RamírezJiménezYesid2020

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DIAGNÓSTICO DE LA INCIDENCIA DE LAS DECISIONES ADMINISTRATIVAS EN 
PROCESOS DE RENOVACIÓN URBANA, AL VALOR DEL SUELO DE UN PREDIO 
EN LA UPZ CHICÓ LAGO REFUGIO DEL DISTRITO CAPITAL EN APOYO TÉCNICO 
A LA CONTRALORÍA DE BOGOTÁ D.C. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
MARIO DAVID RAMÍREZ ALDANA - 20141025035 
YESID RAMÍREZ JIMÉNEZ – 20112025010 
 
 
 
 
 
 
 
 
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS 
FACULTAD DE INGENIERÍA 
PROYECTO CURRICULAR INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA 
BOGOTÁ D.C. 
2020 
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 DIAGNÓSTICO DE LA INCIDENCIA DE LAS DECISIONES ADMINISTRATIVAS EN 
PROCESOS DE RENOVACIÓN URBANA, AL VALOR DEL SUELO DE UN PREDIO 
EN LA UPZ CHICÓ LAGO REFUGIO DEL DISTRITO CAPITAL EN APOYO TÉCNICO 
A LA CONTRALORÍA DE BOGOTÁ D.C. 
 
 
 
REALIZADO POR: 
MARIO DAVID RAMÍREZ ALDANA - 20141025035 
YESID RAMÍREZ JIMÉNEZ – 20112025010 
 
 
PROYECTO DE GRADO EN MODALIDAD DE PASANTÍA DE CONFORMIDAD CON 
EL ACUERDO 038 DE JULIO 28 DE 2015 
 
DIRECTOR INTERNO 
ANDRÉS CÁRDENAS CONTRERAS 
PROFESOR ASOCIADO TIEMPO COMPLETO 
 
DIRECTOR EXTERNO 
MARIO ENRIQUE SILVA VARGAS 
INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA 
 
 
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS 
FACULTAD DE INGENIERÍA 
PROYECTO CURRICULAR INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA 
BOGOTÁ D.C. 
2020 
 3 
 
Agradecimientos 
 
 
El presente trabajo investigativo lo dedicamos principalmente a Dios, por ser el 
inspirador y darnos fuerza para continuar en este proceso de obtener uno de los 
anhelos más deseados. 
 
A nuestros padres, por su amor, trabajo y sacrificio en todos estos años que han sabido 
darnos su ejemplo de trabajo y honradez. 
 
De igual manera mis agradecimientos a la Universidad Francisco José de Caldas, a 
toda la Facultad de Ingeniería, a mis profesores en especial al Ing. Andrés Cárdenas 
Contreras. 
 
Finalmente queremos expresar nuestro más grande y sincero agradecimiento al Ing. 
Mario Enrique Silva Vargas, principal colaborador durante todo este proceso, quien con 
su dirección, carisma, amistad y quien con la enseñanza de sus valiosos conocimientos 
hicieron que podamos crecer día a día como profesionales. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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TABLA DE CONTENIDO 
 
1. INTRODUCCIÓN AL PROYECTO ............................................................................... 6 
1.1 Introducción ............................................................................................................ 6 
1.2 Planteamiento Del Problema .................................................................................. 7 
1.3 Justificación ............................................................................................................ 8 
1.4. Objetivo .................................................................................................................. 9 
1.4.1 Objetivo General .................................................................................................. 9 
1.4.2 Objetivos Específicos........................................................................................... 9 
1.5 Alcances ................................................................................................................. 9 
2. MARCO TEÓRICO ..................................................................................................... 11 
2.1.1 Precio De Transacción ....................................................................................... 11 
2.1.2. Valor Catastral .................................................................................................. 11 
2.1.3 Valor Comercial ................................................................................................. 12 
2.2 Normatividad Del Distrito ...................................................................................... 12 
2.2.1 Resumen De La Normatividad ........................................................................... 14 
2.2.2 Aplicación Histórica De La Normatividad ........................................................... 19 
2.3 Licencias De Construcción ................................................................................... 20 
3. METODOLOGÍA Y ZONA DE ESTUDIO.................................................................... 22 
3.1 Metodología .......................................................................................................... 22 
3.1.1 Información Documental: ................................................................................... 22 
3.1.2 Delimitación Zonas De Aplicabilidad Decreto 562 Del año 2014 (Derogado) .... 23 
3.1.3 Consulta Bases De Datos Secretaría Distrital De Planeación ........................... 23 
3.1.4 Etapa De Depuración De La Información Recolectada...................................... 23 
3.1.5 Recolección de Información De Los Tres Predios Seleccionados Como Objeto 
 5 
 
De Estudio .................................................................................................................. 29 
3.1.6 Aplicación De Los Métodos Valuatorios Por Técnica De Mercado Y Técnica 
Residual. ..................................................................................................................... 29 
3.1.7 Análisis Y Resultados Obtenidos. ...................................................................... 29 
3.2 Zona De Estudio ................................................................................................... 30 
3.2.1 Unidad De Planeamiento Zonal (UPZ) ............................................................... 30 
3.2.2 Barrio ................................................................................................................. 31 
3.2.3 Predio ................................................................................................................ 32 
3.4 Método Valuatorio De Comparación De Mercado ................................................ 34 
3.4.1 Fundamentación ................................................................................................ 34 
3.5 Método Valuatorio Técnica Residual .................................................................... 36 
3.5.1 Fundamentación ................................................................................................ 36 
3.5.2 Aplicación Del Método ....................................................................................... 36 
4. ANÁLISIS Y RESULTADOS ....................................................................................... 38 
4.1 Aplicación Del Método De Mercado En El Caso De Estudio ................................ 38 
4.2. Aplicación De Técnica Residual En El Caso De Estudio ..................................... 40 
4.3 Resultados Del Proyecto ...................................................................................... 49 
4.4 Análisis De Resultados. ........................................................................................ 50 
5. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ............................................................. 52 
5.1 Conclusiones ........................................................................................................ 52 
5.2 Recomendaciones ................................................................................................ 53 
5.3 Glosario ................................................................................................................ 54 
6. BIBLIOGRAFÍA .......................................................................................................... 57 
7. ANEXOS .................................................................................................................... 59 
 6 
 
 
1. INTRODUCCIÓN AL PROYECTO 
1.1 Introducción 
El proyecto se realizó como modalidad de grado de pasantía, conforme a lo 
reglamentado en el Acuerdo Nº 038 de 2015 y el convenio entre la Universidad Distrital 
Francisco José de Caldas y la Contraloríade Bogotá D.C.; lo que permite generar 
proyectos y acompañamiento técnico a la Contraloría en temas catastrales y fiscales. 
En la entidad donde se realizó la pasantía, se ejercen funciones de seguimiento y 
evaluación de la gestión fiscal desarrollada por la Unidad Administrativa Especial de 
Catastro Distrital - UAECD, en su proceso de actualización y conservación catastral, y la 
elaboración y presentación del informe sobre el diagnóstico realizado a los procesos de 
renovación urbana, ya que como establece la misión de la entidad “La Contraloría de 
Bogotá, D.C., es la entidad que vigila la gestión fiscal de la Administración Distrital y de 
los particulares que manejan fondos o bienes públicos, en aras del mejoramiento de la 
calidad de vida de los ciudadanos del Distrito Capital” (Contraloria Distrital, 2020). 
El presente trabajo, se enfoca en la recopilación de la información catastral de tres 
predios, que corresponden al estudio de caso definido, cuya característica de interés 
son los cambios de marco normativo de edificabilidad y plusvalía. De esta manera se 
relacionan las diferentes normas a las que los predios estuvieron ligados, calculando la 
plusvalía de estos predios y realizando un análisis de los mismos en las respectivas 
normas. 
El propósito de este proyecto fue realizar un análisis al aspecto normativo respecto a 
participación en plusvalía de predios que han aumentado el valor de sus terrenos por 
cuenta de estos cambios de uso o de edificabilidad. Es necesario el apoyo de entidades 
como la Contraloría de Bogotá D.C. de la Unidad Administrativa Especial de Catastro 
Distrital y de la Secretaria Distrital de Planeación para la consulta de la información y el 
análisis respecto a la normativa existente. 
 7 
 
 
1.2 Planteamiento Del Problema 
El cambio de normatividad efectuado con la derogación del Decreto 562 del año 2014, 
por parte del Decreto 079 del año 2016 “Alcaldía Mayor de Bogotá” y la correspondiente 
entrada en vigencia del Decreto 080 del mismo año; en dónde se reprodujeron las 
fichas de edificabilidad y se reasignaron los tratamientos urbanísticos de los diferentes 
sectores normativos identificados en los actos administrativos reglamentarios de las 
unidades de planeamiento zonal (UPZ), (Decreto 190 del año 2004), generaron un 
vacío jurídico que benefició a diferentes empresas constructoras de la ciudad en 
términos de participación de plusvalía. 
Las empresas constructoras de la capital aprovecharon las malas decisiones 
administrativas que llevaron a derogar el Decreto 562 del 2014, para replicar las fichas 
de edificabilidad de las UPZ contenidas en el Decreto 190 de 2004. Esta réplica de la 
normatividad causó un posible perjuicio al Distrito, pues con estas decisiones se anuló 
el efecto plusvalía en todas las zonas que delimitaban el Decreto de Renovación 
Urbana Nº 562 de 2014, eximiendo así a todos los urbanizadores de realizar el pago por 
participación en plusvalía debido a que este instrumento de financiación del suelo se 
canceló. 
“En total, se expidieron 901 licencias bajo esa norma de la anterior administración y de 
ellas, 189 tienen un índice de construcción 2 y pagaron cargas, es decir, que cuya gran 
altura exigía una compensación al Distrito en metros cuadrados de espacio o en dinero 
(cargas urbanísticas).” (El Tiempo, 2016). 
“En total, los proyectos aprobados suman más de 9.000 hectáreas con índices altos y 
superiores de construcción. Además, quedan aún 2.362 licencias en curso, que fueron 
radicadas en las curadurías y que aún no han sido aprobadas. Estas serán evaluadas 
según la norma técnica vigente en el momento de la radicación y si la cumplen, podrán 
seguir adelante.” (El Tiempo, 2016). 
Para el desarrollo de este proyecto fue necesaria la cooperación de entidades como la 
Unidad administrativa Especial de Catastro Distrital, la Secretaría Distrital de 
 8 
 
Planeación, la Secretaría Distrital de Hacienda y la Contraloría de Bogotá D.C. dada la 
importancia de la información que cada entidad tenia para el desarrollo adecuado del 
proyecto. Con la información recopilada se realizó un análisis correspondiente para el 
cálculo del valor del terreno y la correspondiente comparación entre la normatividad 
derogada y la vigente. 
Para la selección de los tres predios de estudio fue necesario realizar una revisión de 
las licencias de construcción en las bases de datos de la Secretaría Distrital de 
Planeación, determinando la viabilidad del estudio de cada uno de los predios, dado 
que se verificó que estos predios hubieran hecho la solicitud de licencias de 
construcción en el periodo 2014 – 2015, aprobadas o con necesidad de modificación 
que luego después de haber sido derogado el Decreto 562 estas licencia seguirían 
siendo estudiadas por la normatividad vigente al momento de ser expedidas. 
 
1.3 Justificación 
El Distrito dispone entre otras formas de financiación, los impuestos, la valorización y la 
plusvalía para garantizar la ejecución de sus actividades de planeación y desarrollo de 
ciudad. Para esta última, en el proceso de renovación urbana de los últimos años en 
Bogotá, se ha evidenciado que se ha generado un impacto al valor del suelo en 
términos de participación de plusvalía, es por esto que durante el desarrollo del 
proyecto se determinó que el valor del suelo en la zona de estudio aumentó y se generó 
un beneficio al constructor que no fue compensado a la ciudad por cuestiones 
normativas, basado en esto, se requiere un diagnóstico a la situación presentada, “la 
ciudad perderá ingresos por 200.000 millones de pesos, como los que generó el 
Decreto 562 para espacio público, que la ciudad captaría por medio de las cargas 
urbanísticas del 562" (El Tiempo, 2016). 
Los procesos de renovación urbana permiten fortalecer el desarrollo de la ciudad y 
estos procesos tienen un impacto en el valor del suelo; ya sea especulativo o por el 
mismo desarrollo de ciudad. Sin embargo, en el caso de estudio se evidenció cómo 
Bogotá, durante los procesos de renovación urbana, generó un impacto al suelo en 
cuanto a su valor y fue necesario realizar un diagnóstico de la normativa respecto a 
 9 
 
estos cambios y diagnosticar posibles problemáticas que se estén presentando. 
Por tanto, es importante realizar un diagnóstico a la temática que será en el caso de 
estudio de tres predios en procesos de renovación urbana, donde se evidencia el 
impacto al valor del suelo que se generó en el Distrito Capital durante la derogación del 
Decreto 562 de 2014. 
1.4. Objetivo 
1.4.1 Objetivo General 
Demostrar la incidencia de la normativa del uso del suelo enmarcada en procesos de 
renovación urbana y su efecto en los cambios del mayor valor de 3 predios en estudio 
generado por la derogación del Decreto 562 de 2014, ubicados en la UPZ Chico Lago 
Refugio. 
 
1.4.2 Objetivos Específicos 
 Analizar las normas relativas de participación en plusvalía para el caso en 
estudio en la UPZ 97 Chico Lago, que se encuentran plasmados en el Plan de 
Ordenamiento Territorial - Decreto 190/2004, Decreto 080/2016, entre otras 
normas que han tenido incidencia sobre los predios en estudio 
 Comparar el Decreto 562 de 2014 (derogado) con la norma vigente Decreto 080 
de 2016 que replica la normatividad de las UPZ definidas en el Decreto 190 de 
2004 y calcular el efecto plusvalía por el método de técnica residual para los 
predios en estudio. 
 Analizar los cambios de valores del suelo a los que se han sometido los predios 
en estudio y el efecto de las diferentes decisiones administrativas que han 
incidido en el desarrollo de la ciudad. 
 
 
1.5 Alcances 
El proyecto busca la demostración de las incidencias de las decisiones administrativas 
 10 
 
relacionadas en temática de plusvalía en la UPZ 97 Chico - Lago, a través del estudio 
del valor del suelo antes de la acción urbanística y después por medio de dos métodosde aplicación para la estimación del valor del terreno. El primero será el método de 
mercado y el segundo será de método de técnica residual para a si mismo realizar la 
comparación relativa entre esos dos métodos. 
 
Por medio de los resultados obtenidos del estudio del valor del terreno, se quiere 
evidenciar el posible perjuicio en tema de desarrollo económico para el distrito, el 
estudio normativo realizado se enfoca únicamente en tema de plusvalía durante el 
periodo de vigencia del Decreto 562 de 2014 y la correspondiente derogación del 
mismo bajo el Decreto 080 de 2016, el objetivo final será el de analizar estos valores 
obtenidos mediante el estudio y demostrar las incidencias respectivas por las 
decisiones tomadas durante este periodo. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 11 
 
2. MARCO TEÓRICO 
2.1.1 Precio De Transacción 
El precio de transaccion no siempre es el de mercado ya que muchas veces este valor 
esta por encima o por debajo del valor de mercado. 
“Un buen ejemplo de esta anotación es el lote que se encuentra ubicado en la carrera 
7° con calle 19 de Bogotá, en donde por norma se pueden construir mas de 14 pisos; 
pero en términos de mercado no son realizables, por cuanto los costos de construcción 
superan sensiblemente los precios comerciales comerciales de las oficinas o 
apartamentos que se ofrecen en esa zona” (Castellanos, 2007). 
Por lo tanto, el precio de transacción no siempre va a marcar un valor de mercado pero 
si va a referenciar un valor cercano es decir puede estar por encima o debajo del valor 
del mercado. 
 
2.1.2. Valor Catastral 
El valor catastral es usado principalmente en los cálculos de valor de variables físicas y 
económicas de un predio, esto es importante al momento de analizar avalúos 
catastrales en donde se tengan en cuenta variables físicas de terreno, de ubicación en 
caso de gozar de características propias que lo diferencien de predios con similares 
características. 
La diferencia al realizar el cálculo del avaluó catastral no está muy clara en la Ley 14 de 
1983 y su diferencia se establece al momento de tranzar un bien (Castellanos, 2007). 
 “La tierra es valiosa debido a la utilidad que brinda a las personas. En su estado natural 
no mejorado, la tierra tiene poco valor. Por ejemplo, millones de millas cuadradas de 
tierra en el norte de Canadá prácticamente no tienen valor económico porque no tienen 
ningún uso económico. 
El valor del suelo no solo depende de construcción sino también la función que este 
puede llegar a tomar “Sin embargo, las parcelas que se demandan para algún propósito 
útil, como las represas hidroeléctricas o los refugios de pesca tienen valor. El problema 
que enfrentan los economistas y tasadores de tierras urbanas es cómo determinar el 
 12 
 
valor de estas parcelas urbanizables” (Busi, 2002). 
“Una cuestión básica, que sorprendentemente no está resuelta, es el concepto de valor 
de la tierra. Una vista es que el valor de la tierra es el valor apropiado para la tributación 
del valor de la tierra, mientras que otro es que el valor del sitio (incluidas calles, 
alcantarillas, iluminación y el estado general de desarrollo del área, aunque no las 
estructuras en el sitio específico) es el valor apropiado” (Bowman, 2006). 
Este es un caso bastante complicado puesto que el valor de un predio está compuesto 
por varias partes en las que se incluye valor de terreno y valor de construcción en 
donde se identifica el valor de tributación. 
 
2.1.3 Valor Comercial 
El valor comercial de un bien casi siempre es el valor tranzado en el mercado, es decir 
es un valor de referencia que es utilizado en la venta de inmuebles y es un valor muy 
importante para usarlo como tendencia en ventas de bienes. 
“El precio de mercado es el precio al que cotiza el mercado; el valor de mercado es el 
precio al que se negociaría si la información disponible se utilizara de manera eficiente " 
(Baum, 1996). 
El valor comercial siempre va a estar muy cerca al valor de mercado por tanto es muy 
importante al momento de tranzar bienes como lo afirma Luque en el siguiente párrafo. 
“Por ejemplo el arroz, es de 500 pesos por libra, no quiere decir que todos los 
expendedores lo están vendiendo exactamente a ese precio; seguramente algunos 
tendrán un precio superior, por ejemplo 520 pesos, en tanto que otros lo venden a 480 
pesos. Por lo que debemos entender que la referencia al precio de mercado de 500 
pesos, es una medida de tendencia o promedio, surgido precisamente de las diferentes 
transacciones” (Castellanos, 2007). 
 
2.2 Normatividad Del Distrito 
El termino plusvalía se introduce en 1997 a través de la Ley 388 a nivel nacional y a lo 
largo de los últimos años ha tenido varias modificaciones en la norma, a continuación, 
 13 
 
se presenta una línea de tiempo con los cambios más significativos y las introducciones 
a la norma que ha tenido el efecto plusvalía en el periodo 1997 a 2014 y 2015 a 2019. 
 
Periodo 1997 a 2015 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Periodo 2016 a 2019 
 
Ilustración 2 Línea de Tiempo Normativa 
Fuente: Elaboración Propia 
Decreto 
079 2016 
• Derogación de los 
Decretos distritales 562 
de 2014 y 575 de 2015 
Decreto 
080 de 
2016 
• Por medio del cual se 
actualizan y unifican las 
normas comunes a la 
reglamentación de las 
Unidades de 
Planeamiento Zonal y 
se dictan otras 
disposiciones. 
Acuerdo 
682 de 
2017 
• Modificación del 
acuerdo 352 de 2008 y 
creación de fondo de 
cuenta para 
compensación de 
cargas urbanísticas por 
edificabilidad. 
Decreto 
803 de 
2018 
• Se defienen los 
lineamientos para la 
determinación, la 
liquidación, el cobro y el 
recaudo de la 
participación del efecto 
plusvalía. 
 
 
 
 
Ilustración 1 Línea de Tiempo Normativa 
Fuente: Elaboración Propia 
 
Ley 388 de 
1997 
•Nocion, hechos 
generadores, 
procedimiento 
para el cálculo y 
liquidacion. 
Decreto 190 
de 2004 
•Compilación de 
dispociones 
contenidas en 
los Decretos 619 
de 2000 y 469 
de 2003 para 
determinación 
del POT de 
Bogotá. 
Decreto 1788 
de 2004 
•Se reglamentan 
parcialmente las 
disposiciones 
referentes a la 
participación en 
plusvalía de que 
trata la 
Ley 388 de 
1997. 
Acuerdo 352 
de 2008 
•Se modifica el 
Hecho 
generador, el 
momento de 
exigibilidad del 
tributo y la 
determinación 
del efecto de 
plusvalía. 
Decreto 562 
de 2014 
•Reglamentación 
de condiciones 
urbanísticas 
para tratamiento 
de renovación 
urbana y 
adopción de 
fichas 
normativas. 
 14 
 
 
2.2.1 Resumen De La Normatividad 
El efecto plusvalía está definido en capítulo 9 de la Ley 388 de 1997 en donde se 
encuentra la noción, los hechos generadores que son importantes para la 
determinación de predios que se ven involucrados bajo el efecto plusvalía, y el 
procedimiento del distrito para la determinación del efecto en las zonas que se 
requieran y la liquidación y cobro dados unos momentos de exigibilidad. 
Principalmente la Ley 388 de 1997 reglamenta en su capítulo IX participación de 
plusvalía a nivel nacional, donde se pueden encontrar los procesos y métodos para el 
cálculo así como hechos generadores y momentos de exigibilidad del cobro, 
posteriormente, en el Decreto 190 de 2004 se encuentran las fichas de edificabilidad 
para cada UPZ, en las que se basan los cálculos de los proyectos de plusvalía en 
términos de indicadores urbanísticos, más adelante algunos Decretos modifican 
algunos artículos o agregan parágrafos en los mismos artículos para añadir análisis o 
correcciones dentro de los procesos de cálculo del efecto plusvalía. 
Ya es en el Decreto 562 de 2014, cuando se generan cambios más notables en 
términos de edificabilidad y espacio público que remplazaba lo establecido en el 
Decreto 190 de 2004, por lo cual, el distrito a través de la construcción, obtendría a 
través de cargas urbanísticas una fuente de ingreso importante para el desarrollo de 
infraestructuralocal y además de ingreso económico para inversión de la misma, todo 
esto sucede entre el periodo de 1997 a 2015, pero en el 2016, con la derogación del 
Decreto 562 por parte del Decreto 079 y de Decreto 080, la norma que se había 
incorporado quedo eliminada y se reasigno lo que estaba anteriormente, es decir las 
fichas de edificabilidad anunciadas en el Decreto 190 de 2004, de ahí en adelante toda 
la normatividad posterior y cálculos en términos de participación en plusvalía es 
regulada por lo establecido en la norma vigente. A continuación, se presentan dos 
diagramas para la explicación y presentación de estos temas. 
 
 
 15 
 
 
Mapa Conceptual 1Hechos Generadores de Plusvalía 
Fuente: Elaboración Propia 
 
Los momentos de exigibilidad son muy importantes cuando se requiere hacer el cobro 
de plusvalía ya que este solo se podrá llevar a cabo si esta existe, estás actuaciones se 
generan cuando se presentan alguno de los siguientes casos: 
 Que se incremente el aprovechamiento en el uso del suelo o el espacio 
urbano. 
 Que se materialice un beneficio concreto. 
 Que el beneficio incida positivamente en el valor del predio. 
En el siguiente diagrama, se presenta un resumen de los momentos de exigibilidad. 
 
Hechos 
Generadores 
de Plusvalía 
Incorporación 
de suelo rural a 
urbano 
Modificación 
del régimen de 
usos del suelo 
La autorización de un 
mayor aprovechamiento 
del suelo en edificación, 
bien sea elevando el índice 
de ocupación o el índice 
de construcción, o ambos 
a la vez. 
Cuando se ejecuten 
obras públicas 
consideradas de 
"macroproyectos de 
infraestructura" 
 16 
 
 
Mapa Conceptual 2 Momentos de exigibilidad de Cobro de Plusvalía. 
Fuente: Elaboración Propia 
 
Según el artículo 77 de la Ley 388 de 1997 el efecto plusvalía resultado del mayor 
aprovechamiento del suelo se estima conforme al siguiente procedimiento: 
“1. Se determinará el precio comercial por metro cuadrado de los inmuebles en cada 
una de las zonas o subzonas beneficiarias, con características geoeconómicas 
homogéneas, antes de la acción urbanística generadora de la plusvalía. En lo sucesivo 
este precio servirá como precio de referencia por metro cuadrado.” 
“2. El número total de metros cuadrados que se estimará como objeto del efecto 
plusvalía será, para el caso de cada predio individual, igual al área potencial adicional 
de edificación autorizada. Por potencial adicional de edificación se entenderá la 
cantidad de metros cuadrados de edificación que la nueva norma permite en la 
respectiva localización, como la diferencia en el aprovechamiento del suelo antes y 
después de la acción generadora.” 
“3. El monto total del mayor valor será igual al potencial adicional de edificación de cada 
predio individual multiplicado por el precio de referencia, y el efecto plusvalía por metro 
cuadrado será equivalente al producto de la división del monto total por el área del 
Momentos de exigibilidad 
Expedición de la licencia de urbanismo 
o construcción que autoriza a destinar 
el inmueble a un uso más rentable o a 
incrementar el aprovechamiento del 
suelo permitiendo una mayor área 
edificada. 
En los actos que impliquen la 
transferencia del dominio sobre el 
inmueble objeto de plusvalía donde se 
configuren los hechos generadores 
 17 
 
predio objeto de la participación en la plusvalía.” 
 
Donde el potencial adicional de edificación, es la diferencia del aprovechamiento del 
suelo antes y después de la acción generadora, es decir los metros cuadrados 
adicionales de construcción que permite la nueva norma, teniendo en cuenta la norma 
anterior y la norma vigente. 
Para la estimación del monto total de plusvalía, se multiplica el potencial adicional de 
edificación por el valor de referencia calculado anteriormente. 
 
El cálculo del efecto plusvalía por metro cuadrado será el equivalente a monto total de 
plusvalía sobre el área objeto de plusvalía (Colombia, 1997). 
 
La participación en plusvalía para cada predio será el producto entre el efecto plusvalía 
por m2 y el potencial adicional de edificación. A través de los años, la norma ha sido 
modificada por varios Acuerdos y algunos Decretos; sin embargo, las modificaciones 
han sido en términos de definición y aclaración de procedimientos, por lo que la Ley 388 
de 1997 es la base fundamental normativa del efecto plusvalía para el estudio en 
Bogotá Distrito Capital, y también a nivel nacional. 
 
Mediante la entrada en vigencia del Decreto 562 de 2014, se adoptaron condiciones 
urbanísticas importantes en zonas influyentes en Bogotá, como por ejemplo la UPZ 
Chico - Lago, en donde se aprovecharon cambios en los indicadores urbanísticos, como 
índice de ocupación o índice de construcción, que están sujetos a hechos generadores 
de plusvalía, por tanto estos aspectos son importantes para el desarrollo económico y 
social del distrito. La derogación del Decreto 562 de 2014 a través del Decreto 079 de 
2016, trajo consigo algunos beneficios para los constructores que generaron mayores 
ingresos al no ser obligados a pagar por la participación en plusvalía. 
 
. 
 18 
 
 
Diagrama de Flujo 1Procedimiento de Cálculo de Efecto Plusvalía. 
Fuente: Elaboración Propia 
 
En el anterior diagrama se presenta el procedimiento de cálculo de efecto plusvalía por 
parte de la UAECD. Se empieza con la publicación del acto administrativo donde se 
establece el sector objeto de participación en plusvalía, en donde se requiere establecer 
el mayor valor por metro cuadrado del terreno y hacer el correspondiente cálculo de 
efecto plusvalía por m2, correspondientes para el proceso de inscripción en los folios de 
matrícula. 
Si el cálculo se puede realizar, se procede a que la UAECD contemple el cálculo, si no, 
se le otorga al IGAC el caso para determinar el valor por metro cuadrado de terreno, 
luego de eso, se convoca a reuniones para aprobar el correspondiente cálculo, si es 
 19 
 
aprobado se procede a realizar el acto administrativo, luego se notifica el cálculo y se 
hace entrega de los informes a las entidades. Para mayor información consultar el 
capítulo 9 de la Ley 388 de 1997, el Decreto 20 de 2011 y el Decreto 560 de 2012. 
 
2.2.2 Aplicación Histórica De La Normatividad 
En 2016 se realizó el cálculo del efecto plusvalía para la modificación del Plan Parcial 
del predio denominado “El Porvenir” ubicado en la localidad 10 de Engativá, fue 
presentada a la secretaría distrital de planeación y aceptada por la UAECD para el 
correspondiente cálculo en 2016. 
Se utilizaron los parámetros y lineamientos establecidos en la Ley 388 de 1997, el 
Decreto Nacional 1420 de 1998, la Resolución 620 del 23 de 2009, el Acuerdo Distrital 
118 de 2003, el Decreto 1788 de 2004, Acuerdo Distrital 352 de 2008 y el Decreto 
Distrital 020 de 2011 (UAECD, Gerencia de Informacion catastral, 2006). 
Se utilizó el método valuatorio técnica residual antes de la acción urbanística y 
después. Finalmente se presentó el valor por metro cuadrado de suelo como se 
presenta a continuación. 
 
Ilustración 3Presentación del Cálculo del efecto plusvalía por Parte de la Alcaldía Mayor. 
Fuente: Elaboración Propia 
 20 
 
Múltiples casos se han presentado cuestionando los posibles perjuicios que trajo 
consigo la derogación del Decreto 562 de 2014, uno de los más cuestionados, es el que 
queda ubicado en la calle 100 con carrera 7, del cual se habla de una posible pérdida 
de veinte dos mil millones de pesos en cargas urbanísticas, por este motivo se hace 
importante seguir realizando estudios para evidenciar la problemática presentada 
(Akerman, 2018). 
 
2.3 Licencias De Construcción 
Según la definición que otorga el Decreto 1077 de 2015, la licencia es la autorización 
previa para adelantar edificación, parcelación ocupación de espacio público entre otras 
actividades de manera legal y certificando que se cumplen todas las disposicionescontempladas en la norma. A continuación, se presenta un mapa conceptual con la 
clasificación general de las licencias para mayor información consultar el Decreto 1077 
de 2015 (Vivienda, 2015). 
 
 
Dibujo 1 Fuente: Alta Gestión Constructora 
 21 
 
 
 
Mapa Conceptual 3 Licencias de Urbanización y Clasificación. 
Fuente: Elaboración Propia 
 
Para cumplimiento de los objetivos el proyecto se enfoca en el estudio de licencias de 
urbanización y construcción en modalidad de ampliación y adecuación ya que estas 
licencias generan momento de exigibilidad en participación de plusvalía. 
Licencia 
Urbanística 
Urbanización Parcelación Subdivisión Construcción 
Obra Nueva 
Ampliación 
Adecuación 
Modificación 
Restauración 
Reforzamiento 
estructural 
Intervención 
Es la autorización previa para adelantar obras de 
urbanización, construcción y edificación entre otras 
actividades. 
 22 
 
 3. METODOLOGÍA Y ZONA DE ESTUDIO 
3.1 Metodología 
El método científico utilizado para desarrollar este proyecto es el Histórico – 
Comparativo, pues en este caso se persigue la búsqueda de los hechos de forma 
secuencial, que permitan determinar el surgir o la aparición de un determinado 
fenómeno; para nuestro caso tenemos la problemática generada en el tiempo a partir 
de las decisiones administrativas que causaron el no cobro del efecto plusvalía en los 
predios de estudio. 
 
Mapa Conceptual 4 Metodología Del Proyecto 
 A continuación, se presenta un breve resumen de cada una de las etapas con sus 
respectivas actividades que se llevaron a cabo durante el desarrollo del proyecto. 
 
3.1.1 Información Documental: 
Esta primera etapa comienza con la recopilación y estudio de toda la información digital 
Etapa de Recolección de 
Información 
Documental 
Espacialización , 
temporalización y 
delimitación de las 
zonas de aplicabilidad 
del proyecto 
Consulta bases de datos 
en las entidades 
relacionadas con la 
participación en 
plusvalía 
Depuración de la 
información recolectada 
Selección de predio de 
estudio 
Aplicación de los 
métodos valuatorios y 
cálculo del efecto 
plusvalía 
Análisis y reslutados 
 23 
 
y análoga correspondiente a la normatividad relacionada con el desarrollo del proyecto. 
Dentro de esta información recopilada se destacan Leyes, Acuerdos y Decretos 
relacionados con temas como el ordenamiento territorial, la participación de plusvalía y 
la renovación urbana, temas que son los ejes centrales del desarrollo del proyecto. 
 
3.1.2 Delimitación Zonas De Aplicabilidad Decreto 562 Del año 2014 (Derogado) 
Además de la previa recolección y estudio de la información normativa, se hace la 
consulta de la delimitación de las zonas de aplicabilidad del Decreto 562 del año 2014 
(Derogado). 
 
3.1.3 Consulta Bases De Datos Secretaría Distrital De Planeación 
Se realiza la consulta en las bases de datos de la Secretaría Distrital de Planeación del 
conjunto de predios que solicitaron licencias de construcción en el periodo comprendido 
entre los años 2014 – 2019. 
 
3.1.4 Etapa De Depuración De La Información Recolectada 
En esta segunda etapa se selecciona toda la información recolectada previamente, con 
el objetivo de delimitar el proyecto a tres predios que cumplan con las características 
necesarias para realizar el estudio. La selección de los tres predios de estudio, se hace 
luego de ejecutar un cruce entre las bases de datos suministradas por la Secretaría de 
Planeación, depurándolas por medio de consultas en el sistema gestor de bases de 
datos, PgAdmin; buscando predios que estuvieran en la zona de delimitación del 
Decreto 562 del año 2014 (Derogado), y que también hubieran solicitado licencias de 
construcción en el periodo comprendido entre los años 2014 – 2019. Como resultado de 
este ejercicio, se obtienen tres predios que cumplen con las características previamente 
mencionadas. 
 
 
 
 24 
 
Predio 1 
 
 
Imagen 1 Mapa Predio 1 
 Fuente: Sistema de Información Geográfica Catastro 
 
Predio 2 
 
 
Imagen 2 Mapa Predio 2 
Fuente: Sistema de Información Geográfica Catastro 
 
 25 
 
Predio 3 
 
 
Imagen 3 Mapa Predio 1 
Fuente: Sistema de Información Geográfica Catastro 
 26 
 
Predio 1 
 
 
Plano 1 Plano Predio 1 
 Fuente: Sistema de Información Geográfica Catastro 
 27 
 
Predio 2 
 
Plano 2 Plano Predio 2 
Fuente: Sistema de Información Geográfica Catastro 
 28 
 
Predio 3 
 
 
Plano 3 Plano Predio 3 
 Fuente: Sistema de Información Geográfica Catastro 
 29 
 
3.1.5 Recolección de Información De Los Tres Predios Seleccionados Como 
Objeto De Estudio 
Con el uso de las herramientas proporcionadas por las entidades; Unidad administrativa 
Especial de Catastro Distrital, Secretaría Distrital de Planeación y la Secretaría Distrital 
de Hacienda; se realiza la consulta de la información de cada uno de los predios 
seleccionados previamente, el objetivo de esta actividad es obtener datos cómo 
licencias de construcción, índices de edificabilidad, usos, destinos económicos, 
calificaciones e información general que se debe tener en cuenta para poder continuar 
con el desarrollo del proyecto. 
Luego de haber realizado todo el proceso de recolección de la información necesaria de 
los tres predios en estudio, se descartaron dos predios debido a que estos desistieron 
de las licencias de construcción tramitadas ante la secretaría de planeación. Las 
cuales son una parte fundamental del trabajo a la hora de argumentar la aplicabilidad 
de la normatividad vigente y así demostrar el beneficio que obtuvieron estos predios al 
no existir el cobro de su plusvalía. 
 
3.1.6 Aplicación De Los Métodos Valuatorios Por Técnica De Mercado Y Técnica 
Residual. 
En este apartado se realizan los avalúos del predio por los métodos de técnica residual, 
antes y después de la derogación del Decreto 562, con el fin de realizar la comparación 
de las plusvalías generadas con las decisiones administrativas del distrito. Además, se 
realiza un avalúo actual del predio por el método de mercado con el fin de comparar 
luego los valores obtenidos. 
3.1.7 Análisis Y Resultados Obtenidos. 
Se realiza entonces la comparación de los avalúos obtenidos, se concluye el cambio del 
beneficio de plusvalía obtenido por el predio con la derogación del Decreto 562 y se 
compara con un avalúo de mercado. 
 
 30 
 
3.2 Zona De Estudio 
3.2.1 Unidad De Planeamiento Zonal (UPZ) 
La zona de estudio elegida, luego de haber hecho las respectivas depuraciones de las 
bases de datos y teniendo en cuenta las zonas delimitadas de aplicabilidad del 
derogado Decreto 562 de renovación urbana, se concentra en la UPZ Chico Lago; que 
se localiza en el extremo noroccidental de la Localidad de Chapinero. Tiene una 
extensión de 422,4 hectáreas, equivalentes al 32,1% del total de área de las UPZ de 
esta localidad. Limita al norte, con las UPZ Usaquén y Santa Bárbara (con la Avenida 
Calle 100 o Avenida Carlos Lleras Restrepo de por medio); por el oriente, con las UPZ 
El Refugio y Pardo Rubio; por el sur, con la UPZ Chapinero; y por el occidente, con las 
UPZ Los Andes y Los Alcázares. 
Mapa UPZ 
 
Mapa 1 Mapa UPZ Fuente: Elaboración Propia 
 31 
 
3.2.2 Barrio 
El barrio en el que se encuentra el predio en estudio es El Chicó. Este es un barrio de la 
localidad de Chapinero, ubicado al norte de Bogotá, Colombia; su construcción 
comenzó en los años 1950, alberga varias residencias y edificios de lujo y es sede de 
algunas embajadas y delegaciones de organismos internacionales. Dentro de sus sitios 
de interés se encuentra el Parque de la 93, el Parque Urbano El Virrey y el Museo del 
Chicó. 
Mapa Barrio 
 
Mapa 2 Mapa Barrio Fuente: Elaboración Propia 
 
 
 32 
 
3.2.3 Predio 
 
Mapa Predio 
 
Mapa 3 Mapa Predio Fuente: Elaboración Propia 
 
 
 33 
 
 
Imagen 4 Mapa Predio 
Fuente: Sistema de Información GeográficaCatastro 
 
 
Imagen 5 Datos Predio 
Fuente: Sistema Integrado de Información Catastral 
 
 34 
 
 
Imagen 6 Avalúos Catastrales Predio 
 Fuente: Sistema Integrado de Información Catastral 
 
3.4 Método Valuatorio De Comparación De Mercado 
3.4.1 Fundamentación 
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del 
estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables 
al objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas 
e interpretadas para llegar a la estimación del valor del bien. (Castellanos, 2007) 
Este método es el más utilizado por los avaluadores, por ser el más sencillo de aplicar y 
frecuentemente del cual se dispone más información, sobre todo en las grandes 
ciudades, en donde existen innumerables transacciones de bienes inmuebles. 
(Castellanos, 2007) 
Con el fin de minimizar las diferencias de la muestra con el que se está avaluando, es 
recomendable, de ser posible, tomarla en el mismo barrio, teniendo la precaución que el 
uso sea el mismo y se encuentre localizado dentro de un área de igual comportamiento, 
llegando a tener una gran importancia, la localización a nivel de cuadra. (Castellanos, 
 35 
 
2007) 
 
3.4.2 Aplicación Del Método 
Cuando para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas y/o 
transacciones, es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención 
explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además 
de otros factores que permitan su identificación posterior. (Instituto Geográfico Agustín 
Codazzi, 2008) 
Para los inmuebles no sujetos al régimen de propiedad horizontal, el valor del terreno y 
la construcción deben ser analizados en forma independiente para cada uno de los 
datos obtenidos con sus correspondientes áreas y valores unitarios. Para los inmuebles 
sujetos al régimen de propiedad horizontal se debe presentar el valor por metro 
cuadrado de área privada de construcción. Se debe verificar que los datos de áreas de 
terreno y construcción sean coherentes. (Instituto Geográfico Agustín Codazzi, 2008) 
En los eventos en que sea posible, se deben tomar fotografías de los predios en oferta 
o de los que se ha obtenido datos de transacción para facilitar su posterior análisis. 
(Instituto Geográfico Agustín Codazzi, 2008) 
Siempre que se acuda a medidas de tendencia central es necesario calcular 
indicadores de dispersión tales como la varianza y el coeficiente de variación (Ver 
Capítulo VII de las Fórmulas Estadísticas). Cuando el coeficiente de variación sea 
inferior: a más (+) ó a menos (-) 7,5%, la media obtenida se podrá adoptar como el más 
probable valor asignable al bien. (Instituto Geográfico Agustín Codazzi, 2008) 
Cuando el coeficiente de variación sea superior: a más (+) ó a menos (-) 7,5%; no es 
conveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar el número 
de puntos de investigación con el fin de mejorar la representatividad del valor medio 
encontrado. (Instituto Geográfico Agustín Codazzi, 2008) 
 
 36 
 
3.5 Método Valuatorio Técnica Residual 
3.5.1 Fundamentación 
Este método busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, 
a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde 
con la reglamentación urbanística vigente de conformidad y de conformidad con el 
mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. (Castellanos, 2007) 
Para encontrar el valor de terreno, se debe descontar al monto total de las ventas 
proyectadas, los costos y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es 
indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalué la comercial del 
proyecto o sea la real posibilidad de vender lo proyectado. (Castellanos, 2007) 
El método de técnica residual o potencia de desarrollo debe desarrollarse bajo el 
principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser 
dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades 
legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido 
con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las 
posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener 
la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado. (Castellanos, 2007) 
 
3.5.2 Aplicación Del Método 
Para el cálculo de ventas totales, se debe analizar el tipo de producto que por efectos 
del principio de mayor y mejor uso se pueda dar sobre el predio, para lo cual se deben 
referenciar las ofertas de inmuebles comparables y semejantes al proyecto planteado, 
así como las características de áreas, valores de venta, elementos del proyecto, entre 
otros que este tenga. (Instituto Geográfico Agustín Codazzi, 2008) 
El costo total es la suma del costo de urbanismo asociado al proyecto y/o plan parcial y 
el costo de la construcción siendo este la suma de los costos directos, costos indirectos, 
los financieros y los de gerencia del proyecto, teniendo en cuenta los volúmenes y 
unidades requeridas para el proyecto planteado. (Instituto Geográfico Agustín Codazzi, 
2008) 
 37 
 
El costo de urbanismo se establece como la suma de los costos para habilitar el suelo a 
usos específicos e incluye las cargas asociadas a su desarrollo. (Instituto Geográfico 
Agustín Codazzi, 2008) 
La utilidad esperada debe ser concordante con los usos y su estratificación, ubicación 
espacial, especificaciones del tipo de proyecto que sobre el predio se plantee, teniendo 
en cuenta las condiciones de renta fija presentes en el momento del cálculo, así como 
la tasa interna de retorno y que el valor presente de este proyecto sea como mínimo 
igual a cero. (Instituto Geográfico Agustín Codazzi, 2008) 
El valor resultante de esta técnica es el valor total del inmueble, es decir, del valor del 
terreno y del valor de la construcción sobre él edificada, por lo tanto, al valor obtenido 
no se debe agregar el valor de la construcción. (Instituto Geográfico Agustín Codazzi, 
2008) 
Cuando se requiera presentar en el avaluó de forma independiente, tanto el valor del 
terreno como el de la construcción, se deberá hacer de la siguiente forma: calcular por 
el método de reposición el valor de la construcción y descontarla al valor total del 
inmueble. (Instituto Geográfico Agustín Codazzi, 2008) 
Para la estimación del precio de un terreno en bruto, cuando por las condiciones del 
mercado no se pueda estimar directamente, se calculará partiendo del valor del terreno 
urbanizado, y se aplicará la siguiente formula: 
Ecuación 1: 
𝑽. 𝑻. 𝑩 = %𝐀𝐔(
𝑽𝒕𝒖
𝟏 + 𝒈
− 𝑪𝒖) 
En donde: 
% AU Porcentaje área útil. 
Vtu Valor del terreno urbanizado 
g Ganancia por la acción de urbanizar. 
Cu Costos de urbanismo. (Debe incluir los costos financieros y no solo los de obra) 
(Castellanos, 2007) 
 
 
 38 
 
 
4. ANÁLISIS Y RESULTADOS 
4.1 Aplicación Del Método De Mercado En El Caso De Estudio 
 
A continuación, se presenta el cálculo del valor del terreno realizado al predio en 
estudio por la metodología de mercado, siendo este comparado con predios de 
tipologías, áreas, y características similares, los predios elegidos para la comparación 
están ubicados igualmente en su mayoría en la misma zona del predio en estudio. Hay 
que resaltar que el principal objetivo de este avalúo es conocer el valor del metro 
cuadrado de terreno del predio. 
 
Datos Del Predio 
Dirección Kr 11 Nº 90 55 
Barrio El Chicó 
Chip AAA0096MMDE 
Localidad Chapinero 
Frente 20m 
Fondo 37m 
Área m² Construcción 740m² 
Área m² Terreno 0m² 
Tabla 1Datos Predio Fuente: Elaboración Propia 
 
En la siguiente tabla de Excel se tienen los datos de los predios escogidos para realizar 
el avalúo por la técnica decomparación de mercado; los predios elegidos para esta 
comparación poseen características de terreno, constructivas y zonales muy similares a 
las del predio en estudio. 
 
 
 
 
 
 
 39 
 
Comparación Ofertas 
 
1
Casa 
Dotacional
CL 92 KR 4. Barrio 
Refugio
2 30 574,00 1.000,00 $ 5.400.000.000 $ 7.299.652 $ 1.060.000 $ 1.060.000.000 $ 5.250.000
2 Casa
KR 13 ENTRE CL 94 Y 
94A. Barrio Cabrera 
Chico
3 10 480,00 960,00 $ 7.500.000.000 $ 7.483.333 $ 3.550.000 $ 3.408.000.000 $ 7.291.667
3 Caso Lote
CL 105 ENTRE KR 21 Y 
23. Barrio Chico Navarra.
1 20 528,00 600,00 $ 3.168.000.000 $ 5.412.879 $ 320.000 $ 192.000.000 $ 5.083.333
4 Casa Lote
KR 18A ENTRE CL 106 
Y 105. Barrio Chico 
Navarra
1 20 688,00 690,00 $ 4.129.000.000 $ 4.921.366 $ 890.000 $ 614.100.000 $ 5.797.101
5 Casa Lote
CL 93B ENTRE KR 15 Y 
16. Barrio Chico.
1 40 760,00 741,00 $ 6.500.000.000 $ 7.719.237 $ 180.000 $ 133.380.000 $ 8.097.166
6 Casa Lote Chico Norte 1 40 765,00 10,00 $ 6.200.000.000 $ 7.496.078 $ 50.000 $ 500.000 $ 573.500.000
ÁREA 
TERRENO 
M2
VALOR M2 
TERRENO
EDAD 
(AÑOS)
AREA TOTAL 
CONSTRUIDA
VALOR TOTAL 
CONSTRUCCIÓN
INTEGRAL 
SOBRE 
CONSTRUCCION 
VALOR M2 
CONST
No.
TIPO DE 
INMUEBLE
Direccion / Barrio No. Pisos VALOR PEDIDO
 
Tabla 2 Ofertas Predios Similares, Fuente:Tabla Excel Avalúo Mercado, Elaboración Propia 
 
 
 
 
 
 
 
 
 40 
 
Resultados Del Avalúo Del Terreno Por Método De Mercado 
 
m2 Terreno
$ 7.299.652
$ 7.483.333
$ 7.719.237
$ 7.496.078
$ 7.499.575
$ 171.752
2,29%
$ 7.671.328
$ 7.327.823
$ 7.500.000VALOR ADOPTADO
OFERTAS
PROMEDIO
DESV.ESTANDAR
COEF. VARIACION
LIMITE SUPERIOR
LIMITE INFERIOR
1
2
5
6
 
Tabla 3 Resultados Avalúo Terreno, Fuente: Excel Avalúo Mercado, Elaboración Propia 
 
Este análisis tiene como finalidad obtener el valor del terreno del predio en estudio, a 
partir de los valores de comercialización de predios aledaños; aunque el valor resultante 
es muy similar a los valores de la comparación realizada, cabe resaltar que con este 
método no se tienen en cuenta variables muy importantes que cambian 
determinantemente el valor del predio, como lo son los índices de edificabilidad y 
ocupación. 
 
4.2. Aplicación De Técnica Residual En El Caso De Estudio 
A continuación se presenta el avalúo realizado al predio en estudio por la metodología 
de la técnica residual, en este caso se tiene en cuenta toda la normatividad urbanística 
del predio, se busca el mayor y mejor uso para al final establecer el valor comercial del 
terreno. 
 
 
 
 
 41 
 
Fotografías Predio 2019 
 
 
 
 Imagen 7 Fotos del Predio de Estudio 
 
A continuación, se presenta el plano de lote 007 en estudio. 
 42 
 
 
Plano 4 Plano Predio Avalúo 
 Fuente: Sistema de Información Geográfica Catastro 
 
Cálculo Efecto Plusvalía Decreto 190 de 2004 (Norma Antes) 
Información del predio. 
 
Tabla 4: Información del predio 
A continuación, se presenta la tipología para construcción según la norma. 
Frente 22 m
Fondo 37 m
Area 740 m2
Voladizo 0.6 m
Edificabilidad
 43 
 
 
Tabla 5: Tipología del sector 
El área máxima de construcción por índice de construcción es 2590 m2, así que se 
procede a realizar los cálculos de edificabilidad, por índice de construcción, por 
asilamientos y por índice de ocupación. 
 
Tabla 6: Análisis de edificabilidad por IC 
Tabla De Cálculo De Edificabilidad Por Aislamientos. 
 
Tabla 7: Análisis de edificabilidad por aislamientos 
 
 
Aislamiento posterior 5 m
Antejardin 6 m
Aislamiento lateral 5 m
Frente útil primer piso 20 m
Frente útil pisos superiores 20 m
Fondo útil 1º piso 26 m
Fondo útil 2° pisos superiores 26.6 m
Indice de Ocupación 0.7
Área máxima ocupable por IO 518
Índice de Construcción 3.5
Área máxima construible por IC 2590m2
Altura máxima permitida (pisos) 8
INDICE DE OCUPACION RESULTANTE POR INDICES VOLUMETRIA 0.702702703
Área máx por IC 2590m2
Tipologia
CÁLCULO DE EDIFICABILIDAD 
POR INDICE DE 
CONST.
Area total construida (ATC) 2877.77 m2
Puntos fijos 287.77 m2
Area construida menos puntos fijos: 2590 m2
CALCULO DE EDIFICABILIDAD POR AISLAMIENTOS
Área construible voladizo 12 m2
Area construible 1er piso 520 m2
Area construible piso tipo 532 m2
Area construible pisos superiores 3724 m2
Area total construida (ATC) 4244 m2
Puntos fijos 10% 424.4 m2
Area construida menos puntos fijos: 3819.6 m2
AREA A COMPARAR POR DECRETO 190 DE 2004 - EDIFICABILIDAD 3805.2 m2
 44 
 
Cálculo De Edificabilidad Por Índice De Ocupación 
 
Tabla 8: Análisis edificabilidad por IO 
 
 
Tabla 9: Áreas Resultantes 
Luego de descontar las áreas para sesión y obligatorios por norma el área vendible del 
proyecto es de 2452.5 m2 para 12 unidades en 5 pisos. 
 
 
Tabla 10: Área y unidades a construir en el proyecto 
 
Cálculo Del Equipamiento Comunal Privado Para Estrato 6. 
 
Tabla 11: Equipamiento comunal privado exigido para el proyecto 
 
CALCULO DE EDIFICABILIDAD POR IO y ALTURA
Área construible voladizo 12 m2
Area construible 1er piso 518 m2
Area construible piso tipo 530 m2
Area construible pisos superiores 3710 m2
Area total construida (ATC) 4228 m2
Puntos fijos 422.8
Area construida menos puntos fijos: 3805.2 m2
AREA A COMPARAR POR DECRETO 190 DE 2004 - EDIFICABILIDAD 2590 m2
Circulacion adicional (5% - 10%) 0.05 129.5 m2 PISOS RESULTANTES
ECP DESCONTABLE 7.965 m2 5
ÁREA VENDIBLE : AREA VENDIBLE 2452.535 m2 2452.5 m2 12
ÁREA VENDIBLE : AV DATO MANUAL 2452.5 m2
POR IC
212.7 m2
204.38 m2
11.53
12
Total de Unidades vivienda Estrato 6
Total de Unidades Vivienda (ajustada) 
ÁREAS Y CANTIDAD DE UNIDADES A CONSTRUIR
Área Tipo apartamento
Área Tipo apartamento (ajustada)
ESTRATO 6 VIS - NO VIS
EQUIPAMIENTO COMUNAL PRIVADO (ECP) POR INDICE DE CONST.
Equipamiento comunal exigido en Vivienda 323.75 m2
20 % del Equipamiento destinado a áreas libres recreativas 64.75 m2
Equipamiento comunal exigido - Cubierto 64.75 m2
Equipamiento comunal exigido - Cubierto 7.965 m2
Equipamiento comunal exigido OTRO - COMERCIO 204.37 m2
Equipamiento comunal exigido - Cubierto 0
 45 
 
 
Tabla 12: Análisis de parqueaderos 
 
Tabla 13: Resumen de áreas y parqueaderos 
 
Tabla 14: Análisis de ventas 
 
Tabla 15: Costos directos y financieros 
 
Tabla 16: Costos unitarios 
 
Tabla 17: Análisis de Costos totales 
EXIGENCIA DE PARQUEADEROS UNIDADES SECTOR DEMANDA 
Parqueaderos privados demanda para Vivienda 1 12
Parqueaderos visitantes demanda para Vivienda 0.25 3
TOTAL PARQUEADEROS OBLIGATORIOS 15
Área ocupada por los parqueaderos 17.5 m2 262.5 m2
Área máxima de sótano 710 m2
Cantidad de Sótanos 1
PARQUEADEROS ADICIONALES EN SOTANO 25
TOTAL PARQUEADEROS OBLIGATORIOS + ADICIONALES 40
Total área ocupada en sótanos 710
ÁREA TOTAL CONSTRUIDA 4297.77m2
ÁREA VENDIBLE VIVIENDA 2452.5m2
PARQUEADEROS PRIVADOS VENDIBLES 37
RESUMEN DE DATOS PARA CÁLCULO
VALOR M² APARTAMENTO 7,595,000$ 
VALOR DE PARQUEADERO ADICIONAL 25,000,000$ 
TOTAL VENTAS 19,251,737,500$ 
ANÁLISIS DE VENTAS
Costos financieros (cf=pa+dtf) sobre el 60% de Costos Directos = 0.0708
Puntos adicionales (pa) 3%
DTF 4.80%
Financieros $ sobre Costos Directos 305,917,273$ 
Costos financieros sobre Ventas % 1.59%
COSTO TOTAL UNITARIO 1,926,000$ 
COSTO DIRECTO UNITARIO 1,675,620$ 
COSTO INDIRECTO UNITARIO 250,380$ 
TOTAL COSTO DIRECTO 7,201,442,400$ 
60% de los costos directos 4,320,865,440$ 
COSTOS
COSTO POR M2 CONSTRUCCION 1,926,000$ 
COSTOS TOTALES INCLUYEN SOTANO Y ASCENSOR 8,277,520,000$ 
COSTOS FINANCIEROS 0.015890372 305,917,273$ 
VENTAS, COMISIONES, PUBLICIDAD 0.03 577,552,125$ 
TOTAL COSTOS 9,160,989,398$ 
RELACIÓN COSTOS/ VENTAS 47.59%
UTILIDAD 0.16 3,080,278,000$ 
VALOR LOTEANTES DE PAGO DE CARGAS 0.364147397 7,010,470,102$ 
ANÁLISIS DE COSTOS
 46 
 
 
 
Cálculo Efecto Plusvalía Decreto 562 de 2014 (Norma después) 
Información Del Predio 
 
Tabla 18: información del predio 
 
Tabla 19: Información bloque básico 
 
 
Tabla 20: Información segmento 1 
 
Tabla 21: Información Segmento 2 
 
VALOR COMERCIAL M² TERRENO 9,473,608.25$ 
Frente 20m2
Fondo 37m2
Área 740m2
Voladizo 0.6
ANÁLISIS DE EDIFICABILIDAD 
EL BLOQUE BASICO POR 
NORMA
Unidades Total
Antejardín 5m 100m2
Aislamiento Posterior 4m 80m2
Aislamiento Lateral 0
Frente útil Bloque Básico 20m
Fondo útil Bloque Básico 28m
Área Construida Bloque Básico 1704m2
Aislamiento posterior 4m
Aislamiento lateral 4m
Frente útil primer segmento 12m
Fondo util primer segmento 24m
Pisos resultantes primer segmento 7
Área construida primer segmento 2066.4m2
 SEGMENTO 1
Aislamiento posterior 4m
Aislamiento lateral 4m
Frente útil segundo segmento 0
Fondo útil segundo segmento 20m
Pisos resultantes segundo segmento 0
Área construida segundo segmento 0
 SEGMENTO 2
 47 
 
 
Tabla 22: información Segmento 3 
Cálculo De Edificabilidad Y Descuentos De Áreas Para Sesiones Del Área Total 
Construida 
 
Tabla 23: Calculo de áreas 
 
Tabla 24: Análisis ECP 
 
Tabla 25: Análisis de unidades a Construir 
 
 
Aislamiento posterior 4m
Aislamiento lateral 4m
Frente útil tercer segmento 0
Fondo útil tercer segmento 16m
Pisos resultantes tercer segmento 0
Área construida tercer segmento 0
Área construida total 3770.4m
Altura total (pisos) 10
SEGMENTO 3
Área total construida (ATC) 3770.4m2
Puntos fijos (% area ocupada 1er piso * altura total) 10% 560m2
Circulacion (% de cada piso) 5% 184.8
Puntos Fijos + Circulaciones / Area Total Construida 0.1975m2
Área construida menos puntos fijos y Circulaciones 3025.6m2
ÁREA VENDIBLE COMERCIO (m2) 0
ÁREA VENDIBLE OFICINAS (m2) 0
ÁREA VENDIBLE VIVIENDA (m2) 2750.54m2
ÁREA TOTAL VENDIBLE (m2) 2750.54m2
CÁLCULO DE EDIFICABILIDAD 
Equipamiento comunal exigido en vivienda 343.81m2
Equipamiento destinado a áreas libres recreativas 20% 68.76m2
Equipamiento comunal exigido - cubierto 275.05m2
Total equipamiento comunal exigido - cubierto 275.05m2
EQUIPAMIENTO COMUNAL PRIVADO (ECP)
Planta Bloque Basico m2 560
Área Tipo Apartamento (Producto inmobiliario mínimo) m2 212.7
Apartamentos Planteados 12
Área Ajustada Apartamentos Planteados m2 229.2121212
Total de Unidades de Vivienda Ajustada 12
ÁREAS Y CANTIDAD DE UNIDADES A CONSTRUIR (VIVIENDA)
 48 
 
Cálculo Del Área De Parqueaderos Y Unidades Totales 
 
Tabla 26: Análisis de parqueaderos 
 
Tabla 27: Resultado de áreas 
 
Tabla 28: Análisis de ventas 
 
 
Tabla 29: Costos directos y financieros 
DEMANDA DE SECTOR
Parqueaderos privados demanda para vivienda 1 12
Parqueaderos visitantes demanda para vivienda 0.25 3
Parqueaderos privados demanda para comercio 0 0
Parqueaderos visitantes demanda para comercio 0 0
Parqueaderos privados demanda para oficinas 0 0
Parqueaderos visitantes demanda para oficinas 0 0
Total parqueaderos obligatorios 15
Área ocupada por los parqueaderos 22.5 337.5m2
Area máxima de sótano 740m2
Cantidad de sótanos 1
Parqueaderos adicionales en sotano 17
Total parqueaderos obligatorios + adicionales 32
Total área ocupada en sótanos 740
EXIGENCIA DE PARQUEADEROS
ÁREA TOTAL CONSTRUIDA 3770.4m2
ÁREA SOTANOS ADICIONALES 740m2
ÁREA VENDIBLE VIVIENDA 2750.54m2
PARQUEADEROS PRIVADOS VENDIBLES 32
 RESUMEN DE VARIABLES PARA EL CÁLCULO
VALOR M² APARTAMENTO 9,319,000$ 
VALOR DE PARQUEADERO ADICIONAL 35,000,000$ 
TOTAL VENTAS 26,752,333,091$ 
ANÁLISIS DE VENTAS
Costos financieros (cf=pa+dtf) sobre el 60% de Costos Directos 0.0708
Puntos adicionales (pa) 0.03
DTF 0.0408
Financieros $ sobre Costos Directos 209526290.3
Costos financieros sobre Ventas % 0.007832075
 49 
 
 
Tabla 30: Costos unitarios 
 
Tabla 31: información de referencia 
 
Tabla 32: Análisis de Costos 
 
 
 
 
4.3 Resultados Del Proyecto 
EL valor por metro cuadrado de terreno calculado en el Decreto 190 de 2004 es de 
($9,473.608) por m2 de terreno y por el Decreto 562 derogado es de ($19,986.000) por 
m2 de terreno, es decir en aproximadamente la diferencia radica en ($10.512.392) por 
m2 de terreno, esto se debe principalmente a que el aumento edificatorio con la norma 
del Decreto 562 es alto, ya que permite construir 2 pisos más en altura y reduce las 
obligaciones urbanísticas de la construcción, el efecto plusvalía aplicando el porcentaje 
COSTO TOTAL UNITARIO 1,503,652$ 
COSTO DIRECTO UNITARIO 1,308,177$ 
COSTO INDIRECTO UNITARIO 195,475$ 
TOTAL COSTO DIRECTO 4,932,351,466$ 
60% de los costos directos 2,959,410,879$ 
COSTOS
DATOS DE REFERENCIA DECRETO 328 DE 2013 VALOR A 2015
URBANISMO A ABRIL DE 2015 102,353$ 109,912$ 
VALOR DE REFERENCIA ZONA 1,215,000$ 
COSTO POR M2 CONSTRUCCION 1,503,652$ 
COSTOS TOTALES INCLUYEN SOTANO Y ASCENSOR 5,669,369,501$ 
COSTOS FINANCIEROS 0.78% 209,526,290$ 
VENTAS, COMISIONES, PUBLICIDAD 3% 802,569,993$ 
TOTAL COSTOS 6,681,465,784$ 
RELACIÓN COSTOS/ VENTAS 0.2497526$ 
UTILIDAD 16% 4,280,373,295$ 
VALOR LOTE ANTES DE PAGO DE CARGAS 59% 15,790,494,013$ 
AREA DE TERRENO A CEDER POR OBLIGACION URBANISTICA (m2) 238.28
VALOR DE REFERENCIA DE TERRENO POR METRO CUADRADO 4,200,000$ 
VALOR DE URBANISMO (Decreto 328 de 2013 + ipc a 1 de febrero de Cada Año) 4,200,000$ 
VALOR CARGAS POR SUPERAR EDIFICABILIDAD MINIMA 1,000,776,000$ 
VALOR LOTE 14,789,718,013$ 
ANÁLISIS DE COSTOS
VALOR COMERCIAL M² TERRENO 19,986,000$ 
 50 
 
por norma para cobrar (50 %), queda en cinco millones ($5,256.196) por m2 de terreno 
aproximadamente es decir un valor bastante alto teniendo en cuenta la diferencia de m2 
construibles entre una norma y otra que se verá más adelante. 
 
RESULTADOS DEL CÁLCULO PARTICIPACIÓN EN PLUSVALÍA 
 
Valor m2 terreno 
mediante Decreto 190 de 
2004 
Valor m2 terreno 
mediante Decreto 562 de 
2014 
Participación en 
plusvalía por m2 
$9,473.608 $19,986.000 $5,256.196 
Tabla 33: Resultados del Avaluó 
 
Este valor de efecto plusvalía para el sector de estrato 6 es bastante considerable 
dejando ver que el impacto económico para el distrito, al no cobrar la participación de 
plusvalía, es muy fuerte, y por lo tanto, es un aspecto que debe evaluar la misma 
administración. 
 
4.4 Análisis De Resultados. 
Luego de revisar la licencia urbanística aprobada para el predio Kr 11 Nº 90 55 por 
parte de la curaduría urbana Nº 2, se evidencia que fue aprobado un índice de 
construcción de 3,45 y un área de construcción de 4.284,39 m2. 
El efecto plusvalía calculado para el predio aplicando la tarifa del 50% es de $5.256.196 
m2, por tanto, para calcular la participación en plusvalía del predio se descuenta el área 
de construcción aprobada, el área máxima de construcción calculada bajo el Decreto 
190 de 2004. 
 
 
 
 
 51 
 
Diferencias de Edificabilidad Entre Decreto 562 De 2014 Y Decreto 190 De 2004 
 
Decreto 190 de 2004 Decreto 562 de 2014 (Derogado) 
Aislamiento posterior 6 m2 Aislamiento posterior 4 m2 
Aislamiento lateral 5 m2 Aislamiento lateral 4 m2 
Altura máxima permitida 8 pisos Altura máxima permitida 10 pisos 
Tabla 34: Comparación entre los Decretos 
 
Área máxima construible 
Decreto 190 de 2004 
Área máxima construible 
aprobada bajo el 562 de 
2014 
Área adicional que 
recibió aprobada la 
licencia 
3.805 m2 4.282m2 477 m2 
Tabla 35: Área adicional que recibió el predio 
Para el cálculo de participación en plusvalíase multiplica los metros cuadrados 
adicionales aprobados por el valor por m2 de efecto plusvalía del sector del predio. 
477m2 * $5,256.196 = $2.507.205.492 
 
El valor calculado que debió pagar el predio Kr 11 Nº 90 55 en términos de participación 
en plusvalía es de $2.507.205.492 (Dos mil quinientos siete millones doscientos 
cinco mil cuatrocientos noventa y dos pesos). Sin embargo, por decisión de la 
Administración Distrital, el predio no pago esta suma y no se generó cobro alguno. 
La decisión de derogar el Decreto 562 de 2014 por parte de la administración 
correspondiente, trajo consigo estos resultados, es decir se desaprovecho totalmente 
esta herramienta para el desarrollo de ciudad y para el crecimiento de la capital, 
entonces ¿Puede una decisión administrativa generar afectación en el desarrollo 
económico y social de la ciudad? 
Solo con este predio está demostrado que la cantidad que se pudo invertir en 
infraestructura urbanística o desarrollo de zonas públicas es bastante grande y teniendo 
en cuenta que bajo el periodo que estuvo vigente el Decreto 562 de 2014, muchas 
 52 
 
licencias fueron aprobadas, muchos de estos casos se presentaron y no se realizó 
cobro alguno. Quiere decir que las constructoras aprovechan aún el máximo uso del 
suelo y su máximo beneficio sin aportar a la ciudad, como se supone que debería ser 
por norma. 
Es necesario revisar minuciosamente lo que está sucediendo y las fallas normativas y/o 
de control para estos proyectos que deben ser fuente principal de ingreso para el 
mejoramiento de espacio y uso público de la ciudad, la Administración Distrital no 
puede depender únicamente de los dineros recolectados por impuestos como el 
Impuesto Predial Unificado - IPU o del Impuesto de Industria y Comercio – ICA.. 
 
5. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 
 
5.1 Conclusiones 
 En el desarrollo de la investigación, se descartó el uso de método de mercado 
para el cálculo del valor de terreno, dado que al realizar el avaluó por este 
método y comparar el resultado con los avalúos hechos por medio de la 
técnica residual, se concluyó que evidentemente en casos de participación de 
plusvalía, el método de avalúo potencial es el idóneo para este tipo de 
proyectos. El método de mercado se basa en ofertas disponibles y 
actualizadas; sin embargo, no tiene en cuenta aspectos de edificabilidad y 
posterior desarrollo de proyecto y tampoco tiene en cuenta aspectos 
normativos. 
 Es necesario que sea revisada la normatividad para que se aproveche mejor 
la participación de plusvalía como instrumento de desarrollo de la ciudad; pues 
como se evidenció en el caso estudiado, este predio no debe ser el único que 
posiblemente esté generando pérdidas para el desarrollo de la infraestructura 
de la ciudad. 
 El Distrito Capital depende financieramente de tan solo dos impuestos. El 
impuesto predial unificado – IPU y el impuesto de industria y comercio – ICA. 
 53 
 
No obstante herramientas de gestión del suelo de tipo financiero como la 
plusvalía deberían tener más importancia en una ciudad como Bogotá con 
más de 8.000.000 de habitantes, que crece exponencialmente hacia sus 
periferias. La renovación de zonas urbanas, se hace necesaria con el fin de 
generar el crecimiento sostenible de la ciudad en altura, rehabilitando y 
desarrollando amplios terrenos que se adapten a los nuevos usos y 
actividades que demanda la ciudad. Este crecimiento en altura del distrito 
generará dineros por participaciones en plusvalías que se deben invertir en 
equipamientos urbanos beneficiando a todos sus habitantes. 
 Los efectos causados por la derogación del Decreto 562 de 2014, teniendo en 
cuenta los resultados del proyecto, fueron bastante impactantes para la ciudad 
en términos económicos. Al aplicar, una decisión de política pública de 
carácter fiscal sin revisar de antemano sus efectos, como lo fue en este caso, 
trajo consecuencias negativas, generando que muchos de los recursos 
económicos que pudieron haber sido invertidos y destinados a proyectos de 
infraestructura que beneficiaran a las clases más necesitadas de la ciudad y 
en otros equipamientos colectivos. 
 
5.2 Recomendaciones 
 La ficha normativa de la UPZ Chico Lago Refugio contiene toda la 
información pertinente para el estudio y el desarrollo del avaluó por técnica 
residual; sin embargo, los archivos se encuentran escaneados para el acceso 
público, pero en mal estado, no es muy clara la información y sería necesario 
para mayor comodidad de las personas digitalizar y mejorar la calidad de esta 
información. 
 El acceso a la información al público no siempre es fácil. La ventaja que se 
tenía para el desarrollo de la investigación, fue que mucha información se 
obtuvo gracias a la colaboración de las entidades como SDP, UAECD y la 
Contraloría de Bogotá D.C., El público en general siempre deberá realizar su 
 54 
 
solicitud con tiempo y de manera escrita, por tanto es importante para una 
investigación tener fuentes de información más eficientes que permitan el 
acceso a la información, por ejemplo plataformas de internet como el SIGOT 
en muchos casos se encuentran en mantenimiento. 
 
5.3 Glosario 
Unidad Administrativa Especial De Catastro Distrital - UAECD 
La Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital es la entidad oficial encargada 
de las actividades relacionadas con la formación, conservación y actualización del 
inventario de los bienes inmuebles situados dentro del Distrito a partir del estudio de 
sus elementos físico, económico y jurídico. Los procesos de Actualización y 
Conservación Catastral, el primero realizado de manera masiva y el segundo por 
solicitud de los ciudadanos, censan la información de cada predio y la inscriben en sus 
bases de datos de forma textual y gráfica (UAECD, Catastro Distrital, 1997). 
 
Secretaria Distrital De Planeación Bogotá D.C. - SDP 
En 1933 se creó el Departamento de Urbanismo, primera entidad encargada de planear 
Bogotá, de plantear la legislación y todo lo relacionado con lo urbanístico de la ciudad. 
Posteriormente, se expidió el Decreto Ley 3133 de 1968 con el cual se modificó la 
denominación a Departamento administrativo de Planeación. Desde entonces, la 
entidad sufrió diferentes reformas en su estructura orgánica y administrativa y sus 
funciones. En el 2006, con el acuerdo 257 se reestructuró la organización sectorial 
administrativa del Distrito, se creó el sector de Planeación y dentro de éste se 
transformó el Departamento por la actual Secretaría Distrital de Planeación -SDP-, en 
cabeza de este sector, por medio del cual se articulan las políticas públicas de la ciudad 
en sus dimensiones: territorial (física y crecimiento urbano), sectorial (social, económico 
y ambiental) y de gasto (inversión), con la participación de distintos actores, en la 
búsqueda de un desarrollo integral, organizado, equitativo y sostenido que beneficie a 
todos los habitantes del Distrito (Planeacion, 2006). 
 55 
 
 
Participación En Plusvalía 
De conformidad con lo dispuesto por el artículo 82 de la Constitución Política, las 
acciones urbanísticas que regulan la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano 
incrementando su aprovechamiento, generan beneficios que dan derecho a las 
entidades públicas a participar en las plusvalías resultantes de dichas acciones. Esta 
participación se destinará a la defensa y fomento del interés común a través de 
acciones y operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los costos 
del desarrollo urbano, así como al mejoramiento del espacio público y, en general, de la 
calidad urbanística del territorio municipal o distrital. Los concejos municipales y 
distritales establecerán mediante acuerdos de carácter general, las normas para la 
aplicación de la participación en la plusvalía en sus respectivos territorios (Colombia, 
1997). 
 
Renovación Urbana 
Dentro delos lineamientos y acciones estratégicas para la sostenibilidad ambiental 
urbana, en el Plan Nacional de Desarrollo (PND) se plantea la necesidad de formular 
programas y proyectos de Renovación Urbana, a través de los cuales se priorice la 
generación de suelo para vivienda, logrando una efectiva articulación con los sistemas 
de movilidad y espacio público (MinVivienda, 2020). 
 
Curaduría Urbana 
Encargada de estudiar, tramitar y expedir licencias de urbanismo o de construcción, a 
petición del interesado en adelantar proyectos de urbanización o de edificación, en las 
zonas o áreas de la ciudad que la administración municipal le haya determinado como 
de su jurisdicción. La curaduría urbana implica el ejercicio de una función pública para 
verificación del cumplimiento de las normas urbanísticas y de edificación vigente en el 
distrito o municipio, a través del otorgamiento de licencias de urbanización y 
construcción (Alcaldia de Bogota, 2017). 
 
 56 
 
La Unidad De Planeamiento Zonal -UPZ 
Tiene como propósito definir y precisar el planeamiento del suelo urbano, respondiendo 
a la dinámica productiva de la ciudad y a su inserción en el contexto regional, 
involucrando a los actores sociales en la definición de aspectos de ordenamiento y 
control normativo a escala zonal (Alcaldia de Bogota, 2004). 
 
Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC 
Es la entidad encargada de producir el mapa oficial y la cartografía básica de Colombia; 
elabora el catastro nacional de la propiedad inmueble; determinar los avalúos 
catastrales en el país, realizar el inventario de las características de los suelos; 
adelantar investigaciones geográficas como apoyo al desarrollo territorial; capacitar y 
formar profesionales en tecnologías de información geográfica y coordinar la 
Infraestructura Colombiana de Datos Espaciales - ICDE (IGAC, 2018). 
 
Método De Mercado 
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del 
estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables 
al objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas 
e interpretadas para llegar a la estimación del valor del bien. (Castellanos, 2007) 
 
Método Técnica Residual O Potencial De Desarrollo 
Este método busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, 
a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde 
con la reglamentación urbanística vigente de conformidad y de conformidad con el 
mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. (Castellanos, 2007) 
 
 
 
 
 57 
 
6. BIBLIOGRAFÍA 
Akerman, Y. (26 de Agosto de 2018). Y ahora, ¿quién podrá ayudarnos? Obtenido de 
https://www.elespectador.com/opinion/y-ahora-quien-podra-ayudarnos-columna-
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Alcaldia de Bogota. (2004). Alcaldia de Bogota. Obtenido de 
https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=13935 
Alcaldia de Bogota. (2017). Alcaldia de Bogota. Obtenido de 
https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/listados/tematica2.jsp?subtema=25651&
cadena=c 
Baum, A. (1996). A note on „The initial yield revealed: explicit valuations and the future 
of property investment. Journal of Property Investment & Finance. 
Bowman, M. E. (2006). Methods of Valuing Land for Real Property Taxation:. Lincoln 
Institute of Land Policy, 3. 
Busi, D. (2002). Residual Method of Appraisal. E.E.U.U. 
Castellanos, R. (2007). Apuntaciones Conceptuales y Metodologicas para la 
Elaboración de Avalúos de Bienes Inmuebles. Bogota: Periodicas Ltda. 
Colombia, C. d. (1997). Secretaria del Senado. Obtenido de 
http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0388_1997.html 
Contraloria Distrital. (2020). Contraloria de Bogota. Obtenido de 
http://www.contraloriabogota.gov.co/nuestraentidad/mision-vision 
El Tiempo. (2016 de Febrero de 2016). El Tiempo. Obtenido de 
https://www.eltiempo.com/archivo/documento/CMS-16517657 
IGAC. (2018). Instituto Geografico Agustin Codazzi. Obtenido de 
https://www.igac.gov.co/es/contenido/que-hacemos 
Instituto Geográfico Agustín Codazzi. (23 de Septiembre de 2008). Resolución Número 
620 de 2008. Obtenido de 
http://www2.igac.gov.co/igac_web/normograma_files/RESOLUCION%20620+DE
+2008.pdf 
MinVivienda. (2020). Ministerio de Vivienda. Obtenido de 
http://www.minvivienda.gov.co/viceministerios/viceministerio-de-vivienda/espacio-
 58 
 
urbano-y-territorial/renovaci%C3%B3n-urbana 
Planeacion, S. D. (2006). Planeacion Distrital. Obtenido de 
http://www.sdp.gov.co/transparencia/estructura-organizacion/quienes-somos 
UAECD. (1997). Catastro Distrital. Obtenido de 
https://www.catastrobogota.gov.co/sobre-catastro/quienes-somos 
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Vivienda, M. d. (2015). Decreto 1077. Obtenido de 
http://www.minvivienda.gov.co/NormativaInstitucional/1077%20-%202015.pdf 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 59 
 
7. ANEXOS 
 
 PDF planos fichas normativas UPZ Chicó Lago 
 Planos de delimitación Decreto 562 de 2014 (Derogado) 
 Hoja de Excel avalúo método de comparación de mercado 
 Hoja de Excel avalúo técnica residual según Decreto 190 de 2004. 
 Hoja de Excel avalúo técnica residual según Decreto 562 de 2014 
 Tabla tipologías