Apunte - Derecho Civil y Comercial

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CARRERA: COMERCIO INTERNACIONAL Y ADUANA 
Asignatura: DERECHO CIVIL Y COMERCIAL 
Profesora: DRA MARIA R. POL 
 
 
Unidad VI. Los contratos – Parte Especial 
 
 
Contenidos 
- Contrato de compraventa: concepto, caracteres 
- Elementos: la cosa y el precio 
- Obligaciones del vendedor. Garantías. Obligaciones del comprador 
- Contrato de permuta 
- Contrato de mandato: concepto, elementos, clases. Cesación. 
- Contrato de locación: Concepto, clases. 
- Locación de cosas. 
- Locación de inmuebles, Plazos, Obligaciones del locador y del locatario. 
- Extinción de la locación. 
- Resolución anticipada. 
- Locación de servicios y de obra. 
 
 
 
Desarrollo de contenidos 
 
 
Contrato de compraventa 
 
El Art.1123 del Código Civil dispone: “Habrá compra y venta si una de las partes se obliga a 
transferir la propiedad de una cosa, y la otra a pagar un precio en dinero” 
 
Este contrato es muy frecuente y por medio de él se efectúan innumerables transacciones. 
Este contrato no supone la transferencia de propiedad ni menos la entrega de la cosa, sino la 
obligación de hacerlo. No es un trueque, ni dos desplazamientos, la cosa y el precio, porque el 
vendedor no agota su obligación con ello, sino que responde por garantías de la cosa. 
 
En la compraventa civil la cosa objeto de la venta debe ser de propiedad del vendedor. El 
Código Civil dispone que las cosas ajenas no pueden venderse, el contrato será nulo, aunque 
haya vendido de buena fe, el vendedor deberá satisfacer al comprador por pérdidas e 
intereses. (Art. 1329). 
 
 
 
 
 
Caracteres 
 
Bilateral: implica obligaciones por ambas partes. Cada una de ellas se ha comprometido a 
prestaciones a su cargo. 
 
Consensual: este contrato queda perfeccionado por el solo consentimiento y no necesita que 
opere la entrega de la cosa ni el pago del precio. Es decir, desde que las partes emitieron su 
consentimiento el contrato produce efectos jurídicos, por ejemplo: si las partes no cumplieran 
con lo que han prometido podrán ser demandadas a cumplir. 
 
No Formal: en principio la ley no exige formas para este contrato, salvo para la venta de cosas 
inmuebles, que es necesario hacer una escritura pública y la anotación de la misma en el 
Registro Público de la Propiedad, para considerar perfeccionada la compraventa. 
 
Oneroso: las dos partes se entregan algo. El vendedor entrega la cosa para recibir el precio y el 
comprador entrega el precio para recibir la cosa. 
 
Conmutativo: el valor de las prestaciones es equivalente y las partes conocen los valores de 
cada prestación desde el momento de la celebración del contrato. 
 
Típico: se trata de un contrato nominado o típico, que posee una regulación específica en el 
Código Civil. 
 
 
 
Elementos 
 
Este contrato como todos los contratos tiene los elementos que le son comunes a todos, tales 
como el consentimiento, la capacidad, la causa y el objeto la forma y la prueba. (Ya analizados 
más arriba) 
 
Pero además tiene los elementos que le son propios al contrato de compraventa y son los que 
analizaremos a continuación. Lo elementos son la cosa y el precio. 
 
 
La cosa 
 
Art. 1129. Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos. Cuando 
nos referimos a la cosa, entendemos como tal y como lo todo objeto material susceptible de 
tener valor económico, por lo que no incluye bienes que no son cosas. Tampoco son objeto de 
este contrato las cosas que expresamente están prohibidas por la ley. 
 
 
 
Condiciones de la cosa del contrato 
 
Arts. 1130, 1131, 1132 
 
a) Debe ser cosa en sentido propio. 
 
Como ya dijimos, un objeto material con valor económico, por lo tanto, excluimos los bienes 
inmateriales y los derechos que no pueden ser objeto de un contrato de compraventa. La 
transmisión de estos últimos debe hacerse a través de un contrato de cesión de derechos. 
Como por ejemplo, una hipoteca, una servidumbre, etc. 
 
b) La cosa debe ser tal que no esté prohibida su venta. 
Deben ser cosas que están en el comercio y no deben estar prohibidas por la ley, tales como 
los bienes de dominio público del estado. 
 
c) La cosa debe ser determinada o determinable. 
 
• Si está determinada, se identifica una cosa en particular con todas sus características, 
como, por ejemplo, un inmueble. 
• Si la cosa es determinable, siempre constará la especie, la calidad y la cantidad, como, 
por ejemplo, una tonelada de soja tipo X, con 10% de impurezas. 
 
d) La cosa debe tener existencia real o posible. 
Puede tratarse de una cosa actual o futura, pero no se puede vender lo que no existió o 
existirá nunca. 
 
f) La cosa debe pertenecer al vendedor pero se puede vender la cosa ajena y en este caso el 
vendedor se compromete a hacer adquirir en propiedad la cosa. 
 
 
El precio 
 
Para que quede legalmente constituido el contrato de compraventa, el precio debe reunir las 
siguientes condiciones: 
 
a) Debe ser en dinero 
 
Si el precio no es en dinero, estaríamos frente a otro contrato y no a la compraventa, como por 
ejemplo: una permuta (que es cosa por cosa). 
Puede ocurrir que se pague parte en dinero y parte con otra cosa; nuestra ley prevé el caso y 
será compraventa si el valor entregado en dinero es mayor que el valor de la cosa entregada 
en pago. Será permuta, si el valor pagado en dinero es menor que el valor de la cosa entregada 
en pago. (Art.1126) 
 
b) El precio debe ser determinado o determinable. Art. 1133. 
 
El precio es determinado cuando las partes fijan una suma que el comprador debe pagar. Debe 
estar determinado con exactitud o, en su defecto, se fija el procedimiento para determinarlo. 
En los dos casos la ley considera que el precio es válido. Ejemplo: vendo 1000 Kg. de trigo a $ 
1,50 el kilo, o al precio del mercado de cereales de Buenos Aires del día 10 de Agosto de 2008. 
Que sea cierto significa, que el precio es el que tiene la cosa en el mercado. 
 
c) Debe ser serio. 
 
No debe ser ficticio, irrisorio, por ejemplo vendo una cosa que vale $ 1000 y la vendo a $ 10. 
 
Tampoco podrá ser vil. Esto es cuando las partes acuerdan un precio que en realidad es mucho 
mayor del que corresponde. El contrato será válido, pero nunca podrá invocarse lesión. 
 
 
Obligaciones entre las partes 
 
Obligaciones del vendedor (Art 1137) 
 
a) Debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida. 
b) Poner a disposición del comprador los instrumentos de la venta. 
c) Prestar colaboración para que la transferencia de dominio se concrete. 
d) Entregar la cosa vendida. Deberá entregarla en el tiempo, en el lugar y el modo en que 
se pactó con el comprador. Si se trata de un inmueble debe entregarlo 
inmediatamente después de la escrituración, excepto pacto en contrario. (Art. 1139) 
e) Conservar y custodiar la cosa. Debe conservar la cosa en el mismo estado en que se 
hallaba al momento de la celebración del contrato, sin cambiar su estado y pagar 
todos los gastos que demande su conservación. 
f) Art. 1138. Pagar los gastos de la entrega. Comprende el traslado hasta el lugar donde 
debe entregarla, tales como gastos para medirla, pesarla, etc. Estos gastos son a cargo 
del vendedor, salvo que se haya pactado lo contrario. En la venta de inmuebles, tiene a 
su cargo el estudio de título, las mensuras y los tributos que graven la venta. 
g) Recibir el precio: debe recibirlo en el lugar convenido y, a falta del lugar convenido, en 
el lugar de entrega de la cosa o el domicilio del comprador. Si el vendedor se niega a 
recibir el precio, el comprador puede hacer una consignación judicial del precio, es 
decir lo deposita en un tribunal a nombre del vendedor y todos los gastos que 
demande esta operación serán a cargo del vendedor. También puede hacer una 
consignación extra judicial ante escribano público. (Art. 910). Para esta consignación se 
deberá avisar al comprador previamente el día y hora en que se hará el depósito. 
Hecho el depósito el escribano debe notificar fehacientemente al comprador. 
h) Garantizar la cosa.El que transmite bienes a título oneroso está obligado al 
saneamiento que comprende la garantía de evicción y por vicios ocultos. (Artículos 
1033 - 1034) 
 
 
Garantías 
 
Evicción: el Art. 1044 dispone: “Contenido de la responsabilidad por evicción. La 
responsabilidad por evicción asegura la existencia y la legitimidad del derecho trasmitido y se 
extiende a: 
 
1- Toda turbación de derecho total o parcial, que recae sobre el bien, por causa 
anterior o contemporánea a la adquisición. 
2- Los reclamos de terceros de los derechos resultantes de la propiedad intelectual o 
industrial, excepto si el enajenante se ajustó a especificaciones suministradas por 
el adquirente. 
3- Las turbaciones de hecho causadas por el transmitente. 
 
 
El vendedor asegura al comprador que su título es legítimo y que nadie podrá perturbarlo en el 
uso y goce de la cosa alegando mejor derecho, como tampoco puede turbar al adquirente el 
mismo enajenante. 
 
Vicios redhibitorios: Art. 1051. El vendedor es responsable por los vicios ocultos de la cosa 
vendida, considerando tales a los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por 
razones estructurales o funcionales, o que disminuyan su utilidad a tal extremo que, de 
haberlos conocido, el comprador no lo hubiese adquirido o hubiese pagado por la cosa un 
valor significativamente menor. 
 
El vicio es oculto, cuando mediando un examen cuidadoso, en la forma usual de efectuarlo, no 
se descubre. Ejemplo. Humedad inusual, una viña con plagas que no se ven, etc. No se incluyen 
como vicios ocultos, aquellos que el comprador pudo conocer por medio de un examen 
adecuado a las circunstancias del caso en el momento de la adquisición o los defectos de la 
cosa que no existían al tiempo de la adquisición. Siempre la prueba de la existencia de tales 
defectos incumbe al comprador. 
 
 
Obligaciones del comprador (Art. 1141) 
 
a) Pagar el precio. 
El comprador pagará el precio en el tiempo, en el lugar y el modo en que lo pactaron. Si nada 
se pacta se entiende que la venta fue al contado. 
 
b) Pagar los gastos de recibo de la cosa, incluidos los honorarios de escritura pública y de los 
gastos posteriores como pagar la inscripción en los registros correspondientes. 
El comprador debe para los gastos para recibir la cosa de acuerdo a lo pactado como por 
ejemplo los gastos de descarga. 
 
c) Recibir la cosa. 
La debe recibir en el tiempo y lugar pactados. Si no hay lugar pactado será el lugar donde se 
encontraba la cosa al tiempo de la celebración del contrato. 
Si no recibe la cosa, el vendedor puede: 
- Cobrar al comprador los gastos de conservación de la cosa, pérdidas e intereses y 
todos los deterioros que sufra la cosa. 
- Consignar judicialmente la cosa. 
- Demandar por el precio de la cosa. 
- Pedir la resolución del contrato si no le pagan el precio. 
 
 
Contrato de permuta 
 
Art. 1172. Concepto: hay permuta si las partes se obligan recíprocamente a transferirse el 
dominio de cosas que no son dinero. 
 
Es el trueque de una cosa por otra cosa. Los gastos de entrega y todo otro gasto son 
soportados por partes iguales por los contratantes. (Art. 1173) 
 
 
Es análogo a la compraventa, y se aplican supletoriamente las mismas normas que para la 
compraventa. 
 
Ambos deben las garantías de evicción y vicios redhibitorios, por las cosas que se permutan. 
 
 
Contrato de mandato 
 
El Art. 1319 del C. Civil dice “Hay contrato de mandato cuando una parte se obliga a realizar 
uno o más actos jurídicos en interés de otra”. 
 
 
Elementos 
 
a) Representación del mandante por el mandatario. 
La representación existe, cuando un sujeto actúa, celebra materialmente el acto (el 
representante) y lo hace a nombre de otro y por cuenta de otro (el mandante) En el mandato, 
solo hay relación entre mandante y mandatario y todos los actos jurídicos que celebre el 
mandatario obligan y producen efectos al representado. 
 
b) Que el objeto sea la realización de uno o varios actos jurídicos. 
De la realización de un acto o varios actos jurídicos surgen las clases de mandato que son: 
El mandato puede ser conferido y aceptado expresa o tácitamente. Si una persona sabe que 
alguien está haciendo algo en su interés y no lo impide, pudiendo hacerlo, se entiende que ha 
conferido mandato tácitamente. 
La ejecución del mandato implica su aceptación, aunque no medie declaración expresa sobre 
ella. (Ar. 1319) 
El mandato se presume oneroso. Si no hay acuerdo sobre la remuneración será la de uso –Si 
ambas cosas faltan lo decide un juez. (Art. 1322) 
 
 
Clases 
 
Mandato con poder especial: el mandatario solo cuenta con el poder para realizar un acto en 
particular. 
 
Mandato con poder general: el mandatario realiza todos los actos jurídicos del mandante. 
 
 
Cesación del mandato (Art. 1329) 
 
El mandato concluye por: 
 
a) Cumplimiento del negocio encomendado 
 
b) Expiración del plazo fijado en el poder para la realización del negocio. 
 
c) Revocación del mandato por parte del mandante. 
 
El mandante puede revocar el mandato en cualquier momento y lo puede hacer sin justa 
causa; en este caso debe indemnizar al mandatario por los daños sufridos (Art. 1331) o con 
justa causa, pues el mandante es el dueño del negocio. 
 
d) Renuncia del mandatario. 
El mandatario puede renunciar al mandato en cualquier momento. Si lo hace por justa causa, 
como cambio de residencia, pérdida de confianza del mandante o casos de fuerza mayor no 
debe al mandante ninguna indemnización. Pero si lo hace sin justa causa e intempestivamente, 
le debe al mandante la indemnización por daños y perjuicios sufridos. (Art. 1332) 
 
e) Muerte o incapacidad de una de las partes o de ambas partes. 
Si se trata del mandatario, los herederos de éste deben dar aviso al mandante y realizar las 
medidas necesarias para el mandante. Si se trata del mandante. 
 
f) Incapacidad sobreviviente del mandante o del mandatario. 
Son los casos de demencia, condena por delitos, concurso o quiebra e inhabilitación. 
 
 
Contrato de locación 
 
La legislación actual, regula solo la locación de cosa y en forma independiente el contrato de 
servicios y de obra. 
 
 
Locación de cosas 
 
Art. 1187: “Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a la otra el uso y goce 
temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. 
Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto del consentimiento, 
precio y objeto del contrato de compraventa”. 
 
La normativa anterior, en un solo concepto definía las tres clases de locaciones: de cosa, de 
servicios y de obra y regulaba en una ley (23091) la locación urbana. Ahora se regula todo el 
código Civil y Comercial. 
 
Características 
 
- El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, o de parte material de 
un inmueble debe ser hecho por escrito. Art. 1188. 
- Si muriere el locador o el locatario, el contrato se transmite a los herederos por el 
plazo del mismo. 
- La cosa objeto de la locación puede ser vendida pero la locación subsiste durante el 
tiempo convenido. Art. 1189 
- Si la cosa locada es un inmueble con destino a vivienda y el locatario muere o 
abandona el inmueble, puede continuar con las mismas condiciones y plazo por 
quien lo habite o quien haya recibido trato familiar durante el año previo al 
fallecimiento o abandono. Art. 1190. 
- Si el locador es una persona jurídica pública, el contrato se rige por las normas del 
derecho administrativo y subsidiariamente por CCCN. Art1193 
 
- Se considera nula la cláusula que impide el ingreso de una persona incapaz o con 
capacidad restringida que esté bajo la guarda del locatario, aunque éste no habite allí. 
Art1195. 
 
Dentro de la locación de cosas, veremos en especial por su importancia, la locación de 
inmuebles. 
 
 
 
Locación de inmuebles 
 
Plazos 
 
El plazo mínimo para la locación de inmuebles, cualquiera sea su destino, es de dos años, salvo 
que se pacte un plazo expreso y mayor. 
 
No se aplicaeste plazo cundo se trate de locación a sede de embajadas, consulado u 
organismo internacional y el destinado a habitación del personal extranjero diplomático o 
consular. 
 
Tampoco se aplica el plazo mínimo a la locación de habitaciones con muebles para fines de 
turismo, descaso o similares. Si el contrato supera los tres meses, se presume que no fue con 
esos fines. 
 
Tampoco rige el plazo mínimo para la guarda de cosas. 
 
Tampoco para la exposición de cosas y servicios en un predio ferial. 
 
Para los contratos que tengan por objeto una finalidad determinada expresada en el contrato 
debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado. 
 
El plazo máximo de la locación es de 20 años para el destino de vivienda y 50 años para los 
otros destinos. (Art.1197) 
 
 
Obligaciones del locador 
 
- Entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de acuerdo, debe entregarse en 
estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció. (Art. 
1200) 
- Conservar la cosa en estado de servir para el uso y goce convenidos. Si al realizar la 
reparación se interrumpe el uso y goce convenidos el locatario tiene derecho a que se 
reduzca el canon temporalmente en proporción a la turbación o resolver el contrato. 
(Art. 1201) 
- Pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario, aunque no lo haya convenido. 
(Art. 1202) 
- Pagar las mejoras urgentes. (Art. 1208) 
 
 
 
 
 
 
Obligaciones del locatario 
 
- El locatario puede usar y gozar de la cosa de acuerdo al destino correspondiente, y no 
puede variar el destino, aunque ello no cause perjuicio al locador. (Art. 1205) 
- Conservar la cosa en buen estado tal como la recibió. El locatario responde por 
cualquier deterioro en la cosa, incluso que sea causado por visitantes ocasionales; 
también responde por la destrucción de la cosa por incendio siempre que no se haya 
producido por caso fortuito. (Art. 1206) 
- Tiene que conservar la cosa y hacer las mejoras de mantenimiento, si fueran urgentes 
las hace a costas del locador, dando aviso previo. Es decir que debe hacer las mejoras 
por deterioros de la cosa por su culpa. Todas las mejoras urgentes son a cargo del 
locador. (Art. 1207) 
- Pagar el canon convenido y cualquier otra prestación de pago periódico, como se haya 
convenido. Ejemplos: las expensas (Art. 1208). 
- Pagar las contribuciones por su actividad de acuerdo al destino de la cosa. Ej.: las tasas 
por actividad comercial. (Art. 1209) 
- Debe restituir la cosa al concluir el contrato en el mismo estado en que la recibió, salvo 
los deterioros normales por el transcurso del tiempo. También debe entregar los 
comprobantes de pago de servicios y otros que se originen de acuerdo al destino. (Art. 
1210) 
- Puede realizar mejoras de la cosa locada, salvo que esté prohibido o alteren la 
sustancia de la cosa. No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles o 
suntuarias. (Art. 1211) 
- Puede dar en sublocación salvo que se haya prohibido convencionalmente. Si no está 
prohibido, debe comunicar al locador de modo fehaciente e indicar el nombre de la 
persona y el destino de la sublocación. El locador puede oponerse en el pazo de 10 
días. El silencio del locador importa conformidad con la sublocación. La sublocación en 
contra de la voluntad del locador viola la prohibición de variar el destino de la cosa 
locada. (Art. 1214) 
 
 
Extinción de la locación 
 
Se extingue la locación por: (Art. 1217) 
- Vencimiento del plazo 
- Por resolución anticipada. 
 
El locador puede resolver el contrato: (Art. 1219) 
- Por cambio de destino. 
- Por falta de conservación de la cosa o abandono de la misma sin dejar quien lo 
reemplace según lo prescribe la ley. 
- Por falta de pago del canon durante dos períodos consecutivos. 
 
El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple: 
- La obligación de conservar la cosa para el uso y goce convenidos. 
- La garantía de evicción y vicios redhibitorios. 
 
 
 
 
 
Resolución anticipada 
 
El contrato puede ser resulto por el locatario, si la cosa es un inmueble, pasado los seis meses, 
debiendo notificar en forma fehaciente al locador. Si lo hace en el primer año de vigencia del 
contrato, debe abonar como indemnización el equivalente a un mes y medio del alquiler 
vigente en el momento de desocupar e inmueble; si lo hace en un plazo posterior abonará un 
mes de alquiler. (Art. 1221). 
 
 
Locación de obra 
 
Habrá locación de obra cuando una de las partes se compromete a realizar una obra material 
prometiendo un resultado eficaz a la otra parte que se obliga a pagar un precio en dinero. 
No debemos confundir este contrato con el contrato de trabajo. 
En la locación de obra se tiene en mira el resultado del trabajo, y no hay relación de 
dependencia. En el contrato de trabajo se tiene en mira el trabajo en sí mismo, y si hay 
relación de dependencia. 
 
 
Locación de servicios 
 
Habrá locación de servicios, cuando una de las partes se obliga a realizar un servicio intelectual 
a la otra y ésta se obliga a pagar un precio. Lo importante en este contrato es que no se 
garantiza el resultado. 
 
Importante: en la locación de servicios no se asegura el resultado, en la locación de obra si se 
asegura el resultado. 
 
El precio se determina entre las partes, la ley, los usos, o a falta de estos por decisión judicial. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Bibliografía y webs consultadas 
 
 
• BORDA, Guillermo, “Manual de Derecho Civil. Parte general”, Obligaciones, contratos, 
Ed. Perrot, Buenos Aires. 
 
• LLAMBÍAS, Jorge, “Tratado de Derecho Civil”, Ed. Perrot, Buenos Aires, s. f. 
 
• FONT, Miguel Ángel, “Guía de Estudio de Derecho Civil - parte general” Ed. Estudio S.A. 
Buenos Aires, edición actualizada 2015 
 
• Código Civil Argentino y sus leyes complementarias, Ed. Errepar, Buenos Aires. 
Actualizado a 2015 
 
• Artículo 60 de ley 19945