Derecho de Propiedad

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DERECHO DE PROPIEDAD 
 
Es el más importante de los derechos reales. 
Según Windscheid, la propiedad es un señorío del hombre sobre la 
cosa, garantizado por el derecho objetivo mediante la exclusión de toda 
injerencia ajena. Es el derecho en el cual la voluntad del titular es decisiva 
respecto de la cosa en cualquier dirección. Para definir la amplitud los juristas 
romanos, usaban agregar a la definición del usufructo ( derecho de uso y goce 
de los frutos, lo que los romanos llamaban “ius utendi fruendi”), lo que se 
llamaba el “ius abutendi”, derecho por el cual se indicaría la facultad de 
transferir la cosa, de abandonarla o destruirla. 
Se señalaba la facultad que desde el punto de vista jurídico constituye el 
elemento más destacado o saliente de la propiedad, es decir, la exclusión de 
cualquier injerencia de terceros respecto de la cosa. 
Esta definición es unilateral porque priva de todo contenido económico a 
la definición que algunos juristas como Sholssman dan del derecho de 
propiedad como derecho de exclusión. 
La facultad de gozar de la cosa puede pertenecer a un apersona diversa 
del propietario. 
En Roma, el derecho de propiedad presenta determinadas 
características, es una propiedad limitada. Se ha discutido si debe reconocerse 
como una limitación al derecho de propiedad los que se llamaba Limes, o sea, 
el espacio de cinco pies que debía existir entre fundo y fundo, o el Ambitus, un 
espacio también de cinco pies, que dividía un edificio de otro. Esto no fue 
considerado como una limitación. Esos espacios van a desaparecer con el 
transcurso del tiempo. 
En Roma, es un derecho absoluto, no se tiene la obligación de tolerar el 
derecho de nadie. En la época histórica romana, el derecho de propiedad no 
llega en forma tan absoluta como al comienzo, porque se reconocen las 
servidumbres. el derecho post - clásico admitió con amplitud la expropiación 
por razones de utilidad pública. En la época anterior no había disposiciones 
generales. En la época republicana, leyes de carácter particular regulan la 
situación de los propietarios que fueren privados de sus bienes. 
Es también exclusivo, el propietario puede impedir o ceder por su 
voluntad el uso de la cosa, es absorbente, el dueño lo es del cielo y de las 
profundidades; cosa diversa de nuestra actual legislación. En Roma, el 
propietario de la superficie lo es de lo que está por encima sin limitación, al 
igual de lo que está por debajo. Corresponde a la propiedad quiritaria primitiva. 
En la época clásica, se encuentra limitado, nunca respecto del espacio 
aéreo, pero sí en lo que tiene que ver con el subsuelo, sobre todo en el caso de 
hallazgo de tesoros. 
Es una propiedad inmune, desde el 167 hasta Diocleniano la propiedad 
quiritaria está exonerada del pago de impuestos, y lo está expresamente, 
cuando se paga el tributo, no se lo paga por el terreno, sino por el hombre. 
A su vez, la propiedad es perpetua, no se puede constituir derecho de 
propiedad a término limitado en el tiempo. Existe una soberanía de carácter 
territorial. 
 
 
 
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Posesión 
 
Diversas cuestiones pueden darse en el contacto de los humanos con 
los bienes; una de ellas es la propiedad. 
Hipótesis Nº 1 – La persona que está en contacto con un bien lo ha 
adquirido de otro, y lo disfruta en propiedad. 
Hipótesis Nº 2 – Una persona recibe un inmueble de otro que el titular 
del derecho de propiedad. Lo ha recibido a título de inquilino , pero no como 
propietario. Lo disfruta, pero no tiene la propiedad, tiene el disfrute de la cosa 
porque así la ha recibido del propietario que se lo concede contra determinado 
beneficio o en forma gratuita. 
Hipótesis Nº 3 – No se tiene la condición de propietario no la de 
inquilino, u otro título que le haya entregado el propietario, quien legítimamente 
tiene derecho para concedérselo. Se trata de un apersona que entra a un 
inmueble y no tiene ninguna de estas dos condiciones, pero lo disfruta como si 
fuese un propietario. En esta hipótesis entre la posesión. 
Para los romanos era una relación de hecho con las cosas que permitía 
disponer de ellas plenamente. La palabra “possessio”, significaba un verdadero 
señorío, dominación real, efectiva, en la cosa. La palabra proviene de “potis” 
que indica poderío o potestad y “cesio” deriva del verbo “sedere”, que significa 
estar sentado en un lugar que no puede ser ocupado por otro. 
Ihering, es la imagen exterior que da el derecho de propiedad. Pude 
decirse que la propiedad no es otra cosa que la posesión provista de 
verdaderas garantías jurídicas. 
Los romanos, para significar la intención de querer ser dueños de la 
cosa y disponer de ella plenamente, empleaban la expresión “animus” o 
“afectio possidendi”, Sin embargo, aun cuando la posesión es la imagen natural 
y normal del dominio, puede ser muy distinta de éste. 
En la antigüedad la posesión no se consideraba como un derecho 
porque su así hubiere sido, se habría tutelado y protegido en todo caso sin 
considerar solamente la pérdida de la posesión. Se la defendía para el caso de 
perturbación del estado de hecho o invasión determinada y muy calificada 
como es el caso de la violencia, la precariedad o la clandestinidad. 
La posesión admitida en el derecho romano consta de dos elementos, la 
disponibilidad de la cosa, que es una relación tal que la economía y la 
conciencia permitía obrar sobre el objeto cuando se quiere, lo que corresponde 
al elemento material, llamado “corpus”, del cual proviene la expresión 
“possessio corpore”. El segundo elemento es la intención de tener al objeto 
como si fuere propio; se trata de un elemento espiritual llamado “animus”. Es el 
elemento intencional. 
Existen ciertas especies de posesión, tales como la posesión natural y la 
civil. La posesión natural es la mera tenencia, la detención de la cosa; por 
ejemplo, es la que tiene el arrendatario sin “animus possidendi”, es una relación 
de hecho privada de protección posesoria. La posesión civil, el poseedor de 
buena fe, con justa causa, protegía la posesión del fondo provincial. En la 
época clásica se entendía por posesión justa la que no hubiere sido adquirida 
por vía de expoliación, violencia, clandestinidad o por concesión precaria. La 
expresión latina “nec vic, nec clan, nec precario”. En el antiguo latín, “nec” es 
una expresión negativa. La posesión injusta o viciosa era la adquirida por una o 
más de estas vías, con el vicio de la violencia, clandestinidad o precariedad. 
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Los vicios posesorios eran vicios que tenían la condición de relativos 
con respecto al adversario que contendía en el fenómeno posesorio. 
Además, la posesión natural o civil, existían ciertas expresiones, tales 
como “ad usucapionen”, “ad interdicta”. La primera es la que podría darse para 
la adquisición de la propiedad, o sea, adquirir la propiedad por el modo 
usurpación. Se vinculará a otro instituto de origen provincial, que es la 
prescripción. 
La posesión “ad interdicta”, es la que tiene la posibilidad de manejar 
interdictos a los efectos de defender la posesión del objeto, aquella que 
simplemente daba la posibilidad del ejercicio de los interdictos a los efectos de 
defenderla, pero que no lo convertían en un verdadero poseedor. 
Los fundamentos del fenómeno posesorio son dos tesis tradicionales del 
siglo XIX, de Savigny y de Ihering. 
Savigny consideraba que la posesión se protegía por razones de orden 
público. Con la protección del fenómeno posesorio se evitaba que la gente 
hiciera justicia por su propia mano. Se tutelaba al orden público y se ordenaba 
dejar las cosas como estaban puesto que se defendía a quien detentare la 
posesión del inmueble. El fenómeno posesorio que más interesa es el del 
inmueble. 
En el caso de que la tesis de Savigny fuera aceptada, rebotando 
cualquier tipo de crítica, corresponde hacerle una objeción histórica, es la de 
que esto, sólo explicaría uno de los interdictos o una de las defensas que se 
dieron de la posesión, que es el interdictode violencia, el interdicto “unde vi”, 
para el caso de violencia. 
Ihering, sostenía que la posesión está presentada como un instituto en 
protección de los propietarios, para que éstos al tener que defender su 
propiedad no tuvieran a su cargo la molestia de la engorrosa prueba de la 
propiedad, que en algunos casos podría ser dificultada por razones de hecho. 
Corresponde objetar la tesis de Ihering, en el sentido de que se interesa 
en defender a los propietarios que tienen dificultades ¿por qué no se le 
admitiría defender su propiedad en un juicio posesorio?. Tanto en el derecho 
romano, como en el moderno, se ha considerado no pertinente. En caso de 
cuestionarse la posesión de un inmueble no se permite defenderse o 
excepcionarse alegando derecho de propiedad. 
En vista a las objeciones planteadas por éstas tesis, se ha desarrollado 
en el siglo XIX y XX, una nueva tesis, aunque probablemente uno de sus 
precursores haya sido el romanista alemán Niebhur seguido por Cuq, y 
después seguido por Bonfane y Huvelin. Para ellos, la posesión es un régimen 
de defensa de diversas posesiones dela tierra pública del “ager publicus 
romano”, que era la tierra arrebatada a los vencidos. 
Al parecer desde el principio de la República romana se ven diversos 
casos en que se defiende la detentación de la tierra pública entregada, puesto 
que sobre estas tierras de los vencido que no habrían sido todavía convertidas 
en tierras anexadas de ninguna manera se podría ejercer otro derecho que 
éste, o estas defensas de buenamente les pudieron conceder los magistrados. 
El instituto de la reivindicación, que defiende la propiedad es impracticable en 
estos casos puesto que los poseedores o detentadores de los “ager publicus 
romanos” no tienen el derecho de propiedad a su favor. No existe la propiedad 
quiritaria sobre el ager publicus todavía no incorporado a la tierra romana; y 
esto fue históricamente cierto. Puede señalarse el caso de dar defensa 
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posesoria por construcciones que también realizaron los Magistrados para los 
que se llamaban las entregas en posesión o las misiones en posesión; en el 
caso especialmente cuando se empezaron a generalizar ciertas formas de 
adquisición creadas por el derecho pretoriano. Le pretor entregaba en posesión 
a quines en derecho estricto, de acuerdo al derecho quiritario, el viejo derecho 
romano, no hubieren tenido posibilidades de recibir aquellos bienes. Entonces, 
viendo que no podían ejercitar las viejas defensas del derecho quiritario, 
ejercían la posibilidad de defenderlas mediante interdictos posesorios para el 
caso de perturbaciones o pérdida de la posesión. 
 
Defensa de la Posesión mediante los Interdictos. 
 
El interdicto era una orden concebida en términos solemnes, dirigida por 
el Magistrado a los particulares que estaban en conflicto en el caso del 
fenómeno posesorio, o sea que contendían sobre quién era el poseedor de 
determinado fundo o inmueble. Estos interdictos están separados en dos 
grupos, los llamados conservatorios y los recuperatorios. 
La hipótesis del interdicto conservatorio es la de perturbación en el 
fenómeno posesorio; donde alguien que está detentando un inmueble es 
perturbado en la posesión tranquila de su bien y dentro del año de haberse 
operado la perturbación, reclama la defensa mediante este interdicto que 
puede dispensarle el Magistrado. La fórmula que se ha reconstruido de este 
primer interdicto se llama “uti possidentis”, sirve para inmuebles y se remonta al 
siglo II A.C; decía que “ de manera que actualmente posee sigue poseyendo. 
Prohíbo se recurra a la violencia contra este estado de cosas”. Esa era la orden 
que venía del Magistrado a los contendores. La fórmula era doble, no presumía 
quien era actor o demandado y se dirigía a los dos por igual. 
Hacia la época clásica la fórmula sufrió una leve modificación y era 
concebida en estas palabras “prohíbo que se haga violencia para poseer la 
cosa de que se trata, siempre que no poseáis el uno respecto del otro con 
violencia, clandestinidad o precariedad”. Siempre dentro del año hay posibilidad 
de ejercer este interdicto. La novedad es la introducción de los llamados vicios 
posesorios, o sea que la posesión debe ser justa pero respecto al otro de los 
contenedores. Porque, en caso contrario, si el poseedor hubiere sido violento 
respecto al otro, este interdicto se transformaría en recuperatorio respecto al 
otro contendor, dado a que al no poder esgrimir la condición de justo, puesto 
que la posesión es violenta respecto del otro, perdería la posesión. El 
Magistrado ordenaría de inmediato la devolución del bien. 
En caso de que la posesión fuere de un bien mueble, existía otro 
interdicto llamado “uturbi”. Este interdicto comenzó a ser dirigido a la 
conservación de la posesión de un solo bien mueble, los esclavos, pero más 
adelante se le dispensó para la acción posesoria de todo bien mueble. La 
fórmula, procedente dl Magistrado, se enunciaba “Prohíbo que se haga 
violencia para que uno no se lleve el esclavo de que se trata, allí donde estuvo 
la mayor parte del último año. Aquí está la novedad de este interdicto, que da 
preferencia al que ha poseído la mayor parte del último año. 
El uti possidentis, que era para inmuebles en el interdicto anterior, era 
sólo para el poseedor actual. En este caso, se trata del que hubiere poseído la 
mayor parte del último año. Quiere decir que el interdicto puede transformarse 
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en recuperatorio respecto del otro. No es un interdicto puramente 
conservatorio, sino que puede transformarse en recuperatorio. 
Dentro de los interdicto recuperatorios se encuentran: el interdicto “unde 
vi”, cotidiano, o sea para la violencia corriente, y el “unde vi armata”, que era 
para una violencia especial, calificada por su gravedad. Estos interdicto servían 
para recuperar bienes inmuebles cuya posesión se hubiere perdido. 
 
Modos de Adquirir el Dominio 
 
Distintos Tipos de Propiedad en el Derecho Romano 
 
El derecho clásico romano distinguió tres tipos de situaciones jurídicas 
que, de acuerdo a su contenido económico y respecto de la protección que 
recibieron, pueden ser consideradas propiedad. Estas son: propiedad quiritaria 
o civil; propiedad provincial, y propiedad pretoriana. 
La distinción entre propiedad quiritaria y provincial responde a 
concepciones de la antigüedad. La soberanía territorial y la propiedad de los 
fundos, eran la misma cosa entre los antiguos. En principio, la tierra no puede 
pertenecer al individuo singular, sino al monarca o a la ciudad considerada 
como persona colectiva. En el régimen del Estado-Ciudad , la propiedad 
soberana de todos se transforma en propiedad individual. 
En la primer época de Roma no existe una propiedad privada de los 
fundos cultivables, o sea, una propiedad inmobiliaria privada reconocida en las 
ciudades sobre las casas. El territorio que queda fuera de la ciudad estaba 
destinado al pastoreo, a la agricultura extensiva, que fue la principal fuente de 
vida de los patricios, se trataba del territorio que se habían hecho dueños los 
etruscos cuando fundaron la ciudad. Cuando los patricios pasaron a ocuparlos 
con sus rebaños fue cuando se les dio el nombre de “ager occupationis”. Su 
derecho era precario y revocable por obra de la ciudad y por eso se va a llamar 
“possessio” (posesión). Tiempo después prevalece la agricultura intensiva, 
predominando el pueblo agricultor: los plebeyos sobre la minoría patricia y el 
predominio de tal forma de agricultura se traduce en la exigencia de un señorío 
no más precario y revocable, sino permanente. 
En el 396 a.C., reviste importancia la distribución de tierras hecha en 
pequeños lotes, de acuerdo al número de familias plebeyas existentes. De las 
tierras que quedaban se fueron haciendo asignaciones que eran el único 
terreno susceptible de propiedad privada, o sea, el único que el particular podía 
reivindicar; a éste se le denominó “ager divisus” y “adsignatus”. Sin embargo al 
“ager publicus”se le agregaron nuevas zonas a medida que se ampliaba el 
territorio romano, permaneciendo con la simple posesión. 
En el 133 a.C., Graco propuso el retorno del “ager publicus” al Estado y 
su distribución como “ager divissus ed asignatus”, a lo cual el Senado le opuso 
el obstruccionismo. Una vez votada la ley de los Gracos y a posterior una serie 
de leyes, se va a transformar en propiedad de pleno derecho aquella posesión 
que está dentro de los límites fijados en la ley. En Italia, no quedaron más 
fundos cultivables que los asignados en dominio quiritario, de ahí que los 
fundos itálicos se denominan “res mancipi”. 
El territorio de las provincias que al comienzo habían sido propiedad de 
las dinastías orientales helenísticas, va a pasar a ser propiedad el Estado 
Romano, para después, en el dualismo de la Constitución de Augusto, ser 
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dividido entre la República y el Príncipe; siendo representada la primera por el 
Senado y el segundo por su Protector. En las provincias aunque se dejaba a 
los particulares el pleno goce y derecho de transferir, el propietario continuaba 
siendo el Estado y el concesionario debía pagar un impuesto llamado 
“stipendium”, en el caso de las provincias senaturiales, y “tributum” en las 
provincias imperiales. 
En el Bajo Imperio la distinción entre propiedad provincial y quiritaria 
desaparece. En el siglo III se registra el primer caso con Aureliano, cuando se 
gravan con impuestos a los fundos itálicos; desde ese momento y de acuerdo 
con el tratamiento diverso va a cesar la diferencia de la regulación jurídica, a 
pesar que algunas se conservan durante algún tiempo, van a desaparecer por 
inercia. 
La adquisición de la propiedad pretoriana o civil, estaba vinculada por la 
“res mancipi” al cumplimiento de actos de carácter solemne, la “mancipatio” o la 
“in iure cesio”, dado que si no se trasmitía la propiedad quiritaria; por estos 
medios el adquirente no se iba a volver propietario. 
El pretor necesitó proteger en ciertos casos al adquirente contra terceros 
o eventualmente contra el mismo propietario, es decir, como si la trasmisión 
inmobiliaria no se hubiere producido no cumpliendo las solemnidades exigidas 
por la “mancipatio” y la “in iure cesio”. Así resulta la propiedad pretoriana. La 
distinción entre estos tipos de propiedades va a ser abolida por Justiniano. 
 
Definición de Modos de Adquirir el Dominio 
 
Son aquellos hechos jurídicos de los cuales el derecho positivo hace 
depender el nacimiento del pleno señorío de una persona sobre una cosa. 
 
Clasificación de los Modos de Adquirir el Dominio 
 
 
 
Ley 
 Mancipatio 
 In Iure Cessio 
 DE DERECHO CIVIL Adjudicación 
 Usucapion 
 MODOS 
 DE DERECHO DE LA GENTE Ocupación 
 Tradición 
 
 ORIGINARIOS Y DERIVADOS 
 Ocupación Adjudicación 
 Accesión Mancipatio 
 Usucapion In Iure Cesio 
 Adquisición de Frutos Tradición 
 Aluvión Ley 
 Especificación 
 
 
 
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Los modos del Derecho Civil eran accesibles a los ciudadanos romanos 
y a los peregrinos que tuvieran el commercium , siendo éstos los modos por los 
cuales se concedía la propiedad quiritaria. Los modos del Derecho de la Gente, 
eran accesibles a los restantes habitantes, pero no concedían la propiedad 
quiritaria. 
A la aparición de Caracalla la distinción entre modos del derecho civil y 
del derecho de la gentes, va a perder importancia; abocándose únicamente a 
los modos originarios y derivados. 
 
Son modos originarios aquellos en que la propiedad no se apoya sobre 
el derecho de propiedad del propietario anterior. Dentro de los modos 
originarios están la ocupación, la accesión, la adquisición de frutos, la 
especificación, el aluvión, y para algunos se encuentra también la usucapión. 
Los modos derivados son aquellos en los que la propiedad adquirida se 
apoya en el derecho del propietario anterior. Entre los modos derivados se 
encuentran la mancipatio, la in iure cesio, la tradición, la adjudicación y la ley. 
Se ha planteado la discusión por la ubicación de la usucapión entre los 
modos derivados u originarios; Huvelin, lo considera un modo originario dado a 
que falta la coordinación directa entre el derecho del precedente titular y el del 
nuevo titular. En cambio varios romanistas, la consideran un modo derivado 
desde el momento que el adquirente debe respetar las cargas reales 
establecidas por su predecesor, por lo cual existiría un acto técnicamente 
idóneo para trasmitir el dominio. 
A su vez, dentro de los modos derivados tenemos los modos voluntarios 
y los que transmiten la propiedad. Los modos voluntarios, requieren el 
cumplimiento del título de adquirir y del modo; el título de adquirir es el 
convenio de transferir la propiedad, y el modo es la solemnidad, la formalidad; 
por ejemplo, en la compra de un bien inmueble como una casa, el título de 
adquirir es el título de propiedad, y el modo es la entrega de las llaves. 
 
Modos Derivados 
 
 
1- Macipatio 
2- In Iure Cessio 
3- Usucapion 
4- Tradición 
5- Adjudicación 
6- Ley 
 
1- Mancipatio 
 
Dado a que es un acto denominado “Per Aeset libram”, es decir, por el 
bronce y la balanza; existe un elemento personal y uno material, el elemento 
personal lo constituyen las dos partes intervinientes, además de cinco testigos ( 
que debían ser ciudadanos romanos, púberes) designados por el Estado para 
que manejara la balanza. Por su parte el elemento material lo constituye la 
cosa o un símbolo que la represente. 
Para la mancipatio es necesario un ceremonial, para comenzar se 
decían una serie de palabras solemnes. Antiguamente sólo se podía trasmitir 
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por mancipatio los muebles preciosos o las rres mancipi, luego se extendió a 
los inmuebles. Puede mancipársela propiedad quiritaria. Únicamente pueden 
acceder a ello los ciudadanos romanos y los peregrinos con commercium. 
Como excepciones a este modo se señala que no puede utilizarse 
cuando se decide hacer un negocio sometiéndoselo a condiciones o a término; 
por lo tanto la mancipatio es un negocio formal y solemne en el que las 
modalidades no son posibles. 
El efecto inmediato es que el adquirente se transforma en propietario de 
la cosa. Además existe una obligación de garantía del enajenante, quien está 
obligado a garantizar al adquirente el pleno goce de la cosa. 
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2- In Iure Cessio 
 
Consiste en la ficción de un proceso. Es una cesión hecha ante el 
magistrado en forma de proceso, pero no implica un verdadero contradictorio 
entre las partes. 
La forma que tiene es la de un juicio de reivindicación. Por un lado, 
comparece el demandante, que va a ser el adquirente de la cosa, y por el otro 
el demandado, que será el enajenante de esa cosa. El demandante o 
adquirente toma la cosa, va a ante el magistrado y expresa que pretende que 
ella le pertenezca conforme al derecho de los quirites. El enajenante o 
demandado no lo contradice y así se hace una cessio. De ahí proviene la 
denominación “In Iure Cessio”, dado a que el demandante se retira, y el 
magistrado debe dar por ganador en el proceso al adquirente y debe “ad dicere 
in re”, o sea adjudicar la cosa. 
Los romanos usaron la un iure cessio para dar valor o una forma jurídica 
a una serie de actos, tales como la adopción, la manumisión vindicta, la 
constitución de servidumbres, el usufructo, etc.. 
Se requiere para realzar tal acto la capacidad de las acciones de la ley, o 
sea, ser ciudadano romano, no alcanzando tener el commercium,. 
A diferencia de la mancipatio, la in iure cessio transfiere la propiedad 
quiritaria son que exista la obligación de garantía. 
 
3- Usucapion 
 
De acuerdo al derecho clásico romano es el modo que consiste en la 
adquisición de la propiedad mediante la posesión prolongada y fundada en un 
justo título, y en caso de que el poseedor recibió de un no propietario debe 
reunir buena fe. 
En el Derecho antiguo, la usucapión hace adquirir la propiedad de los 
objetos a los cuales se presumeque el propietario ha renunciado. Reposa 
sobre el uso, el hecho de servirse de una cosa conforme a su destino. Como 
consecuencia de ello no requiere justo título ni buena fe. Conforme a las doce 
tablas se adquiere por usucapión en forma indirecta. La usucapión otorga 
garantías, si un propietario en cuyo perjuicio tiene lugar la usucapion reivindica 
la cosa, quien la usucapió se defenderá invocando como garantía de carácter 
absoluto que quien usucape está protegido como propietario y como tal se le 
trata. 
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En el derecho antiguo no se hace adquirir la propiedad de las casas ni 
de las res nec mancipi, ni de las cosas hurtadas, a pesar de que tal noción 
desapareció con el tiempo. A pesar de ello, no se admitió la usucapión de las 
res mancipi, de las mujeres púberes que estuvieren sometidas a tutela de los 
agnados, ni de las parcelas, ni de las tumbas. 
Con el transcurso del tiempo, en el derecho clásico, varían los 
caracteres del instituto tomando nuevas formas. 
Ulpiano considera que la usucapión es la adquisición de la propiedad por 
posesión prolongada de uno o dos años. Por un lado es útil para facilitar la 
prueba de la propiedad. Quien era propietario, para poder utilizar la acción 
reivindicatoria tenía que probar la propiedad, a esa prueba se le llamaba 
diabólica. En roma no existían escribanos, ni registro de propiedades, por lo 
tanto en las transmisiones inmobiliarias era complicado probar el modo en que 
se había adquirido; por lo cual resultaba más práctico sostener que se había 
usucapido dado a que se evitaba la prueba de propiedad. 
La usucapión tenía la función de consolidar la adquisición de la 
propiedad viciosa. 
 
Como requisitos se señala: 
 
1º La posesión no interrumpida durante cierto tiempo. La interrupción de 
la posesión se puede producir en forma natural o civil. Naturalmente se da al 
perder contacto con la cosa. La interrupción civiles da cuando alguien vine y 
por ejemplo corta las ramas de mis árboles, ahí me interrumpe la posesión. 
La posesión se podía hacer siempre por la misma persona o podía 
existir lo que los romanos llamaron la junción de posesión. Se podía darla a 
favor de los sucesores a título universal del usucapiens (de quien estaba 
usucapiendo), o a favor de los causahabientes a título particular del 
usucapiens. 
2º Justa causa o Justo título. Todo acto jurídico que implica la voluntad 
de enajenar por parte de quien hace la tradición y la voluntad de adquirir de 
quien recibe; son los elementos que justifican la iniciación de la posesión con la 
finalidad de adquirir la propiedad. 
A lo largo del derecho romano hubieron varias justas causas, como por 
ejemplo el “proemptore”, se daba cuando el hecho es una dote. 
Esas causas suponen la existencia de un hecho jurídico preciso, único e 
invariablemente el mismo. Cuando la justa causa reposa sobre un acto jurídico, 
éste debe, ser cumplido válidamente, regularmente de lo contrario, la justa 
causa no existe. Los jurisconsultos romanos atenuaron la rigurosidad de este 
principio cuando aunque existiere de hecho el acto jurídico que era fundamento 
de la justa causa, fuere nulo jurídicamente. Por ejemplo, yo constituyo una 
dote, el hecho existe, es válido jurídicamente, pero lo que ocurre es que yo la 
constituyo en virtud de un matrimonio que es nulo, como consecuencia, el acto 
es nulo puesto que lo que dio nacimiento a esa constitución de dote es un 
matrimonio nulo, los romanos admitieron que se podía llegar a usucapir, es 
decir, atenuaron la exigencia de que el acto fuere válido y regular. En ese caso 
el acto jurídico no produce efecto, pero sin embargo, aquí surge lo que los 
romanos llamaron título putativo. En el siglo II, los jurisconsultos romanos 
aceptaron el título putativo siempre que el error fuera admisible. 
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A partir de Diocleciano, todas las constituciones imperiales exigieron un 
título real, es allí entonces, que surge el nombre de justo título. 
Justo título es un elemento positivo, es necesario que el usucapiens que 
invoque su derecho, pruebe que efectivamente existe. Es un elemento positivo 
porque se debe probar la existencia del justo título, por parte del usucapiens. 
3º La Buena Fe, consiste en creer que quien ha transmitido la posesión, 
podía enajenar. Es una creencia fundada en un error; es un elemento de 
característico negativo. Es decir que se cree que quien transmite la posesión 
puede hacerlo de un hecho negativo; los hechos negativos no se pueden 
probar. 
Quien debe probar que efectivamente existió no buena, sino mala fe, es 
quien se opone a esa posición. 
Se requiere la buena fe en el momento de iniciarse la posesión y aun 
cuando la mala fe fuere superveniente, es decir, si a posteriori yo me enterare 
de que, quien me trasmitió no estaba para trasmitirme la posesión, aún cuando 
lo supiere, no modifica en la posesión de buena fe, porque dicha buena fe es 
inicial. 
4º Las cosas sean susceptibles de ser usucapidas. La norma general es 
que todas las cosas pueden ser usucapidas, sin embargo, la regla tiene 
excepciones. Todas las cosas corporales pueden ser usucapidas , pero los 
principios generales, y luego la ley, limitaron las cosas que se hicieron 
usucapir, por ejemplo, no son usucapibles las cosas que no están en el 
patrimonio, tampoco los bienes que fueren rústicos y suburbanos de los 
menores, la res mancipi perteneciente a la mujer que estuviere sometida a 
tutela. 
La Ley estableció que no se podían usucapir los bienes pertenecientes 
al fisco, al emperador, a la Iglesia, a las asociaciones piadosas y los 
pertenecientes a los pupilos, ni tampoco las cosas hurtadas. 
5º El último requisito es el tiempo. La posesión debe ser prolongada por 
un determinado lapso, se debe tener justo título o justa causa, buena fe, que 
sean cosas susceptibles de ser usucapidas, y que esta posesión prolongada se 
mantenga durante cierto tiempo que en el derecho clásico romano, se 
establece un año para los inmuebles y dos años para los bienes muebles. 
 
La usucapión resultó insuficiente porque pertenece al derecho civil, y 
como consecuencia no favorecía a los peregrinos que no tuvieren el 
commercium. Era inaplicable a las tierras provinciales que no estaban 
investidos del ius italicus. Como consecuencia de ello la longi temporis 
prsescripto que se aplica a todos los fundos provinciales y pueden acceder a 
ella los peregrinos, se establece como plazo entre diez y veinte años. 
Con Constantino aparece otra innovación que es un medio de defensa, 
una excepción pre judicial. En caso de que el propietario reivindique lo que va a 
hacer quien está poseyendo mediante la longissimmi temporis praescriptio es 
excepcionarse. No puede iniciar una acción contra otra persona para 
demostrarle que ese objeto le pertenece salvo que el segundo lo ataque. Los 
plazos variaron: con Constantino fue de 40 años, y con Tedosio II de 30. 
El derecho justinianeo reúne en un solo instituto a la usucapión , la longi 
temporis praescriptio. 
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Se llama usucapión a la prescripción adquisitiva de los bienes muebles; 
el plazo va a variar porque ya no va a ser de un año, como en el derecho 
clásico, sino que será de 3 años. 
La longi temporis praescriptio, en cambio, se refiere a la prescrpción 
adquisitiva de bienes inmuebles, el plazo va a ser de 10 años, si fuere entre 
presentes y de 20 años si fuera entre ausentes. Los romanos entendían por 
ausente a quien no estuviere en el lugar o la provincia. 
Justiniano exige justo título y buena fe, tanto con la usucapión, como 
para la longi temporis praescriptio. En cambio, la longissimmi temporis 
praescriptio no es un medio de defensa, sino también de ataque por lo que ya 
no solo se va a poder defender, sino que también va a poder adquirir; pasa a 
ser una prescripción de carácter adquisitivo. 
Con Jutiniano longissimmi temporis praescriptio es una prescripción 
adquisitiva con duración de treinta años para la adquisición de buena fe, 
aunque no se requiera el justo título.Si el poseedor adquirió sin justo título ni 
buena fe tendrá una excepción, ahora, si adquirió sin justo título pero con 
buena fe, adquiere el dominio pleno, pasados los treinta años. 
 
4 – Tradición 
 
Era el modo de enajenar propio de las res nec mancipi. Se diferencia de 
la Mancipatio y de la In Iure Cessio, dado a que no es un acto solemne, o sea, 
que no está sometido a formas rituales, requiere un elemento de carácter 
material. 
Se trata del derecho de gentes y sirve para transferir la propiedad a los 
peregrinos y se aplica a las cosas que no son susceptibles de propiedad 
quiritaria. 
La tradición es un simple hecho, una entrega material, es la cesión de la 
posesión hecha por un apersona a la cual se le da el nombre de “tradens” a 
otra persona denominada “accipiens”. 
Para que se lleve a cabo la tradición es necesario la recurrencia de 
ciertas condiciones, tales como que el enajenante sea el propietario y tenga 
capacidad; que el tradens y el accipiens mantengan la voluntad recíproca de 
enajenar y de adquirir; y como tercer requisito se señala que el tradens haga la 
entrega al accipiens de la posesión de la cosa. 
Existe, pues, la intención recíproca de transferir la propiedad cuando 
existe una justa cusa y se admite que ella sea concomitante al traspaso de la 
posesión, o sea que debe existir un hecho jurídico que motive la tradición. 
Se dan diversas clases de tradición; la simbólica, la longa manus, la 
brevi manus y el constituto possesorio. 
La tradición simbólica, se da cuando por ejemplo, yo adquiero una casa, 
la tradición es simbólica, dado a que se la hace consignando las llaves de la 
casa. 
La longa manus, es el caso de que yo adquiera un fundo y se me señala 
el metraje hasta donde puedo alcanzar con la vista, mirando desde lo alto de 
una colina o de una torre. 
La brevi manus es la transformación del estado de ánimo de las partes 
respecto de las cosas. Por ejemplo, yo tengo una casa y detento que tengo el 
goce de la cosa; se va a producir una transformación de mi estado de ánimo y 
con el consentimiento del propietario, yo era el usufructuario , pero voy a 
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comenzar a poseer esa casa como propia. Por lo tanto hay una transformación 
en mi ánimo. Dado a que hasta ahora tuve la tenencia de la cosa en calidad de 
usufructuario, pero de ahora en adelante la voy a poseer con ánimo de 
adquirirla. 
El constituo posesorio, contiene una transformación en el ánimo, pero a 
la inversa de lo que sucede con la tradición brevi manus. Yo soy propietaria de 
una casa en la que vivo, y de ahora en más quiero transferir la propiedad a un 
tercero. Transfiero la propiedad, pero yo continúo viviendo dentro de la casa 
que era de mi propiedad, pero ya no en calidad de propietario, sino de 
usufructuario o arrendatario. 
La tradición era la forma típica de la transferencia delas res nec mancipi. 
En el Derecho Clásico, también se va a extender a la res mancipi, pero no va a 
transferir la propiedad quiritaria, sino la bonitaria o pretoriana. En la época del 
derecho clásico yo transfiero una res mancipi por tradición el accipiens no va a 
adquirir la propiedad quiritaria, sino la pretoriana o bonitaria. 
 
5 – Adjudicación 
 
En Roma las sentencias de adjudicación son declarativas y no 
atributivas de derechos, y aún menos de los derechos reales. Las sentencias 
imponen obligaciones personales. A pesar de ello existen dos tipos de acciones 
la acción de herencia y las acciones divisorias y de cese de condominio, en las 
que el Juez va a transferir la propiedad por medio de la adjudicatio que se hace 
en la sentencia. La adjudicatio va a transferir la propiedad quiritaria, siempre y 
cuando se hay aproducido un juicio legítimo. En Roma se denominan juicios 
legítimos a los desarrollados entre ciudadanos romanos, en la ciudad de Roma 
a una milla de distancia del perímetro de Roma. A los otros se les llama juicios 
en imperio continente. 
 
6 – La Ley 
 
En Roma se estableció un senadoconsulto de Marco Aurelio en el cual 
se dispuso que si un copropietario repara una casa, y el otro copropietario no le 
reembolsa lo que gastó, en ese caso quien ha hecho la reparación se 
transforma en propietario dela totalidad del bien por no haber sido satisfechas 
las obligaciones que el segundo copropietario tenía para con el que reparó. 
Otro de los modos de transformarse en propietario por lay es por 
intermedio de las leyes caducarias. Estas transfieren a otra persona los 
legados hehcos en provecho de indigno o incapaces. Los indignos e incapaces 
no podían recibir legados y conforme a las leyes caducarias estos legados se 
iban a transferir a otros. 
 
 
 
Modos Originarios 
 
1. Ocupación 
2. Especificación 
3. Accesión 
4. Adquisición de Frutos 
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1 – Ocupación. 
 
La Ocupación es un acto unilateral que implica la aprehensión de la 
cosa. Se aplica a cosas que nunca pertenecieron a nadie, como islas en el mar, 
perlas encontradas en las riberas, animales apresados mediante caza o pesca, 
y además, a las cosas abandonadas y a las que se le hubieren quitado al 
enemigo. Respecto de éstas últimas corresponde establecer una distinción. 
En Roma se distinguían las guerras regulares de las que no lo eran. Las 
regulares eran aquellas que habían sido declaradas por Roma. En ese caso, la 
aprehensión del botín de guerra no era de propiedad de los soldados que 
hubieren combatido, sino del Estado. En el caso de guerras no regulares, la 
aprehensión del botín correspondía a los combatientes y, por ende lo adquirían 
por el modo ocupación. 
Respecto de las cosas abandonadas que se adquieren por ocupación 
hubo dos teorías, la de los sabinianos y la de los proculeianos. Los sabinianos 
dicen que las cosas abandonadas eran res nullis y, por ende, objeto de 
ocupación; los proculeianos manifiestan que quien abandonaba la cosa la 
perdía en el acto en que otro la recogía, es decir hasta el momento en que otro 
o la aprehendía efectivamente, el primitivo propietario no la había perdido. 
 
2 – Especificación 
 
Consiste en hacer una cosa con material ya existente. Por ejemplo, yo 
tomo un cloque de mármol y hago una estatua. Si el bloque de mármol era de 
mi propiedad y yo mismo cincelo la estatua esa estatua es de mi propiedad, ya 
que soy propietario de todo. El problema se plantea cuando el propietario del 
material y el especificador, son personas distintas. 
Los proculeianos establecieron específicamente que lo más importante 
es la forma y el destino que se da a la cosa, la estatua será del especificador, 
el escultor, aunque el cloque de mármol pertenezca a otra persona; el escultor 
se transforma por ende en propietario del todo nuevo que ha surgido. 
Justiniano, considera que es necesario ver si la cosa nueva puede 
recobrar su forma primitiva. Si así fuere, no será propietario de la cosa el 
especificador, sino el propietario primitivo. Si por el contrario, la cosa no puede 
recuperar su forma, como en el caso de la estatua, será de propiedad del 
especificador. 
 
3 – Accesión 
 
La accesión significa la adquisición de la propiedad de una cosa en 
virtud del derecho de propiedad que se tiene sobre otra cosa. Adquirimos algo 
accesorio a otra cosa que ya nos pertenecía. 
Dentro de la accesión hay diversos modos o formas de adquirir. Está el 
aluvión, que son parcelas de tierra arrastradas por la corriente que se 
depositan a lo largo de un fundo que de esta forma se ve acrecentado. Como 
consecuencia de ello, el fundo aumenta su perímetro. Se establece que estas 
parcelas pertenecen al propietario del fundo al cual se van a adherir. 
A diferencia del aluvión, se encuentra la aluvisión, que es lo contrario. 
Aquí la corriente de agua, en lugar de aportar tierras a un fundo las desprende, 
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quitando una porción perfectamente reconocible de un fundo, la que va a ir a 
parar a otro fundo. En ese caso se establece que ese pedazo de tierra adherida 
al otro fundo va a ser de propiedad del anterior mientras las raíces de los 
árboles que estuvierenen ese pedazo de tierra no se hubieren adherido al 
nuevo suelo. Desde el momento en que las raíces se adhieran pasarán a ser 
propiedad del propietario del fundo que recibió esa tierra por arrastre de las 
aguas. 
Se plantean como otros casos, el lecho seco de un río, la isla, la 
adjunción, y el descubrimiento de tesoros. En el caso del lecho seco de un río 
se establece que pertenecerá a los ribereños. En el caso de la isla, que se 
produce en la mitad del curso de un río que , en se caso pertenecerán por 
mitades a los ribereños. 
El caso más común es la incorporación de un bien inmueble a un fundo, 
ya sea por construcción o por plantación, que va a pertenecer al propietario del 
fundo por aquel principio de que lo accesorio sigue a lo principal. Pero puede 
ocurrir que haya incorporación de un mueble a otro mueble, o de un inmueble a 
otro inmueble. 
Es el caso de la adjunción, que son dos cuerpos que se separan para 
formar uno solo. En principio, lo accesorio sigue a lo principal, si las dos cosas 
no se pueden separar pertenecerán al propietario de lo principal, pero en caso 
de poder separarse, el propietario de cada cosa puede pedir su porción y 
reivindicar su primitiva cosa. 
En el caso de descubrimiento de tesoros, primero debe establecerse lo 
que se concibe como tesoro. Un tesoro es una cosa escondida u oculta sobre 
la cual una persona no puede justificar su derecho de propiedad y que se va a 
descubrir meramente por azar. En la época republicana los tesoros hallados 
eran de propiedad de quien era propietario del fundo o del lugar donde se 
había encontrado. Con Adriano se estableció que la mitad de lo que se 
encontrare sería de propiedad del descubridor por la accesión y la otra mitad 
sería del propietario del fundo, quien la adquirió por ocupación o por la ley. 
 
 
4 – Adquisición de Frutos 
 
Los frutos eran productos naturales periódicos, de un árbol, o dela tierra, 
susceptibles de servir como alimentos al hombre. Son productos naturales de 
carácter periódico y esto señala que al ser periódicos se excluye a los no 
periódicos. 
En el Derecho Clásico, además de los frutos naturales o productos 
periódicos de la tierra, se comprende dentro de la concepción de frutos a 
cualquier otro producto periódico, no sólo de la tierra sino también de cualquier 
otro elemento del patrimonio. 
Por un lado están los frutos naturales, los productos de la tierra y de los 
animales; y los frutos civiles, que no son producidos directamente por la cosa, 
pero que se obtienen en virtud de un contrato de locación o de préstamo. Los 
frutos pertenecen al propietario sin necesidad de un acto de aprehensión de 
carácter material. Pero hay excepciones; pueden ser atribuidos por un acto 
jurídico a una persona diferente del propietario, este sería el caso del usufructo.