de aquí, la renta dejó pues 
de calcularse necesariamente a partir del valor catastral, pues había que acudir a los otros dos valores 
en caso de que su cuantía fuese superior.
13 La disposición transitoria segunda, apartado 4, de la propia Ley 39/1988 aclaró que hasta la fecha de 
comienzo de exigencia del IBI (1 de enero de 1990), la referencia hecha en la nueva redacción del ar-
tículo 16.2 B) de la Ley 44/1978 se entendería realizada a la Contribución Territorial Urbana, con efec-
tos a partir del período impositivo correspondiente a 1988.
ANTECEDENTES NORMATIVOS: DE LA LEY 44/1978 AL REAL DECRETO LEGISLATIVO 3/2004
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2. SEGUNDO PERÍODO (1992-1998): LA LEY 18/1991 Y SUS MODIFICA-
CIONES POSTERIORES
La Ley 18/1991, de 6 de junio, del IRPF, diferenció dos modalidades de rendi-
mientos del capital inmobiliario, procedentes de la titularidad de inmuebles rústicos y 
urbanos o de derechos reales sobre los mismos. La primera de ellas, recogida en el artícu-
lo 34 a), englobaba a los inmuebles arrendados o subarrendados. La segunda, agrupada 
en el artículo 34 b), conducía a una imputación de rentas a quien fuera titular de fi ncas 
urbanas no arrendadas o subarrendadas14. En la medida en que esta segunda norma ha 
sido declarada parcialmente inconstitucional por la Sentencia 295/2006, parece oportu-
no reproducir aquí su tenor. Conforme a ella, merecen la califi cación de rendimientos 
íntegros del capital inmobiliario:
«b) En el supuesto de los restantes inmuebles urbanos, excluido el suelo no 
edifi cado, la cantidad que resulte de aplicar el 2 por 100 al valor por el que se ha-
llen computados o deberían, en su caso, computarse a efectos del Impuesto sobre 
el Patrimonio.
Cuando existan derechos reales de disfrute, el rendimiento computable a estos 
efectos en el titular del derecho será el que correspondería al propietario.
Cuando se trate de inmuebles en construcción y en los supuestos en que, por 
razones urbanísticas, el inmueble no sea susceptible de uso, no se estimará rendi-
miento íntegro alguno.»
Con la expresión «restantes inmuebles urbanos» se deja claro que, con la salvedad 
de los que fueran objeto de arrendamiento o subarrendamiento, cualquier inmueble ur-
bano podía generar este tipo de rendimientos, tanto si estaba ocupado por su propietario 
como si se hallaba desocupado15.
14 El Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 1841/1991, de 30 de diciembre, dedicó a esta 
modalidad de rendimientos del capital inmobiliario sus artículos 6 y 7.Uno B). El primer precepto volvió a 
delimitar un concepto de inmueble urbano similar al de sus predecesores (edificaciones y terrenos anejos a 
las mismas, pertenecientes al propietario o propietarios de aquellas y destinados a espacios verdes, jardines, 
parques, instalaciones deportivas o similares, de uso exclusivo de los mismos, cuando dichos terrenos o ins-
talaciones les pertenezcan individualmente o en común). Además, fijó una regla de cálculo del rendimiento 
proporcional al número de días que corresponda para los casos de disponibilidad parcial del inmueble a lo 
largo del período impositivo (titularidad durante solo una parte del año, así como aquellos inmuebles que 
durante el período impositivo se hallasen en construcción o no fueran susceptibles de uso por razones urba-
nísticas). El segundo precepto se limitó a reiterar los gastos deducibles legalmente admitidos.
15 PITA GRANDAL, A. M., «La tributación de los inmuebles no arrendados en el Impuesto sobre la Renta de 
las Personas Físicas», Impuestos, t. II, 1995, págs. 500-501.
28
LA IMPUTACIÓN DE RENTAS INMOBILIARIAS EN LA IMPOSICIÓN SOBRE LA RENTA...
En virtud de la remisión expresa que en ella se contiene, la norma debía interpre-
tarse conjuntamente con el artículo 10.Uno de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del IP. 
Este precepto, aún en vigor, ordena que los inmuebles de naturaleza urbana o rústica se 
computarán por el mayor valor de los tres siguientes: «El valor catastral, el comprobado 
por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de 
adquisición»16. Como decimos, de esta terna de magnitudes la de cuantía superior debe 
integrarse siempre en la base imponible de este gravamen patrimonial y servir, por tanto, 
de punto de partida para el cálculo de la renta imputada en el IRPF17.
Por otro lado, de acuerdo con el artículo 35 de la Ley 18/1991 únicamente cabía 
computar como gastos deducibles para calcular el rendimiento neto dos componentes: 
las cuotas y recargos, salvo el de apremio, devengados por el IBI, de una parte; y los in-
tereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de la vivienda habi-
tual con un máximo de 800.000 pesetas anuales (1.000.000 de pesetas anuales en caso 
de tributación conjunta), de otra18.
16 VARONA ALABERN, J. E. −Impuesto sobre el Patrimonio: valoración de bienes inmuebles, Lex Nova, Va-
lladolid, 1999, págs. 31 y 89−, lleva a cabo una lectura diferente cuando comenta que aunque «se trata 
de cinco valores que designan magnitudes diferentes, el precepto se refiere solo a tres porque se con-
sidera que las tres últimas son excluyentes entre sí, de tal modo que en cada caso solo se podrá tomar 
como referencia una de ellas».17 El Informe sobre la reforma de la imposición personal sobre la renta y el patrimonio −Ministerio de 
Economía y Hacienda, Secretaría de Estado de Hacienda, Madrid, 1990, pág. 147−, conocido en su 
día como Libro Blanco, señaló como gran ventaja de este sistema que «para la mayoría de los bienes 
inmuebles prevalecerá el valor catastral, sobre todo si este se aproxima al de mercado, y se evitarán 
saltos bruscos en la valoración patrimonial de un bien de nueva adquisición según que este tenga o 
no un valor catastral revisado o no lo tenga establecido». La Sentencia del Tribunal Superior de Jus-
ticia de Cataluña núm. 83/2006 (recurso núm. 973/2001), de 20 de enero, revoca una Resolución del 
Tribunal Económico-Administrativo Regional de Cataluña de 5 de abril de 2001 por tomar el valor 
catastral como único valor de referencia para el cálculo de los rendimientos del capital inmobilia-
rio de inmuebles urbanos no arrendados correspondientes al ejercicio 1994. En parecidos términos, 
la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad de Madrid núm. 1488/2001 (recurso 
núm. 383/1999), de 24 octubre, rechaza también la pretensión del demandante de que los rendimien-
tos del capital inmobiliario se determinen en función del valor catastral del inmueble, dado que en 
el caso enjuiciado era de mayor cuantía el precio de adquisición y, por consiguiente, el rendimiento 
debía fijarse aplicando este y no aquel.
18 Ningún otro gasto era considerado deducible. Por ello, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia 
de la Comunidad de Madrid núm. 518/2002 (recurso núm. 860/1999), de 6 de marzo, estima con buen 
criterio correcta una liquidación provisional practicada por la Administración tributaria en la que se su-
primen gastos de conservación y reparación y de amortización de locales comerciales no arrendados, 
indebidamente deducidos por los contribuyentes recurrentes. Y la Sentencia del mismo Tribunal Supe-
rior de Justicia núm. 174/2002 (recurso núm. 1094/1999), de 30 de enero, priva de razón a un contribu-
yente que pretendía descontarse del rendimiento del capital inmobiliario la parte del precio no satisfecho 
como deuda aplazada.
ANTECEDENTES NORMATIVOS: DE LA LEY 44/1978 AL REAL DECRETO LEGISLATIVO 3/2004
29
Se eliminó, como subrayó de manera expresa el legislador en la exposición de mo-
tivos, la facultad de deducir los intereses satisfechos por la adquisición de inmuebles no 
arrendados ni subarrendados distintos de la vivienda habitual19. Las segundas y ulteriores 
viviendas perdieron, pues, el incentivo de que gozaban con la normativa anterior.
El artículo 60 de la Ley 41/1994, de 30 diciembre, de Presupuestos Generales del 
Estado para 1995, aprobó una nueva redacción del artículo 34 b) de la Ley 18/1991 con 
efectos a partir de 1 de enero de 1995. El cambio fue meramente cuantitativo, puesto 
que consistió en una diversifi cación del importe de la imputación. Como regla general, 
se seguía cifrando esta en un 2 por 100 del valor del inmueble a efectos del IP. Como 
excepción, el porcentaje sería del 1,30 por 100 cuando se tratase de inmuebles cuyos va-
lores catastrales hubiesen sido revisados o modifi cados, de conformidad con los proce-
sos contemplados en la Ley 39/1988, Reguladora de las Haciendas Locales, y hubiesen 
entrado en vigor a partir del 1 de enero de 199420.
19 El citado «Informe sobre la reforma de la imposición…», op. cit., pág. 98, consideró desenfocado jus-
tificar la imputación de renta en la deducibilidad de los intereses. Por el contrario, la perspectiva de sus 
redactores fue bien diversa: «El mantenimiento de esta renta imputada debe por tanto considerarse in-
dependientemente de las soluciones que se adopten finalmente en el caso de los intereses». De opinión 
contraria se manifestaron BANACLOCHE PÉREZ-ROLDÁN, J. −«Aspectos inconstitucionales de la nueva Ley 
del IRPF», Revista Técnica Tributaria, núm. 14, 1991, págs. 31-32−, muy crítico con un tope máximo 
a la deducción de los intereses al que achaca deficiencia técnica, inequidad y arbitrariedad, y GOROSPE 
OVIEDO, J. I. −«Comentario al artículo 35», en AAVV (Director F. VICENTE-ARCHE DOMINGO), Comen-
tarios a la Ley del IRPF y Reglamento del Impuesto, Colex, Madrid, 1993, pág. 315−, para quien la li-
mitación de gastos para las viviendas no arrendadas supone una conculcación del principio de capacidad 
económica.
20 Esta especialidad, que perseguía atenuar los efectos que la revisión de los valores catastrales podía aca-
rrear en forma de aumento de la carga tributaria, daba cumplimiento a la previsión de la disposición 
transitoria sexta de la Ley 18/1991. En virtud de la misma, una vez efectuada la revisión o modificación 
de los valores catastrales en los términos previstos en los artículos 70.6 y 71 de la Ley 39/1988, de 28 
de diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales, la Ley de Presupuestos Generales del Estado fijaría 
un «nuevo y menor tipo que tenga en cuenta el alcance de la revisión o modificación citada», aplicable 
a partir del primer período impositivo de entrada en vigor del valor catastral revisado o modificado. Tal 
norma fue criticada en su día en cuanto a su corrección técnica y contenido normativo por DE LA PEÑA 
VELASCO, G. −«La propiedad inmobiliaria en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas», Re-
vista Española de Derecho Financiero, núm. 75, 1992, págs. 453-454−, así como por PÉREZ ROYO, I. 
−«La tributación de las rentas del capital en la Ley 18/1991», Revista Española de Derecho Financiero, 
núm. 75, 1992, pág. 483−, por entender que carecía de sentido, al menos en parte, desde el momento en 
que el IP se apartó de la valoración catastral para acudir al precio real de adquisición en un buen número 
de casos. Esto último llevaba, como demostró PITA GRANDAL, A. M. −«La tributación de los inmuebles 
no arrendados…», op. cit., págs. 513-514−, a que pudiera darse el caso de un inmueble situado en 
un término municipal con valores catastrales revisados al que se aplicase el porcentaje reducido del 
1,3 por 100 pero no sobre el nuevo valor catastral, sino sobre el mismo valor −de adquisición o com-
probado administrativamente− que sirvió de base al 2 por 100 en períodos impositivos anteriores.
30
LA IMPUTACIÓN DE RENTAS INMOBILIARIAS EN LA IMPOSICIÓN SOBRE LA RENTA...
Casi un año más tarde, el artículo 13 del Real Decreto-ley 12/1995, de 28 de di-
ciembre, sobre medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y fi nanciera, vol-
vió a modifi car la Ley del IRPF en este punto, ahora con cambios de mayor calado que 
tuvieron efi cacia retroactiva desde el día 1 de enero de 199521. Su exposición de motivos 
destaca especialmente como un logro «la unifi cación, a efectos de la imputación de ren-
dimientos derivados de la utilización de bienes inmuebles urbanos de uso propio, de la 
base de referencia, que pasará a estar constituida por el valor catastral, prescindiendo, así, 
de la referencia al valor señalado por la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio para tales 
bienes, que es el mayor de los tres siguientes: el catastral, el comprobado por la Admi-
nistración y el valor de adquisición». La justifi cación que se ofrecía para la adopción de 
esta medida era que «la implantación progresiva de los valores revisados permite, pues, 
que la norma se refi era exclusivamente a estos, como único punto de referencia».
Con estas premisas, se asumió como base única para la determinación de la renta 
a imputar el valor catastral, retornándose así al planteamiento inicial de la Ley 44/1978 
arriba descrito. En cuanto al aspecto cuantitativo, el porcentaje se mantuvo invariable en 
un 2 por 100 con carácter general, si bien se redujo al 1,10 por 100 para los inmuebles con 
valores catastrales revisados o modifi cados y en vigor a partir de 1 de enero de 1994.
Finalmente, el artículo 2 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fis-
cales, Administrativas y del Orden Social, procedió a retocar de nuevo la redacción 
del artículo 34 b). No obstante,en realidad solo aportó una innovación, consistente en 
agregar una previsión adicional para atender la situación particular de un inmueble que 
careciera de valor catastral a la fecha del devengo del impuesto o cuando, teniéndolo 
asignado, aquel no hubiese sido notifi cado a su titular. En tales supuestos se ordenaba 
tomar como valor «el 50 por 100 de aquel por el que deban computarse a efectos del 
Impuesto sobre el Patrimonio», así como aplicar el porcentaje reducido de imputación 
del 1,10 por 10022. 
21 Desde el punto de vista de la técnica legislativa, sorprende la aparente contradicción en que incurrió el 
Real Decreto-ley con respecto a la eficacia temporal de los cambios introducidos en el artículo 34 b) 
de la Ley 18/1991. Su artículo 13 declaró que la nueva redacción dada a ese precepto tendría efectos 
«a partir de 1 de enero de 1996». Sin embargo, la exposición de motivos y, sobre todo, la disposición 
transitoria segunda del mismo Decreto-ley precisaron que tales modificaciones «surtirán efectos desde 
el 1 de enero de 1995». Curiosa contradicción.
22 Antes de la entrada en vigor de la modificación introducida por la Ley 13/1996 (1 de enero de 1997) 
nos encontrábamos, a nuestro juicio, ante una auténtica laguna legal, pues la falta de asignación de valor 
catastral o de notificación del mismo al titular del inmueble determinaban la imposibilidad de computar 
rendimiento alguno por este en el IRPF. Sin embargo, la Administración tributaria interpretó que en el 
momento en que el titular recibiese con posterioridad la notificación del valor catastral debía incluir la 
renta imputada, mediante la presentación de una declaración complementaria, sin sanción, ni intereses 
.../...
ANTECEDENTES NORMATIVOS: DE LA LEY 44/1978 AL REAL DECRETO LEGISLATIVO 3/2004
31
3. TERCER PERÍODO (1999-2006): LA LEY 40/1998 Y EL REAL DECRETO 
LEGISLATIVO 3/2004
Cuando ni tan siquiera habían transcurrido dos años desde la última modifi cación 
legislativa en la materia tuvo lugar la aprobación de la Ley 40/1998, de 9 de diciembre, 
del IRPF y otras Normas Tributarias. Su aportación más sobresaliente en lo concerniente 
a las rentas originadas por los inmuebles urbanos no explotados mediante cesión a terce-
ros ni en actividades económicas fue, según destacó la propia exposición de motivos, la 
supresión del rendimiento estimado de la vivienda habitual23. Tal decisión mereció desde 
un principio y de modo casi unánime una valoración muy positiva por parte de la doctri-
na, a pesar de que la carga fi scal asociada a este elemento era más bien reducida24.
El otro gran cambio, que ya no recibió un juicio tan favorable, residió en la con-
fi guración de esta variante de renta como una renta neta, al excluirse la posibilidad de 
deducir ninguno de los gastos ocasionados por los inmuebles generadores de la misma 
(tributos, conservación y mantenimiento, suministros, amortización, servicios prestados 
por terceros, primas de contratos de seguros, etc.). Ni siquiera, como sucedía en algún 
momento anterior, la cuota del IBI o los intereses de los capitales invertidos en la ad-
quisición o mejora. Estos últimos pasaron a integrarse en la base de la deducción de la 
 .../...
 de demora ni recargos. Manifestaron este criterio, que no compartimos, las contestaciones de la Direc-
ción General de Tributos a las consultas núm. 1526-97, de 8 de julio de 1997, y núms. 1995-99, 1996-99 
y 2024-99, de 26 de octubre de 1999. Vid. también la contestación a la consulta de 1 de abril de 1996.
23 Al eliminar la imputación correspondiente a la vivienda habitual, se hizo lo propio con la deducción 
en la base de los intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de la misma. Para 
paliar el perjuicio ocasionado por el cambio legislativo a los contribuyentes que hubieran adquirido su 
vivienda con anterioridad a 4 de mayo de 1998, la Ley 40/1998 (disp. trans. cuarta) y el posterior Texto 
Refundido de 2004 (disp. trans. decimotercera) articularon una compensación económica, supeditada a 
que tuvieran derecho a la deducción por adquisición de vivienda y el nuevo régimen les resultara menos 
favorable. Sobre el tema pueden verse los trabajos de RAMIS CHAMPIN, C., «La fiscalidad de la vivienda 
en el nuevo IRPF», Impuestos, t. I, 2000, págs. 558-559, PEÑA ALONSO, J. L., «Compensaciones fiscales 
en 2001 a los arrendatarios y adquirentes de vivienda habitual», Revista de Información Fiscal, núm. 
48, 2001, pág. 21 y siguientes, y TRIGUEROS MARTÍN, M. J., «La imputación de rentas inmobiliarias en 
el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas», Impuestos, núm. 11, 2002, págs. 117-119.
24 Así lo hicieron ver VARONA ALABERN, J. E., y DE PABLO VARONA, C., «Análisis crítico del gravamen 
de la utilización de la vivienda en el IRPF», en AAVV (Coordinadores J. ARRIETA MARTÍNEZ DE PISÓN 
y A. CAYÓN GALIARDO), Presente y Futuro de la Imposición Directa en España, Lex Nova, Valladolid, 
1997, págs. 310-311 y 327. Antes de la Ley 40/1998 ya vaticinaron que la supresión de la imputación 
de renta que entonces se anunciaba obedecía a que la recaudación global por este concepto era negati-
va. Al permitirse la deducción como gasto de la cuota del IBI resultaba una renta a integrar en la base 
imponible muy inferior al valor anual en alquiler de la vivienda. Si a ello se sumaba la posibilidad de 
descontar los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora el resultado, como 
evidencian estos autores, era en muchos casos un rendimiento neto negativo.
32
LA IMPUTACIÓN DE RENTAS INMOBILIARIAS EN LA IMPOSICIÓN SOBRE LA RENTA...
cuota íntegra por inversión habitual, que además contempló un porcentaje incrementado 
de deducción para los supuestos de adquisición o rehabilitación con fi nanciación ajena. 
En contraste con las regulaciones precedentes desaparece, por consiguiente, la posibili-
dad de que este componente de renta arroje un importe neto negativo25, como de hecho 
venía acaeciendo hasta 1998 para muchos contribuyentes como fruto de la deducción 
de los citados intereses26.
Junto a esas novedades se aprovechó la oportunidad para propiciar igualmente al-
guna otra variación sustancial, como la adición de reglas específi cas para someter a gra-
vamen los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.
Desde un punto de vista formal, lo más llamativo fue, sin duda, que el tratamiento 
de esta fuente de renta dejó de enmarcarse dentro de los preceptos referentes a los rendi-
mientos del capital inmobiliario para conceptuarse como una categoría autónoma dentro 
de los componentes de la base imponible, denominada imputación de rentas inmobilia-
rias. Su regulación se plasmó así en el artículo 71 de la Ley 40/1998, incluido dentro del 
título VII, dedicado a instaurar una serie de regímenes especiales, separándose de las 
normas defi nitorias de la base imponible propiamente dichas27.
25 No es de extrañar, por ello, que se haya dicho que la ley «ha recurrido a una sutil modificación de la ca-
lificación jurídica para mantener la tributación prácticamente inalterada, o incluso agravarla». PEDRAZA 
BOCHONS, J. V., «Artículo 71. Imputación de rentas inmobiliarias», en AAVV (Coordinador G. ORÓN MO-
RATAL), Los nuevos Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas y sobre la Renta de no Residentes 
(Comentarios a las Leyes 40/1998 y 41/1998, con sus respectivos Reglamentos aprobados por Reales De-
cretos 214/1999, de 5 de febrero y 326/1999, de 26 de febrero), McGraw-Hill, Madrid, 1999, pág. 500.
26 Antes de la reforma de 1998 CARBAJO VASCO, D. −Manual del Impuesto sobre la Renta de las Personas 
Físicas y sobre el Patrimonio, 2.ª ed., Praxis, Barcelona, 1997, pág. 197− ya llamó la atención sobre el 
«abultado carácter negativo de los rendimientos netos del capital inmobiliario propio». En su opinión, 
esta situación obedecía, entre otros motivos, al hecho de que la estimación de los rendimientos de los 
inmuebles urbanos de uso propio se volviera a hacer a partir del