El-turismo-residencial-y-la-especulacion-inmobiliaria-en-la-zona-hotelera-de-Puerto-Penasco-Sonora-de-2002-a-2007

Vista previa del material en texto

UNIVERSIDAD NACIONAL AUTÓNOMA DE 
MÉXICO 
 
 
CENTRO DE INVESTIGACIONES Y ESTUDIOS DE POSGRADO 
FACULTAD DE ARQUITECTURA 
 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN 
INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO PEÑASCO 
SONORA DE 2002 A 2007 
 
 
 
 
 
 
 
T E S I N A 
 
PARA OBTENER GRADO DE ESPECIALIZACIÓN EN 
 VALUACIÓN INMOBILIARIA 
 
P R E S E N T A: 
 
ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
Año 2011 
 
UNAM – Dirección General de Bibliotecas 
Tesis Digitales 
Restricciones de uso 
 
DERECHOS RESERVADOS © 
PROHIBIDA SU REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL 
 
Todo el material contenido en esta tesis esta protegido por la Ley Federal 
del Derecho de Autor (LFDA) de los Estados Unidos Mexicanos (México). 
El uso de imágenes, fragmentos de videos, y demás material que sea 
objeto de protección de los derechos de autor, será exclusivamente para 
fines educativos e informativos y deberá citar la fuente donde la obtuvo 
mencionando el autor o autores. Cualquier uso distinto como el lucro, 
reproducción, edición o modificación, será perseguido y sancionado por el 
respectivo titular de los Derechos de Autor. 
 
 
 
 
 
Director de Tesina: 
 
E.V.I. Ing. Juan Antonio Gómez Velázquez 
Especialista en Valuación Inmobiliaria, Maquinaria y Equipo 
Docente de la especialización en Valuación Inmobiliaria del 
Posgrado de Arquitectura de la Universidad Nacional Autónoma 
de México. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Sinodales Propietarios: 
 
 E.V.I. Ing. Manuel García Córdova 
 Lic. Evaristo Romero Salgado 
 
 
 
 
 
 
 
 
Sinodales Suplentes: 
 
Dra. Esther Maya Pérez 
M.V. Arq. Lorenzo F. Barragán Estrada 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
“Ni la Universidad ni el jurado son 
responsables de las ideas expuestas por el 
autor de la tesina”. 
 
AGRADECIMIENTOS Y 
DEDICATORIAS: 
 
 
 
 A Dios, por guiarme cada día y permitirme llegar hasta este 
momento tan importante de mi vida y lograr otra meta más en mi 
carrera. 
 
 
 
 
 A mis padres, porque gracias a su cariño y guía he llegado a 
realizar uno de mis anhelos más grandes de mi vida, fruto del 
inmenso amor, apoyo, comprensión y confianza que depositaron en 
mi. Les agradezco infinitamente con todo mi corazón el legado más 
grande que pudiera recibir y por lo cual les viviré eternamente 
agradecido. Los amo. 
 
 
 
 
 A Araceli, por tu gran amor y por ser parte importante en mi 
vida, por tu impulso, estimulo y comprensión para continuar 
superándome, gracias. 
 
 
 
 
 A Santiago, por que desde tu llegada me inspiras a realizarme 
como un mejor ser humano, eres la fuente de mi inspiración y el 
motor que me da la energía para continuar superándome y 
esforzándome cada día más. 
 
 
 
 
 
A mis hermanos, Por estar cerca de mí, compartiendo las 
experiencias más importantes de mi vida. Porque gracias a su apoyo 
y estimulo he llegado a realizar una de mis mejores metas, los quiero 
mucho. 
 
 
 
 
 
 
 A mis maestros y sinodales, por todos sus 
conocimientos y sabiduría expresada y que hoy pueden ver el reflejo 
de lo que han formado y que sin duda han calado hondo en mi vida, 
gracias. 
 
 
 
I N D I C E 
INTRODUCCIÓN..............................................................................................................................2 
CAPITULO I 
 IMPORTANCIA DE LOS PROYECTOS DE DESARROLLO TURÍSTICO 
1.1 Desarrollo regional, auge económico y turismo residencial…………………….…………...…4 
1.2 Estructura del mercado turístico………………………………………………………………..8 
1.3 Impacto económico del sector turístico en México………………………………………..........9 
1.3.1 México: Uno de los principales destinos turísticos……………………………………….….11 
1.4 Demanda turística en las regiones mexicanas...………………………………………………..13 
1.5 El mercado estadounidense de segundas residencias…………………………………………..15 
1.6 El perfil del comprador estadounidense……………….…………………………………….…18 
1.7 La especulación inmobiliaria……………………………………………………………….….18 
 
 
CAPITULO II 
ANÁLISIS SOCIOECONÓMICO DE LA ENTIDAD 
 
2.1 Antecedentes históricos de Puerto Peñasco……………………………………………………21 
2.2 Localización………………… ………………………………………………………………..23 
2.3 Extensión………………………………………………………………………………………24 
2.4 Orografía…………………… …………………………………………………………………24 
2.5 Clima……………… ……………………………………………………………………….....25 
2.6 Vías de comunicación………………………………………………………………………....25 
2.7 Principales ecosistemas………………………………………………………………………..25 
2.8 Recursos naturales……………………………………………………………………….........26 
2.9 Perfil sociodemográfico……………………………………………………………………….26 
2.10 Servicios públicos…………………………………………………………………………....27 
2.11 Atractivos turísticos………………………………………………………………………….28 
 
 
 
 
 
 
 
CAPITULO III 
 ASPECTOS RELEVANTES DE LA ENTIDAD 
3.1 Puerto Peñasco Sonora……………………………………………………..…………………32 
3.2 El florecimiento turístico: los datos……………………………………………………..........34 
3.3 La inversión en el sector turismo: proyectos de desarrollo turístico e inmobiliario………….39 
3.4 El sector turístico inmobiliario de Puerto Peñasco y el mercado estadounidense de segundas 
 residencias………………………………………………………………………………........43 
3.5 Mercado en crecimiento……………………………………………………………………....44 
3.6 Análisis y principios del valor………………………………………………………………...47 
3.7 La especulación inmobiliaria en Puerto Peñasco…………......................................................49 
 
 
CAPITULO IV 
CASO PRACTICO ZONA HOTELERA PUERTO PEÑASCO, SONORA 
4.1 Diagnóstico y análisis de la demanda en el Estado de Sonora……………………………….51 
4.1.1 Análisis de la demanda de vivienda………………………………………………………..52 
4.1.2 Necesidades de vivienda en el Estado de Sonora………………………………………….52 
4.2 Análisis de la oferta inmobiliaria en zona hotelera Puerto Peñasco…………………………56 
4.3 Comportamiento del mercado inmobiliario en la zona hotelera de Puerto Peñasco…………61 
4.4 Evolución de precios por m2 de construcción durante la fase de análisis……………….…..63 
4.5 Evolución de los precios de la tierra 2002 a 2007…………………………………………...65 
4.6 Comparativo de valores entre precios del suelo y construcción 2002 a 2007…………….....68 
 
CONCLUSIONES………………………………………………………………………….……71 
 BIBLIOGRAFIA……………………………………………………………………………......76 
ELECTROGRAFÍA…………………………………………………………………………......77 
GLOSARIO……………………………………………………………………………………...78 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
2 
 
 
INTRODUCCIÓN 
El desarrollo de las sociedades humanas está influido por la calidad de los recursos con 
que los ha dotado la naturaleza. Premisa, que si bien, no expresa en un sentido total la 
dependencia del impulso que tiene la evolución de una sociedad, si establece en forma 
importante la bondad natural de una región. 
 
Puerto Peñasco es un puerto con origen camaronero que se ubica en las costas del Océano 
Pacifico, Mar de Cortés en el norte de la República en el Estado de Sonora. El cual cumple con 
el postulado expresado en las líneas iniciales, dado que la belleza de sus costas, playas, desiertos, 
dunas etc., la singularizan como un atractivo de un turismo de alto nivel. 
 
En este contexto nace la investigación que se presenta para obtener el título de especialidad en 
valuación inmobiliaria, teniendo como idea cultural el análisis del drástico cambio que se dio en 
los valores de suelo e inmobiliarios suscitados en los años 2002 a 2007. 
 
Este cambio estuvo dirigido al establecimiento de áreas de turismo residencial destinado a 
segundas residencias, especialmente dirigido a personas de la tercera edad de países de Estados 
Unidosy Canadá, ya que la cercanía con estos territorios beneficiaba este tipo de expresiones 
inmobiliarias. 
 
A lo largo del ejercicio de investigación se ha detectado que en los alrededores del movimiento 
residencial, floreció acuciosamente la especulación inmobiliaria, ya que los valores de la tierra 
llegaron a evolucionar en comparación con su año anterior aproximadamente un 150%. 
 
El revisar este fenómeno y su transición es el motivo central del trabajo, ya que en éste después 
del 2007 por situaciones que se expresan en la tesina, empezó un decaimiento en la expansión de 
la oferta inmobiliaria. 
 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
3 
 
 
Esta situación fue derivada por el fenómeno demográfico de la pirámide de población de 
los países citados ya que ésta presenta un incremento sustancial en las edades del adulto mayor, 
así como en que en su país, las circunstancias sociales y económicas les presentan una vida más 
cara y menos atractiva que en estas segundas residencias, sumando a la vez las causas del 
terrorismo que también son impulsoras de este origen de cambio residencial. 
 
Para ello se aborda el estudio con un aspecto teórico general (capítulo I, en el que se analizan los 
aspectos de la importancia que tienen los proyectos inmobiliarios en el desarrollo turístico). 
 
Así mismo, en el segundo capítulo se establece un análisis socioeconómico de la entidad que nos 
refleja desde los antecedentes históricos, geográficos, socioeconómicos, políticos e 
infraestructuras de entidad, en la que se inscribe nuestro punto de estudio. 
 
Una vez concluidos los aspectos de obtención del análisis general de la entidad, el capítulo 
tercero destaca sus aspectos más relevantes en el tema de estudio, en especial en su fase 
inmobiliaria, en su boom en el periodo de estudio y en el mercado que le nutre, todo esto bajo el 
análisis y los principios de valor como puntos trascendentes de la especialidad estudiada. 
 
Así el capítulo IV presenta un caso práctico de la zona hotelera de Puerto Peñasco Sonora, 
analizando las ofertas y demandas que se dieron, las características de las residencias, su 
evolución histórica, su comportamiento de mercado, visualizados con una cuantificación 
histórica apoyada en graficas. 
 
Finalmente se destaca de cada uno de los diversos capítulos una serie de criterios; síntesis que 
nos permiten expresar conclusiones de valor sobre los efectos que se suscitaron en razón de la 
especulación inmobiliaria. 
 
 
 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
4 
 
 
CAPITULO I 
 IMPORTANCIA DE LOS PROYECTOS DE DESARROLLO 
TURÍSTICO 
1.1 Desarrollo regional, auge económico y turismo (turismo residencial) 
 
 
Este estudio se adentra en una de las modalidades de turismo menos estudiadas en México, 
pero con gran participación en toda la República Mexicana, sin importar que el destino tenga una 
total vocación turística. 
 
En México, el periodo que comprende de la década de los años cuarenta a los ochenta, el 
desarrollo turístico se concentró en el turismo de sol y playa como modalidad dominante. Sin 
embargo, a partir de la globalización han surgido nuevas tendencias, por ejemplo, el ecoturismo 
y el turismo de aventura. 
 
El turismo residencial es una tendencia de reciente auge en México, aún cuestionada como 
modalidad turística por no hacer uso de los servicios de alojamiento hotelero como el turismo 
convencional. 
 
El turismo residencial ha tenido distintas expresiones en nuestro país desde los primeros años de 
la gestación del turismo en la década de los años cuarenta, como es el caso del Lago de Chápala 
y Acapulco, entre otros. El Estado de Sonora presenta una manifestación de este tipo de turismo 
desde sus primeras exposiciones, que es importante analizar como fenómeno explicativo de una 
corriente de viajeros, que en su mayoría provienen de Estados Unidos y Canadá. 
 
Según la Organización Mundial de Turismo (OMT), “El turismo es el conjunto de relaciones y 
fenómenos productivos por el desplazamiento y permanencia de personas fuera de su lugar 
 
 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
5 
 
 
de domicilio, en tanto dichos desplazamientos y permanencia no estén motivados por una 
actividad lucrativa”1(OMT; 1995). 
 
Esta definición muestra la esencia misma del fenómeno en cuestión, ya que marca puntos 
importantes, por ejemplo, el desplazamiento que se tiene que realizar hacia otro fuera del lugar 
de origen o residencia, con la finalidad de practicar alguna actividad no rentable durante la 
estancia en el destino, además de hacer uso de los servicios que éste proporcione, como 
alojamiento, alimentación y entretenimiento. 
 
Para Montaner (1998:371), el turismo de segundas residencias “es aquel que se caracteriza por su 
estabilidad en el lugar de destino aunque no exclusivamente, el lugar de residencia escogido es 
frecuentemente un hotel, apartamento, segunda residencia, villa, chalet, o similar”2. 
 
Según Herrera Romero (1997:43), el turismo residencial “es la modalidad particular del turismo 
que se caracteriza por un pronunciado conjunto de relaciones y fenómenos que se suscitan por el 
desplazamiento voluntario y periódico, de su lugar de residencia habitual hacia una residencia 
secundaria por un motivo de descanso y recreación”3. 
 
El turismo residencial es una forma especial de hacer turismo, ya que tiene características 
particulares, dentro de las cuales se tiene que el turista no hace uso de servicios de alojamiento 
tradicional, el poder adquisitivo de los turistas es alto, en virtud de que se debe cubrir el 
mantenimiento de una segunda residencia, la principal actividad que realiza el turista es el 
descanso, y por lo general la estancia es realizada los fines de semana o días de asueto, dichas 
cualidades lo distinguen del resto de la actividad turística. 
 
 
1 Tesis “Análisis del papel del Turismo Residencial en la Cabecera Municipal de Ixtapan de la Sal, Estado de 
México”, México 12 de Mayo del 2007, Pág. 9. 
2 Ibídem: 10 
3 Ídem: 10 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
6 
 
 
 
A diferencia de la definición tradicional de turismo, se refuerzan dos puntos centrales: el primero 
y el más importante, es el hecho de que el turista no utiliza servicios ni estructuras turísticas 
comerciales para la pernocta, sino que aprovecha una estructura habitacional (casa o 
departamento) que suele haber comprado o que renta fuera del sistema de alojamiento hotelero. 
 
Una reciente definición aportadapor Hiernaux (2005:3), establece que “El turismo de segundas 
residencias es aquel por el cual las personas acuden a un destino o una localidad que no es 
forzosamente turística, donde han adquirido la posesión por renta o compra de un inmueble en el 
cual pernoctan y realizan actividades de ocio y esparcimiento”4. 
 
Una característica importante a señalar en la definición anterior, es que el destino en que se 
localiza la segunda residencia, no necesariamente debe ser turístico. Es decir, se puede dar el 
caso, por ejemplo, de una propiedad heredada localizada en el pueblo de origen de la familia 
paterna o materna y que se utiliza como residencia de descanso. 
. 
Tanto Herrera como Hiernaux, coinciden en los fines o propósitos por los cuales se adquiere una 
segunda residencia: descanso y recreación. Los turistas residenciales aprovechan la quietud y el 
clima del destino para realizar diversas actividades, que entre ellas van desde leer hasta practicar 
deportes acuáticos. 
 
De acuerdo a Herrera Romero (1997:44), el turismo residencial presenta tres rasgos particulares 
descritos a continuación: 
 
a) El turismo residencial presenta un conjunto de relaciones y fenómenos originados por el 
desplazamiento. Éstos pueden ser de tipo económico, social y físico. En cuanto a las relaciones 
y fenómenos económicos se refiere, se tiene que cuando el turista realiza el desplazamiento, 
incluyendo trayecto y estancia, hace uso de servicios turísticos y no turísticos, como es el caso de 
 
4 Ibídem: 10 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
7 
 
 
 
tiendas de abarrotes, gasolineras o farmacias. La implementación de esta alternativa turística, dio 
paso a la generación de diversas fuentes de empleo, las cuales se caracterizan por ser de bajo 
nivel profesional, siendo una buena oportunidad laboral para los lugareños, quienes se 
desempeñan en quehaceres como vigilantes, empleadas domésticas, jardineros, entre otros. En 
estos empleos, no se requiere un elevado nivel de estudios. 
 
Del mismo modo, al hacer los gastos de mantenimiento de la segunda residencia, como son: gas, 
luz, impuestos, entre otros, se contribuye con la economía de la región y no con los servicios 
turísticos. 
 
Los turistas residenciales generalmente viajan en automóvil propio, debido a la frecuencia del 
desplazamiento, la distancia entre ambas residencias y el tiempo de traslado. Hacer el viaje en 
transporte público implicaría más gasto y tiempo en completar el recorrido, además de ser más 
incómodo. 
 
Los fenómenos de carácter social se suscitan cuando el turista residencial entra en contacto con 
la población de la comunidad receptora, a diferencia de los turistas tradicionales que hacen el 
contacto con prestadores de servicios, en especial turísticos. 
 
Por último, los fenómenos de tipo físico se aprecian claramente con la presencia de este tipo de 
turismo, ya que los inmuebles y en sí la urbanización, se ven modificados a consecuencia de la 
intervención de los turistas residenciales. 
 
b) El desplazamiento voluntario y temporal. El turista residencial elige la frecuencia de los 
desplazamientos. Éstos no siguen un patrón determinado de visitas, se hacen cada fin de semana, 
cada mes, en periodos vacacionales e incluso por suspensiones programadas por sucesión de días 
inhábiles, mejor conocidos como “puentes” o fines de semana largos, en los que regularmente se 
prefiere viajar con la familia y en ocasiones con parientes o amigos. 
 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
8 
 
 
 
c) Motivación de desplazamiento. La principal motivación del turista residencial es el 
descanso, ya que pretende alejarse de la monotonía o las presiones de las grandes ciudades; y la 
recreación, por ejemplo: actividades deportivas, sociales o de diversión nocturna, donde el turista 
residencial busca actividades diferentes a las que encuentra en la cotidianidad de la urbe en que 
habita. Estos rasgos son la base de las características esenciales del turismo residencial, debido a 
que son invariables en cada caso de dicha modalidad de turismo. 
 
A las anteriores características se añaden las siguientes, con base en Hiernaux (2005): 
 
d) “El uso de una propiedad privada (fuera de la habitual) hace que el dueño adquiera 
nuevas responsabilidades. Por ejemplo: el mantenimiento de la misma y los pagos de 
impuestos, equivalente a lo que hace un administrador de un servicio de hospedaje tradicional. 
Esta tendencia provoca que exista una baja en la venta de cuartos hoteleros, cosa que los 
administradores ven a las inmobiliarias como competidores desleales. 
 
e) Se sabe que el turismo residencial está sujeto a niveles económicos. Lo anterior es debido a 
que para mantener una segunda residencia se necesita un alto poder adquisitivo”5. 
 
 
1.2 Estructura del mercado turístico 
 
 
La declaración universal de los derechos del hombre reconoce en su punto quinto el 
derecho de todo hombre al cambio de residencia y de trabajo, al desplazamiento y a los viajes. 
(“Toda persona tiene derecho a la libertad de ir y de venir”). 
 
El conjunto de estos desplazamientos genera una actividad económica fundamentada en una 
estructura de mercado que por un lado genera una oferta y por el otro se da una demanda de 
 
5 Ibidem:13 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
9 
 
 
 
estos servicios turísticos por parte de los futuros clientes que puedan desplazarse 
individualmente, en grupos o en masas. 
 
La oferta es el conjunto de recursos e infraestructuras que un territorio posee, para atraer a los 
turistas. 
 
Los recursos son los potenciales que tiene un destino y que son anteriores a la llegada del 
turismo (recursos naturales, geográficos, históricos, climáticos, etc.). 
 
Las infraestructuras son todo lo que se crea para acoger al turista (alojamiento, servicios, 
carreteras, oferta complementaria, etc.) 
 
La demanda es el conjunto de turistas, interesados y motivados en viajar a un determinado 
lugar, para consumir los productos y servicios que constituyen la oferta. 
 
En este mercado, los medios de transporte y los intermediarios turísticos, son pilares básicos. 
 
Estudia y analiza la realidad económica del turismo como mercado, donde se encuentra una 
oferta de productos y servicios turísticos y una demanda de los mismos. 
 
1.3 Impacto económico del sector turístico en México 
 
 
Al iniciar el Siglo XXI, la actividad turística es la más importante para el crecimiento 
económico y la piedra angular para el desarrollo de servicios con un valor calculado en 476, 000 
millones de dólares. Es por lo tanto, una poderosa herramienta para impulsar el acrecentamiento 
de los pueblos por su efecto multiplicador. 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTOPEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
10 
 
 
México ocupa el séptimo lugar entre los principales países receptores de turismo internacional, 
después de Francia, España, Estados Unidos, Italia, China, Reino Unido y Austria. El barómetro 
del turismo internacional de la OMT señala un claro avance en sus posiciones, constituyendo el 
2004 un año record para el turismo en este país. 
Desde la década de 1950 México ha sido el único país latinoamericano que ha logrado no sólo 
ubicarse en el top mundial de los principales destinos turísticos, sino que ha conseguido avanzar 
hacia mejores posiciones en cuanto a este indicador. 
Tabla 1. Top mundial de destinos turísticos 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Fuente: Organización Mundial de Turismo 
 
Rank 1950 1970 1990 2000 
1 Estados 
Unidos 
Italia Francia Francia 
2 Canada Canada Estados 
Unidos 
Estados 
Unidos 
3 Italia Francia España España 
4 Francia España Italia Italia 
5 Suiza Estados Unidos Hungría China 
6 Irlanda Austria Austria Reino Unido 
7 Austria Alemania China Rusia 
8 España Suiza México México 
9 Alemania Yugoslavia Alemania Canadá 
10 Reino Unido Reino Unido Canadá Alemania 
11 Noruega Hungría Suiza Austria 
12 Argentina Checoslovaqui
a 
Reino Unido Polonia 
13 México Bélgica Grecia Hungría 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
11 
 
 
1.3.1 México: Uno de los principales destinos turísticos. 
México se ha mantenido en el octavo lugar a pesar de que el número de llegadas de 
turistas internacionales en el año 2002 ascendía sólo a 18.6 millones, 5.1% inferior a la del año 
anterior. Hay que considerar que como señala el barómetro del turismo mundial (junio 2003)... 
“durante los dos últimos años el turismo internacional ha estado condicionado ante todo por la 
combinación de una economía globalmente débil y un alto nivel de incertidumbre debido a la 
lucha contra el terrorismo y la amenaza de conflicto en Irak” 6. Los efectos de esta situación 
económica y política internacional, repercutieron considerablemente en el sector turístico del 
país, ya que precisamente su principal cliente en este renglón lo constituye Estados Unidos. 
 
No obstante se observa una recuperación desde mediados de 2003, y logró colocarse en el puesto 
número diez en el ranking mundial de captación de divisas por este concepto. 
 
Las áreas y los países que destacan por una mayor afluencia de turistas a México, son los 
siguientes: en primer lugar América, con Estados Unidos, Canadá, Argentina, Brasil y Chile; y 
Europa con España, Alemania, Francia, Inglaterra e Italia. 
 
Canadá es el segundo país que cuenta con una importante presencia turística en México, 
manteniéndose entre el 1.5 % y el 2 % del total de turistas en esta nación, en tales años. Según 
cifras de la Organización Mundial del Turismo (2003, 1998) en 1993 habían arribado 2,365 
turistas procedentes de Canadá, y tanto en 1998, en 1999, como en el 2000, esa cifra se había 
duplicado, llegando a alcanzar en 1998 su nivel más alto con 5,189 turistas. 
 
Estas fuentes señalan también que las llegadas provenientes del resto de América mantienen una 
trayectoria ascendente hasta 1996, logrando incluso superar a las de Europa hasta esa fecha, pero 
 
 
 
6 Tania, Negrete Parra, “Hotel Espíritu Mexica- Tenochca”, 24 de Abril del 2010, Pág. 81. 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
12 
 
 
con posterioridad comienzan a descender notablemente. Tal evolución se encuentra asociada, 
lógicamente, a los altibajos del crecimiento económico de la región. En el año 2001 su número 
de llegadas, 1,744 se había reducido a menos de la mitad de las 3,786 turistas en 1997. Por su 
parte Europa alcanza sus niveles más altos en 1998 y 1999, y presenta un ligero descenso en los 
años 2000 y 2001. 
 
Si observamos en líneas generales el comportamiento de este indicador durante los años de 1993 
a 2001, podemos afirmar que éste ha estado caracterizado por la presencia mayoritaria de turistas 
de los Estados Unidos, a quienes corresponde más del 90% de las llegadas totales a México, 
durante todo el período. 
 
Gráfica 1. 
Llegadas de turistas a México según lugar de procedencia. Año 2001 a 2008 
 Fuente: Creación propia 
 
 
 
 
USA
95%
Canadá
2%
Europa
2%
Resto de América
1%
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
13 
 
 
1.4 Demanda turística en las regiones mexicanas 
El turismo en los últimos años ha sido uno de los motores más importantes del 
incremento en la economía mexicana. En términos de datos y crecimiento, es difícil realizar una 
regionalización coincidente de los diferentes puntos turísticos que se ofrecen en el país, debido a 
la diversidad de atracciones y destinos que ofrecen el Norte, Centro y Sur del país. 
 
“En lo que respecta al número de visitantes nacionales de 1993 a 2001 el crecimiento promedio 
fue de 7.2 por ciento a nivel nacional”7. 
 
Los 10 principales destinos turísticos son Tlaxcala, Nuevo León, Tabasco, Zacatecas, México, 
Yucatán, Aguascalientes, Veracruz, Querétaro y Michoacán. Exceptuando Yucatán, los demás 
destinos presentan precios accesibles para personas cuyos ingresos similares o superiores al 
promedio nacional les permiten realizar estancias cortas en fines de semana, puentes o periodos 
vacacionales. 
 
En términos de su estructura porcentual en 2001, seis Estados concentran el 50% del número 
total de turistas nacionales en el país: Veracruz, Jalisco, Distrito Federal, Michoacán, Nuevo 
León y México. 
 
El turismo extranjero se ha incrementado considerablemente en los últimos años, en el periodo 
considerado, este aumento ha sido de 8.5%. Los destinos de mayor recepción de extranjeros son: 
Tlaxcala, Nayarit, México, Campeche, Baja California Sur, Zacatecas, Veracruz, Hidalgo, 
Chiapas y Coahuila. Cabe destacar que en términos porcentuales el 71.7% del turismo 
proveniente del exterior se concentra en los Estados de Quintana Roo y Baja California Sur. 
 
 
 
7 Centro de Estudios Superiores en Turismo, “Estudio Estratégico de Viabilidad del Segmento de Turismo de 
Retirados”, Febrero del 2006, Diapositiva 09. 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
14 
 
 
El FondoNacional de Fomento al Turismo de México considera tres tramos de intensidad 
turística en el territorio nacional, que obedecen a programas y proyectos de desarrollo y 
promoción turística en el país: 
 
- La Escalera Náutica del Mar de Cortés más Chihuahua 
- Chiapas, Oaxaca y Guerrero y, 
- La Península de Yucatán 
 
En el primer tramo de intensidad turística encontramos a La Escalera Náutica del Mar de Cortés, 
que es el primer proyecto regional turístico de México. Ocupa el cuarto lugar a nivel mundial en 
biodiversidad con más de 900 islas vírgenes, bahías, desiertos y sierras por lo que se le conoce 
como “El Acuario del Mundo”; y en el Estado de Chihuahua se localiza al primer proyecto 
turístico de montaña, en la Sierra Tarahumara. Ambos se orientan al mercado del ecoturismo, en 
particular del Oeste y Suroeste de los Estados Unidos. 
 
El segundo tramo de intensidad turística compuesto por Chiapas, Oaxaca y Guerrero, destacamos 
en la región norte de Chiapas la puerta de entrada al Mundo Maya; en Oaxaca importantes rutas 
con zonas arqueológicas y en Guerrero, principales destinos turísticos de playa, como la de 
Acapulco, que se han posicionado en los mercados de Estados Unidos y Canadá como destinos 
ideales para torneos internacionales, congresos, convenciones y viajes de incentivos. 
 
El tercer tramo, la Península de Yucatán, es uno de los mayores destinos turísticos de 
extranjeros, principalmente de canadienses, estadounidenses y europeos ya que por su ubicación 
estratégica, es la puerta de entrada al Mar Caribe. Destacan en él, Cancún que posee el segundo 
arrecife de coral más grande del mundo, la Rivera Maya y la Isla de Cozumel. 
 
 
 
 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
15 
 
 
Mapa 1. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1.5 El mercado estadounidense de segundas residencias 
 
México es un país atractivo para la inversión en bienes raíces de los casi 77 millones de 
estadounidenses que, de acuerdo con el departamento del censo de aquel país, alcanzarán la edad 
de jubilación en los próximos 20 años, de acuerdo con la consultoría internacional Ernst & 
Young. 
 
El potencial es muy elevado porque cada año entre dos mil 500 y tres mil retirados llegan a 
México con inversiones que pueden llegar hasta los 200 mil dólares, informa la Confederación 
de Cámaras Nacionales de Comercio (CONCANACO). 
 
 
 
 
COL
QRO
PUE
BCS
BC
SON
CHIH
COAH
NL
TAMS
SIN
DGO
ZAC
NAY
JAL
MICH
GRO
SLP
AGS
GTO
HGO
MEX
OAX
CHIA
VER
TAB
CAMP
YUC
QROO
MOR
TLAX
DF
TRAMOS DE INTENSIDAD TURÍSTICA EN MÉXICO
Escalera Náutica más Chihuahua
Chiapas, Oaxaca y Guerrero
Península de Yucatán
Elaboración propia con base en clasificación de Fon atur.
COL
QRO
PUE
BCS
BC
SON
CHIH
COAH
NL
TAMS
SIN
DGO
ZAC
NAY
JAL
MICH
GRO
SLP
AGS
GTO
HGO
MEX
OAX
CHIA
VER
TAB
CAMP
YUC
QROO
MOR
TLAX
DF
TRAMOS DE INTENSIDAD TURÍSTICA EN MÉXICO
Escalera Náutica más Chihuahua
Chiapas, Oaxaca y Guerrero
Península de Yucatán
Elaboración propia con base en clasificación de Fon atur.
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
16 
 
 
“El 90 por ciento de los retirados de Estados Unidos que emigran son captados por México. En 
los próximos 15 años nuestro país va a ser el destino de retiro número uno para los 
estadounidenses”8, precisa Walfre Ibarra, Vicepresidente de la región Noroeste de 
CONCANACO. 
 
Este paraíso para retirados y personas que buscan una segunda residencia, tiene opciones casi 
para cualquier bolsillo. Hay espacios en San Miguel Allende, donde el metro cuadrado se valúa 
en 100 dólares, hasta propiedades en Los Cabos que oferta en 3,000 mil dólares metro cuadrado. 
La cercanía con Estados Unidos y lo relativamente más bajo de rubros como impuestos y 
contribuciones, así como el costo de vida, son las principales ventajas frente a países como 
Panamá, Costa Rica y el Caribe. 
 
Aunque el factor básico de atracción es el clima, empresas inmobiliarias como Softec, señalan 
que al menos cinco por ciento de la población denominada “baby boomers” está interesada en 
invertir en el sector inmobiliario y la tendencia en México es que el mercado se quintuplique en 
los próximos cuatro años. Sin embargo, este potencial está desaprovechado. 
 
“Estudios de FONATUR muestran que el mercado de posibles compradores extranjeros asciende 
a dos millones de estadounidenses y un millón más de canadienses”9. 
 
 
8 CONCANACO http://www.concanaco.com.mx/documentos-relevantes/cat_view/62-presentaciones-de-
eventos/89-93-aniversario-de-la-concanaco-servytur-mexico.html . 02 de Octubre del 2010. 
9 Centro de Estudios Superiores en Turismo, “Estudio Estratégico de Viabilidad del Segmento de Turismo de 
Retirados”, Febrero del 2006, Diapositiva 09. 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
17 
 
 
Actualmente se contempla que aún con poca promoción, treinta por ciento de los retirados que 
invierten en México son canadienses. Según FONATUR, la venta de casas, villas y condominios 
de descanso en México corresponde a 1,500 millones de dólares anuales y la mayor oferta está 
en Acapulco, Cancún, Riviera Maya, Vallarta, Los Cabos, Puerto Peñasco, Ixtapa, San Felipe, 
Rosarito y Loreto. 
 
Tabla 2. 
 
 
 Fuente: Estimación COESA con base en documentos varios. 
 
 
 
 
 
Grafica 2. 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
18 
 
 
1.6 El perfil del comprador estadounidense (baby boomer) 
 
Antes de cumplir los sesenta años de edad, aún el 71.8% de la población en el rango de 
entre 55 y 59 años de edad se mantiene en la fuerza de trabajo. La mitad de la población que está 
en el rango de edad entre 60 y 64 años se mantiene en la fuerza laboral. No es sino a partir de los 
65 años cuando se observa que la población deja de pertenecer en su mayoría a la fuerza de 
trabajo. Mucha gente en los Estados Unidos que ha cumplido los 55 años de edad se ve obligada 
a permanecer en la fuerza laboral debido a que de lo contrario no tendrían suficientes ingresos 
para vivir. Desde luego, el alto costo de la vida en ese país podría ser unos de los factores que 
explican por qué una alta proporción de la población que tiene entre 55 y 64 años de edad 
continúan en la fuerza de trabajo. Mucha población de 55 años y más de edad se ve obligada a 
mudarse a un país con costo de vida menor debido a que de lo contrario tendría que permanecer 
trabajando en los Estados Unidos. 
 
Casi una cuarta parte de la población entre 55 y 59 años de edad tiene unosingresos anuales que 
sobrepasan los 100 mil dólares. Para el rango entre 60 y 64 años de edad la proporción con estos 
altos ingresos cae menos de una quinta parte de la población de ese rango. Esta proporción cae 
consistentemente en la medida en que observamos rango de edad más avanzada. En términos 
generales ocurre lo mismo con los tramos de ingresos de 75 mil a 99 mil dólares anuales y de 50 
mil a 74 mil. Esta observación está en correspondencia con la participación de la población en la 
fuerza laboral; es decir, los ingresos de la población para tamos de edad avanzada caen porque 
dejan de pertenecer a la fuerza laboral. Si esto es así, significa que la gente sólo puede mantener 
sus ingresos altos si continúa participando en la fuerza laboral. Para alguien que se retira, implica 
que, dado el costo de vida en los Estados Unidos, debe ajustar su nivel de vida. Éste es un factor 
que los impulsa a moverse al exterior, en busca de un país con un costo de vida menor. 
1.7 La especulación inmobiliaria 
La penetración de la promoción inmobiliaria en el turismo de segundas residencias, tiene 
implicaciones profundas en cuanto a la estructura y la distribución geográfica de estas 
actividades. 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
19 
 
 
Por una parte, es importante subrayar que la producción de vivienda para uso turístico, como ya 
se señaló, se situó por mucho tiempo fuera de las vicisitudes del mercado. Lo anterior significa 
que esta producción no era mercantil. Una primera mirada puede hacer pensar que todo es 
beneficio: más viviendas de segundas residencias, posiblemente a mejores precios, y mejores 
condiciones de financiamiento para grupos de ingresos más bajos que tradicionalmente no 
podían alcanzar este tipo de lujos. 
 
Al mismo tiempo, se torna más claro que el turismo de segundas residencias se está dualizando 
cada vez más. Por un lado, están quienes pueden hacer construir su propia vivienda a su gusto, en 
el lugar que ellos mismos determinan. Por otra parte, están quienes compran una vivienda 
estandarizada, con escasas diferencias con la primera residencia en cuanto a diseño, estilo de 
vida implícito y calidad de materiales, en destinos impulsados por las necesidades mismas del 
mercado y sobre todo de los promotores, es decir, de la especulación inmobiliaria que cobra un 
vigor inusual en México en los últimos tiempos. 
 
Una implicación fuerte de esta mercantilización se deriva de la relación del segmento de las 
segundas residencias con relación al mercado destinado a los residentes permanentes. Como se 
vio en varios destinos analizados, el desplazamiento de la vivienda local hacia el mercado 
turístico se hace cada vez más notorio, y reduce la posibilidad de los residentes permanentes para 
alcanzar una vivienda por el incremento de costos que impone el segmento turístico. 
 
Otro aspecto negativo es que la ausencia de los propietarios transforma estas zonas en un paraíso 
para toda clase de abusos: rentas ilegales a beneficio de los administradores sin avisar al 
propietario, uso indebido de los locales por los administradores, además de la presencia de 
intermediarios –lo que la jerga coloquial local denomina “coyotes”, es decir, sin patente para 
ejercer la profesión, y usando técnicas delictivas (como recuperar la oferta de los agentes 
inmobiliarios con patente oficial y promoviéndola por su cuenta). Y falta indicar la presencia de 
extranjeros que se instalan ilegalmente en el país para el jugoso negocio de intermediarios 
 
 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
20 
 
 
inmobiliarios sin permiso alguno ni de residencia legal, y de capitales de muy dudosa 
procedencia en operaciones inmobiliarias de pequeña y mediana envergadura. 
 
Cabe señalar que la actividad hotelera es de lenta recuperación financiera, mientras que la 
edificación residencial es de recuperación inmediata, gracias sobre todo, a la complicidad del 
estado mexicano que organizó los mecanismos de financiamiento de la vivienda –bajo un 
discurso de financiamiento social- para facilitar la intervención de los promotores, nuevos 
favorecidos del régimen político. 
 
Dinero rápido y fácil, permiten a los promotores una venta garantizada en tiempos cortos y, por 
ende, una recuperación veloz de su apuesta; también ello es una mina de oro para los capitales 
ociosos (entre los cuales están los fondos de pensión) que, como un fantasma recorren el mundo 
en busca de ganancias rápidas. Las segundas residencias responden a estas expectativas en la 
misma medida que el sector inmobiliario en general, formándose una burbuja inmobiliaria que 
quizás termine como la tecnológica años atrás: desinflándose, provocando un caos en el 
mercado. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
21 
 
 
CAPITULO II 
ANÁLISIS SOCIOECONÓMICO DE LA ENTIDAD 
 
2.1 Antecedentes históricos de Puerto Peñasco 
 
 Dentro del Estado de Sonora se encuentra un lugar paradisiaco, el cual hoy día lleva por 
nombre “Puerto Peñasco”, este sitio fungía como un campo pesquero en el año de 1927, y fue 
entonces como pescadores de diferentes puntos del Estado entre ellos: Bahía Kino, Guaymas, 
Puerto Lobos y Puerto Libertad comenzaron a desplazarse en temporada de pesca, quienes 
improvisaban sus hogares con carpas y cuevas que pudieran encontrar en los cerros de dunas 
arenosas para así tener mayor tiempo de pescar. 
En el año de 1929 el sitio se conocía con el nombre de “Punta de Piedra o Punta Peñasco”,esto 
debido a que se introdujeron en las aguas del Mar de Cortés granizos de origen volcánico; existía 
un gran número de pescado llamado “totoaba”, el cual tenía enormes dimensiones y un valor 
medicinal extraordinario, por tal motivo era muy apreciado por el país Estadounidense 
Norteamericano. 
Punta Peñasco para el año de 1941 tenía alrededor de 187 habitantes que se dedicaban tanto a la 
actividad pesquera como a la construcción del ferrocarril que llevaría por ruta Sonora-Baja 
California, fue inaugurado en 1940 un pequeño tramo que constaba de Mexicali- Puerto Peñasco. 
La ciudad de Puerto Peñasco fue planificada a través de la Dirección General del Ferrocarril, se 
construyo el 9 de julio de 1952, lo que provoco la separación del municipio de Caborca y 
comprendiendo las localidades de Cuauhtémoc, Sonoyta, Bahía La Choya y 21 de marzo. Está 
situado en la parte Noroeste de dicho Estado, colinda al Norte con los Estados Unidos y el 
municipio General Plutarco Elías Calles, al Noroeste con San Luis Río Colorado, al Sureste con 
Caborca y con un límite al Sur con el Golfo de California. 
 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
22 
 
 
Puerto Peñasco es un municipio que ha logrado grandes avances a lo largo del tiempo debido a 
que se encuentra en una zona costera, motivo que suele ser del gusto de los turistas de varias 
partes del mundo, por lo que gran cantidad de inversionistas decidieron invertir en tiendas, 
restaurantes, hoteles, playas privadas, entre muchas cosas más. 
Una de sus principales fuentes generadoras de dinero es el turismo, gracias a esta actividad la 
ciudad de Puerto Peñasco capta un 85% de entrada de visitantes extranjeros provenientes de 
Arizona, la ocupación hotelera en su mayor parte se encuentra al 50%, dando esto como un total 
de 1,000 visitantes diarios. Por el contrario, el turismo nacional arroja 2,000 visitantes 
anualmente, lo cual demuestra que el crecimiento de los desarrollos turísticos da un incremento a 
la actividad económica. 
Otras fuentes generadoras de dinero son: 
a) Pesca 
Este nuevo desarrollo turístico cuenta con la actividad pesquera desde su origen, por la cual el 
Puerto ha tenido una evolución económica a través del tiempo gracias a su gran potencial 
productivo de camarones y productos de escamas; entre otras encontramos su biodiversidad de 
flora y fauna marina lo que le permitió a este sitio ser declarado como “Reserva Ecológica para 
la Preservación de Especies Endémicas” ya que cuenta con 110 kilómetros de litorales. 
Entre sus principales especies generadoras de empleos y de producción a grandes volúmenes 
que son exportadas están: la jaiba, el camarón, la manta, la sierra, el cazón y el chano. 
 
b) Infraestructura 
La infraestructura ha sido una de las partes sumamente importantes en la actualidad dentro de la 
ciudad de Puerto Peñasco, surgida a la gran demanda turística que tuvo y que actualmente tiene. 
En un principio los turistas internacionales quedaban sorprendidos de sus ricas bellezas 
naturales, éstos hoy a la fecha son propietarios e inversionistas de casas, hoteles, departamentos, 
entre otros. Esta cuestión también ha desarrollado un crecimiento en su aspecto económico del 
destino. 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
23 
 
 
Dentro de los grandes proyectos habitacionales cabe destacar que cuentan hasta con 1,500 
condominios, destacan entre los desarrollos que lograrán da un mayor auge al puerto: Las 
Palmas, Costa Diamante, Sandy Beach Resorts, Bella Sirena y Sonora Sea. 
 
c) Comercio 
Los cambios a través del tiempo han logrado que la economía del lugar se dirija hacia otros 
aspectos, la pesca sigue siendo una de las actividades realizadas por gran parte de los lugareños, 
sin embargo, en muchos de los casos, se ha generado un comercio que se encuentra con gran 
frecuencia en todos los destinos turísticos: la artesanía, los recuerdos, comida y muchos otros. 
 
El comercio es una de las ocupaciones más importantes para la economía del municipio, de tal 
forma que existen 706 comercios diversos que ofrecen empleo a 2,595 personas incluyendo 
empresas turísticas. Estos servicios comerciales se encuentran divididos en más de 40 giros que 
van desde una gasolinera, talleres, restaurantes, abarrotes, hoteles, centros comerciales, etc. 
 
La ciudad de Peñasco o “Rocky Point”, como suelen llamarlos los extranjeros, ya es todo un 
destino turístico de gran nivel, está lleno de enormes complejos turísticos y aún conserva su 
tradicional aire de puerto pesquero. 
 
2.2 Localización 
El municipio está ubicado en el Noroeste del Estado de Sonora, su cabecera es la 
población de Puerto Peñasco y se localiza en el paralelo 31° 19' de latitud norte y el meridiano 
113° 32' a una altura de 7 metros sobre el nivel del mar. 
 
Colinda con los siguientes municipios: al Noroeste con San Luis Río Colorado, al Norte con 
Estados Unidos de Norteamérica y Plutarco Elías Calles, al Sureste con Caborca y su límite 
natural al Sur es el Golfo de California. 
 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
24 
 
 
Mapa 2. 
 www.puertopenasco.sonora.gob.mx 
2.3 Extensión 
El municipio cuenta con una superficie de 9,774.45 kilómetros cuadrados, los cuales 
representan el 5.27 % del territorio del Estado. 
 
2.4 Orografía 
Su territorio es generalmente plano, pero se destaca la serranía de Sonoyta al Norte y 
Este del municipio, también se compone de buena parte del Desierto de Altar y de la zona 
volcánica, Sierra El Pinacate. 
 
 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
25 
 
 
2.5 Clima 
El clima de Puerto Peñasco cuenta con un clima seco semi-cálido BWhw(x’) (e’) con una 
temperatura media máxima mensual de 28.7° C en los meses de julio y agosto y una media 
mínima mensual de 12.1° C, en diciembre y enero la temperatura media anual es de 20.1° C. La 
época de lluvia se presenta en el verano en los meses de julio y agosto con una precipitación 
media anual de 90.6 milímetros. 
 
2.6 Vías de Comunicación 
 
El municipio de Puerto Peñasco se encuentra comunicado con el resto del país por medio 
de la carretera federal Número 8 Puerto Peñasco-Sonoyta, que tiene una longitud de 100 
kilómetros y que entronca con Sonoyta con la carretera Número 2, la cual cruza el municipio 
proveniente de Caborca y continúa hacia San Luis Río Colorado y Mexicali. 
 
Se dispone, además de comunicación ferroviaria lo que ha hecho a Puerto Peñasco un centro 
ferroviario de regular importancia. Tiene un aeropuerto municipal con pista pavimentada. 
 
En lo referente al autotransporte, la comisaría de Sonoyta está mejor comunicada que la cabecera 
municipal ya que se encuentra ubicada al paso de la carretera internacional y la cruzan líneas que 
dan servicio hacia Tijuana; está en gestiones una carretera directa a Caborca- Puerto Peñasco. 
 
2.7 Principales Ecosistemas 
� Flora 
 
Una gran parte del territorio del municipio está constituida por vegetación de desiertos arenosos, 
aunque también existe matorral resetófilo costero en la Bahía de Adair, en la región de la Sierra 
El Pinacate, mientras que en la parte Noreste existe matorral desértico micrófilo de la categoría 
de matorral subinerme. Existen también lugares adyacentes a la región de Pinacate con categoría 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
26 
 
 
de matorral inerme, tales como gobernadora, nagua blanca, o trompillo, hierba de burro, etcétera; 
ambas regiones están protegidas como reserva ecológica nacional. 
Diseminados principalmente en la parte noreste del municipio, se encuentran pequeñas porciones 
de matorral sacocaule, copal, torote blanco, torote colorado, choya,lomboy y cardón en la región 
fronteriza con Estados Unidos. 
 
� Fauna 
 
En el municipio se encuentran especies como: sapo, sapo toro, tortuga del desierto, cachora, 
víbora de cascabel, caguama, tortuga lacid, carey, víbora de mar, camaleón, monstruo de Gila, 
venado cola blanca, berrendo, puma, tlacuache, coyote, jaguar, mapache, conejo, zorra gris, 
tecolote cornudo, paloma morada, churea, aura, gabilán gris, güilota, aguililla cola roja. 
2.8 Recursos Naturales 
� Características y Uso de Suelo 
En el municipio se localizan los siguientes tipos de suelo: Solonchak se localiza al Sur del 
municipio bordeando el litoral del Golfo de California; se presentan zonas en donde se acumula 
el salitre, por lo que su uso agrícola se haya limitado a cultivos muy resistentes a la sal. Tiene 
escasa susceptibilidad a la erosión; yermosol su vegetación natural es de pastizales y matorrales; 
su utilización agrícola está restringida a las zonas de riego con muy altos rendimientos en 
cultivos como algodón, granos o vid. Su susceptibilidad a la erosión es baja. 
2.9 Perfil sociodemográfico 
� Vivienda 
Existen en el municipio un total de 7,477 viviendas de las cuales 7,465 son particulares y 12 son 
colectivas, concentrándose el mayor número de éstas en la cabecera municipal, las cuales tienen 
una densidad promedio de 4 habitantes por vivienda y generalmente predomina el tipo de 
vivienda de tabique con techo loza y de asbesto con piso de concreto y un gran porcentaje cuenta 
con los servicios de agua y energía eléctrica. 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
27 
 
 
De acuerdo a los resultados que presenta el II Conteo de Población y Vivienda del 2005, en el 
municipio cuentan con un total de 10,809 viviendas de las cuales 9,915 son particulares. 
 
 
2.10 Servicios Públicos 
 
� Agua Potable 
 
Se cuenta con el servicio de agua potable beneficiando a 24,723 habitantes, lo que representa el 
91% de la población. Se requiere la ampliación y rehabilitación de la línea, colocación de 
medidores y la construcción del emisor a presión para mejorar la atención a la población. 
 
� Alcantarillado 
 
En el servicio de alcantarillado, se cuenta con una cobertura del 69%, beneficiando 18,767 
habitantes, por lo que se requiere la introducción de la red de drenaje, construcción de colector y 
la construcción de subcolectores para alcanzar el 100%. 
 
� Electrificación 
 
Todas las comunidades cuentan con este servicio dando una cobertura del 90%, beneficiando 
24,452 habitantes, por lo que se requiere ampliar la red de electrificación mediante la 
construcción de 15 postes, para dar una cobertura del 100%. 
� Medios de Comunicación 
Tanto la cabecera como Sonoyta cuentan con servicios de correo, telégrafo y teléfono que operan 
con regularidad y eficiencia. En la cabecera opera una estación de radio comercial y se reciben 
las señales televisivas de los canales nacionales. 
 
 
 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
28 
 
 
2.11 Atractivos turísticos 
Sin duda lo más atractivo de este puerto son las actividades acuáticas y playeras, ya que 
existen innumerables operadoras que alquilan las famosas bananas, kayaks, motos acuáticas, 
recorrido en lancha, servicio de buceo y la pesca deportiva. 
 
Entre sus playas, islas y otros atractivos se encuentran: 
 
� Playa Hermosa 
Es el principal punto de reunión de los pobladores de este puerto; en esta playa se pueden 
alquilar fácilmente kayaks, bananas y velero, así como adquirir una gran variedad de 
productos hechos artesanalmente. 
 
� Sandy Beach 
Bahía de finas arenas, bañadas por tranquilas aguas y poco profundas, atractiva para el 
uso de vehículos acuáticos o nadar, también para acampar. En esta zona se llevan a cabo 
las competencias náuticas más importantes y es aquí donde están ubicados los principales 
complejos turísticos de la ciudad. 
 
� Playa Las Conchas 
Complejo residencial y paisajístico donde se practica el kayak, el velerismo y kite surfing 
también llamado en ocasiones kiteboarding o flysurfing. Gracias al drástico cambio de las 
mareas, es posible observar miles de especies marinas en las “pozas de marea” que se 
crean al bajar el nivel del mar. 
 
� Isla San Jorge 
A una hora del sur de la costa de la ciudad, este es el lugar ideal para el avistamiento de 
aves, la pesca deportiva, el snorkel y el buceo. Es una Isla considerada como una de las 
 
 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
29 
 
 
principales áreas de reproducción de lobos marinos en México. En Peñasco hay 
operadoras turísticas que ofrecen visitas guiadas. 
 
� La Cholla 
Ubicada al Oeste del puerto, constituye una península rocosa que a las faldas de su 
monumental cerro abriga una pintoresca y muy rústica villa. Este sitio colinda con un 
gigantesco estero donde se pueden colectar moluscos y otras pequeñas especies marinas. 
 
� Reserva de la Biosfera del Pinacate y Gran Desierto de Altar 
Es uno de los principales atractivos naturales de Puerto Peñasco y también de los 
municipios Plutarco Elías Calles y San Luis Río Colorado. Esta gigantesca zona está 
conformada por un área que alberga más de 300 impresionantes cráteres volcánicos y una 
extensa región de dunas móviles. En esta reserva destaca el cráter El Elegante, con 1,400 
metros de ancho y 140 metros de profundidad. 
 
� Calle 13 
También conocida como “Tijuanitas”, esta famosa y antigua calle porteña aloja una 
amplia gama de restaurantes en su mayoría de comida mexicana, además de bares y una 
acelerada vida nocturna. 
 
� Piratas a bordo 
Ya es una tradición en Puerto Peñasco contemplar al barco pirata “Rey del Mar” cruzar la 
Bahía cada tarde. Esta antigua embarcación de madera ofrece música, baile, comida y 
mucha diversión a bordo. 
 
� Pista Patos 
Es una pista de carreras diseñada para vehículos todo terreno, aquí se llevan acabo 
importantes competencias. Esta pista se ubica a 5 km al norte de Peñasco, sobre la 
carretera que lleva a Sonoyta. 
 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
30 
 
 
� Acuario CET-MAR 
Es un espacio didáctico que exhibe en cautiverio tortugas marinas, mantarrayas y otras 
especies, algunas endémicas al Golfo de California; además ofrece interesante 
 
información sobre el comportamiento de los diferentes ecosistemas marinos. También se 
puede interactuar con los lobos de mar. El visitante puede apoyar este centro con una 
cuota voluntaria. 
 
� CEDO 
El Centro Intercultural de Estudios de Desiertos y Océanos es un espacio dedicado a la 
investigación y el conocimientosobre el Norte del Golfo de California y el desierto 
sonorense, además promueve la conservación de los recursos naturales. Este centro 
cuenta con un acuario abierto al público y ofrece pláticas sobre historia natural, así como 
aventuras de campo donde conocerá al lado de expertos, ecosistemas como los esteros, 
pozas de mareas y hábitats desérticos. 
 
� Malecón Fundadores 
Es el sitio predilecto de encuentro de los rocaportenses. Este recién remodelado malecón 
está rodeado de restaurantes, tiendas de artesanías y otros comercios. Aquí se localizan la 
Plaza Luis Donaldo Colosio y la impresionante escultura de El Camaronero, símbolo de 
Puerto Peñasco. 
Se celebran aquí la mayoría de las fiestas populares como la tradicional Fiesta del 5 de 
mayo. 
 
� Motociclismo de gran nivel 
Cada noviembre y con duración de cuatro días, se lleva a cabo una extraordinaria 
concentración de motociclismo (Rocky Point Rally), donde participantes de Estados 
Unidos, Canadá y México realizan competencias de boliche en moto, tiro al dardo y 
carreras en motocicleta a baja velocidad, donde el último en llegar sin perder el equilibrio 
 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
31 
 
 
es el ganador. Es todo un espectáculo observar miles de motos por toda la ciudad. 
 
� Zona del Mirador 
Ubicado al sur de la ciudad, aquí se ubican los centros de diversión nocturna más 
populares: Pink Cadillac, Manny´s Beach Club, entre otros. 
 
� Golf 
Puerto Peñasco cuenta con tres campos profesionales de este deporte en la ciudad, pero 
también existe un campo de “putting golf” en las instalaciones de Casa Blanca, en el área 
de Sandy Beach. 
 
� Menú diverso 
Además de tener restaurantes de comida fresca del mar de primera calidad, aquí se puede 
disfrutar comida china, japonesa, italiana y, por supuesto, mexicana. La variedad de 
restaurantes, bistrós y cafeterías es infinita 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
32 
 
 
CAPITULO III 
ASPECTOS RELEVANTES DE LA ENTIDAD 
3.1 Puerto Peñasco Sonora 
El desarrollo de las regiones depende de muchos factores que normalmente escapan del 
control de las autoridades locales. En el caso particular del Estado de Sonora, los cambios que 
registra la estructura productiva de la entidad confirman la influencia que ejercen las 
condiciones externas. Recientemente se advierte una incipiente reorganización productiva 
orientada hacia los servicios especializados, la innovación y el conocimiento. 
 
 En este proceso están surgiendo nuevos polos de desarrollo subnacionales y subregionales. Un 
rasgo de esta reestructuración es la preponderancia de actividades ligadas a los servicios 
profesionales y personales, sobre todo los que tienen que ver con el aprovechamiento del medio 
físico y de la naturaleza. Estas actividades rescatan al mismo tiempo la esencia del “desarrollo 
regional actual”10: el interés por regresar al territorio, a la región. En este sentido se busca 
impulsar el crecimiento económico desde adentro, aprovechando los recursos disponibles y sus 
potencialidades, ya sean éstos de índole natural, la disponibilidad de capital humano, la riqueza 
cultural, entre otros. 
 
El turismo es una actividad que cumple con estos elementos y recientemente está jugando un 
papel central en el desempeño de la economía estatal. Los servicios turísticos generan un 
importante dinámica en la economía, no sólo a través de los ingresos por hospedaje, 
alimentación y servicios, sino por los fuertes vínculos que se establecen con el resto de los 
sectores productivos, tales como el comercio y la construcción, propiciándose un efecto 
multiplicador que coadyuva a un mayor crecimiento y desarrollo económico. El Estado de 
Sonora goza de una amplia diversidad de espacios susceptibles de explotación turística: la costa, 
la sierra, los valles y el desierto. Cada uno de ellos ofrece una variedad de posibilidades 
 
 
10 UB.EDU www.ub.edu/gocrid/sv-texauhtm. 15 de diciembre del 2010. 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
33 
 
 
de recreación y esparcimiento que los convierte en opciones viables para el uso comercial tal 
como queda confirmado con el notable crecimiento del turismo en Puerto Peñasco, Sonora. 
 
La expansión de los servicios turísticos en Puerto Peñasco generó amplias expectativas para la 
economía local y la oportunidad de consolidar un proyecto de crecimiento económico sostenible 
en el largo plazo; no obstante, la orientación de los servicios se ha dirigido a cubrir la demanda 
del turismo extranjero, específicamente de estadounidenses retirados, haciéndolos vulnerables a 
los cambios de la economía de E.U.A; esta fragilidad limita las posibilidades de expansión de 
esta industria. 
Mapa 3. 
 
 Ubicación de Puerto Peñasco 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Fuente: Revista Rocky Point. Real Estate Guide. October 2007 
 
Puerto Punta Peñasco, traducción original del nombre en inglés con el que antiguamente se le 
conoció, es actualmente un centro estratégico para el desarrollo económico de Sonora. Desde 
luego no siempre fue así. Los primeros asentamientos humanos se ubican en los años 20’s 
cuando se instalan pequeñas comunidades de pescadores dedicados a la pesca de la totoaba. En 
 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
34 
 
 
1940 la localidad quedó totalmente comunicada con el resto del territorio sonorense una vez 
concluido el ferrocarril Sonora-Baja California. 
 
Puerto Peñasco está enclavado en el Noroeste del estado de Sonora, colinda al Norte con Estados 
Unidos y el municipio Gral. Plutarco Elías Calles; al Noroeste con San Luís Río Colorado; al 
Sureste con Caborca; su límite al sur es el Golfo de California. 
 
Cuenta con una superficie de 5,663 km2 siendo sus principales localidades: Puerto Peñasco 
(cabecera municipal), La Cholla, Las Conchas, y los ejidos Nayarit, Los Norteños, J.F. Kennedy, 
López Collado y el Pinacate; sus 110 kilómetros de litoral son un recurso valioso para la 
explotación pesquera y la promoción del turísmo. 
 
En las últimas décadas el progreso económico de Puerto Peñasco ha dependido del dinamismo de 
las inversiones ligadas al aprovechamiento de la belleza natural de sus playas y demás atributos 
naturales que lo han convertido en punto de reunión para vacacionistas de origen nacional y 
extranjero. 
 
3.2 El florecimiento turístico: los datos 
 
El súbitodesarrollo turístico de Puerto Peñasco queda registrado en un conjunto de 
indicadores socioeconómicos. De acuerdo al Censo General de población y vivienda de 1980 
(INEGI) la población ascendió a 26 mil 755 habitantes. En el Censo de 1990 se registraron 
26,625, es decir, en esa década se produjo un descenso demográfico (-0.05 por ciento). Sin 
embargo, desde 1995 se advierte un rápido crecimiento económico sustentado en el desarrollo de 
Peñasco como destino turístico. Con base en ese dinamismo el número de habitantes del puerto 
se eleva a 27,169 en 1995 y a 31,157 personas en el 2000 lo que significa que la población creció 
a una tasa de 2.8 por ciento en promedio anual durante esa década. Como se dijo es en esos años 
cuando empiezan a anunciarse interesantes proyectos de inversión destacando la construcción del 
Hotel Plaza las Glorias en 1994. 
 
 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
35 
 
 
Grafica 3. 
 
 Crecimiento Poblacional de Puerto Peñasco, Población 1980-2005 
 
 Fuente: INEGI 
 
 
En el último Conteo de Población y Vivienda INEGI (2005) Puerto Peñasco registra una 
población de 44,875 habitantes, lo que significa que entre 2000 y 2005 la población de la 
comunidad creció a un ritmo de 7.6 por ciento en promedio anual cifra muy por encima de la 
tendencia histórica y sensiblemente superior a la tasa de crecimiento alcanzada por el estado en 
este mismo período (1.4 por ciento). 
 
No es difícil imaginar que el crecimiento demográfico está estrechamente asociado al acelerado 
dinamismo económico que experimentaba en ese tiempo Puerto Peñasco especialmente en el 
turismo y en otras actividades complementarias como son el comercio y los servicios. A finales 
de los 90’s, dichas actividades explicaban cerca de 85 por ciento de las unidades económicas y 
70 por ciento de la población ocupada (INEGI, 1999). Estas condiciones se mantienen 
considerando que en el 2005 Puerto Peñasco generó el 38 por ciento de la derrama turística en el 
estado. 
 
 
 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
36 
 
 
Pese a que la industria manufacturera y particularmente la pesca siguen operando es indudable 
que la columna vertebral de la economía de Peñasco descansa en el turismo mismo que ha 
experimentado un notable florecimiento con la edificación de numerosos condominios y hoteles 
y consecuentemente la prosperidad que se nota en el sector de la construcción y en las 
actividades ligadas al desarrollo de la industria turística. 
La evolución de la construcción resulta un dato ilustrativo pues es el sector de mayor 
crecimiento: en 1999 concentraba tan solo al 1.86 por ciento de la población ocupada, mientras 
que en el 2003 se elevó a 4.5 por ciento. 
 Como es de suponerse esta variación se debe sustancialmente a las considerables inversiones en 
el sector residencial turístico donde destacan los proyectos habitacionales como: Sandy Beach 
Resorts, Costa Diamante, Sonora Sea, Bella Sirena, Las Palmas, entre otros proyectos, mismos 
que se encaminan a la consolidación de este puerto como zona turística internacional. 
Tabla 3. 
 
Cambio en la estructura económica en Puerto Peñasco, 1998-2003 
 
 Fuente: Comisión de Fomento al Turismo, Gob. Del Estado de Sonora 
 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
37 
 
 
La afluencia turística ha crecido sistemáticamente: desde 1998 el crecimiento anual de visitantes 
se incrementó a una tasa del 8.7 por ciento en promedio anual. 
 
La proporción de visitantes según su procedencia ha permanecido en el rango del 20 por ciento 
nacional y 80 por ciento extranjero; de estos el 95 por ciento son del Estado de Arizona. 
 
En el 2006 visitaron Puerto Peñasco poco más de 2 millones 170 mil personas (alrededor de un 
tercio del total registrado en Sonora); la derrama económica representó el 38 por ciento del 
estatal, que ascendió a 16 mil 800 millones de pesos Esta contribución la realiza el Puerto 
Peñasco contando con tan sólo el 10 por ciento del hospedaje, 21 por ciento de las habitaciones y 
el 11 por ciento de los restaurantes, centros nocturnos y bares del Estado. 
Tabla 4. 
Afluencia turística por procedencia a Puerto Peñasco 
 
 Fuente: Comisión de Fomento al Turismo, Gob. Del Estado de Sonora 
 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
38 
 
 
En relación al crecimiento de la oferta turística, de 1997 al 2006 se han construido 15 nuevos 
centros de hospedaje (la mitad de ellos se desarrollaron entre 1998 y 1999), lo que representa una 
ampliación de la oferta habitacional de casi 300 por ciento. Los establecimientos de alimentos y 
bebidas prácticamente se duplicaron: de 55 restaurantes, bares y centros nocturnos certificados 
en 1997, actualmente se cuenta con 99. 
 
Tabla 5. 
 
Oferta turística del Estado de Sonora y Puerto Peñasco, 2006 (Participación porcentual) 
 
 Fuente: INEGI, Anuario Estadístico del Estado de Sonora, 2006. 
 
 
De acuerdo a datos oficiales (INEGI-Gobierno del Estado de Sonora), recientemente la 
ocupación hotelera en Puerto Peñasco alcanzó sus niveles históricos, año 2000, ubicándose 
durante 2006 en un promedio de 53 por ciento de ocupación, dato relevante si se toma en cuenta 
el sensible crecimiento de la oferta de habitaciones. 
 
 
 
EL TURISMO RESIDENCIAL Y LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA EN LA ZONA HOTELERA DE PUERTO 
PEÑASCO SONORA DE 2002 A 2007 
 TESINA: ARQ. VICENTE ANTONIO NEGRETE PARRA 
39 
 
 
Tabla 6. 
 
Promedio de ocupación hotelera en Puerto Peñasco, 1997-2006 
 
 
 Fuente: INEGI 
 
3.3 La inversión en el sector turismo: proyectos de desarrollo turístico e inmobiliario 
 
En 1994 inicia la construcción de uno de los desarrollos turísticos de mayor relevancia en la 
historia de Puerto Peñasco, considerado así por el monto de la inversión y sobre todo, porque se 
convirtió en el factor detonante del futuro desarrollo turístico local. El Grupo Situr inicia con la 
construcción de un complejo residencial que incluye condominios y villas, tiempos compartidos, 
la construcción de una plaza comercial, una marina y el famoso Hotel Plaza las Glorias. Estos 
primeros condominios y villas residenciales fueron adquiridos casi exclusivamente