Orientación en Mantenimiento - Abigail Castillo

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Orientación en Mantenimiento
Curso: 7mo “B”.
Profesor: Federico Barrio.
Grupo: Abigail Castillo- Florencia Velázquez- Rocio Moran.
Tema: Mantenimiento en Edificios.
Trabajo Practico N° 2
1- Numeración de los trabajos producidos en los edificios:
Mantenimiento correctivo
· Sustitución de luces fundidas interiores y exteriores.
· Fugas de agua. Cerraduras de portales.
· Fallos eléctricos: acometidas, contadores, circuitos, equipos, automatización, alumbrado zonas exteriores peatonales, jardines y garajes, proyectores zonas deportivas, iluminación portal, escaleras, ascensores.
· Trabajos de pintura: en fachadas, patios, escaleras, portales, señalización horizontal y vertical de parking, etc.
· Mantenimiento de pavimentos resinas sintéticas.
· Mantenimiento pavimentos asfalto y hormigón.
· Mantenimiento solados portal, escaleras y rellanos.
· Reparaciones de carpintería.
· Sujeción de asideros sueltos, pomos y pasamanos en escaleras.
· Mantenimiento de mobiliario portales, buzones, elementos decorativos, garita conserjería, alfombras o enmoquetados.
· Infraestructura civil
· Instalación eléctrica
· Cableado estructurado
Mantenimiento preventivo:
· Mantenimiento de las instalaciones eléctrica (baja tensión)
· Mantenimiento de las instalaciones mecánicas
· Mantenimiento de las góndolas
· Mantenimiento de las instalaciones de prevención y extinciones de incendios
· Mantenimiento del centro de transformación (media tensión)
· Mantenimiento de ascensores
· Mantenimientos menores (puerta automática, pararrayos, etc...)
· Mantenimientos del sistema de control y comunicación
· Mantenimiento de cámaras y seguridad
· Mantenimiento de la central de recepción de alarmas
· Ascensores
· Plantas de emergencia
· Aires acondicionados
· UPS
· Instalación de cartelería e instrucciones de uso de instalaciones, y equipación de edificios, para favorecer un uso adecuado de cada elemento.
· Inspección ocular y pruebas de sistemas, por personal responsable designado, previo al funcionamiento de determinadas instalaciones de uso periódico según temporada:
Puesta en marcha previa en sistemas de calefacción y refrigeración centralizada.
· Puesta en marcha previa en equipos de depuración de agua en piscinas, y control visual previo a su instalación de temporada en mobiliario de jardines, papeleras, iluminación, vallas perimetrales, revisión y reposición de productos en equipos de control y cloración de agua.
· ➨ Comprobación de estanqueidad de conducciones de agua, y resto de suministros.
La limpieza y mantenimiento rutinario de los edificios e instalaciones, junto con el mantenimiento preventivo de edificios ayuda a retrasar su envejecimiento. Los principales servicios de los que está compuesto un mantenimiento rutinario son:
Servicios de Limpieza general:
➨ Limpieza de terrazas y azoteas, con atención especial a sumideros y canalones.
➨ Limpieza ordinaria mediante procedimientos tradicionales y procedimientos específicos.
➨ Servicios de limpieza especializada: pulidos, abrillantados, encerados, lavados de moquetas y entelados, tratamientos de limpieza criogénica, limpieza con ozono, limpiezas con agua a presión, limpiezas con vapor seco, limpiezas con ultrasonidos, limpiezas por abrasión.
➨ Limpieza de arquetas, canalones y sumideros, prestando atención especial a la detección de manchas o mal olor por fugas, para realizar la reparación inmediatamente. Cada vez que haya obstrucciones o se produzca una disminución apreciable del caudal de evacuación, se deberá revisar y desatascar los sifones y válvulas.
➨ Limpieza de edificios acristalados con uso de sistemas de descolgamiento o góndola realizados por operarios formados específicamente.
➨ Gestión de residuos, y limpieza de contenedores, con salida a punto de recogida, y devolución a cuarto de contenedores.
➨ Control diario calidad del agua en piscinas.
➨ Disposición de información anticipada en tablón de anuncios sobre actividades de prevención y mantenimiento previstas con antelación suficiente a la ejecución de los trabajos.
➨Revisión del estado y funcionalidad de los interruptores y tomacorrientes, en caso de rotura o deterioro sustitución inmediata.
➨Revisión de luminarias fluorescentes, detección de iluminación oscilante o fundida, roturas y sujeción, en caso de presentarse sustitución inmediata.
➨Revisión de lámparas incandescentes (interiores y exteriores) y fotoceldas, detección lámparas fundidas, rotura y sujeción, en caso de presentarse sustitución inmediata.
➨Verificación del estado de las conexiones de las líneas de distribución principal y secundaria, verificación de la continuidad eléctrica de la línea. En caso de deterioro reparación o sustitución inmediata.
➨Revisión del estado y funcionamiento del tablero de distribución eléctrica.
➨Revisión del estado de las conexiones que se encuentran a la intemperie, en caso de deterioro o mal funcionamiento reparaciones inmediatas.
➨Revisión general de la instalación de salidas de voz y datos, además de la canaleta y el ducto de cableado.
➨Comprobación de las intensidades nominales de la instalación en relación con la sección de los ductos y revisión del correcto funcionamiento de los mecanismos de protección de las líneas
➨ Revisión del estado y funcionamiento de la red de puesta a tierra.
➨Limpieza de los apagadores, tomacorrientes y lámparas en general.
Mantenimiento predictivo
Las técnicas predictivas más habituales en el edificio ofrece sus servicios son las siguientes:
· Inspección por ultrasonidos: mediante esta técnica podemos detectar posibles fugas de fluidos en conductos, sistemas de aire comprimido etc. dentro del edificio.
· Análisis y medición de caudales: el caudal de aire es la cantidad de aire que discurre por un lugar y en un tiempo determinado. La utilización de un bolómetro para entradas y salidas de aire hace posible conocer los niveles y la calidad del caudal con una gran precisión en industrias, oficinas y diferentes salas.
· Análisis de vibraciones: esta acción nos permite comprobar el estado de las máquinas rotativas que forman la arquitectura técnica de un edificio y poder así dar un diagnóstico al cliente que le permita incluirlo en su plan de mantenimiento preventivo.
· Termografías: aplicadas fundamentalmente en la inspección de armarios eléctricos. También podemos aplicar esta técnica en otros elementos para localizar obstrucciones o sobrecalentamientos.
· Calidad de ambientes interiores (CAI): consiste en estudiar los sistemas de climatización con el objetivo de controlar la exposición de los trabajadores de un edificio a contaminantes químicos, microbiológicos y condiciones físicas que pongan en riesgo su salud y confort en el lugar de trabajo.
· ANÁLISIS DE VIBRACIONES EN CAÑERÍAS Y ESTRUCTURAS
Se logra estudiar el comportamiento de estructuras detectando el origen de las vibraciones e incluso la existencia de resonancia.
balanceos con equipamiento portátil de alta resolución para rotores que giren entre 100 y 40.000 rpm, no importa su tamaño.
Inspecciones en sistemas eléctricos
-Generación (aisladores, terminales, etc.)
-Transmisión (tableros: conexiones de terminales, borneras, barras, etc.)
-Distribución (aisladores, transformadores, líneas, etc.)
-Prosesos industriales en general.
· Instalaciones eléctricas: todo el cableado deberá estar vigilado al ser considerado instalación vital. Por ello es recomendable llevar a cabo termografías periódicamente en la red de distribución eléctrica del edificio, incluyendo el centro de transformación, el cuadro general dedistribución y todos los subcuadros de planta para detectar cualquier anomalía en la temperatura que estos irradian, que podrían indicar un posible punto de falla o cortocircuito. También es recomendable medir la red de puestas a tierra del edificio, verificando su resistencia de puesta a tierra mediante el uso del telurómetro, así como de la ausencia de tensión en la misma. También es interesante conocer la conductividad de las líneas. Salvo expreso deseo del cliente este revisiones se realizarán con la periodicidad marcadaen las gamas de mantenimiento o cuando lo requiera la inspección llevada a cabo por la OCA (Organismo de Control) correspondiente.
· Instalaciones de climatización: En las enfriadoras existe un componente que requiere una vigilancia exhaustiva por su incidencia en el funcionamiento de la máquina y por su elevado coste. Es el caso
de los compresores de tornillo, los cuales hay que lubricar constantemente. Es importante analizar la composición del aceite que usan estos para averiguar cuando es necesario sustituirlos sin causar daños irreparables. En las calderas a gas hay que realizar con una periodicidad trimestral un análisis de la combustión que están realizando para verificar el correcto funcionamiento de los quemadores y la mezcla de aire y combustible que recibe.
· Otras instalaciones susceptibles serían: ascensores, grupo de extinción
de incendios
· ASCENSORES.
Cabina:
a) Verificar el funcionamiento de la cabina . Libre de vibraciones o ruidos anormales.
b) Verificar las condiciones de detención en cada piso y comprobar una correcta nivelación.
c) Verificar el funcionamiento de las lámparas de señalización.
d) Verificar las condiciones de apertura y cierre de puertas, dispositivos de seguridad y botón de detención emergencia. e) Inspección general del sistema de botonetas de cabina y de piso.
2.01. Instalación de climatización 
· Caldera: 
Diaria:
 a) Inspeccionar visualmente los sistemas de seguridad y controles automáticos. 
b) Verificar el suministro de agua de reposición.
 c) Verificar la evacuación de los gases de combustión.
 d) Efectuar la lectura horaria del instrumental y registrarla en planillas. 
e) Inspeccionar el sistema de suministro de combustible: controles automáticos y quemadores. f) Revisar empaquetaduras de válvulas. 
Semanal: 
a) Comprobar el funcionamiento del sistema de corte de combustible por bajo nivel de agua y falta de llama de ignición
 b) Verificar el funcionamiento de la válvula de seguridad.
 Mensual:
 a) Inspeccionar visualmente el estado de las superficies de calentamiento.
 b) Comprobar el funcionamiento de los dispositivos límites de seguridad. 
c) Inspeccionar y limpiar, si fuera necesario, la línea de suministro de combustible. 
d) Controlar los gases de combustión (temperatura y composición si fuera posible). 
Trimestral: 
b) Comprobar las condiciones de funcionamiento del sistema de ventilación en la sala de calderas y la evacuación de gases de combustión. 
c) Inspeccionar la caja de humos y limpiar si fuera necesario.
 d) Verificar las conexiones eléctricas en el quemador.
 Anual: a) Limpieza de sedimentos
. b) Efectuar y registrar en planilla las pruebas de eficiencia de combustión y tiraje. 
c) Limpieza interna y externa de las superficies de calefacción. 
d) Verificación general de los quemadores.
	CORRECTIVOS
	 PREVENTIVOS
	PREDICTIVOS
	PROACTIVOS
	Instalaciones.
Reparación de equipos.
Deterioros del edificio.
Iluminación.
Piscinas.
	Garaje.
Mal estado de alguna habitación.
Sobrecalentamiento de equipos.
Alarmas.
Grupo electrógeno.
	Temperaturas
Instalaciones eléctricas.
Climatización.
Calderas.
Enfriadoras.
Ascensores.
Grupos de extinción de incendios.
	Agua.
Temperatura.
Aire.
Para el mantenimiento de un edificio debemos contar con: albañilería, fontanería, electricidad, cerrajería, carpintería, pintura, climatización (frigorista), gas.
Contrataría 5 limpieza, 2 instalación, 4 cocina.
Perfil profesional electricista
Salario 384.000 anuales.
 194.92 por hora.
 Puesto de jerarquía básica: 91.000 anuales.
 Profesional: 56.700 anuales.