bollla_xv

Vista previa del material en texto

BOLILLA XV
Disposiciones 
comunes
Arrendamientos y 
Aparcerías
b
o
lilla
 X
V
 -
A
g
ra
rio
 ca
t. "A
"
1
1. El plazo
b
o
lilla
 X
V
 -
A
g
ra
rio
 ca
t. "A
"
2
PLAZO ARRENDAMIENTOS Y
APARCERIAS AGRICOLAS
 PLAZO MÍNIMO: 3 AÑOS (art. 4º y 22º ley 13246)
 Excepciones: contratos accidentales (segunda cosecha o 
un año en el pastoreo) y aparcerías pecuarias (se puede 
pactar libremente)
 Antes: PLAZO MÁXIMO C.C.: 10 AÑOS (art 1505 
C.Civil) Excepción: contratos ad meliorandum 20 AÑOS 
(art. 45º ley 13.246)
 PLAZO MÁXIMO C.C.C: 50 AÑOS (art. 1197) renovable 
expresamente por un lapso que no exceda de los máximos 
previstos contados desde su inicio 3
bolilla XV - Agrario cat. "A"
CONTRATOS SUCESIVOS
 Se conoce como contrato sucesivo en materia 
agraria a aquel que, inmediatamente después de 
vencido un contrato de arrendamiento o de 
aparcería, celebran las mismas partes sobre 
idéntico inmueble. 
 Establece el segundo párrafo del artículo 4 que 
para los contratos sucesivos rige también el 
derecho al plazo mínimo, por lo que si no se 
estableciera plazo o se estipulara uno inferior al 
legal, deberá ser considerado efectuado por tres 
años.
 Creemos que no es necesario que el 
consentimiento se formalice en forma escrita. 4
b
o
lilla
 X
V
 -
A
g
ra
rio
 ca
t. "A
"
1.2. CONTINUACIÓN DEL USO Y GOCE DEL PREDIO
DESPUÉS DEL VENCIMIENTO DEL PLAZO. 
DISTINTOS SUPUESTOS
A) AL VENCIMIENTO DEL PLAZO EL ARRENDADOR O
DADOR REQUIERE LA DEVOLUCIÓN DEL PREDIO
1) El arrendatario o aparcero devuelve el predio: 
Concluirá la relación entre las partes sin más 
obligaciones recíprocas que las provenientes del pago 
de cánones adeudados o del régimen de mejoras.
2) El arrendatario o aparcero no devuelve el predio: Tras 
dicho requerimiento el arrendatario (o aparcero) 
deviene en mero detentador y dicha ocupación no se 
remunerará ya mediante el pago de arrendamientos, 
los que han cesado de devengarse desde el momento 
mismo del emplazamiento a desocupar, sino a título 
de indemnización de los daños y perjuicios que 
ocasiona el incumplimiento de la obligación de 
restituir (art. 1716 Código Civil y Comercial) y la 
consiguiente indebida ocupación. 5
b
o
lilla
 X
V
 -
A
g
ra
rio
 ca
t. "A
"
B) AL VENCIMIENTO DEL PLAZO EL ARRENDADOR O DADOR
NO REQUIERE LA DEVOLUCIÓN Y EL ARRENDATARIO O
APARCERO CONTINÚA EN LA TENENCIA DEL PREDIO
1) Casos en los que se puede considerar que existen 
conductas de las partes que demuestren la existencia 
de un nuevo contrato: estamos en presencia de un 
contrato sucesivo
2) El arrendatario o aparcero continúa en la tenencia 
del predio y no existen conductas que demuestren la 
celebración de un contrato sucesivo: El arrendatario 
o aparcero deberá devolver el predio libre de 
ocupantes en el momento en que el arrendador 
solicite su devolución en función del art. 20 de la ley 
13.246. Será de aplicación en forma subsidiaria el 
art. 1218 del CCC que estatuye, complementando 
así a la ley agraria, que “no se juzgará que hay 
tácita reconducción, sino la continuación de la 
locación concluida, y bajo sus mismos términos, 
hasta que cualquiera de las partes de por concluido 
el contrato mediante comunicación fehaciente”.
6
b
o
lilla
 X
V
 -
A
g
ra
rio
 ca
t. "A
"
1.3. LA TÁCITA RECONDUCCIÓN EN LA LEY 13.246 
ORIGINAL
 El artículo 20 de la ley 13.246 en su redacción original 
disponía lo que se conoce como “Tácita reconducción” 
lo que regulaba en los siguientes términos: “Si el 
arrendador consintiera que el arrendatario continúe 
en el uso y goce del predio transcurrido un año sin 
que el primero haya manifestado su 
voluntad mediante telegrama colacionado o 
notificación practicada por intermedio del juez de paz 
de exigirle la restitución del mismo, o celebrado nuevo 
contrato, el arrendatario tendrá derecho a 
considerarlo renovado en las mismas condiciones, 
rigiendo en cuanto a los plazos lo previsto en el art. 4º 
... Si la reclamación se hiciera después de treinta días 
de la fecha de vencimiento del contrato, el 
arrendatario tendrá un plazo de hasta un año para 
restituir el predio, computado desde la fecha en que se 
le efectúe”. (texto derogado) 7
b
o
lilla
 X
V
 -
A
g
ra
rio
 ca
t. "A
"
1.3. LA TÁCITA RECONDUCCIÓN EN LA LEY 13.246 
ORIGINAL
 Esta norma fue eliminada por la ley 21.452, por 
lo que hoy, al vencimiento del plazo del contrato, 
o del plazo mínimo legal si aquel fuera menor, el 
predio debe ser devuelto al propietario sin 
derecho a ningún plazo suplementario.
 Ello sin perjuicio de las situaciones en las que se 
consideren celebrados nuevos contratos por actos 
expresos de las partes como explicamos en el 
punto anterior.
8
b
o
lilla
 X
V
 -
A
g
ra
rio
 ca
t. "A
"
1.4. EL PLAZO EN LOS CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTO EXCLUIDOS DE LA LEY 13.246
a) Locaciones urbanas 
b) Locación de un predio urbano destinado a 
explotación agropecuaria
c) Predio ubicado fuera de la planta urbana de 
ciudades o pueblos pero no destinado a una 
explotación agropecuaria o con varios destinos, no 
siendo ésta el más importante 
 En los 3 rige el plazo mínimo de 3 años del CCC 
ref. Ley 27.551
d) Contratos accidentales 9
b
o
lilla
 X
V
 -
A
g
ra
rio
 ca
t. "A
"
2. El plazo máximo en 
el CCC
Contratos ad 
meliorandum
b
o
lilla
 X
V
 -
A
g
ra
rio
 ca
t. "A
"
10
PLAZO MÁXIMO
 La ley 13.246 no contiene normas relativas al 
plazo máximo de los contratos de arrendamientos 
rurales y aparcerías, tanto agrícolas como 
pecuarias. 
 Se aplica supletoriamente el CCC.
 El nuevo Código en el art. 1197 aumenta a 50 
años el plazo máximo para todos los destinos no 
habitacionales (con el CC eran 10 años).
11
b
o
lilla
 X
V
 -
A
g
ra
rio
 ca
t. "A
"
CONTRATOS AD MELIORANDUM
 El art. 45 de la ley 13.246 establece para los llamados 
contratos ad meliorandum un plazo máximo de 20 años, 
que ampliaba el máximo de 10 del CC para estos supuestos. 
“Los contratos en los cuales el arrendatario o aparcero se 
obligue a realizar obras de mejoramiento del predio tales 
como plantaciones, obras de desmonte, irrigación, 
avenamiento que retarden la productividad de su 
explotación por un lapso superior a dos (2) años, podrán 
celebrarse hasta por el plazo máximo de veinte (20) años.” 
 Con el nuevo plazo máximo del CCC, consideramos que la 
consecuencia es que ese artículo –que está vigente- queda, 
no obstante, sin aplicación práctica ya que para todos los 
casos el plazo máximo es el de 50 años.
12
b
o
lilla
 X
V
 -
A
g
ra
rio
 ca
t. "A
"
3. Forma y prueba
b
o
lilla
 X
V
 -
A
g
ra
rio
 ca
t. "A
"
13
LEGITIMACIÓN PARA CELEBRAR 
CONTRATOS
Art.1191 (Cap. de la “Locación”)- Facultades del
representante: “Para celebrar contrato de locación por más de
tres años, o cobrar alquileres anticipados por el mismo
período, se requiere facultad expresa.”
Art. 375 (Cap. de la “Representación”) “Las facultades
conferidas en el poder son de interpretación restrictiva. El
poder conferido en términos generales sólo incluye los actos
propios de administración ordinaria y los necesarios para su
ejecución. Son necesarias facultades expresas para:… k) dar o
tomar en locación inmuebles por más de tres años, o cobrar
alquileres anticipados por más de un año…”
14
bolilla XV - Agrario cat. 
"A"
FORMALIZACIÓN DE LOS CONTRATOS
- Del artículo 40 de la ley 13.246 se desprende que si se
hubiera omitido en un contrato agrario la formalidad de la
redacción por escrito y se pudiera probar su existencia de
acuerdo con las disposiciones generales, se lo considerará
encuadrado en los preceptos de esa ley y amparado por todos
sus beneficios. (SE APLICARÁ LO DISPUESTO POR LOS
ARTÍCULOS 1019 Y 1020 del CCC)
- Esto es así porque esa formalidad es establecida ad
probationem y no ad solemnitatem.
- Lo mismo para los contratos sucesivos (la norma no distingue
entre primer contrato y los siguientes)
15
bolilla XV - Agrario cat. "A"
FORMALIZACIÓN DE LOS CONTRATOS EN EL CCC
Enel C.C.C. se aplicará lo dispuesto por los artículos:
*1019.- Medios de prueba. Los contratos pueden ser probados
por todos los medios aptos para llegar a una razonable convicción
según las reglas de la sana crítica, y con arreglo a lo que
disponen las leyes procesales, excepto disposición legal que
establezca un medio especial. Los contratos que sea de uso
instrumentar no pueden ser probados exclusivamente por
testigos.
*1020.- Prueba de los contratos formales. Los contratos en los
cuales la formalidad es requerida a los fines probatorios pueden
ser probados por otros medios, inclusive por testigos, si hay
imposibilidad de obtener la prueba de haber sido cumplida la
formalidad o si existe principio de prueba instrumental, o
comienzo de ejecución. Se considera principio de prueba
instrumental cualquier instrumento que emane de la otra parte,
de su causante o de parte interesada en el asunto, que haga
verosímil la existencia del contrato.
16
bolilla XV - Agrario cat. "A"
4. Orden de 
prelación normativa
b
o
lilla
 X
V
 -
A
g
ra
rio
 ca
t. "A
"
17
NORMAS APLICABLES A LOS CONTRATOS 
DE ARRENDAMIENTOS RURALES Y 
APARCERIAS S/ ART. 41
1º) LEY 13.246 (modificada por leyes 21.452 y 
22.298) y DECRETO REGLAMENTARIO 
8330/63
2º) VOLUNTAD DE LAS PARTES
3º) SUPLETORIAMENTE: CC, ahora CCC (en 
especial normas sobre locación)
4º) USOS Y COSTUMBRE LOCALES
18
bolilla XV - Agrario cat. "A"
ORDEN DE PRELACIÓN ART. 41 LEY 13.246 
+ ART. 963 DEL CCC
a) las disposiciones de orden público de la ley 
13.246 (y modif.);
b) las disposiciones de orden público del Código 
Civil y Comercial, en especial las relativas a la 
locación;
c) los convenios de las partes;
d) las normas supletorias de la ley 13.246 y 
modificatorias;
e) las normas supletorias del Código Civil y 
Comercial, en especial las relativas a la locación;
f) los usos y costumbres locales. 19
bolilla XV - Agrario cat. "A"
5. Contratos 
canadienses
Prestaciones personales 
como pago de precio
b
o
lilla
 X
V
 -
A
g
ra
rio
 ca
t. "A
"
20
5.1. CONTRATOS CANADIENSES
 CLÁUSULA PROHIBIDA (art. 42)
 Se prohíbe pactar un plus ya sea en dinero o en especie, 
por sobre el precio pactado, y en el supuesto en que la 
cotización o la cantidad de lo producido superen los 
parámetros que se pacten a tal fin en el contrato. 
 Alcanza tanto a los arrendamientos como a las 
aparcerías, no así a los accidentales.
21
bolilla XV - Agrario cat. "A"
5.2. PROHIBICIÓN DE CONVENIR COMO PRECIO
LA PRESTACIÓN DE TRABAJOS PERSONALES
 La última parte del artículo 42 prohíbe establecer como precio 
adicional “trabajos ajenos a la explotación del predio arrendado 
a efectuarse bajo la dependencia del arrendador por el 
arrendatario, aparcero o sus familiares”.
 La prohibición tiene raíz constitucional 
Artículo 17 CN: “... Ningún servicio personal es exigible sino en 
virtud de ley o de sentencia fundada en ley...”. 
 Cabe señalar entonces que en caso de existir una disposición de 
este tipo en el contrato, ella será nula, aunque el contrato 
mantendrá su validez, no siendo por otra parte necesario 
integrar el contrato, rigiendo el precio básico del arrendamiento 
o el porcentaje de la aparcería que se hubieran fijado, 
respectivamente. 
22
bolilla XV - Agrario cat. "A"
6. Contratos Mixtos
b
o
lilla
 X
V
 -
A
g
ra
rio
 ca
t. "A
"
23
CONTRATOS MIXTOS
 La primera parte del artículo 44 establece que va a regirse por 
las normas de la aparcería todo contrato en el que la 
retribución consista, además de un porcentaje de frutos, en 
determinada suma de dinero. 
 La ley hace referencia al caso en que se pacta básicamente dar 
el predio en aparcería, estableciéndose los porcentajes en la 
distribución de los frutos, pero además el cesionario se obliga a 
pagar al concedente un precio cierto en dinero. 
 La solución de la ley ante este contrato “de precio mixto” es la 
de regir la convención por las normas de la aparcería, lo que se 
ve justificado por la asunción de parte de los riesgos de la 
explotación por el cedente.
 Es distinto del contrato canadiense, ya que aquí la suma en 
dinero es fija.
24
bolilla XV - Agrario cat. "A"
7. Contratos 
Conjuntos y conexos
b
o
lilla
 X
V
 -
A
g
ra
rio
 ca
t. "A
"
25
CONTRATOS CONJUNTOS
 Art. 44 2° parte: “Los convenios que importen conjuntamente un 
contrato de arrendamiento y otro de aparcería se regirán por las 
normas respectivas de esta ley”
 No está “todo mezclado”, sino que implica que se celebren sobre 
distintas superficies un contrato de arrendamiento y otro de 
aparcería rigiéndose cada uno por las respectivas normativas. 
 Es determinante, para configurar este tipo de contratos, que 
hayan sido concebidos como un todo, como constitutivos de un 
mismo negocio debiendo dejarse constancia de estos extremos si 
se celebraran en instrumentos separados.
 La importancia de esta última observación radica en que, al 
haber sido convenidos como un todo, ante el incumplimiento de 
cualquiera de ellos se podría pedir la resolución de todos los 
demás. 
26
bolilla XV - Agrario cat. "A"
CONTRATOS CONEXOS DEL CCC
 Art. 1073 del CCC son aquellos que se encuentran vinculados entre sí 
por una finalidad económica común, previamente establecida, que ha 
sido determinante para el logro del resultado perseguido. 
 Los contratos “conjuntos” regulados en el art. 44 recién comentado son 
encuadrables dentro de ella, ya que cumplen con sus requisitos: 
que haya dos o más contratos autónomos (en un solo instrumento o en 
varios) vinculados entre sí por una finalidad económica común a 
través del negocio integral preestablecido. 
 Artículo 1073 CCyC Código Civil y Comercial.- Definición. “Hay 
conexidad cuando dos o más contratos autónomos se hallan vinculados 
entre sí por una finalidad económica común previamente establecida, 
de modo que uno de ellos ha sido determinante del otro para el logro 
del resultado perseguido. Esta finalidad puede ser establecida por la 
ley, expresamente pactada, o derivada de la interpretación, conforme 
con lo que se dispone en el artículo 1074”.
27
bolilla XV - Agrario cat. "A"
CONTRATOS CONEXOS DEL CCC
 Artículo 1075 Código Civil y Comercial. Efectos. “Según las 
circunstancias, probada la conexidad, un contratante puede oponer las 
excepciones de incumplimiento total, parcial o defectuoso, aún frente a la 
inejecución de obligaciones ajenas a su contrato. Atendiendo al principio 
de la conservación, la misma regla se aplica cuando la extinción de uno de 
los contratos produce la frustración de la finalidad económica común”. 
 Otro aporte importante de la consideración de los contratos conjuntos 
dentro de la categoría de conexos está referida a su interpretación, que 
debe ser atribuyéndoles el sentido que surge del grupo de contratos, su 
función económica y el resultado perseguido.
Por lo tanto, no sería posible rescindir uno de los contratos sin afectar al 
resto.
 Artículo 1074 Código Civil y Comercial. Interpretación. “Los 
contratos conexos deben ser interpretados los unos por medio de los otros, 
atribuyéndoles el sentido apropiado que surge del grupo de contratos, su 
función económica y el resultado perseguido”.
28
bolilla XV - Agrario cat. "A"
MUCHAS 
GRACIAS!!
b
o
lilla
 X
V
 -
A
g
ra
rio
 ca
t. "A
"
29