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Diapositivas Clase N 01
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LEY DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES, DEL 
PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE FABRICA 
Y DEL RÉGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE 
PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN 
DRA. MAGALY MORALES ORDERIQUE
ESPECIALISTA EN DERECHO INMOBILIARIO Y REGISTRAL
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REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
DEFINICIÓN 
EDIFICACIÓN
La edificación constituye la realidad física de una
construcción de naturaleza inmobiliaria, levantada
con carácter permanente, como parte integrante de
un predio.
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REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
DECLARATORIA DE FABRICA
ES EL RECONOCIMIENTO LEGAL DE LA EXISTENCIA DE CUALQUIER TIPO
DE OBRA, QUE SE REALIZA MEDIANTE DECLARACIÓN DEL PROPIETARIO
CON LAS FORMALIDADES Y TRÁMITES PREVISTO EN LA LEY.
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REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
Regularización al amparo de la Ley 27157
(FOR), sin intervención municipal 
Regularización al amparo de la Ley 29090
Con intervención municipal
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NORMA APLICABLE
➢Ley 27157 publicada el 20/7/1999: Ley de Regularización de
Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del
Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de
Propiedad Común.
➢Ley 30830 publicada el 27/7/2018.
➢ Decreto Supremo N° 035-2006- VIVIENDA: TUO del Reglamento de la
Ley 27157 publicado en El Peruano el 08 de noviembre de 2006
modificado por DS 008-2019-VIVIENDA publicado el 12/2/2019.
➢Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Res. 097-2013-
SUNARP-SN, arts. 78 al 82).
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LEY 30830 (PRORROGA EL PLAZO LEY 27157)
Modificó art. 3 Ley 27157:
“Artículo 3.- De la regularización
Los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31 de diciembre
de 2016, que hayan sido construidas sin licencia de construcción,
conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica,
independización y/o reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear
su situación de acuerdo al procedimiento establecido en la presente
ley”.
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ACTOS REGISTRALES
1. Inscripciones de declaratoria de fábrica, predeclaratoria de fábrica,
reglamento interno: Requisitos. Junta de propietarios. Acumulación y
desacumulación.
2. Inscripción de transferencia de propiedad: Requisitos, formalidades
y contenido del asiento.
3. Inscripción de cargas y gravámenes: Requisitos, formalidades y
contenido del asiento. Cancelaciones. El bloqueo registral: Concepto,
duración y efectos. Levantamiento del bloqueo registral.
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Declaratoria de Fábrica - Ley 27157 
REQUISITOS
Documentos: Art. 25 Reglamento de la Ley
1. FOR suscrito por los propietarios y verificador.
2. Informe técnico de verificación suscrito por verificador.
3. Declaración jurada del verificador (antes Certificado de Parámetros Urbanísticos
y Edificatorios expedido por la Municipalidad Distrital o por la Provincial si se trata
del ámbito del Cercado).
4. Plano de Ubicación-Localización suscrito por verificador.
5. Plano de distribución por plantas suscrito por verificador.
6. Toda la documentación debe presentarse en un original y dos copias simples
(Una para devolver al usuario y otra para enviar a la municipalidad). Art. 31
Reglamento de la Ley.
*No se requieren planos de cortes y elevaciones.
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DF Ley 27157
• 1.- FOR:
• Debe indicarse el nombre, estado civil y DNI en principio todos los
propietarios registrales o propietarios que representen mas del 50% de las
cuotas ideales del predio. Art. 971 inciso 2) del Código Civil.
• Debe indicarse el número de la partida registral
• Debe indicarse fecha de culminación de la construcción.
• Debe indicarse la valorización de la construcción.
• Debe indicarse la distribución de ambientes, acorde con el plano de
distribución.
• Debe indicarse las áreas techadas por piso: acordes con el plano de
ubicación localización.
• Debe indicarse si se requiere informe técnico de verificación ad hoc.
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DF Ley 27157
❑Fecha de culminación de la construcción y estado civil.
❑Discrepancias de nombres.
❑El cuadro de áreas en principio debe coincidir con el del
plano de ubicación localización, pero ante cualquier
discrepancia, priman los datos del plano.
❑La distribución de ambientes en principio debe coincidir con
la de los planos de distribución, pero ante cualquier
discrepancia, prima los datos de los planos. Art. 78 RIRP.
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DF: Ley 27157.
2. Informe Técnico de verificación
Debe indicarse áreas y medidas perimétricas del lote de terreno.
Debe indicarse si existen cargas o no, con relación al cumplimiento de
los parámetros urbanísticos y edificatorios. CARGAS.
Las características arquitectónicas, estructurales y de las instalaciones.
No deberá transcribirse el cuadro normativo y según el proyecto,
contenido en el plano de ubicación, sino indicar solamente cuales son
los parámetros que no se cumplen, a fin de que los mismos sean
trasladados al asiento de inscripción.
No corresponde a las instancias registrales formular observaciones a los 
aspectos técnicos del ITV. Art. 80 RIRP
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PLENO 
CXLI PLENO (141-2016)
INDEPENDIZACIÓN AL AMPARO DE LA LEY N.º 27157: DISCREPANCIA 
ENTRE MEMORIA Y PLANOS
En caso de discrepancia entre los datos de la memoria descriptiva y el
plano de independización de unidades sujetas a alguno de los
regímenes de la Ley Nº 27157, prevalecerán los que aparecen en el
plano, debiendo extender el asiento de inscripción conforme a este.
* Criterio sustentado en la Resolución Nº 576-2015-SUNARP-TR-L del 24.03.2015.
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DF: Ley 27157.
Informe Técnico de verificación Ad hoc.
El verificador responsable determina la necesidad del informe ad hoc.
Comunica a la entidad rectora la necesidad del ITV ad hoc y paga
derechos.
Se anota en la partida que está pendiente la emisión del ITV ad hoc.
Las observaciones del ITV ad hoc también se anotan como cargas.
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DF: Ley 27157.
Informe Técnico de verificación Ad hoc
Entidades rectoras que emiten el informe técnico Ad Hoc
Las entidades especializadas en caso la edificación se encuentre dentro de
supuestos específicos:
➢MC, para conservación y preservación del patrimonio cultural,
monumental y arqueológico.
➢SENARP, conservación y preservación de las áreas naturales protegidas.
➢CENEPRED; para cautelar seguridad de edificaciones de mas de 5 pisos, 
centros y galerías comerciales, campos feriales, hospedajes, edificios de 
concentración masiva de público.
➢Ministerio de Defensa en las zonas de frontera.
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ADECUACIÓN DEL REGLAMENTO DE LA LEY 27157 A LA 
LEY 30830: DS 008-2019-VIVCenepred (Centro Nacional de Estimación, Prevención, y Reducción de
Riesgos de Desastres), mediante Ley N°29664 “Sistema Nacional de
Gestión del Riesgo Nacional de Gestión del Riesgo de Desastres
(SINAGERD), el cual esta conformado entre otros organismos, por el
CENEPRED.
Art. 12 – Ley 29664: recoge su definición y funciones, dentro de las
cuales no hace referencia a las inspecciones técnicas.
Se concluye que a través de esta ley, Cenepred no tendría la función de
expedir ITV ad hoc, cuando se regularice alguna edificación que este
dentro de los supuesto del art. 11 del reglamento de la ley 27157
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ADECUACIÓN DEL REGLAMENTO DE LA LEY 27157 A LA 
LEY 30830: DS 008-2019-VIV
La función del Cenepred para emitir ITV en edificaciones materia de
regularización, proviene el art. 11.1 del Reglamento de la Ley 2715
Art. 25.2 de la Ley 27157, otorga al Indeci la atribución de emitir
dichos informes.
Artículo 25.- Del informe
(..)
En el caso de centro y galerías comerciales o campos feriales de más de un piso el informe
técnico debe elaborarse tomando en consideración la opción acordada por los propietarios
de conformidad con el art. 13 de la presente ley y contener opinión favorable del Instituto
Nacional de Defensa Civil.
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PRECEDENTE VINCULANTE 
PERTINENCIA DE VERIFICACIÓN AD HOC
No corresponde a las instancias registrales exigir el informe técnico de verificación ad hoc respecto
de una edificación, en los supuestos previstos en el artículo 11 del Reglamento de la Ley 27157,
modificado por el Decreto Supremo 008-2019-VIVIENDA, por cuanto dicho procedimiento resulta de
competencia y responsabilidad exclusiva del verificador.
Cuando resulte evidente que se requería de informe de verificador ad hoc, las instancias registrales
no formularán denegatoria por esta omisión, pero comunicarán dicha circunstancia a la Jefatura
Zonal respectiva para que actúe de acuerdo a sus atribuciones.
La misma regla se aplicará en caso que las instancias registrales consideren que existen
incumplimientos de la normativa urbanística o edificatoria que no se han consignado como
observaciones.
Criterio sustentado en las resoluciones 067-2020-SUNARP-TR-A del 24 de enero de 2020, Resolución N° 226-2020-SUNARP-TR-A del 
15 de junio de 2020 y 512-2020-SUNARP-TR-T del 2 de noviembre de 2020.
APROBADO EN EL CCXXXV PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL, realizado los días 14 y 15 de diciembre de 2020.
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DF: Ley 27157.
CARGAS:
Deben levantarse las cargas técnicas antes de cualquier obra. Art. 32
del Reglamento de la Ley.
LEVANTAMIENTO: Art. 34 del Reglamento de la Ley.
- RECTIFICACIÓN: Nuevo ITV y en su caso, planos.
- MODIFICACIÓN DE LA FÁBRICA: Nuevo ITV, previa inscripción de la
modificación de la fábrica inscrita de corresponder.
- Si las cargas se referían a las discrepancias de área y linderos:
Rectificar previamente con el procedimiento respectivo.
EXCEPCIÓN: Si es segunda regularización Ley 30830: No se aplica
artículo 32.
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DF: Ley 27157.
OTRAS CARGAS: DISCREPANCIAS DE ÁREAS Y LINDEROS.
- Si el área real del terreno no es mayor a la inscrita: Se inscribe la
fábrica y la diferencia se inscribe como carga.
- Si el área real es mayor a la inscrita y no existe superposición de
áreas, se puede anotar preventivamente la fábrica: 1 año.
Art. 33 del Reglamento de la Ley.
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DF Ley 27157
3.- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios. Ley 29090 art. 14 (2). Art. 5.2 del
Reglamento de Licencias de HU y Licencia de Edificación: DS N. 029-2019-VIVIENDA.
• Expedido por Municipalidad Distrital o Provincial. Plazo 5 días ú. Vigencia 36 m.
• Debe estar referido al predio conforme a la partida registral.
• Vigente a la fecha de la regularización (fecha de certificación de firmas) en el FOR.
• Expedido por la Municipalidad Distrital conforme a la partida, de lo contrario deberá inscribirse
previamente el cambio de jurisdicción.
• Verificar restricciones: por ejemplo si es monumento histórico, en cuyo caso requerirá
autorización del INC (hoy Ministerio de Cultura).
• ¿Si la Municipalidad no lo expide dentro del plazo? Art. 25 b) Reglamento Ley.
• ¿Vigencia? Vigente a la fecha de la regularización o a la fecha de presentación del título.
3. Declaración jurada verificador: Indicando que la edificación cumple con los parámetros a la
fecha de la edificación o indicando las observaciones.
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DF Ley 27157
El art. 25 del Reglamento de la Ley 27157, modificado por DS N°008-2019-Vivienda, en lo 
que se refiere a los requisitos para la regularización:
Art.25.- Documentos que se adjuntan al FOR
(…)
b) Declaración Jurada del Verificador Responsable, adjunto o inserto en su Informe de Verificación, señalando bajo su responsabilidad, que la edificación
materia de regularización cumple los parámetros urbanísticos y edificatorios reglamentarios correspondientes a la fecha de ejecución, o de lo contrario
consigna las observaciones a que hubiere lugar, en la forma que se establece en el artículo 13 del presente reglamento.
(…)“
• Documento innecesario para la regularización, puesto que el tribunal registral en reiterada jurisprudencia
había señalado que las observaciones a los parámetros urbanísticos y edificatorios que debían consignarse
como cargas técnicas deberían estar referidos a aquellos incumplimientos incurridos a la fecha de la
construcción y no a la fecha de regularización, por lo que el certificado no era útil para el registrador.
• El certificado se crea con la Ley 27157 (vigente desde el 21.07.1999) y todas las regularizaciones habían sido
edificadas antes de dicha fecha
• El tribunal había señalado que no era competencia del registrador evaluar aspectos técnicos del ITV, por
tanto no es laborar del registrador comparar los parámetros del certificado con los de la edificación
consignadas en el cuadro comparativo del plano de ubicación.
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ACUERDOS D.F. LEY 27157
PLENO LXIX 17/12/2010)
• 1. ALCANCES DEL SEGUNDO PÁRRAFO DEL ARTÍCULO 50L DEL RIRP
• “En la regularización de fábrica al amparo de la Ley 27157, el
verificador responsable reemplaza a la municipalidad en la
verificación de la adecuación de la edificación a la normativa
urbanística y edificatoria, razón por la que no puede ser objeto de
observación las discrepancias entre el informe y el certificado de
parámetros urbanísticos y edificatorios o la omisión de consignar
alguna transgresión y demás aspectos técnicos, por cuanto estos
aspectos son de exclusiva responsabilidad del verificador”.
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DF Ley 27157
• Art. 80 del RIRP establece:
Art.80.-
“(…) 
Solo se inscribirán como carga las observaciones contenidas en el Informe Técnico de Verificación.
No corresponde al registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe (…).”
Nota: 
Acuerdo + Norma = No observación
Cuadro comparativo del plano de ubicación : Comparación de proyectos y los 
parámetros del certificado = No observación 
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DF Ley 27157
DECLARACIÓN JURADA
SUSTITUCIÓN DEL CERTIFICADO DE PARAMETROS URBANISTICOS Y
EDIFICATORIOS POR DECLARACIÓN JURADA
Con la modificación de la Ley N°27157, ya no es requisito el certificado
de parámetros urbanísticosy edificatorios y en su defecto, el
verificador común debe presentar declaración jurada con firma
certificada indicando que la edificación cumple con los parámetros
urbanísticos y edificatorios a la fecha de la construcción o, en todo
caso, señalar que no los cumple, indicando cuales son los parámetros
transgredidos que se van a inscribir como carga técnica.
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ADECUACIÓN DEL REGLAMENTO LEY 27157 A LA LEY 
30830
Declaraciones juradas:
- Declaración jurada del verificador responsable: edificación que se
regulariza cumple con los parámetros vigentes a la fecha de la
edificación. Art. 25.
- La del verificador responsable y del verificador ad hoc: que la
edificación no se encuentra dentro de causales de improcedencia. Art.
12.
* Si hay una primera regularización (plazos de la Ley 27157) y realizo
2da regularización (Ley 30830), no se aplica art. 32: Levantamiento de
carga.
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DF Ley 27157
• PRECISIONES DE LAS DECLARACIONES JURADAS
El verificador común emite dos declaraciones juradas (las referidas en el art. 12 y art.25 del
Reglamento de la Ley 27157 modificado por D.S N°008-2019-Vivienda), estas declaraciones
pueden estar contenidas en una solo documento, e incluso, estar contenidas dentro del
ITV.
Beneficio:
• Implica una sola certificación de firmas
• Aminoras costos
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POO: CERTIFICADO PARÁMETROS
CCIII PLENO: 04 de enero de 2019.
UBICACIÓN DEL PREDIO EN ZONA URBANA
Para efectos de determinar si es aplicable la Ley 27157, cuando un
predio obre inscrito como rústico, podrá acreditarse que está
ubicado en zona urbana, entre otros documentos, con el
Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios expedido
por la Municipalidad respectiva o presentar los documentos que
sustenten que se produjo el silencio administrativo positivo.
Criterio sustentado en la Resolución Nº 2469-2016-SUNARP-TR-L
del 02.12.2016.
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DF Ley 27157
4. Plano de ubicación localización
• Indicar linderos y medidas perimétricas del terreno.
• Cuadro de áreas: Coincidir con FOR.
• Indicar áreas techadas por piso y área libre con relación al primer piso. El 
área del alero, en caso de corresponder.
• Cuadro comparativo: Entre los parámetros contenidos en el certificado y 
los de la fábrica declarada.
• Art. 64.2 del Reglamento
5. Planos de distribución
• Por plantas.
• Nombre de todos los ambientes inclusive los secundarios concordados con
la memoria del FOR
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DF Ley 27157
AMPLIACIÓN, REMODELACIÓN, MODIFICACIÓN
• Indicar en el FOR principalmente la distribución resultante.
• Cuadro de áreas del plano de ubicación localización: área primigenia, 
área ampliada, remodelada o modificada y resultante.
• 2 planos de distribución: uno referente a la fábrica inscrita con los 
elementos eliminados y otro referido a la modificación, ampliación 
y/o remodelación efectuada.
• En cualquier caso se debe indicar la distribución resultante. 
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DF Ley 27157
• DEMOLICIÓN:
• En caso de demolición parcial:
• Se califica como una modificación parcial de fábrica:
FOR, planos de localización-ubicación y de plantas, informe técnico de
verificación.
• En caso de demolición total:
• Solo FOR y plano ubicación-localización.
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DF Ley 27157
• Novena Disposición Transitoria del RIRP
• REGULARIZACIÓN SUCESIVA.- Inscrita la DF mediante el
procedimiento de regularización previsto en la Ley 27157, la
posterior ampliación, modificación, reparación,
remodelación, puesta en valor, cercado, o demolición de la
fábrica, efectuada sin cumplir con los procedimientos de la
citada Ley, se regularizará mediante el procedimiento
previsto en el art. 68 y siguientes del Reglamento de la Ley
29090.
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PRECEDENTES D.F. LEY 27157
• PLENO XCIII (EP 16/8/2012)
• 3. IMPROCEDENCIA DE SEGUNDA REGULARIZACIÓN VIA
RECTIFICACIÓN
• “No procede la rectificación mediante FOR, de una declaratoria de
fábrica inscrita vía regularización en virtud de la Ley N° 27157, cuando
es evidente que se trata de una segunda regularización”.
• Criterio adoptado en la Resolución N°088-2012-SUNARP-TR-L del
19.01.2012.
• Aún vigente (en cuanto al criterio) Si tenemos una regularización
con la Ley 27157 y otra con la Ley 30830, ya no procede una tercera.
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PROCEDENCIA DE REGULARIZACIÓN LEY 30830
DISPOSICIÓN COMPLEMENTARIA TRANSITORIA
ÚNICA. Procedencia de la regularización
Los propietarios de predios que se hayan acogido con anterioridad al
procedimiento de regularización dispuesto por el artículo 3 respecto a
edificaciones terminadas al 20 de julio de 1999 o dentro del plazo
establecido por la disposición complementaria décimo cuarta de la Ley
27972, Ley Orgánica de Municipalidades modificada por la Ley 28437; y
en los que se hayan efectuado nuevas edificaciones, ampliaciones,
demoliciones o remodelaciones en el mismo predio con posterioridad a
dicha fecha, pueden acogerse a lo dispuesto en la presente ley.
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PRECEDENTES D.F. LEY 27157
PLENO LXII (EP 6/9/2010)
2.-REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES EN CENTROS
HISTÓRICOS MONUMENTALES
“Es inscribible la regularización de edificaciones
pertenecientes al patrimonio cultural de la nación al amparo
de la Ley 27157, cuando el Instituto Nacional de Cultura (INC)
lo haya autorizado”.
Criterio adoptado en la Resolución Nº 308-2010-SUNARP-
TR-T del 20/08/2010.
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PRECEDENTES OBSERVANCIA OBLIGATORIA
D.F. LEY 27157
PLENO XXVII-XXVIII (EP 1/3/2008)
4. CANCELACIÓN DE CARGA TÉCNICA EN VÍA DE RECTIFICACIÓN
“Las cargas técnicas extendidas sobre la base de observaciones
formuladas en el Informe Técnico de Verificación, originadas en
presuntas transgresiones a la normativa sobre edificaciones,
consignadas como tales por haber utilizado como referencia el
Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente a la fecha
de la regularización y no a la fecha de ejecución de la obra, pueden ser
canceladas en mérito de un nuevo Informe Técnico de Verificación en el
que se señale con claridad que a la fecha de la fábrica regularizada la
edificación se adecuaba a los parámetros vigentes en dicha
oportunidad”. Criterio adoptado en la Resolución Nº 492-2007-SUNARP-
TR-L del 25 de julio de 20074.
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JURISPRUDENCIA REGISTRAL D.F. 27157
Resolución : 2452-2017-SUNARP-TR-L de 27/10/2017
Tribunal : LIMA
Sede : LIMA
Nro. de Título : 983421
Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE
Tema : COMPETENCIA DEL NOTARIO EN LOS PROCEDIMIENTOS DE REGULARIZACIÒN
PREVISTOS EN LA LEYNª27157
Tema de Sumilla : COMPETENCIA DEL NOTARIO EN LOS PROCEDIMIENTOS DE
REGULARIZACIÒN PREVISTOS EN LA LEY Nª27157 Es competente para el conocimiento de
los procedimientos de regularización de edificaciones realizados al amparo de la Ley Nª 27157
y su Reglamento, el notario del distrito notarial donde se ubica el predio objeto de
regularización. Si la certificación de firmas puesta en el FOR y en los documentos anexos la ha
realizadoun notario de un distrito notarial distinto a aquel en que se ubica el predio, el título
adolece de un defecto insubsanable que amerita su tacha sustantiva.
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DECLARATORIA DE FÁBRICA LEY 29090
• Art. 29.2.
• Título inscribible FUE Conformidad de obra (la segunda parte), sellado 
y con el número de resolución de conformidad de obra.
• Planos de ubicación-localización y planos de distribución por plantas. 
Art. 78 segundo párrafo del RIRP.
• Puede solicitarse la anotación preventiva de la pre declaratoria de 
fábrica (Licencia: FUE Parte 1). Vigencia 1 año. At. 29.1 Ley 29090 y 
art. 70.1 del Reglamento. 
• Conjuntamente puede inscribirse pre reglamento interno y pre 
independizaciones.
• En caso de remodelación, ampliación y modificación de fábrica, basta 
los planos de distribución de la fábrica resultante.
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DECLARATORIA DE FÁBRICA LEY 29090
• ANOTACIÓN PREVENTIVA PRE DECLARATORIA DE FABRICA
• Puede solicitarse la anotación preventiva de la pre declaratoria de 
fábrica (Licencia: FUE Parte 1). 
• Vigencia 1 año. At. 29.1 Ley 29090 
• Art. 70 del RIRP: FUE Anexo C. 
• Art. 73 del RIRP: Conjuntamente puede inscribirse pre reglamento 
interno y pre independizaciones.
• En caso de remodelación, ampliación y modificación de fábrica, basta 
los planos de distribución de la fábrica resultante.
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DECLARATORIA DE FÁBRICA. AMBAS CLASES
Debe indicarse en el asiento de DF:
• Fecha de culminación de la construcción. Si se omite tanto en el FOR o FUE, 
puede presentar declaración jurada del propietario con firma certificada 
por notario.
• Valor de la construcción
• Distribución de ambientes
• Cuadro de áreas RESULTANTE: Área techada por piso, área libre, medida de 
alero de corresponder. 
* Artículo 79 del RIRP.
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JURISPRUDENCIA REGISTRAL D.F. 29090
Resolución : 402-2017-SUNARP-TR-T de 12/09/2017
Tribunal : TRUJILLO
Sede : TRUJILLO
Nro. de Título : 482746
Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE
Tema : DECLARATORIA DE FÁBRICA PORSILENCIOADMINISTRATIVO POSITIVO.
Tema de Sumilla : DECLARATORIA DE FÁBRICA POR SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO.- Para
la inscripción de la declaratoria de fábrica aprobada por silencio administrativo positivo se requerirá que el
cargo del Formulario Único de Edificaciones presentado ante la municipalidad respectiva, así como los
demás documentos técnicos, se encuentren debidamente sellados, firmados y foliados por el funcionario
edil competente en cada uno de ellos y que se les haya asignado el número de expediente
correspondiente.
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DECLARATORIA DE FÁBRICA. AMBAS CLASES
• En caso de discrepancias entre los datos de la memoria y planos,
el registrador debe consignar en el asiento los datos de los
planos.
• Esto tanto para cuadro de áreas y distribución de ambientes.
• Art. 78 último párrafo del RIRP.
• Directiva 009-2008-SUNARP/SN. Numeral 5.12.
• Los planos presentados para la inscripción de la declaratoria
de fábrica que cuenten con el respectivo visado municipal o
del verificador, según el caso, no pueden ser objeto de
observación ni rechazo registral.
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DECLARATORIA DE FÁBRICA. AMBAS CLASES
QUIEN DEBE SUSCRIBIR EL FOR O FUE?
• Sociedad conyugal: Cualquiera de los cónyuges
• Copropiedad: Propietarios que representen más del 50% de las alícuotas.
LA DECLARATORIA DE FABRICA COMO ACTO DE ADMINISTRACIÓN
La DF tiene la naturaleza de un acto de administración, por lo que tratándose 
de un predio pertenecientes a una comunidad de bienes puede ser realizada 
por cualquiera de los cónyuges o por la mayoría de copropietarios, según sea 
el caso.
• Resolución: 282-2008-SUNARP-TR-T del 26.11.2008 
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DECLARATORIA DE FÁBRICA: AMBAS CLASES
EDIFICIOS CONSTRUIDOS EN SUELO PROPIO CON CAUDAL SOCIAL.
• Art. 310 del Código Civil. Son Bienes Sociales
• “(…)
También tienen la calidad de bienes sociales los edificios construidos a costa del caudal social en
suelo propio de uno de los cónyuges, abonándose a éste el valor del suelo al momento del
reembolso.”
• Art. 79 del RIRP.
“(…) En los casos que la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de
sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el Registrador
procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble
por el solo mérito de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio.
Para efectos del párrafo anterior, debe acompañarse la copia certificada de la partida de matrimonio
expedida por el funcionario que conserve en su poder la matriz o por Notario."
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DECLARATORIA DE FÁBRICA: AMBAS CLASES
EDIFICIOS CONSTRUIDOS EN SUELO PROPIO CON CAUDAL
SOCIAL.
• Art. 310 del Código Civil.
• Art. 79 del RIRP.
Requisitos:
• Adjuntar copia certificada de la partida de matrimonio, expedida
con posterioridad a la fecha de la construcción.
• En caso de ser la fábrica social, NO se requiere la intervención del
otro cónyuge en la regularización.
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PRECEDENTES OBSERVANCIA OBLIGATORIA
D.F. LEY 27157
CCXX PLENO (220-2019)
INTERPRETACION DE LOS ARTICULOS 310 DEL CÓDIGO CIVIL Y 79 DEL
REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS
Cuando la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales edifica
sobre terreno propio de uno de los cónyuges, se produce – por imperio de la ley – la
conversión en social de todo el inmueble (construcción y suelo), salvo que se acredite
que se mantiene la condición de propio.
A efectos de dar cumplimiento al tercer párrafo del art. 79 del reglamento de
inscripciones del registro de predios bastará con que intervenga en la declaratoria de
fábrica el cónyuge propietario del terreno, adjuntando copia certificada de la partida
de matrimonio. Criterio sustentado en la Resolución Nº 3280-2019-SUNARP-TR-L del
18.12.2019.
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DECLARATORIA DE FÁBRICA: AMBAS CLASES
ACUERDO
CALIDAD DE BIEN SOCIAL DE LA AMPLIACIÓN DE FÁBRICA
“El tercer párrafo del artículo 79 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios, que regula la calidad de social de la fábrica
levantada sobre el suelo propio de uno de los cónyuges, es
también aplicable a la ampliación de fábrica”.
CXXI PLENO (121-2014)
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DECLARATORIA DE FÁBRICA EN EDIFICACIONES CON BIENES 
EXCLUSIVOS Y COMUNES
• - Para registrar declaratoria de fábrica en secciones de propiedad
exclusiva que alteren la volumetría, estilo arquitectónico o
aspecto exterior de la sección donde se ejecuta , el propietario
debe obtener aprobación de la Junta de Propietarios.
• -Art. 133 del Reglamento de la Ley segundo párrafo.
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ACUERDOS D.F. LEY 29090
• PLENO LXXX (15 Y 16/12/2011).
• 5. AMPLIACIÓN DE FÁBRICA CON APROBACIÓN MUNICIPAL
• “Para la inscripción de la ampliación de declaratoria de fábrica
sobre secciones de propiedad exclusiva, aun cuando altere la
volumetría,estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la
edificación, no se requiere acreditar ante el Registro la
autorización de la junta de propietarios si se cuenta con licencia
de edificación, salvo que afecte zonas comunes”.
•
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DECLARATORIA DE FÁBRICA EN EDIFICACIONES CON BIENES 
EXCLUSIVOS Y COMUNES
• - Para registrar declaratoria de fábrica en bienes comunes, se
requiere autorización de la Junta de Propietarios, adoptada por
mayoría simple, si están destinados a su conservación o
mantenimiento, y por mayoría calificada si están destinadas a
algún fin que implique la modificación o limitación de su uso.
• -Art. 136 del Reglamento de la Ley segundo párrafo.
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JURISPRUDENCIA D.F. 
Resolución : 282-2008-SUNARP-TR-T DEL 26/11/2008.
Tribunal : TRUJILLO
Sede : PIURA
Nro. de Título : 3870
Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE
Tema : LA DECLARACIÓN DE FÁBRICA COMOACTO DEADMINISTRACIÓN
Tema de Sumilla : LA DECLARACIÓN DE FÁBRICA COMO ACTO DE
ADMINISTRACIÓN La declaración de fábrica tiene la naturaleza de un acto de
administración, por lo que tratándose de un predio pertenecientes a una comunidad
de bienes puede ser realizada por cualquiera de los cónyuges o por la mayoría de
copropietarios, según sea el caso.
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ACUERDOS D.F. 
• PLENO CXXI (6/6/2014)
• 6. CALIDAD DE BIEN SOCIAL DE LA AMPLIACIÓN DE FÁBRICA
• “El tercer párrafo del artículo 79 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, que regula la calidad
de social de la fábrica levantada sobre el suelo propio de uno
de los cónyuges, es también aplicable a la ampliación de
fábrica”.
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ACUERDO D.F
• CLXXV PLENO (175-2017)
FÁBRICA Y SUBDIVISIÓN EN VÍA DE REGULARIZACIÓN
El saneamiento físico legal a cargo de COFOPRI, efectuado con posterioridad
al 20 de julio de 1999, no constituye obstáculo para la inscripción de la
fábrica independización por subdivisión en vía de regularización conforme a
la Ley N°27157, excepto en los siguientes casos:
a)En los programas de vivienda contemplados en el art. 15 lit. d) del D.S.
010-2000-MTC no procederá regularización de fábrica.
b)Cuando COFOPRI emitió el título de propiedad no procederá la subdivisión
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•
GRACIAS POR SU PARTICIPACIÓN 
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