Ds Reales Wendy 2 Ed Actualizada de acuerdo al nuevo CC y C Tomo II (1) pdf - Poli Yessa (1)

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LILIAN N. GURFINKEL DE WENDY 
 
Derechos Reales. 2a. Ed. - Tomo II 
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Derechos Reales. 2a. Ed. - Tomo II 
LILIAN N. GURFINKEL DE WENDY 
Derechos Reales 
Segunda edición actualizada de acuerdo al nuevo Código Civil y 
Comercial de la Nación 
Tomo II 
Colaboradores: Nelson G. A. Cossari - Verónica Kozak Daniel 
G. Luna - Ricardo J. Saucedo - Luis M. Vives 
 
© Lilian Nora Gurfinkel de Wendy 
© de esta edición, AbeledoPerrot S.A., 2015 
Tucumán 1471 (C1050AAC) Buenos Aires 
Queda hecho el depósito que previene la ley 11.723 
Todos los derechos reservados Ninguna parte de esta obra puede ser 
reproducida o transmitida en cualquier forma o por cualquier medio electrónico o 
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photocopying and recording or by any information storage or retrieval system, 
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ISBN 978-950-20-2673-2 (Tomo II) 
ISBN 978-950-20-2671-8 (Obra completa) 
SAP 41822398 
Gurfinkel de Wendy, Lilian Nora 
Derechos reales. - 2a ed. - Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Abeledo Perrot, 
2015. 
v. 2, 864 p.; 24x17 cm. 
ISBN 978-950-20-2673-2 
1. Derechos Reales. I. Título 
CDD 346.043 
 
LILIAN N. GURFINKEL DE WENDY 
 
Derechos Reales. 2a. Ed. - Tomo II 
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PARTE II - DERECHOS REALES EN ESPECIAL (CONT.) 
 
 
CAPÍTULO XVII - CONJUNTOS INMOBILIARIOS. POR RICARDO J. SAUCEDO 
 
 
I. INTRODUCCIÓN 
En los últimos tiempos, se desarrollaron en nuestro medio distintos 
emprendimientos sobre bienes raíces, que excedían las categorías típicas de 
los derechos reales sobre cosa propia admitidos por el CCiv. de Vélez y su 
legislación complementaria (v.gr., dominio, condominio y propiedad horizontal). 
Se trataba de las denominadas "nuevas formas de la propiedad inmobiliaria", 
también conocidas como "propiedades especiales", "manifestaciones modernas 
del derecho real de dominio sobre inmuebles", "propiedades coparticipativas" y 
"conjuntos inmobiliarios". 
Esta última era la designación más usual y, por ende, la que adopta el 
CCyCN en el título VI de su libro IV. 
Ellos se caracterizan por ser nuevas manifestaciones del derecho de 
propiedad, relativas a uno o más inmuebles determinados, que tienden a 
satisfacer diversas finalidades, que sus distintos titulares (personas físicas o 
jurídicas por igual) no pueden obtener de manera aislada e individual, por la 
imposibilidad material o jurídica que presentan a estos efectos, las cosas que 
constituyen su objeto, en todo o en parte, o por resultar en los hechos su 
aprovechamiento exclusivo, excesivamente oneroso para los interesados. 
Estas figuras presentan distintas notas o componentes similares, a saber: 
 
 
1. La pluralidad de titulares 
Se verifica en todos los casos la multiplicidad de sujetos, como beneficiarios 
de las diversas prerrogativas que el ordenamiento jurídico concede sobre esos 
objetos, lo que exige, de alguna manera, implementar un régimen ordenado 
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para su ejercicio, de modo que pueden resultar compatibles y no se excluyan 
unas a otras. 
Esta premisa inicial denota entonces que estamos frente a casos de 
comunidad en la titularidad de derechos y facultades. 
Este aspecto determina que debamos descartar como solución legal para 
estas expresiones al derecho real de dominio, atento a su carácter exclusivo, lo 
que no se corresponde con la idea de una propiedad "colectiva" en sentido 
estricto. 
A ello hemos de agregar que los derechos reales sobre cosa propia que 
tienen base o sustento en la idea de multiplicidad de beneficiarios (por regla, el 
condominio, la propiedad horizontal), tampoco responden totalmente a las 
exigencias que exhiben estas modernas expresiones de la propiedad 
inmobiliaria en la práctica. 
Desde la órbita de los derechos personales, la solución para este primer 
componente tampoco resulta sencilla. 
En efecto, podría pensarse que atento a tratarse de cosas que serán, en 
última instancia, de aprovechamiento de varias personas, la cuestión pasaría 
por acometer todos ellos un emprendimiento comunitario, constituyendo para 
eso una asociación, sociedad o cooperativa a la que aporten sus esfuerzos 
materiales para que se desarrolle el proyecto y luego se distribuyan entre los 
participantes las utilidades y beneficios de la tarea así cumplida(1). 
Sin embargo, el mercado inmobiliario argentino nos indica que no es éste el 
caso común. 
Generalmente existe un promotor que es el que adquiere el inmueble con 
miras a ejecutar un determinado proyecto, el que una vez concluido (o aun en 
forma previa a este evento, como medio de financiación de las obras 
pendientes), lo comercializa de manera directa o a través de distintos 
intermediarios y agentes inmobiliarios, celebrando con los particulares 
interesados sendos contratos de adhesión. 
Esto último conecta a estas figuras con la ley 24.240 de Defensa del 
Consumidor (según DJA F-1884), por las posibles implicancias que tengan 
estas convenciones especialmente en materia de cláusulas abusivas, publicidad 
engañosa y falta de información veraz a los inversores privados. 
 
 
2. La pluralidad de inmuebles 
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El objeto, en la mayoría de estos casos(2), lo constituyen uno o más 
inmuebles, que presentan sectores aptos para el uso común, combinados e 
interrelacionados con otros destinados al uso exclusivo por parte de uno o más 
titulares. 
Esa vinculación es tan fuerte en las cosas que constituyen el objeto de estas 
potestades que en los hechos impide su división material y económica por igual, 
por tornarlas inútiles para sus propietarios o beneficiarios. 
Nuevamente percibimos contactos con los derechos reales de condominio 
(en su modalidad de indivisión forzosa, de accesorios de uso indispensable para 
dos o más heredades o en los casos en que ello resulte nocivo) y propiedad 
horizontal (respecto de las cosas de uso común o necesarias para la seguridad 
del sistema), aunque estas soluciones, volvemos a repetirlo, no resulten 
suficientes para el desarrollo eficaz de estas figuras. 
La posibilidad de diferenciar en las cosas que constituyen los objetos de 
estas nuevas expresiones del derecho de propiedad, sectores o áreas de uso 
comunitario y privativo, respectivamente, no empece a su unidad, en el sentido 
de estar frente a un solo derecho o prerrogativa, tal como sucede, por ejemplo, 
con el derecho real de propiedad horizontal. 
 
 
3. La variedad de objetivos o finalidades 
Los fines, servicios o utilidades que estas modernas manifestaciones de la 
propiedad inmobiliaria están destinados a cubrir, se anticipan e infieren de la 
naturaleza y denominación que adoptan en nuestro medio. 
Se trata, en todos los casos, de ventajas o beneficios reconocidos y tutelados 
por el ordenamiento jurídico, y pueden referirse a cuestiones tan disímiles como 
las relacionadas con la vivienda, el esparcimiento, el descanso y la recreación; 
con el desarrollo y promoción de actividades industriales y comerciales; con el 
fomento del turismo; con el destino y custodia de los restos mortales de las 
personas, una vez fallecidas, entre otras. 
En todos los casos, los inmuebles se encuentran total o parcialmente 
afectados a estos destinos, que están fijados en reglamentos y demás cuerpos 
normativos, siendo ellos condicionantes del uso que deban darle sus titulares, 
generándose diversas penalidades para el caso de inobservancia(que pueden 
incluso, llegar a la expulsión del infractor al sistema). 
Estas reglamentaciones no se condicen con la amplitud de facultades (en el 
marco del ejercicio regular de los derechos) que el ordenamiento jurídico brinda 
al titular del dominio sobre un inmueble. 
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En cambio, plantean indudables coincidencias con las vigentes en el régimen 
de la propiedad horizontal, donde se verifican por igual el reglamento de 
propiedad y administración, a partir del cual se genera la subdivisión del bien 
común y el reglamento interno, que repara especialmente en el uso que habrá 
de darse a las cosas comunes y a la convivencia en el conjunto inmobiliario. 
Asimismo, y en la órbita de los derechos personales, se advierten similitudes 
con las cláusulas de los estatutos y actos constitutivos de las personas jurídicas 
en general (especialmente las asociaciones civiles y las sociedades). 
A estas notas tipificantes se sumaba también la carencia de soluciones 
legislativas a nivel nacional, comunes y de aplicación obligada en todo el país. 
En rigor, tratándose de derechos que recaen sobre inmuebles, confluyen por 
igual intereses públicos y privados. 
Los primeros, porque está en juego ni más ni menos que uno de los 
elementos o componentes del Estado, como es su territorio, y lo referente a su 
división y uso. 
Ello se evidencia en torno a directivas que indican cómo debe llevarse a cabo 
la urbanización de la tierra, fijándose zonas, condiciones de infraestructura y 
servicios mínimos bajo las cuales deban efectuarse, cuando estén a cargo de 
inversores y promotores privados; otro tanto sucede respecto de la localización 
de industrias, evaluando el impacto ambiental y las implicancias que sobre la 
salud de la población tendrá su instalación en áreas contiguas a núcleos 
densamente poblados; o cuando se trata de fijar las condiciones bajo las cuales 
se pueda instalar un cementerio parque en determinado sector de un municipio 
o cuando se estudian las consecuencias que tendrá la apertura de un centro de 
compras sobre los comercios y la actividad económica de una localidad. 
Estas restricciones y condicionamientos en miras del interés público o común, 
se sustentan en el poder de policía inmobiliario, que han retenido las provincias 
(y municipios) y que, por ende, no han delegado al gobierno central (arg. 
art. 1970 CCyCN). 
Por ende, estas limitaciones fijadas en miras al bienestar de la comunidad 
toda, son propias del derecho público provincial o comunal (leyes, decretos, 
reglamentos, ordenanzas y resoluciones sobre división y uso racional del suelo, 
urbanizaciones y planeamiento urbano, radicación de industrias, etc.), 
existiendo en cada demarcación soluciones expresas en la materia. 
Los intereses privados, por su parte, son los que motivan a los particulares a 
incorporarse a estos emprendimientos, en procura de adquirir derechos y 
contraer obligaciones que les posibiliten satisfacer las diversas necesidades y 
objetivos que aquéllos publicitan y pregonan en el mercado inmobiliario. 
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Y es en este segundo plano donde se advertía la carencia legislativa antes 
apuntada. 
En efecto, el derecho de fondo entonces vigente (v.gr., CCiv. anterior y su 
legislación complementaria) no contaba con soluciones expresas para regular 
estas figuras, ni en la órbita de los derechos reales ni en la de los personales(3). 
El CCyCN viene a suplir esa falencia, regulando de manera general a los 
conjuntos inmobiliarios, y dándoles así un marco de referencia común para todo 
el país. 
En rigor de verdad, bajo el mentado rótulo se amparan tres figuras que 
responden al género de base por reunir las notas antes apuntadas, pero que de 
acuerdo a sus objetivos y características se erigen en categorías autónomas. 
En primer término se consagran las urbanizaciones cerradas en los 
arts. 2073 a 2086, que se rigen en la órbita de los derechos reales, por el 
régimen de la propiedad horizontal con las particularidades que allí se 
establecen. 
El segundo capítulo del título se destina al tiempo compartido (arts. 2087 a 
2102). 
El tercero, considera los cementerios privados (arts. 2103 a 2113). 
Ambas categorías son también expresiones de los conjuntos inmobiliarios 
pero sus destinos especiales justifican una regulación propia que los erigen en 
sendos derechos reales nuevos, lo que se corresponde con su mención por 
separado en los incs. e) y f) del art. 1887. 
En consecuencia, en el presente capítulo nos dedicamos a analizar la 
primera de las figuras expuestas. 
Ello así, sin perjuicio de destacar que en las tres hipótesis la designación de 
los nuevos derechos reales no debe confundirse con los objetos sobre los que 
recaen, a saber, la unidad funcional en la primera hipótesis, las cosas 
inmuebles, muebles, bienes o derechos, en la segunda, y la sepultura, en la 
tercera. 
 
 
II. LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS EN SENTIDO ESTRICTO O 
URBANIZACIONES CERRADAS 
 
 
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1. Nociones generales 
En sentido general, el verbo "urbanizar" alude a la acción de convertir en 
poblado una porción determinada del territorio de una jurisdicción, o prepararlo 
para ello, abriendo calles y vías de circulación, dotándolas de iluminación, 
pavimentos, red de cloacas, aguas corrientes y demás servicios esenciales, de 
uso común para las personas que allí se radiquen. 
Con lo cual, la "urbanización" es el resultado o consecuencia de tal actividad. 
La idea central que subyace en todos estos términos es la que se deriva de 
su palabra raíz o madre, "urbe", como sinónimo o equivalente a "ciudad". 
Ahora bien, las urbanizaciones pueden dividirse desde un punto de vista 
estrictamente teórico (y con independencia de los cuerpos normativos vigentes 
en las distintas demarcaciones), en "abiertas" y "cerradas". 
Las primeras, se refieren a la creación o instalación de nuevos núcleos 
urbanos, o a la reestructuración o ampliación de los ya existentes, proyectados, 
fomentados y desarrollados por el propio Estado local(4), en las zonas 
previamente establecidas para tales efectos. Sus fines exceden los usos 
residenciales, extendiéndose también a las actividades de servicios, producción 
y abastecimiento compatibles con las áreas donde se desarrollen tales núcleos. 
Son urbanizaciones de acceso libre, sin limitaciones espaciales preestablecidas 
y sus calles y vías de circulación pertenecen al dominio público estatal del 
municipio en cuyo territorio se instalen. 
Las segundas, en cambio, presentan las notas opuestas a las anteriores, a 
saber: son objeto de un plan urbanístico especial, por no constituir en sí mismas 
un núcleo urbano común o "abierto" o por no instalarse en áreas propiamente 
urbanas, que a instancias de los propios interesados en conformarlas 
(habitualmente una empresa o un conjunto de ellas que acomete el desarrollo, 
promoción y comercialización de estos proyectos inmobiliarios) deben ser 
aprobadas por la autoridad pública competente, como condición de su 
existencia; el espacio para la instalación de estos emprendimientos está 
limitado en su extensión, lo que generalmente se materializa con un cerramiento 
perimetral y con una trama de circulación interna que pertenece al dominio 
privado de los promotores y titulares de los predios involucrados; sus fines son 
residenciales o pueden combinarse con otras apetencias particulares de las 
personas que en los hechos resulten adquirentes de las unidades que la 
integren. 
En síntesis, las urbanizaciones cerradas se caracterizan por ser áreas de 
extensión territorial limitada, de uso diverso (sea o no residencial), que no 
conforman en sí mismas un núcleo urbano y que están por ello sometidas a un 
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plan urbanístico especial aprobado por la autoridad administrativa 
materialmente competente. 
Ahora bien, el objeto inmobiliario de estos desarrollos está diagramado en 
planos en los que pueden distinguirse perfectamente áreas o sectores de uso 
privativo (unidades funcionales) y de uso común por igual. 
El CCyCN suministra para todas ellas un régimen común y de aplicación 
obligatoria, si quienes las promueven y comercializan se inclinan por 
organizarlas bajo la estructura de los derechos reales. 
En consecuencia, las reglamentaciones locales que hasta la entrada en 
vigencia de ese texto legal incursionaban en temas de derecho privado(5), deben 
ajustarse a sus soluciones, so riego de ser tachadas de inconstitucionales, lo 
que en buena medida da una visión de conjunto y armónica de estas figuras en 
nuestro medio, brindando seguridad jurídica a quienes se incorporen a ellas. 
Para simplificar la exposición y la comprensión del lector, hemos de atender, 
en primer término, al régimen instaurado por el CCyCN en la materia, para 
luego considerar la normativa vigente en la provincia de Buenos Aires, respecto 
de cada una las variantes que se verifican en la práctica, de estos conjuntos 
inmobiliarios. 
 
 
2. La regulación del Código Civil y Comercial de la Nación 
 
 
2.1. Concepto 
El art. 2073 CCyCN. opta por definir al instituto en estudio de manera 
extensiva, indicando algunas de sus expresiones más comunes, pero 
denotando su carácter no taxativo, en atención a los más diversos fines e 
intereses que se persiguen con la instalación de estas urbanizaciones, que se 
pueden combinar y sumar en algún caso concreto. 
Así, están involucrados en dicho rótulo los proyectos orientados a brindar una 
respuesta exclusiva a problemas estrictamente habitacionales y de vivienda 
(barrios cerrados). 
Otros armonizan la vivienda con el esparcimiento de sus ocupantes y la 
práctica de actividades deportivas en contacto con la naturaleza (clubes de 
campos o countries, clubes náuticos o marinas —ambos radicados 
habitualmente en zonas rurales o suburbanas, en el segundo caso con espejos 
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de agua o lindantes con ríos que permiten la navegación y los deportes 
acuáticos—; las torres jardín —que son los countries instalados en las ciudades, 
que cuentan con amplios sectores para el esparcimiento o amenities—; los 
clubes de chacras —que permiten recrear la vida de campo y resaltan los 
valores ecológicos—). 
En otros casos, lo que prepondera son los intereses productivos (parques y 
agrupamientos industriales), que también pueden conjugarse con las cuestiones 
habitacionales (como sucede con los countries de viñas, orientados a la 
producción vitivinícola, pero que cuentan con sectores para el alojamiento 
permanente o temporario de sus propietarios). 
Otra posibilidad está dirigida a los fines estrictamente comerciales (la 
expresión más común la constituyen los centros de compras o shopping 
centers). 
Nada impide que todos y cada uno de estos objetivos pueden confluir al 
momento de la radicación del proyecto inmobiliario, incluso con el apoyo y 
financiación del Estado local, que puede concluir así en la erección de un 
verdadero pueblo "privado", donde se adviertan condiciones de infraestructura y 
servicios equivalente a los de las ciudades públicas o " abiertas". 
Estos megaemprendimientos se componen así por subconjuntos inmobiliarios 
que se van desarrollando paulatinamente y se interconectan unos a otros, 
generando un entramado donde se aprecian por igual viviendas, comercios, 
fábricas, industrias, centros médicos y asistenciales, establecimientos 
educativos y áreas de uso común, donde se instalan los servicios esenciales 
para todos los habitantes del conglomerado (usinas eléctricas, plantas 
potabilizadoras de agua, generadoras y distribuidoras de gas) o se destinan al 
esparcimiento y la práctica de distintos deportivas y actividades en contacto con 
el entorno natural. 
Por ende, el criterio seguido por el legislador en la materia es correcto, al no 
ceñir la iniciativa e impulso privados (secundados, controlados y supervisados 
por el poder público) a uno o más emprendimientos determinados, que a la 
postre ponga en duda su naturaleza jurídica de conjunto inmobiliario, por no 
haber sido designado (ni encuadrarse) en la norma de base. 
 
 
2.2. Los elementos constitutivos de estos conjuntos inmobiliarios 
El art. 2074 indica de manera no taxativa cuáles son los elementos que 
integran los conjuntos inmobiliarios (el epígrafe se refiere a sus 
"características", las que en rigor, se han indicado en el inciso anterior), a saber: 
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a) El cerramiento perimetral, que puede ser con muros o cercos vivos, y que 
cumple dos funciones primordiales, como son, por un lado, marcar los límites 
físicos de la urbanización o emprendimiento inmobiliario y, por el otro, controlar 
el ingreso y egreso de las personas a éste. 
b) La existencia de partes privativas (y, por ende, de uso y goce exclusivo de 
sus titulares, en atención al destino que se haya fijado al instalarse el complejo: 
vivienda, comercio, oficina, industria, etc.) y comunes (a las que pueden 
acceder todos los miembros de la urbanización en pie de igualdad, en tanto 
contribuyan a su mantenimiento y conservación: club house, plazas, canchas 
para la práctica de deportes, caballerizas, piscinas, amarraderos, garitas de 
vigilancia, las vías de circulación interna del complejo, etc.). 
c) Las partes comunes se encuentran sometidas a un estado de indivisión 
forzoso y perpetuo, de manera que no es menester efectuar pacto alguno en la 
materia (sea para prorrogarla en el tiempo o para derogarla). 
d) La relación de inescindibilidad e interdependencia jurídico funcional a que 
se hallan sometidas las partes comunes, con respecto a las de uso privado, de 
forma tal que no se puedan transferir las unas sin las otras, ni quepa la 
posibilidad de excusarse de abonar los gastos que irrogue la conservación y el 
mantenimiento de las primeras, alegando que se hará abandono de éstas o que 
no se las va a usar en el caso concreto. 
e) La creación de una entidad con personería jurídica que agrupe a todos los 
propietarios de las partes privativas, que se ocupará de gestionar el desarrollo y 
funcionamiento del complejo, y en su caso, de su administración efectiva y de 
aplicar las sanciones a quienes infrinjan las reglas de convivencia dentro de 
éste. 
f) La sanción de un reglamento que establezca los derechos y obligaciones 
de quienes acceden al sistema como titulares de derechos reales (o, en su 
caso, personales, si ésta es la potestad que se confiere a los interesados) sobre 
las partes privativas y de uso particular, las restricciones de los derechos de 
éstos, la estructura orgánica de aquél (alusiva al régimen de la administración, a 
los órganos con potestad disciplinaria, a las comisiones asesoras o de contralor 
del desempeño del administrador, etc.) que permitan su funcionamiento. 
g) La obligatoriedad por parte de quienes se sumen al complejo de contribuir 
con los gastos y cargas comunes que se fijen en el reglamento y, en su caso, 
por la administración del complejo. 
Cada uno de estos aspectos tipificantes merecen un trato especial en los 
distintos preceptos que componen el capítulo de los conjuntos inmobiliarios 
(donde se remarcan sus diferencias con las directivas consagradas para el 
derecho real de propiedad horizontal) y que se consideran a continuación. 
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2.3. El derecho que se concede a los que ingresen a la urbanización 
 
 
2.3.1. Un nuevo derecho real 
El CCyCN en su art. 2075 circunscribe el marco legal de estos complejos al 
régimen de los derechos reales. 
El precepto no admite que puedan organizarse estosproyectos inmobiliarios 
también bajo el régimen de los derechos personales, e incluso sujetarlos a un 
esquema combinado de derechos personales y reales. Así, la subordinación del 
complejo al esquema del derecho real antes apuntado es obligatoria. 
En el Anteproyecto de Código Civil y Comercial de 2012, fuente del texto 
legal en estudio, el art. 2075 disponía un marco legal flexible para los conjuntos 
inmobiliarios, que podían sujetarse al esquema de los derechos reales, o bien al 
de los personales, o a una amalgama de ellos en pie de igualdad. 
Respecto de la primera alternativa (los derechos personales), se ha utilizado 
en nuestro medio con algún éxito, y supone transferir la propiedad del complejo 
a una persona jurídica (asociación, sociedad), de manera que quienes se 
incorporen al régimen pasen a detentar una porción del capital de dicho sujeto, 
cuyas utilidades y beneficios se traducen en el uso exclusivo de determinadas 
áreas del conjunto, con fines residenciales, comerciales o industriales, y en el 
uso común de las restantes. 
En la segunda variante, en cambio, la conjunción del derecho personal con el 
real supondría aplicar alguna de las otras potestades reales admitidas (v.gr., 
dominio o condominio) a los derechos creditorios. 
Ambas posibilidades quedan definitivamente descartadas, atento a la 
imperatividad que dimana de la norma citada, que no puede ser derogada por 
acuerdo expreso en contrario entre el desarrollista y el consumidor final de 
estos emprendimientos, generando una potestad real distinta, lo que además es 
claramente violatorio del orden público que rige en esta materia. 
Nada obsta, en cambio, a que el derecho real sobre la parte privativa del 
conjunto inmobiliario pueda secundarse con otras potestades equivalentes 
sobre predios vecinos (v.gr., servidumbres). 
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En este sentido se expide el art. 2084 CCyCN, al disponer que "(c)on arreglo 
a lo que dispongan las normas administrativas aplicables, pueden establecerse 
servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre sí o 
con terceros conjuntos a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los 
espacios e instalaciones comunes. Estas decisiones conforman modificación del 
reglamento y deben decidirse con la mayoría propia de tal reforma, según la 
prevea el reglamento". 
Por ende, se consagra un nuevo derecho para los adquirentes de los 
sectores de uso exclusivo en estas urbanizaciones. 
He aquí una primera precisión a realizar: el objeto del derecho real no es el 
conjunto inmobiliario en sí, sino que se aplica sobre un sector o parte de uso 
privativo de aquel que se transfiera en propiedad al adquirente, quien obtiene 
así una potestad real no sólo sobre ésta sino también sobre las partes de uso 
común a las que el primero está indisolublemente unido. 
Esto evidencia que el objeto de la potestad es único, y no doble, ya que 
involucra ambos sectores o partes del complejo. 
Se trata así de un derecho real sobre cosa propia, registrable, principal y que 
se ejerce por la posesión. 
Se sujeta también a lo dispuesto en el título V del CCyCN, con lo cual, en los 
hechos, se trata de un derecho real de propiedad horizontal, pero proyectado o 
aplicado sobre las partes privativas y comunes que componen o integran el 
conjunto inmobiliario. 
De aquí que el precepto en juego lo designe como "derecho real de 
propiedad horizontal especial". 
Esa peculiaridad objetiva es lo que justifica, a criterio del legislador, la 
instauración en estas circunstancias de una nueva potestad real. 
Por ende, a falta de regulación expresa en algún aspecto de la figura, habrá 
de acudirse por vía supletoria a lo dispuesto para el derecho real de propiedad 
horizontal común, en el cual se ha inspirado el legislador para consagrarla(6). 
La decisión del legislador nacional no es casual ni antojadiza, pues en rigor 
de verdad la normativa de corte local habitualmente organizó a estos complejos 
bajo el régimen del mentado derecho real. 
 
 
2.3.2. Como derecho personal 
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El CCyCN no admite organizar estos proyectos inmobiliarios bajo el régimen 
de los derechos personales, e incluso sujetarlos a un esquema combinado de 
derechos personales y reales. 
De lo contrario, la imperatividad con que se inicia el art. 2075 podría ser 
derogada por acuerdo expreso en contrario, lo que atenta contra el orden 
público que rige en la materia, como ya se dijo. 
 
 
2.3.3. Los complejos inmobiliarios preexistentes al Código Civil y Comercial 
Cabe reparar, también, en la suerte de los conjuntos inmobiliarios que ya 
estén radicados en el país bajo un esquema jurídico diferente al dispuesto por la 
norma en juego (esto es, que no se hayan gestionado por el régimen de la 
propiedad horizontal especial). 
El respeto al derecho de propiedad incorporado al patrimonio de los 
particulares y al statu quo imperante determinan que ellos seguirán funcionando 
bajo el sistema que hayan escogido inicialmente, incluso aunque se trate de 
derechos reales diferentes al aquí estudiado, en la medida en que estén 
reconocidos en el ordenamiento jurídico vigente a ese momento. 
Así, si se siguió el esquema del decreto bonaerense 9404/1986 para 
organizar un club de campo que supone combinar los derechos de dominio (o 
condominio) sobre las partes de uso residencial y de recreación y esparcimiento 
en cabeza de distintos sujetos de derecho (en el último caso, forzosamente será 
una persona jurídica aunque del tipo que escoja el propietario del inmueble 
general) que se entrelazan con servidumbres activas para justificar la cohesión 
interna e indisoluble de la totalidad de las parcelas que integran el complejo. 
O también, si se implementó bajo el derecho real de dominio sobre las partes 
indivisas complementado con un condominio de indivisión forzosa a favor de 
todos los participantes del complejo, sin la creación de interpósita persona 
jurídica. 
Sin embargo, en todos los casos deberán ajustar y adecuar su normativa al 
régimen que dispone el CCyCN en este título, para dar cumplimiento a lo 
dispuesto en la parte final del art. 2075. 
 
 
2.4. La determinación de las cosas comunes y privativas en los conjuntos 
inmobiliarios 
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2.4.1. Las cosas y partes necesariamente comunes 
El art. 2076 CCyCN plantea como primera directiva que no todo el terreno 
donde se desarrolla el complejo será común sino solamente aquellos sectores o 
partes que sean de uso indefectible por todos sus partícipes, como son las vías 
de acceso y circulación interna. 
En cambio, serán privadas aquellas partes del predio donde se asienten las 
construcciones de las viviendas, locales comerciales u oficinas para uso 
exclusivo de los integrantes del conglomerado. 
La nómina de cosas comunes por razones de necesidad, seguridad o 
conveniencia, que contempla la norma citada se adapta así a las 
particularidades de estas urbanizaciones. 
Por eso, no se indican como tales a los cimientos, muros maestros, techos, 
ascensores, montacargas, escaleras o vestíbulos. 
En cambio, sí lo son las instalaciones ubicadas en las áreas de esparcimiento 
dedicadas a actividades deportivas, sociales y culturales del complejo (club 
house, canchas de polo, piletas de natación, etc.), y aquellos sectores donde se 
sitúen servicios de uso común. 
Todas las cosas o partes de uso común estarán así identificadas en el 
correspondiente reglamento de propiedad y administración que se sancione por 
el propietario inicial del predio para someterlo al régimen del conjunto 
inmobiliario. 
A falta de previsión expresa en la materia (esto es, si la parte es de uso 
común o privativo), el último período de la norma dispone que se la reputará 
común. 
Más aún, en el régimen de la propiedad horizontal, las unidadesfuncionales 
se erigen en lo principal o esencial del sistema, siendo las cosas comunes lo 
accesorio. 
En los conjuntos inmobiliarios, suele suceder a la inversa (especialmente en 
aquellos complejos donde se puede acceder a las instalaciones de uso común 
sin detentar unidad alguna, o bien, teniéndola sin construir), influyendo el 
equipamiento y las comodidades generales en el valor de las unidades 
funcionales que lo integren. 
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El precepto concluye afirmando que las cosas o sectores cuya condición no 
esté expresamente determinada en el reglamento, habrán de reputarse 
comunes. 
Esto es coherente con la enumeración no taxativa de las partes del complejo 
que deban estar sujetas al uso y goce en común, pues se trata de una cuestión 
de hecho a la que habrá que atender en cada caso en particular. 
Por tanto, dicha solución implica una presunción iuris tantum, que admite 
prueba en contra, en la medida en que pueda justificarse el uso exclusivo del 
sector en juego. 
 
 
2.4.2. Las partes privativas de los conjuntos inmobiliarios 
El objeto del derecho real lo constituye básicamente la unidad funcional y su 
estado constructivo resulta indiferente para la adquisición de la potestad de 
marras. 
Así, una vez obtenida la factibilidad del proyecto inmobiliario por la autoridad 
administrativa competente (municipio o provincia, según disponga la 
reglamentación local vigente), el objeto de la contratación puede ser un terreno 
donde a futuro habrán de erigirse las viviendas de uso transitorio (o definitivo), 
los locales comerciales o los establecimientos industriales que utilizarán de 
manera exclusiva los particulares que ingresen al complejo, o bien un inmueble 
ya construido y adaptado a los fines o destinos a que se lo someterá, según 
disponga el reglamento de propiedad y administración. 
Por ende, están incluidas en las diversas operatorias jurídicas y en el tráfico 
inmobiliario, las unidades funcionales construidas y concluidas como tales (con 
independencia de su destino: vivienda, oficina, local comercial, cochera, 
industria, etc.), las unidades funcionales "a construir" (es decir, las que están 
meramente proyectadas en un plano aprobado de subdivisión por el régimen de 
los conjuntos inmobiliarios, pero que no existen en los hechos, como bienes 
raíces, figura comúnmente conocida como venta de cubos de aire) y las 
unidades funcionales "en construcción" (o sea, las que aún no cuentan con el 
"final de obra", que las dé de alta, de manera definitiva, y las equipare con las 
primeras). 
Las unidades funcionales, para ser tales, dependen de dos aspectos 
esenciales, como son su independencia y salida obligada a la vía pública. 
El primer aspecto se ajustará al destino que se haya fijado en el reglamento y 
que determinará, en la práctica, las dimensiones, instalaciones y comodidades 
mínimas con las cuales habrá de contar (aspectos que serán merituados a la 
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hora de proyectar el complejo, diagramar su división interna y aprobar los 
planos de subdivisión y obra de dichos objetos). 
Así, una unidad funcional con destino a local comercial en un centro de 
compras puede carecer de cuarto de baño, lo mismo que una cochera, sin que 
ello afecte su autonomía. 
Una unidad con destino de vivienda en un barrio privado, un club de campo, 
náutico o de chacras, en cambio, requerirá de instalaciones mínimas 
indispensables (sala de estar o comedor, cocina, dormitorios, baños, etc.). 
La segunda exigencia determina que los propietarios puedan acceder a la vía 
pública, sea de modo directo, o a través de partes comunes (vías de circulación 
interna, puertas de acceso al complejo, etc.), sin que sea menester a estos fines 
establecer servidumbres de paso. 
 
 
2.5. Los derechos y obligaciones de los propietarios de las unidades 
funcionales en los conjuntos inmobiliarios 
Los derechos y obligaciones de los integrantes de estos complejos estarán 
tasados en los reglamentos de propiedad y administración, en los reglamentos 
internos y en los que indiquen la manera como puede accederse a las cosas 
comunes. 
Respecto de las partes privativas, la principal restricción está fijada por el 
destino al cual se someten, que no se puede variar de modo unilateral e 
inconsulto por su propietario (especialmente aquellas disposiciones que exigen 
de los adquirentes, la edificación de viviendas, locales o establecimientos 
industriales en sus predios, con los parámetros que se hayan predeterminado 
para la admisión de la instalación del complejo, como también la ejecución de 
tareas de mantenimiento y conservación de esas edificaciones, el parquizado y 
cuidado de jardines, la tenencia de animales domésticos, etc.). 
En cuanto a las áreas o zonas de uso común, estarán determinadas en los 
aludidos reglamentos que serán consentidos de modo expreso por los 
interesados en oportunidad de suscribir los negocios jurídicos por los cuales se 
adquieran en propiedad las unidades funcionales en que se subdivida el 
complejo. 
En verdad, no se puede alegar el desconocimiento de esta normativa, pues 
se la transcribe en los respectivos títulos de propiedad. 
Todas estas directivas están encaminadas a lograr la armónica convivencia 
en el complejo el acceso de todos sus miembros a las instalaciones y servicios 
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comunes, el respeto a las normas edilicias, los valores paisajísticos, 
arquitectónicos y ecológicos. 
Ello no obsta a que si alguna de estas exigencias resulte inicua en el caso 
concreto, se la pueda impugnar en la asamblea de propietarios y eventualmente 
llegar a la instancia judicial para lograr su derogación o no aplicación. 
La infracción a estas pautas conocidas por los interesados, provocará la 
apertura de sumarios administrativos internos, por los órganos de contralor y 
disciplina previstos por los reglamentos, con la eventual aplicación de las 
sanciones que en el caso se juzguen pertinentes, las que siempre pueden ser 
revisadas a posteriori en sede judicial. 
Cabe destacar que respecto de las áreas de uso común, los integrantes del 
complejo tienen derecho de acceso a ellas en la medida en que aporten a los 
gastos para su construcción, conservación y mantenimiento, las que como tales 
no pueden ser modificadas ni suprimidas, salvo que medie acuerdo de los 
interesados. 
Empero, no se trata de un derecho absoluto, ya que la administración del 
complejo puede resolver, con la anuencia de la mayoría de los componentes del 
predio, el reemplazo de unas actividades por otras o la ejecución de obras que 
optimicen o hagan más cómodo su uso y goce por aquéllos. 
Vayan, a modo de ejemplo, dos fallos judiciales que se refieren a estas 
cuestiones. 
"Corresponde hacer lugar a la demanda entablada contra un club de campo a 
fin de que se declare la inconstitucionalidad de la decisión que prohibió la 
circulación de cuatriciclos dentro del ámbito de dicho club, pues tal restricción 
carece de razonabilidad en tanto impide la circulación de determinados 
vehículos por las arterias de un barrio privado aunque no hace lo propio con 
otros medios de locomoción de mayor peligrosidad"(7). 
"Resulta inadmisible la acción de amparo impetrada contra un barrio privado 
a fin de que se abstenga de proyectar o ejecutar obras de edificación en el 
predio colindante al lote del actor (donde se pretendía construir la sede del club 
house) desde que, la eventual limitación al disfrute de una vista panorámica 
desde su residencia, no puede erigirse en un acto con aptitud para afectar 
derechos esenciales de la persona"(8). 
 
 
2.6. El derecho a encerrarse y sus consecuencias en los conjuntos 
inmobiliarios 
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2.6.1. El principio general 
Losderechos reales inmobiliarios sobre cosas propias conceden a sus 
titulares la posibilidad de cerrar sus heredades con muros, fosos o cercos de 
manera de impedir el acceso a ellos de terceros contra o sin su voluntad, en 
tanto se cumplan las directivas comunales o provinciales vigentes en la materia. 
Por ende, otro tanto habrá de suceder cuando se trata de conjuntos 
inmobiliarios, con independencia de la forma jurídica que adopten (derecho real 
o personal), sin necesidad de realizar convenio alguno con la autoridad pública 
local (el municipio), y pudiendo así controlar el acceso al área cerrada por 
personas ajenas al complejo. 
En cuanto a la forma como habrá de materializarse el cerramiento del predio, 
ello sí quedará sujeto al control del poder administrador local, como sucede 
respecto de cualquier propiedad privada. 
Empero, si el hecho de cerrar el perímetro del complejo provoca que queden 
comprendidas en la zona ahora recluida distintas calles de uso hasta entonces 
común, que por regla pertenecían inicialmente al dominio público municipal, se 
impone un convenio entre la entidad jurídica que agrupe a los integrantes del 
conjunto inmobiliario y la comuna, a fin de satisfacer las necesidades de 
privacidad y seguridad inherentes al derecho en juego, y con el compromiso por 
parte de quien asume la administración y manejo de aquél de prestar los 
servicios que usualmente están a cargo de los autoridades locales. 
 
 
2.6.2. El régimen jurídico de las vías internas 
De lo antes expuesto se sigue que las calles y espacios de circulación interna 
del complejo son de su exclusiva propiedad (en rigor, de los propietarios de las 
unidades funcionales que lo integran). 
Sin embargo, si el cerramiento exigiera en el caso un acuerdo previo con el 
municipio, por referirse a calles inicialmente públicas, con su concreción se 
habrá provocado la desafectación de esas vías de circulación del uso público, 
por lo que pasarán del dominio público municipal al dominio privado del 
conjunto. Y con ello, por vía de consecuencia, la posibilidad de ser utilizadas 
exclusivamente por los integrantes del complejo inmobiliario, generándose a su 
respecto un derecho subjetivo en tal sentido, que no podrá ser desconocido 
unilateralmente por la comuna. 
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Ésta es una solución provisoria, puesto que la definitiva se concretaría recién 
con la compra de dichas calles por parte del conjunto inmobiliario, debiendo 
convenir su precio con el municipio, pasando entonces estos bienes, 
definitivamente, del dominio privado comunal al dominio privado del complejo. 
No obstante ello, consideramos que aun cuando esa adquisición no se 
concrete en los últimos términos indicados, la autorización concedida por el 
municipio a la urbanización privada para encerrarse determina que las otrora 
calles públicas existentes en su trama (ahora) interna, queden sustraídas del 
uso público, en tanto y en cuanto el complejo inmobiliario conserve el carácter 
que justifica tal cerramiento. 
Ahora bien, de estos acuerdos (sea que impliquen la venta de las calles 
públicas, sea que supongan su sola desafectación a los fines comunes) no 
puede seguirse, en los hechos, la lesión de derechos subjetivos previamente 
adquiridos por terceros, que puedan tener interés en transitar por esas arterias, 
por ejemplo, para acceder más fácilmente a los predios de su propiedad. 
Así lo ha resuelto la jurisprudencia: "Se dispone que hasta tanto sea 
concluida y habilitada al tránsito la Avenida Costanera, que pasa por frente a su 
propiedad, deberá el 'Club de Campo Los Pingüinos SA' permitirle a la actora el 
acceso por la entrada principal del mismo, sin poner obstáculo alguno que 
impida ello, sin perjuicio de las medidas de seguridad que dicho Club imponga, 
la cual no deberá ser distinta de la que tienen los socios y usuarios de dicha 
entidad (en el caso, se trataba de un particular que por recurso de amparo pidió 
se le permitiera transitar por las calles internas de un club de campo que aún no 
habían sido enajenadas por el municipio a dicha entidad, para de ese modo 
acceder más fácilmente al predio de su propiedad, lindero con el citado 
complejo. Ello así, pues la otra vía de acceso posible era, por el momento, 
intransitable)"(9). 
 
 
2.6.3. El control del ingreso al conjunto inmobiliario 
Dadas las facultades de cerramiento y control de la circulación por las vías 
internas del complejo por parte de quienes desarrollen y gestionen su 
instalación y funcionamiento, de ellas se sigue, igualmente, el control del acceso 
a sus instalaciones por parte de personas ajenas al sistema. 
En rigor, uno de los servicios que se prestan en el conjunto inmobiliario es el 
de seguridad (privada), que implica que solamente puedan ingresar los 
propietarios de las unidades funcionales, sus parientes e invitados y las 
personas que desarrollen diversas tareas en aquél. 
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Así, será menester contar en principio con la autorización de un miembro del 
complejo, o de quien lo administre y controle, para poder entrar. 
Ello no obsta, sin embargo, a que pueda ingresar la autoridad pública 
(policial, sanitaria, etc.), cuando esté en ejercicio de funciones, aun cuando no 
medie orden judicial previa en tal sentido. 
En este sentido se ha resuelto que "(s)i bien el consentimiento de uno de los 
habitantes de un barrio privado puede resultar relevante para determinar el 
ingreso de personas ajenas, aquél por sí mismo no se encuentra facultado para 
excluir el ingreso de quien desee de los espacios comunes y menos aún de la 
autoridad policial, cuando aquellas personas han sido autorizadas por otros 
consorcistas o por el administrador del consorcio de propietarios"(10). 
 
 
2.7. Las limitaciones y restricciones que pueden imponerse a los 
integrantes de los conjuntos inmobiliarios 
El art. 2080 CCyCN pone el acento en las restricciones y limitaciones que se 
le imponen al adquirente de una unidad funcional en un conjunto inmobiliario, 
para el ejercicio efectivo de su derecho, las que se justifican en el hecho de 
hacer posible la convivencia armónica de sus integrantes y permitir el 
funcionamiento y desarrollo del complejo, atendiendo a los fines para los cuales 
fue instaurado. 
Dichas restricciones constarán por regla en el reglamento de propiedad y 
administración por el cual se sometió el inmueble general al régimen de los 
conjuntos inmobiliarios. 
De aquí que hagan a la naturaleza misma del derecho real en estudio e 
integren indefectiblemente su título de propiedad. 
Por tanto, se prescribe que el notario autorizante del acto por el cual se 
transfiera el derecho real sobre la parte privativa del conjunto inmobiliario 
(derecho de propiedad horizontal especial), deba transcribirlas en la 
correspondiente escritura pública, para cabal conocimiento y observancia del 
interesado. 
En rigor, si el reglamento de marras (que contiene las aludidas limitaciones) 
forma parte del título de propiedad de cada una de las unidades funcionales del 
complejo, la exigencia apuntada es redundante, toda vez que la adquisición de 
aquéllas implícitamente supone la aceptación del primero. En la práctica, por 
ende, bastaría con que en el texto de la escritura el comprador manifestara "que 
conoce y acepta el reglamento de propiedad y administración que rige al 
conjunto en su totalidad". 
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Más aún, aunque nada se diga en el documento notarial sobre este aspecto, 
eso no obsta a la plena vigencia y eficacia de las restricciones y limitaciones 
apuntadas, que se presumen iuris et de iure, conocidas y admitidas por toda 
persona que ingrese al emprendimiento, sin admitir prueba en contrario. 
De esto se sigue que el adquirente en estas lides no puede escudarse en su 
desconocimientoalegando la falta de transcripción en la escritura pública que 
documentó la transmisión en propiedad de la unidad funcional a su favor. 
La conducta deficiente del notario del caso no empece a la operatividad de 
esas restricciones, que rigen desde el momento en que se sancionó el 
reglamento de propiedad y administración y se tomó razón en el Registro de la 
Propiedad Inmueble. 
Esto así, sin perjuicio de un eventual juicio de reproche al escribano por no 
asesorar debidamente al interesado en esta instancia, falta que no conmueve la 
vigencia de las aludidas cláusulas, que deben observarse desde el instante 
mismo en que se consume la adquisición del derecho real, con título y modo 
suficientes. 
En cuanto al deber de transcripción, no recae sobre todas y cada una de las 
cláusulas del reglamento, sino solamente respecto de aquellas que dispongan 
restricciones concretas, de cumplimiento indefectible para la vigencia del 
conjunto (v.gr., obligación de edificar la vivienda o local en el predio, pautas y 
tiempo máximo para hacerlo, obligación de forestar y parquizar las áreas que la 
circunden, etc.). 
 
 
2.8. El régimen de las expensas en los conjuntos inmobiliarios 
El esquema de las expensas (que involucra por igual las erogaciones 
derivadas del mantenimiento, administración y conservación de las cosas de 
uso y goce en común; las que surjan de la ejecución de obras nuevas para 
beneficio de todos los participantes del sistema; los gastos derivados de la 
prestación de servicios comunes, como son la iluminación del predio, la 
seguridad y vigilancia, la recolección de residuos, la reparación y aseo de la red 
de circulación interna, etc.) permite fijar pautas comunes para recaudar las 
sumas de dinero que resulten necesarias para el sostenimiento y eficaz 
desarrollo del complejo y sus sectores de uso común. 
Se trata de una obligación que pesa sobre todos y cada uno de los 
propietarios de las unidades funcionales, que deben afrontarlas en tiempo y 
forma, de acuerdo al porcentaje o proporción que se haya fijado en el 
reglamento de propiedad y administración (que puede coincidir con el 
porcentual que indica la manera como el titular de la parte privativa participa en 
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las áreas y sectores de uso común, o bien por una pauta o cifra repartidora 
distinta). 
Por tanto, "(s)i en el reglamento se estableció que los gastos, cargas y 
expensas comunes de los propietarios serían soportados en proporción con el 
porcentual de sus unidades, pero a su vez se fijaron distintas pautas respecto 
de unidades construidas, en construcción y a construir —es decir un régimen 
transitorio y otro definitivo que comenzaría a regir finalizada la construcción de 
las faltantes— y por tal motivo se sujetó la modificación de los porcentuales a la 
rectificación del plano de propiedad horizontal (incorporación de unidades y 
cambios en superficies cubiertas o descubiertas), y si ninguno de los 
copropietarios cuestionaron los coeficientes ni sus posteriores alteraciones para 
el cálculo de expensas —metodología adoptada por años— hasta tiempo 
después en el que comenzaron los desacuerdos, es improcedente el reintegro 
de las sumas percibidas en ese concepto. Máxime que las sucesivas 
modificaciones respondieron a las exigencias de la vida consorcial y tendieron a 
mantener la proporcionalidad entre el valor de las unidades y la contribución a 
los gastos comunes"(11). 
El pago de las expensas es de vital importancia para la existencia y 
funcionamiento efectivos del conjunto, razón por la cual el CCyCN ha rodeado a 
este crédito de una serie de garantías orientadas a lograr dicho fin (conf. 
arts. 2048 a 2050, que se aplican al derecho real de propiedad horizontal 
especial sobre los sectores de uso privativo de estos complejos). 
Así, el procedimiento para reclamar su cobro es la vía ejecutiva (el certificado 
de deuda emitido por el administrador es título suficiente a estos fines). 
 
En este sentido se ha expedido recientemente la jurisprudencia al afirmar que 
"(l)as constancias de liquidación de las expensas comunes efectuada por el 
directorio de un club de campo y certificadas por contador público son hábiles 
para instar el cobro ejecutivo, pues cumplen con las prescripciones particulares 
previstas en el reglamento interno y las generales atinentes a las formas 
extrínsecas de dichos instrumentos; máxime cuando el Cód. Civil y Comercial 
recepta los emprendimientos o conjuntos inmobiliarios, asignándoles como 
marco legal el derecho real de propiedad horizontal, siendo necesaria la 
integración prevista por el art. 524 del CPCCN"(12). 
Las unidades funcionales están afectadas al pago de la deuda por expensas, 
lo que significa que el deudor responde por ellas, con todos los activos que 
conformen su patrimonio, amén de aquéllas. 
Y el hecho de disponer jurídicamente de las partes de uso privativo no lo 
libera de afrontarlas, pues en esta última hipótesis el acreedor no podrá 
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cobrarse con la unidad (que ya no está en poder del deudor), pero sí con sus 
restantes bienes. 
Y el tercer adquirente de la parte exclusiva con saldo deudor en la materia, 
responderá por ese débito con el inmueble así obtenido. 
Asimismo, se consagra la imposibilidad de abandonar las unidades 
funcionales para no afrontar el pago de lo adeudado en tal concepto. 
En verdad, el abandono de la propiedad horizontal especial no está prohibido 
y, por ende, es un medio eficaz para la extinción del derecho real de marras. Sin 
embargo, este acto de disposición jurídica, realizado sobre una unidad funcional 
que registre deuda por expensas no libera al interesado de afrontarlas, 
respondiendo por ellas, como ya se dijo, no sólo con dicho bien, sino también 
con los restantes activos de su patrimonio. 
El crédito por expensas es privilegiado, de acuerdo a lo dispuesto por el 
inc. a) del art. 2582. 
A todo esto se suma la consagración en los reglamentos de propiedad y 
administración, de pactos sobre intereses a tasas sensiblemente superiores a 
las comúnmente admitidas, como medio de estimular su pago en tiempo y 
forma, permitiendo con ello el normal funcionamiento del sistema. 
En este sentido se ha sostenido que "(l)a tasa de interés punitorio del 24% 
anual no resulta exorbitante cuando se trata de una deuda por expensas 
comunes —en el caso, relativas a un club de campo—, pues respecto de ellas 
no pueden utilizarse las mismas pautas que regulan los intereses en otro tipo de 
créditos, ya que de su pago puntual y exacto depende el sostenimiento del 
consorcio de propietarios"(13). 
El art. 2081 contempla la posibilidad de fijar otras contribuciones distintas de 
las expensas, como así también de imponer a los miembros del complejo y a 
otros sujetos (sus familiares, amigos o invitados), el pago por el uso de los 
bienes, servicios y cosas comunes de aquél. 
 
 
2.9. El derecho de admisión en los conjuntos inmobiliarios 
Las cláusulas del reglamento pueden aludir al derecho de admisión que se 
reserva el Consorcio para el acceso a sus instalaciones y partes comunes no 
sólo de quienes pretendan incorporarse como propietarios de las unidades 
funcionales en que se subdivida el predio general (caso en el cual, se conjuga 
con el derecho de preferencia regido por el art. 2085 sobre el que nos 
detenemos infra), sino también respecto de terceros inicialmente ajenos al 
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complejo, a quienes se transfieran sendos derechos personales (locatarios, 
comodatarios) o reales (usufructuarios, usuarios, habitadores, acreedores 
anticresistas) sobre los sectores de uso exclusivo, o que circunstancialmente los 
ocupen (acompañantes, huéspedes o invitados de los propietarios), o que sin 
detentar la propiedad de ninguna partede uso exclusivo, tengan intención de 
utilizar los primeros (v.gr., canchas para la práctica de diversas actividades 
deportivas, piscinas, muelles y lugares de amarre de embarcaciones, 
caballerizas, etc.), es decir, usuarios no propietarios, categoría que suele 
contemplarse en varios complejos. 
Estas disposiciones son legítimas en tanto y en cuanto no impliquen tratos 
discriminatorios hacia los particulares (fundados en razones de raza, religión, 
ideas políticas, orientación sexual, el padecimiento de enfermedades o 
discapacidades, la condición social, la posición económica o el ejercicio de 
determinadas profesiones u ocupaciones), o que en los hechos estén reñidas 
con la moral y las buenas costumbres. 
Si bien es cierto que la comunidad privada puede pretender legítimamente 
que los integrantes del complejo tengan afinidades e intereses comunes (la 
práctica de determinados deportes, la convivencia armónica con la naturaleza, 
el cuidado del medio ambiente, etc.), ello no puede derivar en prácticas 
discriminatorias vedadas por la CN (que proclama la igualdad de todas las 
personas ante la ley) y las disposiciones dictadas en su consecuencia, o que 
menoscaben derechos humanos reconocidos en convenciones internacionales 
que están por encima de aquéllas (v.gr., el Pacto de San José de Costa Rica). 
En rigor, el Comité de Admisión u organismo que en el caso deba resolver la 
solicitud de ingreso de un nuevo participante o invitado al complejo, debe 
expedirse en un término prudencial, y dar las razones y fundamentos de su 
resolución, de manera que el particular pueda verificar que no haya sido objeto, 
en el caso concreto, de discriminaciones o arbitrariedades penadas por las 
normas fundamentales antes citadas, y en caso contrario, incoar la revisión 
judicial de tal decisión. 
En todos estos casos, amén de requerirse la previa autorización, el Consorcio 
puede fijar a dichas personas el pago de contribuciones especiales para su 
acceso al complejo y el uso de sus instalaciones y servicios comunes y las 
condiciones en que se ejercitarán tales prerrogativas (parcial o total, 
permanente o temporaria). 
Además, la conformidad prestada por la autoridad competente es 
estrictamente personal y, por ende, intransferible a sujetos distintos a los que se 
concedió, ni por actos inter vivos, ni por medio de testamentos, y no obsta a su 
posterior revocación, si por ejemplo, se suceden conductas que infrinjan las 
normas que hacen a la convivencia y desarrollo armónico del complejo. 
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Esto denota, por tanto, que el poder disciplinario del Consorcio de los 
conjuntos inmobiliarios se aplica no sólo respecto de los propietarios de las 
unidades funcionales, sino también sobre los usuarios no propietarios y 
cualquier otra persona que pueda acceder por distintas circunstancias a las 
instalaciones y áreas de uso común. 
He aquí dos dictámenes judiciales que califican de improcedentes sendas 
cláusulas de admisión vigentes en estos complejos inmobiliarios: 
"La legislación matrimonial argentina habilita las nuevas nupcias de personas 
divorciadas... Es legítimo conforme con la ley civil, que existan lo que se llame 
descriptivamente 'nuevos cónyuges'; quienes son en verdad simplemente 
cónyuges (presentes) de cada persona que haya contraído nuevo matrimonio. 
Es pues aspiración previsible del residente o asociado a un 'barrio cerrado' o 
country, el incorporar allí a su presente cónyuge. El impedimento reglamentario 
de esta previsible tendencia, derivada de la habilitación normativa de múltiples 
nupcias, constituye en sustancia un impedimento al usual acontecer de una 
sociedad civil sujeta a la actual legislación de familia de nuestra República. La 
civilidad del trato está implícita en la normativa que requiere de la consideración 
respetuosa del prójimo como presupuesto de la convivencia en sociedad. Es 
previsible el embarazo y hasta disgusto que pueda suscitar acaso, a otros 
residentes en ese 'barrio' o country el cruzarse o tratarse con quien ha sido 
cónyuge de la misma persona que incorporó a esa comunidad a su 'presente 
cónyuge'; o cruzarse o tratarse con el 'nuevo cónyuge'. Alguna solución habrá 
de darse a esa situación, en el supuesto de que derivaran en ella molestias, 
mortificaciones y quizás hasta asperezas sociales. Pero la previsión de esa 
posible dificultad por enfrentar no resulta susceptible de reglamentarse del 
modo restrictivo en que fue establecido por el directorio de la sociedad en que 
está organizado ese 'barrio' o country. Porque la limitación desatendió, por ser 
apriorística y genérica, la existencia y legitimidad de las nupcias sucesivas; y 
porque esa reglamentación fue rígida cuando los hechos y contingencias de la 
vida social son variados y sutiles. Acaso conviniese no aceptar la incorporación, 
en una comunidad urbanística, del 'presente cónyuge' de un socio cuando 
permaneciese allí quien hubiera sido antes cónyuge de ese mismo socio. Pero 
ello no puede ser prescripto como un mandato absoluto, global; y que resulta 
infundado en tanto fue genérico, pues ello implica exigir a los integrantes de la 
urbanización, de manera indirecta, mantenerse en un determinado estado 
civil"(14). 
"No se encuentra lógico que si los integrantes de la pareja en convivencia no 
matrimonial, por el motivo que sea, deciden ponerle fin a dicha convivencia, 
meses después uno de ellos postule ser tratada como si fuera la cónyuge de 
quien fuera su compañero a efectos de evitar el pago de la cuota de ingreso al 
'Club de Campo Aranzazu' donde ha decidido comprar una propiedad. Y en el 
caso, no sólo que no ha sido su cónyuge, sino que tampoco existe —al 
momento de comprar la propiedad en el Club— la convivencia que se pretende 
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equiparar al vínculo matrimonial. Aun aceptando que puede acudirse al principio 
de analogía y sostener la aplicación de los preceptos que regulan relaciones 
nacidas del matrimonio cuando se trata de una situación semejante, lo cierto es 
que de la misma manera que sería inaplicable la excepción al pago de la cuota 
de ingreso en el caso de que el vínculo conyugal entre el socio y el nuevo 
adquirente ya no existiera (por ejemplo, si hubiera mediado divorcio), tampoco 
la excepción podría hacerse valer cuando la convivencia alegada se ha 
terminado. En conclusión, la regla del art. 1197 CCiv., en cuanto dispone que 
las convenciones a las que las partes se someten voluntariamente, son a su 
respecto obligatorias como la ley misma, es plenamente aplicable al caso, 
debiendo la demandada cumplimentar las disposiciones del estatuto social, 
dado que su situación personal —por las razones expuestas— no le permite 
utilizar la excepción de pago de la cuota de ingreso al club"(15). 
 
 
2.10. El régimen de transmisión de las unidades funcionales que integran 
el conjunto inmobiliario 
El art. 2085 CCyCN consagra la posibilidad de restringir la transmisión de las 
unidades funcionales que componen el inmueble general a terceros, lo que 
permite en los hechos, la operatividad del derecho de admisión (considerado en 
el apartado anterior) y, en su caso, el de preferencia a favor de otros 
propietarios del mismo consorcio. 
En este último sentido se suele disponer en los reglamentos el derecho de 
tanteo a favor del consorcio y sus integrantes, para el caso en que el titular de 
una unidad funcional del complejo pretenda enajenarla por actos inter vivos y a 
título oneroso. Ello así, como medio de efectuar indirectamente un control sobre 
los terceros que eventualmente se incorporen en estas circunstancias al 
complejo. 
Para ello se fija en ese acto el procedimiento a cumplir cada vez que se 
pretenda disponer en esas condiciones del bien, el que lucirá también en el 
correspondiente título de propiedad y que, por ende, será de conocimiento 
ineludible del eventual adquirente.Sin embargo, el hecho de no ajustarse a las exigencias previstas en el pacto 
de marras, no invalida el acto de disposición, debiendo el infractor resarcir al 
consorcio los daños provocados por dicha inobservancia (conf. art 1165 de ese 
texto legal). 
Pretender instaurar otras restricciones orientadas al mismo fin (bajo pena de 
nulidad de lo actuado ante su incumplimiento), a la hora de enajenar las 
unidades funcionales, implican no sólo la alteración de la esencia del derecho 
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real de propiedad horizontal especial consagrado (que lo es sobre cosa propia), 
sino también una clara lesión al derecho de propiedad. 
No en vano, el precepto en estudio remarca que los aludidos pactos de 
preferencia no pueden significar, en los hechos, un obstáculo o cercenamiento 
al derecho de disponer libremente de los bienes. 
 
 
2.11. El poder sancionador en cabeza del Consorcio de propietarios que 
gestione el conjunto inmobiliario 
El CCyCN admite en su art. 2086 que los reglamentos fijen un sistema de 
justicia autoimpuesta, con intervención del Consejo de Administración u otro 
organismo creado a tales efectos con atribuciones disciplinarias, a los cuales 
deben someterse todos los que se incorporen al complejo. 
En cuanto a la calidad y graduación de las penas por las infracciones 
cometidas por los consorcistas, sea en sus unidades funcionales (obras nuevas 
no permitidas, actividades que redunden en perjuicios o molestias a los 
propietarios de los bienes linderos, etc.) o en las cosas de uso y 
aprovechamiento común del complejo, no caben dudas respecto de la 
procedencia y eventual aplicación de las de índole menor y media, en cuanto a 
sus consecuencias (v.gr., apercibimientos, amonestaciones, llamados de 
atención, multas y suspensiones temporarias en el uso de las instalaciones de 
esparcimiento y recreación). 
En cambio, la cuestión se torna harto compleja cuando por la índole de la 
transgresión cometida, se plantee como única alternativa al órgano de 
disciplina, la suspensión definitiva en el uso de las cosas comunes o lisa y 
llanamente la prohibición al infractor de acceder al complejo, y con ello, impedir 
el ejercicio de las facultades inherentes a la calidad de titular del derecho real 
de propiedad horizontal especial sobre su unidad funcional. 
En ambos casos, las sanciones impuestas por el órgano de justicia interna de 
la urbanización, por más que se funden en los reglamentos y disposiciones 
internas a las que el transgresor adhirió al incorporarse, están afectando y 
alterando la esencia misma del derecho real conferido sobre los sectores 
privativos, por lo que difícilmente puedan resultar operativas y de aplicación 
efectiva en el caso concreto. O, lo que es lo mismo, es improbable que el sujeto 
pasivo de la pena impuesta la acate voluntariamente, sin acudir a la instancia 
jurisdiccional. 
En rigor, el precepto en estudio no indica cuáles son los alcances del poder 
sancionador del Consorcio, pero denota que esta potestad se activa frente a 
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inconductas "graves" o "reiteradas", lo que tácitamente alerta sobre la eventual 
rigurosidad de las penas que confluyan en la solución drástica antes apuntada. 
De otro modo, el legislador hubiera acotado de modo expreso el poder 
punitivo del consorcio a las sanciones de grado menor antes mencionadas. 
Por ello (y aunque el precepto no lo indique de modo expreso), en todos los 
casos se impone respetar la garantía del debido proceso y el derecho de 
defensa del consorcista implicado en las infracciones que den origen a las 
actuaciones sumariales, asegurándose siempre su posterior revisión en sede 
judicial, pues ello hace a las mentadas prerrogativas admitidas por el art. 18 CN. 
En este sentido se ha afirmado que "(e)n materia de poder disciplinario, una 
vez agotado el procedimiento interno ante los órganos competentes del 
complejo inmobiliario y que haya quedado firme la sanción a aplicar, siempre 
está expedita la vía judicial"(16). 
También que "(e)l ejercicio del poder disciplinario por parte de las 
asociaciones a cargo de un club de campo, para ser legítimo, tiene que ser 
regular y correcto, al punto de que corresponde una eventual revisión judicial de 
lo actuado por organismos corporativos, bien se trate de los aspectos 
meramente formales que condujeron a la decisión o bien sobre el fondo mismo 
de la decisión, cuando ésta resulta inmotivada, arbitraria e irrazonablemente 
dispuesta"(17). 
Esto determina que el proceso disciplinario deba ajustarse de manera estricta 
a las reglas fijadas en el reglamento, de modo tal que quien aplique la sanción 
sea el órgano materialmente competente y no un grupo de personas que forme 
parte del complejo, pero que no ostente representación o personería algunas a 
estos fines. 
Igualmente que la pena impuesta no sea notoriamente injusta y/o irracional 
en atención a la infracción cometida. 
Cabe destacar, por último, que en los reglamentos se suele disponer, para el 
caso de aplicarse la sanción extrema de la exclusión del consorcista por causas 
graves que lo justifiquen, un procedimiento especial para transferir la unidad 
funcional (suerte de venta forzada), con derecho de preferencia a favor de otro 
integrante del complejo, o de este último como persona jurídica. 
 
 
3. Los conjuntos inmobiliarios en particular 
 
 
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3.1. Los clubes de campo 
 
 
3.1.1. Concepto 
El art. 64 del dec.-ley 8912/1977 de ordenamiento territorial y uso del suelo, 
vigente en el ámbito de la provincia de Buenos Aires, los define de manera 
descriptiva como las áreas territoriales de extensión limitada que no conforman 
núcleos urbanos y reúnen las siguientes características básicas, a saber: 
a) Están localizados en áreas no urbanas. 
b) Una parte de ellos se encuentra equipada para la práctica de actividades 
deportivas, sociales o culturales en pleno contacto con la naturaleza. 
c) Las partes restantes se encuentran acondicionadas para la construcción 
de viviendas de uso transitorio. 
d) Las áreas comunes de esparcimiento y las áreas de viviendas deben 
guardar una mutua e indisoluble relación funcional y jurídica, que las convierte 
en un todo inescindible. Esto así, de manera que el uso recreativo de las áreas 
comunes de esparcimiento no pueda ser modificado (aunque puedan 
reemplazarse unas actividades por otras) y que las mismas tampoco puedan 
subdividirse ni enajenarse de forma independiente de las unidades que 
constituyan las áreas de viviendas(18). 
En la caracterización que antecede, están presentes todas las notas que 
tipifican a esta figura y que denotan su pertenencia al género común de las 
urbanizaciones cerradas en general, y con fines residenciales en particular. 
En rigor, y de acuerdo al art. 5º de la norma provincial mentada, la división 
del territorio de los municipios que la componen se realiza en áreas que pueden 
ser rurales, urbanas o complementarias, siendo estas últimas las que circundan 
a las anteriores, con las que están relacionadas funcionalmente y que 
constituyen, en conjunto, los núcleos urbanos. 
De esto se sigue que los clubes de campo solamente pueden emplazarse en 
las zonas rurales, o en su caso, en las complementarias, lo que sirve para 
diferenciarlos de los barrios cerrados, que pueden instalarse por igual en 
cualquiera de las tres áreas definidas por la normativa bonaerense(19). 
Se hace mención expresa en la definición legal de los distintos sectores que 
comprenden a los inmuebles que integran estos conjuntos, en orden a su 
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destino (áreas para esparcimiento y uso residencial) y su unión indisoluble para 
la subsistenciadel sistema. 
La única prevención que corresponde efectuar, en la actualidad, es en torno 
al destino de las áreas de uso privativo, pues pese a la directiva legal, lo cierto 
es que en muchos casos las viviendas que allí se edifican son para uso 
definitivo y no "transitorio" de sus titulares. 
En efecto, en sus orígenes estos clubes fueron un remedio para quienes 
pretendían contar durante el fin de semana con un lugar alejado de los centros 
urbanos y sus inconvenientes (ruidos, espacios reducidos, multitudes, 
inseguridad, etc.), que permitiera el descanso y la realización de diversas 
actividades en contacto con la naturaleza. Por ello, como acertadamente lo 
expusiera nuestra doctrina, estos emprendimientos constituyen "la combinación 
ideal de la quinta con el club"(20). 
Sin embargo, en los últimos tiempos se advierte que son cada vez más las 
personas que emigran de las ciudades a estos complejos con sus familias, 
fijándolos como su residencia permanente. 
Con lo cual los countries pasan a ser también una opción de vivienda, con las 
consecuencias que ello determina para el grupo familiar y quienes organizan y 
promocionan estos proyectos (v.gr., la instalación de instituciones y centros 
educativos de distintos niveles, de atención de la salud, empresas de seguridad 
y transporte hacia las grandes urbes, la instalación y desarrollo en su entorno, 
de diversas empresas de servicios, oficinas y comercios, etc.). 
 
 
3.1.2. Clases 
De acuerdo a la clasificación que realizan Rodolfo E. Olive, Norberto E. 
Cacciari, Susana De Gold, Marta E. Goldfarb, Flora M. de Katz y Aída N. Peiro 
de Luchetti(21)podemos distinguir: 
a) Los clubes de campo propiamente dichos, que nacen por decisión de 
personas físicas o jurídicas, caso en que las instalaciones deportivas y comunes 
son usadas solamente por los propietarios de los lotes que integran el complejo. 
La titularidad sobre una parcela, aunque en los hechos no esté efectivamente 
construida(22), permite el acceso a las áreas de disfrute y esparcimiento 
indicadas. 
b) Los clubes de campo fundados por una institución deportiva o educativa de 
existencia previa al complejo. En esta segunda variante, la condición para 
acceder al uso y goce de las áreas de recreación y esparcimiento será la 
pertenencia a la entidad fundadora, con independencia de si los asociados 
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detentan, además, la propiedad de uno o más lotes del conjunto (y de si en ellos 
están construidas sus viviendas de uso transitorio o definitivo). 
c) Los clubes de campo "náuticos" o "marinas" (también designados con las 
expresiones inglesas "boating clubs"), donde se agrega como incentivo 
adicional, la utilización de un espejo de agua, que podrá ser natural o 
artificialmente creado por los promotores del emprendimiento inmobiliario, y que 
permite a sus integrantes el desarrollo de actividades relacionadas con la 
navegación deportiva, destinándose un sector del complejo para el amarre de 
embarcaciones y con la posibilidad de instalar en los sectores privativos muelles 
o terrazas a tales efectos. 
Esta figura puede revestir las dos variantes antes consideradas, a saber: 
c') Para acceder al uso y goce de las áreas comunes, se exige detentar la 
propiedad de una o más parcelas que integren el conjunto inmobiliario. 
c'') Para acceder a las áreas de recreación y esparcimiento se debe revestir 
la condición de asociado a la entidad que haya fundado el complejo. 
 
 
3.1.3. El origen y posterior desarrollo de los countries en nuestro medio 
En sus orígenes(23)estos emprendimientos surgieron del impulso de simples 
particulares que tenían afinidades y gustos coincidentes (v.gr., vínculos de 
parentesco o amistad, la práctica de deportes, la vida social común, etc.) y que 
adquirían lotes contiguos en zonas alejadas de las ciudades, para construir allí 
sus casas quintas o viviendas de fin de semana y lograr con ello la proximidad 
necesaria para esos fines. 
Contaban con ciertos lugares de uso común para todos los vecinos, donde se 
instalaban piletas de natación, pistas de equitación, caballerizas, canchas de 
tenis, etc., cuyo mantenimiento solventaban en conjunto, turnándose cuando el 
número de los participantes fue aumentando. 
A tales efectos, se utilizaban por igual las soluciones del CCiv. anterior en 
materia de derechos de dominio y condominio respectivamente. 
Los inconvenientes de estas primeras experiencias se visualizaban, 
especialmente, en lo referente al cerramiento perimetral y al régimen de las 
calles y vías de circulación de los complejos. 
En efecto, por tratarse de loteos comunes, las calles eran de dominio público 
municipal y, por ende, debían ser cedidas y resultaban de uso público, aun por 
personas ajenas al sistema. Esto exigía de complejas negociaciones con las 
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respectivas comunas para mantener el cerramiento del predio, que 
generalmente se concedía de manera precaria y provocaba una continua 
inseguridad para los participantes del emprendimiento. 
A ello había que sumar la falta de vínculos jurídicos entre las áreas privativas 
y las comunes, que las configuraran como un todo inescindible, lo que 
igualmente brindaba un débil sustento al deber de contribuir al mantenimiento 
de las segundas y la eventual posibilidad de dividirlas. 
Con posterioridad, para evitar los defectos apuntados y en atención al 
número creciente de usuarios de las instalaciones destinadas al esparcimiento, 
se utilizaron figuras asociativas, generándose así sendas personas jurídicas que 
detentaban esos bienes y agrupaban a cada uno de los participantes del 
proyecto, bajo la forma de sociedades civiles, asociaciones, cooperativas o 
sociedades comerciales (especialmente sociedades anónimas o de 
responsabilidad limitada). 
El desarrollo de estos complejos y la explosión demográfica en las ciudades 
(con la consiguiente búsqueda de una mejor calidad de vida) despertaron el 
interés en distintos inversores privados que vieron en la creación y 
comercialización de los clubes de campo un negocio inmobiliario redituable y 
aplicaron en su configuración físico-jurídica el derecho real de propiedad 
horizontal, que garantizaba por igual la unión indisoluble de las partes privativas 
con las comunes, el régimen de administración y la posibilidad de fijar expensas 
para cubrir las erogaciones derivadas del funcionamiento del sistema. Ello así, 
aunque la ley 13.512 (según DJA E-0322) no se ajustara totalmente a la 
realidad que estos complejos presentaban. 
De la somera evolución que antecede se desprende que para la regulación 
jurídica de los clubes de campo se acudió por igual a los derechos personales y 
reales, aunque con distintas consecuencias. 
El CCyCN ha dado una respuesta adecuada a esta problemática, al instaurar 
un derecho real de propiedad horizontal especial para estos complejos, evitando 
los inconvenientes antes apuntados. 
 
 
3.1.4. El plexo normativo a nivel local 
Complementando las soluciones del CCyCN veamos ahora las directivas que 
consagran los Estados locales, para encauzar estos desarrollos inmobiliarios. 
Como se previno, hemos de atender a las soluciones vigentes en la provincia 
de Buenos Aires, en las que se conjugan por igual normas de carácter provincial 
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y municipal, dictadas en ejercicio del poder de policía inmobiliario y facultades 
no delegadas al gobierno nacional. 
He aquí el esquema normativo vigente en dicha demarcación: 
a) El citado dec.-ley 8912/1977 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, 
que en el capítulo V de su título III se refiere expresamente a los clubes de 
campo (arts. 64 a 69). 
b) Su reglamentación, por dec. 9404/1986. 
c) El dec. 1727/2002, que instaura el programa de descentralización