EJERCICIO INMUEBLES EPECIALES 2022 - AVALUOS SALON 6

Vista previa del material en texto

Santiago de Cali, mayo 27 de 2022
Señores
PATRICIA CALDERÓN
Asunto: Inmuebles especiales
De acuerdo a su amable solicitud estoy enviando el avalúo comercial bajo los estándares de Normas Internacionales de Contabilidad –NIC- y Normas Internacionales de Información Financiera- NIIF o IFRS en los términos definidos por ustedes de vida útil y valor residual, de los predios que forman parte de lo que se conoce como INSTITUTO Nuestra Señora de Lourdes, ubicado en la Calle 27 Nº 5 - 49, Sector San Fernando, Comuna 18, del Municipio de Santiago de Cali, Departamento de Valle del Cauca.
De acuerdo al estudio realizado el precio del predio en estudio es: ($XXXXXXXXX m/c)
Toda inquietud que surja al respecto, le rogamos hacérnosla saber a efectos de darles a conocer las explicaciones y sustentaciones del caso.
Contenido del avaluó.
1) INFORMACION BASICA.
2) TITULACION.
3) CARACTERISTICAS.
4) SUSTENTACION DEL AVALUO.
5) METODOLOGIA USADA.
6) PRECIO DEL VEHICULO
7) CALCULO VALOR.
8) CERTIFICACION DEL AVALUO.
9) CERTIFICADO DE IMPARCIALIDAD, OBJETIVIDAD, ETICA Y APLICACIÓN DE ESTANDARES INTERNACIONALES.
10) VIGENCIA DEL AVALUO.
11) ANEXOS.
Sin otro particular y en espera de sus comentarios,
Firma y RAA de avaluadores
DATOS GENERALES DEL AVALÚO COMERCIAL
Nº 020-16
CLASE DE AVALUO			Inmuebles Especiales
SOLICITANTE				Patricia Calderón
DIRECCION DEL INMUEBLE		INSTITUTO Nuestra Señora de Lourdes
		Calle 27 Nº 5 - 49, 
		SECTOR San Fernando, Comuna 18
		MUNICIPIO DE Santiago de Cali
						DEPARTAMENTO DE Valle del Cauca
CLASE DE INMUEBLE	LOTES, CONSTRUCCIONES, MAQUINARIAS Y EQUIPOS.
PROPIETARIO				Patricia Calderón 
						
				
FECHA DE VISITA				Mayo 27 de 2022
1.	INTRODUCCIÓN
1.1.	OBJETO DEL AVALUO
Esta valuación tiene por objeto determinar el valor razonable del inmueble con fines contables, según ley 1314-2009 y decreto 4946-2011, bajo estándares de Normas Internacionales de Contabilidad –NIC 16 - y Normas Internacionales de Información Financiera- NIIF 13 ó IFRS. 
Estimar el Valor de Mercado del bien inmueble que más adelante se identifica, con fundamento en metodologías y procedimientos valuatorios universalmente aceptados, teniendo en cuenta las condiciones económicas reinantes al momento del avalúo y los factores de comercialización que puedan incidir positiva o negativamente en el resultado final.
1.2	TIPO DE AVALÚO
De acuerdo a su solicitud, el presente informe se refiere al Avalúo Inmuebles Especiales, para fines contables de lote de terreno y las construcciones tipo locativas y las mejoras de plazoletas y senderos en otros levantados, conformando lo que grupalmente se denomina INSTITUTO NUESTRA SEÑORA DE LOURDES, ubicados en el sector de San Fernando, Comuna 18 de la ciudad de Santiago de Cali.
1.3.	DEFINICIÓN
Se entiende por Valor Razonable: “El precio que podría ser recibido al vender un activo o pagado para transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes del mercado a una fecha de medición determinada; Ordenada se refiere a una transacción sin presiones, en condiciones normales e independientes. 
Esta transacción ordenada se complementa con las normas internacionales de avalúo, (IVSC) el cual lo define de la siguiente manera: “la cuantía estimada por la que un bien podría intercambiarse en la fecha de valuación, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre tras una comercialización adecuada, en la que las partes hayan actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin coacción”. 
Enfoque de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor razonable del inmueble objeto de estudio a partir de la depuración y procesamiento de datos comparables observables del mercado inmobiliario.
1.4. 	JERARQUÍAS PARA DETERMINAR EL VALOR RAZONABLE 
El valor razonable prioriza su medición en tres niveles jerárquicos: 
NIVEL 1:	Se refiere a los precios transados en el mercado para bienes idénticos, los cuales puedan ser evaluados en la fecha de medición.
NIVEL 2: 	Se refiere a los precios de oferta de inmuebles similares que son observables, ya sea directa o indirectamente.
NIVEL 3: 	Corresponde a datos no observables en el mercado.
2.		LIMITACIONES DEL AVALÚO
Las siguientes especificaciones y condiciones límites se aplican al avalúo aquí presentado.
1. Las características técnicas se tomaron de la observación personal del perito.
2. De acuerdo con el conocimiento y la opinión del avaluador, las explicaciones y conceptos obtenidos en este informe son demostrables.
3. El presente informe es propiedad intelectual del perito avaluador y por lo tanto, está prohibida su reproducción parcial o total o cualquier referencia al mismo, o a las cifras contenidas en el, sin la aprobación escrita del perito.
4. Se informa al usuario que el presente informe es confidencial para el perito y para el (los) usuarios a quien (es) se dirige y que el perito no puede aceptar responsabilidad por el uso de la valuación por terceros que se apoyen en él.
5. El uso de este avalúo es propiedad privada y confidencial.
6. La descripción del avalúo en este informe, se aplica sólo bajo la forma de utilización actual.
7. El presente trabajo de investigación se llevó a cabo siguiendo: Los procedimientos establecidos en la Resolución 620 del IGAC y en el Código de Ética del Valuador; Sus normas de comportamiento; Su experiencia como profesional y el conocimiento pleno del inmueble y de la zona donde se encuentra localizado.
RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR
· El Valuador no se hace responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada ó el título legal de la misma.
· El Valuador no revelará información sobre la valuación a nadie distinto del solicitante del presente encargo y sólo lo hará con autorización escrita de éste, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad competente.
3.	MEMORIA DESCRIPTIVA
Los inmuebles objeto del presente avalúo corresponden a un lote de terreno y las construcciones en las levantadas, especiales para el funcionamiento del Instituto Nuestra Señora de Lourdes, el cual se encuentra en el costado oriental de la Calle 27 Nº 5 - 49, Sector San Fernando, Comuna 18, del Municipio de Santiago de Cali, Departamento de Valle del Cauca.
3.1.	NOMENCLATURA
El predio en certificado de tradición y libertad no tiene nomenclatura definida, pero de identifica así:
Colegio Instituto Nuestra Señora de Lourdes, Calle 27 Nº 5 - 49, Sector San Fernando, Comuna 18, del Municipio de Santiago de Cali, Departamento de Valle del Cauca.
3.2.	PROPIETARIO
El propietario del predio sobre el cual se ubica el Instituto Nuestra Señora de Lourdes es PATRICIA CALDERÓN que lo adquirió de la siguiente manera: 
a) Compraventa Parcial Lote de 4820 m2, a la Promotora Cali Urbanismo S.A., según consta en la Escritura Pública No. 238 del 25 de octubre de 1.999 de la Notaría Cuarta del Circulo de Santiago de Cali.
b) Compraventa a la Promotora Cali Urbanismo S.A., según consta en la Escritura Pública No. 547 del 12 de diciembre de 2001 de la Notaría Cuarta del Círculo de Santiago de Cali.
3.3.	CLASES DE INMUEBLES Y UTILIZACION ACTUAL
En parte del terreno se levantaron una serie de construcciones correspondientes al colegio Instituto Nuestra Señora de Lourdes, además de una serie de mejoras tipo plazoletas con estructuras de arte encima, deportivas y senderos en sus alrededores con bancas, convirtiendo parte de estos predios en zonas verdes y de recreación pasiva.
4.	EL PREDIO
4.1 	EL LOTE
	
	
Se hará la descripción general del predio, en este caso de los terrenos, que los identifican como parte integrante del Instituto Nuestra Señora de Lourdes y que por efectos contables según la doctora Jenny Payares, directora del Departamento de Contabilidad de la Institución, se encuentran integrados entre sí.
Corresponde a un globo de terreno de buena proporción en cuanto al área se refiere, de forma irregular con topografía ondulada,con frente o acceso por la Calle 27 vía vehicular y principal de acceso al sector de San Fernando y de comunicación a la Calle 5. Es un lote que de acuerdo a las construcciones levantadas en él hace ya cerca de treinta años aproximadamente, no presentan problemas urbanísticos, de linderos ni de suelos; se encuentra legalmente identificado en planos y en terreno. 
4.2 	LAS CONSTRUCCIONES 
Al Instituto Nuestra Señora de Lourdes, se accede por una portería ubicada sobre la Calle 27 Nº 5 - 49, Sector San Fernando, Comuna 18, del Municipio de Santiago de Cali, Departamento de Valle del Cauca.
Consta de las siguientes dependencias: 
4.2.1 CONSTRUCCIÓN A: EDIFICIO DE PREESCOLAR.
DISTRIBUCION
Tres construcciones independientes con la siguiente distribución: 
Primera Construcción: De una planta, conformada por un cuarto de enfermería y en la parte posterior un aula de clase. Segunda Construcción: De dos plantas conformada así: En la primera planta tres salones par actividades diferentes y escaleras de comunicación a la segunda planta. Segunda planta: Sala de profesores. En la parte posterior de esta edificación un baño para los profesores. Tercera Construcción: De tres (3) plantas distribuidas en tres módulos simétricos a cada lado, con rampa de acceso al segundo y tercer piso y un halles sobre el voladizo que comunica a los dos módulos del segundo y tercer piso. En el primer piso de esta construcción, se encuentran cuatro aulas de clase, dos por módulo y en la parte central de cada uno de ellos las baterías sanitarias compuestas por tres unidades, y un lavamanos múltiple. En el segundo piso la misma distribución del primero, con cuatro aulas de clase, dos por módulo y cada uno con baterías sanitarias. En el tercer piso dos módulos simétricos al segundo, compuesto de áreas abiertas con muros a media altura para actividades de gimnasia al parecer, ya que sus pisos son engrama o tapete sintético.
ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS 
Cimientos: Zapatas y vigas de amarre en concreto reforzado fundidas en su sitio. Estructura: Sismo resistente con columnas y vigas de amarre en concreto reforzado fundidas en su sitio. Entrepisos y cubierta: En placas de concreto reforzadas fundidas en su sitio, aligeradas en casetón de guadua o similar. Cielorasos: Mortero de cemento en los dos pisos. Enchapes: Muros de fachada en ladrillo a la vista prensado en soga, al igual que los muros internos de las aulas y pasillos. Muros de baños y laboratorios en cerámica 20X20. Pisos: En general los pisos de todas las dependencias de pasillos y aulas de clase en baldosa de granito, pisos de baños en tableta de gres, pisos de plazoleta de acceso al edificio en ladrillo tablón y gravilla lavada. Carpintería metálica: Marcos de ventanas al igual que los marcos de puertas en lámina de hierro. Puertas de salida de los edificios en lámina de hierro tipo rejas, barandas de gradas de acceso a las dependencias superiores en tubo metálica. Toda la carpintería metálica con pintura de esmalte a color. Carpintería de madera: En general las puertas de acceso a todas las dependencias en lámina de triplex entamboradas y con pintura de esmalte a color. Instalaciones: Sanitarias en tubería P.V.C. y de gres. Hidráulicas en tubería P.V.C. (Alta Presión). Eléctricas en tubería P.V.C. con sus respectivos plafones, tomacorrientes y apagadores. Otros: Aparatos sanitarios en porcelana blanca, gradas de acceso al segundo piso en concreto y revestimiento en gravilla lavada, mesones de laboratorios en concreto y revestimiento en granito fundido y pulido, pocetas en acero, muros divisorios de baños en ladrillo con enchape en cerámica 20X20, puertas de acceso a las unidades sanitarias en lámina de hierro. 
Nota No. 1: La construcción del tercer piso es reciente, en el año 2013, la tercera planta estaba en obra. Hoy es una construcción nueva y terminada.
 
VETUSTEZ
Se estima una edad de 10 años aproximadamente. 
ESTADO DE LA CONSTRUCCIÓN 
Buena.
ESTADO DE CONSERVACION DEL INMUEBLE
Bueno.
AREA DE CONSTRUCCIÓN
1.183,35 m2
4.2.2 CONSTRUCCIÓN B: EDIFICIO DE PRIMARIA.
Se localiza en el costado nororiental del predio, se refiere a un edificio de dos plantas con una gran plazoleta central de acceso. Sus dependencias son las siguientes:
DISTRIBUCION
Primer piso: a la entrada una plazoleta central que conduce a la parte interna de la edificación donde se encuentra la oficina de información y secretaria, cuarto de tintos, cuarto técnico, tienda escolar, batería sanitaria para profesores y profesoras, oficina de Asociación de padres de familia, cinco aulas de clase, batería sanitaria de alumnas y alumnos, laboratorio tecnológico, laboratorio de informática, sala de profesores, oficina de Coordinación Académica de Primaria y escaleras de comunicación al segundo piso. 
Segundo piso: Oficina de psicología, seis salones a aulas, cuarto biblioteca 
ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS 
Cimientos: Zapatas y vigas de amarre en concreto reforzado fundidas en su sitio. Estructura: Sismo resistente con columnas y vigas de amarre en concreto reforzado fundidas en su sitio. Entrepisos y cubierta: En placas de concreto reforzadas fundidas en su sitio, aligeradas en casetón de guadua o similar. Cielorasos: Mortero de cemento en los dos pisos. Enchapes: Muros de fachada en ladrillo a la vista prensado en soga, al igual que los muros internos de las aulas y pasillos. Muros de baños y laboratorios en cerámica 20X20. Pisos: En general los pisos de todas las dependencias de pasillos y aulas de clase en baldosa de granito, pisos de baños en tableta de gres, pisos de plazoleta de acceso al edificio en ladrillo tablón y gravilla lavada. Carpintería metálica: Marcos de ventanas al igual que los marcos de puertas en lámina de hierro. Puertas de salida de los edificios en lámina de hierro tipo rejas, barandas de gradas de acceso a las dependencias superiores en tubo metálica. Toda la carpintería metálica con pintura de esmalte a color. Carpintería de madera: En general las puertas de acceso a todas las dependencias en lámina de triplex entamboradas y con pintura de esmalte a color. Instalaciones: Sanitarias en tubería P.V.C. y de gres. Hidráulicas en tubería P.V.C. (Alta Presión). Eléctricas en tubería P.V.C. con sus respectivos plafones, tomacorrientes y apagadores. Otros: Aparatos sanitarios en porcelana blanca, gradas de acceso al segundo piso en concreto y revestimiento en gravilla lavada, mesones de laboratorios en concreto y revestimiento en granito fundido y pulido, pocetas en acero, muros divisorios de baños en ladrillo con enchape en cerámica 20X20, puertas de acceso a las unidades sanitarias en lámina de hierro.
VETUSTEZ
Se estima una edad de 31 años aproximadamente. 
ESTADO DE LA CONSTRUCCIÓN 
Buena.
ESTADO DE CONSERVACION DEL INMUEBLE
Bueno.
AREA DE CONSTRUCCIÓN
2.071,81 m2
4.2.3 CONSTRUCCIÓN C: EDIFICIO DE BACHILLERATO.
Esta sección se conforma de dos edificios, los cuales se comunican internamente por corredores o pasillos rodeados de jardines. 
DISTRIBUCION
Un primer bloque, en forma de “L” de dos plantas, donde se encuentra el Área Administrativa con la siguiente distribución: 
Primer piso: Salones de clase. Segundo piso: Se accede por gradas en el costado suroriental y que conducen a este segundo piso en donde se encuentra una sala de espera, una oficina de rectoría, sala de juntas, sala de profesores, oficina de documentos, oficina de Coordinación Académica Básica.
Un segundo bloque, en forma longitudinal conformado por tres módulos, uno de ellos de dos pisos y los dos restantes de dos pisos, donde se encuentran comunicados por pasillos todas las aulas de clase de bachillerato y sus correspondientes baterías sanitarias. 
ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS 
Cimientos: Zapatas y vigas de amarre en concreto reforzado fundidas en su sitio. Estructura: Sismo resistente con columnas y vigas de amarre en concreto reforzado fundidas en su sitio. Entrepisos y cubierta: En placas de concreto reforzadas fundidas en su sitio, aligeradasen casetón de guadua o similar. Cielorasos: Mortero de cemento en los dos pisos. Enchapes: Muros de fachada en ladrillo a la vista prensado en soga, al igual que los muros internos de las aulas y pasillos. Muros de baños en porcelana corona 15X15 y 20X20 y laboratorios en cerámica 20X20. Cielo rasos: Con frisos rústicos y pintura de carburo. Pisos: En general los pisos de todas las dependencias de pasillos y aulas de clase en tableta de gres. Carpintería metálica: Marcos de ventanas al igual que los marcos de puertas en lámina de hierro. Puertas de salida de los edificios en lámina de hierro tipo rejas, barandas de gradas de acceso a las dependencias superiores en tubo metálica. Toda la carpintería metálica con pintura de esmalte a color. Carpintería de madera: En general las puertas de acceso a todas las dependencias en lámina de triplex entamboradas y con pintura de esmalte a color. Instalaciones: Sanitarias en tubería P.V.C. y de gres. Hidráulicas en tubería P.V.C. (Alta Presión). Eléctricas en tubería P.V.C. con sus respectivos plafones, tomacorrientes y apagadores. Otros: Aparatos sanitarios en porcelana blanca, gradas de acceso al segundo y tercer piso de los bloques en concreto y revestimiento en gravilla lavada, mesones de laboratorios en concreto y revestimiento en granito fundido y pulido, pocetas en acero, muros divisorios de baños en ladrillo con enchape en cerámica 20X20 y porcelana corona 15X15, puertas de acceso a las unidades sanitarias en lámina de hierro.
VETUSTEZ
Se estima una edad de 31 años aproximadamente. 
ESTADO DE LA CONSTRUCCIÓN 
Buena.
ESTADO DE CONSERVACION DEL INMUEBLE
Bueno.
AREA DE CONSTRUCCIÓN
2.666,35 m2
4.2.4 CONSTRUCCIÓN D: VIAS DE ACCESO Y PARQUEADEROS
DISTRIBUCION
Vías internas de acceso al colegio y parqueaderos. 
ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS 
Pisos: En paviconcreto y asfalto. Sardineles: En concreto ciclópeo. Andenes: En concreto ciclópeo.
VETUSTEZ
Se estima una edad de 31 años aproximadamente. 
ESTADO DE LA CONSTRUCCIÓN 
Buena.
ESTADO DE CONSERVACION DEL INMUEBLE
Bueno.
AREA DE CONSTRUCCIÓN
1.760,00 m2
4.2.5 CONSTRUCCIÓN E: CANCHAS MULTIPLES.
DISTRIBUCION
Canchas deportivas para la práctica de deportes como el microfútbol y basquetbol. 
ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS 
Pisos: En paviconcreto. Carpintería metálica: Arcos en tubo metálico redondo. Graderías: En ladrillo con revestimiento en concreto ciclópeo. Otros: Tableros en madera sobre marcos en ángulo de hierro.
VETUSTEZ
Se estima una edad de 31 años aproximadamente. 
ESTADO DE LA CONSTRUCCIÓN 
Buena.
ESTADO DE CONSERVACION DEL INMUEBLE
Bueno.
AREA DE CONSTRUCCIÓN
2.797,00 m2
4.2.6. CONSTRUCCIÓN F: GARITA CELADOR
DISTRIBUCIÓN
Consta de: Puesto de control, Vestier y baño.
ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS 
Cimientos: En concreto ciclópeo. Estructura: Muros de encierro y divisorios en ladrillo a la vista prensado en soga. Cubierta: En teja de fibro cemento y encima tejas de barro. Enchapes: En ladrillo a la vista. Pisos: En tableta de gres. Carpintería metálica: Puertas de acceso en lámina de hierro sobre marcos metálicos en lámina, ventanas en lámina de hierro. Toda la carpintería metálica con pintura de esmalte a color. Ventanería en aluminio anodizado. Instalaciones: Sanitarias en tubería P.V.C. y de gres. Hidráulicas en tubería P.V.C. (Alta Presión). Eléctricas en tubería P.V.C. con sus respectivos plafones, tomacorrientes y apagadores. Otros: Aparatos sanitarios en porcelana blanca.
VETUSTEZ
Se estima una edad de 31 años aproximadamente. 
ESTADO DE LA CONSTRUCCIÓN 
Buena.
ESTADO DE CONSERVACION DEL INMUEBLE
Bueno.
AREA DE CONSTRUCCIÓN
10,61 m2
4.2.7 CONSTRUCCIÓN G: CUARTO DE ASEO Y PLANTA ELECTRICA
DISTRIBUCION
Internamente la sala de equipos de transformador eléctrico.
ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS 
Cimientos: En concreto ciclópeo y vigas de amarre en concreto reforzado. Estructura: Muros de encierro en ladrillo a la vista prensado en soga. Cubierta: En teja de fibra cemento y encima teja de barro. Enchapes: En ladrillo a la vista. Pisos: En tableta de gres. Carpintería metálica: Puertas de acceso al igual que las ventanas en lamina de hierro tipo persiana con pintura de esmalte a color.
El estado de conservación y mantenimiento es bueno en términos generales.
VETUSTEZ
Se estima una edad de 31 años aproximadamente. 
ESTADO DE LA CONSTRUCCIÓN 
Buena.
ESTADO DE CONSERVACION DEL INMUEBLE
Bueno.
AREA DE CONSTRUCCIÓN
15,00 m2
4.2.8 CONSTRUCCIÓN H: AULAS ESPECIALES.
Esta sección se encuentra ubicada al costado suroriental de la institución, lindando con las culatas de la Urbanización Ciudad Capri. 
DISTRIBUCION
Construcción de una planta conformada por cuatro aulas de clase incluidas las aulas de música, pintura, dibujo y aula de multimedios. Aledaños dos cuartos para guardar útiles de aseo y bodega de otros útiles. 
ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS 
Cimientos: Zapatas y vigas de amarre en concreto reforzado fundidas en su sitio. Estructura: Muros de encierro y divisorios en ladrillo de arcilla a la vista con refuerzos en columnas y vigas de amarre en concreto reforzado fundidas en su sitio. Cubierta: En teja de fibro cemento sobre cerchas metálicas y muros. Cielorasos: En draiwall. Enchapes: Muros de fachada en frisos de arena cemento y pintura de vinilo, los muros internos con frisos, estuco y pintura de vinilo. Pisos: Pasillos en ladrillo tablón y gravilla lavada, los pisos de las aulas internas en baldosa de granito. Carpintería metálica: Marcos de ventanas al igual que los marcos de puertas en lámina de hierro. Puertas de acceso en lámina de hierro acanalado. Toda la carpintería metálica con pintura de esmalte a color. Otros: Barandas metálicas en tubo y pintura de esmalte e color.
VETUSTEZ
Se estima una edad de 10 años aproximadamente. 
ESTADO DE LA CONSTRUCCIÓN 
Buena.
ESTADO DE CONSERVACION DEL INMUEBLE
Bueno.
AREA DE CONSTRUCCIÓN
395,35 m2
4.2.9 CONSTRUCCIÓN I: RESTAURANTE Y COMEDORES. 
DISTRIBUCION
Salón amplio, descubierto a sus costados destinado a comedores de los alumnos de preescolar y primaria, área de cocina y bodegas de alimentos, oficina de la directora del restaurante escolar. En sus alrededores corredores o andenes perimetrales.
ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS 
Cimientos: Zapatas individuales enlazadas por vigas de amarre y muros perimetrales de contención en concreto reforzado fundido en su sitio y ladrillo a la vista. Estructura: Vigas de amarre zapatas y columnas en concreto reforzado fundidas en su sitio. Cubierta: En teja de fibro cemento sobre estructura metálica en ángulo de 5 pulgadas y correas metálicas en lamina con pintura de esmalte a color. Pisos: En ladrillo tablón y gravilla lavada internamente en la cocina pisos en cerámica. Carpintería metálica: Puertas de acceso a las dependencias en lamina de hierro, marcos de ventanas en lámina de hierro, barandas en tubo y lámina. Toda la carpintería metálica con pintura de esmalte a color. Instalaciones: Sanitarias en tubería P.V.C. y de gres. Hidráulicas en tubería P.V.C. (Alta Presión). Eléctricas en tubería P.V.C. con sus respectivos plafones, tomacorrientes y apagadores. Otros: Aparatos sanitarios en porcelana blanca, mesones en acero.
El estado de conservación y mantenimiento es bueno en términos generales.
VETUSTEZ
Se estima una edad de 13 años aproximadamente. 
ESTADO DE LA CONSTRUCCIÓN 
Buena.
ESTADO DE CONSERVACION DEL INMUEBLE
Bueno.
AREA DE CONSTRUCCIÓN
471,56 m2
4.2.10 CONSTRUCCIÓN J: CANCHA SINTETICA PISTA ATLETICA. 
DISTRIBUCION
Construida al costado norte de la portería y costado occidental del área de comedores; es una construcción reciente de no menos de 3 años que incluye la cancha en grama sintética con su respectivo cerramiento, arcos y luminarias (4); en sus alrededores a manera de pista atlética un corredor o anden perimetral en concreto ciclópeo, en forma de ovalo. Al costado oriental unas graderías que en su momento cuando la cancha era en tierra ya existían.
ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS 
Cimientos:Los cimientos de los muros de cerramiento de la cancha en concreto ciclópeo. Estructura: Muros a altura de 1,00 metro en ladrillo de arcilla hueco pegado en soga con refuerzos en columnetas en concreto reforzado sobre las cuales se funde el tubo de soporte de las malla eslabonada. Pisos: En concreto ciclópeo y revestimiento en friso limpio. Carpintería metálica: Cerramiento en malla eslabonada sobre secciones en marcos metálicos de ángulo de hierro, soportados en parales de tubo de 2,5 pulgadas. Esta carpintería metálica con pintura de esmalte a color. Instalaciones: Cuatro (4) luminarias eléctricas en tubería metálica de 3,5” de 6 metros aproximadamente de altura con dos bombillas cada una. Otros: Tapete de la cancha en grama sintética XXXX, los arcos de las canchas en tubo metálico de 3” aproximadamente. Esta carpintería con pintura de esmalte a color. Las graderías tienen una mayor edad al de la cancha.
VETUSTEZ
Se estima una edad de 3 años aproximadamente. 
ESTADO DE LA CONSTRUCCIÓN 
Buena.
ESTADO DE CONSERVACION DEL INMUEBLE
Bueno en términos generales, se nota un deterioro en las graderías.
AREA DE CONSTRUCCIÓN
1.321,50 m2
4.2.11 CONSTRUCCIÓN K: KISCOS (2) COSTADO SURORIENTAL. 
DISTRIBUCION
Estos kioscos fueron recientemente construidos y cuentan con una edad aproximada de 2 años y consta de áreas cubiertas, abiertos a sus costados en cuyo interior se desarrollan actividades informales y de juego de ping pong. Estos dos kioscos se encuentran separados por el tanque de almacenamiento de agua que surte al colegio. 
ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS 
Cimientos: Los cimientos de los muros de cerramiento de los kioscos mencionados en concreto ciclópeo. Estructura: Muros a altura de 0,60 metros en ladrillo de arcilla hueco pegado en soga. Carpintería metálica: Columnas de soporte de las cubiertas en estructura metálica de hierro en ángulo y platinas de 3” aproximadamente. Esta carpintería metálica con pintura de esmalte a color. Cubierta: En teja térmica. Pisos: En general los pisos en concreto ciclópeo y enchape superficial en ladrillo de arcilla de cúcuta y dilataciones de gravilla lavada. Instalaciones: Los kioscos con iluminación en lámparas de neón. Otros: Las columnas se soportan en columnetas de 1,20 metros aproximadamente en concreto reforzado.
VETUSTEZ
Se estima una edad de 2 años aproximadamente. 
ESTADO DE LA CONSTRUCCIÓN 
Buena.
ESTADO DE CONSERVACION DEL INMUEBLE
Bueno.
AREA DE CONSTRUCCIÓN
320,88 m2
4.2.12 CONSTRUCCIÓN L: TANQUE DE AGUA COSTADO SURORIENTAL. 
DISTRIBUCION
Este tanque separa los dos kioscos mencionados. Se compone básicamente del tanque de almacenamiento del agua que surte al colegio. Adjunto al tanque un cuarto de máquinas de las bombas de presión. 
ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS 
Cimientos: Los cimientos en concreto reforzado. Estructura: Muros de encierro del taque en ladrillo de arcilla pegado en soga, con refuerzos en columnetas y vigas corona en concreto reforzado. Carpintería metálica: Puerta de acceso al cuarto de máquinas en lámina de hierro con pintura de esmalte a color. Cubierta: La cubierta del tanque en concreto reforzado. Pisos: Anden perimetral frontal en concreto ciclópeo con pisos en tableta de gres y gravilla lavada. 
VETUSTEZ
Se estima una edad de 31 años aproximadamente. 
ESTADO DE LA CONSTRUCCIÓN 
Buena.
ESTADO DE CONSERVACION DEL INMUEBLE
Bueno.
AREA DE CONSTRUCCIÓN
81,00 m3
4.2.13 CONSTRUCCIÓN M: CAFETERIA AL AIRE LIBRE COSTADO SUR. 
DISTRIBUCION
Esta cafetería se halla ubicada al costado sur del colegio muy cerca de los edificios de bachillerato. Se compone básicamente de las plazoletas una en la parte alta frente a la cafetería, la plazoleta con muro de cerramiento, y unas gradas que acceden a la plazoleta baja que se compone de una terraza y un cuarto con cerramiento en vidrio templado. 
ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS 
Cimientos: Los cimientos en concreto ciclópeo. Estructura: Muros de encierro y divisorios de la cafetería y cuarto parte baja de carga en ladrillo de arcilla pegado en soga, los muros a media altura de las plazoletas y gradas en ladrillo de arcilla pegado en soga. Revestimiento o enchapes: Cubierta: La cubierta del salón o cuarto en la parte baja en placa de concreto reforzado sobre muros de carga en ladrillo de arcilla pegado en soga. Carpintería metálica: Puertas cafetería enrollables en lámina de hierro con pintura de esmalte a color. Pisos: En general los pisos en concreto ciclópeo con revestimiento en tableta de arcilla de gres y dilataciones en gravilla lavada. Otros: Gradas en concreto ciclópeo con revestimiento o enchapadas en tableta de arcilla y gravilla lavada.
VETUSTEZ
Se estima una edad de 10 años aproximadamente. 
ESTADO DE LA CONSTRUCCIÓN 
Buena.
ESTADO DE CONSERVACION DEL INMUEBLE
Bueno.
AREA DE CONSTRUCCIÓN
204,40 m2
5.	IDENTIDAD PREDIAL 
En las oficinas de Catastro y de Registro de Instrumentos Públicos los predios se identifican así:
INSTITUTO Nuestra Señora de Lourdes, ubicado en la Calle 27 Nº 5 - 49, Sector San Fernando, Comuna 18, del Municipio de Santiago de Cali, Departamento de Valle del Cauca.
	PREDIO
	MATRICULA Nº
	PREDIAL Nº
	XXr XX Nº XX-XXX
	XXX-XXXXX
	XX-XX-XXXX-0XX0-000
	Lote vía empalme XXr XX Nº XX-XXX
	XXX-XXXXX
	XX-XX-XXXX-0XX0-000
	
	
	
5.1	INFORMACION CATASTRAL
PREDIOS: XX-XX-XXXX-0XX0-000
6.	LINDEROS
6.1 EL IDENTIFICADO CON LA MATRICULA 300-133706
Los linderos de este predio se encuentran consignados en la Escritura Pública No. l de Octubre de 1.9XXXXa Notaría Cuarta del Círculo Notarial de XXX y son los siguientes: 
Por el norte, del delta XX al delta 88 en línea recta de 83,58 metros en sentido occidente – oriente con proyecto de vía vehicular ( terrenos de Promotora Bolívar Urbanas S.A.); Por el sur, del delta 87 al delta 85 en sentido oriente – occidente, en línea recta de 133,50 metros con terrenos de la Sociedad Vendedora; Por el oriente, del delta 88 al delta 87 en sentido norte sur en línea recta de 148,00 metros con terrenos de la Sociedad Vendedora; Por el occidente, del delta 85 al delta 90 en línea curva y en sentido sur-norte de 152,46 metros con vía al proyecto Viaducto XXX – La IXXXa; Por el noroccidente, del delta 90 al delta 89 en sentido sur – norte en línea curva de 70,14 metros con vía al proyecto Viaducto La XX – La IXX y con proyecto vía vehicular (terrenos de Promotora XXX XX S.A.). 
6.2 EL IDENTIFICADO CON LA MATRICULA 300-203249
Los linderos de este predio se encuentran consignados en la Escritura Pública No. XXX del 31 de Diciembre de 19XX de la Notaría Octava del Círculo Notarial de XXXy son los siguientes: 
Por el norte, en línea recta y medida de cincuenta metros con cuarenta y seis centímetros (50,46 mts) con terrenos de Urbanas; Por el oriente, en línea recta y medida de ciento sesenta y cuatro metros con cincuenta y tres centímetros (164,53 mts) con terrenos de Urbanas; Por el sur, en línea recta y medida de treinta y un metros con cinco centímetros con predios donde se construyen el Conjunto XXr del XXX. 
7.	AREAS 
Las áreas de los lotes se establecieron según lo definido en el certificado de Tradición y Libertad y en las mencionadas escrituras de compraventa y las áreas de la construcción por información proporcionada por el Arq. XXXXX Jefe de Planta Física de la entidad solicitante, y de las medidas que se tomaron a cinta y en terreno:
7.1 LOTES
	LOTES DE TERRENO
	DETALLE
	AREA
	
	
	Según Información Catastral
	
	Lote XXXX
	4820 m2
	
	
	Según Documentos 
	
	Lote XXXX
	
	Lote adicional 
	
	
	
NOTA No. 2: Para efectos del avalúo, tomamos como dato oficial el área reportada en los documentos.
7.2 CONSTRUCCIONES
	
	CONSTRUCCIONES
	
	DETALLE
	AREA
	
	
	
	A.
	EDIFICIO PREESCOLAR 
	1.183,35 m2
	
	Primer Piso
	393,33 m2
	
	Segundo Piso 
	395,01 m2
	
	Tercer Piso
	395,01 m2
	B.
	EDIFICIO DE PRIMARIA
	2.071,81 m2
	
	Primer Piso
	1.124,58 m2
	
	Segundo Piso 
	947,23 m2
	C.
	EDIFICIO BACHILLERATO
	2.666,35 m2
	
	Área Administrativa
	719,62 m2
	
	PrimerPiso
	836,83 m2
	
	Segundo Piso
	836,83 m2
	
	Tercer Piso
	273,07 m2
	D.
	VIA DE ACCESO Y PARQUEADEROS
	1.760,00 m2
	E.
	CANCHAS MULTIPLES
	2.797,00 m2
	F.
	PORTERIA O GARITA CELADOR
	10,61 m2
	G.
	CUARTO DE ASEO Y PLANTA ELECTRICA
	15,00 m2
	H.
	AULAS ESPECIALES
	395,35 m2
	I.
	RESTAURANTE (COMEDORES)
	471,56 m2
	J.
	CANCHA SINTETICA
	1321,50 m2
	K.
	KIOSCOS COSTADO SURORIENTAL
	320,88 m2
	L.
	TANQUE DE AGUA AREA 
	81,00 m3
	M.
	CAFETERIA AIRE LIBRE
	204,40 m2
	
	
	
8.	SERVICIOS
El sector cuenta con todas las obras básicas de urbanismo tales como alcantarillado con sus respectivas conexiones domiciliarias tales como redes matrices de acueducto, energía eléctrica, gas domiciliario y redes telefónicas. 
Particularmente el predio cuenta con servicios de agua, gas natural, telefónico y luz. 
9.	REGLAMENTACION 
Según el Acuerdo N° 011 de 21 de Mayo de 2020 por el cual se adopta el Plan de Ordenamiento Territorial de segunda generación del Municipio de XXX 20XX-20XX, en el Plano de Tratamientos se encuentra definido como áreas de Consolidación Urbana y en el Plano de Áreas de Actividad lo define como Dotacional.
9.1 ACTIVIDAD
	
	
ARTICULO 329°. AREAS DE ACTIVIDAD DOTACIONAL. Es la que designa suelo para la localización de equipamientos de uso público, privado o mixto, destinados a la satisfacción de necesidades colectivas y prestación de servicios a la comunidad. 
SUBCAPÍTULO 3°. USOS DOTACIONALES. 
Artículo 350º. Definición del uso dotacional. Son aquellos usos urbanos cuya función es la de prestar servicios de soporte a la población, que se desarrollan en edificaciones y/o espacios denominados equipamientos. 
Artículo 351º. Grupos de uso dotacional. Según los usos que prestan y las definiciones consignadas en el Artículo “Clasificación de los equipamientos según la naturaleza de sus funciones” del presente Plan de Ordenamiento Territorial, los usos dotacionales y sus respectivos equipamientos se clasifican en los siguientes tipos: 
1. Equipamientos colectivos: se clasifican en cinco grupos y éstos a su vez en sendas unidades de uso dotacional: 
1. a. Educación. Equipamientos destinados a la formación intelectual, la capacitación y la preparación de los individuos para su integración a la sociedad. Agrupa, entre otros, las instituciones educativas para preescolar, jardín infantil y guarderías, educación básica primaria, secundaria y media académica, educación superior, formación técnica y profesional, centros tecnológicos y educación no formal. 
1. b. Salud. Equipamientos destinados a la administración y a la prestación de servicios de salud, está compuesto por las instituciones prestadoras de servicios de salud (IPS), de todos los niveles de complejidad y modalidades, clínicas y hospitales de I, II y III nivel de atención y/o baja, mediana y alta complejidad. 
1. c. Bienestar social. Edificaciones y dotaciones destinadas al desarrollo y la promoción del bienestar social, con actividades de información, orientación y prestaciones de servicios a grupos sociales específicos, como familia, infancia, orfandad, tercera edad, discapacitados, entre otros 
1. d. Cultura. Espacios, edificaciones y dotaciones destinados a las actividades culturales, custodia, transmisión y conservación del conocimiento, fomento y difusión de la cultura y fortalecimiento de las relaciones de la vida en sociedad. Agrupa, entre otros, bibliotecas, archivos, galerías de arte, museos, jardines botánicos, casa de la cultura, teatros y auditorios. 
1. e. Culto. Equipamientos destinados a la práctica de los diferentes ritos, residencias y centros de formación religiosas, entre los cuales se encuentran catedrales, seminarios, conventos, centros de culto, iglesias y parroquias, casas parroquiales entre otros. 
2. Equipamiento deportivo y recreativo. Áreas, espacios y edificaciones dotacionales destinados a la práctica del ejercicio físico, recreación y deporte, que agrupa, entre otros, piscinas, escuelas deportivas, canchas deportivas de propiedad pública, parques privados abiertos al público y complejos deportivos denominados parques Recrear; polideportivos; coliseos, estadios, instalaciones olímpicas; clubes deportivos y recreativos. 
3. Servicios urbanos básicos. Se clasifican en cinco grupos y éstos a su vez en sendas unidades de uso dotacional: 
3. a. Servicios a la comunidad. Instalaciones destinadas a alojar instituciones dedicadas a la salvaguarda, defensa y protección civil, acuartelamiento, operación de los cuerpos armados del Estado, centro de reclusión, penitenciaria, cárceles, dependencias administrativas y operativas de la administración pública y demás actividades del Estado, CAIs, estaciones de bomberos, Cruz Roja, defensa civil, sedes de junta de acción comunal y juntas administradoras locales, sedes descentralizadas de atención al público, notarias y curadurías urbanas. 
3. b. Abastecimiento de alimentos. Áreas, edificaciones e instalaciones dedicadas al depósito y comercialización de alimentos. Agrupa, entre otros, las centrales de abastos, plazas de mercado, mataderos y frigoríficos. 
3. c. Cementerios y servicios funerarios. Áreas, edificaciones e instalaciones dedicadas a los servicios de preparación, morgue, cremación, inhumación o enterramiento de cadáveres y salas de velación. 
3. d. Servicios públicos y de transporte. Áreas, edificaciones e instalaciones dedicadas a estaciones y servicios complementarios para el transporte, recolección, disposición final y tratamiento de residuos sólidos y peligrosos, tratamientos de aguas residuales, escombreras, suministro de electricidad, gas, agua, comunicaciones y demás servicios públicos o de particulares. 
3. e. Recintos Feriales. Instalaciones especializadas para la exhibición y difusión transitoria de eventos y productos. Incluye centros de convenciones, centros de eventos feriales, atracciones y conciertos.
Parágrafo 1. En el Cuadro anexo N° 2 Clasificación de los usos por tipo, grupo y unidades en las diferentes escalas se hace la descripción de unidades de dotacional con su correspondiente localización en las áreas de actividad y las condiciones específicas del uso. 
Parágrafo 2. Los parques están contemplados dentro del sistema de espacio público construido del presente Plan de Ordenamiento Territorial.
 
Artículo 352º. Condición de permanencia. Los equipamientos de carácter representativo para el municipio de escalas zonal y metropolitana señalados en el plano U-4 denominado áreas de actividad que hace parte del presente plan, y los que se construyan a partir de las normas aquí establecidas, tienen la condición de permanencia, lo cual implica que deben conservar el uso dotacional existente u otro uso dotacional compatible con la vocación del sector y en consecuencia no podrán destinarse a usos diferentes, quedando cobijados por las normas establecidas en la ficha normativa correspondiente. A estos equipamientos se les asigna el tratamiento de Consolidación Urbana y la edificabilidad se establece en la correspondiente ficha normativa. 
Los anteriores equipamientos que no cuenten con licencias de construcción o cuyas licencias solo cubran parte de las edificaciones, están en la obligación de tramitar en un término máximo de dos (2) años contados a partir de la entrada en vigencia del presente Plan, los respectivos actos de reconocimiento e implementar las medidas de mitigación de impactos urbanísticos y de movilidad. 
Para controlar los impactos en la movilidad, deben presentar un estudio de tráfico que analice la situación de movilidad y accesibilidad existente e incluya las medidas para solucionar los problemas de movilidad detectados en su zona de influencia, obtener su aprobación por parte de la autoridad de tránsito competente e implementar las medidas correspondientes. Igualmente deben mitigar todo tipo de impacto adicional que generen en el entorno. 
Si los equipamientos existentes no cumplen con el número de parqueos exigidos por la norma en la época en que fueron licenciados o por la norma vigente si no cuentancon la licencia, se permite el englobe de predios colindantes y su licenciamiento para la ubicación de los cupos de parqueo, pudiendo efectuarse además la ampliación de las actividades dotacionales sobre el mismo predio. 
Teniendo en cuenta la escala y situación legal de los distintos equipamientos de la ciudad y con el fin de lograr su articulación al sistema de planificación se dispone lo siguiente:
Parágrafo 1. Para los efectos del presente artículo se entenderán como equipamientos existentes aquellos en los que se desarrolla la actividad dotacional a la fecha de expedición del presente Plan de Ordenamiento Territorial. 
Parágrafo 2. Se exceptúan de la condición de permanencia aquellos predios a los que se les asigne temporalmente el uso dotacional independiente de la escala, como en el caso de predios en arriendo para equipamientos. 
Parágrafo 3. En el caso de los equipamientos de escala local, independiente si son existentes o nuevos, no se exige realizar un estudio de tráfico que analice la situación de movilidad y accesibilidad, pero se debe garantizar el control y mitigación de los impactos que el equipamiento pudiera generar en el sector. 
Parágrafo 4. La condición de permanencia se aplica a los equipamientos de cualquier escala de propiedad pública. 
Parágrafo 5. En las áreas de actividad residencial 1 neta no se permite destinar nuevos predios al uso dotacional de ninguna escala excepto para la ubicación de CAIs y sedes de juntas administradoras locales o juntas de acción comunal. En estas áreas solo los equipamientos existentes de escala zonal y metropolitana señalados en el plano U-4 denominado áreas de actividad que hace parte del presente plan mantienen la condición de permanencia, quedando obligados a efectuar las acciones para garantizar la mitigación de los impactos en el entorno dentro de los dos (2) años siguientes a la entrada en vigencia del presente Plan de Ordenamiento Territorial. 
Parágrafo 6. Para el caso del predio en el que se ubica la cárcel modelo de Bucaramanga, no aplica la obligatoriedad de conservar el uso dotacional, determinándose que en caso de traslado de este uso, el predio debe destinarse exclusivamente para un desarrollo multiestratos que incluya Vivienda de Interés Prioritario (VIP) y/o Vivienda de Interés Social (VIS), así como usos complementarios de comercio, servicios y dotacionales, todos de escala local. 
Parágrafo 7. La condición de permanencia para los dotacionales recreativos no contempla el cambio de uso, es decir deben conservar el uso recreativo.
9.2 TRATAMIENTO
	
	
CAPÍTULO 2°. TRATAMIENTO DE CONSOLIDACIÓN. 
Artículo 213º. Definición de tratamiento de consolidación y modalidades. Se aplica a los sectores urbanizados y/o desarrollados en los cuales se regulan las construcciones manteniendo o ajustando la adecuada relación entre la estructura del espacio público, los equipamientos y la intensidad de los usos del suelo. De acuerdo con las características el tratamiento de consolidación presenta dos (2) modalidades: 
1. Consolidación urbana (Tipo TC-1). Aplica en sectores de la ciudad, urbanizaciones, conjuntos, o proyectos de vivienda en serie, que conservan sus características urbanas, viales, espacio público, dotacionales y ambientales y deben mantenerse como orientadoras de los procesos de construcción. 
2. Consolidación con recuperación y rehabilitación de espacio público (Tipo TC-2). Aplica en sectores cuyo propósito es mejorar, recuperar y/o rehabilitar el espacio público, y adecuar sus estructuras para que los usos permitidos se desarrollen en el interior de los predios, evitando la ocupación indebida del espacio público. 
Los proyectos que se desarrollen deben cumplir con los siguientes requisitos: 
a. Recuperar, construir y garantizar para el uso peatonal la red de andenes. 
b. Generar, construir, recuperar y mantener los elementos que integran el espacio público. 
c. Adecuar los espacios privados para cumplir con las cuotas de estacionamientos. 
Artículo 214º. Edificabilidad. Para los sectores y subsectores regulados por el tratamiento de consolidación en sus diversas modalidades se ha establecido la edificabilidad de los predios según sus dimensiones, aislamientos, retrocesos, tipología edificatoria, restricciones a la ocupación por amenazas y riesgos, topografía y los objetivos trazados por este Plan de Ordenamiento Territorial. 
A partir del cruce de estas variables se determinan los índices de ocupación y construcción netos o prediales óptimos y así la edificabilidad permitida en los sectores con tratamiento de consolidación, consignados en las respectivas fichas normativas. 
Parágrafo. Para consultar la edificabilidad permitida en cada predio del área urbana del municipio consultar la correspondiente ficha normativa. 
SUBCAPÍTULO 1°. NORMAS URBANÍSTICAS PARA SECTORES CON TRATAMIENTO DE CONSOLIDACIÓN URBANA. 
Artículo 215º. Normas generales. Para la aplicación de las normas en sectores con tratamiento de consolidación urbana, se tendrán en cuenta las siguientes disposiciones: 
1. Agrupaciones o conjuntos construidos con unidad de diseño. Se regulan por la norma definida en la ficha normativa la cual busca preservar las condiciones urbanísticas que orientaron su aprobación y desarrollo, en cuanto a usos, aislamientos, alturas, retrocesos, antejardines, voladizos y demás elementos correspondientes a su volumetría, así como la cuota de estacionamientos. 
2. Sectores bajo el sistema de desarrollo individual o loteo. La norma urbanística definida en la ficha normativa está dirigida a mantener las condiciones de edificabilidad existentes en la zona; preservando las características urbanísticas del barrio. La edificabilidad de las construcciones es la resultante de la correcta aplicación de las normas definidas para el sector.
10.	BASE LEGAL Y FUENTES DE INFORMACION
Para la elaboración del avalúo se tuvo en cuenta la siguiente información:
· Escritura XXX del 31 de octubre de 19XX de la Notaria Cuarta del Circulo Notarial de XX.
· Escritura XXX del 31 de diciembre de 19XX de la Notaria Octava del Circulo Notarial de XXX.
· Certificados de Tradición y Libertad Nos. 300-1XXX, impreso el 4 de noviembre de 20XX por la oficina de instrumentos públicos de XXXX.
· Certificados de Tradición y Libertad Nos. 300-XXX, impreso el 4 de noviembre de 20XX por la oficina de instrumentos públicos de XXX.
· Se efectuó la visita el pasado 28 de Noviembre de 2.0XXX y se verificaron todos los detalles que se incluyen en el presente informe.
· Secuencia fotográfica.
· Como miembro afiliado a la Lonja de Propiedad Raíz de XXX hice consulta en los archivos encontrando información acerca de valoraciones recientes de predios con similares características en el sector.
· Consulte con peritos expertos en avalúos (con base en una descripción del predios) conocedores de la zona para establecer el valor de la tierra en el sector.
11.	CONSIDERACIONES
Adicionalmente a las características más relevantes de la propiedad, expuestas en los capítulos anteriores, se han tenido en cuenta para la determinación del valor comercial del predio, las siguientes consideraciones de orden general:
1. Ubicación de los predios en un sitio privilegiado del sector del XXX entrada a XXdel XXX.
2. Vías de acceso y comunicación. Las principales vías de acceso al sector son la Transversal XXX, XX, intercambiador de Neomundo. Todas las vías pavimentadas, con servicio de alumbrado público y en buen estado de conservación y mantenimiento. 
3. La calidad de servicios públicos que ofrece el sector y los servicios públicos del bien objeto del avalúo, en especial el lote donde se levantan las construcciones.
4. El uso actual de los terrenos que conforman estas importantes instalaciones que sirven de apoyo al Instituto XXX. 
5. Tipo y características de los materiales empleados en la construcción, así como de los acabados internos de cada edificio y otras construcciones.
6. El estado actual de conservación y mantenimiento del inmueble.
7. Edad de la construcción:Las construcciones más antiguas presentan una edad aproximada de 31 años, hay unas más recientes de 10 años aproximadamente y otras más nuevas que están en el orden de los 2 años.
8. Su funcionalidad y diseño.
9. La valoración de los inmuebles del sector, está condicionada a las circunstancias económicas actuales.
10. El presente avalúo no tiene en cuenta para la determinación del valor, aspectos de orden jurídico de ninguna índole.
11. Certificó que Central de Avalúos no tiene intereses financieros ni de otra índole en el inmueble avaluado, ni vínculos de naturaleza alguna con sus propietarios, más allá de los derivados de la contratación de mis servicios profesionales.
12.	METODOLOGIA AVALUATORIA
Las metodologías utilizadas para efectos del presente estudio, se encuentran demarcadas dentro de lo establecido en reportes NIIF 13 y según las Normas Internacionales de Avalúos (IVSC) y la reglamentación nacional sobre avalúos, establecida por la Resolución 620 de 2.008, expedida por el IGAC.
12.1 DEFINICIONES
12.1.1. CONSULTA A EXPERTOS VALUADORES O ENCUESTAS -. ARTÍCULO 9. DE LA RESOLUCIÓN-. 
La encuesta solo se usará para comparar y en los eventos de no existir mercado. En los casos que existan datos de ofertas, de transacciones o de renta producto de la aplicación de los métodos valuatorios, la encuesta no podrá ser tenida en cuenta para la estimación del valor medio a asignar. Cuando para la realización del avalúo se acuda a encuestas, es necesario tener en cuenta que éstas son un apoyo al proceso valuatorio, pero no son en sí los determinantes del avalúo. En este sentido, es necesario que el perito haya realizado previamente la visita al terreno para conocer la clase de bien que avalúa.
La encuesta debe hacer referencia al propio bien investigado y debe constatarse que el entrevistado lo conoce tanto en sus aspectos negativos como positivos. Si existen limitantes legales, debe hacerse mención de ellas para que el encuestado lo tenga en cuenta en la estimación del valor. El perito valuador debe informar con toda claridad sobre la normatividad urbanística del inmueble. 
En el caso de terrenos sin construir, en desarrollo o condición similar, se debe aportar al encuestado los cálculos previos realizados de la potencialidad urbanística y de desarrollo del predio. Las encuestas solo se podrán realizar cuando el perito no haya podido obtener datos (ofertas o transacciones recientes) o cuando tenga dudas de los resultados encontrados. La encuesta debe hacerse con referencia a las unidades de área que usualmente se utilizan en la zona, en el área urbana el metro cuadrado y en el área rural (hectárea, fanegada, plaza, cuadra) y posteriormente hacerla conversión. La encuesta debe hacerse para unidades de área, y verificar que al hacer la liquidación del total del área de avalúo la persona encuestada encuentre razonable el valor hallado. Cuando el predio cuente con características diferentes dentro de él, la encuesta debe hacerse para cada una de ellas separadamente y no sobre valores promedios.
El perito debe haber hecho una estimación previa del valor asignable y cuando la información obtenida en la encuesta difiera sustancialmente del encontrado, deberá manifestarlo para que el encuestado pueda explicar las posibles razones de tal diferencia. 
En la selección de la persona a investigar debe tenerse en cuenta el conocimiento que tenga del mercado y la idoneidad de ella, además que no tengan interés directo en el bien. Los valores obtenidos por encuesta no se podrán incluir como parte de la definición del precio y, por lo tanto, no podrán incluirse o promediarse con los valores encontrados en el mercado. 
Esta prohibición se aplica tanto a las valoraciones puntuales como a las técnicas masivas de valoración.
Parágrafo.- En el caso que el avalúo se soporte únicamente en encuestas, el perito deberá dejar constancia bajo gravedad de juramento, escrita en el informe que la utilización de esta modalidad se debe a que en el momento de la realización del avalúo no existían ofertas de venta, arriendo, ni transacciones de bienes comparables al del objeto de estimación.
12.1.2. MÉTODO COMPARATIVO O ENFOQUE DE MERCADO - ARTICULO 10. DE LA RESOLUCION -.
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial razonable del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial. Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la investigación de la oferta y demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homogenización de los datos obtenidos, permiten a “CENTRAL DE AVALÚOS” estimar un valor razonable.
El supuesto que justifica el empleo de este método se basa en que un inversionista no pagará más por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado. También se conoce como Enfoque Comparativo de Ventas o de Mercado. Los principales ajustes que se llevan a cabo, incluyen los relacionados con las características físicas del predio, su ubicación específica en el sector, condiciones de venta en un mercado actualmente estable, motivación del comprador y vendedor, posibilidades de uso y desarrollo, entre otros.
En este enfoque de mercado se estima de manera primordial el valor proporcional del terreno y el valor pleno de la construcción, como componentes físicos del activo (bien inmueble).
12.1.3. MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN - ARTÍCULO 13. DE LA RESOLUCION -. 
Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. 
Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula:
Vc = {Ct – D} + Vt
En donde:
Vc = Valor comercial			Ct = Costo total de la construcción
D = Depreciación				Vt = Valor del terreno.
PARÁGRAFO. Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien.
Existen varios sistemas para estimar la depreciación. Para las construcciones se deben emplear modelos continuos y no los discontinuos o en escalera. Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservación, tal como lo establece Fitto y Corvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del ajuste para los estados 1, 2, 3 y 4. 
12.1.4. MÉTODO (TECNICA) RESIDUAL. - ARTICULO 14. DE LA RESOLUCION
Definición según Ley 388 de 1.997. Este método es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto del avalúo. 
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.
Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, conlas combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado.
12.1.5. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS. ARTICULO 16 DE LA RESOLUCION. 
Es necesario realizar la investigación de los contratos que regulen la posibilidad de generar rentas o ingresos, tales como los de arrendamiento, para bienes comparables y deben tenerse en cuenta aspectos tales como:
1. Que dichos contratos tengan menos de un (1) año de suscritos.
2. Que el canon de arrendamiento no sobrepase los topes legales.
3. Que los montos relacionados con el pago de servicios públicos y las cuotas de administración, no se incluyan en el cálculo correspondiente para la aplicación del método.
4. Los arrendamientos a comparar deben referirse a inmuebles que tengan rentas de acuerdo con la norma de uso del terreno o de las construcciones.
5. Las rentas a tener en cuenta para el cálculo del valor comercial de la propiedad deben estar asociadas exclusivamente al inmueble y no a la rentabilidad de la actividad económica que en él se realiza.
6. La tasa de capitalización (i) utilizada en este método debe proceder de la relación calculada entre el canon de renta y el valor comercial de las propiedades similares al inmueble objeto de avalúo, en función del uso o usos existentes en el predio y de localización comparable.
12.1.6. PROCEDIMIENTOS ESPECÍFICOS. 
12.1.6.1 AVALÚOS DE BIENES SOMETIDOS AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. ARTÍCULO 18. DE LA RESOLUCION.
Para los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal se debe presentar el valor por metro cuadrado de área privada de construcción. El avalúo se practicará únicamente para las áreas privadas que legalmente existan, teniendo en cuenta los derechos provenientes de los coeficientes de copropiedad.
Si la investigación se realizó para bienes que sí están sometidos a régimen de propiedad horizontal, es necesario que para la correcta liquidación se realice la siguiente operación:
En donde:
V. T. Valor Total de la propiedad 		A.P. Área Privada
A.T.C. Área Total Construida 		A.C. Áreas Comunes
V.U. P. Valor Unitario Privado
Si los garajes o parqueaderos tienen servidumbre, los precios no podrán asimilarse a los que no tienen esta restricción.
Los valores unitarios investigados ya incluyen el valor del terreno, por lo tanto el resultado obtenido (V.T.) corresponde al valor comercial de todo el inmueble por lo cual no debe agregarse el valor del terreno.
Se debe verificar que los datos de áreas de terreno y construcción sean coherentes.
12.1.6.2 AVALÚOS DE BIENES NO SOMETIDOS AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. ARTÍCULO 19. DE LA RESOLUCION.
Para los inmuebles no sujetos al régimen de propiedad horizontal, el valor del terreno y la construcción deben ser analizados en forma independiente para cada uno de los datos obtenidos con sus correspondientes áreas y valores unitarios.
En los eventos en que sea posible, se deben tomar fotografías de los predios en oferta o de los que se ha obtenido datos de transacción para facilitar su posterior análisis.
12.1.6.3. DE LOS CÁLCULOS MATEMÁTICOS ESTADÍSTICOS Y LA ASIGNACIÓN DE LOS VALORES ARTÍCULO 11o. DE LA RESOLUCION-. 
Cuando para el avalúo se haya utilizado información de mercado de documentos escritos, éstos deben ser verificados, confrontados y ajustados antes de ser utilizados en los cálculos estadísticos.
Se reitera que la encuesta solo se usará para comparar y en los eventos de no existir mercado. En los casos que existan datos de ofertas, de transacciones o de renta producto de la aplicación de los métodos valuatorios, la encuesta no podrá ser tenida en cuenta para la estimación del valor medio a asignar. 
Para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y la más usual es la media aritmética. 
Siempre que se acuda a medidas de tendencia central es necesario calcular indicadores de dispersión tales como la varianza y el coeficiente de variación.
Cuando el coeficiente de variación sea inferior: a más (+) ó a menos (-) 7,5%, la media obtenida se podrá adoptar como el más probable valor asignable al bien. Cuando el coeficiente de variación sea superior: a más (+) ó a menos (-) 7,5%; no es conveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar el número de puntos de investigación con el fin de mejorar la representatividad del valor medio encontrado.
En caso que el perito desee separarse del valor medio encontrado, deberá calcular el coeficiente de asimetría para establecer hacía donde tiende a desplazarse la información, pero no podrá sobrepasar el porcentaje encontrado en las medidas de dispersión.
13.	APLICACIÓN DE LOS METODOS 
13.1 VALORACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES 
13.1.1 METODO UTILIZADO
Atendiendo el Artículo 2 y el parágrafo en el incluido de la Resolución 620 de 2008, en el que se cita la vida remanente de un bien, el perito deberá definir qué sistema constructivo fue empleado, y así poder estimar la vida útil. Textualmente el parágrafo dice: 
PARÁGRAFO. Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil se estimará en 70 años y, para los que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil se estimará en 100 años. 
Teniendo claro la vida útil del bien, se procede a la estimación del Costo de Reposición de las construcciones involucradas en el dictamen valuatorio. En este caso es conveniente obtener datos de costos metro cuadrado construido de cada una de las construcciones, y para ello el apoyo de revistas como Construdata y otros documentos especializados en construcción es de valiosa importancia en la aplicación y determinación del valor. Los datos de costos allí establecidos, de acuerdo al tipo de construcción y asimilables a la construcción objeto de la valuación, si no son los más exactos, nos servirán como referencia en la toma de la decisión. En ese orden de ideas tomamos como referencia los datos de construcción contenidos en las Revistas de Construdata No. 168 de Septiembre a Noviembre de 20139 y 169 de (Diciembre 2013 a febrero 2014). 
Una vez establecida la vida útil del bien, de acuerdo al sistema constructivo empleado, se procede a estimar la depreciación del bien según la edad actual o el tiempo de uso. El Articulo No. 3 de la Resolución 620 de 2008 y su parágrafo en el incluido textualmente dice lo siguiente:
PARÁGRAFO. Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien.
A. EDIFICIO DE PREESCOLAR
Cac. Adoptado: $797.000/m2
B. EDIFICIO DE PRIMARIA
Cac. adoptado: $858.000
C. EDIFICIO DE BACHILLERATO 
Cac. adoptado: $858.000
D. VIA DE ACCESO Y PARQUEADERO
Cac. Adoptado: $ 55.000/m2
NOTA No. 3: Los costos totales fueron suministrados por el Ing. Civil, José Fernando Cháves Gómez. Incluye: Movimiento de tierra y descapote, Compactación, Base de 15 centímetros, Capa asfáltica de 8 centímetros y Sello de 4 centímetros.
E. CANCHA MULTIPLE
Cac. Adoptado: $ 99.000/m2
Nota No. 4: Los costos de la cancha múltiple incluyen las gradas, elemento que no está contemplado en la revista Construdata cuando de adecuaciones se trata, por ende el costo de reposición está por encima del presupuestado. 
F. GARITA CELADOR
Cac. Adoptado: $ 431.000/m2
G. CUARTO DE ASEO Y PLANTA ELECTRICA
Cac. Adoptado: $ 431.000/m2
H. AULAS ESPECIALES (SALON MULTIPLE)
Cac. Adoptado: $709.000/m2
I. RESTAURANTE – COMEDORES
Cac. Adoptado: $ 572.000/m2
J. CANCHA SINTETICA 
Cac. Adoptado: $ 86.000/m2
K. KIOSCOS COSTADO SURORIENTAL 
Cac. Adoptado: $ 330.000/m2
L. TANQUE DE AGUA 
Cac. Adoptado: $ 84.000/m3
M. CAFETERIA BACHILLERATO AL AIRE LIBRE 
Cac. Adoptado: $ 216.000/m2
13.1.2 VALORES
13.2	VALORACION DEL TERRENO
13.2.1 METODO UTILIZADO
ARTÍCULO4o. MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL. Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.
PARÁGRAFO. Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado.
En este caso se trata de un terreno que actualmente presenta un uso Dotacional Institucional, por cuanto allí funciona el Colegio Instituto Caldas. Sin embargo, de acuerdo a la consulta hecha, esta institución se encuentra ocupando un terreno que en la actualidad presenta una alta demanda para desarrollo de proyectos comerciales y residenciales, en razón al alto crecimiento comercial y residencial que empresas constructoras le han imprimido al sector. 
La construcción de grandes proyectos residenciales, acompañados de grandes proyectos comerciales tales como el Centro Comercial el Cacique, recientemente el Hotel Holydai, y el Parque Interactivo Neomundo, han hecho que este sector presente una alta demanda de terrenos para futuros desarrollos.
13.2.2. PROCEDIMIENTO
En ese orden de ideas, teniendo en cuenta que el inmueble presenta actualmente un Uso Institucional, y en él se encuentran desarrolladas una serie de construcciones tipo aulas, se estimara el valor metro cuadrado de terreno, partiendo de la base de un Análisis Residual; así, la norma nos indique que debe aplicarse preferiblemente a lotes. Este ejercicio se aplica para evitar la consulta directa de peritos valuadores y esta se sesgue hacia un valor sin una base fuerte de sustentación.
De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Bucaramanga, el Índice de Ocupación (I.O) del suelo está definido 0,6 es decir entre en 60%. El índice de Construcción (I.C) está definido de 3. 
	
	
Nota No. 5: Si se toma la decisión de usar como metodología la Técnica Residual, no se tendrán en cuenta las construcciones; sin embargo lo que se puede hacer es que una vez definido el valor del terreno, a este se le restarán el valor de las construcciones y en la presentación del informe deberán incluirse, de tal manera que cuando se analice por separado el valor del terreno y el valor de las construcciones, el valor total del predio sea igual al hallado en la Técnica Residual. 
USO DE LA TECNICA RESIDUAL
VALOR ADOPTADO= $ 1´422.000/M2
14. DETERMINACIÓN DEL VALOR RAZONABLE
Hechas las anteriores consideraciones el valor comercial del predio es el siguiente:
15. VALOR COMERCIAL DE LAS CONSTRUCCIONES A COSTO DE REPOSICION.
Hechas las anteriores consideraciones el costo de reposición es el siguiente:
16. CONCLUSIONES
VALOR RAZONABLE. Como está definido equivale al valor comercial y por ende valor de mercado hoy, aplicado en el presente avalúo. $ 44.057.711.810
VIDA ÚTIL. Con base en lo solicitado en el encargo valuatorio, se utilizará la vida útil técnica, no económica, es decir el tiempo en que dure en pie el inmueble dadas sus características y/o especificaciones y/o dotaciones etc. En el presente avalúo se ha determinado con base y dependiendo hoy de su localización, características, especificaciones, acabados y la actualidad y deseabilidad del actual mercado. 
JERARQUIZACIÓN:		Nivel 3	
VALOR RESIDUAL. Tenemos en cuenta los dos componentes de valor de un inmueble (terreno y construcción) que son diferentes tanto en comportamiento, mercado y crecimiento.
Teniendo en cuenta que las construcciones tienen una vida útil y en constante depreciación, el verdadero jalonador de valor (valorización) salvo excepciones, es el terreno.
En razón a esto y en cumplimiento de la norma, la estimación de valor residual es el que se espera obtener al final de la vida útil del bien inmueble, maquinaria y equipo después de deducir los costos esperados de su enajenación. 
Así las cosas, si hoy finalizara la vida útil del inmueble, el valor residual es el valor del componente terreno.
Cordialmente,
Firma cedula y RAA de avaluadores
Grupo 1 – Inmuebles Especiales
43 de 43
Vu
(años)
Va
(años)
% Va.EaFd
(%)
$ Cr / m
2
.$ Cac / m
2
.
1001010%3,022,60%$1.030.000$797.220
Hoja1
	Vu(años)	Va(años)	% Va.	Ea	Fd(%)	$ Cr / m2.	$ Cac / m2.
	100	10	10%	3.0	22.60%	$1,030,000	$797,220
Vu
(años)
Va
(años)
% Va.EaFd
(%)
$ Cr / m
2
.$ Cac / m
2
.
1003131%3,034,73%$1.315.000$858.301
Hoja1
	Vu(años)	Va(años)	% Va.	Ea	Fd(%)	$ Cr / m2.	$ Cac / m2.
	100	31	31%	3.0	34.73%	$1,315,000	$858,301
Vu
(años)
Va
(años)
% Va.EaFd
(%)
$ Cr / m
2
.$ Cac / m
2
.
1003131%3,034,73%$1.315.000$858.301
Hoja1
	Vu(años)	Va(años)	% Va.	Ea	Fd(%)	$ Cr / m2.	$ Cac / m2.
	100	31	31%	3.0	34.73%	$1,315,000	$858,301
Vu
(años)
Va
(años)
% Va.EaFd
(%)
$ Cr / m
2
.$ Cac / m
2
.
603152%3,050,46%$110.000$54.494
Hoja1
	Vu(años)	Va(años)	% Va.	Ea	Fd(%)	$ Cr / m2.	$ Cac / m2.
	60	31	52%	3.0	50.46%	$110,000	$54,494
Vu
(años)
Va
(años)
% Va.EaFd
(%)
$ Cr / m
2
.$ Cac / m
2
.
603152%3,050,46%$200.000$99.080
Hoja1
	Vu(años)	Va(años)	% Va.	Ea	Fd(%)	$ Cr / m2.	$ Cac / m2.
	60	31	52%	3.0	50.46%	$200,000	$99,080
Vu
(años)
Va
(años)
% Va.EaFd
(%)
$ Cr / m
2
.$ Cac / m
2
.
703144%3,044,05%$770.000$430.815
Hoja1
	Vu(años)	Va(años)	% Va.	Ea	Fd(%)	$ Cr / m2.	$ Cac / m2.
	70	31	44%	3.0	44.05%	$770,000	$430,815
Vu
(años)
Va
(años)
% Va.Ea
Fd(%)$ Cr / m
2
.$ Cac / m
2
.
703144%3,044,05%$770.000$430.815
Hoja1
	Vu(años)	Va(años)	% Va.	Ea	Fd(%)	$ Cr / m2.	$ Cac / m2.
	70	31	44%	3.0	44.05%	$770,000	$430,815
Vu
(años)
Va
(años)
% Va.EaFd
(%)
$ Cr / m
2
.$ Cac / m
2
.
701014%3,024,53%$940.000$709.418
Hoja1
	Vu(años)	Va(años)	% Va.	Ea	Fd(%)	$ Cr / m2.	$ Cac / m2.
	70	10	14%	3.0	24.53%	$940,000	$709,418
Vu
(años)
Va
(años)
% Va.EaFd
(%)
$ Cr / m
2
.$ Cac / m
2
.
701319%3,023,76%$750.000$571.800
Hoja1
	Vu(años)	Va(años)	% Va.	Ea	Fd(%)	$ Cr / m2.	$ Cac / m2.
	70	13	19%	3.0	23.76%	$750,000	$571,800
Vu
(años)
Va
(años)
% Va.EaFd
(%)
$ Cr / m
2
.$ Cac / m
2
.
25312%2.09.07%$95,000$86,384
Hoja1
	Vu(años)	Va(años)	% Va.	Ea	Fd(%)	$ Cr / m2.	$ Cac / m2.
	25	3	12%	2.0	9.07%	$95,000	$86,384
Vu
(años)
Va
(años)
% Va.EaFd
(%)
$ Cr / m
2
.$ Cac / m
2
.
5036%2.05.62%$350,000$330,330
Hoja1
	Vu(años)	Va(años)	% Va.	Ea	Fd(%)	$ Cr / m2.	$ Cac / m2.
	50	3	6%	2.0	5.62%	$350,000	$330,330
Vu
(años)
Va
(años)
% Va.EaFd
(%)
$ Cr / m3.
$ Cac / m
3
.
703144%3,044,05%$150.000$83.925
Hoja1
	Vu(años)	Va(años)	% Va.	Ea	Fd(%)	$ Cr / m3.	$ Cac / m3.
	70	31	44%	3.0	44.05%	$150,000	$83,925
Vu
(años)
Va
(años)
% Va.EaFd
(%)
$ Cr / m
2
.$ Cac / m
2
.
501020%3,027,93%$300.000$216.210
Hoja1
	Vu(años)	Va(años)	% Va.	Ea	Fd(%)	$ Cr / m2.	$ Cac / m2.
	50	10	20%	3.0	27.93%	$300,000	$216,210
ÁREA/m2
/m3
VALOR/M2
VALOR TOTAL
A.
Edificio de Preescolar
1183,35
797.000
$ 
 
943.129.950
$ 
 
B.
Edificio Primaria
2071,81
858.000
$ 
 
1.777.612.980
$ 
 
C.
Edificio de Bachillerato
2666,35
858.000
$ 
 
2.287.728.300
$ 
 
D.
Via de acceso y Parqueaderos
1760,00
55.000
$ 
 
96.800.000
$ 
 
E.
Canchas Multiples
2797,00
99.000
$ 
 
276.903.000
$ 
 
F. 
Garita de celador
10,61
431.000
$ 
 
4.572.910
$G. 
Cuarto aseo y cuarto planta electrica
15,00
431.000
$ 
 
6.465.000
$ 
 
H. 
Aulas Especiales
395,35
709.000
$ 
 
280.303.150
$ 
 
I. 
Restaurante - Comedores
471,56
572.000
$ 
 
269.732.320
$ 
 
J.
Cancha sintetica (pist en cemento y gradas)
1321,50
86.000
$ 
 
113.649.000
$ 
 
K.
Kioscos
320,88
330.000
$ 
 
105.890.400
$ 
 
L.
Tanque de agua
81,00
84.000
$ 
 
6.804.000
$ 
 
M.
Cafeteria bachillerato aire libre
204,40
216.000
$ 
 
44.150.400
$ 
 
6.213.741.410
$ 
 
DESCRIPCION
CONSTRUCCIONES
VALOR TOTAL DE LA CONSTRUCCION
Hoja1
	DESCRIPCION		ÁREA/m2/m3	VALOR/M2	VALOR TOTAL
	CONSTRUCCIONES
	A.	Edificio de Preescolar	1183.35	$ 797,000	$ 943,129,950
	B.	Edificio Primaria	2071.81	$ 858,000	$ 1,777,612,980
	C.	Edificio de Bachillerato	2666.35	$ 858,000	$ 2,287,728,300
	D.	Via de acceso y Parqueaderos	1760.00	$ 55,000	$ 96,800,000
	E.	Canchas Multiples	2797.00	$ 99,000	$ 276,903,000
	F.	Garita de celador	10.61	$ 431,000	$ 4,572,910
	G.	Cuarto aseo y cuarto planta electrica	15.00	$ 431,000	$ 6,465,000
	H.	Aulas Especiales	395.35	$ 709,000	$ 280,303,150
	I.	Restaurante - Comedores	471.56	$ 572,000	$ 269,732,320
	J.	Cancha sintetica (pist en cemento y gradas)	1321.50	$ 86,000	$ 113,649,000
	K.	Kioscos	320.88	$ 330,000	$ 105,890,400
	L.	Tanque de agua	81.00	$ 84,000	$ 6,804,000
	M.	Cafeteria bachillerato aire libre	204.40	$ 216,000	$ 44,150,400
	VALOR TOTAL DE LA CONSTRUCCION				$ 6,213,741,410
			94.35
AREASFACTORAREATOTAL
1.0026,613.20 26,613.20 
Afectaciones :
Reserva Forestal0%- 26,613.20 
Ronda de Río0%- 26,613.20 
Vías0%- 26,613.20 
Area Neta 26,613.20 
Cesiones Tipo A22%- 26,613.20 
Cesiones Tipo C3%- 26,613.20 
Cesiones tipo B8%- 26,613.20 
Indice de Ocupación(0,6 )60.0%15,967.92 
Indice de Construcción (3,0)379,839.60 
Altura permitida 5.00 
Area Vendible80.00%63,871.68 
VALORES%/ventas% Vr./M²ValorVr. Neto
Vr. Ventas Apartamentos100.00%4,000,000 255,486,720,000 $ 255,486,720,000
Vr. Venta Locales
Vlor del Proyecto$ 255,486,720,000
Costos :100.00%
Urbanismo1.25%50,000 3,193,584,000 $ 252,293,136,000
Directos50.63%1,620,000 129,340,152,000 $ 122,952,984,000
Indirectos6.58%13%16,814,219,760 $ 106,138,764,240
Ventas7.00%7%17,884,070,400 $ 88,254,693,840
Financieros5.26%9%13,441,316,018 $ 74,813,377,822
Beneficios12.00%12%30,658,406,400 $ 44,154,971,422
82.72%
VALOR LOTE17.28%$ 44,154,971,422
VR. RESIDUAL POR M²100.00%1,659,138.00$ 
METODO RESIDUAL: PROYECTO DE APARTAMENTOS
Area Bruta 
VALOR DEL TERRENO CON 
PROYECTO
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
VALOR DEL TERRENO SEPARANDO 
LAS CONSTRUCCIONES
VALOR ESTIMADO POR M2 PARA EL 
TERRENO
$ 44,154,971,422
$ 6,304,234,220
$ 37,850,737,202
$ 1,422,254
Hoja1
	METODO RESIDUAL: PROYECTO DE APARTAMENTOS
	AREAS			FACTOR	AREA	TOTAL
	Area Bruta 			1.00	26,613.20	26,613.20
	Afectaciones :
	Reserva Forestal			0%	-	26,613.20
	Ronda de Río			0%	-	26,613.20	- 26,613.20	26,613.20	- 26,613.20
	Vías			0%	-	26,613.20	Area Neta
	Area Neta					26,613.20
	Cesiones Tipo A			22%	-	26,613.20
	Cesiones Tipo C			3%	-	26,613.20
	Cesiones tipo B			8%	-	26,613.20	Area Util
	Indice de Ocupación(0,6 )			60.0%		15,967.92
	Indice de Construcción (3,0)			3	79,839.60		No. Pisos
	Altura permitida					5.00
	Area Vendible			80.00%		63,871.68
	VALORES	%/ventas	% 	Vr./M²	Valor	Vr. Neto
	Vr. Ventas Apartamentos	100.00%		4,000,000	255,486,720,000	$ 255,486,720,000
	Vr. Venta Locales
	Vlor del Proyecto					$ 255,486,720,000
	Costos :	100.00%
	Urbanismo	1.25%		50,000	3,193,584,000	$ 252,293,136,000
	Directos	50.63%		1,620,000	129,340,152,000	$ 122,952,984,000
	Indirectos	6.58%	13%		16,814,219,760	$ 106,138,764,240
	Ventas	7.00%	7%		17,884,070,400	$ 88,254,693,840
	Financieros	5.26%	9%		13,441,316,018	$ 74,813,377,822
	Beneficios	12.00%	12%		30,658,406,400	$ 44,154,971,422
		82.72%
	VALOR LOTE	17.28%				$ 44,154,971,422
	VR. RESIDUAL POR M²	100.00%				$ 1,659,138.00
		VALOR DEL TERRENO CON PROYECTO		$ 44,154,971,422
		VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES		$ 6,304,234,220
		VALOR DEL TERRENO SEPARANDO LAS CONSTRUCCIONES		$ 37,850,737,202
		VALOR ESTIMADO POR M2 PARA EL TERRENO		$ 1,422,254
Hoja2
Hoja3
ÁREA/m2/
m3
VALOR/M2
VALOR TOTAL
A.
Lote de Terreno
26.613,20
1.422.000,00
$ 
 
37.843.970.400
$ 
 
37.843.970.400
$ 
 
A.
Edificio de Preescolar
1183,35
797.000
$ 
 
943.129.950
$ 
 
B.
Edificio Primaria
2071,81
858.000
$ 
 
1.777.612.980
$ 
 
C.
Edificio de Bachillerato
2666,35
858.000
$ 
 
2.287.728.300
$ 
 
D.
Via de acceso y Parqueaderos
1760,00
55.000
$ 
 
96.800.000
$ 
 
E.
Canchas Multiples
2797,00
99.000
$ 
 
276.903.000
$ 
 
F. 
Garita de celador
10,61
431.000
$ 
 
4.572.910
$ 
 
G. 
Cuarto aseo y cuarto planta electrica
15,00
431.000
$ 
 
6.465.000
$ 
 
H. 
Aulas Especiales
395,35
709.000
$ 
 
280.303.150
$ 
 
I. 
Restaurante - Comedores
471,56
572.000
$ 
 
269.732.320
$ 
 
J.
Cancha sintetica
1321,50
86.000
$ 
 
113.649.000
$ 
 
K.
Kioscos
320,88
330.000
$ 
 
105.890.400
$ 
 
L.
Tanque de agua
81,00
84.000
$ 
 
6.804.000
$ 
 
M.
Cafeteria bachillerato aire libre
204,40
216.000
$ 
 
44.150.400
$ 
 
6.213.741.410
$ 
 
44.057.711.810
$ 
 
CONSTRUCCIONES
Valor Total de Lote
LOTE
SON: CUARENTA Y CUATRO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO MILLONES DOSCIENTOS 
CUATRO MIL SEISCIENTOS VEINTE PESOS. 
DESCRIPCION
VALOR TOTAL DEL PREDIO
Valor Total de la Construcción
Hoja1
	DESCRIPCION		ÁREA/m2/m3	VALOR/M2	VALOR TOTAL
	LOTE
	A.	Lote de Terreno	26,613.20	$ 1,422,000.00	37843970400
	Valor Total de Lote				37843970400
	CONSTRUCCIONES
	A.	Edificio de Preescolar	1183.35	$ 797,000	$ 943,129,950
	B.	Edificio Primaria	2071.81	$ 858,000	$ 1,777,612,980
	C.	Edificio de Bachillerato	2666.35	$ 858,000	$ 2,287,728,300
	D.	Via de acceso y Parqueaderos	1760.00	$ 55,000	$ 96,800,000
	E.	Canchas Multiples	2797.00	$ 99,000	$ 276,903,000
	F.	Garita de celador	10.61	$ 431,000	$ 4,572,910
	G.	Cuarto aseo y cuarto planta electrica	15.00	$ 431,000	$ 6,465,000
	H.	Aulas Especiales	395.35	$ 709,000	$ 280,303,150
	I.	Restaurante - Comedores	471.56	$ 572,000	$ 269,732,320
	J.	Cancha sintetica	1321.50	$ 86,000	$ 113,649,000
	K.	Kioscos	320.88	$ 330,000	$ 105,890,400
	L.	Tanque de agua	81.00	$ 84,000	$ 6,804,000
	M.	Cafeteria bachillerato aire libre	204.40	$ 216,000	$ 44,150,400
	Valor Total de la Construcción				$ 6,213,741,410
			94.35
	VALOR TOTAL DEL PREDIO				$ 44,057,711,810
	SON: CUARENTA Y CUATRO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO MILLONES DOSCIENTOS CUATRO MIL SEISCIENTOS VEINTE PESOS.
AREA/M2
VR/M2
VALOR TOTAL
A.
Edificio de Preescolar
1183,35
1.030.000
$ 
 
1.218.850.500
$ 
 
B.
Edificio Primaria
2071,81
1.315.000
$ 
 
2.724.430.150
$ 
 
C.
Edificio de Bachillerato
2666,35
1.315.000
$ 
 
3.506.250.250
$ 
 
D.
Via de acceso y Parqueaderos
1760,00
110.000
$ 
 
193.600.000
$ 
 
E.
Canchas Multiples
2797,00
200.000