Reformas-de-los-articulos-2243-al-2246-del-Codigo-civil-para-el-Distrito-Federal

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UNIVERSIDAD NACIONAL AUTONOMA
DE MEnCO
fACULTAD DE DERECHO
SEMINARIO DE DERECHO CIVIL
" REFORMAS DE LOS ARTICutOS 2243 AL 2246 DEL
CODIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL".
T E s 1 s
QUE PARA OPTAR EL TITULO DE
LICENCIADO EN DERECHO
p R E s E N T A
JOSE
2005
Neevia docConverter 5.1
FACULTAD DE DERECHO
SEMINARIO DE DERECHO CIVIL
'1l lrtrl('lflAD N AC,IONAL
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,~\ rX IC,o
OFICIO INTERNO SEMCIV/14/06/0S/28
ASUNTO: Aprobación de Tesis
SR. ING. LEOPOLDO SILVA GUTIERREZ,
DIRECTOR GENERAL DE LA ADMINISTRACiÓN
ESCOLAR DE LA U.N.A.M.
PR ESE N T E .
El alumno JOSÉ FERNANDO PACHECO RAMíREZ, elaboró en este Seminario
bajo la asesoría y responsabilidad del Líe. Alfredo Ramírez Cortés, la tesis
denominada " REFORMAS DE LOS ARTíCULOS 2243 AL 2246 DEL CÓDIGO
CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL" Yque consta de 119 fojas úti les.
La tesis de referencia, en mi opinión, satisfa ce los requis itos reglamentarios
respectivos, por lo que con apoyo en la fracción VIII del artículo 10 del
Reglamento para el funcionamiento de los Seminarios de esta Facultad de
Derecho , se otorga la aprobación correspondiente y se autoriza su presentación
al jurado recepcional en los términos del Reglamento de Exámenes
Profesionales de esta Universidad.
El interesado deb erá iniciar el trámite para su titulación dentro de los seis meses
siguiente s (contados de dia a día) a aquél en que le sea entregado el presente
oficio, en el entendido de que transcurrido dicho lapso sin haberlo hecho,
caducará la autorización que ahora se le concede para someter su tesis a
examen profesional, misma autorización que no podrá otorgarse nuevamente,
sino en el caso de que el trabajo recepcional conserve su actua lidad y siempre
que la oportuna iniciación del trámite para la celebración del examen haya sido
impedida por circunstancia grave, todo lo cual calificará la Secretaria General de
esta Facultad.
Reciba un cordial saludo.
LIC. LU GUSTAVO ARRATíBEL SALAS
Direct r del Seminario
Neevia docConverter 5.1
Autorizo a I~ D:'c ~cL) ' '3~ n"'al d~ Bit.;:;"ltlcas de la
UliAMa d iiij n d ~' AI1 iamillto ¡, f;J;lr6nico e tmpruo el
contenido de mi trabajo rscepctonat,,
MBR
LIC. LUIS GUSTAVO ARRATIBEL SALAS
DIRECTOR DEL SEMINARIO
DE DERECHO CIVIL DE LA
FACULTAD DE DERECHO, UNAM.
P r e s e n t e.
México, D F., 1°. de junio deI2ÜÜS.
Por este medio, me permito dirigirme a usted con el objeto de man ifestarle
mi conformidad con las adiciones, modificaciones y correcciones realizadas a la
propue sta de Tesis, cuyo titulo es "REFORMAS DE LOS ARTíCULOS 2243 AL
2246 DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL ", presentad a por el
alumno de esta facu ltad JOSE FERNANDO PACHECO RAMIRE Z, a quién he
asesor ado en el desarroll o de dicho trabajo.
Sin más por el momento aprovecho la ocas ión para enviarle un cordial
saludo.
Neevia docConverter 5.1
A mis Padres. por todo el cariño.
amor . re- peto. honestidad e integridad
que me han dcmosrradu a lo largo de
mi vida . Gracias.
A mi esposa Rosa mart ha, por todo lo
que en estos años de convivencia me ha
tra nsmitido. y por ser este trahajo un
logro más que conseg uimos ju ntos.
Neevia docConverter 5.1
A mis hijos . por los senu micntos más
pum ... y hermosos que han despert ado
en mi person a con su llegada .
A mis Hermanos y cada uno de los integrantes
de sus familias . porque gracias a su aliento y
apoyo , han sido un gran inst rumento en la
elaboración de este trabajo.
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Al señor Notario Don Eduardo Flores Cau ro
Altamirano. con lodo mi agradecimien to )'
afect o por su amistad. paciencia y apoyo en
mi vida como profesioni sta . Gracias .
A mis amigo s de la Notari a 33 del D. F.•
por el apoyo que me han proporcionado a lo
largo de est os años.
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:\ la fami lia Gordillo Galv éz. po r lo q ue
significo s u amistad entre otras cosas en
mis es tud ios .
A mi Pro fesor Alfredo Ramirez Cortés
por el apoyo y paciencia prodi gados en
este trabajo.
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íNDICE
Introducción
CAPíTULO 1
Problemas derivados de la ausencia de la apli cación técnica del contrato
de Promesa regulado en el código civil para el Distrito Federal 1
1.1 Concepto de contrato de promesa 1
1.1.1 Concepto de contrato y la importancia del consentimiento 3
1.1.2 Elementos reales y personales de la promesa 20
1.2 Obligaciones y derecho derivados de su celebración 25
1.3 Abuso de la Promesa y su distinción con la Compraventa 27
1.3.1 Desde el punto de vista civil. 45
1.3.2 Desde el punto de vista mercantil 46
1.4 Diversos aspectos que determinan la importancia de la reestructuración
de las disposiciones legales relativas 47
1.4.1 Criterio técnico 49
1.4.2 Criterio práctico 49
1.4.3 Criterio de interpretación 50
CAPíTULO 2
Reforma de los artícu los 2243 al 2246 del código de referencia como
una prop uesta de solución para la correcta apli cación del co ntrato
promisorio 52
2.1 El contrato de promesa como fuente de las obligaciones civiles 52
2.1.1 Concepto de obligación 53
2.1.2 Clasificación de las obligaciones 58
2.1.3 Concepto de convenio y contrato 61
2.1.4 Diferencia entre convenio y contrato 62
2.2 Clasificación de los contratos y ubicación de la promesa 63
2.3 Efectos del cumpl imiento y del incumplim iento del contrato en general 66
2.4 La finalidad del contrato promisorio 76
2.5 Estudio de los elementos esenciales y de validez de la promesa n
2.6 Causas de extinción 87
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CAPíTULO 3
Efectos generados que justifican la propuesta señalada 89
3.1 Causas que determinan la indebida aplicació n de la promesa en la
práctica juridica 89
3.2 Autoridades que interv ienen en la interpretaci ón del contrato
que se analiza 95
3.3 Caracteri sticas del contrato promisorio frente a otros contratos 97
3.4 l a necesaria reforma legal para la mejor aplicación de la promesa 102
CAPíTULO 4
Texto de la modificación que se propone 105
4.1 Texto de la modificación propuesta tendiente a brindar una protección
al contrato objeto de estudio 105
Conclusiones ~ 113
Bibliografía 117
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INTRODUCCiÓN
El contrato de promesa es un instrumento jurídico de amplia utilidad de
acuerdo con sus fines especificos, que confiere el derecho, para aquellas
personas que desean suscribir un compromiso para celebrar a futuro , un contrato
de carácter principal.
Aunque su uso desafortunadamente ha incurrido en el exceso, debido a la
ignorancia en su debida aplicación e interpretación , no debe desestimarse la
cualidad que le caracteriza.
Hemos seleccionado este tema de investigación para el desarrollo de mi
tesis, como tema fundamental, en el que señalo mi punto de vista obtenido en la
práctica profesional como Pasante en Derecho.
Las personas que acuden a solicitar los servicios del Notario Público la
hacen con la mejor intención de dar cumplimiento a las normas legislativas a
efecto de evitarse problemas futuros en la celebración de sus contratos.
Sin embargo existen personas que aprovechan la ocasión para obtener
beneficios con base en el engaño en que caen otras personas por su estado de
necesidad.
Los primeros son proveedores de bienes y servicios y los segundos son los
beneficiarios de estas prestaciones.
En ocasiones sucede que se suscribe un contrato de promesa, para hacer
caer en incumplimiento al beneficiario, para que el prestador utilice sus fondos
aportados, cuando en realidad no se trata de la naturaleza del contrato de una
promesa, sino de un traslado de dominio.
No siempre se suscribe un contrato en esta modal idad. También lo celebran
por accidente, quienes ocas ionalmente suscriben documentos de compromiso,
pero tergiversan la clase de compromiso que se adquiere .
Esto es, que no basta que se comprometan , sino que se obliguen a vender
y a comprar, respectivamente, lo que ya no atiende a la naturaleza de la promesa
en si.
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Con la problemática asi planteada sólo nos queda brindar una solución a
efecto de evitar el mal uso en la aplicación einterpretación del contrato promisorio.
Es por eso que en la tesis sostendremos bases que justifican nuestra propuesta.
La exposición de mi trabajo consta de cuatro capitulos.
En el primero de ellos haremos referenci a a la problemática existente en
torno a la figura del contrato que analizaremos, así como la definición del contrato
y la promesa, las obligaciones que se adquieren como consecuencia de la
suscripción, diversos puntos de vista que justifican el abuso de la promesa, asi
como la importancia para llevar a cabo las modificaciones que se sugieren,
En el capitulo segundo señalaremos la estructura que posee el contrato que
se analiza, comparándolo con diversas fuentes de las obligaciones, sin omitir la
mención necesaria acerca de los elementos esenciales y de validez y su
clasificación, asi como la causa de su utilidad y las diversas formas por las cuales
se extingue.
El estudio relativo a las diversas causas que determinan la aplicación de la
promesa, asi como el señalamiento del papel que desempeñan las diversas
autoridades que conocen de las controvers ias que se derivan de la celebración de
la promesa, la confrontación ante otros actos jurídicos y la necesidad para llevar a
cabo la reforma a la propuesta planteada, son .objeto de análisis del capítulo
tercero.
Finalmente, en el último capítulo propondremos el planteamiento del texto
bajo el cual deberá llevarse a cabo la reforma para brindar una seguridad jurídica a
esta figura , en busca del equilibrio entre los intereses de las partes.
Esperamos que este trabajo cause inquietud en nuevas generaciones de
estudiantes y se reflexione acerca de la necesidad de cuidar contradicciones que
surgen en la vida práctica con las disposiciones legales, y de vigilar el
cumplimiento e interpretación de la ley.
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CAPíTULO 1
PROBLEMAS DERIVADOS DE LA AUSENCIA DE LA APLICACiÓN TÉCNICA
DEL CONTRATO DE PROMESA REGULADO EN EL CÓDIGO CIVIL PARA EL
DISTRITO FEDERAL
1.1 Concepto de contrato de promesa
En las relaciones entre las personas existe una manera singu lar de
comprometerse con otra persona, para el efecto de generar determinadas causas
en cuanto a los que se ofrecen, dentro de diversos ámbitos, sean religiosos,
sociales, del orden moral o del orden jurídico .
Cuando una persona se compromete con otra desde el punto de vista
religioso, ese compromiso es abstracto, por lo que somete a su voluntad a un
ente no corpóreo, toda vez que el acto de fe, es un acto espiritual.
En los compromisos sociales la persona que se compromete con otra o
varias personas logra una pertenencia dentro del grupo social.
En los compromisos morales la obligación es consigo mismo y con los
demás, con la conducta obtenida se logra un establecimiento del orden de
preferencias de acuerdo con lo que cada persona considera, en orden a las reglas
del comportamiento que dicta la colectividad .
Desde el punto de vista jurídico los compromisos contraídos con otras
personas dan lugar a diversas situaciones o efectos, tomando como referencia la
atención de que sean o no cumplídos dichos compromisos .
El Diccíonario de la Lengua Española señala que promesa, en sus diversas
acepciones. es la "Expresión de la voluntad de dar a alguien o hacer por él algo . 2)
Ofrecimiento hecho a Dios o a sus santos de ejecutar una obra piadosa. 3)
Cantidad que se estampaba en los pagarés de la lotería primitiva, como premio
correspondiente a la suma que se habia jugado, 4) Augurio, indicio o señal que
hace esperar algún bien, 5) Ofrecimiento solemne, sin formula religiosa , pero
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2
equivalente al juramento, de cumplir bien los deberes de un cargo o función que
va a ejercerse. 6) Contrato preparatorio de otro más solemne o detallado al cual
precede, especialmente al de compraventa. Simple promesa. La que no se
confirma con voto o juramento." 1
Mediante una promesa se adquieren responsabi lidades para el desempeño
de una función, trabajo , servicio. así como de la conformación de la familia incluso.
Pero también se adquieren obligaciones consistentes en dar, hacer o no
hacer, como el permitir que un tercero lleve a cabo determinada tarea , pagar o
ejecutar alguna obra, bien o servicio.
La promesa como contrato se encuentra prevista en los artlculos 2243 al
2247 del Código Civil para el Distrito Federal . en cuanto se refiere a los efectos de
su celebración, pero en cuanto a su definici ón legal, no existe un marco
conceptual.
De manera que ante las omisiones de la ley, la doctrina se ha encargado de
proponer lo siguiente .
Zamora y Valencia señala que "El contrato de promesa es aquel por virtud
del cual una o ambas partes se obligan a celebrar un contrato determinado en
cierto tiempo" 2
Por medio del contrato de promesa una parte denominada promitente
celebra con otra persona denominada promisario, la obligación de llevar a cabo a
futuro, la celebrac ión de un contrato principal sujeto a las modalidades y requisitos
que la ley señala.
Como puede observarse de dicho concepto, sólo se obligan las partes a
celebrar un nuevo contrato, el cual a su vez puede ser de diverso orden, lo que
distingue al contrato promisorio es la celebración futura de un nuevo contrato,
mediante documento escrito.
1 Real Academia Española. Diccionar io de la Lengua Española 22" Edición. Madrid. 2001.
p. 1843.
, ZAMORA Y VALENCIA. Miguel Ánge l. Contralos Civiles. 9" edición. Editorial Porrúa. México.
2002. p. 89
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3
1.1.1 Concepto de contrato y la importancia del consentimiento
Es importante tomar en cuenta que inicialmente el contrato es una espec ie
del convenio.
En efecto y para reforzar la idea, por medio del convenio en sentido amplio
se crean, transmiten, modifi can o extinguen derechos y obligaciones.
Ahora, en sentido lato el convenio tiene doble carácter. Aquellos convenios
que crean o transmiten derechos y obligaciones se denominan contratos, mientras
que aquellos que modifican o extinguen derechos y obligaciones son denominados
convenio en sentido estricto.
El Código Civil para el Distrito Federal dispone en su artículo 1792:
Convenio es todo acuerdo de dos o más personas para crear,
transferir, modi ficar o extinguir obligaciones.
El articulo 1793 establece :
Los convenios que producen o transfieren las obligaciones y
derechos, toman el nombre de contratos.
El contrato es sin duda la fuente formal por excelencia, el cual transfiere o
produce derechos u obligaciones , y cuando éstos se modifiquen o extingan, será
convenio. La voluntad en los contratos es el deseo de producir consecuencias
juridicas, ello parte de la clasificación en que los actos juridicos se dividen en
unilaterales o bilaterales, de acuerdo a la manifestación de la voluntad que integre
el consentimiento.
Los contratos y los convenios, fuentes formales del derecho, fijan normas
de observancia obligatoria de acuerdo con lo pactado. 3
El contrato se encuentra reglamentado en el Código Civil en los art iculos
1792 al 1859. Pero del contrato pueden señalarse diversas definiciones en el
mismo sentido.
En nuestra opinión , el contrato consiste, más allá del acuerdo de voluntades
para generar obligaciones de dar, hacer o no hacer, en el consenso que da lugar a
J ORTlZ UROUIDI, Raúl. Derecho CivIL Parte General. Editorial Porrúa. México, 1982. P 107.
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4
una serie de efectos legales que pueden derivar en el cumplimi ento o en el
incumplimiento de los términos señalados en sus cláusulas, que bien puede ser
verbal, escrito o formal y que une a las partes al cumpl imiento de lo pactado.
Hemos señalado con anterioridad lo que se entiende por contrato, por lo
que a efecto de evitar repeticiones innecesarias sólo comentaremos la
trascendencia que en la práctica tiene su celebración.
Los contratos se han convertido en instrumentos juríd icos, mediante los
cuales las partes plasman su deseo de llevar a cabo la realización material de uno
o más actos jurídicos,para obtener un bien o servicio , o para ofrecer la aceptación
de ciertos trabajos o labores dentro de la estructura permitida por la ley y en otras
ocasiones fuera del marco de la normatividad, cuando alguien pone las
condiciones y la otra persona, por necesidad , accede aún cuando no tiene la libre
voluntad para decidir si acepta o no el comprom iso.
Cuando se celebra un contrato se trata de respetar en lo posible el uso de
las costumbres, pero cuando sucede un acontecimiento de fuerza mayor, los
prestadores de bienes o servicios, se aprovechan para incrementar los precios sin
que las autoridades intervengan en el marco de sus competencias .
Es de advertirse que de las definiciones que dan los preceptos transcritos
se marca una distinción entre lo que es un convenio y lo que es un contrato,
considerando al primero como género y al segundo como especie.
Miguel Ángel Zamora y Valencia señala que "En el derecho positivo
mexicano existe una distinción entre el convenio y el contrato, considerando al
primero como el género y al segundo como la especie , sin perder de vista que
ambos son a su vez, especies de actos juridicos". 4
El convenio tiene mayor extensión que el contrato, por lo que se puede
afirmar que todo contrato es un convenio, más no todo convenio es un contrato.
Para el derecho romano contractus, negotium contractum o contractus
negotti significó la relación constituida a base de un acuerdo que generaba
obligaciones entre las partes, . .. . no era el acuerdo mismo ni el acuerdo que
recaia en objetos o relaciones juridi cas y por ello no se aplicó jamás tal expresión
, ZAMORA Y VALENCIA, Miguel Ángel Op. GIl. p. 21.
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5
al negocio que tenia por objeto crear vinculas familiares o constituir derechos
reales o extinguir o modificar obligaciones. sino única y exclusivamente al contrato
obligatorio. El elemento subjetivo de los consentimientos que coinciden, o lo que
es el acuerdo. es lo que se llama conventio, conventum, paetio·. 5
Aunque el derecho romano no definió el contrato. si lo distinguió de la
convención y el pacto.
No tenia un concepto general del contrato como esquema que contenga la
variedad de figuras especiales de contratos como los reales, consensuales .
verbales y literales.
Rafael Rojina Villegas definió al contrato como . ... un acuerdo de
voluntades para crear o trasmitir derechos y obligaciones; es una especie dentro
del género de los convenios: 6
Ernesto Gutiérrez y González define al contrato como el u acuerdo de dos
o más personas para crear o transferir derechos y obligaciones el convenio es
en estricto sentido el acuerdo de dos o más voluntades para modificar o extinguir
derechos yobligaciones: 7
Se distingue entre convenio y contrato, considerando al primero como
género y al segundo como especie.
Etimológicamente , contrato del latín eontraetus, significa pacto. 8
El Diccionario Jurídico Mexicano define al contrato como u oo. un acto juridico
bilateral que se constituye por el acuerdo de voluntades de dos o más
personas y que produce ciertas consecuencias jurid icas (creación o transmisión
de derechos y obligaciones) debido al reconocimiento de una norma de
derecho: 9
5 RUGGIERO. Roberto de. Instituciones de derecho civil. Tomo 11 Vol. 1. traducción de la 4' edición
italiana. Editorial Reus. Madrid, 1982 pp. 250 Y251.
• ROJINA VILLEGAS. Rafael. Derecho Civil Mexicano. Tomo VI. Vol I Contratos . 8' edició n.
7 Editorial Porrúa. Méxi<:o. 2001. p. 9.
GUTIERREZ y GONZALEZ. Ernesto. Derecho de las obligaciones.15' edición. Ed. Po rr úa,
,2003 P 171.
CHIRINO CASTILLO, Joel. Derecho Civil 11 1. Contralos Civiles. 2' edición. Editorial Mc- GrawHil1.
México. 1996 . p 1., .
INSTITUTO DE INVESTIGACIONE S JURIDICAS, UNAM. Diccionario Jurídico Mexicano. tomo 1.
3' edición Editorial Porrúa. México, 1989. pp. 691.
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6
"...Ia distinción entre contrato y conve nio como género y especie es inútil,
toda vez que a ambos se les aplican las mismas reglas ...De hecho el Código Civil
en ocasiones se refiere indistintamente a convenio y a contrato no obstante que se
modifiquen o extingan obligaciones, como en el caso de la novación (Art. 2214) Y
la transacción (Art. 2944)." 10
"El contrato se define como un acuerdo de voluntades para crear o
transmitir derechos y obligaciones; es una especie dentro del género de los
convenios. El convenio es un acuerdo de voluntades para crear , transm itir,
modificar o extinguir obligaciones y derechos reales o personales ; por lo tanto, el
convenio tiene dos funciones: una positiva, que es crear o transmitir obligacio nes y
derechos, y otra negativa: modificarlos o extinguirlos. Preferimos decir derechos
reales y personales, y no derechos patrimonia les, en virtud de que pueden existir
derechos personales de contenido extrapatrimonial.
Se ha hecho una distinción entre contratos y convenios en sentido estricto:
al contrato se le ha dejado la función positiva, es decir, el acuerdo de voluntades
para crear o transmitir derechos y obligaciones, y al convenio en sentido estricto,
le corresponde la función negativa de modificar o extinguir esos derechos y
obligaciones, El convenio lato sensu, comprende ambas funciones. 11
"...Ia expresión contrato tiene en la práctica juridica mexicana diversos
significados : como acto juridico, como norma individualizada y como documento
en el cual se contiene los pactos o cláusulas convenidas por las partes. que crean
o transmiten derechos y obligaciones.
El contrato , como acto jurídico, es el acuerdo de voluntades conforme a lo
dispuesto por un supuesto para producir las consecuencias de derecho
consistentes en crear o transmitir derechos y obligaciones de contenido
patrimonial. El fundamento de obligatoriedad del contrato es que en si mismo es
una norma jurídica , no general sino individualizada, que a su vez se apoya en una
norma juridica general (la contenida en el Código Civil) la que a su vez se apoya
para fundar su obligatoriedad en una norma de carácter constitucional.
10 . .
PEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO. Bernardo. Contratos Civiles. 7· edición. Editorial Porrúa.
11 México, 2000. p. 7.
ROJINA VILLEGAS, Rafael. Derecho Civil Mexicano. Tomo VI. Op. Crt. P.9.
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7
El contrato como documento. Esta acepción, hace referencia al documento
o al conjunto de signos sensibles que es el resultado del proceso contractual y en
el cual se contiene la voluntad de las partes" 12
El contrato, como acto jurid ico que es, tiene una serie de elementos de
existencia y de validez. para que esté en aptitud de surtir plenamente sus efectos
jurídicos. Cuenta con elementos de existencia, para que éste nazca y surta sus
consecuencias jur idicas plenamente, y cuenta a su vez con elementos de validez,
los cuales son los que a continuación se mencionan:
Los elementos de existencia del contrato los menciona el Código Civil en su
articulo 1794:
Para la existencia del contrato se requiere:
1. Consentimiento:
11 . Objeto que pueda ser materia del contrato .
Por su parte el articulo 1795 dice que el contrato puede ser invalidado:
1. Por incapacidad legal de las parl es o de una de ellas:
11. Por vicios del consentimiento;
111. Porque su objelo , motivo o fin, sea ilicito:
IV. Porque el consentimiento no se haya manifestado en la forma
que la ley establece .
El consentimiento o acuerdo de voluntades encaminado a la creación,
transmisión, modificación y extinción de las obligaciones, es un elemento esencial
ya que es la forma en que las partes contratantes van a exteriorizar su voluntad
para obligarse y los términos.
Rojina Villegas define al consentimiento como "...el acuerdo o concurso de
voluntades que tienen por objeto la creación o transmisión de derechos y
obligaciones." 13
Zamora y Valencia considera que "...en el contrato, el consentimiento es la
12
ZAMORA Y VALENCIA. Miguel. Op. Gil. p. 25.
L. ROJINA VILLEGAS, Rafael. Derecho civil mexicano. Tomo V Vol. I Obligaciones7' edic ión.
Editorial Porrúa MéxIco 1998. p. 271.
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8
unión o conjunción acorde de voluntad es de los sujetos contratantes, en los
términos de la norma, para crear o transmitir derechos y obligaciones ." 14
Borja Soriano entiende que el consentimiento "...consiste en el acuerdo de
dos o más voluntades sobre la producción o transmisión de obligaciones y
derechos, siendo necesario que estas voluntades tengan una manifestación
exterior." 15
Para Pérez Fernández del Castillo "...el consentimiento es el acuerdo de
dos o más voluntades sobre la creación o transm isión de derechos y obligaciones.
Éste debe recaer sobre el objeto juridico y el material del contrato ." 16
Sin embargo Gutiérrez y González define al consent imiento como "...el
acuerdo de dos o más voluntades sobre la producción de efectos de Derecho y es
necesario que ese acuerdo tenga una manifestación exterior, o dicho en una fomna
más amplia , que sirva para el contrato y el convenio : ES EL ACUERDO DE DOS
O MAS VOLUNTADES QUE TIENDEN A CREAR , TRANSFERIR, CONSERVAR,
MODIFICAR O EXTINGUIR, EFECTOS DE DERECHO, Y ES NECESARIO QUE
ESAS VOLUNTAD ES TENGAN UNA MANIFESTACi ÓN EXTERIOR" 17
El consentimiento es el acuerdo de dos o más voluntades destinadas a
producir consecuencias o fines de interés legal en la celebración de cualquier
convenio o cont rato, y tenemos que recordar que es un requisito de existencia del
contrato, de acuerdo a lo establecido en el articu lo 1794 en su fracción I del
Código Civil.
Para la formación del consentimiento se requiere de dos emisiones de
voluntades sucesivas, de dos declaraciones unilaterales:
La oferta o propuesta y la aceptación.
a) La policitación como elemento indispensable para la formación del contrato.
" ZAMORA Y VALENCIA, Miguel Ángel. Op. Cil. p. 29.
" BORJA SORIANO, Manuel. Teoría General de las Obligaciones. 18' edición Editorial Porrúa.
México, 2001. p 121.
16 . .
PEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO, Bernardo. Op. Gil. p. 22.
" .GUTlERREZ y GONZALEZ, Ernesto Op, Gil. p. 267.
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9
Para Joaquin Martinez Alfara"...la oferta. también llamada policitación. es la
primera manifestación de voluntad y consiste en la proposición u ofrecimiento que
una parte hace a otra, con la intención de obligarse si hay aceptación." 18
Borja Soriano de señala que la oferta o policitación se da cuando "...uno de
los futuros contratantes propone a otro las condiciones de un contrato;..." 19
Gutiérrez y González menciona que hay algunos autores que consideran
inadecuado el término de policitación ya que explican que en su etimología de
la palabra significa "múltiples ofertas o múltiples licitaciones", y para la
formación del consentimiento solo se requiere de una sola y por lo tanto se debe
de utilizar el término de policitación.
En su opinión, la policitación "ES UNA DECLARACiÓN UNILATERAL DE
VOLUNTAD, RECEPTICIA, EXPRESA O TÁCITA, HECHA A PERSONA
PRESENTE O NO PRESENTE, DETERMINADA O INDETERMINADA, QUE
ENUNCIA LOS ELEMENTOS ESENCIALES DE UN CONTRATO CUYA
CELEBRACiÓN PRETENDE EL AUTOR DE ESA VOLUNTAD, SERIA Y HECHA
. CON ANIMO DE CUMPLIR EN SU OPORTUNIDAD." 20
La policitación o propuesta es considerada como declaración unilateral de la
voluntad es decir, que la persona que emitió dicha oferta la realizó de manera
unilateral de tal forma que dejara de serlo hasta que se perfeccione con una
aceptación. Tiene que darse a conocer al público a través de una publicidad de tal
forma que llegue a las personas idóneas para aceptar dicha oferta.
Ramón Sánchez Medal opina que "...Ia oferta a un destinatario presente o
ausente, con expresa fijación de plazo por el autor de aquella para aceptar la
oferta sin fijación de término para aceptar a un destinatario no presente ,
constituyen en realidad una declaración unilateral de voluntad . " 2 1
18 MARTINEZ ALFARO. Joaquín. Teoria de las obligaciones. 8' edición MéXICO. Editorial Porrúa.
" 2001. p. 26.
20 BORJA SORIANO, Manuel. Op. Cít. p. 121.
21 GUTIÉRREZ y GONZALEZ, Ernesto. Op. ca p. 269.
SANCHEZ MEDAL, Ramón. De los Contratos Civiles. 19' edición Editorial Porrúa México.
2002. p. 31.
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10
Cuando se refiere a expresa o tácita hay que indicar que puede ser tanto
para la oferta como la aceptación. El articulo 1803 del código indica :
El consentim iento puede ser expreso o tácito . Es expreso cuando se
manifiesta verbalmente, por escrito o por signo inequivocos. El tácito resultará de
hechos o actos que lo presupongan o que autoricen a presumirlo, excepto en lo
casos en que por ley o por convenio la voluntad deba manifestarse expresamente .
La oferta es hecha a persona presente o no presente, en el primer caso
cuando las personas se encuentran cara a cara como sucede en el mercado
público o sobre ruedas, también no hay que olvidarse de la celebración de ofertas
realizadas a través de internet, tratándose de personas no presentes puede
suceder que no se encuentran frente a frente, por diversas circunstancias
como podría ser que tengan conocimiento de la oferta a través de periódico,
revista, carteles.
La oferta puede ser dirigida a personas determinadas o indeterminadas, en
el primer supuesto se conoce a la persona que se le está ofreciendo la celebración
del contrato y se le pueda individualizar o identificar. Cuando se refiere a que sea
indeterminada , la oferta va dirigida a un público indefinido el cual debe cumplir
con los requisitos de la oferta como podria ser la satisfacción del precio.
La policitación es un acto jurídico unilateral que como tal vale y produce
efectos, por si misma, aun cuando no llegue a coincidir con la aceptación para la
integración del consentimiento.
b) La aceptación como elemento complementar io para la celebración del
contrato.
Martinez Alfara menciona que "la aceptación, es la manifestación de
voluntad hecha por quien recibió la oferta, dirigida al oferente, y que
consiste en la conformidad con dicha oferta; por tanto el consentimiento se
formará cuando haya aceptación de la oferta." 22
Bejarano Sánchez considera que la aceptación es •...una declaración
:>7 MARTiNEZ ALFARO. Joaqu in Oo , GIl. p. 26.
Neevia docConverter 5.1
11
unilateral de voluntad en plena concordancia con los términos de la oferta." 23
Gutiérrez y González define a la aceptación: .. ES UNA DECLARACi ÓN
UNILATERAL DE VOLUNTAD, EXPRESA O TÁCITA, HECHA A PERSONA
DETERMINADA, PRESENTE O NO PRESENTE, SERIA, LISA Y LLANA,
MEDIANTE LA CUAL SE EXPRESA LA ADHESiÓN A LA PROPUESTA, Y SE
REDUCE A UN ' SI" ." 2'
De la forma que explicamos cada uno de los términos que compone n la
definición de oferta, lo realizaremos con la aceptación.
La aceptación tiene el término de declaración unilateral de voluntad, el
profesor Gutiérrez y González considera que la aceptación se puede dar de forma
unilateral y producir efectos juridicos sin que el oferente tenga conocimiento de la
aceptación.
Al igual que la oferta, la aceptación puede ser en forma expresa o tácita, es
expresa cuando se pronuncian palabras afirmativas aceptando la oferta o a través
de escritos o cualquier otro medio que admite la oferta.
Respecto a que la aceptación debe ser hecha a persona determ inada
debemos comprender que la persona que escuchó, vio o se enteró de una oferta
ella ya individualizó al oferente por lo que la aceptación se la tiene que dar a
conocer.
Sin embargo la aceptación se puede hacer a una persona presente o no
presente, es decir que existen dos supuestos cuando la aceptación se puede dar
de forma directa al oferente debido a que se encuentra presente, pero puede
suceder que la aceptación se tenga que dar de otra manera (correo, telegrama)
por encontrarse el oferente no presente.
En la definición se expresa que la aceptación debe ser seria, lisa y llana,
mediante la cual se expresa la adhesión a la propuesta, son varios los términos
contenidos, en primer lugar cuando se refiere a que es seria la aceptación, debe
23 .
BEJARANO SANCHEZ.Manuel. Obligaciones Civiles. 5' edición. Editor ial Oxford University
2. Press, México. 1999. p. 59.
GUTII:RREZ y GONZALEZ. Ernesto. Op. Cil. p. 276.
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12
ser expresada de tal forma que se quiera obligar y producir efectos jurídicos asi
como cumplirlos, en segundo lugar también tiene que ser lisa y llana, esto es, que
no admite la aceptación ningún tipo de modificación asi como omisión a la oferta
original que se emitió y por la que se interesó el aceptante, conside ramos que
dentro de la explicació n se encuentra ya incluida la última parte que se indica la
adhesión a la propuesta , puesto que al darse las dos anteriores se supone que
aprueba la oferta como se emitió, de tal forma que si existiera una modificación ya
no se estaria hablando de la oferta original, al menos que las partes (oferente-
aceptante) lo acordaran ,
Por último la aceptación se tiene que reducir a un "si", para no dejar duda
de la aprobación de la oferta.
Ortiz-Urquid i 25 explica que el silencio produce consecuenci as en derecho y
por ello no podemos dejar de considerarlo.
Hay que establecer que el silencio, no es una manifestación de voluntad, no
puede deducirse del mismo, una propuesta o acept ación de contrato. Al respecto
Gutiérrez y González dice que "EL SILENCIO SOLO PRODUCIRA EFECTOS DE
DERECHO, EFECTOS DE ACEPTACiÓN POR LO QUE SE REFIERE AL
CONTRATO Y ENGENDRARA EL CONSENTIMIENTO CUANDO LA LEY ASI LO
DETERMINE ." 26
Por su parte Manuel Borja Soriano, explica una distinción entre
consentimiento tácito y el silencio, ya que el primero es una manifestación de la
voluntad y el segundo sólo, no exterioriza ni expresa nada. "Sin embargo, hay
veces en que el silencio se efectúa en tales condiciones, que parece que el que
guarda silencio acepta la proposición que se le hace ." 27
El silencio se puede explícar a través de un ejemplo, en el caso del contrato
de arrendamiento cuando tácitamente se renueva, el inquilino paga
puntualmente su renta pero está por concluir el contrato y el dueño recibe la renta
es ORTIZ URQUIDI , Raúl. Op. ca pp 278-279
,. GUTIÉRREZ y GONzALEZ, Ernesto. Op. c u, p. 279.
27 BORJA SORIANO . Op. cu p. 181.
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sin expresar nada sobre la terminación del contrato, por lo que se da una
aceptación tácita de renovar otro año el contrato de arrendamiento.
Otro ejemplo podr ia ser el contrato de mandato, conforme al articulo 2547 ,
del Código Civil para el Distrito Federal, el cual señala:
El contrato de mandato se reputa perfecto por la aceptación
del mandatar io.
El mandato que implica el ejercicio de una profesión se
presume aceptado cuando es conferido a personas que
ofrecen al público el ejercicio de su profesión, por el solo
hecho de que no lo rehúsen dentro de lostres días siguientes.
La aceptación puede ser expresa o t ácita. Aceptación tácita es
todo acto en ejecución de un mandato.
En este caso sucede que el silencio del profesional produciria una aparente
aceptación, pero se podría alejar que se ignoraba tal mandato por lo que se otorga
un plazo de tres días para su revocación.
Por último proporcionaremos otro ejemplo , con base. en el articulo 2340 del
Código Civil el cual establece que la donación es perfecta desde que el donatario
la acepta y hace saber la aceptaci ón al donador.
En la donación para que pueda surtir sus efectos es necesario que la
persona que va a recibir donativo se lo haga saber al donador. Puede ocurrir que
el donatario se interesa por la donación pero no lo hace saber pues no surtiria
efectos la donación por que se desconoce su voluntad.
El silencio no surte efectos por si solo, al menos que la ley le reconozca
esos efectos.
Jorge Alfredo Dominguez Martinez señala la formación del consentimiento
"...queda integrada con la aceptación de la oferta." 28
28 DOMiNGUEZ MARTíNEZ, Jorge Alfredo. Derecho Civil. Parte General. Personas, Cosas,
Negocio Juridico e Invalidez. 4' edición. Editorial Porrúa. México 1994. p. 527.
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Teniendo la propuesta de una oferta y considerándola se acepta . en este
momento se establece el consentimiento, y definida la cosa del contrato pues se
perfecciona.
Es imprescindible determinar en qué momen to se perfecciona el contrato y
comienza a surtir sus efectos jur idicos , cuándo se está en presencia de la
celebración de un contrato entre presentes y no presente s, o bien en la forma en
que los contratantes, están expresando su voluntad a través de los diversos
medios de comunicación que existen hoy en dia.
De modo que sabiendo el momento que se perfecci onó el contrato se
determinan varios supuestos por ejemplo, si las partes son capaces para
contratar, o bien para saber la fecha cuando inicia el plazo de la
prescripción, así como el momento que se transfiere el dominio de los bienes.
además en caso de revocación de la oferta, esto cuando todavía no se ha
perfeccionado el contrato, asimismo se determina cuál es la ley aplicable al acto
jurídico, cuando se produce una reforma o porque se celebre en distintos países
como .el caso de internet.
a) Perfeccionamiento del consentimiento entre personas presentes.
El perfeccionamiento del consentimiento puede presentarse en forma
directa, inmediata cuando ambas partes se encuentran cara a cara o su
comunicación es a través de teléfono, lo importante es que se haga la respuesta
en ese momento. Se pueden presentar dos casos :
En el primero no se establece plazo para aceptar la oferta, el otro caso
sucede cuando se confiere un plazo dícha aceptación de la oferta.
No se establece plazo para aceptar.- Aqui la aceptación se tiene que dar
en el momento que se escuchó la oferta , en el caso que sea conveniente la
oferta. El artículo 1805 del Código Civil , en su primera parte, determina :
"Cua ndo la oferta se haga a una persona presente, sin
fijación de plazo para aceptarl a, el aulor de la oferta queda
desligado si la aceptación no se hace inmediatamente."
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El oferente queda libre de su oferta cuando la respuesta que reciba no sea
una aceptación lisa y llana, conforme a lo establecido en el articulo 1810 del
Código Civil.
El mismo autor señala que "...se presenta cuando la oferta es hecha en
persona o telefónicamente , esto es, en comunicación directa a quien va dirigida y
sin señalamiento de plazo alguno para que dicha oferta sea considerada y
calibrada por quien la recibe y en su caso aceptada o no aceptada." 29
Se otorga plazo para aceptar. Ocurre en el caso de que las partes se
encuentran presentes y determinan que en un plazo considerable el aceptante
dará su respuesta respecto a la oferta.
El Código Civil en su numeral 1804 dispone: Toda persona que propone a
otra la celebración de un contrato fijándole un plazo para aceptar, queda ligada por
su oferta hasta la expiración del plazo.
"El oferente debe respetar el plazo mientras esté pendiente de vencer y,
durante su transcurso, permanece obligado a sostener la oferta no pudiendo
retirarla y si la retira incurrirá en un incumplimiento que lo responsabiliza del pago
de daños y perjuicios." 30
Cabe señalar que el perfeccionamiento del contrato celebrado a través de
teléfono se considera entre presentes, en la parte final del articulo 1805 del
Código Civil, indica que cuando la oferta se haga a una persona presente, sin
fijación de plazo para aceptarla. La misma regla se aplicará a la oferta hecha por
teléfono. Asi también se aplica a los celebrados a través de télex, fax.
b) Perfeccionamiento del consentimiento entre personas ausentes
Son los que se celebran entre personas que no pueden estar presentes o
tener una comunicación directa e instantánea a través de teléfono, fax o t étex, de
modo que se lleva acabo por correo público o telégrafo, se conocen como
contratos por correspondencia y se establecieron cuatro sistemas de igual manera
29 ídem
JO MARTiNEZ ALFARO. Joaquin. Op. Cit. p. 27.
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16
para indicar en quemomento se integra el perfeccionamiento del consentimiento y
son:
Sistema de la declaración;
Sistema de la expedición;
Sistema de la recepción;
Sistema de la información.
Sistema de la declaración; En este sistema con el simple hecho de declarar
que se está de acuerdo con la oferta se considera que en ese momento se
perfecciona el consentimiento, como veremos en los siguientes autores:
"El que por carta ha recibido - indica Pérez Fernández- la policitación y
expresa verbalmente o por escrito que está de acuerdo en celebrar el contrato." 31
Entendemos que la declaración puede ser verbal o por escrito, no se indica que se
tenga que hacer ante testigos o con determinada formalidad.
De igual forma Martinez Alfaro explica que •...el consentim iento se forma en
el momento en que el aceptante declara su aceptac ión con la oferta. Puede haber
dificultad para probar el tiempo en el que tuvo lugar la aceptación , pero esto se
puede demostrar acudiendo el aceptante ante un notario público y ante él
manifestar su aceptación, así el notario dará fe de la hora y dia de la aceptación,
También puede probarse este hecho por medio de una testimonial ." 32 Domínguez
Martinez comprende que el sistema de la decla ración . .. .. ofrece como momento
de estructuración aquél en el que a quien se hace la oferta, manifiesta su voluntad
de aceptarla, sin necesidad alguna de hacer saber a su oferente dicha aceptación.
No obstante el apego a la realidad que en condiciones normales tendria la
integración de un consentimiento por la mera aceptación, el sistema mencionado
no ofrece la solución adecuada, pues trae consigo una serie de dificultades para
poder probar la aceptación hecha." 33
31 PEREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO. Bernardo. Op. CII. p. 23
" MARTi NEZ ALFARO, Joaquin. Op. Cit. p. 28.
" DOMiNGUEZ MARTiNEZ. Jorge AHredo. Op. cu p.529
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17
Sistema de la expedición: El sistema de la expedición, sucede cuando se
envia la respuesta por escrito a través de correo público, y con este acto se
considera perfeccionado el consentimiento.
Rojina Villegas interpreta que el sistema de la expedición se integra cuando
"...el aceptante no solamente declara que acepta, sino que expide la contestación,
por ejemplo deposita la carta o telegrama que da la respuesta: 34
Martínez Alfaro además de explicar lo que es el sistema de expedición nos
dice de que manera se podria probar "...el consentimiento se forma en el momento
de expedir el aceptante la aceptación, ya sea por correo o telégrafo; la prueba
consistir á en el comprobante del correo certificado o en una copia sellada por el
telégrafo: 35
Dominguez Martinez de manera realista nos expone que el sistema de
expedición, "...consiste en que el consentimiento queda estructurado y por ende el
contrato celebrado cuando ademas de aceptar la oferta, quien manifiesta su
voluntad en ese sentido la remite a su oferente , ...este sistema subsana las
deficiencias del anterior, pero no ofrece una solución completa; por circunstancias
que en mayor o menor grado son factibles, no obstante la remisión de la
aceptación ésta pudiere inclusive no llegar al oferente o por lo menos que si bien
llegare, fuere con un retraso que rebase lo razonable: 36
Sistema de la recepción; Aquí en el sistema de la recepción se debe
entender que hay lugar a ella, cuando la respuesta se llega a la casa, al
establecimiento y es ahi cuando se perfecciona el consentimiento aún sin que el
oferente tenga conocim iento de la respuesta.
En este sistema de la recepción opina Martinez Alfaro que "...el
consentimiento se forma cuando el oferente recibe en su domicilio la aceptación.
No es necesario que el oferente reciba personalmente la aceptación , o que se
'"as ROJINA VILLEGAS, Rafael. Derecho Civi l Mexicano. Tomo V. Op. GIL p. 19 0 .
~ MARTlNEZ ALFARO: Joaquín. Op. Gil. p. 28.
DOMINGUEZ MARTINEZ, Jorge Alfredo. Op. GIL p. 529 .
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18
entere de la misma , basta con que la aceptación sea recibida en su domici lio por
él, sus familiares o dependientes." 37
Dominguez Martínez afirma que "...hay consentim iento y por ende contrato,
cuando el escrito de la aceptación es recibid o por el oferente, se entere éste o no
se entere del conten ido de la comunicación donde consta la aceptación , pues no
obstante ello, con la pura recepción de dicha comunicación la integración básica
tiene lugar." 38
De acuerdo a nuestro Código Civil es en este momento cuando se
perfecciona el consentimiento entre no presentes y es el sistema que se acepta
como valido en el numeral 1807 que espec ifica :
El cont rato se forma en el momento en que el proponente reciba
la aceptación, estando ligado por su oferta según los artículos
precedentes.
Puede suceder que el oferente fallezca , se determina que hubo
consentimiento. De acuerdo a lo dispuesto en el articulo 1809 que a la letra dice:
Si al tiempo de la aceptación hubiere fallecido el proponente, sin
que el aceptante fuere sabedor de su muerte , quedarán los
herederos de aquél obligados a sostener el contrato.
Sistema de la información; El sistema de la información se puede explicar
de manera sencilla sólo tiene que tener conocimiento de la aceptación el oferente
y así es como se perfecciona el consentimie nto.
Pérez Fernández manifiesta que "...se tiene por perfeccionado el
consentimiento una vez que el oferente o policitante hace saber al aceptante que
recibió su aceptación." 39
Martínez Alfaro considera que "...el consentimiento se formará en el
momento en que el oferente se entere de los términos de la aceptación." 40
37 MARTiNEZ ALFARO , Joaquín. Op. Cit. p. 29.
38 DOMINGUEZ MARTiN EZ, Jorge Alfredo. Op. Cít, p. 529.
30 PÉREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO, Bernardo. Op. en.p.25.
" MARTINEZ ALFARO, Joaquín. Op. Cit. p. 29.
Neevia docConverter 5.1
19
Este sistema de la información resulta una excepción en el Código Civil por
que se contempla en un contrato como caso único y es en la donación en la cual
se tiene que dar aviso de que se acepta la cosa donada. Se señala en el articulo
2340 del Código Civil.
Se tienen que tomar en cuenta el tiempo cuanto durará obligado el oferente
respecto a su oferta en caso de no seña lar plazo. al respecto el art iculo 1806
indica que:
Cuando la oferta se haga sin fijación de plazoa una persona no
presente. el autor de la oferta quedará ligado durante tres días.
además del tiempo necesario para la ida V vuelta regular del
correo público, o del que sejuzgue bastante. no habiendo correo
público. según las distancias y la facilidad o dificultad de las
comunicaciones.
Respecto a la retractación de la oferta o de la aceptación en los contratos
entre no presentes. manifiesta Trev iño Garcia que •...dada la seriedad que debe
existi r en las transacciones, no debe haber retractación, pues es muy posible
que. si a una persona se le hace una oferta. ésta realice determinados actos por
los que se puede comprometer: 41
Asimismo en el caso de que el oferente fallezca y el aceptante ignore tal
acontecimiento los herederos del primero quedarán obligados a sostener dicha
oferta . como lo indica el artículo 1809 que a la letra dice:
Si al tiempo de la aceptación hubiere fallecido el proponente. sin
que el aceptante fuere sabedor de su muerte, quedarán los
herederos deaquél obligadosa sostener el contrato.
A continuación proporcionaremos una jurisprudencia resp ecto al
perfecci onamiento de los contratos.
CONTRATOS, PERFECC IONAMIENTO DE LOS.
Existiendo la prueba plena del concurso de los
consentimientos, respecto de las condiciones en que
" TREVIÑO GARCIA, Ricardo. Contratos CivilesV sus Generalidades. 5' edición. Ed. Mc-GrawHill.
MéXICO. 1995. P 13
Neevia docConverter 5.1
20
debe celebrarse un contrato . es evidente que éste quedó
concluido, sin que obste lo contrario, la circunstancia de que
uno de los contratantes hubiera aceptado una modificación
posterior, ya que cualquiera de las partes es muy libre de
proponer una modificacióna las condiciones bajo las cuales
el contrato haya sido perfeccionado, y la otra parte es
también libre de aceptarse. sin que por ello pueda decirse
que el convenio en su forma primitiva, quede sin efectos y
sin que tampoco pueda estimarse inconcluso el contrato, por
el hecho de haberse estipulado en la minuta respectiva, que
se elevaria a escritura pública, cuando se realizara
determinada condición. pues ésta no subordina el
perfeccionamiento del contrato, sino tan sólo su ejecución o
consumación.
Amparo directo 5109155. Daniel Arriaga, Sucesión. 10. de
octubre de 1956. Mayoria de tres votos. Disidente: Gabriel
Garcia Rojas. Ponente: Gilberto Valenzuela.
No. de Registro: 339, 039. Aislada.Quinta: Época: 'Tercera
Sala. Semanario Judicial de la Federación.Tomo: CXXX
1.1.2 Elementos reales y personales de la promesa
De conformidad con la legislación civil para el Distrito Federal , los
elementos reales del contrato de promesa son :
1. Una obligación
2. La celebración de un contrato futuro
3. Formalidad escrita
4. Que contenga las características de un contrato definitivo
5. Limitación de tiempo
En cuanto al primero de los requisitos señalad os, éste consiste en el vinculo
que une a las partes y que se caracteriza por gen erar efectos juridicos reciprocas
legal mente reconocidos y que permi1en su cumplimiento for zoso para el caso en
Neevia docConverter 5.1
21
que alguno de los celebrantes no satisfaga al otro en los términos y condiciones
en que previamente acordaron.
En este sentido la obligación consiste en que las parles queden restringidas
a respetarse mutuamente las prestaciones tendientes a llevar a cabo un nuevo
compromiso, que es el contrato principal, dentro del plazo que designen y el cual
será de manera futura.
Ante la posibilidad de que la obligación pactada se cumpla en los términos
que acordaron, las consecuencias juridicas consistirán no sólo en la celebració n
del nuevo contrato sino que además se han cumplido las estipulaciones que
pactaron en el contrato preparato rio por 10 que éste fenecerá como consecuencia
lógica.
En cuanto al requisito señalado consistente en la celebración futura de un
nuevo contrato, éste surge como consecuencia ideal ante el cumplimiento del
contrato preparatorio que lleven a cabo las parles.
Sin embargo. debemos tomar en cuenta que puede caber la posibilidad de
que no se lleve a cabo a futuro la celebración del nuevo contrato, sino que por el
contrario, alguno de los suscriptores se vea ante la necesidad de tomar una
decisión distinta a la pactada inicialmente, tanto por motivos personales así como
por situaciones ajenas.
A efecto de ilustrar nuestra idea estableceremos como ejemplo aquel
contrato promisorio de arrendamiento, que celebran, por una parle una persona
que se ostente con la calidad de arrendador y que otorgue o manifieste por escrito
su obligación de celebrar un contrato a futuro. el cual será de arrendamiento , pero
con persona diferente a aquella que actualmente es inquilina respecto del mismo
bien inmueble, tercero que a su vez fincó sus esperanzas en que el nuevo contrato
se celebraria a partir de que tomara posesión de dicho inmueble siempre y cuando
el arrendatario desocupará la localidad, para finales del mes de diciembre, toda
vez que este inquilino ya tenia resuella su situación al efecto de entregar la
localidad en cuestión; sin embargo, por motivos diversos no le fue posible entregar
durante el plazo señalado. el bien objeto del arrendamiento y en consecuencia a
su vez el arrendador incurrió en el incumplimiento debido al hecho de abstenerse
Neevia docConverter 5.1
22
de poner en posesión al tercero, en calidad de inquilino del inmueble de
referencia .
En cuanto al requisito exigido en la legislación civil para llevar a cabo la
celebración del contrato de promesa , debe observarse la formalidad que al efecto
se señala . Esto es, que no obstante en muchos contratos se permita que éste
pueda ser meramente consensu al y baste el puro trato verbal para que se
considere que han surtido sus efectos legales, en el contrato objeto del presente
estudio, no basta el cumplimiento de los elementos minimos , sino que es
necesario que la manifestación de la voluntad de los contratantes sea
representada en forma expresa en el instrumento jurid ico que por escrito deberán
suscribir los contratantes.
Aunque no debemos olvidar que mediante las diligencias procesales de los
medios preparator ios a juicio se puede acreditar una relación contractual que se
haya originado mediante el consentimiento verbal , por lo que los interesados
podrán hacer valer dichas diligencias en la forma que más le convenga, bien sea
en el caso de que el futuro demandado comparezca y declare con relación a 105
hechos ante la presencia judicial , que efectivamente la causa generadora de la
obligación haya sido un contrato tácito o verbal o bien que por abstenerse de
comparecer se le tenga por rebelde y en consecuencia por confeso de todas y
cada una de las posiciones que se le articularon el dia de la audiencia,
previamente calificadas de legales por el juez .
De diversas formas lo importante es acreditar que se ha dado cumplimiento
a la formalidad señalada en la legislación y que si 105 contratantes tomaron la
precaución de suscribir en un documento en el que conste por escrito la
manifestación de su voluntad, sólo en este caso se tendrá por cumplido el
señalamiento por lo que el contrato no se perfeccionará como lo requieren otras
figuras contractuales, mediante la mera manifestación de la voluntad, en forma
verbal.
En forma complementaria es importante tomar en cuenta que no basta la
mera señalización en un contrato previo, para celebrar otro contrato, sino que en
sustancia el contrato en el que se pacte la obligación de celebrar un contrato
Neevia docConverter 5.1
23
futuro debe contener, necesariamente, las características legales de aquel
contrato que en lo futuro se realizara .
Entonces no bastara en la celebración del contrato promisorio que se diga
por ejemplo, que dentro de determinada fecha celebraremos un arrendamiento,
una donación , un préstamo o alguna otra operación legal , sino que en realidad y a
efecto de evitar errores en la interpretación de alcance y contenido de la norma
jurídica, lo indicado es que se especifique claramente dentro del contrato
preparatorio que se celebra en el presente, que en lo futuro se celebrara una
nueva relación, distinta a la actual , por ejemplo, una transferencia de dominio de
determinada cosa a cambio del pago.
La misma legislación civil señala que si el pago que se reciba en
contraprestación es en dinero y en especie, si la especie es de igualo mayor valor
que del dinero que se paga, entonces deberá estarse al contrato de permuta.
Hemos observado en el ejercicio de la práctica profesional que en muchas
situaciones el prestador de bienes o servicios elabora sus formatos del contrato ,
mediante los cuales promete vender, como se observa en el proemio del
instrumento de referencia.
Sin embargo, una vez llevada a cabo la lectura del cuerpo total del escrito y
en concreto por lo que se refiere al objeto del contrato , éste en realidad no
consiste en un contrato de promesa sino que de su naturaleza se desprende una
transmisión de propiedad.
Este ejemplo, se ve en forma usual cuando gente que no tiene
conocimiento sobre derecho, se dedica en forma accidental o habitual a la
celebración de determinadas relaciones con otras personas con quien celebra este
tipo de actos jur idicos por medio de su trabajo o del cargo que se le ha designado.
Asi tenemos por ejemplo, que algunas personas en forma inocente y
equivoca suscriben este tipo de documentos sin darse cuenta de los alcances y
limitaciones a los cuales deberán sujetarse por mandamiento legal ; sin embargo,
existen otras más que por hacer de su trabajo un hábito comercial desarrollan y
formulan estos documentos legales en esqueletos gramatical es previamenteredactados en forma unilatera l, documento en el cual sólo se irán señalando en los
Neevia docConverter 5.1
24
espacios en blanco los datos que le dan mera forma a la relación y que por lo
tanto constituy en un contrato en el cual el co-contrata nte deberá ajustarse a los
t érminos unilaterales que caracterizan al contrato de adhesión.
Finalmente, el último requisito señalado en la legis lación a efecto de
concluir nuestro comentario acerca de los elementos reales de contrat o de
promesa, lo es precisamente el hecho de limitar a cierto tiempo la durabilidad del
contrato pero no del contrato principal futuro, sino del contrato de promesa que en
el presente se celebra, elemento que resulta indispensable a efecto de poder
asegurar una relación futura entre los contratantes , pues en caso de omitir este
requisito, se corre el riesgo de que las partes se encuentren impedidas para llevar
a cabo posteriormente la exigencia y cumplimiento del contrato futuro pues no se
puede determinar el momento en que éste surgirá a la vida juríd ica .
Para Rafael Rojina Villegas, este contrato "...no debe vincularse
indefin idamente a la persona para sostener una oferta ... Sería además
antieconómica una promesa indefinida... El promitente quedar ía en situación de
no poder enajenar la cosa o actuar libremente para responder de su promesa
unilateral cuando el beneficiario asi lo exigiera" 42
En cuanto a los elementos personales, éstos son las personas que lo
celebran, siendo el promitente y el promisario, esto es, aunque los dos prometen,
una se obliga a dar a otro los beneficios de un contrato, y como ambas partes se
obligan a celebrar un contrato futuro, y tomando en consideración que el contrato
de promesa obliga a las partes a celebrar otro contrato a futuro. el cual será el
principa l, entonces la calidad de las partes adquirirá el matiz del contrato principal.
esto es, que en el supuesto de que el contrato principal sea de compraventa , a las
partes se les denominará promitente vendedor y promitente comprador, quien será
el beneficiario de la transmis ión del bien objeto de la compraventa.
Para el caso de que el contrato principal a celebrarse sea el de
arrendamiento, entonces las partes adquirirán las calidades de promitente
arrendador y promitente arrendatario, siendo aqui que el beneficiario será el
promitente arrendatario quien hará uso y goce de la cosa dada en arrendamiento,
' 2 RüJINA VILLEGAS, Rafael , Derecho Civil Mexicano, Tomo VI. Op. Cit. p.105.
Neevia docConverter 5.1
25
en tanto que el promitente arrendador es la persona que dará el bien objeto del
contrato, en arrendamiento.
1.2 Obligaciones y derechos derivados de su celebración
Surgen derechos y obligaciones reciprocamente entre las partes en el
contrato de promesa.
Asi tenemos que debe ser por escrito, limitarse a cierto tiempo a celebrar un
contrato a futuro y que contenga las características del contrato principal que en el
futuro se celebrará.
El contrato que reúna los requisitos legalmente señalados genera los
siguientes derechos y obligaciones:
1. De hacer
2. El pago de daños y perjuicios
En cuanto al primero de los derechos y obligaciones señalados. consiste en
una obligación de hacer, a diferencia de las obligaciones de dar o de no hacer,
también conocidas como de omisión .
Esta obligación de hacer consiste a su vez en celebrar un contrato, el cual
se celebrará en lo futuro y a cierto tiempo, no obstante pueda pactarse para sus
efectos jurídicos, el cumplimiento de una condición.
Es importante resaltar esta obligación, la cual es limitada a lo señalado, no
obstante que un contrato celebrado sólo señale en su proemio y declaraciones
que se trata de una promesa, de su naturaleza en cuanto a su objeto pueda
desprenderse que en realidad no se trata de una promesa, sino de un contrato
principal.
Para ambas partes la forma ideal de concluir esta promesa es precisamente
el cumplimiento de las estipulaciones señaladas , esto es, con la celebración del
contrato al cual se comprometieron con anterioridad .
Sin embargo, puede suceder que alguna de las partes no dé cumplimiento a
lo estipulado, razón por la cual deberá cubrir el pago de daños y perjuicios ,
siempre y cuando la cosa material prometida haya pasado a manos de un tercero
como adquirente de buena fe, por lo que la promesa fenecerá
Neevia docConverter 5.1
26
Cabe señalar que por lo general quien incurre en incumplimiento es
precisamente el promitente que transmitirá el uso, goce o propiedad de la cosa
que promete , no asi el promisorio o beneficiario , futuro adquirente de la cosa
material objeto del contrato principal.
Si se trata, por ejemplo , de un arrendamiento que pretende celebrarse a
futuro, entre el dueño o representante legal del arrendador con una persona que
aún no hace uso y goce del bien objeto del arrendamiento, quien en lo futuro será
el inquilino , es más fácil que el arrendador incurra en incumplimiento a que sea el
futuro arrendatario, ya que el arrendatario puede disponer del bien objeto de su
propiedad a favor y beneficio de cualqu ier otra persona, no así el futuro inquilino,
quíen tiene necesidad de hacer uso de ese bien y no de otro, pues si tuviera los
recursos económicos para celebrar con otra persona, respecto de cosa semejante
pero de mejor calidad, no celebraria contrato con el primero.
Esta situación pone en desventaja al futuro inquilino y sólo le queda como
recurso agotar su siguiente derecho que resulta ser una obligación del futuro
arrendador como consecuencia de su incumplimiento, consistente precisamente
en el pago de daños y perjuicios .
No obstante los beneficios que pudiera obtener el futuro inquilino con el
pago de los daños y perjuicios que legalmente le correspondan , este pago no
alcanza a satisfacer el grado de afectación patrimonial que el incumplimiento le
genere.
Son daños, de conformidad con el articulo 2108 del Código Civil para el
Distrito Federal, la pérdida o menoscabo sufrido en el patrimonio por la falta de
cumplimiento de una obligación.
En tanto que por perjuicio, de acuerdo con el numeral 2109 del mismo
ordenamiento jurídico citado, se entiende la privación de cualquier ganancia licita
que debiera haberse obtenido con el cumplimiento de la obligación.
En el caso de que el futuro arrendador o futuro vendedor haya transmitido el
uso y goce o la propiedad de la cosa, a un tercero y éste la haya adquirido de
buena fe, deberá cubrir el pago por estos conceptos al promisorio arrendatario o
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comprador, quien deberá demostrar que el primero no dio cumplimiento al contrato
de referencia.
Sin embargo en nuestras relaciones comerciales y civiles, al margen de las
normas juridicas se celebran actos disfrazados que permiten que alguno de los
contratantes abuse del otro, debido no tanto a la ignorancia. sino al hecho de que
ya se trata de actos celebrados por gente que sorprende a otros sujetos de
derecho en atención a una ventaja en que se sitúa una de las partes. respecto de
la otra, para obtener beneficios económicos para si , como lo veremos en el punto
siguiente.
1.3 Abuso de la Promesa y su distinción con la Compraventa.
Hemos señalado que en la celebración del contrato debe existir la voluntad
de las partes como elemento indispensable y que una relación jur idica en el que
la manifestación de la voluntad se encuentra viciada, conduce a la ausencia de los
elementos de validez y términos de la ley.
Dentro de las actividades contractuales que se desarrollan entre
particulares la riormatividad vigente y aplicable debe ser la relativa al derecho civil;
en tanto que, las disposiciones que rigen a las actividades de las que se
desprenden actos de comercio o actividades con fines de lucro, son del derecho
mercantil.
No debe estarse en un contrato a la denominación que de él se haga; sino
que debe atenderse a la naturaleza jurídica propia de la relación contractual
señalada en el Clausulado. Asíentonces, podemos considerar que existen
contratos celebrados de buena fe y no negamos la existencia de los contratos de
mala fe.
En un contrato de buena fe. las partes se encuentran debidamente
enteradas de los efectos, alcances y limitaciones que se contraen con motivo de
las obligaciones recíprocas y detallan de manera clara y precisa su contenido ; no
obstante. este contrato de buena fe que en ocasiones se celebra por personas de
acuerdo con sus conocimientos propios sin que recurran a la opinión previa de un
especialista en la materia; sin embargo, puede suceder que existan personas que
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celebran este contrato en forma habitual con objeto de obtener un lucro en su
beneficio.
A efecto, de complementar estas ideas haremos una referencia especial en
cada uno de estos rubros en los siguientes incisos .
El contrato de compraventa en el derecho civil mexicano es definido por el
articulo 2248 del Código Civil vigente en el Distrito Federal:
Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga
a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho y el otro
a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en
dinero.
Bernardo Pérez Fernández del Castillo señala: "En nuestro derecho lo
anterior significa que el contrato de compraventa es obligacional y no un negocio
real, la finalidad del contrato como arriba se señala , crea la obligación de
transferir la propiedad mediante el pago de un precio cierto y en dinero: 43
La compravenfa si es traslativa de dominio, en razón de que debe
prevalecer la regla general contenida en el artículo 2014 sobre la definición
contenida en el artículo 2248 a propósito de la compraventa, compartiendo la
opinión de Miguel Ángel Zamora y Valencia 44 quien a diferencia de otros autores
considera que la compraventa aún tratándose de géneros es traslativa de la
propiedad . con la observación de que cuando la cosa no es cierta y determinada,
ésta se realiza automáticamente hasta el momento en que la cosa se hace
determinada con conocimiento del acreedor.
Por ello el tratadista que se comenta define a la compraventa en los
términos siguientes:
"El contrato de compraventa es aquel por virtud de la cual una persona
llamada vendedor se obliga a entregar una cosa o a documentar la titularidad de
un derecho, a la otra parte contratante , llamada comprador, quien como
contraprestación se obliga a pagar un precio cierto y en dinero, y que produce el
" PEREZ FERNÁN DEZ DEL CASTILLO. Bernardo. Op. Cil. p. 75.
" ZAMORA Y VALENCIA, Miguel Angel. Op. Cil. pp. 110 Y111
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efecto translativo de dominio respecto de los bienes que sean materia del
contrato." 45
Para apoyar su definición, nos establece el siguiente razonamiento:
"En la doctrina mexicana se ha considerado siempre que en el contrato de
compraventa, la obligación primordial del vendedor es la de transmitir la
propiedad de la cosa al comprador." 46
Agrega: "Sin embargo como se vera mas adelante, los contratos
translativos de dominio producen dos tipos de efectos perfectamente
diferenciados entre ellos ,
Por una parte, el efecto de transmitir la propiedad del bien objeto del
contrato y por la otra, la creación de diversas obligaciones para las partes, siendo
las principales, la entrega de la cosa por parte del enajenante y en los contratos
onerosos, la entrega de la contraprestación por parte del adquiere. Por lo tanto, no
deben confundirse estos efectos y no debe considerarse que la transmisión de
dominio en estos contratos sea una obligación del enajenante, ya que si se
satisfacen los requisitos exigidos por el respectivo supuesto jurídico, se producirá
indefectiblemente el efecto consistente en la transmisión del domin io del bien y
por lo tanto no podrá ser una obligación del vendedor, ya que toda obligación por
necesidad lógica, lleva en si misma la posibilidad de un incumplimiento." 47
Por todo lo expuesto podemos establecer validamente que el contrato de
compraventa es un acto traslativo de dominio y no obligacional, en razón de que
la translación de la propiedad se verifica por el mero perfeccionamiento del
contrato y por efecto de l mismo, no dando lugar a que se considere que éste sea
obligacional: por ello podemos definir a este contrato en los siguientes términos:
Contrato de compraventa.- Es el contrato por virtud del cual una persona
llamada vendedor, transmite en forma automática y por disposición de la ley, la
" Ibid. p. 109.
>" Ibid. p. 109· t 10.
" lbíd P 80.
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propiedad de una cosa o la titularidad de un derecho a otra persona llamada
comprador. quien por su parte adquiere la obligación de pagar un precio cierto y
en dinero.
Los elementos personales en la compraventa son: el comprador y el
vendedor. 48 Ambas partes contratantes requieren de la capacidad general para
contratar. es decir tener capacidad de ejercicio. capacidad ésta que ha sido
abordado en el capitulo primero de este trabajo . por lo que en el presente
apartado sólo haremos algunas apreciaciones en relación con la compraventa .
En materia de compraventa existen dos situaciones a saber:
1.- Aquellos casos en los cuales la ley exige satisfacer ciertos requisitos
para celebrar la compraventa, dentro de estos podemos citar:
a).- La adquisición de bienes inmuebles por los extranjeros. quienes
requieren de la celebración de un convenio ante la secretaria de relaciones
exteriores que consiste , en considerarse como nacionales respecto de dichos
bienes y en no invocar por lo mismo la protección de sus gobiernos , bajo la pena,
en caso de faltar al convenio. de perder en beneficio de la nación los bienes que
hubieren adquirido.
b).- Los propietarios de cosa indivisa no podrán vender su parte alícuota
sin que el coprop ietario haga uso del derecho del tanto, de conformidad con los
articulos 973 y 974 del Código Civil.
c).- En el mismo caso encontramos al menor emancipado, quien requiere
de autorización judicial para poder vender los bienes de su propiedad (Art. 643.
fracción 1).
En estos casos no puede hablarse de incapacidad, pues en realidad los
contratantes tienen capacidad para contratar . Sin embargo atendiendo a las
cualidades de la persona con quien se contrata o en razón del objeto del contrato,
se requiere de una autorización ya judic ial o administrativa para su realización,
" SÁNCHEZ MEDAL. Ramón. Dp. en. p. 162
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en caso contrario. el contrato asi celebrado es nulo con nulidad relativa al admitir
la convalidación. 49
2.- Aquellos otros casos en donde se establecen ciertas restricciones o
prohibiciones para celebrar el contrato de compraventa. éstos tienen su origen en
una falta de legitimación llamado por el derecho argentino como incapacidades
especiales. la sanción que se produce al contrato asi celebrado es la nulidad
absoluta. por atentar contra normas prohibitivas. 50
Dentro de éstos encontramos entre otros:
a).- El caso de los extranjeros, quienes no podrán adquirir bajo ninguna
circunstancia, bienes inmuebles dentro de la zona prohibida. en una franja
comprendida en 100 km a lo largo de las fronteras y 50 km en las playas (Art.27
constitucional).
b}.- Los magistrados, jueces, el ministerio público, los defensores de oficio,
los abogados. los procuradores y los peritos no podrán comprar los bienes que
son objeto de los juicios en que intervienen (Art. 2276).
c}.- Los peritos y los corredores no pueden comprar los bienes en cuya
venta han intervenido (Art. 2281).
d).- Los casos a que se refiere el articulo 2280 del Código Civil, que
expresamente establece:
Articulo 2280.- No pueden comprar los bienes de cuya venta o
administración se hallen encargados:
1. Los tutores y curadores;
11 . Los mandatarios;
111 . Los ejecutores teslamentarios y los que fueren nombrados en
caso de intestado;
IV. Los interventores nombrados por el testador o por los
herederos;
N SÁNCHEZ MEDAL, Ramón. Op. Cil. p. 48
'" Ibid.p. '64.
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V. Los representantes, administradores e interven tores en caso de
ausencia;
VI. Los empleados públicos.
Los elementos reales en la compraventa son : La cosa y el precio .
t .- La cosa objeto de la compraventa debe existir en la naturaleza, ser
determinada o determinable en cuanto a su especie y estar en comercio (Articulo
1825), es decir , que la cosa objeto de la compraventa, debe ser posible fisica y
juridicamente, aspectos que ya se determinaron en el capitulo primero de éste
trabajo.
2.- El precio que se obliga a pagar el comprador al vended or, debe ser
cierto y en dinero (Art. 2248).
a) Precio cierto.- Es la cantidad de dinero que las partes han convenido y
que entrega realmente el comprador al vendedor , por lo tanto no es ficticio, pues
en caso de no ser entregado al vendedor, éste tiene el derecho de exigir su
cumplimiento, de lo contrario se estará ante un contrato simulado.
Además, el precio cierto implica que el mismo sea determinado (cantidad
fija $1,000.00), o que sea susceptible de determinarse (a $ 5.00 metro cuadrado).
También debe de existir una equivalencia entre el valor de la cosa y el dinero
que se paga por ella, es decir ser justo para evitar una lesión. 51
b) Precio en dinero.- El artículo 2248 del código señala que el precio debe
pagarse en dinero, en otras palabras, en moneda nacional que conforme a la ley
monetaria en vigor tenga poder liberatorio pleno. 52
En relación con la moneda, se ha establecido en la doctrina la controversia
de si puede o no pactarse que el precio sea en moneda extranjera. Algunos
tratad istas aceptan que el precio si puede pactarse en moneda extranjera, toda
vez que éste también es dinero y en todo caso puede cumplirse con la obligación
pagando con su equivalente en moneda nacional , entre ellos el Lic. Ramón
<, LOZANO NORIEGA, Franc isco. Cuarto Curso de Derecho Civil, CONTRA TOS . 6' edición Obra
;,<Jitada por la Asoc iación Nacion al del Notariado Mexicano . México. 2000 p_85 Y 86.
• SANCHEZ MEDAL, Ramon Op. Cit . p.171.
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Sánchez Medal 53 . el Lic. Francisco Lozano Noriega 54 y el Lic. Bernardo Pérez
Fernández del Castillo. 55 Estos dos últimos sostienen válidamente que el precio
puede pagarse con titulas de crédito, por ser representativos de dinero salvo su
buen cobro: en todo caso se estará ante la falta de cumplimiento de una
obligación por parte del comprador, consistente en la falta de pago, surgiendo para
el vendedor, el derecho de exigir su cumplimiento o bien la rescisión del contrato,
de conformidad con el articulo 1949 del Código Civil.
Por otra parte, de acuerdo con las leyes mercantiles el pagaré, el cheque y
la letra de cambio son susceptibles de circular como dinero; no asi las acciones y
los certificados de partic ipación inmobiliaria que llevan incorporado un derecho ,
dado que su utilización como medio de pago se entenderá como una permuta. 56
De lo anterior se desprende que el precio debe ser pagado por regla
general en dinero; sin embargo debe señalarse la excepción contenida en el
articulo 2250 del Código Civil que expresamente señala:
Articulo 2250 .- Si el precio de la cosa vendida se ha de pagar
parte endinero y parte con el valor de otra cosa, el contrato será
de venta cuando la parte en numerar io sea igual o mayor que la
que se pague con el valor de otra cosa. Si la parte en numerario
fuere inferior, el contrato sera de permuta.
Conforme a éste articulo se concluye que, si el numerario es inferior al
cincuenta por ciento del precio total , habrá permuta y no compraventa.
Finalmente y en relación con el precio, éste puede ser libremente pactado
por las partes, pudiendo ser el que corra en el dia y lugar determinado o bien el
que fije un tercero; pero nunca podrá dejarse al arbitrio de uno de los
contratantes. Sin embargo , la libertad que tienen las partes al fijar el precio no es
de forma absoluta, sobre todo cuando se trata de articulas de primera necesidad y
prestación de servicios, en donde es la ley quien fija el precio de los mismos . 57
~ _\ ldem
:: LOZANO NOR!EGA. Francis co. Op. Cil. p. 87 a 89.
PEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO, Bernardo. Op, Cil. p. 88
_"1, ldem.
" Lozano Noriega, Francisco. Op, CII. p. 89
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Los elementos formales se refieren a las formalidades que debe revestir el
contrato de compraventa para su validez.
En materia de compraventa cuando recae sobre bienes muebles no
requiere formalidad alguna, situación ésta que no se presenta en el caso de los
inmuebles, pues esta compraventa siempre requiere revestir la forma establecida
por la ley.
Articulo 2316.- El contrato de compraventa no requiere para
su validez formalidad alguna especial sino cuando recae sobre
un inmueble.
Asi, la compraventa que recae sobre bienes inmuebles siempre será formal
(articulas 2317, 2320,2319 Y 2318) , pues éste debe hacerse constar en escritura
pública o en escrito privado.
Documento privado. Cuando el valor del inmueble a enajenar no exceda al
equivalente a 365 dias de salario minimo general diario vigente en el Distrito
Federal, según avalúo, se otorgará en documento privado firmado por las partes
ante dos testigos cuyas firmas se ratifiquen ante notario, juez competente o
registro público de la propiedad; éste tipo de documento se efectuará por
duplicado, una para el registro público y otro para el comprador para que sirva de
título de propiedad; además si una de las partes no sabe firmar, firmará a su ruego
y nombre otra con capacidad legal imprimiendo su huella digital.
Escritura Pública cuando el valor del inmueble exceda a los 365 dias de
salario minimo general diario vigente en el Distrito Federal (articu lo 2320).
En realidad el articulo 2317 del Código Civil Vigente en el Distrito Federal y
el relativo de la ley del Notariado que reformó al código desde el año de 1985 han
dejado de tener aplicación, pues en la práctica es absurdo pensar que un
inmueble pueda tener un valor equivalente a los 365 dias de salario minimo,
según avalúo bancario, por lo que considero que es necesario reformar este
articulo con la finalidad de adecuarlo a la realidad y darle utilidad.
Ahora bien, la sanción que recae a la venta realizada omitiendo las
formalidades establecidas por la ley es la nulidad relativa; sin embargo el Código
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Civil estatuye como una innovación a la acción Pro forma 58 , mediante el cual
cualquiera de las partes pueda pedir judicialmente que al contrato se le otorgue la
forma exigida por la ley, pudiendo el juez convalidarlo en rebeldia del demandado
de conformidad con los art ículos 1833 y 2232 del citado Código, en relación con
el articulo 27 del Código de Proced imientos Civiles .
Finalmente si una de las partes demanda la nulidad del cont rato y el
demandado reconviene la acción preforma. debe prevalecer ésta última , 59 pues
nadie puede ir en contra de sus propios actos. Por otra parte y de conformidad con
el artículo 20 del Código Civil , cuando existe un conflicto de derechos a falta de ley
expresa el conflicto debe decidirse a favor de quien trata de evitarse perjuicios y
no a favor de quien pretenda obtener un lucro; pero si el demandado no
reconviene la acción Proforma entonces es procedente la acción de nulidad , pues
asi como el contrato nace por un acuerdo de voluntades también puede revocarse
por dicho acuerdo.
Siendo la compraventa un acto jur ídico bilateral produce efectos jurldicos
para ambas partes, en este apartado determinaré las obligaciones que tiene el
vendedor y las obligaciones que tiene el comprador .
al Obligaciones del vendedor.- Son obligaciones del vendedor, señala el
articulo 2283 del Código Civil: entregar la cosa. garantizar las cual idades de la
cosa y prestar la evicci ón. Por su parte el artículo 2248 del mismo ordenamiento
legal señala la obligación de transfer ir la propiedad.
1.- Transferir la propiedad.
La mayoría de los tratadistas