Fideicomiso casos prácticos 2019 - yesica Navarro

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FIDEICOMISO:
CASOS PRÁCTICOS
 
 
Fideicomiso financiero:
Concepto: "Habrá contrato de fideicomiso financiero cuando una o más personas (fiduciante) transmitan la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quién deberá ejercerla en beneficio de los titulares de los certificados de participación en la propiedad fiduciaria de los bienes transmitidos, o de los titulares de títulos representativos de deuda garantizados con los bienes transmitidos (beneficiarios), y transmitirlo al fiduciante, a los beneficiarios o a terceros (fideicomisarios) al cumplimiento de los plazos o condiciones previstos en el contrato." 
La finalidad es servir a operaciones propias del mercado de capitales y por ello la Comisión Nacional de Valores es la autoridad de aplicación respecto de ellos.
	El contrato deberá contener:
•	Los requisitos que establece el art. 4 de ley. Nº 24.441.
•	La individualización del o los fiduciantes, fiduciario y fideicomisarios.
•	La identificación del fideicomiso por el cual los títulos son emitidos o garantizados.
•	La individualización de los bienes objeto del contrato, o de los requisitos y características que deberán reunir los bienes para su identificación futura (art.4).
•	Modo en que otros bienes podrán ser incorporados al fideicomiso (art.4).
•	Plazos y condiciones a que está sujeto el dominio fiduciario.
•	Destino de los bienes a la finalización del fideicomiso.
•	Procedimiento de liquidación del fideicomiso.
•	La obligación del fiduciario de rendir cuenta a los beneficiarios, y el procedimiento para llevarlo a cabo.
•	La remuneración del fiduciario.
•	Los términos y condiciones de emisión de los títulos representativos de deuda o certificados de participación.
Objetivo fundamental
	El fideicomiso financiero tiene por finalidad la eliminación del riesgo de quiebra o riesgo-empresa del emisor tradicional de títulos de deuda, es decir, que básicamente es un fideicomiso de garantía y administración, aún cuando puede realizar funciones de inversión.
	El fiduciario financiero administra los activos o bienes que garantizan los repagos de títulos de deuda o la distribución de las participaciones a que dan derecho las cuotas partes. Debe preservar su carácter empresarialmente neutro (no es fundamentalmente un fideicomiso de inversión).
	El riesgo de la emisión depende de la posibilidad de repago de los títulos en función de los activos que los respaldan.
	El fideicomiso financiero, por medio de un fiduciario profesional emite títulos representativos de deuda, garantizados por los bienes fideicomitidos o certificados de participación en el dominio fiduciario.
	Dichos títulos serán considerados títulos-valores y podrán ser colocados en oferta pública, lo que no inhibe la posibilidad de su colocación privada.
Extinción de fideicomiso
 El fideicomiso financiero podrá extinguirse por el vencimiento del plazo, o condición a que fuere sometido, o por el vencimiento del plazo máximo legal (30 años); por la revocación de éste por el fiduciante, en cuanto se hubiese reservado esta facultad, en cuyo caso no podrá tal revocación tener efecto retroactivo, o por cualquier otra causal prevista en el contrato.
Puede ocurrir que a la extinción del fideicomiso financiero los bienes afectados al mismo no alcancen para pagar los títulos que se emitieron en su respaldo. La ley prevé que en tales casos, y a falta de previsiones contractuales, tal situación será resuelta por la asamblea de los tenedores de títulos de deuda, los que en asamblea y bajo cierto quórum o mayoría, resolverán sobre las normas a aplicarse en tales casos.
FIDEICOMISO FINANCIERO: “SUPERMERCADOS METRO”
 (
BIENES:
INMUEBLES
) (
BENEFICIARIO:
ACREEDORES
) (
FIDUCIARIO:
BANCO PATAGONIA
) (
FIDUCIANTE:
PEDRO LÓPEZ E HIJOS.A. “METRO”
)
A principios del año 2005, los supermercados Pedro López e Hijos Sociedad Anónima, comúnmente llamados "Metro", se encontraban altamente endeudados. Esta situación se había generado por la continua cesación de pagos para con los proveedores con los que Metro tenía cuentas corrientes.
A lo largo del mismo año, los accionistas de la firma deciden cerrar todas las sucursales que tenía en su poder dicha cadena, ya que al no poseer efectivo líquido, deseaban proceder a la venta de sus activos para cancelar así la totalidad de sus deudas.
La sociedad que gira bajo el nombre de fantasía Metro poseía 25 inmuebles de distinta índole, ubicados en zonas diversas de la provincia de Mendoza.
Por otro lado, Metro poseía alrededor de 20 acreedores nacionales y 10 de precedencia brasileña. El importe que se adeudaba hasta el momento era de 50 millones de pesos, debido a compras de mercaderías varias que no fueron pagadas en tiempo y forma.
Los accionistas de la sociedad, a fines del año 2005, deciden llevar a cabo una detallada tasación de los inmuebles, para evaluar la conveniencia de liquidar estos activos. El 20 de diciembre de 2005, se concluye que los 25 inmuebles, poseían un valor real de mercado de $ 40.102.328. Estos datos fueron obtenidos de tasaciones oficiales realizadas por profesionales inmobiliarios de Mendoza.
Luego de visualizar que la venta en masa y en medio de las presiones de hecho y de derecho de los proveedores provocaría la realización perjudicial de los inmuebles, se decide abortar la venta de los mismos y acudir a un especialista para analizar el caso en cuestión. Se contrata a un experto en fideicomiso financiero, Banco Patagonia, para diagnosticar la conveniencia de la aplicación de este contrato.
A través de la venta de los inmuebles, que se realizaría en forma financiada, se obtendría un cobro mensual de capital más un interés. A su vez, el fiduciario, emitiría certificados de participación, a favor de los acreedores de Metro, acordando bajo cláusula contractual con los mismos, el pago mensual de los documentos con el producido de la venta financiada. 
El fideicomiso actuaría como herramienta financiera, facilitando la obtención de fondos. En esta operación, interviene un administrador (fiduciario), para que los activos cedidos sean transformados en activos financieros líquidos y con ello cancelar los certificados de participación lo que además se puedan negociar en el mercado bursátil. Al transmitir la propiedad de los activos al fideicomiso, éstos quedarán exentos de las posibles acciones judiciales e individuales de los acreedores, viéndose el fiduciante libre de tales inconvenientes que a su vez favorecen a algunos acreedores en perjuicio de otros.
El objetivo es que el ente creado, proceda a la venta ordenada y coordinada de los inmuebles, para de esta forma, poder cancelar la deuda en forma equitativa, según la participación de cada acreedor en la misma. 
El primer paso, fue la transferencia de los inmuebles al fideicomiso financiero en propiedad fiduciaria y su inscripción en los Registros pertinentes. A mediados de julio del año 2010, los inmuebles fueron tasados en $55.000.000. 
La valorización se debió a la combinación de incrementos reales de los bienes y el proceso inflacionario sufrido en los últimos años en República Argentina.
Paralelamente a la venta de los inmuebles bajo la titularidad del fideicomiso, el Banco Patagonia como fiduciario del contrato emitirá 3 tipos de Certificados de Participación del tipo A, B y C, los cuales administrará en beneficio de los titulares de los documentos. Lo que se pretende con la realización del fideicomiso es, no solo proceder a la venta ordenada de los inmuebles sino también, pagar a los titulares certificados de Participación una cuota de capital más un interés y así cancelar la deuda.
El 1 de Agosto del 2010, se cierra la venta de los inmuebles, financiando la venta a 20 meses. La primera cuota será abonada el 31 de agosto de 2010 y así sucesivamente cada mes sub-siguiente hasta finalizar el pago de los mismos. Cabe aclarar que a la operación se pacto agregando un interés del 2%mensual directo, con lo cual la cuota ascendería a $3.850.000, siendo fijas y en pesos.
Sujetos intervinientes:
· Fiduciante: Pedro López e Hijos SA (Metro). 
· Fiduciario: Banco Patagonia. 
· Beneficiarios: Titulares de los certificados de participación. Acreedores de lo adeudado por Metro.
Cabe aclarar que los bienes fideicomitidos están conformados por los inmuebles de propiedad del Fiduciante, los cuales servirán de respaldo para la emisión de los Certificados de Participación. Como dijimos anteriormente, en el contrato de fideicomiso se acuerda con los acreedores la entrega de certificados de participación del tipo: A, B, C, los cuales se prevee pagar con preferencia de cobro según el tipo. Primero se cancelará el CP "A" en 10 cuotas mensuales, luego el CP "B" en 6 cuotas mensuales y por último el CP "C" en 5 cuotas mensuales.
 El certificado de participación "A" fue colocado por $25.000.000 y será abonado en 10 meses contados a partir del 31 de Agosto de 2010, siendo el último mes de pago el 28 de mayo de 2011. Para el pago del certificado "A", se calculan los intereses bajo una tasa del 18% anual fija o sea una tasa mensual de 1,5% (18%/12 meses). Esta tasa pactada resulta beneficiosa para el fiduciante, ya que es menor a la que se podría acceder en el mercado, siendo esta última del 24% anual. 
Los acreedores de Metro, a través de este contrato están obteniendo el capital de su propiedad más un interés, que si bien es menor al que pudieran obtener si tuviesen el dinero en otro proyecto, no existe otra opción ya que el capital se encuentra en manos del deudor en cesación de pagos. Es decir que no genera un costo de oportunidad para los acreedores, ya que ellos no podrían invertir este dinero en otro proyecto.
Se toma una tasa fija en el cálculo del certificado A, durante sus 10 meses de duración porque el plazo de pago es más corto que los demás certificados, a ser pagados a continuación y paralelamente se puede calcular de antemano el monto a abonar sin variación alguna.
El valor futuro del certificado “A” a abonar a los acreedores al final de diez periodos es de: $27.062.500,00. Aún así, el monto de estos flujos descontados a la tasa de interés del mercado del 24% anual genera un valor actual de la deuda de $ 24.254.125,72. Es decir que con el pago del certificado "A" a lo largo de 10 meses y a la tasa pactada del 18% anual fija, el fiduciante obtiene un excedente de $ 745.874,28, que surge de restar simplemente el valor de colocación de la deuda y el valor actual de los flujos futuros de egresos (VAC). 
Por lo tanto: $25.000000 – $24.254.125.72 = $ 745.874,28 ganancia neta / Valor Actual Neto
El certificado de participación "B" se paga a continuación del certificado "A", y contiene un valor nominal de $15.000.000. Entonces, una vez finalizado el pago del CP "A" en mayo de 2011, en junio se comenzará a abonar el CP "B" a lo largo de 6 meses. 
La tasa pactada en el pago de este certificado es variable cada 3 meses, esto se debe a que se acordaron plazos de devolución menores al CP "A", pero con 10 meses de gracia. La tasa a abonar será, la tasa activa del Banco Nación de la República Argentina para descuentos comerciales, vigente a la fecha del pago. El 27 de junio de 2011, resulta ser de 20% anual, siendo la mensual de 1,667%, y a los 3 meses siguientes la tasa aumenta 2 puntos ascendiendo al 22% anual, o sea el equivalente mensual del 1,833%.
Al igual que en el CP "A" el valor futuro a abonar a los titulares de los CP "B" es de 18.561.750 millones de pesos, pero al descontar este valor a la tasa del mercado constante del 24% anual, el valor actual de los costos para el fiduciante resulta ser de 14.200.302,20 millones de pesos. Se genera nuevamente una ganancia neta de $ 799.697,80.
Para el CP "C" en cambio, se pacta una tasa variable en forma bimestral y equivaldrá a la tasa activa del Banco Nación de la Republica Argentina para descuentos comerciales, vigente a la fecha de pago, más 6 puntos adicionales para cada bimestre.
 Con esta tasa se busca proteger aunque sea en parte del riesgo inflacionario a los acreedores por los capitales que se encuentran en última preferencia de cobro, ya que este certificado se empezará a abonar luego de cancelar totalmente el B. Es decir que la primera cuota de este certificado se pagaría en el mes de diciembre del 2011 y subsiguientes.
También se tiene en cuenta el riesgo de cobro o al menos mora en el cobro de la cuotas de la venta financiada por parte del comprador de los inmuebles, por lo que este riego también se ve reflejado, amén del inflacionario, en la tasa de CP "C", ya que el objetivo de este proceso era ir abonando con el producido de la venta financiada los Certificados en cuestión. 
Al finalizar el primer bimestre de pago del CP "C", en diciembre de 2011 la tasa activa del Banco Nación se situaba en el 22% anual. Según lo pactado en el contrato, a la tasa vigente en ese momento se le adicionarían 6 puntos porcentuales. Siendo la tasa a abonar del 28% anual y la mensual del 2.33%.
 En febrero 2012 la tasa aumenta al 24%, adicionando los 6 puntos pactados, la tasa anual se sitúa en un 30% fija y la mensual en un 2.5%., esta tasa se mantiene por el bimestre de febrero y marzo de 2012, permaneciendo constante también en abril de 2012.
 Como podemos observar a diferencia de los Certificados anteriores, el Valor actual de los Costos para el fiduciante, resulta ser mayor que el valor de colocación de la deuda.
 Es decir, a los acreedores se les abonará a lo largo del tiempo un valor de 14.610.000,00 millones de pesos, pero si descontamos estos flujos al 31/08/2010 observamos que lo que a valores actuales el valor real abonado es de 10.023.051.94 millones, es decir un importe superior al importe adeudado. Generándose así una pérdida para el fiduciante de -23.051,94 millones de pesos.
Entonces, teniendo en cuenta el Valor Actual Neto al 31/08/2010: 
Podemos observar lo siguiente: 
· Certificado de Participación A $ 745.874,28. Ganancia. 
· Certificado de Participación B $ 799.697,80. Ganancia. 
· Certificado de Participación C $ -23.051,94. Pérdida.
 Es decir que con la creación del Fideicomiso se genera una ganancia neta de $ 1.522.520,14, adicionando la ganancia de la venta financiada por 7.953.018,38, podemos concluir que en términos monetarios este proceso es altamente conveniente para el fiduciante, generando una ganancia total en pesos de 9.475.538,51.
Podemos decir que las ventajas del fideicomiso fueron:
· Permitió la venta ordenada de los inmuebles
· El fiduciante canceló las deudas con sus proveedores
· Obtuvo una ganancia del pago de los certificados
· Evitó que los acreedores del fiduciante ejercieran acciones judiciales contra sus inmuebles
· 
FIDEICOMISO INMOBILIARIO 
El fideicomiso inmobiliario es un contrato celebrado por escritura pública, por el cual una persona, el fiduciante, transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otro fiduciario, quien estará obligado a ejercerla en beneficio de quien se designe beneficiario y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, beneficiario o fideicomisario.
Los inversores son los fiduciantes que aportarán los fondos para comprar el terreno y hacer frente a los costos de la obra. El fiduciario es quien recibe el dominio de los fondos para comprar el inmueble, inscribirlo en forma temporal y condicionada a su nombre (artículo 2662 del Código Civil y ley 24.441) y llevar adelante el emprendimiento según las pautas dispuestas en el anteproyecto. Al terminarse las obras proyectadas y una vez afectado el inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal o al de Loteo, transmitirá a los beneficiarios el dominio de las unidades que a cada uno le corresponda.
Entonces: 
1. Fiduciante: Son los inversores y quienes aportan los fondos para comprar el terreno y para hacer frente a todos los costos que demande la obra
1. Fiduciario: Es quien recibe los fondos para adquirir el inmueble, inscribirlo a su nombre en forma temporal, con determinadas condiciones y que llevaadelante el emprendimiento según las pautas fijadas en el contrato, hasta la finalización de las obras, es la pieza fundamental del contrato por las responsabilidades que asume.
1. Beneficiario: Es quien recibe, del fiduciario, el dominio de la/s unidad/es que a cada uno le corresponda. Pueden ser los mismos que aportan los bienes para la constitución del fideicomiso, es decir, los propios fiduciantes.
 Características del fideicomiso
· Está aislado y protegido ya que los bienes fideicomitidos (todo lo que forma parte del proyecto inmobiliario) constituyen un patrimonio separado del patrimonio personal de los fiduciantes y del fiduciario. El patrimonio del fideicomiso solo responde por las deudas generadas en el propio negocio y no es atacable por acreedores particulares de las partes.
· Puede servir para financiar la compra de un inmueble.
· Crea un ámbito extrajudicial para resolver potenciales conflictos.
· Permite sumarse a un negocio constituido desde "cero", sin pasivos ocultos ni conflictos heredados.
· Alinea naturalmente los intereses del desarrollador con el de los inversores, ya que todos se benefician si se cumple lo estipulado en el contrato y todos son damnificados si no se cumplen.
· Desde el punto de vista contable tiene la ventaja de que las posibles contingencias del proyecto no aparecerán en balances de los fiduciantes (reclamos laborales, impositivos, etcétera) y de quienes inviertan en el fideicomiso inmobiliario.
· El mismo patrimonio puede garantizar futuras operaciones sin necesidad de volver a constituir un fideicomiso.
· Los derechos fiduciarios pueden ser negociables.
· A modo de ejemplo bajo la figura "fideicomiso inmobiliario" el inversor evita los riesgos de asociarse con otra persona "riesgosa" y que los acreedores de esa persona, que por ejemplo aportó $ 50.000 para el emprendimiento, en el transcurso de la obra sea embargado por $ 1.000.000, afectando en $ 950.000 el capital invertido por otro/s inversores y poniendo en riesgo el emprendimiento, cosa que no ocurriría si se utiliza un contrato de fideicomiso, debido a que este negocio genera un patrimonio, en cabeza del fiduciario, diferente al patrimonio de cada uno de los fiduciantes. En definitiva, el patrimonio del fideicomiso solamente responde ante deudas contraídas en el propio fideicomiso, no por deudas particulares de las partes, lo que resulta en un particular y gran beneficio.
Diferencias con una SOCIEDAD ANÓNIMA:
Hay tres diferencias entre el fideicomiso y una sociedad anónima. "La primera es que el fideicomiso tiene un objeto mucho más puntual, como: ‘construir un barrio cerrado en tal lote, subdividiéndolo en tantas’ unidades", y a partir de ahí las decisiones que se tomen deben apuntar a llevar a cabo y concluir ese objeto", "adicionalmente, al finalizar ese objeto, o sea con la escrituración y entrega de los lotes, el fideicomiso se extingue y, con él, las posibilidades de futuros inconvenientes legales o tributarios" "La segunda diferencia es que el fideicomiso no tiene un dueño o director sino que existe la figura del fiduciario, quien administrará como ‘un buen hombre de negocios’, según lo definido en la ley, todos los bienes fideicomitidos. Es decir, todos los aportes que realicen los fiduciantes (ya sea en tierra, dinero, bienes o servicios) quedarán resguardados por la figura del fideicomiso y bajo la custodia y administración de una persona designada. A diferencia de una SA o una SRL, donde el administrador en caso de quiebra tendría implicancias en lo civil y comercial, el fiduciario le agrega la penal". "En tercer lugar, y este punto en los casos de los loteos que son proyectos de larga duración es especialmente importante, la inhibición o embargo de alguno de los fiduciantes o inclusive al fiduciario no inhibe o embarga al fideicomiso en sí mismo. El fideicomiso sí puede ser inhibido pero por cuestiones propias y no por la de sus integrantes".
Funcionamiento
En el funcionamiento de fideicomiso inmobiliario en el que una empresa que tenga como finalidad la construcción de un emprendimiento inmobiliario de departamentos a estrenar deberían actuar:
· Fiduciantes: el titular de un terreno, ahorristas y una empresa constructora (quienes aportan un determinado capital)
· Fiduciarios: es una persona o empresa experimentada en la construcción y/o administración de fondos de terceros que debe conocer de fideicomisos y de negocios inmobiliarios, que se hará a cargo de administrar y supervisar la evolución de las obras, la ejecución del proyecto, el manejo de los fondos, la contratación de profesionales la confección de los boletos de compraventa de las unidades a construir, etc.
· Beneficiarios: quienes recibirán las unidades ya construidas designadas en el contrato al finalizar la obra. Es importante mencionar que estos pueden no ser parte del fideicomiso, es decir ser consumidores ajenos al fideicomiso
Al finalizarse las obras y luego de adjudicadas las unidades a los correspondientes beneficiarios, el fiduciario liquida el fideicomiso, es decir que distribuye las utilidades obtenidas entre los fiduciantes que pueden ser propietarios, constructores, inversores o ahorristas en busca de invertir en ladrillos, etc. que participarán de los beneficios del negocio de acuerdo al porcentaje aportado.
FIDEICOMISO INMOBILIARIO: CASO PRÁCTICO FIDEICOMISOS NATANIA
Natania es un sistema de comercialización, construcción y financiación de lotes y viviendas creado por el Grupo ECIPSA, empresa con más de 30 años de experiencia en el mercado. El sistema Natania tiene la particularidad de cumplir con todas las etapas en el desarrollo de un conjunto habitacional. La integridad y la experiencia en los procesos, posibilita la adaptación de los productos a los requerimientos de cada mercado. Nuestro sistema Natania permite que cualquier persona tenga su lote, casa o departamento 100% financiado. Para ello, el cliente realiza una serie de aportes a su medida hasta cumplimentar un porcentaje del producto, luego el saldo se financia una vez entregado el bien. 
Características:
¿En qué consiste el sistema?
Mínimos requisitos de ingreso al sistema con aportes adecuados a las necesidades, fijos en pesos o variables, cada aporte realizado congela un porcentaje del lote, casa o departamento, posee financiación Propia o Bancaria, sistema de Suspensión Temporaria lo que permite dejar de abonar los aportes mensuales por un lapso de tiempo determinado ante una eventualidad del titular del plan, viviendas a la medida porque las viviendas son evolutivas, pudiendo al momento de la adjudicación ampliarlas de acuerdo a la normativa del ente regulador de su jurisdicción (exceptuando los Barrios desarrollados bajo la Ley 13.512), posee rápida consolidación porque los emprendimientos se construyen por etapas, lo que permite una consolidación rápida y segura. Esto genera una ventaja adicional, ya que al consolidarse el barrio en poco tiempo, nuestras viviendas se revalorizan más rápido que el resto del mercado, los aportes no pierden valor sino que se van actualizando, ya que al realizar un aporte el mismo cancela un porcentaje del plan, una infraestructura adecuada porque los proyectos cuentan con todos los servicios públicos exigidos, tienen fácil acceso y cercanía al centro de cada ciudad, un sistema de Beneficios Especiales (SBE) que incluye el Sistema de Protección Familiar, que es una modalidad de apoyo y cobertura incluida en el cupón mensual de aportes y disponible para todos los asociados, sin importar el tipo de plan que hayan elegido. El esquema garantiza a los herederos, la cancelación anticipada de los aportes fiduciarios faltantes, si se produjera el fallecimiento del titular del plan. Este beneficio constituye una protección ideal para que la familia pueda asegurarse el acceso a la vivienda, al margen de cualquier eventualidad.
¿Cuáles son las características de sus planes?
Las características de los planes vigentes de Natania son:
· En Argentina, el sistema se realiza mediante la figura del Fideicomiso, quien organiza lacomercialización y administra los aportes de los Clientes y contrata a una empresa Constructora para el desarrollo y construcción de los productos Natania.
· Todos los aportes que realiza el cliente congelan un porcentaje concreto de la vivienda, de esta forma sus aportes crecen al mismo ritmo que el incremento del precio. Así, el Plan Natania se convierte en una de las mejores inversiones del mercado.
· El cliente ingresa al sistema realizando el primer aporte, abonando los gastos administrativos, el Sistema de Beneficios Especiales (SBE) y firmando la Solicitud de Incorporación.
· El sistema contempla el pago obligatorio de los aportes y el pago de intereses en caso de mora.
· Los costos de inscripción están bonificados.
· El aportante se puede cambiar de tipología de producto y de plan cuando lo desee, luego de transcurrido como mínimo 6 meses de aportes.
· Permite cesión de carpeta cuando el aportante lo requiera (transferencia del plan a otro cliente), luego de 6 meses como mínimo de aportes, previo autorización expresa del Fideicomiso.
· Posee el sistema de suspensión temporaria de aportes, luego de 6 meses como mínimo de antigüedad en el plan.
· Posibilita que el aportante pueda extender o recortar el número de cuotas del plan suscripto.
· El sistema de venta implica la venta por zonas. Cada Sucursal tendrá claramente delimitadas las zonas y dentro de cada una se determina el emprendimiento correspondiente.
· Cuenta con el Sistema de Pago de Mantenimiento Garantizado (efecto monedero). El Fidecomiso posee la facultad de ejercer este sistema que se aplica en caso que un cliente deje de pagar el aporte, pudiendo descontar los gastos de los aportes adeudados del monto de las cuotas pagadas anteriormente.
· Los planes vigentes son totalmente flexibles, por lo que el cliente puede cambiar de uno a otro sin inconvenientes, previa autorización de Natania.
El Plan Estándar plantea tres etapas de pago:
· Anticipo (aportás el 15% del valor total): 100% financiado.
· Pre-entrega (aportás el 25% del valor total): de contado o financiado hasta en 96 aportes. ¡Recibís tu casa a los 12 meses!
· Entrega (aportás el 60% restante del valor total): de contado o financiado.
El Plan Vip permite elegir la ubicación desde el primer momento. Plantea tres etapas:
· Anticipo (aportás el 15% del valor total): 100% financiado.
· Pre-entrega (aportás el 25% del valor total): de contado o financiado hasta en 96 aportes ¡Recibís tu casa a los 12 meses!
· Entrega (aportás el 60% restante del valor total): de contado o financiado.
El fideicomiso consiste en la construcción de casas de diferente estilo y tamaño, en donde los fiduciantes aportan al fideicomiso determinada cantidad de cuotas hasta cubrir en su totalidad el valor que tendrá la casa al momento de la entrega, dichos importes serán canalizados por Natania (fiduciario) para la administración de dichos fondos y la futura consecución del fin mismo del fideicomiso, la construcción de las viviendas, en este caso existen fideicomisarios que serán los fiduciantes, es decir, quienes realizaron sus aportes para obtener su casa, y un beneficiario que se distingue que es Natania quien obtendrá beneficios por sus tareas de administrar el fideicomiso en el tiempo que dure el mismo, en este caso, hasta que finalice la construcción de las viviendas.
	FIDUCIANTE
	
	
	
	FIDUCIARIO
	
	
	
	
	
	
	
	FIDEICOMISO
INMOBILIARIO 
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	FIDEICOMISARIOS
	
	
	
	BENEFICIARIO
En un ejemplo numérico, suponemos que el valor de venta de cada casa es de $2.496.000 a la fecha, a pagarse en 96 cuotas mensuales (8 años) ajustables de acuerdo a la variación del valor del inmueble, que el costo de las misma en su totalidad incluyendo terreno y construcción es de $1.500.000 a la fecha, podemos observar a la fecha de otorgamiento de la financiación lo siguiente:
	
	
	
	
	
	
	
	
	Aporta
	
	
	
	Administra
	
	
	FIDUCIANTE
	
	
	
	FIDUCIARIO
	
	 (
$2.496.0000
) (
$1.500.0000
)
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	FIDEICOMISO
	
	
	
	
	
	
	INMOBILIARIO 
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	FIDEICOMISARIOS
	
	
	
	BENEFICIARIO
	
	
	 (
$2.496.0000
)
	
	
	
	 (
$996.000
)
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	valor de la propiedad
	
	
	(2.496.000-1.500.000)
	
	
	
	
	
	
	
Conclusión: El Fideicomiso inmobiliario es una herramienta con importantes ventajas a la hora de emprender la compra de una vivienda, entre ellas podemos citar a que debido a que se aísla activos la quiebra del fiduciario no significa la del fideicomiso, ante incumplimientos el fiduciario puede actuar sin necesidad de recurrir a la justicia, fortalece acuerdos societarios o proyectos, otorga trasparencia, capta ahorros genuinos a tasa más razonable y con menores costos, desde el punto de vista jurídico brinda más seguridad como consecuencia de la separación de bienes, lo que implica que ante determinadas circunstancias los acreedores de los fiduciantes o fiduciario no pueden atacar el patrimonio fideicomitido, siendo éste la única garantía del cumplimiento del encargo fiduciario.
FIDEICOMISO DE GARANTÍA:
 
CONCEPTOS:
Es el contrato en virtud del cual el constituyente, que generalmente es el deudor, transfiere la propiedad de uno o varios bienes a título del fideicomiso mercantil al patrimonio autónomo, para garantizar con ellos y/o con su producto, el cumplimiento de una o varias obligaciones claramente determinadas en el contrato.
LA FIDUCIA DE GARANTÍA: La fiducia de garantía consiste en entregar a la fiduciaria uno o varios bienes para que con ellos o con su producto se garanticen ciertas obligaciones, previamente determinadas por el fideicomitente a cargo del fideicomiso o un tercero.
OBLIGACIONES:
Las Obligaciones garantizadas podrán ser propias del sujeto que celebra el contrato o de terceros, de los cuales el contratante es garante o aval.
La garantía puede ser hecha para ofrecerse a uno o varios Acreedores, simultáneos o sucesivos y sobre diferentes bienes: incluso sobre activos corrientes y créditos.
Esta es la gran virtud del contrato de Fideicomiso de garantía que da la posibilidad de diseñar una garantía como se la requiera.
El fideicomiso como un acto jurídico generador de múltiples relaciones:
Fiduciante: transfiere la propiedad fiduciaria de bienes al
Fiduciario: la ejerce hasta el cumplimiento de un plazo o condición a beneficio de uno o varios terceros designados por el Fiduciante.
Beneficiario: con la obligación de retransmitir la propiedad plena y perfecta, una vez ocurrido el hecho resolutorio, a favor de quien haya sido designado en el contrato que si no es el Fiduciante o el Beneficiario se llama: fideicomisario
El fideicomiso de garantía se caracteriza por su finalidad: garantizar una obligación.
El Fiduciante: transfiere bienes o cosas de su propiedad para garantizar el cumplimiento de una obligación.
Puede ser:
El deudor.
El garante de un tercero
Puede o no, a su vez, asumir el carácter de fiador o avalista: suma a la garantía fiduciaria todo su patrimonio.
El Beneficiario: son los acreedores
OBJETO DEL FIDEICOMISO DE GARANTÍA:
Igual que en el fideicomiso común (bienes determinados o determinables art. 1 y art. 4 inc. a. de la ley 24.441) y constituyen el llamado patrimonio de afectación.
OBLIGACIONES ASEGURABLES:
Pueden ser propias del deudor o de terceros.
En el caso de que la celebración del contrato de fideicomiso implique también el otorgamiento de otro contrato, que es la fianza o aval.
Podrá suceder que el fiduciante comprometa en la garantía solamente aquellos bienes incluidos en el fideicomiso: en este supuesto su responsabilidad se limitará al valor de la cosa y la responsabilidad no se extenderá al resto de su patrimonio.
La responsabilidad de por las costas y costos que se generen de la realización de los bienes por incumplimiento del deudor principal quedará sujeta a la voluntad de las partes según si hubieran establecido que estos serán afrontados por el fiduciante que a esta altura responde con todo su patrimonio sobre todo cuando el valor de la realización de los bienes nosea suficiente para la total extinción de las obligaciones garantizadas, o si los costos y costas de la realización de los bienes queda comprendido en el concepto de valor de la cosa, limitándose a responder hasta el valor de la cosa dada en fideicomiso.
En cuanto a la obligación en si misma, todas pueden ser garantizadas:
De dar, cosas ciertas o inciertas, de dar cantidades de cosas o sumas de dinero. De hacer o de no hacer, obligaciones alternativas y facultativas, divisible o indivisibles y también naturales, principales y accesorias, puras y condicionales, o subordinadas a plazo.
ESQUEMA BÁSICO DE UN FIDEICOMISO DE GARANTIA
 
CASO PRÁCTICO DE UN FIDEICOMISO PÚBLICO
“FIDEICOMISO DE ASISTENCIA DE LA ACTIVIDAD AGROINDUSTRIAL EN LA PROVINCIA DE MENDOZA: MENDOZA FIDUCIARIA”
FINALIDAD DEL FIDEICOMISO: fijar las bases por las que se regirá el otorgamiento de asistencia financiera para PRODUCTORES APÍCOLAS, radicadas en el territorio de la Provincia de Mendoza, con el objeto de solventar Gastos de Capital de Trabajo e Inversión.
PARTES DEL FIDEICOMISO EN ESTE CASO:
FIDUCIANTE: Reviste y asume la calidad de Fiduciante, la Administradora Provincial del Fondo.
 CO-FIDUCIANTE: Reviste y asume la calidad de Co-Fiduciante, la Provincia de Mendoza. 
FIDUCIARIO: Reviste y asume la calidad de Fiduciario, Mendoza Fiduciaria S.A., con sede social en Calle 25 de Mayo N° 1078 de la Ciudad Capital de la Provincia de Mendoza, República Argentina.
BENEFICIARIO Y FIDEICOMISARIO: Reviste y asume la calidad de Beneficiario y Fideicomisario, el Fiduciante.
BIENES FIDEICOMITIDOS: Son las sumas de dinero provenientes del Fiduciante y Co-Fiduciante y las sumas de dinero que integre el Gobierno Nacional u otras entidades públicas.
 
 PATRIMONIO FIDEICOMITIDO: Es el patrimonio de afectación creado por el contrato de fideicomiso de conformidad a lo normado sobre el particular por el CCCN, el que estará integrado por los bienes fideicomitidos antes indicados, y, en virtud del principio de subrogación real, por los bienes o derechos que ingresaren por inversión, reinversión o adquisiciones realizadas con bienes fideicomitidos, como también por los frutos de los bienes componentes del Patrimonio Fideicomitido, aumentos y ganancias que se produzcan o generen como consecuencia de las operaciones y negocios que se encomiendan por dicho contrato al Fiduciario:
CONTRATO DE FIDEICOMISO O EL FIDEICOMISO O EL CONTRATO: Es el contrato de fideicomiso celebrado entre Fiduciante y Fiduciaria, que diera origen al Fideicomiso. 
REGLAMENTO DE CONDICIONES O EL REGLAMENTO: Es el conjunto de condiciones que se expresan en el presente.
 POSTULANTE Y/O SOLICITANTE: Es la persona humana o jurídica que solicita financiamiento al Fideicomiso.
 SOLICITUD DE CRÉDITO: son los formularios y documentación que los postulantes deben presentar a Mendoza Fiduciaria SA a fin de que se los analice con los recaudos que se establecen en el presente Reglamento de Condiciones y su posterior elevación al Comité Ejecutivo, para su aprobación o rechazo.
 ADJUDICATARIO: Es el Postulante al que se le ha aprobado su solicitud de financiamiento por parte del Comité.
 CONTRATO O MUTUO: Es el instrumento que suscribirá el Postulante que resulte Adjudicatario, como Tomador del préstamo, y Mendoza Fiduciaria S.A. – Fiduciario del Fideicomiso, como dadora de dicho préstamo.
TOMADOR: Es el adjudicatario que suscribe el contrato de mutuo con Mendoza Fiduciaria S.A. – Fiduciario del Fideicomiso, como dadora de dicho préstamo.
COMITÉ EJECUTIVO O EL COMITÉ: Es el Comité Ejecutivo, cuerpo Colegiado creado en el Contrato de Fideicomiso, teniendo entre sus funciones principales la de aprobar o adjudicar los créditos solicitados por los Postulantes.
REQUISITOS Y CONDICIONES
Las personas interesadas en acceder a la línea de crédito deberán cumplimentar las siguientes condiciones:
 Que el solicitante acredite ser productor apícola por medio de la inscripción en el Registro correspondiente (RENAPA).
Que el proyecto a financiar se ejecute en el territorio de la Provincia de Mendoza. Además deberán constituir domicilio especial en la Ciudad de Mendoza o en el radio urbano del Departamento donde se encuentra localizado el emprendimiento e informar una dirección de correo electrónico. Indistintamente en el domicilio especial constituido o en la dirección de correo electrónico informada, serán válidas todas las notificaciones que se le realizarán, con motivo de su participación en la operatoria, para todos los efectos judiciales y extrajudiciales que pudieran corresponder. Cualquier cambio en el domicilio especial constituido o en la dirección de correo electrónico informada, sólo producirá efectos desde la notificación fehaciente del mismo al Fiduciario. En caso de falta de constitución del domicilio especial, se considerará que las notificaciones se producirán tácitamente los días martes, en el domicilio del Fiduciario, sito en Calle 25 de Mayo 1078, de la Ciudad de Mendoza, Provincia de Mendoza.
CRITERIOS DE SELECCIÓN
 El Comité tendrá como criterios para la selección de los postulantes presentados, además del cumplimiento de las condiciones que se establece en el presente, otros criterios, entre los que se enumeran ejemplificativamente, los siguientes:
Ofrecimiento de garantías satisfactorias conforme a los tipos admitidos y suficiencia de la misma en relación con el monto del crédito solicitado.
Ubicación geográfica del postulante.
CONDICIONES DEL FINANCIAMIENTO
DESTINO DEL FINANCIAMIENTO
El presente financiamiento tiene como destino:
a) Capital de trabajo: Solventar Gastos de Capital de Trabajo necesarios para el proceso de producción, extracción y fraccionamiento de productos apícolas, tambores reglamentarios, frascos, etiquetas, insumos para nutrición, medicamentos, etc.
 b) Inversión: Compra de colmenas, núcleos, reinas, certificaciones de calidad, etc.
 MONTOS MAXIMOS PRESTABLES
 Los montos máximos a financiar en la presente Línea de Crédito, serán los siguientes:
1) Para apicultores de hasta 100 colmenas registradas: Hasta la suma de PESOS VEINTE MIL ($ 20.000).
2) Para apicultores de más de 100 colmenas registradas: Hasta la suma de PESOS SESENTA MIL ($ 60.000).
- REINTEGRO DEL CAPITAL
 El capital se amortizará en DOCE (12) cuotas mensuales, iguales, vencidas y consecutivas. La primera cuota, vencerá a los CIENTO OCHENTA (180) días de la firma del contrato y constituidas las garantías correspondientes y las restantes el mismo día de los meses subsiguientes. La efectivización del préstamo, al igual que el reintegro tanto de las cuotas de capital como de los intereses, se realizará en Pesos. El pago del crédito se efectuará en una cuenta bancaria, que a esos efectos, indique el Fiduciario. Las boletas de pago estarán a disposición del Tomador, con una antelación mínima de veinte (20) días a su vencimiento, en la sede del Fiduciario y/o en el domicilio especial de los tomadores, según corresponda. Cualquier otro modo de pago podrá ser autorizado por el Fiduciario al momento de celebrar el contrato, debiendo siempre ser bancarizado.
 LA GARANTÍA FIDUCIARIA EN ESTE CASO SERÁ:
 Se admitirá como garantía la transmisión o cesión al Fiduciario, de la propiedad fiduciaria de bienes muebles, semovientes y/o inmuebles de propiedad del postulante según “Declaración de los Bienes ofrecidos en garantía fiduciaria”, conforme al ANEXO VI. El Fiduciario ejecutará la garantía en caso de determinarse el incumplimiento del deudor conforme al procedimiento establecido en el contrato de crédito y sus contratos accesorios, y con la realización de los bienes o derechos cedidos procederá a aplicarlo a la cancelación del crédito otorgado. Para el caso en que se transfiera la propiedad fiduciaria de vino y/o mosto sulfitado:
El postulante deberá adjuntar el ofrecimiento de dicha garantía, mediante nota suscripta por el mismo a dicho efecto. El tomador del crédito deberá transferir al Fideicomiso de Garantía una cantidad de vino y/o mosto sulfitado equivalente al montodel crédito acordado (o al canon inicial, según corresponda) más un aforo del veinte por ciento (20%). Al momento de resolver la aprobación de cada crédito, el Comité fijará el valor de referencia a considerar a tales efectos. La Bodega depositaria del mosto transferido en garantía (tanto en el caso de ser también la tomadora del crédito, como en el caso de ser simple depositaria) deberá garantizar el mantenimiento de las características organolépticas del producto. Los estándares de calidad mínima exigida respecto del producto a inmovilizar serán establecidos al momento de la firma del contrato. Documentación a presentar: Certificado de inscripción de la bodega o fábrica de mosto emitida por el INV. Certificado emitido por la bodega o fábrica de mosto, del que surja la existencia del vino y/o mosto sulfitado que se ofrece en garantía. En todos los casos, el costo del Fideicomiso de Garantía que se constituya, será del 1% anual, sobre el valor de los bienes transferidos en propiedad fiduciaria.
ESQUEMA DE ESTE CASO FIDEICOMISO PÚBLICO:
BIBLIOGRAFIA:
https://www.infobae.com/2015/06/08/1734024-como-funciona-el-fideicomiso-inmobiliario/
https://www.clarin.com/arq/inmobiliario/pros-contras-fideicomiso-inmobiliario_0_HkSRexx6l.html
https://emprendimientos.enbuenosaires.com/fideicomisos.html
http://bdigital.uncu.edu.ar/objetos_digitales/7062/17-mignatonvalles-tesisfce.pdf
https://www.natania.com/preguntas_frecuentes
TRABAJO DE INVESTIGACIÓN: ”FIDEICOMISO COMO HERRAMIENTA FINANCIERA”