Unidad 1

Vista previa del material en texto

UNIDAD I.
Derechos reales.
A diferencia de los derechos personales, son aquellos que recaen sobre la cosa. Nos vamos a encontrar una enumeración taxativa en el código. 
Artículo 1882. Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.
Nos va a permitir hacer uso del ius preferendi y el ius persiguendi. Derecho de perseguir la cosa y de preferir la cosa. Derecho y privilegios. 
Artículo 1883. Objeto El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.
Cuando hablamos del objeto hablamos de cosa, que pueden ser muebles o inmuebles. Cuando hablamos de la totalidad sería el derecho de dominio sobre un inmueble, en cambio si fueran condóminos ejercen ese derecho real sobre una parte indivisa de la cosa. 
Artículo 1884. Estructura- La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.
Las formas en que se adquieren los derechos reales son taxativas, la estipulación en contrario es nula. 
Artículo 1885. Convalidación - Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada. La posesión es la antesala para la adquisición del derecho real, porque si soy poseedor de buena fe, pasado el transcurso del tiempo, voy a poder iniciar x medio de la usucapión hacer un proceso que me permita ser titular dominial, después se convalida ese derecho.
Artículo 1886. Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.
Artículo 1887. Enumeración. Son derechos reales en este Código:
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.
Los últimos tres son derechos reales de garantía
Artículo 1888. Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real
Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario.
Toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado.
Carga o gravamen refiere a hipoteca, prenda y anticresis, recaen sobre cosa ajena. Debe existir un titular de dominio cuya necesidad económica lo hace llegar a solicitar un mutuo en dinero, ponga su casa en garantía y quede gravada con la hipoteca. Va a haber un acreedor hipotecario y la persona va a pagar una cuota, la hipoteca es indivisible, se cancela cuando se paga la cuota final. 
La prenda recae sobre cosas muebles y sobre créditos o títulos de crédito por ejemplo la prenda con registro de los autos. Una recae sobre inmuebles y otra sobre muebles o créditos. La otra diferencia es que en la prenda la cosa prendada en general queda en manos del acreedor, que va a tener en garantía del crédito hasta que pague y lo restituya. Esto sería la prenda sin desplazamiento. 
Anticresis, es un mix que recae sobre inmuebles, permite el uso y goce al que va a ser acreedor anticresista. (ej. galerías pacifico). 
Los demás derechos reales son sobre cosa propia, la existencia de los gravámenes se presume salvo prueba en contrato. Cuando se adquiere un derecho real en cosa propia se deben tomar recaudos para saber que la transferencia es válida, que la persona que lo vende es realmente el dueño. Los informes en el RPI son los que nos permiten saber si el inmueble tiene un gravamen o restricción, impediría la venta o libre disposición. Por medio del informe de dominio que pueden pedirlo abogados y procuradores. Los escribanos y jueces también pero solo certificados de dominio, nos va a decir si el inmueble tiene algún gravamen o restricción, el certificado pero además va a generar en el inmueble un bloqueo registral, se bloquea la matrícula para que en ese periodo de tiempo que dura la validez del certificado, no ingrese y quede en forma preventiva a la espera de , es un resguardo de esa propiedad en ese periodo de tiempo, quedan registrados en forma provisoria. No solo el informe de dominio es el que se puede pedir para conocer la situación del inmueble, se pide informe de índice de titulares, permite saber quién es el titular, sobre el domicilio del inmueble y va a parecer los otros datos que no se tenían, aparece que está a nombre de tal persona, nomenclatura catastral.
Informe de dominio, tiene varias columnas, una de ellas es de gravámenes y restricciones, esas van a decir si tiene un embargo, concurso, quiebra, cesión de derechos, hipoteca, juicio, etc. Este artículo dice que se presume que nos lo tiene. Si no se piden los informes no se pueden alegar la buena fe en la compra. 
Artículo 1889. Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorias la hipoteca, la anticresis y la prenda.
Los DR de garantía sobre cosa ajena, es un derecho accesorio de una obligación principal. Lo accesorio sigue la suerte de la principal. 
Artículo 1890. Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción.
Para la mayoría de DR se requiere la escritura pública que se realiza frente a un escribano, necesariamente debe realizarse con las formalidades que cada registro requiere. El de automotores e inmuebles, se debe cumplir con la buena fe solicitando los informes, debe estar libre de gravámenes, y ese escribano lo debe inscribir en el registro de la propiedad que corresponde. Rige para todos los derechos reales salvo la prenda, si se trata de cosa mueble no registrable. No hay otra forma de perfeccionar los derechos reales si no es por medio de las formalidades previstas por ley, la escritura pública. 
Artículo 1891. Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca. Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente la posesión.
Es un derecho real que le otorga a su titular la posibilidad de paso ej: hay dos fundos uno adelante y otro atrás, con un pasillo, ese pasillo es una servidumbre de paso, no lo hace dueño del pasillo. Todos los demás derechos reales se obtienen por la posesión. 
Artículo 1892. Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Adquisición derivada y por actos entre vivos, después hay actos mortis causa, después del fallecimiento de una persona que es titular de un bien. Deben ser personas capaces de existenciareal.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
El boleto de CV no sería título suficiente
 La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. 
Los derechos reales se adquieren y transfieren por la posesión, la tradición de inmueble es por medio de entrega de la llave, después va a vivir el otro. Puede verse menoscabado, (constituto posesorio). 
Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente. La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera. 
Cumplida la escrituración tenemos título y modo suficiente.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Por ejemplo, la servidumbre de paso. 
 Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto. 
El legitimado para venderlo es el titular dominial, los herederos pueden venderlo si ya tienen declaratoria de herederos, esa declaratoria va a decir quiénes son los herederos y los suceden en sus bienes y en sus deudas. Se puede hacer por tracto abreviado porque los herederos deberían hacer la declaratoria a su nombre y después enajenar el inmueble. El tracto abreviado seria que fallece, en lugar de escribir la declaratoria se toma razón de la situación se pide en el juzgado declaratoria POR TRACTO ABREVIADO, va a aparecer que Juan les vendió a ellos.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
Los derechos reales recaen sobre las cosas, o sea las cosas materiales susceptibles de tener un valor.
Derechos reales vs Derechos personales: 
D. Real es un poder o facultad que se tiene directamente sobre una cosa, el típico es el Dominio, que importa un poder de señorío, de goce y de disposición de la cosa.
D. Personal es la facultad que se tiene de exigir de otra persona el cumplimiento de una obligación, es una vinculación jurídica que une a dos personas, en virtud de la cual el deudor debe satisfacer al acreedor la prestación debida. 
-El titular de un derecho real goza del jus persequendi o sea la facultad de hacerlo valer contra cualquiera que se halle en posesión de la cosa, aunque el principio no es absoluto y sufre excepciones.
-También es inherente al derecho real el jus preferendi en virtud del cual descarta todos los derechos crediticios y además determina su rango según su antigüedad, como en la hipoteca, o excluye cualquier otro, como el dominio. 
- Por medio del principio numerus clausus no existen otros derechos reales que aquellos que la ley reglamenta. Todo el régimen de los derechos reales interesa de manera directa e inmediata al orden público. 
ARTÍCULO 1893. Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.
ARTÍCULO 1896. Prohibición de constitución judicial. El juez no puede constituir un derecho real o imponer su constitución, excepto disposición legal en contrario.
ARTÍCULO 1897. Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
ARTÍCULO 1898. Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título.
ARTÍCULO 1899. Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre, pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes.
ARTÍCULO 1900. Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua.
ARTÍCULO 1901. Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión de su causante. El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico.
ARTÍCULO 1902. Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial.
ARTÍCULO 1903. Comienzo de la posesión. Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesión se inicia en la fecha del justo título, o de su registración si ésta es constitutiva.
La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe.
ARTÍCULO 1904. Normas aplicables. Se aplican a este Capítulo, en lo pertinente, las normas del Título I del Libro Sexto de este Código.
ARTÍCULO 1905. Sentencia de prescripción adquisitiva. La sentencia que se dicta en los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo.
La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión.
La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión.
Número clausus.
"Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Código se reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer"
En resumen, el principio del numerus clausus, crea una gran valla a la autonomía de la voluntad, pues los particulares no pueden crear otros derechos reales distintos a los establecidos en la ley, ni modificar, por pactos privados las normas que los rigen, porque las normas relativas a los derechos reales se imponen en tanto y en cuanto ellas mismas no disponganlo contrario.
Debe quedar claro que el número cerrado en materia de derechos reales, es cerrado desde el punto de vista del intérprete, pero no para el legislador, que puede crear cuantos derechos reales considere convenientes y dotarlos del correspondiente estatuto regulador que estime adecuado.
Algunos de los derechos reales sólo pueden nacer por convención como los derechos reales de garantía. En estos casos, la voluntad de las partes se limita a dar a luz el derecho real y sus caracteres y reglamentación estarán predeterminados por ella misma sin que la convención pueda modificarlos.
2