Tema 4 2 CANVAS-1

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FAQS (PREGUNTAS FRECUENTES)
FAQS: USUFRUCTO
Resulta contradictorio a la esencia del usufructo, el hecho de que el usufructuario pueda
disponer de la cosa, objeto del usufructo, sin respetar su forma y sustancia.
Lo que quiere el Código Civil, en aras al principio de autonomía de la voluntad, consagrado
en el art. 1255 CC, es que, aunque no sea conforme a la naturaleza del usufructo, pueda el
propietario permitir al usufructuario en el título constitutivo del usufructo, otro tipo de
disposición de la cosa, aunque ésta pudiera perecer o consumirse precisamente por haberse
autorizado ese “contradictorio” tipo de disposición o disfrute.
No se trata de que se utilice por el usufructuario la cosa conforme a su destino y que por
tanto, por dicha utilización o disfrute la cosa se deteriore.
El prototipo de usufructo es el de cosas consumibles, también llamado “cuasi usufructo” o
“usufructo impropio”, que el Código Civil contempla en el art. 482. Es considerado dicho
derecho a consumir la cosa o como facultad exorbitante que si se ejerce, dará lugar a exigir
por el propietario de la misma, otro tanto de la misma, pues la cosa puede perecer, pero
subsiste el derecho de crédito a favor del propietario.
DISTRIBUCIÓN DE CARGAS Y GASTOS ENTRE USUFRUCTUARIO Y PROPIETARIO
(ARTS. 504 Y 505 CC)
Los arts. 504 y 505 CC van distribuyendo las cargas y gravámenes entre el usufructuario y
el propietario. El primer precepto recoge las “cargas de disfrute” que recaen sobre el
usufructuario, mientras que el segundo “cargas del capital” que recae sobre el propietario.
Habitualmente, la doctrina ha venido considerando que el pago de determinados
impuestos, como el Impuesto sobre el Patrimonio y el de Transmisiones Patrimoniales
corresponde pagarlos al propietario, aunque haya un usufructuario.
Luego, la interpretación de estos preceptos se ha visto modificada por determinadas Leyes
tributarias que son especiales respecto al Código. Así, en el caso de una viuda, en calidad
de usufructuaria de un local, debe, por una parte, pagar los impuestos pertinentes a esa
renta (IVA e IRPF) y a ese inmueble (IBI, en caso de exención de pago del IVA), pues así lo
establecen las Leyes especiales que regulan ambos impuestos.
Por otra parte, también deberá pagar los gastos ordinarios que comporte el uso de la
vivienda, como los gastos por suministros (agua, luz gas, etc.) y aquellos otros, como las
cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios, que aunque de cara a la comunidad de
propietarios están a cargo del propietario, por virtud el art. 504 CC, éste podría repetirlos al
usufructuario, según la jurisprudencia.
LAS CAUSAS 2ª Y 6ª DE EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO (ART. 513 CC)
La causa 6ª de extinción del usufructo parte de que el constituyente del usufructo tiene un
derecho resoluble y no que dicho derecho de usufructo se haya constituido con una
condición resolutoria, pues ese seria el supuesto del número 2º del precepto. La diferencia
entre ambas causas a juicio de la doctrina es que en la causa número 2, el constituyente del
usufructo pudo constituir el usufructo con condición resolutoria o no, albedrío del que carece
el que está en la causa 6ª, es decir, como dice la doctrina, “quien solo tiene sobre un bien
un derecho resoluble, únicamente puede conferir a terceros sobre el mismo bien derechos
tan resolubles como el suyo”.
Ejemplos de resolución son todas las causas de resolución de las obligaciones y además
otras, como la destrucción del derecho fruto del ejercicio de la acción de nulidad, porque
dicha acción si es ganada por otro, resuelve el dominio del constituyente y resultó su
derecho perece con él el usufructo que de dicho dominio se había derivado.
¿SOBREVIVE O NO EL MISMO USUFRUCTO QUE RECAÍA SOBRE UNA FINCA QUE
ES FINALMENTE EXPROPIADA Y POR TANTO SI ESTAMOS VERDADERAMENTE
ANTE UN CASO DE EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO O NO? (ART. 519 CC)
Se ha discutido el tema doctrinalmente. Las posturas fueron, sobre todo al principio,
dubitativas. Se consideró por una parte que se extingue el derecho de usufructo,
esencialmente porque la finca queda exenta de gravamen o porque la finca se pierde, ya
que queda sustraída al disfrute privado. Pero lo cierto es que no se extingue el usufructo,
porque éste renace o sobrevive en el caso de que, a opción del propietario expropiado,
pueda recaer sobre el equivalente de la cosa (aqui se habla de subrogación real y por tanto,
se tiene razón al decir que prosigue otro usufructo). De hecho, para la doctrina actual, esta
última posición es la que debe prevalecer, porque dice, “no hay base para afirmar que el
disfrute de la nueva cosa o de los intereses, que se prevén, constituyan un nuevo usufructo,
distinto del constituido sobre la cosa que se expropia, a la que viene a sustituir”.
¿PUEDE CONSTITUIR UN USUFRUCTUARIO UNA SERVIDUMBRE? (ART. 536 CC)
La respuesta es afirmativa, porque aunque el Código Civil parte de que la servidumbre
solo puede imponerla el dueño del predio al que afecte y siempre respetando los derechos
reales que ya graven la finca (ej: el dueño al construir la servidumbre deberia respetar el
derecho de usufructo existente), asimismo, existen servidumbres voluntarias y respecto de
ellas la doctrina opina que los titulares de un derecho real, que no sean propietarios, pueden
constituir otro derecho real, siempre respetando el marco de facultades a las que se limite el
derecho real en cuestión y, por tanto, el usufructuario puede desprenderse de parte de su
facultad de goce y disfrute, constituyendo así una servidumbre (ej: mermando su derecho
de paso al conceder una servidumbre de paso al dueño vecino; lo que pasa en esta
servidumbre constituida es que no puede perjudicar al dueño de la finca y no puede durar
mas de lo que dure el derecho del usufructuario, que es temporal).
ARRENDAMIENTO - CENSO ENFITÉUTICO - USUFRUCTO (ARTS. 1543, 1632 Y 467
CC)
El arrendamiento no es un subtipo de usufructo ni de censo enfitéutico.
El censo enfitéutico es, al igual que el usufructo, un derecho real limitado, un derecho real
de goce de un bien inmueble con la obligación de pagar una pensión anual. Que el
arrendamiento de cosas recuerde al censo enfitéutico, como también recuerda al usufructo,
es porque en los tres hay una facultad de goce que se disfruta por otra persona distinta del
dueño de la cosa; pero ello, no les puede desvirtuar el sistema que dibuja nuestro Código
Civil y que refleja esencialmente en el art. 609, cuando habla de los modos de adquirir la
propiedad y los derechos reales.
El arrendamiento es un contrato en el que el arrendatario tiene un derecho de goce o de
uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. Es, por tanto, un contrato
consensual en el que la causa es el uso de la cosa contra el pago de la contraprestación.
Pero, no es un derecho real ni otorga sobre la cosa, objeto del contrato, un poder inmediato
de la misma, como sí lo otorga el usufructo.
El usufructo y el censo son derechos reales de goce o disfrute, aunque haya diferencias
también entre ellos; así, en el caso del censo enfitéutico, este derecho de goce es un
derecho tan cercano al del propietario que recuerde al que disfruta de la finca; se le
denomina “dueño útil” o enfiteuta (ej: derechos que corresponden al verdadero propietario o
dueño directo, también llamado censualista, en los tesoros y minas, cosa que no pasa con
el usufructuario, a quien respecto de dichos tesoros el Código considera como un “extraño”).
Por tanto, es el carácter posesorio lo que caracteriza al usufructuario y al censo,
participando con el resto de los derechos reales, de las notas de generalidad, afección o
inherencia a la cosa, eficacia erga omnes o reipersecutoriedad; notas que no están en el
contrato de arrendamiento.
Para que se entienda mejor la separación entre los tres, veamos un ejemplo: imagínese
que sobre una propiedad puede estar constituido un usufructo y, al mismo tiempo, el
usufructuario la arrienda a otro; o, imagínese que sobre una propiedad esta constituido un
censo enfitéuticoy el enfiteuta lo arrienda a otro. En este caso, es el usufructuario o el
censualista, quien han creado un derecho diferente para poder gozar de la cosa a través de
otro; pero, no es un derecho real. Tan es así, que al término del usufructo o al término del
censo enfitéutico, el arrendamiento de la cosa debería acabar, y a partir de ese momento,
solo si continuara el arriendo, la renta como fruto del mismo, debería revertir en el
propietario que ha recobrado la facultad de goce y uso en que consistia el usufructo o en
que consistia el dominio útil, que en el caso del censo era el dueño directo.
USUFRUCTUARIO COMO TERCER PERJUDICADO (ART. 480 CC Y ARTS. 107 Y 114
LH)
Un usufructuario podría ser considerado también un potencial tercer perjudicado si quisiera
hipotecar, por ejemplo, su derecho de usufructo; esa posibilidad se le brinda el art. 107 LH.
Si la finca que usufructuar estuviera gravada con una hipoteca en la que no hubiera
limitación de los intereses a pagar y que en su ejecución dichos intereses se comieran el
valor de la misma, dicho usufructuario, que quisiera hipotecar su usufructo, lo tendria mas
dificil. Por tanto, esa no limitación de los intereses a los 5 últimos años, daría al traste con la
posibilidad de enajenar o disponer del derecho de usufructo.
HIPOTECA DEL DERECHO DE USUFRUCTO (ART. 107 LH)
El que se hipoteque un derecho de propiedad de una finca o un derecho de usufructo es
posible. Lo primero que se debe hacer es situarse en que el derecho de usufructo es
hipotecable en la medida que es enajenable o transmisible, a tenor del art. 480 CC.
Ambas hipotecas funcionan del mismo modo: dependen no solo del derecho de propiedad
o del derecho de usufructo, sino de la obligación del préstamo que subyace en ambos (que
es la principal), se cumple o no por el deudor obligado a ello, el cual puede ser o no el titular
del derecho de propiedad o del derecho de usufructo.
Estas serían las situaciones:
- Una persona, como propietario de una finca, pide un préstamo (obligación principal)
y se compromete a pagar con ella, estableciendo, por tanto, a favor de la entidad
prestataria, una hipoteca sobre la finca (obligación accesoria).
- Del mismo modo, una persona titular de un derecho de usufructo sobre una finca
pide un préstamo y lo garantiza con dicho usufructo. Se compromete, por tanto, a
que si no cumple con la obligación de préstamo subyacente, pero principal, podrá su
entidad prestataria realizar el derecho de usufructo que hipotecó.
No hay gran diferencia entre una y otra situación, porque en la primera puede que la finca
sea de otro y se la ejecuten por impago del deudor hipotecario; y en la segunda, ante el
impago, la realización del valor del derecho de usufructo podría dar lugar, como dice la
doctrina con apoyo de la jurisprudencia, al nacimiento de un derecho de usufructo a favor
del adjudicatario y no puede hacer nada ante ello el propietario.
Pero, lo que extraña es que el usufructo es un derecho real de goce temporal y, por tanto,
se pueden cuestionar qué pasa si se extingue. Pues bien, lógicamente la Ley Hipotecaria lo
contempla nada menos que en el art. 107 LH y conforme a dicho precepto es posible
constituir una hipoteca sobre un derecho de usufructo. Se debe tener en cuenta que lo que
caracteriza a este derecho de goce es la temporalidad y, por tanto, en algún momento
acabará esa facultad de goce. Si sobre esa facultad se constituye una hipoteca, es claro
que ésta no puede durar mas que el usufructo.
La clave está en que no es lo mismo que se extinga el usufructo por voluntad del
usufructuario que sin su voluntad; se iría al garete la garantía que se había constituido sobre
el derecho del usufructo. Dice la doctrina que en este caso se trataría de una renuncia al
usufructo con perjuicio de tercero. Por eso, si se diera el caso, se le asegura por Ley al
acreedor hipotecario que la hipoteca subsiste hasta, por lo menos, el tiempo en el que
habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin, es decir, que como el
usufructo se constituyó con un plazo determinado y el deudor hipotecario que constituye la
hipoteca decide concluir el usufructo con el propietario, pues se entendería que
naturalmente debería extinguirse en dicho plazo el usufructo y no cuando le dé la gana al
usufructuario deudor hipotecario. Si por el contrario, el usufructo se extingue por un hecho
ajeno, esto es, por un hecho natural (ej: si el usufructuario era vitalicio y fallece el
usufructuario o si por un huracán las tierras que usufructuaba resultan baldías o no
fructíferas, la hipoteca sobre ese derecho de usufructo, al desaparecer éste desaparece y,
por tanto, queda extinguida; la consecuencia es que se consolida la propiedad. El acreedor
hipotecario arriesgó con este tipo de hipoteca y, por tanto, tendrá que aguantarse, es decir,
pierde la garantía hipotecaria y tendrá que acudir para el cobro del crédito que reste a otras
acciones.
PRIORIDAD DEL ARRENDAMIENTO INSCRITO Y OTROS DERECHOS (ART. 117 LH Y
ARTS. 7, 13 Y 14 LAU)
El art. 13 LAU, expresa en su primer párrafo la regla general: “un arrendamiento puede
quedar resuelto cuando se ejerciten otros derechos como el de retracto convencional [...] la
enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria”.
Parecen prevalecer estos derechos sobre el derecho del arrendador, pero a esta regla se
le excepcionan otros casos en los que se confirma la validez y preeminencia de los
arrendatarios frente a terceros de nuestro sistema registral; es decir, el arrendamiento no
quedara resuelto por el ejercicio de los derechos, como entre otros, el retracto convencional,
si estamos en alguno de los casos que mencionan los arts. 7 y 14 LAU y que se reproducen
de la siguiente manera:
- Art. 7 LAU, “Condición y efectos frente a terceros del arrendamiento de viviendas
a) El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición, aunque el
arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre
que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus
hijos dependientes.
b) En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas
surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos
arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de Propiedad”.
- Art. 14 LAU, “Enajenación de la vivienda arrendada
a) El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada
como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el
artículo 34 de la Ley Hipotecaria, solo quedará subrogado en los derechos y
obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme
a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente Ley, con anterioridad a
la transmisión de la finca.
b) Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo
dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el
adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario
podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el
adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales
deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al
adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y
perjuicios que se causen”.
Lo que se deduce es que cuando el arrendamiento esté inscrito en el Registro de la
Propiedad, éste habrá de conservarse y no resolverse por mucho que se ejerciten otros
derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado.
VALOR DE LA VIVIENDA HIPOTECADA USUFRUCTUADA O ARRENDADA (ART. 1129
CC Y 1 Y 7 LH)
Se suele preguntar: en caso de que un deudor hipotecario constituya un usufructo sobre la
vivienda hipotecada con la pérdida de valor de la misma que lleva aparejado a efectos del
valor de la vivienda como garantía del préstamo, ¿puede el acreedor hipotecario aplicarle el
art. 1129 CC, el cual reza, “Cuando por actos propios hubiesen disminuido aquellas
garantías después de establecidas y cuando por caso fortuitodesaparecieran, a menos que
sean inmediatamente sustituidas por otras nuevas e igualmente seguras” y con ello la
pérdida del plazo; o, por el contrario, no puede siquiera constituir el propietario un usufructo
sobre su finca por estar hipotecada.
Empecemos por la segunda cuestión:
Primero: la posibilidad de que el propietario pueda hipotecar su finca cuando sobre ella
está previamente constituido un usufructo, dependerá de si la entidad de crédito lo
considera factible, pues el usufructo es un derecho temporal y se valorará el plazo por el
que se constituyó. Del mismo modo, la posibilidad de que el propietario pueda constituir un
usufructo de su finca hipotecada, dependerá de lo que haya pactado en su escritura de
constitución de hipoteca. De hecho, se admite la disposición de la finca hipotecada siempre
y cuando estemos ante un deudor hipotecante, es decir, el propietario de la finca, pues se
puede hipotecar la finca de otro y, por tanto, ahí habría un deudor hipotecario y un
hipotecante no deudor.
Segundo: el supuesto que se plantea de que la constitución del usufructo lleve a una
disminución del valor de la finca (ej: que el usufructuario realice actos que produzcan
deterioros materiales de la finca, privar a la misma de recursos naturales, omitir los actos
necesarios de conservación, etc.), de forma que puedan llevar a la insuficiencia de la finca,
llegado el momento de ejecución de la misma, y, por tanto, a que no cubra el crédito que se
garantizaba con ella, no contemplándose expresamente en la LH. En cambio, la constitución
de un arrendamiento en una finca hipotecada si se contempla en el Reglamento
Hipotecario. El art. 219 LH considera y presume que se ha constituido el arrendamiento con
intención de disminuir el valor de la finca si el inmueble se arrienda por renta anual que
capitaliza a un 6% y no cubra la responsabilidad total asegurada.
Por lo tanto, la cuestión respecto del usufructuario se focaliza en saber que significa “dolo,
culpa o voluntad del dueño” y es una cuestión mas abierta que en la del arrendamiento,
porque para poder accionar por el art. 117 LH, o derecho a que la garantía hipotecaria sea
mantenida sin menoscabo, solo habría que demostrar la intención de disminuir el valor de la
finca (dolo), la simple negligencia en cuanto a, por ejemplo, no intentar a tiempo la acción
de conservación de la misma por sí mismo tras la comunicación de la posible devastación
por el acreedor hipotecario (culpa) o el propio hecho de haber usufructuado por su voluntad.
Si tras dichas acciones se demostrara “fundado temor de que la hipoteca resulte
insuficiente”, el otro de los requisitos del art. 117 LH, ya tendríamos la forma de ver una
aplicación de la acción de devastación cuando estemos en presencia de una finca
hipotecada y posteriormente usufructuada.
El art. 1129 CC es otro de los medios de protección de los créditos con garantía real. Su
comentario lo hace Lasarte en los “Comentarios del Código Civil” del Ministerio de Justicia.
En estancia, es una especie de sanción a los “actos propios del deudor”, es decir, aquellos
que de alguna manera le resultan imputables y por los que disminuyen la garantía del
acreedor, en este caso hipotecario. La aplicación de este precepto, en principio, no sería la
que habría que considerar, pues como se puede observar, es mas gravoso perder el plazo
que lo que preceptúa el art. 117 LH.
CENSOS
- Consignativo:”cuando el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el
gravamen del canon o pensión que se obliga a pagar al censualista por el capital
que de éste recibe en dinero” (art. 1606 CC).
La relación es: el censatario es el propietario que paga el canon al censualista por el
préstamo que éste, prestamista, le dio.
- Reservativo: “cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble,
reservándose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensión anual que
debe pagar al censatario” (art. 1607 CC).
La relación es esta: el censatario es el nuevo propietario que paga el canon al
censualista quien cedió su titularidad a cambio de una pensión anual.
Se suele decir por la doctrina dos cosas: primero, que los censos reservativo y
consignativo tienen y participan de la misma naturaleza y que, por tanto, la enfiteusis parte
de un concepto distinto al unitario de los otros dos; y, segundo, que en general, tienen nula
o escasa utilidad en la actualidad.
Respecto del primer punto, la doctrina señala que hay un concepto unitario de los censos
consignativo y reservativo, que podría resumirse diciendo que la finca está sujeta al pago de
un canon periodico del censatario como dueño único de la finca, al censualista, pues es
quien otorga el préstamo que se invierte en la mejora de la misma. El censo enfitéutico
parte de la base de que hay un condominio entre el censatario y el censualista, pues son
cotitulares de la finca; el censualista tiene el dominio útil de la misma y el censatario el
dominio directo. Para entenderlo, imagínese que en una misma finca un dueño (censualista)
tiene, entre otras, atribuida la facultad de percibir un canon, y el otro dueño (censatario)
tiene la facultad de posesión, uso y disfrute de la finca enfitéutica.
Respecto del segundo punto, hay que también reseñar la idea de que constituir el derecho
real en cosa ajena, como el censo, responde a que es mas económico que, por ejemplo, un
préstamo hipotecario que se pide con la única intención de mejorar el rendimiento de una
finca agrícola.
Así, para la doctrina el valor de cualquier censo, ya sea consignativo, reservativo o
enfitéutico, se concentra en el art. 1604 CC y es que la finca está sujeta al pago de un
canon periodico al censualista, quien otorga el préstamo que se invierte en la mejora de la
finca.
Para algún autor, la utilidad del censo consignativo, cuya definición se encuentra no solo
en el art. 1604 CC, sino en el art. 1606; está en que actúa como una fórmula de
cooperación entre varias personas para mejor lograr la función económica de producción
agrícola.
Lo dicho sobre la escasa utilidad de los censos en la actualidad se refiere mas al Derecho
Común, porque ahora se recoge en el art. 565 y ss del CC de Cataluña el censo enfitéutico,
derogando con ello la Ley de censos de 1990 y en el Preámbulo de dicha norma se justifica
la regulación de los censos, afirmando no solo la necesidad de atribuir una configuración
jurídica clara a los mismos mediante una nueva regulación que eliminase su compleja
división del dominio y su confundible clasificación, sino la oportunidad de facilitar la
liberación de cargas de las fincas que entonces estaba gravada con censos y que, como
tales, figuran inscritas en los libros de Registro de la Propiedad. Se recordaba en dicho
Preámbulo la importancia que ha tenido la enfiteusis en el Derecho Civil de Cataluña y que
la Ley 31/1945 sobre Inscripción, División y Redención de Censos en Cataluña había
iniciado un proceso de cambio de dicha Institución, estableciendo el “principio de
redimibilidad”, el de “divisibilidad” y el de “prescribilidad” de los censos, por el mero
transcurso del tiempo, con lo cual da una nueva regulación menos gravosa para el
censatario.
DIFERENCIA ENTRE CENSO RESERVATIVO Y RENTA VITALICIA
La principal diferencia está en que uno es un derecho real (censo reservativo) y el otro es
un derecho de crédito (renta vitalicia). Lo próximo de las dos figuras, sobre todo por la
interpretación que hacía la doctrina en otras épocas del art. 1802 CC, estableciendo que,
“cuyo dominio se transfiere, desde luego, con la carga de la pensión”, llevaba a interpretar
que la renta vitalicia era un derecho real; pero no lo es, porque de lo que se trata en la renta
vitalicia es favorecer con el canon o pensión a una persona durante toda su vida y hacer
depender dicha pensión de la suerte de un inmueble.
¿ES EL CENSO CONSIGNATIVO UN DERECHO REAL DE GARANTÍA COMO LA
HIPOTECA?
Lo primero que sugiere la relación entre el propietario del inmueble que lo grava para el
caso de que no pague el canon o pensión prometida,cuando un tercero le ha entregado un
capital y debe devolverlo, es precisamente si estamos o no ante un préstamo garantizado
con hipoteca.
Haciendo uso de la doctrina, las diferencias entre el censo consignativo y el préstamo
garantizado con la hipoteca se planta de la siguiente manera:
1. Que el censo del gravamen de pensión es “perpetua o por tiempo indefinido”; se
expresa en el art. 1608 CC cuando dice que van con la naturaleza del censo y ello,
aunque se pueda pactar lo contrario.
2. En el censo consignativo no existe una obligación, es decir, un crédito nacido de una
relación de préstamo, asegurada con una garantía, sino que lo que existe es un
derecho real que recae directamente sobre una finca determinada. En la hipoteca
pueden haber terceros poseedores que se comprometan a responder de la deuda
como propietarios de la finca gravada y hasta donde alcance la deuda, pero salvo
subrogación, no son deudores personales. En el censo no puede hablarse de
terceros poseedores.
3. En el censo consignativo, el censatario o propietario de la finca debe el canon
siempre que continúe siendo dueño de la finca y el censualista no es un acreedor,
porque se dice que el propietario adquiere el capital entregado; de ahí que se diga
técnicamente que dicha entrega no es causa de la obligación de devolverlo. En
consecuencia, cuando se produzca el impago de las pensiones por el propietario, la
acción real que puede entablar el censualista por dicho impago es tan solo de las
pensiones atrasadas, pero no hay oportunidad de que realice el bien como en la
hipoteca y recobre todo el capital del censo.
Pese a lo confuso que resulta, es conveniente recordar una afirmación doctrinal que dice:
en el censo “no hay préstamo donde falta obligación de devolver el capital, ni hipoteca
cuando no existe una obligación personal que garantice con ella”.
CENSO CONSIGNATIVO COMO INSTRUMENTO DE INVERSIÓN
Partimos de la base de que el censo consignativo es un efecto de instrumento de
inversión, con un planteamiento un tanto arcaico y que a día de hoy se encuentra
prácticamente en desuso. Para aclarar, se trata de una institución que aparece por primera
vez en nuestro Ordenamiento en las Leyes de Toro (Ley 68) y que se convirtió en una forma
habitual de inversión del capital a partir del s. XV. En su origen tuvieron especial significado
las leyes canónicas, dictadas contra la usura, constituyéndose en una alternativa a los
préstamos ilícitos. Destacan las Bulas dictadas por los Pontífices Martino V en 1420, Calixto
III en 1455 y Pio V en 1569, exigiendo requisitos de validez para los censos consignativos.
Se trata, pues, de un instrumento de inversión. En el mismo, como en cualquier otro
instrumento de inversión, el inversor debe realizar una aportación de capital. En este caso,
es el censualista, quien entrega una cantidad de dinero al censatario. El censatario, por su
parte, asume una obligación: pagarle una renta vitalicia al inversor (censualista). El pago de
esta renta se efectúa a cuenta del capital invertido y garantizado, mediante un bien
inmueble que queda afecto al cumplimiento del contrato. La diferencia con el reservatario es
que en este se transmitirá la propiedad del inmueble a cambio de un canon o rédito.
Como en cualquier inversión, ambas partes asumen el riesgo. Ese riesgo, y ahí está la
rentabilidad del contrato, tiene como elemento clave la duración de la vida del inversor, pues
la renta es vitalicia, aunque existen causas para redimir el censo.
DUPLEX DOMINIUM
El “duplex dominium” es una teoría que se va perfilando en el periodo de “Recepción del
Derecho Romano” por el ius commune, en el cual los glosadores y los postglosadores
hacen verdaderas filigranas para poder adaptar las instituciones romanas a los problemas
creados durante la época feudal y no crear soluciones nuevas y, entre ellos, dos que están
conexionados: la existencia de diversas posiciones jurídicas respecto de los fundos y el
concepto de bienes de la Corona.
La existencia de múltiples relaciones de feudo-vasallaje existentes en torno a un fundo,
dificulta la adopción de las soluciones del Derecho Romano sobre la propiedad. En dicha
época, que comienza en el siglo X y se alarga hasta el XII; los señores eran titulares de la
propiedad del suelo y los vasallos (campesinos) tenían las facultades para valerse del
mismo. El cómo llegaban a ese pacto en la propiedad de una cosa fue muy diverso, de
forma que se habla de “patrimonialización del feudo”, es decir, a la separación que se va ir
produciendo entre el vínculo personal que une al señor feudal con su vasallo y el beneficio o
feudo.
La noción de bienes de la Corona desembocó en el ius eminens o derecho predominante,
es decir, una facultad de disposición del fundo por el señor feudal, pues el dominio útil
pertenece al vasallo, justificada solo por causa de utilidad pública. Este es el origen de la
expropiación.
En definitiva, en la teoría de la propiedad desdoblada, puede verse un dominio útil y un
dominio predominante.
¿ QUÉ SIGNIFICA “HUECO EN LA PARED PROPIA DEL PREDIO DOMINANTE” COMO
SERVIDUMBRE NEGATIVA? (ART. 533 CC)
Lo primero es entender que supone ser titular de una servidumbre negativa: en ésta el
dueño del predio sirviente no puede hacer algo que le sería lícito hacer como dueño de su
predio si no existiera la servidumbre.
Y ello, ¿qué significa cuando hablamos de hueco en la pared propia del predio dominante?
La doctrina lo expresa así, “el criterio de calificación se centra en que el hueco abierto en
pared medianera supone una injerencia en el fundo gravado que el dueño de éste debe
tolerar, haciéndola positiva, mientras que si el hueco es abierto en pared propia del
dominante, el dueño del sirviente solo está obligado a abstenerse, calificando por eso de
negativa”.
En efecto, en las servidumbres positivas el dueño del predio sirviente tiene que dejar hacer
alguna cosa; un ejemplo típico serían las servidumbres de paso, habida cuenta que tiene
que soportar que el dueño del predio dominante pase por su finca. En este sentido, también
sería positiva la servidumbre de luces y vistas, cuando el hueco está en la pared medianera.
Sin embargo, si el hueco está en la pared del predio dominante, es negativa.
La explicación hay que encontrarla en la titularidad de la pared; en la medianería existe
una cotitularidad y por eso es positiva. Sin embargo, es negativa si el hueco está en la
pared del predio dominante , porque le obliga al dueño del sirviente hacer algo que le sería
lícito si no hubiera servidumbre, es decir, se tiene que abstenerse de ejecutar cualquier acto
que perturbe la servidumbre del predio dominante (ej: tapar las vistas, construyendo delante
a un distancia determinada).