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UNIVERSIDAD NACIONAL 
AUTÓNOMA DE MÉXICO 
 
FACULTAD DE ESTUDIOS SUPERIORES 
ACATLÁN 
 
“LA REGULACIÓN DE LA TERMINACIÓN DEL 
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR PLAZO 
INDETERMINADO MEDIANTE AVISO UNILATERAL 
DE CONCLUSIÓN EN EL ESTADO DE MÉXICO” 
 
 
 
TESIS 
 
 
QUE PARA OBTENER EL TITULO DE 
 
LICENCIADA EN DERECHO 
 
PRESENTA 
 
MELANY HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ 
 
 
ASESOR: LIC. GERARDO GOYENECHEA GODÍNEZ 
 
 
 
 
 SEPTIEMBRE 2009 
 
UNAM – Dirección General de Bibliotecas 
Tesis Digitales 
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AGRADECIMIENTOS 
 
El día de hoy doy gracias a LA VIDA por permitirme realizar una meta tan importante para mí, y doy 
gracias por tener la oportunidad de ser parte de una familia tan especial como la que tengo. 
 
Papá, te doy las gracias por creer en mí, por apoyarme, por darme tú cariño y demostrarme siempre 
que hay que vivir con la frente en alto. Todas tus desveladas y desmañanadas, esfuerzos y sacrificios 
aunados a tus enseñanzas, han sido para mí un ejemplo de vida. Quiero que también sientas tuyo este logro 
que se concreta con mi titulación y me convierte en una profesionista. Siéntete muy orgulloso de mí porque 
hoy soy una profesionista humana, responsable, honrada y que tiene toda una vida llena de posibilidades para 
llegar muy lejos, y eso es gracias a todo lo que me has dado, tanto emocional, como espiritual y material. Le 
pido a Dios que todos tus esfuerzos y arduo trabajo se vean recompensados en salud, amor, felicidad y 
bienestar, para que juntos recorramos ese camino tan largo que aún nos queda en esta vida. Te quiero mucho 
y no podría sentirme más agradecida y orgullosa de tener un padre como tú… mil gracias. 
 
Mami, yo sé que este gran paso que estoy dando significa mucho para ti, te agradezco por siempre 
estar ahí como mi madre y mi amiga, gracias por tu cariño, por enseñarme que cuando uno se propone algo, 
con esfuerzo y mucho amor puede lograrse hasta lo imposible. Tú, al igual que mi papá son una inspiración en 
mi vida. Le agradezco a Dios por darme una madre como tú, que supo guiarme, impulsarme, cuidarme y 
quererme; hoy por hoy soy una buena persona gracias a los valores que me inculcaron. Ahora espero 
convertirme en un estímulo para que tú también logres concretar todo lo que aún te propongas. Te quiero 
mucho, espero que Dios te recompense por todo lo que te has esforzado, te de mucha salud, amor, felicidad, 
tranquilidad y bienestar para que juntas sigamos compartiendo momentos tan importantes de la vida. Me 
siento muy orgullosa de ti y espero que así también tú te sientas de mí… mil gracias. 
 
Carlos, sabes que eres una de las partes fundamentales en mi vida, gracias por creer en mí; tú 
apoyo es muy importante y en esta etapa te agradezco que siempre estuviste ahí, recordándome cuán valioso 
es culminar una etapa como esta, y ahora estamos aquí, una vez más juntos disfrutando todo el esfuerzo que 
invertimos en este proyecto. Una de las bendiciones más grandes que la vida me ha dado es el haber juntado 
nuestros caminos, ya que en ti he encontrado un amigo, un compañero y mi alma gemela, porque lo que yo 
estaba buscando era alguien que de la mano creciera conmigo, y eso es lo que tú me has dado: amor, apoyo, 
paciencia, alegría y experiencia, mano a mano hemos ido creciendo y hoy te reitero mi compromiso de seguir 
impulsándonos mutuamente, de seguir madurando juntos y de seguir construyendo nuestra vida juntos. 
Gracias por apoyarme tanto, TE AMO… (#). 
 
Mi hermana querida, sabes que te quiero mucho y me da mucha alegría poder compartir contigo 
este logro que es muy importante para mí, espero que esto sea un impulso para ti, porque es una muestra de 
que con trabajo duro y sacrificios, se puede lograr lo que uno quiera. Tú sabes que de todos aprendemos 
cosas, y tú también has sido una guía para mí, se que muy pronto todo estará en armonía y podremos 
disfrutar de todas las cosas maravillosas que tiene la vida; gracias por tu apoyo, tú cariño y tú comprensión, 
por no dejarme sola y por animarme a continuar haciendo sueños realidad. Yo se que tú crees en mí y quiero 
que sepas que yo también creo en ti. Eres un ser maravilloso y capaz de lograr lo que se proponga, te 
agradezco por darme esas dos alegrías tan hermosas, y nunca, pero nunca olvides que te quiero 
muchisisimo. 
 
Michellita y Miguelito, mis niños, los quiero mucho, espero que mi ejemplo los anime a lograr 
grandes cosas, porque son unos seres maravillosos, inteligentes, capaces, con mucho ángel y yo creo que 
ustedes lograran muchas cosas en sus vidas. Gracias por recordarme que aunque sienta que el mundo se me 
viene encima, no todo es tan malo y que la vida siempre nos tiene una sorpresa guardada. No pierdan su 
inocencia, su felicidad y su capacidad de amar y aprender. Los quiero mucho. 
 
Myr, Dianita, Dianis, Raquel y Viri; mis amigas, con las que he vivido muchas cosas y lo más 
hermoso es que nos conocimos por los estudios, y hoy tengo gran emoción al poder compartir con ustedes 
esta etapa que culmino. Todas en nuestros caminos, pero siempre con el tiempo para compartir con las 
amigas, gracias por su amistad, por el apoyo, por los ánimos, por cuidarme, por lo que nuestra amistad 
representa, las quiero mucho y sé que nuestra amistad durará por mucho tiempo. 
 
Bere Y Wendo, mis hermanas de carrera, a ustedes les tengo que agradecer mucho porque fueron 
mi soporte durante la Universidad, recorrimos hombro con hombro ese camino largo y juntas llegamos al final. 
Sabemos que este paso es muy importante en nuestra carrera, porque será la llave que nos abrirá muchas 
puertas en nuestras vidas. Saben lo que Derecho y Acatlán representan, son cosas que se quedaran siempre 
en nuestros corazones, y una de estas cosas es nuestra hermosa amistad que supera todas las barreras. 
Amigas, gracias por todo, no olviden que las quiero mucho “chicas superpoderosas”. 
 
Gaby, muchas gracias por tú amistad, gracias por el apoyo, por el cariño, por las enseñanzas, por 
estar ahí en las buenas y en las malas, por caminar toda una calle enorme para que pueda ver plasmada mi 
tesis. Nuestra amistad es algo que desde el principio se mostró sólida y sé que compartiremos muchas metas 
más. Es bueno saber que nuestra amistad es para el relajo, para el trabajo, para el estudio, para la tristeza, en 
pocas palabras para crecer y vivir plenamente, muchas gracias amiguita y quiero que sepas que valoro mucho 
tú amistad, te quiero mucho. 
 
Kika y Pris, muchas gracias por su amistad, por su apoyo y por su cariño, ustedes también forman 
parte importante de mi vida y gracias a nuestras vivencias hoy soy un poquito más madura, siempre guardaré 
gratos recuerdos de mis visitas a Valle, tienen mi cariño y todo mi apoyo para siempre, las quiero mucho. 
 
Ara, Wendy, Dany y Elena, amigas de la infancia y que hoy después de tantos años estamos 
juntas, chicas VIP son maravillosas, las quiero mucho y sé que aún nos queda toda una vida por compartir; 
somos esa fotografía que fue tomada hace mucho tiempo y que ahora que le quitamos el polvito sigue 
estando tan increíble como en aquel entonces. 
 
BGA y BSA (Lic. Suárez, Lic. Bravo, Lic. GAGO, Lic. Alonso, Lic. Jeny, Lic. Alma, David y 
Tony), muchas gracias a todos por ser compañeros de trabajo, colegas y amigos, de ustedes he aprendido 
mucho como abogada y estoy segura que seguiréaprendiendo muchas cosas más; gracias por el apoyo, por 
estar al pendiente de este logro tan importante para mí, y gracias por hacer que me sienta como en mi 
segunda casa y no solo como en un trabajo más, muchas gracias a todos. 
 
Lic. Alonso, un agradecimiento muy especial, usted sabe lo que esta tesis vale para mí; gracias por 
el apoyo y por la amistad. 
 
Finalmente, y no por eso el menos importante, sino por el contrario porque ocupa un lugar muy 
especial en este apartado, mi más sincero agradecimiento y reconocimiento a mi Asesor Licenciado Gerardo 
Goyenechea Godínez. Primero como profesor, tengo que reconocer y agradecerle esa enorme capacidad de 
enseñanza que tiene, porque muchos profesores solo se paran en el aula a trasmitir conocimientos y no se 
preocupan porque sus alumnos realmente aprendan y desarrollen ese amor al Derecho que todos los 
abogados deberían tener. Segundo, como profesionista le agradezco toda la experiencia que me ha 
transmitido, gracias por darme la oportunidad de conocer el Derecho en la práctica, por mostrarme que uno no 
termina su carrera con el título, sino que debe continuar preparándose y actualizándose para destacar como 
un buen abogado. Por último el ser humano me enseñó que siempre se debe ser humilde, comprensible, 
generoso, amistoso, profesional, a valorar a todos y a aprender de todos, pero sobre todo a sentirse orgulloso 
de quien es uno. Gracias por su apoyo, por creer en mí y por la confianza; gracias al amigo, al profesor, al 
abogado y al ser humano… que más personas tenga la dicha de ser tocados en sus vidas por usted. Lo 
quiero mucho. 
 
UNAM, FES ACATLÁN, a mi alma mater también le agradezco la oportunidad de haber recorrido en 
sus instalaciones la carrera que hoy por hoy he aprendido a querer y valorar, gracias por permitIrme conocer 
un mundo tan amplio y diverso de conocimientos y seres humanso, espero que mucha gente siga teniendo el 
privilegio de estudiar en tus aulas y sean tan dichosos como en su momento yo lo fui. Hoy me siento 
preparada para enfrentar la vida y ser una orgullosa y triunfadora ABOGADA DE LA UNAM. 
 
¡¡¡GOYAAA, GOYAAA, CACHUN CACHUN RRA RRA, CACHUN CACHUN RRA RRA, GOYAAAA 
UNIVERSIDAD, MÉXICO, PUMASSSS … ACATLÁN!!! 
 
 
 
 
 
 
ÍNDICE PÁGINAS 
 
Introducción………………………………………………………………... 1 
 
1.- Los Contratos………………………………………………………….. 
 
2 
 1.1. Definición………………………………………………………........ 2 
 1.2. Elementos de Existencia………………………………………….. 2 
 1.2.1. Consentimiento………………………………………………… 3 
 1.2.2. Objeto…………………………………………………………… 6 
 1.3. Requisitos de Validez……………………………………………… 9 
 1.3.1. Capacidad……………………………………………………… 9 
 1.3.2. Forma…………………………………………………………… 11 
 1.3.3. Ausencia de Vicios…………………………………………….. 12 
 1.3.4. Objeto…………………………………………………………… 13 
 1.4. Los Vicios del Consentimiento…………………………………… 14 
 1.4.1. El Error………………………………………………………….. 14 
 1.4.2. El Dolo………………………………………………………….. 16 
 1.4.3. Mala Fe…………………………………………………………. 18 
 1.4.4. Lesión…………………………………………………………… 18 
 1.4.5. Violencia………………………………………………………… 19 
 1.4.5.1. Física……………………………………………………….. 21 
 1.4.5.2. Psicológica………………………………………………… 21 
 1.5. El Principio de Autonomía de la Voluntad en la celebración de 
los contratos…………………………………………………………… 
 
22 
 1.6. Clasificación de los Contratos………………………………….. 24 
 
2.- El Contrato de Arrendamiento……………………………………. 
29 
 2.1. Definición de Arrendamiento……………………………………… 29 
 2.2. Definición del Arrendamiento según el Código Civil del Estado 
de México………………………………………………………………….. 
 
30 
 2.3. Tipos de Contrato de Arrendamiento……………………………. 31 
 2.4. Elementos del Contrato de Arrendamiento……………………… 32 
 2.4.1. Elementos Personales………………………………………… 32 
 2.4.2. Elementos Reales……………………………………………... 34 
 2.4.3. Elementos Formales………………………………………….. 35 
 2.5. Obligaciones del Arrendador……………………………………… 36 
 2.6. Obligaciones del Arrendatario……………………………………. 38 
 2.7. Temporalidad del Arrendamiento………………………………… 40 
 2.7.1. El Arrendamiento con plazo………………………………….. 40 
 2.7.2. El Arrendamiento sin plazo…………………………………… 40 
 2.8. Modos de Terminación del Arrendamiento……………………… 41 
 2.8.1. Cumplimiento del plazo……………………………………….. 41 
 2.8.2. Satisfacción del objeto………………………………………… 45 
 2.8.3. Convenio expreso……………………………………………… 45 
 2.8.4. Nulidad………………………………………………………….. 46 
 2.8.5. Rescisión……………………………………………………….. 47 
 2.8.6. Confusión………………………………………………………. 49 
 2.8.7. Pérdida o destrucción del bien arrendado………………….. 49 
 2.8.8. Expropiación…………………………………………………… 50 
 2.8.9. Evicción…………………………………………………………. 51 
 
3.- El aviso de terminación del contrato de arrendamiento en los 
Códigos Civiles del Estado de México, abrogado y vigente……. 
 
52 
 3.1. Análisis del Capítulo VII relativo al aviso de terminación del 
Código Civil del Estado de México de 1956…………………………… 
 
53 
 3.2. Abrogación del Código de 1956 y promulgación del Código Civil 
del Estado de México del año 2002………………………………. 
 
55 
 3.3. Exposición de motivos del Código Civil vigente………………… 57 
 3.4. Análisis del Código Civil del Estado de México en su Título 
Sexto, Capítulo VIII……………………………………………………….. 
 
62 
 
4.- Propuesta de reforma al Título Sexto, Capítulo VIII del Código 
Civil del Estado de México…………………………………………….. 
 
65 
 4.1. Consecuencias de la abrogación del año 2002 que sufre el 
Código Civil del Estado de México respecto del Título del 
Arrendamiento…………………………………………………………….. 
 
 
65 
 4.2. Falta de alternativas de solución o tratamiento para los casos 
que no prevé el Título actual del Arrendamiento……………………… 
 
67 
 4.3. Inseguridad Jurídica……………………………………………….. 70 
 4.3.1. El caso del Arrendador………………………………………... 72 
 4.3.2. El caso del Arrendatario………………………………………. 73 
 4.4. Propuesta de reforma para el Título Sexto, Capítulo VIII del 
Código Civil del Estado de México……………………………………… 
 
73 
 4.4.1. Incorporación, en lo esencial del Capítulo VII del Código 
Civil del Estado de México de 1956 al vigente………………………… 
 
74 
 4.4.2. El procedimiento de notificación del aviso de terminación en 
vía de procedimiento judicial no contencioso……………………… 
 
76 
 
Conclusiones……………………………………………………………… 
 
79 
 
Bibliografía………………………………………………………………… 
 
82 
 
Legislación………………………………………………………………… 
 
84 
 
Otras Fuentes……………………………………………………………... 
 
85 
 
 
 
 
 
  1
 
INTRODUCCIÓN 
El aviso de terminación permite concluir un contrato de arrendamiento que ha sido 
celebrado por tiempo indeterminado, brindando certeza jurídica tanto al arrendador 
como al arrendatario, al primero debido a que el bien regresa a su posesión y 
puede disponer libremente de él, y al segundo le proporciona tiempo suficiente 
para desocupar el inmueble. Si bien es cierto que dicha figura se contemplaba en 
el Código Civil del Estado de México de 1956 hasta la abrogación del mismo en el 
año 2002, la creación de un nueve Código Civil dejó de contemplar esta figura, 
además no contiene una justificación por parte del legislador que explique la 
ausencia de la misma y de igual manera carece de forma alterna para solucionar 
los problemas vinculados a los contratos de arrendamiento por tiempo 
indeterminado. 
En la actualidad se siguen celebrando contratos de arrendamiento por tiempo 
indeterminado, lo cual motiva a proponer una reforma al Código Civil del Estado 
de México para regular el aviso de terminación en los contratos de arrendamiento 
por tiempo indeterminado. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  2
1. LOS CONTRATOS 
1.1. DEFINICIÓN DE CONTRATO 
De acuerdo a Rojina Villegas, contrato es “… un acuerdo de voluntades para crear 
o transmitir derechos y obligaciones; es una especie dentro del género de los 
convenios”1. Debido a que para él, el contrato es un acto jurídico plurilateral que 
tiene por objeto crear o transmitir derechos y obligaciones, reales o personales. Esun acto jurídico plurilateral, porque en todo contrato hay una manifestación de 
voluntades que se llama jurídicamente “consentimiento”; es decir, un concurso o 
acuerdo de dos o más voluntades. Como en todo acto jurídico, esta manifestación 
de voluntades tiene o se propone un objeto, que es en el caso del contrato, crear o 
transmitir obligaciones y derechos. 
El artículo 7.31 del Código Civil para el Estado de México del 2002 define el 
contrato de la siguiente manera “los convenios que producen o transfieren las 
obligaciones y derechos toman el nombre de contratos". El código hace una 
distinción entre convenio y contrato, donde el primero es el género, mientras que 
el segundo se le tiene como una especie del primero debido a que el contrato sólo 
produce o transfiere obligaciones y derechos, mientras que el convenio en un 
sentido amplio es el acuerdo de dos o más personas para crear, transferir, 
modificar o extinguir obligaciones; y en un sentido estricto es el acuerdo de dos o 
más personas para modificar o extinguir obligaciones, sin embargo tanto el 
convenio como el contrato se rigen por las mismas disposiciones e incluso a veces 
se utilizan indistintamente. 
 
1.2. ELEMENTOS DE EXISTENCIA 
“Los elementos de existencia son dos, que conjuntamente debe tener un acto 
jurídico para ser contrato, de manera que la ausencia de cualquiera de esos dos 
                                                            
1 Rojina Villegas, Rafael. Compendio de Derecho Civil IV Contratos. Porrúa, México, 2006, 13ª edición, p. 9. 
  3
elementos impide que haya contrato. Tales elementos de existencia son el 
consentimiento y el objeto.”2 
Pérez Fernández del Castillo, considera que “los elementos de existencia, 
esenciales o estructurales del contrato, son el consentimiento, el objeto y 
excepcionalmente la solemnidad”3 
 
1.2.1. CONSENTIMIENTO 
“El consentimiento es el acuerdo de dos o más voluntades sobre la creación o 
transmisión de derechos y obligaciones. Éste debe recaer sobre el objeto jurídico y 
el material del contrato, para lo cual la manifestación de la voluntad debe 
exteriorizarse de manera tácita, verbal, escrita o por signos indubitables”4. 
Para Pérez Fernández del Castillo, el consentimiento en los contratos se integra 
con dos elementos: la oferta y la aceptación. Sin embargo Larenz Karl nos dice 
que “la diferencia entre propuesta y aceptación se hace irrelevante cuando una de 
las partes no presenta a la otra para su aceptación una propuesta conclusa, sino 
que ambas partes formulan conjuntamente el texto del contrato y posteriormente 
ambas manifiestan su conformidad suscribiéndolo. En este caso cabe decir que 
cada parte se halla al propio tiempo en la posición de proponente y de aceptante”5. 
Respecto a lo anterior, puedo concluir que el consentimiento en el contrato es 
mutuo, además que ambas partes participan activamente, ya que antes de 
celebrar el contrato, este puede sufrir modificaciones a fin de satisfacer las 
necesidades tanto de una parte como de la otra. 
                                                            
2 Sánchez Medal, Ramón. De los Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2007, p. 25. 
3 Pérez Fernández del Castillo, Bernardo. Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2008, p. 21. 
4 Ídem, p.22. 
5 Larenz, Karl. Derecho Civil. Parte General. Editorial Revista de Derecho Privado. Editoriales de Derecho 
Reunidas, Madrid, 1978. 
  4
Se debe tener en cuenta que existen supuestos en los que no hay consentimiento 
y por lo tanto tampoco existe un acuerdo de voluntades, para Pérez Fernández del 
Castillo, estos supuestos son tres: 
1) Cuando hay un error en la naturaleza del contrato. Por ejemplo uno de los 
contratantes considera que por donación está adquiriendo un auto y el otro 
piensa que se lo está vendiendo. 
2) Cuando hay error sobre la identidad del objeto. Una persona concerta con 
otra la enajenación de un rancho; el comprador se refiere al ubicado en el 
Estado de Morelos y el vendedor al que se encuentra en Guanajuato. 
3) En los contratos intuito personae, no hay consentimiento si hay error en la 
identidad de la persona, toda vez que se celebran tomando en cuenta la 
calidad de la persona. Por ejemplo cuando se dona una cosa a una persona 
y equivocadamente la recibe otra. 
Otros autores se ven influenciados por el código Civil Francés, pues divide el 
consentimiento en dos sentidos el primero es la voluntad del deudor para obligarse 
y como concurso o acuerdo de voluntades. “En el caso de la voluntad del deudor 
para obligarse, dicho código exige que en el deudor haya: 
a) Una voluntad real, que no existe en el infante, en el ebrio, en el hipnotizado, 
en el drogado y en el demente, si bien los tribunales suelen considerar 
estos casos como vicio del consentimiento. Esta situación se presenta 
también en los casos de incapacidad no declarada. 
b) Que la voluntad sea seria y precisa, ya que en una promesa por simple 
juego o de broma, o en escena o con fines didácticos, o un consentimiento 
simulado, o cuando vagamente se dice, por ejemplo, que se vende algo a 
menos del costo, no constituye la voluntad de obligarse. 
c) Que dicha voluntad se exteriorice, sea en forma expresa, cuando se 
manifiesta verbalmente, por escrito o por signos inequívocos, sea de 
manera táctica, si resulta de hechos o de actos que lo presupongan o que 
  5
autorizan a presumirlo, excepto en los casos en que por la ley o por 
convenio, la voluntad deba manifestarse expresamente. Como ejemplos de 
manifestación tácita tenemos la aceptación del mandato (in fine), y la tácita 
reconducción por lo que se refiere al arrendatario que continúa sin 
oposición del arrendador después del término en el uso de la cosa 
arrendada. Este último, además, es el único caso en que el simple silencio 
implica consentimiento “qui tacet consentiré videtur”, y genera obligaciones 
por lo que hace al arrendador cuando éste no exige la desocupación 
después de este término. 
d) Que esa voluntad tenga un determinado contenido, requisito éste que dio 
origen a dos doctrinas: la francesa, que da preferencia a la voluntad interna, 
aunque exige la exteriorización de ésta; y la alemana, que atiende 
fundamentalmente a la voluntad declarada. Nuestro derecho corresponde al 
parecer en este punto al sistema de la voluntad interna, tanto por la 
importancia que concede a los vicios del consentimiento, como por su 
preferente indagación de la intención de los contratantes para interpretar un 
contrato.”6 
En cuanto a “su segunda acepción como acuerdo de voluntades, no existe cuando 
hay coincidencia en las dos voluntades, lo que ocurre principalmente en los casos 
del llamado error-obstáculo, que corresponde al “error in corpore” o error sobre el 
objeto-cosa del contrato, (por ejemplo el comprador creyó adquirir una finca y el 
vendedor creyó que enajenaba otra), y al “error in negotio” o error sobre la clase 
de contrato que se celebra, (por ejemplo, se recibe una suma de dinero en la 
creencia de que se le ha hecho una donación, pero el que la entrega creyó que 
daba en mutuo tal cantidad). Es importante hacer hincapié en que no toda 
deficiencia en el consentimiento hace inexistente el contrato, debido a que existen 
vicios del mismo que afectan sólo la validez de un contrato existente, según 
acontece con el error-nulidad o error-vicio y con la violencia moral o intimidación, y 
                                                            
6 Sánchez Medal, Ramón. De los Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2007, p. 27 y 28. 
  6
defectos que ni siquiera lesionan su validez, como ocurre con el error indiferente y 
con el temor reverencial, temas que se analizarán más adelante.”7 
 
1.2.2. OBJETO 
“El objeto del contrato puede analizarse de acuerdo a dos categorías distintas: el 
objeto jurídico y el material. A su vez el objeto jurídico se divide en directo eindirecto”8. 
Comenzaré el estudio del objeto jurídico directo e inmediato, el cual puede ser 
definido como “la creación y transmisión de derechos y obligaciones. Al respecto 
debemos recordar que el contrato es una fuente de obligaciones y como tal, crea 
obligaciones”9. Por otro lado tenemos el objeto indirecto o mediato del contrato, el 
cual puede ser la prestación de una cosa o la cosa misma; o bien, la prestación de 
un hecho o el hecho mismo. De acuerdo con Cuna Concalves podríamos usar la 
terminología de objeto-cosa o de objeto-hecho del contrato. De acuerdo con Pérez 
Fernández del Castillo “el objeto jurídico indirecto del contrato es el objeto directo 
de la obligación esto es, dar, hacer o no hacer"10. 
De acuerdo a lo anterior, si las obligaciones que “se crean en el contrato son de 
dar, pueden consistir en: 
1) En la traslación de dominio de cosa cierta (compraventa y permuta). 
2) En la enajenación temporal del uso o goce de cosa cierta (arrendamiento y 
comodato). 
                                                            
7 Sánchez Medal, Ramón. De los Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2007, p. 28 y 29. 
8 Pérez Fernández del Castillo, Bernardo. Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2008, p.24 y 25. 
9 Idem. 
10 Idem., p. 26. 
  7
3) En la restitución de cosa ajena a pago de cosa debida (mutuo).”11 
Por lo que se refiere a las obligaciones de hacer y de no hacer “se establece que 
si el obligado a prestar un hecho no lo hiciere, el acreedor tiene derecho de pedir 
que a costa de aquél se ejecute por otro, cuando la situación sea posible; esto 
mismo se observa si no lo hiciere de la manera convenida, en este caso el 
acreedor podría pedir que se deshaga lo mal hecho. Ahora bien, el que estuviere 
obligado a no hacer alguna cosa, quedará sujeto al pago de daños y perjuicios en 
caso de contravención. Si hubiere obra material, podrá exigir el acreedor que sea 
destruida a costa del obligado.”12 
En cuanto al objeto material del contrato, se refiere a la cosa que se tiene que 
dar, al hecho que se tiene que realizar y a la conducta de que debe abstenerse. 
Para ello debemos entender que la cosa objeto del contrato debe ser física y 
legalmente posible. Para nuestra legislación (Artículo 1825) la cosa debe cumplir 
con tres requisitos: “1° Existir en la naturaleza; 2° Ser determinada o determinable 
en cuanto a su especie; 3° Estar en el comercio. 
1. Existir en la naturaleza. Sin embargo las cosas futuras pueden ser objeto 
del contrato con tal de que sean susceptibles de existir (ejemplo, la 
compraventa de una cosecha que todavía no se da). 
2. Ser determinadas o determinables en cuanto a su especie y calidad. Se 
entiende por especie a una limitación del género o sea una individualización 
en cuanto a la cantidad y la calidad, esto es porque se cuenta, se pesa, o 
se mide. (En los contratos traslativos de dominio de géneros, la propiedad 
se transmite hasta que sean individualizados con conocimiento del 
acreedor). 
3. Estar dentro del comercio. Las cosas pueden estar fuera del comercio por 
su naturaleza o por disposición de la ley. Están fuera del comercio por su 
                                                            
11 Pérez Fernández del Castillo, Bernardo. Contratos Civiles, Porrúa, México D.F., 2008, 12ª Edición, p.25. 
12 Idem., p.25 y 26. 
  8
naturaleza las que no pueden ser poseídas por algún individuo 
exclusivamente, y por disposición de la ley, las que ella declare irreductibles 
a propiedad particular.”13 
Es importante hacer una distinción entre: 
a. “Incomerciabilidad. Es lo que no es susceptible de apropiación 
particular porque por su naturaleza o por disposición de la ley está 
fuera del comercio. 
b. Inalienabilidad. Está dentro del comercio pero para proteger a cierto 
tipo de personas la ley prohíbe su enajenación, gravamen o 
embargo. (Ejemplo, los inmuebles afectados al patrimonio de familia, 
los cuales pueden pertenecer al padre, pero no pueden vender, 
gravar o embargar).”14 
No podemos olvidarnos “del hecho y la abstención, por existir el principio general 
de que a lo imposible nadie está obligado, el hecho positivo o negativo, objeto del 
contrato, debe ser: I. Posible; II. Lícito. 
La posibilidad debe ser jurídica y de hecho. La posibilidad jurídica se estudia 
desde el punto de vista negativo o sea, hay imposibilidad jurídica cuando el hecho 
no produce consecuencias jurídicas por ser irreductible con las normas jurídicas. 
(Ejemplo, el matrimonio entre dos mujeres). 
La imposibilidad física o de hecho, es cuando la conducta no se puede realizar 
porque no es compatible con las leyes de la naturaleza. No es imposible el hecho 
que pueda realizarse por medio de otra persona. 
                                                            
13 Pérez Fernández del Castillo, Bernardo. Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2008, p.26. 
14 Idem., p.27. 
  9
Se considera ilícito el hecho que va en contra de las leyes de orden público o las 
buenas costumbres. (Ejemplo, la obligación de sembrar y cultivar mariguana).”15 
 
1.3. REQUISITOS DE VALIDEZ 
“Los requisitos de validez, o de inmunidad, son cuatro elementos que 
conjuntamente debe tener el contrato ya existente para no estar afectado de 
nulidad, de manera que la falta de uno de esos cuatro elementos hace que el 
contrato en cuestión resulte privado de efectos jurídicos. Tales elementos de 
validez del contrato o de exoneración de nulidad, son la capacidad de las 
personas autoras del mencionado consentimiento; la forma libre o la señalada por 
la ley para la expresión exterior de dicho consentimiento; la ausencia de vicios del 
mismo consentimiento; y que el objeto de referencia sea lícito, es decir, no 
contrario al orden público ni a las buenas costumbres.”16 
Si bien la presencia de los cuatro elementos de validez en un contrato ya existente 
impiden que se produzca la nulidad de ese contrato, los mismos no confieren a 
éste eficacia jurídica, es decir, que produzca efectos legales. 
 
1.3.1. CAPACIDAD 
La capacidad puede ser de goce y de ejercicio: 
I. Capacidad de goce. “Es la aptitud que tiene una persona para ser sujeto 
de derechos y obligaciones.”17 
 
                                                            
15 Pérez Fernández del Castillo, Bernardo. Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2008, p.27. 
16 Sánchez Medal, Ramón. De los Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2007, p.25. 
17 Pérez Fernández del Castillo, Bernardo. Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2008, p.28. 
  10
“La regla general es que todos los individuos son capaces desde su 
nacimiento; la excepción es la incapacidad. Sin embargo el nasciturus se 
encuentra protegido por la ley desde su concepción, motivo por el cual la ley 
establece que pueden ser sujetos de herencia y donación, siempre y cuando 
se cumpla la conditio juris de que sean viables, o sea que una vez 
desprendidos enteramente del seno materno, vive veinticuatro horas o es 
presentado vivo ante el Juez del Registro Civil. También tenemos las 
incapacidades especiales de goce, como en el caso de los extranjeros, los 
cuales no tienen capacidad de goce para adquirir en las zonas restringidas que 
son 100 Km. de la frontera y 50 Km. de las playas”18. 
II. Capacidad de ejercicio. La hay cuando la persona puede ejercer por sí 
mismo sus derechos y obligaciones. 
Existen dos tipos de incapacidades de ejercicio, las generales y las especiales. 
“Dentro de las generales se encuentran: la incapacidad natural y legal de 
menores de edad; los mayores de edad que por causa de enfermedad 
reversible o irreversible, o que por su estado particular de discapacidad, ya sea 
de carácter físico, sensorial, intelectual, emocional, mental o varias de ellas a la 
vez, no pueda gobernarse, obligarse o manifestar su voluntad, por sí mismo o 
por algún medio que la supla. Estos incapacitados sólopueden ejercer sus 
derechos por medio de sus representantes legales; padres en el ejercicio de la 
patria potestad o tutor. La incapacidad especial es cuando personas mayores 
de edad que no se encuentren en los supuestos antes mencionados, se ven 
impedidos de actuar por la relación que tienen con una persona o bien con una 
cosa. (Ejemplo del primer caso: el tutor que no puede contratar con su pupilo; 
en el segundo caso: los administradores que no pueden comprar los bienes 
                                                            
18 Pérez Fernández del Castillo, Bernardo. Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2008, p.29‐30. 
  11
que administran, y a los jueces y abogados que tampoco pueden comprar los 
bienes que fueron objeto del litigio en el que intervinieron)”19. 
“En la legislación mexicana el término legitimación está encuadrado dentro de la 
capacidad. La doctrina considera la legitimación como la idoneidad de persona 
para realizar un acto jurídico eficaz, inferida de la posesión que se tiene frente al 
acto; o sea, la relación que existe entre los sujetos o uno de los sujetos con el 
objeto. (Ejemplo, en una compraventa los padres en ejercicio de la patria potestad 
no están legitimados para adquirir los bienes del menor, o un extranjero tampoco 
puede adquirir un bien inmueble ubicado en la “zona restringida”). Finalmente 
podemos decir que la legitimación es el elemento eficacia que la ley requiere para 
que un contrato ya existente con todos los elementos de validez, pueda producir 
efectos jurídicos, bien sea en el propio patrimonio o sobre un patrimonio ajeno, y 
esta cualidad la exige la ley en cada una de las personas que celebran un 
determinado contrato.”20 
1.3.2. FORMA 
“Cuando la ley exige determinada forma para la celebración de un contrato, dicha 
formalidad es un elemento de validez del propio contrato, ya que la omisión de esa 
formalidad exigida por la ley hace que el contrato en cuestión pueda ser 
impugnado de nulidad relativa. 
Este renacimiento o supervivencia del formalismo en materia de contratos tiene, 
sin embargo, una significación diferente a la que tuvo el formalismo en el primitivo 
Derecho Romano, donde se reconocía o se atribuía un valor autónomo a la forma, 
independientemente de la voluntad o del contenido de la misma, por una creencia 
en la fuerza propia de las palabras mismas, que si no eran pronunciadas o escritas 
exactamente como lo ordenaba el “jus civile”, no se producían los efectos del 
contrato. 
                                                            
19 Pérez Fernández del Castillo, Bernardo. Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2008, p. 31. 
20 Idem., p.29 y 30. 
  12
En la actualidad, el renacimiento o la supervivencia del formalismo obedecen a 
otros motivos diferentes. Actualmente la forma en los contratos tiene un sentido 
distinto del que tuvo en el Derecho Romano. La forma se exige en nuestros días 
no porque se atribuya a las palabras en sí o a las fórmulas escritas o pronunciadas 
determinada fuerza propia, sino asumidas y de seguridad a ciertos bienes de 
mayor importancia, inducir a mayor reflexión a las partes contratantes, ventajas 
todas éstas que explican la formalidad exigida en la mayor parte de los contratos 
reglamentados. 
Al igual que el Código anterior de 1884, el Código civil vigente permite también 
purgar en un contrato el vicio de la falta de forma exigida por la ley, bien sea a 
través de la ratificación expresa, mediante la reiteración del contrato con las 
formalidades legales omitidas, extinguiéndose así por confirmación la acción de 
nulidad, o bien a través del cumplimiento voluntario de dicho contrato, mediante la 
ratificación tácita. Sin embargo, tanto en la confirmación o ratificación expresa, 
como en la ratificación tácita o cumplimiento voluntario, son las dos partes mismas 
las que han convalidado el contrato que se celebró sin la formalidad exigida por la 
ley.”21 
 
1.3.3. AUSENCIA DE VICIOS 
“Los vicios del consentimiento son aquellas circunstancias particulares que sin 
suprimirlo, lo dañan. De lo anterior se desprende que, cuando uno de los llamados 
vicios no solo daña al consentimiento, sino que lo suprime, deja de ser vicio, para 
constituir una falta de consentimiento.”22 
“El consentimiento debe darse en forma libre y veraz, de tal manera que las partes 
estén de acuerdo tanto en la persona como en el objeto y en las formalidades del 
                                                            
21 Sánchez Medal, Ramón. De los Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2007, p.66 y 67. 
22 Zamora y Valencia, Miguel Ángel. Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2007, p. 38. 
  13
contrato. Por lo mismo el consentimiento no debe estar viciado por error, dolo, 
mala fe, violencia o lesión. Es relativa la nulidad que se provoca cuando un 
contrato se celebra con vicios en el consentimiento. Por lo tanto el contrato se 
puede convalidar una vez que han cesado los vicios y la víctima ha ratificado su 
voluntad. Es nula la renuncia anticipada a invocar la nulidad por los vicios del 
consentimiento.”23 
Finalmente debemos señalar que este requisito de validez tiene gran peso puesto 
que respalda la situación de que el consentimiento en los contratos fue otorgado 
libremente, ya que la presencia de este requisito permite la existencia del contrato. 
1.3.4. OBJETO 
“El objeto del contrato, como el objeto del derecho en general es la conducta, y 
dicha conducta puede manifestarse como una prestación (situación activa, móvil, 
dinámica) o como una abstención (situación pasiva, inmóvil, estática). Si tal 
conducta se manifiesta o exterioriza como una prestación, puede encausarse 
como un hacer algo o como un dar cierta cosa, que al final no sería sino una 
modalidad de un hacer algo; y si la conducta se manifiesta o exterioriza como una 
abstención, puede encausarse como un no hacer algo.”24 
Para otros autores como Ramón Sánchez Medal, el objeto es el hecho positivo o 
negativo que debe realizar una de las partes en beneficio de la otra, o las dos 
partes cuando ambas resultan acreedoras y deudoras en virtud del contrato. El 
objeto como ya se mencionó en este capítulo debe cumplir lo establecido por la 
Ley, la cual refiere que son objeto de los contratos: la cosa que el obligado debe 
dar; y el hecho de que el obligado debe hacer o no hacer. La doctrina refiere que 
el objeto del contrato debe ser posible, lícito y determinado o susceptible de serlo. 
 
                                                            
23 Pérez Fernández del Castillo, Bernardo. Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2008, p. 31. 
24 Zamora y Valencia, Miguel Ángel. Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2007, p.28. 
  14
Objeto Posible: Debe existir en la naturaleza y cuya realización pueda 
concretarse. 
Objeto Lícito: Es necesario que la cosa de la que trata el contrato este permitida 
por la ley y vaya de acuerdo con las buenas costumbres y la moral, no se puede 
establecer como cláusula intereses usurarios u obligar a alguien a hacer algo que 
no quiere como casarse. 
Objeto Determinado: Busca la seguridad jurídica al no tolerar cosas vagas o 
imprecisas, deben ser determinadas en cuanto a su especie, aunque no lo sean 
en cuanto a la cantidad, con tal de que esta pueda determinarse, es decir que 
exista la posibilidad de fijar reglas específicas para determinar por ejemplo la 
cantidad, calidad, etc. 
 
1.4. LOS VICIOS DEL CONSENTIMIENTO 
“Aunque exista el consentimiento en un contrato, puede ser deficiente por falta de 
conocimiento o por falta de libertad, esto es, por un vicio que afecta a la 
inteligencia (error, dolo o mala fe) o por un vicio que afecte a la voluntad 
(violencia) o por un vicio que afecte a una y a otra facultad (lesión). La presencia 
de cualquiera de estos vicios puede invalidar el contrato y lo hiere de nulidad 
relativa.”25Estudiemos a detalle cada uno de los vicios del consentimiento para despejar 
dudas y aclarar los conceptos que tenemos de todos ellos. 
1.4.1. El error 
Para el autor Miguel Ángel Zamora y Valencia, el error es el conocimiento 
equívoco de la realidad y no debe confundirse con la ignorancia, porque ésta es 
una falta de conocimiento. También puede decirse que el error es el conocimiento 
                                                            
25 Sánchez Medal, Ramón. De los Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2007, p.52. 
  15
inexacto de la realidad consistente en creer cierto lo que es falso o falso lo que es 
cierto. Para Sánchez Medal, el error es la opinión subjetiva contraria a la realidad 
o la discrepancia entre la voluntad interna y la voluntad declarada. 
“Para que el error pueda considerarse como un vicio del consentimiento y por lo 
tanto originar la nulidad del contrato, debe recaer sobre el motivo determinante de 
la voluntad de cualquiera de los que contratan. El error puede referirse a las 
calidades o composiciones físicas de la cosa considerada en sí misma; a las 
calidades o funcionalidad de la cosa referida al uso o utilización que desee darle el 
sujeto; o a la identidad de la persona del cocontratante en aquellos contratos que 
se celebren en atención a las cualidades del sujeto.”26 
De acuerdo con Mazeaud, existen cuatro clases de errores posibles de cometer en 
un contrato: 
• Error obstáculo o error impediente. Cuando recae sobre la naturaleza del 
contrato o sobre la identidad de la cosa, que hacen inexistente el 
consentimiento y por tanto el contrato (error in negotio y error in corpore). 
• Error nulidad o error vicio. Que hace anulable el contrato. Es el que recae 
sobre el motivo determinante de la voluntad de cualquiera de los que 
contratan, pero a condición de que en el acto de la celebración se declare 
ese motivo, o bien, que se pruebe por las circunstancias del mismo contrato 
que se celebró éste en el falso supuesto que lo motivó y no por otra cosa. 
La conclusión de la doctrina sobre este concepto el que “el error relevante 
como vicio del negocio, consiste en la creencia inexacta, respecto de algún 
dato que se valora como motivo principal del negocio, conforme a la 
conducta negocial de las partes, en las concretas circunstancias del 
negocio”. 
• 
                                                            
26 Zamora y Valencia, Miguel Ángel. Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2007, p.34. 
  16
• Error indiferente. No afecta a la validez del contrato y ordinariamente se 
reduce a contratar en condiciones más onerosas o desfavorables de las 
que se pensó, pero no al extremo de que de haberse conocido la realidad 
no se hubiera contratado. Este tipo de error también abarca los de simple 
escritura o cálculo. 
• Error rectificable. Tampoco anula el contrato, pero autoriza a una 
corrección o enmienda posterior del mismo. 
Sin embargo no olvidemos que dentro del error también existe el Error-Buena Fe. 
Primero definamos la buena fe como “el principio de carácter ético 
fundamentalmente, conforme al cual los hombres en sus relaciones sociales y, por 
tanto, las partes en todos los contratos, deben proceder son sinceridad, lealtad y 
honradez, así como con el ánimo de no lesionar ni engañar a nadie. El error que 
se involucra en esta forma de la buena fe es exclusivamente un error de hecho y 
requiere, además, que sea excusable, ya que de no ser así, habría una culpa 
grave y muy cercana al dolo “culpa lata dolus est”.”27 
1.4.2. El dolo 
Para definir el dolo tenemos un concepto muy acertado, la forma legal, la cual 
dispone que es “cualquiera sugestión o artificio que se emplee para inducir a error 
o mantener en él a alguno de los contratantes”28. Podemos decir que en términos 
generales el dolo es el empleo de cualquier medio ilegal para inducir o provocar el 
error y así obtener la voluntad de una persona en la formación de un contrato. 
“Las sugestiones, los artificios o los medios ilegales, no constituyen prácticamente 
un vicio del consentimiento, sino que son los medios para obtener el resultado de 
inducir a error o mantener en él a una persona, y por lo tanto el vicio no es el dolo, 
sino el error. Sin embargo el concepto es útil, en virtud de que puede ser más fácil 
                                                            
27 Sánchez Medal, Ramón. De los Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2007, p.55. 
28 Idem., p.56. 
  17
probar la presencia de un dolo en el contrato por la materialización de los actos en 
las sugestiones o artificios, que probar el error y aún más cuando éste se 
desprende de circunstancias que no están declaradas en el contrato. 
Este vicio es causa de nulidad relativa del contrato, si el error a que induce o que 
es mantenido por el mismo, recae sobre el motivo determinante de la voluntad del 
sujeto en su celebración. 
El dolo siempre supone una intención de dañar o engañar, por lo que el hecho de 
alabar las cualidades de una cosa para determinar a una persona a celebrar un 
contrato, si no hay esa intención de daño, tradicionalmente se llama “dolo bueno” y 
no es una causa de nulidad del contrato.”29 
Sobre el dolo tenemos varias distinciones que Ramón Sánchez Medal nos da: 
• Dolo Bueno. Que consiste más bien en una pequeña astucia, que sólo 
exagera las cualidades o el valor de una cosa y que usan mucho los 
comerciantes, sin tener trascendencia jurídica, ya que sólo engendra un 
error-indiferente. 
• Dolo Malo. Este si tiene efectos jurídicos. 
• Dolo Principal. Recae sobre la causa o motivo determinante de la voluntad 
de los contratantes, esto es, cuando induce a éstos a celebrar un contrato 
que de otra manera no hubieran celebrado, y engendra, por consiguiente, 
un error-vicio o error-nulidad. 
• Dolo Incidental. Recae sobre otros aspectos o circunstancias que hacen a 
un contratante contratar sólo en condiciones menos favorables o más 
onerosas, como en el caso del error-indiferente. 
• 
 
                                                            
29 Zamora y Valencia, Miguel Ángel. Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2007, p.40. 
  18
1.4.3. Mala fe 
“Se entiende por mala fe “la disimulación del error de uno de los contratantes, una 
vez conocido”. Esto es cuando a una persona no se le saca de su error y se 
permite que continúe en él.”30 
La mala fe se equipara al dolo, y es más común utilizar la acepción de dolo que la 
de mala fe. 
Para Sartre, la mala fe es una de las tantas formas de la farsa. La mala fe es 
"actuar" como si uno no tuviera nada que ver con lo que le ocurre. La mala fe es 
un concepto filosófico, acuñado por primera vez por el filósofo existencialista Jean-
Paul Sartre, para describir el fenómeno en donde se niega su libertad absoluta, en 
cambio elige comportarse como objeto inerte. Este concepto está íntimamente 
relacionado con la noción del autoengaño. 
Es por esto que preferimos quedarnos con el dolo que finalmente es la forma más 
acertada jurídicamente de referirnos al engaño o la provocación del un daño. 
1.4.4. Lesión 
“La lesión es el perjuicio que sufre una persona de la cual se ha abusado por estar 
en un estado de suma ignorancia, notoria inexperiencia o extrema miseria, en la 
celebración de un contrato, consiste en proporcionar al otro contratante un lucro 
excesivo en relación a lo que él por su parte se obliga. La ley da al perjudicado la 
acción de nulidad del contrato por el plazo de un año, o de ser ésta posible, la 
reducción equitativa de la obligación. 
No debe confundirse o equipararse a la lesión con el error, la violencia o el dolo; 
ya que por error se entiende el concepto equívoco o engañoso que se tiene de la 
realidad y por ignorancia la falta de conocimiento de los negocios y en general de 
las cosas prácticas que sólo se adquiere con el vivir o con la práctica. La violencia30 Pérez Fernández del Castillo, Bernardo. Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2008, p.33. 
  19
es la coacción infringida a una persona para inducirla a celebrar un contrato o a 
realizar un acto y por un estado de necesidad, la aceptación a realizar un acto por 
encontrarse el individuo en un estado apremiante, y la lesión es el perjuicio sufrido 
por un contratante como consecuencia de su ignorancia, inexperiencia o miseria. 
Además en la lesión para que se considere como un vicio se requiere una 
desproporción entre las prestaciones. En los vicios del consentimiento no se 
requiere la existencia de esa desproporción para que proceda la nulidad del acto, 
y por último, en la lesión, al haber desproporción entre las prestaciones, en los 
actos en que no haya prestaciones recíprocas, no puede originarse, y sí en 
cambio, puede haber un vicio del consentimiento en los actos a título gratuito.”31 
1.4.5. Violencia 
“El artículo 1819 indica que “hay violencia cuando se emplea fuerza física o 
amenazas que importen peligro de perder la vida, la honra, la libertad, la salud o 
una parte considerable de los bienes del contratante, de su cónyuge, de sus 
ascendentes, de sus descendientes o de sus parientes colaterales dentro del 
segundo grado” “para determinar a una persona a celebrar un contrato. La 
violencia cuando se convierte en una fuerza física irresistible, configura ya no un 
consentimiento viciado, sino una falta absoluta de él. La violencia en sí o el temor 
que nace de ella, vicia la voluntad del sujeto y origina una causa de nulidad 
relativa del acto.”32 
“En el aspecto subjetivo se necesita que la amenaza sea seria, es decir, de tal 
naturaleza que pueda impresionar a una persona razonable, pero no al extremo 
tampoco de que necesariamente sea de tanta gravedad que pueda quebrantar a 
los hombres más firmes, en la forma en que lo exigía el Derecho Romano; en el 
aspecto objetivo se requiere que la amenaza importe el peligro de perder la vida, 
la honra, la libertad, la salud o una parte considerable de los bienes del 
                                                            
31 Zamora y Valencia, Miguel Ángel. Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2007, p.44. 
32 Idem. p.41. 
  20
contratante, de su cónyuge, de sus ascendientes, de sus descendientes, o de sus 
parientes colaterales dentro del segundo grado.”33 
Para que la violencia sea un vicio del consentimiento debe encuadrar en los 
siguientes supuestos: 
• “Que sea grave. En derecho mexicano se atiende en forma principal al daño 
mismo que se puede causar por el agente que infringe la violencia, al 
establecer que debe importar peligro de perder la vida, la salud o una parte 
considerable de los bienes del contratante o de una persona que la ley 
supone allegada a él. 
• Que sea actual, inminente. Aunque la ley no establezca esta característica, 
se desprende de la naturaleza misma del vicio. 
• Que sea injusta, es decir ilícita. Debe implicar un hecho contrario a las leyes 
o a las buenas costumbres por lo que el temor reverencial no basta para 
viciar el consentimiento. Para que la coacción sea legítima es preciso que 
exista una relación directa entre el derecho que el autor de la violencia 
amenaza ejercer y el contrato que obtiene bajo esa amenaza. 
• Que sea el motivo determinante de la voluntad del sujeto al contratar. 
• Que provenga de una persona y no de un hecho dañoso, ya que en este 
caso se estaría en presencia de un estado de necesidad. No es un requisito 
objetivo que la violencia proceda de la otra parte, ya que puede provenir de 
un tercero, aun sin saberlo la parte beneficiada.”34 
De acuerdo con la distinción romana existe la violencia física y la moral 
(psicológica). 
 
                                                            
33 Sánchez Medal, Ramón. De los Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2007, p. 60 y 61. 
34Zamora y Valencia, Miguel Ángel. Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2007, p. 41 y42.  
  21
1.4.5.1. Violencia física. 
“De acuerdo con la distinción romana, hay violencia física o “vis ablativa” o “vis 
absoluta”, cuando se emplea la fuerza física o algún agente material que prive de 
libertad al contratante, como llevarles la mano para que escriba, moverlo a través 
de hipnotismo o de la embriaguez total, en cuyos supuestos no hay 
consentimiento y no se trata propiamente de un vicio del consentimiento.”35 
1.4.5.2. Violencia psicológica. 
“Hay violencia moral, o más propiamente intimidación o miedo, cuando por medio 
de amenazas o de fuerza física se coloca a un contratante en esta disyuntiva: o 
aceptar en ese momento un mal presente o futuro para él o para persona muy 
allegada al mismo, o bien celebrar el contrato, a cuya violencia llamaban los 
romanos “vis compulsiva”. En virtud de ella no se suprime la voluntad, sino sólo se 
le vicia, orillándola a que prefiera una cosa a la otra, “qui mavult, vult” o “coacta 
voluntas est voluntas”.”36 
Como violencia psicológica podemos entender que es cualquier acto u omisión 
que dañe la estabilidad psicológica, que puede consistir en: insultos, humillaciones 
e incluso amenazas, que con llevan a la víctima a un estado de temor que nubla 
su juicio y le impide actuar con lógica. Como ejemplo podría mencionar la 
situación en la que un padre de familia es obligado a vender parte de su tierra a un 
precio miserable o casi regalado porque sufre la amenaza de un daño eminente a 
su familia, debido a que el agresor le revela datos precisos de las ubicaciones, 
horarios, etcétera acerca de las actividades de los miembros de su familia, 
situación que hace que la víctima tema por la seguridad y hasta la vida de su 
familia, y como consecuencia accede a lo que el agresor le indica. 
 
                                                            
35 Sánchez Medal, Ramón. De los Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2007, p. 59. 
36 Idem. 
  22
1.5. El principio de la Autonomía de la Voluntad en la celebración de 
los contratos. 
“El dogma de la autonomía de la voluntad surgió durante el auge del 
individualismo y del liberalismo económico del siglo pasado, al amparo de la teoría 
del contrato social de Rousseau que creía en la bondad natural del individuo y en 
la necesidad de limitar por el pacto social la libertad sólo para conservar ésta. La 
autonomía de la voluntad se reducía fundamentalmente a sostener, primero, que 
salvo muy raras excepciones todas las obligaciones contractuales, nacían de la 
soberana voluntad de dos partes libres iguales y, segundo, que eran justas todas 
esas obligaciones creadas por la voluntad. 
Principalmente los abusos de los patrones frente a sus trabajadores, que 
provocaron grandes movimientos sociales y dieron nacimiento al Derecho Laboral, 
rama independiente del Derecho Civil en México, demostraron cómo la teórica 
igualdad jurídica no siempre es suficiente para asegurar la libertad y la justicia en 
el contrato, en vista de las desigualdades económicas que en la práctica se dan 
entre una y otra parte. 
Asimismo, la aparición y generalización de los contratos de adhesión, que 
prescinden de toda discusión precontractual entre las partes y se reducen a la 
aceptación total por una de ellas de las condiciones propuestas unilateralmente 
por la otra, debilitaron también considerablemente el principio de la autonomía de 
la voluntad. 
Además, las necesidades sociales y los requerimientos de las grandes mayorías 
de la población obligaron al Estado a intervenir en la formación y ejecución de 
diversos contratos, siendo ejemplo de ellos las leyes de moratorias en los pagos, 
las leyes protectoras de los inquilinos, las disposiciones para fijar precios máximos 
a los artículos de primera necesidad, la Ley Federal del Protección al Consumidor, 
la Ley del Desarrollo Urbano en el D. F., la Ley para promover la Inversión 
Nacional y Regular la Inversión Extranjera,la Ley Federal sobre Metrología y 
  23
Normalización, la Ley Federal de Competencia Económica, la Ley General de 
Equilibrio Ecológico y la Protección del Ambiente, etc.”37 
La autonomía de la voluntad también es un concepto procedente de la filosofía 
kantiana que va referido a la capacidad del individuo para dictarse sus propias 
normas morales. 
El concepto constituye actualmente un principio básico en el Derecho privado, que 
parte de la necesidad de que el ordenamiento jurídico capacite a los individuos 
para establecer relaciones jurídicas acorde a su libre voluntad. Son los propios 
individuos los que dictan sus propias normas para regular sus relaciones privadas. 
En este sentido, es también el fundamento del principio espiritualista de la mayoría 
de los códigos civiles. 
En derecho existen dos tipos de normas: las normas dispositivas y las imperativas. 
En el caso de las primeras, son normas que sirven para suplir la autonomía de la 
voluntad en aquellos sitios en dónde la autonomía de la voluntad no haya 
establecido algo expresamente (por ejemplo, el caso de sucesión intestada). La 
norma imperativa, sin embargo, actúa en todo caso, como norma de obligado 
cumplimiento. Es un límite a la autonomía de la voluntad (por ejemplo, las 
legítimas). En el Derecho público se pueden encontrar muchas más normas 
imperativas (sobre todo en el ámbito sancionador), siendo éstas más escasas en 
Derecho privado. Se trata de aquellos casos en los que el estado debe regular una 
forma de comportamiento que sea igual para todos. 
Es importante ver cómo juega el papel de la autonomía de la voluntad en el 
derecho comercial como el derecho a la recisión de un contrato con base en el 
desacuerdo con el objeto. 
 
                                                            
37 Sánchez Medal, Ramón. De los Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2007, p. 5 y 6. 
  24
Finalmente puedo definir “la autonomía de la voluntad” como “la potestad que 
tienen los individuos para regular sus derechos y obligaciones mediante el 
ejercicio de su libre albedrío, representada en convenciones o contratos que los 
obliguen como la ley misma y siempre que lo pactado no sea contrario a la ley, a 
la moral, al orden público o a las buenas costumbres”. 
 
1.6. Clasificación de los Contratos. 
“La conveniencia de clasificar los contratos, obedece a necesidades de carácter 
didáctico y de interpretación. El estudio de un contrato puede facilitarse mucho si 
se hace en forma ordenada dentro del tipo especial e contratos al cual pertenezca 
conforme a determinada interpretación y comprensión general. 
Los contratos pueden ser clasificados desde muy diversos puntos de vista según 
el aspecto que trate de resaltarse; y una clasificación que puede ser necesaria o 
útil conforme a un determinado ordenamiento en un país, puede no serlo conforme 
a otro.”38 
Nuestra Legislación Civil divide los contratos, bajo un criterio estrictamente jurídico 
en: 
• Unilaterales. Cuando una sola de las partes se obliga hacia la otra sin que 
ésta le quede obligada. (Artículo 1835). 
• Bilaterales. Cuando las partes se obligan recíprocamente. Son bilaterales 
en un sentido amplio, cuando simplemente una y otra parte tienen entre sí 
una interdependencia recíproca. (Artículo 1836). 
Esta clasificación “no es una división disyuntiva o exhaustiva, ya que hay contratos 
unilaterales en su origen, pero que por hechos posteriores a su celebración, 
generan después obligaciones a cargo de la otra parte que no se obligó 
                                                            
38 Zamora y Valencia, Miguel Ángel. Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2007, p.49. 
  25
inicialmente, y hay también contratos que aunque generan obligaciones desde su 
inicio a cargo de las dos partes, tales obligaciones no son interdependientes y, por 
ello, no se está en presencia de verdaderos contratos sinalagmáticos.”39 
Nuestro legislador clasifica los contratos, bajo un criterio preponderantemente 
económico: 
• Onerosos. Se estipulan provechos y gravámenes recíprocos. 
• Conmutativos. Cuando las prestaciones que se deben las partes son ciertas 
desde que se celebra el contrato, de tal suerte que ellas pueden apreciar 
inmediatamente el beneficio o la pérdida que les cause éste. 
o Aleatorio. Cuando la prestación debida depende de un 
acontecimiento incierto que hace que no sea posible la evaluación de 
la ganancia o pérdida, sino hasta que ese acontecimiento se realice. 
• Gratuitos. Cuando el provecho es solamente de una de las partes. 
A continuación mencionare una clasificación obtenida de varios autores que 
complementará la que hemos mencionado y que se encuentra basada en la 
doctrina: 
I. Unilaterales. Es un acuerdo de voluntades que engendra sólo obligaciones 
para una parte y derechos para la otra. Ejemplo: la donación. 
Bilaterales. Es el acuerdo de voluntades que da nacimiento a derechos y 
obligaciones en ambas partes. Ejemplo: la compraventa, la permuta, el 
arrendamiento. 
II. Onerosos. El contrato que impone provechos y gravámenes recíprocos. 
Ejemplo: la compraventa. 
                                                            
39 Sánchez Medal, Ramón. De los Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2007, p. 111. 
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Gratuitos. Es gratuito aquel en que los provechos corresponden a una de 
las partes y los gravámenes a la otra. Ejemplo: la donación. 
III. Contratos Nominados. Están provistos de una acción designada con un 
nombre especial según la figura contractual que se tratara. 
Contratos Innominados. Es aquel para el que la ley no tiene previsto un 
nombre específico. 
IV. Contratos Típicos. O sea los estructurados expresamente en el Código 
Civil, como compraventa, arrendamiento, etc. 
Contratos Atípicos. Son aquellos que no están especialmente 
reglamentados en el Código Civil, sino que se rigen por las reglas generales 
de los contratos, por las estipulaciones de las partes y, en lo que fueren 
omisas, por las disposiciones del contrato con el que tengan más analogía, 
de los reglamentados en el mismo Código Civil. 
V. Contratos Consensuales. Que son los que no requieren de formalidades 
determinadas para su validez. 
Contratos Formales. Son aquellos a los que la ley exige determinada 
forma para su validez. 
VI. Contratos Reales. Son los que se perfeccionan con la entrega de la cosa, 
entre tanto no exista dicha entrega, solo hay un antecontrato, llamado 
también contrato preliminar o promesa de contrato. Ejemplo: como ocurre 
todavía con la prenda, de los cuales en el código Civil vigente han perdido 
ya este carácter el mutuo, el depósito y el comodato, que tradicionalmente 
eran contratos reales en el Derecho Romano. 
Contratos Consensuales. Que no requieren de la entrega de la cosa para 
su perfeccionamiento, aunque tal entrega pueda ser objeto de una 
obligación nacida del contrato ya celebrado. Ejemplo: mutuo, depósito o 
comodatos, todos ellos existen antes de la entrega de la cosa, y es una 
  27
obligación nacida del contrato, es decir, a posteriori, la entrega de la cosa, 
en el depositante, mutuante o comodante. 
VII. Contratos Civiles. Todos aquellos que estipula el Código Civil. 
Contratos Mercantiles. Aquellos que constituyen alguno de los actos de 
comercio enumerados en el artículo 75 de Código de Comercio. 
VIII. Contratos Conmutativos. Cuando los provechos y gravámenes son ciertos 
y conocidos desde la celebración del contrato, es decir, cuando la cuantía 
de las prestaciones puede determinarse desde la celebración del contrato. 
Ejemplo: la compraventa. 
Contratos Aleatorios. Cuando los provechos y los gravámenes dependen 
de una condición o término, de tal manera que no pueda determinarse la 
cuantía de las prestaciones en forma exacta, sino hasta que se realice la 
condición a término. Lo aleatorio está en cuanto a que las prestaciones no 
son determinadas en su cuantía al celebrarse el contrato,y en que habrá de 
precisarse en el futuro, cuando se realice la condición o término. Ejemplo: 
renta vitalicia, la compra de esperanza, el juego lícito. 
IX. Contratos Principales. Son aquellos que existen por sí mismos. 
Contratos Accesorios. Son los que dependen de un contrato principal, 
siguen la suerte de los principales porque la nulidad o la inexistencia de los 
primeros originan a su vez, la nulidad o la inexistencia del contrato 
accesorio. Son llamados también de garantía, porque generalmente se 
constituyen para garantizar el cumplimiento de una obligación que se reputa 
principal, y esta forma de garantía puede ser personal, como la fianza, en 
que una persona se obliga a pagar por el deudor, si éste no lo hace; o real, 
como la hipoteca o la prenda, en que se constituye un derecho real sobre 
un bien enajenable, para garantizar el cumplimiento de una obligación y su 
preferencia en el pago, de tal manera que si el deudor no cumple, el 
  28
acreedor puede rematar el bien dado en garantía y pagarse perfectamente 
con su producto. 
X. Contratos Instantáneos. Son los contratos que se cumplen en el mismo 
momento en que se celebran, de tal manera que el pago de las 
prestaciones se lleva a cabo en un solo acto. En cuanto a la nulidad sí es 
posible la restitución de las prestaciones. Ejemplo: compraventa al contado, 
la permuta. 
Contratos de Tracto Sucesivo. Son aquellos en que el cumplimiento de 
las prestaciones se realiza en un período determinado. En cuanto a la 
nulidad no siempre es posible la restitución de las prestaciones, porque 
habrá unas que ya definitivamente quedaron consumadas y existirá una 
imposibilidad de hecho para restituirlas. Ejemplo: el arrendamiento. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  29
2. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 
“El arrendamiento es uno de los contratos que tiene mayor importancia tanto 
teórica como práctica, por los problemas que suscita, por su reglamentación 
minuciosa en el código, y por su constante aplicación en la práctica. 
El arrendamiento, tal como está reglamentado en el derecho moderno y también 
como lo fue desde el Derecho Romano, ha merecido la atención preferente del 
legislador, y así encontramos en los Códigos Civiles, reglamentados los 
principales problemas que la doctrina ha planteado a propósito de este contrato. 
Nuestro Código vigente sólo comprende dentro del contrato de arrendamiento, una 
de las formas que reguló el Derecho Romano, o sea, el arrendamiento de cosas 
(locattio conductio rei).”40 
 
2.1. DEFINICIÓN DEL ARRENDAMIENTO 
El arrendamiento es un contrato mediante el cual una parte, arrendador, se obliga 
a transferir, de modo temporal, el uso o goce de una cosa a otra parte, 
arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto 
y determinado.”41 Los franceses definían al arrendamiento como el contrato por el 
cual una de las partes se obliga a hacer que la otra goce de una cosa durante 
cierto tiempo, y mediante un cierto precio que ésta se obliga a pagarle. 
Para Rojina Villegas, el arrendamiento se define como un contrato por virtud del 
cual, una persona llamada arrendador concede a otra, llamada arrendatario, el uso 
o goce temporal de una cosa, mediante el pago de un precio cierto. 
 
                                                            
40 Rojina Villegas Rafael. Derecho Civil Mexicano VI, Contratos I. Editorial Porrúa, México, 2007, p. 547. 
41 Treviño García, Ricardo. Los Contratos Civiles y sus Generalidades. Editorial McGRAW‐HILL, México, 2007, 
p.145. 
  30
Como se observa la mayoría de las definiciones coinciden en que en el 
arrendamiento deben existir ciertos elementos: 
• La concesión del uso o goce temporal de un bien. 
• El pago de un precio cierto, como contraprestación correspondiente a la 
concesión del uso o goce. 
• La restitución de la cosa, supuesto que sólo se transfiere temporalmente 
ese uso o goce. 
Bien, con estos elementos puedo definir el arrendamiento como un contrato por 
medio del cual una persona llamada arrendador, concede el uso o goce de 
una cosa de manera temporal, a otra persona llamada arrendatario, por un 
precio cierto. 
Es importante mencionar que la temporalidad puede ser fijada desde el principio 
de la celebración del contrato por las partes, pero eso no quiere decir que no se 
pueda celebrar por tiempo indefinido. 
Así mismo, en mi concepto, la restitución va implícita en la palabra temporal, la 
cual refiere que tarde o temprano el bien regresará a su legítimo dueño, esto es, al 
término del contrato el arrendatario ya no tendrá más la concesión de uso o goce 
del bien. 
 
2.2. DEFINICIÓN DEL ARRENDAMIENTO SEGÚN EL CÓDIGO CIVIL 
DEL ESTADO DE MÉXICO 
De acuerdo con el Código Civil del Estado de México el arrendamiento se 
encuentra definido en su artículo 7.670 como “En el contrato de arrendamiento, el 
arrendador se obliga a transmitir el uso o goce temporal de un bien al arrendatario, 
quien se obliga a pagar un precio.”; como se observa esta definición contiene los 
mismos elementos que ya mencione, es importante tenerla presente debido a que 
  31
es la forma en que nuestro legislador conceptualizó el arrendamiento, y que la 
misma no está alejada de lo que la Doctrina establece. 
 
2.3. TIPOS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 
“Hay sólo arrendamiento civil sobre bienes inmuebles, puesto que 
tradicionalmente no se considera el arrendamiento mercantil sobre bienes raíces; 
en tanto que el arrendamiento sobre muebles puede ser arrendamiento civil o 
arrendamiento mercantil según los casos que establece el Artículo 75 fracción I y II 
del Código de Comercio. Debido a esta diferencia, aunque se trate de un 
arrendamiento de inmueble en el que ambas partes sean comerciantes, los juicios 
relativos a tal contrato deben tramitarse en la vía civil y no en la vía mercantil. 
En los últimos tiempos han cobrado gran importancia los arrendamientos 
mercantiles de bienes muebles: de automóviles, de máquinas copiadoras, de 
máquinas electrónicas, de aparatos de sonido, de equipo, de ropa para 
ceremonias, etc., pero en ocasiones se pretende disfrazar de arrendamientos 
verdaderas compraventas, como se puede notar con las figuras afines.”42 
Para Ricardo Treviño García, existen tres tipos de arrendamientos por la 
legislación que lo regula: 
• Arrendamiento Civil. El arrendamiento obtendrá el carácter de civil, por 
exclusión; es decir, cuando no sea mercantil ni administrativo. 
• Arrendamiento Mercantil. Según la fracción I del artículo 75 del código de 
Comercio, adquiere ese carácter cuando recae sobre bienes muebles y 
existe el propósito de especulación mercantil. 
• Arrendamiento Administrativo. Lo es cuando recae sobre bienes que 
pertenecen a la Federación, a los Estados o a los Municipios. Cuando estas 
                                                            
42 Sánchez Medal, Ramón. De los Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2007, p. 238. 
  32
entidades públicas celebran contratos de arrendamiento, estamos en 
presencia de un arrendamiento administrativo. 
 
Esquema de las Especies de Arrendamiento 
 
 CIVIL 
 INMUEBLES 
 ADMINISTRATIVO 
ARRENDAMIENTO 
 
 CIVIL 
 MUEBLES 
 MERCANTIL 
 
 
2.4. ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 
Para definir la palabra elemento de una manera simple podemos decir que “es una 
pieza o componente de una estructura o conjunto, puede existir por sí mismo a 
diferenciade la estructura a la que pertenece, ya que esta última no puede existir 
sin uno de sus elementos.”43 
2.4.1. Elementos Personales 
“Las dos partes que intervienen son el arrendador, que da la cosa en 
arrendamiento; y el arrendatario, que recibe la cosa en arrendamiento. 
Por lo que hace al arrendatario, puede decirse que por regla general toda persona 
con capacidad general para contratar puede tomar en arrendamiento un 
                                                            
43 Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española. Editorial ESPASA CALPE, 22ª Edición, 2001. 
  33
determinado bien, pero con estas excepciones: carecen de legitimación para 
tomar en arrendamiento o tienen incapacidades especiales de derecho para tomar 
en arrendamiento determinados bienes, tanto los funcionarios y empleados 
públicos, como los tutores, los cuales no pueden tomar en arrendamiento para sí o 
para sus familiares los bienes que ellos manejan por razón de sus funciones. 
Por lo que hace al arrendador, que requiere también la capacidad general para 
contratar, la regla general es en el sentido de que el dueño o el usufructuario de la 
cosa o la persona autorizada por ellos pueden dar en arrendamiento dicha cosa, 
pero con algunas limitaciones como: 
• Cuando el arrendador no puede volver a darla en arrendamiento a otra 
persona por el mismo tiempo; 
• Cuando la cosa arrendada está hipotecada, no puede el dueño de ella darla 
en arrendamiento por un plazo mayor que el de la hipoteca y si la hipoteca 
no tiene plazo cierto y recae sobre una finca rústica, no puede darla en 
arrendamiento por más de un año, o si grava una finca urbana, por más de 
dos meses; 
• Cuando el arrendamiento se celebra dentro de los setenta días anteriores a 
un secuestro judicial que culmina después con la enajenación consiguiente 
de la cosa en el remate judicial respectivo, dicho arrendamiento podrá 
darse por terminado anticipadamente; y 
• Cuando la cosa pertenece en copropiedad a varios codueños no puede uno 
solo de ellos, sin el consentimiento de todos los demás, dar en 
arrendamiento la cosa indivisa, pero si puede darla en arrendamiento la 
mayoría de dichos copropietarios, por tratarse de un acto de administración. 
Es importante mencionar que en la actualidad no basta con una simple 
autorización del dueño para poder dar una cosa en arrendamiento, pues se 
  34
requiere estar facultado para celebrar tal contacto, ya sea por un mandato del 
dueño, o por la ley."44 
El actual Código Civil en el Estado de México sólo hace mención de la limitante del 
secuestro judicial que está regulado en el artículo 7.720, mientras que las otras 
limitaciones no están contempladas en dicha legislación. 
2.4.2. Elementos Reales 
En cuanto a los elementos reales del contrato de arrendamiento, Ramón Sánchez 
Medal nos dice que son tres: 
1) La cosa. No es necesario que sea un bien corpóreo, ya que pueden darse 
en arrendamiento también los derechos. Asimismo, es posible el 
arrendamiento sobre géneros, pero en este caso será necesario que las 
cosas rentadas se entreguen “como no fungibles, para ser restituidas 
idénticamente”; y aun respecto de cosas cuya propiedad no está en el 
comercio, como las playas de los mares y las riberas de los ríos. Sin 
embargo, hay bienes que la ley prohíbe expresamente que pueden ser 
dados en arrendamiento, o bien que por ser estrictamente personales 
tampoco puedan darse en arrendamiento, como los bienes que son objeto 
de un derecho real de uso y habitación. 
2) El precio. No debe por fuerza consistir precisamente en dinero, sino puede 
ser “cualquiera otra cosa equivalente”, como frutos o el uso y goce de otra 
cosa, es decir, una especie de permuta de uso temporal de distintas cosas; 
pero por lo regular es en dinero, sea en moneda nacional o en moneda 
extranjera. Cuando el precio es en dinero, basta que sea precio cierto y no 
es necesario que también sea determinable, puesto que en ese caso basta 
solo que sea determinable al hacerse exigible. Únicamente cuando la renta 
no consiste en dinero, sino en “cualquier otra cosa equivalente” como 
                                                            
44 Sánchez Medal, Ramón. De los Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2007, p. 244 y 245. 
  35
frutos, la renta debe ser determinada y no simplemente determinable, 
además de ser cierta. 
3) El tiempo. En el arrendamiento, como lo indica su carácter temporal, es un 
elemento esencial. El derecho moderno no permite los arrendamientos a 
perpetuidad, porque si lo hiciere se estaría en el supuesto de una venta 
porque nunca se podría recuperar la cosa. Por esta razón, como una 
restricción a la autonomía de la voluntad, señala nuestro legislador la 
duración máxima que las partes pueden pactar para los arrendamientos 
que veremos más adelante, lo anterior se hizo para evitar que la 
depreciación que forzosamente sufren en su valor los bienes alquilados por 
larguísimos plazos. Para los casos de que no se pacte un plazo, la ley se 
encarga de regularlo. 
2.4.3. Elementos Formales 
“Es un contrato formal porque debe constar por escrito, imputándose la falta de 
esta formalidad al arrendador, y debiendo asimismo contener las estipulaciones 
que detalla la ley, cuando se trate de arrendamientos de fincas urbanas 
destinadas a habitación.”45 
“Artículo 7.74.- La falta de formalidad exigida por la ley origina la 
nulidad del contrato, salvo disposición en contrario; pero si la 
voluntad de las partes para celebrarlo consta de manera 
fehaciente, cualquiera de ellas puede exigir que se dé al contrato 
la forma legal.” 
“Artículo 7.671.- El contrato de arrendamiento debe constar por 
escrito y estipular el plazo que se convenga, el cual no debe de 
exceder de los señalados en este capítulo; no requiere de registro, 
a no ser que las partes lo convengan, en cuyo caso deberán de 
ratificarse las firmas ante notario público, u otorgarse en escritura 
pública.” 
                                                            
45 Sánchez Medal, Ramón. De los Contratos Civiles. Editorial Porrúa, México, 2007, p. 249. 
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2.5. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR 
La mayoría de los autores coinciden en las obligaciones, en esta ocasión prestare 
atención a las que menciona Ramón Sánchez Medal y que a continuación se 
menciona: 
a) Entregar la cosa objeto del contrato para que el arrendatario la use o use y 
goce en los términos convenidos o conforme al empleo al que naturalmente 
está destinada. Si se trata de inmuebles, el arrendador debe entregarlos 
con todas sus pertenencias y en estado de servir al uso convenido, así 
como en condiciones aceptables de higiene y seguridad. 
b) Conservar la cosa arrendada en el mismo estado durante todo el plazo del 
arrendamiento y para tal efecto deberá hacer las reparaciones que fueren 
necesarias y si no lo hiciere, el arrendatario puede pedir la rescisión del 
contrato o acudir ante el Juez competente para que obligue al arrendatario 
al cumplimiento de su obligación, así mismo el Juez decidirá sobre el pago 
de daños y perjuicios causados al arrendatario por falta oportuna de las 
reparaciones. 
c) No estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa ni variar su 
forma. Para los efectos de ley no se considera estorbo ni embarazo la 
molestia que sufra el arrendatario por la realización de las reparaciones que 
deba efectuar el arrendador para mantener el bien en las condiciones 
aceptables como lo mencione en el inciso b). 
d) Responder de los daños y perjuicios originados como consecuencia de 
perturbaciones que por vías de hecho o por actos jurídicos suyos sufra el 
arrendatario sin tener justificación legal, ya que tal conducta constituiría un 
hecho ilícito y por lo tanto está obligado a responder de esos daños y 
perjuicios que origine (garantía de uso y goce pacífico de la cosa durante 
todo el tiempo del contrato). 
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e)