UNIDAD 1 UNED 2023 2024

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DERECHO CIVIL III
(DERECHOS REALES)
UNIDAD 1: La Propiedad
Derecho Civil
UNED Curso 2023-2024
Tutor Dr. José Arturo Pérez Miralles
Correspondencia de la materia con:
CANVAS 1 (excluido epígrafe 6, relativo a 
propiedades especiales)
I.- El derecho de propiedad
1. Concepto, evolución histórica y disciplina constitucional de la propiedad privada
➢ Evolución histórica
➢ Código Civil
▪ Libro II. Títulos II a IV. Artículos 348 a 429
▪ Artículo 348 Cc
➢ Constitución Española 1978. La función social de la propiedad
▪ Capítulo II, Sección 2ª “Derechos y deberes ciudadanos”. Artículo 33, apartados 1º, 
2, y 3º CE
2. El objeto del derecho real de propiedad.
A. Objeto del dominio o derecho de propiedad
• Materiales o inmateriales (propiedad intelectual)
• Muebles o Inmuebles (art. 333 a 335 Cc)
• De dominio privado o público (338 a 340 Cc)
B. Extensión (hasta donde alcanza la propiedad)
• Horizontal (derecho de cerramiento del 388 Cc)
• Vertical (extensión objetiva y función social de la propiedad)
3. Contenido (facultades) del derecho real de propiedad
Artículo 348 Cc
a. Facultades de disposición
▪ Enajenar
▪ Gravar
b. Facultades de aprovechamiento
▪ Uso (ius utendi)
▪ Frutos (ius fruendi) (354 y 355 Cc)
▪ Consumo (ius abutendi)
c. Facultades de exclusión
➢ Oponerse a:
 - Despojos (interdicto de recobrar; acción reivindicatoria)
 - Perturbaciones (interdicto de retener; acciones declarativas y negatorias) 
➢ Derecho cerramiento propietario (388 Cc)
d. Facultades de separación y deslinde
➢ Derecho acciones de deslinde y amojonamiento (384 a 387 Cc)
II.- PROTECCIÓN DEL DERECHO REAL DE PROPIEDAD 
1. ACCIÓN REIVINDICATORIA (propietario contra poseedor que le ha despojado sin 
título para poseer)
❑ Artículo 348 Cc
❑ Naturaleza jurídica: declarativa de propiedad + condena a restituir posesión
❑ Requisitos (carga de la prueba demandante):
▪ Prueba dominio demandante
▪ Que el demandado es el que posee la cosa
▪ Perfecta identificación entre la cosa propiedad demandante y la poseída 
por el demandado
❑ Efectos: Declarativa de propiedad con condena a restituir posesión
❑ Reivindicación de cosa mueble y artículo 464, párrafo 1º, del Cc. Interpretación jurisprudencia 
actual (tesis germanista).Irreivindicable cuando poseedor reúna ss requisitos: BF (presume 
434 Cc) + TO + posesión en concepto dueño. Sí reivindicable cuando adquirida por tercero BF, 
pero cosa perdida, hurtada o robada, y no exista usucapión (3 años).
2. ACCIÓN DECLARATIVA DEL DOMINIO (propietario contra quien perturba su propiedad)
❑ Naturaleza jurídica: declarativa de propiedad
❑ Requisitos (carga de la prueba demandante):
▪ Prueba dominio demandante
▪ Perfecta identificación entre la cosa propiedad demandante y la que es 
objeto de perturbación por el demandado
❑ Efectos: Declarativa de propiedad
3. ACCIÓN NEGATORIA (propietario contra quien perturba su propiedad al pretender 
ostentar cargas o derechos reales sobre la misma cosa)
❑ Naturaleza jurídica: declarativa de propiedad libre de cargas
❑ Requisitos (carga de la prueba demandante):
▪ Prueba dominio demandante
▪ Perfecta identificación entre la cosa propiedad demandante y la que es 
objeto de pretensión de existencia de carga por el demandado
❑ Efectos: Declarativa de propiedad libre de cargas
4. ACCIÓN DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO (384 a 387 Cc)
❑ Presupuesto necesario: confusión de linderos (fincas rusticas). No existencia de 
lindes (doctrina y jurisprudencia). Si ya existen lindes, pero hay discusión, y el 
demandante puede probar su propiedad más allá de la linde fijada, procedería 
la acción reivindicatoria (Si sería posible, en tal caso, acumular a la 
reivindicatoria la de deslinde y amojonamiento –nuevos linderos-).
❑ No existe carga de la prueba. Se aplica en jurisdicción contenciosa criterios 385 
a 387 Cc. Posibilidad de acudir también a la jurisdicción voluntaria (104 a 107 
LJV; 200 LH) 
❑ Efectos: Deslindar las propiedades y señalar los lindes con hitos o mojones (384 
Cc).
5. ACCIÓN DE CERRAMIENTO DE FINCAS (388 Cc)
6. OTRAS ACCIONES EN RELACIÓN con la protección del DOMINIO (entre otras):
1) Diligencia Preliminar de exhibición de la cosa por quien pretenda demandar en 
juicio (256.1.1º LEC)
2) Juicios arrendaticios y precario (250.1, apartados 1ª y 2ª LEC)
3) Juicio para poner en posesión real del bien al heredero que acepta la herencia 
(250.1, apartado 3ª LEC) 
4) Interdictos de Obra Nueva y Obra ruinosa (artículos 250.1, apartados 5ª y 6ª LEC)
5) Juicio del titular registral del artículo 41 LH (artículo 250.1, apartado 7ª LEC)
6) La tercería de dominio (593 y ss LEC)
III.- LIMITES y LIMITACIONES AL DERECHO REAL DE PROPIEDAD (Artículo 348 Cc)
Concepto de “límite” (mal llamada “limitación” en el artículo 348 Cc, en opinión del algún autor): de origen interno que derivan de la ley, 
y afectan a todo derecho de propiedad sin necesidad de especial acto de constitución, ni especial prueba de su existencia. Se 
contrapondría al concepto de “limitación”: reducciones del poder normal del propietario, tipificadas por ley pero de origen convencional, 
y por tanto necesitado de prueba ya que en caso contrario la propiedad se presume libre de cargas (Derechos Reales sobre cosa ajena: 
por ejemplo, las servidumbres voluntarias, el usufructo constituido por el propietario, etcétera.
A. LIMITES en beneficio de la UTILIDAD O INTERÉS PÚBLICO: las 
SERVIDUMBRES por razón de utilidad o interés público (Artículo 550). 
 Código civil y Leyes especiales de ámbito estatal (entre otras):
o Artículo 589 Cc: edificaciones cercanas a instalaciones de defensa nacional.
o Ley de Costas de 28/7/1988: servidumbres de protección (zona marítimo 
terrestre), de tránsito, de acceso al mar, etcétera.
o Ley de Aguas de 2/8/1985: servidumbres de uso público de los cauces 
públicos, caminos de sirga, saca a de agua y abrevadero, etcétera.
o Ley de Carreteras 29/7/1988: zonas de servidumbre donde no se pueden 
realizar obras.
o Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias 4/7/1995
o Ley de Ordenación de la Edificación 5/11/1999
o Ley de Defensa del patrimonio histórico, artístico y cultural
o Leyes administrativas sobre conducciones de energías eléctricas
B. LIMITES en beneficio de la UTILIDAD O INTERÉS PRIVADO:
❖ Tanteos y Retractos legales: 1.521 Cc y Leyes arrendaticias (estudiaran 
correspondiente tema)
❖ Relaciones de Vecindad:
▪ Concepto (Hernández Gil)
▪ ¿Dónde se encuentran estas normas?
• Código civil
✓ Principios Generales artículo 7 (buena fe y abuso de 
derecho)
✓ Servidumbres legales por razón de utilidad o interés 
privativo (551 Cc). Ejemplos:
➢ Caída de aguas (552)
➢ Obras en pared propia (569) y medianera (571 a 579)
➢ Distancia para construcciones (590 y 1908 Cc)
➢ Huecos en medianera (580) y pared propia (582 a 584)
• Ley de Propiedad Horizontal: artículo 7.2
• Legislaciones Autonómicas y Ordenanzas administrativas (ej: 
ruidos)
▪ Principio General. Teorías de los actos de emulación y de la normal 
tolerancia y uso normal del derecho
IV.- LAS PROHIBICIONES DE DISPONER
▪ Significado: afectación a la facultad de disposición del derecho real de propiedad 
(enajenar/gravar), o de cualquier otro derecho real transmisible.
▪ Origen:
• Legal (límites):
✓ Con objeto de la protección de:
➢ Intereses públicos o generales
➢ Intereses privados (bienes del declarado fallecido -196 Cc-)
✓ Consecuencia de la propia naturaleza del bien (derechos uso y habitación del 525 Cc)
• Resolución judicial o administrativa (posible anotación preventiva R de la P a efectos de 
terceros: ej. sentencia que me reconoce como verdadero propietario del bien y no al titular 
registral) 
• Voluntaria o convencional (limitaciones):
✓ Vía disposición testamentaria (temporales: 785.2º Cc)
✓ Voluntarias (transmitente de la cosa que impone una obligación de no hacer: no gravar con 
usufructo, no trasmitir vía donación, etcétera). Problema afectación a terceros (adquirente 
del adquirente) = carácter restrictivo:
➢ Carácterde gravamen real e inscripción en el R de la P (artículos 26 y 27 LH): sólo 
negocios de carácter gratuito.
➢ En otro caso (ej: contratos onerosos): no oponibilidad a terceros, y sólo exigibilidad a 
la contraparte. Posible aseguramiento sobre el bien mediante formas de garantía real 
(ej: hipoteca).
V.- LAS PROPIEDADES ESPECIALES
Nota.- Todas las mencionadas, a salvo algún caso especial, de carácter estatal y con sus 
modificaciones posteriores. Quedan excluidas todas del temario (ver Reducción de temario ) 
salvo la PROPIEDAD INTELECTUAL
❑ LA PROPIEDAD INTELECTUAL
▪ Real Decreto Legislativo 1/1996, de 12 de abril (428 y 429 Cc)
o Concepto
o Derechos de autor: objeto, sujetos y contenido
o Duración
o Límites
o Contratos
❑ LA PROPIEDAD DE LAS AGUAS
▪ Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio por el que se aprueba el texto 
refundido de la Ley de Aguas
o Titularidad (50)
o Aprovechamiento (fluviales) (54)
❑ LA PROPIEDAD DE LOS MINERALES
▪ Ley 22/1973, de 21 de julio de Minas
o Titularidad
o Aprovechamiento/explotación
❑ EL DOMINIO MARÍTIMO-TERRESTRE
▪ Artículo 132.2 CE
▪ Ley 22/1988, de 28 de julio, de costas
o Servidumbres de protección (23 a 26); de tránsito (27), de acceso público y gratuito 
al mar (28)
▪ Reglamento General de Costas (RD 876/2014, de 10 de octubre)
▪ Decreto 58/2018, de 4 de mayo del Consell (Plan de acción territorial de la 
infraestructura verde del litoral de la Comunidad Valenciana –PATIVEL-)
❑ LA PROPIEDAD DE LOS MONTES
▪ Ley 43/2003, de Montes (públicos y de propiedad privada)
▪ Ley 55/1980, de 11 de noviembre, de Montes Vecinales en mano común
VI.- LAS COMUNIDADES DE BIENES Y DERECHOS del Código civil de los artículos 392 a 406 
Cc (Comunidad de bienes romana u ordinaria)
❑ CONCEPTO (Artículo 392 Cc)
❖ Cotitularidad sobre cosa o derecho (Caso derecho de propiedad = CONDOMINIO o 
COPROPIEDAD)
❖ Aprovechamiento “pro-indiviso” (mismas facultades para todos propietarios)
❑ Distinción entre la COMUNIDAD ROMANA y la GERMÁNICA
➢ Romana u ordinaria (la regulada en el Código civil: artículos 392 a 406)
✓ Lo importante es el individuo
✓ Facultades de aprovechamiento pro-indiviso
✓ División en cuotas ideales disponibles por el comunero
➢ Germánica (alguna doctrina cita como ejemplos, aun dudosos, la comunidad 
hereditaria, los montes vecinales en mano común o la sociedad de gananciales)
✓ Lo importante es la colectividad
✓ Inexistencia de cuotas
❑ La AUSENCIA DE PERSONALIDAD JURÍDICA de las COMUNIDADES
❑ NACIMIENTO
❖ De origen legal o involuntario: coherederos (discutida naturaleza jurídica 
comunidad)
❖ De origen negocial (pacto o acuerdo): varios compran una cosa.
❑ REGULACIÓN (392): derecho dispositivo y, en su defecto, Código civil (392 y ss).
❑ PARTICIPACIÓN EN BENEFICIOS Y CARGAS (393): proporcional a cuotas y, en su defecto, 
partes iguales.
❑ USO y DISFRUTE (394): aprovechamiento “pro indiviso” con sus limites en beneficio del 
resto.
❑ GASTOS DE CONSERVACIÓN (395): obligación de todo comunero.
❑ ACTOS DE DISPOSICIÓN COSA COMÚN (397): unanimidad
❑ ACTOS DE ADMINISTRACIÓN COSA COMÚN (398): mayoría cuotas (principio democrático)
❑ DISPOSICIÓN DE CADA COMUNERO COBRE SU CUOTA (manifestación de la 
individualidad):
o Libertad (399). El retracto legal de comuneros (1.522 Cc)
o La “actio communi dividundo” (400. Reglas 401 a 406)
VII.- LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS sometidas al régimen de la PROPIEDAD 
HORIZONTAL (artículo 396 Cc y Ley 49/1960, de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal)
❑ CONCEPTO/OBJETO (Art. 1 LPH y 396 Cc)
❑ ÁMBITO DE APLICACIÓN (Art. 2 LPH)
▪ Comunidades de Derecho (Título Constitutivo). Proceso constitutivo
▪ Comunidades de Hecho (requisitos 396 cc)
▪ Los Complejos Inmobiliarios Privados (24 LPH)
▪ Subcomunidades
▪ Entidades Urbanísticas de Conservación
❑ NATURALEZA JURÍDICA/DISTINCIÓN CON LA COMUNIDAD DE BIENES ORDINARIA
▪ Los elementos privativos y comunes (3, párrafo 1º, letras a y b LPH y 396 Cc)
▪ Distinción con la Comunidad de bienes ordinaria:
o Por la dualidad de elementos: comunes y privativos
o Indivisivilidad e inseparabilidad del elemento común respecto al elemento privativo (3, 
párrafo 3º, y 4 LPH y 396, párrafo 2º Cc). La indivisibilidad del elemento privativo para el 
servicio o utilidad común de todos los propietarios (elemento pro-comunal del 4 LPH, 
segunda parte).
o Inexistencia de derechos de tanteo retracto (396, párrafo 3º, Cc)
❑ EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL (23 LPH)
❑ LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN. Funciones:
▪ PROPIEDAD: Cuota de propiedad
▪ ECONÓMICA: Participación en cargas y beneficios (art. 3, párrafo 2º, LPH). Fondo 
de reserva (9, letra f).
▪ POLÍTICA: participación en votaciones (acuerdos comunidad. Art. 17 LPH)
❑ REGÍMEN JURÍDICO/REGULACIÓN del régimen de la PH
▪ TÍTULO CONSTITUTIVO (5, párrafos 1º y 2º)
▪ ESTATUTOS (5, párrafo 3º). El principio de dispositividad o imperatividad atenuada 
de la LPH. 
▪ REGLAMENTOS DE RÉGIMEN INTERIOR (6 LPH)
▪ Los ACUERDOS de las Juntas de Propietarios
❑ LÍMITES DEL PROPIETARIO RESPECTO AL ELEMENTO PRIVATIVO
▪ Respecto a MODIFICACIONES/OBRAS (7.1 LPH)
▪ Respecto a ACTIVIDADES. LA ACCIÓN DE CESACIÓN (Requisitos de procedibilidad) 
(7.2 LPH)
❑ OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS
▪ Relativas al respeto y mantenimiento de instalaciones privativas y comunes. 
Servidumbres imprescindibles (9.1, letras a), b), c), d) y g) LPH)
▪ Relativas a la contribución a los gastos de comunidad
o Obligación del propietario propter rem (9.1, letra e, párrafo 1º, LPH), y no 
exención por no utilización (9.2 LPH). No confusión con gastos 
individualizables (gastos generales-individualizables)
o Los cambios de titularidad del inmueble no comunicados (la solidaridad del 
anterior titular del 9.1, letra i LPH). 
o La afección real del inmueble y preferencia del crédito comunitario (9.1, letra 
e, párrafos 2º, 3º y 4º LPH)
o Proceso de reclamación. Monitorio 21 LPH u ordinarios (juicios verbal u 
ordinario)
▪ Domicilio de los comuneros a efectos de comunicaciones (9.1, letra h)
 
❑ LOS ÓRGANOS DE GOBIERNO DE LAS COMUNIDADES. La AUSENCIA DE PERSONALIDAD 
JURÍDICA
▪ La JUNTA DE PROPIETARIOS (13, apartado 1.a LPH, y 14)
▪ El PRESIDENTE y, en su caso, VICEPRESIDENTE (13, apartados 1.b, 2, 3 y 4 LPH
▪ SECRETARIO y ADMINISTRADOR (13, apartados 5 y 6, y 20 LPH)
▪ Duración: 13, apartado 7 LPH)
▪ Posibilidad acogimiento régimen de administración 398 Cc (13, apartado 8 LPH)
❑ LA AUSENCIA DE PERSONALIDAD JURÍDICA DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS: 
ENTES SIN PERSONALIDAD: sus consecuencias
▪ Capacidad para ser parte y procesal en juicio (6.5 y 7.6 LEC; 13.3 LPH). El acuerdo 
de Junta como presupuesto procesal de la legitimación activa de la comunidad
▪ Artículo 22 LPH
▪ Inscripciones/anotaciones registrales a favor de la comunidad
❑ LOS ACUERDOS DE LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS
▪ CONVOCATORIA (16 LPH)
▪ ASISTENCIA (15.1 LPH)
▪ DERECHO DE VOTO (15.2 LPH)
▪ RÉGIMEN DE LOS ACUERDOS (la DOBLE MAYORÍA de propietarios y cuotas)
o OBRAS/ACTUACIONES NECESARIAS en general (10.1.a y 10.2.a LPH). ¿NO NECESIDAD ACUERDO?
o La eliminación de las barreras arquitectónicas (10.1.b y 17.2 LPH). SOLICITUD 
DISCAPACITADO/MAYORÍA TOTAL
o Divisiones, agregaciones o segregaciones, y alteraciones estructura o fábrica, incluyendo cerramiento 
de terrazas, modificación de envolventes o de las cosas comunes, siempre que no afecten o 
menoscaben la seguridad o perjuicio a otros propietarios (10.3 LPH). TRES QUINTOS.
 Problemas interpretación en su relación con el artículo 7.1 LPH:
• Obras que afecten a configuración o estado exterior (límite 7.1) fuera supuestos 10.3 
(¿17.6 o 17.7?)
• ¿Aplicación procedimiento para ausentes 17.8 LPH?
o Infraestructuras comunes servicios telecomunicación y energéticos (17.1 LPH). UN TERCIO
o Servicios comunes de interés general o arrendamientos (17.3 LPH). TRES QUINTOS
o Mejoras (17.4). TRES QUINTOS
o Modificación título o Estatutos (17.6). UNANIMIDAD
o Otros acuerdos (17.7). MAYORÍA SIMPLE en 2ª convocatoriaProblema distinción 17.3, 17.4 y 17.7 (todo es interés general):
 
➢ Si es necesario por conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad: 
✓ 17.3 (casos que enumera el 17.3)
✓ 17.7 (necesidad fuera de los supuestos anteriores. Incluso sin acuerdo si son 
obras 10.1)
➢ Si no es necesario (mejoras): 17.4
❖ PROCEDIMIENTO ADOPCIÓN ACUERDOS CUALIFICADOS 17.8 LPH (todos, excepto la mayoría simple 
en 2ª convocatoria del 17.7 LPH)
❑ LOS LIBROS DE ACTAS y VALOR DE LAS ACTAS (19 LPH).
❑ LA IMPUGNACIÓN DE LOS ACUERDOS (18 LPH)
 
	Diapositiva 1: DERECHO CIVIL III (DERECHOS REALES)
	Diapositiva 2: I.- El derecho de propiedad
	Diapositiva 3: 
	Diapositiva 4
	Diapositiva 5
	Diapositiva 6
	Diapositiva 7
	Diapositiva 8
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	Diapositiva 10
	Diapositiva 11
	Diapositiva 12
	Diapositiva 13
	Diapositiva 14
	Diapositiva 15
	Diapositiva 16
	Diapositiva 17
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