Clase 19 - Derecho Civil IV (Reales) (1)

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Derecho Civil IV (Reales) - 2020
Clase 19 – 16/11/2020 – Dra. Alterini
PUBLICIDAD
La publicidad jurídica va a ser la que tiene la finalidad de producir efectos jurídicos. Tiene la finalidad de producir conocibilidad en general, da la posibilidad de poder conocerse esas situaciones jurídicas o instrumentos jurídicos. 
El código establece: 
· Articulo 1893 – Inoponibilidad: “La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real”.
Nos habla de la publicidad suficiente, y entiende que hay publicidad suficiente no solo en la publicidad registral, sino que también establece que también es publicidad suficiente, la publicidad posesoria, la publicidad de los estados de hecho, el hecho de estar en relación con una cosa. 
Entonces hay dos tipos de publicidad suficiente: registral y posesoria
• Publicidad registral
Los derechos reales se registran, se inscriben para que esa publicidad llegue a manos de determinados sujetos, los terceros interesados de buena fe. 
La función principal es exteriorizar una situación jurídica, declarar que esa situación existe. 
NUESTRO SISTEMA INMOBILIARIO ES DECLARATIVO NO CONVALIDANTE REAL. 
USA SISTEMA DE INSCRIPCION. RESGITRA TITULO.
Sistemas de publicidad registral: 
Según sus efectos: 
· Declarativa: Cuando declara a los demás, en este caso, a terceros interesados de buena fe, de la existencia de un derecho real que existe entre las partes que participaron del acto e incluso de los 3ros interesados. El derecho real nace fuera del registro, ya que hay derecho real cuando hay título + modo suficientes. Si sumo todo esto, ahí nace el derecho real. 
Si yo inscribo la compraventa, es a los efectos que de que esa situación pueda llegar a conocimiento de terceros de buena fe, pero ese acto jurídico ya existe entre esas partes. 
· Constitutiva: Es condición para el nacimiento de ese derecho y que para ese derecho exista entre las partes, necesita la registración por ej., el registro de automotor. Entonces, tenemos el registro de propiedad de inmueble es un registro declarativo. 
· Convalidante: Cuando una vez que entra en el registro ese documento, si tiene un vicio, se sanea. 
· No Convalidante: (el nuestro – Articulo 4 de la Ley 17.801) no se produce ese saneamiento. Si ese documento tiene algún defecto o el registro, lo rechaza o lo puede observar. 
Según Sistema de orden: 
· Personales: La ordenación y sistematización hace centro al sujeto. Por ejemplo, el RENAPER
· Reales: El registro de propiedad de inmueble por ej. Ya que pone en atención al objeto.
Según Técnicas: 
· Transcripción: Lo que hacen los registros es hacer una copia integra de los documentos. 
· Inscripción: Se realiza un extracto, se toman de determinados datos importantes del documento. Y se realizan breves notas.
Según materia registrable: 
· Registros de actos
· Registros de títulos
· Registros de derechos
· Registros de hecho
El registro de propiedad inmueble es esencialmente un registro de título. De todas formas, hay alguno supuestos donde puede haber una registración de derechos, en el caso de los derechos reales de hipoteca y servidumbre negativa. 
• Publicidad posesoria
En la época de Vélez no existía este sistema, porque solo se había creado el registro de hipoteca. Entonces, la publicidad para el resto de los derechos reales se veía en la tradición. Vélez la adoptaba como un medio de publicidad. Es una manera de realizar la publicidad suficiente. Esta tiene en cuenta a la relación entre el sujeto y el objeto posteriormente a la entrega, que dependiendo como se comporte el sujeto podrá ser un poseedor o un tenedor.
• Publicidad registral
Sirve para publicitar determinada situación registrable ante los terceros interesados de buena fe.
Tercero es toda persona que no es parte en un acto jurídico que no puede ser perjudicado por los efectos de determinadas relaciones jurídicas. Serian terceros desinteresados, sin interés legítimo. Después están los terceros interesados que tienen un interés legítimo y entonces podrían invocar la inoponibilidad de un derecho real que no estuviera publicitado, por eso es importante la inscripción para publicitar a estos terceros interesados de buena fe y que después estos no puedan oponer la inoponibilidad.
Hay un criterio subjetivo y objetivo de la buena fe. El criterio objetivo, prescinde de ese conocimiento de hecho que pueden tener los terceros de esa discordancia entre la realidad registral y la realidad extra registral, y presume iuris et de iure la buena fe de aquellos sujetos cuando esa situación no quedo registrada en el registro. 
Es de buena fe, presume que es de buena fe el sujeto y no se detiene a analizar si conocía o no la discordancia.
El que se si fue en nuestro sistema es el criterio subjetivo, entonces la presunción de buena fe del tercero va a desaparecer si se acredita el conocimiento de la realidad extra registral. Acá si se detiene a analizar si conocía o no la discordancia entre ambas realidades. 
LA TRADICION NO ES REQUISITO PARA LA RESGITRACION
• Conflicto de publicidad registral y posesoria
El código civil y comercial no resuelve que pasa entre los conflictos que se puede generar, entre publicidad registral y posesoria. En este caso, la solución correcta es la que en caso de colisión entre la oponibilidad que resulta de la publicidad registral y la posesoria, va a prevalecer la primera en el tiempo si es obtenido de buena fe. 
Esto fue establecido en el proyecto del 98. FALLO TODROS
También puede pasar que haya conflicto entre adquirente con boleto con fecha cierta anterior a la hipoteca y un acreedor hipotecario. El derecho real de hipoteca como no se ejerce por la posesión, no se le exige al legitimado para constituirlo que tenga posesión del inmueble. En este caso, en este conflicto va a triunfar el poseedor con boleto, en razón de que hay publicidad posesoria y debido a la mala fe obvia del acreedor hipotecario, porque el acreedor hipotecario que no constata el estado de ocupación del inmueble es negligente, entonces hay mala fe, porque si actuaba de buena fe tendría que haber conocido la realidad posesoria sobre el inmueble.
• Publicidad instrumental (no es suficiente)
Los actos constitutivos de determinados derechos reales, donde las partes pactan determinadas cosas inclusive a que someten a ese dominio. Si esas cláusulas están determinadas en el acto constitutivo, hay publicidad. 
LEY 17.801 
REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
Ámbito de aplicación: 
Artículo 1º - Quedarán sujetos al régimen de la presente ley los registros de la propiedad inmueble existentes en cada provincia y en la CAPITAL FEDERAL.
La organización de los registros es una potestad que tienen las provincias que no delegaron al gobierno federal, entonces hay como una remisión integradora entre la legislación local y la que resulta de las previsión de esta ley. Los registros de cada una de las provincias, se tiene que someter a esta ley. 
• Instrumentos que son registrables
Nos da a entender que la registración es declarativa
Artículo 2º - De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidospor otras leyes nacionales o provinciales.
No todos los que se inscribe provoca la mutación jurídico real (adquisición, transmisión o extinción) porque si no se suma el MODO no seria un titulo que inscribe un derecho, entonces no se puede hablar de constitución de un derecho real. 
• Formas de los instrumentos registrables. 
Artículo 3º - Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscriptos o anotados, deberán reunir los siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien esté facultado para hacerlo
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable.
Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente.
Artículo 4º - La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes
Lo rechaza o lo observa. 
• Asiento de un registro
Es la constancia de toma de razón del registro, de que un documento ingresa al registro. Como es de propiedad inmueble, lo primero que se hace es para ingresar al registro, es la matriculación, el asiento de matriculación. 
Artículo 10. - Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos a que se refiere el artículo 2º, serán previamente matriculados en el Registro correspondiente a su ubicación. Exceptúanse los inmuebles del dominio público.
Artículo 11. - La matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial (FOLIO REAL porque la base de la registración es el inmueble. Va a tener 4 columnas 1. Titulares. 2. Gravámenes. 3. Cancelaciones. 4. Certificaciones) con una característica de ordenamiento que servirá para designarlo.
Artículo 12. - El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualización. Además, cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia real que resulten. Expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras públicas. Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio. Se hará mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación. Se expresará, además, el número y fecha de presentación del documento en el Registro.
Artículo 13. - Si un inmueble se dividiera, se confeccionarán tantas nuevas matrículas como partes resultaren, anotándose en el folio primitivo la desmembración operada.
Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se hará una nueva y única matrícula de las anteriores, poniéndose nota de correlación. En ambos casos se vinculará la o las matrículas con los planos de mensura correspondientes.
PRINCIPIOS REGISTABLES
• Principio de rogación: el registro no actúa de oficio, sino que actúa a petición de parte. Excepcionalmente es de oficio, cuando hay caducidades, porque opera de pleno derecho. Los que pueden rogar es el autorizante del derecho, por ejemplo, en una escritura notarial es el escribano. 
· Artículo 6º - La situación registral sólo variará a petición de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la petición deberá ser formulada con su intervención.
Forma de la rogación: 
· Artículo 7º - La petición será redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que determine la reglamentación local.
· Artículo 40. - El Registro, por los procedimientos técnicos que disponga la reglamentación local, llevará un sistema de ordenamiento diario donde se anotará la presentación de los documentos por orden cronológico, asignándoles el número correlativo que les corresponda.
• Principio de legalidad
· Artículo 8º - El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.
· Artículo 9º - Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:
a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada del requirente. Si esto no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar el Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional.
La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia
• Principio de tracto sucesivo
Todos los asientos deben tener un orden cronológico, tiene que ver con el folio real, no puede haber intercalaciones entre los asientos. Todos los asientos que se realicen en el folio real tienen que cumplir con este principio, tiene que haber un encadenamiento. Siempre se tiene que justificar el encadenamiento. 
· Artículo 15. - No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.
· Artículo 16. - No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos: (no es taxativo)
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios;
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el Registro, circunstanciaque se consignará en el folio respectivo.
· Tracto ordinario. Cumple con el tracto sucesivo y requiere la previa registración del titular disponente dentro del folio real. 
· Tracto abreviado (o extraordinario): No es una excepción al tracto sucesivo. No requiere la previa registración del titular disponente. 
EN AMBOS CASOS LOS DISTINTOS TITULARES SE DEBEN SEGUIR LOS UNOS A LOS OTROS EN UN PERFECTO ENCADENAMIENTO. 
Cosas que se registran dentro del folio real: 
· Artículo 14. - Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes al folio se registrarán:
a) Las posteriores transmisiones de dominio;
b) Las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que se relacionen con el dominio;
c) Las cancelaciones o extinciones que correspondan;
d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 22, 24 y concordantes.
Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarán por estricto orden cronológico que impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que expresa el artículo 12, en cuanto fuere compatible, con la debida especificación de las circunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos, especialmente con relación al derecho que se inscriba.
• Principio prioridad 
Hay distintos tipos de prioridad:
◘ Puede haber PREFERENCIA EXCLUYENTE, es decir, que va a tener primacía el derecho real inscrito en el registro con anterioridad que excluye a un incompatible que se le sucede. Es decir, hay dos instrumentos o situaciones jurídicas que son incompatibles, por ejemplo, dos actos que instrumenten dos derechos exclusivos sobre un mismo objeto, por ejemplo, el dominio. Obviamente esto no se va a poder inscribir, entonces ahí va a haber una preferencia excluyente, va a tener primacía en el registro la inscripción que se realizo primero en el tiempo. 
◘ Puede haber PREFERENCIA DE RANGO, en este caso, no vamos a estar frente a dos derechos que sean incompatibles, sino que vamos a estar frente a dos derechos reales que, SI son compatibles, por ejemplo, dos hipotecas que se puedan registrar sobre un mismo inmueble. Entonces la prelación o la preferencia entre esas dos hipotecas, que la tendrá la primera inscripta en el tiempo. 
· Artículo 19. - La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artículo 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante, las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida.
· Artículo 17. - Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificación a que se refieren los artículos 22 y concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artículo 5°.
· Artículo 23. - Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de la certificación.
Cuando se expide el certificado, esto produce la RESERVA DE PRIORIDAD, que dura durante todo el plazo legal. A partir de que se expide el certificado, se produce una inmutabilidad de la situación registrable. Se va a informar el estado de situación jurídica del objeto de inmueble y de sus titulares. Pero a partir de que se expide, empieza a correr un plazo de 15, 25 o 30 días, esto depende de lo que establece el articulo 24. Este plazo se relaciona con donde queda el domicilio del escribano y donde queda el domicilio de registro. Puede ser ampliado. 
· Artículo 24. - El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero hora del día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal.
Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir esta certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia o territorio.
Entonces, supongamos que el plazo es de 15 días, para instrumentar el acto. Este plazo empieza a contar desde la hora 0 del día que se expide el certificado. Esto significa, que el escribano tiene 15 días para realizar la escritura. No se puede pasar. Sino se cae el certifico, entonces pierde la inmutabilidad de folio y puede ser atacado. A partir de que se instrumentó, comienza otro plazo que empieza a correr desde el día que lo instrumente, que es de 45 días. Del artículo 5. 
· Artículo 5º - Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45 días contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.
Mientras se iban cumpliendo todos estos plazos, puede haber ingresado nuevos pedidos de certificación del inmueble. El registro recibe estos pedidos y se expiden nuevas certificaciones, estas se hacen con carácter condicional. Van a estar supeditado a que se cumpla o no los plazos legales antes mencionados.
Si se cumple el ciclo perfectamente, se llevan certificado con reserva de prioridad.
Esto sirve para congelar o mantener inmutable el asiento. Si no cumplo con estos plazos legales, ese folio puede ser atacado. No se conserva en el mismo estado. 
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