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LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA Y EL TURISMO RESIDENCIAL: EL CASO 
MEXICANO 
 
Daniel Hiernaux-Nicolas 
Profesor Investigador y Coordinador de la Licenciatura en Geografía Humana de la Universidad 
Autónoma Metropolitana Unidad Iztapalapa, Cd. de México, UAM Iztalapala. 
E- mail: danielhiernaux@yahoo.com.br 
 
La promoción inmobiliaria y el turismo residencial: el caso mexicano (Resumen) 
El turismo residencial ha sido poco estudiado en México. Aun con porcentajes de viviendas de uso 
temporal muy inferiores a los países europeos, representan un mercado importante. Los tipos de
vivienda usada para segundas residencias son variados, destacando la vivienda individual producida
directamente por el dueño. Por la modernización del sector de la construcción y la flexibilización 
social y territorial de los créditos de vivienda, se han acentuado la presencia de los promotores
inmobiliarios en la producción de segundas residencias, particularmente en destinos importantes,
como Cancún o Acapulco. Lo anterior implica un fuerte aumento de la oferta, una concentración 
geográfica creciente de la misma, pero quizás y sobre todo, un cambio radical de modelo entre un
turismo residencial orientado por imaginarios de individualidad, tranquilidad y alejamiento de la
vida metropolitana, hacia un modelo de densidad mayor, de consumismo y de perdida de la
sensación de evasión y descanso. 
 
Palabras claves: Turismo, segundas residencias, promoción inmobiliaria, geografía del turismo 
Housing development and residential tourism: the case of Mexico (Abstract) 
Second home tourism has not been significantly analyzed in Mexico. Even with a share of temporary 
houses much lower than in European countries, it represents an important market. The housing types
used for second home are various, with special focus on individual house produced directly by the
owner. As a consequence of the modernization of the building sector, the social and territorial
flexibility of housing loans, the participation of developers has increased in the second home
production, particularly in the main touristic destinations as Cancún and Acapulco. This implies a 
strong increase of the offer, its geographical concentration, but possibly as the most important, a
radical shift from a model of second home tourism oriented by imaginaries of individuality,
tranquility and distance from metropolitan life, to a model of stronger densities, consumism, and lost
of the sensation of evasion and rest. 
 
Key words: tourism, Second homes, Housing Development, tourism geography. 
 
 
Introducción 
 
El turismo mexicano es, sin lugar a dudas, un fenómeno masivo, el más intenso en su género entre 
las experiencias de los países de América Latina: con cerca de 20 millones de turistas internacionales
registrados al año, representa, según las autoridades mexicanas, una fuente importante de divisas
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Scripta Nova 
REVISTA ELECTRÓNICA DE GEOG RAFÍA Y CIENCIAS SOCIALES 
Universidad de Barcelona. 
ISSN: 1138-9788. Depósito Legal: B. 21.741-98 
Vol. IX, núm. 194, 1 de agosto de 2005 
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para la economía nacional, así como numerosos empleos. 
 
Lo anterior podría hacer presuponer que el turismo mexicano es un fenómeno ampliamente 
estudiado. Sin embargo, no ha sido el caso. Hasta hace pocos años, los principales trabajos de 
investigación realizados ya sea en el medio académico, sea en las instancias de gobierno, se 
centraban, en buena medida, en identificar la modalidad de alojamiento hotelero y en ciertos destinos
turísticos, los más conocidos que suelen ser también los de mayor crecimiento de la demanda. 
 
El turismo mexicano es, sin embargo, mucho más que lo anterior: Su complejidad, las modalidades
que ha adquirido a lo largo de más de cinco décadas de fuerte expansión, los efectos inducidos en el 
conjunto de la sociedad, están muy lejos de haber sido plenamente estudiados. Lo anterior se deriva,
básicamente, de dos condiciones. La primera es el interés de las autoridades en el modelo hotelero, 
ciertamente dominante -dentro de los tipos de alojamiento- en cuanto a aportaciones económicas y 
en detrimento de otras modalidades de alojamiento. 
 
La segunda proviene del mismo medio académico que se ha resistido a considerar que el tema del 
turismo podía ser digno de estudio. Seguramente que no son ajenos a ello los viejos atavismos
relacionados con la desconsideración del consumo y la reproducción, en última instancia clara 
influencia del marxismo de los sesenta y setenta. Este rechazo por comprender distintos fenómenos 
relacionados al consumo y la reproducción parece digno de un productivismo protestante en contra
de lo que no es “trabajo”. En breve, las ciencias sociales y humanidades mexicanas no han cumplido
con el cometido de estudiar a fondo tan relevante proceso. 
 
Sin embargo, la situación parece estar cambiando. En los últimos diez años aproximadamente, las 
autoridades mexicanas han revisado su actitud y se han propuesto el estudio de otras modalidades de
alojamiento así como de diversos segmentos del turismo mexicano. Con anterioridad, lo más 
importante era el turismo internacional orientado al denominado modelo “sol y playa”. Hoy, el 
turismo social o el “eco-turismo” forman parte de la agenda oficial, así como lo hace la modalidad 
del turismo llamado “de segundas residencias”, entre otros temas. 
 
Desde la perspectiva de la investigación, es notorio que las ciencias sociales y las humanidades en
México empiezan a considerar que el turismo es “digno de estudio” aun cuando los resultados de las 
investigaciones no son considerables. El fuerte impulso dado a los estudios del turismo en otros
contextos, particularmente en el mundo anglo-sajón, ha ayudado a extraer el tema del impasse en el 
cual se encontraba en el concierto nacional. 
 
Del turismo de “segundas residencias” nos ocuparemos en el contexto de este ensayo, basado en una
investigación extensiva que terminamos en diciembre 2004 en la Universidad Autónoma
Metropolitana Unidad Iztapalapa de la ciudad de México, en colaboración con el Centro de Estudios 
Superiores en Turismo, instancia de la Secretaría de Turismo del Gobierno Federal mexicano. 
 
En este trabajo nos dedicaremos a una faceta particular del turismo de segundas residencias: la
producción de la vivienda turística y, específicamente, la presencia de la promoción inmobiliaria en 
esta modalidad de turismo. En un primer apartado, analizamos el turismo residencial mexicano, en
cuanto a evolución, modelos específicos, distribución e impactos espaciales, etc. En un segundo 
apartado, nos centraremos sobre los modelos de vivienda producidos en este contexto. La tercera
parte del texto se dedicará a la relevancia creciente de la promoción inmobiliaria para terminar, en 
una cuarta parte, con algunas reflexiones sobre las implicaciones de la presencia acrecentada de los
promotores en el turismo de segundas residencias. 
 
El turismo de segundas residencias en México: algunas indicaciones 
 
El turismo internacional hacia México se acerca a los veinte millones de personas por año. Esta cifra 
ha tendido a estancarse en los últimos años, debido a los eventos internacionales conocidos,
creadores de un ambiente de desconfianza e inquietud entre los turistas. La crisis económica o por lo 
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menos la fuerte inestabilidad del sistema mundial, ha contribuido también a que se pueda considerar 
que la época de oro del crecimiento del turismo mundial ha sido superada, salvo por lo que se refiere
a China, tanto como receptor de turismo y como emisor de “hordas doradas”, para usar la expresión 
de Turner y Ash (1991), impulsada por cierta democratización y por el crecimiento de su poder 
adquisitivo en el marcodel reciente “milagro chino”. 
 
Frente a este estancamiento a nivel mundial, en México la mirada oficial se ha volcado hacia el 
turismo nacional. Este siempre había sido subvaluado debido a que el indicador de referencia para
medirlo había sido la presencia de nacionales en la ocupación hotelera. Lo anterior arrojaba una 
cantidad de turistas nacionales estimada en 46.7 millones de personas para el año 2000 
aproximadamente, mientras que la realidad era otra. Una encuesta nacional realizada en 2001,
demostró que el volumen era notoriamente diferente; se obtuvo la cifra de 93 millones de viajeros
con pernocta y 55 millones sin pernocta
[1]
. Además, contrariamente a lo que se pensaba, la 
presencia de grupos de ingresos medio-bajos y bajos era más importante que la prevista, además de 
que por su importancia absoluta, estos turistas son los que más aportan en derrama económica (poco 
gasto individual, pero una gran cantidad de personas que contribuyen al total). El 31% del total del
turismo doméstico se sitúa abajo de la línea de un gasto realizado 3 veces el salario mínimo 
(SECTUR-INEGI, 2003: 14). 
 
Un estudio realizado sobre el turismo social en México (Hiernaux, 2002) permitió reforzar este 
planteamiento general, y llamar la atención sobre la importancia del turismo de ingresos medios y
bajos a lo largo de la República Mexicana y el predominio de actividades no comerciales en los
patrones de comportamiento de los turistas mexicanos que viajan dentro del país. La enorme mayoría 
viaja por motivos como realizar visitas a familiares y amigos. Finalmente un fiel reflejo de un país en 
el que la movilidad de las personas a lo largo del territorio nacional y hacia el exterior, es un
fenómeno masivo. 
 
La clave para entender la diferencia entre las estimaciones anteriores y las actuales que duplicaron
las cifras tradicionales, se encuentra en las formas de alojamiento. El alojamiento en casas de
familiares y amigos, así como el turismo residencial son las modalidades alternas que no se habían 
estudiado anteriormente, por lo que la limitación del interés y la organización de las estadísticas 
solamente a partir del turismo hotelero, provocaron una formidable subestimación del turismo 
nacional. Más aún, como los resultados de la encuesta nacional lo indican, entre quienes viajaron a
casas de familiares y amigos, menos de 6% lo hicieron hacia destinos de playa, dominando el rubro
esquivo de “otras localidades” que no son ni de playa, ni destinos fronterizos, ni grandes metrópolis. 
Se trata entonces de un turismo difuso, de una forma de hacer turismo fuera de los senderos
“tradicionales”. 
 
Una de las modalidades particulares del turismo nacional no hotelero, es la que se refiere al turismo
de segundas residencias, que definimos en los siguientes términos: “El turismo de segundas 
residencias es aquel por el cual las personas acuden a un destino o una localidad que no es
forzosamente turística per se, donde tienen la posesión por compra, renta o préstamo de un inmueble 
en el cual pernoctan y realizan actividades de ocio y esparcimiento”. 
 
A diferencia de la definición tradicional de turismo, en este caso se refuerzan dos puntos centrales.
El primero y el más importante es el hecho de que el turista no utiliza servicios ni estructuras
turísticos comerciales para la pernocta, sino que aprovecha una estructura habitacional (casa o
departamento) que suele haber comprado o que renta fuera del sistema de alojamiento hotelero. 
 
Por otra parte, estas estructuras de alojamiento no se encuentran forzosamente en un destino
turístico, de tal suerte que no participan de la misma manera de una cierta “vida turística” propia de 
los destinos usuales, aun si muchas segundas residencias se sitúan en destinos importantes. 
 
Aparte de estas dos características centrales, el turismo de segundas residencias debe cumplir las
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mismas condiciones de “identificación como proceso de corte turístico”: el hecho de pernoctar y de 
realizar actividades de ocio y esparcimiento. 
 
Un trabajo reciente de varios autores ligados al Instituto de Estudios Turísticos de Madrid, propone 
la definición de un “alojamiento privado” por oposición al “alojamiento colectivo”; este alojamiento 
privado es entonces la forma de alojamiento turístico que no se ajusta a la definición de 
“establecimiento”. 
 
La definición propuesta por los autores de alojamiento colectivo es la siguiente: 
 
“el alojamiento colectivo se define como el establecimiento de hospedaje que presta servicio de
alojamiento al viajero, ofreciendo habitaciones u otro acomodo para pasar la noche, pero este
servicio debe contar con un número de plazas superior a un mínimo determinado para colectivos de 
personas que sobrepasa a una sola unidad familiar y disponer, aunque no tenga fines de lucro, de una
administración de tipo comercial común para todas las plazas de un mismo
establecimiento” (Rodríguez-Salmones, 2003: 11-12). 
 
Por el contrario, estos autores definen: “…el alojamiento privadocomo la forma de alojamiento 
turístico que no se ajusta a la definición de ‘establecimiento’. El alojamiento turístico privado ofrece, 
en alquiler o gratuitas, un número de plazas determinadas. Cada unidad de alojamiento –habitación, 
vivienda- es independiente y la ocupan turistas, normalmente durante una semana o fin de semana,
quincena o mes, o sus propietarios como segunda residencia o vivienda de vacaciones” (Rodríguez-
Salmones, 2003: 12). 
 
Como lo advierten estos autores, afloran problemas en la definición y delimitación de ambos modos 
de alojamiento. La ambigüedad de la clasificación proviene de varios factores, entre los cuales está 
la aparición de nuevos tipos de alojamiento como los aparthoteles o los tiempos compartidos.
Asimismo, como lo mencionan los autores a manera de ejemplo (ídem: 13), un cuarto rentado en una 
casa rural puede ser considerado como alojamiento rural si el dueño de la instalación lo ha registrado 
como tal, pero pasa a la esfera del alojamiento privado si no lo hizo. Y en consecuencia, el acto
turístico no se registra, se torno “invisible”. 
 
Nuestro punto de vista es que el factor esencial de diferenciación es la existencia de una prestación 
de servicio: la vivienda de segunda residencia es parte de una modalidad de ausencia de servicios
prestados para el alojamiento, sin perjuicio de que el utilizador de la misma haga uso de servicios de
alimentos y bebidas o servicios recreativos diversos de la localidad. De hecho, como lo veremos en
un punto posterior, en las segundas residencias situadas en destinos de playa, es más frecuente que el 
turista de segunda residencia haga uso de los servicios turísticos del lugar, mientras que viviendas 
similares de la región de influencia de una gran metrópoli, suelen ser un refugio familiar más que un 
punto de partida para acceder a los servicios y a los atractivos del lugar. En este sentido, los usuarios
de este tipo de vivienda turística demandan escasamente servicios externos. 
 
La encuesta de 2001 sobre el tema (Encuesta Urbana de Turismo Doméstico en Hogares, 2001) 
muestra que solo el 39.4% de las familias mexicanas tienen capacidad de viajar y que de ellas, un
8.46% lo hacen a una segunda residencia. Aplicando estos parámetros a las estimaciones de 
población urbana en México y a las proyecciones de la misma a 2005, se obtienen los datos del 
cuadro Nº 1 a continuación: 
 
Cuadro Nº 1 
Estimación de la cantidad de segundas residencias en México 
 
Población total nacional y urbana Unidades 
estimación 2005 de medida
Población Nacional a 1990 81,249.60 Miles
Población Nacional a 2000 97,483.40 Miles
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Fuente: Cálculos propios con base a censos nacionales y Encuesta Nacional de turismo doméstico,2001 
 
 
Esto indica que estamos frente a un mercado del orden de 600 mil segundas residencias, la gran
mayoría de propiedad del turista. Si comparamos estos datos con la cantidad de vivienda total de
México, observamos una tasa de vivienda turística –de uso no permanente- de menos del 3%. Esta 
cifra que merece ser confrontada con datos internacionales: En un artículo reciente, Mercè Gili 
señaló que “El parque inmobiliario de la Unión Europea, según los datos del 2001, es de 170 
millones de viviendas, de las cuales un 10,5 por ciento no son de uso permanente (Euroconstruct,
2001). En la relación de países de la Unión Europea (UE), España aparece en primer lugar con un 
32,2 por ciento de viviendas de segunda residencia, o de superávit de parque inmobiliario. Portugal, 
Grecia e Italia ocupan los puestos siguientes con un 26,9 por ciento, un 22,7 y un 17,7 por ciento,
respectivamente. Por lo tanto, se queda claro que el sur de Europa está muy por encima de la media 
de la UE y, en contraposición, están países como Alemania, Holanda y Reino Unido que presentan
déficit de viviendas o no disponen de un parque suficiente para atender a la demanda” (Gili, 2003: 1-
2). 
 
México se encuentra entonces muy por debajo de la situación europea, cifra que demuestra no solo 
las desigualdades económicas entre países centrales y periféricos, sino también que la modalidad del 
turismo residencial para extranjeros es un fenómeno muy importante en algunos países europeos, 
particularmente los del sur, mientras que en México, está modalidad es todavía reducida en alcance. 
 
A partir de otra encuesta nacional (la Encuesta de Satisfacción del Turista) que se aplica 
regularmente, también se ha podido constatar que un porcentaje de 7.0% del total de los turistas
extranjeros que se internan a México, lo hacen para llegar a una segunda residencia. Ahora bien, si el
porcentaje es sorprendentemente similar al turismo doméstico, no es menos cierto que la base 
absoluta es radicalmente diferente por lo que en cifras absolutas, son mucho menos los turistas
extranjeros que se alojan en segundas residencias, que los mismos mexicanos. 
 
A pesar de los datos generales de la mencionada Encuesta de 2001, la estimación precisa y detallada 
geográficamente de la relevancia del turismo de segundas residencias en México por destinos 
principales o por regiones, es particularmente difícil por la falta de una definición adecuada de este 
tipo de vivienda en los censos nacionales de población y vivienda realizados por el Instituto 
Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI). Nos referimos más adelante a datos 
levantados en campo y a estimaciones. 
 
La distribución geográfica del fenómeno de la segunda residencia, está fuertemente ligada a la 
presencia de las grandes concentraciones demográficas urbanas. En torno a la ciudad de México, es 
donde se ubican las mayores concentraciones de vivienda de segunda residencia. En este caso, los
% Población urbana a 1990 74.6 %
% Población urbana a 2000 71.3 %
Tasa media de crecimiento anual 
Población total 1990-2000 1.84 %
Población urbana 1990-2000 0.45 %
 
Proyección a 2005 
Población total 2005 106,788.50 Miles
% Población urbana 2005 76.3 %
Población urbana 2005 81,479.63 Miles
 
Número de familias 18,518.0977 Miles
% familias que reportan viaje 39.4 %
% segundas residencias 8.46 %
Estimación 2as residencias 2005 617.50 Miles
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estados de Morelos al sur (con su capital Cuernavaca en particular) así como algunos destinos 
particulares de los demás estados circundantes como Valle de Bravo, Ixtapan de la Sal o Malinalco,
en el estado de México, Ixmiquilpan en Hidalgo o Tequisquiapan en Querétaro, son los mayores 
receptores de la vivienda de segundas residencias (véase cuadro Nº 2). Sin embargo, el modelo es 
esencialmente difuso, es decir diseminado a lo largo de toda la geografía de la Región Centro del 
país. 
 
Cuadro Nº 2 
Oferta hotelera y residencial en los destinos estudiados 
 
 
Fuentes: Datos de SECTUR 2003 y trabajo de campo, 2004. Estimaciones propias 
 
 
Modelos de vivienda en el turismo de segundas residencias 
 
Resulta difícil elaborar una tipología precisa de los tipos de vivienda del turismo residencial, ya que
éste se acomoda a tipos de construcción sumamente distintos entre sí, desde el trailer o casa rodante 
habilitado como vivienda fija, a la manera americana, hasta las mansiones más suntuosas o las 
haciendas recicladas para fines residenciales, como ocurre con cierta frecuencia en entidades
federativas del Sur de la República Mexicana como Yucatán o Campeche. 
 
Una primera clasificación responde a la diferencia entre viviendas unifamiliares independientes y
viviendas en edificios de tipo multifamiliar. No hay lugar a dudas, que la vivienda unifamiliar
independiente es la que históricamente ha prevalecido en México, como se deriva del punto anterior. 
Podemos entonces proponer la siguiente clasificación de segundas residencias: 
 
Vivienda unifamiliar 
 
Esta es la más frecuente, particularmente en destinos que no son de playa. Corresponde a su turno a
los siguientes modelos: 
 • Casa tradicional comprada y remodelada para segundas residencias: este caso obedece a su turno
a varios modelos, el primero es la vivienda urbana o de pueblo, valorizada tanto por su localización 
como por su calidad arquitectónica, y adquirida por una persona que no es residente de la zona y que
pretende destinarla a segunda residencia. En estos casos, es frecuente que la casa esté bien integrada 
en el entorno urbanizado, participando en cierta forma de la vida colectiva de la localidad. Por
Destino oferta hotelera oferta residencial Proporción 
 (cuartos) residenc./total 
Acapulco 16,587 40,000 70.7 
Cancún y Riviera Maya 49,453 8,199 14.2 
Chapala 1,413 9,345 86.9 
Ixtapan 973 450 31.6 
Malinalco 150 750 83.3 
Manzanillo 3861 6,462 62.6 
Mazatlán 6,713 468 6.5 
Morelos 7,506 100,000 93.0 
Puerto Peñasco 2,000 5,058 71.7 
Puerto Progreso 0 30 100.0 
Puerto Vallarta 10,702 15,417 59.0 
San Miguel de Allende 1,251 600 32.4 
Tequisquiapan 727 2,500 77.5 
Tijuana.Rosarito- Ensenada 5,672 9,710 63.1 
Valle de Bravo 413 17,500 97.7 
Total destinos estudiados 107,421 216,489 66.8 
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simple observación, resulta sumamente difícil identificar si esta vivienda es una segunda residencia.
En ciertas ocasiones se puede observar esta condición si llega a tener mejor estado de mantenimiento 
-debido a la renovación emprendida por el propietario- respecto a un entorno degradado. Podemos 
encontrar este tipo de viviendas en ciudades como Taxco, San Miguel de Allende, etc. 
 
También en esta categoría entran las viviendas heredadas por personas que se han mudado del lugar,
y reciben la vivienda en patrimonio. Lo anterior es y seguirá siendo un proceso relevante en 
entidades federativas como Morelos, por la alta migración de la misma al Distrito Federal. En estos 
casos, el nivel de ingresos de la persona que recibe la vivienda por herencia no siempre es acorde
con el relativamente más alto nivel socioeconómico de quienes suelen adquirir una segunda 
residencia. Los arreglos a la casa resultan ser modestos, y la casa difícilmente puede distinguirse del 
entorno barrial. 
 • Estructuras del alto valor histórico-patrimonial: en las últimas décadas, ha resurgido un interés 
creciente en la protección y restauración de edificios antiguos, particularmente coloniales. Lo
anterior se ha articulado con el turismo residencial, a través de la restauración de haciendas o de 
antiguos edificios de usos diversos, que se reciclan para fines residenciales y, en ciertos casos, para
la instalación de un hotel u otra instalación turística. Estos casos son minoritarios y correspondena
personas de altísimos recursos o empresas promotoras, por los costos mismos particularmente
elevados, tanto de renovación de los edificios como de mantenimiento de los mismos. 
 • Casas nuevas construidas por un particular: Esta es -por el momento- la categoría que se 
encuentra con más frecuencia. Así se han desarrollado destinos como Cuernavaca, parte de Acapulco
por lo menos hasta los años noventa, Manzanillo, etc. Los estudios de caso permiten documentar al
respecto que es a partir de los sesenta, como proceso ligado a la mejor situación económica del país 
durante el llamado “milagro mexicano”, cuando se da una verdadera explosión de la construcción de 
segundas residencias, en buena medida cercanas o a distancia aceptable de los grandes centros
urbanos en plena explosión durante ese periodo que se extiende hasta inicios de los ochenta. 
 
Esta construcción de segundas residencias, es un fenómeno relativamente masivo, prácticamente 
imposible de cuantificar, pero claramente relacionado con un imaginario de escapar del bullicio de la
vida urbana. Sin embargo, dos modelos van a dominar. El primero se relaciona con la casa de fines
de semana, la cual debe situarse en un destino relativamente accesible, o sea a menos de dos a tres
horas máximo del lugar de residencia permanente. 
 
El segundo modelo es el de la segunda residencia en un sitio de veraneo, como Acapulco, lo que
implica una frecuentación menor de la vivienda, principalmente en vacaciones escolares, en puentes 
largos, pero con menos frecuencia para un fin de semana normal. 
 • Casas individuales en fraccionamiento y construidas por un promotor: 
 
La oferta de segundas residencias en fraccionamientos ha ido en aumento, y es parte del fenómeno 
nacional de crecimiento de la oferta inmobiliaria formalizada por promotores inmobiliarios. Cabe
subrayar que la oferta de vivienda en México, se sostuvo por muchas décadas esencialmente en la 
intervención de particulares y en la promoción pública de vivienda de interés social. 
 
 Progresivamente se ha consolidado un sector inmobiliario significativo, entre otros por la
integración vertical entre las actividades de compra del suelo, provisión de servicios, construcción de 
vivienda con la oferta de préstamos a los posibles adquirientes. La figura del desarrollador de
fraccionamientos sin construcción de vivienda se ha reducido a las promociones informales (tanto en
residencia principal para bajos ingresos como en segundas residencias para estratos medio bajo, de
tipo “fraccionamientos campestres”). Estamos entonces frente a la presencia de desarrolladores
inmobiliarios que integran actividades y ofrecen un producto “llave en mano”. 
 
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Este tipo de oferta se ha consolidado en forma intensa para las segundas residencias, por varios
motivos: 
 • Los compradores extranjeros (turismo receptivo) en su gran mayoría no pueden realizar las 
actividades de construcción tanto por alejamiento geográfico como por desconocimiento de las 
reglas de operación de la construcción, de la obtención no siempre fácil de permisos y licencias, etc. 
El recurso a una oferta clara, integrada y soportada por empresas conocidas en el mercado, se vuelve
un elemento decisivo para la compra. 
 • Los compradores nacionales no siempre desean edificar su casa directamente, por razones 
similares, sobre todo tratándose de compras en destinos distantes, aunque los estratos de muy altos
ingresos puedan recurrir a arquitectos independientes o a despachos especializados, capaces de
cubrir todas las actividades ligadas a la edificación de la vivienda. También incide significativamente 
el factor costo, ya que los precios en conjuntos residenciales suelen ser inferiores a lo que cuesta una
edificación individual, debido a las economías de escala. Cabe recordar que muchos destinos no
cuentan con una industria de la construcción autónoma, por lo que es difícil conseguir el personal 
especializado así como los materiales que suelen ser de mejor nivel y calidad que los que usan los 
habitantes del lugar. 
 
Segundas residencias en conjuntos multifamiliares 
 
La edificación de segundas residencias en conjuntos residenciales multifamiliares, ha sido una
tendencia creciente, y está cubriendo una parte significativa de la oferta. Sin embargo, este tipo de 
implantación está diferencialmente distribuida en el territorio, ya que concierne antes que todo, a
sitios de nuevo desarrollo o destinos muy consolidados de gran escala. 
 
En el primer grupo encontramos por ejemplo a los desarrollos en Puerto Peñasco, Sonora, donde los 
conjuntos son muy importantes, y se planea desarrollar nuevos de gran alcance. Similar situación se 
verifica en Cancún o en Acapulco. Consideramos, por lo que se ha podido observar en campo, que lo
anterior está relacionado con varios factores: 
 • El primero es la consolidación del desarrollo, que implica una renta del suelo creciente, y por
ende la necesidad de densificar los desarrollos para lograr un retorno importante del capital y ofertar
a precios accesibles las viviendas. 
 • El segundo factor es la creciente aceptación de residir en multifamiliares por parte de la clase
media que, tradicionalmente, solía preferir mayoritariamente la casa individual. El factor seguridad
resulta esencial en este caso, ya que los conjuntos en altura permiten un mayor control de las
viviendas cuando están desocupadas, y permiten diseñar una seguridad colectiva que se transfiere a 
la responsabilidad de una administración central del conjunto, factor favorable para quienes no
residen en permanencia en el lugar. 
 • Otro elemento es que se abaten los costos de servicios colectivos como piscina, instalaciones
para fiestas y, en general, los de las amenidades que se han vuelto indispensables para la segunda
residencia y que cada vez resultan menos costeables para una familia independiente. 
 • Finalmente, resta mencionar las ventajas ofrecidas por una administración colectiva, no solo 
para la seguridad y las instalaciones colectivas, sino también para el manejo de la propiedad en su 
puesta en el mercado de renta temporal, situación que también es importante en algunos casos. En 
Peñasco, los nuevos conjuntos se publicitan no solo como segundas residencias, sino también como 
inversión inmobiliaria susceptible de ser rentada o vendida posteriormente con una plusvalía 
importante. 
 
 
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La promoción inmobiliaria: de convidado callado a agente protagonista
 
El papel de la promoción inmobiliaria en la producción de la vivienda turística ha crecido 
sensiblemente en los últimos años. Lo anterior es el resultado de numerosos factores, algunos que
señalábamos ya anteriormente, pero demuestra, en términos generales, una tendencia a la 
modernización de las actividades del sector de la construcción que transita en forma acelerada de 
modalidades de producción y comercialización tradicionales a otras francamente modernas. Sin
embargo, las políticas de vivienda se han modificado radicalmente en México, lo que ha permitido 
un crecimiento extraordinario del sector vivienda en los últimos años. 
 
Nuevas políticas de vivienda y apertura al capital privado 
 
Después de la fase de inflación acelerada y tasas de interés flotantes entre 1982 y 1988, el mercado 
inmobiliario ha recobrado bases más sólidas: las tasas se han vuelto fijas y los préstamos se suelen 
otorgar en pesos mexicanos. Las nuevas viviendas que se han construido en los últimos años, fueron 
financiadas por los fondos de vivienda públicos (INFONAVIT y FOVISSSTE) o por los Sofoles,
productos ofrecidos por la SHF, Sociedad Hipotecaria Federal, que ofrece hipotecas asequibles a
hogares de entre2 y 50 salarios mínimos mensuales, lo que representa una fuerte apertura para los
estratos de ingresos medios. 
 
Por otra parte, se ha agilizado notablemente el acceso al crédito, antes fuertemente marcado por la 
corrupción y la dificultad de la gestión. Por otra parte, un candado bastante importante que se ha
modificado, es que ahora el beneficiario de un crédito no tiene forzosamente que comprar en donde 
le indican (las promociones oficiales de vivienda por el pasado) ni en la misma ciudad donde reside.
Se puede apreciar de inmediato que se abrió así la puerta a que la vivienda nueva pueda ser adquirida
como segunda residencia, más aun cuando se recuerda que se han abierto considerablemente los 
niveles de ingresos susceptibles de recibir un financiamiento. Dicho en otros términos, se ha 
impulsado así en forma evidente la construcción de vivienda, pero es esencialmente la clase media
que recibe la mayor parte de los beneficios de estas nuevas políticas. 
 
El valor del stock de vivienda refleja bien esta situación. Mientras las categorías de vivienda 
“mínima”, “social” y “económica” representa más de 60% del total de las 24.5 millones de unidades
de viviendas en el país, en cuanto a valor, solo significan poco más que el 20%. Por su parte, los tres 
niveles altos, es decir “medio”, “residencial” y residencial plus” forman el complemento, lo que, en 
valor total representa casi el 80% de 1 millón de millones de dólares
[2]
.
 
 
Antes de 1994, como ya lo subrayamos, la producción de la vivienda estaba fuertemente atomizada, 
pero empezó a consolidarse con la aparición de grandes estructuras corporativas que fueron
controlando porciones crecientes del mercado inmobiliario. Estos grandes actores se han
bursatilizado como es el caso de GEO (inició actividades bursátiles en 1994), ARA (1995), Hogar 
(1996) y finalmente SARE a fines de 2003: estamos así claramente frente a una oferta creciente, pero 
además, claramente articulada con el mercado financiero
[3]
. 
 
 
Resulta interesante notar que, según el reporte de Softec de 2004, el mercado de interés social 
disminuyó para los promotores en 11.6% en 2003, mientras los niveles medios y superiores crecieron
a más de 50%, en el caso del mercado para niveles medios, debido a la agresiva promoción de los 
Sofoles para este estrato social. 
 
Otras características de la producción de vivienda, es la penetración de fondos de inversión 
extranjeros en el mercado inmobiliario mexicano. A manera de ejemplo, Prudencial Real Estate
Investors América Latina, mantiene alianzas con el Corporativo Geo para el segmento residencial. El
primero ha constituido una fuerte reserva territorial, lo que le permite garantizar una expansión de 
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sus actividades (reservas para 70,000 viviendas en 11 estados)
[4]
. También Metlife planea, a través 
de una empresa aseguradora que mantiene en México, lanzarse a las actividades inmobiliarias. En 
términos generales, se estima que la Inversión Extranjera Directa en el sector inmobiliario alcanzó 
600 millones de dólares para 2004, o sea 20% más que en 2003
[5]
. Esta presencia se debe también al 
hecho de que los costos de producción por m2 han bajado, entre otros en la vivienda media
residencial, a 1400 US$, un valor entre los más bajos del mundo. 
 
Los desarrolladores han logrado así incrementar su posición en el mercado de vivienda urbana: de 
50% del mercado en 1998, alcanzan en 2003 un 77 % del mercado (SOFTEC, 2004: 165): como lo
anunciábamos en el título de este inciso, se han vuelto indudablemente el agente protagonista del 
mercado. 
 
Los promotores y la vivienda turística 
 
Como lo indica el mismo reporte, Cuernavaca es el primer mercado de segundas residencias en
México
[6]
, mientras que Acapulco es el segundo. La gráfica a continuación, evidencia bien que en 
Cancún, se han vendido cerca de 8,000 unidades de vivienda en 2003, la mayor parte en los niveles
económicos y medios. De hecho Cancún ha aparecido como un mercado importante de segundas
residencias a partir de 2002. La presencia de un cierto porcentaje de vivienda social proviene del 
fuerte déficit acumulado de esta localidad, para la cual la promoción pública del desarrollo turístico 
no tomó en cuenta esta demanda, lo que provocó que ese destino fuera y siga siendo una de las 
ciudades con las más fuertes desigualdades sociales en México. 
 
Le sigue en importancia Cuernavaca con poco más de 4,000 unidades de viviendas vendidas en 
2003, siendo las tres cuartas partes de nivel económico. Las tres mil unidades vendidas en Acapulco, 
se ubican mayoritariamente en el estrato medio
[7]
. 
 
 
Según el mencionado reporte, parece notorio que el mercado turístico se está consolidando como un 
mercado en fuerte expansión que logra representar un porcentaje creciente de la demanda, sin por
ello eclipsar la producción de viviendas para uso de primera residencial, el principal mercado en
México (ver figura Nº1) 
 
 
Figura Nº1 
Unidades de vivienda vendidas por desarrolladores en centros turísticos selectos 
 
 
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Fuente: Mexican Housing Overview, 2004: 137. Nota: RP: residencial Plus; R: residencial; M: Medio; e: Económico; S: 
social; En Unidades de vivienda. 
 
Sin embargo, frente a la relevancia del mercado inmobiliario, se presentan varias situaciones que
limitan la presencia de los promotores en los destinos turísticos de segundas residencias. Podemos 
enumerar las siguientes: 
 
Las ciudades de menos de 100,000 habitantes no ofrecen condiciones para la inversión de 
desarrolladores inmobiliarios. La dimensión del destino es evidentemente importante, por el hecho
de que resulta difícil lograr, en primera instancia, la reserva territorial suficiente para producir a 
cierta escala. Los mercados de suelo en estas localidades son eminentemente reducidos, y en la
mayoría de los casos, las operaciones de compra-venta de tierra para segundas residencias, se 
realizan entre particulares. 
 
Por otra parte, un proyecto de cierta importancia requiere de infraestructura urbana adecuada, como
pozos y subestaciones eléctricas que no ofrecen las localidades o por lo menos no en las condiciones
de operación (volumen y calidad) que requiere un proyecto de vivienda de cierta escala. Lograr la
expansión de las infraestructuras y de los servicios puede resultar particularmente difícil y costoso en 
tiempo y dinero para los promotores. 
 
En numerosas localidades del interior, entonces, el desarrollo de segundas residencias se hace bajo la
modalidad de la auto-producción de la vivienda, es decir por medio del recurso al arquitecto o
maestro constructor o a una empresa menor de edificación, prácticamente de tipo familiar. Las 
grandes corporaciones se encuentran así vetadas de este mercado. 
 
Sin embargo, el umbral de 100,000 habitantes que se reporta para la mayor parte de los casos
(Softec, 2004: 165) no es absoluto. Nuestro trabajo de campo permitió evidenciar que localidades 
menores como Puerto Peñasco
[8]
, han sostenido un fuerte desarrollo del mercado de segundas
residencias. Pero ello se debe a la presencia de promotores de medio alcance, varios operando con
capitales estadounidenses en México. 
 
La promoción inmobiliaria para la segundas residencias, se sitúa entonces en las ciudades de mayor 
desarrollo turístico y particularmente en una ciudad como Acapulco, que ha sido mejor integrada a la 
demanda metropolitana de la ciudad de México, gracias a la autopista construida durante el sexenio
de Carlos Salinas (1988-1994). Esta obra fue decisiva para la transición de un modelo de dominante 
hotelera a un modelo residencial. 
 
 
Implicaciones de la promoción inmobiliaria en el turismo de segundas residencias 
 
La penetración de la promocióninmobiliaria en el turismo de segundas residencias, tiene 
implicaciones profundas en cuanto a la estructura y la distribución geográfica de estas actividades. 
 
Por una parte, es importante subrayar que la producción de vivienda para uso turístico, como ya se 
señaló, se situó por mucho tiempo fuera de las vicisitudes del mercado. Lo anterior significa que esta
producción no era mercantil. Una primera mirada puede hacer pensar que todo es beneficio: Más 
viviendas de segundas residencias, posiblemente a mejores precios, y mejores condiciones de
financiamiento para grupos de ingresos más bajos que tradicionalmente no podían alcanzar este tipo 
de lujos. 
 
Al mismo tiempo, se torna más claro que el turismo de segundas residencias se está dualizando cada 
vez más. Por una parte, están quienes pueden hacer construir su propia vivienda a su gusto, en el
lugar que ellos mismos determinan. Por la otra, están quienes compran una vivienda estandarizada, 
con escasas diferencias con la primera residencia en cuanto a diseño, estilo de vida implícito y 
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calidad de materiales, en destinos impulsados por las necesidades mismas del mercado y sobre todo
de los promotores es decir, de la especulación inmobiliaria que cobra un vigor inusual en México en 
los últimos tiempos. 
 
Una implicación fuerte de esta mercantilización se deriva de la relación del segmento de las 
segundas residencias con relación al mercado destinado a los residentes permanentes. Como se vio
en varios destinos estudiados, el desplazamiento de la vivienda local hacia el mercado turístico se 
hace cada vez más notorio, y reduce la posibilidad de los residentes permanentes para alcanzar una
vivienda por el incremento de costos que impone el segmento turístico. Lo anterior no es historia 
nueva: siempre ha sido observable en Acapulco por ejemplo, pero ahora se acentúa la situación a 
favor de una dominación radical del mercado de la vivienda por el segmento de segundas
residencias. 
 
Desde la perspectiva de la gestión local, este segmento en aumento crea muchos más problemas que 
ventajas. La necesidad de desarrollar infraestructuras urbanas para una población que, en ocasiones, 
apenas acude una a dos veces al año a su segunda vivienda (casos de departamentos en Acapulco o 
Cancún, por ejemplo), significa una carga muy fuerte al erario público. Agregándosele la necesidad 
de mantenimiento, de vigilancia, de conservación de la imagen de las áreas residenciales (como parte 
de la imagen turística general del destino), se multiplican los costos y las cargas para las autoridades
locales, con frecuencia poco retribuidas por los impuestos locales (particularmente bajos en México) 
y la escasa generación de empleos (y además temporales). 
 
La tendencia en los diseños de los conjuntos ha sido a la homogeneización formal y, sobre todo, a la 
conformación de unidades cerradas que son “gated communities” fantasmas: Mucha protección y 
pocos habitantes. 
 
Otro aspecto negativo es que la ausencia de los propietarios transforma estas zonas en un paraíso 
para toda clase de abusos: rentas ilegales a beneficio de los administradores sin avisar al propietario,
uso indebido de los locales por los administradores, además de la presencia de intermediarios –lo que 
la jerga coloquial local denomina “coyotes”, es decir sin patente para ejercer la profesión, y usando 
técnicas delictivas (como recuperar la oferta de los agentes inmobiliarios con patente oficial y 
promoviéndola por su cuenta). Y falta indicar la presencia de extranjeros que se instalan ilegalmente
en el país para el jugoso negocio de intermediarios inmobiliarios sin permiso alguno ni de residencia
legal, y de capitales de muy dudosa proveniencia en operaciones inmobiliarias de pequeña y mediana 
envergadura
[9]
. 
 
 
Desde una perspectiva de distribución espacial, la tendencia ha sido a promover nuevos destinos de
menor tamaño y evitar la reproducción del modelo Acapulco que perdió competitividad hotelera por 
la saturación y las deficiencias mismas de la masificación. Pero el turismo residencial es ahora el 
motor más potente de una concentración aun mayor que por el pasado, de la actividad turística. Así, 
Acapulco parece haberse insertado en un nuevo ciclo de vida del producto turístico, gracias a la 
reconversión intensiva de un modelo de dominante hotelera, hacia un modelo centrado sobre la
segunda residencia. Mientras que Cancún fue diseñado para la infraestructura hotelera, es a lo largo 
de la Riviera Maya donde se ha ubicado recientemente el desarrollo residencial. Los efectos
ambientales son masivos, pero las políticas públicas mudas. 
 
En todos los destinos donde la reconversión del modelo turístico se hace de hotelero a residencial, la 
presencia del capital inmobiliario es intensa. Mientras que en Acapulco se registran nuevos
proyectos hoteleros, la mayor parte de las acciones inmobiliarias se destinan a la producción de 
segundas residencias. Cabe señalar que la actividad hotelera es de lenta recuperación financiera, 
mientras que la edificación residencial es de recuperación inmediata, gracias, sobre todo, a la 
complicidad del Estado mexicano que organizó los mecanismos de financiamiento de la vivienda –
bajo un discurso de financiamiento social- para facilitar la intervención de los promotores, nuevos 
favorecidos del régimen político. 
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Dinero rápido y fácil, permiten a los promotores una venta garantizada en tiempos cortos y, por
ende, una recuperación veloz de su apuesta: también ello es una mina de oro para los capitales 
ociosos (entre los cuales están los fondos de pensión) que, como un fantasma recorren el mundo en 
busca de ganancias rápidas. Las segundas residencias responden a estas expectativas en la misma
medida que el sector inmobiliario en general, formándose una burbuja inmobiliaria que quizás 
termine como la tecnológica años atrás: desinflándose, provocando un caos en el mercado. 
 
Podemos finalmente interrogarnos sobre la implicación misma de este cambio para el turismo como 
actividad. El turismo de segundas residencias ha obedecido, por mucho tiempo, a un imaginario de
descanso, de regreso a la naturaleza, de reencuentro con la familia y con los amigos(Hiernaux, 2002;
Amirou, 1995) . En términos actuales, podemos afirmar que la segunda residencia ha sido, dentro de
un modelo de “habitar” fragmentado (Radowski, 2002) propio de las sociedades modernas y más aun 
hipermodernas, una suerte de válvula de escape al individualismo y a la perdida de relaciones 
sociales por la vida agitada. La segunda residencia, más allá de los casos para los cuales es pura 
manifestación de estatus social, suele ser una parte importante del reencuentro con una socialidad
que tiende a diluirse. 
 
Por ende, la penetración de mecanismos de mercado, la transformación de un bien de uso en un bien 
de cambio
[10]
, la finalidad especulativa de la segunda residencia que se hace cada vez más notoria, a 
la imagen del modelo americano que como un tsunami social arrasa todo a su paso, tiende a destruir
una finalidad esencial de la segunda residencia para el ser humano. Por lo menos esto opera para
quienes no pueden alcanzar las residencias extremadamente caras que siguen construyéndose para 
las élites del modelo mundial, las clases dirigentes del capitalismo mundializado. Tendremos 
entonces, más turismo residencial aunque de menor calidad social. 
 
 
Notas 
 
[1]
 
Según los indicadores tradicionales usados en estudios turísticos y por la Organización Mundial del Turismo, los 
viajeros con pernocta son los “turistas”, y sin pernocta, los “excursionistas”. 
 
[2] 
Datos de SOFTEC (2004: 111)
 
 
[3]
 
Según datos de la Bolsa Mexicana de Valores, las empresas citadas reportanlas siguientes unidades de vivienda
producidas: GEO: 29,520; ARA: 16,020; Consorcio Hogar: 3,780 y SARE: 6,829 (datos a 2003). 
 
[4] 
El Financiero: 28 de marzo 2005; Araceli Cano: “Crece apetito internacional por el mercado inmobiliario mexicano”
p. 12. Según otra fuente, existe una reserva territorial suficiente para 3 años y para la construcción de más de 637 mil 
unidades de vivienda, equivalente a la producción de un año: Reforma, 16 de marzo 2005. 
 
[5]
 
Reforma, 13 de marzo 2005. 
 
 
[6] 
Reforma, 28 de marzo 2005.
 
 
[7] 
Otros datos del mismo reporte: la Puerto Vallarta: ventas de 20 unidades al mes, Los Cabos 12 al mes) (Softec, 2004:
152). 
 
[8] 
Las consideraciones sobre Puerto Peñasco se sustentan en el reporte de trabajo de campo realizado por el Dr.
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Cristóbal Mendoza Pérez (profesor investigador de la UAM Iztapalapa) en el marco de nuestro proyecto ya citado. 
 
[9] 
Similares sospechas obligaron a regular el mercado de los tiempos compartidos que operó por algún tiempo sin 
ninguna restricción ni control. 
 
[10]
 
Como se observa bien en la literatura comercial americana sobre el tema, la segunda residencia mercantilizada es
vista como una alternativa de colocación de capitales para el retiro, inclusive una forma de supervivencia para retirados 
modestos que compran una residencia en México y la rentan parte del año, pagando a precios muy inferiores a lo que 
erogarían en los Estados Unidos (lo pudimos observar particularmente en el caso de la Ribera del Lago de Chapala cerca 
de Guadalajara, donde la presencia americana y accesoriamente canadiense es extremadamente fuerte). 
 
 
 
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© Copyright Daniel Hiernaux-Nicolas, 2005 
© Copyright Scripta Nova, 2005 
 
Ficha bibliográfica: 
HIERNAUX, D. La promoción inmobiliaria y el turismo residencial: el caso mexicano. Scripta Nova. Revista 
electrónica de geografía y ciencias sociales. Barcelona: Universidad de Barcelona, 1 de agosto de 2005, vol. IX, núm. 
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194 (9). <http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-194-9.htm> [ISSN: 1138-9788] 
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