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PEDIR LA REALIZACIÓN DEL VALOR DEL BIEN, PORQUE NO CABE EL
PACTO COMISORIO O SU APROPIACIÓN
1. ACCIÓN HIPOTECARIA DIRECTA
Este procedimiento es el antiguo “judicial sumario o de ejecución” que estuvo regulado
hasta la reforma de la LEC-2000 en el art. 131 y ss LH. Hoy, la acción hipotecaria directa
sigue la regulación de la ejecución dineraria con las particularidades del Capítulo V (arts.
681-689 LEC-2000).
A) Requisitos sin los que no se aplicará el Capítulo V (art. 682 LEC)
(1) Que se determine en la escritura de la constitución de Hipoteca el precio en que los
interesados tasan el inmueble, pues será el tipo en la subasta; el precio no podrá ser inferior
al 75% del valor señalado en la tasación realizada en virtud de lo previsto en la Ley de
Regulación del Mercado Hipotecario. El art. 13 LCCI expresa que la tasación se realiza por
una sociedad de tasación, o profesional homologado conforme al RD 775/1997,
independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario, utilizando normas
de tasación fiables y reconocidas internacionalmente.
(2) Que en la escritura conste un domicilio que fijará el deudor para la práctica de los
requerimientos y notificaciones, que puede ser una dirección electrónica y que puede
modificarse.
B) ITER
1. Demanda ejecutiva.
2. Despacho de ejecución con requerimiento del pago al deudor y/o al hipotecante no
deudor y/o al tercer poseedor, salvo si se efectuó el requerimiento
extrajudicialmente.
3. Petición de certificación de dominio y cargas con los extremos del art. 656, esto es,
titularidad del dominio y demás derechos reales que existan sobre el bien. La
certificación se expedirá por el Registrador de la Propiedad en formato electrónico y
se notificará de forma telemática al LAJ y al Portal de Subastas. Si resulta que la
Hipoteca no existe o ha sido cancelada, el LAJ dictará Decreto, poniendo fin a la
ejecución.
4. Comunicación del procedimiento al titular inscrito y a los acreedores posteriores para
que intervengan en el proceso e incluso puedan satisfacer la deuda antes del
remate.
5. El acreedor puede solicitar tras el requerimiento el pago o desde el despacho de
ejecución si el pago se hubiere realizado extrajudicialmente, la administración
interina de la finca hipotecada.
6. Convocatoria de subasta, cuyo anuncio, publicidad y desarrollo se hará conforme a
los arts. 667 y 668, y la subasta de bienes inmuebles según el art. 691. ¡Ojo! Puede
utilizarse también la realización de la subasta mediante convenio o por medio de
persona o entidad especializada.
7. Pago del crédito hipotecario y aplicación del sobrante.
8. Caso especial: reclamación limitada a parte del capital o de los intereses, cuyo pago
deba hacerse en plazos diferentes; límite de vencimiento anticipado de deudas a
plazos es la novedad que introduce la Ley 19/2015
C) Novedades
1. Nueva causa de oposición a la ejecución que introduce la Ley 1/2013 es la discusión
del carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la
ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible. Su origen es la STJUE de 2013,
que resuelve la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de
Barcelona, cuyo fallo en el proceso, con base a la Directiva 93/13, permite al Juez nacional
suspender una ejecución hipotecaria y examinar las cláusulas del contrato firmado entre el
consumidor y la entidad financiera para determinar si son abusivas.
Posteriormente, otra STJUE de 2014 enjuicia el procedimiento del art. 695.4 LEC, al
resolver la cuestión prejudicial interpuesta por la AP de Castellón sobre si se oponía a la
Directiva 93/13 que el procedimiento por el que se puede discutir la abusividad de las
cláusulas contractuales sólo permite “recurrir en apelación el auto que acuerde el
sobreseimiento del proceso o la inaplicación de una cláusula abusiva y excluye el recurso
en los demás casos, lo que tiene la consecuencia inmediata de que, mientras puede apelar
el ejecutante cuando se estima la oposición del ejecutado y se acuerda la terminación del
proceso o la no aplicación de una cláusula abusiva, no puede recurrir el ejecutado
consumidor en el caso de que se rechace su oposición”. El TJUE falla con el siguiente tenor,
“El artículo 7 de la Directiva 93/13, en relación con el artículo 47 de la Carta, debe
interpretarse en el sentido de que se opone a un sistema de procedimientos de ejecución
hipotecaria, como el convertido en el litigio principal, que establece que el procedimiento de
ejecución hipotecaria no podrá ser suspendido por el juez que conozca del proceso
declarativo, juez que, en su resolución final, podrá acordar a lo sumo una indemnización
que compense el perjuicio sufrido por el consumidor, en la medida en que éste, en su
condición de deudor ejecutado, no puede recurrir en apelación contra la resolución
mediante la que se desestime su oposición a la ejecución, mientras que el profesional,
acreedor ejecutante, sí puede interponer recurso de apelación contra la resolución que
acuerde el sobreseimiento de la ejecución o declare la inaplicación de una cláusula
abusiva”. Tras esta resolución, el actual art. 695.4 LEC permite la oposición de ambas
partes y por tanto las dota de iguales armas en el procedimiento de discusión de las
cláusulas.
2. Dos especialidades para el caso de adjudicación de vivienda hipotecada e insuficiencia
de producto para cubrir crédito que presenta el nuevo art. 579.2:
a) que el ejecutado puede quedar liberado si en 5 o en 10 años, desde la fecha del
remate, cubre su responsabilidad por el 65 u 80%, respectivamente, de la cantidad
total que quedare entonces pendiente, incrementada con el interés legal del dinero
hasta el momento del pago.
b) si el ejecutante adjudicatario del bien o del remate y aquel a quien le hubiere cedido
el derecho, enajenar la vivienda dentro del plazo de 10 años, la deuda remanente en
dicho momento se verá reducida en un 50% de la plusvalía obtenida por la venta,
deduciendo todos los costes que acredite el ejecutante.
3. El límite de activar la ejecución por el impago, al menos 3 plazos mensuales, o un
número de cuotas que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al
menos equivalente a 3 meses.
¿CUÁNDO PUEDE EL ACREEDOR ACTIVAR LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA? ESTO
ES, ¿PUEDE PACTARSE QUE POR IMPAGO DE 1 AMORTIZACIÓN HIPOTECARIA
(CAPITAL E INTERESES), POR EL IMPAGO DE 2, DE 3, DE ALGUNA O DE
CUALQUIERA…?
Según el art. 693.2 LEC-2000, si, pero la STS de 1999 entendió nulo el pacto, por abusivo,
por el que se podía reclamar la totalidad de la deuda si se convino el vencimiento total en
caso de falta de pago de alguno de los plazos, invocando la LH y los arts. 1125 y 1129 CC, y
aunque:
1. Desde el 2008 esta Sentencia se minusvalora por el TS, diciendo que declaraba el
pacto nulo en obiter dicta y con un escenario muy concreto.
2. El TS se ha pronunciado en diversas ocasiones a favor de la validez de los pactos
de vencimiento anticipado, con base al art. 1255 CC, en que la ejecución hipotecaria
reporta más beneficios y ventajas para el deudor, pues no le lleva a los perjuicios de
acumulacion de condenas al pago de costas procesales, tanto en fase declarativa,
como en la ejecutiva, y a un incremento de los intereses de demora, y en que
siempre se debe modular la gravedad del incumplimiento en función de la duración y
cuantía del préstamo y la posibilidad real del deudor de evitar esa consecuencia.
Lo cierto es que la Ley 19/2015 limitó la reclamación de la totalidad de la deuda a “falta de
pago de al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un
número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazos,
al menos, equivalente a tres meses” y que dicho límite no ha variado. De la STJUE de 2013,
al resolver la segunda cuestión prejudicial planteada en el caso Aziz, se deduce que el
límite previsto en el art. 693.2 LEC debe ser lo mínimo a valorar por los Tribunales, de forma
que éstos deben de valorar en el casoconcreto si el ejercicio de la facultad de vencimiento
anticipado está justificado, conforme a estos tres criterios:
- esencialidad de la obligación incumplida;
- gravedad del incumplimiento en relación con la cuantía y duración del contrato del
préstamo; y
- la posibilidad real del consumidor de evitar esta consecuencia.
Si tras la aplicación de dichos criterios se aprecia la abusividad, no de la cláusula
completa, sino de una parte de la misma, ¿qué pasaría? Este es el problema que da lugar a
las cuestiones prejudiciales del Auto del TS de 2017 y del Auto de JPI nº 1 de Barcelona de
2017, cuyos asuntos acumula para su solución el TJUE en su Sentencia de 2019 de la
siguiente manera: los arts. 6 y 7 de la Directiva 93/13, sobre cláusulas abusivas deberán
interpretarse en el sentido que:
1. Si se declara abusiva la cláusula, puede conservarse parcialmente, suprimiendo los
elementos que la hacen abusiva.
2. En el caso de que se considere que no puede conservarse parte de la cláusula, el
procedimiento ejecutivo debe seguir tramitándose, aplicando supletoriamente una
norma nacional, aunque los arts. 6 y 7 se oponen, en principio, a que una cláusula
de vencimiento anticipado, declarada abusiva, sea conservada parcialmente cuando
tal supresión equivalga a modificar el contenido de dicha cláusula, afectando a su
esencia. Sin embargo, no se oponen a que el Juez ponga remedio a su nulidad,
sustituyendola por la nueva redacción de la disposición legal que la inspiró, aplicable
en caso de convenio entre las partes del contrato, siempre que éste no pueda
subsistir en caso de supresión de la citada cláusula y la anulación del contrato en su
conjunto, exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales;
consecuencias que deben ser examinadas por los órganos jurisdiccionales
remitentes y que en los casos planteados la anulación de la cláusula podría incidir
en los cauces procesales de Derecho nacional, a través de los que los Bancos
pueden reclamar la totalidad del importe del préstamo hipotecario. Así, téngase en
cuenta que en el procedimiento especial de ejecución hipotecaria de la vivienda
habitual existen estas posibilidades que favorecen al deudor:
- liberar el bien hipotecado antes del cierre de la subasta, consignando la
cantidad debida; y
- obtener una reducción parcial de la deuda y la garantía de que el bien no
será vendido por un precio inferior al 75% de su valor de tasación.
Consecuencias de esta resolución
Lo que está diciendo el Tribunal Supremo son dos cosas:
1) Si el contrato no puede subsistir sin la cláusula de vencimiento anticipado porque le
arrastra a la nulidad, sería el Juez el que ponderaría que la restitución de la totalidad
del préstamo es muy gravosa para el deudor y podría contemplar la posibilidad de
seguir en la ejecución hipotecaria y evitar la ejecución ordinaria posterior al
procedimiento declarativo ordinario, pero eso sí, aplicando el art. 693.2 LEC.
2) Si el contrato puede subsistir sin dicha cláusula, se llegaría a la ejecución ordinaria,
pero solo en el caso en que el deudor no se oponga por considerar que le es mas
favorable.
Ante esta respuesta, no podemos aventurarnos a dar una respuesta a lo que pasaría en
aquellos contratos de préstamo hipotecario cuyo vencimiento anticipado se estaba
discutiendo y quedó suspendido tras el planteamiento de la cuestión prejudicial. Lo que sí
podemos decir, es que el art. 24 LCCI, ¡Cuidado! no se aplica al vencimiento anticipado de
los contratos que hubieran tenido lugar antes de su entrada en vigor, ha modificado los arts.
693.2 LEC y 129.bis LH, y este último considera que perderá el derecho a plazo el
prestatario, cuando:
a) Se encuentre en mora en el pago de una parte del capital pendiente o de los
intereses.
b) La cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas:
- En la primera mitad del crédito equivalgan, al menos, al 3% del capital
vencido o equivalga al impago de 12 plazos mensuales o un número de
cuotas que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo
equivalente, al menos, a 12 meses.
- En la segunda mitad del crédito equivalga al 7% o lo que es lo mismo,
equivalga al impago de 15 plazos mensuales o un número de cuotas que
suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos,
equivalente a 15 meses.
c) El prestamista le haya requerido el pago, concediendo un plazo de, al menos, 3
meses para su cumplimiento, advirtiendo de que si el pago no es atendido,
reclamará el reembolso total de lo adeudado del préstamo.
VENTA O EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DEL BIEN O ANTE NOTARIO
Requisitos y formalidades
- Que se pacte de forma expresa y separada de las restantes estipulaciones en la
escritura pública.
- Que se señale si es vivienda habitual o no, presumiendo que lo es si se hizo constar
tal carácter.
- Solo cabe en Hipotecas de tráfico u ordinarias, en garantía de los intereses
ordinarios y de demora liquidados, con los límites del art. 114.3 LH, que en los
préstamos para adquisición de vivienda habitual no pueden ser superiores a 3 veces
al interés legal del dinero y que no pueden capitalizarse, excepto en el caso del art.
579.2 LEC.
- Que se fije el domicilio del hipotecante para la práctica de requerimientos y
notificaciones en la escritura de hipoteca.
Trámites
1) Tipo en la subasta: será el valor en que los interesados fijen la finca que no podrá ser
distinto del que se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa ni inferior al
75% del valor señalado en la tasación.
2) Única subasta, de carácter electrónico, celebrada en el Portal que disponga la Agencia
Estatal del BOE, con los tipos y condiciones determinados en la LEC, que termina con la
certificación acreditativa del precio del remate y de la deuda pendiente que, si controvertida,
habrá de discutirse por las partes en juicio verbal.
Dos obligaciones para el Notario
1) Suspender la venta cuando cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el
Juez competente el carácter abusivo de las cláusulas del préstamo que constituya
fundamento de la venta o que hubiera determinado la cantidad exigible.
2) Notificar al deudor, avalista e hipotecante no deudor, a los efectos oportunos, si
considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya
fundamento de la venta extrajudicial o que hubiera determinado la cantidad exigible, pudiera
tener carácter abusivo.
PEDIR MEDIDAS EXCEPCIONALES EN CRISIS FINANCIERA
Desde mediados de 2011 hasta septiembre de 2013 se suceden en España 7 textos
legislativos que comienzan a dar solución a las soluciones de desprotección del deudor
hipotecario inmerso en una crisis financiera, estableciendo medidas denominadas
excepcionales; pero, solo desde marzo de 2012 se puede hablar de “deudor en situación o
en umbral de exclusión” y, por tanto, distinguir entre:
Deudor no vulnerable: es el primer deudor tratado por el sistema RD-L 8/2011 y Ley
37/2011; es el que no cumple con todas las circunstancias del art.3 del RD-L 6/2012 y Ley
1/2013.
Medidas 2011:
Intentan resolver el problema de la insuficiencia de licitadores en la subasta y del producto
de la misma para cubrir el crédito hipotecario, porque la realización del bien no cubría ni un
50% de la deuda impagada, la subasta solía quedar desierta y con adjudicaciones para el
ejecutante. Se establecen estas dos:
1. Bajar la cantidad mínima a aportar por el licitador para participar en la subasta; y
2. Fijar dos limitaciones a la acción legítima del acreedor hipotecario.
a) Aumentar el mínimo de inembargabilidad de los ingresos mínimos familiares
cuando se haya ejecutado la vivienda principal del deudor hipotecario.
b) Establecer un mínimo de valor a la adjudicación de los inmuebles por el
ejecutante, inclusive si se diera el caso de subasta desierta.
Deudor vulnerable: es el deudor situado en el umbral de exclusión social; rellenan dicho
concepto dos tipos de requisitos:
1) Clases de familia: que sean familias numerosas o familias monoparentales con dos hijos
a cargo, o familiasque tengan un menor de 3 años o algún miembro con discapacidad o
dependiente, o familias en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de
desempleo y haya agotado las prestaciones sociales, o que sean víctimas de violencia de
género.
2) Ingresos de familia: que los ingresos de esa familia no superen el límite de 3 veces el
IPREM (se eleva este límite hasta 4 o 5 veces el IPREM para unidades familiares en las que
algún miembro sea persona con discapacidad o dependiente o que conviva con personas
con discapacidad o dependientes y que en los 4 años anteriores, al momento de la solicitud,
la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas,
en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, medida tal variación en función de la
variación de la carga hipotecaria sobre la renta sufrida en esos últimos 4 años.
Las normas suman estos otros requisitos previos:
- Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba el
conjunto de los miembros de la unidad familiar.
- Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la
única vivienda en propiedad del deudor y concedida su adquisición.
Medidas 2012:
a) Limitación, a instancia del deudor, de los intereses moratorios con un simple cálculo:
a los remuneratorios pactados se les suma como máximo un 2,5% sobre el capital
pendiente del préstamo.
b) Da derecho de preferencia para el acceso a la ayudas a los inquilinos, si el
desahucio se produce después del 1 de enero de 2012. El deudor será rescatable
cuando se promueva el Fondo Social de Viviendas.
c) La suspensión por 2 años de desahucios de colectivos especialmente vulnerables
sobre viviendas habituales, contados a partir de la entrada en vigor del RD-L
27/2012 hasta el 17 de noviembre de 2014; esta medida se prolonga, primero con la
Ley 1/2013 que da el mismo plazo de 2 años de suspensión para los lanzamientos
que se produzcan desde su vigencia y, por tanto, hasta el 16 de mayo de 2015.
Segundo, con el RD-L 1/2015 que lo amplía a 3 años mas y, por tanto, hasta el 15
de mayo de 2015. Finalmente, el RD-L 5/2017, modificando las dos normas
anteriores, amplía a 3 años adicionales, desde su entrada en vigor la aplicación de la
suspensión de lanzamiento y, por tanto, hasta el 18 de mayo de 2020.
d) Medidas incluidas jerárquicamente en el Código de Buenas Prácticas Bancarias:
1. Reestructuración de la deuda: basada en un plan que ha de ser ofrecido
obligatoriamente por la Entidad; tiene que calcularse con las tres medidas
siguientes:
- carencia de amortización de capital de 4 años;
- ampliación del plazo de amortización del capital hasta un total de 40
años contados desde la concesión del préstamo y la reducción del
tipo de interés aplicable: Euribor + 0,25 durante el plazo de carencia;
- tiene que expresar si es o no viable, teniendo como base que no lo es
el que establece finalmente una cuota hipotecaria mensual superior al
60% de los ingresos que perciban conjuntamente la unidad familiar.
2. Quita o condonación de la deuda: cuando la inviabilidad del Plan es
informada por la Entidad, lo cual es obligatorio, los deudores pueden solicitar
una quita en el capital pendiente de amortización. Esta quita debe ser
calculada por la Entidad con alguno de los tres métodos de cálculo que
señala la medida complementaria, esto es, reducción en un 25%, reducción
equivalente a la diferencia entre el capital amortizado y el que guarde con el
total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas
satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas, o reducción
equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la
vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de la tasación dos
veces la diferencia con el préstamo concedido. Se deben notificar los
resultados de dichos métodos de cálculo, aunque finalmente decida no
conceder la quita.
3. Dación en pago: si pasan 12 meses desde que el deudor solicita que se
reestructuren su deuda y ni el Plan ni la quita han funcionado, porque al final
no son viables, el deudor podrá solicitar la dación en pago de su vivienda
habitual como una tercera medida o sustitutiva de ejecución hipotecaria. Es,
pues, una medida obligatoria para la Entidad concederla y, además,
aceptarle, si así lo pide, como arrendatario durante 2 años, pagando una
renta del 3% anual de la totalidad de la deuda.
Medidas 2013: Ley 1/2013
Se aplica tanto a las Hipotecas constituidas tras su vigencia, como a los intereses que
procedan de una Hipoteca constituida antes, pero que se devenguen tras su vigencia o
simplemente a los que no se hubieren satisfecho, aunque se devengarán antes, incluso a
los procedimientos de ejecución en marcha, aunque se haya fijado ya la cantidad por la que
se despacha la ejecución.
Cambios producidos por la Ley 1/2013 son:
a) Nueva definición del deudor vulnerable
b) Límite a los intereses moratorios: el resultante de sumar a los intereses
remuneratorios pactados en el préstamo un 2% sobre el capital pendiente del
préstamo.
c) Que la forma de alcanzar las medidas incluidas en el nuevo Código de Buenas
Prácticas Bancarias (CBPB) ya no será jerarquizada. Además, los avances en él ha
sido:
1. Calificar ahora de “inviable” el Plan de reestructuración de la deuda que
establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 50% de los ingresos
que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar y no
superior al 60% como antes se preveía, para poder alcanzar la medida
complementaria quita.
2. En el método del cálculo de la quita, la reducción equivalente a la mitad de la
diferencia entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de
sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo
concedido, esté supeditado (y antes no) a que el valor actual de la vivienda
resulte inferior al valor resultante de la sustracción descrita. El sistema de
quitas diferentes en función del compromiso de pago que asuma una vez
rematados y de beneficios en de la plusvalía del inmueble obtenida por el
ejecutante o cesionario de su derecho.
d) El límite de intereses remuneratorios y la prohibición de su capitalización no podrán
ser superiores a 3 veces el interés legal del dinero y solo podrán devengarse sobre
el capital pendiente de pago.
Medidas 2015: Real Decreto-Ley 1/2015
Mecanismo de segunda oportunidad: dar una segunda oportunidad a aquellas personas
naturales de buena fe, no empresarios, que no se benefician de la limitación de la
responsabilidad con la que jugaban las personas jurídicas en pro del desarrollo económico.
La medida brindada hoy de 2015 con este Real Decreto-Ley no es una forma improvisada,
sino con conciencia de que nuestros antecedentes legislativos ya apoyaron la exoneración
del deudor, incluso si viniere a una mejor fortuna que no cubriese la totalidad de su deuda.
¿Cómo se da esta segunda oportunidad a las personas naturales? El Título I ofrece
tres medidas:
1) Flexibilizar los acuerdos extrajudiciales de pagos del Título X Ley 22/2003 Concursal.
Asi, se incluye a la persona natural no empresario de buena fe que puede verse exonerada
de sus deudas de dos formas:
a) Definitivamente, sí satisfizo en su integridad los créditos contra la masa, los
concursales privilegiados y si no hay acuerdo extrajudicial de pagos, el 25% de los
créditos concursales ordinarios.
b) Si no, provisionalmente cuando acepte someterse a un plan de pagos de 5 años
siguientes y pague los créditos públicos, por alimentos, contra la masa y los que
gocen de privilegio general.
2) Mejorar el Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas
con garantía hipotecaria sobre vivienda habitual, por cuatro razones:
a) Se aumenta el límite anual de renta de familias beneficiarias que se calcula con el
IPREM de 14 anualidades, porque se dice que no supere 3, 4 o 5 veces dicho
indicador.
b) Incluye nuevo supuesto de vulnerabilidad de mayor de 60 años.
c) Se introduce una nuevaforma de cálculo del límite del precio de los bienes
inmuebles adquiridos.
d) Se introduce la inaplicación definitiva de las cláusulas suelo de los deudores
situados en el nuevo umbral de exclusión.
3) Ampliar el plazo adicional de 2 años, previsto para la suspensión de los lanzamientos
sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables hasta el 15 de mayo de
2017 y se posibilita que mas personas se acojan a la suspensión.
Medidas 2017: Real Decreto-Ley 5/2017
1) Modificación del Código de Buenas Prácticas Bancarias porque se amplía el colectivo
de familias que pueden beneficiarse, incluyendo a aquellas con hijos menores o en las que
exista una víctima de violencia de género. ¡Ojo! Este Código es voluntario, en el sentido de
que aquellas entidades que quieran seguir en el Código, pero con las anteriores
redacciones, podrán hacerlo con solo comunicar en el plazo de 1 mes; por tanto, si no lo
hicieron hasta abril, han quedado adheridos a este Código y a sus nuevas medidas.
2) Ampliar hasta mayo de 2020 el plazo adicional de 2 años que previó para la suspensión
de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables.
3) Posibilidad para deudores ejecutados y situados en el umbral de exclusión de solicitar al
acreedor ejecutante, adherido al Código de Buenas Prácticas, el alquiler de la vivienda.
4) Compromiso para que en el plazo de 8 meses desde la entrada en vigor de la norma
(hasta noviembre), se propongan medidas destinadas a facilitar la recuperación de la
propiedad por los deudores de su vivienda habitual, cuando ésta hubiera sido objeto de un
procedimiento de ejecución hipotecaria.
La LCCI modifica el RD 6/2012 y establece que el Código de Buenas Prácticas es un
mecanismo permanente y obligatorio para todas las entidades adheridas que permita a
todos los deudores mas vulnerables en situación de impago acceder a las opciones de alivio
de la deuda contenidas en el mismo.
Medidas 2020: RD-Ley 8/2020; RD-Ley 11/2020; RD-Ley 15/2020
Tras el Real Decreto 463/2020 por el que se declara el estado de alarma para la gestión de
la situación de crisis sanitaria ocasionada por la COVID-19, se adopta la Moratoria de pago
de los préstamos garantizados con hipoteca de forma gradual que se refiere actualmente:
- Respecto del inmueble, no solo a viviendas habituales, sino locales de autónomos;
- Respecto del concepto de “deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad”, a
las personas fisicas, juridicas, autónomos, avalistas e hipotecantes, propietarios que
sufran impago de alquiler; los parámetros que se recogen son:
a) Que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo o, en caso
de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos
o una caída sustancial en sus ventas.
b) Que el conjunto de ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere,
en el mes anterior a la solicitud moratoria:
- con carácter general, el límite de 3 veces el IPREM;
- este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a
cargo en la unidad familiar;
- el incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM
por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental;
- este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona
mayor de 65 años, miembro de la unidad familiar;
- en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga
declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o
enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente
para realizar una actividad laboral, el límite previsto de 3 veces el
IPREM será de 4 veces, sin perjuicio de los incrementos acumulados
por hijo a cargo;
- en caso de que acreedor hipotecario sea persona con parálisis
cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con
un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o
persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de
discapacidad reconocida igual o superior al 65%, así como en los
casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente a la
persona o a su cuidador para realizar una actividad laboral, el límite
previsto de 3 veces el IPREM será de 5 veces.
Efectos: suspensión del pago de la deuda hipotecaria, cuota hipotecaria y amortización de
capital o pago de intereses, inaplicación de cláusula de vencimiento anticipado y de los
intereses moratorios pactados.
EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA O DE LA OBLIGACIÓN QUE ASEGURA FRENTE A
TERCEROS
¿Puede subsistir la Hipoteca aun cuando se haya cumplido la obligación que aseguraba?
Si, frente a terceros, por el del sistema hipotecario y en contra del carácter accesorio de la
Hipoteca es necesario elevar al Registro la escritura pública que expresa el consentimiento
del acreedor para la cancelación; el art. 114 LH lo reitera, refiriéndose no solo al pago de la
obligación principal, sino a cualquier otra forma de extinción de las obligaciones como la
compensación, y señala además no solo la cancelación, sino otros asientos como la
inscripción nueva o la nota marginal, según los casos, para dar publicidad frente a todos de
la extinción de la Hipoteca.
¿Puede subsistir la obligación principal asegurada, aunque se entienda que por
prescripción de la acción hipotecaria queda extinguida la Hipoteca? Si, frente a terceros,
porque se ha de solicitar por cualquier titular registral de cualquier derecho sobre la finca
afectada, su cancelación por prescripción de 20 años, contados desde que la acción
hipotecaria pueda ser ejercida y porque se admite la caducidad convencional; si se cumple
el plazo de caducidad de la hipoteca, debe de reflejarse en la oportuna cancelación.
¿La cancelación de una Hipoteca preferente cancela la hipoteca de cualquier acreedor de
inferior rango? Si, frente a terceros, pero aquí la obligación que estaba asegurada con la
hipoteca de inferior rango subsiste. Debe solicitar el adquirente del bien realizado, el
mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado
el remate o la adjudicación primero y luego, el Secretario mandará la cancelación de todas
las inscripciones o anotaciones posteriores y dicho mandamiento junto con el decreto de
adjudicación se remitirá electrónicamente al Registro de la Propiedad correspondiente.