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U3 DERECHO REAL DE DOMINIO 
La propiedad va hacer un poco más grande, más abarcativo de lo que es el dominio, porque lo incluye.- 
ORIGEN Y EVOLUCIÓN HISTÓRICA DE LA PROPIEDAD 
La C. N. En su art. 17, garantiza el derecho de propiedad. La propiedad es inviolable, y ningún habitante 
de la Nación puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley.¨ 
No se sabía que era la ¨inviolabilidad¨ dada la amplitud de la declaración, por lo que la corte tuve el 
deber de al invocar art.17 y 14 establecer su alcance, diciendo que eran todos los intereses apreciables 
que un hombre puede poseer fuera de sí mismo, fuera de su vida y de su libertad, ese era el alcance 
que tenía. 
En su art. 14, asegura a los ciudadanos el dcho. De usar y disponer de su propiedad. 
-Desde antiguo interpreta la jurisprudencia de la corte suprema seguida por la doctrina, que el 
concepto de propiedad es más amplio. Abarcando una serie de derechos y prerrogativas patrimoniales 
que pueden interesar a una determinada persona –humana o jurídica-. La vida se vincula con la teoría 
de los derechos adquiridos, los cuales deben ser respetados. El derecho de propiedad abarca derechos 
reales, personales, intelectuales, administrativos, entre otros. 
PROPIEDAD Y DOMINIO 
El dcho real de dominio en el CV solo podía recaer sobre una cosa, no existía la posibilidad de que el 
objeto de los dchos reales fueran dchos como lo vemos hoy con el CCYC. 
-Son términos que se usan de manera indistinta o se confunden, pero existen diferencias desde el 
punto de vista jurídico. Porque vamos a ver que la propiedad abarca al dominio. 
El término dominio era más amplio que el de propiedad en el Dcho. Romano Clásico. 
-El término “propiedad” comprende en el sentido constitucional a todo derecho de contenido 
patrimonial, la C. N. en su Art. 17 garantiza el derecho de propiedad. En su Art. 14 asegura a los 
ciudadanos el derecho de “usar y disponer de su propiedad”. 
-En el derecho moderno, la “propiedad” es el término genérico y dominio el específico y técnico. 
-El término “dominio” tiene un sentido técnico: es el derecho real de ese nombre. 
En el caso de ARCOLANO la corte había entendido que la línea de constitucionalismo de época la 
propiedad también generaba deberes y que el dcho de la propiedad estaba delimitado por los fines 
sociales, ya no podía abusar de ese dcho indistintamente, ya había una contención social q delimitaba 
lo que se podía hacer o no sobre la cosa. 
 
 
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GARANTIAS CONSTITUCIONALES 
El Código anterior –derogado-, se ubicaba en una posición individualista. Permitía hasta la destrucción 
o derogación de las cosas. 
La Reforma de la ley 17711, buscó el equilibrio al disponer que el uso de la cosa debía ser regulado 
especialmente, legislar sobre el abuso del derecho. 
El C.C. y C., profundiza ese camino con diversas normas. Mantiene la teoría del abuso del derecho, 
hace alusión a los tratados de derechos humanos, resguarda los derechos de incidencia colectiva 
(limitando los individuales). 
Reconoce la propiedad comunitaria indígena. 
Protege la vivienda. 
Asegura la sustentabilidad de los ecosistemas de flora, fauna, la biodiversidad, el agua, los valores 
culturales, el paisaje, entre otros. 
-Respecto del dominio: pone límites a las facultades del titular. 
Regula la usucapión. El dominio es perpetuo, pero cede ante la adquisición realizada por un tercero 
que posea la cosa durante un tiempo exigido. Contempla de este modo a quién se despreocupó de su 
pertenencia, y a quien aprovechó el bien. 
C.C. y C. Arts. 
-El Estado puede expropiar bienes, previo indemnización. 
DOMINO PERFECTO. DEFINICIÓN LEGAL (ART. 1941). 
En el código anterior el dominio se distinguía abismalmente de lo que era la propiedad, que fue un 
aspecto que la jurisprudencia de la CSJN se había ocupado de diferenciar en muchos momentos, pq la 
corte suprema había tomado el termino de propiedad en una forma muy amplia y no circunscripta a lo 
que fuese el dcho real. 
-El dominio es pleno o perfecto cuando es perpetuo, y 
-La cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas. 
-Ni sujeta a: plazo y condición 
Otorga TODAS las facultades de: usar, gozar y disponer. Material y jurídicamente de una cosa. 
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ARTÍCULO 1941.- Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las 
facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites 
previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.¨ 
CARACTERES: 
PERPETUO 
ARTICULO 1942.- Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con 
independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza 
otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva. 
-Su límite es la expropiación, y los impuestos por el Código. 
-No tiene límite de tiempo y no se extingue por el no uso. Como se extingue por el no uso y como se 
adquiere por prescripción? Una cosa es no ejercer el uso de la cosa por determinado tiempo y otra 
cosa es abandonarla y no ocuparse de la cosa, porque el que lleva a adquirirla por prescripción es pq 
estuvo ahí el tiempo necesario para adquirirlo por la prescripción adquisitiva. 
No necesariamente tengo que estar todo el día en la casa, se entiende que es el ejercicio del dcho 
habitual o normal, o lo ejerza otra persona en su representación excepto que este adquiera el dominio 
por una prescripción adquisitiva, en ese caso estamos hablando de un desinterés por la cosa y por eso 
la otra persona ejerce el tiempo necesario para prescribir sobre esa cosa. 
Decimos que el dominio es perpetuo e ilimitado en el tiempo, o sea que subsiste mientras dure la cosa 
que constituye su objeto, en tanto no se extinga por destrucción total o por un consumo total, persiste 
por encima de cualquier mutación que pueda experimentar la titularidad, como cuando se transmite 
de una persona a otra, es el mismo dcho pero cambia la titularidad, no se pierde por el no uso. 
No es suficiente la inacción del dueño sino la actuación positiva de que esta poseyendo la cosa para 
que se produzca esa extinción de dominio en cabeza del titular y la adquiera esta nueva persona por 
usucapión. 
EXCLUSIVO 
ARTICULO 1943.- Exclusividad. El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien 
adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al 
título. 
Dos personas no pueden tener el todo del dominio de una cosa, de lo contrario sería codominio. 
Puede ser una persona física o jca. 
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No existe un mejor dcho que el dominio que lo ejerce el titular. 
-ARTÍCULO 1944.- Facultad de exclusión. El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a extraños 
del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y 
encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales. 
• Exclusividad en la adquisición del dominio. 
• Facultad de exclusión. Facultad de excluir a terceros. 
• Derecho del dueño de remover objetos colocados en su dominio. 
• Cerramiento 
ABSOLUTO 
Carácter absoluto, señorío sobre la cosa. 
-Es oponible erga omnes (como todos los dchos reales). Confiere a su titular la mayor cantidad posible 
de facultades sobre la cosa: 
 El ius utendi: derecho de uso sobre la cosa. 
 Ius fruendi: derecho de goce sobre la cosa. 
 Ius abutendi: derecho de disposición sobre la cosa. 
 Facultades jurídicas: ya que puede realizar actos de disposición y de administración. Incluye 
actos entre vivos como un alquiler o una enajenación; o puede hacer abandono de la cosa (con 
la limitación del numerus clausus). 
 Facultades materiales: importa una potestad jurídica, de plano señorío sobre el derecho de 
poseer o ejercer sobre la cosa y todos los actos de utilidad que produzca. Abuso del derecho: el hecho abusivo del derecho configuraría perjuicios para la comunidad. 
Debe ser ejercido con regularidad, respecto del Art. 10 del C.C. y C. 
 Elasticidad del dominio: quien tiene dominio perfecto sobre una cosa, no puede adquirir sobre 
ella ningún otro derecho real. 
EXTENSION 
Al subsuelo y espacio aéreo, tesoros, minas, aguas subterráneas y yacimientos arqueológicos. Excepto 
disposición en contrario de las leyes especiales. 
ARTÍCULO 1945.- Extensión. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con 
ella o son sus accesorios. 
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su 
aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales. 
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Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, 
excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie. 
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se 
prueba lo contrario.¨ 
Comprende todos los objetos que forman un todo con ella, todo lo que está incluido con ella con sus 
accesorios. 
-Comprende a todos los objetos que se incorporen a él y que son un todo con ella –excepción: 
derechos de propiedad horizontal y superficie. 
-Presunción iuris tantum, sobre que las construcciones, siembras o plantaciones fueron realizadas por 
el dueño del inmueble. 
-Presunción iure et de iure, que son pertenecientes al dueño (con las mismas excepciones) 
EXTINCION 
Se extinguen por: 
• Destrucción total de la cosa –si la ley no autoriza su reconstrucción-, 
• Por abandono, 
• Por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena. 
-Art. 1907- 
Consolidación es que se unifique en cabeza de una misma persona por ej el titular dominial, el que 
ejerza el usufructo y adquiera el dominio del bien constituyéndose en titular dominial. 
DOMINIO IMPERFECTO. DEFINICIÓN LEGAL (ART. 1946). 
ARTÍCULO 1946.- Dominio imperfecto. El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo 
resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales.¨ 
-Es imperfecto cuando no goza de las condiciones de las condiciones del dominio perfecto. (Perpetuo, 
exclusivo y absoluto) 
-Debe resolverse: 
·al fin de un cierto tiempo, (Son el Revocable y Fiduciario) 
·al advenimiento de una condición, (el dominio gravado con derechos reales) 
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·o si estuviese gravado respecto de terceros con un derecho real. Ej: servidumbre 
ARTICULO 1964.- Supuestos de dominio imperfecto. CLASES: Son dominios imperfectos el revocable, el 
fiduciario y el desmembrado. El dominio revocable se rige por los artículos de este Capítulo, el 
fiduciario por lo previsto en las normas del Capítulo 31, Título IV del Libro Tercero, y el desmembrado 
queda sujeto al régimen de la respectiva carga real que lo grava. 
SUPUESTOS O ESPECIES: 
El dominio revocable y fiduciario lo que van a afectar va a ser el carácter PERPETUO, al hallarse 
disminuido. 
Las cargas reales lo que va a afectar es la ABSOLUTES como por ej: servidumbre. 
DOMINIO REVOCABLE 
Existen dos personas, el DUEÑO REVOCABLE es el que se va a convertir en posterior el dueño 
revocante y el DUEÑO REVOCANTE que va a ser el titular del dominio imperfecto a revocar. 
Tendrá los efectos de la RESOLUCION, con efecto retroactivo, salvo de adquirentes que sean de buena 
fe y a título oneroso, cosa muebles no registrables 
ARTICULO 1965.- Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a condición o plazo resolutorio 
a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió. 
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley. 
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de diez 
años, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. 
Si los diez años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe quedar 
definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio 
imperfecto.¨ (si no tiene una fecha de nacimiento va a ser la q este establecida en el titulo) 
Límites de las condiciones resolutorias: 
-(Último párrafo del 1965) El Código innova en cuanto a las condiciones resolutorias, se entienden 
limitadas al término de 10 años. Aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de dicho plazo, o 
sea mayor o incierto. 
-Transcurridos los 10 años, sin producirse la resolución, el dominio queda establecido en cabeza del 
dueño como perfecto. 
-El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio imperfecto. 
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Facultades del titular. Art. 1966: 
Tiene las mismas facultades que el dueño perfecto pero los actos jurídicos que realiza están sujetos a 
las consecuencias de la extinción de su derecho. 
Forma en que opera la revocación en materia de cosas registrables y no registrables: 
-Revocación del dominio de cosas registrables: tiene efecto retroactivo al día en que se adquirió. 
Quedará el antiguo propietario autorizado a tomar el dominio libre, ya que la revocación es 
retroactiva. Art. 1969. 
A le presta a B el reloj que constituye un dominio revocable, B le vende a C a título oneroso, C es de 
buena fe, no es cosa robada o perdida, en ese caso A no va a poder ejercer una acción de 
reivindicación. (Ej de no registrable) 
-Terceros no pueden alegar ignorancia. Las cláusulas revocatorias están publicadas en el Registro. 
-Art. 1967. 
Efectos de la retroactividad. Art. 1969. 
ARTÍCULO 1969.- Efectos de la retroactividad. Si la revocación es retroactiva el dueño perfecto 
readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto; si 
no es retroactiva, los actos son oponibles al dueño.¨ 
Hay que diferenciar: 
◘ Si es cosa registrable (libre de toda carga) o mueble no registrable. 
◘ Si el acto es de disposición o de administración. 
Readquisición del dominio perfecto en caso de revocación. 
 Al cumplirse el plazo correspondiente, el dueño revocable: queda inmediatamente constituido en 
poseedor a nombre del dueño perfecto. 
Por constituto posesorio, pasando a revestirá calidad de tenedor. Art. 1892 y 1923. 
*Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere 
inscribir la readquisición. 
Si no es constitutiva se requiere al efecto de su oponibilidad. Art. 1968. 
*Extinguido el dominio revocable, el tenedor está obligado a restituir la cosa a su antiguo dueño. Si no 
lo hace éste podrá demandarlo, o por acción reivindicatoria. Art. 2255. 
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DOMINIO FIDUCIARIO 
Los bienes quedan afuera del patrimonio del fiduciante, fiduciario, beneficio y del fideicomisario, pq de 
esta manera queda afuera del alcance de la agresión de los acreedores que puedan ir tras esos bienes, 
que en este caso no pueden, salvo que sea acciones de fraudes o ineficacia en el concurso. 
El fiduciario debe contratar un seguro contra la responsabilidad civil que cubra los daños por los 
objetos del fideicomiso. 
Solo por voluntad de las partes. 
El Dominio Fiduciario se adquiere, merced al negocio o contrato de fideicomiso. 
El dominio de los bienes transmitidos o adquiridos tiene ciertas singularidades. Forman un patrimonio 
separado o patrimonio de afectación, o patrimonio fiduciario con las características de la ley. 
Es un dominio imperfecto, ya que el derecho real de dominio se ve afectado en la perpetuidad, dura 
“solamente hasta la extinción del fideicomiso”. 
Fideicomiso 
El C.C. y C., lo regula en su capítulo 30 del libro 3 de contrato de fideicomiso. 
ARTICULO 1666.- Definición. Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, 
transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario, 
quien se obliga a ejercerla en beneficio de otrallamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a 
transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario.¨ 
El negocio fiduciario da origen a la relación contractual; 
El dominio fiduciario surge de aquella. El negocio fiduciario puede tener o no por fin constituir un 
dominio fiduciario. 
El contrato de fideicomiso genera la existencia del domino fiduciario, que puede coincidir con la 
celebración del contrato de fideicomiso (se puede transmitir cosas u otro dcho. patrimonial). 
Dominio fiduciario en el marco de los Dchos. Reales: genera la relación directa e inmediata entre la 
persona y la cosa. El único sujeto posible de dominio fiduciario es su titular. Art. 1701. 
Contenido. Art. 1667. El contrato debe contener: 
a) la individualización de los bienes objeto del contrato. 
b) la determinación del modo en que otros bienes pueden ser incorporados al fideicomiso, en su caso; 
c) el plazo o condición a que se sujeta la propiedad fiduciaria; 
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d) la identificación del beneficiario, o la manera de determinarlo conforme con el artículo 1671; 
e) el destino de los bienes a la finalización del fideicomiso; 
f) los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo, si cesa. 
Los sujetos son las partes en la relación jurídica del negocio fiduciario. -pueden ser 2 o 3 o 4…- 
1) El constituyente o fideicomitente. Quien se desprende del dominio a favor de otra persona. 
2) El fiduciario. Recibe el dominio transmitido temporariamente por el constituyente del 
fideicomiso. 
3) El fideicomisario. Es un tercero a quien hará que transmitirle el dominio si se cumple la 
condición resolutoria o cuando venza el plazo resolutorio establecido en el contrato. 
4) El beneficiario. Quien recibirá el beneficio de la gestión del fiduciario. 
Art. 1670. Objeto. 
Su objeto es amplio, pueden ser tanto cosas como derechos. 
Kiper diferencia entre: -dominio fiduciario (cosas o bienes objeto de derecho real de dominio); -
propiedad fiduciaria: otros bienes, art. 1682. 
Patrimonio separado. Art. 1685-1686. Sobre los bienes fideicomitidos se crea un patrimonio separado 
o de afectación en cabeza del fiduciario. 
Plazo y condición: Art. 1968. 
-no puede ser fijado por las partes, ni durar más de 30 años. 
-Cumplida la condición –o pasados los 30 años-, y a la falta de estipulación, deben transmitirse al 
fiduciante o a sus herederos. 
-Si la condición no se cumple dentro del límite legal, se reduce al máximo establecido. 
Forma: Art. 1969. 
-Debe ser escrita –art. 1667-. 
-Por instrumento público o privado. La excepción: casos de bienes inmuebles o muebles registrables. 
-Si fuese un fideicomiso testamentario, se observarán sus formas. 
-Deber de inscribir los contratos en un Registro. 
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Modos de adquisición del dominio fiduciario. Por acto entre vivos y en forma derivada, por la 
concurrencia de título y modo. Para ser oponible a terceros deberá inscribirse. 
Facultades del dueño fiduciario. (Teniendo en cuenta que pendiente plazo o condición, el fiduciario es 
dueño de la cosa transmitida). Posee amplias facultades, goza de prerrogativas y derechos con que 
cuenta el dueño perfecto. Art. 1704. 
ARTÍCULO 1704.- Facultades. El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto, 
en tanto los actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones 
contractuales pactadas.¨ 
ARTÍCULO 1678.- Cese del fiduciario. El fiduciario cesa por: 
a. remoción judicial por incumplimiento de sus obligaciones o por hallarse imposibilitado material o 
jurídicamente para el desempeño de su función, a instancia 
del fiduciante; o a pedido del beneficiario o del fideicomisario, con citación del 
fiduciante; 
b. incapacidad, inhabilitación y capacidad restringida judicialmente declaradas, y 
muerte, si es una persona humana; 
c. disolución, si es una persona jurídica; esta causal no se aplica en casos de fusión o 
absorción, sin perjuicio de la aplicación del inciso a), en su caso; 
d. quiebra o liquidación; 
e. renuncia, si en el contrato se la autoriza expresamente, o en caso de causa grave 
o imposibilidad material o jurídica de desempeño de la función; la renuncia tiene 
efecto después de la transferencia del patrimonio objeto del fideicomiso al fiduciario sustituto. 
 
ARTÍCULO 1679.- Sustitución del fiduciario. Producida una causa de cese del fiduciario, lo reemplaza el 
sustituto indicado en el contrato o el designado de acuerdo al procedimiento previsto por él. Si no lo 
hay o no acepta, el juez debe designar como fiduciario a una de las entidades autorizadas de acuerdo a 
lo previsto en el artículo 1690. 
En caso de muerte del fiduciario, los interesados pueden prescindir de la intervención judicial, 
otorgando los actos necesarios para la transferencia de bienes. 
En los restantes casos de los incisos b), c) y d) del artículo 1678, cualquier interesado puede solicitar al 
juez la comprobación del acaecimiento de la causal y la indicación del sustituto o el procedimiento para 
su designación, conforme con el contrato o la ley, por el procedimiento más breve previsto por la ley 
procesal local. En todos los supuestos del artículo 1678 el juez puede, a pedido del fiduciante, del 
beneficiario, del fideicomisario o de un acreedor del patrimonio separado, designar un fiduciario 
judicial 
provisorio o dictar medidas de protección del patrimonio, si hay peligro en la demora. 
Si la designación del nuevo fiduciario se realiza con intervención judicial, debe ser 
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oído el fiduciante. 
Los bienes fideicomitidos deben ser transmitidos al nuevo fiduciario. Si son registrables es forma 
suficiente del título el instrumento judicial, notarial o privado autenticado, en los que conste la 
designación del nuevo fiduciario. La toma de razón también puede ser rogada por el nuevo fiduciario. 
Régimen de Frutos. Fiduciario tiene en principio, derecho a los frutos. Art. 1684, fiduciario puede 
adquirir. 
Actos de disposición. Art. 1688. 
ARTÍCULO 1688.- Actos de disposición y gravámenes. El fiduciario puede disponer o gravar los bienes 
fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin que sea necesario el consentimiento 
del fiduciante, del beneficiario o del fideicomisario. 
Derecho a una retribución del fiduciario. Si no está pactada lo puede establecer el juez en base a la 
tarea que realiza, el compromiso y los bienes que son administrados. 
 Derecho a renunciar. 
Rendición de cuentas 1675. 
Posibilidad de Subrogación real. 
Extinción del dominio fiduciario. Readquisición del dominio perfecto. Art. 1706. 
DOMINIO DESMEMBRADO. 
Es la constitución de por ej usufructo, uso o habitación, servidumbre, anticresis o prenda. 
El dueño que es pleno o perfecto se va encontrar desprendido temporalmente de alguno de esos 
tributos esenciales del dominio, en virtud de la concesión de un dcho a 3ros. En caso de hipoteca no pq 
el dueño sigue en pleno goce de su potestad (usar, gozar y disponer de la cosa); pero esto si hace 
referencia a los otros dcho reales.