01b_MC_crisis_hipet_burbujas_inmob - yesica Navarro

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MERCADOS DE CAPITALES INTERNACIONALES
Hipoteca Sub-Prime y Crisis en los Mercados de Estados Unidos
La crisis de las hipotecas sub-prime es una crisis financiera, por desconfianza crediticia, que como un rumor creciente, se extiende inicialmente por los mercados financieros americanos 
La crisis hipotecaria, hasta el momento, se ha saldado con numerosas quiebras financieras, nacionalizaciones bancarias, constantes intervenciones de los Bancos centrales de las principales economías desarrolladas, profundos descensos en las cotizaciones bursátiles y un deterioro de la economía global real, que ha supuesto la entrada en recesión de algunas de las economías más industrializadas.
Burbuja
Una Burbuja alude al crecimiento explosivo y no sostenible en el precio de un activo (El activo puede ser financiero, como una acción, o no financiero, como una vivienda o una materia prima. También puede ser el tipo de cambio, en cuyo caso asume el nombre de crisis cambiaria) durante un período corto de tiempo: explosivo, en el sentido que la trayectoria no puede ser explicada en su totalidad por razones fundamentales (Costos reales del activo) y no sostenible, porque luego del crecimiento desmedido sigue una disminución casi de la misma magnitud.
Dentro de los elementos de la burbuja se encuentran los aspectos psicológicos del comportamiento de los inversionistas: primero,  excesivo optimismo y, luego, pesimismo, así como también el precio de dicho activo, por lo tanto, una burbuja está asociada al incremento dramático en el precio de un activo seguido por el colapso del mismo y aparece cuando el precio excede al valor fundamental, es decir, ante una desviación en el precio de un activo que no puede ser explicada por los fundamentos, como la tasa de interés o el crecimiento de la productividad. 
 "SI LA RAZÓN POR LA CUAL EL PRECIO ES ALTO HOY ES SOLO PORQUE LOS INVERSIONISTAS CREEN QUE EL PRECIO DE VENTA DE MAÑANA SERÁ MAYOR, SIN QUE LOS FACTORES FUNDAMENTALES JUSTIFIQUEN ESE PRECIO, ENTONCES EXISTE UNA BURBUJA".
La burbujas en general funcionan así. Se vuelcan recursos a algún sector de la economía, esto hace que los activos de este sector aumenten su precio por un exceso de demanda, haciendo que el sector parezca atractivo para la inversión. Las burbujas necesitan un flujo
permanente de inversiones para mantener un mercado en suba y seguir invirtiendo en el sector, generalmente, una vez que ingresan los primeros inversores, los que le siguen son inversores de peor calidad, también menos informados y más numerosos, los cuales no saben totalmente en lo que están invirtiendo. Mientras el flujo de recursos se mantenga la burbuja sigue creciendo, si por algún motivo esto se corta, la burbuja estalla y el precio de los activos se ajusta a un precio normal, produciendo grandes pérdidas a los inversores.
Créditos Sub-Prime
Son un tipo de préstamo que se caracteriza por ser menos exigente con la solvencia o la capacidad de devolver los pagos que tienen las personas a las que van dirigidos, de hecho el término sub-prime califica esa solvencia como “por debajo de la óptima”.
Este tipo de operaciones, concedidas a particulares o empresas, tiene las siguientes características:
1. La mayor parte de los créditos sub-prime son de carácter hipotecario.
2. Las entidades financieras tienen un límite máximo fijado por la FED de créditos de alto riesgo, si bien este límite puede ser superado por otras entidades intermediarias que pueden adquirir mediante una cesión de crédito los derechos al cobro de los créditos sub-prime por parte de los bancos a terceros, a cambio de pagar a la entidad financiera un interés menor.
3. El tipo de interés de un crédito sub-prime es superior a la media de los tipos de interés para préstamos de las mismas características dirigidos a usuarios solventes, variando entre 1,5 y 7 puntos más.
4. El sistema de concesión de créditos en Estados Unidos se basa en el establecimiento de una tasa de evaluación del particular o la empresa que solicita el préstamo, de tal forma que aquellos que superan los 850 puntos en dicha evaluación obtienen créditos prime a un tipo de interés bajo y con amplias ventajas. Los que tienen una evaluación entre 650 y 850 puntos se consideran solventes y los tipos de interés que se les aplican a las operaciones crediticias se encuentran dentro de la media nacional. Aquellos que tienen una puntuación por debajo de 650 se consideran de alto riesgo, y son aquellos que pueden recibir los créditos sub-prime, con tipos de interés más altos y más gastos en comisiones bancarias.
Los problemas que puede generar el impago de los créditos sub-prime dentro de la economía local y de la economía global está determinado por tres factores:
1. El volumen total que representen los créditos sub-prime sobre el total concedido.
2. El número de créditos cedidos a terceros en operaciones de cesión de créditos y las empresas titulares de los mismos. Cuando son los bancos los que soportan la mayor parte de la carga de los créditos sub-prime, el riesgo afecta al sistema financiero; cuando son empresas de otro tipo, el riesgo afecta a distintos sectores económicos o bien a los más importantes.
3. El impacto sobre la economía global, según qué empresas, financieras o no de otros países, hayan adquirido créditos sub-prime.
Los créditos sub-prime, al igual que cualquier otro, pueden ser negociados por las entidades bancarias con otras empresas, de tal forma que se pueden ceder los mismos a cambio de obtener el pago de un interés menor. La ventaja de la entidad financiera al efectuar la cesión es poder garantizarse el cobro del crédito de manera rápida. Las empresas que adquieren créditos sub-prime tratan de obtener un beneficio por la diferencia entre lo pagado a la entidad financiera y lo que efectivamente tienen derecho a cobrar del particular deudor.
Descripción de la crisis
Comenzó con la explosión de la burbuja inmobiliaria estadounidense en 2005 tras un largo período de incesante incremento de los precios de las viviendas. Por aquel entonces, el número de familias que podía pagar una hipoteca había aumentado. Los prestamistas habían empezado a llevar a cabo una práctica llamada crédito ‘sub-prime’, que consistía en hacer préstamos a gente que normalmente no podría acceder a una hipoteca para una casa por existir mayor riesgo de impago. Las hipotecas ‘sub-prime’ comenzaban con un bajo interés los primeros años para luego elevarse drásticamente. En muchas ocasiones, a los prestatarios no se les explicaban todos los riesgos y se les decía que podrían refinanciar la hipoteca en unos años para mantener las tasas de interés bajas además las hipotecas sub-prime podían ser retiradas del activo del balance de la entidad concesionaria, siendo transferidas a fondos de inversión o planes de pensiones. 
Todo el mundo parecía estar ganando dinero, tanto las empresas de construcción como los agentes inmobiliarios y las compañías de materiales; y los consumidores eran felices. La industria se encontraba en gran parte al margen del gobierno estadounidense tras décadas de firme desregulación por parte del partido republicano.
Pero en 2005-2006 las tasas de interés de las hipotecas ‘sub-prime’ se dispararon y muchos de los nuevos propietarios no podían pagarlas o refinanciarlas, los incumplimientos de pagos y los embargos aumentaron a niveles no registrados en los últimos setenta años, en particular en el segmento de hipotecas de alto riesgo, más conocido como sub-prime. 
La crisis tendría que haberse quedado en los propietarios de viviendas estadounidenses pero, desafortunadamente, tanto los bancos como los prestamistas de estos asuntos habían traspasado la deuda a los inversores. Los activos de la deuda se repartieron y se vendieron a otros inversores y a bancos de todo el mundo en complicados paquetes financieros que poca gente parecía entender del todo. Durante 2007, casi un 1,3 millones de viviendas estadounidenses fueron sujeto de actividades financieras, un 79% más que en 2006. Cundió el pánico: nadie parecíatener ninguna idea de quién era el dueño de estas deudas ‘inútiles’, extendidas por todo el sistema financiero mundial. De repente, los bancos ya no estaban dispuestos a hacer más préstamos, lo que resultó en una crisis de crédito o credit crunch; es decir, un período en el que hay poca liquidez (dinero en efectivo) en el sistema porque nadie está prestando. Las pérdidas empezaron a acumularse. En julio de 2008, los bancos y las principales instituciones financieras de todo el mundo anunciaron pérdidas de alrededor de 435.000 millones de dólares.
Como la historia lo muestra, el estallido abrupto y violento, barrió no solo con el sistema hipotecario, sino también con el financiero.  La coincidencia y secuencia entre el fin de la burbuja hipotecaria y el aumento de los atrasos de pago y embargos en las hipotecas de alto riesgo no es casualidad. En otras palabras fue una crisis típica de excesos y de sobreendeudamiento, sostenida casi únicamente en el aumento del precio de las viviendas. 
La crisis económica es el resultado de una serie de fallos humanos en EE UU y del crecimiento natural de las economías del Este.
Causas de la crisis
El detonante de la crisis fue el estallido de la burbuja inmobiliaria, es decir, la reducción de los precios de las viviendas. Ello disminuyó el valor, tanto de las hipotecas como de los títulos que contenían conjuntos de hipotecas, que eran activos para las entidades financieras. El otorgamiento masivo de préstamos hipotecarios estuvo basado en el supuesto de un aumento permanente de los precios de las viviendas. La complejidad de los productos financieros generó un pánico financiero moderno, entendido como un recorte abrupto de las líneas de financiamiento de las instituciones financieras. Fue una corrida de acreedores y no de deudores. 
Las dos cuestiones claves para comprender la crisis son las siguientes: en primer lugar, ¿por qué creció de manera explosiva el segmento de hipotecas sub-prime? ¿Por qué a partir de 2003 y no antes? La información disponible muestra dos tendencias claves. En primer lugar, el porcentaje de hipotecas sub-prime aumentó de 7.2% del total de hipotecas otorgadas en 2001 a 7.9% en 2003 y a 20.1% en 2006. En segundo lugar, el porcentaje de hipotecas sub-prime titularizadas aumentó de 50.4% en 2001 a 80.5% en 2006. En otras palabras, la mayoría de hipotecas sub-prime otorgadas entre 2003 y 2006 fueron titularizadas, hecho que coincide con el período de mayor auge de la burbuja inmobiliaria. 
Estados Unidos atravesaba un período de baja volatilidad macroeconómica, conocido como Gran Moderación. Los buenos tiempos, característica del entorno, facilitaban la mayor toma de riesgos. Prueba de ello fue la burbuja de las acciones tecnológicas y su colapso en 2000, hecho que interrumpió el período conocido como la  Gran Moderación. Seguiría la burbuja inmobiliaria como un fenómeno más extendido a varios países de Europa, en particular España, Irlanda y Reino Unido. 
En segundo lugar, ¿por qué el colapso de las hipotecas sub-prime generó una crisis financiera? Algunos elementos que configuraron la crisis existían de tiempo atrás, como la titularización y el modelo de originar y distribuir. Lo nuevo a inicios del siglo XXI fue un conjunto de innovaciones financieras, en especial en el campo de los derivados financieros. El florecimiento de los mencionados instrumentos permitió la incorporación en masa del segmento sub-prime.  El desarrollo de productos financieros sofisticados ocurrió gracias al avance de las tecnologías de la información y la informática. La transmisión de información en tiempo real aceleró todos los procesos. Ellas fueron usadas por el sector privado de modo que todo lo riesgoso parecía menos riesgoso, es decir, apareció un problema de valorización de los productos financieros. La opacidad y complejidad exacerbaron la información asimétrica. El resultado fue el crecimiento del segmento sub-prime y el boom inmobiliario. El aumento en los precios de las viviendas ocultó todas las dificultades y complicaciones.  El colapso de la burbuja inmobiliaria alimentada por el auge crediticio combinada con el crecimiento de los derivados extrabursátiles sin regulación y riesgos mal medidos determinaron la crisis crediticia en agosto de 2007.      
El choque inicial que detonó la crisis fue el deterioro de la calidad de las hipotecas sub-prime en el mercado inmobiliario. La razón del mismo fue el estallido de la burbuja hipotecaria, reflejado en una disminución del precio de las viviendas  a partir de agosto de 2006. El aumento en los incumplimientos de pagos acrecentó la incertidumbre del valor de los títulos respaldados por hipotecas. Como consecuencia, las agencias calificadoras de riesgo redujeron la calificación crediticia de una cantidad creciente de valores y anunciaron cambios en la metodología usada para evaluar dichos productos en julio, agosto y octubre de 2007.  Ello generó una virtual evaporación de la liquidez en los mercados secundarios para los valores estructurados. Las pérdidas, menores calificaciones y cambios en las metodologías  afectaron la confianza de los inversionistas en la capacidad de las agencias calificadoras para la evaluación de los riesgos de los complejos productos estructurados. Como resultado, los inversionistas optaron por una huida en masa de los mercados de todos los productos estructurados. Había ocurrido una corrida financiera no de depositantes como en el caso tradicional, sino de acreedores de las entidades financieras. Los inversionistas optaron por una fuga hacia la transparencia. La decisión fue invertir solo en activos líquidos y seguros, como los bonos del tesoro de USA. 
La crisis inicial de liquidez dio paso a un problema de solvencia. Los bancos centrales intervinieron para mantener la estabilidad del sistema financiero global. Las instituciones financieras no tenían capital para cubrir las pérdidas. Las innovaciones financieras, como los productos crediticios estructurados y la creciente capacidad de los bancos para trasladar el riesgo fuera de sus balances, así como la mayor interconexión entre las grandes instituciones financieras convirtió una crisis de liquidez (tanto de mercado como de financiamiento) en una de insolvencia.
En resumen podríamos decir que las causas son: 
· Baja tasa de interés( para reactivar la economía a través del incentivo a la inversión) 
· Exceso de liquidez( crecimiento de las economías del este y aumento del precio del petróleo) 
· Falta de regulación bancarias (muchos créditos de alto riesgo, no se respetaron las reglas de la cuota <= al 40% de los ingresos y el préstamo debe ser <= al 70% del valor del inmueble).
· Innovación financiera: empaquetamiento de créditos( realización de paquetes financieros atractivos para los inversores)