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UNIVERSIDAD NACIONAL AUTÓNOMA 
DE MÉXICO 
 
 
FACULTAD DE ESTUDIOS SUPERIORES 
 ARAGÓN 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 ASESOR: LIC. ENRIQUE M. CABRERA CORTES. 
 
 
 
 
 
NEZAHUALCOYOTL, EDO. DE MÉXICO 2007 
 
“EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO, SU 
ADMINISTRACIÓN, REGULACIÓN Y DE LA FORMA DE 
IMPARTICIÓN DE JUSTICIA CONFORME A LA 
LEGISLACIÓN VIGENTE”. 
 
 
P A R A O B T E N E R E L T I T U L O D E 
L I C E N C I A D O E N D E R E C H O 
P R E S E N T A : 
ALEJANDRO LUVIANO CRUZ 
 
UNAM – Dirección General de Bibliotecas 
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reproducción, edición o modificación, será perseguido y sancionado por el 
respectivo titular de los Derechos de Autor. 
 
 
 
 
A la Universidad Nacional Autónoma de México. 
A la Facultad de Estudios Superiores Aragón. 
 
Por inculcarme una profunda pasión por mi 
carrera y agradecimiento a los maestros que 
forjaron con gran vocación las bases académicas 
que hicieron posible este logro. 
 
 
 
A mis padres. 
Melesio y Reyna. 
 
Que con su amor, honor y grandeza, formaron 
en mi un hombre de bien y de familia, por 
lo que les estaré eternamente agradecido. 
 
 
 
A mis hermanas. 
 
Por su apoyo e inmensa paciencia. 
 
 
 
Al licenciado Enrique M. Cabrera Cortes. 
 
Que con su acertada asesoría hizo 
posible la elaboración de este trabajo. 
ÍNDICE. 
 
 Pág: 
 
INTRODUCCIÓN. 
 
CAPÍTULO 1. 
ANTECEDENTES HISTÓRICOS SOBRE LA PROPIEDAD EN 
CONDOMINIO. 
 
1.1. En las antiguas civilizaciones............................................................................1 
1.2. En Roma............................................................................................................1 
1.3. En la edad media..............................................................................................5 
1.4. En el derecho moderno......................................................................................7 
1.5. En México..........................................................................................................9 
 
 
CAPÍTULO 2. 
NATURALEZA JURÍDICA. 
 
2.1. La propiedad....................................................................................................24 
2.2. La copropiedad................................................................................................27 
2.3. El régimen de propiedad en condominio. Su importancia...............................40 
2.4. Ventajas y desventajas del condominio...........................................................46 
2.5. Teorías de la servidumbre...............................................................................50 
 
 
 
 
CAPÍTULO 3. 
MARCO CONCEPTUAL Y JURÍDICO. 
 
3.1. Concepto de régimen de propiedad en condominio........................................52 
3.2. Concepto de bienes de propiedad en condominio...........................................55 
3.3. Concepto de propiedad común........................................................................58 
3.4. Concepto de reglamento del condominio........................................................62 
3.5. Obligaciones de los propietarios......................................................................67 
3.6. Asamblea de condóminos................................................................................74 
3.7. Administración del condominio........................................................................82 
3.8. Comité de vigilancia.........................................................................................88 
 
 
CAPÍTULO 4. 
LA SITUACIÓN ACTUAL DEL CONDOMINIO, SU UBICACIÓN EN 
LA LEGISLACIÓN Y PROPUESTAS DE SOLUCIÓN CONFORME A 
SU ADMINISTRACIÓN E IMPARTICIÓN DE JUSTICIA. 
 
4.1. Procedimiento para dirimir controversias........................................................91 
4.2. Terminación del régimen...............................................................................113 
4.3. Los aspectos importantes de la problemática actual en materia 
condominal............................................................................................................115 
4.4. Problemática en materia de impartición de justicia........................................118 
4.5. Ubicación de la problemática en la legislación vigente..................................123 
 
CONCLUSIONES. 
 
BIBLIOGRAFÍA. 
 
 
 
 
INTRODUCCIÓN 
 
 
La capital del país en la actualidad es considerada una de las mas importantes del 
mundo, sobre todo por su densa población y por su infinidad de problemas, entre 
los que se encuentra principalmente el de vivienda y el de seguridad pública. La 
necesidad de contar con un inmueble propio donde vivir de una manera segura se 
ha incrementado de manera alarmante, sobre todo en las zonas urbanas de mayor 
densidad de población como lo es la ciudad de México, originada por la explosión 
demográfica y desempleo de las comunidades rurales, las cuales tienen que 
emigrar hacia las ciudades en busca de mejores oportunidades económicas. 
 
Al hacerse notorio el incremento de necesidad de vivienda por los pocos o 
inexistentes espacios para construcción decorosa, así como el alto costo de los 
predios aún disponibles en esta ciudad, como el alto grado de inseguridad, nos da 
como resultado que un gran número de ciudadanos se preocupen por habitar cada 
vez más inmuebles ya sean casas o departamentos con espacios comunes 
compartidos, y así resolver de manera conjunta problemas que aquejan a la 
comunidad, en el proceso de resolver dichos problemas se presenta la 
convivencia dentro de las estructuras de creación de la misma, motivo por el cual 
el legislador se ha preocupado por que la ciudadanía cuente con leyes o cuerpos 
jurídicos aptos para la disminución de problemas comunes en la convivencia cada 
vez más compleja, en la busca de contar con dicho marco legal se creó la Ley de 
Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, así como la 
Procuraduría Social, su ley y reglamento, institución esta última dedicada a 
orientar y en su momento resolver los problemas entre condóminos y evitar así 
problemas directos entre particulares. 
 
 
El régimen de propiedad en condominio constituye un fenómeno moderno aun con 
remotos antecedentes, antecedentes los cuales me permitiré analizar en el 
capítulo primero de este trabajo. En la actualidad la propiedad en condominio 
representa uno de los medios que jurídicamente pueden emplearse para disminuir 
el problema de alojamiento de los núcleos urbanos, así como otros muchos al 
organizar de manera legal a los habitantes de los condominios. Además ha venido 
a ser una de las más importantes muestras de la evolución y transformación del 
concepto de propiedad en virtud de su franco espíritu y sentido de función social. 
 
La propiedad en condominio al constituirse como régimen termina con la 
propiedad privada en su estricto sentido y se da paso a un nuevo concepto de 
propiedad mixta, es decir se cuenta con la propiedad exclusiva sobre una parte del 
total de la propiedad y el de copropiedad respecto de las áreas comunes que lo 
constituyen, por lo tanto desprendemos que el vivir en condominio va mas allá de 
simples normas jurídicas, ya que la forma en que las personas al adquirir una 
vivienda bajo esta naturaleza deberán comportarse, tieneconnotaciones con 
normas sociales de convivencia, normas tanto jurídicas como sociales que 
facilitarán el desarrollo y conservación de su inversión bajo el régimen de 
propiedad en condominio. 
 
Es sabido de la necesidad de vivienda en el Distrito Federal para evitar el éxodo a 
las zonas suburbanas que se encuentran a los alrededores de esta metrópoli, por 
lo que de manera abundante se han creado los condominios verticales con la 
finalidad de proveer de servicios a un mayor número de habitantes en menos 
espacios y con esto reducir costos por parte del gobierno al evitar llevar más lejos 
dichos servicios. 
 
Una vez resueltos los problemas a los que nos hemos referido, habría que atender 
quién se encargaría de resolver la situación legal del régimen de condominio de 
forma general, quién hará frente a los problemas del pago de luz, agua, 
 
conservación de las áreas comunes, vigilancia entre otras cosas, quién y cómo se 
integrará la administración para resolver los puntos anteriores, las respuestas las 
encontraremos en el presente trabajo de investigación por lo que se propone en el 
capítulo primero el conocimiento que en las antiguas civilizaciones ya se tenía 
sobre el régimen de propiedad en condominio, partiendo de Roma, continuando 
con la Edad Media hasta llegar al derecho moderno y concluir en México. En el 
capítulo segundo se propone analizar la naturaleza jurídica de la propiedad, la 
copropiedad, el régimen de propiedad en condominio su importancia, ventajas y 
desventajas del condominio, así como teorías de la servidumbre. Para el capítulo 
tercero se sugiere el marco conceptual y jurídico, dando las definiciones de 
régimen de propiedad en condominio, concepto de bienes de propiedad en 
condominio, concepto de propiedad común, concepto de reglamento del 
condominio, obligaciones de los propietarios, asamblea de condóminos, comité de 
vigilancia, así como el marco jurídico que lo regula. Para el capítulo cuarto y último 
se propone exponer la situación actual del condominio, su ubicación en la 
legislación y propuestas de solución conforme a su administración e impartición de 
justicia, procedimientos para dirimir controversias, terminación del régimen, los 
aspectos importantes de la problemática actual en materia condominal, 
problemática en materia de impartición de justicia y por consiguiente la ubicación 
de la problemática en la legislación vigente. 
 
En la presente investigación documental abordamos el régimen de propiedad en 
condominio desde el punto de vista doctrinal y legal, pero también, la problemática 
a la que se tiene que enfrentar diariamente muchos condóminos quienes 
pretenden hacer valer distintas acciones y se ven en la dificultad de conseguirlo 
en razón de lagunas que existen de las leyes aplicables, la burocracia y la falta de 
atención de las autoridades hacia este tipo de propiedad que dicho sea, constituye 
una panacea importante en el problema de la vivienda en el Distrito Federal. 
 
 
 1
CAPÍTULO 1. 
ANTECEDENTES HISTÓRICOS SOBRE LA PROPIEDAD EN 
CONDOMINIO. 
 
1.1. EN LAS ANTIGUAS CIVILIZACIONES. 
 
En el presente Capítulo abordaremos de forma general los 
principales antecedentes de la figura jurídica de la propiedad en condominio y 
aunque se trata de una Institución legal moderna, lo cierto es que en la antigüedad 
podemos encontrar alguna información interesante que aportará al lector una luz 
importante para entender los apartados temáticos posteriores de esta 
investigación. 
 
Hemos dividido los antecedentes de la propiedad en condominio en 
cuatro grandes rubros que son: Roma, Edad Media, el derecho Moderno y los 
antecedentes en nuestro Derecho. 
 
 
1.2. EN ROMA. 
 
Antes de abordar el tema específico de la propiedad en condominio 
que nos ocupa, debemos hacer mención del derecho de la propiedad en la antigua 
Roma. 
 
La propiedad era desde la época romana, uno de los principales 
derechos reales, ya que versaban sobre una cosa o bien, al igual que la posesión. 
Contradictoriamente, los juristas romanos nunca definieron a la propiedad, sin 
embargo, la entendían como el derecho más amplio que una persona podía tener 
sobre una cosa o bien. 
 2
Los romanos concibieron la propiedad como la manera más 
completa de gozar de los beneficios de una cosa. Estos beneficios comprendían el 
“...jus utendi o usos, esto es, la facultad de la cosa conforme a su naturaleza; el 
jus fruendi o fructus, que otorgaba el derecho a percibir el producto de la misma; 
el jus abutendi o abusus, que incluso confería el poder de distribuirla y por último, 
el jus vindicandi, que permitía su reclamo de otros vendedores o detentadores”.1 
 
Dominum y proprietas son vocablos que aparecen afines de la 
República con un marcado carácter técnico, antes, no existía una palabra para 
designar a la propiedad. Señala el maestro Gumesindo Padilla Sahagún que: 
“Dominum es un término desconocido por Cicerón, aunque... Alfeno Varo (cónsul 
en 30 a.C.) parece conocerlo ya. Proprietas es la otra denominación y su titular es 
llamado proprietarius. Originalmente se empleaba la denominación dominus 
proprietatis, para diferenciar el derecho del propietario frente al derecho del 
dominus usufructus (usufrctuario)”.2 
 
Los romanos distinguieron varios tipos de propiedad: 
a) La propiedad quiritaria, dominum ex jure Quiritium que es la 
propiedad reconocida por el jus civile, reservada solo para los ciudadanos 
romanos y puede recaer sobre bienes muebles y fondos itálicos. La forma 
procesal de defensa era la res vindicatiio. 
b) La propiedad bonitaria. Esta propiedad es protegida por el Pretor, 
se le conocía como propiedad bonitaria o in bonis habere o in bonis esse, 
derivándose en la expresión “propiedad bonitaria”. El Pretor protegía a quien 
hubiese adquirido de un propietario quiritario sin observar las formas del Derecho 
Civil. Los extranjeros no podían ser titulares de la propiedad bonitaria. 
c) Propiedad provincial. Los fundos situados en las provincias se 
consideraban como propiedad del príncipe, si era provincia imperial o bien, al 
 
1 Diccionario Jurídico 2004. Desarrollo Jurídico Integral, software, México, 2004. 
2 PADILLA SAHAGÚN, Gumesindo. Derecho Romano. Editorial McGraw Hill, 3ª edición, México, 2004, p. 
82. 
 3
dominio del Populus Romanus, si era provincia senatorial. Estos fundos no podían 
ser materia de dominium ex jure Quiritium; sin embargo, los particulares tienen la 
propiedad de hecho, possessio vei usufructus, por lo que debían pagar un tributum 
y estaban protegidos por los gobernadores provinciales. 
 
Pasemos a continuación a los principales antecedentes de la 
propiedad en condominio. 
 
Hemos manifestado que en la antigua Roma se consideraba a la 
propiedad como el derecho de obtener de un objeto toda la satisfacción que 
pudiera proporcionar. Dice el autor Gerardo Guzmán Araujo Pandal que: “El 
carácter de derecho absoluto, exclusivo y perpetuo de usar, disfrutar y disponer de 
una cosa (ius utendi, fruendi y abutendi) del que se invistió la propiedad romana, 
era acorde con el espíritu que alentaba a su sistema de propiedad”.3 
 
Cabe decir que en la última etapa del Imperio Romano de Occidente 
comienza la etapa de socialización de las Instituciones, por lo que la propiedad se 
empieza a concebir como una función social. 
 
Dice el autor Gumesindo Padilla Sahagún que: “La copropiedad se 
presenta cuando una cosa pertenece a varios propietarios. La copropiedad puede 
surgir por diversas causas: cuando varias personas aportan bienes en común, 
como el contrato de sociedad; cuando adquieren varios una misma cosa, como en 
la herencia, legado o donación; o bien, a causa de una involuntaria commixtio de 
cosas sólidas, o confusio de líquidos. Si la propiedad resulta de un hecho 
involuntario, se dice que es comunio incidens (comunidad incidental)”.43 GUZMÁN ARAUJO PANDAL, Gerardo. El Condominio. Su constitución, compraventa y administración. 
Editorial Trillas, 4ª edición, México, 1997, p. 16. 
4 PADILLA SAHAGÚN, Gumesindo. Derecho Romano. Op. Cit. p. 94. 
 4
Cada uno de los condóminos tenía un derecho de propiedad 
proporcional sobre el bien o cosa, las partes pueden ser iguales o desiguales; no 
obstante, la cosa permanecía sin dividirse físicamente, es decir, pro indiviso y 
cada quien podía disponer de su cuota de manera libre, participa también en los 
beneficios de la misma proporción pro parte. Para disponer de la totalidad de la 
cosa se requería el acuerdo de todos los copropietarios. 
 
Sin embargo, el derecho del copropietario se veía limitado cuando un 
acto de disposición sobre su cuota parte, afectaba la propiedad de los demás, en 
cuyo se caso se requería el consentimiento de los demás. Un condómino no podía 
constituir una servidumbre, sin el previo consentimiento de los demás. 
 
Para terminar la copropiedad, los condóminos tienen la actio familiae 
erciscundae, si se trata de herencia indivisa, y de la actio communi dividundo, para 
los demás casos. 
 
Finalmente, sobre el Derecho Romano agregaremos las palabras del 
autor Rafael de Pina quien dice: “En relación con el derecho romano, se conocen 
algunos textos del Digesto, particularmente, que muestran la existencia de esta 
especie de propiedad, aunque se considere que esta institución no era muy 
frecuente”.5 
 
 Coincidiremos con las palabras del autor anterior en el sentido de 
que si bien, para los romanos no era una institución jurídica ampliamente conocida 
y practicada, también lo es que no era desconocida, por lo que podemos afirmar 
que sí constituye su derecho un antecedente importante para la mejor 
comprensión de este tipo de derecho real. 
 
 
5 PINA, Rafael de. Elementos de Derecho Civil Mexicano. Bienes-sucesiones, volumen II. Editorial Porrúa, 
18ª edición, México, 2005, p. 124. 
 5
En el caso de los babilónicos tenemos que este tipo de propiedad ya 
era conocida, aproximadamente unos dos mil años antes de Cristo. Igualmente, 
los egipcios la conocieron y practicaron en etapas tempranas de la humanidad, 
aunque no en la forma en que hoy se establece en nuestra legislación vigente. 
 
 
1.3. EN LA EDAD MEDIA. 
 
El vocablo “Edad Media”, es el término utilizado para referirse a un 
período de la historia europea que transcurrió desde la desintegración del Imperio 
Romano de Occidente, en el año 476 d.C, siglo V, hasta el siglo XV con la caída 
de Constantinopla en 1453. También se señalan como fechas de término, la del 
descubrimiento de América en 1492, la del inicio de la Reforma Protestante en 
1517, o la de la Revuelta de los Comuneros española, en 1521, a la que algunos 
autores ven como la primera revolución burguesa. De todas maneras, se acepta 
que estas fechas son meros indicadores técnicos, puesto que no hubo una ruptura 
real de continuidad, ni en las estructuras culturales y sociales, ni en el desarrollo 
tecnológico, sobre todo entre la Edad Media y el Renacimiento. No obstante, las 
fechas anteriores no han de ser tomadas como referencias fijas: nunca ha existido 
una brusca ruptura en el desarrollo cultural del continente. Parece que el término 
lo empleó por vez primera el historiador Flavio Biondo de Forlí, en su obra 
Historiarum ab inclinatione romanorun imperii decades (Décadas de historia desde 
la decadencia del Imperio romano), publicada en 1438 aunque fue escrita treinta 
años antes. El término implicó en su origen una parálisis del progreso, 
considerando que la edad media fue un periodo de estancamiento cultural, 
ubicado cronológicamente entre la gloria de la antigüedad clásica y el 
renacimiento. La investigación actual tiende, no obstante, a reconocer este periodo 
como uno más de los que constituyen la evolución histórica europea, con sus 
propios procesos críticos y de desarrollo. 
 
 6
El sistema económico y político imperante era en general el 
feudalismo. La estructura de la población era piramidal, con los vasallos y siervos 
en la base mientras que la nobleza y los estamentos eclesiásticos eran los más 
poderosos. La estructura económica de la época se sustentaba en el mannor, 
unidad económica autosuficiente, que era a su vez la base política del feudalismo. 
La Edad Media es una época profundamente religiosa, había un teocentrismo 
dominante y los centros religiosos eran en general el único foco de la cultura, 
donde se conservó la historia pasada; era el único lugar donde se sabía leer y 
escribir. La lengua utilizada era el latín. 
 
La Edad Media suele dividirse convencionalmente en dos periodos, 
llamados Alta Edad Media y Baja Edad Media, ambas expresiones surgidas de 
una mala traducción del idioma alemán, y que significan "temprana" y "tardía", 
respectivamente. Se ha propuesto también llamar a los primeros siglos de la Alta 
Edad Media como Antigüedad Tardía u otras denominaciones similares como 
Edad Oscura, pero dicha terminología no es universalmente aceptada. 
 
Como una de las características de este periodo de la humanidad, 
podemos decir que se otorga un poder absoluto a la propiedad, esto es, que se 
extendió no solo sobre la tierra sino también sobre los que la habitaban, es decir, 
los vasallos. 
 
El maestro Rafael de Pina advierte que: “En la Edad media se admite 
que el sistema de propiedad horizontal o en condominio alcanzó importante 
desarrollo, pues muchas ordenanzas de la época, correspondientes a ciudades 
francesas e italianas, entre ellas Orleáns y Milán, contienen disposiciones sobre la 
materia”.6 
 
 
6 PINA, Rafael de. Elementos de Derecho Civil Mexicano. Bienes-sucesiones, volumen II. Editorial Porrúa, 
18ª edición, México, 2005, p. 124. 
 
 7
En el régimen medieval la propiedad otorgó un poder absoluto al 
dominio no sólo sobre la tierra sino también sobre los habitantes, es decir, los 
vasallos. Este concepto es el verdadero fundamento del periodo del feudalismo 
donde los amos y señores de las tierras lo eran también de las vidas, bienes y 
derechos de sus gobernados o vasallos, pudiendo inclusive disponer de ellos de la 
forma más arbitraria posible. 
 
 
1.4. EN EL DERECHO MODERNO. 
 
Una vez que llegó la codificación, había que tomar en consideración 
en las nuevas leyes el régimen de este tipo de propiedad, hasta entonces regulado 
de manera esporádica en los usos y ordenanzas de carácter local. 
 
El concepto feudal de la propiedad pudo sobrevivir hasta la 
Revolución francesa, etapa en la que se dió un nuevo giro a la propiedad, 
retomando las características romanas antiguas, siendo el Código Napoleónico el 
ejemplo más contundente de este adelanto en materia legislativo. El Código 
napoleónico es el resultado de la Revolución Francesa, sobre la que podemos 
agregar lo siguiente. 
“Napoleón instituyó durante el Consulado una serie de reformas que 
ya habían comenzado a aplicarse en el periodo revolucionario. Fundó el Banco de 
Francia, que en la actualidad continúa desempeñando prácticamente la misma 
función: banco nacional casi independiente y representante del Estado francés en 
lo referente a la política monetaria, empréstitos y depósitos de fondos públicos. La 
implantación del sistema educativo —secular y muy centralizado—, que se halla 
en vigor en Francia en estos momentos, comenzó durante el Reinado del Terror y 
concluyó durante el gobierno de Napoleón; la Universidad de Francia y el Institut 
de France fueron creados también en este periodo. Todos los ciudadanos, 
independientemente de su origen o fortuna, podían acceder a un puesto en la 
 8
enseñanza, cuya consecución dependía de exámenes de concurso. La reforma y 
codificación de las diversas legislaciones provinciales y locales, que quedó 
plasmada en el Código Napoleónico, poníade manifiesto muchos de los principios 
y cambios propugnados por la Revolución: la igualdad ante la ley, el derecho de 
habeas corpus y disposiciones para la celebración de juicios justos. El 
procedimiento judicial establecía la existencia de un tribunal de jueces y un jurado 
en las causas penales, se respetaba la presunción de inocencia del acusado y 
éste recibía asistencia letrada”.7 
 
Por otro lado, el código de Napoleón no se pudo sustraer a esta 
exigencia y rindió culto a esta institución, inspirándose en primer lugar en la 
Coutume de Orleáns, que había tenido gran difusión y que tuvo la fortuna de 
contar como comentarista al más excelso de los comentaristas franceses del siglo 
XVIII, Robert Joseph Pothier, figura que influyó enormemente en la creación del 
Códe Civil Francaise. De esta forma, el Código Civil galo fue uno de los primeros 
en regular de manera específica y moderna, la institución de la propiedad en 
condominio, sin embargo, otras naciones asumieron posturas encontradas, por 
ejemplo Alemania y Suiza rechazaron la figura, pero Italia, Inglaterra, España, 
Panamá, Honduras, Venezuela, Japón y Grecia, entre otros, la aceptaron e 
incorporaron a sus legislaciones. En esta larga lista de países a favor de este tipo 
de propiedad horizontal, la cual ha sido admitida en la mayoría de las naciones en 
la actualidad. 
 
De manera más específica es a partir del término de la Primera 
Guerra Mundial, cuando esta forma de la propiedad ha adquirido un desarrollo 
extraordinario por lo que en la actualidad se le considera como una importante 
fórmula susceptible de resolver, al menos en parte, el grave problema de la 
escasez que representa la vivienda en las ciudades más pobladas de los países 
como sucede en el Distrito Federal donde, si bien es cierto se ha podido construir 
 
7 FRANCAIX, André. Historia del Derecho Francés. Bosch Casa Editorial, Barcelona, 1984, p. 123. 
 9
más viviendas, también lo es que se ha utilizado acertadamente la figura de la 
propiedad horizontal. 
 
1.5. EN MÉXICO. 
 
Por Derecho Mexicano entendemos el conjunto de normas que 
constituyen el ordenamiento jurídico vigente en México. De acuerdo con la 
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, México es una República 
representativa, democrática y federal, constituida por estados libres y soberanos 
en todo lo concerniente a su régimen interior, pero unidos en una federación 
establecida según los principios de esta ley fundamental recogidos en su artículo 
40, es decir, es la reunión de 31 estados y un Distrito Federal. 
 
Los estados adoptan en México su régimen interior de la forma de 
gobierno republicano, representativo y popular; tienen libertad para organizar su 
régimen interno y no tienen más limitaciones que las de no invadir las facultades 
de los poderes federales. En lo que se refiere a su organización y administración 
internas, los estados son libres y pueden ejercer su gobierno conforme a sus 
propias leyes que en ninguna forma deben ser contrarias a la Constitución General 
de la República, sino adaptadas a los principios de la ley fundamental. 
 
De ahí que el Derecho mexicano se divida, con relación a la 
organización política de México, de acuerdo con una estructura federal y local. El 
Derecho federal está constituido por el conjunto de leyes que rigen en toda la 
Nación y obligan por igual a todos los ciudadanos. El Derecho local rige en 
exclusiva dentro del territorio de cada estado de la República. 
 
El Distrito Federal, la otra entidad distintiva que integra la federación 
de México, es, asimismo, la sede de los llamados poderes federales, por lo que en 
el caso de que éstos se trasladen a otro lugar, su territorio, con los límites y 
 10
extensión que le asigne el Congreso de la Unión, se convertirá en otro estado más 
de la federación. El gobierno del Distrito Federal está a cargo de los poderes de la 
Unión, ejerciéndose mediante el gobierno del Distrito Federal representativo y 
democrático, como establece la Constitución. 
Como tipo del sistema democrático representativo existe el régimen 
presidencial. 
 
En el ordenamiento jurídico mexicano existen otras normas de rango 
inferior respecto a la Constitución, sobre las que deben tenerse en cuenta los 
extremos que siguen. 
 
Los tratados internacionales que estén de acuerdo con la 
Constitución, celebrados y que se celebren por el Presidente de la República con 
aprobación del Senado, son de cumplimiento obligatorio en todo el país. 
 
Las leyes federales son creadas por el Congreso de la Unión, es 
decir, por el poder legislativo federal al objeto de que sean aplicadas en todo el 
territorio nacional. 
 
La ley orgánica, regla jurídica que no reglamenta o deriva de ningún 
artículo de la Constitución general, tiene a pesar de ello que seguir el espíritu de la 
misma en todas y cada una de sus disposiciones. Como ejemplo podemos citar el 
Código Civil o el Código de Comercio. 
 
El decreto, como acto del poder ejecutivo referido al modo de 
aplicación de las leyes en relación a los fines de la Administración Pública, es de 
igual forma la disposición de un órgano legislativo que no tiene el carácter general 
atribuido a las leyes. 
 
 11
El reglamento, en cuanto es una disposición de carácter 
materialmente legislativo, expedida por el ejecutivo, debe aplicarse a todas las 
personas cuya situación quede bajo su campo de acción. El objeto de los 
reglamentos es facilitar el mejor cumplimiento de la ley, por lo que no pueden 
significarse en contra del contenido de la propia ley. 
 
Las normas jurídicas individualizadas son aquellas que se refieren a 
situaciones jurídicas concretas o particulares. Para algunos autores no se trata de 
normas jurídicas en realidad, sino de actos jurídicos regidos por normas jurídicas. 
Se consideran normas jurídicas individualizadas, los contratos, los testamentos, 
las sentencias y las resoluciones administrativas. 
 
Sobre la propiedad, como el principal derecho real debemos 
manifestar y reiterar que es el derecho de gozar y disponer de un bien, sin otras 
limitaciones que las establecidas por las leyes. La propiedad es el derecho real por 
excelencia e implica un poder directo e inmediato sobre las cosas. Es oponible 
frente a todos, siendo los restantes derechos reales derechos sobre cosa ajena, 
constituidos sobre la base de una de las facultades que, perteneciendo en 
principio al dominio, se separa de él en un momento dado. La propiedad se ha 
entendido incluso como paradigma del derecho subjetivo, poder jurídico por 
excelencia, en concreto y en general integrado por un conjunto unitario de 
facultades cuyo ejercicio y defensa quedan al arbitrio del titular. Los autores 
clásicos caracterizaban el dominio subrayando los siguientes atributos: ius utendi, 
o derecho de servirse de la cosa; ius fruendi o derecho de percibir sus rentas y 
frutos, si es fructífera la cosa sobre la que versa el dominio; ius abutendi, o 
derecho de disponer de la cosa —conservarla, donarla, destruirla o incluso 
abandonarla, llegado el caso—; y por último ius vindicandi, o facultad de reclamar 
la propiedad de la cosa, junto con la tenencia de la misma, siempre que hubiera 
sido arrebatada de un modo injusto a su legítimo propietario. 
 
 12
La importancia de la propiedad se reconoce en los propios textos 
constitucionales, que suelen consagrar como fundamental el derecho a la 
propiedad privada (también la de los medios de producción) lo cual no impide que, 
en ocasiones, se subordine la riqueza del país —en sus distintas formas y sea 
cual fuere su titularidad— al interés general. Por otra parte, los propios textos 
constitucionales introducen el concepto de función social como paliativo o criterio 
moralizador y rector del uso y disfrute de la propiedad. No se olvide, con todo, que 
en cuanto derecho fundamentalvincula a todos los poderes públicos, siendo 
necesario respetar en todo caso su contenido esencial, lo cual no está reñido con 
la posibilidad de que sean susceptibles de expropiación forzosa bienes o derechos 
concretos, aun cuando nadie podrá ser privado de su propiedad sino por autoridad 
competente y causa justificada de utilidad pública, previa la indemnización que 
corresponda. El objeto de la propiedad es las cosas materiales susceptibles de 
posesión y, en determinados supuestos, ciertos bienes inmateriales. El propietario 
de un terreno, en una afirmación de antaño, lo es "hasta las estrellas y hasta los 
infiernos"; en la actualidad se entiende que la extensión objetiva del dominio está 
limitada por el punto al que alcance la posibilidad de utilización y el interés 
razonable y merecedor de tutela del propietario. Juegan un papel importante al 
respecto los reglamentos de policía, las leyes sobre aguas y minas, y las normas 
sobre tendido de cables eléctricos y telefónicos o las relativas a la navegación 
aérea. 
 
Considerando todos los elementos señalados, y conforme la doctrina 
vigente, los rasgos que caracterizan la propiedad la presentan como unitaria y 
particular, lo que no impide contemplarla como contrapuesta a la posibilidad de 
adjudicarle usos y contenidos plurales y distintos. Asimismo, es importante 
subrayar el carácter perpetuo de la propiedad, en contraste con derechos reales 
transitorios, como el uso, la habitación o el usufructo. Esta concepción resalta que 
la propiedad del bien depende de la existencia del mismo: la propiedad dura tanto 
como dura la cosa. 
 13
Otros elementos caracterizadores de la propiedad son la facultad de 
exclusión, la indeterminación de medio para gozar de la cosa ("posibilidades de 
acción protegidas en el orden jurídico") y la autonomía frente al Estado. 
Avanzado el siglo XX, y sin cuestionar de forma taxativa ninguno de 
estos factores, la dinámica del liberalismo económico y las alteraciones del 
mercado capitalista han planteado algunos matices dentro de esta concepción de 
la propiedad, por imperativos sociales insoslayables, crisis y conflictos bélicos 
generalizados, entre otras causas. 
 
Sin olvidar la delimitación del contenido resultante de la función 
social que ha de desempeñar, cabe decir que la propiedad tiene, como todos los 
derechos, límites genéricos o institucionales —los que prohíben el abuso del 
derecho y su ejercicio de mala fe— así como limitaciones derivadas de la ley, que 
pueden recaer sobre las facultades de uso o goce del propietario o sobre las de 
disposición. Tales limitaciones no generan por sí mismas derechos reales de 
servidumbre en favor de los propietarios de los fundos beneficiados por las 
limitaciones en cuestión, si bien ello puede llegar a ocurrir. Fuentes mayores o 
menores de limitaciones son los vínculos de vecindad, el llamado derecho de uso 
inocuo y la omisión de la diligencia necesaria para impedir daños a terceros en la 
construcción, vigilancia o cuidado de las cosas sujetas al derecho de propiedad, 
omisión que puede generar responsabilidades por razón del dominio. La 
propiedad, en cuanto derecho, dispone de una serie de acciones cuya finalidad es 
la protección de la misma y la represión de los ultrajes o perturbaciones de que 
pueda haber sido objeto. Aparece, en primer lugar, la acción reivindicatoria que 
compete a un propietario no poseedor contra quien posee de forma indebida una 
cosa determinada; es una acción de condena y de carácter restitutorio. En 
segundo término se encuentra la acción declarativa —tendente a que el 
demandado reconozca el dominio del autor— y la negatoria, tendente a lograr que 
se declare la inexistencia de gravámenes sobre la cosa cuyo dominio corresponde 
al actor. Existen además las acciones preparatorias y cautelares, como son la 
 14
acción de exhibición de cosa mueble, el interdicto de obra nueva o el de obra 
ruinosa. 
Por otra parte, hay que tener en cuenta la institución del Registro de 
la propiedad, que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y 
contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, 
dado que el titular registral dispone de acciones específicas tendentes a la 
protección de su derecho y se beneficia de una serie de presunciones 
fortalecedoras de su posición. 
 
El hecho de que, en función de la materia sobre la que recae la 
propiedad existan normativas diversas, ha llevado a plantear en ocasiones la 
desintegración del concepto unitario de propiedad y a afirmar que, más que 
propiedad, existen propiedades. Aunque no se compartan las afirmaciones 
precedentes, por estimar que subsiste un núcleo común y uniforme de propiedad 
como categoría, ampliable a todos los objetos sobre los que puede versar tal 
derecho, es innegable la existencia de bloques normativos específicos sobre la 
propiedad urbanística, la propiedad agraria, la propiedad de casas por pisos o 
propiedad horizontal, la propiedad de las aguas y de las minas, y la propiedad 
intelectual e industrial. 
 
Pasando a los principales antecedentes de la propiedad en nuestro 
país tenemos que el Código Civil de 1870 definió la propiedad como “el derecho 
de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las que fijan las leyes”. 
Esta definición fue retomada en el Código Civil de 1884. 
 
Por otra parte, la Constitución Política de los Estados Unidos 
Mexicanos promulgada en fecha 5 de febrero de 1917 le otorga a la propiedad las 
características sociales que hoy tiene. Para efecto de una mejor comprensión, 
pasaremos a reproducir la esencia de esta senda garantía de propiedad inserta en 
el artículo 27 del Pacto Federal: 
 15
 
“La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los 
límites del territorio nacional, corresponde originariamente a la Nación, la cual ha 
tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares, 
constituyendo la propiedad privada. 
Las expropiaciones sólo podrán hacerse por causa de utilidad 
pública y mediante indemnización. 
La nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la 
propiedad privada las modalidades que dicte el interés público, así como el de 
regular, en beneficio social, el aprovechamiento de los elementos naturales 
susceptibles de apropiación, con objeto de hacer una distribución equitativa de la 
riqueza pública, cuidar de su conservación, lograr el desarrollo equilibrado del país 
y el mejoramiento de las condiciones de vida de la población rural y urbana. En 
consecuencia, se dictarán las medidas necesarias para ordenar los asentamientos 
humanos y establecer adecuadas provisiones, usos, reservas y destinos de 
tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras públicas y de planear y 
regular la fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de 
población; para preservar y restaurar el equilibrio ecológico; para el 
fraccionamiento de los latifundios; para disponer, en los términos de la ley 
reglamentaria, la organización y explotación colectiva de los ejidos y comunidades; 
para el desarrollo de la pequeña propiedad rural; para el fomento de la agricultura, 
de la ganadería, de la silvicultura y de las demás actividades económicas en el 
medio rural, y para evitar la destrucción de los elementos naturales y los daños 
que la propiedad pueda sufrir en perjuicio de la sociedad. 
Corresponde a la Nación el dominio directo de todos los recursos 
naturales de la plataforma continental y los zócalos submarinos de las islas; de 
todos los minerales o substancias que en vetas, mantos, masas o yacimientos, 
constituyan depósitos cuya naturaleza sea distinta de los componentes de los 
terrenos, tales como los minerales de los que se extraigan metales y metaloides 
utilizados en la industria; los yacimientos de piedras preciosas, de sal de gema y 
 16
las salinas formadas directamente por lasaguas marinas; los productos derivados 
de la descomposición de las rocas, cuando su explotación necesite trabajos 
subterráneos; los yacimientos minerales u orgánicos de materias susceptibles de 
ser utilizadas como fertilizantes; los combustibles minerales sólidos; el petróleo y 
todos los carburos de hidrógeno sólidos, líquidos o gaseosos; y el espacio situado 
sobre el territorio nacional, en la extensión y términos que fije el Derecho 
Internacional. 
Son propiedad de la Nación las aguas de los mares territoriales en la 
extensión y términos que fije el derecho internacional; las aguas marinas 
interiores; las de las lagunas y esteros que se comuniquen permanente o 
intermitentemente con el mar; las de los lagos interiores de formación natural que 
estén ligados directamente a corrientes constantes; las de los ríos y sus afluentes 
directos o indirectos, desde el punto del cauce en que se inicien las primeras 
aguas permanentes, intermitentes o torrenciales, hasta su desembocadura en el 
mar, lagos, lagunas o esteros de propiedad nacional; las de las corrientes 
constantes o intermitentes y sus afluentes directos o indirectos, cuando el cauce 
de aquéllas en toda su extensión o en parte de ellas, sirva de límite al territorio 
nacional o a dos entidades federativas, o cuando pase de una entidad federativa a 
otra o cruce la línea divisoria de la República; la de los lagos, lagunas o esteros 
cuyos vasos, zonas o riberas, estén cruzadas por líneas divisorias de dos o más 
entidades o entre la República y un país vecino, o cuando el límite de las riberas 
sirva de lindero entre dos entidades federativas o a la República con un país 
vecino; las de los manantiales que broten en las playas, zonas marítimas, cauces, 
vasos o riberas de los lagos, lagunas o esteros de propiedad nacional, y las que 
se extraigan de las minas; y los cauces, lechos o riberas de los lagos y corrientes 
interiores en la extensión que fija la ley. Las aguas del subsuelo pueden ser 
libremente alumbradas mediante obras artificiales y apropiarse por el dueño del 
terreno, pero cuando lo exija el interés público o se afecten otros 
aprovechamientos; el Ejecutivo Federal podrá reglamentar su extracción y 
utilización y aun establecer zonas vedadas, al igual que para las demás aguas de 
 17
propiedad nacional. Cualesquiera otras aguas no incluidas en la enumeración 
anterior, se considerarán como parte integrante de la propiedad de los terrenos 
por los que corran o en los que se encuentren sus depósitos, pero si se localizaren 
en dos o más predios, el aprovechamiento de estas aguas se considerará de 
utilidad pública, y quedará sujeto a las disposiciones que dicten los Estados. 
 
En los casos a que se refieren los dos párrafos anteriores, el dominio 
de la nación es inalienable e imprescriptible y la explotación, el uso o el 
aprovechamiento de los recursos de que se trata, por los particulares o por 
sociedades constituidas conforme a las leyes mexicanas, no podrá realizarse sino 
mediante concesiones, otorgadas por el Ejecutivo Federal, de acuerdo con las 
reglas y condiciones que establezcan las leyes. Las normas legales relativas a 
obras o trabajos de explotación de los minerales y sustancias a que se refiere el 
párrafo cuarto, regularán la ejecución y comprobación de los que se efectúen o 
deban efectuarse a partir de su vigencia, independientemente de la fecha de 
otorgamiento de las concesiones, y su inobservancia dará lugar a la cancelación 
de éstas. El Gobierno Federal tiene la facultad de establecer reservas nacionales y 
suprimirlas. Las declaratorias correspondientes se harán por el Ejecutivo en los 
casos y condiciones que las leyes prevean. Tratándose del petróleo y de los 
carburos de hidrógeno sólidos, líquidos o gaseosos o de minerales radioactivos, 
no se otorgarán concesiones ni contratos, ni subsistirán los que en su caso se 
hayan otorgado y la Nación llevará a cabo la explotación de esos productos, en los 
términos que señale la Ley Reglamentaria respectiva. Corresponde 
exclusivamente a la Nación generar, conducir, transformar, distribuir y abastecer 
energía eléctrica que tenga por objeto la prestación de servicio público. En esta 
materia no se otorgarán concesiones a los particulares y la Nación aprovechará 
los bienes y recursos naturales que se requieran para dichos fines. 
 
Corresponde también a la Nación el aprovechamiento de los 
combustibles nucleares para la generación de energía nuclear y la regulación de 
 18
sus aplicaciones en otros propósitos. El uso de la energía nuclear sólo podrá tener 
fines pacíficos. 
“La Nación ejerce en una zona económica exclusiva situada fuera del 
mar territorial y adyacente a éste, los derechos de soberanía y las jurisdicciones 
que determinen las leyes del Congreso. La zona económica exclusiva se 
extenderá a doscientas millas náuticas, medidas a partir de la línea de base desde 
la cual se mide el mar territorial. En aquellos casos en que esa extensión produzca 
superposición con las zonas económicas exclusivas de otros Estados, la 
delimitación de las respectivas zonas se hará en la medida en que resulte 
necesario, mediante acuerdo con estos Estados...”. 
 
De esta forma, la Constitución Política de los Estados Unidos 
Mexicanos establece la propiedad privada, partiendo de la premisa de que la 
Nación tiene el derecho exclusivo sobre todo el territorio nacional y sus recursos 
naturales, pudiendo otorgar a los gobernados la concesión para adquirir predios 
en el territorio del país, pero, el Estado se reserva el derecho de expropiación de 
predios por causa de utilidad pública y previa indemnización al particular. De 
acuerdo a la fracción I del articulo 27 de la Carta Magna, sólo los mexicanos por 
nacimiento o naturalización pueden adquirir el dominio de las tierras, aguas y 
accesiones en el territorio del país, teniendo los extranjeros las siguientes 
limitaciones: 
“La capacidad para adquirir el dominio de las tierras y aguas de la 
Nación, se regirá por las siguientes prescripciones: 
I. Sólo los mexicanos por nacimiento o por naturalización y las 
sociedades mexicanas tienen derecho para adquirir el dominio de las tierras, 
aguas y sus accesiones o para obtener concesiones de explotación de minas o 
aguas. El Estado podrá conceder el mismo derecho a los extranjeros, siempre que 
convengan ante la Secretaría de Relaciones en considerarse como nacionales 
respecto de dichos bienes y en no invocar por lo mismo la protección de sus 
gobiernos por lo que se refiere a aquéllos; bajo la pena, en caso de faltar al 
 19
convenio, de perder en beneficio de la Nación, los bienes que hubieren adquirido 
en virtud del mismo. En una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de 
cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el 
dominio directo sobre tierras y aguas. 
El Estado de acuerdo con los intereses públicos internos y los 
principios de reciprocidad, podrá, a juicio de la Secretaría de Relaciones, conceder 
autorización a los Estados extranjeros para que adquieran, en el lugar permanente 
de la residencia de los Poderes Federales, la propiedad privada de bienes 
inmuebles necesarios para el servicio directo de sus embajadas o legaciones...”. 
 
Los datos que se tienen señalan que en los pueblos de la antigüedad 
“...los bienes pertenecían a la tribu”.8 Esto significaría que el régimen de propiedad 
horizontal o en condominio sería tan antigua como la noción misma de propiedad. 
 
Para algunos países, este tipo de propiedad es más bien una 
“propiedad en mancomún” o colectiva que una indivisión, la cual constituye una 
especie de patrimonio independiente de sus miembros por lo que su enajenación 
sólo puede tener lugar por acuerdo de todos los propietarios. 
 
De acuerdo al autor Rafael de Pina: “Nuestro sistema de propiedad 
en condominio es más avanzado que la indivisión francesa o que lapropiedad en 
mancomún alemana. Dentro de nuestra legislación vigente, el derecho de los 
condóminos puede considerarse un derecho doble: derecho de propiedad privativa 
sobre su departamento, casa, local, etc., y derecho de copropiedad con indivisión 
forzosa, sobre las partes comunes”.9 
 
 
8 GUZMÁN ARAUJO PANDAL, Gerardo. El Condominio. Su constitución, compraventa y administración. 
Editorial Trillas, 4ª edición, México, 1997, p. 17. 
9 PINA, Rafael de. Elementos de Derecho Civil Mexicano. Bienes-sucesiones, volumen II. Editorial Porrúa, 
18ª edición, México, 2005, p. 18. 
 20
Coincidimos con el autor ya que efectivamente, el derecho de los 
condóminos es de carácter doble, ya que por una parte, es un derecho de 
propiedad sobre el bien inmueble y por la otra, es un derecho de copropiedad con 
indivisión forzada acerca de las partes que son comunes. 
 
Este avance en materia de propiedad horizontal o en condominio 
como también se le conoce, cuenta ya con algunos antecedentes legislativos 
como son los siguientes: 
 
a) Ley sobre el Régimen de Propiedad en condominio de los edificios 
divididos en pisos, departamentos, viviendas o locales de fecha 2 de diciembre de 
1954 y publicada en el Diario Oficial de la Federación el 11 de enero de 1955. 
Antes de esa fecha, este tipo de propiedad era regulada por el Código Civil para el 
Distrito Federal en materia de fuero común y para toda la República en materia de 
fuero federal. 
 
b) Ley sobre el Régimen de Propiedad en condominio Vertical, 
Horizontal o Mixto del 25 de octubre de 1972, publicada en el Diario Oficial de la 
Federación en fecha 28 de diciembre de 1972. 
 
c) Ley de Propiedad en condominio de Inmuebles para el Distrito 
Federal del 21 de diciembre de 1998, publicada en el Diario Oficial de la 
Federación de fecha 7 de enero de 1999, la cual todavía está vigente. 
 
Esta Ley se compone de 89 artículos principales y de 9 transitorios. 
La Ley consta de ocho Títulos. 
 
El objetivo de la Ley se localiza en el artículo 1º que a la letra dice 
que: 
 21
“Artículo 1.- Las disposiciones de esta Ley son de orden público e 
interés social y tienen por objeto regular la constitución, modificación, 
organización, funcionamiento, administración y terminación del régimen de 
propiedad en condominio. 
 
Asimismo regula las relaciones entre los condóminos y entre estos y 
su administración, estableciendo las bases para resolver las controversias que se 
susciten con motivo de tales relaciones, mediante la conciliación y el arbitraje a 
petición de las partes a través de la Procuraduría Social del Distrito Federal, sin 
perjuicio de la competencia que corresponda a otras autoridades judiciales o 
administrativas” 
 
Se desprende que se trata de una Ley de orden público y de interés 
social, la cual tiene por objeto regular todo lo relativo a la propiedad en condominio 
en el Distrito Federal, estableciendo también los derechos y obligaciones entre los 
condóminos. 
 
El artículo 2º de la Ley fija un catálogo de conceptos involucrados en 
este tipo de propiedad y que son importantes para una mejor comprensión: 
“Artículo 2.- Para los efectos de esta Ley se entiende por: 
ADMINISTRADOR: Es el condómino o habitante de la unidad de 
propiedad exclusiva, que no siendo Administrador profesional, sea nombrado 
Administrador. 
ADMINISTRADOR PROFESIONAL: Es la persona física o moral, 
que no resida en el condominio, que demuestre capacidad o conocimientos en 
administración de condominios y que sea nombrado Administrador. 
ÁREAS Y BIENES COMUNES: Son aquellos que pertenecen en 
forma proindiviso a los condóminos y su uso estará regulado por esta Ley, la 
escritura constitutiva y el reglamento. 
 22
ASAMBLEA: Es el órgano supremo del condominio en donde en 
reunión de todos los condóminos celebrada, previa convocatoria, se tratan, discute 
y resuelven, en su caso, asuntos de interés común. 
EXTINCIÓN VOLUNTARIA: La desaparición del régimen de 
propiedad en condominio. 
LEY: La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el 
Distrito Federal. 
MAYORÍA SIMPLE: El 50% más uno del total de votos o 
condóminos, según sea el caso. 
PROCURADURÍA: Se refiere a la Procuraduría Social del Distrito 
Federal. 
REGLAMENTO: Se refiere al reglamento del condominio. Es el 
instrumento jurídico que complementa y especifica las disposiciones de esta Ley 
de acuerdo a las características de cada condominio. 
SANCIÓN: Pena o multa que está obligado a cubrir el condómino 
infractor de esta Ley, Código Civil para el Distrito Federal, escritura constitutiva, 
contrato de traslación de dominio, reglamento y cualesquier otra Ley aplicable y 
correspondiente. 
UNIDAD DE PROPIEDAD EXCLUSIVA: Es el departamento, casa o 
local y los elementos anexos que le corresponda sobre el cual el condómino tiene 
un derecho de propiedad y de uso exclusivo” 
 
Dentro de estos conceptos encontramos los de los órganos de 
inspección y vigilancia del condominio, las áreas o espacios de que consta y las 
sanciones o penas que se pueden imponer al no cumplir con la normatividad 
aplicable. 
 
El artículo 3º de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles 
para el Distrito Federal nos ofrece un concepto de condominio muy interesante: 
 23
“Artículo 3.- Se le denominará condominio al grupo de 
departamentos, viviendas, casas, locales o naves de un inmueble, construidos en 
forma vertical, horizontal o mixta, para uso habitacional, comercial o de servicios, 
industrial o mixto, y susceptibles de aprovechamiento independiente por tener 
salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y que pertenecieran 
a distintos propietarios, los que tendrán un derecho singular y exclusivo de 
propiedad sobre su unidad de propiedad exclusiva y, además, un derecho de 
copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para 
su adecuado uso o disfrute. 
Los derechos y obligaciones de los condóminos se regirán por las 
disposiciones de la presente Ley, las del Código Civil para el Distrito Federal, las 
de otras leyes aplicables, así como por la escritura constitutiva del régimen, el 
contrato de traslación de dominio y por el reglamento del condominio de que se 
trate”. 
 
En los Capítulos siguientes abundaremos en el estudio de esta 
institución jurídica y de su normatividad vigente. 
 
 
 
 
 
 
 24
CAPÍTULO 2. 
NATURALEZA JURÍDICA. 
 
2.1. LA PROPIEDAD. 
 
Al hablar de la naturaleza jurídica de una Institución o figura hay que 
hacer referencia a su esencia en el mundo del Derecho, lo que es, su génesis y 
objetivos. En el presente Capítulo hablaremos sobre la naturaleza jurídica de la 
propiedad. 
 
Primeramente diremos que la propiedad es uno de los principales 
derechos reales que la ley contempla, conjuntamente con la posesión, figura con 
la que guarda una relación muy estrecha. Si bien, los romanos no definieron este 
importante derecho, sí la consideraban como el más importante de todo ciudadano 
romano. 
A continuación, citaremos algunos conceptos sobre este derecho 
importante para el campo jurídico. 
 
Los autores Rafael de Pina y Rafael de Pina Vara señalan: 
“PROPIEDAD. Derecho de goce y disfrute que una persona tiene sobre bienes 
determinados, de acuerdo con lo permitido por las leyes, y sin perjuicio de tercero 
(arts. 830 a 853 del código Civil para el Distrito Federal). 
Este derecho reviste formas muy variadas y cada día está siendo 
sometido a más limitaciones, especialmente en cuanto a su disfrute por el titular”.10 
 
Clemente Soto Álvarez apunta: “Se manifiesta como un poder 
jurídico. Se ejerce en forma inmediata y directa sobre una cosa para aprovecharla 
 
10 PINA, Rafael y Rafael de Pina Vara. Diccionario de Derecho. Editorial Porrúa, 23ª edición, México, 1996. 
p. 45. 
 25
totalmente. Ese poder es oponiblea todo el mundo, es el derecho real por 
excelencia”.11 
El autor Efraín Moto Salazar argumenta acertadamente que: “La 
palabra propiedad puede usarse con diversos significados; esto motiva que, a 
menudo, el término parezca poco claro y dé lugar a confusiones. Es útil, entonces, 
precisar sus principales sentidos. 
Con frecuencia, la palabra propiedad se usa para significar el objeto 
que pertenece a alguna persona. Ejemplo: la cosa que es propiedad de Pedro; en 
ocasiones, la palabra se emplea en sentido económico, y entonces significa la 
relación del hombre con la naturaleza para utilizarla en la satisfacción de sus 
propias necesidades. Sin embargo, nos interesa su sentido jurídico. Desde este 
punto de vista, la propiedad aparece como un dominio, es decir, como un poder 
jurídico, que se tiene sobre una cosa”.12 
 
Efectivamente, la palabra propiedad se utiliza en varios sentidos, 
pero, el que nos interesa es el eminentemente jurídico, es decir, el que se refiere 
al derecho real que tiene una persona erga omnes, es decir, oponible a los demás. 
Es un derecho absoluto que le permite hacer con el bien o cosa lo que desee. 
 
El maestro Rafael de Pina dice de manera separada que: “La 
propiedad es una realidad social, y el derecho de propiedad el conjunto de 
normas aplicables a ella”.13 
 
Gerardo Guzmán Araujo Pandal dice: “El régimen de propiedad por 
medio de la cual un individuo, denominado propietario, adquiere el derecho de 
 
11 SOTO ÁLVAREZ, Clemente. Introducción al Estudio del Derecho y Nociones de Derecho Civil. Editorial 
Limusa S.A. 3ª edición, México 1990, p. 87. 
12 MOTO SALAZAR, Efraín. Elementos de Derecho. Editorial Porrúa, 40ª edición, México, 1994, p. 203. 
13 PINA, Rafael y Rafael de Pina Vara. Diccionario de Derecho. Editorial Porrúa, 23ª edición, México, 1996. 
p. 63. 
 26
usar, gozar y disponer de una cosa dentro de las limitaciones y modalidades que 
fijen las leyes...”.14 
 
Es importante aclarar que para la doctrina, la propiedad implica dos 
tipos de derechos derivados de una cosa o bien, por una parte, el derecho a la 
propiedad que consiste en la facultad de poder apoderarse legalmente de un bien 
o cosa a través de un acto jurídico. Esto significa que toda persona puede ser el 
legítimo propietario de un bien mueble o inmueble, es un derecho que se tiene 
toda vez que existe la capacidad de goce y de ejercicio. Por otra parte, el derecho 
de propiedad es la facultad o atribución derivada de la norma que permite al 
propietario de la cosa o bien, disponer y usar la misma como mejor le parezca al 
legal propietario, derecho real que se opone contra terceros y que para la doctrina 
es un derecho absoluto. 
Puede ser materia de propiedad cualquier objeto exterior, siempre y 
cuando esté dentro del comercio, sea lícito y posible. 
 
El Código Civil para el Distrito Federal no establece una definición 
particular de la propiedad, sin embargo señala en su artículo 830 lo siguiente: 
“Artículo 830.- El propietario de una cosa puede gozar y disponer 
de ella con las limitaciones y modalidades que fijen las leyes”. 
 
Efectivamente, el propietario de un bien tiene el derecho de gozar y 
disponer del mismo con las limitaciones y las modalidades establecidas en el 
Código en cita y en otras leyes. 
 
Ya los autores de la antigüedad supieron ver en la propiedad el 
derecho de usar, disfrutar, abusar, poseer, disponer, y de vindicar, aunque 
modernamente se le considere un derecho unitario y abstracto. 
 
14 GUZMÁN ARAUJO PANDAL, Gerardo. El Condominio. Su constitución, compraventa y administración. 
Editorial Trillas, 4ª edición, México, 1997, p. 15. 
 27
2.2. LA COPROPIEDAD. 
 
Una modalidad del derecho de propiedad la constituye la 
copropiedad. A continuación hablaremos de esta interesante figura jurídica. 
 
Los autores Rafael de Pina y Rafael de Pina Vara advierten que: 
“COPROPIEDAD. Propiedad que corresponde a varias personas sobre una misma 
cosa”.15 
 
Gerardo Guzmán Araujo Pandal advierte: “Existe en aquellos casos 
en que dos o más personas adquieren la propiedad sobre una misma cosa o un 
derecho. 
Es importante subrayar que en la copropiedad todos y cada uno de 
los copropietarios son dueños de la totalidad del bien y no de una parte del mismo; 
es decir, lo son en pro indiviso”.16 
 
El Código Civil para el Distrito Federal establece en su precepto 938 
el siguiente concepto: 
“Artículo 938.- Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho 
pertenecen proindiviso a varias personas”. 
 
La copropiedad viene a constituir una modalidad dentro del derecho 
de propiedad el cual establecía que un bien o cosa perteneciera sólo a una 
persona, sin embargo, mediante esta modalidad, un bien o cosa puede ser 
susceptible de pertenecer a varias personas. 
 
 
15 PINA, Rafael de y Rafael de PINA VARA. Diccionario de Derecho. Editorial Porrúa, 23ª edición, México, 
1996. p. 196. 
16 GUZMÁN ARAUJO PANDAL, Gerardo. El Condominio. Su constitución, compraventa y administración. 
Op. Cit. p. 15. 
 28
La copropiedad se identifica con el condominio, apartado del que 
hablaremos posteriormente. 
 
Existen dos concepciones doctrinales sobre la copropiedad o 
condominio: la romana y la germánica. La concepción romana atribuye a cada 
dueño una cuota intelectual o alícuota del bien materia de la copropiedad, 
mientras que la germánica no reconoce la existencia de estas cuotas o porciones 
ideales, sosteniendo que el derecho pertenece unitariamente a la colectividad de 
los condueños. 
 
La teoría romana tiene diversas interpretaciones, dos de ellas que 
parten de la división de la cosa y otra del derecho. La primera entiende que sobre 
un mismo bien recaen varios derechos de propiedad coexistentes, sosteniendo 
que la cosa debe ser considerada intelectualmente dividida, más no físicamente; 
para la segunda postura, la cosa común es objeto de un derecho único de 
propiedad dividido por cuotas ideales, teniendo el condómino derecho sobre la 
totalidad de la cosa, correspondiendo únicamente por parte las facultades o 
atribuciones del condominio. 
 
El Código Civil para el Distrito Federal acepta la postura romanista, 
ya que señala que la propiedad debe considerase como una propiedad compartida 
por varias personas. La copropiedad supone varios propietarios y una sola cosa. 
Cada propietario lo es del todo y ejerce sus derechos conjuntamente con los 
demás; pero, a la vez es dueño de una parte ideal y abstracta de la que puede 
disponer libremente. A continuación, transcribimos algunos preceptos del Código 
Civil para el Distrito Federal en materia de copropiedad: 
 
“Artículo 939.- Los que por cualquier título tienen el dominio legal de 
una cosa, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en 
 29
que por la misma naturaleza de las cosas o por determinación de la ley, el dominio 
es indivisible”. 
 
“Artículo 940.- Si el dominio no es divisible, o la cosa no admite 
cómoda división y los partícipes no se convienen en que sea adjudicada a alguno 
de ellos, se procederá a su venta y a la repartición de su precio entre los 
interesados”. 
 
La copropiedad da lugar a derechos y obligaciones específicas, por 
ejemplo, el derecho al uso, disfrute y destino del bien como lo desee el propietario, 
en cuanto a los deberes, todos los copropietarios están obligados a contribuir a los 
gastos necesarios para la conservación de la cosa: 
 
“Artículo 943.- Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, 
siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no 
perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copropietarios usarla según 
su derecho”. 
 
“Artículo 944.- Todo copropietario tiene derecho para obligar a los 
partícipes a contribuir a los gastos de conservaciónde la cosa o derecho común. 
Sólo puede eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece 
en el dominio”. 
 
“Artículo 945.- Ninguno de los condueños podrá, sin el 
consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de 
ellas pudiera resultar ventajas para todos”. 
 
“Artículo 950.- Todo condueño tiene la plena propiedad de la parte 
alícuota que le corresponda y la de sus frutos y utilidades, pudiendo, en 
consecuencia, enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun substituir otro en su 
 30
aprovechamiento, salvo si se tratare de derecho personal. Pero el efecto de la 
enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños, estará limitado a la 
porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad. Los condueños 
gozan del derecho del tanto”. 
 
Es adecuado invocar a continuación las siguientes tesis 
jurisprudenciales sobre la materia: 
“COPROPIEDAD. NO REQUIERE LA POSESION COMÚN DEL 
BIEN. 
La posesión y disfrute del bien común por todos los copropietarios no 
es un elemento necesario para que exista este derecho, pues el 
elemento constitutivo de esta modalidad de la propiedad es el de que 
el bien o el derecho pertenezca a varias personas, sin que se 
encuentre determinada la parte que a cada una corresponda; es 
decir, proindiviso. 
TRIBUNAL COLEGIADO SUPERNUMERARIO DEL SEGUNDO 
CIRCUITO. 
T.C. 
Amparo directo 77/77. Anastasio Lara Aviles. 20 de octubre de 1977. 
Unanimidad de votos. Ponente: Raúl Solís Solís.” 
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Fuente: Semanario 
Judicial de la Federación, Séptima Época. Volumen 103-108 Sexta 
Parte. Pág. 74. Tesis Aislada. 
 
 
“COPROPIEDAD. VENTA O DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN. 
Cuando se demanda la división de la cosa común o la venta de ésta 
por no admitir cómoda división, ni existir acuerdo para que se 
adjudique a uno de los partícipes, se está en presencia de un 
litisconsorcio pasivo necesario, por que la cuestión jurídica que se 
ventila en el juicio afecta a todos los partícipes de la cosa común; 
 31
puede afirmarse que si se llama a juicio a todos los partícipes y antes 
de dictarse sentencia el actor del juicio de división de la cosa común 
celebra un convenio con alguno de ellos para dar por concluido el 
juicio sólo respecto de él, pactándose en dicho convenio cláusulas 
relativas a la posible venta de esa cosa común, pero sin pactar 
cláusula alguna relativa a la administración de la misma cosa común, 
dicho convenio, aunque haya sido celebrado por la mayoría de los 
partícipes, aprobado por el juez del conocimiento y elevado a la 
categoría de cosa juzgada, sólo obliga a las partes que en el 
intervinieron y no al copropietario que no fue parte, precisamente por 
que dicho convenio no tiene relación con la administración de la cosa 
común, a que se refiere el artículo 946 del Código Civil para el 
Distrito y Territorios Federales, y para lograr la venta del bien común 
si éste no admite cómoda división es preciso continuar el juicio 
contra el copropietario que no fuera parte en el convenio hasta 
obtener sentencia que condene a vender el bien común; sólo así, 
después de haber oído a todos los partícipes de la cosa común, el 
actor tendrá posibilidad de lograr la ejecución de la sentencia y del 
convenio, en caso de no cumplir éste, para obtener la venta de la 
cosa común con todas sus consecuencias. 
3a. 
Amparo directo 3084/71. José Roldán Cobo, su sucesión, y Nadine 
Walz vda. de Roldán. 8 de noviembre de 1974. Unanimidad de 4 
votos. Ponente: J. Ramón Palacios Vargas.” 
Instancia: Tercera Sala. Fuente: Semanario Judicial de la 
Federación, Séptima Época. Volumen 71 Cuarta Parte. Pág. 20. 
Tesis Aislada. 
 
“COPROPIEDAD. ES UN DERECHO REAL Y NO UN CONTRATO. 
Legal y doctrinalmente la copropiedad es un derecho real que se 
presenta, en esencia, cuando una cosa o un derecho patrimonial 
 32
pertenecen, pro indiviso a dos o más personas. Por consiguiente no 
es posible, jurídicamente, hablar de un contrato de copropiedad pues 
la copropiedad como derecho real puede originarse en un contrato, 
en un testamento o en la disposición de la ley y si se trata de la 
primera fuente deberá consistir en un contrato traslativo de dominio. 
De lo anterior se infiere que hablar de contrato de copropiedad es 
confundir el efecto, o sea el derecho real que se constituye, con la 
causa, o sea la forma específica que da lugar a la copropiedad. 
3a. 
Amparo directo 7303/85. Leonardo Rodríguez Alcaine y otro. 4 de 
noviembre de 1987. Mayoría de 3 votos contra 2. Ponente: Ernesto 
Díaz Infante.” 
Instancia: Tercera Sala. Fuente: Semanario Judicial de la 
Federación, Séptima Época. Volumen 217-228 Cuarta Parte. Pág. 
81. Tesis Aislada. 
 
La anterior tesis resulta importante toda vez que establece 
perfectamente que la copropiedad es un derecho real, más no un contrato, dada la 
naturaleza de tal derecho, ya que bien podría pensarse que se puede adquirir un 
bien en copropiedad como si fuese un simple contrato de compra venta. 
 
“COPROPIEDAD, CONTRATO PREPARATORIO DE. CARECE DE 
VALIDEZ. 
El artículo 1858 del Código Civil para el Distrito Federal determina 
que los contratos que no estén especialmente reglamentados en el 
mismo se regirán por las reglas generales de los contratos, por las 
estipulaciones de las partes, y en lo que fueren omisas, por las 
disposiciones del contrato con el que tengan más analogía de los 
reglamentados en el propio ordenamiento. De acuerdo con estas 
reglas si se está en presencia de un documento en el que aparece 
un compromiso de constituir una copropiedad y de los términos 
 33
empleados se deduce claramente la intención de que esa 
constitución se realizará en el futuro, a lo más que podría llegarse es 
a interpretar que se trata de un contrato preparatorio de otro 
innominado traslativo de dominio que dé lugar a la copropiedad. 
Ahora bien, si de los términos del documento aparece que no se 
señalaron los elementos característicos del contrato definitivo, pues 
sólo se específico el derecho real que se constituiría pero no la forma 
específica que lo originara, ni tampoco se limitó a cierto tiempo la 
obligación de celebrar el contrato definitivo debe concluirse que 
carece de validez el referido contrato preparatorio de copropiedad, 
de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 2246 del propio cuerpo 
legal. 
3a. 
Amparo directo 7303/85. Leonardo Rodríguez Alcaine y otro. 4 de 
noviembre de 1987. Mayoría de 3 votos contra 2. Ponente: Ernesto 
Díaz Infante.” 
Instancia: Tercera Sala. Fuente: Semanario Judicial de la 
Federación, Séptima Época. Volumen 217-228 Cuarta Parte. Pág. 
81. Tesis Aislada. 
 
La doctrina reconoce varios tipos o clases de copropiedad: la 
voluntaria y la forzosa. Debe considerarse como voluntaria cuando quienes tienen 
un título y por tanto el dominio de una cosa no pueden ser obligados a conservarlo 
indiviso sino en los casos en que por determinación de la ley el dominio es 
indivisible: 
 
“Artículo 939.- Los que por cualquier título tienen el dominio legal de 
una cosa, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en 
que por la misma naturaleza de las cosas o por determinación de la ley, el dominio 
es indivisible”. 
 34
 
El artículo 940 del Código Civil vigente para el Distrito Federal señala 
que si el dominio no es divisible o la cosa no admite cómoda división y los 
partícipes no convienen en que sea adjudicada a alguno de ellos, se debe 
proceder a su venta y a la repartición de su precio entre todos los interesados: 
 
“Artículo 940.- Si el dominio no es divisible, o la cosa no admite 
cómoda división y los partícipes no se convienen en que sea adjudicada a alguno 
de ellos, se procederá a su venta y a la repartición de su precio entre los 
interesados”. 
 
En este caso, estamos en presencia de una copropiedad forzosa. En 
estas copropiedades no hay posibilidadesde librarse de ellas, sea por la división 
de la cosa o por su venta. Este tipo de copropiedad se presenta en la pared 
medianera, que es construida abarcando el respectivo lindero de dos predios 
contiguos, sin el consentimiento de quien lo construyó. El artículo 952 del Código 
Civil para el Distrito Federal establece que: 
 
“Artículo 952.- Cuando haya constancia que demuestre quién 
fabricó la pared que divide los predios, el que la costeó es dueño exclusivo de ella; 
si consta que se fabricó por los colindantes, o no consta quién la fabricó, es de 
propiedad común”. 
 
La copropiedad puede ser convencional, nacida de la simple 
voluntad de quienes la constituyen o incidental, que es la que se efectúa en razón 
a un hecho ajeno a la voluntad. 
 
Sobre los bienes sobre los que versa este derecho, la copropiedad 
puede ser sobre bienes determinados y la que se constituye sobre una 
universalidad de bienes como la herencia indivisa. 
 35
 
Una de las características de la copropiedad es el derecho del tanto, 
es decir, el derecho que tienen los demás copropietarios cuando uno de ellos 
desea enajenar su parte proporcional para ser preferidos en la venta del bien en 
un plano de igualdad de condiciones. El artículo 950 del Código civil para el 
Distrito Federal establece que: 
 
“Artículo 950.- Todo condueño tiene la plena propiedad de la parte 
alícuota que le corresponda y la de sus frutos y utilidades, pudiendo, en 
consecuencia, enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun substituir otro en su 
aprovechamiento, salvo si se tratare de derecho personal. Pero el efecto de la 
enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños, estará limitado a la 
porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad. Los condueños 
gozan del derecho del tanto”. 
 
El artículo 973 del mismo ordenamiento agrega: 
 
“Artículo 973.- Los propietarios de cosa indivisa no pueden enajenar 
a extraños su parte alícuota respectiva, si el partícipe quiere hacer uso del 
derecho del tanto. A este efecto, el copropietario notificará a los demás, por medio 
de notario o judicialmente, la venta que tuviere convenida, para que dentro de los 
ocho días siguientes hagan uso del derecho del tanto. Transcurridos los ocho días, 
por el sólo lapso del término se pierde el derecho. Mientras no se haya hecho la 
notificación, la venta no producirá efecto legal alguno”. 
 
Finalmente, el artículo 974 apunta sobre el derecho del tanto que: 
 
“Artículo 974.- Si varios propietarios de cosa indivisa hicieren uso 
del derecho del tanto, será preferido el que represente mayor parte, y siendo 
iguales, el designado por la suerte, salvo convenio en contrario”. 
 36
 
Así, si varios propietarios de una cosa indivisa hicieren uso del 
derecho del tanto, será preferido el que represente la mayor parte, pero, en el 
caso de que sean iguales, se designará a la suerte, salvo que haya convenio 
contrario. 
 
Existe otro derecho relacionado con el del tanto, se llama derecho de 
retracto y consiste en que si se le ha negado el derecho del tanto a una persona y 
el bien se enajena, puede hacer valer su situación en la vía del derecho de 
retracto para efecto que se le respete el mismo y tenga la oportunidad de ser 
preferido en la venta del bien o cosa. 
 
El derecho del tanto es una de las características de la copropiedad, 
aunque no es exclusive de la misma, puesto que en el arrendamiento también 
tiene lugar. Sobre este derecho, tenemos los siguientes criterios jurisprudenciales: 
“DERECHO DEL TANTO. LA NOTIFICACIÓN AL CÓNYUGE E 
HIJOS DEL ENAJENANTE DEBE SER ANTERIOR A LA VENTA 
(ARTÍCULO 80 DE LA LEY AGRARIA). 
El derecho del tanto que prevé el artículo 80 de la Ley Agraria 
consiste en otorgar al cónyuge y a los hijos del enajenante de 
derechos parcelarios la oportunidad de adquirir preferentemente, en 
relación con ejidatarios o avecindados del núcleo de población, los 
derechos en cita, por lo que antes de verificar la enajenación debe 
notificarse a aquéllos de la venta que pretende realizarse, a fin de 
que en el término de 30 días naturales a partir de esa notificación 
hagan valer su derecho preferencial, precluyendo ese derecho al 
vencer el término sin manifestación alguna. 
TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA ADMINISTRATIVA DEL 
SEGUNDO CIRCUITO. 
II.A. 27 A 
 37
Amparo directo 424/97. Gerardo Hernández García. 15 de enero de 
1998. Unanimidad de votos. Ponente: Blanca Isabel González 
Medrano, secretaria de Tribunal autorizada por el Pleno del Consejo 
de la Judicatura Federal, para desempeñar las funciones de 
Magistrada. Secretaria: Teresita del Niño Jesús Palacios Iniestra.” 
 
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Fuente: Semanario 
Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época. Tomo VII, 
Mayo de 1998. Pág. 1007. Tesis Aislada. 
 
“DERECHO AL TANTO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE 
JALISCO). 
La conveniencia de evitar el desmembramiento de la propiedad 
privada, o de consolidar la ya dividida, dio lugar a la creación de la 
institución de derecho que nuestro legislador civil ha llamado 
derecho al tanto y que ha sido creado en favor de los propietarios de 
cosa indivisa y de los titulares de derechos reales, tales como el 
usufructuario, respecto del que solamente es dueño de la nuda 
propiedad. En el artículo 2843 del Código Civil de Jalisco se 
contienen las características que la doctrina resume con respecto a 
esta figura jurídica, al establecer que un copropietario no puede 
enajenar la parte que le corresponde, si su condueño desea ejercer 
el derecho al tanto. Al efecto, el copropietario que enajena debe 
notificar a los demás la venta que tuviere convenida, para que dentro 
de ocho días hagan valer su derecho. De sus términos se infiere que 
el derecho al tanto puede ejercerse una vez convenida la operación, 
es decir, cuando se ha efectuado el efecto de voluntad, ya que 
textualmente se expresa: "El copropietario que enajena", y no se 
habla del copropietario que desea enajenar. El artículo confirma esta 
interpretación, cuando determina que la venta convenida debe 
notificarse, de donde se infiere que el trámite establecido por la ley 
 38
consiste en que el copropietario convenga con un tercero en la 
sustitución de sus derechos, pero mientras no se haga la notificación 
al otro copropietario, la venta no producirá efecto legal, lo que 
equivale a una condición suspensiva que, al realizarse, da lugar a 
que los efectos de la venta comiencen a producirse. 
3a. 
Amparo directo 3431/56. Florezo del Valle Valle. 12 de septiembre 
de 1957. Mayoría de 3 votos. Ponente: Vicente Santos Guajardo. 
Disidentes: Alfonso Guzmán Neyra y Vicente Santos Guajardo.” 
Instancia: Tercera Sala. Fuente: Semanario Judicial de la 
Federación, Sexta Época. Volumen XXX, Cuarta Parte. Pág. 190. 
Tesis Aislada. 
 
“DERECHO DEL TANTO. 
El artículo 1143 del Estado de Sonora (igual al 973 del Código del 
Distrito Federal) establece que: "Los propietarios de cosa indivisa no 
pueden enajenar a extraños su parte alícuota respectiva, si el 
partícipe quiere hacer uso del derecho del tanto. A este efecto el 
copropietario notificará a los demás, por medio de notario o 
judicialmente, la venta que tuviera convenida, para que dentro de los 
8 días siguientes, hagan uso del derecho del tanto. Transcurridos los 
8 días por el solo lapso del término se pierde el derecho. Mientras no 
se haya hecho la notificación la venta no producirá efecto legal 
alguno". Al establecer el precepto transcrito que la notificación a los 
condueños se haga por medio de notario o bien judicialmente, no 
excluye que, pueda demostrarse por otro medio de prueba que el o 
los condueños tuvieron conocimiento oportuno de la enajenación. En 
efecto, de dicho precepto se derivan dos acciones para los 
copropietarios: a) la del tanto, cuando la venta está convenida, pero 
no realizada entre el partícipe y el tercero extraño; y, b),