Inspección_Técnica_y_Consultoría_a_Proyectos_de_la_Empresa_Ingenieros__Consultores_en_el_Área_Metropolitana_de_Bucaramanga

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INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 1 
 
 
 
 
Inspección Técnica y Consultoría a Proyectos de la Empresa Ingenieros & Consultores en 
el Área Metropolitana de Bucaramanga 
 
Andrey Felipe Novoa Jiménez 
 
Descripción 
Tiene como finalidad estudiar y diagnosticar el estado en que se encuentra la estructura de las 
edificaciones sometida a consulta, donde se dejara constancia de la construcción, observación y 
veracidad de los planos. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Correo de Contacto: buc18202020@mail.udes.edu.co 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 2 
 
 
 
 
Inspección Técnica y Consultoría a Proyectos de la Empresa Ingenieros & Consultores en 
el Área Metropolitana de Bucaramanga 
 
Andrey Felipe Novoa Jiménez 
Ingeniería Civil, Facultad de Ingeniería, Universidad de Santander 
Trabajo de Grado 
Magister en Tecnología. María Liliana Meneses 
26 de mayo de 2023 
 
Notas de Autor 
El autor declara no tener conflicto de intereses. 
 
 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 3 
Acta de Sustentación 
 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 4 
Cesión de Derechos 
 
 
 
 
 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 5 
 
 
 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 6 
Agradecimientos 
Gracias a Dios ante todo por mantenerme con salud y brindarme fortaleza para luchar por 
esta meta y poder alcanzarla. 
Gracias a mis padres por ser los primordiales promotores, por confiar y creer en mis 
sueños y expectativas, por cada consejo y enseñanza que me encaminaron a lo largo de este 
proceso para obtener mi pregrado. 
A la Universidad de Santander y docentes que con sus conocimientos y experiencia me 
formaron tanto en lo personal como profesionalmente. 
 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 7 
Tabla de Contenido 
Introducción .................................................................................................................................. 18 
Objetivos ....................................................................................................................................... 19 
Objetivo General ........................................................................................................................... 19 
Objetivos Específicos.................................................................................................................... 19 
Marco Teórico ............................................................................................................................... 20 
Información de la Empresa ........................................................................................................... 20 
Lema ............................................................................................................................................. 21 
Misión de la Empresa.................................................................................................................... 21 
Visión de la Empresa .................................................................................................................... 21 
Marco Legal .................................................................................................................................. 22 
Marco Conceptual ......................................................................................................................... 23 
Patologia ....................................................................................................................................... 23 
Causas de una Patología................................................................................................................ 23 
¿Cómo Detectar la Presencia de una Patología? ........................................................................... 24 
Planos Constructivos ..................................................................................................................... 26 
¿Qué Incluyen los Planos? ............................................................................................................ 26 
Tipos de Planos ............................................................................................................................. 26 
Secciones....................................................................................................................................... 28 
Simbología en los Planos .............................................................................................................. 28 
Metodología .................................................................................................................................. 29 
Localización del Proyecto ............................................................................................................. 29 
Generalidades de la Práctica ......................................................................................................... 29 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 8 
Inspección Técnica Visual de Áreas Comunes Proyecto K .......................................................... 31 
Identificar Datos Generales del Proyecto ..................................................................................... 32 
Nota: Identificación de los datos relevantes de la edificación en estudio. ................................... 32 
Listado de no Conformidades ....................................................................................................... 33 
Permiso y Licencias del Edificio .................................................................................................. 34 
Normatividad Urbanística ............................................................................................................. 35 
Revisión Documental .................................................................................................................... 35 
Documentos Legales ..................................................................................................................... 35 
Certificados ................................................................................................................................... 35 
Fichas Técnicas ............................................................................................................................. 36 
Actas de Entrega ........................................................................................................................... 36 
Conformación del Edificio Consignada en el Reglamento de Propiedad Horizontal ................... 36 
Supervisión Técnica de Zonas Comunes y Exposición de Imperfecciones del proyecto. ............ 39 
Humedades .................................................................................................................................... 39 
Condición Real de los Acabados .................................................................................................. 40 
Estudio de las Placas y Vigas de los Sótanos Respecto al Recubrimiento del Acero de Refuerzo
....................................................................................................................................................... 45 
Inspeccion Visual .......................................................................................................................... 45 
Reporte Fotografico ...................................................................................................................... 46 
Revisión red de Desagüe ...............................................................................................................47 
Reconocimiento de Impermeabilización ....................................................................................... 49 
Valoración y Estado del Funcionamiento de Equipos de la Edificación ...................................... 49 
Inspeccion de Citofonia ................................................................................................................ 49 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 9 
Sistema de Protección Contra Incendios ....................................................................................... 50 
Redes de Gas ................................................................................................................................. 50 
Portones Electricos........................................................................................................................ 51 
Verificación de la Autenticidad de los Planos Entregados por la Constructora ........................... 52 
Comparativo Planos Sistema Eléctrico ......................................................................................... 53 
Resultado Comparativo Electrico ................................................................................................. 55 
Comparativo red Hidráulico ......................................................................................................... 55 
Resultado Comparativo Hidráulico............................................................................................... 56 
Comparativo red Protección Contra Incendios ............................................................................. 56 
Resultado red Protección Contraincendios ................................................................................... 58 
Comparativa red sanitario ............................................................................................................. 58 
Resultado Comparativa Sanitario ................................................................................................. 59 
Comparativo Arquitectónico ......................................................................................................... 59 
Resultado Comparativo Arquitectonico ........................................................................................ 61 
Aporte del Practicante a la Empresa ............................................................................................. 62 
Reestructuración Cronograma de Actividades.............................................................................. 62 
Análisis de Resultados .................................................................................................................. 63 
Conclusiones ................................................................................................................................. 64 
Recomendaciones ......................................................................................................................... 65 
Referencias Bibliográficas ............................................................................................................ 66 
 
 
 
 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 10 
Lista de Tablas 
 
Tabla 1 Tabla del Marco Legal Utilizado en la Practica .............................................................. 22 
Tabla 2 Datos Generales .............................................................................................................. 32 
Tabla 3 Licencias y permisos ....................................................................................................... 34 
 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 11 
Lista de Figuras 
Figura 1 Logo de la Empresa ...................................................................................................... 20 
Figura 2 Oficinas de la Empresa Edificamos Ingenieros & Consultores S.A.S. ........................ 20 
Figura 3 Localización del Proyecto ............................................................................................ 29 
Figura 4 Zonas Comunes ............................................................................................................ 31 
Figura 5 Humedad Sótano 3 ....................................................................................................... 39 
Figura 6 Humedad Muro Lateral ................................................................................................ 39 
Figura 7 Humedad Sótano 2 ....................................................................................................... 40 
Figura 8 Humedad Sótano 4 ....................................................................................................... 40 
Figura 9 Acabado, Piso 15 .......................................................................................................... 41 
Figura 10 Acabados, Piso 6 ........................................................................................................ 41 
Figura 11 Acabados, Piso 7 ........................................................................................................ 42 
Figura 12 Sifón Piso 12 .............................................................................................................. 42 
Figura 13 Pasillo, Piso 9 ............................................................................................................. 43 
Figura 14 Acabados, Piso 7 ........................................................................................................ 43 
Figura 15 Señalizador, Piso 4 ..................................................................................................... 44 
Figura 16 Salida de Emergencia, Piso 3 ..................................................................................... 44 
Figura 17 Gabinete Eléctrico ...................................................................................................... 45 
Figura 18 Casetón, Sótano 2 ....................................................................................................... 46 
Figura 19 Casetón, Sótano 4 ....................................................................................................... 47 
Figura 20 Sifón, Solárium Piso 3 ................................................................................................ 48 
Figura 21 Sifón, Pasillo Piso 13.................................................................................................. 48 
Figura 22 Patera en Muro ........................................................................................................... 49 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 12 
Figura 23 Revisión red Contra Incendios ................................................................................... 50 
Figura 24 Revisión de Planos ..................................................................................................... 52 
Figura 25 Posición Sensor .......................................................................................................... 53 
Figura 26 Luminaria de Emergencia .......................................................................................... 54 
Figura 27 Perímetro de Solárium ................................................................................................ 54 
Figura 28 Luminarias en lobby ................................................................................................... 55 
Figura 29 Piso 4, Apartamento 404 ............................................................................................ 56 
Figura 30 Red Contra Incendios, Piso 3 ..................................................................................... 57 
Figura 31 Instalación en Solárium.............................................................................................. 57 
Figura 32 Sifones en la Edificación ............................................................................................ 58 
Figura 33 Zona de Piscinas ......................................................................................................... 59 
Figura 34 Estadero Piso 15 ......................................................................................................... 60 
Figura 35 Sótano 1, Pasillo Hall de Ascensores ......................................................................... 60 
Figura 36 Cuarto Inexistente, Lobby .......................................................................................... 61 
Figura 37 Diagrama de Actividades ........................................................................................... 62 
Figura 38 Porcentaje Hierros Expuestos ..................................................................................... 63 
 
 
 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 13 
Glosario 
Consultoría. La consultoría de empresas se define como un servicio profesional, que 
proporciona propuestas y sugerencias concretas a los empresarios para resolver los problemas 
prácticos que tienen en sus organizaciones [1] 
Supervisión. Es la acción y efecto de supervisar, un verbo que supone ejercer la 
inspección de un trabajo realizado por otra persona [2] 
Plano. Se denomina planos a la representación convencional, pero exacta de un objeto, en 
nuestro caso específico una edificación. [3] 
Informe técnico. Un informe técnico es un documento que tiene por objeto describir el 
proceso, avances o resultados de una investigación técnica o científica. En algunos casos, puede 
incluir recomendaciones y conclusiones preliminares sobre una investigación en curso. [4] 
 Evidencia. Es utilizada para hacer referencia a una certeza, es decir, a una clase de 
certidumbre clara y precisa que se tiene o se sabe sobre determinada cosa. [5] 
Inconsistencias. La inconsistencia se trata de la falta o carencia de consistencia que 
caracteriza a la materia. También es el término empleado para referirse a la falta de coherencia o 
estabilidad de algo. [6] 
Proyecto. Un proyecto es la planificación y la ejecución de una serie de acciones que, 
siendo su fin el conseguir un objetivo determinado, se llevan a cabo. [7] 
Zonas comunes. Las zonas comunes son los espacios de las propiedades horizontales que 
están disponibles para el uso y goce de los copropietarios; estas zonas se dividen: de uso general, 
aquellas a disposición de todos los copropietarios; y las de uso exclusivo, aquellas dispuestas 
para un solo propietario. [8] 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 14 
Resumen 
Título 
Inspección Técnica y Consultoría a Proyectos de la Empresa Edificamos Ingenieros & 
Consultores en el Área Metropolitana de Bucaramanga 
Autores 
Andrey Felipe Novoa Jiménez 
Palabras Clave 
Supervisar, Proyecto, Informe, Plano 
Descripción 
El presente trabajo de grado en modalidad de practica empresarial realizado en la empresa 
Edificamos Ingenieros y Consultores de la ciudad de Bucaramanga, se desarrollaron actividades 
para el recibo de zonas comunes de una edificación la cual por motivos de confidencialidad no se 
dará información a conocer la cual referencien el proyecto a consulta. 
En el curso de la practica empresarial Propuesta se llevaron actividades las cuales 
fortalecieron conocimientos adquiridos en la formación profesional, se realizaron 
acompañamientos técnicos en edificaciones a especialistas en diferentes campos como la 
revisión de equipos electromecánicos, redes domiciliarias, funcionamiento de consola de 
distribución principal, redes eléctricas, equipos protección de emergencias; además, se 
inspeccionó visualmente todas las áreas comunes con el fin de encontrar imperfecciones en 
acabados finales para la entrega de la constructora ala copropiedad del edificio, se estudiaron 
patologías en cuanto a fisuras y humedades para encontrar el causante de estas patologías. 
Finalmente, en el apartado de la comparativa de planos y siguiendo los lineamientos de la 
ley 675 de 2001 de la Propiedad Horizontal (PH) del recibo de zonas comunes se ejecutó la 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 15 
distinción de lo construido y lo prestablecido en los planos visado y aprobados por las entidades 
encargadas para documentar las inconsistencias encontradas en un informe final el cual es 
entregado a la administración del proyecto con toda la información recolectada para el 
mejoramiento de los bienes comunes que mejores la calidad de vida de los residentes y 
propietarios de la edificación. 
Como citar este documento. A. Novoa. Inspección Técnica y Consultoría a Proyectos de 
la Empresa Edificamos Ingenieros & Consultores en el Área Metropolitana de Bucaramanga, 
Tesis pregrado, Fac. de Ingenierías. Universidad de Santander. Bucaramanga, Santander, 
Colombia. 2023. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 16 
Summary 
Title 
Technical Inspection and Consultancy of Company Projects We Build Engineers & 
Consultants in the Metropolitan Area of Bucaramanga 
Authors 
Andrey Felipe Novoa Jiménez 
Keywords 
Supervisor, Project, Report, flat 
Abstract 
The present work of degree in the modality of business practice carried out in the company 
Edificamos Ingenieros y Consultores of the city of Bucaramanga, activities were developed for 
the receipt of common areas of a building which for reasons of confidentiality will not disclose 
information which refer to the project for consultation. 
In the course of the Proposed business practice, activities were carried out which 
strengthened the knowledge acquired in professional training, technical accompaniments were 
made in buildings to specialists in different fields such as the revision of electromechanical 
equipment, home networks, operation of the main distribution console, networks electrical, 
emergency protection equipment; In addition, all the common areas were visually inspected in 
order to find imperfections in the final finishes for the construction company's delivery to the co-
ownership of the building, pathologies in terms of cracks and humidity were studied to find the 
cause of these pathologies. 
Finally, in the section of the comparison of plans and following the guidelines of Law 
675 of 2001 of the Horizontal Property (PH) of the receipt of common areas, the distinction of 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 17 
what was built and what was pre-established in the plans endorsed and approved by the entities 
in charge of documenting the inconsistencies found in a final report which is delivered to the 
project administration with all the information collected for the improvement of the common 
goods that improve the quality of life of the residents and owners of the building. 
Cite. A. Novoa. Inspección Técnica y Consultoría a Proyectos de la Empresa Edificamos 
Ingenieros & Consultores en el Área Metropolitana de Bucaramanga, Tesis pregrado, Fac. de 
Ingenierías. Universidad de Santander. Bucaramanga, Santander, Colombia. 2023. 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 18 
Introducción 
El siguiente trabajo, “Inspección Técnica y Consultoría a Proyectos de la Empresa 
Edificamos Ingenieros & Consultores en el Área Metropolitana de Bucaramanga.”, tiene como 
objetivo determinar y evaluar el estado en que se encuentra el proyecto sujeto a la consultoría, 
donde se dará constancia a lo plasmado en los planos con lo construido,inspeccionando y 
recolectando evidencia de defectos encontrados en muros, pisos, techos, estacionamientos, áreas 
verdes, piscinas y áreas comunes. 
También encontrará información sobre los sistemas de servicios públicos domiciliarios 
como la red hidráulica, red eléctrica, redes de gases, suministrados por la constructora para la 
comparación de planos. El valor de este tipo de informe está relacionado con la identificación de 
los factores que pueden o tienen un efecto en la condición física de la vivienda y debido a estas 
imperfecciones se afecta la calidad de vida de los residentes, por lo que es posible, a través de la 
inspección se pueda registrar todas las patologías e inconsistencias encontradas en el informe 
técnico que se le entregara a la administración del proyecto. 
De acuerdo con las diversas opciones que plantea el programa de ingeniería civil de la 
Universidad de Santander para realizar trabajo de grado, y en concordancia con el mercado 
laboral, mi elección fue encaminada hacia la practica empresarial. 
Actualmente, el mercado laboral está dirigido hacia profesionales ingenieriles con amplia 
experiencia. Por lo tanto, fue una gran oportunidad realizar la practica empresarial y así empezar 
adquirir la experiencia necesaria para desarrollar actividades como inspecciones de obras junto 
con elaboración de informes técnicos, entre otras funciones propias del ingeniero civil. 
 
 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 19 
Objetivos 
Objetivo General 
Inspeccionar las áreas comunes, acabados, redes domiciliarias y estructuras a 
edificaciones sometidas a consulta con el fin de documentar el estado actual de la edificación 
presentada por la empresa Edificamos ingenieros & consultores en el área metropolitana de 
Bucaramanga. 
Objetivos Específicos 
Realizar la visita a la edificación para la inspección técnica visual con recolección de 
evidencia fotográfica y estudio documental entregado por la constructora. 
Supervisar técnicamente las áreas comunes y exponer las inconsistencias e 
imperfecciones del proyecto otorgados a la empresa Edificamos Ingenieros & Constructores por 
medio de un reconocimiento del lugar. 
Revisar la autenticidad de lo establecido en los planos estructurales, eléctricos, 
hidráulicos y arquitectónico en el proyecto concedido a la empresa. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 20 
Marco Teórico 
Información de la Empresa 
La empresa en la cual se desarrolló la práctica empresarial tiene por nombre Edificamos 
Ingenieros & Consultores S.A.S, cuenta con NIT 900.346.480-2. 
 La empresa se encuentra ubicada en la ciudad de Bucaramanga, Santander en la 
dirección Calle 61 # 16-46, 2° piso, representada por la ingeniera Soljimena Monsalve Caballero 
cuenta con numero de contacto personal 317-5176353 y contacto vía correo electrónico 
Gerencia@edificamos.org. 
Figura 1 
Logo de la Empresa 
 
Nota: Tomado de [9] 
Figura 2 
Oficinas de la Empresa Edificamos Ingenieros & Consultores S.A.S. 
 
mailto:Gerencia@edificamos.org
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 21 
Lema 
Edificamos Ingenieros & Consultores S.A.S., es una empresa con más de 10 años de 
experiencia en peritajes, asistencia técnica en edificaciones, construcción de obras civiles, y 
procesos relacionados con inspección y control de equipos electromecánicos de edificios. 
 Ejecutamos actividades relacionadas con la profesión de la ingeniería en el campo de 
construcción, consultoría, interventoría y supervisión técnica de edificaciones e industrias. 
Misión de la Empresa 
Somos una empresa prestadora de servicios de ingeniería, consultoría, diseño, 
construcción, y supervisión técnica, que desarrolla proyectos con excelencia, calidad y 
responsabilidad en el ámbito público y privado, cuya misión es satisfacer las necesidades de 
nuestros clientes antes, durante y después de finalizado el proyecto; orientados a generar 
bienestar, seguridad y confianza en nuestros clientes; generando desarrollo en el país y calidad 
de vida en nuestros trabajadores, manteniendo la rentabilidad que nos permite ser sostenibles en 
el tiempo con el apoyo fundamental de nuestro equipo humano. 
Visión de la Empresa 
Nuestra visión es afianzarnos en el 2025 como una empresa líder en el mercado regional 
con proyección nacional, liderando el mercado mediante su excelencia, calidad y eficiencia; 
cumpliendo a tiempo con todos y cada uno de los trabajos encomendados, logrando que todo 
nuestro personal se sienta motivado y orgulloso de pertenecer a nuestra organización, 
fomentando el control y la calidad en el servicio. Nos visualizamos en el 2025 como una 
empresa eficaz, competitiva, comprometida y admirada por su capacidad de crear valor y de 
innovar aportando al desarrollo del país; posicionando nuestra marca, fortaleciendo nuestra 
imagen corporativa, aumentado su reconocimiento regional y nacional, buscando altos niveles de 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 22 
calidad y rentabilidad que nos garanticen crecer como empresa, siempre fundamentados en 
nuestros principios. 
Marco Legal 
La siguiente tabla presenta la ley y norma aplicada para llevar a cabo los proyectos de la 
práctica empresarial. 
Tabla 1 
Tabla del Marco Legal Utilizado en la Practica 
Norma Año Descripción Elementos 
Ley 675 2001 “Los bienes comunes de uso y goce 
general, ubicados en el edificio o 
conjunto, tales como zona de recreación 
y deporte y salones comunales, entre 
otros, se entregarán a la persona o 
personas designadas por la asamblea 
general o en su defecto al administrador 
definitivo, a más tardar cuando se haya 
terminado la construcción” 
“documentos de garantía de 
ascensores, bombas y demás 
equipos, expedidas por sus 
proveedores, así como los 
planos correspondientes a las 
redes eléctricas, 
hidrosanitarias, y en general de 
los servicios públicos 
domiciliarios” 
Norma 
NSR 10 
2010 “La supervisión técnica es realizada por 
un ingeniero civil, arquitecto o 
constructor en ingeniería y arquitectura, 
con matrícula profesional vigente y con 
experiencia general de mínimo 5 años. 
También es de obligatorio cumplimiento 
que el supervisor técnico tiene como 
requisito ser totalmente ajeno e 
independiente a la construcción de la 
edificación” 
 
 
 
 
Título I 
Nota: Tabla de la ley y norma utilizada en la práctica. Adquirido Cartilla Propiedad Horizontal 
Ministerio de Vivienda y Norma Sismo Resistente, Título I [10] [11] 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 23 
Marco Conceptual 
Patologia 
Una patología de la construcción es uno o varios problemas constructivos presentes en 
una edificación o en alguno de sus elementos. Estos problemas pueden aparecer inmediatamente 
después de su ejecución o luego de muchos años, aunque lo más común es que surjan por 
cambios en las condiciones contextuales. [12] 
Estas patologías pueden ser aparentes o estar ocultas, arriesgando de ambas maneras la 
calidad de vida de los habitantes. Cuando son aparentes, los patrones de deterioro se manifiestan 
por medio de fisuras, corrosión, grietas o deformaciones evidentes tanto en el interior como en el 
exterior de la construcción. [12] 
Causas de una Patología. Las posibles causas de deterioro de las edificaciones quedan 
contenidas en la siguiente lista. Cabe resaltar que la interrelación entre las causas de la patología 
hace imposible aislar cada una de ellas, pero se puede hacer una síntesis de los orígenes 
comunes. Ellos son: [12] 
• Presencia de agua en diferentes aspectos de la construcción y/o el suelo. Los patrones de 
deterioro por presencia de agua tienen su origenen el contexto del edificio, debido a filtraciones 
subterráneas o superficiales, provenientes de la lluvia y de cambios en el nivel freático del 
terreno, filtraciones de los sistemas y redes hidráulicas, e incluso en los procesos constructivos. 
[12] 
• Movimientos de los materiales o de los sistemas de la edificación. Este tipo de patrones 
de deterioro se origina por movimientos del terreno o variaciones en la constitución original de 
los suelos. Se debe a cambios en las cargas sometidas a la edificación o por vibraciones 
exteriores o interiores a la estructura, las cuales provocan alteraciones en las dimensiones de los 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 24 
elementos. Lo anterior, por causa de las variaciones en las condiciones térmicas o higrotérmicas 
y en procesos físicos de deformación y flexión [12] 
• Acciones físicas, químicas o biológicas. Finalmente, están los procesos de deterioro 
causados por acción de la radiación solar; procesos químicos de carbonatación y/o sulfatación o 
por procesos químicos causados por presencia de humedad en los elementos constructivos. 
También se debe a la presencia de sales en los materiales, hongos, etc. [12] 
El origen de todos estos deterioros se debe a causas intrínsecas como la ubicación 
geográfica de la edificación, o a causas inherentes a su diseño y construcción; las causas 
extrínsecas son los agentes naturales y las acciones del hombre. [12] 
¿Cómo Detectar la Presencia de una Patología? El estudio de la patología en una 
construcción se basa, por lo tanto, en un desarrollo sistemático que da como resultado el 
diagnóstico integral de la edificación. Luego, se identifican los patrones de deterioro y las 
relaciones entre ellos, a fin de analizar las causas responsables del daño de la estructura; 
finalmente se dan las recomendaciones apropiadas para la estabilización y rehabilitación del 
edificio. [12] 
Primer Paso: Estudiar el Origen de la Patología. En esta fase es fundamental empezar 
el proceso con la realización de una descripción exhaustiva de los patrones de deterioro 
observados en la edificación. La finalidad del estudio es complementar la observación con el 
registro de las patologías en los planos de calificación que permitan leer, integralmente, los 
procesos de deterioro. Además, también se elaboran estudios técnicos que muestren las 
condiciones constructivas del edificio y el estado del suelo. En este estudio se manifiestan tanto 
las especificaciones originales de la construcción como también sus dimensiones, y la 
constitución de sus materiales. [12] 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 25 
Para determinar el grado de deterioro de la estructura o de los materiales, es necesario 
analizar cuidadosamente la construcción y realizar una inspección que estudie la raíz del 
problema. Como se mencionó en la introducción de esta publicación, son tres las causas 
genéricas de los patrones de deterioro en una edificación: presencia de agua en diferentes 
aspectos de la construcción y/o el suelo, movimientos de los materiales o los sistemas y acciones 
físicas, químicas o biológicas. [12] 
Segundo Paso: Diagnostico. La tipología de las lesiones se clasifica según las siguientes 
categorías: físicas, mecánicas, químicas, electroquímicas y biológicas. Según su categoría, los 
patrones de deterioro se describen de esta manera: [12] 
• Causas físicas: humedad, erosión física o suciedad. 
• Causas mecánicas: deformaciones, agrietamientos, fisuras, desprendimientos o erosión 
mecánica. 
• Causas químicas: disgregación o disolución, oxidación, eflorescencias, explosión o 
combustión y meteorización. 
• Causas electroquímicas: corrosión. 
• Causas biológicas: pudrición parda, pudrición blanca y disgregación. 
Tercer Paso: Recomendaciones. Finalmente, se realiza una valoración del nivel de 
riesgo que representa para los habitantes el estado de conservación del edificio y se establece si 
la estructura genera confianza o peligro en algún aspecto que atente contra la salud o la vida de 
quienes habitan en el inmueble. [12] 
A partir del dictamen, se formulan las recomendaciones del tratamiento para la 
prevención o corrección de los deterioros presentados. [12] 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 26 
Planos Constructivos 
Un plano de construcción es una representación detallada en 2D de los detalles necesarios 
para completar un proyecto. El plano muestra el diseño del edificio, los materiales que se 
utilizarán y elementos como ventanas, puertas y electrodomésticos. [13] 
¿Qué Incluyen los Planos? Los elementos comunes en casi todos los planos son: 
• Ficha técnica 
• Planos del sitio 
• Planos de planta 
• Imágenes de detalle 
• Alzados y secciones 
• Planos de mecánica, electricidad y fontanería (MEP) 
• Planos de la estructura 
Estos elementos de los planos tienen escalas, símbolos y abreviaturas para facilitar su 
lectura. Los planos también incorporan detalles adicionales, como códigos de construcción, 
permisos de construcción, programación y especificaciones de calidad. [13] 
Tipos de Planos 
Plano Arquitectónico. Describe el aspecto general de un edificio, tanto en su interior 
como en su exterior. Muestra la orientación de un proyecto y la disposición de las habitaciones. 
Los dibujos que se incluyen en el plano arquitectónico son el emplazamiento, el suelo, el techo, 
los planos de detalle y los alzados, y las secciones. [13] 
El plano del terreno es un mapa que muestra la orientación de la estructura en el terreno. 
Este plano también muestra los límites de la propiedad del terreno, las características 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 27 
paisajísticas distintivas, las vías de acceso, las líneas eléctricas, las líneas de servicios públicos, 
el vallado y otras estructuras in situ. [13] 
El plano de planta muestra una vista aérea de la casa cortada a un metro y medio del nivel 
del suelo, y ofrece una distribución de elementos como paredes, muebles, ventanas y puertas. El 
plano del techo ofrece las dimensiones, los materiales y la información fundamental sobre la 
colocación del techo en las habitaciones. [13] 
Plano Estructural. Los planos estructurales se muestran desde el principio. Esbozan el 
esqueleto de la estructura y cómo se enmarca la casa. Contienen detalles sobre los cimientos, las 
losas, las paredes, los pilares, las vigas, las cerchas y los tejados. [13] 
Plano de Mecánica, Electricidad y Fontanería (MEP). La parte MEP de un edificio es 
la que le da vida. Es responsable del suministro de agua y las tuberías, los sistemas eléctricos y 
de comunicación y la ventilación. El ingeniero MEP elabora los planos que establecen estas 
especificaciones. Es esencial conocer la ubicación de estos sistemas para dejar espacio a estas 
características. [13] 
Los planos de mecánica incluyen sistemas de agua, sistemas de calefacción, ventilación y 
aire acondicionado, sistemas de control digital y sistemas de escape. [13] 
Los planos eléctricos muestran los requisitos para la generación y distribución de energía 
in situ. También indica los sistemas de iluminación y protección contra incendios, los sistemas 
de cableado y los sistemas de energía de reserva. [13] 
Los planos de fontanería muestran los complejos recorridos de las aguas residuales y las 
tuberías. Los planos de fontanería son tuberías de gas natural, tuberías de residuos ácidos, 
tuberías de agua caliente y fría y líneas de ventilación. [13] 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 28 
Secciones. Las secciones de los distintos componentes del edificio son esenciales para 
ayudar al contratista a ver cómo deben construirse los distintos componentes del edificio y cómo 
se conectan.Los planos de sección también muestran las alturas de los techos, las elevaciones 
del suelo y las separaciones contra incendios. Con estos planos se puede entender cómo los 
componentes del edificio se adaptan entre sí y a los ocupantes. [13] 
Simbología en los Planos. En los planos de construcción utilizamos cientos de símbolos, 
pero no todos son universales. Hay símbolos para los materiales, los componentes de la 
construcción y los servicios públicos de un proyecto. Cada proyecto viene con una lista de 
caracteres y abreviaturas para evitar confusiones. Las abreviaturas y símbolos únicos garantizan 
que todo el mundo esté en la misma página. [13]. 
 
 
 
 
 
 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 29 
Metodología 
Localización del Proyecto 
El proyecto K vigente en la práctica con la empresa Edificamos ingenieros y 
constructores está ubicado vía Piedecuesta-Km 7 
Figura 3 
Localización del Proyecto 
 
Nota: Adaptado de [14] 
Generalidades de la Práctica 
Esta práctica empresarial se realizó mediante un convenio realizado entre el 
departamento de prácticas del programa de ingeniería civil y la empresa edificamos ingenieros y 
consultores el cual se basa en 720 horas laborales contadas desde el 01 de febrero de 2023 y el 
30 de mayo de 2023, con un horario laboral de ocho (8) horas de lunes a viernes y los días 
sábado un horario laboral de cuatro (4) horas. 
Como primera instancia, se realizó la visita a la edificación para reconocimiento de 
espacios que conforman las zonas comunes, seguido a esto se llevó a cabo la revisión 
documental rigurosamente para la debida recolección y clasificación. 
Seguido a esto, se inician labores de inspecciones visuales y toma de evidencia 
fotográfica a imperfecciones encontradas con la descripción y ubicación de la patología para su 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 30 
reparación por parte de la constructora o empresa encargada para ello; Conjuntamente se hace el 
acompañamiento a los especialistas en sus diferentes ámbitos para la inspección técnica de 
equipos, redes e instalaciones que conforman los bienes comunes para el debido recibo de áreas 
comunes por parte de la empresa 
Finalmente se realizan pruebas y revisiones que puedan afectar la estructura de la 
edificación, tales como, prueba a red de drenaje, revisión de placas aligeradas con casetón para 
porcentaje de hierros expuestos, tipología y origen de humedades y la contramuestra de los 
planos constructivos visados por los entes encargados y los cambios de espacio y redes 
realizados durante el proceso de construcción del proyecto. 
 
 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 31 
Inspección Técnica Visual de Áreas Comunes Proyecto K 
En este informe técnico se lleva a cabo una recolección de condiciones y situaciones 
encontradas desde un punto de vista técnico, en la inspección de áreas comunes como se muestra 
en la Ilustración 4 del proyecto K, que por confidencialidad lo llamaremos de esta manera. El 
estudio técnico se presenta por petición de la administración de la Propiedad Horizontal otorgado 
a Edificamos Ingenieros & consultores para realizar el cumplimiento del servicio encargado. 
Figura 4 
Zonas Comunes 
 
Nota: Zonas comunes del proyecto K 
Se realiza la recolección de los documentos y se procede a iniciar la inspección de acuerdo 
a la siguiente metodología, que cuenta con los siguientes pasos para el adecuado desarrollo del 
informe técnico. 
• Conocer los datos generales del proyecto. 
• Verificación de licencias y permisos del proyecto. 
• Identificación de las patologías. 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 32 
• Inspección técnica de zonas comunes en lo referente a humedades en placas y muros, 
fisuras, grietas, instalaciones sanitarias, instalación de aguas lluvias y drenajes y seguridad del 
proyecto. 
• Inspección de equipos electromecánicos. 
• Inspección de equipos eléctricos. 
• Verificación de la red contra incendios. 
• Inspección de citofonía y portones. 
• Recomendaciones respecto a las reparaciones técnicas de las patologías encontradas. 
Identificar Datos Generales del Proyecto 
En la siguiente tabla 2 elaborada por el autor del documento, se evidencia los datos 
recolectados de la documentación del proyecto K. 
Tabla 2 
Datos Generales 
Referencias Datos 
Ciudad Piedecuesta, Santander 
Área del lote 3039,30 m2 
Destinación Vivienda 
Uso Residencial 
Área construida 26.077,6 m2 
Número de viviendas 130 apartamentos 
Sistemas constructivos La estructura se desarrolló como un 
sistema estructural combinado de pórticos 
y muros estructurales con la losa de entre 
piso y cubierta aligerada con casetón y la 
cimentación se hizo con losa de 
cimentación. 
Nota: Identificación de los datos relevantes de la edificación en estudio. 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 33 
Listado de no Conformidades 
Posterior a las primeras visitas de inspección al proyecto se reúne la siguiente 
información para la ejecución del informe. 
• Documentación legal 
• Inspección y toma de evidencia en acabados y fisuras. 
• Revisión de ascensores 
• Estacionamientos 
• Revisión de Comparativa de planos 
• Revisión de Citofonía 
• Revisión de Portones 
• Revisión de Sifones 
• Red contra incendios 
• Equipo electromecánico 
• Exposición de hierros 
• Revisión de Publicidad 
• Paramento exterior 
• Conclusiones finales 
 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 34 
Permiso y Licencias del Edificio 
Tabla 3 Licencias y permisos 
Documentos Fecha de 
resolución 
Fecha de 
radicación 
Fecha de 
expedición 
Vigencia Descripción 
Licencia de Construcción 
Obra Nueva 
Resolución N°. 
P009-2018 
08 de Enero de 
2018 
- 08 de Enero 
de 2018 
36 meses 
 
Cantidad de Pisos: 15 Pisos 
Sótanos: 5 
Unid. Residenciales: 130 
Cupos parqueadero: 160 
Área intervenida: 
26.077,6 m2 
Modificación de licencia 
 N° P434-2018 
14 de diciembre de 
2018 
- 14 de 
diciembre de 
2018 
- Se modificó la distribución de espacios 
arquitectónico debido a que por un error 
involuntario en los planos estos quedaron 
truncados. 
 
Modificación de licencia 
vigente-ampliación 
 N° 68547-1-20-0389 
25 de mayo de 2021 - 26 de 
septiembre 
de 2021 
14 de 
septiembre 
de 2021 
Se modificó un área 3.513,5 m2 y se 
amplió un área 102,5 m2. 
Modificación de Licencia 
vigente N° 68001-2-17-
0512 
14 de marzo de 2018 26 de octubre de 
2017 
22 de mayo 
de 2018 
12 de marzo 
2019 
Se modificó la cantidad de cupos de parqueos a 
un total, de 97. El Área Intervenida fue de: 
9616,20 m² 
Uni. Residencial: 44 
 
Boletín de Nueva 
Nomenclatura N° 15-
0269NM 
- - 29 de abril 
de 2015 
- Carrera 50 #54- 29 
Aptos sencillos: 35 
Aptos Dúplex: 10 
Boletín de Nueva 
Nomenclatura N° 18-
0318NM 
- - 29 de junio 
de 2018 
- Carrera 50 #54- 29 
Anulación NM apartamento 604 de la 
nomenclatura 15-0269NM 
V°B° de Propiedad 
Horizontal N° 18- 0044PH 
- - 
22 
Mayo de 
2018 
- Acceso a Parqueaderos: 2 
Acceso a Apartamentos: 1 Apartamentos:44 
 
Nota: Permisos y licencias obtenidas durante el proceso constructivo de la edificación con la curaduría del municipio. 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 35 
Normatividad Urbanística 
• Diseño estructural aprobado por la Curaduría Urbana N° 1 de Piedecuesta. 
• Diseño redes eléctricas aprobado por la Electrificadora de Santander. 
• Diseño redes de gas aprobado por Gas Natural Fenosa. 
• Diseño de redes hidráulicas aprobadas por A.M.B. 
• Diseño de red contraincendios aprobado por Bomberos Bucaramanga.• Diseño de redes sanitaria y pluvial aprobadas por Empas. 
Revisión Documental 
Documentos Legales 
• Acta de inspección sanitaria N° 07718 
Certificados 
• Certificado de inspección asensor 1, 2 y 3. 
• Certificado de inspección de puerta vehicular. 
• Certificado de prueba de fabricación planta eléctrica. 
• Certificado de conformidad de tableros eléctricos. 
• Certificado UL Product iQ E158750 
• Certificado UL Product iQ EX4017 
• Certificado UL EC3971. 
• Certificado UL WEG Equipamentos eléctricos. 
• Certificado de conformidad Luminarias LED 
• Certificado tipo marca de conformidad Tomacorrientes 
• Certificado de conformidad de producto 03760 contadores de energía. 
• Certificado de calidad de revestimientos. 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 36 
Fichas Técnicas 
• Ficha técnica Variador CUMARK. 
• Ficha técnica de Bombas multietapas verticales. 
• Ficha técnica de Bombas sumergibles Para aguas residuales. 
• Ficha técnica y manual High- performance vector, Low-voltage frecuency Convertir. 
• Ficha técnica equipo central de calentamiento de agua modelo ECCA 700-02 GN 
• Ficha técnica catálogo control de temperature SF 800ICS. 
• Ficha técnica unidad enfriadora de agua LG. 
• Ficha técnica fancoil agua fría 4FRW0 
• Ficha técnica selección de bombas de recirculación agua Flow tab. 
Actas de Entrega 
• Acta de entrega de equipos de Ascensor 1, 2 y 3. 
• Acta de entrega y certificados de garantía de sauna y turco. 
• Acta de entrega cabina en madera, equipos sauna y baño turco. 
• Acta de entrega y recibo de obra N°968 Grifos Aqua Sas. 
• Acta de entrega equipo central de calentamiento de agua. 
• Acta de entrega instalación cerramiento piscina. 
Conformación del Edificio Consignada en el Reglamento de Propiedad Horizontal 
Sotano-5: Cuenta con un área total construida de 1.534,1 m2, conformado por 
parqueaderos, circulaciones. 
Sotano-4: Cuenta con un área total construida de 1.781,4 m2, conformado por 
parqueaderos, circulaciones. 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 37 
Sotano-3: Cuenta con un área total construida de 1.782,8 m2, conformado por 
parqueaderos, circulaciones. 
Sotano-2: Cuenta con un área total construida de 1.880,5 m2, conformado por 
parqueaderos, circulaciones. 
Sotano-1: Cuenta con un área total construida de 1.877,4 m2, conformado por 
parqueaderos, circulaciones. 
Piso 1: Cuenta con un área total construida de 1.748,5 m2, conformado por 4 locales 
comerciales y punto fijo, circulaciones. 
Piso 3: Cuenta con un área total construida de 1.163,4 m2, conformado por 10 unidades 
residenciales y punto fijo, circulaciones, estructura y muros 
Piso 4: Cuenta con un área total construida de 1.163,4 m2, conformado por 12 unidades 
residenciales y punto fijo, circulaciones, estructura y muros 
Piso 5: Cuenta con un área total construida de 1.019,2 m2, conformado por 12 unidades 
residenciales y punto fijo, circulaciones, estructura y muros 
Piso 6: Cuenta con un área total construida de 1.019,2 m2, conformado por 8 unidades 
residenciales y punto fijo, circulaciones, estructura y muros 
Piso 7: Cuenta con un área total construida de 1.019,2 m2, conformado por 10 unidades 
residenciales y punto fijo, circulaciones, estructura y muros 
Piso 8: Cuenta con un área total construida de 1.019,2 m2, conformado por 10 unidades 
residenciales y punto fijo, circulaciones, estructura y muros 
Piso 9: Cuenta con un área total construida de 1.019,2 m2, conformado por 10 unidades 
residenciales y punto fijo, circulaciones, estructura y muros 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 38 
Piso 10: Cuenta con un área total construida de 1.019,2 m2, conformado por 8 unidades 
residenciales y punto fijo, circulaciones, estructura y muros 
Piso 11: Cuenta con un área total construida de 1.019,2 m2, conformado por 10 unidades 
residenciales y punto fijo, circulaciones, estructura y muros 
Piso 12: Cuenta con un área total construida de 1.019,2 m2, conformado por 10 unidades 
residenciales y punto fijo, circulaciones, estructura y muros 
Piso 13: Cuenta con un área total construida de 1.019,2 m2, conformado por 10 unidades 
residenciales y punto fijo, circulaciones, estructura y muras 
Piso 14: Cuenta con un área total construida de 1.019,2 m2, conformado por 12 unidades 
residenciales y punto fijo, circulaciones, estructura y muros 
Piso 15: Cuenta con un área total construida de 1.189,6 m2, conformado por 8 unidades 
residenciales y punto fijo, circulaciones, estructura y muros 
Cubierta: cuenta con un área total construida de 1.234,0 m2 
 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 39 
Supervisión Técnica de Zonas Comunes y Exposición de Imperfecciones del proyecto. 
A continuación, se describen y se evidencian las patologías y el reporte técnico de 
equipos e instalaciones que se implementaron en el proceso constructivo del proyecto en 
consulta. 
Humedades 
En el proyecto K en los sótanos dos (2), tres (3) y cuatro (4) detrás del muro constructivo 
que hace también la contención de un talud presenta filtraciones, como lo veremos en las 
siguientes imágenes. (Ver figuras 5, 6, 7 y 8) 
Figura 5 
Humedad Sótano 3 
 
Nota: Casetón de viga con humedad en sótano tres por filtración. 
Figura 6 
Humedad Muro Lateral 
 
Nota: Se evidencia humedad en muro presuntamente por tubería de la red contra incendios. 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 40 
Figura 7 
Humedad Sótano 2 
 
Nota: Patera de muro presenta filtraciones por talud detrás de muro de contención. 
Figura 8 
Humedad Sótano 4 
 
Nota: Se evidencia humedad por capilaridad en piso de sótano 5. 
Condición Real de los Acabados 
Se realizó la revisión de las zonas comunes en la edificación con el objetivo de examinar 
y cotejar la condición real de los acabados hallando los siguientes resultados. (Ver figuras 9, 10 y 
11) 
 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 41 
Figura 9 
Acabado, Piso 15 
 
Nota: Sensor y luminaria LED frente apartamento 1503 manchados de pintura. 
Figura 10 
Acabados, Piso 6 
 
Nota: Rociador frente a apartamento 610 hueco en techo en mala instalación del mismo. 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 42 
Figura 11 
Acabados, Piso 7 
 
Nota: Gabinetes hidráulicos del apartamento 705 manchados de pintura en bordes. 
De acuerdo con la anterior evidencia fotográfica del estado actual encontrado en los 
sensores de movimiento, luminarias LED, rociadores contra incendios, gabinetes hidráulicos 
están manchados con pintura. 
Se evidencia que algunos sifones y pisos de áreas de circulación del proyecto, cuentan 
con falta de rejillas (Ver figura 12), brechas en el guarda escobas (Ver figura 13) y brechas entre 
baldosas (Ver figura 14) que afectan el aspecto físico y entorno de este. 
Figura 12 
Sifón Piso 12 
 
Nota: Se evidencia sifón en zona de circulación sin rejilla. 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 43 
Figura 13 
Pasillo, Piso 9 
 
Nota: Guarda escoba con filos quebrados en pasillo frente apartamento 905 
Figura 14 
Acabados, Piso 7 
 
Nota: Baldosa sin brechas en pasillo entre salida de emergencias y hall de ascensores. 
Por otra parte, podemos observar que no se tuvo en cuenta la limpieza general de los 
acabados ya que se encontraron manchas de pintura en pisos, escaleras, elementos instalados de 
electricidad, redes hidráulicas, puertas de salidas de emergencias, señalizadores y hall de 
ascensores. (Ver figura 15,16 y 17) 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES44 
Figura 15 
Señalizador, Piso 4 
 
Nota: Ventana y señalizador manchados de pintura frente a hall de ascensores. 
Figura 16 
Salida de Emergencia, Piso 3 
 
Nota: Marco de puerta manchado y dilatación en mal estado en salida de emergencia. 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 45 
Figura 17 
Gabinete Eléctrico 
 
Nota: Gabinete eléctrico con bordes manchados de pintura por falta de limpieza final. 
Estudio de las Placas y Vigas de los Sótanos Respecto al Recubrimiento del Acero de 
Refuerzo 
En inspección visual de las placas y vigas de los sótanos del proyecto K, se evidencia 
que, en el proceso constructivo en algunos puntos la malla de hierro se quedó sin el 
recubrimiento mínimo de 2 cm en algunos sectores. En el concreto reforzado es indispensable 
que el acero conserve todas sus propiedades; sin embargo, cuando el refuerzo se corroe, la 
formación de óxido conduce a la perdida de adherencia entre el acero y el concreto y la 
subsecuente de laminación. La reducción del área de sección transversal del acero reduce su 
capacidad resistente. 
Inspeccion Visual 
Se realizó una inspección exhaustiva en cada nivel de parqueadero (S1, S2, S3, S4 y S5 ), 
se tomó viga por viga y placa por placa para determinar la cantidad de metros cuadrados carentes 
de protección. 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 46 
Reporte Fotografico 
Junto con el punto anterior se produjo un reporte fotográfico de los puntos afectados con 
la localización y el área aproximada. 
Figura 18 
Casetón, Sótano 2 
 
Nota: Casetón con falta de recubrimiento total en placa de sótano 2. 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 47 
Figura 19 
Casetón, Sótano 4 
 
Nota: Casetón con malla de hierros expuesta en media medida de acuerdo a la placa. 
Revisión red de Desagüe 
Se llevo a cabo la prueba de sifones en las áreas de circulación que conforman el 
proyecto K, que lo conforman los 14 pisos, 2 semisótanos, 3 sótanos y un solárium con el fin de 
verificar el adecuado funcionamiento del sistema de desagüe que se le implemento a la 
edificación. Se realiza un recorrido general y con un recipiente con agua se vierte la misma al 
sifón en evaluación como se evidencia en la siguiente figura. (Ver figura 20,21). 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 48 
Figura 20 
Sifón, Solárium Piso 3 
 
Nota: Prueba de drenaje en sifones de zonas comunes en piso 3. 
Figura 21 
Sifón, Pasillo Piso 13 
 
Nota: Prueba de drenaje en pasillos de la edificación. 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 49 
Reconocimiento de Impermeabilización 
Se encontró un hallazgo de filtraciones en la parte oeste de la edificación en la cual la 
existencia de un talud el cual implementaron un mal diseño de mezcla para su estabilidad está 
afectando la estructura del proyecto mediante filtraciones, se recomendó a la empresa 
constructora el diseño y la construcción de un tratamiento de juntas. Ya que, como podemos 
evidencia en la imagen (Ver figura 22) que en la patera del muro no hay un tratamiento de juntas 
ni media caña que conduzca el agua al canal perimetral. 
Figura 22 
Patera en Muro 
 
Nota: Se debe hacer tratamiento de juntas en patera de muro con media caña. 
Valoración y Estado del Funcionamiento de Equipos de la Edificación 
Inspeccion de Citofonia 
Durante la inspección se encuentra una planta de citofonía INTELBRAS la cual es una 
marca muy reconocida y confiable, debido a la sencillez de su instalación, los materiales y 
equipos utilizados cumplen con los requerimientos de la instalación. El gabinete instalado es 
amplio y permite organizar el sistema de una mejor manera. Durante la inspección no se 
encuentra ninguna observación considerable sin embargo se recomienda programar 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 50 
mantenimiento preventivo de manera periódica, que mejore el sistema en cuanto organización y 
aseo. Con el fin de prolongar la vida útil del sistema y tener un conocimiento claro del sistema 
durante alguna reparación. 
Sistema de Protección Contra Incendios 
Se deben instalar todos los pulsadores manuales de alarma y su respectiva sirena, en los 
sótanos, algunos rociadores todavía tienen el sello de seguridad, este debe ser retirado. 
Figura 23 
Revisión red Contra Incendios 
 
Nota: Acompañamiento a ingeniero civil y bombero en la inspección de la red contra incendios 
de la edificación. 
Redes de Gas 
Se verifico la hermeticidad de todas las partes visibles de la instalacion de gas natural 
como reguladores, medidores , centros de medicion y tuberia a la vista, con un detector de gas 
CH4 debidamente calibrado por laboratorio. En terminos generales el conjunto residencial 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 51 
cumple con toda la normativa legal vigente de gas natural y sus instalaciones externas estan en 
buen estado. 
Portones Electricos 
En general todos los componentes del portón eléctrico se encuentran en buen estado, son 
de calidad y están funcionando correctamente, durante la inspección se realizan pruebas 
evidenciando suavidad y firmeza durante su funcionamiento, no se encuentran observaciones 
considerables que afecten el buen funcionamiento y la vida útil de los equipos, se informa que 
existe personal de mantenimiento contratado para conservar el portón en buen estado y se 
realizan preventivos de manera periódica. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 52 
Verificación de la Autenticidad de los Planos Entregados por la Constructora 
Se realiza una visita técnica y con los planos visados y suministrados del proyecto se 
toma evidencia fotográfica de las inconsistencias encontradas durante el proceso de evaluación 
de espacios en las zonas comunes de la edificación. 
Los apartados de planos estructurales, arquitectónicos, hidráulicos, eléctricos, red 
protección contra incendios, red de gas y sanitarios con sellos y cartas de aprobación por partes 
de las entidades encargadas de la aprobación de los mismos serán llevados a consulta para 
reportar las diferencias construidas con lo establecido por la constructora. 
Figura 24 
Revisión de Planos 
 
Nota: Revisión de planos visados para los comparativos en evaluación. 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 53 
Comparativo Planos Sistema Eléctrico 
En el apartado eléctrico se realizó una inspección al sistema eléctrico implementado en el 
proyecto para corroborar la posición de los elementos instalados, elementos preestablecidos y 
que no fueron instalados y por último las especificaciones técnicas de los elementos instalados. 
Figura 25 
Posición Sensor 
 
Nota: Se evidencia sensor de movimiento tres metros más adelantes de lo prestablecido en plano 
en techo de pasillo del piso 15. 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 54 
Figura 26 
Luminaria de Emergencia 
 
Nota: En el plano de evidencia la existencia de una luminaria de emergencia, pero físicamente no 
se instaló dicha luminaria. 
 
Figura 27 
Perímetro de Solárium 
 
Nota: Se evidencia la usencia de lámparas perimetrales en el solárium las cuales se encuentran 
para instalación en el plano. 
 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 55 
Figura 28 
Luminarias en lobby 
 
Nota: El plano indica la instalación de 15 luminarias de 50w, físicamente se instalaron 20 
luminarias de 20w. 
Resultado ComparativoElectrico 
Los cambios más relevantes encontrados son el cambio de posición entre sensores de 
movimiento y las luminarias, la ubicación de luminarias de emergencia, la instalación de 
luminarias led de 20w por las especificadas en el plano de 50w y el cambio en el número de 
luminarias en algunas de las áreas comunes principales del proyecto. 
Comparativo red Hidráulico 
En este apartado entra en revisión la posición de gabinetes de los medidores de agua 
potable de cada residente que habite en la edificación. 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 56 
Figura 29 
Piso 4, Apartamento 404 
 
 
Nota: Se evidencia en el plano la instalación del gabinete de contadores en muro de apartamento 
404 pero físicamente está ubicado debajo de gabinete contra incendios. 
Resultado Comparativo Hidráulico 
La diferencia más relevante es el cambio de posición en los gabinetes de medidores de 
agua, en los apartamentos junto a las salidas de emergencia podemos concluir que la instalación 
de los gabinetes de medidores está ubicada en muro de pasillo entre el hall de ascensores y 
salidas de emergencias. 
Comparativo red Protección Contra Incendios 
En el apartado de protección contra incendios se inspeccionará la instalación en su 
totalidad de rociadores y de sistemas de emergencia portátiles como lo indica la norma de 
bomberos. 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 57 
Figura 30 
Red Contra Incendios, Piso 3 
 
Nota: Ausencia de rociadores en el techo de pasillo en piso 3 
Figura 31 
Instalación en Solárium 
 
Nota: En el plano se estableció la instalación de un extintor portátil pero físicamente no se 
instaló. 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 58 
Resultado red Protección Contraincendios 
Las diferencias encontradas están respecto a la falta de cuatro rociadores en el piso tres y 
que en el solárium no se instaló el extintor portátil. 
Comparativa red sanitario 
En el apartado de red sanitaria revisaremos si cuenta con la red de drenaje propuesta en el 
plano, esto se evidencia en el número de sifones instalados por piso y la tubería de desagüe en 
los sótanos. 
Figura 32 
Sifones en la Edificación 
 
Nota: Constructivamente hay ausencia de seis sifones en todos los pisos de la edificación. 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 59 
Figura 33 
Zona de Piscinas 
 
Nota: Físicamente se instalaron sifones en área perimetral de las piscinas y en el plano no se 
evidencian dichos sifones. 
Resultado Comparativa Sanitario 
Los cambios más relevantes están en la falta de seis sifones distribuidos por los pasillos 
de cada piso desde el piso quince hasta el piso tres y la instalación de sifones en el área de 
piscinas la cual no está incluida en los planos. 
Comparativo Arquitectónico 
En el apartado arquitectónico con los planos visados de propiedad horizontal (PH), la 
posición y diseño de elementos constructivos que conformen zonas comunes esenciales para los 
residentes de la edificación. 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 60 
Figura 34 
Estadero Piso 15 
 
Nota: Constructivamente podemos evidenciar que el estadero tiene un diseño diferente al 
diseñado en el plano. 
Figura 35 
Sótano 1, Pasillo Hall de Ascensores 
 
Nota: Se evidencia falta de zonas de parqueo para discapacitados en sótano 1 pero 
constructivamente se dejó pasillo hacia enfermería y salón de empleados. 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 61 
Figura 36 
Cuarto Inexistente, Lobby 
 
Nota: En área de recepción junto a la administración en plano se evidencia un cuarto de sonido y 
físicamente se construyó un baño. 
Resultado Comparativo Arquitectonico 
Los cambios más relevantes encontrados en el apartado arquitectónico es el cambio en 
cuanto a diseños, posición de cuartos tanto administrativos como de áreas comunes, demarcación 
de zonas de parqueaderos en sótanos referente a lo planteado en el plano. 
 
 
 
 
 
 
 
INFORME TÉCNICO RECIBO DE ZONA COMUNES 62 
Aporte del Practicante a la Empresa 
Reestructuración Cronograma de Actividades 
Debido al deficiente sistema de organización y planeación aplicado a los proyectos 
otorgados a la empresa, se realiza la reestructuración y el reacondicionamiento de la tabla de 
actividades. Mediante una tabla dinámica en la herramienta ofimática Excel se diseña una 
herramienta condicional la cual por medio de una formula permite determinar las celdas que se 
deban someter a cambio llamado diagrama de Gantt. 
Se programó con el fin de realizar un cronograma dinámico el cual se modifique respecto 
a proyectos, actividades, fechas de inicio, fechas finales que por una función automatizan el 
cambio diario de formato en las celdas que tanto actividades como tiempos de ejecución deba 
tener una modificación. (Ver imagen 37) 
Figura 37 
Diagrama de Actividades 
 
 
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Análisis de Resultados 
Luego de la inspección, auditoría y consulta de la edificación se obtuvieron los siguientes 
resultados. 
En la parte lateral oeste de la edificación en la patera del muro se debe realizar reparación 
y tratamiento de juntas con media caña para que las aguas lluvias viertan al canal perimetral y no 
presente filtración en los sótanos. 
En el estudio de placas y vigas con ausencia de recubrimiento de acero reforzado se 
determinó la cantidad de metros cuadrados con carencia de protección, realizando un cálculo 
para hallar el porcentaje de hierros expuestos como se ve en la próxima figura. 
Figura 38 
Porcentaje Hierros Expuestos 
 
Nota. Porcentaje aproximado de afectación a hierros expuestos en placa y viga 
En los informes entregados a la empresa por parte de los especialistas contratados por la 
empresa se dedujo que la constructora cumplió con gran parte de la normativa y la 
administración cumple con el mantenimiento periódico lo cual extiende la vida estructural de la 
edificación. 
Las zonas comunes que cuentan con imperfecciones en acabados en muros, pisos y techo 
se recomienda realizar reparación en láminas de drywall, baldosa, tonos de parcheo en pintura y 
limpieza final de obra. 
 
 
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Conclusiones 
El practicante de la Universidad de Santander UDES realizó la visita a la edificación 
llevando a cabo los procesos de evaluación y consulta con el fin de dar un diagnóstico técnico 
del estado en el cual se encontraba la misma, se estudió toda la documentación proporcionada 
por la administración del proyecto clasificándose por apartados para el correcto ordenamiento el 
cual permitió conocer las características y especificaciones durante el proceso constructivo del 
proyecto. 
Se reforzaron conocimientos en campo referentes a terminología, patologías, normativa, 
interpretación de planos y reglamento de Propiedad Horizontal mediante el correcto trabajo e 
interacción en campo con especialistas de las distintas disciplinas mencionadas. 
El estudiante, además, inspeccionó las zonas comunes y tomó evidencias de las 
inconsistencias que se encontraron al momento de realizar la revisión encontrando acabados en 
mal estado como mal brechado en pisos, parcheo en muros y techos, humedades por filtración y 
capilaridad en sótanos de la edificación y un alto porcentaje de hierros expuestos en casetones de 
las placas en los sótanos de las zonas de estacionamiento. 
Finalmente, en el apartado de comparativos que han sido visados y aprobados se puede 
concluir que en el proyecto optaronpor realizar cambios de espacios, características de 
elementos instalados y la inconsistencia en red de desagüe la cual afectará más adelante la 
estructura de la edificación. 
 
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Recomendaciones 
Se recomienda a la empresa Edificamos Ingenieros y Consultores mejorar la organización 
y planeación en los proyectos que se vaya a realizar la consultoría en cuanto a plazos de entrega, 
distribución de actividades y contar con una estrategia que acelere el proceso de visitas en campo 
de los especialistas contratados por la empresa. 
Se recomienda a la empresa constructora realizar planos record de obra con las ultimas 
actualizaciones constructivas que se realizaron en el desarrollo de la edificación para evitar 
inconsistencias. 
Por último, se recomienda a la empresa dar una mejor inducción e instrucciones del 
trabajo que se debe realizar durante el tiempo de la practica empresarial, ya que en muchas 
ocasiones no se tiene claro el procedimiento que se debe realizar en algunos ámbitos a 
desarrollar. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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