Regulación de Garantía Hipotecária

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Trabajo Fin de Grado
Las novedades en la regulación de la garantía
hipotecaria del préstamo tras la Ley 5/2019
Autor
Martín Cruz Conesa
Director
Miguel L. Lacruz Mantecón
Facultad de Derecho
2021
1
ÍNDICE 
I. INTRODUCCIÓN. EL PRÉSTAMO CON GARANTÍA HIPOTECARIA………….4
I.1. Conceptos generales………………………………………………………………...4
I.2. La Ley 5/2019. Ámbitos de aplicación……………………………………………..6
II. ASPECTOS MÁS RELEVANTES DE LA REGULACIÓN ACTUAL……………12
II.1. Consecuencias de la reglamentación europea sobre productos financieros. Fase
precontractual…………………………………………………………………………..12
II.2. Forma, contenido y ejecución del préstamo inmobiliario…………………………16
II.3. La cláusula de vencimiento anticipado……………………………………………18
II.3.1. Conceptos generales…………………………………………………………18
II.3.2. Regulación existente………………………………………………………...21
II.3.3. Análisis jurisprudencial: principales resoluciones del Tribunal de Justicia de la
Unión Europea y Tribunal Supremo español sobre vencimiento anticipado…………...23
II.4. Intereses de demora………………………………………………………………..31
II.4.1. Concepto y tratamiento jurisprudencial……………………………………..31
II.4.2. Regulación en la Ley 5/2019………………………………………………..34
II.5. Control de transparencia. La transacción y la novación en las cláusulas abusivas..35
II.5.1. Introducción…………………………………………………………………35
II.5.2. Transparencia y consentimiento contractual………………………………...36
II.5.3. La autonomía de la voluntad del consumidor sobre cláusulas no transparentes
o abusivas: la transacción y la novación………………………………………………..38
III. CONCLUSIONES………………………………………………………………….42
IV. ANEXO JURISPRUDENCIAL…………………………………………………….44
V. BIBLIOGRAFÍA…………………………………………………………………….46
2
3
I – INTRODUCCIÓN – EL PRÉSTAMO CON GARANTÍA HIPOTECARIA
I.1 - CONCEPTOS GENERALES
El objeto de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito
inmobiliario (en adelante LCCI) se bifurca en un primer momento en dos supuestos (art.
1.1 LCCI): por un lado, tiene como fin brindar una protección a través de sus
disposiciones a las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos
que sean garantizados mediante hipoteca (supuesto más común en la práctica) u otro
derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial. Por otro lado y al
mismo tiempo pretende otorgar dicha protección cuando la finalidad de tales sujetos sea
adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o
por construir. 
Como vemos, en todo caso, la LCCI será de aplicación cuando el prestatario, fiador o
garante sea una persona física (art. 2.1 LCCI). No obstante, en el caso al que me he
referido en segundo lugar (sobre adquisición o conservación de terrenos o inmuebles
construidos o por construir) se exige adicionalmente que uno de estos sujetos
(prestatario, fiador o garante) sea un consumidor (art. 2.1 b) LCCI). Es llamativo que la
LCCI en su artículo primero sobre el objeto introduzca el concepto de préstamo
únicamente y no hable de crédito. Veremos que el legislador ya lo advierte
posteriormente. 
Tras este breve planteamiento inicial considero conveniente analizar los siguientes
conceptos de manera general:
El préstamo: el Código Civil regula el préstamo en el Título X del Libro IV y lo hace
junto a la figura del comodato. Este segundo se diferencia del préstamo en que tiene por
objeto cosas no fungibles. Mientras, en el contrato de préstamo, una de las partes
entrega a la otra dinero u otra cosa fungible, con condición de devolver otro tanto de la
misma especie y calidad (art. 1740 CC). También se denomina al préstamo en sentido
estricto al que me he referido “préstamo simple” o “mutuo”. Tradicionalmente, se ha
calificado al préstamo como un negocio unilateral, es decir, que las obligaciones existen
únicamente para una de las partes (obligación de devolver el capital y en su caso los
intereses por parte del prestatario). Sin embargo, actualmente ha cambiado esta
concepción. Así, en los últimos años, los tribunales conciben el préstamo como un
contrato bilateral. Veremos que este cambio de criterio tiene su importancia en materia
de resolución anticipada en los préstamos hipotecarios. 
Es esencial hacer referencia a la gratuidad o no del préstamo. El Código Civil plantea el
contrato de préstamo como “esencialmente gratuito” (art. 1740.2). No obstante, se
deberán intereses cuando expresamente se hubieran pactado (art. 1755 CC) y esto es lo
más habitual. En palabras de Martínez de Aguirre1: “la existencia de intereses convierte
al préstamo en un contrato oneroso, en el que a la prestación realizada por el prestamista
1 Martínez de Aguirre, C. Curso de Derecho Civil, Volumen II “Contratos y Responsabilidad Civil”, 5ª 
Edición, 2020, p. 272. 
4
(cesión de la propiedad del dinero, con la ventaja que supone poder usarlo) se
corresponde la del prestatario (pago de los intereses). La restitución de la cantidad
prestada no es propiamente contraprestación, puesto que no supone enriquecimiento del
prestamista”. 
Por último, cabe referirse, en relación a la existencia de intereses en los préstamos, a las
normas de represión de la usura. Si bien, la norma general es la libertad de pacto en la
fijación de los intereses por parte de los contratantes, ya desde el año 1908 con la
promulgación de la Ley Azcárate, norma por la que se protege a la parte contratante
débil, se limita dicha libertad. Esto es totalmente comprensible, ya que dentro de la
autonomía de la libertad no cabe el abuso que suponen los contratos de préstamo
usurarios.
El préstamo hipotecario/crédito hipotecario: cuando el préstamo o crédito es
garantizado por un derecho real de hipoteca estaremos ante un préstamo o crédito
hipotecario. Como señalé anteriormente, en la LCCI, en un primer momento se recoge
tan solo el concepto de préstamo hipotecario. Sin embargo, en el art. 2.3 de esta misma
ley, el legislador puntualiza que las referencias que recoja sobre préstamos se
entenderán realizadas indistintamente a préstamos y créditos. 
La hipoteca inmobiliaria: en relación con lo anterior, delimitaré el concepto de
derecho real de hipoteca y en concreto el derecho real de hipoteca inmobiliaria pues es
lo que interesa a efectos de este estudio cuyo objeto es el crédito inmobiliario.
Según Martínez de Aguirre2 la hipoteca inmobiliaria es un derecho real de garantía que
recae sobre un bien inmueble, cuya posesión y disfrute corresponde al propietario, y
faculta a su titular para obtener, mediante su venta, la realización del valor de dicho
inmueble y, con el dinero así conseguido, el pago de la obligación garantizada, con
preferencia a cualquier otro acreedor, cualquiera que sea en ese momento el poseedor o
propietario del inmueble hipotecado. En efecto, tal y como se expone en la obra de
Bayod y Serrano3, la hipoteca, en cuanto que es una garantía real, posibilita la
adscripción de uno o varios bienes del deudor o de un tercero a la satisfacción, mediante
su valor, en venta, del crédito garantizado, con carácter preferente y cualquiera que sea
el patrimonio en que se encuentre el bien hipotecado; pero no atribuye un poder de
disposición al acreedor, que no tiene físicamente la cosa objeto de la garantía, pues ésta
sigue en posesión del deudor o del tercero hipotecante. 
En este punto es importante diferenciar el concepto de hipoteca inmobiliaria del
concepto de préstamo hipotecario, pues no es poco común, y especialmente en personas
no conocedoras del Derecho y el Derecho civil, el usar indistintamente ambos términos
confundiéndolos. Como he dicho, la hipoteca inmobiliaria es un derecho real que puede
en su caso garantizar un préstamo, el cuál, entonces, será denominado como préstamo
2 Martínez de Aguirre. Curso de Derecho Civil, Volumen III “Derechos Reales”, 5ª Edición,2020, p. 
574. 
3 Serrano García, José Antonio y Bayod López, M.ª del Carmen. Lecciones de Derecho Civil 
“obligaciones y contratos”. Pág. 431. 
5
hipotecario. En definitiva son dos figuras distintas que pueden y suelen establecer
relación.
Por último es conveniente también referirse al “contrato de hipoteca” como aquel
mediante el cual se origina el derecho real de hipoteca. Si bien, hay que matizar que el
derecho real de hipoteca también puede nacer de otras fuentes (hipotecas legales
expresas o resolución judicial o administrativa) y que un contrato de hipoteca puede no
dar lugar a un derecho real de hipoteca si no se dan los requisitos de forma
correspondientes. 4
I.2 - LA LEY 5/2019: ÁMBITOS DE APLICACIÓN.
A día de hoy, es innegable la importancia del crédito inmobiliario en la economía y
tráfico jurídico de la mayoría de países, tan solo tenemos que mirar a nuestro alrededor
para darnos cuenta de que buena parte de la población ha recurrido a los contratos de
crédito inmobiliario para obtener financiación con el fin de comprar vivienda o
emprender un negocio.
Así pues, para lograr el buen funcionamiento de la economía de un país o de una región
es fundamental garantizar la seguridad, agilidad y eficacia de los contratos de crédito
inmobiliario.
De esto, desde luego, ha tratado de encargarse el Derecho de la Unión Europea
mediante la aprobación de la Directiva 2014/17/UE, del Parlamento Europeo y del
Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los
consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.
Uno de los fines más importantes perseguidos por la Unión Europea (si no el más
relevante), es el de alcanzar un mercado interior, un espacio sin fronteras en el que se
garantice la libre circulación de mercancías y servicios y la libertad de establecimiento.
En los propios considerandos de la citada Directiva encontramos recogido este fin, y
además, se dice lo siguiente: “la instauración de un mercado crediticio más transparente
y eficiente dentro de ese espacio es fundamental para promover el desarrollo de las
actividades transfronterizas y crear un mercado interior de contratos de crédito para
bienes inmuebles de uso residencial”.5 
En España, la transposición de esta Directiva se ha producido parcialmente por la Ley
5/2019, de 15 de marzo. Esta transposición llegó con cierto retraso (debía haberse
llevado a cabo en marzo del año 2016) y además, se tramita en unos momento en los
4 Martínez de Aguirre., Curso de Derecho Civil, Volumen III “Derechos Reales” cit., p. 575. 
5 Considerando segundo de la Directiva2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de 
febrero de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de 
uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) 
nº1093/2010. 
6
que nuestro ordenamiento jurídico, en lo que a la práctica hipotecaria y crediticia se
refiere, ha sido objeto de numerosos pronunciamientos jurisprudenciales.
A raíz de la crisis económica, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y el
Tribunal Supremo dictaron resoluciones, en ocasiones controvertidas, que han sembrado
ciertas dudas respecto al sistema crediticio. Este es el contexto que debemos tener
presente a la hora de analizar lo dispuesto por nuestro legislador en la LCCI. 
A continuación, voy a desarrollar el ámbito objetivo, subjetivo y temporal de la Ley
5/2019:
Respecto al ámbito de aplicación objetivo, la actividad en la que se centra la LCCI es
en la concesión e intermediación para la celebración de los contratos de préstamo (o
crédito) recogidos en los artículos 1 y 2 de esta Ley. Como es obvio, estos contratos de
préstamo están directamente relacionados con inmuebles de uso residencial y son los
siguientes:
- El préstamo con garantía hipotecaria (u otro derecho real de garantía) sobre un
inmueble de uso residencial. En este punto, cabe remarcar que es indiferente la finalidad
para la que fue concedido el crédito. Lo esencial es que el préstamo esté garantizado con
hipoteca u otra garantía real y que el gravamen recaiga en un bien inmueble de uso
residencial.
La siguiente cuestión es la de definir el “uso residencial” (pues la LCCI no hace tal
cosa). Algunos autores entienden por uso residencial a estos efectos: “aquel referido a
proporcionar alojamiento como vivienda o ser trastero, garaje o bienes “domésticos”
similares; aunque no necesariamente debe ser la vivienda habitual.6
- El préstamo celebrado para adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos
o inmuebles construidos o por construir. La gran diferencia con el supuesto anterior es
que no es necesario que el gravamen recaiga en un inmueble de uso residencial y justo
al contrario, aquí sí nos centraremos en la finalidad del préstamo. Respecto al concepto
de “inmuebles construidos o por construir”, se entiende que no es necesaria la
construcción de la edificación, aunque parece que ,como mínimo, debe estar
“proyectada” en el momento de conceder el crédito, pues ello justifica precisamente la
finalidad del mismo. 7
De lo visto hasta ahora sobre el ámbito objetivo de la LCCI, una de las observaciones a
destacar, es que no solo se aplica a préstamos o créditos hipotecarios. Caben otros
derechos reales de garantía. 
6 Al respecto, cfr. Domínguez Luelmo, A., “Especialidad de la vivienda habitual como objeto de la 
hipoteca”, en Vivienda e Hipoteca, Madrid, 2018, pp.241-243; y, del mismo autor, “La vivienda 
habitual y otros inmuebles en garantía del cumplimiento de las obligaciones del prestatario”, en Los 
contratos de crédito inmobiliario. Novedades legislativas y problemas prácticos, Aranzadi, Cizur 
Menor,2017, pp. 948-950.
7 Sáenz de Jubera Higuero, Beatriz. Los contratos de crédito inmobiliario tras la Ley 5/2019 de 15 de 
marzo. 2019 - Tirant lo Blanch - 1ª edición. Pág. 26. 
7
La disposición adicional sexta de la LCCI establece que las disposiciones previstas en
esta Ley serán también de aplicación a los supuestos de subrogación del deudor en la
obligación personal cuando esta se produzca con ocasión de la transmisión del bien
hipotecado y los supuestos de novación modificativa del contrato de préstamo. 
También hay que tener en cuenta una serie de contratos de préstamo sobre los que no
será de aplicación la LCCI. Estos se regulan en el art. 2.4 de dicha ley. 
En cuanto al ámbito temporal, la disposición transitoria primera de la LCCI establece
que esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad
a su entrada en vigor (16 de junio de 2019). Sin embargo, a continuación se prevé una
excepción respecto a aquellos contratos que hayan sido objeto de novación o de
subrogación con posterioridad a la entrada en vigor de la ley. 
Cuestión especial es la de los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en
los que se han incluido cláusulas de vencimiento anticipado. Sobre esto me remito a lo
dispuesto en el apartado correspondiente a estas cláusulas de este estudio. 
La entrada en vigor de la LCCI tuvo incidencia en varias leyes. En relación a la Ley
Hipotecaria se produjeron algunas modificaciones. En concreto se produce la
modificación de los artículos 12, 129 o el 114 respectivo al interés de demora el cuál
pasa a ser el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del periodo
en el que aquel resulte exigible. Así como la adición de un nuevo artículo 129 bis
referente a la nueva regulación sobre el vencimiento anticipado del contrato. 
Respecto al ámbito de aplicación subjetivo, a diferencia de la Directiva 2014/17/UE,
las disposiciones de la LCCI no se limitan tan solo a la figura del prestatario
consumidor, sino que también los destinatarios de la protección serán las personas
físicas quesean deudores, fiadores o garantes de aquellos contratos de préstamo que
hemos visto en el ámbito objetivo de esta ley. 
No obstante, hay un ámbito en el que sí se limita la protección como establece el art. 2.1
b) LCCI, el cual, al regular aquella modalidad de préstamo cuya finalidad es la de
adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o
por construir, exige que el prestatario, fiador o garante sea un consumidor: uno de estos
tres sujetos debe serlo. 
A partir de aquí, una de las problemáticas que ha surgido es la referente al concepto de
consumidor que debemos tomar, puesto que, si bien la LCCI en su art. 4.1 define al
prestatario como “persona física que sea deudor de préstamos que estén garantizados
mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso
residencial o cuya finalidad sea la adquisición o conservación de terrenos o inmuebles
construidos o por construir”, nada dice al respecto de qué concepto de consumidor se
trata.
8
Por un lado, parece razonable acudir a la Directiva objeto de transposición por esta Ley.
Así pues, el concepto de consumidor que toma la Directiva 2014/17/UE, la cual remite
al concepto observado en la Directiva 2008/48/CE, es el siguiente: “persona física que,
en las operaciones reguladas por esta Directiva, actúa con fines que están al margen de
su actividad comercial o profesional”.
Por otro lado, cabe recurrir a la norma general básica española en la protección de los
consumidores, el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y
Usuarios y otras leyes complementarias (en adelante TRLGDCU). Esta norma en su
artículo tercero define al consumidor como: “persona física que actúe con un propósito
ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión” y también “personas
jurídicas y entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un
ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial”. En comparación al anterior,
vemos como en el TRLGDCU se adopta un concepto de consumidor más amplio,
incluyendo a las personas jurídicas y entidades sin personalidad jurídica. 
Nada hubiese impedido que la LCCI hubiese tomado este concepto más amplio, de
hecho hubiera sido razonable ampliar el ámbito de protección de la ley a las personas
jurídicas dentro de ese ámbito ajeno a la actividad comercial, sin embargo, del tenor
literal de los artículos 1 y 2 de la Ley no cabe otra interpretación, sino la de que el
concepto de consumidor se limita al consumidor persona física y por lo tanto
tomaremos el primer concepto al que me he referido, el que se desprende de la Directiva
2014/17/UE. 
De todos modos, recordemos que la condición de consumidor solo se exigía para la
modalidad de préstamo cuya finalidad es la de adquirir o conservar derechos de
propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir. En la modalidad de
préstamo con garantía hipotecaria (u otro derecho real de garantía) sobre un inmueble
de uso residencial basta con que el prestatario, fiador o garante sea persona física.
Esto supone una ampliación de la protección de la LCCI, de tal forma que,
generalmente, sus disposiciones serán de aplicación, además de a los consumidores, a
las personas físicas que sean profesionales autónomos y empresarios individuales
actuando como tales. 
Me parece conveniente remarcar el hecho de que el destinatario persona física de la
protección prevista en la LCCI sea además del prestatario, el fiador, hipotecante y otros
garantes reales del crédito inmobiliario. Esta ampliación es muy importante, pensemos
que en muchas ocasiones la persona afectada por la concesión de un crédito no tiene
porque ser necesariamente el prestatario, puede ser cualquiera de esas personas. Así
pues, es razonable que les sean aplicables las disposiciones de la LCCI y así estos
garantes también puedan conocer el alcance y condiciones del préstamo en el momento
de constitución de la garantía. 
9
Además, en relación con esta previsión, no se nos debe escapar un detalle que se percibe
de la literalidad del art. 2.1 LCCI. La exigencia de la condición de persona física se
cumplirá cuando uno solo de esos sujetos lo sea. Es decir, que aunque el prestatario sea
persona jurídica, se protegerá a los fiadores y garantes reales que sean personas físicas.
En contraposición, una persona jurídica garante no resultaría protegida por la LCCI
aunque el prestatario fuera persona física. En la LCCI siempre se protege a la persona
física, no a la jurídica, esta es la interpretación que creo que se debe hacer. 
Por último, me referiré a las personas concedentes del crédito inmobiliario:
prestamistas, intermediarios y representantes designados. Según la LCCI, estos pueden
ser tanto personas físicas como jurídicas, la única exigencia (prevista en el art. 2.1
LCCI) es que deben realizar la actividad de manera profesional, y esto se cumplirá
cuando el prestamista (también el intermediario o representante designado) “intervenga
en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional o, aun de
forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora” (art. 2.1 i.f. LCCI).
Una vez fijados el objeto y el ámbito de aplicación (arts. 1 y 2), la Ley 5/2019 establece
que sus disposiciones y las contenidas en sus normas de desarrollo tendrán carácter
irrenunciable e imperativo, no siendo disponibles para las partes contratantes salvo que
la norma expresamente establezca lo contrario. En este sentido la norma no será
imperativa sino semiimperativa. 
Esta fijación del carácter irrenunciable de los derechos debemos relacionarla con el
Código Civil, pues supone, conforme al artículo 6 del mismo, que se produzca la
nulidad de pleno derecho de cualquier pacto de renuncia respecto a las disposiciones
imperativas de la LCCI. En palabras de Juan Gómez8, sin perjuicio de que esto supone
una indudable declaración de principios del legislador, tiene más consecuencias
prácticas de las que pueda parecer. Pues a tal conclusión de nulidad podría llegarse
igualmente, respecto de los consumidores, a partir de su legislación tuitiva, pero esta
norma también se aplicará a los empresarios persona física, respecto de los que no cabe
realizar controles de contenido o abusividad. De esta suerte se ataja la posibilidad de
establecer pactos con los profesionales persona física, que limiten las medidas que aquí
se establecen. 
8 Juan Gómez, Mateo. Desgranando la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario: veinte aspectos a 
considerar. Actualidad Civil n.º 4, abril 2019, Nº 4, 1 de abr. de 2019. Página 3. 
10
11
II. ASPECTOS MÁS RELEVANTES DE LA REGULACIÓN ACTUAL
II.1 - CONSECUENCIAS DE LA REGLAMENTACIÓN EUROPEA SOBRE
PRODUCTOS FINANCIEROS. FASE PRECONTRACTUAL. 
Dentro de la materia que nos ocupa, el marco europeo en el que nos encontramos viene
fijado por la Directiva 2014/17/UE por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y
2013/36/UE y el Reglamento (UE) núm.1093/2010. 
Como ya he esbozado anteriormente, la Unión Europea, de conformidad con su Tratado
de Funcionamiento (TFUE), tiene como fin primordial el de establecer un mercado
interior libre y para ello ha venido tomando acciones en pro de la instauración de un
mercado crediticio más transparente y eficiente. En este sentido podemos acudir al
considerando segundo de la Directiva 2014/17/UE, en el cuál se habla de la creación de
un mercado interior de contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial
con el fin de evitar que las diferencias entre las disposiciones de los distintos Estados
miembros referentes a la conducta en la concesión de este tipo de créditos sean un
verdadero obstáculo que limite la actividad transfronteriza, reduzca la competencia y
posibilidades deelección y en definitiva, aumente el coste de los préstamos. 
Un factor esencial que nos ha hecho ver la importancia de que los participantes en el
mercado mantengan un comportamiento responsable ha sido la crisis económica y
financiera. Como se dice en el considerando tercero de la Directiva, a raíz de la crisis,
“numerosos consumidores han perdido la confianza en el sector financiero y los
prestatarios han experimentado cada vez más dificultades para hacer frente a sus
préstamos, provocando un aumento de los impagos y las ventas forzosas”.
Así pues, para cumplir los fines de la Unión Europea que acabo de describir, será
necesario crear un marco jurídico adecuadamente armonizado a nivel de la Unión en
numerosos ámbitos. Eso sí, habrá de tener en cuenta también las particularidades
propias de cada Estado, que en virtud de su autonomía, mantendrá en la regulación de
los contratos de crédito. Este es el marco que debemos tomar como referencia para
comenzar con el análisis de la fase precontractual en la concesión del crédito
inmobiliario. Para crear un verdadero mercado interior y proteger al consumidor, la
Directiva 2014/17/UE, establece disposiciones objeto de armonización en relación al
suministro de información precontractual a través de la ficha europea de información
normalizada (FEIN) y el cálculo de la TAE. 
En este punto, como he dicho antes, hay que tener en cuenta las características
específicas de los contratos de crédito para bienes inmuebles y las diferencias en la
evolución y las condiciones del mercado entre los distintos Estados miembros. Por ello,
la Directiva reconoce que es conveniente que los Estados miembros puedan mantener o
adoptar disposiciones más estrictas que las previstas por ella en aquellos ámbitos que no
sean “de máxima armonización”. Así pues, vemos que la Directiva apuesta por este
planteamiento diferenciado para evitar un exceso de regulación y armonización que
12
podría terminar teniendo un efecto adverso, en vez de proteger adecuadamente al
consumidor. 
A continuación, voy a referirme a la regulación concreta de la fase precontractual en
España, la cual se encuentra recogida, como es lógico, en la norma encargada de
transponer esta Directiva, la Ley 5/2019. 
El Capítulo II de la Ley 5/2019 establece unas normas de protección del prestatario que
se refieren, esencialmente, a la fase precontractual. De lo primero que se encarga el
legislador es de establecer una serie de principios que servirán de base y fundamento a
la actividad de concesión de préstamos inmobiliarios. Así, como principio general, las
personas concedentes de crédito inmobiliario (prestamistas, intermediarios y
representantes designados) deberán actuar de manera honesta, imparcial, transparente y
profesional, respetando los derechos e intereses de los consumidores, tanto en la
concesión de préstamos como en la ejecución de los contratos de préstamo. Además,
esta concesión debe basarse en la información sobre las circunstancias del prestatario y
en aquellos requisitos específicos que este de a conocer. Así pues, el prestatario tiene
una obligación de información y el prestamista un deber de evaluar la solvencia (art. 5
en relación con los arts. 11 y 12 LCCI). 
Establecidos los principios generales, en el art. 6 LCCI consta la información básica que
debe figurar en la publicidad de los préstamos inmobiliarios. Se refiere, entre otros, a
datos como la identidad del prestamista, tipo de garantía (hipoteca u otra garantía real
sobre inmueble de uso residencial), tipo deudor, importe total del préstamo, etc. Cabe
destacar que será preciso reflejar entre dichos extremos la opción del deudor de poder
verificar una dación en pago del inmueble hipotecado con carácter liberatorio de la
totalidad de la deuda derivada del préstamo garantizado. 
Respecto a las condiciones generales de contratación, aquellas cláusulas utilizadas en
los contratos de préstamo inmobiliario que tengan el carácter de condiciones generales
de la contratación (con arreglo a la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones
generales de contratación) deberán ser inscritas por los prestamistas en el Registro de
Condiciones Generales de la Contratación. Además, deberán tenerlas a disposición del
público en su página web o, en su defecto, en sus establecimientos abiertos al público
(art. 7 LCCI). 
Además de la información básica y las obligaciones de transparencia que acabo de
señalar, el art. 9 LCCI establece una relación de información general que deberán
facilitar en todo momento los concedentes de crédito de los préstamos inmobiliarios.
Esta información general debe ser clara y comprensible. Cabe destacar lo dispuesto en
la letra j) de este precepto: “se deberá especificar, cuando proceda, una declaración clara
y concisa de que el incumplimiento de los términos y condiciones de los contratos de
crédito no garantiza el reembolso del importe total del crédito en virtud del contrato de
crédito” y en la letra n): “debe constar una advertencia general sobre las posibles
consecuencias de no cumplir los compromisos asociados al contrato de crédito”. 
13
En este punto, el concedente de crédito ofrecerá al prestatario la información
personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado.
Otorgada toda la información necesaria por el prestatario sobre sus necesidades,
situación financiera y preferencias, el prestamista le ofrecerá la información
personalizada que necesite mediante la Ficha Europea de Información Normalizada
(FEIN), recogida en el Anexo I de la Ley. La FEIN tiene consideración de oferta
vinculante (arts. 10 y 14.1 LCCI) y viene a sustituir a la anterior FIPER.
Con carácter previo a la realización de la oferta vinculante, el prestamista debe haber
evaluado la solvencia del potencial prestatario (también del fiador y del garante real). Es
una forma de verificar la capacidad de reembolso del deudor con arreglo a los
parámetros del artículo 11.1 LCCI. Cabe preguntarse qué ocurriría si el prestamista no
evalúa correctamente la solvencia del prestatario. El apartado cuarto de este artículo
establece la imposibilidad de resolver, rescindir o modificar ulteriormente el contrato de
préstamo por parte del prestamista por este motivo. No obstante, con la excepción de
que se demuestre que el prestatario ha ocultado o falsificado conscientemente la
información. 
Así bien, tras la evaluación de solvencia, el prestamista solo otorgará el préstamo si
deriva de la misma un resultado positivo, lo cuál significa que es probable que las
obligaciones derivadas del contrato de préstamo serán cumplidas con arreglo a lo
establecido en el contrato (11.5 LCCI). De denegarse la solicitud del préstamo, es
necesaria una motivación del prestamista, indicando en su caso si la decisión procede de
un tratamiento automático de datos. En tal caso, se deberá entregar una copia del
resultado de esa base de datos (11.6 LCCI). 
Esta información relativa a la solvencia del potencial prestatario y que este tiene que
facilitar, debe ser especificada en la fase precontractual de manera clara y directa por el
concedente del crédito. El art. 12.1 LCCI exige que la solicitud de esta información sea
proporcionada y limitada al adecuado análisis de la solvencia y en todo caso respetando
la normativa de protección de datos. En caso de que el potencial prestatario no facilite la
información necesaria, el concedente del crédito le advertirá de que el préstamo no
podrá concederse (12.3 LCCI). 
El artículo 13 LCCI se refiere a la tasación de los bienes inmuebles aportados en
garantía. Estos han de ser adecuadamente tasados antes de la celebración del contrato de
préstamo. Este precepto prevé que sea una sociedad o serviciode tasación regulados por
la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario o un profesional
también homologado (conforme al Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo y a la
disposición adicional décima de esta Ley). Además se exige la independencia de estos
órganos respecto al concedente del crédito y las normas de tasación deben ser fiables y
reconocidas internacionalmente conforme a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo,
sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para
ciertas finalidades financieras.
Una vez haya sido verificada la solvencia y se tome la decisión por el prestamista de
conceder el préstamo, este le entregará al potencial prestatario con al menos diez días
14
naturales de antelación a la firma del contrato una serie de documentos indicados en el
artículo 14 LCCI. Estos documentos son los siguientes:
- La ficha Europea de Información Normalizada (FEIN): tiene la consideración de oferta
vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato (mínimo
de 10 días).
- Una ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE): en esta se informa al prestatario de
las cláusulas relevantes, haciendo referencia a los siguientes elementos: los índices
oficiales utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, los límites mínimos en el tipo
de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de
interés a los que aquel esté referenciado, la posibilidad del vencimiento anticipado del
préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, la distribución
de los gastos asociados a la concesión del préstamo y si se trata de un préstamo en
moneda extranjera. 
- Si estamos ante un préstamo a tipo de interés variable: un documento separado con
referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes
escenarios de evolución de los tipos de interés. 
- Una copia del proyecto de contrato.
- Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que
corresponden al prestatario
- Si el concedente del crédito requiere al prestatario la suscripción de una póliza de
seguro, deberá entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del
seguro que exige.
Junto a la documentación mencionada, cuando se prevea la formalización del préstamo
en escritura pública, el prestamista advertirá al prestatario de la obligación de recibir
asesoramiento personalizado y gratuito del notario de su elección sobre el contenido y
consecuencias de la información contenida en la documentación entregada. Esto no
exime al prestamista de dar al prestatario las oportunas explicaciones y aclaraciones
sobre los efectos y cargas derivadas del préstamo (art. 14.1.g) en relación con los arts.
14.2 y 15.9 LCCI). Toda esta documentación, así como la manifestación firmada por el
prestatario de haberla recibido y de haberle sido explicado su contenido, debe remitirse
telemáticamente al notario. Esto se aplicará igualmente a los casos en que intervenga un
fiador o garante real. 
El notario debe verificar la entrega de la documentación indicada al prestatario, debe
responder a sus cuestiones y prestarle el debido asesoramiento sobre las mismas, así
como sobre cada una de las cláusulas específicas recogidas en la FEIN y en la FiAE.
Como tarde, el día anterior a la firma de la escritura pública, el notario extenderá acta
notarial para hacer constar todo ello. 
15
De no quedar acreditado documentalmente el cumplimiento de todas estas obligaciones,
el notario expresará en el acta esta circunstancia y en tal caso no podrá autorizarse la
escritura pública de préstamo. El contenido del acta se presume veraz e íntegro [art. 17
bis.2.b) de la Ley del Notariado y artículo 319 de la LEC] 
De lo visto hasta ahora en la fase precontractual se desprende la intención del legislador
de no limitarse a establecer unas normas dirigidas a un mero cumplimiento formal de las
obligaciones de información, sino que se ha tratado de alcanzar una verdadera
transparencia material. El objetivo es que el prestatario tenga la información necesaria
para comprender la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar, y que
además haya una comprobación por el notario de este hecho. De ahí, que el propio
notario tenga que levantar un acta previa del otorgamiento de la escritura de préstamo
acreditando dicho extremo.9
Por último, cabe destacar que la información precontractual facilitada a los prestatarios
es homogénea en todo el territorio español, impidiendo tal consideración que la
normativa autonómica pueda exigir documentación complementaria. Se deben respetar
los modelos normalizados de información que ofrece la normativa básica estatal de
transparencia, así los prestatarios pueden valorar adecuadamente las diferencias entre
unas y otras ofertas en todo el territorio español (Disp. Adic. 5.ª LCCI). 
II.2 - FORMA, CONTENIDO Y EJECUCIÓN DEL PRÉSTAMO INMOBILIARIO
Vista ya la fase precontractual del contrato de préstamo inmobiliario, procede comenzar
el análisis de la forma, contenido y ejecución del contrato en sí mismo.
- Forma: la Ley 5/2019 permite la formalización en papel o en otro soporte duradero de
los contratos de préstamo que regula. En el caso del préstamo con garantía hipotecaria
sobre un inmueble de uso residencial situado en territorio nacional, se debe formalizar
en escritura pública, pudiendo adoptar el formato electrónico conforme a la legislación
notarial. 
En el documento de formalización del contrato constarán, además de los elementos
esenciales del contrato, los datos y los elementos que se determinen reglamentariamente
por el Gobierno.
Al existir la posibilidad de que estos contratos no se realicen en escritura pública ante
notario, puede ocurrir que se introduzcan en el contrato condiciones generales en
perjuicio de los consumidores de modo no transparente. Este tipo de cláusulas serán
nulas con arreglo a la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la
contratación. Así se establece en el art. 5.5 LCGC, “las condiciones incorporadas de
modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de
pleno derecho”. 
9 Jiménez París, Teresa Asunción. Breve introducción a la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, 
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 776,
2019, pág 3138. 
16
El registrador debe calificar todas las cláusulas del contrato y no solo aquellas que
tengan trascendencia real (art. 12 LH). Así pues, hará constar en el asiento todas las
cláusulas válidas en los términos que resulten de la escritura de formalización. A efectos
de ejecución, serán tenidas en cuenta tan solo las cláusulas inscritas (art. 130 LH).
Respecto a la denegación de la inscripción de cláusulas en el contrato, el registrador de
la propiedad estará a lo dispuesto por las normas imperativas o prohibitivas (como las
disposiciones de la Ley 5/2019). Además, también denegará aquellas que se declaren
nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por
sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Art.
258.2 LH. 
- Contenido: lo más reseñable dentro de las novedades introducidas por la Ley 5/2019
es la prohibición de la cláusula suelo. Así se contempla en el art. 21.3 cuando dice que
en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del
tipo de interés. Así el tipo de interés variable podrá bajar en función del índice de
referencia con el límite de que el interés remuneratorio no podrá ser negativo (21.4
LCCI). Es decir, el interés mínimo se establece en un 0%, situación que difícilmente
podrá darse dado que las entidades crediticias fijan el tipo de interés variable utilizando
un índice de referencia más un diferencial10.
Cabe mencionar también la incorporacióndel derecho del consumidor a convertir el
préstamo inmobiliario denominado en moneda extranjera a la moneda en la que el
prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida, como
mecanismo de protección frente al riesgo del cambio. Art. 20 LCCI. 11
- Ejecución: dentro de la ejecución del contrato de préstamo inmobiliario situamos
tanto la figura del vencimiento anticipado como lo referente a los intereses de demora.
Ambos aspectos serán tratados a continuación en sus correspondientes apartados.
Otra cuestión a tratar es la del tipo de salida para la subasta. En relación al mismo, se ha
modificado la normativa para el procedimiento extrajudicial notarial de ejecución
hipotecaria (art. 129 LH) por la disposición final 1.ª.3, señalándose que «el valor en que
los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto
del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni
podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se
hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo de
regulación del mercado hipotecario». Así pues, de acuerdo a esta nueva redacción del
art. 129.2 a) LH, aplicable a cualquier hipoteca y no solo a la que garantiza los
préstamos sometidos a la LCCI, el tipo de salida para la venta extrajudicial notarial no
puede ser inferior al valor fijado en la tasación del inmueble (realizada, en su caso, en el
ámbito del deber de evaluar la solvencia si el préstamo entra dentro del ámbito de
aplicación de la Ley 5/2019. 
10 Jiménez París, Teresa Asunción. Breve introducción a la nueva Ley 5/2019… cit. Pág. 3141.
11 Jiménez París, Teresa Asunción. Breve introducción a la nueva Ley 5/2019… cit. Pág. 3145. 
17
II.3 - LA CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO
II.3.1 - Conceptos generales
El vencimiento anticipado es la posibilidad que tiene el acreedor de dar por vencido
(adelantando el momento del vencimiento pactado) el crédito que tiene contra el deudor
en determinadas circunstancias, cuando este pierde el beneficio al plazo, tal y como
recoge el 1129 del Código civil o se ha pactado en virtud de la libertad de pactos que
establece el artículo 1255 del Código civil.12
Para entender este concepto de “beneficio al plazo” debemos partir del hecho de que
normalmente las obligaciones derivadas de la formalización de un contrato cuentan con
un plazo, sea pactado o legal, para indicar el momento en el que deben cumplirse, es
decir, el vencimiento. Este plazo puede determinarse en beneficio de la parte deudora,
de la parte acreedora o, lo que se presume en circunstancias normales, de ambos. Así lo
contempla el art. 1127 CC cuando dice que “siempre que en las obligaciones se designe
un término, se presume establecido en beneficio del acreedor y deudor, a no ser que del
tenor de aquéllas o de otras circunstancias resultara haberse puesto en favor del uno o
del otro”. La circunstancia de haberse designado un plazo a favor de una parte
significará que la otra no pueda proceder unilateralmente a su modificación y por el
mismo razonamiento, si el plazo es a favor de ambas partes, ninguna de ellas podrá
adelantar ni retrasar tampoco el plazo a su conveniencia. En consecuencia, si el plazo se
ha establecido en beneficio del deudor, este sí podrá adelantar su pago, y el acreedor
estará obligado a a recibirlo, pero no al revés; y si es en beneficio de los dos, solo un
acuerdo de ambos modificándolo o excepcionalmente a través de la “pérdida del
beneficio del plazo” por alguno de ellos, permitirá un cumplimiento anticipado o
adelantado. 
La posibilidad de resolver un contrato con obligaciones recíprocas debido a un
incumplimiento de la otra parte no es controvertida, se regula expresamente en el art.
1124 del Código civil en relación con el 1129. Este precepto establece una serie de
supuestos que de cumplirse, supondrán la pérdida del beneficio del plazo que pudiera
tener el deudor, y el acreedor podrá dar por vencido el crédito antes de la fecha
señalada, resolviendo el contrato. No obstante, ¿Es el préstamo un contrato bilateral,
dando lugar a obligaciones recíprocas? Al comienzo de este estudio, en la definición de
los conceptos generales, ya me pronuncié sobre esta cuestión y advertí de su
importancia en materia de resolución anticipada. Tradicionalmente, se ha calificado al
préstamo como un negocio unilateral, en el sentido de productor de obligaciones a cargo
de una sola de las partes: el prestatario, que debe devolver el capital prestado y los
intereses cuando se trata de un préstamo oneroso bancario. Esta consideración del
préstamo tiene su lógica si atendemos a su configuración como contrato real en virtud
del artículo 1753 del Código civil, perfeccionándose el mismo con la entrega del capital
(normalmente). Consecuentemente, la obligación de entregar el capital por el
12 Rodríguez de Almeida, María Goñi, La cláusula de vencimiento anticipado en préstamos 
hipotecarios. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, ISSN 0210-0444, Año nº 96, Nº 777, 2020. 
Pág. 531.
18
prestamista no es resultado del negocio jurídico, sino que es el presupuesto para que se
perfeccione el contrato. Sin embargo, en la actual práctica bancaria, la concepción de
este negocio jurídico ha evolucionado hacia un carácter consensual, en el que la entrega
del dinero prestado se suele materializar en el mismo momento de la formalización del
préstamo ante el notario público. Así pues, en los últimos años, se ha venido
concibiendo el préstamo como un contrato bilateral y por lo tanto se ha aplicado
directamente la regulación sobre la resolución en caso de obligaciones recíprocas del
artículo 1124 del Código civil13. En todo caso, cabe señalar que este obstáculo no era del
todo insalvable, puesto que aunque hubiese seguido manteniéndose el concepto de
préstamo como contrato unilateral, estaba al alcance la posibilidad de resolución por
voluntad de una de las partes conforme al art. 1255 CC, siempre que no fuera contrario
a una norma imperativa. 
En definitiva, nada impide que sea incorporado a un contrato de préstamo inmobiliario
un pacto de vencimiento anticipado, y que en virtud del mismo, el acreedor se reserve la
facultad de dar por vencido el crédito y adelante la ejecución hipotecaria si se produce
el incumplimiento de la obligación principal o incluso de algunas accesorias del
contrato. Por lo tanto, cuando el prestamista observe el incumplimiento del deudor, o
que se han cumplido las circunstancias que para el vencimiento anticipado se hayan
pactado, podrá resolver unilateralmente el contrato, declarando el vencimiento total de
la deuda pendiente y exigiendo el pago completo al deudor. En la práctica lo más
habitual es que sea el impago de alguna cuota por parte del deudor lo que active este
vencimiento anticipado, con lo cuál difícilmente podrá responder al requerimiento del
pago completo de la deuda pendiente. Así pues, el acreedor instará el procedimiento
para la ejecución de la garantía (de la hipoteca en caso de préstamo hipotecario). 
No obstante, aunque, como hemos dicho, de la normativa emana claramente la
posibilidad de incluir cláusulas de vencimiento anticipado de mutuo acuerdo en los
contratos de préstamo, el debate sobre su validez va mucho más allá. Se han producido
numerosos cambios legislativos y se ha construido toda una doctrina jurisprudencial
estos últimos años en torno a esta cláusula, siendo de gran importancia el debate en
torno a su posible calificación como cláusula abusiva cuando el deudor hipotecario sea
un consumidor y el prestamista un profesional, y su inclusión no haya sido negociada
sino impuesta por el banco. 
Un buen punto de partida para centrar este debate es el análisis de lo dispuestopor la
STS de 12 de diciembre de 2008. Este pronunciamiento judicial es especialmente
ilustrativo porque aborda buena parte de la problemática que encierra la inclusión de
estas provisiones contractuales. Esta Sentencia desestima sendas pretensiones de
nulidad de una provisión general de resolución anticipada en un préstamo hipotecario
con consumidores. Para ello, esgrime la siguiente argumentación:
13 Ver, en este sentido, las SSTS de 7 de febrero de 2000 (ROJ STS 826/2000), de 4 de junio de 2008 
(ROJ STS 2599/2008), de 12 de diciembre de 2008 (ROJ STS 6858/2008) y de 16 de diciembre de 
2009 (ROJ STS 8466/2009). 
19
En el motivo segundo del recurso se denunciaba la transgresión de los artículos 127 y
135 de la Ley Hipotecaria, aludiendo a la idea de la obligatoria perdurabilidad del
préstamo hipotecario recogida por estos preceptos. Es decir, la parte recurrente pide la
nulidad de los pactos de vencimiento anticipado por ser contrarios a lo dispuesto por la
legislación hipotecaria. El Tribunal Supremo desestima este motivo y dice lo siguiente:
“no sirve para el objetivo pretendido la tesis de que, con fundamento en lo establecido
en los artículos 127 y 135 LH, en el supuesto de impago por parte del deudor, el
acreedor hipotecario venga obligado a esperar el transcurso del plazo convenido
cualquiera que sea su duración para ejecutar la garantía y limitar la ejecución a los
vencimientos impagados, debido a que ninguno de estos preceptos excluye la
factibilidad de que, como consecuencia de pacto entre las partes, se establezca el
vencimiento anticipado de la obligación, cuya legalidad tiene cobijo en el artículo 1255
del Código civil, que permite a los contratantes establecer los pactos, cláusulas y
condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la
moral ni al orden público”. 
En el motivo tercero, la parte recurrente alega la vulneración de los artículos 1125, 1127
y 1129 del Código civil, entendiendo que estos preceptos impiden la existencia de este
tipo de cláusula predispuesta por la parte demandada. Lo fundamenta en el carácter
taxativo e indisponible de esa regulación dada por el CC e interpreta que otros supuestos
de decaimiento del plazo distintos a los previstos ella no tendrán amparo legal. El
motivo también es desestimado por el Tribunal Supremo en base al carácter dispositivo
y no imperativo de los artículos referidos. Por lo tanto, en base a ese carácter
dispositivo, estas normas del Código civil no impiden el vencimiento anticipado del
préstamo hipotecario, al igual que anteriormente en base al artículo 1255 Cc. 
El sentido de esta sentencia, decantándose a favor de la validez de estas cláusulas
generales de vencimiento, no solo fue respaldada por la jurisprudencia, sino que el
legislador, de forma expresa en la redacción original del art. 693 de la LEC, reconoció
esta posibilidad de resolución anticipada, llegando incluso a la ejecución del bien
hipotecado. La Dirección General de Registros y Notariado también se pronunció en la
misma línea, sirva de ejemplo su resolución de 2 de julio de 1999.
No obstante, también se llega a una conclusión muy importante y es que se matiza la no
admisibilidad de estas provisiones cuando estas permitían la resolución por conductas
ajenas al incumplimiento de la misma obligación garantizada. Así pues, si bien se llegó
a un cierto concierto sobre la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado,
también se esbozan ciertos límites, siendo el pacto lícito siempre que se ejercite de
buena fe y se respeten los límites establecidos en la LGDCU y en las disposiciones
complementarias de la misma. A este respecto se puede observar cómo entre la doctrina
ya se percibe en este momento cuál va a ser la normativa que finalmente origine la
posible nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado. El razonamiento que existe
detrás de estos límites a la validez de la cláusula es sencillo. Debemos tener en cuenta
que la ejecución de una resolución anticipada sobre un préstamo hipotecario con un
consumidor conduce normalmente a un desahucio y, aunque estas consecuencias han
sido contempladas en un contrato firmado por ambas partes (sean de aplicación los
20
principios generales del Derecho como el pacta sunt servanda o la seguridad jurídica),
en muchas ocasiones tales estipulaciones han venido incluidas dentro de un marco de
condiciones generales ofrecido por la entidad financiera al consumidor. Sobre esto se
pronuncian algunos autores como Díaz Fraile14 que expone lo siguiente: “se debe
intentar lograr un equilibrio entre los intereses en juego en el que no exista indefensión
por parte del consumidor, ni tampoco una regulación que garantice el derecho de
defensa de este a costa de hacer insegura la garantía hipotecaria”. 
En definitiva, pese a existir un cierto consenso en esta etapa sobre la validez de este tipo
de provisiones, se vislumbran ciertas excepciones. El primer pronunciamiento judicial
de cierta relevancia en esta dirección es la STS de 27 de marzo de 1999 (ROJ STS
2155/1999). A modo de resumen, esta sentencia afirma que la condición resolutoria de
los préstamos hipotecarios constituye un pacto contrario a las leyes, aludiendo a la idea
de la perdurabilidad del crédito hipotecario que deriva de lo establecido en la normativa
hipotecaria. En concreto, se refiere al art. 127 LH, según el cual, el Tribunal entiende
que la situación creditual ha de prolongarse hasta el último día convenido al contratar.
No obstante, este pronunciamiento no constituyó jurisprudencia, sino que ha quedado
como una resolución aislada sin continuación. De hecho, la propia STS de 12 de
diciembre de 2008, a la que me he referido anteriormente, dice lo siguiente cuando una
de las partes alega esta sentencia: «(…) STS de 27 de marzo de 1999, resolución esta
que contiene un criterio aislado e insuficiente para ser considerada como jurisprudencia
reiterada y con valor para los Tribunales, ya que el artículo 6.1 del Código civil exige
que exista más de una sentencia que resuelva el caso con idéntico criterio». Será en años
posteriores cuando la jurisprudencia constate un verdadero criterio de nulidad de la
cláusula de vencimiento anticipado, eso sí, partiendo siempre de la premisa de su
validez general. Antes de comenzar con el análisis de estas sentencias es necesario
exponer la regulación existente en la actualidad.
II.3.2 - Regulación existente
Sin perjuicio de otras normas existentes en las cuáles pueda encontrarse regulación
sobre el asunto que nos ocupa, hay dos normas a destacar: la Ley 1/2013 de 14 de mayo,
de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de
deuda y alquiler social (en adelante Ley 1/2013) y la LCCI. 
La Ley 1/2013 fue determinante en la modificación que realizó del art. 693 de la LEC.
Este cambio legislativo fue basado en las nuevas interpretaciones jurisprudenciales y en
concreto, se trató de garantizar que la ejecución hipotecaria se realizase salvaguardando
los derechos e intereses del deudor hipotecario, sin menoscabar, eso sí, la agilidad y
flexibilidad que debe guardar un procedimiento de ejecución tal. Esta modificación
también habilitó al órgano judicial competente para que pudiese apreciar la existencia
de cláusulas abusivas en el título ejecutivo y así decretar la improcedencia de la
14 Marín Narros, Héctor Daniel. Nulidad de la condición general de resolución anticipada de los 
préstamos hipotecarios con consumidores conforme a las SSTJUE de 14 de marzo de 2013, de 26 de 
enero de 2017, de 26 de marzo de 2019, SSTS de 23 de diciembre de 2015, de 18 de febrero de 2016,
de 11 de septiembre de 2019 y resto de jurisprudencia del Tribunal Supremo y jurisprudencia menor. 
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, Añonº95, Nº775, 2019. Pág. 2701. 
21
ejecución o la continuación sin aplicación de aquellas cláusulas abusivas. Este artículo
693 LEC en su nueva redacción vigente a partir del 15 de mayo de 2013 establece lo
siguiente: lo dispuesto en el Capítulo V del Título IV de la LEC, que trata sobre las
particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados, será aplicable
cuando deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba
hacerse en plazos, si vencen al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor la
obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido
su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses. Si estamos dentro de este
supuesto, el acreedor podrá reclamar la totalidad de lo adeudado por capital y por
intereses si se hubiese convenido el vencimiento total. En este caso, el acreedor podrá
solicitar que, sin perjuicio del despacho de la ejecución por la totalidad de la deuda, se
comunique al deudor que puede, hasta la celebración de la subasta, liberar el bien
gravado mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses
estuviera vencida en la fecha de presentación de la demanda. Además, se precisa que, en
caso de que el bien hipotecado sea la vivienda habitual, el deudor podrá, aun sin el
consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación a la que me acabo
de referir. 
En cuanto a la regulación del vencimiento anticipado prevista en la LCCI, esta se
encuentra en su artículo 24. Evidentemente, esta regulación será de aplicación a los
contratos de préstamo que son objeto de la LCCI y como ya he tenido ocasión de
comentar anteriormente en este estudio, estos son: 1) El préstamo con garantía
hipotecaria (u otro derecho real de garantía) sobre un inmueble de uso residencial cuyo
prestatario, fiador o garantes sea una persona física; 2) El préstamo cuya finalidad sea
adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o
por construir para uso residencial. 
Es necesario remarcar estas últimas palabras: “para uso residencial” contenidas en la
segunda modalidad de préstamo objeto de la LCCI puesto que no se exigía, para que le
fuesen de aplicación sus disposiciones, el hecho de que esos terrenos o inmuebles
construidos o por construir sean para uso residencial (véase el apartado: LA LEY
5/2019: ÁMBITO DE APLICACIÓN, página 3). Sin embargo, esto sí que se prevé en el
art. 24.1 LCCI a efectos de vencimiento anticipado. En todo caso, la regulación sobre
vencimiento anticipado que nos trae la LCCI es la siguiente, el vencimiento anticipado
de los contratos de préstamo objeto de esta Ley se producirá si concurren los siguientes
requisitos:
Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo
o de los intereses. 
Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos: 
Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de
la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito
cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos
22
mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su
obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses. 
Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de
la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito
cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos
mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su
obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses. 
Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al
menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido,
reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
En el párrafo segundo de este artículo, se establece el carácter imperativo del mismo. 
Por último, hay otra cuestión a tener en cuenta para la aplicación de este régimen
normativo: como es lógico, no será de aplicación a los contratos cuyo vencimiento
anticipado ya se haya producido con anterioridad al 16 de junio de 2019 (entrada en
vigor de la Ley), se haya instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para
hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no, conforme con lo establecido en el
número 4 de la disposición transitoria primera de esta Ley. Vemos pues que lo
importante a efectos de su aplicación al supuesto concreto es que se haya producido el
vencimiento anticipado con independencia de la tramitación procesal del mismo. No
obstante, este artículo 24 sí será de aplicación a aquellos contratos celebrados antes de
la entrada en vigor de la LCCI en los que se incluyan cláusulas de vencimiento
anticipado y estas no se hayan activado, salvo que el deudor alegue que la previsión que
contiene el contrato resulta más favorable para él. 
Una vez vistos los conceptos generales y la regulación existente relativa a la cláusula de
vencimiento anticipado en los contratos de préstamo inmobiliario, considero
imprescindible realizar en este estudio un análisis de la evolución de la doctrina
jurisprudencial del TJUE y del TS en este ámbito.
II.3.3 - Análisis jurisprudencial: principales resoluciones del Tribunal de Justicia de
la Unión Europea y Tribunal Supremo español sobre vencimiento anticipado
A partir del año 2013, el TJUE asentaba su jurisprudencia sobre cuáles debían ser las
consecuencias derivadas de la apreciación de abusividad de la cláusula de vencimiento
anticipado en los contratos celebrados con consumidores.
- STJUE de 14 de marzo de 2013 (asunto C-415/11, Aziz): esta fue la sentencia que
dio paso al control de abusividad de la estipulación general de vencimiento anticipado.
Su argumentación fue seguida por el Tribunal Supremo y el resto de tribunales y
juzgados españoles a la hora de declarar esta abusividad. Concretamente, esta
23
resolución reconoce al juez la potestad de comprobar especialmente las siguientes
cuestiones15:
- Si la facultad del profesional concedente del crédito de dar por vencida
anticipadamente la totalidad del préstamo depende de que el consumidor haya
incumplido una obligación “esencial” en el marco de la relación contractual.
- Si esta facultad esta prevista para los casos en que el incumplimiento tiene carácter
suficientemente grave con respecto a la duración y a la cuantía del préstamo.
- Si dicha facultad constituye una excepción con respecto a las normas aplicables a la
materia.
- Si el Derecho nacional prevé medios adecuados y eficaces que permitan al consumidor
sujeto a la aplicación de esa cláusula poner remedio a los efectos del vencimiento
anticipado del préstamo.
Estos elementos son los que el tribunal debe entrar a valorar, pudiendo llegar a la
conclusión de que la cláusula de vencimiento anticipado es abusiva o no, dependiendo
de las circunstancias del caso. Lo que ocurre es que, cuando dejan de pagarse los plazos
pactados para la devolución del préstamo y el abono de los intereses, se está
incumpliendo una obligación esencial del contrato (concurre sin duda el punto primero
de los enumerados anteriormente). En cuanto al punto número cuatro, la LEC (art.
693.3) ya prevé la posibilidad de que el deudor enerve la ejecución consignando la
cantidad que se debía, por lo que, el acreedor debe ofrecer este remedio enervatorio al
deudor, salvo que el bien hipotecado sea la vivienda habitual de este último, en cuyo
caso podrá liberar el bien aun sin el consentimiento del prestamista. Por lo tanto, la
clave para valorar si una cláusula de vencimiento anticipado es abusiva o no, siguiendo
conlos fundamentos de esta resolución, estará en examinar si el incumplimiento del
deudor puede considerarse como suficientemente grave. Con relación a este extremo,
parece evidente que, en un préstamo de larga duración (20 0 30 años por ejemplo), el
impago de un solo plazo mensual como motivo para declarar el vencimiento anticipado
de toda la obligación es absolutamente desproporcionado. Por ello, se produce la
reforma de la LEC operada por la Ley 1/2013, en la que además de introducirse el
control de abusividad que propugna esta sentencia, se eleva a un mínimo de tres los
plazos mensuales que deben dejarse de pagar por el deudor. Esta norma, además, ha
servido de base para sustituir las cláusulas abusivas, integrando los contratos donde
figuraban, conforme a la doctrina que se ha ido abriendo paso en las resoluciones del
TJUE, y que también ha sido asumida y desarrollada por nuestro TS.
Así pues, este pronunciamiento provocó una profunda reforma de nuestro sistema de
ejecución forzosa, determinando la posibilidad de que los jueces controlasen de oficio, y
los ejecutados denunciasen por vía de oposición, la abusividad de las cláusulas de los
títulos extrajudiciales consistentes en contratos de profesionales con consumidores. 16
15 Marín Narros. “Nulidad de la condición general de resolución anticipada…” cit. Págs. 2706 y 2707.
24
- STJUE de 30 de abril de 2014 (as. C-26/13, Kásler): esta resolución, que también
tuvo gran relevancia en nuestra materia, parte de lo dispuesto en la sentencia de 14 de
junio de 2012 (as. C-618/10, Banco Español de Crédito) sobre las consecuencias que
tendrá estimar como abusiva una cláusula contractual: la no vinculación de la cláusula
abusiva, subsistencia del resto del contrato e interdicción de su integración. Podemos
considerar este régimen como la regla general, sin embargo, en esta sentencia se plantea
una excepción, entendiendo la misma como compatible a los arts. 6.1 y 7.1 de la
Directiva 93/13/CEE, y es que, el juez que aprecie que una cláusula es abusiva, podrá
integrar el contrato siempre que17:
- Lo haga mediante la aplicación de una disposición nacional de carácter supletorio.
- Esta integración posibilite que el contrato subsista, por cuanto la cláusula se refiera a
un aspecto esencial del mismo, de modo que, si se suprime aquella, el contrato no
podría pervivir.
- La anulación del contrato expondría al consumidor a consecuencias especialmente
perjudiciales, ocasionándole una penalización mayor que la que padecería en tal caso el
profesional. 
De tal modo, la normativa nacional, cumplidos estos requisitos, puede permitir al juez
subsanar la nulidad de la cláusula abusiva sustituyéndola por una disposición supletoria
del Derecho nacional. 
- Aplicación de la doctrina Kásler a las cláusulas de vencimiento anticipado en
España. Las SSTS 705/2015 y 79/2016: a finales de 2015 e inicios de 2016, en España
surge una nueva línea jurisprudencial a través de la sentencia de Pleno 705/2015, de 23
de diciembre, cuyo contenido se reproducirá en la STS 79/2016, de 18 de febrero. 
Si bien, como he señalado en el título, se parte de la doctrina expuesta anteriormente y
recogida en la sentencia Kásler (la cual parte a su vez de la sentencia Aziz) no es menos
cierto que el Tribunal Supremo realiza una aplicación sui generis de estos
pronunciamientos. Por un lado, se afirma que: “en cualquier caso, parece evidente que
una cláusula de vencimiento anticipado que permite la resolución con el incumplimiento
de un solo plazo, incluso parcial y respecto de una obligación accesoria, debe ser
reputada como abusiva, dado que no se vincula a parámetros cuantitativa o
temporalmente graves” [nº 3 del FJ 5, e)]”. Pero, por otra parte, el TS aboga por atender
al uso concreto que el acreedor haya hecho de la cláusula, debiendo el Juez examinar en
primer lugar si el acreedor ha respetado los plazos mínimos antes de declarar el
vencimiento (tres plazos mensuales) (69.3.2 LEC) y en segundo lugar, si se puede
considerar justificado el uso de la cláusula poniendo en relación el grado de
incumplimiento del deudor con la duración y cuantía del préstamo (nº4 del FJ 5, e). Si
16 Cubillo López, Ignacio. Evolución de la Doctrina Jurisprudencial del TJUE y del TS relativa a las 
cláusulas de vencimiento anticipado: convergencias y divergencias. Revista General de Derecho 
Procesal n.º 51 (2020). Págs. 3, 4 y 5. 
17 Cubillo López. “Evolución de la Doctrina...” cit. Pág. 6.
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se supera positivamente este control judicial, el Tribunal Supremo considera que se debe
continuar con la ejecución hipotecaria y por lo tanto no se sobreseerá el procedimiento
(nº5, 6 y 7 del mismo FJ).18 
Así pues, el Alto Tribunal se posiciona a favor de la continuación de las ejecuciones
hipotecarias derivadas de las cláusulas de vencimiento anticipado, que hayan sido
ejercitadas “ante comportamientos de flagrante morosidad” (nº5 del FJ 5, letra e),
puesto que en caso contrario, el acreedor se encontraría en una situación especialmente
gravosa, al tener que acudir a un proceso declarativo o al tener que esperar a la
finalización de todos los plazos previstos en contratos que son normalmente de larga
duración. 
En esta línea argumentativa el TS añade que: “conforme a la jurisprudencia del TJUE, el
juez nacional puede sustituir una cláusula abusiva por una disposición supletoria de
Derecho nacional, siempre que esta sustitución se ajuste al objetivo del art. 6, apartado
1, de la Directiva 93/13 y permita restablecer un equilibrio real entre los derechos y las
obligaciones de las partes del contrato; si bien dicha posibilidad queda limitada a los
supuestos en los que la declaración de nulidad de la cláusula abusiva obligue al juez a
anular el contrato en su totalidad, quedando expuesto el consumidor de ese modo a
consecuencias de tal índole que representan para éste una penalización. Y esto es lo que,
como tribunal nacional superior en el orden civil (art. 123.1 CE), sucedería si la
declaración de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado, por razón de la
levedad del incumplimiento previsto para su aplicación, cerrara el acceso al proceso de
ejecución hipotecaria incluso en los casos en que el incumplimiento efectivamente
producido haya tenido una gravedad adecuada a la consecuencia del vencimiento
anticipado; ya que no puede considerarse que el sobreseimiento de la vía ejecutiva
hipotecaria sea en todo caso más favorable al consumidor” (nº 6 del FJ 5, letra e). 19
Algunas de las ventajas que presenta la ejecución hipotecaria y que no ofrece el proceso
declarativo ni la ejecución ordinaria son las siguientes: el límite mínimo en el valor de
tasación del inmueble que sirve como garantía (682.2.1ª LEC), la posibilidad de
enervación del art. 693.3 LEC o la posible rebaja en la responsabilidad, dispuesta en el
art. 579 LEC) para los casos en que se haya adjudicado en pago la finca hipotecada que
sea vivienda habitual del deudor y no haya sido suficiente para satisfacer al acreedor.
Por lo tanto, no se puede sostener la afirmación de que proseguir con la ejecución
siempre resulte perjudicial para el consumidor (nº7 del FJ 5, letra e). 
Tras estas importantes sentencias y antes de que nuestro TS plantease al TJUE las
cuestiones prejudiciales que resolverá mediante su sentencia de 26 de marzo de 2019,
este tribunal dictó al menos dos relevantes sentencias que afectan a cláusulas abusivas y
en las que insiste en la desvinculación que deben producir estas cláusulas y en cuál ha
de ser su alcance. Me refiero a la STJUE de 21 de diciembre de 2016 (as. C-154/15, C-
307/15 y C-308/15, Gutiérrez Naranjo) y a la STJUE de 17 de enero de 2017 (as. C-
421/14, Banco Primus). 
18 Cubillo López. “Evolución de la Doctrina...” cit. Pág. 8.
19 Cubillo López. “Evolución de la Doctrina...” cit. Pág.9.
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- La STJUE de 26 de marzo de 2019 sobre las consecuencias de estimar la
abusividad de una cláusula (as. C-70/17 y C-179/17, Abanca Corporación
Bancaria y Bankia): son dos las cuestiones fundamentales de las que se ocupa el TJUE
en este pronunciamiento: por un lado, se resuelve a cerca de la posibilidad de apreciar
parcialmente la abusividad de una cláusula de vencimiento anticipado eliminando la
parte considerada abusiva y manteniendo la parte válida y por otro lado, entra en la
cuestión de si, una vez apreciada la abusividad de la cláusula, el juez debe estar
facultado para valorar la aplicación supletoria de una norma de Derecho nacional que
permita iniciar o continuar la ejecución hipotecaria, evitando el sobreseimiento y la
consiguiente ejecución ordinaria en el marco de un proceso declarativo de resolución
del contrato. 
Respecto a la primera cuestión a la que me he referido, el TJUE, acogiendo las
conclusiones del Abogado General (Sr. Szpunar), la resuelve en sentido negativo: “la
mera supresión del motivo de vencimiento que convierte en abusivas las cláusulas
controvertidas equivaldría a modificar el contenido esencial de estas cláusulas, por lo
que no cabe admitir el mantenimiento parcial de las mismas, pues de otro modo se
menoscabaría directamente el efecto disuasorio del art. 7 de la Directiva 93/13 (ap. 55
de la sentencia).20
En lo referente a la segunda cuestión expuesta, la Sentencia dice lo siguiente: siempre
que la declaración de nulidad de una cláusula por abusiva conlleve la anulación del
entero contrato (requisito que a efectos expositivos podemos llamar A), se examinará si
dicha anulación del contrato expone al consumidor a consecuencias especialmente
perjudiciales (requisito que llamamos B), y en caso de que concurran los dos requisitos
señalados (A y B), se permitirá que el juez nacional remedie la nulidad de la cláusula a
través de la sustitución de su contenido abusivo por lo dispuesto en una norma de
derecho interno (resultado que llamamos C), y en estos casos tal norma sería la versión
vigente al tiempo del proceso del precepto legal que inspiró la cláusula nula (art. 693.2
LEC, según la Ley 1/2013).
Siguiendo este esquema, vemos que el primer paso es el análisis de la nulidad de la
cláusula y si ello conlleva necesariamente la anulación total del contrato de préstamo. Si
esto no se da, no es necesario examinar el siguiente punto. En todo caso, el TJUE deja
que, sobre este extremo, la apreciación la realicen los tribunales nacionales. Es decir, en
España, serán nuestros órganos judiciales los que deban examinar la pervivencia o no
del contrato una vez suprimida la cláusula abusiva. El TJUE solo exige que esto se lleve
a cabo “adoptando un enfoque objetivo”. 
A continuación, una vez se concluya que el préstamo hipotecario no puede subsistir sin
las cláusulas de vencimiento anticipado declaradas abusivas, se procederá al análisis de
esas consecuencias perjudiciales que puede suponer la anulación del contrato al
consumidor. Esta valoración sobre si la situación procesal en la que queda el
consumidor le es más gravosa que la anterior a la declaración de abusividad, también se
otorga por el TJUE a los tribunales nacionales. 
20 Cubillo López. “Evolución de la Doctrina...” cit. Pág. 14.
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La sentencia no se pronuncia expresamente sobre el caso de que los tribunales
nacionales consideren que sí se cumple el requisito A (que los préstamos no pueden
pervivir sin tales cláusulas, de suerte que, anulada la cláusula, se anularía todo el
contrato), pero en cambio no se cumple el requisito B (el sobreseimiento de la ejecución
hipotecaria no es más gravoso para el consumidor que su continuación). En este punto
no se dice si podría integrarse el contrato con un precepto legal que resultase aplicable,
pero debemos entender que no cabe tal posibilidad, ya que esta última solución solo se
contempla para cuando concurren ambos requisitos, A y B. 
En caso contrario, si se da el primer requisito (requisito A) pero se considera que sí
puede subsistir el préstamo hipotecario sin la cláusula de resolución anticipada, el TJUE
establece que los tribunales “deberían abstenerse de aplicar dichas cláusulas, salvo que
el consumidor se oponga a ello, en particular en el caso de que considere que una
ejecución hipotecaria seguida al amparo de tal cláusula le sería más favorable que el
cauce del procedimiento de la ejecución ordinaria”. De este modo, se aplicaría la
repetida jurisprudencia del TJUE sobre la necesaria desvinculación respecto de las
cláusulas abusivas, que tiene como salvedad el que el propio consumidor sea quien
prefiera que tenga eficacia y le vincule la cláusula abusiva.
Así pues, observamos que se produce una cierta evolución en la jurisprudencia del
TJUE, superando la doctrina que entendía que la salvaguarda del efecto útil y disuasorio
de la protección del consumidor pasaba por que la desvinculación respecto de la
cláusula abusiva se viera seguida de la prohibición de integrar los contratos donde
aquellas figuraban. Actualmente se posibilita una integración judicial de estos contratos
mediante la aplicación de reglas legales que se refieran a la materia afectada por la
cláusula abusiva y que vengan a sustituirla, salvando así la vigencia del contrato. Eso sí,
reitero que para ello, es necesario que los tribunales entiendan que el contrato de
préstamo hipotecario no puede pervivir si se suprime de ellos la cláusula de vencimiento
anticipado y además, la ineficacia del entero contrato coloca al consumidor en una
situación más gravosa que la precedente a que se declare la abusividad de tal cláusula. 
La STS 463/2019, de 11 de septiembre: tras el análisis de un pronunciamiento judicial
tan esencial como el que constituye la Sentencia Abanca dictada por el TJUE, para
finalizar este análisis jurisprudencial relativo a las cláusulas de vencimiento anticipado
en los préstamos celebrados con consumidores me centraré en la doctrina del Tribunal
Supremo español derivada de aquel pronunciamiento.
Esta resolución es muy importante, de un lado, porque reafirma -y concreta más- la
jurisprudencia de la Sala 1ª sobre cuándo debe entender un órgano judicial que una
cláusula de vencimiento anticipado es abusiva; y de otro lado, porque va a establecer
unas pautas u orientaciones jurisprudenciales para que se apliquen en la multitud de
ejecuciones hipotecarias que estaban pendientes y a la espera de esta resolución,
relativas a las consecuencias procesales que deben seguirse de estimar como abusiva
una de tales cláusulas. 
28
En cuanto al interrogante sobre cuándo un órgano judicial debe considerar una cláusula
de vencimiento anticipado abusiva, el TS acude en esta sentencia a los dispuesto en el
ap. 73 de la sentencia Aziz (ver pág 17). En resumen, no podemos afirmar que las
cláusulas incluidas en contratos de larga duración son abusivas de por sí, sino que hay
que comprobar el modo en que hayan sido predispuestas por el empresario, de hecho,
pueden entenderse admisibles si se prevén para cuando el consumidor haya llevado a
cabo un incumplimiento suficientemente grave de una obligación esencial y además,
deben existir mecanismos para que el deudor ponga remedio a los efectos del
vencimiento anticipado del préstamo.
El TS señala que esta doctrina fue confirmada por el ATJUE de 8 de julio de 2015 (as.
C-90/14), y como resumen de ella indica que: “En suma, para que una cláusula de
vencimiento anticipado supere los mencionados estándares debe modular la gravedad
del incumplimiento en función de la duración y de la cuantía del préstamo, y permitir al
consumidor evitar su aplicación mediante una conducta diligente de reparación” (FJ 7.1,
i.f.). 21De tal modo, se superará el control de abusividad y se podrá dar por vencida toda
la obligación