Clase 9 - Derecho Civil IV (Reales)

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Derecho Civil IV (Reales) - 2020
Clase 9 – 08/10/2020 – Dr. Alberti
Condominio
• Actos de disposición sobre toda la cosa 
· Facultades de los condóminos
Ninguno de los condóminos puede sin el consentimiento de todos ejercer sobre la parte común y sobre una parte de ella físicamente determinada actos materiales o jurídicos que importe el ejercicio exclusivo del derecho de propiedad. La oposición de uno bastara para impedir lo que la mayoría quiera hacer al respecto. 
◘ Uso y goce 
En lo que respecta al uso y goce, el articulo 1986 va a establecer que cada condómino, conjunta o individualmente puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos. 
En el primer caso depende de lo que pacten los condóminos y de su buena disposición respecto hacia el otro. Si no es posible el uso entre todos o hay oposición se aplicará lo previsto en el articulo 1993 que establece que si los condóminos no se ponen de acuerdo respecto al uso y goce deberán ponerlo en una administración:
· Articulo 1993 - Imposibilidad de uso y goce en común: “Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración”.
◘ Convenios de uso y goce
Los condóminos están facultades para pactar el uso y goce de la forma que les parezca que sea más conveniente. El Código les permite establecer un uso y goce alternado o exclusivo y excluyente, e inclusivo sobre una parte material en los articulo 1987 y 1988.
En el uso y goce alternado seria por ejemplo, si pactan que la cosa la usen una semana o un mes cada uno de ellos. Sería un uso exclusivo si permite que solo uno de ellos use la cosa. 
Pueden establecer que tal uso y goce exclusivo sea remunerado o bien gratuito. 
La decisión que tomen debe ser tomada por unanimidad.
En el uso y goce exclusivo y excluyente, puede suceder que uno de ellos practique un uso y goce excluyente de toda la cosa sin permiso, en medida mayor o en calidad distinta a la convenida. Esto no da derecho a indemnización a los restantes condóminos sino a partir de la oposición fehaciente y solo en beneficio del oponente. Mientras que no haya oposición se entiende que hay un consentimiento tácito con la situación que se está viviendo
◘ Mejoras 
· Articulo 1990 - Disposición y mejoras con relación a la cosa: “La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento”.
No se necesitan poner de acuerdo para realizar mejoras necesarias dentro de los limites de uso y goce de la cosa común. Cada condómino puede a sus costas hacer mejoras útiles que sirvan para su mejor aprovechamiento. 
El Código distingue entre las mejoras necesarias y las útiles. Las primera pueden hacerlas entre todos o por uno o alguno de ellos ya que no es necesario un acuerdo previo. En cambio, el articulo 1938 permite reclamar el pago de las mejoras útiles solo hasta el mayor valor adquirido por la cosa:
· Articulo 1938 - Indemnización y pago de mejoras: “Ningún sujeto de relación de poder puede reclamar indemnización por las mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la cosa. Todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe. Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras útiles pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa. Los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en ningún caso son indemnizables”.
En este caso quien realiza la mejora necesaria tiene derecho al reembolso si este gasto realizado no fue originado por su culpa. 
Ejemplo de reembolso hasta el mayor valor adquirido: en el pasillo donde esta mi unidad funcional, no me gusta que este pintado 
Tiene que ver con la mejora que uno le hace a determinada cosa, que quizás valía 5 pesos, después de la mejora que le realizo pasa a tener un valor de 15 pesos, entonces el mayor valor va a ser los 10 pesos de diferencia. 
· Obligaciones de los condóminos
• Gastos
Los condóminos están obligados a contribuir a los gastos de reparación y conservación y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a su partes indivisa. Si uno de los condóminos hizo el gasto, tiene derecho al reembolso en proporción a la respectiva cuota más los respectivos intereses desde la fecha de pago. (Artículo 1991)
• Deudas en beneficio de la comunidad:
Puede ocurrir que se obligue uno solo de los comuneros a que lo hagan todos, el Articulo 1992, establece que si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad es el único obligado sobre el tercero acreedor pero tiene acciones contra los otros para el rembolso de lo pagado.
Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales, quien pagó de más con respecto a la parte indivisa, tiene derecho contra los otros para que le devuelvan lo pagado en esa proporción. En el primer caso, quien contrató lo hizo por propio derecho sin invocar ni tener representación alguna, él responde sobre el acreedor, ya que los demás solo pueden ser alcanzados por los efectos de una obligación contractual, pero si al deuda fue contraída por todos sin expresar la participación de cada uno y sin solidaridad frente al acreedor, todos responden de partes iguales, sin perjuicio de acción de reembolso de unos contra los otros. 
· Administración de los condóminos
• Imposibilidad de uso y goce en común
Si esto no es posible por razones ateniente a la propia cosa o por la oposición de algunos condóminos, estos reunidos en asamblea deben decidir su administración (Articulo 1993).
Situaciones que pueden conducir al régimen de administración son:
· Cuando la cosa no es susceptible de uso común debido a su propia naturaleza.
· Cuando al cosa es susceptible o no de uso común pero algunos condóminos usan el ius prohibendi, es decir, se van a oponer. 
• Asamblea
El Artículo 1994, establece que todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados de forma fehaciente y con anticipación razonable. En primer lugar todos deben ser informados y citados, esto significa que si no se cumple con este recaudo la asamblea será nula. La citación debe ser de manera fehaciente, la misma contendrá información sobre la finalidad de la asamblea para que no haya sorpresas y todos asistan debidamente preparados. Debe ser comunicado con una anticipación razonable que mayormente es de unas 72 hs. 
La resolución de la mayoría absoluta computada según el valor de las partes indivisas, aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, decide la suerte.
La mayoría para decidir es la absoluta, ósea, más de la mitad, por ende, el fuero mínimo será la mitad más uno, ya que de no reunirse, no habrá mayoría.
Dicha mayoría no es numérica, o sea que no se cuenta por persona, sino en proporción al valor de la parle de cada condómino en la cosa común, aunque corresponda a uno solo. Cabe entender que la mayoría se calcula sobre el total, y no sólo sobre los que asistieron a la asamblea, ya que el Código se refiere a la mayoría "absoluta", no a la simple. Si hubiera empate, decide la suerte. No obstante, les queda a los condóminos la alternativa de solicitar la partición.
• Fruto:
El Artículo 1995 establece que no habiendo estipulación en contrario, los frutos se deben dividir proporcionalmente al interés de los condóminos, el artículo establece la correspondencia entre el reparto y los valores del reparto de los condóminos. Los frutos dela cosa común deben repartirse entre los condóminos de acuerdo con la parte indivisa. 
· Conclusión del condominio
• Modos generales
Algunas modos generales de extinción de los derecho reales pueden ser aplicados al condominio como la destrucción de la cosa o el abandono, existe una forma especial de concluir el condominio: cuando no está sujeto a una indivisión, que es la partición, que consiste en la conversión de las partes ideales que le corresponden a cada comunero en una proporción o lote material o en la adjudicación de toda la cosa, o en dinero, equivalente a su interés en la cosa.
• Partición
Cuando el condominio es sin indivisión forzosa, el Articulo 1997, establece que excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede en cualquier tiempo pedir la partición de la cosa, la acción es imprescriptible, esta norma se refiere a la acción, pero lo cierto es que la división puede hacerse de forma privada sin intervención judicial. Si los comuneros no se ponen de acuerdo cualquiera de ellos puede acudir a la justicia a través de la acción de división de condominio. 
Este principio general intercede cuando se pacta lo contrario (artículo 1997) pero cuando cualquiera de los coparticipes pida que la partición se postergue total o parcialmente por el tiempo que fije el juez, si su realización inmediata puede ser nociva:
· Articulo 2001 - Partición nociva: “Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es renovable por una vez”.
Y artículo 2365:
· Articulo 2365 - Oportunidad para pedirla: “La partición puede ser solicitada en todo tiempo después de aprobados el inventario y avalúo de los bienes.
Sin embargo, cualquiera de los copartícipes puede pedir que la partición se postergue total o parcialmente por el tiempo que fije el juez si su realización inmediata puede redundar en perjuicio del valor de los bienes indivisos”.
Si bien la acción es imprescriptible puede ocurrir que uno de los condóminos intervierta el titulo y posea en forma exclusiva, en cuyo caso pueda adquirir el dominio de la cosa entera si transcurre el plazo de 20 años. 
Por otro lado, no seria valida una renuncia al pedirla por tiempo indefinido o perdurable, ya que el Código solo autoriza a suspenderla por el plazo que no exceda de 10 años:
· Articulo 2000 - Convenio de suspensión de la partición: “Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo”.
Aquí interviene el Orden Público (artículo 12 y 13).
En el artículo 1999 se prohíbe de forma expresa:
· Articulo 1999 - Renuncia a la acción de partición: “El condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición por tiempo indeterminado”.
Esto se produce porque el bien se vuelve anti-economico
· Formas de hacer la partición 
• Privada o judicial 
El Articulo 2369, si todos los co-participantes están presentes y son plenamente capaces, la partición puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad consideren conveniente, esto puede ser parcial o total. 
El Artículo 2371 establece que esta partición debe ser judicial cuando:
· Si hay coparticipantes incapaces, con capacidad restringida o ausentes.
· Si terceros fundándose en un interés legítimo se oponen a que la partición se haga privativamente.
· Si los coparticipes son capaces pero no acuerdan en hacer la partición de forma privada. 
En este proceso judicial todos los condóminos deben ser citados. La jurisprudencia coincide en que este proceso consta de dos etapas: la primera el juez declara disuelto en condominio, mientras, que, en la segunda se ejecuta la sentencia y se define la forma de partición si no fue convenida por los interesados. 
• En especie, por venta o licitación
El Articulo 2374 sienta el principio de partición en especie, disponiendo que si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie ninguno de los coparticipes puede exigir su venta. En caso contrario se debe producir la venta de los bienes y a la distribución del producto que se obtenga. 
También puede venderse parte de los bienes si es necesario para posibilitar la formación de los lotes. Cabe una aclaración, prevalece lo que decidan por unanimidad, pero si no hay acuerdo, y por ejemplo, uno quiere vender y otro quiere la partición en especie, este último podrá imponer su voluntad. Si es necesario, podrá acudir a justicia para hacer valer su criterio. 
El Código también prevé que la partición puede ser Mixta, esto es que se vendan algunos bienes para luego formar lotes y dividirlos en especies.
Si los condóminos prefieren o no, es posible la división en especie que deba ser hecha por venta. La división por venta, cualquiera que sea la naturaleza de la cosa podrá ser llevada a cabo mediante acuerdo unánime. En este caso podrá arbitrarse la venta privada o en subasta (pública o privada. Si no hay acuerdo intervendrá el poder judicial. Una vez vendida los comuneros se reparten el dinero de acuerdo a sus proporciones. 
· Articulo 2374 - Principio de partición en especie: “Si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie, ninguno de los copartícipes puede exigir su venta.
En caso contrario, se debe proceder a la venta de los bienes y a la distribución del producto que se obtiene. También puede venderse parte de los bienes si es necesario para posibilitar la formación de los lotes”.
Otra posibilidad es la licitación, en este caso hay que acudir a lo que establece el artículo 2372 previsto para la división de la herencia.
· Articulo 2372 – Licitación: “Cualquiera de los copartícipes puede pedir la licitación de alguno de los bienes de la herencia para que se le adjudique dentro de su hijuela por un valor superior al del avalúo, si los demás copartícipes no superan su oferta.
Efectuada la licitación entre los herederos, el bien licitado debe ser imputado a la hijuela del adquirente, por el valor obtenido en la licitación, quedando de ese modo modificado el avalúo de ese bien.
La oferta puede hacerse por dos o más copartícipes, caso en el cual el bien se adjudica en copropiedad a los licitantes, y se imputa proporcionalmente en la hijuela de cada uno de ellos.
No puede pedirse la licitación después de pasados treinta días de la aprobación de la tasación”.
El articulo 1996 nos remite a este artículo. 
• Provisional o de uso
Se produce cuando los condóminos recurren a este instituto no con la finalidad de concluir el condominio sino con el objeto de dividir el uso y goce de la cosa, ya que consiste en una reglamentación de sus facultades en tal sentido. 
El articulo 2370 llama a esta situación PARTICION PROVISIONAL. No impide pedir la partición definitiva.
• Partición parcial
Otra posibilidad establecida en el artículo 2367 consiste en que una parte de los bienes no es susceptible de partición inmediata, se puede pedir en este caso la partición de los que son actualmente partibles, por eso se llama partición parcial.
· Efecto de la partición 
Sus efectos son declarativos (no constitutivo) y no traslativos de derecho (Articulo 2403), lo que significa que los derechos atribuidos al adjudicatario le pertenecen desde el origen mismo del condominio y que los demás condóminos jamás han tenido parte en la propiedad de la cosa común, si fuera traslativo de la propiedad, solo a partir de su realización quedaría constituido el derecho real en cabeza del adjudicatario.
· Adquisición por un condómino (otra forma de extinción):
El condominio también cesa cuando alguno de los condóminos se hace el dueño de la cosa común.
El artículo 1998 dice que hay partición cuando toda la cosa pasa al dominio de solo unode los condóminos. 
· Articulo 1998 - Adquisición por un condómino: “Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas para la división de la herencia, también se considera partición el supuesto en que uno de los condóminos deviene propietario de toda la cosa”.
Por ejemplo, por una herencia, yo y mis hermanos somos condóminos del bien que estaba a nombre de mis padres. Cuando se inscribe el sucesorio va a haber un condominio. Lo que puede ocurrir son dos cosas: que dentro del sucesorio yo adquiera la cesión de los derechos de mis dos hermanos, obviamente puede ser onerosa o gratuita. O bien al momento de la sucesión, mis hermanos quieren vender su parte, y yo les abono la parte a cada uno, y vamos a hacer una cesión de derechos que se va a inscribir en el registro y ese bien donde había un condominio de 3 personas, pasa a ser del dominio de una sola, que soy yo, que la recibí por cesión de derechos, sea onerosa o gratuita, que se puede hacer en expediente del sucesorio, o después de la inscripción del sucesorio en el registro. 
• Clases de Condominio 
1. Condominio sin indivisión forzosa
2. Condominio con indivisión forzosa
a. Condominio con indivisión forzosa temporaria
b. Condominio con indivisión forzosa perdurable 
i. Sobre accesorios indispensables 
ii. De muros, cercos y fosas
1. Condominio sin indivisión forzosa. Partición. 
Aquí cada uno de los condóminos tienen la facultad de pedir la partición en cualquier momento.
2. Condominio con indivisión forzosa
En este caso, los condóminos tienen restringida la facultad de pedir la partición en cualquier momento, porque existe una causal que no le permite al condómino pedir la partición. 
a. Condominio con indivisión forzosa temporaria
El condómino tiene restringida su facultad de pedir la partición sujeta a un plazo. Es decir, hay un límite temporal en el cual el condómino no puede pedir la partición. 
Existen 5 formas comprendidas en esta clase de condominio:
· Por acuerdo de partes: es un condominio con indivisión forzosa temporaria porque tiene un plazo. Uno de los casos lo podemos encontrar en el artículo 1999 donde habla de los convenios de la suspensión de la partición. Acá los condóminos acordaron de forma unánime suspender la petición de la acción de partición, es decir, decidieron entre ellos que no se puede pedir la partición. Por ejemplo, Pedro, Juan y María se ponen de acuerdo para establecer que determinado objeto va a permanecer indivisible. En este caso lo que ellos acuerdan es que ninguno puede pedir la partición por un plazo máximo de 10, a falta de estipulación se entiende que se establecido por el plazo legal ya mencionado. Si se establece un plazo mayor o una condición que no llega a cumplirse se entiende que ese plazo queda fijado en 10 años. Si se acuerda un plazo menor, ese podrá extenderse hasta el plazo máximo. 
Aun existiendo este convenio, el articulo 2002 habilita a que cualquiera de las partes pueda solicitarle al juez la partición anticipada siempre que haya causas graves que amerite esta partición de forma anticipada. También puede partirse el objeto si las partes así lo acuerdan aun estando vigente el convenio de partición. 
· Por disposición judicial: esto eta establecido en el artículo 2001 que habla de la partición nociva. En este caso a petición de uno o varios condóminos que quieran inhibir el objeto, deberán plantear al juez la partición nociva, es decir que no se puede llevar a cabo la partición porque existen causas graves que pueden traer aparejadas perjuicios económicos para el interés de todos los condóminos. El juez resolverá la indivisión por un plazo de 5 años y podrá ser renovado por única vez por 5 años más a pedido de cualquiera de los condóminos. 
La diferencia entre este supuesto y el anterior (acuerdo entre partes), es que en el primero, la indivisión por acuerdo de voluntades, el plazo de la indivisión se puede establecer por 10 años desde el inicio, en cambio, en la indivisión por petición judicial se resolverá por un plazo de 5 años, pudiendo el juez a pedido de parte, renovarlo por 5 años más. 
· Por imposición legal: este tipo de condominio podemos encontrarlo en el condominio fiduciario. En este caso, el transmitente en vez de transmitir el objeto a un solo sujeto, se lo transmite a dos y en ese momento es cuando esos dos sujetos se transforman en condóminos fiduciarios. Mientras dure ese condómino fiduciario existe un estado de indivisión forzosa temporario porque durara mientras dure el fideicomiso. Esto está establecido en los artículo 1668, 1688, en el cual los condóminos fiduciarios no pueden pedir la partición mientras dure el fideicomiso. Máximo 30 años o si hay beneficiario incapaces, hasta que desaparezca esa incapacidad. 
· Por disposición mortis causa: está establecido en el artículo 2330 que establece que el testador al legar el objeto a sus herederos podrá imponer una indivisión por un plazo de 10 años. Por ejemplo, podría suceder que yo en un testamento le dejo un objeto a mis herederos forzosos, Juan y Pedrito, donde establezco una indivisión forzosa por 10 años. Podría también establecer por un mayor plazo, no con un plazo en sí, si no con una condición, que podría ser por ejemplo, que perdure la indivisión hasta que todos los herederos cumplan la mayoría de edad. 
Cuando hablamos de disposición mortis causa también hablamos de oposición, es decir, que tenemos un caso de indivisión por oposición, pueden oponerse a la indivisión los herederos, el conyugue supérstite, en ambos caso la oposición hecha por cualquiera de los dos, le otorga una indivisión por 10 años desde que se produzco el fallecimiento. Los articulo 2332 – 2333, establecen que esos 10 años pueden ser prorrogados indefinidamente por el juez sucesorio. Para que el juez otorgue la indivisión se deben reunir ciertos requisitos:
- que el objeto sea una unidad económica 
- que haya dado sustento a la familia
- que haya una causa grave que amerite la indivisión
- que tanto el cónyuge o los herederos hayan participado en esa unidad económica. 
El articulo 2331 habilita la posibilidad de que el cónyuge y los herederos acuerden un pacto de indivisión del objeto por 10 años sin la posibilidad de renovarlo. 
· Por disposición conyugal o convivencial: articulo 444 (disolución de matrimonio) y 526 (disolución de la unión convivencial). En este caso lo que sucede es que cuando se disuelve el matrimonio o la unión convivencial, si hay un inmueble que fue cede del hogar familiar, si se le atribuye a uno de los cónyuges, no se puede pedir la partición. 
Después el articulo 471 y el 506 que dice que la administración del bien en condominio que fue adquirido dentro de la unión conyugal o convivencial, se puede plantear la indivisión por un interés familiar. Por ejemplo, si alguno de los dos cónyuges ya separados, le plantea al juez una indivisión por un interés familiar, el juez podría disponer indivisión y determinar que el otro cónyuge no pueda pedir la partición.
b. Condominio con indivisión forzosa perdurable
En este caso también tiene restringida la facultad para pedir la partición pero en este caso al ser perdurable no se sabe cuándo se va a levantar dicha restricción. 
Decimos que es perdurable porque la ley impone la indivisión, por lo tanto, si lo impone la ley, las partes tienen el deber de abstenerse de pedir la partición. En este caso no tienen la facultad de pedir la partición.
Los artículos 2004 y 2006 establecen los únicos dos casos donde la ley establece la indivisión forzosa perdurable.
i. Sobre accesorios indispensables
· Articulo 2004 - Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables: “Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división”.
· Articulo 2005 - Uso de la cosa común: “Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la necesidad de los inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar elderecho igual de los restantes condóminos”.
Ambos artículos hablan de una indivisión forzosa perdurable porque hay un accesorio indispensable sujeto al uso de dos o más propietarios, por ejemplo, tenemos dos inmuebles uno al lado del otro, obviamente son de dos propietarios diferentes, puede suceder que tengan que compartir algo que sea un accesorio indispensable para el uso de ambos inmuebles, como por ejemplo, un tanque de agua, una escalera, ascensor. 
En estos casos, estas cosas que están compartiendo los sujetos son indispensables para su uso. Esa cosa compartida forma un condominio para ambas partes, entonces ninguno de los dos propietarios podrá pedir la partición de esos objetos que son de uso común e indispensables para ambos sujetos. 
En este caso la indivisión es perdurable porque así lo establece la ley, pero no significa que sea para siempre (o sea no es perpetua) porque perdurable significa que persiste en el tiempo y que no sabemos cuándo se podrá pedir la partición, cuando por ejemplo, uno de los dos propietarios del ejemplo anterior compra el otro inmueble y ha finalizado la indivisión porque ya no hay condominio, porque pasa a ser dueño único de ambos inmuebles. 
ii. Muros, fosos o cercos
· Articulo 2006 - Muro, cerco o foso: “El muro, cerco o foso se denomina:
a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante;
b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes;
c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el límite separativo;
d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;
e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;
g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie”.
Es lo que se denomina medianería. 
Se denomina muro a cualquier obra de medianería vertical que cierra o limita un espacio. Son sinónimos las paredes o tapiales, los cercos también se emplean para dividir inmuebles. 
Existe cercos vivos como por ejemplo los árboles, arbustos y plantas; y cerco inertes como los alambrados y rejas. 
Los fosos son excavaciones o zanjas que se realizan en la tierra para separar las fincas. En las zonas urbanas se utilizan los muros para dividir inmuebles, mientras que las zonas rurales se utilizan fosos o cercos (alambrados)
· Clasificación de los muros:
Esta establecido en el articulo 2006. 
• Según su emplazamiento físico puede ser: 
· Lindero: que es aquel muro que demarca un inmueble y lo delimita con el inmueble colindante
· No linderos: es el caso de la pared próxima
En medianería solo importan los muros linderos. El próximo es aquel muro que esta cerca de la línea divisoria pero no la toca. El muro lindero a su vez puede ser encaballado o continuo. 
· Encaballado: se llama así al muro que se encuentra asentado sobre la línea demarcatoria de ambos inmuebles, es decir, mitad de la pared sobre un terreno y la otra mitad sobre la otra (copiar dibujo del power). Si el muro se asienta en un 70% sobre uno de los inmuebles el Código en el articulo 1963 da a entender que hay invasión al inmueble colindante. 
· Contiguo: se llama así a la pared que toca la línea divisoria pero esta asentado sobre uno de los inmuebles.
• Según su titularidad, es decir, a quien le pertenece la pared:
· Medianero: cuando existe un condominio, es decir, le pertenece por mitades a ambos vecinos. Fue construido por ambas partes. 
· Privativo o exclusivo: cuando le pertenece de manera exclusiva a uno solo de los vecinos, que pago por la construcción. 
• Según su extensión vertical: 
· De cerramiento: tanto las paredes encaballadas como las contiguas deben tener una altura mínima de 3 mts. y ser estable y aislante. Las características de altura y materiales pueden variar en base a lo que dispongan las reglamentaciones locales (ordenanzas de los municipios que determinen la altura) sobre la pared divisoria, en estos casos, el Código es supletorio. 
· De elevación: también pueden ser mas altas, en cuyo caso el excedente posee el nombre de muros de elevación. 
· Enterrado: si se construye una prolongación que exceda los cimientos, es decir, que vaya más abajo del piso, es parte de la pared recibe el muro enterrado. 
• Medianería urbana
· Articulo 1944 - Facultad de exclusión: “El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales”.
· Articulo 2007 - Cerramiento forzoso urbano: “Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor”.
Se trata de un derecho porque el propietario tiene la protestad de encerrar su inmueble, se trata de una obligación cuando el encerramiento de heredades está ubicado en zonas urbanas. Cualquiera de los propietarios linderos puede obligar a su vecino a contribuir en la construcción y conservación de la pared. 
· Adquisición de la medianería
Cuando uno de los colindantes construye por su cuenta la pared divisoria, ya sea encaballada o contigua, hasta los 3 metros de altura se genera un condominio, por lo tanto el dueño del inmueble vecino debe contribuir con el costo. 
· Articulo 2014 - Cobro de la medianería: “El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos. Si lo construye encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos”.
Quien afronta con la construcción tiene derecho a que su condómino le pague la mitad del valor del muro y si es contiguo también debe abonar la mitad del valor del terreno en el que se apoya el muro. 
El costo total de la construcción se determinará por sentencia judicial.
· Articulo 2015 - Mayor valor por características edilicias: “No puede reclamar el mayor valor originado por las características edilicias del muro y de sus cimientos, con relación a la estabilidad y aislación de agentes exteriores, que exceden los estándares del lugar”.
Si por algún motivo el que construyo el muro le asigno atributos especiales para hacerlo mas estable o reforzo su aislación pero excediendo los estandartes del lugar, no tiene derecho a reclamar a su colindante el valor de esos atributos agregados. Por encima de los 3 mts. y por debajo del suelo, muros de elevación y enterrados, la construcción es privativa, le pertenece a quien la hizo, el otro titular si lo desea puede adquirir pagando el valor correspondiente y el primero no puede oponerse. 
La diferencia en la adquisición de los muros radica en que si se trata de la pared divisoria, sean encaballada o contigua, el condominio nace con la construcción y satisface a la obligación legal de encerramiento, en cambio cuando el muro es elevado o enterrado el colindante no está obligado a pagar y a convertirse en condómino ni utilizarlo. Si decide hacerlo utilizarlo efectivamente, el muro de deberá ser pagado tal como fue construido. Por ejemplo, el apoyo de construcciones, cañerías, etc. 
No constituye utilización efectiva el derecho de poner clavos, colgar jaulas, revocar la pared solo por la parte que va a utilizar el muro de cerramiento paga por toda la longitud de dicho muro. 
· Articulo 2018 - Medida de la obligación: “El titular colindante tiene la obligación de pagar el muro de cerramiento en toda su longitud y el de elevación sólo en la parte que utilice efectivamente”.
• Prescripción liberatoria 
Quién construyeel muro medianero hasta los 3 metros de altura y en toda la longitud tiene derecho a reclamar al colindante el reembolso de la mitad del valor de la pared y en su caso del terreno. Esta obligación prescribe a los 5 años (Articulo 2560).
• Prescripción adquisitiva 
Si el muro es enterrado o de elevación y el colindante realiza actos de utilización efectiva, esa actividad lo obliga a adquirir la medianería, si no media acto de adquisición. Transcurridos los 20 años de utilización efectiva se adquiere la medianería por prescripción adquisitiva.
• Facultades de los condóminos 
Tienen facultades materiales sobre el muro en todo espesor con dos límites: El derecho igual al otro y no afectar la solidez del muro.
· Prolongación del muro 
El titular con colindante que necesite prolongar el muro o elevarlo o hacerlo más profundo, por ejemplo, porque quiere construir un edificio más alto o construir un garaje, está facultado hacerlo a su costas salvos colindantes deseen hacerlo y costearlo entre los dos. 
· Articulo 2022 – Prolongación del muro: “El condómino puede prolongar el muro lindero en altura o profundidad, a su costa, sin indemnizar al otro condómino por el mayor peso que cargue sobre el muro. La nueva extensión es privativa del que la hizo”.
· 
· Restitución al estado anterior
Si uno de los condóminos se excede de sus facultades y causa un perjuicio al colindante, este podrida pedir la indemnización por el daño sufrido (Articulo 2023).
· Reconstrucción
Cualquiera de los condóminos puede demoler y construir el muro con una altura y estabilidad igual o mayor al anterior, en cuanto al espesor si es necesario hacerlo más ancho quién reconstruye deberá tomar superficie de su propio terreno (Artículo 2024 - 2025) 
· Gastos y mejoras
Se aplica medianería rural también esto. Ambos condominios están obligados en proporción de sus derechos a pagar los gastos de reparaciones o de reconstrucciones de la pared. Si el muro ha sido dañado o destruido por culpa de uno de los condóminos solo éste será obligado al pago de la reconstrucción o reparación (Articulo 2027 – 2033)
· Abdicación de la medianería
Comprende el abandono de la parte indivisa en el condominio sobre el muro en beneficio del otro condómino y la ley lo habilita a hacerlo, si no lo quiere construir, al pago de los gastos derivados de la medianería que está a su cargo.
· Impedimentos para la abdicación 
No se puede aplicar a la medianería primero si el muro forma parte de una construcción suya (sea parte de su casa); si la deuda que se ha originado es un hecho suyo, por ejemplo, si debe responder porque este la mantuvo sin reperar o rota, sin arreglarla (culpa)
· Oportunidad de abdicar
La abdicación debe ser ejercida cuando el condómino le reclame o le requiera la contribución del gasto de construcción o conservación. Si omite hacerlo una manifestación posterior será extemporánea e ineficaz para aplicarlo de la deuda.
· Forma de abdicación 
La abdicación pone fin al condominio sobre la pared y el terreno donde se asienta. La abdicación debe ser hecha por escritura publica (Articulo 1017 inc. A). Debe registrarse para que sea oponible a terceros, si se hace por instrumento privado podría requerirse su elevación a escritura pública conforme a lo que establece el artículo 1018.
· Readquisición de la medianería (Articulo 2030)
Se trata de una facultad imprescriptible ya que puedes ejercerse en cualquier momento y se debe pagar todo la mitad de valor del muro los cimientos y también la proporción del terreno. No se permite que el condómino que readquiere el muro se le realicen descuentos por gastos si hubiera hecho antes de abdicar el muro 
· Condominio de árboles y arbustos (Artículo 2034)
Rige tanto en predios rurales y como en predios urbanos y se estima que son medianeros los árboles y arbustos que existan en muros, sea en forma contigo buen caballada, el condómino sólo puede exigir que el árbol o el arbusto sea arrancado si concurren simultáneamente dos circunstancias: que la planta causa daño y que el daño no pueda evitarse mediante el corte de sus raíces o ramas. Si falta alguna de estas condiciones el árbol no podrá ser arrancado.
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