Prototipo-de-vivienda-modular

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JUSTIFICACIÓN- INVESTIGACIÓN - 
CONAVI - 
SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL
Introducción
La casa es nuestro rincón del mundo […]. Es nuestro primer universo. Es realmente un cosmos. Un cosmos 
en toda la acepción de la palabra […]. Es un instrumento 
para afrontar el cosmos. 
Gaston Bachelard
El trabajo que a continuación se presenta es resultado de 
una serie de inquietudes, investigaciones y propuestas 
que gracias a la cercanía con el tema de la vivienda, en 
los siguientes capítulos se desarrolla. 
Este documento esta compuesto por tres capítulos: en 
el primero se presenta el marco teórico del proyecto 
para su mejor comprensión, pasando por antecedentes 
históricos, normatividad, conceptos claves, entre otros. 
En el capítulo dos se expone la idea-forma-función 
del proyecto, con todas sus condicionantes, factores y 
potencializadores. 
El capitulo tres refleja el resultado de la propuesta del 
prototipo de vivienda modular, resolviendo en este 
aspectos tanto formales, como funcionales y/o técnicos. 
Para finalizar el capítulo cuatro resume la viabilidad 
del proyecto presentando el presupuesto y datos 
relacionados a la industrialización, gastos, administración 
y productividad.
Para entender la fundación, progreso y mantenimiento 
de la vivienda es necesario primeramente encontrar 
el verdadero significado de ésta, de manera tal que, 
pueda ser comprendido el concepto de “la casa como 
una metáfora del cuerpo y el cuerpo como una metáfora de 
la casa ” Juhani Pallasma, es decir, remontarnos a lo mejor 
y mas conocido por cada individuo: el YO. Es este, el 
camino con el cual mejor nos podemos conducir al “yo 
soy el espacio donde habito”. 
Entendiendo a la par de lo ya explicado en el párrafo 
anterior, que la vivienda es el lógico resultado de la 
necesidad del ser humano de un hábitat. Podemos 
además darle como valor agregado tal como se 
establece en el articulo 4o de la constitución mexicana 
que “toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna 
y decorosa” Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos . 
La ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios 
a fin de alcanzar tal objetivo ”
 
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La palabra vivienda viene del latin “vivienda, 
cuya raíz es la palabra vivére y que quiere decir vivir”. 
Al mismo tiempo define la vivienda como una morada 
o habitación, como genero de vida o modo de vivir. 
Diccionario de la real academia española 
“Vivienda adecuada”... significa disponer de un lugar 
donde poderse aislar si se desea, espacio adecuado, 
seguridad adecuada, iluminación y ventilación 
adecuadas, una infraestructura básica adecuada y 
una situación adecuada en relación con el trabajo y 
los servicios básicos, todo ello a un costo razonable”. 
Comisión de Asentamientos Humanos y la Estrategia 
Mundial de Vivienda
Espacio delimitado normalmente por paredes y techos 
de cualquier material, con entrada independiente 
para vivir, esto es, dormir, preparar los alimentos, 
comer y protegerse del ambiente. 
INEGI (Instituto Nacional de Estadística y Geografía)
“Esta es la casa cuando quieras pasa” 
Frase coloquial 
La casa debe ser una maquina de habitar, que 
así como un automóvil, un avión o un barco 
tiene que cumplir con perfección su cometido 
sin importar nada mas. 
Le Corbusier
Mi hogar es mi refugio, una pieza de arquitectura 
emocional, no un lugar frío de conveniencia. 
Luis Barragán
“La ropa sucia se lava en casa” 
Frase coloquial 
La arquitectura y el diseño para las masas debe 
ser funcional, en el sentido de que debe ser 
aceptado por todos y su función es la principal 
necesidad. 
Nikolaus Pevsner 
 
 Fuente: Kyle Henderson / LinkedIn
 Fuente: Publimetro
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Desde la antigüedad y a través de los años en las 
culturas más desarrolladas siempre se ha contemplado 
que la vivienda es resultado de una filosofía de 
vida, síntesis de una manera de relacionarse con la 
sociedad, la naturaleza, con el entorno edificado y 
el universo. En ese sentido, el ser humano se ha 
apropiado de los recursos disponibles a su alcance 
y ha creado su espacio vital de acuerdo con las 
circunstancias geográficas y culturales que la vida 
le ha presentado, pero ha rebasado la visión de 
una profesión en particular, incorporando variables 
sociológicas, económicas, políticas, demográficas, 
ingenieriles, arquitectónicas, ecológicas y urbanísticas, 
entre otras; es decir, la vivienda se ha convertido 
en una preocupación de todos los ciudadanos, la 
sociedad y la ciudad. 
El hombre no se puede desarrollar de manera 
completa si no está a gusto en su espacio vital. En 
caso contrario, su capacidad creativa, de trabajo, de 
relación y de disfrute baja de manera considerable. 
El espacio habitable puede estimular física, psíquica y 
espiritualmente al ser humano e impactar en la calidad 
de vida de modo notable, y lleva en conjunto a la 
sociedad a un estado más grande, abierto y completo. 
El reflejo innato del ser humano llegar a ser sus 
pertenencias en especial su hogar / vivienda en la 
cual se desarrolla, este sentimiento se intensifica cuando 
hay plenitud en el espacio ocupado, la vivienda es un ser 
vivo que reacciona conforme a sus habitantes y viceversa 
como lo menciona el Arquitecto finlandés Juhani 
Pallasmaa en su libro “los ojos de la piel “ en múltiples 
ocasiones; la vivienda es un espejo de la esencia del ser 
humano si el habitante no se encuentra en estado de 
felicidad la habitación reflejará con el paso de tiempo ese 
sentimiento desde el descuido al mantenimiento, la falta 
de modificación y apropiación del espacio y viceversa 
si el habitante se encuentra en un espacio maltratado y 
no digno esta sensación en mayor o menor escala se 
contagiará al individuo. 
La vivienda es única y ésta es personalizada, 
evolucionada y mejorada gracias a el sentido de 
pertenencia que se genera, incluso como Pallasmaa lo 
menciona, la entrada a cada casa debe ser única y 
manifestar la personalidad del habitante, es irrepetible 
en todos los aspectos, se podría resumir con una parte 
más de nuestro cuerpo; requiere de cuidado, calidad y 
sobre todo de una funcionalidad impecable.
Historia / Evolución de la Vivienda
Sentido de pertenencia 
 Fuente: Antique Doors Knobs
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La arquitectura ligada al hombre desde 
sus inicios prehistóricos ha sido parte permanente 
del desarrollo y evolución del ser humano tanto 
como individuo y como sociedad; colabora en 
el entendimiento muchas de las problemáticas 
sociales, formas y calidad de vida de cada época 
en la historia ya sea como expresión artística o de 
otorgar refugio mínimo; la arquitectura es reflejo puro 
de la naturaleza misma del Hombre.
Como guía en la resolución de una 
problemática actual: La Vivienda Social; un factor 
valioso; es considerar la evolución de la 
vivienda, el significado agregado a este espacio, 
forma, características innatas , sistemas / procesos 
constructivos más especificos, las medidas mínimas 
para que sea habitable y digna..
Ladrillo,Piedra, Madera
Superposición hormigón
115 m2
5 Hab.
Material
Sistema constructivo
Área
Usuarios
Ladrillo,Piedra, Madera
Superposiciónhormigón
70 m2
5 Hab.
Paja,Piedra,Madera
Vernácula
150 m2
5 Hab. 
Concreto,Acero, Cristal
Concreto
--
6 Hab.
Concreto, Acero, Cristal
Concreto Armado
172 m2
5 Hab.
Concreto,Acero, Cristal
Modular Prefabricado
15 m2
1-2 Hab.
Concreto,Acero, Cristal
Concreto Armado
72 m2
5 Hab.
EDAD MEDIA
RENACIMIENTO
Ren.japón
Neoplasticismo
Funcionalismo
Metabolismo
Minimalismo
Esquema 1.01 Historia de la Vivienda
1
 Fuente imágenes : 1 Prototipo de Vivienda 
Historia / Evolución de la Vivienda
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Esquema 1.01 Historia de la Vivienda
1
tubos cartón, papel
Prefabricado
15 m2
2 Hab. 
Prefabricado, Acero, Cristal
Concretos, prefabricados
72 m2
5 Hab. 
Emergente
sustentable
“Cuál es el uso de una casa, sino 
se tiene un planeta tolerante para 
ponerla” 
Henry David Thoreau, Walden
Las necesidades actuales de 
la sociedad requieren urgentemente 
soluciones puntuales a una población 
creciente, ciudades centralizadas, 
economía decadente y materiales 
contaminantes. Generando en la 
Arquitectura tendencias / propuestas y 
tipos de edificación que suplan y mejoren 
todas las problemáticas. 
Espacios 
Individuo
Comunidad
Espacio Personal 
El espacio virtual que rodea 
a las personas el cual permite un 
pleno desarrollo de manera cómoda 
y adecuada en función de las 
circunstancias.
Espacio Público
La relación necesaria de personas 
en una comunidad, genera espacios / 
zonas de interacciones dentro y fuera 
de edificaciones.
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La historia y evolución de la vivienda (casa) 
mantiene principios de funcionalidad relacionada 
al individualismo de la población así como a las 
actividades que se realizan dentro de ella, más 
en específico las relaciones entre dos o más 
habitantes, flujos de circulaciones, espacios, 
necesidades, etc.. Generando un elemento 
completamente independiente y funcional. 
Casa Ciudad
Ciudad
El inminente crecimiento de 
comunidades requiere que el núcleo 
individual logre funcionar a una mayor escala, 
cubriendo necesidades externas y ligadas al 
individuo como Trabajo , Recreación, 
Educación, Salud, Alimento. Todo esto 
en orden y balance dentro de un núcleo de 
mayor tamaño... CIUDAD.
Una ciudad es un área urbana en la que funciona 
fundamentalmente la industria y los servicios. Se 
diferencía de otras entidades urbanas por diversos 
criterios, entre los que se incluyen población, densidad 
poblacional o estatuto legal, aunque su distinción varía 
entre países. La población de una ciudad puede variar 
entre unas pocas centenas de habitantes hasta una 
decena de millones de habitantes. Las ciudades son las 
áreas más densamente pobladas del mundo.
El término ciudad suele utilizarse para designar una 
determinada entidad político-administrativa urbanizada. 
Sin embargo, la palabra también se usa para describir 
un área de urbanización contigua (que puede abarcar 
diversas entidades administrativas). 2
La definición de lo que se entiende bajo el concepto 
de «ciudad» no sólo varía según las específicas leyes o 
reglamentos de cada país, sino también conforme a las 
distintas apreciaciones de cada especialista. Algunas de 
estas interpretaciones son:
Max Sorre: Una aglomeración de hombres más o menos 
considerable, densa y permanente, con un elevado grado de organización 
social: generalmente independiente para su alimentación del territorio sobre 
el cual se desarrolla, e implicando por su sistema una vida de relaciones 
activas, necesarias para el sostenimiento de su industria, de su comercio y de 
sus funciones. 3
 
Max Derruau: La ciudad es una aglomeración importante 
organizada para la vida colectiva y en la que una parte notable de la población 
vive de actividades no agrícolas. 4
2 0 2 1
Las ciudades hoy en día son mucho mayores y 
más populosas que en tiempos pasados. Un ejemplo 
es París, que en 1400, tenía 225 mil habitantes en 8 km² 
de área. Hoy en día, la ciudad cuenta con 2,2 millones 
de habitantes y 105 km², y su región metropolitana posee 
más de 11,2 millones de habitantes y 14 518 km² de área.
Comúnmente, las grandes ciudades poseen un 
distrito financiero, donde se localizan instituciones 
financieras, sedes de grandes compañías y centros 
comerciales. Personas de todas partes de la ciudad 
(así como de ciudades vecinas) acuden a este centro 
financiero a trabajar diariamente. Éste generalmente es 
pequeño en área, pero puede albergar hasta decenas de 
miles de puestos de trabajo, gracias a la existencia de 
los rascacielos.
Para hablar de vivienda y llegar a una solución 
arquitectónica correcta es fundamental considerar y 
analizar el funcionamiento y complemento con su contexto 
inmediato La Ciudad; sus carencias, fortalezas, 
características , tamaño, crecimiento y 
elocución. 
La diversidad actual de los posibles usuarios de una 
vivienda es inmensa y sigue creciendo con la evolución 
de las ciudades, desde la población de diferentes 
edades, capital económico, gustos, personalidades, 
necesidades, etc... Todas requieren y necesitan un 
vivienda / espacio que cumpla estas necesidades y que 
al mismo tiempo se complementen en conjunto ( ciudad 
) el reto actual de la vivienda es generar esta exorbitante 
de variantes funcionales.
Esquema 1.02 Diversidad 
Población / Diversidad 
2 2 2 3
Ciudades con alta densidad, problemática en el 
uso del suelo, salarios mínimos insuficientes, costos de 
producción elevados, calidad en materiales, capacidad 
económica, hacen el alcance a un vivienda digna un lujo 
más que una exigencia vital al ser humano. Lujo que por 
la capacidades de pago, préstamos y crédito alejan la 
posibilidad de contar con una vivienda propia y de calidad 
; lamentablemente este asunto es de tema internacional 
y se agrave conforme el crecimiento de las ciudades.
$ 
Vivienda mínima
Densidad poblacional 
Uso de Suelo 
Salarios mínimos
Costos de Producción
Calidad de Materiales
Vivienda Digna
Esquema 1.03 Vivienda un Lujo
2 4 2 5
La división y capacidades de las clases sociales, 
intensifica la desigualdad en el derecho de una vivienda 
digna, reduciendo el número de población con capacidad 
de adquirir un hogar.
La vivienda y sus condiciones precarias son 
actualmente uno de los problemas más graves de las 
ciudades latinoamericanas. La gran demanda y los pocos 
recursos de la población para satisfacer sus condiciones 
básicas hacen que estos últimos necesiten de ayuda del 
gobierno para emprender la construcción
Esquema 1.04 Derecho a una vivienda
Clase Alta 
Clase media 
Trabajadores / Empleados 
Clase Baja 
Extrema Pobreza
Vivienda Digna
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Ciudad / Área verde / Vivienda 
Tan importante como es hablar de la vivienda resulta también hacer mención de la ciudad; 
entender que no es posible concebir una sin la otra. 
Como primer punto hay que establecer que, la escala que cualquier ciudad puede tener, surge primeramente 
de una llamada “escala microscópica”, en la cual cada uno de los elementos que la integran fungen como organismos 
a los que podríamos llamar células y que cumplen una función dentro de este “ser vivo”. 
Los principios en los que se basa la planificación de la ciudad actual son todavía los del urbanismo moderno 
de los años 20 recogidos en ese documento fundacional que es la Carta de Atenas, escrito por el arquitecto y 
urbanista INI Le Corbusier. En la Carta de Atenas se plantea una oposición entre la ciudad tradicional, caracterizada 
por la mezcla e indiferencia de usos urbanos, y la ciudad moderna, racional y funcional que se rige por un principio 
fundamental: la zonificación. El concepto de zonificación es el concepto central del urbanismo moderno y todavía 
sigue siendo la idea clave de la planificación urbana actual. Frente a la mezcla de usos de la ciudad tradicional, 
con todos los problemas de salubridad, higiene, densificación etc. Que plantea el desarrollo, la división del trabajo 
a escala general en el proceso de industrialización, cuando fábricas y viviendas comparten el mismo espacio, el 
urbanismomoderno plantea que hay que construir ciudades en que los diferentes usos, las diferentes funciones 
urbanas, estén separadas en espacios distintos. 
Para el urbanismo moderno hay cuatro funciones urbanas: en primer lugar, el habitar, la función residencial; 
en segundo lugar, el trabajar; en tercer lugar, la función recreativa y de esparcimiento; y en cuarto lugar, la función 
circular que tiene como finalidad conectar las otras tres funciones entre sí. Ahora bien, las funciones principales 
son la función habitar -la vivienda y los espacios residenciales- y la función trabajar -el empleo, las actividades 
económicas-. La ciudad moderna se caracteriza por una estricta separación entre función habitar y función trabajar. 
Los espacios residenciales deben estar separados de los espacios del empleo y las actividades económicas, eso sí 
deben estar conectados a través de la función circular.
 Fuente imágenes : dailymail.co.uk 
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Esquema 1.05 Crecimiento de las Ciudades
De acuerdo al momento histórico, económico, 
político, social y físico es que podemos entender el 
contexto en el que se forman las ciudades, así como los 
ciclos que van cumpliendo y la manera en la que éstas 
tienen que ir mudando, dado que las necesidades y 
requerimientos que se tienen son siempre temporales. 
Hay que considerar que para que nuestros barrios 
alcancen la calidad de vida que esperamos debe haber 
una cierta mezcla de usos, en los cuales se puedan 
conjuntar de manera amable las actividades que debe 
hacer posible que haya riqueza en la ciudad y no termine 
declinando. 
 Fuente: plataformaurbana.cl
C O N A V I
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Prototipos de Vivienda
La problemática de la capacidad, calidad y 
producción de vivienda sigue siendo tema vigente, en 
constante evolución, cambio y crítica lo cual genera 
proyectos utópicos e incluso inadaptables en los actuales 
sistemas de construcción, pero produce cambios de 
paradigmas en la adaptación y soluciones puntuales, 
¿podrían ser un parte aguas en la vivienda ?
¿Cuáles son las verdaderas características 
de la vivienda actual?
¿Se requieren medidas futurístas y 
completamente nuevas ? 
La Vivienda en México
Creada en 2001 como Comisión Nacional 
de Fomento a la Vivienda, se convirtió en 2006 en 
Comisión Nacional de Vivienda. Es un organismo 
descentralizado de utilidad pública e interés 
social. No está sectorizado y cuenta con entidad 
jurídica y patrimonio propio.
La Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y 
Urbano (SEDATU) es la entidad del Gobierno de México 
encargada de los temas de desarrollo agrario, urbano y 
de vivienda.
 Fuente: Evolo 
 Fuente: Conavi, Sedatu
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El final de la Revolución fue el punto donde la 
participación estatal - en cuanto a vivienda - comenzó, ya 
que con la Constitución de 1917 se generó un cambio en 
materia económica y social, la cual no se vió reflejada de 
inmediato debido a la situación económica causada por 
la guerra civil. El gran desplazamiento de los habitantes, 
para tener una nueva ubicación en las grandes ciudades 
del país, generó la necesidad de dar vivienda a una 
población que se incrementaba rápidamente.
En la década de los 40’s y 50’s, con la aparición 
de las instituciones gubernamentales encargadas de 
fomentar la producción de vivienda, se dió por primera 
vez en México una aproximación a dicha problemática 
y la necesidad de satisfacer con grandes cantidades 
de unidades habitacionales a una población creciente y 
carente de recursos.
En 1963 surgió el programa financiero de vivienda 
gracias al incremento del PIB, y así el enfoque del Estado 
hacia el sector de vivienda social aumentó y el Gobierno 
Federal constituyó, en el Banco de México, el Fondo de 
Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (Fovi) 
como una Institución promotora de la construcción y 
mejora de la vivienda de interés social, para otorgar 
créditos a través de la banca privada.
En los 70’s el papel del Gobierno fue la promoción 
de fondos para la vivienda de los trabajadores. Con la 
creación del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda 
para los Trabajadores (Infonavit), el cual se convirtió 
en uno de los más importantes por su capacidad de 
financiamiento y por la adición al Issste por decreto, el 
Fondo de la Vivienda del Issste (Fovissste) para otorgar 
créditos hipotecarios a los trabajadores que se rigen 
por el apartado B de la Ley Federal del Trabajo en 
1973.
En el sexenio de Miguel de la Madrid – gracias 
al programa de reconstrucción creado a causa del 
temblor del 85 – la demanda de vivienda era muy 
alta, por lo que en respuesta hubo grandes incentivos 
para la creación de ésta.
En la primera mitad de la década de los 90’s, se 
inició la consolidación de los organismos nacionales 
de vivienda como entes financieros. La participación 
de desarrolladoras privadas fue mayor y el Gobierno 
no tomó tanta acción, a diferencia de la década 
anterior. 5
Esquema 1.06 Derecho Habientes
6
¿A quiénes se le otorgan los subsidios para vivienda ?
El subsidio se otorga a las siguientes personas, cuya percepción mensual no sea superior a 5 salarios mínimos 
( $11,102.08 ) .
Afiliadas: Son aquellas 
que cotizan al INFONAVIT O 
FOVISSSTE, siendo derecho 
habientes.
Fuerzas armadas y 
miembros de la SSP: Son 
aquellas que tienen a su cargo 
la seguridad nacional.
No Afiliadas: Son 
aquellas que no cuentan con un 
empleo formal.
 Fuente Imágens: Sedatu
3 4 3 5
Esquema 1.07 Recursos para una vivienda
Esquema 1.08 
Requisitos para obtener subsidio.
Para adquirir una vivienda o una solución habitacional, los beneficiarios deben juntar los recursos de un crédito, 
el ahorro que le corresponde juntar, y el subsidio que otorgará la Conavi; la suma de todos éstos será igual al valor 
de la vivienda.
CRÉDITO La Entidad otorga el 
crédito.
El Beneficiario 
aporta el ahorro 
correspondinte en 
efectivo, mano de 
obra o especie. 
La SEDATU a través 
de la CONAVI otorga 
el apoyo económico.
AHORRO
SUBSIDIO
Presentar CURP
No haber obtenido 
otro subsidio
Ingreso mensual de 
$ 11,102.08
Sin registro en el 
Buró de crédito
No ser propietarios 
de otra vivienda
Domicilio Plenamente 
Identificado
Definir el proyecto 
a desarrollar o 
vivienda a adquirir
Ser mayor de 18 
años Aportar ahorro 
previo
Obtener un crédito
/ Financiamiento
SUBSIDIO
 Fuente imagen: Chris Dove / 89 Dove Arquitectura
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Monto que otorga el Gobierno de la 
República como subsidio para vivienda.
Este apoyo económico depende de la modalidad 
de la solución habitacional que se realice.
-Adquisición de una vivienda nueva o usada
Cada beneficiario del programa podrá obtener un 
subsidio Federal para vivienda que puede llegar a ser 
hasta de 34 smgvm ( $ 75,494.00 m.n. ) excepto para 
la personas que ganen menos de 1.5 salarios mínimos 
podrá obtener hasta 37 smgvm ( $ 82, 155.39 m.n.).
 -Autoreproducción de vivienda 
El monto máximo puede ser de hasta $ 64,392.06 
m.n.
-Mejoramiento y adquisición de lotes 
El monto a otorgar es equivalente al 40% del valor 
del proyecto o el lote.
Los beneficiarios del programa podrán obtener 
un monto máximo de subsidio de acuerdo a la siguiente 
tabla:
Cuando el valor de la solución habitacional sea 
inferior a los 40 SMGVM ( $ 88,816.64 ) La instancia 
normativa ortogará como subsidio federal una cantidad 
equivalente hasta el 40% del monto de la misma ( $ 
35,526.65 ) . 
6
Rango de Puntaje
 Monto máximo del 
Subsidio
(SMGVM)
 Monto máximo del 
Subsidio
(Pesos)
Valor máximo de la 
Autoproducción
700-1000
450-699
200-449
29
26
23
$ 64,392.06
$ 57, 730.81
$ 51, 069.56
$ 310,858.24
$ 266,339.92
$222,041.06
 Fuente imagen: Archidaily / vivienda 
3 8 3 9
AVANCE DE OBRA Y PAGO DE SUBSIDIO 
Registro y 
apartado CONAVI
Fin de la obra 
A v a n c e d e o b r a a l 3 0 % 
S o l i c i t u d d e p a g o d e l S u b s i d i o
Esquema 1.09 Solicitud / Pago Subsidio
La Conavi verifica que las acciones de 
desarrollourbano de sectores públicos, sociales 
y de vivienda se conecten con buen ordenamiento 
territorial, que busquen un buen desarrollo 
sustentable y se establezca su función, así como 
que desarrollen programas de financiamiento para 
el subsidio y ahorro previo para la vivienda. 
También promueve la expedición de leyes a 
Otorgación de vivienda digna por el Fo n h a p o 
favor de la mejora en la calidad de vivienda.
La Comisión considera a toda la población 
demandante de vivienda.
El programa considera el otorgamiento de 
un subsidio atado a un crédito, por lo que el monto 
máximo de éste dependerá de los criterios que 
apliquen las entidades ejecutoras.
El subsidio varía según la entidad ejecutora 
y no aplica un plazo de pago, porque el apoyo se 
otorga en forma inmediata por única vez.
La tasa de interés para el crédito sería según 
el monto al subsidio no aplica.
El organismo se encarga de igual manera de 
reglamentar parámetros que califican a la 
vivienda para garantizar que éstas cumplan con 
mayores estándares de calidad.
Dimensión Parámetros Puntos 2016 Porcentaje
Ubicación 
Equipamiento y
Servicios 
Densificación
Competitividad
Perímetros de contención 
urbana * ( U1, U2, U3 )
Centro educativos, de salud 
y recreativos. Transporte 
público y no motorizado 
Tipología de vivienda 
(verticalidad) Densidad de 
vivienda/ ha en el proyecto
Sustentabilidad de la vivienda 
y el entorno
400
270
230
100
40 %
27 %
23 %
10 %
*Parámetros de contención urbana , clasificación del territorio nacional según sus 
densificaciones y relaciones / cercanía con centros urbanos. 7
 Fuente imagenes: Conavi sitio web oficial
4 0 4 1
Se constituyó en 1981 como fideicomiso, 
sectorizado en Sedesol.
El Fonhapo atiende a la población en 
situación de pobreza patrimonial. Es la instancia que 
proporciona únicamente subsidios a través dellos 
programas de ahorro y subsidio “Tu Casa” para 
personas en zonas urbanas y “Vivienda Rural” para 
hogares rurales e indígenas.
Ambos programas subsidian a las personas 
para que adquieran, construyan y amplíen o mejoren 
sus viviendas en todo México. Se les da más prioridad 
a solicitantes con mayor índice de pobreza, ingresos 
individuales de hasta 2,5 Vsm o familiares de hasta 
4 Vsm, discapacitados o con familiar discapacitado, 
madres solteras, jefes de familia mayores de 60 años 
y hogares con niños menores de 14 años.
Su órgano gubernamental ejecuta los 
programas con recursos federales, analiza 
actualmente reiniciar la canalización de 
financiamiento a través de los Organismos Estatales 
y Municipales de Vivienda para mejorar, adquirir o 
construir la vivienda social.
Los montos económicos y apoyos que se 
otorgan a los beneficiarios difieren en cantidad 
dependiendo de su fin ya sea en el ámbito urbano 
o rural, donde para adquirir o construir una vivienda 
básica se otorga a partir de 40 hasta 53 mil pesos, 
para la ampliación de vivienda se otorgan de 15 
a 20 mil pesos y para el mejoramiento de ésta se 
proporcionan de 10 a 15 mil pesos. 8
Constituido en 1963 inicialmente como Fondo 
de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda 
(Fovi) y transformado en 2001 como Sociedad 
Hipotecaria Federal.
La Shf impulsa el desarrollo de los mercados 
primarios y secundarios de crédito a la vivienda 
mediante el otorgamiento de crédito y garantías 
destinadas a la construcción, adquisición y mejora 
de vivienda - preferentemente de interés social - así 
como al incremento de la capacidad productiva y el 
desarrollo tecnológico, relacionados con la vivienda 
a través de intermediarios financieros.
La Shf está dirigido preferentemente a la 
población de ingresos medios y bajos.
El valor máximo del crédito será el menor 
entre 500.000 Udis y el 90% del valor de la vivienda, 
excepto en los casos de créditos cofinanciados en 
que el crédito puede ser hasta del 95% de dicho 
valor. En este caso, el valor de la vivienda que se 
utilizará será el menor entre el valor de venta y el 
valor de avalúo. El plazo de pago es de 20 años 
para la adquisición de una vivienda nueva o usada. El 
intermediario financiero lo determina.
La afectación salarial es del 33% máximo. 
El ahorro previo es, al menos, del 10% del valor 
de la vivienda, excepto en los casos de créditos 
cofinanciados en que el aporte mínimo es del 
5%. Los créditos devengarán mensualmente una 
tasa de interés anual compuesta por la tasa que 
mensualmente de a conocer Shf. 9
4 2 4 3
Arriba del precio medio nacional 
Abajo del precio medio nacional
Precio medio nacional : $644, 290 10
Esquema 1.10 Precio medio de la vivienda por Entidad
Precio medio por Entidad Federativa res-
pecto al precio medio nacional al primer 
trimestre del 2015
Aguascalientes 
Baja California 
Baja California Sur 
Campeche
Coahuila
Colima 
Chiapas
Chihuahua
Distrito Federal
Durango 
Guanajuato
Guerrero
Hidalgo
Jalisco
Edo. México
Michoacán
Morelos
Nayarit
Nuevo León 
Oaxaca
Puebla
Querétaro
Quintanarro 
San Luis Potosí
Sinaloa
Sonora
Tabasco 
Tamaulipas 
Tlaxcala
Veracruz
$ 572,285
$ 588,390
$ 673,719
$ 788,117
$ 508,615
$ 556,642
$ 699,618
$ 546,617
$ 1,371,160
$ 517,824
$ 593,994
$ 700,433
$ 525, 089
$ 587,643
$ 857,587
$ 575,708
$ 914,072
$ 593,990
$ 588,054
$ 726,134
$ 749,071 
$ 885,559
$ 500,014 
$ 707,290
$ 584,482
$ 543,113
$ 705,290
$ 516,071
$ 525,378
$ 619,521 Fuente imagen: Wikipedia / México 
Costos de la Vivienda
4 4 4 5
Se constituyó en 1972 como fondo tripartita 
de patrones, trabajadores y Gobierno para el 
financiamiento de vivienda de trabajadores 
asalariados del sector privado, a partir de 
aportaciones bimestrales de los patrones, con 
las que se constituye una subcuenta de vivienda a 
nombre de cada trabajador.
El Infonavit administra las aportaciones con 
la doble obligación de otorgar rendimientos a 
la subcuenta de vivienda y operar un sistema de 
financiamiento para los trabajadores, con la finalidad 
de adquirir, construir, reparar, ampliar o mejorar sus 
habitaciones, así como cubrir el pago de pasivos.
Este Instituto está dirigido a trabajadores 
asalariados del sector privado, con ingresos desde 1 
Vez el Salario Mínimo (Vsm).
Los créditos que otorga el Infonavit se calculan 
tomando como base el sueldo básico del trabajador 
expresado en Vsm.
El plazo de pago es de 30 años y la afectación 
salarial es del 25%. El ahorro previo es una subcuenta 
de vivienda y la tasa de interés va del 4% al 10%, 
indizada en Vsm.
El Infonavit conforma al nuevo programa 
gubernamental “ésta es tu casa”.
11
El Infonavit organiza desde 2009 el Foro 
Internacional de Vivienda Sustentable (FIVS) con 
el fin de fomentar el desarrollo y adquisición de 
vivienda en entornos sustentables, debatir sobre 
los procesos de cambio en las ciudades y evaluar 
los modelos urbanos hacia un plan integral de 
sustentabilidad. En este Foro, que se lleva a cabo cada 
año, se abordan diversos temas relacionados con el 
desarrollo urbano y la vivienda con miras a alcanzar 
la sustentabilidad. Cuenta con la participación de 
especialistas, investigadores y líderes de opinión 
nacional e internacional.
El Foro Internacional de Vivienda Sustentable 
(FIVS) se lleva a cabo cada año y se abordan diversos 
temas relacionados con el desarrollo urbano y la 
vivienda con miras a alcanzar la sustentabilidad. 
Cuenta con la participación de especialistas, 
investigadores y líderes de opinión nacional e 
internacional. 12
4 6 4 7
La sexta edición del Foro Internacional de 
Vivienda Sustentable, llevado a cabo del 28 al 30 
de octubre de 2014, en la Ciudad de México, buscó 
comprender las dinámicas y procesos específicos 
a través de los cuales la vivienda y las ciudades 
se mantienen y persisten frente a los cambios; 
incidiendo en las acciones cotidianas a través de la 
construcción de instrumentos como respuesta a las 
necesidades regionales de vivienda que generencalidad de vida en entornos comunitarios.
 
Durante el Foro se propone que se dé un 
debate multidisciplinario y crítico sobre el diseño de 
los procesos estratégicos en los temas de gestión, 
finanzas, políticas públicas, ordenamiento territorial, 
comunidad y arquitectura que rodean al sector de la 
vivienda.
 
Los ejes de estudio del Foro se enfocarán en:
 
Densidad
Estrategia
Regionalismo
Participación
Un reto que hoy enfrenta el INFONAVIT con la 
presentación de “Vivienda Unifamiliar Regional” radica 
en un cambio de paradigma, no solo de la morfología 
del habitáculo y su regionalización climática, sino de 
una vivienda modular, flexible y adaptable que en su 
configuración aproveche la infraestructura existente, 
participe en la producción de paisajes urbanos 
integrados, que permita la evolución y el crecimiento 
TAX - Vivienda Sustentable Reynosa
Jc - Vivienda UnifamiliarJalsico
Jc - Vivienda UnifamiliarJalisco
Vista Exterior
de sus habitantes y que en el tiempo de lugar a la 
identidad de su usuario.
“Vivienda Unifamiliar Regional. 32 Entidades. 
32 Arquitectos. 32 Propuestas” integra la trayectoria y 
conocimiento de reconocidos despachos nacionales 
de arquitectura y urbanismo, con la experiencia y 
visión del Infonavit para hacer una propuesta actual 
de vivienda.
Está claro que repetir una vivienda tipo, o un 
prototipo de vivienda, ayuda a resolver problemas 
inmediatos de rezago habitacional, pero por otro 
lado promueve problemas urbanos de otra índole; 
un prototipo de vivienda siempre es genérico y su 
relación con el espacio público, si existe, siempre 
será la misma sin importar en donde se ubique.
En el deseo de llegar a la optimización 
de recursos financieros y materiales, uno de los 
caminos empleados ha sido el de la simplificación, 
llegando al uso indiscriminado y repetitivo de plantas 
arquitectónicas que se extienden por el territorio 
faltas de identidad y pertenencia.
 Fuente imagenes: Infonavit / VUR / Archidaily 
4 8 4 9
Subdirección general de Sustentabilidad y Técnica- Vista 
esquemática del conjunto- Morelos
Subdirección general de Sustentabilidad y Técnica-Isométrico 
General del conjunto- Morelos
Teniendo la Oportunidad de colaborar en 
el proceso de diseño y presentación del proyecto 
en Tlacolula de Matamoros, Oaxaca a cargo de la 
Subdirección General de Sustentabilida y Técnica 
del INFONAVIT visualicé la magnitud del problema 
habitacional en México, si bien el trabajo realizado 
por las Instituciones no es el más apludible cabe 
destacar que estar exposición abrió puertas para 
un posible cambio de paradigma en el desarrollo y 
construcción de Vivienda Social de Calidad.
El proceso de análisis de a problemática 
dentro del terreno establecido, fue amplio y conciso 
para lograr una solución arquitectónica adecuada, 
estudios solares, de orientación, funcionamiento, 
volumetrías y futuro desarrollo fueron elementales 
en los casi 3 meses de ejecución; la elección 
de acabados y materiales constructivos en su 
generalidad de adobe y tabiques para que el clima de 
la zona junto con los materiales endémicos brindarán 
confort al conjunto y los habitantes planeados con 
mas de 70 Viviendas distribuidas en un terreno no 
muy amplio, se consolidó un proyecto lo más real y 
eficiente posible. 
Siguiendo el protocolo de presentación 
establecido por el mismo Infonavit el alcance 
de entrega para los 32 Despachos Arquitectos 
más reconocidos del país fue de 2 láminas 
de 90 X60 en donde se requería la siguiente 
información : ubicación, estudio general de la 
zona, diagramas de funcionamiento, proyección 
de crecimiento, planos, Imágenes y/o renders
El desarrollo del trabajo final se realizó 
con un equipo de 3 personas incluido yo, fue 
una experiencia grata y un plus a mi interés 
por el tema su complejidad además de seguir 
trabajando en las soluciones arquitectónicas 
más acertadas. 
5 0 5 1
VIVIENDA INTERNACIONAL
PRIMERA LEY DE Vivienda Social EN HOLANDA 
(1901)
Holanda es un país singular por muy diversas 
circunstancias: es de muy pequeño tamaño, posee 
un extraordinario desarrollo económico y social, 
y una densidad altísima (ya que en 33.000 Km2 
se concentra una población de 15,5 millones de 
habitantes), además tiene una amenaza de inundación 
permanente del agua del mar en gran parte de sus 
tierras, y finalmente posee una organización social 
muy avanzada, gozando de la legislación sobre 
vivienda más temprana de Europa.
El desarrollo económico compulsivo del 
primitivo capitalismo genera una respuesta al 
problema de la vivienda por parte de los constructores 
privados del todo insuficiente, con una producción 
de vivienda inadecuada y especulativa. Las malas 
condiciones de las viviendas durante el siglo XIX dan 
lugar a una importante corriente crítica en la sociedad 
holandesa. De esa experiencia surge la primera Ley 
de la Vivienda (Woningwet) en los primeros años del 
siglo XX, en la cual aparecen elementos nuevos y 
originales para resolver el problema. 13
VIVIENDA MASIVA EN FRANCIA
El desarrollo económico del país durante la 
presidencia de Charles de Gaulle precisa cada vez 
más mano de obra. Ésta se desplaza a las grandes 
ciudades, que no tienen capacidad para acogerla. 
La situación comienza a ser muy grave y surgen 
las primeras protestas de la población a raíz del 
grave problema de falta de vivienda. En 1954, bajo 
la presión de la opinión pública tras una campaña 
efectuada por el Abbé Pierre, el gobierno adopta un 
programa de 12.000 viviendas nuevas a construir en 
cités de urgencia destinadas a acoger las familias y 
desamparados que viven en la calle o en condiciones 
de infravivienda. La acción social comenzada por 
el abad franciscano marca un cambio en la forma 
francesa de afrontar el problema de la vivienda.
En 1957, cinco años después del plan 
Courant, un segundo ensayo de definición de una 
política global a favor de la Vivienda Social llega 
con la ley del 7 de agosto de 1957. Es esta ley la 
que promulga por primera vez la política de las 
Z.U.P (zones à urbaniser en priorité), urbanización 
completa de nuevas zonas residenciales en las 
que no sólo se construyen viviendas, sino que son 
también planeadas y construidas todas aquellas 
infraestructuras, dotaciones y servicios necesarios 
para las mismas. Paralelamente, un programa 
quinquenal de construcción de viviendas HLM 
(Habitations à Loyer Moyen) se pone en marcha 
con el objetivo de construir una media de 300.000 
viviendas por año. Todas estas nuevas viviendas a 
construir serán entregadas en régimen de alquiler.
Son sin duda estas nuevas áreas de urbanización 
prioritaria las que más han marcado el urbanismo y la 
vivienda en Francia del siglo XX. Las Z.U.P son vastos 
programas de vivienda que podemos identificar 
fácilmente en cualquier ciudad de Francia. En diez años 
se construyeron nada menos que 195 grands ensembles 
o cités 22 que supusieron 2,2 millones de viviendas 
HLM, a una media de 160.000 por año, alcanzándose 
el máximo histórico en 1976 con la cifra de 556.000 
viviendas construidas solo en ese año. 14
Les Grands Ensembles. La Courneve, 1956.
 Fuente imagen: Vivienda Social en Europa / Luis Moya
5 2 5 3
EVOLUCIÓN TIPOLÓGICA
Este apartado reúne una serie de breves análisis 
siguiendo una secuencia cronológica prefijada. Se 
revisan estructuras residenciales de Alemania, Francia 
y los Países Bajos, desde 1945 hasta la actualidad, 
separándolas geográficamente y según periodos de 
quince años. De cada época se escogen casos –siempre 
construidos– de Vivienda Social relevantes, que pueden 
ser representativos del periodo. En cuanto a los temas 
que desarrollan, se entiende por programa de la Vvienda 
Social el conjunto de elementos y relaciones que aglutina 
la unidad residencial, habitualmente dentro de una 
agrupación o estructura mayor. Dentro de este campo, 
se realiza una aproximación crítica entre arquitectónica 
e inmobiliaria, que varía en escala desde lo urbanístico 
hasta lo doméstico. Aún cuandola definición precisa 
de VS varía en función de cada país estudiado, en la 
mayor parte de los casos se han escogido ejemplos en 
edificios de vivienda colectiva, considerando estos los 
exponentes más apropiados para reflejar la condición 
de un fenómeno residencial que necesariamente aún 
intereses particulares con otros comunes y generales. 
El esquema que siguen todos los epígrafes incluye una 
introducción a las características de cada periodo en 
los distintos países, a menudo citando otros ejemplos 
conocidos además de los expuestos. A continuación, y 
para cada caso, se explica la forma, el tipo y el tamaño 
de la agrupación, el programa por piezas de una vivienda 
habitual o característica, y algunas de las relaciones más 
características entre sus distintos elementos. 15
1960-1975
En este periodo se lleva a cabo una gran 
expansión urbana en la que son características las 
estructuras residenciales de gran densidad y un 
marcado desarrollo en vertical. Hileras y bloques bajos 
dejan paso a edificios aterrazados, bloques de gran 
altura, y torres. La industria alcanza su apogeo con 
promociones que sobrepasan las mil viviendas, dentro 
de extensas operaciones en las se que construyen 
barrios enteros. En este contexto coexisten dos tipos 
de actuaciones a nivel urbano. Por un lado, se heredan 
disposiciones esquemáticas del periodo anterior, en 
las que se confía en la autonomía del bloque exento 
equipado. Por otro lado, ciertas intervenciones 
alcanzan una mayor articulación entre edificios y 
espacios abiertos. En ambos casos, tal y como ocurre 
simultáneamente en Francia, las actuaciones públicas 
confían en la independencia entre edificación y viario, 
al tiempo que desdibujan la estructura discontinua y 
menuda de la parcelación tradicional, en favor de la 
disponibilidad y la cantidad de suelo libre.
La operación de Märkisches Viertel, al norte de 
Berlín Oeste, se lleva a cabo desde 1964 hasta 1970, 
bajo la dirección urbanística de Dutmann, Heinrichs, 
Müller y Fleig, suponiendo un total de 17.000 viviendas 
sobre 280 Ha. El conjunto de Ungers consta de 1305 
viviendas agrupadas en edificios de 12 a 14 pisos en 
los que, los módulos de distintos usos superpuestos 
se perciben como torres en si mismas. 16 
Plano de emplazamiento. Romeo y Julieta. H. Scharoun, W. Frank. Stuttgart, 1954-59
Julieta: escalonamiento en sección
Julieta: planta tipo, Edificio B
Manzana 270 en Vinetaplatz, Berlín, 1977
 Fuente imágenes: Vivienda Social en Europa / Luis Moya
 Fuente imágenes: Vivienda Social en Europa / Luis Moya
5 4 5 5
1990-2005
La escasa costa y la posición septentrional, 
explican el clima alemán, contrastado y de inviernos fríos. 
Así, las ventanas, que a menudo se desarrollan de suelo 
a techo, resultan más pequeñas que las holandesas 
para evitar escapes de calor. Por el contrario, los 
terrenos, en general estables, facilitan a cimentación y 
permiten crujías anchas, que redundan en proporciones 
compactas, acordes con la exigencia de una menor 
disipación de la energía. Tras la década de 1970, con 
los sucesivos aumentos en los precios del petróleo, 
empiezan a desarrollarse soluciones residenciales con 
mejor aprovechamiento de los recursos naturales y 
menor consumo de energías contaminantes que los de 
viviendas convencionales. A menudo las agrupaciones 
de Vivienda Social restringen su número de alturas para 
evitar el ascensor, ahorrando inversión inicial, y gastos 
de mantenimiento y consumo energético derivados.
Así, la escala pequeña de estas agrupaciones 
facilita su integración tanto en el tejido de las 
ciudades, como en zonas de vivienda unifamiliar. 
Sin embargo, la ausencia de ascensor acarrea 
impedimentos e incomodidades tanto para personas 
mayores y discapacitados, como a la hora de realizar 
tareas habituales como la subida de compra, el 
desplazamiento con bebés, el traslado de muebles u 
objetos pesados, etc.
Además de las agrupaciones de baja altura, 
abundan los conjuntos de Vivienda Social compuestos 
por dos bloques unidos entre sí mediante un patio 
cubierto o galería común. Este esquema suele tener 
orientación Este-Oeste para garantizar en invierno el 
soleamiento de mañana y tarde en las dos fachadas 
públicas del conjunto. Como el espacio interior 
cubierto deja pasar la luz, mantiene el calor mediante 
un efecto invernadero, incrementando así la eficiencia 
energética. Además de las prestaciones derivadas 
del aumento en la compacidad de la solución, el 
cuidado en las proporciones y en el tratamiento de 
ese ámbito interior-exterior puede dar lugar a un 
agradable espacio de relación. Es habitual la solución 
que concentra en el patio accesos y galerías de 
comunicaciones –a las que habitualmente vuelcan 
cocinas y aseos– reservando para las habitaciones 
las fachadas exteriores. En las agrupaciones de 
Vivienda Social pequeñas, de uno y dos dormitorios, 
las viviendas de menor programa ofrecen un lado al 
corredor o núcleo de comunicaciones (sacrificando 
la ventilación cruzada); y las unidades de dos o más 
dormitorios se reservan para los extremos o testeros 
(bien resueltos), con dos o tres fachadas libres. 17
ALEMANIA
1975-1990
Las consecuencias de la rápida y masiva 
producción residencial de la etapa anterior concitan 
diversas reacciones en este periodo. Aunque, a menudo, 
los cambios afectan meramente a cuestiones estilísticas 
o de fachada, no obstante, se reduce la cantidad de 
viviendas por intervención, introduciéndose así al menos 
cierta heterogeneidad. Lamentablemente, en muchos 
casos, este posible factor aligerante, no sólo no es 
aprovechado, sino que se contrarresta añadiendo 
teatral grandilocuencia a desatinos previos. Siendo 
característicos del periodo, los ejemplos analizados 
no se encuadran dentro de la postmodernidad más 
figurativa. 
Las 114 viviendas sociales experimentales 
“Nemausus” en Nimes adoptan pautas de un proyecto 
anterior de Nouvel en Saint-Ouen: sacrificio de zonas 
comunes cubiertas en beneficio de superficie para 
viviendas, variaciones sobre el tipo pasante y su 
sección, acabados tomados de los sectores industrial 
y de oficinas, y el esquema de dos bloques lineales 
paralelos, si bien en Nimes ambos tienen 5 plantas y 
los garajes en semisótanos abiertos. 18
Nemausus. Emplazamiento, y escorzo de la proa de un bloque. 
Nimes 1985-87. J. Nouvel
 Fuente imágenes: Vivienda Social en Europa / Luis Moya
 Fuente imagen: Vivienda Social en Europa / Luis Moya
5 6 5 7
Louviers, 2006. Eduard François.
Urbanización residencial densa. Viviendas en hilera, sin 
ascensor. Biesdorf Sur, Berlín, 1999. Léon Wohlhage Wernik 
Architekten.
Lille, 2002. Lalou + Lebec
PAÍSES BAJOS
1945-1960
La capitulación de los Paises Bajos ante Alemania 
se produce tras el bombardeo de la ciudad de Rótterdam, 
en cuya reconstrucción y expansión participan muchos 
de los arquitectos y urbanistas de la época aplicando 
algunos de los principios de los congresos CIAM. Los 
crecimientos de esta y otras ciudades holandesas 
incorporan las modernas inquietudes locales, buscando 
integrar distintas escalas en el proyecto residencial 
urbano.
El desarrollo urbano de Pendrecht (1949- 1952) 
dirigido por L. Stam-Besse, supera la esquemática e 
indistinta repetición del bloque lineal abierto, mediante 
la integración en una unidad de bloques de vivienda 
con distintas orientaciones y alturas. La actuación, con 
6134 viviendas, hereda influencias de los CIAM, y del 
grupo Opbouw, y se resuelve mediante un acercamiento 
multiescalar desde la vivienda hasta el distrito. Así, se 
articula un conjunto que –a modo de sello o patrón– se 
El barrio de T’Holl (1962-1972), de Bakema y Van 
der Broek, reúne 1007 viviendas, dos escuelas y un jardín 
de infancia, en 33 hectáreas, como parte del crecimiento 
de Eindhoven. El conjunto surge de las inquietudes de una 
asociación de trabajadores de Philips y tiene financiación 
mixta, privada y pública. Adopta la estrategia espacial, 
con base en un patrón, de Pendrecht y KleinDriene, 
pero añade variedad en tipos y formas de tenencia. A la 
Vivienda Social colectiva en alquiler, se suma vivienda 
en propiedad y unifamiliar. El paso al tráfico motorizado 
se limita, reservándose el centro del conjunto para 
zonas verdes y peatonales. Los elaborados espacios 
intermedios entre calle y vivienda se mantienen en buen 
estado. En el frente norte, más territorial que urbano, 
el conjunto cobra una escala mayor que se resuelve 
mediante vivienda social colectiva. Estos edificios-
pantalla y torres de cinco a doce alturas recuerdan a su 
propio proyecto de Berlín (Hansa Viertel, 1957) pero con 
el corredor de acceso trasladado del interior a la fachada. 
repite varias veces a lo largo de cada actuación. La 
intervención, que incorpora distintas áreas verdes 
agrupando la mayor parte de los comercios en una 
plaza central, se restringe a vivienda pública para 
trabajadores. Tras más de 50 años, la edificación 
residencial sigue siendo colectiva y estrictamente de 
alquiler, lo cual implica cierta segregación social. 19
En el resto de la intervención predominan las 
viviendas de dos pisos, más acordes con el entorno. 
Los 14 tipos de vivienda tienen un aspecto unitario 
al compartir materiales y detalles constructivos. La 
vivienda de cuatro dormitorios se resuelve en tres 
medios niveles; el primero se destina a las zonas 
de día (estar y cocina) y los dos restantes a las de 
noche (habitaciones y baño). En esta distribución es 
reseñable la inclusión de un trastero interior junto a 
la entrada, la posibilidad de doble circulación entre 
estar y cocina (con pasaplatos incluido) y los usos 
separados en el baño del segundo nivel. Sin embargo, 
algunas habitaciones y baños son pequeños, y la 
rígida compartimentación no aprovecha el partido 
espacial que ofrece la configuración de la escalera.
1975-1990
Desde mediados de los años 70 se realiza un 
esfuerzo de mantenimiento del parque residencial 
existente a resultas de la presión de la población 
urbana. Al principio, el proceso es meramente 
conservacionista, pero más adelante se interviene 
sobre proyectos de vivienda de los años 20 (como el 
Kiefhoek en Rótterdam) en los que el pequeño tamaño 
de las viviendas originales obliga a agrandarlas o unir 
varias entre sí hasta cumplir con estándares mínimos. 
También se inicia la conversión en viviendas de 
edificios industriales y almacenes en antiguas zonas 
portuarias. En Holanda el Postmodernismo tiene poca 
incidencia frente al Estructuralismo y las referencias 
al Movimiento Moderno. 20
 Fuente imagen: Vivienda Social en Europa / Luis Moya
 Fuente imágenes: Vivienda Social en Europa / Luis Moya
5 8 5 9
INNOVACIONES CONSTRUCTIVAS
EN LOS ÚLTIMOS QUINCE AÑOS
La vivienda en estos los últimos quince años tiene 
dos retos claros. Por un lado la conexión del hogar con 
la red informática, y por otro la reducción del impacto 
ambiental que supone el crecimiento del consumo 
principalmente en las ciudades. Las instalaciones del 
hogar y las redes de suministro, y las de recogida y 
tratamiento de residuos son las tecnologías que más han 
evolucionado en la vivienda. Sin embargo la tecnología 
de la construcción también ha incorporado nuevos 
materiales, fundamentalmente compuestos sintéticos, y 
la tecnología de la madera ha permitido un uso mayor 
pero sostenible de este material tradicional que presenta 
ahora muchas mejores prestaciones.
El periodo entre 1960 y 1970 es el momento de 
los grandes paneles prefabricados, bien planos o en 
módulos tridimensionales, con una tecnología que se 
caracterizaba por el uso de tipos estructurales “cerrados” 
basada en el empleo de elementos procedentes de una 
única patente y que dejaban la obra terminada al unir los 
elementos “in situ”; los elementos no eran compatibles 
con otros ajenos al propio “sistema”, y tampoco lo 
necesitaban, ya que sólo tenía que mantenerse la 
coordinación entre el diseño del proyecto y el sistema 
utilizado. No se necesitaba modulación excepto en las 
partes que estaban en contacto con elementos extraños 
al sistema como las carpinterías y las instalaciones.
 Debido a la singularidad de cada obra no existía 
stock de elementos en las fábricas, con la excepción de 
los de tipo polivalente; la responsabilidad del fabricante 
Dimensiones para albañilería según DS 1048, componentes modulares 
y bloques constructivos, esquemas de modulación en planta y en malla 
modular espacial. 
Ducto de Instalaciones contemporáneas
ante el promotor era total al encargarse de la 
fabricación, transporte, montaje y muchas veces de 
los acabados. 
Este tipo constructivo necesitaba unas series 
mínimas bastante altas para que la producción fuera 
posible en términos económicos, lo que motivó que su 
mayor desarrollo se diera en lugares con planificación 
centralizada propia de los países socialistas. 21
Como variante del gran panel de hormigón multicapa se ha usado en la Francia mediterránea el panel compuesto 
con la unión de capas previamente acabadas, terminado con paneles de piezas cerámicas; las patentes principales 
son Fiorio (mas de 100.000 viviendas hasta 1968) y Costamagna (70.000 viviendas hasta 1970), construyendo más 
de tres millones de m2 anuales. Las divisiones interiores, más sencillas de fabricar por sus menores requerimientos 
de aislamiento, son casi siempre de hormigón armado cuando tienen función estructural y se fabrican con hormigón 
aligerado, escayola o yeso en el resto de casos.
Las losas de forjado se fabricaban habitualmente con elementos macizos de hasta 15 cm de espesor, o 
aligerados por alvéolos continuos, a menudo cilíndricos por su mayor facilidad de fabricación continua por extrusión; 
es frecuente que tengan el tamaño de una habitación y a veces se completaban con el hormigonado en obra de la 
capa superior y de las juntas. Las escaleras se prefabricaban en hormigón armado y se colocaban lo antes posible 
para permitir el acceso a las plantas. También se prefabricaban otros elementos complementarios como los bloques 
técnicos y los conductos de ventilación. Los sistemas de grandes paneles son sistemas completos que resuelven 
generalmente muros exteriores e interiores, forjados, escaleras e incluso dejan previstas las canalizaciones para las 
instalaciones o las dejan totalmente terminadas dentro del panel. 22
 Fuente imágenes: Vivienda Social en Europa / Luis Moya
 Fuente imágenes: Vivienda Social en Europa / Luis Moya
6 0 6 1
HISTORIA DE LA CONSTRUCCIÓN EN MÉXICO 23
1925
Se funda el
Banco de México
(BANXICO)
1917
En el texto original de la
Constitución se 
estableció la obligación 
a los patrones de otorgar 
a sus trabajadores 
viviendas cómodas e 
higiénicas.
1943
Instituto Mexicano del 
Seguro Social (IMSS) 
que realizó programas 
habitacionales para sus 
derechohabientes a nivel 
nacional.
1958 - 1964
Unidad Habitacional 
Nonoalco Tlatelolco
de M.Pani + L.Ramos 
Cunningham
1954
Instituto Nacional
de Vivienda (INVI)
1933
Banco Nacional 
Hipotecario
Urbano y de Obras 
Públicas
(BNHUOP)
1958
PEMEX arranca 
programas de vivienda 
para sus trabajadores
6 2 6 3
 1967 
 Surge la 
inmobiliaria 
SARE
 1972 
Surge el Instituto del 
Fondo Nacional de 
la Vivienda para los 
Trabajadores
 1974 
Ley del Instituto de 
Seguridad y Servicios 
Sociales de los 
trabajadores al servicio 
del Estado
 1975 
Secretaría de 
Asentamiento Humanos
y Obras Públicas
(SAHOP)
 1992 
Secretaría de
Desarrollo Social
 2006 
La CONAFOVI se covierte 
en la Comisión Nacional 
de Vivienda.
 2009 
Hipotecas Verdes
(INFONAVIT)
 2001 
FOVI se convierte en la
Sociedad Hipotecaria
Federal (SHF)
 1985 
Terremoto - En la ciudad 
de México ocurren 
sismos mayores a 8.0 
grados en la escala de 
Richter
 1989 
Inicia operaciones
HOMEX
 1981 
Fideicomiso del Fondo
Nacional de Habitantes
Populares
 1973 
Se funda Casas
GEO
Esquema 1.11 Historia de la construcción enMéxico 
6 4 6 5
Hablando de vivienda económica, como su 
nombre lo indica, el presupuesto es el principal 
limitante de este tipo de desarrollo; el objetivo de 
esta clase de producto es proveer de una vivienda 
digna a personas de bajo poder adquisitivo. Con el fin 
de lograr esto, la mayoría de las veces, el tamaño de 
la vivienda estará restringida hasta donde los costos 
lo permitan. 
La problemática habitacional sigue en 
crecimiento en donde la vivienda carece de calidad 
en materiales y sufre la reducción de los espacios 
interiores, lo que podría marcar una tendencia que, 
de continuar, ocasionaría productos cada vez más 
pequeños y de menor calidad, dado el constante 
incremento inflacionario y los salarios mínimos que 
crecen a menor ritmo.
La disminución de las dimensiones de la 
vivienda y la ubicación de estos nuevos desarrollos 
detonan el crecimiento de la mancha urbana, que 
crece descontroladamente y sin un orden urbano 
en la mayoría de los casos. Además, provoca que la 
respuesta de los ciudadanos a la necesidad de una 
vivienda sea mediante la autoconstrucción, lo cual 
tiene otros problemas implícitos.
El desarrollo de la vivienda social podría 
llevarnos a cuestionar hasta dónde se puede llegar 
antes de buscar replantear los esquemas de vivienda 
unifamiliar económica en las periferias de las 
ciudades. 25
 
La autoconstrucción en México
Históricamente, más del 60% de la población 
con ingresos menores a tres salarios mínimos, 
está excluido de los Programas Institucionales de 
Suelo Urbanizado y de Vivienda. Esta población 
desarrolla procesos irregulares de poblamiento y 
autoproducción de su hábitat. Sin embargo, este 
poblamiento representa más de 65% de las viviendas 
de todo el país.
La vivienda de autoproducción se define 
básicamente como aquella vivienda construida por 
el mismo habitante, sin ningún factor político, legal y 
económico que lo respalde.
Cabe destacar que el factor económico es la 
principal causa de la auto construcción, pero también 
existen factores que van muy relacionados a éste. La 
falta de vivienda social para los sectores económicos 
más bajos, los cuales no tienen capacidad para adquirir 
una vivienda del supuesto nivel al que pertenecen, 
claramente abre el camino a que estas comunidades 
opten por la construcción sin planeación. 24
 Fuente imagen: Vivienda Social en México / Javier Sáchez
 Fuente imagen: Vivienda Social en México / Javier Sáchez
Invi.df.gob.mx
6 6 6 7
Se hace énfasis en la organización con la 
que las comunidades carentes de planeación se 
desarrollan. Las necesidades son resueltas por 
la misma comunidad, por lo que el uso de suelo 
habitacional y de comercio no está impuesto por un 
intermediario político o de otra índole. Por esto, las 
comunidades funcionan. Además, la colaboración 
entre miembros de la comunidad resalta, entre los 
beneficios de la auto construcción, el sentido de 
identidad y pertenencia a la misma.
La auto construcción de vivienda tiende a 
caracterizarse por la irregularidad y la precariedad, 
además de edificarse mediante un proceso 
progresivo, mismo que implica que en algún momento 
las necesidades básicas no se podrán satisfacer 
adecuadamente; generando ampliaciones que con 
el tiempo van requiriendo, ya sean horizontales o 
verticales, sobre el cuarto existente, por lo cual 
recurren a la mano de obra especializada -albañil, 
herrero, carpintero-.
El material cuesta de 10 a 55% más comprando 
al menudeo, como lo hacen las familias de bajos 
ingresos, que cuando se compra por millar o tonelada. 
Sin embargo, estas familias no tienen otra opción 
mas que comprarlo así; cabe mencionar que también 
tiene bastantes consecuencias malas. Uno de los 
principales problemas es el enorme crecimiento 
incontrolado de la mancha urbana, lo que ocasiona la 
falta de infraestructura en las zonas hacia donde esta 
crece , el descontrol de los programas de desarrollo 
urbano de cada ciudad. 26
ANÁLISIS DE PROYECTOS EN MÉXICO 
 Fuente imágenes: Vivienda Social en México / Javier Sáchez
6 8 6 9
Superficie Urbana 1950 Superficie Urbana 2010 Ubicación del Conjunto
CENTRO URBANO PRESIDENTE ALEMÁN
 ( C U P A )
 V a l l e d e M é x i c o 1 9 4 7 - 4 9
El Centro Urbano Presidente Miguel Alemán fue 
proyectado por el arquitecto Mario Pani a finales de 
los años cuarenta en respuesta al rápido crecimiento 
de la población en Ciudad de México. El cliente fue el 
Gobierno Federal, que en un principio había solicitado 
un proyecto de 200 casas destinadas a servir como 
vivienda en alquiler a los trabajadores del Estado. 
Cuando el proyecto fue diseñado se encontraba 
ubicado en una zona poco urbanizada hacia el sur de 
la ciudad.
La respuesta ante este proyecto fue “crear 
una ciudad dentro de una ciudad”. Pani planteó una 
edificación que alberga 1.080 apartamentos, los 
cuales serían construidos en altura con el fin de no 
ocupar una superficie mayor al 25% del terreno. Las 
áreas habitacionales se distribuyeron en 6 edificios 
de tres niveles y nueve edificios en altura, los cuales 
se sitúan entre sí de manera perpendicular creando 
una volumetría en forma de zig-zag que permite tener 
una orientación este-oeste. Las tipologías de los 
departamentos se encuentran en un rango 50 a 80 
m2, distribuidos en dos plantas. Los pasillos de los 
departamentos se marcan cada tres niveles, lo que 
permite una circulación más clara y ahorro de espacio. 
Las plantas bajas funcionan como pórticos que 
permiten el paso de un lado a otro y albergan espacios 
comunes, comercio, escuelas y la administración del 
conjunto.
Imagen General del conjunto 
En el diseño del multifamiliar se ven claramente 
interpretados los ideales del arquitecto suizo Le 
Corbusier al cumplir las tres condiciones básicas, 
que son la luz, el espacio y lo verde. Los acabados 
y texturas del conjunto son austeros y nos remiten a 
construcciones prehispánicas que constituyen uno 
de los primeros y mejores esfuerzos para crear una 
arquitectura mexicana.
Claramente, los años pasaron y el conjunto 
perdió cierto valor por la falta de mantenimiento. Aun 
así, la mayoría de los habitantes está contenta de vivir 
en el conjunto. Los edificios con una altura de hasta 
13 pisos, han resistido los temblores, lo que genera 
confianza entre los habitantes. Gracias al crecimiento 
de la mancha urbana, el conjunto cuenta actualmente 
con una ubicación más céntrica.
Un problema colectivo es la falta de educación 
de los habitantes, que afecta muchas veces la 
convivencia en el conjunto, lo que causó entre 
otras cosas el cierre y abandono de varios espacios 
comunes en la planta baja. Además, las áreas verdes 
se han convertido en estacionamientos por la gran 
demanda de automóviles.
El proyecto fue diseñado como espacio abierto 
sin rejas para facilitar la relación entre colonos. No 
sólo los espacios comunes, también el acceso a los 
pisos de los edificios no se encuentra regulado, lo 
que ha ocasionado inseguridad para los habitantes. 
Desgraciadamente han empezado a cerrar el conjunto 
con rejas, interfiriendo en el espíritu del proyecto. 25
 
 Fuente imágenes: Vivienda Social en México / Javier Sáchez
7 0 7 1
Superficie Urbana 1950 Superficie Urbana 2010 Ubicación del Conjunto
Espacios comunales dentro del conjunto ¨”Foro Abierto” 
Circulaciones generales / Conexión de espacios 
CONJUNTO HABITACIONAL NONOALCO TLATELOLCO
 V a l l e d e M é x i c o 1 9 58 - 64
El conjunto Nonoalco Tlatelolco fue proyectado 
por el arquitecto Mario Pani junto a sus colaboradores 
Luis Ramos Cunningham y Ricardo de Robina. Nació a 
partir de una propuesta de regeneración urbana que 
fue llevada a cabo por el Banco Nacional Hipotecario 
Urbano y el departamento de Obras Públicas.
El proyecto se encontraba en lotes baldíos 
que pertenecían al Sindicato Ferrocarrilero y a los 
talleres de la empresa La Consolidada. También se 
encontraban pequeños almacenes pertenecientes a 
la estación Buenavista y algunas viviendas irregulares 
enel terreno.
El conjunto habitacional fue inaugurado en 1964 
y se considera un proyecto en el cual se integran 
aspectos políticos, sociales y económicos. El conjunto 
incluía 102 edificios habitacionales con casi 12 mil 
apartamentos, de los cuales los más espaciosos 
contaban con cuartos de servicio en la azotea. La 
planta baja fue reservada para el uso comercial con 
el fin de contribuir a la integración de los distintos 
usos, impidiendo el abandono de unos espacios y 
fomentando el aprovechamiento de otros.
Durante el terremoto del 85 el edificio Nuevo 
León colapsó y varios edificios sufrieron graves 
daños. Ese evento trágico llevó a la demolición 
de 11 edificios, la reducción de altura de otros 4 
y se implementó un proyecto de reforzamiento y 
reparación en acabados e instalaciones. Hoy en día 
sólo existen 10.300 departamentos con una población 
de aproximadamente 27.800 habitantes.
A pesar de su buena planeación, a lo largo de los 
años el mantenimiento que recibe no es el adecuado 
y ciertas zonas se encuentran abandonadas, lo 
que ocasiona descontento y un sentimiento de 
inseguridad a los habitantes que aun así crearon un 
sentido de pertenencia por su significado cultural 
y arquitectónico. 27
 Fuente imágenes: Vivienda Social en México / Javier Sáchez
7 2 7 3
Superficie Urbana 1950 Superficie Urbana 2010 Ubicación del Conjunto
UNIDAD INDEPENDENCIA
 V a l l e d e M é x i c o 1 9 59 - 60
El proyecto fue edificado en el periodo del 
Presidente Adolfo López Mateos debido al 150 
aniversario de la Independencia y a la falta de vivienda 
para los trabajadores al sur de la Ciudad de México. 
El Instituto Mexicano del Seguro Social utilizó los 
recursos acumulados desde 1950 para llevar a cabo 
este proyecto, que aumentaría sus servicios incluyendo 
la vivienda.
El diseño fue proyectado por los arquitectos José 
María Gutiérrez Trujillo y Alejandro Prieto Posadas. 
La obra se inició en el año 1959. Además de cubrir el 
programa arquitectónico requerido, otro objetivo de 
este proyecto era el mejoramiento del servicio que se 
les daba a los trabajadores del Imss en cuanto a la 
vivienda, las pensiones y los servicios de salud.
Los materiales se propusieron por su durabilidad 
y resistencia -tabique hueco recocido, piedra braza y 
cemento-, lo que causa en los habitantes seguridad 
después de haber resistido el terremoto y temblores 
subsecuentes.
La integración de espacios culturales, comerciales, 
recreativos, habitacionales y de esparcimiento, hace de 
este conjunto su principal atractivo, dejando en segundo 
plano el automóvil como medio de transporte primario 
y fomentando la circulación peatonal dentro de la zona 
habitacional. 
Se creó una proporción adecuada en cuanto 
a los usos de la unidad, ya que fue planeada con un 
supermercado, tres zonas comerciales, un centro 
deportivo, planteles educativos, un teatro cubierto y otro 
al aire libre. 
Las 635 casas unifamiliares, 36 edificios con 
un total de 1.500 departamentos y 3 torres de 100 
departamentos de lujo, fueron orientados al oriente-
poniente. Con la gran extensión de vegetación se 
logra un nivel de confort elevado para sus habitantes.
La utilización de las artes como parte 
fundamental distingue a la unidad de muchos otras. 
Ésta se considera una de las obras en la corriente 
de la integración plástica, donde ya no se hace 
un desarrollo simplemente para cubrir la función 
habitacional, sino que se convierte en una zona de 
expresión que muestra más que una simple fachada 
de tabique.
En este proyecto las dimensiones espaciales 
fueron extraidas del mínimo para poder proporcionar 
el confort adecuado. Los departamentos más 
pequeños de la Unidad Independencia aún tienen 
un tamaño de 60m2 con dos recámaras.
El trabajo en conjunto con un sociólogo ayudó 
a la creación de una vivienda adecuada, donde la 
mezcla de clases sociales, de espacios e ideas 
puede generar un lugar habitable y los elementos 
arquitectónicos no son el único factor, remarcando 
así las relaciones humanas. 28
Vista interior del Conjunto 
 Fuente imágenes: Vivienda Social en México / Javier Sáchez
7 4 7 5
En análisis de proyectos en distintas épocas 
de construcción y localidades permite crear 
conclusiones respecto a la evolución de la vivienda 
con la comunidad, entender que es un elemento 
vivo y cambiante con sus usuarios, es verdad que 
en esta evolución interfieren muchos otros factores 
económico, políticos y sociales pero principalmente 
se engloban al habitante / habitantes / comunidad.
Tuve oportunidad de realizar mi Servicio 
Social estudiando, diagnosticando estados, 
visitando y revisando al menos 10 unidades 
habitacionales distribuidas por todo el Distrito 
federal independientes de las mencionadas en 
el documento ,con lo cual puedo concluir que 
el núcleo de vivienda tanto arquitectónicamente 
como socialmente es cuna de muchas virtudes y 
problemáticas actuales. El respetar al individuo, su 
calidad de vida es fundamental para después lograr 
una interacción sana y correcta en la comunidad, 
finalmente este núcleo se ve reflejado en toda la 
ciudad.
Tener consciencia de que la vivienda 
social independientemente de estar ajustada 
en presupuesto en muchos factores, debe tener 
como obligación un diseño digno y funcional; los 
habitantes / usuario (s) es el elemento 
más importante en una habitación
EXPANSIÓN DE SUPERFICIE URBANA
En términos generales, el país ha presentado 
un incremento constante en su población desde 
principios del siglo XX, un crecimiento que tiende a 
una mayor proporción de población urbana que rural 
y que ha detonado el desarrollo de la mayoría de las 
ciudades del país. México ha pasado de tener 25 
millones de personas a más de 100 millones en poco 
más de 50 años.
La vivienda es una necesidad primordial de la 
población y es la causa principal de la expansión de 
la mancha urbana, ya que por la alta densidad de las 
ciudades, la alternativa del crecimiento horizontal 
hacia las afueras de las urbes es la supuesta solución.
En la actualidad, la tierra disponible se 
encuentra cada vez más alejada de los centros 
urbanos, provocando que los habitantes de nuevos 
fraccionamientos y comunidades pasen muchas 
horas en los caminos a sus trabajos o escuelas y 
gasten una gran parte de sus ingresos en transporte. 
Además, la baja densidad en cuanto a infraestructura 
limita a la gente para realizar actividades recreativas, 
obtener productos y algún servicio específico. La 
autonconstrucción de comunidades y viviendas 
ajenas a una planeación urbana, que son la causa 
principal del crecimiento de la mancha urbana. La 
falta de vivienda y al mismo tiempo el beneficio 
económico que proporciona para la población de 
recursos más bajos, ocasiona que ésta se traslade a 
las afueras de la ciudad. 29
Creación de Sistemas / Viviendas ante la problemática 
7 6 7 7
El hogar es el principal eje de desarrollo 
de las personas, si existe conflicto en ella puede 
ocasionar a una carencia en las relaciones 
sociales; propiciando finalmente inseguridad 
e individualismo.
Esquema 1.11 Crecimiento de la mancha urbana Zona 
Metropolitana Valle de México.
1950: 28.300 ha
1960: 40.000 ha
1970: 66.600 ha
1980: 102.500 ha
1990: 130.000 ha
2000: 173.000 ha
2010: 237.900 ha
 Fuente imagen: Problemática de vivienda en México / INVI.df.gob.mx
 Fuente imágenes: Vivienda Social en México / Javier Sáchez
7 8 7 9
salario
mínimo
$ 42.15
Índice del costo 
de construcción
$89 .65
Índice del costo 
de construcción
$116 .39
Índice del costo 
de construcción
$156 .79
salario
mínimo
$ 57.46
salario
mínimo
$ 73.04
2002 2010 2016
Existen varios limitantes que impiden que un trabajador logre obtener un crédito para la vivienda: la antigüedad 
laboral, el ingreso mínimo requerido del hogar y la falta de comprobantes de las percepciones recibidas continúan 
siendo los principales obstáculos. El 14 % de las personas que aplicanpara un crédito es rechazado por algún 
obstáculo. El índice de costos de la construcción ha aumentado un 70% del 2002 al 2010, mientras que el salario 
mínimo sólo lo hizo en un 36%, incrementando las limitaciones para acceder a un crédito / vivienda y sólo el 36% de 
la población ocupada se encuentra afiliada al Seguro Social, dejando una gran cantidad de trabajadores fuera de los 
programas y los beneficios que pueden recibir por parte de éste. 30
Satisfacción de la Vivienda
Características 
Construcción
Viviendas Materiales 
regulares
7,254,085
Viviendas Deterioradas
1,140,840
Viviendas con hacinamiento
551,800
Características 
Espacios
Adaptación / 
Transformaciones
Características 
Ambientales
Equipamiento 
social
Percepción del 
Conjunto
Urbanización y 
Espacios
Características 
Conjunto 
Habitacional
Localización Percepción de 
la ciudad
Satisfacción con el conjunto habitacional y la ciudad
La SHF lleva a cabo anualmente una investigación 
en la que los residentes de los principales conjuntos 
habitacionales a lo largo de la República Mexicana 
miden las valoraciones y características específicas 
de la unidad de vivienda, el conjunto habitacional, 
los aspectos jurídicos y los aspectos financieros. La 
encuesta es por diferencial semántico: 1 representa la 
mínima satisfacción y 10 la máxima. A partir de 6 se 
considera un grado aceptable de satisfacción por parte 
del residente. En el Esquema 1.12 se muestra que la 
calidad y satisfación de la vivenda va en retroceso, las 
soluciones que desarrolladores planteaban hace unos 
años no son suficientes con la sociedad cambiante 
actual . 
En México -el país de los 8,9 millones de 
viviendas en rezago- el 73% de estas viviendas son 
propiedad de personas que carecen de seguridad 
social, es decir, 6,5 millones de familias viven en casas 
con algún tipo de rezago y carecen, al mismo tiempo, 
de servicios médicos y/o medicamentos otorgados 
gratuitamente por instituciones del sector salud o 
por prestación laboral. Esta proporción de rezago es 
mayor en las viviendas de las personas que perciben 
menos ingresos. 31Esquema 1.12 Satisfacción de la vivienda
PROBLEMÁTICA ACTUAL Y CRECIENTE
8 0 8 1
El Valor de la Vivienda
El valor actual de la vivienda lamentablemente como lo hemos analizado refleja muchos aspecto de calidad, 
funcionalidad, etc... Pero, ¿el incluir calidad de diseño arquitectónico es un plus o parte esencial 
de la vivienda actual? , Personalmente creo que la sociedad actual requiere profesionistas / diseñadores 
comprometidos con el servir y brindar soluciones positivas a la ciudad y al núcleo de vivienda, retomo la ideología 
planteada en los 50´s por el Arquitecto y Artista Mathias Goeritz la ciudad y la comunidad requieren la unión de 
profesionistas y artistas para que trabajen por el bien común y el desarrollo de un urbanismo integral y funcional para 
todos los habitantes, eliminado individualismos y esquemas asilados. 32
Esquema 1.13 Precios de la Vivienda nivel Nacional
Precios más Altos
Precios más Bajos
Baja California Sur
$ 9,277
$ 7,739
$ 6,627
$ 7,282 $ 7,741
$ 19,569
$ 10,337
$ 10,067
$ 8,678
$ 8,421
$ 8,480
$ 6,773
$ 9,687
$ 6,879
$ 7,397
$ 7,143
$ 6,463
$ 6,918
$ 8,475
Sonora
Aguascalientes
Guanajuato
Distrito Federal
Morelos
Guerrero
Oaxaca
Baja California 
Chihuahua
Coahuila
Zacatecas
San Luis Potosí
Querétaro
Tlaxcala
Puebla
Quintana Roo
Yucatán
Durango
 Fuente imágenes: Brooklyn Row House / Archidaily
8 2 8 3
La compra de una casa es una inversión a largo 
plazo que busca un aumento en el patrimonio familiar. 
Por lo tanto, distintos factores pueden aumentar o 
disminuir el valor de la vivienda. Entre estos están 
la ubicación, el equipamiento, los servicios y la 
infraestructura, teniendo en cuenta su calidad y 
por supuesto la legalidad de éstos, así como los 
materiales y acabados utilizados en la construcción, el 
mobiliario y las características estructurales. También 
un aspecto que se suele olvidar es el social, pero éste 
es el punto decisivo para que una persona compre o 
no una casa.
Según la Conapo entre 2010 y 2030 la población 
del país se incrementará en casi 15 millones de 
personas. Hoy en día el 80,7% de la población está 
con algún grado de pobreza o sin seguridad social. 
Considerando que la tasa de natalidad entre esta 
parte de la población es aún más alta, una gran parte 
de estos 15 millones de personas demandaría vivienda 
social o en su caso -ya que la mayoría ni es capaz de 
adquirir una vivienda social- tendría una inclinación 
hacia la auto construcción.
En el año 2030 el 82% de la población total 
se asentará o habitará en localidades urbanas. Las 
estadísticas señalan que la demanda de vivienda 
seguirá aumentando y, por ende, la cantidad de 
viviendas con que se contará para el año 2030 será 
aproximadamente de 38 millones, lo que significaría 
un aumento de casi 12 millones de viviendas.33
Los costos / inversión de una vivienda 
digna la cual se encuentre en regla, procesos 
adecuados, permisos, etc.. Incrementa hasta un 
50 % el valor final de la propiedad resultando aún 
más inalcanzable para la mayoría de la población, 
denigrando la vivienda hasta niveles críticos en 
funcionalidad, espacios y localización. Cubrir 
el derecho básico de la vivienda es tan solo el 
principio, todos los costos analizados hasta el 
momento no agregan otras necesidades básicas 
como el alimento, vestido e incluso educación. 
La problemática ante la solución de la 
vivienda es un tema urgente por tratar de aquí a 
más de 30 años, el optimizar / mejorar / sustituir 
el prototipo actual de la vivienda para erradicar 
la escasez de vivienda es tarea de cualquier 
Arquitecto / urbanista ante la sociedad.
10%
10%
5%
8%
20%
22%
1 2 3 4 5 6 7 8
18%
7%
Esquema 1.14 Porcentaje partidas de la Vivienda 
1 Ganancia para el Constructor
2 Costo de Administración / Venta
3 Gestión, Consultorias, etc...
4 Trámites Fiscales
5 Terreno
6 Mano de Obra
7 Materiales
8 Acabados
8 4 8 5
La calidad de vida al estar ligada directamente a nuestro espacio habitable... ¿ merece que la sociedad 
no le de la importancia relevante para mejorar, igualar y satisfacer la vivienda a cada 
individuo? si es bien cierto el avance de la tecnología ha brindado grandes aportes a la edificación, estudios 
complejos para el mejoramiento de la vivienda han generado un importante desarrollo. En México la brecha entre la 
vivienda baja / escasa y la Vivienda alta ( la cual cubre en la mayoría de los casos todas la características básicas de 
una habitación ) crece de manera desproporcionada, las tecnologías y técnicas constructivas rara vez se aplican a 
programas gubernamentales, públicos o privados para la Vivienda Social, sin mencionar el escaso estudio político - 
social - urbano que requieren los núcleos habitacionales de las zonas más marginales del país.
Vivienda Social Vivienda de Calidad Alta
FACTORES ECONÓMICOS
Proponer una solución arquitectónica en la 
Ciudad de México para la Vivienda Social requiere 
incluir todo los factores estudiados agregando los 
factores económicos que rodean a la ciudad, tales 
como: el costo del transporte, el salario mínimo 
establecido, costos de vivienda, calidad y cantidad 
de servicios, etc... Si bien es cierto que al ser un 
centro urbano es ideal para la generación de núcleos 
habitables / vivienda, actualmente se encuentra 
sobre saturado y con un crecimiento descontrolado 
de su mancha urbana. 
Los costos de vida en cada una de las 16 
delegaciones se encuentran muy desbalanceados, 
las capacidades de ingreso se la población de igual 
manera son inequitativas y no corresponden ante 
la demanda / costos de las necesidades básicas. 
Obligando a los habitantes a llevar estilos de vida 
inhumanos aunado a los grandes traslados fuera 
de la ciudad por la falta de capacidad de obtener y 
pagar una vivienda dentro de la ciudad.
 Fuente imágenes: Vivienda Social en México / Javier Sáchez