Bienes muebles e inmuebles

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3 BIENES MUEBLES E INMUEBLES –CONCEPTO: 
 
 
Una primera clasificación es entre bienes muebles e inmuebles. Ella se 
refiere, originariamente, a las cosas corporales. Son fácilmente distinguibles en 
cuanto a su posibilidad de movilización. Lo que es factible de trasladarse de un 
punto a otro en el espacio es un bien mueble, y lo que no es un bien inmueble. 
Esto sin perjuicio de que la técnica moderna permite afirmar que la mayoría de 
los bienes muebles son trasladables. 
Los derechos se clasifican por la movilidad o inmovilidad del objeto 
sobre el cual recaen. Entonces tenemos, por un lado, que son inmuebles los 
derechos reales sobre bienes inmuebles y los derechos personales cuyo objeto 
es una obligación de dar cosa inmueble. 
Por su parte, serán muebles los derechos reales que recaigan sobre 
bienes muebles y los personales cuando consisten en obligaciones de dar 
bienes muebles. Además, son bienes muebles todos los derechos personales 
que tengan como objeto una obligación de hacer o de no hacer, pue las 
acciones de los hombres se reputan muebles. 
 
 
Fundamento actual de la clasificación: 
 
 
El fundamento, desde el punto de visa de la política legislativa es 
simplemente su movilidad o inmovilidad, pues no tendría sentido establecer la 
distinción si ella no tuviera consecuencias jurídicas. 
Mientras que los bienes muebles son difícilmente identificables a 
través de documentos, la identificación documentaria de los bienes inmuebles 
permite la identificación a través de los Registros. Por ello, sobre los bienes 
inmuebles puedo construir una hipoteca. 
Pero, además, los bienes inmuebles no sólo tienen mayor inmovilidad 
sino también mayor duración, y la imposibilidad absoluta de desaparición, lo 
que también tiene consecuencias jurídicas. 
Esta distinción entre muebles e inmuebles arrastra una vieja 
clasificación en cuanto a su valor. Los antiguos decían “res movilis, res vilis” o 
sea, cosas muebles son cosas viles. Esa era, por supuesto, un principio 
indiscutible de la economía feudal. 
Esta diferente consideración en cuanto a su valor igualmente acarrea 
distintas regulaciones jurídicas con respecto a los bienes muebles e inmueble 
dándole un mayor plazo a los bienes inmuebles ya que se trata de bienes que 
realmente importan desde el punto de vista de la fortuna. 
Esta distinta consideración en cuanto a su valor provoca también un 
diferente régimen de administración por parte de los representantes de 
incapaces. 
Por fin, ello provoca un diferente régimen en cuanto a la enajenación 
por su propio titular con capacidad de ejercicio. Si quiero enajenar un bien 
mueble a cualquiera, el legislador no me exige que haga nada más que el título 
y el modo, sin ninguna formalidad adicional. En cambio, con respecto a los 
inmuebles, exige, generalmente, que se haga por escritura pública. Así, al 
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exigirle una formalidad más, se logra una mayor conciencia en el enajenante 
dela trascendencia del acto que está realizando pero, además, al hacer 
intervenir a un funcionario público, que es el Escribano dando fe sobre los 
hechos que se refieren en el contrato, se le da mayor certeza a la enajenación 
precisamente porque los bienes inmuebles son muy valiosos para trasmitirlos. 
 
 
Subcategorías de muebles e inmuebles: 
 
 
 
Nos vamos a referir a la clasificación de los bienes muebles o 
inmuebles sobre las cosas corporales, pues respecto de ellas el Código hace 
diversas subcategorías modificando el simple criterio de la transportabilidad. 
 
 
Inmuebles por naturaleza: 
 
Una primera subcategoría son los bienes inmuebles por naturaleza, o 
sea, aquellas cosas que no pueden transportarse de un lado a otro por su 
propia naturaleza o, que sin son trasportadas, implican una dificultad 
excepcional. 
Los bienes inmuebles por naturaleza son los definidos en el artículo 
463 del Código Civil, que dice: 
 
“Inmuebles o fincas o bienes raíces son las cosas que no se 
pueden transportar de un lugar a otro, como las tierras, las inas y los 
edificios. 
Las casas y heredades se llaman predios o fundos”. 
 
Por consecuencia, podemos decir que los bienes inmuebles por 
naturaleza son las tierras, las minas y los edificios. O sea, el suelo, el subsuelo 
y lo que accede en forma permanente, como construcción, que son los 
edificios. 
Para la doctrina, el concepto de edificio no es sólo la construcción apta 
para la habitación, sino cualquier construcción permanente, como por ejemplo, 
un puente. Igualmente, a pesar de la equiparación que realiza el codificador 
entre las tierras, las minas y los edificios, desde el punto de vista teórico es 
posible establecer una diferencia cualitativa entre ellos. 
En efecto, la tierra como concepto de objeto inmueble no es solamente 
el conjunto de partículas o moléculas que se asientan en una determinadas 
área, sino que es más que eso, y se identifica con el área misma. Tanto, que 
para algunos autores el derecho de dominio sobre un inmueble no es una 
relación con una cosa corporal sino una relación de lugar o espacial. Al ser 
amparado en el ejercicio de actos en toda esa zona tridimensional, el Derecho 
debió establecer el principio de la accesión inmueble, haciendo que el dueño 
de la tierra lo sea también sobre las construcciones existentes, aun cuando la 
obra haya sido realizada por un tercero. 
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Los edificios, en cambio, son un conjunto de materiales, 
originariamente muebles que se transforman en inmuebles en virtud de su 
asentamiento en un lugar existencia necesaria, mientras que la construcción es 
contingente y además subordinada. (Yo no tengo derecho de propiedad sobre 
un edificio si simultáneamente no tengo derecho al espacio que él ocupa). Esta 
consecuencia se advierte claramente en el derecho de superficie (en los 
derechos positivos que lo admiten) donde se puede ser titular antes de 
construido el edificio mediante la concesión de edificar en determinado espacio. 
En cuanto a las minas, en nuestro Derecho son propiedad del Estado y 
se explotan bajo concesión. Pero su constitución como tales es también 
contingente. La materia sólida que compone el suelo y el subsuelo de 
determinado terreno es propiedad del dueño mismo. Solamente cuando una 
porción de esa materia es en sí misma económicamente útil y su extracción 
rentable, se independiza del resto y pasa a considerarse como propiedad del 
Estado. Igualmente, si luego se transforma su explotación en no rentable, 
volvería a ser una parte más del terreno confundida con él. 
Además de estos inmuebles por naturaleza tenemos, también, otros 
que reciben tal calificación por extensión del concepto, que son los que el 
codificador se refiere en el artículo 464. 
 
“Los árboles y plantas son inmuebles, mientras adhieren al suelo 
por sus raíces. 
Lo son también los frutos pendientes de las mismas plantas o 
árboles, en cuanto siguen al fondo en todos los cambios de dominio.” 
 
O sea, un árbol o una plantación, cualquiera sea el tamaño –no se 
diferencia e cuanto a su magnitud- es inmueble por naturaleza por extensión 
del concepto, porque no es transportable de un lado a otro mientras esté 
adherido al suelo por sus raíces. Y los frutos que penden de esas plantas, 
como es parte de la misma, también son bienes inmuebles por naturaleza. 
 
Inmuebles por destino: 
 
Son un grupo de muebles por naturaleza, o sea, son cosas corporales 
que por su conformación física son fácilmente transportables de un lado a otro; 
pero el codificador las ha clasificado dentro de los bienes inmuebles en razón 
del destino que se le da a ese bien, un destino vinculado a un inmueble por 
naturaleza. 
Para Planiol, ésta es la construcción más inútil del derecho moderno 
ya que los romanos fueron los primeros en hacer esta clasificación; pero no 
hacían dela clasificación una transformación de la naturaleza mobiliaria del 
bien. Esto se presentaba por la necesidad de interpretar un contrato o un 
testamento. Los romanos llegaron a la conclusión de que salvocláusula en 
contrario, la regla era que todo lo que accedía al inmueble por tener un destino 
permanente en beneficio de la finca, se consideraba parte accesoria de ese 
inmueble, pero no hacían la ficción inútil de decir que eso accesorio era 
también inmueble. Era sólo un problema de interpretación de la voluntad delas 
partes o del testador. 
El codificador francés y la doctrina francesa antigua, más allá de esa 
asimilación por accesión, le dieron la naturaleza de inmuebles. Por eso Planiol 
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dice que es una construcción inútil, porque no vale de nada discutir si es 
mueble o inmueble ya que bastaba con decir, como lo hicieron los romanos, 
que se los considera accesorios, sin necesidad de cambiarles su naturaleza. 
En nuestro régimen jurídico la clasificación se hace todavía más inútil, 
no sólo porque no tiene sentido inmovilizar bienes, o sea, cambiarles la 
naturaleza, sino porque no tenemos la misma disposición del Código francés 
en cuanto a la inembargabilidad separada de los muebles destinados al 
beneficio o cultivo de una finca, y porque cuando regula la hipoteca, no dice 
que ella comprende a todos los inmuebles por destino que le acceden, sino 
simplemente sus “accesorios y mejoras”. Es decir, en ese sentido nuestro 
codificador mejora la definición francesa, porque no ve la necesidad de 
cambiarle la naturaleza, en cuanto a la hipoteca, de las cosas accesorias. No 
tiene que precisar que son inmuebles; basta con que sean accesorios para que 
puedan considerarse como la garantía del acreedor hipotecario conjuntamente 
con el suelo. 
Entre estos inmuebles por destino, que el legislador enumera a vía de 
ejemplo en el Artículo 465, existen, además, por error de concepto, algunos 
que según la doctrina mayoritaria, tanto francesa como nacional, son inmuebles 
por naturaleza. El Artículo 465 dice así: 
 
“Se reputan inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean, las 
cosas que están permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio 
de un inmueble, sin embargo de que puedan separarse sin deterimento. 
Tales son, por ejemplo:”... 
 
o sea que no es taxativo. No quiere decir que sean éstos, solamente, 
los inmuebles por destino, sino que el legislador lo usa a título interpretativo 
para que el intérprete comprenda qué tipo de bienes muebles se encuentran. Y 
dice: 
 
...”Las losas de un pavimento; 
Los tubos de las cañerías; 
Los utensilios de labranza o minería y los animales actualmente 
destinados al cultivo o beneficio de una finca, con tal que hayan sido 
puestos en ella por el dueño de la finca; 
Los abonos existentes en ella, y destinados por el dueño de la 
fina a mejorarla; 
Las prensas, calderas, cubas y máquinas que forman parte de un 
establecimiento industrial adherente al suelo, y perteneciente al dueño de 
éste; 
Los viveros de animales, con tal que adhieran al suelo o sean 
parte del suelo mismo de un edificio”. 
 
Laurent, sin embargo, replica a Marcadé diciendo que la distinción 
tiene algún sentido, y usa un argumento práctico. Dice que si llevamos a un 
albañil o a un constructor a una casa, fácilmente se va a poder dar cuenta qué 
es lo que integra el edificio estrictamente y qué es lo que, como los tubos en las 
cañerías –cuando estaban por fuera, como sucedía normalmente en las 
construcciones antiguas, y no embutidos en las paredes-, tiene cierta movilidad 
que no tienen los ladrillos, las tejas o las puertas de los edificios. 
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Los autores expresan que el destino permanente, aun en algunos 
casos en que el codificador no lo dice, se lo tiene que haber dado el propietario. 
Porque si el arrendatario, por ejemplo, tiene utensilios de labranza para 
aprovechar el predio que arrienda, aun cuando lo destine al aprovechamiento 
del fundo, no tiene un destino permanente porque el arrendatario no destina 
nada con forma permanente pues el único que puede hacerlo con tal carácter 
es aquel que tiene un derecho también permanente sobre el inmueble, que es 
el propietario, y por asimilación del propietario, el poseedor. 
Planiol explica acertadamente que la exigencia de que el destino 
permanente se lo dé el dueño es un requisito superabundante, excesivo, que 
no tiene razón de ser, porque para el codificador francés la razón de la 
asimilación de esos muebles al fundo era, como vimos, que debían ser 
ejecutados unitariamente y no en forma separada por sus acreedores. Dice que 
entonces es presupuesto básico –o sea, no es una conclusión sino una 
condición- que esos bienes pertenezcan al mismo sujeto, estén en el mismo 
patrimonio, porque si no se estaría ejecutando el bien de un tercero. 
Para las máquinas del establecimiento industrial o para los viveros se 
requiere la adherencia al suelo. Es decir, no sólo que estén destinados 
permanentemente, sino que además adhieren al suelo, aun cuando puedan 
retirarse sin detrimento. Si no se pueden retirar sin detrimento, en realidad son 
inmuebles por naturaleza. O sea, todas aquellas partes accesorias a un 
inmueble o a un edificio que cuando se las retira lo dejan en peor estado que 
antes de la incorporación , significa que forman parte de él. Pero si se pueden 
retirar sin detrimento a pesar de estar adheridas al suelo y son las máquinas de 
un establecimiento industrial o son viveros, se consideran inmuebles por 
destino. 
La doctrina plantea la duda de que si además pueden haber inmuebles 
por destino en el caso de que el destino no sea agrícola ni industrial sino 
comercial o civil. Si tengo un inmueble que lo uso para un destino civil porque 
simplemente lo arriendo a terceros, se trata de saber si eso es inmueble por 
destino o no. La doctrina francesa llega a la conclusión de que sí. No es 
exigencia del codificador que el destino sea industrial o agrario; puede ser un 
simple destino civil o un destino comercial. Por ejemplo, un equipo de 
bomberos y purificación del agua de una piscina sería un inmueble por destino. 
La inutilidad de esta inmovilización de los inmuebles por destino no 
sólo consiste en lo que decía Planiol y que repite el resto de la doctrina, 
agravada en nuestro derecho porque los inmuebles por destino no admiten su 
embargo separado, sino que además la constatamos en la circunstancia de 
que fácilmente pierden su condición de inmueble. 
Así, el artículo 468, que habla de la desafectación, dice: 
 
“Las cosas que por ser accesorias a bienes raíces se reputan 
inmuebles, no dejan de serlo por su separación momentánea; pero sí, 
desde que se separan con el objeto de darles diferente destino”. 
 
Es decir, yo saco la caldera, la llevo a reparar a la fábrica, pero la 
separación fue momentánea porque pensaba volver a colocarla en el edificio y 
que siguiera destinada al establecimiento industrial; entonces, no dejó de ser 
inmueble. 
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Pero el artículo dice que si saco la caldera para venderla o arrendarla 
a un tercero, ya no la destino permanentemente a mi establecimiento industrial, 
dejo de ser inmueble y se transformó por consecuencia de la ley en mueble, 
siguiendo el régimen de todos los bienes muebles. 
 
Inmuebles por accesión: 
 
 Otro subtipo de inmuebles son los inmuebles por accesión. En 
algunas codificaciones, como la francesa, son parte de los inmuebles por 
destino. Los inmuebles por destino se dividen en dos, que son por el destino 
propiamente dicho y por la radiación o unión a perpetuidad. 
Los inmuebles por accesión están regulados en el Art. 467, cuando 
dice: 
 
“Las cosas de comodidad y ornato que se fijan en las paredes y 
pueden removerse fácilmente, se reputan muebles. 
Sin embargo, los cuadros o espejos que estén embutidos en las 
paredes, de manera que formen un mismo cuerpo con ellas, se consideran 
parte del edificio aunque puedan separarse sin detrimento. Lo mismo se aplica 
a las estatuas colocadas en un nicho construido expresamente en el edificio”. 
 
Por lo tanto, de acuerdo al inciso primero, los cuadros colocados con 
un clavo se reputan muebles. En realidad, no sólo se reputan; son verdaderosmuebles por naturaleza. En cuanto al inciso segundo, puedo decir que nuestro 
codificador al igual que el francés, se basa en ejemplos de arquitectura antigua. 
Este tipo de inmuebles que son muebles por naturaleza cuando 
pueden retirarse sin detrimento, no obstante, se reputan inmuebles en los 
espejos clásicos: los cuadros, los espejos y las estatuas. Si para retirarlos sufre 
detrimento la cosa principal, reiteramos que debe interpretarse que son 
inmuebles por naturaleza, porque precisamente forman parte del edificio 
mismo. 
 
Muebles por naturaleza: 
 
Los bienes muebles por naturaleza se encuentran de acuerdo con su 
temporalidad, y el alcance de este concepto surge de lo que ya fue explicado 
cuando considerábamos a los inmuebles por naturaleza. 
 
Muebles por movilización ideal: 
 
Los inmuebles por destino se desafectaban al destino permanente 
cuando se separaban de la cosa con la finalidad de darles un destino diferente 
readquiriendo entonces su condición natural de bienes muebles. Pero ocurre 
que no tiene por qué ser necesario separarlos, sino que inclusive antes de su 
separación –por eso hay movilización ideal- pueden llegar a serlo. La 
movilización ideal tiene un alcance más vasto que la deafectación de los 
inmuebles por naturaleza y a los inmuebles por accesión. 
Dice el Artículo 466: 
 
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“Los productos de los inmuebles y las cosas accesorias a ellos 
como las yerbas, maderas y frutos, la tierra o arena, los metales de una 
mina o las piedras de una cantera, se reputan muebles, aun antes de su 
separación, para el efecto de constituir un derecho a favor de otra 
persona que el dueño”. 
 
Supongan que tengo una cantera de piedra y soy dueño del producto 
que saco de ella. Ni siquiera es necesario que haya realizado la labor de 
extracción de la tierra para que se transforme en un bien mueble; basta con 
que idealmente yo lo transforme en mueble para enajenarlo a un tercero. 
En el Artículo 469, el codificador tiene otra norma, que no trata de la 
clasificación de bienes muebles o inmuebles. Es simplemente una regla de 
interpretación que establece el codificador para los contratos o aun para laley o 
para los testamentos. Dice así: 
 
“Cuando por disposición de la Ley o del hombre se use la 
expresión de bienes muebles sin otra clasificación, se comprenderá en 
ella todo lo que se entiende por cosas muebles, según el artículo 462”. 
 
Acá el legislador trata de distinguir el concepto técnico de los bienes 
muebles con el concepto vulgar de muebles. Y luego, el inciso segundo agrega: 
 
“Cuando se use de la expresión de muebles sólo o muebles de 
una casa, no se comprenderá el dinero, los documentos, las coleciones, 
los libros, las armas, las ropas, los carruajes, ni en general otras cosas 
que corresponden al ajuar de la casa”. 
 
Es pura y exclusivamente una regla de interpretación. Por supuesto, 
las partes pueden establecer expresamente en el contrato otra forma de 
interpretar los términos.