La-necesidad-de-modificar-el-articulo-2317-del-Codigo-civil-del-Distrito-Federal

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UNIVERSIDAD NACIONAL AUTÓNOMA 
DE MÉXICO 
 
FACULTAD DE ESTUDIOS SUPERIORES 
ARAGÓN 
 
 
“LA NECESIDAD DE MODIFICAR 
EL ARTICULO 2317 DEL CÓDIGO 
CIVIL DEL DISTRITO FEDERAL” 
 
 
 
 
 
 
T E S I S 
QUE PARA OBTENER EL TITULO DE 
LICENCIADO EN DERECHO 
PRESENTA: 
MARSELLA LIZETH DE LA TORRE MARTINEZ 
 
 
 
 
 
ASESOR: 
LIC. LEOPOLDO RANGEL CANCINO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
MAYO, 2006 
 
UNAM – Dirección General de Bibliotecas 
Tesis Digitales 
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Este logro tan importante en mi desarrollo profesional, no es solo un 
merito personal, sino es el resultado del cariño y apoyo incondicional de 
todas las personas que han estado conmigo en todo momento, o 
simplemente en algunos instantes que marcaron la gran diferencia en mi 
vida, y especialmente: 
 
 
 
 LA UNIVERSIDAD: 
Por tener la fortuna de ser parte de ella 
 y en especial a la FES ARAGON 
pues en ella es donde se han creado mis 
metas más importantes 
 
 
 
MIS PADRES: 
Gracias a mi mamá Margarita Martínez Mtz, 
porque para mi representas el amor más 
sincero y desinteresado, y por todo esto 
eres el amor mas importante en mi vida. 
 
Gracias a mi papá Sergio de la Torre Borges, 
por tu fuerza y valor ante cualquier 
circunstancia, eres mi principal 
apoyo y mi mejor maestro. 
 
 
 
 
MIS HERMANOS: 
Mayeli eres la mejor hermana que la vida me pudo 
dar y porque en cada momento he 
recibido tu apoyo y tus mejores consejos; y 
 
Sergio, porque a pesar de ser tan diferentes, eres muy 
especial para mi y los dos son los mejores hermanos 
que Dios puso en mi camino, los quiero. 
 
 
 
 
 
MIS ABUELAS: 
Socorro Borges (+) por todos tus principios 
y consejos que son el mejor ejemplo de 
valor y fuerza que pudiste darme, siempre 
estarás en mis pensamientos; 
 
Victoria Martínez porque a pesar de la adversidad 
me has enseñado que el amor de madre es mas 
fuerte que cualquier dificultad, por todo esto te 
quiero, respeto y admiro. 
 
 
 
MIS TIOS: 
Luís Martínez, Eduardo Martínez, Ernesto Martínez, 
Ricardo Martínez (+) porque aunque ya no estés 
aquí siempre vivirás en mis pensamientos; 
 Roberto Martínez porque parte de lo que soy te lo debo 
a ti y a toda la ayuda y cariño que me has brindado; 
Martha Martínez porque desde siempre has estado ahí 
en los buenos y malos momentos; 
Salvador Sánchez; Lourdes Marines y Rosario Cruz. 
 
 
 
MIS PRIMOS: 
Roberto, Víctor, Jesús y Mario, porque con su 
inocencia y alegría le han dado a mi vida muy 
hermosos momentos. 
 
 
MIS AMIGOS: 
Rocío por la gran amiga que eres y por contar 
con todo tu apoyo en cualquier circunstancia, 
 gracias por ser mi amiga. 
 
Cuauhtemoc Polina por toda la amistad, 
apoyo y conocimientos que me ha brindado. 
 
Juan, Rafa, Paola, Víctor, Gabriela, 
Rene, Fernando, Luís, Benjamín, Saul, 
Carla, Anel, Brenda. 
 
 
A DIOS: 
Es a ti al que principalmente le agradezco 
porque me has demostrado tu amor infinito, 
que se ve reflejado en todas las personas 
que has puesto en mi camino. 
 
 
 
AL LICENCIADO LEOPOLDO RANGEL CANCINO: 
Por compartir sus conocimientos y su valiosa ayuda 
para la elaboración de esta tesis. 
 
 
 
A LOS LICENCIADOS: 
MARÍA DE LOS ANGELES SERRA RUIZ, 
LAURA VÁZQUEZ ESTRADA, 
MARÍA DEL CARMÉN HERNÁDEZ VACA Y 
JOSÉ LUIS GARCÍA CAMARILLO, gracias por 
su paciencia y apoyo. 
 
 
 
 
Y a mi BALOO hermoso. 
 
 
 
 
 
 
 
 
…..A TODOS GRACIAS. 
“LA NECESIDAD DE MODIFICAR EL ARTÍCULO 2317 DEL 
CÓDIGO CIVIL DEL DISTRITO FEDERAL” 
 
ÍNDICE 
 Pág. 
INTRODUCCIÓN 
 
CAPÍTULO I 
ANTECEDENTES HISTÓRICOS 
 
1.1 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA ……………………………………………….. 1 
1.1.2 ROMA………………………………………………………………………... 1 
1.1.3 FRANCIA…………………………………………………………………….. 10 
1.1.4 ALEMANIA……………………………………………………………………. 13 
1.1.5 ESPAÑA………………………………………………………………………… 16 
1.1.6 MÉXICO……………………………………………………………………… 20 
1.1.6.1 CÓDIGO CIVIL DE 1870……………………………………….. 21 
1.1.6.2 CÓDIGO CIVIL DE 1884……………………………………….. 24 
 
CAPÍTULO II 
MARCO JURÍDICO CONCEPTUAL 
 
2.1 CONCEPTO DE CONVENIO…………………………………………………………. 31 
2.2 CONCEPTO DE CONTRATO ………………………………………………………… 33 
2.3 CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS…………………………………………… 35 
 2.3.1 DESDE EL PUNTO DE VISTA LEGAL …………………………………… 35 
 2.3.2 DESDE EL PUNTO DE VISTA DOCTRINAL…………………………….. 47 
2.4 CONCEPTO DE BIENES……………………………………………………………… 54 
 2.4.1 CONCEPTO DE BIENES Y COSAS ……………………………………… 55 
 2.4.2 CLASIFICACIÓN DE BIENES……………………………………………… 56 
2.5 REQUISITOS DE EXISTENCIA………………………………………………………. 69 
 2.5.1 VOLUNTAD………………………………………………………………….. 69 
 2.5.2 OBJETO……………………………………………………………………… 71 
 2.5.2.1 OBJETO DIRECTO……………………………………………... 75 
 2.5.2.2 OBJETO INDIRECTO…………………………………………... 75 
 2.5.3 SOLEMNIDAD………………………………………………………………. 75 
2.6 REQUISITOS DE VALIDEZ………………………………………………………….. 76 
 2.6.1 CAPACIDAD………………………………………………………………… 77 
 2.6.2 AUSENCIA DE VICIOS EN EL CONTRATO ……………………………. 78 
 
Pág. 
 
 2.6.3 OBJETO……………………………………………………………………... 81 
 2.6.4 FORMA ………………………………………………………………………. 82 
 
CAPÍTULO III 
El CONTRATO DE COMPRAVENTA 
 
3.1 CONCEPTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA …………………………….. 85 
3.2 SUJETOS……………………………………………………………………………… 90 
3.3. OBJETO……………………………………………………………………………….. 93 
3.4 CARACTERÍSTICAS………………………………………………………………… 101 
3.5. MODALIDADES……………………………………………………………………… 104 
3.6 COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES……………………………………… 120 
 
CAPÍTULO IV 
PROBLEMÁTICA 
 
4.1 LA NECESIDAD DE MODIFICAR EL ARTICULO 2317 
 DEL CÓDIGO CIVIL DEL DISTRITO FEDERAL………………………………… 125 
4.2 INTERVENCIÓN DEL NOTARIO EN EL CONTRATO 
 DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES…………………………………. 130 
4.3 TABLA DE HONORARIOS …………………………………………………………… 141 
4.4 ESTADÍSTICAS……………………………………………………………………….. 149 
4.4.1 NÚMERO DE OPERACIONES DE CONTRATOS DE 
 COMPRAVENTA DE INMUEBLES QUE SE 
 REALIZAN AL AÑO……................................................................... 149 
4.4.2 VALOR DE INMUEBLES ………………………………………………. 151 
4.4.2.1 VALOR DE INMUEBLES EN EL CATASTRO ………… 151 
4.4.2.2 VALOR DE INMUEBLES EN EL MERCADO …………. 160 
4.4.2.2.1 VALOR DE INMUEBLES POR ZONA……. 163 
4.4.3 TASA DE INFLACIÓN ………………………………………………….. 167 
4.4.3.1 INDICE NACIONAL DE PRECIOS POR EL BANCO 
 DE MÉXICO………………………………………………. 177 
 
PROPUESTA …………………………………………………………………………. 181 
UTILIDAD……………………………………………………………………………… 186 
CONCLUSIONES……………………………………………………………………. 187 
BIBLIOGRAFÍA……………………………………………………………………….. 191 
 
 I
INTRODUCCIÓN 
 
 
 Es indudable que los contratos y sus diversas clasificaciones se 
deben conocer perfectamente, ya que son básicas en la existencia de cualquier 
grupo social, ya que son actos jurídicos necesarios para el desarrollode 
cualquier persona en cualquier nivel social, por lo que diversos tratadistas y 
los Códigos Civiles han ordenado y clasificado los contratos de muy diferentes 
maneras y así conocemos contratos como: traslativos de dominio 
(compraventa, permuta, mutuo y donación); traslativos de uso y disfrute 
(arrendamiento, comodato) etc. 
 
 El contrato de compraventa, durante años ha sido materia 
fundamental del desarrollo de la sociedad, aunque históricamente no siempre 
ha llevado este nombre y bajo otros conceptos, circunstancias y fines pero 
siempre ha estado latente a nivel mundial. 
 
 La compraventa ha sido utilizada para diferentes propósitos, es 
así como conocemos diferentes tipos de contratos de compraventa,- como por 
ejemplo- compraventa con reserva de dominio, compraventa en abonos, 
compraventa sin reserva de dominio, compraventa con pacto de preferencia, 
etc. 
 
En el caso de compraventa de inmuebles, según el Registro 
Público de la Propiedad del Distrito Federal, en el año 2005, o sea de enero a 
agosto se inscribieron 21,100 contratos de compraventa de inmuebles. 
 
Todos estos contratos de compraventa, en su gran mayoría, se 
realizan para uso de casa habitación y la minoría con fines comerciales, pero 
son pocas las personas que tienen la capacidad económica para adquirir un 
inmueble, pues en esta ciudad los costos de estos se encuentran tan elevados 
que es casi imposible para la mayoría de las personas la adquisición de uno, 
ya que como veremos en determinadas colonias algunos de estos inmuebles 
su precio se cotiza hasta en dólares. 
 II
 
Lo preocupante de esta investigación se encuentra en que la ley 
nos señala hasta 365 veces el salario mínimo para que este tipo de contrato se 
pueda llevar a cabo de manera privada, y es por ello que vemos que esta 
cantidad resulta insuficiente y ridícula, y como consecuencia de esto todos los 
contratos de compraventa de inmuebles se deberán llevar a cabo ante notario, 
por lo que, como mencionamos anteriormente, aunado a los altos costos de las 
viviendas le sumamos los gastos notariales da como resultado que los 
contratantes no acudan ante el notario y por ende no se inscribirá su contrato 
en el Registro Publico y por lo tanto no surtirá efectos ante terceros y es así 
que una gran cantidad de inmuebles se encuentren en la irregularidad jurídica y 
esto es muy preocupante para millones de familias, ya que su patrimonio se 
encuentra en peligro por lo que consideramos necesaria la modificación y 
ajuste a la realidad jurídica, económica y social del artículo 2317 del Código 
Civil para el Distrito Federal. 
 
La desmedida inflación y como consecuencia el alza de precios 
de los productos y servicios es lo que creemos que es la base fundamental 
para esta propuesta de modificación del artículo anteriormente mencionado, ya 
que a consecuencia de esto es como los inmuebles cada vez y muy 
aceleradamente aumentan sus precios hasta llegar a niveles tan altos que 
resulta un “sueño” poder adquirir uno dentro de esta cuidad. 
 
Ahora bien, si tomamos en cuenta que, asociado a esto, se 
encuentran los gastos notariales vemos que más a nuestro favor, es necesaria 
la modificación del artículo antes citado, por lo que a continuación exponemos 
lo siguiente: 
 
 
 
 1
C A P Í T U L O I 
ANTECEDENTES HISTÓRICOS 
 
1.1 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 
 
 Durante los primeros tiempos de la humanidad, no era posible hablar 
de la existencia de relaciones comerciales. Es el momento en que el hombre se 
vuelve sedentario y comienza a producir bienes, y es aquí cuando siente la 
necesidad de cambiar esos bienes que ha producido por algo que le hiciera falta y 
así satisfacer sus necesidades; esta actividad recibió el nombre de trueque o 
permuta y consistía en el cambio de una cosa por otra, pero aquí no podemos 
considerar la existencia de una relación comercial, tal vez se puede considerar 
como un antecedente de la misma. A partir de la acuñación de las primeras 
monedas (como instrumento esencial para toda operación comercial), es cuando 
el hombre empezó a realizar las primeras operaciones comerciales, y más 
propiamente las operaciones de compraventa. 
 
Al hacer su aparición la moneda en el campo económico, se marcan 
nuevos senderos para que el hombre tuviera un medio de adquirir la propiedad de 
un bien que estuviera dentro del comercio a través de la compraventa, que en la 
actualidad es fuente de obligaciones y derechos, y uno de los más frecuentes 
negocios jurídicos en toda la humanidad. 
 
 
1.1.2 ROMA 
 
En la historia del derecho aparecen paulatinamente regulados los 
actos de comercio, pero es en el Derecho Romano antiguo en donde por primera 
vez se perfilaba la compraventa como una institución jurídico-autónoma y con 
lineamientos bien definidos, por lo que es en Roma donde iniciaremos nuestro 
estudio del contrato de referencia. 
 2
 “Según las Instituciones de Gallo y las de Justiniano, el estudio del 
Derecho tiene un objeto triple: las personas, las cosas y las acciones”1 
 
 En Roma los contratos de compraventa (emptio-ventatio) carecían 
de eficacia jurídica para trasmitir la propiedad y constituir los derechos reales, eran 
únicamente fuente de las obligaciones, este tipo de contrato era únicamente un 
contrato consensual y de buena fe, ya que el vendedor (venditor), se obligaba a 
proporcionar al comprador (emptor) una cosa (merx), sobre la cosa Eugene Petit 
dice: “tiene un sentido tan amplio como el que corresponde a la palabra cosa en 
nuestro lenguaje. Comprende todo lo que puede procurar a las personas alguna 
utilidad”2; así como asegurarle la posesión útil, y a cambio de esto el comprador 
se comprometía a pagar por ello un precio (precium) cierto y en dinero; es decir en 
Roma la compraventa se reducía a la entrega de la cosa, sin que el comprador 
adquiera la propiedad de ella. 
 
 El derecho sobre la propiedad de una cosa, era de tres formas: 
 
• “Jus utendi: derecho que se tiene sobre una cosa para usarla. 
• Jus fruendi: derecho que se tiene sobre una cosa para disfrutarla. 
• Jus abutendi: derecho que se tiene sobre una cosa para disponer de ella 
sin ninguna restricción”2. 
 
Y, para adquirir ésta se hacía a través de otros medios jurídicos 
como son los que a continuación mencionaremos. 
 
Respecto a las formas de adquisición de la propiedad, se reconocía 
en primer lugar a un sujeto que era el que atribuía el derecho preeminente que se 
tenía sobre ella, de ahí parte la primera clasificación en cuanto a las formas de 
adquisición de los bienes a título particular que son: 
 
1 PETIT, Eugene, Tratado Elemental de Derecho Romano, Traducido de la 9ª. Edición Francesa, Ed. 
Nacional, México, 1969, Pág. 73. 
2 Ibidem., Pág.165. 
 3
1. Las que provienen del derecho natural o del derecho de 
gentes. 
 
2. Las que se encuentran establecidas en el Derecho Civil 
 
En cuanto a la primera clasificación, también calificada como modo 
originario de adquirir la propiedad, se comprendía a la “Ocupatio” (la ocupación) y 
la “Traditio” (tradición). 
 
OCUPATIO: “La Ocupación es la toma de posesión, animo domini, 
de una cosa susceptible de propiedad privada y que no pertenezca a nadie”3. Esta 
forma de adquisición de las cosas tiene como resultado crear la propiedad de las 
mismas, sin que para ello hubiera operado la transmisión. 
 
 TRADITIO: Para los romanos la tradición es la forma que alcanza 
más importancia dentro de la adquisición de la propiedad, y consistía en: “cuando 
se trata de una cosa de la cual tiene ya alguno la propiedad, es necesario, para 
adquirirla, que a la toma de la posesión se una el abandono por parte del 
propietario. Por eso, si el propietario entrega una cosa con la intención de 
transferir la propiedad a una persona que tenga la intención de adquirirla es 
conforme al derechonatural que haya traslación de la propiedad en beneficio del 
adquirente”4, es decir, es la transmisión de la propiedad de las cosas, del dominio 
o de otros derechos reales, que se realizaban en presencia de testigos que 
deberían de ser ciudadanos romanos, era una entrega simbólica, con el ánimo de 
hacer propietario al adquiriente. En resumen, era necesaria la transferencia de la 
posesión para adquirir por completo la cosa; tratándose de los bienes inmuebles 
esa transferencia se hacía en forma simbólica en virtud de la imposibilidad de 
transportar el inmueble, y en el caso de los bienes muebles la entrega se hacía de 
forma material. 
 
3 Ibidem., Pág. 245. 
4 Ibidem., Pág. 247. 
 4
 Por lo que se refiere a la segunda clasificación, o sea los modos de 
adquirir la propiedad señalados por el Derecho Civil, se presupone que existía un 
acuerdo previo entre las partes que querían llevar a cabo la transferencia de la 
propiedad al amparo de las leyes civiles, y al respecto de estas Eugene Petit, las 
cataloga de la siguiente manera: 
 
 INJURE CESSIO: Significa “Cesión en Juicio”, se remonta a una 
época anterior a la Ley de las XII Tablas al igual que la Mancipatio, y a diferencia 
de ésta se realiza entre particulares; consistía en un juicio simulado, el que trataba 
de transmitir la propiedad se hacía demandar por el que trataba de adquirirla y 
confesaba la demanda, confesada esta el pretor fallaba en el sentido de que el 
actor se había convertido en propietario de la cosa. Aquí únicamente se 
presentaban ante el pretor, tanto el adquirente como el enajenante. 
 
 MANCIPATIO: Esta forma de trasmitir la propiedad requería de las 
siguientes solemnidades, se reunía la persona que quería ceder la propiedad y el 
adquirente, en presencia de cinco testigos y una sexta persona (libripens), así 
como una balanza. Tanto el enajenante como el adquirente, así como los cinco 
testigos debían de ser puberes y disfrutar del comercium. Esta operación del 
Derecho Romano exigía la presencia física de la cosa que se iba a enajenar sobre 
todo si era mueble, ya que si era inmueble se podía utilizar algo que lo 
simbolizase. El adquirente coge con la mano la cosa objeto de la mancipación y 
declara ser su propietario, en la balanza se pesaba la cosa que se transmitía, y en 
el otro platillo se ponían las monedas de cobre o bronce, en el caso de un 
inmueble esto se hacía de manera simulada, ya que es imposible poner en la 
balanza un inmueble. Ahora bien, y no obstante lo dicho con anterioridad, la 
mancipatio fue en sus orígenes una verdadera venta, aunque mas tarde se 
convierte en mero simbolismo. 
 
 5
 Cabe hacer la aclaración que las formas de transmitir la propiedad 
descrita con anterioridad, operaban respecto de las cosas Res Mancipi, que según 
Ulpiano consisten en: 
 
a) fundos de tierra y las cosas situadas en Italia 
b) los esclavos 
c) las bestias de carga y tiro (bueyes) 
 
 Para la traslación de la propiedad de las cosas Nec Mancipi, que la 
constituían los corderos, las cabras, el dinero, joyas, etc., operaba por la simple 
traditio. 
 
 USUCAPIO: (Adquirir por uso), al respecto de esta, la maestra Sara 
Bialostosky dice: “es el modo de adquirir la propiedad civil por medio de la 
posesión continuada”5, es decir, era la forma de adquirir la propiedad por la 
posesión de la cosa, poseyendo según los casos, por uno o dos años la cosa, y 
se adquiría el “dominium” sobre ella con base en el título “pro emptore”; era 
suficiente el apoderamiento de la cosa abandonada por el propietario y el uso que 
se hacía de ella. 
 
 Sin embargo, la idea de la transmisión de la propiedad no era 
completamente ajena al contrato de compraventa en el Derecho Romano, Planiol, 
en su Tratado Elemental de Derecho Civil en la parte relativa a la compraventa, 
cita un pasaje de Labeon en el que se hace constar que “un contrato de 
compraventa en el Derecho Romano, que tuviese una cláusula en el sentido de 
que el comprador no llegara hacerse propietario de la cosa, producía la nulidad de 
la compraventa”6; así la Ley de las XII Tablas prohibió la adquisición de la 
propiedad de las cosas por medio de la usucapion cuando éstas eran robadas. 
 
5 BIALOSTOSKY, Sara, Panorama del Derecho Romano, 3ª. Edición, UNAM - Facultad de Derecho, 
México, 1990, Pág. 108. 
6 PLANIOL, Marcel, Tratado Elemental de Derecho Civil Teoría General de los Contratos, Vol. VII, 12ª. 
Edición Francesa, Ed. J.M. Cajica JR., México, 1947, Pág. 5. 
 6
 Podemos decir que la idea de transmisión de la propiedad no era 
completamente ajena al contrato de compraventa. Lo que se pudo afirmar es que 
ésta por si misma no producía en efecto de transmitir la propiedad. 
 
 ADJUDICATIO: (Adquirir por uso), “la adjudicación, es el modo de 
adquirir la propiedad que emana del juez en virtud del poder que le confiere la 
formula en los juicios divisorios. La adjudicación puede considerarse como una 
confirmación de un derecho o como la creación de uno nuevo”7, 
 
El maestro Petit divide en tres las acciones por medio de las cuales 
se adquiere la propiedad y son: 
 
1. La acción Familiae Erciscundae, para realizar la partición de una sucesión 
entre coherederos. 
 
2. La acción Común Dividundo, para la partición de cosas indivisas entre 
copropietarios. 
 
3. La acción Finium Regundorum, para reglamentar los límites de las 
propiedades contiguas. 
 
 Al final de Derecho Romano se nota de manera palpable la evolución 
que se había dado en materia de compraventa, ya que la mancipatio y la injure 
cessio son sustituidas por la traditio, pues se consideraba apta para la transmisión 
de la propiedad, aunque dentro de ésta se operaba un cambio, toda vez que en un 
principio consistía en la entrega de la cosa, pero mas tarde ésta entrega real se 
vuelve en simbólica o ficta. Por ejemplo, cuando se confesaba haber recibido el 
bien material, objeto de la compraventa antes de que se hubiera entregado en 
realidad. 
 
 
7 BIALOSTOSKY, Op. Cit., Pág. 109. 
 7
 Esto preparó a la legislación posterior a la doctrina Francesa, ya que 
se consideraba que la entrega de la cosa en la compraventa era un elemento 
necesario para poder transmitir la propiedad. Se sostenía primitivamente que la 
compraventa no era de ninguna manera traslativa de dominio, si no existía la 
traditio, aunque se aceptaba que ésta pudiera ser simbólica o ficta. 
 
 Ahora, después de haber hablado de las formas de adquirir la 
propiedad hablaremos de los tipos de contratos que en Roma existían, y al 
respecto Bialostosky dice: “La obligatoriedad civil de un contrato puede nacer de 
diferentes formas. Gayo (I,3,89) clasifica los contratos en cuatro grupos: reales, 
verbales, literales y consensuales….”8. Así también esta autora dice que: “Los 
contratos reales son los que se perfeccionan con la entrega de la cosa: contratos 
verbales son los que requieren ciertas palabras establecidas por la tradición 
expresada verbalmente; contratos literales los que ameritan ciertas palabras 
expresadas a través de la escritura y los contratos consensuales, aquellos que 
adquieren su existencia por el simple consentimiento.”9 ; 
 
Al respecto de los contratos verbales, la misma autora los divide de la 
siguiente manera que a continuación enumeraremos: 
 
I. El negotio per aes et libram, esta forma contractual nace de un ritual 
jurídico en el cual tomaban parte las personas que se obligaban , cinco 
testigos y una persona que sostenía la balanza y la pesaba, según las 
palabras que se pronunciaran y después de la balanza con un pedazo 
de bronce, las partes se vinculaban jurídicamente a través de: un 
nexum medio por el cual una persona somete a otra o a si misma como 
garantía de una deuda contraída a modode préstamo; mancipatio 
declaración del adquirente el que se apodera formalmente de la 
propiedad en presencia del propietario de la misma y adquiere la 
 
8 Ibidem., Pág. 148. 
9 Idem. 
 8
propiedad iure civile de la res mancipi, cuando surge la moneda, y ésta 
sustituye a las aes (moneda de cobre) la mancipatio deja de ser una 
compra real y se convierte en un negocio a través del cual se adquiere 
la propiedad por cualquier causa; conventio in manum a través de 
esta una mujer sale de la domus (casa) de su padre y entra a la del 
marido adquiriendo la posesión legal de la hija; testamento 
mancipatorio el testador transfiere la propiedad al comprador formal de 
la herencia quien se obliga a distribuirla a la muerte del primero; fiducia 
a través de ésta se confía la propiedad de una res mancipi a una 
persona, fiduciario, el cual se obligaba a restituirla en determinado 
momento al fiduciante. 
 
II. La dictio dotis, “en este contrato la mujer o quien tenga sobre ella la 
patria potestad, se obliga a contribuir a las cargas económicas del 
matrimonio, Gayo sostiene que se perfeccionaba con una declaración 
unilateral del constituyente; el silencio del futuro marido se consideraba 
como una aceptación tácita.”10 
 
III. El iusiurandum liberti, juramento que hace el liberto al patrono de 
prestarle sus servicios por haber sido manumitido. 
 
IV. La stipulatio, mas que un contrato era una forma de contratar, consiste 
en una estipulación, una pregunta solemne hecha por el estipulante 
seguida por una respuesta congruente dada por el prominente, de esta 
se deriva una actio iuris civile que tendrá el acreedor en contra del 
deudor en caso de incumplimiento. La stipulatio en un contrato 
abstracto, unilateral Stricti iuris (de estricto derecho) y formal. 
 
“La stipulatio es un contrato: abstracto, unilateral, stricti iuris y formal”11 
 
10 Ibidem., Pág. 150. 
11 Ibidem., Pág. 152. 
 9
 La propiedad nunca fue definida pero se podía decir que era el 
derecho más amplio que tenía una persona sobre una cosa. 
 
Las obligaciones del vendedor eran: 
• Conservar la cosa hasta el momento de la entrega, 
• Entregar la misma cosa, 
• Garantizar la posesión pacífica de ésta, 
• Responder por saneamiento en caso de evicción de la cosa, y en caso de 
defectos o vicios ocultos de la misma. 
 
 Las obligaciones del comprador solo consistían en pagar un precio 
cierto y en dinero. 
 
 También en el Derecho Romano la compraventa podía recaer sobre 
cosa ajena, en el sentido de que si el vendedor garantizaba la posesión pacífica y 
útil, el contrato era válido y el comprador no podía reclamar, mientras tanto no se 
le privara de la cosa, aun cuando tuviera conocimiento de que era cosa ajena, 
pero si posteriormente el dueño de la cosa reivindicaba ésta, y el vendedor no 
cumplía con la obligación de garantizar se hacía responsable por el 
incumplimiento de su obligación que era garantizar al comprador el uso y goce de 
la cosa materia de la compraventa. 
 
 Era costumbre de los romanos recurrir a la estipulación por la cual el 
comprador estipulaba la dación de la cosa, quedando el vendedor obligado a 
transferirle la propiedad, asimismo se estipulaba la libre posesión o la garantía de 
la evicción o de vicios de la cosa, se podía convenir la restitución del precio o del 
doble del mismo, costumbre derivada de las Doce Tablas (duplae stipulatio o 
duplae cautio). 
 
 
 
 10
1.1.3 FRANCIA 
 
 En el Derecho Francés antiguo basado fundamentalmente en el 
Derecho Romano, se acogía la idea de que la compraventa no transmitía el 
dominio, sino que solo transmitía la posesión pacífica de la cosa en beneficio del 
comprador. Posteriormente en el Derecho Consuetudinario Francés, se le 
atribuye efectos traslativos de dominio a la compraventa como una costumbre que 
fue tomando cuerpo principalmente en París. 
 
 Al redactarse el Código de Napoleón, esto en el año de 1804, se 
asienta que tratándose de cosas ciertas y determinadas, la transmisión de la 
propiedad se opera como un efecto de contrato, sin necesidad de una traditio real 
o simbólica. 
 
 En la compraventa del antiguo Derecho Francés se consideraba que 
la sola voluntad de las partes perfeccionaba la venta, pero que el dominio no se 
adquiría en el momento de la venta sino en el instante en que debía de haberse 
entregado en realidad. 
 
Esta solución se extiende a todas las legislaciones latinas y se llega 
a concluir que el contrato no solo tiene efectos obligatorios, sino además tiene el 
efecto de trasmitir la propiedad, en todos los contratos traslativos de dominio, este 
efecto es inmediato y directo, opera ipso facto con la celebración del contrato, sin 
necesidad de la entrega real o simbólica. La explicación teórica que se da consiste 
en afirmar que el efecto obligatorio es concomitante con la traslación de la 
propiedad. 
 El artículo 1138 nos dice que: “Será perfecta la venta entre 
las partes, y la propiedad quedará adquirida de derecho por el 
comprador, respecto del vendedor, desde el momento en que 
 11
se convenga en la cosa y en el pago, aunque la primera no se 
haya entregado ni pagado el segundo”12 
El artículo 1136 del mismo Código de Napoleón dice a propósito de 
las obligaciones de dar lo siguiente: 
 “Artículo 1136: La obligación de dar comprenderá la de 
entregar la cosa y conservarla hasta su entrega so pena de 
indemnizar los daños y perjuicios al acreedor”13 
Para el ordenamiento francés la obligación de entregar la cosa lleva 
aparejada transmisión de dominio, pues perfeccionándose por el solo 
consentimiento, hace al acreedor propietario, pero el dominio lo adquiere no en el 
momento mismo del contrato. 
Frecuentemente la entrega de la cosa puede hacerse como mejor 
convenga a las partes, limitándose, por ejemplo en el caso de inmuebles, la 
entrega de las llaves que acrediten la propiedad, según lo dispone el artículo 1605 
del Código Civil Francés. 
 
El Código de Napoleón establece en su artículo 1582 lo que a 
continuación enunciaremos: 
 
“Articulo 1582: “La venta es el convenio por el cual uno se 
obliga a entregar una cosa, y el otro a pagarla”. 
 
Por lo que vemos nunca se habla de la transferencia del dominio de 
la cosa o del derecho enajenado del patrimonio del vendedor al patrimonio del 
comprador. Así mismo, en los artículos 1603 y 1625 establece como obligaciones 
del vendedor las mismas que en el Derecho Romano, el artículo 1603 dice: 
 
 
12 GARCÍA LÓPEZ, Agustín, Apuntes de Contratos Primera Parte, Primer Tomo, México, Pág. 40. 
13 Idem. 
 12
“Articulo 1603: “Hay dos obligaciones principales la de entregar 
y la de garantizar la cosa que se vende” 
 
También el artículo 1625 dice “La garantía que el vendedor 
debe al adquirente, tiene dos primero es la posesión pacífica de 
la cosa vendida, el segundo los defectos ocultos de la cosa o 
los vicios redhibitorios”14 
 
 El artículo 711 de este mismo Código establece que, se 
consiente por mero efecto de los contratos y de los convenios en general, se 
puede transmitir el dominio de los bienes; el artículo 1599 establece la nulidad de 
la venta de la cosa ajena. 
 
El artículo 1583 dispone que desde que la compraventa se celebra 
es perfecta y obligatoria para las partes, que el comprador se hace dueño de la 
cosa aun cuando ésta no haya sido entregada ni el precio satisfecho; y por ello el 
Derecho Francés dice que la venta es traslativa de dominio. 
 
En el Derecho Francés el contrato en general se ha definido como 
“una especie particular de convención, cuyo carácter propio consiste en ser 
productor de obligaciones”15; esto para una o mas personas que se obligan hacia 
otra, o varias, a dar, hacer o a no hacer alguna cosa.Actualmente en el Derecho Civil Francés en cuanto a venta se refiere 
se dan dos puntos importantes: 
 
 “1.- En el caso de inmuebles, la propiedad se transfiere por la sola 
convención, pero para que tenga eficacia ante terceros es necesario su inscripción 
 
14 Idem. 
15 PLANIOL, Op. Cit., Pág. 9. 
 
 13
en el Registro de la Propiedad, y esto tiene su antecedente en el Código de 
Napoleón y de las Leyes de Marzo 23 y 1855 y brumario 11, año VII, y 
 
 2.- Tratándose de bienes muebles la propiedad se transmite por el 
solo efecto de la convención, como ya lo mencionamos anteriormente en sus 
artículos 711 y 1138”.16 
 
 
1.1.4 ALEMANIA 
 
 En este país la compraventa ha sido considerada como el negocio de 
circulación más frecuente y por lo tanto el más importante que persigue el cambio 
de una cosa objeto de la compraventa y un precio que pagar por ésta, por lo tanto 
en Alemania se le ha conferido a la compraventa el distingo de negocio jurídico 
obligatorio. 
 
 “El Derecho Romano fue introducido en Alemania con motivo del 
renacimiento en el Siglo XVI…. En Alemania no se había formado una conciencia 
jurídica. Así es que la jurisprudencia romana introducida por el Corpus Juris Civiles 
encontró en Alemania un campo desierto no legislado”17. Así entonces, vemos que 
las prácticas romanas relativas a la enajenación de la propiedad aparecen 
fácilmente adoptadas por las prácticas locales alemanas. 
 
 “Las formas obligatorias del contrato romano se introdujeron con 
posterioridad a través de la doctrina de los jurisconsultos italianos y de la 
legislación medieval de la Iglesia, cuando con la institución de la ciencia del 
Derecho Privado Común se crea en ese país el Derecho como ciencia”18; de ésta 
manera encontramos en el Derecho Alemán una venta real, que se encuentra 
constituida con las formas de la tradición. 
 
16 GARCÍA LÓPEZ, Op. Cit., Pág. 41. 
17 SOHM, Rodolfo, Instituciones de Derecho Privado Romano, Trad. Esp., Madrid, España, 1928, Pág. 11. 
18 Ibidem., Pág. 12. 
 14
 “La Gewere y el Auflassung, eran las formas de trasmitir la 
propiedad. La Gewere se integraba por dos aspectos: la entrega al adquirente, y la 
desposesión o abandono del enajenante, El Ausflassung, podía ser judicial o 
extrajudicial. El primero, al igual que la in-jure cessio, era un juicio simulado; el 
adquirente demandaba al enajenante la entrega de la cosa, éste se allanaba a la 
demanda y el juez resolvía a favor del actor entregándole judicialmente la 
posesión. En el extra-judicial el contrato se perfeccionaba con la inscripción de la 
transmisión de la propiedad en el libro territorial.”19 De igual manera, aunque con 
diferente nombre, el Derecho Alemán adopta la misma forma del Derecho 
Romano, por lo que veremos lo que el maestro Aguilar Carvajal nos dice: 
 
 “El sistema de nuestro Código Civil se parece mas al Derecho 
Alemán, ya que las definiciones de la compraventa son muy semejantes; pero 
aquel agrega que en la transmisión de la propiedad de inmuebles tendrán lugar 
cuando ambas partes concurran ante el Registro Público de la Propiedad y 
manifiesten su voluntad ante el encargado y solo hasta entonces se efectuará la 
transmisión del dominio”20. 
 
 Conforme a lo anteriormente expuesto, es importante señalar que en 
el caso de bienes muebles se sigue con el principio romano de la tradición, ya que 
se requiere la tradición manual, real o natural, es decir, la entrega al comprador 
para que opere la transferencia del dominio. 
 
El Código Civil Alemán, en su artículo 433 establece lo siguiente: 
 
“Artículo 433: En virtud de tal contrato de venta, el vendedor de 
una cosa esta obligado a efectuar la entrega de ella al 
comprador y a procurarle la propiedad sobre la cosa. El 
vendedor de un derecho esta obligado a procurar el derecho al 
 
19 PÉREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO, Bernardo, Derecho Registral, 4ª. Edición, Ed. Porrúa, México, 
1994, Pág.9. 
20 AGUILAR CARBAJAL, Leopoldo, Contratos Civiles, 2ª. Edición, Ed. Porrúa, México, 1997, Pág. 78. 
 15
comprador y cuando este derecho confiera un titulo para la 
posesión de la cosa, debe efectuar la entrega de esta. El 
comprador esta obligado a pagar al vendedor el precio de venta 
convenido y a recibir la cosa vendida”21 
 
Además previene el artículo 925 de este Código que: “El acuerdo de 
voluntades del enajenante y del adquirente, exigido por el artículo 873, para que 
haya transferencia de propiedad de un inmueble se realiza por declaración de las 
dos partes presentes al mismo tiempo ante la oficina de la Propiedad”. Por ultimo, 
dispone el artículo 929 del propio cuerpo de leyes, que: “para transferir la 
propiedad de una cosa mueble, es necesario que el propietario haga tradición de 
la cosa al adquirente y que haya habido, de una parte y de la otra, acuerdo de 
voluntades para operar la transferencia, si el adquirente esta ya en posesión de la 
cosa, el acuerdo de voluntades basta”22 
 
Por tanto, en el Código Civil Alemán la compraventa de un inmueble no 
es, por sí misma, un contrato traslativo de dominio, sino pura y exclusivamente un 
negocio obligatorio en virtud del cual el vendedor no transmite la propiedad de la 
cosa vendida, sino que nada mas se obliga a transmitirla posteriormente. En 
cambio, la compraventa de muebles, es un contrato real, que como tal, requiere 
para su existencia la entrega de la cosa vendida. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
21 GARCÍA LÓPEZ, Op. Cit., Pág. 45. 
22 Idem. 
 16
1.1.5 ESPAÑA 
 
 Es indispensable analizar el Derecho Español, ya que hay mucha 
influencia de éste en el Derecho Mexicano. 
 
De la misma manera el Derecho Español ésta ligado al sistema 
Romano, ya que éste es el principal derecho de todo el mundo y al igual en que 
otros países se basaron en este, España no fue la excepción. 
 
 “La influencia de éste se deja sentir en España a partir de los siglos 
XII y XIII, y toma forma a través del Código de Partidas, escritas hacia 1253 -1263, 
auque estas entraron en vigor aproximadamente un siglo después”23. 
 
 En la Partida V nos habla de los contratos a los que califica como 
“pleytos”, es decir, por la acción procesal que provocan. 
 
El Anteproyecto del Código Civil Español de 1882-1884 decía que: 
“El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse 
respecto de otra o más, a dar alguna cosa, prestar algún servicio”, a lo que el 
Código Civil Español actual no presenta ninguna variación ya que dice 
exactamente lo mismo en su artículo 2248 que a la letra define el contrato de 
compraventa de la siguiente manera: 
 
 “Artículo 2248: Es el contrato por el que uno de los 
contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o 
de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un 
precio cierto y en dinero”24 
 
 
23 BONET RAMÓN, Op. Cit., Pág. 6. 
24 GARCÍA LÓPEZ, Op. Cit., Pág. 42. 
 17
 Al respecto del contrato la Ley Única del Titulo XVI del 
Ordenamiento de Alcalá, a la que se le ha atribuido el principio de libertad formal 
de los contratos en su artículo 1258 nos decía: “Los contratos se perfeccionan por 
el mero consentimiento, y desde entonces obligan”25. 
 
 La ley señalada en el párrafo anterior tuvo seis principios muy 
importantes que difieren respecto del Derecho Romano, y son los siguientes: 
 
1. Supone la eliminación del contrato de estipulación (contrato verbal). 
2. La declaración de voluntad por la que se exprese el consentimiento para 
crear obligaciones, supone la eficacia del nudo pacto (a este se le dio 
fuerza obligatoria a través de la Ley 3, Titulo 8 del Ordenamiento Real), y 
por lo tanto la eficacia del nudo consentimiento,y como lo manifiestan 
diversos tratadistas españoles, “es una importante innovación respecto al 
Derecho Romano”. 
3. La supresión de formalidades que se deban en el Derecho Romano, y que 
aun después de que se eliminaran éstas, el contrato seguía conservando su 
esencia. 
4. También se suprimieron ritos y palabras inútiles que no le quitaban 
formalidad al contrato, y coloca al consentimiento como elemento esencial 
del contrato. 
5. Se elimina la “causa civiles obligandi”, ampliando el carácter abstracto del 
contrato y llegando principalmente al consentimiento como característica 
principal del contrato. 
6. La obligación de contratarse las partes nace de la declaración unilateral de 
la voluntad, o sea de una voluntad de las partes. 
 
 
25 Idem. 
 
 18
 Posteriormente, para llegar al Proyecto del Código de 1851 se 
toman en cuenta cuatro puntos fundamentales de la Ley de Alcalá, y son los 
siguientes: 
 
• El contrato es una Convención, es decir que hay un consentimiento, o sea 
hay un Pacto. 
• Hay clasificaciones contractuales: los contratos se dividen en nominados e 
innominados. 
• El pacto que se equipara a la estipulación en cuanto a su efecto 
obligacional, pero este no se debe de confundir con el contrato. 
• Se da la libertad de forma contractual 
 
 También es muy importante señalar que el Código de Napoleón es 
una de las bases fundamentales para la creación del Proyecto del Código de 
1851, de este Código se recogen las Doctrinas de Domat y Pothier en cuanto al 
contrato. 
 
 Es relevante mencionar que en el Derecho Español no se produce la 
transmisión de la propiedad por el mero consentimiento de las partes, sino que se 
requiere la tradición o la entrega de la cosa. A este respecto, el tratadista español 
Manresa dice que en la compraventa no puede decirse que produzca la 
obligación de transmitir el dominio, sino que únicamente transmite la posesión de 
la cosa, y que se entiende por entregada esta cuando se pone en poder y 
posesión del comprador según el artículo 1462, y que este sistema procede del 
Derecho Romano. 
 
 Sin embargo, conforme a las características de 
consensualidad, que posee este contrato en el Derecho Civil Español como lo 
menciona Sánchez Román se perfecciona por el mero consentimiento, y así lo 
acepta el Código Civil Español. 
 
 19
 El Código Civil ha seguido al derecho derogado, y dice que basta el 
consentimiento para que la compraventa exista y no hay necesidad de la entrega 
de la cosa ni el precio, ya que ambos son únicamente la consumación del mismo 
contrato. Así también señala que las obligaciones del vendedor son entregar la 
cosa vendida con todas sus adhesiones y adherencias. 
 
 Esta entrega es consecuente natural de la perfección del contrato y 
corresponde al periodo de la consumación. Está obligado a entregar la cosa en el 
estado en que se hallaba al perfeccionarse en contrato, siendo los frutos del 
comprador desde su perfección. Se entenderá entregada, cuando se ponga la 
cosa en poder y posesión del comprador, pero como esto no es siempre posible, 
el Código supone hecha la entrega en varios casos, como si estuviera realizada 
materialmente. Es decir que la entrega de la cosa, la tradición, puede adoptar 
varias formas que ya desde el Derecho Romano se conocían con los nombres de 
real y simbólica y que el Código reconoce a su vez. Así se dice: se entenderá 
entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador, 
cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta 
equivaldría a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no 
resultare o se concluyere claramente lo contrario. Artículo 1462, fuera de las cosas 
que expresa el artículo del precedente, la entrega de los bienes muebles se 
efectuará: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallen 
almacenados o guardados. Artículo 1463. 
 
La tradición como institución de la compraventa, es aplicable no solo 
en la venta, sino en todos los contratos traslativos de dominio, en el Derecho 
Español, la entrega o tradición puede ser definida como la transferencia de la 
posesión jurídica de la cosa, que hace adquirir la propiedad o derecho real por el 
comprador. 
 
 
 
 20
1.1.6 MÉXICO 
 
 A pesar del escaso desarrollo que tenía el Derecho en la 
antigüedad, si se realizaban comúnmente operaciones como la compraventa. Sin 
embargo, no existía propiamente esta figura jurídica, toda vez que la misma 
supone la existencia de dinero (moneda), no obstante hay algunos historiadores 
que hacen referencia a que existían granos de cacao o cañones de pluma de ave 
en los cuales se encerraba oro, cualquiera de estos elementos carecía de los 
atributos necesarios para poder ser considerados como moneda, y es 
precisamente por la ausencia de moneda con poder liberatorio, que las 
operaciones en el comercio náhuatl, respecto de bienes muebles se les 
denominaba trueque o permuta. 
 
 Respecto de los bienes inmuebles, no puede decirse que pudieran 
ser enajenados, puesto que estos eran destinados a los Calpullis26, que estaban a 
cargo de un señor noble y este se encargaba de dárselo a la gente que vivía en su 
Calpulli, y cuando una persona abandonaba un Calpulli el señor noble a cuyo 
cargo se encontraba dicho Calpulli, entregaba la tierra a otro habitante de ese 
Calpulli, que tuviese mas necesidad, por lo que no existía la enajenación en el 
Derecho Náhuatl. 
 
 Por lo que podemos concluir que después del escaso desarrollo en el 
derecho náhuatl, así como la falta de moneda, en el derecho precortesiano no hay 
ningún antecedente jurídico de compraventa. 
 
 Con la llegada de los españoles se vino un enfrentamiento de dos 
culturas totalmente diferentes y con ello en todo el territorio las culturas indígenas 
perdieron gran parte de sus características que habían tenido, y aunque se les 
 
26 LEÓN PORTILLA, Miguel, Lecturas Universitarias, Antología de Teotihuacan a los Aztecas, 2ª. 
Edición, Ed. Fuentes e Interpretaciones Históricas, UNAM, 1997, Pág. 47 
 
 21
conservó algunos de sus derechos, se les impusieron nuevos patrones de 
conducta social, político, jurídico y religioso. 
 
 El orden jurídico castellano se implantó en la Nueva España, y a su 
lado sobrevivieron en mayor o menor medida, las leyes y costumbres de los 
pueblos aborígenes, pero los patrones jurídicos que se impusieron a nombre de la 
corona española, tuvieron como finalidad combatir el ordenamiento jurídico que se 
tenía, y en especial las normas relativas al derecho de familia, que fueron 
atacados por los funcionarios de la ley. 
 
 
1.1.6.1 CÓDIGO CIVIL DE 1870 
 
 A fin de conocer más del contrato de compraventa en el Derecho 
mexicano, nos referiremos a este Código para saber un poco más de su 
fundamento doctrinal. 
 
 “En la exposición fechada el 15 de enero de ese año, con la cual la 
Comisión encargada de redactar el proyecto lo presento al Ministerio de Justicia e 
Instrucción Pública, se expresó: 
 
 Los principios del derecho romano, nuestra complicada legislación, 
los Códigos de Francia, de Cerdeña, de Australia, Holanda, Portugal y otros, y los 
proyectos formados en México y en España, han sido los elementos con que la 
comisión ha contado………”27 
 
 El artículo 1392 consigna el principio absoluto de que los contratos 
se perfeccionan por el mero consentimiento. 
 
 
27 BATIZA, Rodolfo, Las Fuentes del Código Civil de 1928, Ed. Porrúa, México 1979, Pág.13. 
 22
Establece en su artículo 2939 que “La compraventa es un 
contrato por el cual uno de los contrayentes se obliga a 
transferir un derecho o a entregar una cosa y el otro a pagar 
precio cierto y en dinero28”. 
 
Como lo dice elanterior artículo en este Código la compraventa 
conserva la misma naturaleza que en el Derecho Romano, ya que en éste la 
compraventa no es un negocio traslativo de dominio, pues el vendedor no se 
obliga a transmitir la propiedad de la cosa vendida al comprador, sino únicamente 
a entregarle ésta. 
 
 Al respecto de la compraventa García López dice: “ la exposición de 
motivos de este Código Civil de 1870 dice lo siguiente: Según la legislación de las 
Partidas, era válida la venta de cosa ajena en el sentido de que producía 
obligaciones entre el comprador y el vendedor, y que siendo el primero de buena 
fe, podía adquirir el dominio de la cosa por la prescripción; pero antes de 
consumarse ésta, no perdía el dueño el derecho de reivindicar su propiedad, la 
comisión, sin negar la existencia de esas obligaciones, ni la legitimidad de la 
prescripción, ha establecido un modo absoluto en el artículo 929, que la venta de 
cosa ajena es nula, puesto que no puede producir desde luego su objeto esencial, 
que es la traslación del dominio”29. Por lo que acabamos de ver, al legislar en este 
Código existió la idea de que la compraventa es un contrato traslativo de dominio. 
 
 El artículo 1552 dice: “ En la enajenaciones de cosas ciertas y 
determinadas, la traslación de la propiedad se verifica entre los contratantes por 
mero efecto del contrato, sin dependencia de tradición, ya sea natural, ya sea 
simbólica; salvo convenio en contrario”30 , en este Código el contrato es eficaz 
para transmitir el dominio de los bienes, y de igual manera los contratos y en 
general de las obligaciones carecían de eficacia jurídica para transmitir la 
 
28 Idem. 
29 GARCÍA LÓPEZ, Op. Cit., Pág. 43. 
30 Idem. 
 23
propiedad, ya que ésta se trasladaba en virtud de otras operaciones, como la 
usucapio, la mancipatio, la traditio y la in jure cesio. 
 
El artículo 2946 dice que: “La venta es perfecta y obligatoria 
para las partes por el solo convenio de ellas en la cosa y en el 
precio, aunque la primera no haya sido entregada ni el segundo 
satisfecho”31 
 
 El articulo 2950 señala que: “Desde el momento que la venta es 
perfecta conforme a los artículos 1392, 1552 y 2946, pertenece la cosa al 
comprador y el precio al vendedor, teniendo cada uno de ellos derecho de exigir 
del otro el cumplimiento del contrato”32, esta disposición ya es definitiva en el 
sentido de que desde el momento que la venta es perfecta, la cosa pertenece al 
comprador y el precio al vendedor, esto no sería posible si la compraventa no 
fuera un contrato traslativo de dominio por si mismo. 
 
 El artículo 3024 expresa: “El vendedor está obligado a garantizar la 
propiedad y la posesión pacífica del comprador, y a prestar la evicción en los 
términos declarados en el capítulo 5º, Título 3º de éste Libro”33. Como vemos aquí 
el vendedor además de garantizar la posesión pacífica y duradera de la cosa al 
comprador, también tiene que garantizar la propiedad. 
 
 Por último, el artículo 2959 ordena: “La venta de cosa ajena es nula; 
el vendedor es responsable de daños y perjuicios, si procede con dolo o mala 
fe”34, entonces si no se hace nula venta de cosa ajena, la compraventa no 
produciría resultados pues no se transmitiría el dominio. 
 
 
 
31 Idem. 
32 Idem 
33 Ibidem., Pág. 44. 
34 Idem 
 24
1.1.6.2 CÓDIGO CIVIL DE 1884 
 
Este Código fue expedido por el Ejecutivo el 14 de diciembre de 
1883. 
 
 En su artículo 1272 nos dice que: “Contrato es un convenio 
por el que dos o más personas se transfieren algún derecho ó 
contraen alguna obligación”35 
 
El artículo 2811 dice que: “La compra-venta es un contrato por 
el cual uno de los contrayentes se obliga a transferir un derecho 
ó a entrega una cosa, y el otro a pagar un precio cierto y en 
dinero”36 
 
El artículo 2818 a la letra dice: “La venta es perfecta y 
obligatoria para las partes por el solo convenio de ellas en la 
cosa y en el precio, aunque la primera no haya sido entregada 
ni el segundo satisfecho”37 
 
El precepto 2852 de este código establece: “Si la cosa vendida 
es raíz, se dice entregada luego que está otorgada la escritura 
pública, ó sino hay escritura pública, luego que estén 
entregados los títulos de la finca”38 
 
El artículo 2920 nos menciona que: “El contrato de compra-
venta no requiere para su validez formalidad alguna especial, 
sino cuando recae sobre cosa inmueble”39 
 
35 CODIGO CIVIL DEL DISTRITO FEDERAL Y TERRITORIO DE LA BAJA CALIFORNIA, Anuario de 
Legislación y Jurisprudencia, Suplemento, Imprenta de Francisco Díaz de León, México, 1884, Pág. 149. 
36 Ibidem. Pág. 304. 
37 Idem. 
38 Ibidem. Pág. 308. 
39 Ibidem. Pág. 315. 
 25
El artículo 2921 versa que: “La venta de un inmueble cuyo valor 
no exceda de quinientos pesos, se hará en instrumento privado, 
que firmaran el vendedor y el comprador ante dos testigos”40 
 
El artículo 2924 señala: “Si el valor del inmueble excede de 
quinientos pesos, la venta se reducirá a escritura pública”41 
 
 En conclusión, varios autores dicen que de el Código de 1884 hay 
poco que hablar puesto que es una réplica del Código Civil de 1870, entre ellos 
Rodolfo Batiza dice: “Como se sabe, salvo algunas modificaciones (principalmente 
la libertad de testar), el Código de 1884 es una reproducción casi literal del Código 
de 1870”42 
 
Ahora bien, es importante mencionar con respecto del artículo 2317 
del Código Civil del Distrito Federal, materia del presente trabajo de tesis, las 
diversas reformas que ha sufrido, por lo que a continuación hablaremos de cada 
una de ellas. 
 
“ART. 2317.- ……… reformado por Decreto de 26 de diciembre de 
1966, publicado en el “Diario Oficial” de 30 del mismo mes; y por último reformado 
en su primer párrafo por el artículo primero del Decreto de 15 de diciembre de 
1987, publicado en el “Diario Oficial” de 7 de enero de 1988, en Vigor al día 
siguiente……”43 
 
 En el año de 1966 la Cámara de Diputados del XLVI del 
Congreso de la Unión presentó el “Proyecto de DECRETO 
QUE REFORMA A LOS ARTÍCULOS 2317, 2320 Y 2917, 
DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO Y TERRITORIOS 
 
40 Idem. 
41 Idem. 
42 BATIZA, Rodolfo, Op. Cit., Pág. 13. 
43 CODIGO CIVIL FEDERAL, Volumen II, Anotado y concordado por el notario Lic. Manuel Andrade, Ed. 
Ediciones Andrade, México 2000, Pág. 559. 
 26
FEDERALES EN MATERIA COMÚN Y PARA TODA LA 
REPÚBLICA EN MATERIA FEDERAL” 44 
 
Al respecto, en esta misma exposición de motivos dice que, 
para proteger a las clases más desvalidas era necesario el mejoramiento de la 
habitación y la ejecución de programas de vivienda y para complementar esto, se 
debían de reducir los gastos y simplificar las formas de celebración de contratos 
en los que el Departamento del Distrito Federal tenía el carácter de enajenante, y 
en esta misma exposición dice que: “Las reformas propuestas por el Ejecutivo 
Federal deben merecer, aún cuando con ligeros cambios de redacción, la 
aprobación de esta Honorable Asamblea pues propenden fundamentalmente a 
que las ventas que en el desempeño de su función social realiza el Departamento 
del Distrito Federal puedan hacerse constar en contrato privado y surtir todos sus 
efectos, así como las garantías que se constituyan para proporcionar facilidades 
en el pago del valor de los lotes o casas cuya enajenación tienda a la constitución 
del patrimonio familiar o que adquiridas por personas de escasos recursos 
económicos, mediante prestamos hipotecarios, liberándose así a las clases 
económicamente débiles de la erogación de gastos que en ocasiones resulta 
onerosa por excesiva”45 
 
Por otra parte, se permiten proponer a esta Honorable 
Asamblea que, tratándose del artículo 2317, resulta indispensable quelas firmas 
de los contratantes, para el caso de que el acto jurídico se haga constar en 
instrumento privado, sean ratificadas ante Notario, Juez de Paz o Registro Público 
de la Propiedad a fin de en esa forma evitar hasta donde sea posible probables 
simulaciones o suplantación con notorios perjuicios para quienes de buena fe 
adquieren inmuebles cuyo valor máximo señala la Ley; naturalmente haciéndose 
 
44 MINUTA PROYECTO DE DECRETO QUE REFORMAN LOS ARTÍCULOS 2317, 2320 Y 2917 DEL 
CODIGO CIVIL PARA EL DISTRITO Y TERRITORIOS FEDERALES, Cámara de Senadores Congreso 
de la Unión, XLVI Legislatura, Departamento de Secretaría de Comisiones, Año Tercero, Periodo Ordinario, 
Ramo Público, Comisión Segunda de Justicia, Sección Segunda, Número 804, 24 de Diciembre Año de1966, 
Pág. 4. 
45 Ibidem., Pág. 11. 
 27
la excepción de los requisitos de testigos y ratificación de firmas cuando se trata 
de actos jurídicos en los cuales interviene el Departamento del Distrito Federal 
…… …”46 
 
Con anterioridad a esta reforma el Departamento del Distrito 
Federal enajenaba inmuebles para patrimonio familiar sin necesidad de los 
requisitos anteriormente mencionados, sobre cualquiera que fuera el valor de este, 
por lo que en esta misma exposición se nos hace mención, de que, se otorgaran 
en documento privado sin necesidad de los testigos ni de la ratificación de firmas, 
los inmuebles que enajenaba este mismo Departamento y se propone que se 
establezca como valor máximo de estos inmuebles la suma de “ochenta mil 
pesos”47. 
 
Con fecha 30 de diciembre de 1966, se publicó en el Diario Oficial 
de la Federación lo siguiente: 
 
“ARTÍCULO ÚNICO.- Se reforman los artículos 2317, 320 y 2917 
del Código Civil para el Distrito y Territorios Federales en materia común y para 
toda la República en materia federal para quedar como sigue: 
 
Artículo 2317.- Las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor 
convencional no sea mayor de quinientos pesos la construcción o transmisión de 
derechos reales estimados hasta la misma cantidad o que garanticen un crédito no 
mayor de dicha suma, podrán otorgarse en documento privado firmado por los 
contratantes ante dos testigos cuyas firmas se ratifiquen ante Notario, juez de paz 
o Registro Público de la Propiedad. 
 
Los contratos por los que el Departamento del Distrito Federal 
enajene terrenos o casas para la construcción del patrimonio familiar o para 
 
46 Ibidem., Págs. 11,12. 
47 Ibidem., Pág. 12. 
 28
personas de escasos recursos económicos hasta por un valor de ochenta mil 
pesos, podrán otorgarse en documento privado sin los requisitos de testigos y de 
ratificación de firmas……”48 
 
 Ahora bien, en el año de 1976 se volvió a reformar de 
manera importante este artículo en su segundo párrafo, 
tomando en cuenta que no es la materia del presente 
trabajo, hablaremos de ésta de una manera superficial: 
 
“CÓDIGO CIVIL.- INICIATIVA DE DECRETO QUE REFORMA 
LOS ARTÍCULOS 730, 2317 Y 2917 ENVIADA POR EL C. 
PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA”49 
 
Esta reforma como ya mencionamos se enfoca en el segundo párrafo 
del artículo 2317 que establece como máximo 80 mil pesos los terrenos que 
enajene el Departamento del Distrito Federal para que se pueda otorgar en 
escritura privada; ahora bien, es relevante mencionar que en la exposición de 
motivos nos dice que en referencia a este el artículo 730 de la misma ley nos dice 
que el valor máximo del patrimonio de familia se fija en 50 mil pesos; como ya 
vimos anteriormente. 
 
Así, los legisladores decían que para hacer congruentes las 
disposiciones del Código Civil, por lo que en relación con el artículo 730, se debía 
ajustar a la realidad jurídica ya que los costos de construcción superan la cantidad 
mencionada por este artículo anteriormente y con relación al artículo 2317 dice: 
“… las reformas propuestas a los artículos 2317 y 2917 y que consisten 
únicamente en establecer el valor máximo de terrenos o casas para la 
 
48 DIARIO OFICIAL, México, Viernes 30 de Diciembre de 1966, Tomo CCLXXIX, No. 51. 
49 MINUTA PROYECTO DE DECRETO QUE REFORMAN LOS ARTÍCULOS 730, 2317 Y 2917 DEL 
CODIGO CIVIL PARA EL DISTRITO Y TERRITORIOS FEDERALES, Cámara de Senadores Congreso 
de la Unión, XLIX Legislatura, Departamento de Secretaría de Comisiones, Año Tercero, Periodo 
Extraordinario, Ramo Público, Comisiones Unidas Primera de Justicia y Cuarta Sección de Estudios 
Legislativos, Sección Segunda, Número 468, mayo del año de1976, Pág. 92. 
 
 29
construcción del patrimonio de familia o para personas de escasos recursos que 
otorgue el Departamento del Distrito Federal y respecto a los contratos en los que 
se consigne garantía hipotecaria respecto de los mismos sujetos y con el mismo 
objeto, se ajustarán al sistema propuesto por el artículo 730”50 
 
Con fecha 29 de junio de 1976, fue publicado en el Diario Oficial, 
quedando de la siguiente manera: 
 
Artículo 2317.- .…Los contratos por los que el Departamento del 
Distrito Federal enajene terrenos o casas para la construcción del patrimonio 
familiar o para personas de escasos recursos económicos, hasta por el valor 
máximo a que se refiere el artículo 730, podrán otorgarse en documento privado, 
sin los requisitos de testigos o de ratificación de firmas….”51 
 
 De esta última reforma no tenemos muchos datos, por lo 
que únicamente conocemos de esta lo siguiente: 
“…..INCIATIVA DE DECRETO QUE REFORMA EL PRIMER 
PÁRRAFO Y SE ADICIONA UN TERCER PÁRRAFO AL 
ARTÍCULO 2317….”52 
 
Al respecto de esta reforma, como vimos en el párrafo anterior, 
sufrió dos modificaciones la primera en el primer párrafo que fue donde se 
estableció los 365 veces el salario mínimo general diario vigente en el Distrito 
Federal, para otorgarse en documento privado y con los demás requisitos que 
establece este artículo; la segunda reforma le agrega un tercer párrafo, de estas 
dos no encontramos exposición de motivos, ni ningún otro dato, pero si sabemos 
 
50 Ibidem., Pág. 112. 
51 CONGRESO DE LA UNION, SUBDIRECCIÓN DE DOCUMENTACION LEGISLATIVA, Carpeta No. 
109 Bis. 
52 CONGRESO DE LA UNION, SUBDIRECCIÓN DE DOCUMENTACION LEGISLATIVA, Carpeta No. 
109 Bis -1, 29 Reforma, Minuta, Exposición de Motivos, 02/12/1987, Pág. 801. 
 
 30
que es la última reforma que se le hizo al mismo y es como actualmente podemos 
concebir este artículo 2317 del Código en comento. 
 
 31
CAPÍTULO II 
MARCO JURÍDICO CONCEPTUAL 
 
2.1 CONCEPTO DE CONVENIO 
 
Primeramente es importante señalar que en el Código Civil para el 
Distrito Federal y el Territorio de la Baja California de 1884, no se expresa 
definición alguna de lo que es el convenio, por lo que iremos directamente a la 
definición que nos da nuestro actual Código Civil del Distrito Federal. 
 
 El Código Civil del Distrito Federal en su artículo 1792 nos 
dice: 
 
“Artículo 1792. Convenio es el acuerdo de dos o más personas 
para crear, transferir, modificar o extinguir obligaciones.” 
 
También es importante señalar el artículo 1793 del mismo Código que 
nos dice: 
 
“Artículo 1793. Los convenios que producen o transfieren las 
obligaciones y derechos toman el nombre de contratos.” 
 
 El nombre de convenio emana de venire cum (venir, tratar juntos), 
indica que solo existe mediante el concurso de dos o más voluntades. 
 
 Así encontraremos diversas definiciones de lo que es el convenio tal 
y como a continuación lo veremos. 
 
 32
 Bejarano Sánchez dice que: “Convenio es un acto jurídico, una 
manifestación exterior de voluntad tendiente a la producción de efectos de 
derecho sancionados por la ley”53 
 
 Alesandri Rodríguez Arturo, señala que: “La convención como el la 
llama, es la manifestación bilateral dela voluntad ejecutada con arreglo a la ley y 
destinada a producir un efecto jurídico que puede consistir en la creación, 
conservación, modificación, transformación o extinción de un derecho”54. Como 
vemos, los dos anteriores autores coinciden en que la voluntad de las partes es el 
elemento más importante para que pueda llevarse a cabo el convenio. 
 
 Para Ignacio Galindo Garfias el convenio es: “El simple acuerdo de 
voluntades. En este sentido es sinónimo de pacto”55. Este autor al acuerdo de 
voluntades le da el nombre de pacto, y de cualquier manera que lo denomine 
sigue coincidiendo con los demás autores en que la voluntad de las partes es el 
elemento más importante del convenio. 
 
 Según Rafael Rojina Villegas, el convenio es: “Un acuerdo de 
voluntades para crear o transmitir obligaciones y derechos reales o personales; 
por lo tanto, el convenio tiene dos funciones: una positiva, que es crear o trasmitir 
obligaciones y derechos, y otra negativa: modificarlos o extinguirlos: 
 
 El convenio en stricto sensu modifica o extingue derechos y 
obligaciones; y en latu sensu es el acuerdo de voluntades para crear, transmitir, 
modificar, conservar o extinguir obligaciones”56 
 
 
53 BEJARANO SANCHEZ, Manuel, Obligaciones Civiles, 5ª. Ed. Oxford University Press, México 1999, 
Pág. 27. 
54 ALESSANDRI RODRIGUEZ, Arturo, De Los Contratos, Ed. Jurídica de Chile, Santiago de Chile, 1985, 
Pág. 3. 
55 GALINDO GARFIAS, Ignacio, Teoría General De Los Contratos, Ed. Porrúa, México 1996, Pág. 69. 
56 ROJINA VILLEGAS, Rafael, Derecho Civil Mexicano, 4ª. Edición, Ed. Cárdenas, México, 1969, Pág. 
119. 
 33
La principal diferencia entre contrato y convenio estriba en que: la 
función del contrato es positiva ya que se encarga de crear o transmitir, y el 
convenio lleva una función negativa pues se encarga de modificar o extinguir. 
 
 Asimismo, Olave Ibarra dice que “El convenio es el sentido amplio 
(lato sensu), y el contrato es el sentido estricto (stricto sensu)”57 
 
 Por lo que, desde nuestro punto de vista, convenio es el acto jurídico 
por medio del cual dos o más personas pueden modificar y extinguir obligaciones, 
así como también, crear y transferir estas, o en su caso la extinción de derechos. 
 
 
2.2 CONCEPTO DE CONTRATO 
 
El artículo 1793 del Código Civil del Distrito Federal vigente nos dice 
que: 
“Artículo 1793. Los convenios que producen o transfieren las 
obligaciones y derechos toman el nombre de contratos.” 
 
 El término “contrato” para diferentes autores tiene diversas 
significaciones, mismas que a continuación veremos. 
 
 Luis Muñoz nos dice que contrato es: “Un negocio jurídico bilateral, 
patrimonial, inter vivos e instrumento para el tráfico jurídico, mediante el cual dos 
comportamientos o conductas humanos y por consiguientes espontáneo, 
motivados y consientes, se traducen en dos declaraciones y también 
manifestaciones privadas de contenido volitivo- prescriptivo, mediante las cuales 
se forma un consentimiento para regular la constitución, modificación y disolución 
entre las partes de una relación jurídica patrimonial protegida por el Derecho”58 
 
57 OLAVE IBARRA, Olaf Sergio, Obligaciones y Contratos Civiles, 6ª. Edición, Ed. Banca y Comercio, 
México, 1967, Pág. 65. 
58 MUÑOZ, Luís, La Compra Venta, Ed. Cárdenas, México 1976, Pág. 32. 
 34
El contrato también es conocido como “acto jurídico”, al respecto de 
este Bonnacase dice que es una manifestación exterior de la voluntad ya sea 
bilateral o unilateral y el fin del acto jurídico es crear una situación jurídica relativa 
a la formación, modificación o extinción de una relación jurídica. 
 
Es importante mencionar que el artículo 1859 del Código Civil del 
Distrito Federal vigente nos dice lo siguiente: 
 
“Artículo 1859. Las disposiciones legales sobre contratos serán 
aplicables a todos los convenios y a otros actos jurídicos, en lo 
que no se oponga a la naturaleza de estos o a disposiciones 
especiales de la ley sobre los mismos.” 
 
 El contrato como el convenio es: 
 
• un acto jurídico, y como “acto” entendemos que es un acontecimiento o 
modificación de la realidad que en alguna forma se relaciona con la 
voluntad del ser humano; y en conjunto acto jurídico es el acontecimiento 
realizado con el propósito de producir consecuencias de derecho. 
 
• una manifestación de la voluntad, esta puede ser unisubjetiva (esta se 
puede dar en el caso de los testamentos), y plurisubjetiva (es necesario la 
voluntad de dos o mas voluntades). 
 
 Por lo que hemos llegado a la conclusión de que todo contrato es 
un acto jurídico a través del cual se manifiesta la voluntad de una o mas personas 
que su propósito es producir consecuencias de derecho y por el cual se pueden 
formar, transmitir, modificar o extinguir derechos y obligaciones. 
 
 
 
 35
2.3 CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS 
 
 Según diversos autores, los contratos se pueden clasificar desde dos 
puntos de vista, el Legal y el Doctrinal y al respecto de esta clasificación el 
maestro Domínguez Martínez dice: “Los contratos son objeto de clasificaciones 
tanto por la doctrina como en los ordenamientos legales, en consideración a 
factores de índole muy diversa….”59 
 
De esta manera, en los siguientes puntos hablaremos de cada una 
de estas clasificaciones. 
 
 
2.3.1 DESDE EL PUNTO DE VISTA LEGAL 
 
 Dentro de esta clasificación encontramos las siguientes categorías 
que son los traslativos de dominio y los traslativos de uso, de prestación de 
servicios, de finalidad común, de garantía, aleatorios, que previenen o resuelven 
controversias, pero exclusivamente hablaremos de dos categorías que son los 
traslativos de dominio y los traslativos de uso, ya que estas son la materia que 
nos compete en el presente trabajo. 
 
Diferentes autores han hecho esta clasificación, y tomando en 
cuenta lo que nos dicen los maestros Sánchez Medal, Olave Ibarra y otros, 
encasillaremos a cada contrato en particular en la clasificación que le 
corresponde de la siguiente manera: 
 
 
 
 
 
59 DOMÍNGUEZ MARTÍNEZ, Jorge Alfredo, Derecho Civil Teoría del Contrato Contratos en Particular, Ed. 
Porrúa, México, 2000, Pág.99. 
 
 36
• TRASLATIVOS DE DOMINIO: 
 
 a) COMPRAVENTA: “Habrá compraventa cuando uno de los 
contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o un derecho y el otro 
a su vez se obliga a pagar por ello un precio cierto y en dinero”, tal y como lo dice 
el artículo 2248 del Código Civil del Distrito Federal. 
 
 Es principal, en virtud de que existe y es válido por si mismo, no 
requiere la existencia de otro contrato o de una obligación, tiene su propia finalidad 
jurídica y económica y también es independiente. 
 
 También es bilateral, ya que las obligaciones de ambas partes son 
recíprocas; para el vendedor la obligación principal es transmitir el dominio o 
propiedad de la cosa o derechos vendidos; para el comprador pagar un precio 
cierto y en dinero, y esto se regula por los artículos 2248 y 1836 Código Civil del 
Distrito Federal. 
 
 Oneroso, pues las obligaciones referidas producen provechos y 
también gravámenes, para ambas partes contratantes, para el vendedor el 
provecho es recibir el precio por la cosa que vendió y el gravamen de transmitir el 
dominio, para el comprador el provecho es adquirir la propiedad y el gravamen 
pagar el precio, tal y como lo dicen los artículos 2248 y 1837 Código Civil del 
Distrito Federal. 
 
 Conmutativo, porque desde el momento de la celebración del 
contrato las prestaciones que se deben las partes contratantes son ciertas, y 
ellas están en condiciones de apreciar si el contrato realizado reporta beneficios o 
pérdidas. 
 
 Aleatorio, esto es cuando lasprestaciones de las partes no sean 
ciertas en el momento de la celebración del contrato, como en el caso de la 
 37
compra de esperanza, artículo 2792 del Código Civil del Distrito Federal vigente, 
es compra de esperanza el contrato que tiene por el objeto adquirir por una 
cantidad determinada, los frutos que una cosa produzca en el tiempo fijado, 
tomado el comprador para si el riesgo que esos frutos no lleguen a existir. 
 
 En el contrato de compraventa las partes que intervienen son el 
vendedor que trasmite el dominio de una cosa o derecho; y por otro lado, el 
comprador, que es quien paga el precio cierto y en dinero. 
 
 De lo anterior, concluimos que la compraventa es el contrato 
traslativo de dominio mas importante, ya que se determinan las obligaciones para 
las partes que son la de pagar un precio cierto y en dinero, y para la otra parte la 
obligación de entregar la cosa objeto de la compraventa con independencia del 
momento de la entrega de la cosa, esto tomando en cuenta las diferentes 
modalidades de este contrato; por lo que, al ser la compraventa el tema central 
del presente trabajo de tesis, a mayor abundamiento trataremos este en el 
siguiente capitulo, únicamente en éste punto se trató de dar una breve reseña de 
lo que es este tipo de contrato. 
 
b) PERMUTA: El artículo 2327 Código Civil del Distrito Federal 
vigente nos da el siguiente concepto: 
 
“Artículo 2327. La permuta es un contrato por el cual cada uno 
de los contratantes se obliga a dar una cosa por otra.” 
 
 Por su parte, Joel Chirino Castillo dice que el precio de la permuta 
“es la estimación del objeto indirecto del contrato, por tal motivo, podrá pactarse 
que el precio se pague en parte con el valor de una cosa y la otra parte en dinero. 
 38
Cuando el valor de una cosa sea igual o mayor que el valor del dinero el contrato 
será de permuta, si es a la inversa, será compraventa”60 
 
 La permuta es un contrato principal, ya que subsiste por si mismo, 
también es bilateral ya que origina derechos y obligaciones para ambas partes; 
oneroso porque crea provechos y gravámenes; por lo general es conmutativo, ya 
que recae sobre cosas cuyo valor puede determinarse para conocer la cuantía de 
las prestaciones. También es aleatorio, ya que es posible cambiar la cosa 
presente por una cosa futura. 
 
 Con lo anteriormente dicho, observamos que este contrato es el 
cambio de una cosa por otra, y así podemos diferenciar al contrato de 
compraventa con el de permuta, en atención al valor del dinero o de la cosa con 
que se cumpla la obligación. 
 
c) MUTUO: Al respecto vamos a señalar el artículo 2384 del Código 
Civil del Distrito Federal que a la letra dice: 
 
“Artículo 2384. El mutuo es un contrato por el cual el mutuante 
se obliga a transferir la propiedad de una suma de dinero o de 
otras cosas fungibles al mutuario, quien se obliga a devolver otro 
tanto de la misma especie y calidad.” 
 
 Las partes que intervienen en este tipo de contrato son el mutuante, 
quien es el que se obliga a transferir la propiedad de una suma de dinero o de 
otras cosas fungibles; y el mutuario, es a quien se le trasfiere el dinero o cosas 
fungibles, y este mismo se obliga a devolver una suma idéntica de dinero, o bien 
otro tanto de cosas fungibles de la misma calidad y especie. 
 
 
60 CHIRINO CASTILLO, Joel, Contratos Civiles, 2ª. Edición, Ed. Mc Graw Gill, México, 1996, Pág. 54. 
 
 
 39
 “….. no quiere decir que sea la entrega misma de la cosa lo que 
perfecciona el contrato, ya que, como observa García Goyena, es el 
consentimiento o el acuerdo de voluntades lo que perfecciona también este 
contrato.”61 
 Hay diferentes tipos de mutuo: 
 
A. Mercantil, este se regula por el artículo 358 del Código de 
Comercio y dice: 
 
“Artículo 358. Se reputa mercantil el préstamo cuando se contrae 
en el concepto y con expresión de que las cosas prestadas se 
destinan a actos de comercio y no para necesidades ajenas de 
éste. Se presume mercantil el préstamo que se contrae entre 
comerciantes.” 
 
B. Civil, es aquel en que los supuestos jurídicos no encuadren 
dentro del mercantil. 
 
C. Simple, siempre que dentro de las obligaciones contempladas 
en el contrato no se encuentren pactados intereses en razón de la 
prestación a que se obliga el mutuario, y para comprender este, a 
contrario sensu, enunciaremos el artículo 2393 del Código Civil del 
Distrito Federal vigente: 
 
“Artículo 2393. Es permitido estipular interés por el mutuo, ya 
consista en dinero, ya en géneros.” 
 
 
61 SÁNCHEZ MEDAL, Ramón, De Los Contratos Civiles, 6ª. Edición, Ed. Porrúa, México, 1982, Pág. 179. 
 
 40
D. Con interés, como su nombre lo dice se pacta el pago de 
interés en virtud de la suma de dinero o de las cosas fungibles 
recibidas por el mutuario. 
 
Al respecto de este, vemos que “Algunas operaciones pasivas de 
los bancos, concretamente ciertos depósitos bancarios de dinero que solo por 
razones sicológicas siguen llamándose depósitos irregulares a plazo fijo, porque el 
mutuante o seudo depositante busca una custodia segura para su dinero y por ello 
lo presta a un banco, pero la verdadera naturaleza jurídica del contrato es la de un 
mutuo con interés, porque el cliente transmite al banco la propiedad del dinero y el 
banco se obliga a devolver otra suma igual al cabo de cierto plazo y a pagar entre 
tanto un determinado rédito…..”62 
 
 El mutuo es nominado ya que lo reglamenta el Código Civil; bilateral, 
pues ambas partes adquieren derechos y obligaciones; oneroso, esto cuando 
se pacte interés; gratuito, si no se estipula interés; consensual pues la ley no 
determina forma para plasmar la voluntad de las partes en este acto; principal, 
pues no requiere para su existencia o validez otro acto o contrato anterior para 
que surta sus efectos. 
 
 También es traslativo de dominio, sirve para trasladar el dominio de 
las cosas que sean materia de él; tracto doble y tracto sucesivo, puede ser 
tracto doble pues en el primer momento el mutuante le hace entrega del objeto 
del contrato al mutuatario, y en el segundo momento el mutuario debe al 
prestamista otro tanto de lo que recibió en el momento inicial. De tracto 
sucesivo cuando el mutuante se obliga a entregar la cosa al mutuatario, pero 
se obliga a devolver el equivalente de lo que recibió, en exhibiciones 
periódicas. 
 
 
62 Ibidem, Pág. 183. 
 
 41
 Como vimos efectivamente el mutuo es un contrato traslativo de 
dominio, pero desde nuestro punto de vista, es muy importante señalar que es 
únicamente de manera temporal, independientemente de que pueda ser corto 
o largo el plazo, también, es importante mencionar que tomando en cuenta lo 
que dice el maestro Sánchez Medal, al respecto de que este contrato de 
mutuo normalmente es con interés, ya que como podemos ver en la vida 
cotidiana todos los préstamos bancarios e incluso los préstamos personales 
son con interés, aunque no se especifique e incluso con el desconocimiento de 
las partes que están siendo partícipes de este tipo de contrato. 
 
d) DONACIÓN: El Código Civil vigente en su artículo 2332 nos dice: 
 
“Artículo 2332. Donación es un contrato por el que una persona 
trasfiere a otra, gratuitamente, una parte o la totalidad de sus 
bienes presentes.” 
 
Cabe señalar que solo pueden ser materia de donación los bienes 
presentes, tal y como lo señala el artículo 2333 del Código en mención, también 
es importante mencionar que el donante debe de conservar una parte de bienes 
que garanticen su subsistencia, tal y como lo dispone el artículo 2347 de la misma 
ley. 
 
 El artículo 2334 de la misma ley, nos dice que la donación puede ser 
pura condicional, onerosa o remuneratoria,