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I 
 
Índice. 
INTRODUCCION. 1 
CAPITULO PRIMERO. DEL DERECHO REGISTRAL. 
I. Definición del Derecho Registral. 3 
II. Naturaleza Jurídica del Derecho Registral. 6 
Como parte del Derecho Civil. 6 
Como parte del Derecho Administrativo. 6 
Como parte del Derecho Notarial. 8 
Como rama jurídica autónoma. 9 
III. Breve referencia a los sistemas registrales. 12 
En Derecho romano y germánico. 13 
Sistema Registral Alemán. 14 
Sistema Francés. 15 
Sistema Registral Australiano. 16 
IV. La Ley Hipotecaria y el Sistema Registral Español. 18 
Ley Hipotecaria de 1946. 20 
Principios registrales en derecho español. 30 
V. Los principios registrales. 32 
Introducción al sistema registral mexicano. 32 
Principios Registrales en México. 35 
 Principio de rogación. 36 
 Principio de legalidad. 36
 Principio de prelación o prioridad. 37
 Tracto sucesivo. 38
 Consentimiento. 39
 Especialidad. 40
 Inscripción. 40
 Legitimación. 40
 Fe pública registral. 41 
 Inoponibilidad. 42 
 
CAPITULO SEGUNDO. EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DE COMERCIO 
DEL DISTRITO FEDERAL. 
I. El Registro Público de la Propiedad y de Comercio como 
dependencia administrativa del Distrito Federal (RPPC). 43 
Concepto y Naturaleza Jurídica. 43 
Estructura y Organización. 45 
II. Necesidad del Registro Público de la Propiedad y de Comercio 
 del Distrito Federal. 47
 El objeto de la publicidad. 47
 La publicidad formal y la seguridad jurídica. 47 
III. Procedimiento Registral Inmobiliario. 51 
IV. Procedimiento Registral en materia de comercio. 58 
II 
 
 
 
CAPITULO TERCERO. PANORAMA ACTUAL DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD 
Y DE COMERCIO. 
 Introducción. 60 
I. La materialización y digitalización de folios en el Registro Público de 
la Propiedad. 63 
II. La rectificación de asientos registrales. 67 
 Causas de rectificación. 67
 Error material. 68
 Error de concepto. 69
 Inscripción de un documento en donde no le 
 corresponde. Traslado de asiento. 70 
 Convalidación de la firma del registrador. 71
 Reposición de asientos. 72 
III. El abuso de la certificación contenida en el artículo 153 de 
la Ley del Notariado para el Distrito Federal. 73
 Contenido del artículo 153 de la Ley del Notariado en 
 vigor. 73
 Su aplicación desmedida en el Registro Público de la 
 Propiedad. 74
 La plena adopción de la certificación como medio para 
 subsanar testimonios notariales. 75 
IV. Algunas consideraciones en torno al denominado “tracto 
breve”. 76
 Regulación del tracto breve. 77
 Transmisiones por herencia. 78
 Aplicación de bienes por disolución de sociedad 
 conyugal. 79
 Aplicación de bienes por pago de una cuota de 
copropiedad. 80 
V. La concurrencia y aplicación de normas federales y locales 
en el Registro Público de Comercio. Régimen legal aplicable. 81 
 Situación especial del Registro Público de Comercio. 82 
 Concurrencia de normas. 84 
 
CAPÍTULO CUARTO. CAUSAS FRECUENTES DE SUSPENSIÓN Y DENEGACIÓN DEL 
SERVICIO REGISTRAL. 
Introducción. 86 
Suspensión y denegación del servicio registral. 87 
I. Inscripción de operaciones traslativas de dominio sobre 
inmuebles que reportan gravámenes o anotaciones preventivas. 90 
 Traslaciones de dominio sobre inmuebles hipotecados con 
 mención expresa de esta circunstancia. 91 
III 
 
 Traslaciones de dominio sobre inmuebles hipotecados en las 
 que nada se mencione al respecto. 92 
 Traslaciones de dominio sobre inmuebles hipotecados cuya 
 cancelación de hipoteca se encuentre en trámite de 
 inscripción. 93 
Traslaciones de dominio sobre inmuebles que reporten 
“convenios modificatorios”. 95 
Traslaciones de dominio sobre inmuebles que reporten 
inscritos embargos o anotaciones de demanda. 96 
II. La incompatibilidad o discrepancia en materia registral. 99
 De la incompatibilidad. 99 
De la discrepancia. 101 
Ámbito de aplicación actual de estos conceptos. Casos comunes. 102 
 El texto del documento no coincide con el 
 asiento registral. 102 
El antecedente registral es omiso en algunos datos que 
que sí constan en el documento o vicerversa. 104 
 El antecedente registral especificado en el documento 
 a inscribir no corresponde con el inmueble materia de 
 Inscripción. 104 
 Discrepancia entre el documento y los antecedentes 
 porque el título transmite un inmueble libre de gravamen 
 y se encuentran inscritos o anotadas hipotecas o 
 demandas. 105 
III. Cierre registral inmobiliario. 107 
Cierre registral por contravenir a una disposición negocial 
civil. 107
 El pacto de reserva de dominio. 107 
Cierre registral por contravención al principio de prioridad 
excluyente. 112
 La prioridad excluyente. 112 
Cierre registral derivado de una imposibilidad práctica- 
registral. 115 
Fusión, subdivisión y constitución del régimen de 
 propiedad en condominio. 115 
Cierre registral proveniente de una prohibición judicial 
expresa. 117 
IV. La hipoteca a favor de dos o más acreedores. 
Situación registral. 118 
De la Hipoteca. 119 
La cotitularidad hipotecaria. Planteamiento. 123
 Dos hipotecas constituidas en primer lugar a favor 
 de acreedores diferentes. 125
 Una hipoteca en primer lugar constituida por el monto 
 resultante de sumar dos créditos otorgados por 
 acreedores diferentes. 129
 Una hipoteca constituida a favor de quien no interviene 
 en la obligación de la cual deriva. 132 
V. Suspensión y denegación del servicio en materia mercantil. 136
 Actos inscribibles. 137
 Documentos inscribibles. 139
 Causas de denegación. 141
 Causas comunes de suspensión y denegación en materia 
 mercantil. 143
 Denegación de inscripción de actos mercantiles 
IV 
 
 otorgados por personas morales que no tengan 
 el carácter de sociedades mercantiles. 143
 Revocaciones de poderes no inscritos en el Registro 
 Público de Comercio argumentando falta de tracto 
 sucesivo. 144 
 
CONCLUSIONES. 146 
BIBLIOGRAFÍA. 153
 
 
 
 
 
 
1 
 
Introducción. 
 
La presente tesis lleva por título “El Registro Público de la Propiedad y de 
Comercio del Distrito Federal. Panorama actual y causas frecuentes de suspensión 
y denegación del servicio”. Es pues un estudio acerca del funcionamiento de esta 
entidad administrativa a cargo de la Consejería Jurídica y de Servicios Legales, 
organismo centralizado de la administración pública local. 
El Derechoregistral inmobiliario, que es parte del Derecho civil, es el encargado 
de estudiar las normas relativas al Registro Público de la Propiedad. Es 
precisamente este el que se analiza en el primer capítulo y del cual se 
desprenden las bases para entender y fundamentar los subsecuentes. Buena 
parte del contenido se apoya en la Ley Hipotecaria española, pues es esta la que 
sirvió como modelo para elaborar nuestro sistema registral. 
Ya que el estudio del Derecho registral inmobiliario se fundamenta en principios 
elaborados a partir de la legislación vigente, es imposible dejar de mencionarlos 
en un trabajo que se destine a este. En esta tesis, no se da una simple exposición 
de los mismos, se pretende replantear la lista de los que deben ser considerados 
como los verdaderos principios registrales vigentes en el Distrito Federal. 
Hay una tendencia a denostar a la institución registral por considerar que los 
trámites que ante ella se efectúan son solamente engorrosos requisitos 
burocráticos. A través de lo expuesto en el capítulo segundo, que en general 
trata de dar los rasgos generales del Registro Público, se pretende de erradicar 
esta idea. Se describe de manera práctica el procedimiento registral inmobiliario 
y de comercio, pues es de elemental importancia tenerlo en cuenta para la parte 
medular de la tesis. 
En el capítulo tercero, denominado “Panorama actual del Registro Público de la 
Propiedad y de Comercio”, se estudian varios temas que en la actualidad 
describen el manejo de la institución. Entre ellos se encuentran: “La 
 
2 
 
materialización y digitalización de folios”, “La rectificación de asientos registrales” 
y “El abuso de la certificación contenida en el artículo 153 de la Ley del 
Notariado para el Distrito Federal”. Se pretende hacer una relación de los 
desperfectos de la institución, en cuanto a su accionar legal y procedimental, 
para estar en posibilidad de plantear una propuesta de solución a estos. 
El cuarto capítulo de esta tesis trata del estudio de las causas más frecuentes de 
suspensión y denegación del servicio. Se eligió el tratamiento de estas ya que uno 
de los puntos más frágiles del Registro lo constituye la falta de preparación de los 
funcionarios que ahí laboran, lo que favorece la existencia de resoluciones 
infundadas, aunado a la escueta regulación legal que de la materia registral se 
cuenta. Así, se incluyen temas como la “Inscripción de operaciones traslativas de 
dominio sobre inmuebles que reporten gravámenes o anotaciones preventivas”, 
“La incompatibilidad o discrepancia en materia registral”, el “Cierre registral 
inmobiliario” y “La hipoteca a favor de dos o más acreedores”. 
En lo referente al Registro Público de Comercio, se comenta la aplicación 
desmedida de ordenamientos locales a una materia que debería estar reservada 
al orden federal. Asimismo se comentan las causas más frecuentes de suspensión 
y denegación en el procedimiento registral mercantil. Finalmente, se plantea la 
posibilidad de la separación de este del de propiedad. 
 
 
3 
 
CAPÍTULO PRIMERO. 
DEL DERECHO REGISTRAL. 
 
I. Definición del Derecho registral. 
 
Antes de estar en posibilidad de definir al Derecho registral, creemos conveniente 
señalar que esta no es la única denominación que tiene en el campo jurídico. 
“Derecho Hipotecario”, “Derecho Inmobiliario Registral” o “Registral Inmobiliario”, 
“Derecho del Registro Público de la Propiedad”, son algunas de las 
denominaciones bajo las cuales se ha encuadrado el estudio de las normas 
relativas al Registro Público. 
Apuntemos entonces que la primera de ellas, es decir, “Derecho Hipotecario”, es 
adoptada por la fuerte influencia ejercida por la Ley Hipotecaria española. A 
reserva de comentarlo más adelante, se debe anticipar que la ley mencionada 
regula al derecho real de hipoteca y al Registro Público de la Propiedad en este 
país europeo. Como será objeto de análisis en el presente trabajo, en esta 
institución registral se inscriben muchos más actos que solo los referentes a 
hipotecas, por lo tanto la denominación apuntada es descalificada por ser muy 
restrictiva. 
En lo referente a la denominación de “Derecho Inmobiliario Registral” o “Registral 
Inmobiliario”, es preciso señalar el argumento utilizado para desvirtuarla: en el 
Registro Público de la Propiedad no solamente se inscriben operaciones sobre 
inmuebles sino también sobre bienes muebles y personas morales de carácter 
civil. Consideramos que esta es una denominación adecuada siempre y cuando 
se restrinja al campo de los bienes inmuebles y no así a los muebles y personas 
morales, pues estos también se pueden inscribir en el Registro. Pronto 
 
4 
 
estudiaremos y nos daremos cuenta de que el contenido del Derecho registral es 
en su mayoría de aplicación a la materia inmobiliaria. 
“Derecho registral”, es la denominación adoptada en la doctrina mexicana y 
corresponde a una concepción más amplia de la materia. Consideramos que 
independientemente de que existen diversos registros públicos, las normas 
relativas al de la propiedad son únicas y no pueden englobarse con las de otros. 
La teoría de la unicidad en Derecho registral está descartada en esta tesis. 
García García también comenta las denominaciones a las que hemos hecho 
referencia. Defiende la de “Derecho Hipotecario” por ser esta la denominación 
que le da la ley y explica que Jerónimo González fue quien le dio a esta una 
connotación científica y la alejó de ser solamente una exposición de los 
preceptos de la misma. 
El mismo autor menciona que la denominación de “Derecho Inmobiliario” fue 
acuñada por Bienvenido Oliver debido al gran auge que en su tiempo tuvieron los 
bienes inmuebles. 
Ignacio de Casso se refiere al “Derecho del Registro de la Propiedad”. Marchen y 
Chinchilla, proponen “Derecho Inmobiliario registral”, la cual es aceptada por 
Lacruz. 
Celestino Cano Tello prefiere la denominación de “Derecho Inmobiliario Registral” 
o “Registral Inmobiliario.” 
Finalmente, creemos que la denominación más acertada es la de “Derecho 
Registral Inmobiliario”. Si bien es cierto que no solamente se inscriben los actos 
relativos a inmuebles en el Registro Público, si no también los referentes a bienes 
muebles y personas morales de carácter civil, el único campo de aplicación que 
ha generado la elaboración de principios propios y doctrina compleja es el 
inmobiliario. Lo anterior es comprensible dado que las operaciones sobre 
inmuebles son en extremo frecuentes. 
 
5 
 
Una vez reflexionado lo anterior, pasaremos a exponer las definiciones de 
Derecho registral que proporcionan algunos autores que han escrito sobre la 
materia, nacionales y extranjeros. 
Monserrat, se basa en una definición simplificada de Lacruz quién a su vez se 
inspira en Sanz Fernández, afirma que el Derecho inmobiliario registral, como él le 
denomina, “es la parte del derecho civil que regula la publicidad de los derechos 
reales sobre inmuebles a través del Registro de la Propiedad”.1 
Para Carral y de Teresa “...El Derecho Registral es un sector del Derecho Civil, 
creado para la protección de los derechos... es, pues, una parte del Derecho 
Civil, al cual contempla desde el punto de vista del Registro Público.”2 
Pérez Fernández del Castillo, define al Derecho registral como un “conjunto de 
normas de Derecho Público que regulan la organización del Registro Público de la 
Propiedad, el procedimiento de inscripción y los efectos de los derechos 
inscritos.”3 
Por su parte, García García, quien denomina a la materia en estudio como 
Derecho hipotecario, lo define diciendo que es “el conjunto de normas y 
principios que regulan la publicidad registral a través del Registro de la 
Propiedad.”4 
Por nuestra parte, consideramos que: El Derecho registral inmobiliario es el 
conjunto de normas y principios que se encargan de regular el procedimiento de 
inscripción en el RegistroPúblico de la Propiedad a efecto de dotar a los actos 
inscritos de la protección que otorga la publicidad. 
 
 
1 Monserrat, Antonio. Derecho Inmobiliario registral. Ed. Civitas. Madrid, 2000. pp. 25-26. 
2 Carral y de Teresa, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. Edic. 17ª. Ed. Porrúa. México, 2000. p. 291 
3 Pérez Fernández del Castillo, Bernardo. Derecho registral. Edic. 9ª. Ed. Porrúa. México, 2007. p. 66 
4 García García, José Manuel. Derecho inmobiliario registral o hipotecario. T. I. Ed. Civitas. Madrid, 1988. p. 
65 
 
6 
 
II. Naturaleza Jurídica del Derecho registral. 
 
En este apartado nos referiremos a las características principales del Derecho 
registral inmobiliario, a la ubicación que guarda este dentro del campo jurídico y 
a la naturaleza de sus normas. 
Al analizar en primera instancia a este conjunto de normas, nos surge la duda 
respecto a la rama del Derecho a la que pertenecen, ya que una de las 
características principales de esta disciplina es la concurrencia de normas 
interdisciplinarias, es decir, de Derecho civil, administrativo, desarrollo urbano, 
fiscal. 
 
Como parte del Derecho Civil. 
Esta es la postura más aceptada en Derecho español, situación que ya habrá 
quedado entrevista por las definiciones citadas en el apartado anterior. 
El Derecho registral inmobiliario es parte del Derecho civil, en específico de 
aquella que regula los bienes y derechos reales. La finalidad de sus normas es 
darle publicidad a los derechos reales inscritos sobre los inmuebles. Es una 
característica del Derecho registral que sus normas y principios sean de carácter 
privado, puesto que su objetivo es precisamente darle seguridad jurídica a las 
relaciones entre particulares. 
 
Como parte del Derecho Administrativo. 
Podemos encontrar dos razones de peso para considerar al Derecho registral 
como parte del Derecho administrativo. 
La primera consiste en que al ser el Registro Público una entidad administrativa, 
necesariamente estará regulada por ordenamientos que tengan esta naturaleza. 
 
7 
 
La segunda es en razón a la clase de normas aplicables al procedimiento 
registral. En efecto, durante el procedimiento registral es importante tener en 
cuenta la teoría del acto administrativo, pues al final, la inscripción (o denegación 
de esta) que de un documento se efectúe, será un acto jurídico de este tipo. 
Como posteriormente se mencionará, la calificación que deniegue la inscripción 
de un documento, será recurrible por la vía del recurso administrativo. 
La normatividad referente al desarrollo urbano tiene fuerte relación con el 
Derecho registral ya que, por disposición de la Ley de Desarrollo Urbano y del 
Reglamento del Registro Público de la Propiedad, el uso de suelo con el que 
cuente un inmueble, será inscrito en el Registro. 
El Derecho fiscal también está relacionado con nuestra materia. El registrador de 
la propiedad está facultado para determinar el monto de los derechos que habrá 
de cubrir el solicitante del servicio para estar en posibilidad de inscribir su 
documento. También se ha dispuesto que los registradores, haciendo uso de sus 
facultades de calificación legal del instrumento que ante ellos se presente, 
verifiquen que se ha dado cumplimiento a la legislación fiscal de carácter local, 
en específico tratándose del pago del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles. 
Todas estas características, llevan al Derecho registral a dar un recorrido por las 
áreas que son por esencia de Derecho público. 
“En el Derecho Hipotecario predomina su objeto de dar publicidad a los derechos 
reales sobre bienes inmuebles de titularidad privada, sin perjuicio de reconocer la 
existencia de una serie de relaciones y de aspectos de Derecho Público, que se 
manifiestan precisamente por las relaciones del Derecho hipotecario con el 
Derecho Administrativo, con el Derecho Urbanístico, con el Derecho Agrario y con el 
Derecho Fiscal, entre otras muchas ramas jurídicas,…”5 
 
 
 
5 García García, J. M. Op. cit. p.78 
 
8 
 
Como parte del Derecho Notarial. 
La relación que se da entre estas dos ramas, es en virtud de la conexión tan 
íntima que existe entre ellas. 
La mayoría de los documentos que para su inscripción se ingresan al Registro 
Publico de la Propiedad son escrituras notariales. Esto es así puesto que la 
formalidad establecida en la ley para la transmisión y constitución de la 
propiedad y otros derechos reales es precisamente la escritura notarial. 
Es importante señalar que un buen número de los actos que ante la fe notarial se 
realizan, son aquellos relativos a inmuebles. Entre los más comunes están las 
compraventas, hipotecas y constituciones de régimen de propiedad en 
condominio. 
Esto ha provocado que a un lado de la actividad del notario, se encuentre la 
registral, y viceversa. En las notarias del Distrito Federal se pone especial diligencia 
en las relaciones con el Registro. Incluso existe personal especialmente 
capacitado para efectuar los trámites ante este. 
Sin embargo, no podemos considerar que el Derecho registral forme parte del 
notarial. Ambos se encuentran en diferentes cuerpos normativos y su dinámica es 
diferente. 
En la mayoría de los textos jurídicos relativos a la actividad notarial, se incluye un 
apartado de Derecho registral, lo que podría inducir a la falsa creencia de que 
este forme parte de aquel. Lo que existe entre ellos es una íntima relación, pero 
no más. 
Son el Derecho notarial y el registral, instrumentos de los que se hace valer el 
Derecho civil para alcanzar sus fines. Dice, quien fuera notario público, el 
licenciado Carral y de Teresa, que tanto el notarial como el registral, ayudan al 
civil a alcanzar la seguridad jurídica. 
 
9 
 
“El derecho notarial, adjetivo, da al civil, sustantivo, la forma de ser, así como la 
forma de valer, siendo la forma notarial también un aspecto de la publicidad, 
aunque muy limitada.”6 
 “El Derecho Registral también “sirve” al Derecho Civil, pues hace posible y facilita la 
publicidad que deben revestir ciertos actos jurídicos, o ciertas situaciones o “status” 
cuya naturaleza así lo requiere, para la debida seguridad jurídica.”7 
Carral y de Teresa explica que el notario debe conocer el Derecho civil y las 
normas registrales a efecto de que sus instrumentos sean inscribibles. El registrador 
habrá de calificar que el documento notarial cumpla con los requisitos civiles y 
registrales necesarios. 
 
Como rama jurídica autónoma. 
Dentro de los estudios que se han efectuado acerca del Derecho registral 
inmobiliario, no han faltado quienes lo consideran una rama jurídica autónoma. 
Según García García, algunos de los doctrinarios que han adoptado esta postura 
son Lacruz y Amoros Guardiola, este último con más fuerza. 
El principal fundamento que adoptan ambos autores es el hecho de que el 
Derecho hipotecario está compuesto por normas de diversa índole (civil, 
administrativo, procesal, mercantil, etc) y por lo tanto, juntas hacen de este una 
rama totalmente diferente. García García difiere, entre otras razones por 
considerar que estas normas no dejan de ser civiles en función de su objeto. 
Sobre este punto, Roca Sastre se manifiesta en el sentido siguiente: “Respecto de la 
multiplicidad dentro del Derecho inmobiliario registral o hipotecario de normas de 
diversa índole jurídica, hay que reafirmarse en que el Derecho inmobiliario registral o 
hipotecario es en esencia Derecho civil, sin perjuicio de que contenga también 
normas procesales, administrativas y de otro tipo, justificando por razones de la 
 
6 Carral y de Teresa, L. Op cit. p. 289 
7 Ibidem, p. 290 
 
10 
 
necesaria interrelación que debe existir entre las distintas disciplinas jurídicas parael 
debido cumplimiento de las variadas finalidades del Derecho en general.”8 
En España, en donde el estudio de las normas referentes al denominado Derecho 
hipotecario o registral inmobiliario es tan avanzado y recurrido, no es de 
sorprender que en sectores de la doctrina se pretenda su autonomía. 
Fenómeno similar se presenta en México con la pretendida emancipación del 
Derecho familiar del Derecho civil. Esto último, sin embargo, no es por que de él se 
haya hecho un estudio recurrido y avanzado. Mucho de esto acontece debido a 
las prácticas legislativas recientes en el Distrito Federal que han venido a 
acrecentar la idea de que el Derecho familiar pertenece a otro ámbito del 
Derecho, para situarlo dentro del campo del Derecho público y social. 
De conformidad con la opinión de diversos estudios elaborados por la doctrina, se 
requiere que la rama del Derecho que se pretenda considerar autónoma debe 
contar con su propio cuerpo normativo (criterio legislativo), de ella se deben 
realizar estudios jurídicos de manera autónoma (científico), debe ser considerada 
como una cátedra independiente (didáctico), y contar con tribunales 
especializados que resuelvan controversias sobre éste (jurisdiccional). 
Sin necesidad de abundar al respecto, es claro que el Derecho inmobiliario 
registral no cumple con todos estos requisitos. Insistimos en mencionar que esta 
pretendida declaración de autonomía surge debido al desarrollo que ha 
alcanzado en España. En este país se han encargado, a su vez, de descartar esta 
postura, lo que ya hemos expuesto líneas arriba. En México, por desgracia, son 
mínimos los estudios especializados que se han elaborado. 
Después de la exposición anterior, estamos en posibilidad de realizar las 
consideraciones siguientes: 
El Derecho inmobiliario registral, debido al carácter interdisciplinario de sus 
normas, es susceptible de ser catalogado en primera instancia, ya sea como 
 
8 Roca Sastre, Ramón y Roca Sastre Mancunill, Luis. Derecho Hipotecario. T.I. Edic. 8ª. Ed. Bosch. Barcelona, 
1995. p. 86 
 
11 
 
parte del Derecho civil, administrativo, notarial o como rama jurídica autónoma 
de todas las demás. 
No obstante, hemos expuesto las razones suficientes para sostener que la única 
rama jurídica a la que puede pertenecer el Derecho registral inmobiliario, es a la 
civil. 
El que este cúmulo de normas, a las cuales llamamos Derecho registral 
inmobiliario, sean de carácter diverso, no es suficiente para que pretendamos 
cambiar su naturaleza. 
Con apoyo de la doctrina española podemos considerar que dentro de la 
sistemática del Derecho civil, el registral inmobiliario se ubica dentro del estudio 
de los bienes y derechos reales. Que fuera del campo del Derecho civil, el 
registral inmobiliario carece de autonomía propia. Y que si bien está relacionado 
con otras disciplinas, esto no constituye una característica especial y distintiva de 
este. 
Ya que el Derecho registral inmobiliario es usado como una especie de filtro para 
la seguridad de los bienes e intereses públicos como el pago de impuestos y el 
cumplimiento de las normas de desarrollo urbano, no se puede negar que transite 
por los campos del Derecho público, sin embargo no podemos distraernos de su 
verdadero objeto que es el de dar publicidad a los actos de constitución, 
transmisión y extinción de derechos reales sobre inmuebles de los particulares, 
circunstancia que lo hace permanecer dentro del ámbito del Derecho privado. 
Siguiendo a Carral y de Teresa, consideramos que el Derecho registral inmobiliario 
es la expresión registral de los actos civiles relativos a los derechos reales. El 
Derecho registral recibe los actos civiles los cuales previa calificación, plasma en 
el Registro Público. 
Combinando las opiniones de García García y Roca Sastre9, podemos concluir 
diciendo que los caracteres del Derecho Hipotecario son los siguientes: 
 
9 García García, J. M. Op cit. T.I. p. 66. Vid. Roca Sastre, R. y Roca Sastre Muncunill, L., Op cit, T.I. p. 86. 
 
12 
 
1. Estar compuesto por una pluralidad de normas que en esencia son de 
Derecho Civil, pero que comprenden también normas relacionadas con 
otras partes del Derecho. 
2. Es Derecho Privado pero con una serie de relaciones con el Derecho 
Público. 
3. Se refiere fundamentalmente a fincas, o sea, al concepto de finca registral, 
como unidad básica del sistema, tanto respecto a los efectos de la 
inscripción como en relación al régimen funcional del Registro. 
4. Persigue la seguridad de la propiedad inmueble y del tráfico jurídico sobre 
la misma, tanto en el aspecto adquisitivo como en el creditual. 
 
III. Breve referencia a los sistemas registrales. 
 
Los sistemas registrales se pueden clasificar de la siguiente manera:10 
Por los efectos de la inscripción pueden ser “constitutivos” o de “inoponibilidad 
respecto a terceros”. Dependiendo de si con la inscripción nace el derecho real o 
se logra la total eficacia de este a través de la publicidad registral. En el primer 
caso serán constitutivos y, en el segundo, serán de oponibilidad respecto a 
terceros. 
Por la forma de organización pueden estar bajo el sistema de folio real, que es un 
registro de fincas; o bajo el sistema de base personal el cual se ordena por el 
titular del derecho inscrito. 
Por la forma de extensión de los asientos pueden ser “sistemas de transcripción”, 
de “inscripción” o de “encasillado”. En el primero, lo que consta en el asiento 
 
10 García García, J. M. Op cit. T. I, pp. 340-341. 
 
13 
 
registral es el contenido textual del título que se presenta; en el sistema de 
inscripción se realiza un extracto del documento en sus elementos fundamentales, 
y en el de encasillado el asiento es un esquema practicado en las casillas 
correspondientes de las expresiones más importantes del contenido del 
instrumento. 
También se le puede clasificar en relación con la causa del negocio jurídico en 
“sistemas abstractos” y “causales”. Es esta una clasificación inusual y compleja. El 
sistema abstracto obedece al sistema alemán y sus derivados, en donde no se 
toma en cuenta el negocio traslativo de dominio para hacer constar en Registro 
su transferencia si no el llamado consentimiento real, el cual es una declaración 
unilateral abstracta encaminada a la transmisión del inmueble de que se trate. 
Los sistemas causales son todos los demás como el francés, español y mexicano 
en donde se toma en consideración el negocio que da origen a la transmisión del 
dominio. 
Como parte de la exposición de la materia registral, se incluye el análisis de los 
principales sistemas registrales, que son el alemán, el francés y el australiano, 
tomando como punto de partida la publicidad en Roma y un toque de la 
tradición germánica. 
Dentro de estos emblemáticos sistemas, podemos encontrar plasmadas las 
clasificaciones enumeradas en las líneas precedentes. 
 
En Derecho romano y germánico. 
Es importante señalar que en este antiguo Derecho no existió la publicidad como 
la conocemos hoy en día. Es este factor el que impulsa para que en la posteridad 
se elabore un sistema registral. Vale la pena apuntar los actos traslativos que, 
aunque de manera limitada, trataban de dar publicidad a las transmisiones. 
“La propiedad se transmite, en la época clásica, por mancipatio, in iure cessio y 
traditio. De tales modos, el primero y el último se aplican, respectivamente, a las res 
 
14 
 
mancipi y a las res nec mancipi; el segundo, a ambas clases de cosas.”11 Cano Tello 
también menciona a la adjudicatio, subasta y assignatio.12 
“… en Derecho Romano la publicidad se lograba por medio de acusadas 
formalidades externas en los negocios jurídicos traslativos del dominio, las cuales se 
aplicabancon independencia de la naturaleza mueble o inmueble de las cosas.”13 
Por lo que se refiere a las hipotecas, este es el periodo de las universales y ocultas. 
Contra estas, surge la figura de los registros públicos. 
En Derecho germánico se usaba la “Gewere” la cual es considerada como la 
relación del hombre con la cosa que por el ordenamiento jurídico queda 
reconocida como forma aparente de un señorío legítimo sobre la misma. Y 
también con la Auflassung, que era un proceso ante un tribunal en el que el 
vencido otorgaba la finca al vencedor. 
“El Derecho Germánico se caracterizaba por una publicidad más fuerte respecto 
de las transmisiones inmobiliarias. Estas se realizaban en forma solemne, ante la 
Asamblea popular, presidida jerárquicamente o bien en forma judicial. Se dio la 
inscripción en archivos judiciales o del Concejo municipal y, más tarde, en un libro 
registro.”14 
 
Sistema Registral Alemán. 
La regulación jurídica del Registro Público en Alemania se encuentra, por lo que 
se refiere a la parte sustantiva, en el Código Alemán de 1896 (BGB) y, por lo que 
se refiere a la parte formal o adjetiva, en la denominada Ordenanza inmobiliaria. 
Algo similar a lo que ocurre aquí en México (Código civil y reglamento del 
Registro) y contrario a lo que sucede en España (Ley Hipotecaria). 
 
11 Iglesias, Juan. Derecho romano. Edic. 15ª. Ed. Ariel. Barcelona, 2004. p. 175 
12 Cano Tello, Celestino. Manual de derecho hipotecario. Edic. 2ª. Ed. Civitas. Madrid, 1992. p. 175 
13 Cano Tello, C. Op cit. p. 46 
14 Ibidem. p. 46 
 
15 
 
En este Derecho, para la constitución, transmisión, modificación y extinción de 
derechos reales inmobiliarios se requiere forzosamente de la inscripción. Opera el 
sistema de inscripción constitutiva. 
Se distingue entre el negocio obligacional y el negocio real dispositivo. El primero 
es el contrato del cual deriva la relación entre las partes; el segundo, es el 
acuerdo de transferencia del dominio sobre el inmueble. El acuerdo real o 
consentimiento material, junto con la inscripción, son los que operan el traslado 
de dominio. Esto es necesario solo en las transmisiones de propiedad y en el 
derecho real de superficie. El consentimiento formal, que es el que otorga la parte 
afectada en una inscripción (hipotecas, por ejemplo), es el necesario en la 
constitución de los demás derechos reales. 
“En el sistema alemán, el acto causal está desconectado del acuerdo de 
transferencia… y se une a la inscripción de modo que esta es constitutiva y no 
sustantiva. 
El principio del consentimiento material es extraño a nuestra tradición jurídica y a 
nuestras leyes, (refiriéndose al sistema español) que se inspiran en la teoría del título y 
del modo… 
El consentimiento formal supone la posibilidad de inscribir actos dispositivos del titular 
registral sin la aceptación de favorecido con ellas, es decir, sin estar plenamente 
conformados y tiene alguna manifestación en nuestro Derecho.”15 
Se sigue el sistema de folio real. Existe una coordinación con el catastro. En 
cuanto a los derechos reales, se adopta la doctrina de numerus clausus. La 
materia registral está encomendada a los juzgados de primera instancia. 
 
Sistema Francés. 
El registro francés tuvo una reforma fundamental con el decreto de 4 de enero de 
1955 en vigor el 1 de enero de 1956. 
 
15 Cano Tello, C. Op cit, p. 116 
 
16 
 
Por este decreto se amplían los actos materia de inscripción. Se suprimen las 
hipotecas generales, tácitas y ocultas, se tornan en legales de constitución 
expresa. Se fomenta el principio de especialidad. Se introduce el tracto sucesivo. 
Se crean los ficheros de fincas o ficheros inmobiliarios, se acerca al sistema de 
folio real aunque sin lograrlo. Los documentos que se llevan para su inscripción se 
archivan formando libros, se transforma el sistema de “transcripción” en uno de 
“archivo.” 
En Francia, en cuanto a los derechos reales se sigue la doctrina de números 
apertus. Se inscriben los actos que se hacen constar de forma auténtica, 
expedidos por notario, funcionario administrativo o judicial. 
Es un sistema declarativo, el derecho real nace fuera del registro. La inscripción, 
sin embargo, no otorga presunción de exactitud, no existen los principios de 
legitimación y fe pública. 
Por último, la calificación registral que se efectúa se refiere a la forma y no al 
fondo. 
 
Sistema Registral Australiano. 
Se pone en vigor el 1 de julio de 1858. Este sistema se debe a la idea del 
inmigrante irlandés Robert Richard Torrens, el cual llega a Australia en 1840 y 
siendo diputado en Adelaida, propone un sistema registral sobre la base del 
antiguo Derecho inglés. 
Torrens trata de crear títulos indestructibles, inatacables e independientes, sin 
necesidad de tener que remontarse a la historia de la concesión del terreno por 
parte de la Corona inglesa. 
La idea en la que se funda el sistema es en la de un título constitutivo de 
propiedad proveniente de la Corona. 
 
17 
 
El procedimiento inmatriculador es lento y detallado. La inmatriculación de la 
finca consiste en la extensión de dos certificados idénticos y únicos que detallan 
la extensión del inmueble e indican las cargas reales que soporta. 
De los dos certificados, uno de ellos se encuaderna en el registro ordenado por 
fincas, donde abre un folio registral numerado, el otro se entrega al inmatriculante 
como título de propiedad. 
El sistema presta todas las garantías a la inmatriculación, pero las transferencias 
posteriores son excesivamente sencillas y por ello se presta al fraude. 
La inscripción es inatacable, es uno de los propósitos de este sistema. Lleva 
consigo la presunción de validez del negocio inscrito. Existen excepciones a este 
principio. Roca Sastre menciona el fraude, error, falsedad, poder insuficiente, 
incapacidad del disponente. Por esto, dice que no es del todo un sistema de 
carácter constitutivo. 
En la transmisión de los inmuebles no existe intervención notarial. 
Existe la figura del caveat asimilable al aviso preventivo en nuestro sistema 
mexicano: 
“Esta solicitud se hace con motivo de pedir del Registro (el que solicita el caveat) un 
certificado informativo del mismo, debiendo hacer constar en tal solicitud las 
particularidades de la operación a realizar. Si durante el referido plazo el solicitante 
presenta cumplidamente los documentos de otorgamiento del acto en los términos 
previstos, es objeto el mismo de registración preferente o anterior a cualquier otro 
instrumento, mandato judicial o de otro orden presentado posteriormente para su 
registro.”16 
En Australia del Sur existe un fondo de seguro para indemnizar a las personas 
privadas de su propiedad por vicios del sistema. 
 
 
16 Roca Sastre, R. y Roca Sastre Mancunill, L. Op cit. T.I. p.75 
 
18 
 
IV. La Ley Hipotecaria y el Sistema Registral Español. 
 
En el apartado anterior hablamos sobre los sistemas registrales más importantes, 
no con la intención de hacer un estudio de Derecho comparado sino por respeto 
a la tradición expositiva del Derecho registral inmobiliario y como reseña de las 
bases en las que descansa nuestro sistema registral mexicano. 
Un apartado especial ha de merecer el Derecho hipotecario español, inspirador 
de nuestro Derecho registral inmobiliario vigente. 
No obstante que el presente estudio no es de carácter histórico, sería lamentable 
no mencionar las fuentes inspiradoras que han dado vida a nuestra institución 
registral y al conjunto de normas que lo regulan. 
La doctrina española señala que el primer antecedente se encuentra en una Real 
pragmática, sin efectividad alguna, dictada por Carlos I en 1539 que ordenaba la 
creación de un registro de títulos de hipotecas y censos.A pesar de que a partir de esos años se comienza con la regulación y creación 
de registros, no es sino hasta el año de 1861 cuando aparece la primera Ley 
Hipotecaria. 
Anterior a esta fecha, existieron dos proyectos de Código Civil para España, uno 
en 1836 y otro en 1851, ambos fracasaron. En sus textos se pretendía regular lo 
relativo a la hipoteca. 
Esto influyó en que se acelerara el proceso de creación de la Ley Hipotecaria, 
hasta su promulgación. 
Álvarez Caperochipi comenta que esta ley es un fracaso al ideal de codificación 
civil única, precisa al respecto: 
“La Ley Hipotecaria de 1861, encomienda al registro a un cuerpo técnico 
especializado, organiza el registro por fincas, impone la eficacia radical del registro 
frente a terceros, desarrolla el tracto sucesivo, hace de la inscripción requisito 
 
19 
 
constitutivo de la hipoteca, y desarrolla el carácter especial de la hipoteca, 
suprimiendo las hipotecas generales y tácitas”17 
Celestino Cano Tello resume esta ley de la manera siguiente: 
“Tiene 416 artículos, una parte material, una formal y otra orgánica. 
Contiene la regulación del Derecho de hipoteca. 
La parte material regula la finca y su inmatriculación, los actos y derechos 
inscribibles, los efectos de la inscripción y las anotaciones preventivas. 
En la parte formal se regulan los asientos registrales, su modificación y el 
procedimiento de inscripción.”18 
Posteriormente vendrían varias modificaciones para adecuar su texto a las 
necesidades del servicio. Se destacan en particular las reformas y modificaciones 
siguientes. 
Por ley de diciembre de 1869, se modifica el texto de Ley Hipotecaria. Entre las 
variantes más importantes se incluye la obligación del adquirente de notificar a 
aquellos que hayan poseído la finca durante veinte años antes de su adquisición. 
También se dispone que las inscripciones de títulos adquisición por herencia, no 
surtirán efectos contra tercero sino hasta los cinco años de su anotación. 
En 1889 se promulga el Código Civil Español. La reforma a la Ley Hipotecaria, del 
21 de abril de 1909, tiene como finalidad armonizar su texto con el del Código 
Civil mencionado. Entre otras innovaciones, introduce una definición del Registro 
Público de la Propiedad. Se crea un procedimiento sumario de ejecución de 
hipoteca. Y se permite inscribir la posesión a través de los expedientes de 
información posesoria. 
Posteriormente, por Ley de 30 de diciembre de 1944, se autoriza al gobierno para 
que promulgue un nuevo texto refundido de Ley Hipotecaria. Entre los 
 
17 Álvarez Caperochipi, José Antonio. Derecho inmobiliario registral. Edic. 2ª. Ed. Comares. Granada, 2006. p. 
28. 
18 Cano Tello, C. Op cit, p.54 
 
20 
 
comisionados para su redacción se encontraba el ilustre hipotecarista Jerónimo 
González. 
El 8 de febrero de 1946 se emite un decreto que contiene el texto de la actual Ley 
Hipotecaria, que con algunas modificaciones posteriores es bajo la cual se rige el 
sistema registral español. 
 
Ley Hipotecaria de 1946. 
Está compuesta por 329 artículos divididos en XIV títulos. El título I se denomina, 
“Del Registro de la Propiedad y de los títulos sujetos a inscripción.” El título II, “De la 
forma y efectos de la Inscripción.” El III, “De las anotaciones preventivas”. El IV, 
“De la extinción de las inscripciones y anotaciones preventivas.” El título V es el 
que habla del derecho real de hipoteca y se denomina “De las Hipotecas”. El 
título VI, se denomina “De la concordancia entre el registro y la realidad jurídica.” 
El título VII, “De la rectificación de los errores en los asientos.” El VIII, “De la 
publicidad de los Registros.” El título IX se denomina, “Del modo de llevar los 
registros.” EL X, “De la Dirección e Inspección de los registros.” El XI, “De la 
demarcación de los registros y del nombramiento, cualidades y deberes de los 
registradores.” El título XII, “De la responsabilidad y del régimen disciplinario de los 
registradores.” El XIII, “De los documentos no inscritos.” EL XIV, “Recursos contra la 
calificación.” 
Nos permitiremos hacer un pequeño resumen de las disposiciones más 
importantes y de aquellas que guardan relación con nuestro Derecho registral 
inmobiliario vigente en el Distrito Federal. 
Título I. Del Registro de la propiedad y de los títulos sujetos a inscripción. 
Son materia de inscripción en el registro español los actos y contratos relativos a 
inmuebles y derechos reales sobre ellos. La forma en la que deben constar es en 
escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad 
judicial y los títulos otorgados en el extranjero con fuerza en España. Aquí se 
 
21 
 
consagra el principio de legalidad en su modalidad de titulación auténtica, con 
esta “…el sistema hipotecario consigue que los documentos tengan una primera 
garantía de legalidad, por haber sido autorizados o expedidos por un funcionario 
público.”19 No se inscriben títulos que hagan constar la mera posesión. 
Título II. De la forma y efectos de la inscripción. 
La inscripción puede ser solicitada, entre otros, por el que adquiere el derecho, su 
representante, o por quien lo transmita. Bajo lo aquí expuesto, descansa el 
principio de rogación. La primera inscripción que de una finca se efectúe será de 
dominio, desde ese momento contará con un número diferente y correlativo. 
Las inscripciones deben contener ciertos datos tales como: los linderos de los 
inmuebles objeto de la inscripción, la persona a cuyo favor se haga la inscripción, 
la fecha de presentación del título, y la firma del registrador. La inscripción de la 
hipoteca se realizará precisando el importe principal de la deuda. Al respecto, 
Cano Tello opina que “no solo para la inscripción es necesario concretar e 
individualizar las fincas con expresión de sus linderos, cabida, situación…, sino que 
además es necesario especificar cada uno de los derechos reales constituidos 
sobre ellas, y es preciso además expresar con exactitud quién es el propietario de 
la finca y quiénes son los titulares de los derechos reales existentes sobre la misma, 
así como las cuotas de participación en su caso.20 En los anteriores enunciados se 
plasma el principio de especialidad. 
Los derechos reales limitativos, los de garantía y en general cualquier carga o 
limitación, debe constar inscrita para que surta efectos frente a tercero. 
Inscrito o anotado preventivamente un título, no se podrá inscribir o anotar otro 
de fecha igual o anterior que se le oponga o sea incompatible. A esto último se le 
denomina eficacia excluyente dentro del principio de prioridad o prelación, y 
hace referencia al cierre registral. 
 
19 García García, J. M. Op cit. T.I p. 550. 
20 Cano Tello, C. Op cit. p. 119. 
 
22 
 
Los registradores calificarán la legalidad de las formas extrínsecas de los 
documentos, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos. 
El plazo máximo para inscribir un documento es de quince días a partir de la 
fecha del asiento de presentación. En caso contrario se aplica una reducción de 
aranceles del treinta por ciento y se puede aplicar una sanción. Se plasma el 
principio de legalidad en su modalidad de calificación registral en donde vemos 
que el registrador califica íntegramente el documento, como funcionario ajeno a 
la conformación de este, actúa con total imparcialidad en su estudio. 
Para inscribir un título relativo a un derecho real, deberá constar previamente 
inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean 
otorgados los actos referidos. Aquí descansa uno de los principios más 
emblemáticos del sistema registral español y que también se encuentra en el 
nuestro, el tracto sucesivo. 
Los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán,por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la 
inscripción y sean relativos a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los 
derechos inscritos. Esta es otra referencia al principio de especialidad. 
Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que esta deba 
producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá constar en la 
inscripción misma. En caso de ser varias de igual fecha y se refieran a una misma 
finca, se estará a la hora de su presentación. Aquí encontramos una expresión del 
principio de prioridad en su modalidad de eficacia preferente. 
Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre inmuebles, que no estén 
debidamente inscritos o anotados en el Registro de la propiedad, no perjudican a 
tercero. Autores de la doctrina hipotecarista, en específico García García, 
sostienen que el precepto que contiene este enunciado hace referencia a un 
principio independiente denominado de inoponibilidad. “Es aquel principio 
hipotecario según el cual el título no inscrito no puede ser opuesto ni perjudicar al 
 
23 
 
título inscrito.”21 En igual sentido, el artículo 3007 de nuestro Código Civil del Distrito 
Federal. 
Dentro de los principios más importantes se encuentra el de la fe pública registral. 
El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona 
que en Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su 
adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o 
resuelva el derecho del otorgante por virtud de causas que no consten en el 
mismo Registro. La Ley Hipotecaria otorga una garantía de seguridad jurídica a la 
inscripción del título. Celestino Cano Tello lo define como “…aquel principio 
hipotecario por virtud del cual el contenido del registro se presume exacto e 
integro, sin admitir prueba en contrario respecto del titular registral que haya 
adquirido de otro titular registral, a título oneroso y de buena fe.”22 La buena fe del 
tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del 
registro; los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral 
que la que tuviere su causante o transferente. 
Para todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el 
Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento 
respectivo. Se presumirá que quien tenga inscrito el dominio, también tiene la 
posesión de los derechos. Aquí se ve reflejado el principio de legitimación, que 
“…es aquel en virtud del cual, los asientos del Registro se presumen exactos y 
veraces, y como consecuencia de ello, al titular reflejado en los mismos se le 
considera legitimado para actuar en el tráfico jurídico y en el proceso como tal 
titular.”23 
Por inexactitud en el Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los 
derechos inscribibles, exista entre el Registro y la realidad jurídica extraregistral. El 
anterior concepto se escapó del marco general que planteó el legislador 
 
21 García García, J. M. Op cit. T.I. p. 541. 
22 Cano Tello, C. Op cit. p. 298. 
23 García García, J. M. Op cit. T.I. p. 540 
 
24 
 
mexicano del Código Civil de 1928 y habría dado más claridad a los efectos 
declarativos del registro. 
Título III. De las anotaciones preventivas. 
En este título se regulan los supuestos en los cuales se puede solicitar la anotación 
preventiva de algún derecho o situación jurídica registral. De manera general, se 
encuentran los casos siguientes: 
La anotación de la demanda sobre la propiedad o constitución, declaración, 
modificación o extinción de cualquier derecho real. El embargo, secuestro o 
prohibición de enajenación. Los derechos hereditarios cuando no se ha hecho 
especial adjudicación sobre estos. El hecho de encontrarse un título pendiente de 
inscripción por imposibilidad derivada de un defecto subsanable, que tendrá una 
vigencia de sesenta días dentro los cuales se deberá enmendar este. El hecho de 
haberse iniciado el procedimiento de rectificación de errores. 
Por lo que se refiere a las anotaciones preventivas derivadas de algún defecto en 
el título, es importante señalar que en caso de que esta sea insubsanable, la 
inscripción se deniega y no se efectúa anotación alguna. Esto es interesante pues 
en nuestro sistema, no hay distinción precisa entre las faltas subsanables e 
insubsanables. Posteriormente se tratará este tema en el capítulo cuarto de esta 
tesis. 
Cuando una anotación preventiva se convierte en inscripción, surte efectos 
desde la fecha de su anotación. Lo anterior forma parte del principio de prioridad 
en su modalidad de eficacia preferente. 
Título IV. De la extinción de las inscripciones y anotaciones preventivas. 
Las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, si no por su cancelación o 
por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de 
otra persona. Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por 
caducidad o por su conversión en inscripción. 
 
25 
 
Las anotaciones preventivas o inscripciones no se cancelarán sino por sentencia o 
por escritura pública en la cual se preste el consentimiento de la persona a cuyo 
favor se encuentra la inscripción o anotación, o sus causahabientes o 
representantes. 
Las anotaciones preventivas se extinguen por caducidad a los cuatro años, 
pudiendo prorrogarse este plazo, a menos de que estas tengan un plazo de 
duración menor. La cancelación se realizará a instancia del dueño o del titular del 
derecho. 
Cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se 
refería. 
A nuestro sistema pasaron estos conceptos prácticamente de manera literal. 
Título V. De las hipotecas. 
Este título contiene la regulación del derecho real de hipoteca. Va del artículo 
104 al 136. Se divide en tres secciones: I. Hipoteca en general (artículos 104 al 136); 
II. De las hipotecas voluntarias (artículos 137 al 157); III. De las hipotecas legales, 
que abarca cinco subsecciones, a saber: 1. De la hipoteca dotal (artículos 169 al 
183), 2. De la hipoteca por bienes reservables (artículos 184 al 189), 3. De la 
hipoteca por los bienes de los que están bajo la patria potestad (artículos 190-
191), 4. De la hipoteca por razón de tutela (artículo 192), 5. De otras hipotecas 
legales (artículos 193 al 197). Se exige, para la constitución de la hipoteca 
voluntaria, que se haya otorgado en escritura pública y que esta sea inscrita en el 
Registro de la Propiedad (artículo 145) al igual que para las hipotecas legales 
(artículo 159). En tratándose del derecho real de hipoteca, el Registro español es 
constitutivo. 
Título VI. De la concordancia entre el registro y la realidad jurídica. 
La concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral se llevará a 
cabo, según los casos, por la primera inscripción de las fincas que no estén 
inscritas a favor de persona alguna, por la reanudación del tracto sucesivo 
 
26 
 
interrumpido y por el expediente de liberación de cargas y gravámenes. Se 
contempla la inmatriculación de fincas no inscritas a favor de persona alguna. 
Título VII. De la rectificación de los errores en los asientos. 
Los errores en los asientos pueden ser materiales o de concepto. Se entenderá 
que se comete error material cuando sin intención conocida se escriban unas 
palabras por otras, se omita la expresión de alguna circunstancia formal de los 
asientos o se equivoquen los nombres propios o las cantidades al copiarlas del 
título, sin cambiar por ello el sentido general de la inscripción o asiento de que se 
trate, ni el de ninguno de sus conceptos. Por lo tanto, el error de concepto será 
aquel en el que efectivamente se le de otro matiz a lo inscrito. 
Los mismos conceptos pasaron al Derecho registral mexicano,en esta tesis se ha 
preparado un apartado exclusivo, en el capítulo tercero, para la problemática 
que implica el incurrir en errores de inscripción. 
Título VIII. De la publicidad de los registros. 
Los registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el 
estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. 
El medio que se utiliza para dar a conocer estos registros es la nota simple 
informativa. Esta no da fe del contenido del asiento. Reproduce de manera literal 
si se solicita, o en extracto, el contenido de los asientos vigentes relativos a la finca 
objeto de manifestación, donde constará, al menos, su identificación, el titular de 
los derechos inscritos sobre ella y su naturaleza o limitaciones, prohibiciones y 
restricciones a los titulares. 
Se dispondrá de los instrumentos necesarios para proporcionar información por 
telefax o comunicación electrónica. Este es un sistema innovador. Existe la 
intención de introducirlo en el Distrito Federal y para ello existe la intención de 
compilar todo el acervo en medios electrónicos eficaces. 
Los registradores expedirán certificaciones: De asientos de todas clases y de no 
existir determinado asiento. 
 
27 
 
La libertad o gravamen de los bienes inmuebles o derechos reales solo podrá 
acreditarse en perjuicio de tercero por certificación del Registro. 
Título IX. Del modo de llevar los registros 
El Registro de la propiedad se lleva en libros foliados y visados judicialmente. 
Se abre un registro particular a cada finca en el libro correspondiente. Todas las 
inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca 
se practicarán a continuación, sin dejar claros entre los asientos. 
Los registradores llevarán un Libro de Entrada donde se hará constar de modo 
inmediato la presentación de los títulos por el riguroso orden en que hubieran 
ingresado los documentos. 
Se contempla la presentación de documentos vía telemática y por telefax. 
Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se acredite 
previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieron por las 
leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretende inscribir. 
Título X. De la Dirección e Inspección de los Registros. 
Los Registros de la Propiedad dependerán del Ministerio de Justicia. Todos los 
asientos a ellos referentes están encomendados a la Dirección General de los 
Registros y del Notariado. 
Título XI. De la demarcación de los registros y del nombramiento, cualidades y 
deberes de los Registradores. 
Cada Registro de la Propiedad estará a cargo de un registrador, salvo el caso de 
división personal, supuesto en el que habrá dos registradores. Los registradores 
tienen el carácter de funcionarios públicos para todos los efectos legales y 
tendrán tratamiento de señoría en los actos de oficios. 
El ingreso al cuerpo de registradores es mediante oposición. Los aprobados 
constituyen el cuerpo de aspirantes. 
 
28 
 
Para ser registrador se requiere; ser varón, español y mayor de veintitrés años de 
edad y ser licenciado en derecho. 
No podrán ser registradores: Los fallidos o concursados que no hayan obtenido 
rehabilitación, los deudores al Estado o a fondos públicos, los procesados que se 
les haya dictado auto de prisión mientras tenga efecto, los condenados a penas 
graves. 
El cargo es incompatible con el de juez o fiscal municipal o comarcal, notario y, 
en general, con todo empleo o cargo público, en propiedad o por sustitución, 
esté o no retribuido con fondos del Estado, de la provincia o del municipio. 
Los registradores deben prestar fianza. 
La provisión de los Registros vacantes se efectuará siempre por concurso de 
rigurosa antigüedad entre registradores, apreciada aquella con arreglo al 
escalafón vigente al tiempo de resolverse el concurso. 
La jubilación será forzosa para el registrador que hubiere cumplido los setenta 
años. 
Es importante resaltar los altos requisitos que se exigen para poder ser registrador 
en España, los cuales son equiparables a los de los notarios del Distrito Federal en 
México. 
Título XII. De la Responsabilidad y régimen disciplinario de los registradores. 
Los registradores responderán civilmente, en primer lugar, con sus fianzas, y en 
segundo, con sus demás bienes, de todos los daños y perjuicios que ocasionen 
por hechos tales como errores o inexactitudes en inscripciones, cancelaciones, 
anotaciones y por error u omisión en las certificaciones de inscripción o de 
libertad de los inmuebles o derechos reales. 
Título XIII. De los documentos no inscritos. 
Los juzgados y tribunales ordinarios y especiales, los consejos y las oficinas del 
Estado no admitirán ningún documento o escritura de que no se haya tomado 
 
29 
 
razón en el Registro por los cuales se constituyan, reconozcan, transmita, 
modifiquen o extingan derechos reales sujetos a inscripción, si el objeto de la 
presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero un derecho que debió 
ser inscrito. Si tales derechos hubieran tenido ya acceso al Registro, la inadmisión 
procederá, cualquiera que sea la persona contra quien se pretenda hacerlos 
valer ante los Tribunales, Consejos y oficinas expresados. 
Título XIV. Recursos contra la calificación. 
Si la calificación fuere negativa o el registrador denegare la práctica de la 
inscripción de los títulos no calificados en plazo, se entenderá prorrogado 
automáticamente el asiento de presentación por un plazo de sesenta días 
contados desde la fecha de la última notificación que se realiza al notario 
autorizante o autoridad judicial que presenten el documento. 
Vigente el asiento de presentación, el interesado o el notario autorizante del título 
y, en su caso, la autoridad judicial o el funcionario que lo hubiere expedido 
podrán solicitar dentro del plazo de sesenta días a que se refiere el párrafo 
anterior que se practique la anotación preventiva de que se habló en el 
apartado respectivo. 
Las calificaciones negativas del registrador podrán recurrirse potestativamente 
ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, o ser impugnados 
directamente ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca 
el lugar en que esté situado el inmueble. 
El plazo para la interposición del recurso será de un mes y se computará desde la 
fecha de la notificación de la calificación. 
La Dirección General deberá resolver y notificar el recurso interpuesto en el plazo 
de tres meses, computados desde que el recurso tuvo su entrada en el Registro 
de la Propiedad cuya calificación se recurre. Transcurrido este plazo sin que 
recaiga resolución se entenderá desestimado el recurso quedando expedita la 
vía jurisdiccional, sin perjuicio de la responsabilidad disciplinaria a que ello diere 
lugar. 
 
30 
 
Habiéndose estimado el recurso, el registrador practicará la inscripción en los 
términos que resulten de la resolución. 
Las calificaciones negativas del registrador y en su caso, las resoluciones expresas 
y presuntas de la Dirección General de los Registros y del Notariado en materia 
del recurso contra la calificación de los registradores serán recurribles ante los 
órganos del orden jurisdiccional civil, siendo de aplicación las normas del juicio 
verbal. 
La demanda, en caso de optar por la vía judicial, deberá interponerse dentro del 
plazo de dos meses, contados de la notificación o, en su caso, de la resolución 
dictada por la Dirección General, o, tratándose de recursos desestimados por 
silencio administrativo, en el plazo de cinco meses y un día desde la fecha de 
interposición del recurso, ante los juzgados de la capital de la provincia a la que 
pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble, y en su caso, los de Ceuta o 
Melilla. 
 
Principios registrales en derecho español. 
Previo a tratar por separado a los principios registrales en Derecho mexicano,en 
este apartado se dará una breve referencia a los mismos pero en la legislación 
hipotecaria española. 
Estos se definen por García García como “…las notas, caracteres o rasgos básicos 
que tiene o debe tener un determinado sistema registral.”24 Por ello no podemos 
decir que estos sean los mismos ya sea en Alemania, España o México, ni 
tampoco que el alcance de ellos sea igual en sus respectivos sistemas. 
 
24 Ibidem. p. 533. 
 
31 
 
“Los principios hipotecarios son las bases informadoras del Derecho Hipotecario 
de un país que pueden inducirse por vía de generalización de las disposiciones 
concretas de la Ley.”25 
En efecto, los principios hipotecarios son derivaciones de la ley, por lo que estos 
pueden variar dependiendo de la legislación de cada Estado. Estos constituyen 
parámetros para conceptualizar y distinguir el sistema registral de un país. No son 
de ninguna manera concepciones absolutas ni estáticas. 
Algunos autores consideran que no se debe llevar al extremo el estudio de estos 
principios. Otros incluso, omiten totalmente la exposición de ellos en sus obras. En 
este apartado, nos limitaremos a exponer los que para algunos autores de 
actualidad en el Derecho hipotecario español, son los principios registrales. 
Para José Manuel García García, los principios registrales se dividen en “Principios 
hipotecarios que se refieren a los efectos de la inscripción” y en “Principios 
hipotecarios que se refieren a los requisitos de la inscripción.” Dentro de los que se 
refieren a los efectos de la inscripción se encuentran los principios de inscripción, 
legitimación registral, inoponibilidad, fe pública registral, prioridad, usucapión 
secundum tabulas, limitación de la usucapión secundum tábulas. Dentro de los 
segundos, es decir, los que se refieren a los requisitos de la inscripción, se 
encuentran los principios de rogación o instancia, voluntariedad de la inscripción, 
negocio causal, tracto sucesivo, legalidad en su modalidad de titulación 
auténtica, legalidad en su modalidad de calificación registral y el de 
especialidad o determinación. 
En tanto que Roca Sastre, a lo largo de su extensa obra, analiza los principios de 
inscripción, legitimación, fe pública, consentimiento, prioridad, rogación, tracto 
sucesivo, legalidad, especialidad y a la publicidad. 
Cano Tello los divide en materiales, formales y mixtos. Los materiales son el de 
inscripción y especialidad. Los formales son los de rogación, legalidad y tracto 
 
25 Cano Tello, C. Op cit. p. 102. 
 
32 
 
sucesivo. Mientras que los mixtos, son los de consentimiento, el de publicidad en 
su aspecto de fe pública y legitimación, y el de prioridad. 
Se pone en evidencia el hecho de que estos principios no son absolutos. 
Prácticamente cada doctrinario encuentra en la Ley hipotecaria los principios 
que considera son los existentes. Situación similar, pero sin gran amplitud, 
acontece en la doctrina mexicana. 
 
V. Los principios registrales. 
 
Introducción al sistema registral mexicano. 
Este apartado está dedicado al tratamiento de los principios registrales en 
México. La regulación de la materia en el Distrito Federal se realiza en el Código 
Civil, del artículo 2999 al 3074 y en el Reglamento del Registro Público de la 
Propiedad publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 24 de Noviembre 
de 2006. En estos dos ordenamientos, sobre todo en el Código Civil, se han 
recogido las bases fundamentales en las que se apoya el Derecho hipotecario 
español, es por tal motivo que la exposición de la Ley Hipotecaria española ha 
sido abundante. 
Sin pretender hacer de este un estudio histórico, enunciaremos los ordenamientos 
que han regulado al Registro Publico de la Propiedad en la época moderna. 
El primer ordenamiento en regular al Registro Público fue el Código Civil del Distrito 
Federal y territorio de la Baja California de 1870, con el fin, según la exposición de 
motivos, de hacer más seguros los contratos y evitar la ocultación de los 
gravámenes y demás condiciones de los inmuebles. Es importante señalar que 
solamente se establecieron las bases esenciales de la regulación registral. Este 
código tiene como antecedente un proyecto elaborado por Justo Sierra quien se 
 
33 
 
apoya, entre otros códigos, del francés, holandés, suizo y el proyecto de código 
español de Florencio García Goyena. 
El 28 de febrero de 1871, antes de la entrada en vigor del Código de 1870 (que 
fue el 1 de marzo de 1871), se expidió el Reglamento del Título XXIII del Código 
Civil, referente al Registro Público. Este ordenó que se instalara una oficina del 
Registro Público en la capital, en Tlalpan y en la capital del territorio de la Baja 
California. El Registro Público dependía del ministerio de justicia. Al irse creando los 
juzgados de primera instancia, funcionaron a cargo de los jueces respectivos los 
Registros de Azcapotzalco, Xochimilco, Coyoacan y Tacubaya. 
Posteriormente, el 31 de marzo de 1884 se expidió un nuevo Código Civil que 
entró en vigor el día 1 de junio de ese año. En materia de Registro, sigue casi 
textualmente al anterior código 
Es importante mencionar que hasta el 3 de abril de 1917, fecha en que el 
entonces presidente Venustiano Carranza emite un decreto de reformas al 
Código Civil, el derecho real de hipoteca nacía en el momento de su inscripción 
en el Registro. La reforma mencionada establece que el efecto de inscripción de 
la hipoteca será solamente el de darle publicidad frente a terceros, siendo su 
constitución cuando válidamente se perfeccione el negocio que le da origen. 
El 8 de agosto de 1921, se expide un nuevo reglamento del Registro Público. En 
este año se lleva a cabo la centralización del mismo. 
En el año de 1928 se concibió el nuevo Código Civil que entró en vigor el 1° de 
octubre de 1932. Resultado del trabajo de investigación que mereció este 
apartado se encontró una cuestión un tanto curiosa. Revisando la exposición de 
motivos transcrita en el libro Derecho Registral de Bernardo Pérez Fernández del 
Castillo26, se puede constatar que la comisión redactora relataba la creación de 
un Registro cuyas inscripciones tuvieran el carácter de constitutivas para los actos 
de adquisición, modificación, transmisión o gravamen de bienes inmuebles; esta 
situación es contraria a lo que finalmente reguló el Código de 1928. Teniendo la 
 
26 Pérez Fernández del Castillo, B. Op cit. pp. 50-51 
 
34 
 
oportunidad de revisar la exposición de motivos del Código Civil de editorial 
Andrade, es visible que el texto es completamente distinto. En él se constata el 
pesar de la comisión redactora por no haber podido conseguir un Registro 
constitutivo y al final continuar con el carácter declarativo de la inscripción, que 
hoy todos conocemos. También se hace referencia a la introducción de los avisos 
preventivos en el artículo 3018 (hoy 3016). Asimismo se habla acerca de dos 
nuevas figuras, la información de dominio y la inscripción de posesión. 
Es indudable que de último momento la comisión decidió reescribir la parte 
relativa al Registro Público de la Propiedad. Así, estuvimos a punto de conseguir 
un Registro Público que hubiera forzado a efectuar la inscripción de los títulos de 
manera obligatoria. 
Más tarde se expidió un reglamento en 1940, del cual Manuel Borja Soriano 
presidió la comisión redactora. 
El 3 de enero de 1979 se expiden importantes reformas al Código Civil en materia 
registral. De estas se deriva el establecimiento del folio real, la creación del boletín 
registral, la institución de la inmatriculación administrativa y el traslado de los 
testamentos ológrafos al Archivo General de Notarias. 
Existieron tres reglamentos después de estas reformas y anterioresal hoy en vigor. 
El primero, de efímera existencia, en vigor el 17 de enero de 1979 y derogado por 
el de 6 de mayo de 1980 que adopta las reformas efectuadas al Código Civil. El 
anterior reglamento al hoy vigente es de fecha 5 de agosto de 1988. 
El 7 de enero de 1988 se publicaron importantes reformas al Código Civil, entre los 
preceptos registrales modificados se encuentran los relativos a la inmatriculación. 
 
 
 
 
 
35 
 
Principios registrales en México. 
Habíamos dicho que la doctrina hipotecaria española es unánime al definir a los 
principios registrales como aquellos rasgos básicos de un sistema, formulados 
directamente de sus preceptos jurídicos o inducidos por ellos. 
En México, algunos autores que estudian los principios registrales son Bernardo 
Pérez Fernández del Castillo, Luis Carral y de Teresa, Ramón Sánchez Medal y 
Jorge Ríos Hellig. Para el primero, son principios registrales los de publicidad, fe 
pública registral, legitimación, rogación, consentimiento, prelación o prioridad, 
calificación, inscripción, especialización, tracto sucesivo. Para Luis Carral y de 
Teresa son principios registrales los de publicidad, inscripción, especialidad, 
consentimiento, tracto sucesivo, rogación, prioridad, legalidad, legitimación y fe 
pública que dice, son manifestaciones del principio de exactitud registral. Para 
Sánchez Medal y Ríos Hellig son principios los de publicidad, inscripción, 
especialidad, fe pública registral, tercero registral, consentimiento, tracto sucesivo 
o continuo, rogación, prioridad, legalidad o calificación. 
En nuestra exposición no consideraremos al denominado principio de publicidad 
como tal. Opinamos que esta es la finalidad del Registro Público, no es un 
principio registral pues no es un rasgo característico de nuestro sistema ni de 
cualquier otro, es realmente la finalidad que se quiere alcanzar con la inscripción 
de un título. 
Cuando se estudia la publicidad como principio registral suele dividírsele en dos 
aspectos, el formal y el material. El aspecto formal, que está plasmado en el 
artículo 3001 del Código Civil del Distrito Federal, se refiere a que el Registro es 
público y su contenido puede ser consultado por cualquier interesado; el formal, 
se divide en la fe pública registral y la legitimación, estos últimos son sin duda 
principios en los que se fundamenta la institución en estudio. 
Es importante recalcar que los principios registrales se encuentran en los cuerpos 
legales que regulan al Registro Público (Código Civil y Reglamento). No es 
correcto adecuar normas de otras materias al contenido de los principios 
 
36 
 
aludidos, como podrían ser preceptos de la Ley del Notariado del Distrito Federal 
u ordenamientos administrativos. Igualmente nos apartamos de la idea de 
algunos autores mexicanos de encontrar en otros registros públicos, los mismos 
principios que en el de la propiedad. Cada registro, de la materia que sea, 
deberá tener principios independientes pues estos emanan de la singularidad de 
la materia a la que pertenecen. De este aspecto, no está excluido el de 
Comercio, del que se realizarán los comentarios oportunos. 
 
Principio de rogación. 
Consiste en la necesidad de solicitar la actuación del Registro Público a efecto de 
obtener la inscripción, anotación o cancelación de un derecho. Por tanto, 
podemos considerar que tiene dos manifestaciones, una negativa y otra positiva. 
La positiva será la declaración de voluntad del interesado dirigida a la obtención 
del asiento de su documento. Tiene como consecuencia la iniciación del 
procedimiento registral. La parte negativa se manifiesta en la imposibilidad del 
Registro de inscribir, anotar o cancelar de oficio. El fundamento de este principio 
se encuentra en el artículo 3018 del Código Civil vigente que menciona a quienes 
pueden solicitar la inscripción o anotación de un título en el Registro: los que 
tengan interés legítimo en el derecho contenido en el título o el notario que haya 
autorizado la escritura. 
 
Principio de legalidad. 
Este principio registral, al igual que el de rogación, tiene una doble manifestación. 
La primera se denomina “titulación auténtica”, y se refiere a que en el Registro 
Público solo se practican asientos en base a títulos hechos constar por notario, 
autoridad judicial o en su caso, documentos privados en donde las firmas de los 
otorgantes hayan sido ratificadas ante los mencionados peritos jurídicos. 
 
37 
 
También los documentos y sentencias extranjeras que no contraríen preceptos 
nacionales pueden ser inscritos, siempre que cuando se encuentren en idioma 
distinto al español, sean traducidos y protocolizados ante notario. Esto se 
contempla en los artículos 3005 y 3006 del Código Civil vigente. 
La otra manifestación de este principio es la “calificación legal”, que es atribución 
de los registradores efectuar a los documentos que se presentan ante ellos, según 
el artículo 13 del Reglamento. Tendrán un plazo de cinco días contados desde 
que les sean turnados los documentos para determinar si suspenden o efectúan el 
asiento, la suspensión será por las causas determinadas en el Código o por una 
ley especial que así lo ordene. (artículos 3021 del Código y 38 del Reglamento). 
Cobra trascendencia en esta tesis debido a que se analizarán las causas 
frecuentes de suspensión y denegación del servicio registral. 
 
Principio de prelación o prioridad. 
Tal vez este principio no haya sido muy bien puntualizado por los estudios 
efectuados en la doctrina mexicana, a tal grado que algunos autores han 
confundido los preceptos base de este y se los han atribuido a otro que es el de 
tracto sucesivo. 
Este principio también tiene dos manifestaciones. La primera es la prelación 
excluyente. El artículo 3020 del Código Civil para el Distrito Federal dice que al 
estar inscrito o anotado un título, no podrá anotarse o inscribirse uno de fecha 
anterior o igual, que refiriéndose al mismo derecho real se le oponga o sea 
incompatible. El mismo efecto encontramos durante la vigencia de los avisos 
preventivos. El artículo 37 del Reglamento, aunque no con la misma redacción, 
reitera este principio. El aviso preventivo del artículo 3016 del Código Civil local, es 
el eficaz sistema del registro mexicano a efecto de “congelar la finca” en tanto se 
otorga un instrumento traslativo de dominio o constituyente de derechos reales y 
mientras este no se presente a inscripción durante un periodo que puede ser 
hasta de ciento veinte días. El efecto de este asiento, que tiene naturaleza de 
 
38 
 
anotación preventiva, será el de retrotraer los efectos de la inscripción del título 
hasta la fecha de ingreso del primer aviso preventivo. En este aspecto el Registro 
mexicano es más cuidadoso que el español en el cual el asiento de presentación, 
que sería la figura que más se le asemeja, se practica con el ingreso del 
documento a registrar y tiene una vigencia de sesenta días. La prelación 
excluyente se traduce en el cierre registral. Este cierre puede ser total, para los 
documentos que pudiendo ser registrados no lo hayan sido a tiempo o, parcial 
para todos los documentos durante la vigencia del aviso preventivo. 
El otro aspecto de este principio es el de “preferencia” o “rango”. Se da cuando 
dos o más derechos reales pueden coexistir en una misma finca. El artículo 3013 
del Código Civil en estudio menciona que la preferencia entre derechos reales se 
determinará por la prioridad de la inscripción, esta prioridad se determina de 
acuerdo al número de entrada (3015 del Código Civil y 24 del Reglamento). La 
aplicación más común de este principio es en el derecho real de hipoteca, ya 
que en caso de que una finca sea hipotecada dos o más veces, la preferencia 
de estos derechos será en orden a su inscripción, teniendo siempre en cuenta lo 
establecido por los artículos 3015 y 3016 del Código referido y 24 del