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Propuesta de Proyecto de Gestión Integral para la
Construcción de una Residencia Sostenible para Estudiantes
Universitarios de la UPC en el distrito de Chorrillos
Item Type info:eu-repo/semantics/bachelorThesis
Authors Chavez Estela, Kevin Antony; Sosa Loaiza, Jhaynor Joseph
Publisher Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC)
Rights info:eu-repo/semantics/openAccess; Attribution-
NonCommercial-ShareAlike 4.0 International
Download date 28/03/2024 23:42:26
Item License http://creativecommons.org/licenses/by-nc-sa/4.0/
Link to Item http://hdl.handle.net/10757/657578
http://creativecommons.org/licenses/by-nc-sa/4.0/
http://hdl.handle.net/10757/657578
 
 
 
UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS 
FACULTAD DE INGENIERÍA 
PROGRAMA ACADÉMICO DE INGENIERÍA CIVIL 
“Propuesta de Proyecto de Gestión Integral para la Construcción de una 
Residencia Sostenible para Estudiantes Universitarios de la UPC en el distrito de 
Chorrillos” 
TESIS 
Para optar el título profesional de Ingeniero Civil 
 
AUTORES 
Chavez Estela, Kevin Antony (0000-0003-2972-6780) 
 Sosa Loaiza, Jhaynor Joseph (0000-0002-2124-9273) 
ASESOR 
Garcia Bedoya, Felipe Edgardo (0000-0002-2045-710X) 
Lima, 10 de Setiembre de 2021 
1 
 
 
 
 
DEDICATORIA 
 
Este proyecto de investigación va dedicado a nuestros 
 padres, hermanos, familia, amigos y profesores 
 quienes nos han brindado su apoyo 
 en todo momento. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2 
 
 
AGRADECIMIENTOS 
 
Agradecemos con especial aprecio a nuestro asesor el ingeniero Felipe García Bedoya 
por su completa dedicación, motivación y asistencia durante la realización del presente 
trabajo de investigación. 
Del mismo modo, queremos hacer extensivo nuestro agradecimiento a los profesionales 
quienes nos brindaron su apoyo para llevar adelante este proyecto. Al arquitecto Carlos 
Casalino por su colaboración y profesionalismo. A la Mg. Francesca Mayer Martinelli 
por brindarnos su tiempo y experiencia. A Felipe García hijo por brindarnos su apoyo 
desprendido. 
A los profesionales que nos han brindado su tiempo y han agregado valor a este trabajo, 
muchas gracias. 
 
3 
 
RESUMEN 
 
En los últimos años el crecimiento de la población estudiantil en las universidades ha ido 
en aumento por convenios con becas integrales que atraen público de otras regiones del 
país. De acuerdo a un estudio local el incremento de becarios migrantes a la capital del 
País fue de un 47% en el año 2015. Desde aquel entonces se creó una oportunidad de 
negocio en el alquiler de habitaciones para los pobladores de los alrededores de las 
universidades. Estos espacios se construyen a través de procesos de autoconstrucción 
habilitando habitaciones en sus casas para destinarlos al alquiler, pese a no contar con 
condiciones adecuadas de habitabilidad. Como consecuencia, muchos jóvenes que 
emigraron de zonas alejadas a las universidades, se encuentran expuestos a los riesgos en 
estas edificaciones ante un posible riesgo sísmico que podría cobrar fatales resultados. 
Ante esta situación se hace de necesidad generar un espacio destinado solo para 
estudiantes; donde se brinden condiciones de habitabilidad y una infraestructura adecuada 
a las necesidades de los estudiantes universitarios garantizando su seguridad y bienestar 
a lo largo de su vida universitaria. Permitiendo así, solucionar un problema que, a su vez, 
puede ser rentable para el inversionista. Para ello, se debe realizar un estudio de 
factibilidad que demuestre que este tipo de proyectos es rentable, que genere un desarrollo 
sostenible, que brinde condiciones que permitan una mejor estancia de los estudiantes en 
la universidad y ello se vea reflejado en su rendimiento académico. 
Palabras clave: Residencia; universitaria; sostenibilidad; propuesta; inversión. 
 
4 
 
“Proposal for a Comprehensive Management Project for the Construction of a 
Sustainable Residence for University Students of the UPC in the district of Chorrillos” 
ABSTRACT 
 
In recent years due to the growth of the student population in universities by agreements 
with comprehensive scholarships that attract the public from other regions of the country. 
In agreement, a local study the increase of scholarships to migrant scholars was of 47% 
in the year 2015. Since then a business opportunity was created for the inhabitants of the 
surroundings renting rooms. These are built through self-construction processes in spaces 
that enable in their homes for rental destinations, despite not having adequate habitability 
conditions. As a consequence, many young people who emigrated from remote areas to 
universities were affected by the risks in these buildings due to a possible seismic risk 
that could lead to fatal results. Given this situation, it is necessary to generate a space 
intended only for students; where habitability conditions and an infrastructure adequate 
to the needs of university students are provided, guaranteeing their safety and well-being 
throughout their university life. This allows to solve a problem that can be profitable for 
the investor. For this, you must conduct a feasibility study that demonstrates that this type 
of project is profitable, generate sustainable development, provide conditions that could 
be a better stay for students in the university and this is reflected in their academic 
performance. 
Keywords: Universitary; residence; sustainability; proposal; investment. 
5 
 
TABLA DE CONTENIDOS 
ÍNDICE DE TABLAS .................................................................................................. 10 
ÍNDICE DE FIGURA .................................................................................................. 13 
PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN ......................................................................... 16 
A. DESCRIPCIÓN E IMPORTANCIA DEL PROBLEMA ................................... 16 
B. ANALISIS DEL PROBLEMA ........................................................................... 17 
C. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA ................................................................ 19 
JUSTIFICACION DEL ESTUDIO ............................................................................ 19 
ESTADO DEL ARTE .................................................................................................. 21 
HIPOTESIS ................................................................................................................... 26 
OBJETIVOS ................................................................................................................. 26 
A. OBJETIVO GENERAL ............................................................................................ 26 
B. OBJETIVOS ESPECÍFICOS ...................................................................................... 26 
C. INDICADORES DE LOGRO DE LOS OBJETIVOS ........................................................ 27 
CAPITULO 1: MARCO TEORICO .......................................................................... 28 
1.1 RESIDENCIA UNIVERSITARIA ............................................................................ 28 
1.2 CO-LIVING ....................................................................................................... 28 
1.3 AUTOCONSTRUCCIÓN ...................................................................................... 28 
1.4 RESIDENCIAS ESTUDIANTILES A NIVEL MUNDIAL CON CERTIFICACIÓN EDGE . 29 
1.4.1 Qwetu Parklands ......................................................................................... 29 
1.4.2 Qwetu WilsonView .................................................................................... 29 
1.4.3 Tygerberg 3 Student Residence .................................................................. 30 
1.4.4 The Alton Apartment Semarang ................................................................. 30 
1.4.5 Greenage Student Housing – Universityof Abuja ..................................... 31 
1.5 PROYECTO ....................................................................................................... 31 
1.5.1 Clasificación y Categoría de un proyecto ................................................... 32 
1.5.2 Gestor de Proyectos: Project Management ................................................. 32 
1.5.3 Ciclo de vida de un proyecto de construcción ............................................ 33 
1.5.4 Etapas de Desarrollo de un Proyecto .......................................................... 35 
1.6 EVALUACIÓN DE LOS PROYECTOS DE INVERSIÓN ............................................ 35 
6 
 
1.7 EDIFICIOS SOSTENIBLES .................................................................................. 36 
1.8 VENTAJAS DE CONSTRUCCIONES SOSTENIBLES ............................................... 38 
1.9 CERTIFICACIONES AMBIENTALES INTERNACIONALES PARA EDIFICACIONES .... 40 
1.9.1 Certificación WELL ................................................................................... 40 
1.9.2 Certificación SITES .................................................................................... 41 
1.9.3 Certificación VERDE ................................................................................. 42 
1.10 CERTIFICACIONES AMBIENTALES INTERNACIONALES PARA EDIFICACIONES EN EL 
PERÚ 42 
1.10.1 Certificación LEED ................................................................................ 42 
1.10.2 Certificación EDGE ................................................................................ 43 
1.10.3 Certificación BREEAM .......................................................................... 44 
1.11 EDIFICACIONES CON CERTIFICACIÓN EDGE EN PERÚ...................................... 44 
1.12 MARCO LEGAL ................................................................................................ 46 
CAPITULO 2: METODOLOGÍA DE INVESTIGACIÓN ...................................... 48 
2.1. NIVEL DE INVESTIGACIÓN:............................................................................... 48 
2.2. EL DISEÑO DE INVESTIGACIÓN: ........................................................................ 48 
2.3. PROCEDIMIENTO DE LA INVESTIGACIÓN: ......................................................... 48 
2.4. DELIMITACIÓN DEL PROYECTO DE INVESTIGACIÓN .......................................... 49 
2.5. LIMITACIONES DEL PROYECTO DE INVESTIGACIÓN .......................................... 50 
CAPITULO 3: FORMULACIÓN ESTRATÉGICA DEL PROYECTO ................ 51 
3.1. PLANEAMIENTO ESTRATÉGICO PARA EL PROYECTO ......................................... 52 
3.1.1. Formulación de la estrategia ................................................................... 52 
3.2. PROCESO DE LA GESTIÓN INTEGRAL SOSTENIBLE DEL PROYECTO .................. 53 
3.3. PRINCIPALES CARACTERÍSTICAS DE LA PROPUESTA ......................................... 55 
CAPITULO 4: INVESTIGACIÓN DE MERCADO ................................................ 57 
4.1. SITUACIÓN ACTUAL DE LAS RESIDENCIAS ........................................................ 57 
4.2. DEFINICIÓN DEL SERVICIO ............................................................................... 63 
4.3. OBJETIVO DEL ESTUDIO DE MERCADO ............................................................ 63 
4.4. INSTRUMENTOS DE LA INVESTIGACIÓN ............................................................ 64 
4.5. ESTUDIO DE CAMPO ........................................................................................ 64 
4.5.1. Población Objetivo ................................................................................. 64 
4.5.2. Tamaño de la muestra ............................................................................. 64 
7 
 
4.5.3. Preguntas tipo de la encuesta .................................................................. 65 
4.5.4. Resultados de la encuesta ....................................................................... 67 
4.6. ANÁLISIS DE LA DEMANDA .............................................................................. 72 
4.7. PERFIL DE LOS ESTUDIANTES ........................................................................... 74 
4.8. ANÁLISIS DE LA OFERTA ................................................................................. 75 
4.9. CONCLUSIONES DEL ESTUDIO DE MERCADO ..................................................... 79 
CAPITULO 5: ESTUDIOS BÁSICOS DE LA ZONA Y CONCEPTUALIZACIÓN 
DEL PROYECTO ........................................................................................................ 81 
5.1. ELECCIÓN DEL TERRENO .............................................................................. 81 
5.1.1. Ubicación y descripción del terreno ....................................................... 81 
5.1.2. Características del Terreno ..................................................................... 82 
5.1.3. Vías de circulación ................................................................................. 83 
5.2. PERFIL DEL PRODUCTO ............................................................................ 84 
5.2.1. Parámetros urbanísticos .......................................................................... 84 
5.2.2. Descripción general de proyecto ............................................................ 86 
5.2.3. Diseño arquitectónico y planos del proyecto .......................................... 89 
CAPITULO 6: ANÁLISIS TÉCNICO DEL PROYECTO BAJO 
ESPECIFICACIONES SOSTENIBLES .................................................................... 90 
6.1. ANÁLISIS DE CRITERIOS DE LAS CERTIFICACIONES LEED Y EDGE ................. 90 
6.1.1. LEED ...................................................................................................... 90 
6.1.2. EDGE ..................................................................................................... 93 
6.2. COMPARATIVO DE CARACTERÍSTICAS Y CRITERIOS DE CERTIFICACIÓN LEED Y 
EDGE 102 
6.3. SELECCIÓN DE CERTIFICACIÓN SOSTENIBLE PARA EL PROYECTO .................. 102 
6.4. CRITERIOS DE SOSTENIBILIDAD SUGERIDOS DE ACUERDO A LOS ESTÁNDARES DE 
CERTIFICACIÓN EDGE PARA EL PROYECTO ............................................................... 106 
6.4.1. Criterios de sostenibilidad definido para el Ahorro de Energía ........... 106 
6.4.2. Criterios de sostenibilidad definido para el Ahorro de Consumo de Agua
 113 
6.4.3. Criterios de sostenibilidad definido para el Materiales ........................ 116 
6.5. EVALUACIÓN DE SOSTENIBILIDAD Y DESCRIPCIÓN TÉCNICA DEL PROYECTO . 119 
8 
 
CAPITULO 7: FACTIBILIDAD COMERCIAL, ORGANIZACIONAL, LEGAL, 
ECONÓMICA DEL PROYECTO Y RESULTADOS DE LA INVESTIGACIÓN
 ...................................................................................................................................... 122 
7.1.1. ESTUDIO DE MERCADO .............................................................................. 122 
7.1.2. PRODUCTO, PRECIO, PROMOCIÓN Y PUBLICIDAD ........................................ 122 
7.1.2.1. Producto ................................................................................................ 122 
7.1.2.2. Precio .................................................................................................... 123 
7.1.2.3. Promoción y Publicidad ....................................................................... 123 
7.1.3. CONCEPTOS DE GASTO EN PUBLICIDAD Y MARKETING COMERCIAL ........... 124 
7.2. FACTIBILIDAD ORGANIZACIONAL .................................................................. 125 
7.2.1. Descripción de cargos ........................................................................... 125 
7.2.2. Remuneraciones del personal ............................................................... 127 
7.3. FACTIBILIDAD LEGAL ....................................................................................127 
7.3.1. Factibilidad legal para la compra del terreno ....................................... 127 
7.3.2. Factibilidad legal para la construcción del Proyecto ............................ 131 
7.4. FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO ............................ 142 
7.4.1. Inversión Inicial .................................................................................... 142 
7.4.2. Operaciones .......................................................................................... 149 
7.4.3. Financiamiento Bancario ...................................................................... 152 
7.4.4. Evaluación de resultados económicos y financieros ............................ 156 
7.4.5. Análisis de sensibilidad ........................................................................ 163 
7.4.6. Análisis de escenarios ........................................................................... 163 
7.4.7. Planes de contingencia.......................................................................... 164 
CAPITULO 8: CONCLUSIONES ............................................................................ 166 
CAPITULO 9: RECOMENDACIONES .................................................................. 169 
CAPITULO 10: REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ......................................... 172 
ANEXOS ..................................................................................................................... 181 
ANEXO 1: FORMATO DE LAS ENCUESTAS PARA LOS ESTUDIANTES DE LA UPC. ....... 181 
ANEXO 2. AUTOCONSTRUCCIÓN EN UNA CASA QUE BRINDA SERVICIO DE ALQUILER.
 .................................................................................................................................. 182 
ANEXO 3. AUTOCONSTRUCCIÓN EN UNA CASA QUE BRINDA SERVICIO DE ALQUILER.
 .................................................................................................................................. 182 
9 
 
ANEXO 4. CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS DEL 
TERRENO .................................................................................................................... 183 
ANEXO 5. CRONOGRAMA DE OBRA ETAPA 1 Y ETAPA 2 ........................................... 184 
ANEXO 6: PLANO DE PLANTA .................................................................................. 186 
ANEXO 7: PLANO PLANTA SÓTANO.......................................................................... 187 
ANEXO 8: PLANO DE PLANTA NIVEL 2 AL 6 ............................................................. 188 
ANEXO 9: PLANO DE ELEVACIÓN............................................................................. 189 
ANEXO 10: EVALUACIÓN EDGE ............................................................................. 190 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
10 
 
 
ÍNDICE DE TABLAS 
Tabla 1. Glosario de Términos del Esquema Ciclo de Vida de un Proyecto Único ....... 34 
Tabla 2. Puntuación de los Niveles de Certificación LEED. ......................................... 43 
Tabla 3. Estudios de Casos de Edificios con Certificación EDGE en Perú ................... 45 
Tabla 4. Preguntas y Respuestas para realizar la Formulación Estratégica del Proyecto51 
Tabla 5. Análisis Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas (FODA). ......... 53 
Tabla 6. Perfil de Estudiantes Universitarios de la UPC sede Villa como potenciales 
usuarios para la Residencia Universitaria. ...................................................................... 74 
Tabla 7. Parámetros Urbanísticos y edificatorios según el terreno seleccionado ........... 85 
Tabla 8. Programación de Áreas generales según las necesidades de los estudiantes 
universitarios .................................................................................................................. 86 
Tabla 9. Preferencia de los estudiantes según el tipo de habitaciones (simples o dobles) y 
el precio dispuesto a pagar. ............................................................................................ 88 
Tabla 10. Medidas de Eficiencia en Energía según el tipo de edificio Hotel para su 
aplicación en el software EDGE ..................................................................................... 97 
Tabla 11. Medidas de Eficiencia en Agua según el tipo de edificio Hotel para su 
aplicación en el software EDGE ................................................................................... 100 
Tabla 12. Medidas de Eficiencia en Energía según el tipo de edificio Hotel para su 
aplicación en el software EDGE ................................................................................... 101 
Tabla 13. Comparativo de Características y Criterios de las Certificaciones LEED y 
EDGE ........................................................................................................................... 103 
Tabla 14. Tipo de sombreado para ventanas. ............................................................... 108 
Tabla 15. Comparativo de Tres tipos de Iluminación para determinar la diferencia de 
Costos Anuales ............................................................................................................. 111 
Tabla 16. Especificaciones Técnicas de Iluminación LED Sensor de Luz .................. 112 
Tabla 17. Elementos de ducha ...................................................................................... 114 
Tabla 18. Llaves de Lavatorio de bajo flujo ................................................................. 115 
Tabla 19. Inodoro ultra eficiente .................................................................................. 115 
Tabla 20. Grifo ahorrador de cocina ............................................................................. 116 
Tabla 21. Características Técnicas Viguetas Pretensadas ............................................ 117 
Tabla 22. Comparativo de un Sistema tradicional y Sistema Vigueta Bovedilla. ........ 118 
Tabla 23. Descripción del proyecto “Residencia Universitaria” .................................. 120 
11 
 
Tabla 24. Escenarios de Precio de Alquileres .............................................................. 123 
Tabla 25. Conceptos de gastos en Publicidad y Marketing .......................................... 125 
Tabla 26. Gastos operativos ......................................................................................... 127 
Tabla 27. Descripción del Certificado Registral Inmobiliario ..................................... 129 
Tabla 28.Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios ............................... 132 
Tabla 29. Revisión de Anteproyecto en Consulta para la modalidad C: evaluación y 
dictamen por la comisión técnica ................................................................................. 133 
Tabla 30. Licencias de edificación modalidad C: Aprobación de proyecto con evaluación 
previa por la comisión Técnica ..................................................................................... 134 
Tabla 31. Licencias de edificación modalidad C: Aprobación de proyecto con evaluación 
previa por los revisores urbanos. .................................................................................. 136 
Tabla 32. Conformidad de obra y Declaratoria de Fábrica. ......................................... 138 
Tabla 33. Numeración Municipal y Certificado de Numeración ................................. 139 
Tabla 34. Registros Públicos: inscripción de la declaratoria de fábrica ....................... 140 
Tabla 35. Licencias y trámites de construcción según cada etapa ................................ 141 
Tabla 36. Precio del Terreno ........................................................................................ 143 
Tabla 37. Preoperativos correspondientes a estudios, proyectos y licencias................ 143 
Tabla 38. Equipamiento y Mobiliario de la Residencia............................................... 145 
Tabla 39. Ratios de Costo Directo de la Obra Civil ..................................................... 146 
Tabla 40. Resumen del Presupuesto ............................................................................. 146 
Tabla 41. Ratios del proyecto por m2 ........................................................................... 147 
Tabla 42. Capital de Trabajo ........................................................................................ 147 
Tabla 43. Resumen de inversión inicial........................................................................ 148 
Tabla 44. Tabla de depreciaciones ............................................................................... 148 
Tabla 45. Depreciación anual ....................................................................................... 148 
Tabla 46. Egresos por servicios .................................................................................... 151 
Tabla 47. Alquiler de habitaciones ............................................................................... 151 
Tabla 48. Alquiler de locales comerciales y concesionarios ........................................ 151 
Tabla 49. Financiamiento Bancario .............................................................................. 153 
Tabla 50. Tabla de Amortizaciones con Cuota Fija ..................................................... 154 
Tabla 51. Tabla de Amortizaciones con Cuota Fija ..................................................... 155 
Tabla 52. Estado de ganancias y pérdidas (montos en dólares) ................................... 157 
Tabla 53. Flujo de caja económico. .............................................................................. 159 
Tabla 54. Resultado Económico ................................................................................... 161 
12 
 
Tabla 55. Flujo de caja financiero ................................................................................ 161 
Tabla 56. Resultado de caja financiero ......................................................................... 162 
Tabla 57. Análisis de Sensibilidad ............................................................................... 163 
Tabla 58. Análisis de escenarios .................................................................................. 164 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
13 
 
ÍNDICE DE FIGURAS 
Figura 1. Árbol de Problemas. ........................................................................................ 17 
Figura 2. Comparativo de sectores que comienzan a ser considerados. ......................... 20 
Figura 3. Configuración de laboratorio experimental. ................................................... 23 
Figura 4. Asientos del participante. ................................................................................ 23 
Figura 5. Dormitorio compartido.................................................................................... 24 
Figura 6. Vista general del proyecto. .............................................................................. 24 
Figura 7. Esquema CVPU (Ciclo de Vida de un Proyecto Único). ................................ 33 
Figura 8. Etapas de un proyecto de inversión. ................................................................ 35 
Figura 9. La línea de base triple. .................................................................................... 38 
Figura 10. Flujograma de los procesos de la Gestión Integral del Proyecto Sostenible. 56 
Figura 11. Residencia Julio C. Tello ............................................................................. 59 
Figura 12. Fachada Residencia Ciudad Universitaria .................................................... 59 
Figura 13. Nuevas habitaciones del Pabellón B. ............................................................ 60 
Figura 14. Residencia UNI – Pabellón P. ....................................................................... 61 
Figura 15. Nuevas habitaciones del Pabellón “M”. ........................................................ 61 
Figura 16. Cuarto unipersonal de la RUF. ...................................................................... 62 
Figura 17. Fachada de la RUF ........................................................................................ 62 
Figura 18. Porcentaje de alumnos encuestados por genero ............................................ 68 
Figura 19. Porcentaje de alumnos encuestados por lugar de nacimiento ....................... 68 
Figura 20. Porcentaje de encuestados si alquilan habitaciones. ..................................... 69 
Figura 21. Porcentaje de encuestados pertenecientes a alguna beca. ............................ 69 
Figura 22. Porcentaje de encuestados con respecto al pago por alquiler. ...................... 70 
Figura 23. Porcentaje de encuestados con respecto a las condiciones brindadas. .......... 70 
Figura 24. Porcentaje de encuestados con respecto a las preferencias para alquilar en la 
residencia. ....................................................................................................................... 71 
Figura 25. Porcentaje de encuestados con respecto a si les gustaría alquilar en la 
residencia. ....................................................................................................................... 72 
Figura 26. Habitación de material noble y triplay. ......................................................... 75 
Figura 27. Pasadizos estrechos, ventanas en los muros y separaciones con triplay ....... 75 
Figura 28. Habitaciones en el quinto nivel hechos con material prefabricado. .............. 75 
Figura 29. Pasadizos estrechos y separaciones con triplay. ........................................... 76 
Figura 30. Pasadizos estrechos, ventanas en los muros y separaciones con triplay. ...... 76 
Figura 31. Escaleras con un ancho menor al permitido según el RNE. ......................... 77 
14 
 
Figura 32. Habitaciones con separaciones de triplay. .................................................... 77 
Figura 33. Habitación de triplay y calamina .................................................................. 79 
Figura 34. Habitación Ubicaciones favorables cercanas al terreno seleccionado .......... 81 
Figura 35. Ubicación del terreno seleccionado con sus principales características. ...... 82 
Figura 36. Principales Vías de circulación cercanas a la ubicación del proyecto ......... 83 
Figura 37. Zonificación por Uso del Suelo según Normatividad de la Municipalidad de 
Chorrillos. ....................................................................................................................... 84 
 Figura 38. Proceso de Certificación EDGE ................................................................... 96 
Figura 39. (a) ventana sin repisa de luz. (b) Ventana con repisa para aumentar la 
profundidad de la luz (light shelf). ............................................................................... 107 
Figura 40. Diagrama energético de diferentes tipos de vidrio: (a) Vidrio simple, (b) vidrio 
doble y (c) vidrio doble con tinte. ................................................................................ 107 
Figura 41. Dimensiones utilizadas para calcular el factor de sombra. ......................... 108 
Figura 42. Sistema OFF Grid ....................................................................................... 109 
Figura 43. sistema ON Grid .......................................................................................... 109 
Figura 44. Sistema hibridos .......................................................................................... 110 
Figura 45. Led Sensor de Luz ....................................................................................... 112 
Figura 46. Iluminación (a) Modelo KLS-F. (b) ModeloKLS-P .................................. 113 
Figura 47. Dimensiones (a) Modelo KLS-F. (b) Modelo KLS-P ................................. 113 
Figura 48. Losa con vigueta pretensada. ...................................................................... 117 
Figura 49. Bloques Sílico Calcáreos............................................................................. 118 
Figura 50. Organigrama de la Residencia .................................................................... 125 
Figura 51. Zonificación y Vías del Distrito de Chorrillos. ........................................... 128 
Figura 52. Minuta de compra venta .............................................................................. 130 
Figura 53. Inscripción a la Sunat .................................................................................. 131 
 
 
 
 
 
 
15 
 
INTRODUCCIÓN 
En la actualidad, la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC) presenta un gran 
crecimiento de número de estudiantes matriculados por ciclo. El plan estratégico de la 
UPC estimaba que al año 2021 albergaría 55,000 alumnos1. Esta estimación ha sido 
superada largamente, según informa SEMANA económica2 (2016), entre el 2015 y 2019 
ha pasado de tener 46 000 a 61 000 alumnos, teniendo un incremento de 32% en sus 
cuatro sedes. La sede del campus Villa inició sus operaciones en el año 2013. En la 
actualidad, es una de las sedes más atractivas con espacios para practicar diferentes 
actividades y preferida por los estudiantes por dichos espacios de recreación. Del universo 
de alumnos pertenecientes a esta sede, existe una considerable cantidad proveniente de 
provincia, del extranjero y de distritos alejados a esta sede; agregándose a este contingente 
de alumnos, los que provienen del Programa Nacional de Becas y Créditos PRONABEC. 
Este público de estudiantes presenta insatisfacción de los servicios de alquiler por las 
condiciones de mala calidad y precariedad de infraestructura de las habitaciones 
ofertadas, que no van acorde con el monto que pagan por el servicio y una serie de 
limitaciones que no les permiten enfocarse en el estudio. 
Ante esta situación, pensando en las necesidades de los estudiantes universitarios 
actuales, la mejora de su calidad de vida y rendimiento académico, se expone la propuesta 
de un proyecto de inversión privada de una Residencia Estudiantil que cumpla con 
estándares de habitabilidad adecuados para poder satisfacer la demanda existente. Para 
dicha propuesta se propondrá adicionalmente que el proyecto cumpla con las nuevas 
tendencias que se vienen dando a nivel mundial para alcanzar a la certificación Excellence 
in Design for Greater Efficiencies EDGE. De esta manera, se considera que se puede 
satisfacer todas las condiciones de habitabilidad necesarias para el alojamiento, calidad 
de vida y rendimiento académico de un estudiante de nivel superior. Asimismo, el 
proyecto está diseñado también a la capacidad de obtener una rentabilidad tangible y 
atractiva para su inversión teniendo en cuenta la capacidad de pago de los usuarios 
potenciales y los negocios comerciales que se puedan generar en la zona. 
 
1 En mayo del 2015, Edward Roekaert, actual rector de la UPC explicó a SEMANAeconómica los planes 
de crecimiento de la universidad en los próximos seis años. 
2 UPC: la primera universidad peruana en facturar más de S/1,000 millones. Articulo elaborado por Paolo 
Benza, SEMANAecnómica. 
16 
 
PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN 
A. DESCRIPCIÓN E IMPORTANCIA DEL PROBLEMA 
La sede se ubica en la urbanización de Cedros de Villa en el distrito de Chorrillos; esta 
zona que originalmente estaba Zonificada como residencial, a partir del año 2013 fue 
reclasificada como Zona comercial, dado que surgieron gran cantidad negocios en sus 
alrededores. La población de estudiantes, cada vez en aumento, genera una carga en la 
infraestructura de la zona, los cuales son abordados con soluciones parciales por los 
pobladores, que al ver una gran demanda de habitaciones decidieron invertir en sus casas 
para prestar servicios de alquiler de habitaciones para alumnos universitarios. Las 
habitaciones corresponden entonces a espacios de viviendas familiares sin utilización 
previa que los dueños arrendan para generar beneficio económico. Con el pasar de los 
años esto se fue acrecentando motivando a adecuar más espacios, a través de la 
autoconstrucción, ocasionando el desmedro de las condiciones mínimas de habitabilidad 
que necesita un estudiante universitario y obligándolo a adaptarse a estas condiciones. 
De los 57,300 alumnos matriculados en la UPC a diciembre del 2018, 2,671 alumnos son 
beneficiarios de algún programa de financiamiento externo como las becas de 
PRONABEC (UPC, 2016). Los alumnos beneficiaros de PRONABEC provienen del 
interior del País casi en su totalidad, al 2016 se alcanzó la cobertura distrital del 94% de 
un total de 1867 distritos en el país (PONABEC, 2016). Los becarios de PRONABEC 
pueden elegir su institución educativa a nivel nacional, teniendo en las universidades de 
Lima una concentración de 45% estudiantes (Saavedra, Silva, Choque, Salazar y Cebrián, 
2015). En el caso de la UPC, se encuentra entre las tres primeras universidades con mayor 
número de becarios (PRONABEC, 2016). En el Campus Villa UPC, estos alumnos 
becarios alquilan habitaciones en viviendas unifamiliares que se encuentran más 
próximos a la casa de estudio, así mismo, los estudiantes de distritos alejados optan por 
alquilar habitaciones más cerca por el tiempo que invierten en trasladarse hasta dicha 
sede. 
Se pudo identificar que existen alumnos que viven cerca de la universidad, que pagan un 
aproximado de 500 soles y que muchas veces carecen del servicio de agua o problemas 
con el internet que se les brinda. Así como estos casos, existen otros en que las 
habitaciones son pequeñas y que la convivencia con algunas personas genera una 
incomodidad para el estudiante. 
17 
 
Se identifica también deficiencias con respecto a la velocidad del internet y la falta de 
agua por las noches. Muchos consideran que la velocidad del internet es un problema, 
puesto que perjudica la realización de sus labores de estudio. Asimismo, otros afirman 
que por las noches no llegan a tener el servicio de agua en sus habitaciones, ya que viven 
en el 5to piso y la presión de agua no alcanza. Los alquileres de 300 y 400 soles comparten 
un baño entre 2 o 3 habitaciones. Esto genera incomodidad, ya que algunos estudiantes 
no limpian los espacios compartidos. Por último, hubo casos en los que los estudiantes 
aseguran que las áreas son reducidas y que algunas son construidas con material 
prefabricado. Esto genera que por las noches se sienta un intenso frío y los estudiantes 
sufran de enfermedades respiratorias debido a las bajas temperaturas de la zona. 
En conclusión, se pudo conocer el problema que afrontan la mayoría de los estudiantes 
en la zona. Los dueños de casa no mejoran las condiciones de las habitaciones, ya que 
significa un gasto para ellos y construir adecuadamente genera una inversión mayor que 
ellos no están dispuestos a pagar. Así, existen estas y muchas otras adversidades con la 
que se encuentran los alumnos de la UPC, que alquilan habitaciones inadecuadas cerca 
del campus universitario. Todas estas adversidades afectan el rendimiento académico de 
los estudiantes, ya que las condiciones y los servicios que se brindan empeoran al pasar 
de los años. 
B. ANALISIS DEL PROBLEMA 
Figura 1. Árbol de Problemas. 
Fuente: Propia. 
18 
 
En la figura 1, se muestra el análisis de la problemática. El problema principal es el déficit 
de infraestructura confortable para los estudiantes universitarios que necesitan de un 
alojamiento, por razones ya expuestas, en la sede Villa. Este problema tiene diferentes 
causales. Una causa directa es la deficientecalidad de servicios básicos que se ofrecen en 
los lugares que alquilan habitaciones: las habitaciones en alquiler carecen de calidad de 
iluminación que fatigan la concentración para el estudio, la presión de agua no alcanzaba 
a los pisos superiores donde se encuentran la mayoría de las habitaciones alquiladas. La 
conexión a internet era demasiado lenta porque la señal se perdía al llegar a los pisos 
superiores perjudicando los trabajos o evaluaciones virtuales de los estudiantes. Otra 
causa directa que existe es la autoconstrucción deficiente de las casas que alquilan 
habitaciones. En algunos casos, las habitaciones no son habitables. Por ejemplo, un 
estudiante indicó que vivía en una habitación que se encontraba en el quinto piso, las 
paredes se encontraban sin tarrajear y el techo era de calamina. Además, comentó que su 
problema era que el dueño iba a remodelar la habitación para que se encontrará en mejores 
condiciones pero que aún no lo hacía. Esto le genera incomodidad, puesto que por las 
noches el frío traspasa el techo y es una condición en la que se encuentra propenso a 
alguna enfermedad. Finalmente, la mayoría de los dueños realizaron autoconstrucción en 
sus viviendas, ya que es notorio el crecimiento de las casas sin una estructura previamente 
diseñada e incumpliendo condiciones mínimas de la norma de construcción. Por ello, en 
caso de algún sismo de alto grado puede resultar perjudicial para las personas que habitan 
estas edificaciones, encontrándose expuestos a peligros sísmicos. El Instituto Nacional de 
Defensa Civil (2017) indica que en un escenario sísmico con un sismo de 8.8 de magnitud, 
el distrito de Chorrillos se encuentra en una zona de mayor riesgo sísmico. 
Todos estos problemas traen como consecuencia que los estudiantes se sientan 
incomodos, repercutiendo en diferentes factores que afectan la calidad de vida de los 
estudiantes debido a las malas condiciones en la que viven los estudiantes. Estas 
condiciones no permiten que el estudiante desarrolle todas sus capacidades para el estudio 
impactando en su rendimiento académico. Por ello, dicho rendimiento académico 
dependerá de las condiciones inadecuadas de iluminación, otras condiciones que 
perjudican la calidad del sueño de los estudiantes y otras condiciones que no brinden 
seguridad ni confort. 
19 
 
C. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA 
¿De qué manera se podría demostrar la factibilidad para un proyecto de infraestructura 
especializada orientada a estudiantes universitarios de la UPC Sede Villa que cumpla con 
todos los estándares de habitabilidad adecuados? 
Existe el espacio en el mercado para desarrollar el proyecto ya que no existen proyectos 
que se asemejen a la propuesta y las opciones restantes de alquiler de habitaciones en 
viviendas familiares, aunque son más accesibles, presentan limitaciones en cuanto a las 
instalaciones y la atención de las necesidades de los estudiantes en cuanto a la calidad de 
su concepción. 
JUSTIFICACION DEL ESTUDIO 
De acuerdo a lo anterior, se conoce las condiciones actuales de los lugares que brindan el 
servicio de alquiler para estudiantes, reconocemos que existe una gran demanda de un 
público de estudiantes que se encuentran vulnerables frente a los riesgos de 
autoconstrucción que se ha generado por la oferta de habitaciones, existen pocos 
antecedentes de infraestructuras especializadas para estudiantes a nivel de Lima 
Metropolitana, a la fecha no existen residencias universitarias que hayan obtenido alguna 
certificación internacional de diseño y construcción sostenible, puesto que a nivel de Lima 
Metropolitana solo cuentan con certificación Leadership in Energy & Environmental 
Design LEED edificaciones destinadas a centros comerciales, centros empresariales, 
pabellones universitarios y oficinas. Frente a lo expuesto, se considera que es necesario 
cambiar esta situación. El propósito de la presente tesis es analizar la situación actual a la 
que están expuestos los estudiantes, analizar brecha de infraestructura de las residencias 
universitarias en Lima y plantear una propuesta para la construcción de una residencia 
sostenible para estudiantes universitarios de la UPC mediante una gestión integral de las 
diferentes áreas involucradas en un proyecto de construcción sostenible de manera que 
pueda lograrse el éxito del proyecto y demostrar una rentabilidad atractiva para un 
inversionista privado. 
Se trata entonces del desarrollo de un alojamiento colectivo para alumnos de la UPC sede 
Villa con condiciones y servicios de óptima calidad que permita su desenvolvimiento 
académico eficientemente, con costos de alquiler mayores o iguales de los que vienen 
pagando en la actualidad, los cuales serán justificados en comparación de las condiciones 
existentes. 
20 
 
Una de las mejores apuestas a las tendencias emergentes en bienes raíces en Europa es el 
sector de residencias estudiantiles, porque produce rendimientos atractivos por un perfil 
muy sólido y de bajo riesgo. Esto se debe a que la población joven es propensa a emigrar 
hacia las zonas urbanas en búsqueda de mejores oportunidades por lo que se requieren 
espacios que se encuentren próximos a sus centros universitarios o centros de trabajo que 
la ciudad ofrece. Por otro lado, se pudo identificar que las ciudades con universidades 
prestigiosas son un gran atractivo para la población que busca un lugar donde poder 
estudiar. De acuerdo con PriceWaterhouseCoopers PwC y Urban Land Institute (2017), 
indica que el aumento de los fondos especializados, como lo son el cuidado de la salud y 
la vivienda estudiantil, han cambiado el acomodo de sus índices comprendiendo el 15 por 
ciento y convirtiéndose en el tercer sector más grande solo después de oficinas y ventas 
al menudeo. En la figura 2, se muestra un comparativo de los sectores que comienzan a 
ser considerados. 
Figura 2. Comparativo de sectores que comienzan a ser considerados. 
 
Fuente: PwC & the Urban Land Institute (2017) 
Por otra parte, los proyectos sostenibles presentan ciertas características que puede 
beneficiarse de estrategias sustentables y así lograr una reducción en los costos operativos 
que implica el diseño. La Administración de Servicios Generales de Estados Unidos 
(como se citó en U.S. Green Building Council, s.f.) realizo una encuesta en 12 edificios 
ecológicos de su cartera, detectando los siguientes resultados: 
 Reducción en consumo de energía en un 26%. 
21 
 
 Incremento en la satisfacción del ocupante en un 27%. 
 Costos de mantenimiento un 13% más bajo. 
 Decremento en 33% en las emisiones de dióxido de carbono CO2. 
Además, con el desarrollo de este proyecto se espera contribuir con la preservación del 
medio ambiente, una correcta gestión de los recursos naturales y el desarrollo de una 
cultura ambiental para el desarrollo sostenible a través de un diseño de edificio ecológico. 
El investigador, de la Escuela de Salud Pública T.H Chan de la Universidad de Harvard, 
Joseph Allen (como se citó en BBC Mundo, 2016) afirma que las personas que 
trabajaban en edificios verdes tienen una función cognitiva mayor a sus colegas que 
traban en otros edificios que no cuentan certificación ambiental. Desde la perspectiva de 
los estudiantes, una residencia universitaria ecológica es beneficiosa para ellos, ya que 
mejora su rendimiento académico y calidad de vida. Desde la perspectiva del 
inmobiliario, es bueno para ellos, debido a que la optimización de los recursos resulta 
más económica. Las edificaciones sustentables pueden reducir hasta un 71.1% del 
consumo energético en comparación con una edificación tradicional, lo que se traduce en 
beneficio económico (Dwaikat y Ali, 2018). 
ESTADO DEL ARTE 
La información recopilada y analizada pertinentemente, ha sido interpretada y dividida 
según el grado de interés y necesidad de esta nueva investigación. Así se desarrollará a 
continuación investigacionessobre el bajo rendimiento académico y la sostenibilidad de 
edificios. 
INVESTIGACIONES SOBRE EL BAJO RENDIMIENTO ACADÉMICO 
El rendimiento académico de los estudiantes esta influencia por diversos factores. Entre 
ellos la mala calidad de sueño y la somnolencia excesiva diurna. El desempeño eficiente 
de un estudiante universitario es afectado ya que los problemas de mala calidad de sueño 
y somnolencia excesiva diurna, trastornos que están presentes durante toda la vida 
universitaria, bajan el rendimiento académico. Un estudio observacional descriptivo 
realizado por Machado-Duque, Echeverri y Machado-Alba (2015) a 217 alumnos de 
Medicina de la Universidad Tecnológica de Pereira permitió relacionar los problemas que 
surgen por falta de higiene del sueño y el bajo rendimiento académico. El autor identificó 
que las principales causantes de la alteración del rendimiento académico son la calidad 
del sueño y la somnolencia excesiva diurna. A partir de un cuestionario de Índice de 
22 
 
Calidad de Sueño de Pittsburg (ICSP) y la escala de somnolencia de Epworth realizó dos 
tipos de análisis: el primero fue el análisis bivariado que permite conocer datos que van 
a ser relacionados a posibles causantes del trastorno de SED y la mala calidad de sueño. 
Segundo, el análisis multivariable nos permite relacionar mediante datos estadísticos la 
eficiencia del sueño con el pobre rendimiento académico que existe. Los estudiantes de 
Medicina de la Universidad Tecnológica de Pereira presentaron un 49.8% de somnolencia 
excesiva diurna (SED) y el 79.3% eran malos dormidores. En consecuencia, se generó un 
43.3% de bajo rendimiento por parte de los alumnos. Además, el autor propone que se 
extienda la investigación para que se conozca más detalles de otros factores que influyen 
en el bajo rendimiento académico de los estudiantes. En el escenario de Lima 
Metropolitana, los estudiantes que viven en distritos alejados de la UPC sede Villa deben 
de trasladarse durante varias horas, tiempo que muy bien puede ser utilizado para 
descansar y tener una buena calidad de sueño que le permita un desenvolviendo óptimo 
académicamente. 
Del mismo modo, el rendimiento visual óptimo es imperiosa necesidad en la vida del 
estudiante universitario. Ram y Bhardwaj (2018), en su estudio “Efecto de diferentes 
fuentes de iluminación en la lectura y rendimiento visual” aborda el problema de la fatiga 
producto del tipo de luz artificial en horas prolongadas de lectura que dificultan la lectura 
y concentración. 
El autor realizó diferentes lecturas en ambientes separados para lograr evaluar a cada 
persona bajo diferentes fuentes de iluminación para lograr un resultado que describa cual 
fuente de iluminación genera un mejor rendimiento visual como se observan en la figura 
3 y la figura 4. A partir de la participación de 40 participantes (20 hombres y 20 mujeres), 
todos ellos sin antecedentes de patología ocular, en un experimento al cual fueron 
asignados aleatoriamente para leer una tarea casi visual bajo cuatro diferentes 
iluminaciones. Las cuatro iluminaciones eran: luz fluorescente compacta (CFL), luz de 
tungsteno (TUNG), luz de tubo fluorescente (FLUO) y diodo emisor de luz (LED). Se 
evaluó cada una de las experiencias de los participantes de ocho síntomas de confort 
visual. Los resultados determinaron que los hombres prefirieron el CFL y las mujeres el 
FLUO. En este estudio se conoció que no prefirieron la luz LED o TUNG. A pesar de que 
la luz LED es eficiente en términos de consumo de energía. Pero, el rendimiento visual 
de la iluminación LED es pobre a comparación de las demás y causa síntomas tempranos 
23 
 
de fatiga (Ram y Bhardwaj, 2018). Existe una relación directa entre la fatiga visual y una 
disminución en el rendimiento de una persona. 
Figura 3. Configuración de laboratorio experimental. 
Fuente: Ram y Bhardwaj (2018). 
Figura 4. Asientos del participante. 
Fuente: Ram y Bhardwaj (2018). 
Por otra parte, el bajo rendimiento de los estudiantes que provienen de provincia puede 
deberse a una falta de comodidad de las habitaciones temporales que estos alquilan en los 
alrededores de la universidad. Así sugiere Villaorduña (2017) en su tesis “RESIDENCIA 
PARA ESTUDIANTES UNIVERSITARIOS Y DE GRADO SUPERIOR”, 
investigación en la cual se reconoce que los estudiantes de provincia alquilan habitaciones 
en los alrededores de la universidad donde estudiaran los próximos 5 años. Las viviendas 
familiares son las que terminan siendo adaptadas para estos fines sin cumplir los 
estándares mínimos de comodidad de los usuarios. Además, estas alteraciones de los 
espacios urbanos ocasionan un déficit de los servicios brindados que no satisfacen a las 
necesidades de los estudiantes. Las viviendas unifamiliares ofrecen espacios reducidos 
herméticos que no son flexibles a las nuevas necesidades de los estudiantes universitarios. 
24 
 
La autora reconoce también la escasez de residencias universitarias en la ciudad de Lima, 
“solo un 2% de las universidades tanto privadas como públicas cuenta con residencia para 
estudiantes y la cual no abastece a la demanda. Es por esto que la gran mayoría de 
estudiantes tienen problemas de alojamiento debido a la poca oferta de lugares 
íntegramente para residir como estudiantes” (Villaorduña, 2017). 
 
Figura 5. Dormitorio compartido. 
Fuente: Villaorduña (2017). 
Figura 6. Vista general del proyecto. 
Fuente: Villaorduña (2017). 
La solución que se propone en este estudio consiste del diseño de un proyecto de 
residencia universitaria considerando las necesidades básicas de alojamiento para mejorar 
la calidad de vida de estos estudiantes como se visualiza en un diseño de habitación en la 
figura 5. Se evalúa y analiza la situación la situación actual del terreno y su entorno 
inmediato en el cual se intervendrá. Se propone áreas de acorde a las actividades con 
25 
 
criterios especializados, morfológicos, perceptuales que respondan a una identidad como 
a un lenguaje arquitectónico integrado, el cual sea de aporte para este gran problema que 
viven los estudiantes de nivel superior de Lima. 
El proyecto consta de 3 bloques como se ve en la figura 6, dispuestos en función al 
volumen lineal y lúdico a la vez, el uso de muros y techos verdes. Un sótano con 91 plazas 
de estacionamiento considerando que solo una mínima parte de los estudiantes tiene un 
vehículo, 250 plazas para vehículos ligeros (motocicletas, bici motos, motocicletas), un 
área de lavandería, mantenimiento y depósito, área de control y seguridad, y área de 
servicio personal. 
INVESTIGACIONES DE EDIFICIOS SOSTENIBLES 
 La industria de la construcción está en constante cambio e innovación. Los proyectos que 
promueven el desarrollo sostenible y prácticas favorables para el medio ambiente son 
cada vez mayores. Por ello, se necesita una manera eficiente para poder encontrar un 
balance que permitan las construcciones en favor del medio ambiente y que no genere un 
impacto en los costos de las obras. (Leśniak y Zima, 2018). 
Para que más proyectos eco amigables continúen construyéndose, se debe de tener una 
mejor estimación de los costos. En base a datos recopilados de 143 obras de construcción 
sostenibles, Leśniak y Zima (2018) afirman que aspectos como la comodidad, la calidad 
y el impacto ambiental pueden ser términos decisivos a la hora de evaluar la inversión en 
este tipo de proyectos, mientras se obtienen costos operativos más bajos. 
En la actualidad existen barreras a la hora de implementar sistemas integrales de 
sostenibilidad en edificios. La inversión inicial es alta y las empresas que estén 
interesadas en la construcción de este tipo de edificios debe de asumir los altos costos 
iniciales. Según Balaban y Olivera (2016), el principal beneficio para los propietarios de 
edificios verdes es el ahorro de costos derivado de la reducción de consumo de energía. 
Se demuestraque las mejores dos performances de los siete edificios estudiados 
demuestran un ahorro de energía de hasta 36%, así como una reducción de hasta 38% de 
emisiones CO2. Estos resultados fueron obtenidos fueron a través de un estudio 
cuantitativo y cualitativo de siete edificios verdes. Se realizaron 11 entrevistas con 24 
personas que eran propietarios de los edificios. En cuanto a los beneficios cualitativos, 
los edificios verdes proporcionaron una mejora de la calidad del aire interior y del 
ambiente, una mejora del confort térmico y una iluminación más natural. 
26 
 
Como ya se mencionó, el ahorro de energía es una de las características fundamentales 
de los edificios sostenibles. Dwaikat y Ali (2018) realizó el estudio de un edificio en 
Kuala Lumpur, Malasia sobre los beneficios económicos reales de un edificio ecológico. 
Metodológicamente, el rendimiento del edificio actual y futuro se midió con respecto a la 
línea de base de la industria. Los principales resultados encontrado en este estudio es que 
el ahorro de energía era de 71.1% con respecto a la línea base de la industria. En un plazo 
de siete años se determinó que el ahorro correspondía a un 70.8% en comparación con la 
línea base de la industria, el edificio ha ahorrado alrededor de $ 289,290 en costos de 
energía. 
El uso de paredes verdes en los edificios ecológicos ha demostrado también ventajas en 
el confort. Azkorra et al. (2015) en su estudio “Evaluation of Green Walls as a passive 
acoustic insulation system for buildings” afirma que el uso de una pared verde es eficiente 
para funcionar como un aislador acústico en lugares públicos como restaurantes, hoteles 
entre otros. Los resultados de su estudio arrojaron que la reducción era de 15 dB y un 
coeficiente de absorción de sonido ponderado de 0.40. 
HIPOTESIS 
A través de una gestión integral, basado en un análisis técnico, comercial, legal, 
organizacional y económico financiero. Se puede desarrollar una propuesta factible para 
un proyecto de infraestructura especializada orientada a estudiantes universitarios de la 
UPC Sede Villa que cumpla con todos los estándares de habitabilidad adecuados. 
OBJETIVOS 
A. Objetivo General 
Elaborar una propuesta de un proyecto de inversión con una rentabilidad entre 9% a 15% 
y un periodo de recuperación descontado entre 14 a 17 años, para la construcción de una 
residencia estudiantil con estándares de certificación EDGE, que otorgue servicios a los 
alumnos de la UPC Villa. A través de una gestión integral del proyecto para alcanzar el 
éxito y garantizar que es una atractiva oportunidad de inversión. 
B. Objetivos Específicos 
 Realizar la formulación estratégica del proyecto. 
 Determinar la oferta y demanda de alquileres de cuartos en la zona de Cedros de 
Villa y realizar un estudio de mercado en el distrito de Chorrillos. 
27 
 
 Realizar la conceptualización del proyecto y los estudios básicos: selección del 
terreno y definir un perfil del proyecto en base al estudio del mercado. 
 Desarrollar el análisis técnico del proyecto bajo especificaciones EDGE. 
 Determinar la factibilidad comercial, organizacional, legal, económica del 
proyecto y resultados de la investigación propuesta. 
C. Indicadores de logro de los objetivos 
 Determinar el cliente inversionista, el tipo de negocio y el proceso de trabajo 
mediante una gestión integral. 
 Determinar el número de estudiantes que existen, la procedencia de dichos 
estudiantes y su capacidad de pago. En el caso de la oferta de alquileres, saber el 
servicio que ofrecen, las condiciones en las que los estudiantes viven y saber el 
precio con el que se está alquilando en la zona. Finalmente, establecer la 
rentabilidad mínima que se espera según el análisis de mercado. 
 Seleccionar de terreno, conocer los parámetros urbanísticos, elaborar los planos de 
cabida arquitectónica y determinar el área total a construir. 
 Conocer las certificaciones que existen en el Perú, realizar un comparativo, 
determinar cuál es la certificación más viable, escoger los criterios de 
sostenibilidad que se utilizaran y proponer elementos para la construcción del 
proyecto. 
 Determinar el producto, precio, promoción y publicación para la comercialización 
del proyecto. Proponer el organigrama con los profesionales y sus funciones para 
la administración de la residencia. Establecer los requisitos legales que son 
necesarios para la compra del terreno y la construcción del proyecto. Conocer los 
tramites y sus costos. Realizar el presupuesto y cronograma de obra para hallar los 
costos de construcción que implica el proyecto. Obtener los ahorros generados en 
el servicio de agua y energía. Además, Realizar el flujo de caja durante la operación 
del proyecto para obtener los valores de VAN Y TIR que ayudarán medir la 
rentabilidad del proyecto y conocer el tiempo en el que se recuperará la inversión. 
 Demostrar que la rentabilidad del proyecto es superior al 9% de rentabilidad del 
mercado, verificando así que el proyecto es factible. 
 
28 
 
CAPITULO 1: MARCO TEORICO 
En este capítulo se desarrollará el marco teórico sobre el cual se soporta el proyecto 
propuesto. Se abordará el marco teórico del proyecto residencia universitaria y ejemplos 
de estos a nivel mundial con certificación EDGE, así como términos utilizados 
continuamente como “co-living” y “autoconstrucción”. Seguidamente, se definirá el 
término “proyecto” enmarcado en el presente trabajo de investigación y su forma de 
evaluación. A continuación, se desarrollará también el marco conceptual de las 
edificaciones sostenibles, sus ventajas y las certificaciones ambientales para edificaciones 
a nivel nacional e internacional. Finalmente, se mostrará el marco legal referido a 
proyectos de edificación sostenible en el territorio peruano. 
1.1 Residencia universitaria 
Es un tipo de vivienda colectiva para estudiantes universitarios que se utiliza como 
establecimiento temporal para sustituir la vivienda familiar dando alojamiento y servicios 
complementarios. Esta definición puede ser mejor entendida por la opinión de un usuario, 
en palabras de Suseyla Sarmiento (como se citó en Obregón, 2012) presidenta de la Junta 
Directiva de Residencia de la Ciudad Universitaria y estudiante de la facultad de sicología 
de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos: 
“La residencia es una gran familia. Es como si estuvieras en una comunidad 
grande donde compartes experiencias con diferentes estudiantes que poseen una 
gran riqueza cultural. Cuando salí de mi casa me sentí triste, pero sabía que estaba 
persiguiendo una meta: llegar a ser profesional, y fue lo que me ayudó a seguir. 
Por ello, cada vez que llega un nuevo residente, le realizamos una bienvenida para 
que se integre al grupo y se sienta como en casa.” 
1.2 Co-living 
Una forma de vivienda que combina espacio privado con instalaciones comunitarias 
compartidas. A diferencia de los pisos compartidos y otros tipos de arreglos de vivienda 
compartida, la convivencia busca explícitamente promover el contacto social y construir 
una comunidad. La convivencia abarca una amplia gama de modelos, desde mutuales de 
vivienda compartida hasta opciones en el sector del alquiler privado. 
1.3 Autoconstrucción 
Según el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (2006) en la Norma G.050 
de Seguridad Durante la Construcción indica sobre una obra de autoconstrucción “el 
29 
 
responsable de la obra es el propietario o el maestro de obra” (p.15). Es decir, la 
construcción de viviendas en las cuales no existe asesoramiento de profesionales en la 
construcción como ingenieros civiles o arquitectos. Estas construcciones se llevan a cabo 
por albañiles o maestros de obra que en su mayoría no cuentan con el conocimiento de la 
normatividad que se requiere para la construcción de viviendas. En el anexo 2 y anexo 3 
se pueden observar ejemplos deviviendas autoconstruidas. 
1.4 Residencias estudiantiles a nivel mundial con certificación EDGE 
A nivel mundial, se ha encontrado que existen residencias universitarias con certificación 
EDGE según información oficial de los proyectos EDGE, los cuales son: Qwetu 
Parklands, Qwetu WilsonView, Tygerberg 3 Student Residence, The Alton Apartment 
Semarang y Greenage Student Housing – University of Abuja. 
1.4.1 Qwetu Parklands 
Es una residencia estudiantil ubicada en Nairobi, Kenia que albergará a más de 500 
estudiantes de varios colegios y universidades como la Universidad de Nairobi, la 
Universidad Mount Kenya, el Bridge College, el Evelyn College of Design, el Graffins 
College, el Kenya Institute of Management y la Kenya Methodist University. Cuenta con 
10,039 m2 de construcción y produce un ahorro de 116.4 toneladas de CO2 al año. 
El edificio posee características y tecnologías orientadas al cuidado de los recursos 
naturales. Contará con iluminación LED y accesorios de plomería de bajo flujo. Con estas 
características y tecnologías, ha alcanzado un ahorro de energía del 33%, ahorro de agua 
de 45% y 51% de energía menos incorporada en los materiales. 
El proyecto fue desarrollado por Acorn Holdings Limited (AHL) que se dedica al 
desarrollo y gestión de alojamientos de alquiler de alta calidad, asequibles y 
especialmente diseñados para estudiantes. La empresa tiene como objetivo certificar sus 
proyectos con EDGE. Qwetu Parklands ha recibido la certificación EDGE final en 
setiembre del 2020 (EDGE Buildings, 2020a). 
1.4.2 Qwetu WilsonView 
Esta residencia estudiantil también está ubicada en Nairobi. Está destinada para albergar 
a más de 700 estudiantes de varios colegios y universidades como la Universidad de 
Strathmore, la Universidad de Riara, la Universidad Daystar, la Universidad Católica de 
África Oriental y una variedad de colegios de aviación en la ciudad. Cuenta con 11,723 
m2 de construcción y produce un ahorro de 155.1 toneladas de CO2 al año. 
30 
 
El edificio posee características y tecnologías orientadas al cuidado de los recursos 
naturales. Contará con iluminación LED y accesorios de plomería de bajo flujo. Con estas 
características y tecnologías, ha alcanzado un ahorro de energía del 23%, ahorro de agua 
de 31% y 31% de energía menos incorporada en los materiales. 
AHL ha trabajado con Helios Investment Partners, una firma líder de capital privado 
enfocada en África, para abordar la brecha de vivienda en Kenia. Qwetu WilsonView ha 
recibido un certificado EDGE preliminar de thinkstep-SGS (EDGE Buildings, 2020b). 
1.4.3 Tygerberg 3 Student Residence 
La residencia estudiantil cuenta con 25 unidades en la Universidad de Stellenbosch. Con 
un total de 3,120 m2 de construcción y produciendo un ahorro de 40 toneladas de CO2 al 
año. Ha sido desarrollado por STAG African, una empresa pionera de construcción 
ecológica de residencias estudiantiles. Durante las últimas tres décadas, ha desarrollado 
un método de construcción de acero liviano que ofrece una alternativa a los ladrillos y el 
cemento. Casi el 90 % de la estructura de acero es reciclada, y no se requiere agua para 
el proceso de construcción, por lo que la huella de carbono es igual a cero. Generalmente, 
el plazo de construcción de las residencias estudiantiles se reduce en un 40 %, los costos 
de construcción se recortan en un 13 %, y los desechos de la construcción disminuyen del 
25 % a menos del 0,1 % del volumen del edificio. 
El confort térmico se logra sin necesidad de equipos de aire acondicionado o calefacción 
de locales, son alimentadas en parte por energía solar fotovoltaica, que proporciona un 
tercio del uso de electricidad. Sus características y tecnologías le han permitido alcanzar 
un ahorro de energía del 33%, ahorro de agua de 27% y 45% de energía menos 
incorporada en los materiales. 
El proyecto recibió la certificación EDGE definitiva del Consejo de Construcción 
Sostenible de Sudáfrica (EDGE Buildings, 2020c). 
1.4.4 The Alton Apartment Semarang 
Está ubicada en Tembalang Semarang, Java Central, Indonesia. Es una residencia 
estudiantil que cuenta con 1982 unidades que ofrecen comodidades a los residentes 
estudiantes y, a la vez, reducen los costos operativos. Incluye una biblioteca, un cubo 
creativo, un invernadero y un espacio para practicar yoga. Cuenta con una superficie 
construida de 36,812 m2 y produce un ahorro de 1,458 toneladas de CO2 al año. 
31 
 
El edificio incorpora características de diseño sostenible como ventilación natural, 
iluminación eficiente en términos de energía y un sistema de recolección de agua de 
lluvia. Utiliza de bajo flujo en cocinas y baños e inodoros de descarga doble. Con estas 
características y tecnologías, ha alcanzado un ahorro de energía del 26%, ahorro de agua 
de 42% y 72% de energía menos incorporada en los materiales. 
El proyecto fue desarrollado por el arquitecto PT Desain Sarana Intermatra del PT 
Properti Tbk, desarrollador sostenible líder en el país y competitivo a nivel mundial. 
Cuenta con una certificación EDGE preliminar a octubre del 2017 (EDGE Buildings, 
2020d). 
1.4.5 Greenage Student Housing – University of Abuja 
Greenage es una iniciativa del sector privado centrada en el clima y el medio ambiente 
que aborda la brecha de alojamiento para estudiantes en Nigeria. El Greenage Student 
Huosing cuenta con 248 habitaciones en la universidad de Abuja. Cuenta con una 
superficie construida de 5,353 m2 y produce 398.5 toneladas de CO2 al año. 
La nueva residencia en la Universidad de Abuja utilizará características y tecnologías de 
diseño eficientes en el uso de recursos para reducir la huella de carbono del proyecto. Se 
instalarán iluminación LED, dispositivos de protección externos y energía solar 
fotovoltaica para reducir el uso de energía del edificio. También reducirá el uso de agua 
con inodoros de doble descarga, accesorios de plomería de bajo flujo y un sistema de 
recolección de agua de lluvia. Con estas características y tecnologías, obtendrá un ahorro 
de energía del 46%, ahorro de agua de 46% y 51% de energía menos incorporada en los 
materiales. 
El proyecto cuenta con certificación EDGE preliminar de Thinkstep-SGS (EDGE 
Buildings, 2020e). 
1.5 Proyecto 
El proyecto es un término técnico el cual admite muchas definiciones. El Project 
Management Institute (2017) en su 6ta edición de su libro PMBOK GUIDE indica que 
“un proyecto es un esfuerzo temporal que se lleva a cabo para crear un producto, servicio 
o resultado único” (p. 04) 
Por su parte, Bolívar en su libro “Elementos para la evaluación de proyectos de inversión” 
nos indica que un proyecto de inversión es un plan prospectivo mediante el cual se 
32 
 
propone la producción de un bien o prestación de un servicio (Bolívar, 2001). Además, 
un proyecto de inversión tiene una visión distinta desde dos percepciones: la particular y 
la general. Para Bolívar (2001): 
“Los proyectos de inversión son evaluados en función de los beneficios y costas 
que pueden generar para los individuos, familias o empresarios que los 
promueven, mientras que, desde la visión general, la evaluación debe contemplar 
los beneficios y costas que reporta un proyecto para la sociedad en su conjunto” 
(p. 13) 
Finalmente se ha encontrado una definición más alineada al título del presente proyecto. 
Serer (2001) en su libro Gestión Integrada de Proyectos indica lo siguiente sobre lo que 
es un proyecto: 
“Operación científica que lleva a conseguir, como objetivo fundamental, un 
producto o servicio que incluye otros objetivos específicos con él relacionados y 
predeterminados, por modificaciones de la realidad exterior mediante unas 
acciones humanas que han sido seleccionadas y ordenadas con anticipación de 
acuerdo a unos criterios” ((p. 39) 
 El común denominador de estas definiciones anteriores hace un énfasis en la consecución 
de un “producto”, unobjeto material, sin embargo, no excluye a los servicios del “tipo 
gestión” (Gestión de proyectos de construcción de carácter único). Por lo que se hace 
adecuado el uso de esta definición para este proyecto. 
1.5.1 Clasificación y Categoría de un proyecto 
Las inversiones privadas en proyectos de construcción son de carácter económico. Su 
realización es analizada en función a la capacidad de pago del sector al cual se quiere 
favorecer. Por tanto, el proyecto residencial desarrollado en este informe corresponde a 
una categoría de infraestructura social-económica la cual permite atender necesidades 
básicas de la población universitaria como es la vivienda teniendo en cuenta su capacidad 
de pagar el precio del bien ofrecido. 
1.5.2 Gestor de Proyectos: Project Management 
En el proyecto de plantea presentar una solución que ponga fin a las limitaciones que 
afrontan los jóvenes al momento de buscar un alojamiento durante su estancia en la 
universidad, desde el punto de vista de la gestión integral de un proyecto de construcción 
33 
 
de una residencia universitaria. Por lo que es importante definir la labor de un gestor para 
este proyecto. 
Una vez que el gestor ha captado las necesidades del cliente, su labor consiste en generar 
complicidad de todos los actores que estén embebidos en el proyecto logrando que estos 
comulguen con sus ideas. Serer (2010) indica que un gestor de proyectos debe prestar 
especial atención al control del coste, al plazo, a la integración de las acciones, a las 
licencias, implicaciones del entorno social y del medio ambiente, teniendo a su cargo la 
coordinación, planificación, programación, organización, motivación y control de los 
recursos de una organización para la consecución de los objetivos que den solución al 
problema. Suelen aparecer otras figuras como el director que es quien tiene la facultad 
jurídica de dirigir la materialización de lo proyectado por tener un aval de conocimientos 
reconocido por el colegio profesional, que en ocasiones recaen en la misma persona. 
1.5.3 Ciclo de vida de un proyecto de construcción 
Wideman (como se citó en Serer, 2010) establece en su obra A frame work for project 
management integration una visión más integradora del ciclo de vida un proyecto único 
que se acomoda el trabajo exclusivo que tiene un gestor de proyectos. En la figura 7, se 
observa el ciclo de vida de un proyecto único y en la tabla 1 se visualiza un glosario de 
términos del esquema del ciclo de vida de un proyecto único. 
Figura 7. Esquema CVPU (Ciclo de Vida de un Proyecto Único). 
Fuente: Serer (2010). 
 
34 
 
Tabla 1. Glosario de Términos del Esquema Ciclo de Vida de un Proyecto Único 
SIGLAS SIGNIFICADO SIGLAS SIGNIFICADO 
GPU Gestión de Proyectos de 
carácter único 
GCL Gestión de la Calidad 
GPL Gestión del plazo GC Gestión del coste 
GPLF Gestión de la planificación GPF Gestión de la planificación 
GD Gestión del diseño GREA Gestión de la realización 
GOR Gestión de la organización y 
los recursos 
GMA Gestión del medio ambiente 
GAPROV Gestión del 
aprovisionamiento 
GCD Gestión de la comunicación 
y documentación 
IAS Ingeniería y arquitectura 
simultánea 
GOE Gestión de los objetivos 
específicos 
IAV Ingeniería y arquitectura del 
valor 
 
Fuente: Serer (2010). 
Se puede definir el ciclo de vida de un proyecto único como las cuatro fases que de forma 
secuencial y en el tiempo, el proyecto transita: Concepción (C), Desarrollo (D), 
implementación (I), Final (F). Nuestra propuesta de proyecto está en la fase teórica por 
lo que se abordará la Gestión Integral del Proyecto en la fase inicial del ciclo de vida del 
proyecto que es la “concepción” a través de un plan para determinar objetivos y 
estrategias, estudios previos, usuarios y elaboración de propuestas. 
35 
 
1.5.4 Etapas de Desarrollo de un Proyecto 
Las etapas de desarrollo de un proyecto de construcción tradicional fueron tomadas según 
las consideraciones sugeridas por Bolívar (2001) las cuales están dividas en cinco etapas 
que se observan en la figura 8. 
Figura 8. Etapas de un proyecto de inversión. 
Fuente: Bolivar (2001). 
Los Estudios Previos comprende el estudio de factibilidad del proyecto, el estudio de 
mercado, la evaluación económica y financiera del proyecto. El diseño definitivo 
sobreviene luego de haber sido aprobada la viabilidad del proyecto. Durante la 
construcción se lleva a cabo actividades de programación y organización de la obra de 
construcción que comprende la instalación de obras provisionales, suministros, manejo 
de almacenes, programación del flujo de egresos e ingresos, labores de coordinación, 
supervisión, aseguramiento y control de calidad. Incluye también la ejecución de la propia 
obra e instalaciones la procura de bienes y servicios necesarios para materializar el 
proyecto. La operación y mantenimiento es la “puesta en marcha” de las instalaciones, 
llevando a cabo actividades de mantenimiento para el óptimo funcionamiento según las 
condiciones previstas en el diseño. El proyecto llega a su fin cuando las condiciones de 
operación ya no satisfacen las necesidades de los usuarios, momento en el que es 
necesario tomar la decisión de abandonar o modernizar las instalaciones. 
1.6 Evaluación de los Proyectos de inversión 
El fin último de todo proyecto es llegar a ser exitoso. Cornejo (2018) establece 
condiciones para desarrollar proyectos inmobiliarios exitosos tales como: tener la 
capacidad de reunir a un staff de profesionales capacitados, entender el mercado y cómo 
36 
 
satisfacerlo, y generar proyectos innovadores haciendo uso de tecnologías que aseguren 
el equilibrio de factores económicos y sociales. Además de asegurar un producto para los 
sectores que no tienen vivienda. A partir de estas condiciones es posible desarrollar los 
métodos de evaluación y sensibilidad de un proyecto. 
La evaluación se realiza de manera empírica para conocer las variables que nos depararán 
el futuro y la proyección del resultado de la obra. De esta manera saber si el proyecto 
posee o no potencial económico para su inversión. Se trata de estimar el resultado 
probable con diversos escenarios posibles; de tal forma que, si este es evaluado con 
mucho tiempo de anticipación, el resultado será menos preciso. (Cornejo, 2018) 
Los escenarios en los que se trabaja son por lo general: esperado o conservador es el 
resultado que esperamos conocer con variables que consideramos reales; optimista, un 
resultado que excede nuestras proyecciones; y pesimista, están por debajo de nuestras 
expectativas de resultados. 
Se utilizan aquellos métodos que consideran el valor del dinero en el tiempo y aquellos 
que no. Dentro de los métodos que no consideran el valor del dinero en el tiempo tenemos 
al periodo de recuperación ordinario, tasa de rendimiento contable. Dentro de aquellos 
métodos que si consideran el valor del dinero en el tiempo tenemos: valor presente neto, 
tasa interna de retorno, índice de rentabilidad y periodo de recuperación efectivo 
descontado. 
El presente proyecto de inversión de una residencia universitaria será evaluado en el 
marco de una creación de valor para todos los actores involucrados. Sin embargo, su 
decisión de inversión será finalmente analizada en función a los resultados de las 
utilidades satisfactorias que este produzca, correspondientes a un proyecto exitoso. 
1.7 Edificios Sostenibles 
Sustentable y sostenible son conceptos usados indistintamente en diversos ámbitos por lo 
que es necesario aclarar el concepto de estas dos palabras. 
Según Rivera, Blanco, Alcántara, Pascal y Pérez (2017) las discusiones en el término 
nacen en su traducción del inglés “sustainable”, utilizándose sostenible y sustentable para 
definir aparentemente lo mismo. Al respecto, Flores (como se cita en Rivera et al, 2017, 
p.4) indica que “por un lado el vocablo “sostenible” tiene su