Bolilla 12 Reales

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La propiedad horizontal:
El Código Civil original, fiel al principio de superficie solo cedit, vedaba la posibilidad de que
los pisos o departamentos independientes de un inmueble pertenecieran a distintos
propietarios. La realidad social de finales de los años ´40, con la implementación de los
barrios obreros y los grandes edificios, hizo necesaria la sanción de la Ley 13.512 de
Propiedad Horizontal, que permitió la titularidad de un derecho real independiente sobre
cada unidad.
Definición: es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio, otorgando a su
titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica sobre partes privativas y
sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece el código civil y el
respectivo reglamento de propiedad y administración.
Constitución
A los modos de adquisición reseñados en relación al dominio, aplicables a la adquisición de
PH, se suma un modo especial: la afectación de un inmueble al Régimen de Propiedad
Horizontal.
El proceso es el siguiente: un inmueble se afecta al régimen de horizontalidad, mediante
escritura pública, naciendo así el estado de propiedad horizontal cuando la Escritura y el
Reglamento de Copropiedad y Administración son inscriptos. Con posterioridad, al
enajenarse una de las unidades a un tercero, nacerá el Derecho de Propiedad Horizontal,
pues mientras la titularidad de todas las unidades permanezca en cabeza del propietario del
inmueble, no existirá condominio sobre las partes comunes, ni asambleas de copropietarios,
ni consorcio. En suma, no se habrán configurado las notas típicas de este derecho real.
La escritura de sujeción, debe contener:
- La manifestación de la voluntad del propietario, en el sentido de someter el inmueble
al régimen de PH;
- Una detallada descripción de las unidades con expresión del porcentual que cada
una importa en relación al valor total del inmueble y descripción de las partes
comunes;
- Creación del consorcio de propietarios;
- Reglamento de copropiedad y administración.
Elementos que conforman el derecho.
El objeto de este derecho real es un inmueble edificado en el que existe un derecho de
dominio sobre la unidad funcional y un derecho común sobre las partes indivisas, sobre las
cuales existe un derecho inseparable de la propiedad sobre la unidad funcional.
Se llama unidad funcional a la parte del inmueble que comprende pisos, departamentos,
locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que
tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un
pasaje común.
Así, dentro del PH encontramos partes propias o privativas y partes comunes.
Partes privativas: Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las
cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los
tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos,
incluso de los balcones. También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un
derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad y
administración, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.
Partes y cosas comunes: comprenden cosas de uso común del edificio y cosas
indispensables para mantener la seguridad del inmueble. Pueden introducirse más cosas
comunes en el reglamento de copropiedad y administración. El reglamento, además, debe
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determinar las partes del edificio que serán de propiedad exclusiva, fijando el porcentaje
que cada unidad importa en relación al valor del conjunto.
El Código establece una enumeración no taxativa de las cosas necesariamente comunes
(como cimientos) y las comunes no indispensables (como piscinas).
El consorcio:
El consorcio se compone del conjunto de los propietarios de las unidades funcionales. El
mismo constituye personería jurídica. Tiene, además, su domicilio en el inmueble. Sus
órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
Respecto de la personería del mismo, cabe destacar, que se extingue por la desafectación
del inmueble del Régimen de Propiedad Horizontal (en cualquiera de sus formas).
Sub Consorcios (art. 2068): En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente,
el reglamento de propiedad y administración puede prever la existencia de sectores con
independencia económica, funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre
el edificio en general. Cada sector puede tener una sub asamblea, cuyo funcionamiento y
atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del
sector. En caso de conflicto entre diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.
Es dable mencionar que frente a los terceros responde el consorcio.
Facultades y obligaciones de los propietarios
Libre disposición de la unidad: Tal como se expresara ut supra cada propietario de
unidad funcional posee la posibilidad de enajenar, sin que le sea necesario a dichos fines
contar con el consentimiento de los demás. Asimismo puede generar derechos personales o
reales. Es dable mencionar que en virtud de las particularidades de la figura, cualquier
derecho real o gravamen que se constituya o sufra modificaciones, sobre la unidad
funcional, comprende a las cosas y partes comunes y la unidad complementaria, no
pudiendo realizarse en forma separada.
Obligaciones.
a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad y administración, y del
reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte
indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes
comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento
de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas.
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir
uno diferente del de la unidad funcional
Prohibiciones
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los
previstos en el reglamento de propiedad y administración;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal
tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
Gastos y contribuciones. Cada propietario al ser dueño de la unidad funcional debe pagar
los gastos de conservación y reparación de la misma. De igual modo debe abonar las
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expensas comunes ordinarias de administración y reparación de cosas comunes necesarias
para mantener en buen estado la seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las
resultantes de las obligaciones impuestas al administrador. Por último, asimismo, deben
hacer frente a las expensas comunes extraordinarias, las cuales son decididas mediante
resolución de la asamblea. En caso de que no se paguen estos gastos, el administrador
emitirá un certificado de deuda, el cual debe ser aprobado por el consejo de propietarios en
caso que exista, el cual es título ejecutivo para proceder al cobro de los ítems adeudados.
Obligados al pago de expensas. Estas expensas, son una obligación propter rem,
recayendo en cabeza del actual propietario del PH, inclusive en relación a las
mensualidades devengadas antes de la adquisición del derecho real y que permanecen
impagas. Pero, a diferencia de las obligaciones propter rem genéricas, no se concede el
derecho al abandono, ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas
comunes por renuncia del uso, y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono
del piso o departamento que le pertenece.
Modificaciones en cosas y partes comunes
Se encuentran reguladas en el art. 2051 y siguientes del Código Civily Comercial.
- si se pretende realizar mejoras u obras nuevas se requiere el consentimiento de la
mayoría de los propietarios, y un informe técnico previo, realizado por un profesional
autorizado;
- En caso que se deniegue la autorización a quien la pida, o un grupo minoritario se
sienta afectado en su interés particular por la autorización dada, se puede solicitar al
juez que deje sin efecto la decisión de la asamblea. El juez, previo análisis de las
circunstancias del caso, decidirá en definitiva.
- si para realizarla se requiere elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o
modificar la estructura del inmueble en forma sustancial, se requiere unanimidad.
Igual requisito se solicita en caso de que la mejora u obra sea en interés particular
de un solo propietario que se beneficia;
- en caso de ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de
propietarios, puede cualquier propietario realizar reparaciones urgentes sobre las
cosas y partes comunes. En ese caso actúa como gestor de negocios. Si luego no
se justifica el gasto que realizó, se le puede negar total o parcialmente el reintegro
de los mismos.
Reglamento de propiedad horizontal
El reglamento es condición necesaria para la sujeción del inmueble al Régimen de PH. Su
naturaleza es contractual (contrato plurilateral), y aun cuando generalmente es redactado en
forma exclusiva por el propietario del inmueble original, antes de la partición en unidades, se
ha dicho que es perfeccionada la voluntad de las demás partes del contrato (propietarios de
las diversas unidades) al adquirir las mismas, por adhesión al régimen ya existente.
Contenido y modificación
El consorcio de propietarios es una persona jurídica de carácter privado. El reglamento
debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos (art. 2056).
Asambleas
Dentro de los regímenes de PH debe existir un órgano máximo de decisión, el cual debe
representar los intereses del consorcio, y al cual debe estar subordinado la figura del
administrador. Este órgano es de vital importancia para el correcto funcionamiento de la faz
organizativa y operativa del PH en cuestión.
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De cada Asamblea se labra un Acta, en el libro de Actas que lleva el administrador.
Convocatoria: Los propietarios deben ser convocados a la asamblea por medio fehaciente,
con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es
inválido el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y
acuerdan por unanimidad tratar el tema. La asamblea puede autoconvocarse para deliberar
sin necesidad de citación previa. Las decisiones que se adopten son válidas si la
autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por unanimidad.
Si el administrador o el consejo de propietarios –en subsidio- omiten la convocatoria, puede
ser solicitada judicialmente por los propietarios que reúnan el diez por ciento.
Mayorías: La voluntad mayoritaria requiere de un doble cómputo: mayoría absoluta (o sea
más de la mitad) de propietarios, cuyas unidades reúnan más de la mitad del porcentaje
sobre el inmueble. Si la decisión afecta específicamente el derecho de algún propietario en
particular, que exceda el mero funcionamiento cotidiano, se requiere su consentimiento.
Consejo de propietarios
La asamblea debe designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes
atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el
administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos
imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) dar conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
e) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del
administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los
TREINTA (30) días de producida la vacancia.
Administrador
Esta figura, tal como mencionamos ut supra, está subordinada a la Asamblea. Es de vital
importancia ya que, tal como desarrollaremos a continuación, es el representante legal del
consorcio y por ende el responsable de llevar adelante la voluntad de los propietarios.
Puede ser un propietario o un tercero, persona humana o jurídica. Aquél designado en el
reglamento de propiedad y administración original, cesa en oportunidad de la primera
asamblea si no es ratificado en ella y los administradores sucesivos deben ser nombrados y
removidos por la asamblea, pudiendo ser removidos sin expresión de causa.
El administrador tiene los derechos y obligaciones propios del mandatario, en todo lo
referente a la administración, mantenimiento y funcionamiento del inmueble común y al
consorcio. Por ejemplo, debe convocar a la asamblea, redactar el orden del día y labrar el
acta respectiva, ejecutar sus decisiones, practicar la cuenta de expensas y recaudar los
fondos necesarios para satisfacerlas, cumplir con las obligaciones derivadas de la
legislación laboral, previsional y tributaria, mantener asegurado el inmueble, etc.
Infracciones: Según el art. 2069,en caso de violación por parte de un propietario u ocupante
de lo dispuesto por el Reglamento de propiedad horizontal o por el mismo Código, el
consorcio o cualquier propietario afectado puede, más allá de otras acciones posteriores,
hacer cesar la infracción por la vía procesal más breve que se disponga. Asimismo, si el
infractor no es propietario, puede ser desalojado en caso de reiterar las infracciones.
Prehorizontalidad
Este estadio fue regulado mediante la sanción de la Ley 19724 (“Régimen de la
prehorizontalidad”) y está principalmente destinado a regular la comercialización de
unidades de edificios que posteriormente se someterán al régimen de Propiedad Horizontal.
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Ello tiene fundamento en que muchas personas que adquieren unidades mediante boletos
de compraventa se vean impedidos de escriturar, ya sea por la aparición de acreedores o
bien porque no se continúe con la construcción por falta de fondos por ejemplo.
Art. 2.070, se refiere a los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la
constitución de la propiedad horizontal propiamente dicha.
El titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el
riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya
cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o,
en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el
contrato preliminar. (art 2071)
Casos en que es obligatoria y casos excluidos
Se excluye de la obligación - art. 2.071 - a los contratos en los que la constitución de la
propiedad horizontal resulta de la partición o liquidación de comuniones de cosas o bienes,
o de la liquidación de personas jurídicas; también los que versan sobre inmuebles del
dominio privado del Estado y los concernientes a construcciones realizadas con
financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de entidades financieras
especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas resulta que los
contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o
fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin (art. 2.072)
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