01-000-0092

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FRANCISCO TERNERA BARRIOS
Profesor Titular de la Facultad de Jurisprudencia de la Universidad del Rosario 
Árbritro de la Cámara de Comercio de Bogotá. Es doctor en derecho de la UAX de Madrid. 
Con maestrías en Derecho Privado (Universidad de París ii) y Derecho Administrativo de la UAX de Madrid.
EDITORIAL TEMIS S. A.
Bogotá - Colombia
2015
DERECHOS REALES
Cuarta edición
ÍNDICE GENERAL
pág
 Introducción .................................................................................................. 1
Parte Primera
INTRODUCCIÓN. CONCEPTOS GENERALES
Capítulo I
CONCEPTO DE PATRIMONIO
 1. Dos visiones del patrimonio .......................................................................... 5
A) Teoría clásica ........................................................................................... 5
B) Teoría objetiva ......................................................................................... 6
 2. ¿Cuáles son los derechos patrimoniales? ...................................................... 7
 3. Paralelo entre los derechos patrimoniales ..................................................... 8
A) Características comunes de los derechos reales y personales ................. 8
B) Diferencias entre los derechos personales y reales ................................. 10
 4. Aproximación al concepto de derecho real ................................................... 12
A) Complejidad del concepto ....................................................................... 12
B) Importancia del concepto ........................................................................ 12
C) Elementos del concepto .......................................................................... 13
D) Primeras conclusiones sobre los derechos reales .................................... 16
Capítulo II
LOS BIENES O COSAS
 1. Concepto ....................................................................................................... 17
 2. Clasificación de los bienes o cosas: corporales e inmateriales ..................... 18
A) Bienes o cosas corporales ....................................................................... 19
B) Bienes incorporales o inmateriales ......................................................... 31
Parte segunda
CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES
Capítulo I
 DERECHOS REALES NOMINADOS .......................... 39
X ÍNDICE GENERAL
Capítulo II
DERECHOS REALES INNOMINADOS
pág
1. Carácter imperativo y restrictivo ................................................................... 41
2. Anticresis....................................................................................................... 41
3. Arrendamiento con escritura pública ............................................................ 42
4. Enfiteusis o derecho de superficie ................................................................. 42
5. Arrendamiento de vivienda urbana ............................................................... 44
6. Dueño de un establecimiento de comercio y arrendatario por dos o más años
de un inmueble .............................................................................................. 45
 7. Tiempo compartido (“time sharing”) ............................................................. 46
Parte tercera
PROPIEDAD O DOMINIO
Capítulo I
GÉNESIS DEL CONCEPTO DE DERECHO DE PROPIEDAD
1. Fuentes primigenias ..................................................................................... 49
2. Platón y Aristóteles: las tesis filosóficas fundamentales ............................... 52
3. Propiedades romana y posromana: las bases jurídicas de la institución ....... 53
4. Propiedad medieval: “las Partidas” y otros instrumentos ............................. 55
5. Propiedad religiosa ....................................................................................... 56
6. Propiedad americana prehispánica e hispánica ............................................. 57
7. Propiedad renacentista: el dominio utópico .................................................. 59
8. Propiedad secular .......................................................................................... 60
9. Propiedad codificada ..................................................................................... 62
 10. Ataques al derecho: la propiedad en cuestión ............................................... 64
 11. Propiedad: derecho global ............................................................................. 68
 12. Propiedad: derecho plural ............................................................................. 70
 13. Propiedad colombiana: situación actual ........................................................ 72
Capítulo II
NOCIÓN DEL DERECHO DE DOMINIO O PROPIEDAD
1. Concepto decimonónico de propiedad .......................................................... 74
2. Un nuevo concepto de propiedad .................................................................. 76
A) Propiedad-afectación: función social y ecológica de la propiedad ......... 76
3. Propiedad-libertad ......................................................................................... 85
Capítulo III
CARACTERÍSTICAS DEL DERECHO DE DOMINIO O PROPIEDAD
1. Pleno .............................................................................................................. 87
ÍNDICE GENERAL XI
pág
 2. General .......................................................................................................... 88
 3. Exclusivo ....................................................................................................... 88
 4. Perpetuo......................................................................................................... 89
Capítulo IV
CONTENIDO DE LA PROPIEDAD
 1. Poderes directos del titular del dominio sobre la cosa .................................. 91
A) Poder de uso ............................................................................................ 91
B) Poder de goce .......................................................................................... 92
C) Poder de disposición ............................................................................... 95
D) Persecución ............................................................................................. 102
E) Garantía exclusiva ................................................................................... 104
F) Otros poderes del derecho de propiedad ................................................. 104
 2. Vínculos jurídicos del derecho de propiedad: obligaciones ambulatorias o 
“propter rem” ................................................................................................ 105
A) Obligaciones de vecindad ....................................................................... 105
C) Obligaciones tributarias .......................................................................... 106
D) Obligaciones relacionadas con servicios públicos .................................. 108
E) Obligaciones derivadas de la copropiedad .............................................. 109
F) Obligaciones respecto de los titulares de los otros derechos reales sobre 
el bien ...................................................................................................... 110
Capítulo V
TERMINACIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD
 1. Extinción del dominio ................................................................................... 111
A) Extinción judicial del dominio ................................................................ 111
B) Extinción del dominio administrativa ..................................................... 116
 2. Expropiación ................................................................................................. 118
A) Clases de expropiación: directas e indirectas .......................................... 121
B) Clasificación constitucional .................................................................... 122C) Expropiación extraordinaria (en caso de guerra), con indemnización 
posterior .................................................................................................. 125
 3. Terminación del dominio por vencimiento del plazo de duración ................ 125
Capítulo VI
PROPIEDADES ESPECIALES O “SUI GENERIS”
 1. Las propiedades plurales ............................................................................... 127
A) Propiedad plural: comunidad o copropiedad .......................................... 127
B) Propiedad mixta: propiedad horizontal ................................................... 132
C) Órganos de administración ...................................................................... 149
XII ÍNDICE GENERAL
pág
 2. Propiedades restringidas................................................................................ 154
A) Propiedad desmembrada: nuda propiedad .............................................. 154
B) Propiedad sobre el exbaldío ..................................................................... 155
C) Propiedad sobre el inmueble particular ubicado en un parque natural ... 156
 3. Propiedades sometidas a modalidad.............................................................. 157
A) Propiedad acompañada de una obligación de plazo: dominio de las en-
tidades fiduciarias .................................................................................... 157
B) Propiedad acompañada de una obligación condicional: propiedad fidu- 
ciaria del Código Civil ............................................................................ 162
 4. Propiedad garantía ......................................................................................... 165
A) Ejecución del contrato de reporto: propiedad del reportador .................. 165
B) Ejecución del contrato de “leasing”: propiedad de la sociedad de “leasing” 167
C) Fiducia en garantía .................................................................................. 168
 5. Dominio del Estado ....................................................................................... 169
A) Dominio privado del Estado: bienes fiscales .......................................... 169
B) Dominio público del Estado .................................................................... 194
 6. Propiedad colectiva ....................................................................................... 228
A) Propiedad colectiva de las comunidades negras ..................................... 228
B) Propiedad colectiva de las comunidades indígenas ................................ 229
 7. Propiedad intelectual ..................................................................................... 230
A) Propiedad sobre la obra de ingenio ......................................................... 234
B) Propiedad industrial ................................................................................ 247
 8. Propiedad cartular ......................................................................................... 266
A) Incorporación del derecho ....................................................................... 266
B) Clasificación de los títulos valores .......................................................... 267
 9. Propiedad sobre el capital social ................................................................... 270
 10. Propiedad sobre el establecimiento de comercio .......................................... 272
CapItulo VII
PROPIEDAD INFORMAL: LA POSESIÓN
 1. Aproximación a la noción de posesión ......................................................... 274
A) Possessio rei ............................................................................................ 276
B) Possessio juris ......................................................................................... 278
 2. Concepto de posesión: verdadero derecho real ............................................. 279
 3. Objeto del derecho real de posesión .............................................................. 281
 4. Modalidades del derecho real de posesión .................................................... 281
A) Posesión de muebles ............................................................................... 281
B) Posesión de inmuebles ............................................................................ 282
C) Posesión ficta del heredero ...................................................................... 284
D) Coposesión .............................................................................................. 284
 5. Contenido patrimonial del derecho real de posesión .................................... 286
A) Poderes jurídicos del poseedor sobre el bien .......................................... 286
B) Vínculos jurídicos del poseedor con otras personas ............................... 289
 6. Elementos generales del derecho real de posesión ....................................... 289
ÍNDICE GENERAL XIII
pág
A) Animus .................................................................................................... 290
B) Tenencia o “corpus” ................................................................................ 293
C) Elementos especiales de la posesión regular ........................................... 294
 7. Mera tenencia: “corpus” sin “animus” .......................................................... 297
A) Es absoluta .............................................................................................. 298
B) Se presume perpetua ............................................................................... 298
 8. Actos de mera facultad y mera tolerancia ..................................................... 300
 9. Clasificación de la posesión .......................................................................... 301
A) Posesión regular ...................................................................................... 301
B) Posesión irregular .................................................................................... 301
 10. Efectos de la posesión ................................................................................... 303
A) Efecto liberador de la carga de la prueba ................................................ 303
B) Adquisición del dominio o de otro derecho real ..................................... 303
 11. Protección de la posesión .............................................................................. 304
 12. Pérdida de la posesión ................................................................................... 304
Parte cuarta
DERECHOS REALES LIMITADOS
Capítulo I
USUFRUCTO
 1. Noción ........................................................................................................... 307
 2. Contenido del derecho de usufructo .............................................................. 308
A) Poderes del usufructuario sobre el bien .................................................. 309
B) Vínculos jurídicos del usufructuario ....................................................... 311
C) Constitución del usufructo ...................................................................... 314
D) Límite del usufructo ................................................................................ 316
E) Nudo propietario ..................................................................................... 316
F) Bien fructuario ........................................................................................ 317
G) Terminación del usufructo ....................................................................... 317
Capítulo II
DERECHO DE USO Y HABITACIÓN
 1. Noción ........................................................................................................... 319
 2. Reglas de los derechos de uso y habitación .................................................. 319
Capítulo III
SERVIDUMBRES
 1. Noción ...........................................................................................................321
XIV ÍNDICE GENERAL
pág
 2. Características de la noción de servidumbre ................................................. 321
A) Derecho real del propietario del fundo dominante .................................. 321
B) Derecho predial o inmobiliario ............................................................... 323
C) Derecho inseparable de los predios sirviente y dominante ..................... 324
D) Derecho accesorio ................................................................................... 324
E) Derecho indivisible ................................................................................. 324
F) Derecho perpetuo .................................................................................... 324
 3. Clasificación de las servidumbres ................................................................. 325
A) Según su origen ....................................................................................... 325
B) Según su objeto: ¿servidumbres positivas y negativas? .......................... 337
C) Según su modo de ejercicio .................................................................... 337
D) Según su modo de establecimiento ......................................................... 338
 4. Constitución .................................................................................................. 339
A) Hecho de la naturaleza ............................................................................ 339
B) Negocio jurídico ...................................................................................... 339
C) Destinación del padre de familia ............................................................. 339
D) Ley-sentencia .......................................................................................... 339
E) Prescripción ............................................................................................. 340
 5. Contenido del derecho................................................................................... 340
A) Haz de poderes directos .......................................................................... 340
B) Obligaciones reales ................................................................................. 340
 6. Obligaciones “propter rem” del dueño de fundo sirviente ............................ 341
 7. Extinción de las servidumbres ...................................................................... 341
Capítulo IV
DERECHOS REALES DE GARANTÍA
 1. Prenda o garantía mobiliaria ......................................................................... 343
A) Garantía mobiliaria en la ley 1676 de 2013 ............................................ 343
B) Derecho real de prenda con tenencia ...................................................... 345
C) Prenda sin tenencia .................................................................................. 351
D) Derecho de retención............................................................................... 353
 2. Derecho real de hipoteca ............................................................................... 358
A) Noción ..................................................................................................... 358
B) Constitución ............................................................................................ 360
C) Bienes que se pueden hipotecar .............................................................. 361
D) Contenido ................................................................................................ 361
Parte quinta
MODOS DE ADQUIRIR LOS DERECHOS REALES
Capítulo I
MODOS DERIVATIVOS
 1. Tradición de derechos reales ......................................................................... 371
ÍNDICE GENERAL XV
pág
A) Noción de tradición ................................................................................. 371
B) Requisitos especiales de la tradición de un derecho real ........................ 373
C) Tradición de los bienes inmateriales: registro ......................................... 378
D) Modalidades de tradición de los bienes corporales ................................. 379
 2. Sucesión por causa de muerte ....................................................................... 396
A) Noción de sucesión “mortis causa” ......................................................... 396
B) Hechos y actos jurídicos que componen la sucesión .............................. 400
C) Clases de sucesión ................................................................................... 403
Capítulo II
MODOS ORIGINARIOS
 1. Ocupación del dominio ................................................................................. 408
A) Noción ..................................................................................................... 409
B) Requisitos de la ocupación del dominio ................................................. 410
C) Clases de ocupación ................................................................................ 412
D) Bienes no ocupables ................................................................................ 418
 2. Accesión del dominio .................................................................................... 421
A) Noción ..................................................................................................... 421
B) Tipos de accesión .................................................................................... 422
 3. Usucapión ...................................................................................................... 430
A) Noción ..................................................................................................... 431
B) Requisitos generales de la usucapión ...................................................... 433
C) Clases de usucapión ................................................................................ 437
D) Efectos de la usucapión ........................................................................... 446
E) Acción de declaración de pertenencia ..................................................... 449
 4. Creación ........................................................................................................ 451
Parte sexta
 LAS ACCIONES REALES
Capítulo I
LAS ACCIONES PRINCIPALES
 1. Acciones posesorias ...................................................................................... 455
A) Noción ..................................................................................................... 455
B) Características de las acciones posesorias............................................... 456
C) Acción posesoria de conservación o amparo .......................................... 456
D) Acción posesoria de recuperación ........................................................... 457
 2. Acción reivindicatoria ................................................................................... 457
A) Noción de reivindicación ........................................................................ 457
B) Relaciones de la acción reivindicatoria con otras acciones .................... 461
C) Elementos de la reivindicación ............................................................... 462
D) Prestaciones mutuas ................................................................................ 471
XVI ÍNDICE GENERAL
Capítulo II
OTRAS ACCIONES
pág
 1. Las acciones posesorias especiales ............................................................... 476
A) Querella de restablecimiento ................................................................... 476
B) Acciones populares ................................................................................. 477
 2. Medidas policivas ............................................................................................ 479
 Bibliografía ................................................................................................... 481
 Índice de autores ...........................................................................................499
 Índice de disposiciones ................................................................................. 503
 Índice de materias ......................................................................................... 513
Capítulo i
DERECHOS REALES NOMINADOS
La relatada lista del Código Civil menciona al dominio, la herencia1, el 
usufructo, el uso, la habitación, las servidumbres activas, la prenda y la hi-
poteca (art. 665). Además, deben englobarse los derechos reales como la 
posesión —derecho real provisional según la jurisprudencial— y la retención 
—garantía mobiliaria de acuerdo con la ley 1676—. En este orden de ideas, 
la calificación proviene de la ley o el juez.
Claro está, se trata de un “menú” encabezado por la propiedad o dominio: 
el derecho real por excelencia. En él, diferenciamos tres poderes característi-
cos: el usus, derecho de servirse de una cosa; el fructus, derecho de apropiar 
los frutos emanados de esta, y el abusus, el derecho de disponer de su sustan-
cia o de transferir el derecho real mismo que se reconoce sobre ella. 
Sin embargo, como lo ha anotado la jurisprudencia: “Por diferentes 
razones, ya originarias del mismo propietario o de la ley, las prerrogativas 
concernientes con el derecho de dominio también pueden ser permeadas por 
instituciones de diversa índole”2. En efecto, el dominio puede encontrarse 
desmembrado, por la constitución de un derecho de usufructo o de uso en 
favor de un tercero. 
Por su parte, los otros derechos reales, diferentes del dominio y sus des-
membraciones, como las servidumbres y los derechos reales de garantía, 
también entregan a sus titulares poderes directos y autónomos sobre deter-
minados bienes. 
Finalmente, la institución que conocemos como posesión, que se en-
cuentra separada y enfrentada a la titularidad del derecho de dominio, ha sido 
calificada por un sector de la jurisprudencia y la doctrina como un verdadero 
“derecho real provisional” del poseedor no propietario.
1 La herencia no se estudiará como derecho real, por considerar que se trata de una 
universalidad jurídica carente de determinación y precisión, elementos esenciales de los 
derechos reales. 
En algunos fallos se confunden los conceptos de universalidad jurídica y de derecho 
real. Por ejemplo, se ha afirmado que “el derecho de herencia es considerado como un dere-
cho real (ius in re), el que recae sobre una universalidad jurídica o parte de ella [...]”. C. S. de 
J., Sala de Casación Civil, sent. de 5 junio 1996. “G. J.”, t. CCxl, pág. 784. 
2 C. S. de J., Sala de Casación Civil, sent. de 26 agosto 2014, M. P. Margarita Cabello 
Blanco. 
40 CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES
Vemos que con excepción del caso de los derechos reales dominio y po-
sesión, que se encuentran enfrentados, los titulares de los diferentes derechos 
reales reconocidos sobre un bien, de cierta manera, comparten intereses sobre 
la misma cosa. En este orden de ideas, como lo ha afirmado la doctrina en 
materia de contratos, podría pensarse que los diferentes titulares (v. gr., co-
propietarios o el nudo propietario y el usufructuario) deben ejercer de manera 
“armónica” sus respectivos derechos reales sobre el mismo bien3. 
3 Véase a riCk BiGwood, Exploitative contracts, Nueva York, Oxford University Press, 
2003, pág. 34. Igualmente, a íñiGo de la Maza, “El retiro unilateral como un caso de res-
ponsabilidad precontractual”, en Carlos Pizarro (Comp.), Cuadernos de Análisis Jurídicos, 
Universidad Diego Portales, Santiago de Chile, 2006, pág. 136. 
Capítulo II
DERECHOS REALES INNOMINADOS
Como ya lo hemos anotado, la normativa en materia de derechos reales 
es absolutamente imperativa: salvo noma expresa en contrario, no puede ser 
modificada. En este orden de ideas, si —en principio— no se pueden modificar, 
mucho menos se pueden crear por parte de los particulares. Esto no significa, 
necesariamente, que entendamos como cerrada —numerus clausus— la lista 
propuesta por el ordenamiento (C.C., art. 665). Todo lo contrario, reiteramos: 
la relatada lista es puramente enunciativa —numerus apertus—.
1. CaráCter ImperatIvo y restrICtIvo
“En todas las legislaciones, para que exista un derecho real es necesa-
ria la presencia de una norma que, de manera general o específica, se-
ñale la posibilidad de existencia del derecho. Si la legislación establece 
una norma general se dirá, entonces, que en ella pueden existir tantos 
derechos reales como posibilidades existan de realizar la norma”1.
¿Cómo puede explicarse esta aparente contradicción? Estimamos que en 
la normativa se han consagrado varios casos que parecen sugerir lo siguiente: 
• Un sujeto determinado en principio titular de un derecho personal o de 
crédito, termina convirtiéndose en un titular de un atributo real. 
A continuación nos ocuparemos de estos polémicos ejemplos. 
2. antICresIs
Según los artículos 1221 y 1223 del Código de Comercio, el contrato de 
anticresis puede clasificarse así: 
• Un contrato real.
• Puede recaer sobre toda clase de bienes.
1 GuIllermo montoya pérez, Teoría general de los derechos reales, Bogotá, Leyer, 
2009, pág. 150.
42 CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES
• Es una modalidad del usufructo2.
Por su parte, en el artículo 3º de la ley 1676 de 2013 se establece lo 
siguiente: “[C]uando en otras disposiciones legales se haga referencia a las 
normas sobre prenda, prenda civil o comercial, con tenencia o sin tenencia, 
prenda de establecimiento de comercio, prenda de acciones, anticresis, bonos 
de prenda, prenda agraria, prenda minera, prenda del derecho a explorar y ex-
plotar, volumen aprovechable o vuelo forestal, prenda de un crédito, prenda de 
marcas, patentes u otros derechos de análoga naturaleza, derecho de retención, 
y a otras similares, dichas figuras se considerarán garantías mobiliarias y se 
aplicará lo previsto por la presente ley”. 
Así las cosas, hoy la anticresis dejó de ser una variedad de usufructo y 
se convirtió en un derecho real de garantía mobiliaria. 
3. arrendamIento Con esCrItura públICa
En el artículo 2020 del Código Civil se prevé que el adquirente del bien a 
título oneroso debe respetar el arrendamiento contraído por escritura pública, 
exceptuados los acreedores hipotecarios. 
Por su parte, se aclara lo siguiente: en el artículo 2022 del Código Civil, 
la cláusula de no enajenación del bien arrendado —incluida en un contrato de 
arrendamiento— tiene el siguiente efecto: otorga el derecho al arrendatario 
de permanecer en el arriendo hasta su terminación natural. En una palabra, 
este derecho puede ser oponible, incluso, frente a terceros (por ejemplo, el 
adquirente del bien).
4. enfIteusIs o dereCho de superfICIe
Esta figura tiene antecedentes directos en el derecho romano. La doctrina 
cita el siguiente caso: un contrato de locación de terrenos sin cultivar consa-
grados a Dionisio, entregados a personas por parte de la ciudad de Heraclea, 
a cambio del pago de determinada cantidad de cebada3. Otros autores, por su 
parte, identifican su génesis en la fusión de una operación griega y el arren-
damiento público romano —sobre el denominado ager publicus—.4 
En la Europa medieval encontramos esta referencia en Las Partidas: 
“pleito o postura sobre cosa raíz dada a censo señalado, para en toda su vida 
de aquel que la recibe, o de sus herederos (o según se aviene) por cada año, 
2 Véase, por ejemplo, a GuIllermo montoya pérez, Teoría general de los derechos 
reales, Bogotá, Leyer, 2009, pág. 153.
3 paul frederIC GIrard, Textes de droit romain, Paris, Edit. Rousseau et Cie, 1937, 
pág. 80.
4 orlando Gomes, Direito Reais, Rio de Janeiro, Edit. Forense, 2009, págs. 301 y ss.