Bolilla 11 Reales

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UNIDAD 11: CONDOMINIO
El derecho real de condominio es una especie del género comunidad, que se refiere al
derecho real de dominio que pertenece a más de una persona. El dominio es exclusivo, solo
tiene un titular, cuando la cosa pertenece a más de una persona, se llama entonces,
condominio.
- ARTÍCULO 1983.Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que
pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte
indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el
título dispongan otra proporción.
- ARTÍCULO 1984.-Aplicaciones subsidiarias. Las normas de este Título se aplican,
en subsidio de disposición legal o convencional, a todo supuesto de comunión de
derechos reales o de otros bienes. Las normas que regulan el dominio se aplican
subsidiariamente a este Título.
De la definición se desprende:
1) Es un derecho sobre cosa propia, principal que se ejerce por la posesión.
2) Tiene por objeto una cosa. Como sucede con los derechos reales, y a diferencia de
otros estados comunitarios, el objeto es una cosa, que puede ser inmueble o
mueble.
3) Pertenece a más de una persona. Pueden ser dos o más, sin límite en cuanto ala
cantidad.
4) Cada titular tiene una cuota, cuya proporción puede ser igual o diferente. La
definición legal dice que “corresponde a cada una por una parte indivisa”.
El contenido de este derecho real es semejante al del dominio, con la salvedad de los
límites resultantes de las cuotas de los otros copartícipes. Cada uno de ellos tiene, en
principio, las facultades de usar, gozar y disponer, pero al mismo tiempo deben
compartirlas, lo que supone una adaptación.
Constitución.
Puede nacer por título y modo, por la inscripción registral constitutiva, por un acto de última
voluntad, por disposición de la ley y por prescripción. Además, hay que tener en cuenta
cuando corresponda a los modos especiales de adquirir el dominio (ejemplo aluvión).
Comparación con otros estados comunitarios.
El condominio tiene por objeto una o más cosas, mientras que otros estados comunitarios
recaen sobre otra clase de bienes, derechos personales, y cuentan con sus propias
regulaciones. Con respecto a la comunidad hereditaria, el condominio se diferencia en
razón de que:
1) el condominio es esencialmente voluntario mientras que la comunidad hereditaria
surge por la voluntad de la ley;
2) que en la administración del condominio triunfa la mayoría y en el segundo se
necesita la unanimidad; y
3) que el primero recae sobre cosas y la comunidad hereditaria se genera sobre
bienes.
Clasificación.
- Condominio normal, común o sin indivisión forzosa, caracterizado por la facultad de
los condóminos de pedir la división en cualquier momento desde su constitución.
- Condominio con indivisión forzosa, en el cual la posibilidad de proceder a la división
se encuentra limitada por diferentes causas (por ley, por pacto entre los condóminos
o por voluntad del testador).
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Facultades de los condóminos.
SOBRE LA PARTE INDIVISA
- Poder de disposición sobre la parte indivisa: Cada condómino puede enajenar y
gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes
condóminos. Los acreedores pueden embargar y ejecutar sin esperar el resultado de
la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los
otros condóminos.
- Derechos personales: no se puede alquilar ni siquiera la parte indivisa sin
consentimiento de los demás.
- Acreedores. Hipoteca: Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa.
El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la
partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es
inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.
En la misma línea, el artículo 2196 consagra la inoponibilidad de los actos jurídicos
celebrados en perjuicio de la garantía.
- La renuncia: Concluye el artículo 1989 señalando que “la renuncia del condómino a
su parte acrecerá a los otros condóminos”. En el caso de inmueble, la renuncia
deberá ser formalizada en escritura pública.
- Acciones: El condómino puede ejercer tanto contra otro condómino como respecto
de terceros, todas las defensas posesorias. No proceden estas acciones cuando la
cuestión entre coposeedores sólo se refiere a la extensión mayor o menor de cada
parte. También puede valerse de la defensa extrajudicial. En cuanto a las reales,
puede promover la acción reivindicatoria. También puede incoar la acción de
deslinde (art. 2267).
SOBRE TODA LA COSA
- Actos de disposición: La regla general es que la disposición jurídica o material de la
cosa, o de alguna parte determinada de ella, solo puede hacerse con la conformidad
de todos los condóminos.
- Uso y goce: Cada condómino, conjunta o individualmente,puede usar y gozar de la
cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u
obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos.
- Convenios de uso y goce: Los condóminos se encuentran facultados a pactar el uso
y goce de la forma que estimen más conveniente. El código les permite establecer
un uso y goce alternado, o exclusivo y excluyente, e incluso sobre una parte
material.
- Uso y goce exclusivo y excluyente: El uso y goce excluyente sobre toda cosa, en
medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los
restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del
oponente.
- Mejoras. “No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los
límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa,
hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento”.
Obligaciones de los condóminos.
Gastos. Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y
las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con
relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a
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su derecho. El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha
del pago.
Deudas en beneficio de la comunidad. Si un condómino contrae deudas en beneficio de la
comunidad, es el único obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros
para el reembolso de lo pagado.Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular
solidaridad, deben satisfacerla deuda por partes iguales. Quién ha pagado de más con
respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le
restituya lo pagado en esa proporción.
Administración.
Imposibilidad de uso y goce en común. Si no es posible el uso y goce en común por razones
atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos
en asamblea deben decidir sobre su administración. Entonces, situaciones que pueden
darse:
- Cosa no susceptible de uso común en razón de su propia naturaleza, por ejemplo,
una casa con reducidas comunidades y las respectivas familias son numerosas.
- La cosa es susceptible o no de uso común, pero algunos condóminos ejercen el ius
prohibendi.
Si se da alguna de las situaciones, y nadie exige la partición, rige el artículo 1993.
Asamblea. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la
convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable.
La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las
partes indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate,debe
decidir la suerte.
En primer lugar, todos deben ser informados, de lo contrario la asamblea será nula. La
citación debe ser hecha en forma fehaciente, por un medio que aleje toda duda sobre su
veracidad y el día en que se llevó acabo. Debe ser comunicada con anticipación razonable.
La mayoría requerida para decidir es la absoluta. Dicha mayoría no es numérica, no se
cuenta por persona, sino en proporción al valor de la parte de cada condómino.
Frutos. No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se deben dividir
proporcionalmente al interés de los condóminos.
Conclusión del condominio.
Pueden ser aplicados al condominio algunos de los modos generales, como por ejemplo la
destrucción o el abandono. En lo que aquí interesa, existe una forma especial de concluir el
condominio, cuando no está sujeto a una indivisión, que es la partición.
Consiste en la conversión de la parte ideal que le corresponde a cada comunero en una
porción o lote material, o en la adjudicación de toda la cosa, o en dinero, equivalente a su
interés en la cosa.
- ARTÍCULO 1997.- Derecho a pedir la partición. Excepto que se haya convenido la
indivisión, todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa.
La acción es imprescriptible.
Este artículo se refiere a la “acción”, pero lo cierto es que la división puede hacerse en
forma privada, sin intervención judicial. Pedir la división es un derecho potestativo.
El artículo 1999, prohíbe en forma expresa la renuncia a ejercer la acción de partición por
tiempo indeterminado.
Formas de hacer la partición.
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- ARTÍCULO 2369.- Partición privada. Si todos los copartícipes están presentes y
son plenamente capaces, la partición puede hacerse en la forma y por el acto que
por unanimidad juzguen convenientes.
La partición puede ser total o parcial. Además de la capacidad, la ley exige que haya
“unanimidad”
ARTÍCULO 2371.- Partición judicial.
- si hay copartícipes incapaces, con capacidad restringida o ausentes
- si terceros, fundándose en un interés legítimo, se oponen a que la partición se haga
privadamente
- si los copartícipes son plenamente capaces y no acuerdan en hacer la partición
privadamente.
En este proceso judicial, todos los condóminos deben ser citados. Se trata de un
litisconsorcio necesario.
ARTÍCULO 2370.-Partición provisional. La partición se considera meramente provisional
si los copartícipes sólo han hecho una división del uso y goce de
los bienes de la herencia, dejando indivisa la propiedad. La partición provisional no obsta al
derecho de pedir la partición definitiva.
ARTÍCULO 2367.- Partición parcial. Si una parte de los bienes no es susceptible de
división inmediata, se puede pedir la partición de los que son actualmente partibles.
ARTÍCULO 2374.-Principio de partición en especie. Si es posible dividir y adjudicar los
bienes en especie, ninguno de los copartícipes puede exigir su venta. En caso contrario,
se debe proceder a la venta de los bienes y a la distribución del producto que se
obtiene. También puede venderse parte de los bienes si es necesario para posibilitar la
formación de los lotes.
Efectos de la partición.
Sus efectos son declarativos y no traslativos de derechos, lo que significa que se
considera que los derechos atribuidos al adjudicatario le han pertenecido desde el origen
mismo del condominio y que los demás condóminos jamás han tenido parte alguna en la
propiedad de la cosa común.
Se trata de una ficción, que reconoce ciertas excepciones. La fundamental de las
excepciones consiste en la garantía por evicción y daños redhibitorios que se deben entre
los condóminos, lo que sería mucho más acorde con un sistema constitutivo, puesto que en
el declarativo lo que se recibe en la partición no proviene de los otros condóminos sino del
autor de la comunidad.
Otra excepción se encuentra en la situación de los acreedores del condómino, a los que el
resultado de la partición les resulta inoponible.
El efecto declarativo sólo rige entre condóminos.
Cabe aclarar que el efecto declarativo y retroactivo no afecta a los actos de disposición
realizados sobre toda la cosa por todos los condóminos.
ARTÍCULO 1998.- Adquisición por un condómino. Sin perjuicio de lo dispuesto en las
reglas para la división de la herencia, también se considera partición el supuesto en que uno
de los condóminos deviene propietario de toda la cosa.
De suceder tal supuesto, será considerado partición.
CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA.
Condominio con indivisión forzosa temporaria.
El condominio generalmente es sin indivisión forzosa, de modo que los condóminos,
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cuando lo deseen, pueden pedir la partición. Sin embargo, en ciertos casos no es posible
pedir la indivisión, porque una causa lo impide. Puede ser por voluntad de los propios
condóminos, por decisión de un juez o por imposición legal.
Los dos primeros casos son temporarios, en un tiempo desaparecen, que no puede
exceder de los 10 y 5 años. Es temporaria, pero puede ser prolongada. Cuando la
indivisión forzosa surge de la voluntad de la ley, es perdurable (caso del condominio
sobre accesorios indispensables, y el de muros, cercos y fosos).
Convenio de suspensión de la partición. Los condóminos pueden
convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años. Si la
convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera
celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado
hasta completar ese límite máximo.
El convenio requiere de la voluntad de todos. Si solo uno se opone, no será válida la
decisión del resto.
Si se establece un plazo superior, el convenio no es nulo, mantiene su valor, y la cláusula
se reduce al plazo máximo permitido. La solución armoniza con lo previsto en el artículo
1066 sobre el principio de conservación.
La misma solución se aplica si la convención no fija plazo o tiene uno incierto.
PARTICIÓN ANTICIPADA:
A pesar de haber convenido la indivisión, en determinadas circunstancias los
condóminos pueden anticipar, sin esperar el transcurso del plazo pactado. Si están de
acuerdo, no hay inconveniente. Si no coinciden, uno de ellos puede pedirle a un juez
que la anticipe sin respetar lo convenido.
- ARTÍCULO 2002. A petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves,
el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión
convenida u ordenada judicialmente
Justamente, el artículo 2003 exige la inscripción registral de las cláusulas de la
indivisión, o la anticipación para que sea oponibles a terceros.
El código exige, cuando sea posible, la publicidad de los convenios de indivisión o su
cese.
- ARTÍCULO 2003.- Publicidad de la indivisión o su cese. Las cláusulas de indivisión o
el cese anticipado de la indivisión sólo producen efecto respecto de terceros cuando
se inscriban en el respectivo registro de la propiedad.
Partición nociva.
En esta hipótesis los condóminos no convinieron suspender la partición, ni están de
acuerdo en seguir tal camino, pero uno o algunos de ellos, por motivos graves, considera
que en ese momento dividir el condominio será contraproducente
- ARTÍCULO 2001.- Partición nociva. Cuando la partición es nociva para cualquiera de
los condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al
aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez
puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que
no exceda de cinco años. Este término es renovable por una vez.
Condominio fiduciario.
El código autoriza a que la propiedad fiduciaria sea constituida a favor de más de una
persona. En tal caso, se configura un condominio fiduciario sujeto a indivisión forzosa
temporaria, pues el Código establece que “ninguno de ellos puede ejercer la acción de
partición mientras dure el fideicomiso.
El fideicomiso puede durar hasta 30 años, y en ocasiones aún más si hay beneficiarios
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incapaces o con capacidad restringida (art. 1674, 1668 y 1688 tercer párrafo).
Condominiocon indivisión forzosa perdurable.
Este es un caso de condominio nacido de la voluntad de la ley (art. 1894) y cuya indivisión
forzosa también es de origen legal. Se trata de una indivisión forzosa
perdurable, esto es, que mientras subsista la afectación no se puede pedir la partición.
- ARTICULO 2004.-Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables. Existe
indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como
accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a
diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos
puede pedir la división.
- ARTÍCULO 2005.-Uso de la cosa común. Cada condómino sólo puede usar la cosa
común para la necesidad de los inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el
derecho igual de los restantes condóminos.
MEDIANERÍA:
Condominio de muros, cercos y fosos.
Supone al menos dos inmuebles de distintos propietarios, y cada uno de ellos puede
pertenecer a varios condóminos a la vez. Existe un muro, cerco o foso que los divide, y
sobre estas cosas accesorias se constituye un condominio respecto del cual ninguno
puede pedir partición mientras dure la afectación. Es inseparable del derecho inmueble,
no se puede enajenar sin hacerlo también trasmisión de la parte proporcional al cerco,
muro o fosa. Sólo los titulares y cotitulares de los inmuebles colindantes pueden tener
derechos sobre los muros, con exclusión de 3ros.
ARTÍCULO 2006.El muro, cerco o foso se denomina:
a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble
colindante;
b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles
colindantes;
c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes,
de modo que el filo coincide con el límite separativo;
d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos
colindantes;
e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;
g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una
construcción en la superficie.
Críticas al art. 2006 CCCN - por Gabriel Ventura.
En el art. 2006 del CCC se efectúa distintas clasificaciones de los muros, enumeradas
en una sola serie, sin tener en cuenta que todas ellas responden a distintos
“fundamentum divitionis”. En el inciso “a)” se genera una terminología genérica “muro
lindero”, que no debió ir en un inciso, ya que luego, este género de muro se subdivide
siguiendo distintos fundamentos, en otras subespecies.
Al distinguir muros linderos en muros encaballados y contiguos, en los incisos “b)” y “c)”,
se tiene en cuenta el lugar físico del asiento del muro, según si está justo sobre el límite
divisorio de las heredades o sobre el filo, pero íntegramente en una de ellas. Al clasificar
los muros linderos en medianeros o privativos en los incisos “d)” y “e)”, el legislador tomó
en cuenta la titularidad, es decir si el muro está en condominio o si sólo pertenece a uno
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de los propietarios colindantes. En los inc. “f)”, “g)” y “h)”, se basa en la altura del muro,
y los clasifica en tres tipos: de cerramiento, de altura o enterrado. Se critica que para
estos grupos debió tener un inciso separado, y no estar todos agrupados en la misma
serie de letras.
El legislador debió partir del muro lindero que está presente en todas las clases, para
luego, en tres inc. siguientes dar cada clasificación según los fundamentos expresados.
Agrega que la doctrina distingue entre dos géneros principales de muros, los exteriores
que son todos los mencionados antes; y los interiores a los que refiere el art. 1978 (única
norma que los contempla).
Son “muros interiores” aquellos que no están ni encaballados ni contiguos, sino lisa y
llanamente dentro de uno de los terrenos, sin tocar el límite separativo.
Entiende Ventura que este art. ha querido expresar que las ventanas existentes en los
muros interiores no deben permitir una visión frontal a menor distancia que la de 3mts
del inmueble colindante; ni vistas laterales a menor distancia que la de 60 cm., medida
perpendicularmente. Ocurre mismo, con lo referido a la llamada “invasión de inmueble
colindante”.
ARTÍCULO 2008.- Muro de cerramiento forzoso. El muro de cerramiento forzoso debe
ser estable, aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la intersección
del límite con la superficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que
disponen las reglamentaciones locales.
ARTÍCULO 2007.- Cerramiento forzoso urbano. Cada uno de los propietarios de
inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular
colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de
cerramiento, al que puede encabalgar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su
espesor.
ARTÍCULO 2031.- Cerramiento forzoso rural. El titular de un derecho real sobre cosa
total o parcialmente propia, de un inmueble ubicado fuera de un núcleo de población o
de sus aledaños, tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento, aunque no sea
un muro en los términos del cerramiento forzoso. También tiene la obligación de
contribuir al cerramiento si su predio queda completamente cerrado.
ARTICULO 2034. Es medianero el árbol y arbusto contiguo o encaballado con relación a
muros, cercos o fosos linderos, tanto en predios rurales como urbanos.
ARTÍCULO 2035.- Cualquiera de los condóminos puede exigir, en cualquier tiempo, si le
causa perjuicio, que el árbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos, excepto que se lo
pueda evitar mediante el corte de ramas o raíces.
ARTÍCULO 2036. Si el árbol o arbusto se cae o seca, sólo puede reemplazarse con el
consentimiento de ambos condóminos.
ARTÍCULO 2009.- Adquisición de la medianería. El muro construido conforme a lo
dispuesto en el artículo 2008 es medianero hasta la altura de tres metros. También es
medianero el muro de elevación, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa
total o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye,
o por prescripción adquisitiva.
ARTÍCULO 2014. El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a
reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos. Si lo
construye encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos
ARTÍCULO 2020.- Inicio del curso de la prescripción extintiva. El curso de la
prescripción de la acción de cobro de la medianería respecto al muro de cerramiento se
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inicia desde el comienzo de su construcción; y respecto al de elevación o al enterrado,
desde su utilización efectiva por el titular colindante.
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA:
En los muros de elevación o enterrado, habiéndose realizado actos de utilización
efectiva por el colindante, lo obliga a adquirir y pagar la medianería de la parte elevada
o enterrada. Si no media contrato de adquisición, y el dueño del muro no reclama el
pago, pasado 20 años de uso efectivo se la adquiere por prescripción adquisitiva.
Abdicación de la medianería.
Se trata de una obligación propter rem. Se puede afirmar que el crédito se transmite
activa y pasivamente con la transmisión del inmueble separado por el muro.
ARTÍCULO 2028.- El condómino requerido para el pago de créditos originados por la
construcción, conservación o reconstrucción de un muro, puede liberarse mediante la
abdicación de su derecho de medianería aun en los lugares donde el cerramiento es
forzoso, a menos que el muro forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda
se haya originado en un hecho propio. No puede liberarse mediante la abdicación del
derecho sobre el muro elevado o enterrado si mantiene su derechosobre el muro de
cerramiento.
La abdicación produce la liberación del pago de los créditos originados en la construcción,
reparación o reconstrucción, se trata de una obligación real.
Producido el abandono, la pared pasa a ser físicamente contigua y jurídicamente
privativa, de propiedad exclusiva del vecino.
Si el que abdicó en el futuro necesitaré utilizar o deseare readquirir su medianería podrá
hacerlo debiendo pagar su valor, el de sus cimientos, y el de la mitad del terreno en que
se asienta.
ARTÍCULO 2030.- Readquisición de la medianería. El que abdicó la medianería puede
adquirirla en cualquier tiempo pagándola, como si nunca la hubiera tenido antes.
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