Estudio de factibilidad para la construcción de VIS en el sector

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Ciencia Unisalle Ciencia Unisalle 
Ingeniería Civil Facultad de Ingeniería 
2017 
Estudio de factibilidad para la construcción de VIS en el sector del Estudio de factibilidad para la construcción de VIS en el sector del 
7 de agosto Yopal Casanare 7 de agosto Yopal Casanare 
Andrea Natali Perez Vega 
Universidad de La Salle, Bogotá 
Daniela Pulido Najar 
Universidad de La Salle, Bogotá 
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Perez Vega, A. N., & Pulido Najar, D. (2017). Estudio de factibilidad para la construcción de VIS en el 
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1 
 
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN DE VIS EN EL SECTOR DEL 
7 DE AGOSTO (YOPAL CASANARE). 
 
 
 
 
 
 
 
 
ANDREA NATALI PEREZ VEGA 
DANIELA PULIDO NAJAR 
 
 
 
 
 
 
 
 
UNIVERSIDAD DE LA SALLE 
FACULTAD DE INGENIERÍA 
INGENIERÍA CIVIL 
BOGOTÁ D.C 
2017 
2 
 
Estudio de factibilidad para la construcción de vis en el sector del 7 de agosto (Yopal Casanare). 
 
 
 
Andrea Natali Pérez Vega 
Daniela Pulido Najar 
 
 
 
Trabajo de grado presentado como requisito para optar al título de Ingeniero Civil 
 
 
 
Director temático 
Ing. Sandra Liliana Uribe Celis 
 
 
 
Universidad de la Salle 
Facultad de ingeniería 
Ingeniería civil 
Bogotá D.C 
2017 
 
3 
 
Agradecimientos: 
 
Expresamos nuestro agradecimiento a Ingeniera Sandra Liliana Uribe directora del trabajo de 
grado por la colaboración, apoyo prestado y su valioso aporte de conocimientos. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4 
 
Dedicatoria: 
 
Dedicamos este trabajo de grado principalmente a Dios, por habernos dado la vida y permitirnos 
culminar esta etapa tan importante de nuestra formación profesional. A nuestros padres, por ser 
el ejemplo más importante y demostrarnos siempre su cariño y apoyo incondicional 
brindándonos consejos y enseñanzas para ser cada día mejores. A nuestros hermanos por ser 
partícipes en todos los momentos de esta experiencia. A aquellas personas que han hecho parte 
de este proceso y a quienes consideramos como nuestros propios padres. 
Finalmente dedicamos este proyecto de grado a futuros colegas que deseen hacer de este un 
apoyo o una guía para sus futuros trabajos de grado. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
5 
 
Contenido 
1. Introducción: ....................................................................................................................................... 10 
2. Resumen ejecutivo: ............................................................................................................................. 12 
3. Problema: ............................................................................................................................................ 12 
3.1 Descripción del problema: .............................................................................................................. 12 
3.2 Formulación del problema: ............................................................................................................. 12 
4. Objetivos: ............................................................................................................................................ 13 
4.1 Objetivo general: ............................................................................................................................. 13 
3.1 Objetivos específicos: ..................................................................................................................... 13 
5. Justificación y delimitación del proyecto:........................................................................................... 13 
6. Antecedentes del caso de estudio: ....................................................................................................... 14 
7. Marco de referencia: ........................................................................................................................... 15 
7.1 Marco teórico: ................................................................................................................................. 15 
7.2 Marco conceptual: ........................................................................................................................... 16 
7.2.1 Vivienda de Interés Social (VIS): ............................................................................................... 16 
7.2.2 Vivienda de Interés Social Prioritaria (VIP): .............................................................................. 17 
7.2.3 Subsidio familiar de vivienda: .................................................................................................... 17 
7.2.4 Plan Nacional de Desarrollo (PND): ........................................................................................... 18 
7.2.5 Proyecto: ..................................................................................................................................... 18 
7.2.6 Estudio de mercado: .................................................................................................................... 19 
7.2.7 Factibilidad legal: ........................................................................................................................ 19 
7.2.8 Factibilidad técnica: .................................................................................................................... 19 
7.2.9 Factibilidad económica: .............................................................................................................. 19 
7.2.10 Factibilidad financiera: ............................................................................................................... 20 
7.2.11 Factibilidad social: ...................................................................................................................... 20 
7.2.12 Factibilidad comercial: ................................................................................................................ 20 
7.2.13 Punto de equilibrio: ..................................................................................................................... 21 
7.2.14 Relación costo-beneficio: ............................................................................................................ 22 
7.2.15 Habitabilidad: .............................................................................................................................. 22 
7.2.16 Calidad de vivienda: ...................................................................................................................23 
7.2.17 Vivienda: ..................................................................................................................................... 24 
7.3 Marco legal: .................................................................................................................................... 25 
6 
 
8. Metodología: ....................................................................................................................................... 28 
9. Estudio de factibilidad: ....................................................................................................................... 28 
9.1 Idea:................................................................................................................................................. 29 
9.1.1 Nombre del proyecto:.................................................................................................................. 30 
9.1.2 Objetivo general del proyecto: .................................................................................................... 30 
9.1.3 Objetivos específicos del proyecto: ............................................................................................ 30 
9.1.4 Justificación del proyecto: .......................................................................................................... 31 
9.1.5 Descripción del proyecto: ........................................................................................................... 31 
9.1.6 Estimación de inversiones globales: ........................................................................................... 32 
9.1.7 Posibles fuentes de financiamiento: ............................................................................................ 33 
9.2 Aspectos generales (perfil): ............................................................................................................ 34 
9.2.1 Localización del proyecto: .......................................................................................................... 35 
9.2.1.1 Ubicación general: ...................................................................................................................... 35 
9.2.1.2 Vías de acceso: ............................................................................................................................ 36 
9.2.1.3 Lugares cercanos representativos: .............................................................................................. 37 
9.2.1.4 Transporte que transita: ............................................................................................................... 40 
9.2.1.5 Servicios públicos existentes: ..................................................................................................... 41 
9.2.2 Investigación del mercado: ......................................................................................................... 41 
9.2.2.1 Características poblacionales: ..................................................................................................... 42 
9.2.2.2 Características de la zona: ........................................................................................................... 42 
9.2.2.3 Oferta actual en el municipio: ..................................................................................................... 44 
9.2.2.4 Demanda del producto: ............................................................................................................... 45 
9.2.2.5 Ofertas del mercado: ................................................................................................................... 46 
9.2.2.6 Comercialización del producto ................................................................................................... 46 
9.2.2.6.1 Publicidad manejada: .......................................................................................................... 46 
9.2.2.6.2 Tiempo que llevan en el mercado: ...................................................................................... 47 
9.2.2.6.3 Reconocimiento de la constructora: ................................................................................... 47 
9.2.2.7 Insumos: .................................................................................................................................. 48 
9.2.2.8 Proveedores (disponibilidad y precios): .................................................................................. 49 
9.2.3 Tamaño del proyecto: ............................................................................................................. 50 
9.2.4 Ingeniería del proyecto: .......................................................................................................... 51 
9.2.4.1 Recursos para realizar el proyecto: ......................................................................................... 51 
7 
 
9.2.4.2 Presupuesto: ........................................................................................................................... 51 
9.2.4.3 Factibilidad legal y normativa: ................................................................................................... 57 
9.2.4.4 Estudio de suelos: ....................................................................................................................... 58 
9.2.4.5 Sismicidad: .................................................................................................................................. 59 
9.3 Pre factibilidad: ............................................................................................................................... 64 
9.3.1 Factibilidad financiera: ............................................................................................................ 64 
9.3.1.1 Financiación del proyecto: ...................................................................................................... 64 
9.3.1.2 Financiación de la vivienda: .................................................................................................... 67 
9.4 Precio de la vivienda: ...................................................................................................................... 67 
 .................................................................................................................................................................... 72 
10. Conclusiones ................................................................................................................................... 75 
11. Fuentes de información bibliográfica: ............................................................................................ 76 
11.1 Libros: ............................................................................................................................................. 76 
11.2 Cibergrafía: ..................................................................................................................................... 76 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
8 
 
 
Ilustraciones 
Ilustración 1, ciclo de vida de un proyecto ................................................................................................. 28 
Ilustración 2, Ciclo de vida de un proyecto, Idea ........................................................................................ 29 
Ilustración 5, Ciclo de vida de un proyecto, perfil ...................................................................................... 34 
Ilustración 6, Mapa de Colombia ubicación Casanare, (Yopal 2012) Ilustración 7, Ubicación Yopal 
(Google Maps s.f) ........................................................................................................................................ 35 
Ilustración 8, Localización 7 de Agosto- Yopal ............................................................................................ 36 
Ilustración 9, Vía MarginalSogamoso y Bogotá.......................................................................................... 36 
Ilustración 10, Vía Morichal ........................................................................................................................ 37 
Ilustración 11, Bomba de gasolina Terpel Ilustración 12, Distribuidora 
Construcenter ............................................................................................................................................. 38 
Ilustración 13, Sevimetálicas J.C & Alquileres Ilustración 14, Car wash del Casanare .................... 38 
Ilustración 15, Monta llantas Ilustración 16, Almacén y taller moto Beltrán .................... 39 
Ilustración 17, Construcciones metalmecánicas y soldaduras especiales JC Ilustración 18, 
Comercializadora Mundimateriales ............................................................................................................ 39 
Ilustración 19, Nueva farma la bendición Ilustración 20, Ornamentación en general
 .................................................................................................................................................................... 39 
Ilustración 21, Taller de motos Ilustración 22, Parqueadero centro camionero ........................... 40 
Ilustración 23, Maderas Cepillin Ilustración 24, Hotel ................................................... 40 
Ilustración 25, Concesionario Mercedes- Benz Ilustración 26, Asadero San Alejo ............. 40 
Ilustración 27, Motos presentes en el sector Ilustración 28, Buses que transitan en el 
sector .......................................................................................................................................................... 41 
Ilustración 29, Taxis presentes en la zona Ilustración 30, Vehículos de carga pesada
 .................................................................................................................................................................... 41 
Ilustración 31, Casas existentes en la zona ................................................................................................. 42 
Ilustración 32, Estado actual de las vías sin pavimentar ............................................................................. 42 
Ilustración 33, Áreas para construir ............................................................................................................ 43 
Ilustración 34, Proyecto Senderos (Casas de dos pisos) Ilustración 35, Proyecto Torres del silencio 
(Torres de apartamentos) ........................................................................................................................... 43 
Ilustración 36, Torres del silencio ............................................................................................................... 44 
Ilustración 37, Proyecto Senderos .............................................................................................................. 44 
Ilustración 38, Subsidio según vivienda (Alcaldía municipal de Yopal, 2013) ............................................. 45 
Ilustración 39, Volantes publicitarios Senderos de Manare ....................................................................... 47 
Ilustración 42, Zonas de amenaza sísmica aplicables para edificaciones NSR10- Título a ......................... 61 
Ilustración 43, Mapa de valores de Aa (Aceleración pico efectiva) ............................................................ 62 
Ilustración 44, Mapa de valores Av (Velocidad pico efectiva) .................................................................... 63 
Ilustración 45, Pre factibilidad etapa de pre inversión ............................................................................... 64 
 
 
9 
 
 
Tablas 
Tabla 1, Información del proyecto .............................................................................................................. 32 
Tabla 2, Costo por m2 de construcción ...................................................................................................... 32 
Tabla 3, Costos totales por m2 ................................................................................................................... 33 
Tabla 4, Precio inicial de venta ................................................................................................................... 33 
Tabla 5, Precios viviendas Torres del Silencio ............................................................................................. 46 
Tabla 6, Precios viviendas Senderos de Manare ......................................................................................... 46 
Tabla 7, Precios viviendas Bosques de Manare .......................................................................................... 46 
Tabla 8, Presupuesto por casa Urbanización Llano Oriente ....................................................................... 53 
Tabla 9 Presupuesto para la totalidad de las casas Urbanización Llano Oriente ....................................... 56 
Tabla 10, Amenaza sísmica para las ciudades capitales de departamento NSR10- título a ....................... 60 
Tabla 11, Costo del proyecto ...................................................................................................................... 65 
Tabla 12, Estructura de financiamiento ...................................................................................................... 66 
Tabla 13, Proyección de ventas .................................................................................................................. 67 
Tabla 14, Valores IPC ................................................................................................................................... 68 
Tabla 15, Proyección salario mínimo durante 5 años ................................................................................. 68 
Tabla 16, Proyección de precios de venta por m2 ...................................................................................... 68 
Tabla 17, Limite costo vivienda en 5 años .................................................................................................. 69 
Tabla 18, Proyección total de ventas .......................................................................................................... 69 
Tabla 19, Ganancia proyectada en ventas .................................................................................................. 69 
Tabla 20 Ingresos por ventas ...................................................................................................................... 71 
Tabla 21 Egresos ......................................................................................................................................... 71 
Tabla 22, Flujo de caja sin inversionista ...................................................................................................... 73 
Tabla 23, Indicadores sin inversionista ....................................................................................................... 73 
Tabla 24 flujo de caja con inversionista ...................................................................................................... 74 
Tabla 25, Indicadores con inversionista ...................................................................................................... 74 
 
Anexos 
Anexo 1, Estudio de suelos sector 7 de agosto Yopal Casanare 
Anexo 2, Entrevista ingeniera Sandra Figueroa 
Anexo 3, Planos Urbanización Llano Oriente 
 
 
 
10 
 
1. Introducción: 
 
 Según el artículo N° 51 de la constitución política de Colombia: “Todos loscolombianos 
tienen derecho a vivienda digna. El Estado fijará las condiciones necesarias para hacer efectivo 
este derecho y promoverá planes de vivienda de interés social, sistemas adecuados de 
financiación a largo plazo y formas asociativas de ejecución de estos programas de vivienda” y 
según el artículo 117 del actual Plan Nacional de Desarrollo contenido en la Ley 1450 de 2011, 
definió la Vivienda de Interés Social como “la unidad habitacional que cumple con los 
estándares de calidad en diseño urbanístico, arquitectónico y de construcción y cuyo valor no 
exceda ciento treinta y cinco salarios mínimos mensuales legales vigentes (135 SMLMV)". Para 
este proyecto se cuenta con el municipio de Yopal en el Casanare, en el cual se ha evidenciado 
un crecimiento poblacional en los últimos años principalmente como consecuencia del auge 
petrolero en los años noventa. Como bien lo establece el POT Yopal (Plan de Ordenamiento 
Territorial de Yopal) “La explotación de los yacimientos petroleros fomentó altas tasas de 
crecimiento urbano, una mayor demanda de servicios públicos y de vivienda. Así como flujos 
migratorios significativos, debido en parte al diferencial de salarios entre el sector petrolero y el 
resto de sectores de la economía” 
 En cuanto al ritmo de crecimiento demográfico acelerado del municipio de Yopal, se 
evidencia una aceleración en el campo de la construcción, debido a la relación establecida entre 
las actividades comerciales y la política, en consecuencia, a lo anterior se desata la corrupción en 
el municipio, generando en el ambiente cultural y social incredulidad referente a los proyectos 
organizados por la alcaldía del municipio en este caso la vivienda de interés social. 
11 
 
 Las viviendas de interés social a realizarse serán en el sector del 7 de agosto, el cual cuenta 
con el suministro de agua desde el Sistema Provisional de La Tablona y una aprobación de la red 
de acueducto y alcantarillado, cuya obra no ha iniciado. El sector cuenta con los demás servicios 
públicos como lo son: electricidad, gas natural y telecomunicaciones. 
 Para la evaluación de proyectos de vivienda de interés social son revisados aspectos 
económicos, sociales, ambientales, financieros, legales y técnicos cuyo fin está enfocado en el 
estudio de mercado del proyecto, mediante el cual es posible evaluar el costo tanto del producto 
como de los insumos necesarios para la realización del mismo, a través del análisis detallado de 
la oferta y la demanda con base en la posible población beneficiada y las características propias 
del sector. 
 Teniendo en cuenta las variables mencionadas anteriormente se contará con un diagnóstico 
adecuado como la recolección de información, observación directa, encuestas, sondeos, análisis 
de la competencia y posibles compradores, obteniendo entonces el estudio de mercado cuyo fin 
se centra en la viabilidad de la construcción de vivienda de interés social. 
 
 
 
 
 
 
 
 
12 
 
2. Resumen ejecutivo: 
 
 Se comenzó realizando un estudio de mercado en el sector del 7 de agosto de Yopal Casanare 
con el fin de determinar la viabilidad comercial de la construcción de vivienda de interés social; 
con base en la información recopilada, se procedió a analizar la viabilidad técnica, económica, 
legal. Finalmente se presentó un estudio de factibilidad integral que beneficie tanto a la 
población de bajos recursos, como a los diferentes constructores independientes y empresas ya 
constituidas que deseen licitar. 
3. Problema: 
3.1 Descripción del problema: 
 
 El sector del 7 de agosto (Yopal, Casanare) cuenta con población de escasos recursos (casanare, 
2012) y una alcaldía que se ha visto envuelta en problemas de corrupción (JUSTICIA, 2016); 
ocasionando que en la actualidad los proyectos de construcción generen cierta desconfianza para 
el sector constructor, esto se va a remediar determinando la factibilidad de construir vivienda de 
interés social en el sector, para que el constructor tenga un estudio base que le permita tomar la 
decisión de construir en el mismo. 
3.2 Formulación del problema: 
 
 ¿Qué tan factible en términos económicos, técnicos y financieros es construir VIS en el sector 
del 7 de agosto ubicado en Yopal Casanare? 
 
13 
 
4. Objetivos: 
4.1 Objetivo general: 
 
 Determinar la viabilidad, técnica, financiera, económica y comercial de la construcción de 
289 viviendas de interés social en el sector 7 de agosto (Carrera 40 – calle 1, Yopal Casanare) 
con el fin de minimizar el riesgo y generar confianza para el constructor, dentro del contexto 
social y político en el cual actualmente está inmersa esta zona. 
3.1 Objetivos específicos: 
 
 Analizar la factibilidad comercial 
 Realizar un estudio de factibilidad técnica y legal 
 Realizar un estudio de factibilidad económica y financiera 
5. Justificación y delimitación del proyecto: 
 
 Este proyecto se concentra en el sector del 7 de agosto de Yopal Casanare, debido a la 
positiva evolución que ha presentado el barrio durante sus 10 años de constitución, donde los 
constructores tanto independientes como con empresas constituidas han presentado cierto recelo 
frente a la construcción en este sector, debido a la falta de conocimiento sobre los planes de 
desarrollo en el mismo, como lo era la adecuación de los servicios públicos y del tipo de 
mercado existente; se debe resaltar que durante estos últimos años la alcaldía ha permitido el 
desarrollo zonal, atrayendo a las personas vulnerables, que han adecuado estos terrenos viviendas 
provisionales. Es por esto que el énfasis de este estudio se baso en la construcción de vivienda de 
interés social, ya que, este sector a simple vista es ideal para la construcción de estas viviendas. 
14 
 
 Se obtuvo la factibilidad comercial, técnica, económica, y financiera para la construcción de 
viviendas de interés social en el sector del 7 de agosto de Yopal Casanare, dando una respuesta 
definitiva al constructor, contemplando los riesgos que este puede llegar a enfrentar. 
6. Antecedentes del caso de estudio: 
 
 El barrio 7 de agosto ubicado en Yopal Casanare fue constituido hace aproximadamente 10 
años, época en la cual no contaba con los servicios públicos para ofrecer a la población una 
vivienda digna. 
 A medida que este sector se hacía llamativo para la población vulnerable, la alcaldía 
promovió el desarrollo del mismo, permitiendo así la implementación de los servicios públicos. 
De la misma manera, permitió la construcción de viviendas, en especial las viviendas de interés 
social, debido a la cantidad de población vulnerable (estratos 1 y 2) que se han ubicado en 
viviendas ilegitimas de este sector. 
 El primer proyecto de vivienda de interés social fue, Bosques de Manare, cuya segunda etapa 
cuenta con el nombre de Senderos de Manare, los cuales están siendo ejecutados por la inversora 
Manare que se constituye en Yopal Casanare como la primera empresa privada urbanizadora 
para estratos 1, 2 y 3. El proyecto se basa en construcciones de 1 y 2 pisos (aproximadamente 
288 casas), cuyo inicio se da en el año 2010, pero aun no logra su terminación, lo que ha 
generado múltiples inconformidades y algunas demandas. 
 El segundo proyecto en este sector es el conjunto Torres del Silencio ejecutado por el 
constructor Lader Barrios Hernández, este proyecto cuenta con torres de apartamentos de 5 pisos 
de altura (aproximadamente 400 apartamentos). De la misma manera que los proyectos 
ejecutados por la inversora Manare, este proyecto también han presentado varias inconsistencias, 
15 
 
ya que, el constructor ha manifestado falta de recursos económicos para la contratación de 
personal y la compra de materiales, lo que ha ocasionado la no terminación en su totalidad del 
proyecto. 
7. Marco de referencia: 
7.1 Marco teórico: 
 
1.Vivienda de interés social hábitat y habitabilidad (Instituto Javeriano de Vivienda y 
Urbanismo, INJAVIU. Tiene como líneas de investigación la calidad y habitabilidad de la 
vivienda, rehabilitación urbana. 
Tema central: Calidad de las soluciones de vivienda dirigida a los sectores de bajos 
ingresos en Bogotá. 
Directora: Doris Tarchòpulus, Olga Lucia Ceballos Ramos. (Ceballos, s.f.) 
2. Vivienda de interés social 
Tesistas: Lady Paola Caro Gil, Aidee Sanchez Gutierrez, Sandra Johana Silva Casallas, 
Magda Liliana Vargas Triana 
UNIVERSIDAD PILOTO DE COLOMBIA facultad de arquitectura y artes programa de 
arquitectura Bogotá DC. 2008 
Se desarrolla paso a paso el proceso de diseño, del proyecto nuevo Quibdó, realizando 
para el concurso de vivienda de interés social, propuesto por la Sociedad Colombiana de 
Arquitectura, diseño de una vivienda de interés social ecológica y auto sostenible en el 
departamento del Chocó. (Gil, 2008) 
3. Proyecto de Vivienda de Interés Social Sostenible VISS – la pintada Antioquia 
Tesista: Ana María Zapata Chavarriaga 
Universidad de San Buenaventura Bello – Antioquia / 2013 (Chavarriaga, 2013) 
16 
 
4. Estrategias para la Formulación de Proyectos de Vivienda de Interés Social en Sitio 
Propio en los Municipios de Aguadas, Pácora y Manzanares. Universidad Autónoma de 
Manizales 
Tesista: Ricardo Tabares Saldarriaga 
Director: Claudia María Aristizábal García 
Fecha: Manizales, 11 de junio de 2014 (Tabares, 2014) 
5. Aplicación de la metodología LEAN Construcción en la vivienda de interés social 
Tesista: Oswaldo Alejandro García Díaz 
Universidad EAN 
Se hace una presentación de la metodología, explicando en qué consiste, cuáles son las 
herramientas que se emplean y tomando como ejemplo una empresa del gremio, mostrar 
qué mejoras se han logrado con su aplicación en las obras y a partir de esto exponer cómo 
se puede aplicar en la construcción de vivienda de interés social y que beneficios puede 
traer al gremio de la construcción. (García, 2012) 
7.2 Marco conceptual: 
7.2.1 Vivienda de Interés Social (VIS): 
 
1. La Vivienda de Interés Social (VIS) es aquella vivienda dirigida a las personas menos 
favorecidas de nuestro país y las cuales devengan menos de cuatro (4) salarios mínimos 
mensuales legales vigentes, cuenta con un subsidio de vivienda otorgado por: cajas de 
compensación familiar y el gobierno nacional. El valor máximo de esta vivienda debe ser 
máximo de ciento treinta y cinco salarios mínimos legales mensuales vigentes (135 
SMLM) (Ministerio de educación, 2010) 
17 
 
2. "Se entiende por viviendas de interés social aquellas que se desarrollen para garantizar 
el derecho a la vivienda de los hogares de menores ingresos. En cada Plan Nacional 
de Desarrollo el Gobierno Nacional establecerá el tipo y precio máximo de las soluciones 
destinadas a estos hogares teniendo en cuenta, entre otros aspectos, las características del 
déficit habitacional, las posibilidades de acceso al crédito de los hogares, las condiciones 
de la oferta, el monto de recursos de crédito disponibles por parte del sector financiero y 
la suma de fondos del Estado destinados a los programas de vivienda." (Alcaldía de 
Bogotá, Decreto 0075, 2013) 
7.2.2 Vivienda de Interés Social Prioritaria (VIP): 
 
 La Vivienda de Interés Prioritario (VIP) es aquella vivienda dirigida a las personas menos 
favorecidas de nuestro país. El valor máximo de esta vivienda debe ser máximo de setenta 
salarios mínimos legales mensuales vigentes (70 SMLM). (Alcaldía de Bogotá, Decreto 0075, 
2013) 
7.2.3 Subsidio familiar de vivienda: 
 Es un aporte estatal en dinero o en especie entregado por una sola vez al hogar beneficiario, 
que no se restituye y que constituye un complemento para facilitar la adquisición de vivienda 
nueva, construcción en sitio propio o mejoramiento de vivienda. De manera excepcional, se 
permite que las familias de poblaciones vulnerables como desplazados, víctimas de actos 
terroristas y afectados por situaciones de desastre o calamidad pública, apliquen este subsidio 
para la compra de vivienda usada, igualmente para hogares en situación de desplazamiento y 
damnificados por atentados terroristas se incluye la modalidad de arrendamiento. 
18 
 
 Podrán solicitar la asignación del subsidio familiar de vivienda de interés social los hogares 
que carecen de recursos suficientes para adquirir, construir o mejorar una única solución de 
vivienda de interés social, cuyos ingresos totales mensuales no sean superiores al equivalente a 
cuatro (4) salarios mínimos legales mensuales vigentes y que cumplan con los requisitos que 
señalan las leyes y normativa vigentes. (Minvivienda, 2016) 
7.2.4 Plan Nacional de Desarrollo (PND): 
 El plan nacional de desarrollo 2014-2018 tiene como objetivo construir una Colombia en paz, 
equitativa y educada. Se deben garantizar los recursos para la ejecución de proyectos de VIS 
(vivienda de interés-social) rural con pertinencia cultural, acorde a los modelos arquitectónicos, 
diseñados de manera concertada con los pueblos y diferentes organizaciones de acuerdo a la 
normatividad vigente. (Departamento Nacional de Planeación DNP, 2014) 
7.2.5 Proyecto: 
A partir de estas tres definiciones se busca puntualizar en la definición de Proyecto: 
1. Es el entrecruzamiento de variables económicas, sociales, técnicos, financieras, 
legales y ambientales que impliquen el deseo de suministrar un bien o de ofrecer un 
servicio, con el objetivo de determinar su contribución potencial al desarrollo de la 
comunidad a la cual va dirigido y de estudiar el conjunto de actividades interrelacionadas 
que se ejecutaran bajo una unidad de mando, con miras a lograr un objetivo determinado 
en una fecha definida mediante la asignación de ciertos recursos humano y materiales. 
(Triana, 2016) 
2. “Conjunto de operaciones que se ordenan en una secuencia lógica con el objeto de 
facilitar la realización de un trabajo”, es decir, que todas las actividades a realizarse 
19 
 
tienen que trabajar para un fin y que se funcionan en una para resolver ciertas 
incertidumbres que se van a ir presentando a medida que se desarrolla dicha operación. 
(Rosales, 2009) 
7.2.6 Estudio de mercado: 
 
 Estudio de mercado es el conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta 
del mercado (demanda) y proveedores, competencia (oferta) ante un producto o servicio. Se 
analiza la oferta y la demanda, así como los precios y los canales de distribución. (Rico, 2006) 
7.2.7 Factibilidad legal: 
 
 Requerimientos legales del proyecto para su operación y aprobación esto con el fin de 
asegurar el proyecto de tal manera que no infrinja ningún tipo de norma o ley ya establecida. 
(Triana, 2016) 
7.2.8 Factibilidad técnica: 
 
 Es una evaluación que demuestre que el negocio puede ponerse en marcha y mantenerse, 
mostrando evidencias de que se ha planeado cuidadosamente, contemplado los problemas que 
involucra y mantenerlo en funcionamiento. (Academia.edu) 
7.2.9 Factibilidad económica: 
 Debe mostrarse que el proyecto es factible económicamente, lo que significa que la inversión 
que se está realizando es justificada por la ganancia que se generará. Para ello es necesario 
trabajar con un esquema que contemple los costos y las ventas: 
Costos: Debe presentarse la estructura de los costos contemplando costos fijos y variables. 
20 
 
Ventas: En este punto el precio del producto o servicio es fundamental, ya que determina el 
volumen de ventas, por lo que debe explicarse brevemente cómo se ha definido éste. Debe 
mostrarse también estimaciones de ventas (unidades y en dinero) para un periodo de al menos 1 
año, justificando cómo se han calculado (a través de investigaciones de mercado, estadísticas 
anteriores...) (Academia.edu) 
7.2.10 Factibilidad financiera: 
 Sintetizanuméricamente todos los aspectos desarrollados en el plan de negocios. 
Se debe elaborar una lista de todos los ingresos y egresos de fondos que se espera que produzca 
el proyecto y ordenarlos en forma cronológica. El horizonte de planeamiento es el lapso durante 
el cual el proyecto tendrá vigencia y para el cual se construye el flujo de fondos e indica su 
comienzo y finalización. (Academia.edu) 
7.2.11 Factibilidad social: 
 Permite identificar y valorar los beneficios, con el fin de determinar si el proyecto genera 
efectivamente dichos beneficios y sí su valoración se encuentra en rango aceptable. 
Los criterios socioeconómicos se refieren al impacto económico del proyecto a nivel regional o 
local y a los efectos sociales sobre los grupos de personas afectadas. (Estudio de factibilidad y 
proyectos, 2010) 
7.2.12 Factibilidad comercial: 
 
 En factibilidad comercial es la aceptabilidad que tiene el producto en el mercado. Este 
comprende un estudio de mercado. Es conveniente recordar y tener en cuenta en el estudio de 
mercado algunos conceptos de la teoría económica: 
21 
 
1. Oferta y demanda: Cuando se habla de oferta se hace referencia a la cantidad de bienes, 
productos o servicios que se ofrecen en un mercado bajo unas determinadas condiciones 
y al hablar de demanda, se refiere uno a la cantidad de bienes o servicios que se solicitan 
o se desean en un determinado mercado de una economía a un precio específico (Banco 
de la República, 2015) 
2. Elasticidad precio de la demanda: Mide el grado de respuesta de la cantidad demandada 
de un bien, ante el cambio en el precio de este mismo bien. Se define como el cambio 
porcentual en la cantidad demandada dividido el cambio porcentual en el precio. 
(Zonaeconomica.com, 2012) 
3. Elasticidad ingreso de la demanda: Se denomina Elasticidad ingreso de la demanda al 
cambio proporcional en la demanda de un bien en respuesta a un cambio en el nivel de 
ingresos de una persona. Esto se refleja en cómo la gente cambia sus hábitos de consumo 
con cambios en sus niveles de ingresos. (Enciclopedia financiera) 
7.2.13 Punto de equilibrio: 
 
 El punto de equilibrio es una herramienta financiera que permite determinar el momento en el 
cual las ventas cubrirán exactamente los costos, expresándose en valores, porcentaje y/o 
unidades, además muestra la magnitud de las utilidades o perdidas de la empresa cuando las 
ventas excedan o caen por debajo de este punto, de tal forma que este viene e ser un punto de 
referencia a partir del cual un incremento en los volúmenes de venta generará utilidades, pero 
también un decremento ocasionará perdidas, por tal razón se deberán analizar algunos aspectos 
importantes como son los costos fijos, costos variables y las ventas generadas. (Instituto nacional 
de contadores, 2015) 
http://www.gerencie.com/costos-fijos.html
22 
 
7.2.14 Relación costo-beneficio: 
 
 La relación costo beneficio toma los ingresos y egresos presentes netos del estado de 
resultado, para determinar cuáles son los beneficios por cada peso que se sacrifica en el proyecto. 
Cuando se menciona los ingresos netos, se hace referencia a los ingresos que efectivamente se 
recibirán en los años proyectados. Al mencionar los egresos presentes neto se toman aquellas 
partidas que efectivamente generarán salidas de efectivo durante los diferentes periodos, 
horizonte del proyecto. Como se puede apreciar el estado de flujo neto de efectivo es la 
herramienta que suministra los datos necesarios para el cálculo de este indicador. (Pymesfuturo, 
2010) 
Para calcular la relación (B/C), primero se halla la suma de los beneficios descontados, traídos al 
presente, y se divide sobre la suma de los costes también descontados. (Gestiopolis.com) 
Para una conclusión acerca de la viabilidad de un proyecto, bajo este enfoque, se debe tener en 
cuenta la comparación de la relación B/C hallada en comparación con 1, así tenemos lo 
siguiente: 
 B/C > 1 indica que los beneficios superan los costes, por consiguiente, el proyecto debe 
ser considerado. 
 B/C=1 Aquí no hay ganancias, pues los beneficios son iguales a los costes. 
 B/C < 1, muestra que los costes son mayores que los beneficios, no se debe considerar. 
7.2.15 Habitabilidad: 
 
 La habitabilidad Se basa en una visión amplia del concepto de hábitat que incluye la casa 
como elemento físico, las relaciones que ocurren al interior de la misma y las relaciones con el 
23 
 
entorno, reconociendo el papel que juegan estas condiciones en la superación de la 
vulnerabilidad y en el bienestar físico y psicológico de la PPR y su Grupo Familiar. 
Para esto se plantea el desarrollo de capacidades que les permitan mejorar de las condiciones de 
seguridad y salubridad de la vivienda, fomentar el arraigo y el fortalecimiento de las redes de 
apoyo social; para lo cual es necesario el conocimiento de las características de una vivienda 
digna y adecuada, de los mecanismos existentes para formalizar la tenencia de la vivienda y de 
las entidades que ofrecen servicios relacionados con su adquisición y mejora, así como la 
planeación de las finanzas familiares para alcanzar las metas que se planteen en este sentido. 
 “La vivienda debe ofrecer un espacio adecuado a sus ocupantes y protegerlos del frío, la 
humedad, el calor, la lluvia, el viento u otros peligros para la salud, riesgos estructurales y 
vectores de enfermedad. Debe garantizar también la seguridad física de los ocupantes.” 
(Agencia Colombiana para la Reintegración ACR, s.f) 
7.2.16 Calidad de vivienda: 
 
 La calidad de vivienda en términos de habitabilidad, se define como el conjunto de 
condiciones físicas y no físicas que garantizan la vida humana en condiciones de dignidad. 
Dentro de las físicas están los factores urbanísticos y arquitectónicos que garantizan la vivienda. 
Es decir, las características espaciales, funcionales constructivas y técnicas asociadas a estos dos 
factores. Las condiciones no físicas aluden a los factores sociales referidos a la interrelación del 
grupo humano con las condiciones físicas y con los valores sociales atribuidos a la tendencia de 
la vivienda. (Instituto Javeriano de Vivienda y Urbanismo, INJAVIU, s.f) 
 
24 
 
7.2.17 Vivienda: 
 
 Como idea general, en la vivienda que se produce formalmente existe una tendencia a 
resolver sólo los componentes tangibles mínimos que permite una vivienda de la que se espera 
obtener el máximo de utilidades. En consecuencia, los intangibles usualmente quedan reservados 
para los proyectos que van dirigidos a estratos de altos ingresos. En cambio, y esto es interesante, 
en la vivienda autoconstruida popularmente, predominan precisamente los componentes 
intangibles, debido a la valoración que hace la gente al esfuerzo que significó planearla y luego 
producirla, mientras que en los intangibles está la gran debilidad de esta vivienda, es en donde se 
presentan el déficit, los faltantes. 
La vivienda de interés social, ha sido una de las soluciones que se han implementado para tratar 
de suplir las necesidades de un techo para las personas de escasos recursos y dificultades para 
adquirir un espacio digno para vivir, que cumpla con unos estándares mínimos de calidad y que 
mejore los hábitos de los usuarios y la calidad de vida de las familias. 
La vivienda debe ofrecer un espacio adecuado a sus ocupantes y protegerlos del frío, la 
humedad, el calor, la lluvia, el viento u otros peligros para la salud, riesgos estructurales y 
vectores de enfermedad. Debe garantizar también la seguridad física de los ocupantes (Arango, 
2003) 
 
 
 
 
 
 
25 
 
7.3 Marco legal: 
 
 
 
Artículo 51- constitución política 
colombiana 
El Estado debe fijar las condiciones 
necesarias para hacer efectivo el derecho 
de todos los colombianos a una vivienda 
digna, promoviendo planes de vivienda de 
interés social, sistemasadecuados de 
financiación a largo plazo y formas 
asociativas de ejecución de estos 
programas de vivienda. 
 
Artículo 40 de la Ley 3ª de 1991 
El Gobierno Nacional reglamentará las 
normas mínimas de calidad de la vivienda 
de interés social, especialmente en cuanto a 
espacio, servicios públicos y estabilidad de 
la vivienda; 
 
Literal C.7 del artículo 8º de la Ley 812 
Desarrollo sostenible de las ciudades, el 
Gobierno implementará el desarrollo de 
instrumentos y mecanismos de control para 
garantizar la calidad de los proyectos 
habitacionales; 
 
 
Dispone que los Planes de Ordenamiento 
Territorial deben facilitar la construcción 
26 
 
 
 
Artículo 26 de la Ley 546 de 1999 
de todos los tipos de vivienda de interés 
social definidos por los Planes de 
Desarrollo y por las reglamentaciones del 
Gobierno Nacional, de tal manera que se 
garantice el cubrimiento del déficit 
habitacional para la vivienda de interés 
social 
 
Artículo 15 de la Ley 388 de 1997 
Dispone que las normas para la 
urbanización y construcción de vivienda no 
podrán limitar el desarrollo de programas 
de vivienda de interés social 
 
Ley 216 del 2003 
El ministerio de ambiente, vivienda y 
desarrollo territorial, tendrá como objetivos 
primordiales contribuir y promover el 
desarrollo sostenible 
 
Artículo 91 de la ley 388 de 1997 
Sobre vivienda de interés social “en cada 
plan de desarrollo del proyecto el gobierno 
nacional establecerá el tipo y el precio 
máximo de las soluciones destinadas a 
estos hogares” 
27 
 
 
 
Artículo 313 numeral 7 
Reglamentar los usos del suelo y, dentro de 
los límites que fije la ley, vigilar y 
controlar las actividades relacionadas con 
la construcción y la enajenación de 
inmuebles destinados a la vivienda 
 
Política y ocupación del suelo POT YOPAL 
Áreas de expansión para promover el suelo 
necesario para adelantar todo tipo de 
proyectos urbanísticos de diversidad de 
usos como: residencial (en mezcla de 
estratos) 
 
Política de oferta de vivienda social con 
calidad en el habitad POT YOPAL 
La ciudad debe garantizar el acceso a la 
vivienda de interés social VIS y prioritario 
VIP 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
28 
 
8. Metodología: 
 
 Este proyecto se basa en el ciclo de vida del mismo, el cual se define como el conjunto de 
fases en las que se organiza un proyecto desde su inicio hasta su cierre; definiendo a una fase 
como un conjunto de actividades del proyecto relacionadas entre sí y que, en general, finaliza 
con la entrega de un producto parcial o completo. A continuación, se presenta la imagen en 
donde se ven cada una de las etapas a trabajar en la parte de pre inversión. 
 
Ilustración 1, ciclo de vida de un proyecto 
 
 
9. Estudio de factibilidad: 
 
Para determinar el estudio de factibilidad se debe tener en cuenta la idea, el perfil, la pre 
factibilidad y finalmente la factibilidad, con el fin de orientar la decisión en la evaluación del 
proyecto se formula con base en información que tiene la menor incertidumbre con el fin de 
29 
 
medir las posibilidades de éxito o fracaso de un proyecto de inversión, apoyándose en él se 
tomará la decisión de proceder o no con su implementación. 
 
9.1 Idea: 
 
 La identificación de la idea de un proyecto, responde básicamente a las preguntas ¿qué 
producir? y ¿para quién producir? Para esto es necesario tener en cuenta aspectos como: el 
nombre del proyecto, objetivo general y específico, justificación, descripción del proyecto, 
inversiones globales, posibles fuentes de financiamiento. 
 
Ilustración 2, Ciclo de vida de un proyecto, Idea 
 
 
 
 
 
 
 
30 
 
9.1.1 Nombre del proyecto: 
 
 Urbanización Llano Oriente 
 
9.1.2 Objetivo general del proyecto: 
 
 Ofrecer al gremio constructor seguridad en la decisión de realizar viviendas de 
interés social en base al estudio de factibilidad legal, técnica, financiera, social y 
económica en el sector 7 de agosto de Yopal Casanare 
 
9.1.3 Objetivos específicos del proyecto: 
 
 
 Dar acceso a los Ciudadanos de Yopal- Casanare a viviendas dignas con servicios 
públicos, equipamientos sociales y espacio público, siguiendo los lineamientos y 
objetivos del Plan Nacional de desarrollo (PND). 
 Brindar a la población presente en la zona viviendas de interés social dignas 
cumpliendo con seguridad, paz y dignidad, mejorando su calidad de vida, 
mitigando las construcciones informales presentes en el sector. 
 Determinar la TIR del proyecto garantizando que sea mayor a la TIO del 
inversionista en este caso para los constructores presentes en la zona, manejando 
de igual manera rentabilidades superiores al 15% teniendo en cuenta la naturaleza 
y ubicación del proyecto 
 Obtener el valor presente neto del proyecto respondiendo a un valor que 
determine si el proyecto es económicamente aceptable, si es necesario rechazarlo 
o si no genera ningún tipo de ganancia ni perdida. 
31 
 
 Brindar los indicadores pertinentes al inversionista para que tome una decisión 
adecuada frente a la incertidumbre de si invertir o no en el proyecto 
9.1.4 Justificación del proyecto: 
 
 La Urbanización Llano oriente promueve el desarrollo de la producción de vivienda para el 
aumento de la calidad de vida de la población de Yopal, ajustándose social, cultural y 
económicamente a las personas de sectores aledaños al barrio 7 de agosto, que es donde se va a 
realizar la construcción. Este proyecto se realiza con el fin de albergar a las personas que no 
cuentan con los recursos necesarios para adquirir una vivienda con un valor superior a los 135 
salarios mínimos legales vigentes, brindándoles no solo una vivienda digna sino una vivienda 
que cuenta con vías de acceso, transporte y servicios públicos. Se brindará por medio de la 
factibilidad de la urbanización, un soporte para este tipo de construcciones teniendo en cuenta 
aspectos como la demanda existente y las problemáticas presentadas en construcciones aledañas 
que no se han podido culminar. 
9.1.5 Descripción del proyecto: 
 
 Para el proyecto residencial Llano Oriente se cuenta con un lote de 15.000 m3, el cual de 
dividirá en 289 casas, 196 parqueaderos y zonas comunes debido a la demanda presentada en el 
municipio de Yopal, el cual son 1156 personas aproximadamente que requieren vivienda. Se 
pretende construir en el sector 7 de agosto debido a la construcción informal, a la disponibilidad 
de terreno, servicios públicos como (agua, luz gas), y a la gran variedad de locales comerciales. 
32 
 
 De la misma manera el sector cuenta con opciones de transporte público y varias vías de 
acceso hacia puntos claves de la ciudad, en cuanto a la construcción el sector cuenta con 
proveedores, que beneficiaran al proyecto en cuanto rapidez y cercanía. 
 El proyecto Urbanización Llano Oriente cuenta con 289 viviendas de interés social y cuenta 
con las siguientes especificaciones: 
 
Tabla 1, Información del proyecto 
9.1.6 Estimación de inversiones globales: 
 
 Teniendo en cuenta el estudio de mercado se determina que el m2 con acabados tiene un 
costo de $1.000.000, en este caso la urbanización Llano Oriente maneja un costo de $540.100,48 
ya que el costo total por m2 de construcción se va entregar en obra gris. 
COSTO TOTAL POR M2 DE CONSTRUCCIÓN 
COSTO DE VIVIENDAS $ 11.937.300.708,51 
AREA DE CONSTRUCCIÓN VENDIBLE 22.102,00 
COSTO DEL M2 $ 540.100,48 
Tabla 2, Costo por m2 de construcción 
 
COSTO DE LA OBRA CIVIL POR M2 
Cimentación $ 738.581.142,00 
Estructura (mampostería estructural y placas) $ 4.916.589.053,10 
Aceros de refuerzo $ 452.164.183,52 
Instalación Sanitaria $ 317.000.504,84 
Instalación Hidráulica $ 289.995.922,90 
Instalaciones Eléctricas $ 644.235.123,92 
DESCRIPCIÓN CANTIDAD AREA EN M2/ UNIDAD TOTAL M2
Parqueaderos 196 13 2.450Casas 289 68 19.652
Areas comunes 1 68 68
Areas del terreno 1 2.678 2.678
22.102
22.170
TOTAL AREA CONSTRUIDA VENDIBLE
TOTAL AREA CONSTRUIDA CONSTRUIDA
289 CASAS
33 
 
Carpintería metálica $ 760.945.214,14 
Cubiertas $ 451.040.737,69 
Pintura y limpieza de mampostería $ 52.300.976,77 
condiciones de habitabilidad $ 297.013.060,36 
TOTAL $ 8.919.865.919,25 
Tabla 3, Costos totales por m2 
Se presenta el precio inicial de venta según el estudio de mercado realizado en el sector, teniendo en 
cuenta como valor total de la casa $70.000.00. 
 
Tabla 4, Precio inicial de venta 
 
 
9.1.7 Posibles fuentes de financiamiento: 
 
El sector 7 de agosto ella ciudad de Yopal donde se realizará la urbanización Llano Oriente 
cuenta con las siguientes posibilidades de financiamiento. 
Bancos 
 Grupo aval (Banco Bogotá, Banco Occidente, Banco Popular, Banco AV. Villas) 
 Banco Davivienda 
 Banco Caja Social 
 Bancolombia 
Constructoras 
 Constructora Nya S A S 
CARRERA 29 18 03, YOPAL, CASANARE 
Construcción de otras obras de ingeniería civil 
SOCIEDAD POR ACCIONES SIMPLIFICADA 
 
 
 
 
 
 
Precio inicial de venta 1.029.411,76$ 
http://empresite.eleconomistaamerica.co/CONSTRUCTORA-NYA-SAS.html
34 
 
 Constructora Ugc S A S 
CARRERA 25 1568, YOPAL, CASANARE 
Construcción de edificios residenciales 
SOCIEDAD POR ACCIONES SIMPLIFICADA 
 
 Constructora M H S A S 
CALLE 24 21 64, YOPAL, CASANARE. Actividades de arquitectura e ingeniería y otras actividades conexas 
de consultoría técnica SOCIEDAD POR ACCIONES SIMPLIFICADA 
 
 Constructora Safing Ltda. 
CALLE 10 22 33 INT 202, YOPAL, CASANARE 
Construcción de otras obras de ingeniería civil 
SOCIEDAD LIMITADA 
 
 Constructora e y f Ltda. 
DIAGONAL 9 7 B 08, YOPAL, CASANARE 
Construcción de otras obras de ingeniería civil 
SOCIEDAD LIMITADA 
 
9.2 Aspectos generales (perfil): 
 Los aspectos generales se abarcan en la etapa de la pre inversión, más específicamente en el 
perfil. Esta etapa contiene ítems como lo son: localización del proyecto, investigación del 
mercado, tamaño del proyecto e ingeniería del proyecto. 
 
Ilustración 3, Ciclo de vida de un proyecto, perfil 
 
http://empresite.eleconomistaamerica.co/CONSTRUCTORA-UGC-SAS.html
http://empresite.eleconomistaamerica.co/CONSTRUCTORA-MHSAS.html
http://empresite.eleconomistaamerica.co/CONSTRUCTORA-SAFING-LTDA.html
http://empresite.eleconomistaamerica.co/CONSTRUCTORA-EYF-LTDA.html
35 
 
9.2.1 Localización del proyecto: 
 
 En esta fase se debe considerar la factibilidad de acceso para llegar, usando los diferentes 
medios de transporte; analizar también la existencia de agua, energía, telefonía y en general la 
disponibilidad de servicios. Esta fase se desarrolla mediante los siguientes encabezados: 
9.2.1.1 Ubicación general: 
 
 El proyecto de construcción de las 289 viviendas de interés social se realizará en Yopal, la 
capital del departamento de Casanare, la cual, se encuentra ubicada cerca del río Cravo Sur, en el 
piedemonte de la cordillera Oriental, a una altura de 350 m, con una temperatura cuyo promedio 
es de 26 °C. Se encuentra a una distancia de Bogotá de 387 km. (Yopal, 2016) 
 
 Ilustración 4, Mapa de Colombia ubicación Casanare, (Yopal 2012) Ilustración 5, Ubicación Yopal (Google Maps s.f) 
 Más específicamente el proyecto se realizará en el sector del 7 de Agosto del municipio 
mencionado anteriormente. Este sector se encuentra ubicado en la Carrera 40 con Calle 1, 
aproximadamente a 10 minutos del centro de Yopal, a continuación, se presenta la zona de 
ubicación del proyecto: 
36 
 
 
Ilustración 6, Localización 7 de Agosto- Yopal 
 
 
9.2.1.2 Vías de acceso: 
 
 Este sector cuenta con las siguientes vías de acceso: 
 
 
Ilustración 7, Vía Marginal Sogamoso y Bogotá 
 
 Vía Marginal a Sogamoso y Bogotá 
 Esta vía doble calzada es de fácil acceso ya que está pavimentada y en buen estado, de la 
misma manera, cuenta con iluminación gracias a los postes de luz ubicados a un costado de la vía 
37 
 
 
 
Ilustración 8, Vía Morichal 
 
 
 
 
 Vía Morichal 
 Esta vía de acceso cuenta con iluminación gracias a los postes de luz y un tráfico vehicular 
constante a pesar de no estar pavimentada. En la actualidad, la pavimentación de esta vía se 
encuentra dentro de los proyectos principales a realizar en este sector. 
9.2.1.3 Lugares cercanos representativos: 
 
 Bomba de gasolina Terpel 
 Distribuidora construcenter 
 Parqueadero Centro Camionero 
 Sevimetálicas J.C & Alquileres 
 Car wash del Casanare 
 Monta llantas 
 Almacén y taller moto Beltrán 
 Construcciones metalmecánicas y soldaduras especiales JC 
38 
 
 Ferretería comercializadora Mundimateriales 
 Nueva farma la bendición 
 Ornamentación en general 
 Taller de motos 
 Parqueadero centro camionero 
 Maderas Cepillin 
 Hoteles 
 Concesionario Mercedes-Benz 
 
 Ilustración 9, Bomba de gasolina Terpel Ilustración 10, Distribuidora Construcenter 
 
 
 Ilustración 11, Sevimetálicas J.C & Alquileres Ilustración 12, Car wash del Casanare 
 
39 
 
 
 Ilustración 13, Monta llantas Ilustración 14, Almacén y taller moto Beltrán 
 
 
Ilustración 15, Construcciones metalmecánicas y soldaduras especiales JC Ilustración 16, Comercializadora Mundimateriales 
 
 
 Ilustración 17, Nueva farma la bendición Ilustración 18, Ornamentación en general 
 
 
40 
 
 Ilustración 19, Taller de motos Ilustración 20, Parqueadero centro camionero 
 
 
 Ilustración 21, Maderas Cepillin Ilustración 22, Hotel 
 
 Ilustración 23, Concesionario Mercedes- Benz Ilustración 24, Asadero San Alejo 
 
9.2.1.4 Transporte que transita: 
 
 En la actualidad el sector 7 de Agosto cuenta con un amplio trasporte que permite el ingreso 
al mismo, generalmente las personas suelen utilizar motos, vehículos particulares y/o vehículos 
de carga pesada. De la misma manera el sector cuenta con presencia de buses municipales y 
taxis. 
41 
 
 
 Ilustración 25, Motos presentes en el sector Ilustración 26, Buses que transitan en el sector 
 
 
 Ilustración 27, Taxis presentes en la zona Ilustración 28, Vehículos de carga pesada 
 
9.2.1.5 Servicios públicos existentes: 
 
El sector 7 de agosto cuenta con red de acueducto y alcantarillado la cual está compuesta 
por red sanitaria, cajas de inspección, pozos de inspección y una tubería que en su mayoría es de 
8’’ de diámetro. Igualmente cuenta con una red de electricidad compuesta por postes de concreto 
de 8m y 12m, acompañados por subestaciones y cajas de inspección. 
9.2.2 Investigación del mercado: 
 
 En esta fase se investiga si existe demanda insatisfecha, la cual puede evidenciar por medio 
de los siguientes indicadores: el consumidor y las demandas del mercado, precios estándar, 
competencia y ofertas de mercado, proveedores y disponibilidad de precios e insumos 
 
42 
 
 
9.2.2.1 Características poblacionales: 
 
 La zona de estudio cuenta con familias conformadas aproximadamente por 4 o 6 integrantes, 
de estrato 1 y 2, que generalmente cuentan con trasporte propio, en especial las motos. 
 
Ilustración 29, Casas existentes en la zona 
 
9.2.2.2 Características de la zona: 
 
 El barrio 7 de agosto es una zona residencial e industrial que cuentacon todos los servicios 
públicos, aunque algunas de sus vías no están actualmente pavimentadas. 
 
Ilustración 30, Estado actual de las vías sin pavimentar 
43 
 
 Sin embargo, esta zona ha presentado un desarrollo en el ámbito de la construcción durante sus 
10 años de permanencia1, debido al crecimiento poblacional y a la gran extensión de área para 
construir. 
 
Ilustración 31, Áreas para construir 
 
 Adicional a esto, el barrio cuenta con tiendas informales y construcciones de 1 y 2 pisos, 
además de torres de edificios de 5 pisos de altura. Estas construcciones son proyectos de 
vivienda de interés sociales, los cuales no se han terminado en su totalidad, pero las casas y 
apartamentos terminados que ya han sido entregados, están habitados actualmente. 
 
 Ilustración 32, Proyecto Senderos (Casas de dos pisos) Ilustración 33, Proyecto Torres del silencio (Torres de apartamentos) 
 
 
1 Diario de Casanare, septiembre 9 de 2015 
44 
 
9.2.2.3 Oferta actual en el municipio: 
 
 Actualmente la competencia directa es la inversora Manare la cual está desarrollando los 
proyectos de vivienda de interés social, senderos de Manare y bosques de Manare junto al 
constructor Lader Barrios Hernández, con el conjunto Torres del silencio. 
 El conjunto Torres del silencio cuenta con 400 apartamentos que serán parte de las viviendas 
de interés social más representativas del sector 
 
Ilustración 34, Torres del silencio 
El conjunto senderos cuenta con 288 casas, que se dividen de la siguiente manera: 
 200 casas de 57m2 
 82 casas de 45m2 
Cuenta además con: 
 40 parqueaderos privados 
 34 parqueaderos de visitantes 
 6 parques 
 
Ilustración 35, Proyecto Senderos 
 
45 
 
9.2.2.4 Demanda del producto: 
 
 Según la alcaldía de Yopal y para el “Mejoramiento de las condiciones de habitabilidad 
en el municipio de Yopal” está la entrega de vivienda digna a los Yopaleños donde se tienen las 
actividades de Identificación, caracterización, selección y asignación de subsidios de VIS y/o 
VIP, con el fin de lograr que la calidad de vida de las personas de bajos ingresos y con situación 
de vulnerabilidad mejoren. 
La alcaldía propone: 
 1500 mejoramientos de vivienda 
 1000 viviendas nuevas 
 2000 asignación de lotes y/o construcción en sitio propio 
 
Ilustración 36, Subsidio según vivienda (Alcaldía municipal de Yopal, 2013) 
 
 
 
 
 
46 
 
9.2.2.5 Ofertas del mercado: 
 
Como competencia directa se encuentra la inversora manare y el constructor Lader Barrios con 
senderos de manare, bosques de manare y las torres del silencio respectivamente, aunque estos 
proyectos no han culminado, están casi vendidos en su totalidad. 
Entre el 2012 y el 2017 se encuentran los siguientes precios: 
 2012 2013 
Torres del Silencio $ 32,950,000 $ 40,000,000 
Tabla 5, Precios viviendas Torres del Silencio 
 2012 2013 2017 
Senderos de Manare $ 22,000,000 $ 30,500,000 $ 70,000,000 
Tabla 6, Precios viviendas Senderos de Manare 
 2012 2013 2014 
Bosques de Manare $18,000,000 $25,000,000 $30,000,000 
Tabla 7, Precios viviendas Bosques de Manare 
 
9.2.2.6 Comercialización del producto 
 
9.2.2.6.1 Publicidad manejada: 
 
La publicidad manejada por las constructoras principalmente consistía en volantes, vallas 
publicitarias, y cuñas de radio. Informando el valor del inmueble, la ubicación y las reuniones en 
coliseos donde se explicaría los procesos de pago y los respectivos cupos para poder adquirir los 
inmuebles 
47 
 
 
Ilustración 37, Volantes publicitarios Senderos de Manare 
 
9.2.2.6.2 Tiempo que llevan en el mercado: 
 
La inversora manare, que llevo a cabo los proyectos de bosque y senderos de manare está 
constituida desde el 2004, contando ya con trece años de experiencia. Lader Barrios constructor 
de las torres del silencio ha venido desarrollando proyectos en Casanare y en Boyacá tales como 
estancias de roble y torres del parque en Tunja Boyacá. 
 
9.2.2.6.3 Reconocimiento de la constructora: 
 
La inversora manare tiene gran reconocimiento2 en los llanos orientales como 
en otras zonas del país, por realizar proyectos de estratos 1, 2, 3 y 4. En el año 
2013 obtuvo un premio3 por el conjunto residencial altos de manare (vivienda de 
interés social) por parte de Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias 
(Fiabci) por su contribución al medioambiente y a la calidad de vida hacia la 
 
2 Inversoramanare.co 
3 Metro cuadrado, Arquitectura nacional recibe premios Fiabci 
 
https://co.linkedin.com/in/teresa-camargo-10339785
48 
 
comunidad. 
Por otra parte el constructor Lader Barrios, es reconocido por incumplimientos4 en 
sus obras tanto en el Casanare como en Boyacá, igualmente es cuestionado ya que 
con más de 5 años de retrasos y a pesar de tener una cartera de 6000 millones de 
pesos no se ha logrado culminar las obras. 
 
9.2.2.7 Insumos: 
 
 Los materiales utilizados por la competencia para cada una de las etapas de construcción se 
mostrarán a continuación. Cabe aclarar que cada inmueble se entrega en obra gris, con puntos 
eléctricos, conexiones hidráulicas, fachada terminada, puerta de acceso y puerta del patio de 
ropas. 
Cimentación: 
Acero de refuerzo PDR de 60000 y 37000 psi, concreto ciclópeo de 3000psi, 
Mampostería: 
Mampostería de bloque n°5 y n°4 
Carpintería metálica: 
Ventanearía en aluminio corrediza, puerta en lámina coll rold (acceso al inmueble, acceso al 
patio de ropas) 
 
4 El diario del llano, Cogestor y constructor del proyecto Torres del Silencio en Yopal, Lader Barrios, se habría 
quedado sin tarjeta profesional 
49 
 
Cubierta: 
Correas en lámina (perfil rectangular), teja ondulada n°6, claraboya n°6 
Pintura: 
Estuco y vinilo (exterior del inmueble) 
Instalaciones eléctricas 
Tubería 1”, aparatos eléctricos tales como tomas dobles sencillas, GFCI, rosetas, tablero de 
distribución de 4 circuitos, cable n°12 y n°14. 
Instalaciones hidráulicas y sanitarias: 
Tubería en PVC de ½” ¾” 2”, 3” y 4”, válvula de bola 
 
9.2.2.8 Proveedores (disponibilidad y precios): 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
HOMECENTER 
Cemento (bulto) $ 27,500 
Bloque N°5 c/u $ 1,900 
Bloque N°4 c/u $ 1,780 
Ventana corrediza XO-R Rejilla Vidrio templado 
3mm $ 184,900 
Puerta ventana corrediza vidrio verde templado 5 
mm $ 917,000 
Pegacor max blanco 10 kilos corona (und) 
 $ 29,700 
50 
 
Tablero interruptor 100a 4 circuitos monofásico 
Square'D $ 25,900 
Tubo conduit tl 1 pulgada 3 metros (und) 
 $ 2,500 
Sifon 180 2" C/Tapon Sanitaria (und) 
 $ 6,900 
Sifon 180 Sin Tapón 2Pulg $ 6,100 
Cheque Horizontal 1/2Pulg $ 21,900 
Válvula PVC 1/2 pulgadas roscada 235 psi $ 4,700 
Tubo 2x1m Sanitaria $ 10,900 
Tubo 1.1/2x1m Sanitaria $ 9,100 
Lavaplatos empotrar 53x43 cm mezclador $ 66,900 
Grifería lavaplatos mezclador 8 pulgadas florencia $ 61,900 
Roseta porcelana 4,5 pulgada $ 1,700 
Alambre #12 100m Propack 3und Blanco Negro 
Verde $ 239,900 
Toma Coaxial+Toma Telefonica Ornatto Electric 
Line $ 18,400 
Toma Doble P/T Blanca Primmus Karson $ 6,100 
Toma Catv Coaxial Primmus Karson $ 6,300 
Toma polo a tierra + interruptor blanco boreale Exe $ 7,700 
 
9.2.3 Tamaño del proyecto: 
 
 En esta etapa se establecela cantidad aproximada de obra a realizar, mencionando también el 
número de personas a beneficiar. 
 Según las necesidades requeridas por la alcaldía y la población de Yopal, se decide hacer 289 
casas que cumplan con los requerimientos de interés social (VIS) 
http://www.homecenter.com.co/homecenter-co/product/204055/Cheque-Horizontal-1-2Pulg/204055
http://www.homecenter.com.co/homecenter-co/product/06198/Tubo-2x1m-Sanitaria/06198
http://www.homecenter.com.co/homecenter-co/product/04774/Tubo-1.1-2x1m-Sanitaria/04774
51 
 
Se beneficiarán a 1156 personas aproximadamente. 5 
 
9.2.4 Ingeniería del proyecto: 
 
 En esta etapa se determinan todos los recursos que se necesitaran para realizar el proyecto. 
Reflexionar sobre el equipo y recurso humano necesario para el proyecto. Primeros planos de 
construcción. 
9.2.4.1 Recursos para realizar el proyecto: 
 
 Para realizar el proyecto inicialmente se debe tener en cuenta el valor del lote, un lote 
adecuado para realizar las 289 casas a satisfacción. 
 El predio “asignado” para realizar el proyecto cuesta por metro cuadrado 1´000.000 aprox, 
teniendo en cuenta que el terreno optimo debe tener alrededor de 15000 m2 
9.2.4.2 Presupuesto: 
 
 En el presupuesto de la urbanización Llano Oriente se tendrán en cuenta cada uno de los 
ítems constructivos para ejecutar el proyecto sin tener en cuenta el valor de terreno, basándose en 
la información presentada por los planos de la urbanización (ver anexo 3) 
 
5 Informe políticas de vivienda municipio Yopal 
52 
 
 
 
FECHA: 15-mar-17
DESCRIPCION UN VR UNITARIO CANTIDAD V. TOTAL
1,0 PRELIMINARES
1,3 REPLANTEO Y LOCALIZACION PARA ARQUITECTURA SOBRE TERRENO M2 $ 5.353,82 68,00 364.059,76$ 
1,4 EXCAVACIÓN MANUAL EN MATERIAL COMUN M3 $ 26.185,64 1,82 47.759,36$ 
2,0 CIMENTACIÓN -$ 
2,1 SUB BASE GRANULAR SELECCIONADA O CLASIFICADA PARA PLACA M3 $ 96.545,04 5,12 494.399,05$ 
2,2 VIGA DE AMARRE EN CONCRETO PARA CIMENTACION DE 3000 PSI M3 $ 582.516,46 0,74 430.393,45$ 
2,3 PLACA BASE EN CONCRETO 3000 PSI E=0,08 M REFORZADA CON MALLA Q3 M2 $ 54.360,27 30,00 1.630.851,59$ 
3,0 ESTRUCTURA (MAMPOSTERIA ESTRUCTURAL Y PLACAS) -$ 
3,1
MURO EN BLOQUE N5 PERFORACION VERTICAL 12X23X33 (INC. GRAFIL) INC. LAVADO 
CON ACIDO
M2 $ 73.972,00 111,86 8.274.212,03$ 
3,2 MAPOSTERIA BLOQUE No 4 M2 $ 46.161,00 7,96 367.454,64$ 
3,3
DOVELA SENCILLA EN CONCRETO 0.1*0.1m CON ANCLAJE EN VARILLA 1/2" CON 
EPOXICO PARA MURO ESTRUCTURAL
ML $ 22.220,61 63,52 1.411.379,08$ 
3,4
DOVELA SENCILLA EN CONCRETO 0.1*0.1m CON ANCLAJE EN VARILLA 3/8" CON 
EPOXICO PARA MURO ESTRUCTURAL
UND $ 17.525,69 36,17 633.845,79$ 
3,5 PLACA DE ENTREPISO PLACA FACIL (INC LAVADO INFERIOR CON ACIDO) M2 $ 111.683,80 27,16 3.033.332,01$ 
3,6 LOSA MACIZA ELEVADA (PLACA TANQUE AEREO) e= 0.10m M2 $ 75.108,54 1,53 114.916,07$ 
3,7 ESCALERA MACIZA EN CONCRETO 3000 psi, UN TRAMO M3 $ 974.590,50 0,52 504.496,77$ 
3,8 VIGA ENTREPISO EN CONCRETO DE 3000 PSI (0.12x0.20) ML $ 34.735,00 40,04 1.390.673,62$ 
3,9 VIGA CINTA EN CONCRETO DE 3000 PSI (0.12x0.15) ML $ 24.144,17 35,46 856.031,55$ 
3,10 PAÑETE MUROS 1:4 M2 $ 18.779,48 20,03 376.152,98$ 
3,11 ALISTADO DE PISO e= 0.04m M2 $ 19.486,47 2,56 49.924,34$ 
4 ACEROS DE REFUERZO -$ 
4,1 ACERO DE REFUERZO 60.000 PSI - HIERROS KG $ 3.201,94 488,64 1.564.581,95$ 
5 INSTALACIÓN SANITARIA -$ 
5,1 TUBERIA SANITARIA PVC - 4" ML $ 23.774,79 12,00 285.297,48$ 
5,2 TUBERIA SANITARIA PVC - 3" ML $ 17.577,50 4,60 80.856,50$ 
5,3 TUBERIA SANITARIA PVC - 2" ML $ 12.903,84 5,00 64.519,20$ 
5,4 PUNTO SANITARIO 4" UN $ 79.395,67 2,00 158.791,34$ 
5,5 PUNTO SANITARIO 2" UN $ 32.590,35 6,00 195.542,10$ 
5,6 CAJA DE INSPECCIÓN DE 0.60 x 0.60 M UN $ 243.288,67 1,00 243.288,67$ 
5,7 SIFON DE PISO DE 3" UN $ 18.609,22 1,00 18.609,22$ 
5,8 SIFON DE PISO DE 2" UN $ 10.833,67 1,00 10.833,67$ 
5,9 ACOMETIDA SANITARIA DE 4" UN $ 39.149,38 1,00 39.149,38$ 
6 INSTALACIÓN HIDRAULICA -$ 
6,1 TUBERIA PVC 11 DE 3/4" ML $ 4.799,57 6,00 28.797,42$ 
6,2 TUBERIA PVC RDE 9 DE 1/2" ML $ 3.586,75 24,00 86.082,00$ 
6,3 TANQUE ELEVADO 500 LTS CON CONEXIONES Y DISTRIBUCIONES PVC 1/2" Y 1" UN $ 506.069,98 1,00 506.069,98$ 
6,4 PUNTO DE AGUA FRIA PVC 1/2" UN $ 38.115,40 8,00 304.923,20$ 
6,5 CHEQUE SELLO EN BRONCE 1/2" SUMINISTRO E INSTALACION UN $ 29.679,00 1,00 29.679,00$ 
6,6 VALVULA DE BOLA DE 1/2" UN $ 29.589,00 1,00 29.589,00$ 
6,7 CAJA DE PASO 15 X15 AGUA POTABLE UN $ 18.305,50 1,00 18.305,50$ 
PROYECTO: LLANO ORIENTE, YOPAL, CASANARE.
PRESUPUESTO 
REPUBLICA DE COLOMBIA
DEPARTAMENTO DE CASANARE
MUNICIPIO DE YOPAL
1 VIVIENDA
53 
 
Tabla 8, Presupuesto por casa Urbanización Llano Oriente 
7 INSTALACIONES ELECTRICAS -$ 
7,1 TIMBRE BOTON ECONOMICO UN $ 154.835,94 1,00 154.835,94$ 
7,2 SALIDA LAMPARA + ROSETA PVC UN $ 49.388,90 12,00 592.666,80$ 
7,3 INTERRUPTOR SENCILLO UN $ 17.556,00 12,00 210.672,00$ 
7,4 TOMA GFCI UN $ 90.611,96 3,00 271.835,88$ 
7,5 SALIDA PVC TOMA DOBLE AVE UN $ 54.426,96 11,00 598.696,56$ 
7,6 TABLERO PARCIAL 4 CIRCUITOS INCLUYE BREAKERS UN $ 118.145,00 1,00 118.145,00$ 
7,7 CONEXION PVC A TABLERO 1" ML $ 21.849,90 9,00 196.649,10$ 
7,8 TUBERIA 1" PVC CONDUIT ML $ 14.281,00 6,00 85.686,00$ 
7,9 SALIDA TELEFONO SIN CABLE UN $ 42.951,10 0,00 -$ 
7,10 SALIDA TELEVISION PVC SIN CABLE UN $ 74.358,60 0,00 -$ 
8 CARPINTERIA METALICA -$ 
8,1 PUERTA PRINCIPAL EN LAMINA COLLROLD CAL 18 METALICA Y PINTADA (INC. MARCO) M2 $ 269.051,92 2,19 588.416,55$ 
8,2 SUMINISTRO E INSTALACION CERRADURA TIPO INAFER PARA PUERTA PRINCIPAL UN $ 49.780,00 1,00 49.780,00$ 
8,3
SUMINISTRO E INSTALACION DE PUERTA Y MARCO METALICA EN COLLL ROLD CAL 18, 
PINTADA, CERROJO Y VIDRIO
M2 $ 237.212,72 2,07 489.962,87$ 
8,4 VENTANA ALUMINIO CORREDIZA, CON VIDRIO 4mm SUMNISTRO E INSTALACION M2 $ 133.610,44 9,86 1.317.746,33$ 
8,5 VENTANA ALUMINIO FIJA, CON VIDRIO 4mm SUMNISTRO E INSTALACION M2 $ 120.277,44 0,46 54.834,48$ 
8,6 BARANDA METALICA DE 4 HILOS DE 1 1/2" UN $ 132.288,19 1,00 132.288,19$ 
9 CUBIERTAS -$ 
9,1 TEJA EN FIBROCEMENTO No. 6 M2 $ 25.524,12 36,45 930.287,81$ 
9,2 CABALLETE TEJA ASBESTOCEMENTO ONDULADA P7 ML $ 38.101,72 4,14