Capitulo 5 KIPER - Poli Yessa (1)

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TRATADO DE 
DERECHO REALES 
Código Civil y Comercial de la Nación
Ley 26.994
Capitulo 5
Claudio Kiper
Rubinzal-Culzoni
Argentina
2016
Este material se 
utiliza con fines 
exclusivamente 
didácticos.
CLAUDIO K!PER 
en las titularidades, para que esos derechos puedan ser oponibles. Con-
cluyen que los envases comercializados no pertenecen a la empresa 
que los fabricó o a la envasadora que hizo estampar su sigla o marca, 
sino a quien los posee (consumidor). No son cosas muebles "regis-
trables" ni gozan de un régimen jurídico distinto al de las restantes 
cosas muebles, y que las resoluciones emanadas de organismos no 
legislativos carecen de eficacia para modificar el régimen jurídico es-
tablecido por el Código Civil, resultando ajeno al propietario de los 
envases46• 
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VIII. Prescripción . 
La usucapión de cosas muebles, registrables y no registrables, será 
examinada en el capítulo dedicado a la prescripción adquisiti"'ª· 
46 MOISSET DE ESPANÉS, Luis y CIMA, Luis, Los envases de gas licuado. 
¿Cosa mueble o "mueble registrable" ?, .en L. L. 2000-F-1242. 
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CAPÍTULO V 
DOMINIO 
SUMARIO: l. Propiedad y dominio. II. Origen y evolución histórica del derecho de domi-
nio. ill. Concepto. IV. Caracteres. V. Extensión. VI. Dominio del Estado. VII. Do- ·' 
minio internacional y eminente. 
I. Propiedad y dominio 
A veces se confunden los términos propiedad y dominio, o se usan 
de manera indistinta, pero lo cierto es que hay diferencias desde el 
punto de vista jurídico. El término propiedad proviene del vocablo 
latino propietas, derivado, a su vez, de proprium, o sea, lo que pertenece 
a una persona o es propio de ella, locución que vierie de la raíz prope, 
que significa cerca, con lo que quiere anotar cierta unidad o adherencia 
no física sino moral de las cosas a la persona. . .·. 
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La Constitución Nacional, en el artículo .17, garantizad derecho 
de propiedad. Dice esta norma que "La propiedad es iriviolable, y 
ningún habitante de la Nación puede ser privado de ella, sino en virtuq 
de sentencia fundada en ley. La expropiación por causa de utilid4c1>, 
pública, debe ser calificada por ley y previamente indemnizada. Sólci" .. ·. 
el Congreso imporie las contribuciones que se expresan en el artícufo 4b: . 
Ningún servicio personal es exigible, sino en virtud de ley o de sen"' 
tencia fundada en ley. Todo autor o inventor es propietario exclusivo 
de su obra, invento o descubrimiento, por el término que le acuerde 
la ley. La confiscación de bienes queda borrada para siempre del Código 
Penal argentino. Ningún cuerpo armado puede hacer requisiciones, ni 
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CLAUDIO KrPER 
exigir auxilios de ninguna especie". Además, el artículo 14 asegura a 
los ciudadanos el derecho "de usar y disponer de su propiedad". 
Desde antiguo ha interpretado la jurisprudencia de la Corte Supre-
ma, seguida por los distintos tribunales y también por la doctrina, que 
el concepto de propiedad es mucho más amplio, ya que abarca una 
serie de derechos y prerrogativas patrimoniales que pueden interesar 
a una determinada persona (humana o jurídica). La idea se vincula 
con la teoría de los derechos adquiridos, que deben ser respetados. 
Esto trasciende al derecho de dominio sobre cosas que regula el Código 
Civil y Comercial. El derecho de propiedad abarca derechos reales, 
personales, intelectuales, administrativos, etcétera. La p;opiedad cons-
titucional se refiere a todos los bienes, materiales o inmateriald que 
integran el patrimonio; es.to es, todos . los derechos suscep!}bles de 
apreciación económica y que no se confunden con la pe~~ona. . 
El concepto constitucional de derecho de propiedad en la jurispru-
dencia de la Corte Suprema de Justicia fue definido en el precedente 
"Don Pedro Emilio Bourdieu e/Municipalidad de la Capital"1• Allí la 
Corte Suprema concluyó que: El término "propiedad", cuando se em-
plea en los artículos 14 y 17 de la Constitución o en otras disposiciones 
de ese estatuto comprende, como lo ha dicho esta Corte, "todos los 
intereses apreciables que un hombre pueda poseer .fuera de sí mismo, 
fuera de su vida y de su libertad". Todo derecho que tenga un valor 
reconocido como tal por la ley, sea que se origine en las relaciones 
de Derecho Privado sea que nazca de actos administrativos (derechos 
subjetivos privados o públicos), a condición de que su titullU" disponga 
de una acción contra cualquiera que intente interrumpirlo en su goce 
así sea el Estado mismo, integra el concepto constitucional de "pro-
piedad". Este razonamiento, con algunas variantes ocasionales, fue 
mantenido con el correr de los años. 
En cuanto a la idea de derecho adquirido, suele afirtnar la Corte 
que si bajo la vigencia de una ley el particular ha cumplido todos los 
actos y condiciones sustanciales y los requisitos formales previstos en 
esa ley para ser titular de un determinado derecho, debe considerarse · 
. que hay derecho adquirido aunque falte la declaración formal de una 
t Fallos: 145:307 (1925). 
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DOMINIO 
sentencia o de un acto administrativo, pues éstos sólo agregan el re-
conocimiento de ese derecho o el apoyo de la fuerza coactiva necesaria 
para que se haga efectivo. De no ser así, resultaría la inadmisible 
consecuencia de que la titularidad de un derecho individual vendría a 
depender de la voluntad discrecional del obligado renuente en satisfacer 
ese derecho. 
Los derechos adquiridos no pueden alterarse ni siquiera mediante 
una ley posterior porque como enseñó el máximo tribunal en ese caso, 
el principio de la no retroactividad deja de ser una norma infracons-
titucional para confundirse con la garantía de la inviolabilidad de la . 
propiedad reconocida por la Ley Supréma2• 
Claro que los derechos no son absolutos sino que están sujetos a 
las leyes que los reglamentan. Pero la reglamentación no puede su-
primirlos, desnaturalizarlos; debe ser razonable; En ocasiones, lamen- ·· 
tablemente, se han aceptado fuertes restricciones a derechos adquiridos, . · 
por ocasión de alguna emergencia. · ,. .·\ 
En esta línea de desvíos, cabe citar un caso muy conocido. A vico .. 
celebró con De la Pesa un mutuo con g,arantía hipotecaria al 9% anual 
de interés, pero, hallándose el contrato en ejecución,. se dictó la ley 
de orden público 11.741, que dispuso una moratoria de _3 años para 
el pago de intereses y capital, y una reducción de la tasa de interés· 
al 6% como máximo. A vico, además de acogerse a la prórroga de 3 
años para pagar el capital, pretendía pagar los intereses al 6% anual 
como establecía la ley, pero De la Pesa exigía lo pactado, es decir, .. 
el 9%. Ante la negativa de éste a recibirle el pago, A vico lo demandó · 
por consignación de dos semestres de intereses calculados al 6%. 
La Corte Suprema falló el 7 de diciembre· de 19343• Por unanimidad 
convalidó la moratoria o prórroga (jueces Repetto, Sagarna, Pera -con 
ampliación de fundamentos-, Linares y Nazar Anchorena). La.:q11it:;i 
en los intereses pactados fue convalidada por todos los jueces exce~td 
.por el juez Repetto, quien la declaró inconstitucional por resultar~,~º' 
su opinión, contraria a los artículos 17, 14 y 28 de la Constitución 
2 
Fallos: 317:218 (1994). Desde ya que la excepción a esto es la expropiación, 
que s.egún el art. 17 de nuestra Constitución Nacional requiere una indemnización 
previa. 
3 Ver Fallos: 172:29 (1934), esp. p. 22. 
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Nacional. Dadas las dos cuestiones planteadas, el mensaje de Avica 
es también doble, y puede ser expresado en estos términos: por un 
lado, una moratoria hipotecaria no es inconstitucional si media una 
emergencia, si el fin de la ley es legítimo, si el alivio proporcionado 
-justificado por la emergencia- es razonable, si la prórroga no es 
irrazonable y si la leyes de vigencia temporal, limitada a la exigencia 
que la requirió. Por otro lado, en cuanto a la reducción de intereses, 
como regulación de precio, el criterio es que esa regulación será cons-
titucional en tanto no sea arbitraria, discriminatoria o manifiestamente 
desatinada4• 
Aclarado lo anterior, como se verá más adelante, e'1 concepto de 
dominio se restringe al derecho real que otorga a su titular importantes 
facultades sobre una cosa. En otros_términos, si la propiedad es el 
género, el dominio es una de sus tantas especies: 
En el Derecho extranjero se observa que la mayoría de los Códigos 
utilizan la voz "propiedad" para referirse a este derecho real. 
II. Origen y evolución histórica del derecho de dominio 
a) Derecho Romano 
Primero fue un concepto de señorío, en interés del grupo familiar, 
indiferenciado, nucleado en, cabeza del pater familias al que estaban 
sujetos personas (alieni iuris: libres o esclavos) y cosas. Es entonces, 
desde las XII Tablas que se comenzó a distinguir el poder del pater 
sobre las personas libres, mujer in manu e hijos de familia por una 
parte y otra la propiedad autónoma sobre esclavos y cosas. Fue esta 
última la que se consideró propiedad en tiempos históricos. 
Para la era republicana, el concepto de propiedad era eminentemente 
individual: pertenece al pater familias la titularidad sobre el patrimonio 
-4 Entre otros casos, puede consultarse: "Sofía, Antonio, y Baquero, Fulvio", Fallos: 
243:504 (1959); "Pedro Inchauspe Hermanos e/Junta Nacional de Carnes"; "Junta 
Nacional de Carnes c/Baurin, Juan J."; "Junta Nacional de Carnes c/Corbett Hnos.", 
Fallos: 199:483 (1944); "D' Aste, Héctor e/Caja Nacional de Previsión para el Personal 
del Estado", Fallos: 269:416 (1967); "Peralta, Luis A. e/EN. Mrio. de Economía. 
BCRA s/Amparo", Fallos: 313:1513 (1990); "Bustos, Alberto R. c/PEN y otros s/Am-
paro", Fallos: 327:4495 (2004). 
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DOMINIO 
y es el único capacitado para ejercer cualquier clase de negocio en 
su inmediato interés y el de la familia. Sólo a su muerte, quienes 
estaban. inmediatamente en su potestad, entrarían como herederos de 
lo suyo en el patrimonio-herencia (heredes sui). 
En los primeros tiempos de Roma la única propiedad conocida era 
la propiedad quiritaria que se le denominaba dominium ex iure quiri-
tium5, por estar sancionada por el Derecho Civil, requiriéndose para 
ser propietario: 1) que se tratara de una cosa mancipi; 2) que el pro-
pietario fuera ciudadano romano, y 3) que el dominio se hubiera ad-
quirido por mancipatio o por in iure cessio. 
Pero, en un'a época indeterminada se opera una evolución en el ---
régimen de la propiedad. En efecto, en la época anterior la tradición, 
o sea la entrega de la cosa, de manos del propietario a un tercero no , 
importaba la traslación de la propiedad, pues el adquirente sólo recibía ·' 
la posesión de la cosa y el enajenante conservaba la propiedad quiritaria: 
de la cosa hasta tanto aquél la adquiriese por usucapión, par(!. lo cuan 
era necesario que hubiera estado poseyendo esa cosa durante un año -
si se trataba de una cosa mueble o d~ante dos años si se trataba de 
un inmueble; pero, mientras transcurría ese lapso ocurpa lo siguiente: 
1) que el vendedor continuaba siendo propietario quiritario de la cosa 
y 2) que el comprador era sólo propietario bonitario, reconocido por· 
-el Derecho natural. 
Paulatinamente el pretor, en defensa de este poseedor, fue acordando 
prerrogativas para beneficiar al adquirente, semejantes a l_as que el._ -
derecho de propiedad confería a su titular, y así le concedió: _ -
1) La llamada acción publiciana, para cuando el propietario qui-
ritario le arrebatara la posesión de la cosa trasmitida pudiera 
recuperarla ejerciendo esta acción, que es parecida en sus efectos 
a la acción reivindicatoria concedida por el Derecho Civil,~­
propietario quiritario. -, -
2) La exceptio doli, pues como los frutos de la cosa pertenecían 
s Los "quirites" eran ciudadanos romanos, nombre tomado del dios Quirino, que 
representaba al fundador de Roma. Dicho nombre fue dado por la fundación de la 
ciudad. Constituye la situación jurídica de señorío pleno romano o derecho de pro-
- piedad romano por excelencia. - -
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CLAUDIO K!PER 
al propietario bonitario, puede oponer esta excepción al enaje-
nante en caso de que éste pr~tenda la propiedad de estos frutos. 
3) La exceptio reí vendita: ettradita:, para el caso en que el ven-
dedor pretenda, haciendo valer su título que le otorga el Derecho 
Civil, ejercer la acción reivindicatoria, en cuyo caso, el adqui-
rente, puede oponerle esta excepción, paralizando así la acción 
reivindicatoria del propietario quiritario. 
El régimen de la propiedad bonitaria al principio se aplicó sólo a 
las cosas mancipi, pero luego el pretor la concedió en numerosas oca-
siones en que el Derecho quiritario negaba a ciertas personas el dominio .. 
quiritario, no obstante lo equitativo de sus pretensiones; citándose entre 
estos casos el del bonorum possessor, o sea el heredero según el De-
recho pretoriano, que tiene los bienes .obtenidos in bonis en tanto que 
el heredero, a través del Derecho Civil, los tiene segóri ei Derecho 
quiritario; y segundo el bonorum emptor, o sea el comprador del pa-
trimonio de un insolvente, que adquiere este patrimonio in bonis, en 
tanto que el insolvente conserva el dominio según el Derecho guiiitario. 
También se conoció la propiedad de los peregrinos. Los extranjeros 
no podían ser titulares del dominium, pero el pretor los protegía con 
acciones ficticias. Se finge la ciudadanía romana del extranjero. Se 
consigue reclamar a Roma cosas que les pertenece, i.ncluso los fundos 
itálicos. 
A su vez, la llamada propiedad provincial del suelo extraitálico estuvo 
antes del siglo VI; bajo un régimen diferente, cuyos caracteres eran: la 
propiedad eminente la conservaba el Estado, el Estado romano la conce-
día en explotación y disfrute a los privados contra el pago de un canon. 
En suma, el dominio era el derecho real más completo que se 
podía tener sobre una cosa. Los romanos no lo definieron, pero los 
glosadores y comentaristas posteriores lo describieron con sus tres 
elementos constitutivos: ius utendi, ius fruendi, ius abutendi. También 
existían, como en la actualidad, diversas limitaciones. 
b) Edad Media 
Al ir tomando fuerza las naciones europeas se reconoce al Rey 
como señor y autoridad superior pero con poderes realmente limitados. 
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DOMINIO 
Los principales jefes del ejército del Rey eran sus Lugartenientes, 
quienes habían ido ocupando las principales zonas del país y a quienes 
el Rey dejaba su autoridad en esas zonas siendo los únicos que tenían 
armas con quien defenderse y defender sus bienes. También era el 
único que pódía ser propietario ya que por el solo hecho de tener 
armas era el único que estaba en condiciones de defender ese derecho. 
Dependiendo de las zonas se les llamaban Conde, Duque o Marqués. 
Los demás habitantes necesitaban de yllos para que los protegiera y 
el Rey también los necesitaba para que ejercieran soberanía en su 
nombre. Este lugarteniente al principio era nombrado temporalmente, . 
luego adquirió un derecho vitalicio para que posteriormente sus des- : 
cendientes fueran los únicos que heredaban el cargo, por ser los únicos . 
que reunían las mismas condiciones. Fue así como nació el feudalismo. 
El feudalismo se origina en el anhelo de seguridad cuando las ' 
personas se sometían a quienes los podían proteger. A estos defensores.· 
se les llamó Señores mientras que a los protegidos se les deJl.Üminó~1 
Vasallos. Entre ambos se estableció una especie de contrato que es-. 
tipulaba la protección por parte del Señor a cambio de la fidelidad y · 
la realización de ciertas tareas por parte del Vasallo, . 
Feudo es la palabra que se utilizó para designar el precio que sepagaba por el beneficio que se recibía en bienes muebles o. inmuebles; 
también llamado beneficio. El feudo era el lugar donde el Señor feudal 
ejercía su poder. Normalmente era un lote de tierra dado en usufructo 
por el Rey, pero también podía ser un castillo, una abadía o un cargo. · 
determinado en la corte. · · 
El Señor feudal vivía en un castillo con toda su familia, criados ·. 
y siervos en un feudo dividido en: 
1) Tierras señoriales: tierras explotadas por el Señor feudal que 
eran trabajadas por sus siervos durante tres días a la serr.i~~ 
como pago a la protección que él les daba. Los siervos yivfan-, ' 
en caseríos o aldeas que estaban en las tierras del Señor. 
i) Tierras censuales: tierras que el Señor prestaba a los campesinos 
a cambio de tributos y protección. 
3) Tierras comunales: eran los bosques y pastos que explotaban 
en conjunto el Señor y los habitantes de las aldeas . 
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Dominio útil se llamó en Roma al derecho adquirido sobre una 
cosa sin ser el dueño. En la Edad Media, la propiedad de dominio 
útil era la propiedad usada por el Vasallo que estaba sujeta a cargos 
feudales. Dominio inminente o dominio directo correspondía al ver-
dadero dueño de la cosa y era el que conservaba el Señor feudal sobre 
sus tierras. El Rey como supremo Señor feudal del reino, tenía un 
dominio directo sobre las propiedades del Reino. Para la Revolución 
Francesa esas cargas feudales fueron abolidas, quedando este dominio 
directo o inminente sólo al Rey, lo cual heredó el Estado moderno. 
.. 
c) Liberalismo 
Se produjo con la Revolución Francesa y los enciclopedistas una 
reacción contra los abusos cometidos eri la época feüda1. ·se puso el 
acento en el individualismo, esto es, en los derechos de la persona 
como individuo. Se otorgó así una enorme fuerza a la propiedad pri-
vada, en desmedro de derechos colectivos. 
El gran ejemplo de esta reacción fue el Código Civil francés de 
1804, o Código Napoleón. Dice Allende: "Las luchas sociales y las 
grandes revoluciones de la humanidad no tienen en general otro fin 
que adecuar la legislación de este derecho real a las nuevas necesidades 
y aspiraciones del pueblo. Roma lo supo bien, comenzaron sus luchas 
sociales por un mejor repartimiento de la tierra -reforma agraria- con 
su primer rey, Rómulo, continuaron a través de los lustros y de los. si-
glos, ya en forma sigilosa, ya sangrienta, y por no haber podido resolver 
este problema es que la vida del Imperio, cumplido un largo milenio 
de la más o menos legendaria fundación de la ciudad, sucumbió". 
La Revolución, al atacar el sistema feudal, confiscó los bienes de 
la Iglesia y los de los emigrados. Suprimió diezmos, rentas, prerrogativas 
y cargas feudales en general. El Rey se mostró renuente· a sancionar 
las normas nuevas sobre propiedad, pues no se preveían indemnizacio-
nes, pero finalmente, ante la presión general, tuvo que aceptar. De 
todas maneras, el concepto de propiedad que tenían los burgueses no 
podía coincidir con el de los campesinos sin tierra. Tampoco la con-
cepción que aparecía como de la Asamblea fue igual a la que tuvo la 
Convención, sobre todo cuando ya Rohespierre se hizo fuerte. 
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DOMINIO 
El objetivo determinante de la Asamblea Nacional en materia de 
propiedad era liberarla de toda carga feudal. Así se llega a la definición 
de propiedad del artículo 544 del Código Civil de Napoleón: "La 
propiedad es un derecho de gozar y disponer de las cosas de la manera 
más absoluta, con tal que no se haga de él un uso prohibido por las 
leyes o los reglamentos". 
En la definición resalta la expresión "más absoluta". El legislador 
francés estaba pensando todavía en la etapa prerrevolucionaria, y en 
la necesidad de erradicar el sistema feudal. La expresión "propiedad 
absoluta" no puede entenderse entonces en este contexto histórico fran-
cés como opuesta a la de propiedad ilimitada, sino como opuesta a 
la de propiedad gravada con cargas feudales que eran vistas como. 
injustas y propias de una etapa superada. No se rechazaban, entonces, 
las limitaciones del dominio, sino los gravámenes feudales. .'· 
d) La función social. Doctrina de la Iglesia .~\ 
La teoria de la función social de la propiedad tuvo un importante 
sostenedor en Léon Duguit. La propied~d -decía- no es un derecho 
sino una "función social'', que el propietario debe cumplir. Señalaba 
que " .. .la propiedad, no_ es ya en el Derecho moderno el derecho in-
tangible, absoluto, que el hombre que posee riqueza tiene sobre ella 
[ ... ] El propietario, es decir, el poseedor de una riqueza tiene, por el 
hecho de poseer esta riqueza, una función social que ·cumplir; mientras 
cumple esta misión sus actos de propietario están protegidos. Si no 
la cumple o 1a cumple mal, si por ejemplo no cultiva su tierra o deja 
arruinarse su casa, la intervención de los gobernantes es legítima para 
obligarle a cumplir su función social de propietario, que consiste en 
asegurar el empleo de las riquezas que posee conforme a su dest~o". 
Sostiene también lo siguiente: "1 ª El propietario tiene el deber, y "pqr· . 
lo tanto el poder, de emplear la cosa que posee en la satisfacción µ~ · '. 
las necesidades individuales, y especialmente de las suyas propias [ .. J··· · 
2ª El propietario tiene el deber, y por consiguiente el poder, de emplear 
su cosa en la satisfacción de necesidades comunes"6• 
6 DUGUIT, Léon, Las transformaciones generales del Derecho Privado desde 
el C6digo de Napole6n, trad. de Carlos G. Posada, Francisco Beltrán, Madrid, p. 37. 
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La Doctrina Social de la Iglesia enrola en esta línea de ideas, pues 
conjuga los aspectos individual y social de toda propiedad. La Encíclica 
Quadragessimo Anno (del Papa Pío XI, año 1931), señalaba que la 
autoridad pública puede determinar, en razón del bien común, qué es 
lo permitido y qué lo no permitido a los dueños en el uso de su 
propiedad; esta importantísima Encíclica social -como se sabe- lleva 
ese nombre por haber sido dictada a los cuarenta años de otra de gran 
impmtancia, de Léon XIII, la Rerum Novarum (1891). 
En la Encíclica Populorum progressio, escrita por Paulo VI (1967), 
se lee: "Si alguno tiene bienes de este mundo, y viendo a su hermano 
en necesidad, le cierra sus entrañas, ¿cómo es posible que resida en 
él el amor de Dios?" 
En síntesis prieta de la Doctrina Social de la Iglesia en t_omo de 
la propiedad, cabe señalar que muestra que no condena a la· propiedad 
privada, a pesar de que advierte abusos en su distribución y en su 
uso. Pero a la vista de los desvíos del individualismo extremo, elude 
la solución colectivista y preconiza una distribución justa _y un uso 
adecuado de las cosas sometidas a dominio, en_ aras del bien común. 
En varias constituciones se halla consagrado el principio de función 
social de la propiedad. En nuestro país, el principio de función social 
de la propiedad fue establecido por la Constitución de 1949. Luego 
fue derogada por la dictadura en 1955, y posteriormente se incluyó 
en la reforma de 1994 mediante la incorporación con jerarquía cons-
titucional de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, en 
cuyo artículo 21 se establece que toda persona tiene derecho al uso 
y goce de los bienes, pero que la ley puede subordinar tal uso y goce 
al interés social. 
Es indudable que cabe imponer limitaciones de interés social a la 
propiedad, que tienen como finalidad u objetivo principal su uso ra-
cional, con lo que se beneficia a los ciudadanos o, en general, a toda 
la sociedad. Las limitaciones que es posible imponer a la propiedad 
(aparte de las relaciones de vecindad y de otros deberes o cargas de 
que se ocupan el Código Civil y Comercial y leyes especiales), son 
las de "interés social" dirigidas a proteger intereses de ese género, en 
beneficio de la sociedad entera o de algunas de sus comunidades. La 
imposición de limitaciones a la propiedad con fines urbanísticosresulta 
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DOMINIO 
imprescindible para la convivencia en sociedad, no tratándose de una 
actividad expropiatoria que requiera de indemnización previa. Tales 
limitaciones al derecho de propiedad son producto del hecho mismo 
de formar parte de una colectividad, la misma que garantiza ese de~ 
recho, pero que lo somete a ciertas regulaciones con la finalidad de 
alcanzar un disfrute óptimo y armónico de los der_echos de todos los 
individuos. 
En la actualidad se asiste a una nueva dimensión de la función 
social de la propiedad, más amplia que la tradicional, pues ya no se 
limita a la tierra como bien permanente de producción, toda-vez que 
alcanza asimismo al ambiente, a los recursos naturales, a la riqueza 
forestal y al paisaje, entre los bienes más destacados. 
Claro que la función social de la propiedad no sólo impone cargas 
al propietario, sino también al Estado que debe promover el acceso a 
los bienes productivos de todas las personas. 
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e) Ubicación del Codigo Civil y Comercial 
El Código anterior, derogado, se ubl.caba en una posición indivi-
dualista, que había suscitado críticas, dado que hasta pérmitía la des-
trucción o degradación de las cosas. En 1968, la reforma producida 
por la ley 17 .711 atemperó ese rigor y buscó equil~brio, al disponer 
que el uso de la cosa debía ser regular y, especia).mente, al legislar 
sobre el abuso del derecho. 
El actual Código Civil y Comercial profundiza ese cami~o con 
diversas normas. Además de mantener la teoría del abuso del derecho, 
hace alusión a los tratados de de~echos humanos, resguarda los derechos _ 
de incidencia colectiva incluso limitando los derechos individuales 
reconoce la propiedad comunitaria indígena,_protege la vivienda;'·cils .. 
pone que hay que asegurar la sustentabilidad de los ecosistemas: -d~· '. 
la flora, la fauna, la biodiversidad, el agua, los valores culturales;· ~!" ' 
paisaje, entre otros. 
En lo que hace al derecho real de dominio, el Código le pone 
límites a las facultades del titular. El equilibrio se encuentra también 
en la regulación de la usucapión, ya que si bien el referido derecho 
es perpetuo, _ cede ante la adquisición realizada por un -tercero que 
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C!.AUDIO K!PER 
posea la cosa durante el tiempo exigido. Se contempla así la situación 
de quien se despreocupó de su pertenencia, por un ladO, y de quien 
aprovechó el bien, por el otro. 
Por último, hay que tener presente que por razones de utilidad 
pública el Estado puede expropiar bienes, previo pago de la indem-
nización. 
ID. Concepto 
El dominio como derecho real es el mayor sometimiento de que . .. 
puede ser objeto una cosa a una persona, y correlativamente el mayor, 
más extenso y más completo poder que su titular puede tener sóbre 
la misma cosa; los demás derechos reales . no son sino cada uno de 
ellos un fragmento de esa totalidad que es el doffii.mO: · ·· ... 
La definición que contenía el Código de V élez (inspirada en el 
Código francés, en la Partida 3ª, y especialmente en Aubry y Rau), 
que señalaba que en el derecho de dominio la cosa estaba sometida 
a la acción y a la voluntad de una persona, había suscitado muchas 
críticas. Ocurre que en todos los derechos reales que recaen sobre la 
sustancia, la cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción 
del titular, como sucede por ejemplo con el usufructo, pero esta relación 
directa e inmediata con la cosa, en este caso, no es absoluta pues el 
usufructuario está obligado a no alterar la sustancia de la cosa, ni 
puede cambiar su destino de la misma. Dentro de los derechos reales 
que recaen sobre la sustancia de la cosa, el carácter absoluto sólo le 
es atribuible al titular del derecho real de dominio. 
El Código actual presenta el asunto en forma diferente. Dice el 
artículo 1941 del Código Civil y Comercial que "El dominio perfecto 
es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y 
disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de- los límites 
previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se 
pruebe lo contrario". El Código pone el acento en las facultades, y 
dice que otorga "todas" las potestades de usar, gozar y disponer, sin 
perjuicio de los límites legales. Se observa cierto equilibrio entre el 
individualismo y la función social. Si bien no se trata de una definición, 
lo cierto es que resulta muy difícil encontrar una definición legal inob-
244 
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DOMINIO 
jetable. Algunos autores ponen el acento en las facultades, otros se 
detienen, por el contrario, en lo que al dueño le está vedado. 
Esta norma está tomada del Proyecto de Código de 1998, el que 
a su vez siguió la línea de los Códigos de Perú de 1984 y de Quebec 
de 1991. 
IV. Caracteres 
a) Absoluto 
En un primer sentido, el término "absoluto" implica que el dominio, 
al igual que los demás derechos reales, es oponible erga omnes. Pero 
aquí cobra otro. significado. El dominio es un derecho real "absoluto", 
en el sentido de que confiere a su titular la mayor cantidad posible 
de facultades sobre una cosa. Se dice "posible", porque la cantidad e " 
intensidad de tales facultades dependerá del ordenamiento jurídico de 
que se trate, conforme a los criterios filosóficos y políticos q]le le ;..,, 
sirven de base. · 
Entendido así el carácter absoluto, es su corolario que no se puede 
concebir como derecho ilimitado, lo q~e constituiría :qna concepción 
antisocial. Al respecto, conviene no perder de vista el Capítulo 4 del 
Título ID del Libro Cuarto del Código, donde se encuentran numerosas · 
restricciones y límites al dominio, que constituyen su estatuto normal 
en nuestro Derecho.· Tiene especial relación con este carácter la exi-
gencia del artículo 10 de no amparar el ejercicio abusivo de los de-
rechos .. 
En cambio, otra corriente doctrinaria niega el carácter absoluto 
del dominio. En esta inteligencia, Borda manifiesta que al haberse 
legislado sobre el abuso del derecho, "desapareció el carácter absoluto 
del derecho de propiedad ... "7 Esta postura -:-negatoria de la "ahsoJu-. ., 
tez" del dominio- ya había sido sustentada mucho antes de la refonná'. ·· 
del Código Civil efectuada en 1968, entre otros por Bielsa y Novillo .. 
Corvalán. · 
No se comparte tal visión, ya que parten de la idea de que absoluto 
7 BORDA, Guillermo A, lA reforma del Código Civil. Propiedad, en L. L. 
31-1027 . 
245 
CLAUDIO KlPER 
significa ilimitado, sin restricciones, lo cual no es exacto. El dominio, 
aun siendo absoluto, está sujeto a limitaciones diversas que no le quitan 
tal carácter. 
Para evitar estas confusiones que suscita la expresión "absoluto", 
en la doctrina extranjera se afirma que el dominio se caracteriza por 
la generalidad, la abstracción y la elasticidad. La generalidad apunta 
a la idea de que comprende todos los poderes posibles sobre una cosa; 
la abstracción se refiere a que este derecho existe independientemente 
de las vicisitudes de sus facultades, y la elasticidad implica que puede 
ampliarse o reducirse por la creación o extinción de derechos reales 
sobre cosa ajena8• " 
Como se dijo, el derecho de dominio otorga facultades. El "ius 
utendi o derecho de uso sobre la cosa ... El propietario tiene el derecho 
a servirse de la cosa para sus intereses, siempre y cuando "esas con-
ductas no violen preceptos legales ya establecidos o causen lesiones 
a los derechos de otros. 
El ius fruendi, o derecho de goce sobre la cosa, significa que el 
dueño tiene el derecho de aprovechar y disponer los frutos y productos 
que produzca una cosa. La regla general es que el propietario de una 
cosa es también propietario de todo aquello que la cosa genere y pro-
duzca, con su intervención o sin ella. Este derecho de goce implica 
la potestad de obtener algún provecho de la cosa. 
El ius abutendi es el derecho de disposición sobre la cosa. El pro-
pietario, bajo la premisa de que la cosa está bajo su poder (fáctico y 
jurídico),puede hacer con ella lo que quiera, incluso destruirla, re-
construirla, etcétera (disposición material). Del mismo modo, puede 
disponer de su derecho real (disposición jurídica), así, puede enajenar 
la cosa, venderla, donarla, es decir, desligarse de su derecho de dominio 
y transmitirlo a otra persona. 
a.1) Facultades jurídicas 
El dueño tiene amplias facultades jurídicas, en tanto puede realizar 
actos de disposición (ius abutendi) y de administración. En principio, 
8 Ver PUERTA DE CHACÓN, en ZANNONI (dir.) y KEMELMAJER DE CAR-
LUCCI (coord.), Código ... cit., t. 10, p. 719. 
246 
J 
DOMINIO 
estas facultades son limitadas en su número, pero no taxativas. En 
primer lugar, existe aquí la limitación del numerus clausus, pues el 
dueño no podrá constituir sobre la cosa sino los derechos reales re-
conocidos por la ley, ni tampoco podrá modificar su régimen, salvo 
que aquella lo permita. 
El dueño puede: a) ejecutar todos los actos jurídicos de que la 
cosa pueda legalmente ser objeto (que incluye actos entre vivos y de 
última voluntad); así, aunque es redundante: alquilarla, enajenarla, gra-
varla, etcétera. Puede constituir derechos reales o personales; en este 
último ámbito rige el principio de la autonomía .de la voluntad. Es 
evidente también que esos actos jurídicos pueden serlo tanto a título 
oneroso como a título gratuito; b) puede hacer abandono de la cosa, 
sin transmitirla a otra persona. 
Claro está que también estas facultades sufren limitaciones, y habrá ··' 
que estar en cada caso a lo que dispone su título o la ley que regla · · 
su derecho; por ejemplo en lo relativo a las cláusulas de inalienabiÍidad ·"':'.'. . 
(art. 1972), y en lo que respecta a limitaciones en materia sucesoria, 
ya que no se puede testar excediendo ~Jl porción disponible ni alterar 
el orden sucesorio. También se presentan limitaciones.en las normas 
que protegen la vivien_da (ver art. 250). 
a.2) Facultades materiales 
El artículo 1941 dice que es inherente al dominio el ejercicio de . 
facultades. El dominio, importa una potestad jurídica, el derecho de · 
pleno señorío, o sea el derecho de poseer (ius possidendi), o dere-
cho de ejercer sobre la cosa todos los actos conducentes a extraer· 
de ella la utilidad que produzca. En cambio el que sólo es poseedor 
(y no propietario) tiene solamente el ius p(Jssessionis, es deci{ sólq 
los derechos derivados del hecho de su posesión. Claro que, ·c~l:ie'. 
reconocer, otros titulares de derechos reales también tienen dere"Cii6 ·, 
de p9seer. 
Con los verbos "disponer, usar y gozar", se refiere el Código a la 
totalidad de los derechos posibles que una persona puede tener sobre 
una cosa. Respectivamente, el ius abutendi, i~s utendi y ius jruendi 
de los romanos. 
247 
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CLAUDIO KlPER 
Esas facultades que tiene 'el titular del derecho de dominio sobre 
la cosa, deben ser ejercidas en forma regular (art. 10), es decir dentro 
del marco normativo dispuesto por el Código para el ejercicio del 
Derecho, especialmente teniendo en cuenta lo dispuesto por el artícu-
lo 1884 (imposibilidad de crear derechos reales o modificar los exis-
tentes por la sola voluntad de los constituyentes) y la normativa del 
Capítulo 4 del Título III (Límites del dominio). 
El dominio es absoluto, como ya se dijo, dentro de los límites y 
bajo las condiciones determinadas por la ley, por una consideración 
esencial a la sociedad: el predominio del interés general y colectivo, 
sobre el interés individual. " 
El derecho que tiene el titular del dominio de "disponer" de! la 
cosa tiene dos vertientes: por un lado el poder de disposición j1Jrídica, 
y por el otro, el poder de disposición material. · · . · 
La facultad de disponer materialmente es propia del dominio. El 
dueño tiene la potestad de derrumbar su casa y reconstruirla, hacer 
agregaciones, cambiar el destino, etcétera. Como se dijo, sin incurrir 
en un ejercicio abusivo. 
Además, tiene las facultades de usar y gozar. Gozar significa que 
puede obtener provecho de la cosa. 
a.3) Abuso del derecho 
Josserand, uno de los juristas franceses que más ha desarrollado 
la teoría del abuso del derecho, sostiene que " ... todas las prerrogati-
vas, todas las facultades jurídicas son sociales en su origen, en su 
esencia, y hasta en la misión que están destinadas a llenar; ¿cómo 
podría no ser así, puesto que el Derecho objetivo, considerado en su 
conjunto, es decir, la 'juridicidad', no es otra cosa que la regla social 
obligatoria? Las partes no pueden ser de naturaleza distinta del todo; 
el elemento participa de la esencia misma del organismo a· cuyo fun-
cionamiento aporta su parte contributiva", y agrega que " ... el acto 
abusivo es el acto contrario .al fin de la institución, a su espíritu y 
finalidad"9• 
9 JOSSERAND, Louis, El espíritu de los derechos y su relatividad, traducción 
al castellano de Elogio Sánchez Larios y José M. Cajica Jr., México, 1946, p. 312. 
248 
DOMINIO 
El ejercicio abusivo del dominio se configuraría, por ejemplo: pro-
ductores de trigo que destruyen sus cosechas con el objeto de evitar 
que la acumulación de existencias en la plaza deprima los precios; o 
una persona que eleva una altísima pared sobre. su inmueble al solo 
efecto de perjudicar a su vecino. Se visualiza la situación cuando un 
propietario decide con una bomba agotar el agua de un pozo existente 
en su predio, pero no para utilizarla sino para verterla en un río, con 
la intención de privar de dicho elemento al vecino. Es conocido el 
caso de la falsa chimenea para quitarle vistas al inmueble contiguo. 
Lacruz Berdejo cita el caso que llegó a la Audiencia de Sevilla, de 
quien almacenó estiércol al lado de la finca contigua, donde había un 
restaurante, para alejar a los clientes, con el propósito de que el dueño 
del local le pagase un precio excesivo por dicho terreno, que ya había 
querido comprar pero había desistido ante lo exorbitante del importe 
exigido10• 
.•. 
El ejercicio de las facultades explicitadas (ius utendi, fruendi y ;.,,. 
abutendi) debe ser regular, porque si fuere abusivo no sería "lin'.ejer- ·' 
cicio regular" como lo exige el artículo 10. Se considera tal, según 
esta norma, "el que contraría los fines del ordenamiento jurídico o el 
que excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas 
costumbres. El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos 
del ejercicio abusivo o de la situación jurídica abusiva y, si corres-
pondiere, procurar la reposición al estado de hecho anterior y fijar 
una indemnización". · 
Pero el ejercicio de las facultades que son inherentes a su dóminio, 
por parte de un vecino, puede eventualmente privar de ciertas ventajas 
o comodidades a otro propietario vecino. Éste, en ese caso, no tiene 
acción alguna para impedirle el ejercido de su derecho o,' en su caso, 
para recuperar las ventajas o comodidades perdidas. . 
Un ejemplo aclarará la cuestión: desde su inmueble uno de fos:, · · 
propietarios tiene una hermosa vista a través del fundo vecino, qlie· \ 
no está edificado o tiene una edificación más baja. Este último, sin 
embargo, decide edificar o elevar su edificio, y como consecuencia 
de ello le priva al otro propietario de su magnífica vista. 
10 Ob. cit., vol I, p. 333. 
249 
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CLAUDIO KlPER 
Esto para el edificante es perfectamente lícito en tanto el ejercicio 
de su derecho no haya sido abusivo. Y el vecino perjudicado en su 
vista no puede oponerse porque él no tiene un derecho subjetivo, sino 
tan sólo una ventaja o comodidad. Si en cambio hubiese tenido una 
servidumbre de vista sobre el fundo vecino, tendría una acción para 
impedir la construcción. 
Pero sería ejercicio abusivo de su derecho si en lugar de elevar su 
edificación sólo hace una pared en altura, sin beneficio alguno para 
él y con el solo propósito de perjudicar la vista de su vecino, porque en 
tanto la ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos (art. 10), 
su facultad de elevar lapared puede ser restringida por el juez a la 
medida que se considere ejercicio regular de su derecho, que podría 
llevar la elevación del muro a la altura de cerramiento forzoso dispuesta 
por la municipalidad del lugar (art. 2008). · -
El criterio que emplean los jueces para medir el abuso es variado. 
En ocasiones se valoran pautas subjetivas (v. gr.: la intención de dañar), 
en otras se acude a criterios objetivos, cuando el acto es antifuncional, 
según los estándares de buena fe, moral o buenas costumbres. También 
los jueces suelen valorar si la conducta objetada causa, o no, algún 
perjuicio. Estas situaciones se presentan con mayor frecuencia en el 
ámbito de la propiedad horizontal. 
Por último, ei1 lo que respecta al ejercicio regular, cabe señalar 
que en los Fundamentos· del Código se cita el artículo 21 del Pacto 
de San José de Costa Rica, que está integrado al bloque constitucional 
(art. 75, inc. 22, CN), según el cual la ley puede subordinar el uso y 
goce al interés social. 
a.4) Elasticidad del dominio 
El que tiene el dominio perfecto sobre una cosa, ya no puede adquirir 
sobre ella ningún otro derecho real; pero si el título del dominio que 
adquirió reconoce, por ejemplo, una servidumbre a favor de otro fundo, 
él puede adquirir esta "parte" que le falta a su título (art. 1943), re-
dimiendo por pago aquella servidumbre si el propietario del fundo 
dominante lo aceptase, o si ella hubi~se sido declarada extinguida por 
alguna de las causas previstas en el Código. 
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DOMINIO 
A la condición de plenitud del dominio se conecta la de elasticidad, 
entendida como la idoneidad del derecho de expandirse automática-
mente hacia su contenido normal, cuando desaparecen las limitaciones 
que lo comprimían. Así, por ejemplo, acabado el usufructo, el dominio 
que estaba desnudo se expande y recobra el uso y goce. 
b) Exclusivo 
Dice el Código en el artículo 1943: "El dominio es exclusivo y no 
puede tener más de un titular. Quien adquiere la cosa por un título, no 
puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título". 
El dominio es exclusivo porque no puede tener más de un titular. 
Dos o más personas no pueden tener cada una en el todo el dominio 
de una cosa; de haber más de un titular se configuraría un condominio11 • . , 
Cabe recordar .el principio romano Duorum in solidum dominium esse " 
non potest. Con razón decía Pothier que "propio y común son cosas 
contradictorias"12• En esto se distingue el derecho de dominio d~l .obli- ~¡· 
gacional, que puede pertenecer solidariamente a varios acreedores, te-
niendo cada uno la facultad de reclam~ el crédito por entero. 
La exclusividad configura una cualidad que tambi~n se presenta 
en otros derechos reales, verbigracia la propiedad horizontal, el usu-
fructo, y también el uso y la habitación en tanto la utilidad extraíble 
no supere la satisfacción de las necesidades de sus titulares y sus 
familias. 
Corolarios de este carácter exclusivo son las facultades que tiene 
el dueño ·de excluir a terceros del uso y goce o disposición de la cosa, 
de tomar al respecto todas las medidas que crea convenientes, de en~ 
cerramiento (por medio de paredes, fosos o cercos), de prohibir que --~ 
11 En su nota al art. 2508 del Código derogado, Vélez Sársfield explicaba ~~e~J~>: .. '·. 
exclusividad del dominio constituye una de las diferencias entre el derecho real f;.r . ': 
personal: "Muchas personas pueden ser, cada una por el todo, acreedores de m){ " 
misma cosa, sea por una misma obligación, cuando ha sido contratada para con muchos 
acreedores solidarios, sea por .diferentes obligaciones de un mismo deudor o de di-
ferentes deudores. La razón es, porque es imposible que lo que me pertenece en el 
todo, pertenezca al mismo tiempo a otro; pero nada impide que la misma cosa que 
me es debida, sea debida también a otro". 
12 <Euvres, París, t IX, 1861, Nº 16. 
251 
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CLAUDIO K!PER 
se introduzcan cosas ajenas en su inmueble y de removerlas sin previo 
aviso si hubieren sido introducidas sin su consentimiento, que sé entre 
o pase por ella, todo lo cual es meramente ejemplificativo, pues sus 
facultades no se agotan en· esa enumeración. 
El dueño tiene la exclusividad del derecho sobre la cosa. Cuando 
hay dos o más personas que son propietarias en común de la misma 
cosa se deja el derecho de dominio para entrar al de condominio. La 
exclusividad en el derecho de dominio, es pues de su naturaleza, y 
concentra en una sola persona todos los derechos que pueden jurídi-
camente recaer sobre una cosa mueble o inmueble (ius utendi, ius 
fruendi y ius abutendi). .. 
Las desmembraciones de las que puede ser objeto el derechoº de 
dominio (v. gr.: usufructo, servidumbre, etc;.), no afectan al carácter 
exclusivo sino al absoluto. · · · . -
b.1) Exclusividad en la adquisición del dominio 
Dice la última parte del artículo 1943 que "Quien adquiere la cosa 
por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por 
lo que falta al título". Se trata de otra connotación del carácter exclusivo 
y que se conoce por la máxima ·nemini res sua servit. Así como no 
pueden coexistir dos derechos de dominio sobre la misma cosa (salvo 
que haya condominio), tampoco pueden concurrir el dominio y otro 
derecho real en c.abeza de la misma persona. Así, por ejemplo, si 
alguien es dueño, no tiene sentido que también sea usufructuario de 
esa cosa. Ya por ser dueño tiene las más amplias facultades, no precisa 
de otras. Justamente, los derechos reales de disfrute o de garantía 
deben recaer sobre cosa ajena 13• Es cierto que el Derecho alemán admite 
la hipoteca sobre cosa propia, pero ello no está regulado en el sistema 
argentino. 
Siguiendo con la idea del artículo, si alguien adquirió "el dominio 
de una casa por compraventa, no tiene sentido que también lo adquiera 
por usucapión, salvo que en su título medie alguna irregularidad. Así 
como no puede haber dos dominios en cabeza de distintas personas, 
tampoco puede haber doble dominio reunido en una sola persona. 
13 Cabe advertir que en el Derecho alemán se acepta la hipoteca sobre cosa propia. 
252 
DOMINIO 
Lo que sí pennite la norma es que adquiera en adelante la cosa 
por otro título, pero solamente "por lo que le falta al título". Por 
ejemplo, una persona que es dueña sujeta a resolución por estar su-
bordinado el dominio a una condición resolutoria (dominio revocable), 
podría suscribir un nuevo contrato con quien tiene derecho a la res-
titución en el caso de cumplirse la condición, para suprimirla y con-
solidar su situación de manera definitiva. Seguirá siendo dueño, pero 
ahora su dominio pasa a ser perfecto, adquirió lo que a su título le 
faltaba. 
Otro caso que suele citarse es el de quien adquiere primero la nuda. 
propiedad, y luego el usufructo que estaba constituido a favor de una 
persona distinta. También puede darse en el supuesto de consolida-
ción cuando el superficiario adquiere el dominio del suelo, o viceversa 
(art. 2124). . .. 
b.2) Facultad de exclusión .~\ . . :'.· 
Establece el artículo 1944: "El dominio es excluyente. El dueño 
puede excluir a extraños del uso, goce o drsposición de la cosa, remover 
por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrár sus inmue-
bles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales". 
Se establece una connotación adicional del carácte.r exclusivo, cual 
es la facultad de exclusión, ya sea de terceros, de objetos, así como 
la posibilidad de encerrarse. El artículo 1944 se refiere al ius abutendi; 
o sea al derecho de disponer de la cosa propia, en su vertiente de 
disposición material (no jurídica). 
Las facultades que están indicadas en este artículo son corolarios 
del carácter exclusivo del dominio: excluir a terceros dd uso, goce o 
disposición de la cosa, tomar al respecto todas las medidas que érea -. 
convenientes, encerrarse en su propiedad (por medio de muros,foso~ . : ' 
o cercos), impedir que se transite por ella, etcétera. Los otros no tienen·-· · 
derecho a invadir su esfera de goce. 
Expresa Alterini que la facultad de exclusión de injerencias extrañas 
es una característica general de todos los derechos reales, y que también 
se aprecia en los derechos personales. Dice que la exclusión de terceros 
tiene un contacto sólo lejano con la afirmación de que no puede haber 
253 
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CLAUDIO KlPER 
dos dueños de la misma cosa y que por lo menos algunas de las 
facultades incluidas en el derecho de exclusión del dueño también las 
tienen usufructuarios, usuarios, locatarios, comodatarios, etcétera
14
• 
b.2.1) Facultad de excluir a terceros 
Lo cierto es que nadie, si no media autorización, tiene derecho a 
ingresar en el inmueble de otro, máxime si se trata de "extraños'~, 
como dice el artículo 1944. Si ello ocurre, el dueño los puede excluir. 
En cambio; si se trata de personas autorizadas, o que tienen derecho 
al uso y goce por haberlo otorgado el dueño, esta facul,tad de excluir 
no es posible. . 
Así como el dueño puede excluir, también puede impedir a extraños 
que pasen o ingresen a su inmuebie: Así, por ejemplo, se -0bser.van 
carteles con la leyenda "Prohibido pasar". Es muy común el que indica 
que no se debe colocar el automóvil frente a un garaje. 
En lo que hace al Derecho Procesal Penal, sabido es que la invio-
labilidad del domicilio consagrada como principio en el artículo 18 
de la Constitución Nacional, sólo cede frente a la orden de allanamiento 
dictada de conformidad con el Código Procesal Penal, o, ante la vo-
luntad expresa, el consentimiento válido de la persona que tenga de-
recho de excluir a terceros del domicilio. De ahí que, cuando no exista 
orden judicial de pesquisa, sólo podrá penetrar a un domicilio la au-
toridad preventora, contando con la aquiescencia expresa de la persona 
autorizada, en derecho, a excluirla. 
Este poder de excluir a terceros, así como el de remover objetos, 
es una manera de hacer justicia propia, autorizada de manera excep-
cional. El propio Código autoriza en ciertos casos la defensa extraju-
dicial (art. 2240); también le permite al dueño, por sí mismo, la re-
moción de raíces (art. 1982); o de objetos que alteren el c:_urso natural 
de las aguas (art. 1975). 
En algún caso invadir el terreno ajeno puede ocasionar una pérdida 
adicional, como acontece con el cazador que entra a un inmueble sin 
permiso: pierde el derecho a la presa (art. 1948). 
14 LLAMBÍAS y ALTERINI, ob. cit., IV-A, p. 311. 
254 
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1 
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1 
DOMINIO 
Desde otro ángulo, en algún caso el dueño no puede impedir el in-
gresó del tercero, como sucede con quien alega haber guardado un tesoro 
en predio ajeno (art. 1954), o quien persigue un enjambre (art. 1950). 
A la vez, está obligado a recibir agua, arena y piedras que se desplazan 
desde otro fundo, si no han sido degradadas ni hubo intervención del 
hombre (art. 1976). 
Asimismo, se afirma que esta facultad de excluir debe ser ejercida 
en forma regular, y de acuerdo a la figura del "estado de necesidad". 
Se dice que el dueño no puede impedir el uso de su cosa por un 
tercero cuando es necesario para evitar un peligro actual y el daño. 
que se le causa no está en proporción con el que amenaza el tercero15• 
b.2.2) Derecho del dueño para remover 
objetos colocados en su cosa .·' 
Esta disposición es una consecuencia de la relación directa e in..: . 
mediata que tiene el titular del dérecho real de dominio con la 1>'osa J . 
sometida al mismo, que es el objeto del derecho. El dueño no necesita 
intermediarios ni hacer peticiones para a~tuar, ni depende de la auto- · 
ridad pública para ello, ni debe requerir' su ejecución f9rzosa; puede 
sacar la cosa de su predio por su propia autoridad, sin previo aviso. 
Ello no le puede acarrear responsabilidad alguna, pues el ejercicio 
regular de un derecho propio no constituye ilicitud (art. 10). 
Claro está que si hubiese prestado su consentimiento para que se 
introdujeran las cosas en su terreno, ya no podría removerlas an.tes de 
llenado el fin que se tuvo en cuenta al prestarlo. Porque en ese caso 
podría haberse verificado el contrato de depósito, y en consecuencia 
habría que cumplir con las obligaciones impuestas en .él. Pero aunque 
se considere que no hay depósito, sino otro tipo de convención, tampoco 
tiene derecho a remover la cosa, ya que los contratos deben ser cúm- · . 
plidos. . 4. · '. 
Y si el propietario del terreno no hubiese prestado su consentimientb:'." · · 
para la introducción de las cosas ajenas, y éstas permanecen ahí por 
más de veinte años, ¿podrá el dueño de las cosas introducidas pretender 
15 GARRIDO, Roque y ANDORNO, Luis, Código Civil anotado, Zavalía, Buenos 
Aires, 1972, Libro III.2, p. 73. 
255 
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CLAUDIO KlPER 
la propiedad del predio poi: usucapión? No puede, porque aquella in-
troducción de cosas no ha sido un acto posesorio, pues no ha puesto 
con ello al inmueble "bajo su poder" ni se puede inferir de ello el 
animus domini. Además, el artículo 1900 exige que la posesión sea 
"continua", y esto requiere pluralidad de actos posesorios, concatenados 
entre sí, y durante todo el tiempo requerido para la prescripción ad-
quisitiva. 
Un acto como la introducción de cosas en un predio ajeno, no es 
acto posesorio, y en consecuencia tampoco puede dar fundamento a 
la usucapión porque son los que en doctrina se conocen con la deno-
minación de "actos de mera voluntad o simple tolerancüf'. En el Código 
Napoleón se dice expresamente que "los actos de pura facultad.y los 
de simple tolerancia no pueden fundar ni posesión ni prescripción" 
(art. 2232). 
b.2.3) Cerramiento 
Menciona el artículo 1944 que el dueño "puede" encerrar su in-
mueble con muros, cercos o fosos. Se verá más adelante que en verdad, 
más que un derecho constituye una obligación. Se remite al capítulo 
sobre medianería. 
Cuando el Código se refiere a las "normas locales", está aludiendo 
a los reglamentos, códigos de edificación u ordenanzas que los mu-
nicipios del país han dictado para sus respectivas jurisdicciones ejer-
ciendo el poder administrativo de policía. 
e) ferpetuo 
Este carácter lo expresá el artículo 1942: "El dominio es perpetuo. 
No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejer-
cicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las 
ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescripción 
adquisitiva". 
El derecho real de dominio, además de ser absoluto y exclusivo, · 
se caracteriza por ser perpetuo. A diferencia de los dos primeros, en 
algunos casos puede faltar el carácter perpetuo, porque no es inherente 
a la esencia de dicho derecho sino tan sólo a su naturaleza; lo que 
256 
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DOMINIO 
posibilita que el dominio pueda ser temporario, como acontece en los 
casos de dominio revocable y fiduciario, que son especies -junto al 
dominio gravado- del dominio imperfecto. 
Que el dominio sea perpetuo significa que él no se extingue porque 
su titular no use, no goce o no ocupe la cosa, a no ser que la deje 
poseer por otro por todo el tiempo legal requerido para la usucapión. 
En cambio, otros derechos reales se extinguen por el no uso, como 
sucede con. la superficie, el usufructo, el uso, la habitación y las ser-
vidumbres. Ello indica que el "no uso" no configura una causal de 
extinción del dominio; esto es: el dueño puede usar, gozar y disponer, 
como así tambi~n: no usar, ni gozar ni disponer; lo que denota una 
marcada diferencia respecto de otros derechos reales. Entre las amplias 
facultades del dueño se encuentra también la de no hacer ningún ejer-
cicio de su derecho. ·· 
Cabe aclarar que el dominio sea perpetuo significa que no está . 
sujeto a plazo, sin límite de tiempo, y que dura mientras exista la · ) 
cosa ya que, si la cosa se destruye, el derecho también se extingue 
por falta de objeto. En cambio, la transmisión del derecho a otro -vo-
luntaria o involuntariamente-no afecta t~ carácter, ya que el derecho 
continúa en cabeza del sucesor. Que sea perpetuo no significa que la 
cosa deba pertenecer siempre al mismo titular, lo cual es imposible 
ya que la vida humana termina en algún momento. Puede decirse que 
la transmisión es una de las formas de tomar durable al dominio, pues 
el sucesor a título singular o universal es, en definitiva, un sucesor 
del dueño, a quien pasan todos los derechos que aquél poseía sobre 
la cosa16• Lo que provoca la extinción del dominio no es el transcurso 
del tiempo, sino la extinción de la cosa. 
Del carácter perpetuo del dominio se pueden extraer algunas con-
secuencias: 1) no es un derecho vitalicio, como sucede con el usufructo;·. 
2) no se extingue por la falta de ejercicio, como sí ocurre con otrds · : 
derechos reales; 3) la acción reivindicatoria es imprescriptible, sin p~if:,·· · 
juicio de la prescripción adquisitiva (art. 2247). 
Es sabido que el dueño de la cosa puede abandonarla y que si se 
16 COLIN, Ambrosio y CAPITANT, Henry, Curso elemental de Derecho Civil, 
trad. española, Madrid, 1928, vol. II, t II, p. 715. 
257 
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CLAUDIO KlPER 
trata de una cosa mueble, se convierte en una cosa sin dueño, sujeta 
a la posibilidad de que alguien la adquiera por apropiación. Cabe pre-
guntarse si en este supuesto se configura una excepción al carácter 
de perpetuo. Así lo entienden algunos. 
El carácter perpetuo del dominio ha merecido críticas por parte de 
quienes entienden que, por el predominio del factor social, no debe 
tolerarse al dueño que deja de explotar sus tierras durante un lapso 
de tiempo, sino que debe ser sancionado con la caducidad de su derecho, 
y la adjudicación del dominio a que la trabajase, aunque sea por un 
tiempo inferior al necesario para la usucapión17• 
No se comparte este punto de vista. En primer lugar, l; expropiación 
requiere la declaración de utilidad pública y el previo pago de 'Una 
indemnización (art. 17, CN). Al ser así, la sanción que se pretende 
no sería tal porque el expropiado debería ser indemnizado, -y si se 
pretende hacerlo sin cumplir dichos recaudos se estaría obrando de 
manera inconstitucional. En segundo lugar, las importantes razones de 
índole social encuentran una razonable respuesta en el instituto de la 
usucapión. Aquí es donde radica la sanción al dueño que no ha ex-
plotado sus bienes, pues la ley le atribuye el dominio a quien los 
aprovechó y mantuvo productivos durante el tiempo pertinente. Así 
17 Esta facultad .,incondicionada de no usar la cosa ha sido cuestionada por la 
doctrina. Se ha dicho que se reconoce y protege la incuria de los propietarios. Lafaille 
advierte lo siguiente: "Éste es uno de los cánones más antisociales del sistema adoptado 
por el Código y donde se pone de manifiesto con mayor evidencia su desapego por 
el interés de la colectividad". Este autor cita las soluciones del Derecho Canónico, 
las aplicadas durante la guerra y después de ella en Italia, y a la Constitución alemana 
de 1919 (LAFÁILLE, Héctor, Tratado de los Derechos Reales, Compañía Argentina 
de Editores, Buenos Aires, 1943, vol. I, p. 378). Salvat observa que " ... esta subsistencia 
ilimitada del derecho de propiedad, no obstante el abandono del propietario, es materia 
de discusión y de crítica: se considera que la sociedad está interesada en la mejor 
explotación de los bienes que constituyen el patrimonio colectivo de la Nación y 
que este abandono injustificado del propietario, no debe ser legalmente amparado" 
(ob. cit, ll, p. 34)_ Borda asevera: "No parece razonable que quien ha procedido con 
incuria, desentendiéndose de la posesión efectiva de la cosa, que la ha dejado inculta 
con grave perjuicio social y con desconocimiento de Jos deberes que importa la pro-
piedad, no tenga la sanción de la pérdida de su derecho. El no ejercicio prolongado 
del derecho de propiedad debería hacer perder el dominio a favor del Estado" (Tratado 
de Derecho Civil. Derechos Reales, 2ª ed. act. y ampl., Perrot, Buenos Aires, t. I, 
p. 228). 
258 
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DOMINIO 
queda también satisfecho el interés de la comunidad, que estima con-
veniente que se recompense a quien contribuye a la creación de riqueza 
y fomenta la producción, porque de todo ello surge un beneficio evi-
dente que está por encima de la relación entre el propietario y el 
poseedor. 
De no existir la usucapión, desaparecería el incentivo para el po-
seedor de explotar el inmueble ajeno, ya que podría ser obligado a 
devolverlo siempre; mientras que el sistema de la caducidad o la ex-
propiación a favor del Estado ninguna utilidad le reporta a quien se 
preocupó por aprovecharlo en su beneficio y, en definitiva, de toda .. 
la sociedad. Surgirían, además, nuevas complicaciones, tales como par-:· 
ticulares denunciando la existencia de bienes improductivos, multipli- · 
cando los litigios. 
·' 
c.1) Abandono 
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Se ha sostenido que el abandono implica una alteración del carácter:' 
perpetuo del dominio. Especialmente si se trata de cosas muebles no : 
registrables. Sostiene Beudant que aquí fa consecuencia es distinta ya 
que al no pasar dichas cosas al dominio del Estado, se convierten en 
res nullius por falta de un nuevo titular, de manera que este instituto 
trae aparejada una derogación del carácter perpetuo18• · 
Cuando el abandono de la cosa mueble es abdicativo, si bien se 
trata de un caso de. extinción absoluta, entiendo· que aquí tampoco se 
consagra una excepción al carácter perpetuo del dominio. Ello porque . · 
mientras el titular tiene la cosa bajo su poder, su derecho no está 
sujeto a extinguirse por el transcurso del tiempo -lo que sí acontece 
en los supuestos de dominio revocable y fiduciario-, sino que es per-
petuo en tanto conserve la cosa. Su derecho no se extingue por.. el µo 
uso, ni está subordinado al vencimiento de un plazo o al cumplimi~to . 
de una condición. . .; 
Lo que ocurre en la derelictio es que el titular ya no conserva 'la 
cosa bajo su poder, pero mientras la tuvo, su derecho era perpetuo, y 
si dejó de tenerla no es por efecto del tiempo sino como consecuencia 
18 BEAUDANT, Charles, Cours de Droit Civilfran~az"s, París, 1938, p. 306. 
259 
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CLAUDIO KIPER 
del ejercicio de sus facultades, entre las que se comprende la .de aban-
donar la cosa sin transmitirla a otra persona. 
Reafirma lo expuesto la circunstancia de ser el abandono un acto, 
es decir que su operatividad no se encuentra circunscripta al cumpli-
miento de un determinado plazo, sino meramente librada al arbitrio 
del dueño, quien puede hacer uso de está facultad en cualquier tiempo 
si así lo desea. Además, mientras otro no se apropie de la cosa aban-
donada, es libre el que fue dueño de ella, de arrepentirse del abandono 
y adquirir de nuevo el dominio. 
c.2) Expropiación .. 
También se ha afirmado que la expropiación por causa de utili'tlad 
pública importa una limitación al caráGt~r perpetuo del dominio. Tal 
es la opinión de Beudant, quien establece una distincioi::i con él aban-
dono y este instituto al considerar que en el primero la excepción a 
la perpetuidad es voluntaria, mientras que en el segundo es legal19. 
Entre nosotros, sostiene también esta afirmación Marienhoff2° citando 
a Bielsa y a Bidart Campos. 
En mi opinión, la expropiación por causa de utilidad pública no 
constituye una limitación al carácter perpetuo del dominio, sino una 
restricción al carácter absoluto del dominio. De lo contrario, la per-
petuidad sería inexistente, pues sobre cualquier inmueble se cierne la 
posibilidad o la amenaza de ser objeto, en cualquier tiempo, de una 
eventual expropiación. 
Por otra parte, hay que tener en cuenta que cuando el sujeto ex-
propiante es el Estado, la cosa expropiada pasa al dominio público y, 
por ende, queda: fuera del comercio de Derecho Privado. Desde este 
punto de vista, la durabilidad del objeto está íntimamente vinculadaal carácter perpetuo, es decir que el dominio es perpetuo en tanto la 
cosa exista. Cuando la cosa es puesta fuera del comercio; el derecho 
de propiedad se extingue de una manera absoluta, de modo que este 
caso es asimilable a aquellos en los que la cosa se destruye o consume 
19 Ob. cit., p. 307. 
20 MARIENHOFF, Miguel S., Tratado de Derecho Administrativo, 4ª ed., Abe-
ledo-Perrot, Buenos Aires, 1998, t. IV, ps. 126 y 167. 
260 
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DOMINIO 
totalmente. No hay excepción al carácter perpetuo, sino que desaparece · 
el derecho de dominio por falta de objeto, pero mientras éste existió 
el dominio era perpetuo en tanto no se hallaba sujeto a extinguirse 
por el transcurso del tiempo. 
Tampoco parece viable que se asimile a la previa declaración de 
utilidad pública -requisito sin el cual no puede haber expropiación-, 
a una suerte de condición resolutoria implícita que limite el carácter 
perpetuo del dominio, ya que ello significa confundir instituciones de 
Derecho Público con otras pertenecientes al Derecho Privado. Además, 
la teoría del dominio eminente del Estado, según la cual existe un 
Derecho Público real a favor del soberano sobre todo el territorio, de .. · 
modo que el particular tiene sobre este último un derecho revocable, 
no encuentra adeptos entre los autores de Derecho Administrativo21 • 
Por último, cuando el sujeto expropiante sea 1,1na persona particular, .. 
lo cual autoriza el artículo 2º, segunda parte, de la ley 21.499, sólo . 
se opera un cambio de titularidad, circunstancia que no incide en lo :'\ 
atinente a la perpetuidad del dominio. ·· ' 
d) Dominio perfecto .:~ 
El artículq 1941 se refiere al dominio perfecto. Ocurre que cuando 
el dominio es imperfecto, pueden disminuir las facultades del dueño · 
(v. gr.: el dueño fiduciario puede disponer sólo si lo requieren los 
fines del fideicomiso, y hasta es posible que le limite esta ·facultad 
-art. 1688-). 
El concepto de dominio perfecto o imperfecto será tratado más 
adelante. Hay que armonizar esta.norma con los artículos 1946 y 1964. 
V. Extensión 
Dispone el artículo 1945: "El dominio de una cosa comprende~los~ 
objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios. ·· .. :: .. < ', 
. . . 
"El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al 
espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible', 
excepto lo dispuesto por normas especiales. 
21 Ver DÍEZ, Manuel, Derecho Administrativo, t. IV, p. 238. 
261 
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CLAUDIO KiPER 
"Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en 
un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de 
los derechos de propiedad horizontal y superficie. 
"Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las 
hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario". 
Este artículo se refiere a la extensión física del derecho de dominio. 
Se trata de una regla general que consiste en la accesión. 
a) Dominio de los accesorios 
La primera parte del artículo 1945 dice que "El dó'minio de una 
cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus 
accesorios". Cabe aclarar que esta primera parte del artículo 1945 se 
refiere tanto a inmuebles como a cos.ás mUebles. Así, por ejemplo, el 
dominio de un automóvil comprende la de sus ruedas; el de un vestido, 
el de sus adornos. 
El artículo 1945 se refiere, en primer lugar, a los objetos que forman 
un todo con la cosa. Ocurre que cuando las cosas accesorias fo1man 
parte integrante de la principal, no pueden ser poseídas en forma in-
dependiente sin que haya una alteración de la sustancia. Ahora, si son 
separadas, habrá tantos dominios independientes como cosas se hayan 
desprendido. Se. trata de cosas que, al estar unidas a otra principal, 
han perdido su individualidad; justamente, forman parte de un todo. 
Así, por ejemplo, los tablones con los que se ha construido un navío. 
Cabe entender que se trata de una cosa indivisible. 
En segundo lugar, es bien conocido el principio de que lo accesorio 
sigue la naturaleza de lo principal. El Derecho ha hecho del mismo 
múltiples aplicaciones, y la de esta norma es una de ellas; porque la 
cosa principal, mueble o inmueble, y sus accesorias son consideradas 
para el Derecho como una sola, sin importar si éstas fueron unidas 
en forma natural (sin el hecho del hombre) o en fonna artificial (por 
el hecho del hombre). 
Cabe tener presente al artículo 230: "Son cosas accesorias aquellas 
cuya existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa de la cual 
dependen o a la cual están adheridas. Su régimen jurídico es el de la 
cosa principal, excepto disposición legal en contrario. Si las cosas 
262 
( 
,1 
Do MINIO 
muebles se adhieren entre sí para formar un todo sin que sea posible 
distinguir la accesoria de la principal, es principal la de mayor valor. 
Si son del mismo valor no hay cosa principal ni accesoria". 
Por lo tanto, no están comprendidas en la propiedad de la cosa 
aquellas que no estén realmente "adheridas" a la principal, o dependan 
de ella. Así por ejemplo, los útiles de labranza y animales de un predio 
destinado a esta actividad, no parece que puedan comprenderse en la 
propiedad del fundo, como si todo formara una sola cosa. Hipotecado 
el campo, ¿podría decirse que los animales, el tractor y la cosechadora 
forman parte de la garantía hipotecaria? Dice el artículo 226 que ''No . 
se consideran inmuebles por accesión las cosas afectadas a la explo-. · 
tación del inmu,eble o a la actividad del propietario". 
Cuando este artículo dice "adheridas", está diciendo físicamente 
adheridas al suelo (si se tratare de inmuebles) con carácter de perpe- " 
tui dad, y no comprende las cosas por accesión moral. El artículo 226. · 
se refiere a la "adhesión física". , · ·~'. 
b) Ex.tensión material del derecho de dpminio inmobiliario 
··' 
El artículo 1945, en los últimos tres párrafos, se refiere a la extensión 
del dominio sobre un inmueble. Establece que el doininio del suelo 
se extiende al subsuelo, y al espacio aéreo sobre el suelo (superficies· 
sol9 cedit)22• En ambos pone límites: en la medida •en que su, aptove- · 
chainiento sea posible. Además, estos líinites existen, especialmente 
en lo que hace al espacio aéreo, en los códigos (locales) de edificación, .. 
en el Código Aeronáutico y en otras disposiciones legales, mediante 
las cuales se les impide a los propietarios . construir más allá de de-
terminada altura ó se los obliga a no poner obstáculos (p. ·ej., antenas), 
a dejar espacios de aire y luz, o a no plantar árboles que se desárr,ollan 
a gran altura, etcétera. Incluso, el propio Código Civil y Comú~i~~ '· 
le atribuye la propiedad del espacio aéreo sobre parte del territonil .. ~t, .. 
doininio público del Estado (art. 235, inc. e). De manera entonces que·· · 
prácticamente el derecho al "espacio aéreo" se liinita a hacer en él 
las construcciones permitidas, aunque le quiten luz, vistas u otras ven-
22 En el Derecho Romano antiguo se desarrolló esta idea. Luego los glosadores 
la exageraron y decían que el dominio se extiende hasta el cielo y liasta el infierno. 
263 
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CLAUDIO K!PER 
tajas a sus vecinos (art. 1981), y pueden también demandar -dice el 
artículo- la demolición de las obras del vecino que a cualquier altura 
avancen sobre ese espacio, aunque esto dependerá en realidad de lo 
que decida el juez en el caso concreto, porque estando muy avanzada 
la edificación invasora, puede resultar más equitativo condenar al pago 
de una justa indemnización que ordenar la demolición de las obras 
(ver art. 1963). 
La admisión de los derechos reales de propiedad horizontal y de 
superficie importa excepciones a la regla que sienta este artículo. Cuan-
do se constituye el derecho de superficie, teniendo en i¡uenta que es 
un derecho temporario, se suspende temporariamente la aplicación del 
principio de la accesión para el titular dominial23.• 
Respecto al suelo, cabe tener presente que según el aajcqlo '.225, 
son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas incorporadas a él 
de una manera orgánica y las que se encuentran debajo sin el hecho 
del hombre. Se considera al suelo y al subsuelo como formando una 
sola cosa, y la propiedad del primero implica la del segundo y a to-
dos sus componentes: agua, tierra, vegetales, etcétera. En cuanto a la 
profundidad del suelo, también hay excepciones como los tesoros24 y 
las minas (pertenecen al dominio privado del Estado; ver art. 236, 
inc. b, y el Código de Minería, especialmente arts. 7º y 11, porque 
ellas forman una propiedad distinta de la del terreno en que se hallan). 
También hay excepciones en materia de hidrocarburos, aguas subte-
rráneas (art. 235, inc. c), ruinas y yacimientos arqueológicos (art. 235, 
inc. h), etcétera. 
En el caso de las aguas subterráneas, si bien son del dominio público, 
el dueño del suelo puede extraerlas en su beneficio en la medida de su 
interés y con sujeción a las normas locales (art. 235, inc. c). Las aguas 
que emergen pertenecen a los particulares dueños del suelo, siempre 
que no formen cauce natural. El uso está limitado por el interés general 
y por no causar perjuicio a terceros (art. 239). La ley 25.743 regula 
protección de los bienes arqueológicos y paleontológicos25• 
23 XlX Jornadas Nacionales de Derecho Civil, Rosario, 2003, Comisión Nº 4. 
24 Si el dueño de la cosa encuentra un tesoro, le pertenece. Si es otro quien lo 
descubre, le pertenece la mitad y Ja otra mitad al hallador. 
25 Forman parte del Patrimonio Arqueológico las cosas muebles e inmuebles o 
264 
:\ 
··:! 
DOMINIO 
En el derecho real de propiedad horizontal, el consorcista propie-
tario de su unidad privativa no tiene este derecho sobre el espacio 
aéreo del edificio ni sobre la profundidad del suelo de su terreno, sin 
perjuicio de que pertenezcan a todos, y en consecuencia las ventajas 
que eventualmente puedan resultar de él pertenecen al conjunto, como 
así también les corresponde la defensa de su espacio aéreo. 
c) Construcciones, siembras o plantaciones 
Una consecuencia de la proyección del dominio del suelo al espacio 
aéreo, y en especial de la regla de la accesión (artificial), es que "Todas 
las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble 
pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos 
de propiedad horizontal y superficie" (art. 1945, párrafo tercero). 
Este artículo incorpora el principio del Derecho Romano de que " 
lo edificado o los edificios, y las plantaciones o siembra, siguen el ,,_ 
derecho del suelo, es decir pertenecen al dueño del suelo. Esto n~ es . :I 
una presunción iuris tantum, porque no se admite prueba en contrario; -
tampoco dice la norma que se presum:;i. -<:orno lo hace en el párrafo 
siguiente- sino que directamente le atribuye la propiedad al dueño del 
suelo. Ello, claro está, sin perjuicio de que podría eventualmente con-
sumarse a favor del dueño del terreno un enriquecimiento sin causa, 
si otro, de buena o mala fe, hubiese hecho las plantaciones o edificación 
a su costa. En cuanto a la situación que plantea la plantación o edi-
ficación en terreno ajeno, ver los artículos 1962 y 1963. 
Esta atribución no es absoluta, como advierte el propio artículo, 
teniendo en cuenta la regulación de los derechos de propiedad hori~ 
zontal y de superficie, especialmente este último. Aunque la norma 
no lo dice, la misma salvedad cabe hacer con relación a los corijU,ntos 
,"'?: • ! 
vestigios de cualquier naturaleza que se encuentren en la superficie, subsuelo o.su~, .. · ·"· 
mergidos en aguas jurisdiccionales, que puedan proporcionar información sobre lb~ · '' 
grupos socioculturales que habitaron el país desde épocas precolombinas hasta épocas 
históricas recientes. Forman parte del Patrimonio Paleontológico los organismos o 
parte de organismos o indicios de la actividad vital de organismos que vivieron en · ··~ 
el pasado geológico y toda concentración natural de fósiles en un cuerpo de roca o 
sedimentos expuestos en la superficie o situados en el subsuelo o bajo las aguas 
jurisdiccionales (art 2°). 
265 
CLA UDIO K!PER 
inmobiliarios, que se pueden regir por las reglas de la propiedad ho-
rizontal (art. 2075), y al derecho real de sepultura (ver art. 2112). 
Cabe interpretar que el artículo 1945 se refiere a las construcciones 
que están adheridas al suelo de manera perdurable, como se desprende 
del artículo 226. Por ende, las construcciones industrializadas o des-
montables, tales como casas prefabricadas, quinchas, etcétera, no es-
tarian comprendidas en la atribución de propiedad. Un locatario, por 
ejemplo, podría probar ser el dueño de tales estructuras y retirarlas
26
• 
El artículo 1945, en cambio, presume que las obras las hizo el 
dueño, y aquí sí admite prueba en contrario. Se podría probar no sólo 
que no las hizo, sino que los materiales y su resultado no le pertenecían, 
lo que puede dar lugar a un resarcimiento (ver art. 1962). Cualquier 
medio de prueba sería admisible. 
Independientemente de que haya habido o no contrato entre-el pian-
tador o edificante y el dueño del suelo, la propiedad de la plantación 
o del edificio puede probarse por cualquier medio. Lo que se prueba 
es el "dominio" de esas cosas adheridas al inmueble. Si esta prueba 
no se diere, además de que lo plantado o edificado pertenece al dueño 
del suelo, por accesión artificial, el dueño nada deberá resarcir. · 
VI. Dominio del Estado 
El Código Civil y Comercial trata la cuestión en los artículos 235 
(bienes públicos) y 236 (bienes privados del Estado). Sin perjuicio de 
ello, se recuerda que las cosas en relación a su titular pueden ser de 
propiedad de los particulares o del Estado, y en este último caso, del 
dominio público o del dominio privado. A su vez, el dominio público 
puede ser nacional, provincial o municipal. 
El dominio público ha sido definido como un régimen jurídico que 
comprende el conjunto de bienes, trátese de cosas muebles o inmuebles, 
de propiedad del Estado destinado a la utilidad común27• Si se observa 
26 PUERTA DE CHACÓN, en ob. cit., t. 10, p. 741. 
21 Marienhoff ha señalado que "lo que define a un bien público y le imprime sus 
notas correlativas --entre ellas la inalienabilidad y la imprescriptibilidad- es su afec-
tación al uso público directo o indirecto". Asimismo, ha sostenido que los elementos 
esenciales que integran la noción conceptual de dominialidad son cuatro: el subjetivo, 
266 
1 DOMINIO 
la naturaleza del vínculo que puede formarse entre un particular y el 
Estado, respecto a dependencias del dominio público o respecto a de-
pendencias del dominio privado del Estado, se advierte que la diferencia 
entre ambos tipos de dominio es un reflejo de la distineión entre De-
recho Público y Derecho Privado. Las normas que regulan el dominio 
público, en su vinculación con los particulares, y las que regulan el 
dominio privado,. también en dicha vinculación, mantienen la diferencia 
. esencial entre Derecho Público y Derecho Privado: normas de subor-
dinación en lo atinente al dominio público y de coordinación en .lo 
referente al dominio privado. 
Las cosas del dominio público son inalienables, inembargables e · · 
imprescriptibles. Las personas tienen su uso y goce, sujeto a las dis-
posiciones generales y locales. No están en el comercio, porque son 
absolutamente inenajenables (art. 233), y en consecuencia tampoco ' 
son susceptibles de posesión ni de ser gravados con otros derechos ~~ 
reales, como usufructo, servidumbres, hipotecas. Por el contrario, el · :" 
dominio privado del Estado está sometido al núsmo régimen que el 
de los particulares; de ahí que las cosa.s del donúnio privado del Es-
tado sean susceptibles de usucapión, tái como las de lps particulares 
(ver art. 2534). 
Se puede criticar el sistema por la falta de referencia al elemento 
que se refiere al sujeto o titular del derecho sobre los bienes dominicales;