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MÓDULO 8 
 
DERECHO CIVIL 
El derecho real 
 
 
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II- El derecho real. Conceptualización. Sus caracteres. 
 
El art. 1882 define el concepto de derecho real y dice:” El derecho real es el poder jurídico, de 
estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que 
atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en la 
ley.” 
 
Esta expresión de forma autónoma significa que se ejerce directamente sobre el objeto sin 
intervención de otras voluntades, marcando así la diferencia entre los derechos reales y 
personales. Es decir, se habla de poder, a diferencia que en obligaciones se trata de facultades 
que tiene el acreedor frente al deudor de exigir una prestación “ destinada a satisfacer un 
interés lícito” ( art. 724 del Código Civil y Comercial) 
El art. siguiente se refiere al objeto y expresa “El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una 
parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El 
objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley”. 
 Con esta redacción se amplía el concepto de objeto, en tanto no se exige que la cosa esté en 
el comercio, admitiendo que se incluyen las cosas que no están en el comercio por su 
inenajenabilidad relativa y aquéllas cuya enajenación fuere prohibida por una cláusula de no 
enajenar. 
 La última parte del art. 1883 al admitir bienes taxativamente señalados por la ley, alcanza a 
derechos sobre derechos tal como la hipoteca del derecho de superficie con la modalidad de 
derecho sobre la cosa ajena, la prenda de créditos (art.2232 y ss.), el usufructo de derechos 
(art. 2130. inc. b) y aún en los casos de derechos más complejos como el caso del tiempo 
compartido (art. 2087). 
En paralelo con el art. 2502 que en el CC. instituia el “numerus clausus”, el arts. 1884 se refiere 
a la estructura y en tanto a que no todas las normativas en materia de derechos reales son de 
orden público, establece los elementos sustanciales que lo son. “ La regulación de los derechos 
reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, 
transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un 
derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura” Se señala así una 
diferencia más respecto a los derechos personales que se rigen por el principio de la 
 
 
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autonomía de la voluntad, limitada por disposiciones de orden público, la moral, las buenas 
costumbres, la buena fe, el abuso del derecho. En tanto que los derechos reales están 
inscriptos dentro del orden público por lo cual es escasa la medida de negociación, no existen 
otros derechos reales que no sean creados por el orden jurídico y a la vez no pueden 
modificarse sus estructuras. 
El nuevo cuerpo legal no contiene una norma similar a la última parte del art. 2502 del CC, en 
cuanto se refiere a que la constitución por contrato o disposición de última voluntad de otro 
derecho real no tipificado, valdrá sólo como constitución de derechos personales, si como tal 
pudiese valer. De ahí que al no reglarse estos supuestos, se somete a las decisiones judiciales 
definir si se configura un derecho personal o un derecho real próximo. De esta manera esta 
disposición es acorde al art. 384 del mismo en cuanto a las disposiciones generales sobre 
ineficacia de los actos jurídicos a través de la conversión. La convalidación de los derechos 
reales de quien constituye o transmite un derecho que no tiene y lo adquiere posteriormente 
se aplica a todos los derechos reales- no excluyendo a la hipoteca como lo hace el art. 3126 del 
Código de Vélez- por entender que no justifica tal exclusión. 
 Mantiene como características distintivas de los derechos reales el “ius preferendi”, derecho 
de preferencia frente a otro derecho real o personal cuya oponibilidad sea posterior y el “ius 
persequendi” derecho a perseguir la cosa en poder de quien se encuentre (art. 1886) 
Consecuente con el sistema de “numerus clausus” o número cerrado y con que su creación 
solo reconoce como fuente la ley legisla el art. 1887 con una enumeración taxativa de los 
distintos derechos reales. 
Conserva la teoría del título y modo para la adquisición derivada de los derechos reales por 
actos entre vivos (art.1892) y define el “.título suficiente como el acto jurídico revestido de las 
formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real” 
Mantiene el sistema del Código de Vélez conservando la publicidad registral en materia de 
inmuebles con carácter declarativo (1892 y 1893) 
En materia de cosas muebles registrables se estipula que no existe buena fe sin inscripción 
registral a favor de quien la invoca, condicionado a que esa buena fe sea concordante y surja 
de los elementos identificatorios de la cosa con su respectivo asiento registral. 
Para la usucapión larga,, se sigue exigiendo el plazo de veinte años para inmuebles y existiendo 
posesión con justo título y buena fe, es decir la usucapión breve sigue siendo de diez años. En 
materia de cosas muebles registrables , no hurtadas ni robadas si no se inscribió a su nombre y 
 
 
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se recibió del titular registral coincidiendo con su asiento registral se incorpora la usucapión de 
diez años. En cambio si la cosa es robada o perdida, unifica el plazo del art. 4016 bis e instituye 
el de dos años. . 
III- Clasificación de los derechos reales. Con criterio didáctico y claridad literaria, en los arts. 
1888 a 1891 propone los diversos criterios para clasificar a los derechos reales. 
 Así diferencia entre derechos reales sobre cosa propia o sobre cosa ajena, enunciando que se 
ejercen sobre cosa propia el dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos 
inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio privado y superficie, denominando a los 
restantes como que se ejercen sobre cosa ajena. 
Establece que para el dueño de la cosa la existencia de derechos reales sobre la cosa ajena 
constituyen cargas o gravámenes reales. Aplica una presunción “iuris tantum”, es decir que 
admite prueba en contrario, en el sentido que en principio las cosas se presumen que no 
tienen gravamen, salvo que se pruebe lo contrario. 
A favor del propietario se estipula que en caso de duda sobre la existencia de un gravamen real 
o sobre su extensión o el modo de ejercicio, deberá interpretarse siempre a favor del titular 
del bien gravado. 
El art. 1889 diferencia entre derechos reales principales y accesorios estableciendo que los 
principales son todos los derechos reales a excepción de aquéllos que garantizan un crédito y 
que son hipoteca, prenda y anticresis. 
 En relación a la registración, se distinguen entre derechos reales registrables cuando la ley 
exige la inscripción de los títulos en los registros que correspondan. 
En cambio, son derechos reales no registrables los que no requieren que sus títulos sean 
presentados a registros para su inscripción. 
 El tercer elemento que permite clasificar a los derechos reales es la posesión. (art. 1891) 
Así todos los derechos reales se ejercen por la posesión, salvo las servidumbres y la hipoteca. 
 IV- Algunas innovaciones del Código Civil y Comercial en materia de derechos reales. Es de 
observar que se incorporan nuevos tipos de derechos reales: los conjuntos inmobiliarios, los 
cementerios privados,se amplia el ámbito del derecho real de superficie legislado hasta ahora 
solo como superficie forestal e incluye en esta enumeración derechos que estaban legislados 
 
 
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por leyes posteriores a la sanción del Código Civil como propiedad horizontal, y tiempo 
compartido. 
 Al respecto es importante destacar que el derecho real de superficie forestal resultaba 
insuficiente para la realidad actual por lo cual siguiendo las propuestas de la doctrina y de los 
reiterados eventos académicos se ha ampliado incluyendo la facultad de construir (art. 2114 y 
siguientes) pudiendo llegar a constituir un factor relevante para contribuir a resolver el déficit 
habitacional. 
 En cuanto a los conjuntos inmobiliarios el mérito del art. 2073 es el criterio abarcativo de la 
norma, que permitirá en el futuro incluir nuevas formas edilicias que los estilos comerciales y 
arquitectónicos van creando. Esta postura se evidencia al considerar como tales los clubes de 
campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o naúticos, o cualquier 
otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o 
temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que 
contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales” En 
materia de tiempo compartido, donde proliferaban los litigios, es elogiable la precisa 
determinación de los deberes del emprendedor, de los usuarios y del administrador y la norma 
del art. 2100 que somete dichas relaciones a la regulación de consumo. 
 Encuadrar como derecho real los cementerios privados ha sido reconocer la realidad existente 
desde muchos decenios en este tipo especial de inmuebles, confiriendo la seguridad jurídica 
de un derecho real. 
La propiedad horizontal desestimada por Vélez Sársfield en el art. 2617 y creada en 1948 por la 
ley 13.512, adquiere en el nuevo código un perfil actualizado, acorde a las necesidades de la 
comunidad. La proliferación de la construcción y la existencia de grandes complejos 
conformados por distintas torres, centenares de departamentos, el agregado de piscinas, 
salones de uso múltiples, gimnasios, etc. que caracterizan los nuevos sistemas de edificación 
requerían llenar los vacíos legales que la jurisprudencia ha tratado de cubrir pero que ahora 
están plasmados en aras a proporcionar soluciones concretas a los distintos problemas que 
surjan en la materia. 
En primer término deja de lado la antigua discrepancia doctrinaria y acoge las decisiones 
jurisprudenciales, entronizando a la propiedad horizontal como verdadero derecho real 
autónomo. Por otra parte confiere al consorcio la calidad de persona jurídica acorde con el art. 
148 inc .h que así lo considera. Define con precisión los conceptos de unidad funcional 
 
 
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(art.2039); cosas y partes comunes (art 2040) ; cosas y partes necesariamente comunes; cosas 
y partes comunes no indispensables (art.2042) y cosas y partes propias (art. 2043) 
Atribuye fundamental importancia para sostener el sistema a los gastos y contribuciones - 
expensas comunes y extraordinarias- otorgando al certificado de deuda emanado por el 
administrador el carácter de título ejecutivo (art. 2048) . Esta postura no contenida en la ley 
13.512, debía contemplarse en los Reglamentos de Copropiedad y Administración aunque la 
mayoría de los Código Procesales fueron incluyendo normativas que habilitaban la vía 
ejecutiva para este tipo de deudas. Incorpora el consejo de propietarios admitido en la 
realidad y delimita sus funciones (art. 2064) facultando a ejercer la administración (inc. D) en 
caso de vacancia o ausencia del administrador, con la obligación de convocar a asamblea 
dentro de los treinta días en caso de vacancia. La otra cuestión interesante es la admisión de 
los subconsorcios con independencia funcional o administrativa dejando a salvo que frente a 
terceros responde la totalidad del consorcio. En cuanto a los derechos reales de uso y goce 
sobre la cosa ajena se siguen en general los lineamientos del Código de Vélez y del Proyecto de 
1998, evitando normas redundantes, con una mejor sistematización, suprimiendo el usufructo 
legal por considerarlo innecesario y el “cuasi usufructo”- A la vez establece que el usufructo 
puede recaer sobre un derecho en los casos en que la ley lo prevea (art. 2130, inc.b) . 
El Título XII sobre Derechos Reales de Garantía contiene un capítulo destinado a disposiciones 
comunes (arts 2184 a 2204) aplicables a hipoteca, prenda y anticresis que facilita la 
comprensión de los institutos y evita repeticiones 
 Sigue rigiendo la imposibilidad de constituir derechos reales de garantía judiciales, tácitos o 
legales, ni m a través de testamentos. 
Admite para los derechos reales de garantía que dentro del monto del gravamen se garantiza 
además del capital, los intereses y costas. (art. 2193) El art. 2232 incorpora la prenda de 
créditos, figura importante para la realidad negocial actual. 
El Título XIII sobre Acciones posesorias y acciones reales diferencia con exactitud la turbación 
del desapoderamiento y la acción extrajudicial de las acciones posesorias judiciales (acción de 
despojo y acción de mantener la tenencia o la posesión). En cuanto a las relaciones entre el 
petitorio y el posesorio, en principio mantiene las disposiciones del Código de Vélez y agrega 
que quien intenta una acción real podrá utilizar las acciones posesorias en defensa de hechos o 
ataques posteriores, recogiendo la jurisprudencia de la materia. Resuelve el tema de la 
legitimación activa ya que confiere las acciones a poseedores y tenedores. Con esta mecánica 
 
 
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desaparecen todas las discusiones existentes sobre legitimación, ampliadas además en el art. 
2245. Para la defensa extrajudicial amplia su aplicación ya sea que haya que repeler una 
agresión o toda violencia. Legisla la acción real reivindicatoria,(art. 2252); la acción real 
negatoria (art.2262) ;la acción real confesoria ( art. 2264) y la acción de deslinde (art. 2266). 
Los ámbitos de aplicación de cada una quedan claramente definidos y en materia de alcances 
de la acción reivindicatoria el art. 2260 prescribe los límites, evitando así las dificultosas 
interpretaciones que tanto con el art. 2758 como con los arts. 1051 y 2777 y 2778 ( “ a 
contrario sensu”) del Código de Vélez requerían esfuerzos de interpretación para lograr 
coherencia en la aplicación. . 
 
V- La conclusión. Los avances científicos, tecnológicos y en materia de comunicaciones de los 
últimos decenios han determinado un cambio de paradigmas tendientes a la protección del 
más débil y en aras de la igualdad. Basado en la doctrina y la jurisprudencia el nuevo código 
establece una conexidad entre el derecho público y el derecho privado cumplimentando los 
principios constitucionales. Toda esta filosofía medular se trasunta en el tratamiento de los 
derechos reales. El desafío se lanza ahora a la doctrina y a la jurisprudencia que deberán 
complementar la importante labor realizado en aras del bienestar general y el crecimiento del 
país. Miriam Smayevsky Profesora Consulta a cargo de la cátedra Elementos de Derechos 
Reales (materia 140) 
 
Art. 1882. — «Concepto». El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se 
ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las 
facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código. 
Análisisde la normativa del CCCN. La característica más saliente de los derechos reales es la 
relación directa e inmediata con la cosa, sobre todo cuando se los compara con los derechos 
personales. Por ello la norma habla de "poder jurídico" que se ejerce directamente sobre su 
objeto. Igualmente, las facultades de persecución y de preferencia frente a los titulares de 
otros derechos resultan caracteres esenciales de las figuras jurídico-reales. 
 
 
 
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Art. 1883. — «Objeto». El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la 
cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede 
consistir en un bien taxativamente señalado por la ley. 
 
Análisis de la normativa del CCCN. No es de fácil comprensión la alusión que hace la norma 
analizada al ejercicio sobre una parte material de la cosa, ya que el derecho real abarca 
siempre todo el objeto sobre el que recae. El hecho de que se ejerza o no sobre todo el objeto, 
sea por propia voluntad o por imposibilitarlo terceros, encajaría en una patología que, en 
nuestra opinión, no corresponde ser planteada en la definición de la figura. Podría ocurrir, 
considerando que en el art. 1888 al que nos referiremos más adelante se sugiere la existencia 
de derechos reales sobre cosas "total o parcialmente propias", quede esta idea surja la alusión 
del artículo. En efecto, tanto en la propiedad horizontal, como en las demás figuras de 
pluripropiedad, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la 
superficie, según la regulación de las nuevas normas, puede apreciarse esa posibilidad. 
Destacamos que, en nuestra opinión, se parte de un error al interpretar el sentido o 
fundamento de la clasificación que distingue los derechos reales sobre cosa propia, de los que 
recaen sobre cosa ajena, según veremos al analizar el art. 1888. La última parte de la norma 
incluye otros objetos que pueden ser, según su tenor, también inmateriales. Así los derechos 
quedarían incluidos como posible objeto de los derechos reales. Es el caso del derecho de 
superficie en su modalidad de derecho sobre cosa ajena, o el de la complejidad de derechos 
que aparecen en el tiempo compartido o los conjuntos inmobiliarios. 
Art. 1884. — «Estructura». La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, 
contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es 
establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o 
la modificación de su estructura. 
 
En realidad, las partes sí pueden constituirlos a su arbitrio, modificarlos y transmitirlos, pero 
siempre atendiendo a los preceptos que preservan su estructura. 
 
 
 
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Art. 1886. — «Persecución y preferencia». El derecho real atribuye a su titular la facultad de 
perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con 
respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente. 
Análisis de la normativa del CCCN. La norma alude al iuspreferendi y al ius persequendi, que 
constituyen los elementos más tipificantes de todos los derechos reales. Sin embargo, en el 
Código Civil el derecho de persecución sólo aparecía de manera expresa, en el art. 3162 del 
Código de Vélez, respecto de la hipoteca. El ius preferendi, en cambio, además de estar 
manifiesto para la hipoteca, en el art. 3934, también estaba explícito para la prenda en el art. 
3889 del Código Civil. Corresponde resaltar que estas prerrogativas genéricas, el ius preferendi 
y el ius persequendi, justamente por ser propias de la naturaleza real del derecho, se ponen de 
resalto ante los derechos personales, remarcando las diferencias entre ambas especies. En 
efecto, en materia de preferencias atendiendo a la naturaleza del derecho, un postulado 
universal determina que, en caso de conflicto entre un derecho real y uno de naturaleza 
personal, debe triunfar, como regla general, el derecho real. Pero en la norma analizada, a 
pesar de estar enmarcada en las disposiciones generales de los derechos reales, el ius 
preferendi ya no aparece como elemento exclusivo de la naturaleza real del derecho, sino que 
se lo hace valer, según las expresiones de la norma, "respecto a otro derecho real o personal". 
 
Art. 1887. — «Enumeración». Son derechos reales en este Código: a) el dominio; b) el 
condominio; c) la propiedad horizontal; d) los conjuntos inmobiliarios; e) el tiempo 
compartido; f) el cementerio privado; g) la superficie; h) el usufructo; i) el uso; i) la 
habitación; k) la servidumbre; D la hipoteca; m) la anticresis; n) la prenda. 
 
Análisis de la normativa del CCCN. Siguiendo la mayoritaria opinión doctrinaria, se han 
incorporado nuevas figuras jurídico-reales que ya venían siendo analizadas en distintas 
jornadas y congresos, con pronunciamientos favorables a su incorporación en el derecho civil 
argentino. La idea de configurarlas como derechos reales autónomos y no como figuras 
asociativas, o mediante la combinación de derechos ya existentes, era prácticamente un 
reclamo unánime desde los primeros momentos de la aparición de estas nuevas 
manifestaciones. En efecto, se expresaba que la necesidad de brindar mayor seguridad a estas 
formas de propiedad imponía la naturaleza de derecho real. Así, las características de los 
derechos reales en cuanto a la creación por ley (art. 1884), regulación acabada, escaso margen 
 
 
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a la autonomía de la voluntad y el orden público imperante (art. 12, CCCN), satisfacen ahora 
los requerimientos que exigen estos nuevos fenómenos negocíales. Por ello, en el CCCN, 
además de los que ya estaban contemplados en el derogado, aparecen ahora como nuevos 
derechos reales: los conjuntos inmobiliarios (arts. 2073 a 2086); el tiempo compartido (arts. 
2087 a 2102), que ya existía como contrato regulado por ley 26.356, que conserva su vigencia 
en el CCCN, salvo los arts. 3o, 4o, 5o y 9o; el cementerio privado (arts. 2103 a 2113); y el 
derecho de superficie, que sólo existía en su versión forestal o de silvicultura en la ley 25.509 
de 2001. Corresponde remarcar que, desacertadamente en nuestra opinión, se han separado 
el dominio y el condominio, como si se tratara de dos figuras diferentes, lo que no ocurría en el 
Código derogado. El tema había sido debatido en la doctrina. Mientras algunos consideraban 
que la exclusividad era un elemento esencial del dominio, por lo que la titularidad compartida 
necesariamente le daba autonomía al condominio, otros, en cambio, consideraban que la 
cotitulari- dad no afectaba la naturaleza misma del derecho, y sólo obligaba a contemplar 
legalmente la relación entre condóminos. Por otra parte cabe acotar que la circunstancia de la 
titularidad compartida puede darse en cualquier derecho real, lo que, en nuestra opinión, no 
autoriza a atribuir diferentes naturalezas en cada caso de pluralidad de titulares. 
Art. 1888. — «Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real». Son 
derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la 
propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio 
privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen 
sobre cosa ajena. Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena 
constituyen cargas o gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto 
prueba en contrario.Toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el 
modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado. 
 
Análisis de la normativa del CCCN. Se contempla aquí una clasificación, que en realidad debería 
haber quedado para el ámbito de la doctrina que ya venía efectuando la distinción. El 
fundamentum divitionis de la clasificación que distingue entre derechos reales sobre cosa 
propia o sobre cosa ajena no radica en que el objeto del derecho se "asiente" sobre un 
inmueble total o parcialmente ajeno. El sentido jurídico de la distinción procura en cambio 
pronunciarse por la posibilidad o no de ejercer actos de disposición sobre la cosa objeto del 
derecho. Si el derecho sobre la cosa permite a su titular disponerla o gravarla estaremos en 
presencia de un derecho real sobre cosa propia; mientras que será sobre cosa ajena si no se 
 
 
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admiten tales prerrogativas. Lamentablemente el legislador y la mayoría doctrinaria, antes que 
brindarnos el criterio o fundamento de la distinción entre derechos reales sobre cosa propia o 
ajena, han preferido la enumeración. Este criterio no resulta claro en una ley. Por ello se criticó 
injustificadamente la definición que brindaba el art. 2o de la ley 25.509 de Superficie Forestal, 
cuando establecía que se trataba de un "derecho real sobre cosa propia, constituido sobre un 
inmueble ajeno". Nadie había dudado de ese carácter respecto de la propiedad horizontal que 
siendo derecho real sobre cosa propia, sin embargo, su objeto estaba "posado” sobre 
inmueble parcialmente ajeno. Para más corresponde aclarar que el pronunciamiento tiene 
consecuencias prácticas a la hora de analizar la registración, pues lo lógico sería abrir matrícula 
para los derechos reales sobre cosa propia y receptar sólo como gravámenes los que sean 
sobre cosa ajena. No podemos dejar de remarcar la última parte del dispositivo que, con buen 
criterio, presume siempre la libertad y plenitud de los derechos. Si bien el Código Civil preveía 
el pronunciamiento, sólo lo hacía en normas aisladas y circunscripto a algunos derechos. Así lo 
veíamos en los arts. 2523 del Cód. Civil y 3011 del mismo cuerpo, que decía que toda duda 
sobre la existencia de una servidumbre, sobre su extensión o modo de ejercicio, debía 
interpretarse siempre a favor del fundo sirviente. 
Art. 1889.— «Derechos reales principales y accesorios». Los derechos reales son principales, 
excepto los accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la 
anticresis y la prenda. 
 
Art. 1890. — «Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables». Los derechos 
reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el 
respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, 
cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los 
fines de su inscripción. 
 
Análisis de la normativa del CCCN. La norma determina lo que ya se venía también expresando 
en doctrina. Hasta se había destacado que la importancia de esta clasificación, cosas 
registrables y no registrables, es tal que virtualmente habría sustituido de alguna manera la 
clasificación entre cosas muebles e inmuebles, puesto que resultaba de más trascendencia 
jurídica el carácter de registrable o no registrable que la que apunta a la movilidad o 
inmovilidad de las cosas. La naturaleza táctica de moverse o no moverse en realidad poco 
 
 
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aportaba a la problemática jurídica de los nuevos tiempos si ambas categorías se encuentran 
tuteladas por un registro. No obstante lo atinado de la norma, creemos que hubiese sido más 
acertada si hubiese establecido no sólo el acceso a un registro a los fines de su inscripción, sino 
la obligación de registrar. 
 
Art. 1891. — «Ejercicio por la posesión o por actos posesorios». Todos los derechos reales 
regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca. 
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que 
su titular ostente la posesión. 
 
Análisis de la normativa del CCCN. El artículo procura sentar una regla general muy acertada, 
puesto que la posesión es, en casi todos los supuestos, la forma normal de ejercer los derechos 
reales. Sólo algunos tipos de servidumbres y la hipoteca constituyen la excepción a ese 
principio rector. Sin embargo, es dable efectuar una seria crítica a la norma, pues en su 
segundo párrafo determina erróneamente que se pueden ejercer actos posesorios sin ostentar 
la posesión, cuando en realidad, según tenemos arraigado en nuestros conceptos y reiterada 
doctrina, los actos posesorios no son sino la prueba misma de la posesión. En razón de ello 
resultaría virtualmente imposible ejercer actos posesorios sin ostentar la posesión como 
expresa la norma en crítica. Atendiendo al concepto de acto posesorio que brindaba ya Vélez 
Sársfield en el art. 2384 del Cód. Civil, y aun al texto actual del nuevo art. 1928, que define el 
acto posesorio, resulta claro que si la posesión es el ejercicio concreto del derecho, los actos 
posesorios son la prueba de la misma; y que si bien puede haber posesión sin actos posesorios, 
jamás podrían existir actos posesorios sin ostentar posesión. A nuestro parecer, reiteramos, 
considerar ambas expresiones como alternativas constituye un error conceptual. 
 
Art. 1892. — «Título y modos suficientes». La adquisición derivada por actos entre vivos de 
un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes. Se entiende por título 
suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por 
finalidad transmitir o constituir el derecho real. La tradición posesoria es modo suficiente 
para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, 
cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el 
dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del 
 
 
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propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el 
poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a 
nombre del adquirente. La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o 
constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre 
cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera. El primer uso es modo 
suficiente de adquisición de la servidumbre positiva. Para que el título y el modo sean 
suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar 
legitimados al efecto. A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del 
Libro Quinto. 
 
Análisis de la normativa del CCCN. Por disposición de esta norma, la dinámica adquisitiva de los 
derechos reales con título y modo (art. 577, Cód. Civil) habría quedado ceñida sólo a los modos 
derivados. No compartimos este pronunciamiento, no sólo por no estar de acuerdo con que el 
título y el modo sean elementos constitutivos sólo cuando el modo es derivado, sino porque 
esta disposición virtualmente dejaría desprovistos de causa o título a los derechos reales 
constituidos por otros modos de adquisición que no sean la tradición, como en el caso de la 
usucapión, art. 1897, el aluvión, art. 1959, o la avulsión, art. 1961, por citar sólo algunos 
modos originarios.Adviértase para más que, en la definición de usucapión, art. 1897, el 
legislador ha usado la expresión "modo". En efecto, la norma citada expresa: "La prescripción 
para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre 
ella...". Si esta prescripción es el modo, como reza la norma, faltaría para este derecho 
determinar cuál es su causa o título. No es factible en el CCCN, que mantiene la tesis 
causalista, imaginar un derecho sin causa, tal como ocurría en el Código Civil (arts. 
499,500,2505 originario de Vélez y 2602). Por ello en dos normas generales del CCCN, arts. 281 
y 282, así como los cinco supuestos de causa legal de adquisición, arts. 1894 a 1899, se pone 
de resalto la recepción del causalismo en la nueva ley. En el segundo párrafo del artículo 
analizado se brinda un correcto concepto de título suficiente, atendiendo a los dos elementos 
exigidos por la doctrina: la forma y la materia. Estos 
dos elementos cumplidos nos brindan la "causa idónea ad transferendum dominium" que 
surgía sólo tangencialmente del art. 2602 del Cód. Civil. De esta manera, por ejemplo, para 
adquirir el dominio sobre un inmueble se exige como recaudo formal el acto instrumentado en 
escritura pública (art. 1017) y en cuanto a la idoneidad traslativa será necesario que el acto 
jurídico instrumentado genere esa consecuencia: compraventa, donación, permuta, dación en 
 
 
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pago, etcétera. Más adelante se exige igualmente la capacidad de los otorgantes y su 
legitimación; es decir, la titularidad del derecho que pretenden transferir. Igual lo exigían las 
viejas normas de los arts. 2601 y 2603, respecto de la tradición. En el tercer párrafo se alude a 
la tradición, modo derivado que, junto al título, constituyen el derecho en el adquirente, tal 
como sucedía también en el Código Civil, arts. 577,2601 y 2602. También aparecen en este 
mismo párrafo los tres supuestos de tradiciones abreviadas. Es bueno que metodológicamente 
estén todos en la misma norma. Pero lamentablemente se reitera el error que ya habíamos 
puesto de manifiesto en el Código de Vélez, cuando expresa que: "... No es necesaria [se 
refiere a la tradición], cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto 
jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a 
nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando 
el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a 
nombre del adquirente..." Decimos que no es la forma correcta de expresarlo, reiterándose el 
error de las viejas normas, porque lo que en verdad se quiere decir es que no es necesario el 
traspaso material de la cosa, pero la tradición, aunque de manera abreviada, se produce. Lo 
que se evita con la norma es el absurdo de pretender que en los casos de traditio brevi manu 
el ocupante tenedor, para poder adquirir el dominio, deba desocupar la cosa para luego volver 
a ingresar, en presencia del transmitente; o en el constituto posesorio que el transmitente 
entregue físicamente la cosa, para tomarla nuevamente al instante. Ello constituiría toda una 
parodia que, en honor a ia seriedad del sistema, se ha pretendido evitar. Pero reiteramos que 
la tradición se produce sólo que de una manera abreviada. El tema no era trivial en la vieja 
legislación, teniendo en cuenta el caso tan frecuente en los negocios inmobiliarios en los que 
el transmitente queda ocupando el bien un tiempo para preparar su mudanza o adquirir otra 
vivienda (constituto posesorio), protagonizando un verdadero contrato de comodato, por el 
cual el nuevo dueño presta al vendedor el inmueble por treinta o sesenta días. El comodato 
era en el Código Civil un contrato real, según lo decía expresamente el art. 2255, y como tal, 
exigía la entrega de la cosa para quedar perfeccionado. Pues bien, con motivo de la aplicación 
del constituto posesorio, varios resolutivos judiciales habían determinado que el comodato no 
habría quedado constituido por falta de tradición, lo que obviamente no había sido un efecto 
querido por la ley. Hoy esta situación, al menos respecto del comodato, ya no presenta ese 
riesgo, puesto que en el art. 1533 se define el comodato como contrato consensual. Por ello 
siempre hemos sostenido que en estos casos de tradiciones abreviadas la norma debería 
decir:" Hay también tradición cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un 
acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre...". Sólo se quiere evitar la 
parodia de la que hablábamos más arriba, mas no la aplicación del instituto de la tradición. En 
 
 
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el cuarto párrafo de la norma analizada se alude a la registración como modo, para aquellos 
casos de inscripción constitutiva: automotores (cuya legislación originaria se conserva, decr.-
ley 6582/58) y caballos pura sangre de carrera (ley 20.378). Finalmente se establece el primer 
uso en la servidumbre, como modo constitutivo, lo que ya surgía del Código Civil (art. 2977); y, 
en el último párrafo se elimina, en nuestra opinión, con acierto, la adquisición mortis causa 
que no constituye causa de adquisición, sino de modificación, dado que el heredero continúa 
la persona del causante. Esta situación siempre debió estar circunscripta al derecho sucesorio, 
y no incluida como lo estaba (art. 2524, inc. 6o, Cód. Civil) entre los modos de adquirir los 
derechos reales. 
Art. 1893. — «Inoponibilidad». La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos 
de conformidad a las disposiciones de este Código no son opónibles a terceros interesados y 
de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la 
inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el modo consiste en una inscripción 
constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del 
derecho real. No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, 
ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real. 
Análisis de la normativa del CCCN. Este artículo regula los efectos de la publicidad en general; 
por ello aparecen en su contenido tanto la publicidad posesoria como la registral. En definitiva, 
el derecho real no tendrá una plena oponibilidad sin la publicidad que corresponda según el 
derecho de que se trate. Destacamos que los efectos de la inscripción variarán, según que el 
registro sea con efectos declarativos o lo sea con efectos constitutivos; pues si estamos en el 
primero, es obvio que el derecho ya habría nacido entre las partes aun antes de su 
registración; mientras que si estamos en presencia de un registro constitutivo, el derecho no 
existirá ni aun entre las partes si no ha sido registrado. Para ejemplificar imaginemos la venta 
de un inmueble respecto del cual rige la inscripción declarativa prevista en la ley 17.801, art. 
2o. En tal caso el derecho real habrá nacido tan sólo con el cumplimiento del título 
(compraventa en escritura pública, arts. 1123 y 1017, CCCN) y el modo (tradición, art. 1892, 
CCCN), conforme a la dinámica determinada en la primera parte del artículo anterior; la 
registración cumplirá aquí sólo efectos de oponibilidad a terceros. Conforme a lo sentado en la 
norma el derecho real existe, pero con una limitación en su oponibilidad que cede frente al 
tercero de buena fe; es decir, el que desconoce la mutación jurídico real que se ha operado. 
Ese tercero al que alude la norma bajo análisis sería el llamado doctrinariamente "tercero 
registral", al que, de nuestraparte, también le exigiríamos para ser tal, que ostente un reflejo 
registral; es decir que su pretensión haya logrado colocación en un asiento. La parte final de la 
 
 
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norma, que constituye una correcta aplicación del principio de buena fe (art. 9o, CCCN), no 
hace sino repetir lo ya consagrado en el art. 20 de la ley 17.801; pero no cabe dudar que en 
una versión mejorada, ya que incluye no sólo a las partes, escribano, testigos y a quienes 
hubieren intervenido en la celebración del acto, sino también, como exigía la doctrina, a 
cualquier sujeto que conocía o debía conocer la existencia de lo publicitado. Adviértase que ya 
no se habla de registración, puesto que uno de los avances del dispositivo estudiado es que 
incluye en las mismas normas el fenómeno publicitario todo, tanto la posesión como la 
registración. 
Art. 1894. — «Adquisición legal». Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con 
indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y 
De muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión 
de cosas muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, y los 
derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe. i 
 
Análisis de la normativa del CCCN. La norma analizada enumera algunos supuestos de 
adquisición exlege de derechos reales sobre inmuebles. Referirse a "adquisición legal" como lo 
hace el título de la norma, implica usar como criterio la voluntad de las partes de un acto 
jurídico causa o la sola voluntad del legislador, que suele identificarse con la expresión exlege. 
Con este criterio y procurando sistematizar, debemos remarcar que amén de los expresados 
en el artículo analizado, hay otros casos de adquisición legal, también sobre cosas inmuebles, 
como la prescripción adquisitiva (arts. 1897 y 1898); el tesoro (arts. 1951 a 1953); la 
transformación (art. 1957); el aluvión (art. 1959) o la avulsión (art. 1961), entre otros. Es obvio 
que, aun cuando el legislador ha pretendido ceñir la teoría del título y modo sólo a los modos 
derivados (art. 1892), la causa o título en los supuestos de las normas citadas en el párrafo 
precedente es la ley misma, siendo el modo la concreción fáctica del supuesto. Nos ayuda a 
fundar esta ¡dea la denominación de "modo" (complemento del título) usada en el art. 1897, 
para definir la usucapión. ¿Acaso podremos imaginar que el usucapiente será un titular 
incausado? Se interpreta, pues, que el legislador, en aplicación de los principios que campean 
en la dinámica adquisitiva, y cumpliéndose algún presupuesto determinado, considera 
oportuno para dar coherencia al sistema hacer nacer el derecho real mediante una causa legal, 
como una consecuencia lógica de los fundamentos que lo inspiran. Ello con independencia de 
la voluntad expresa de las partes. Aparecen en el dispositivo: el condominio de indivisión 
forzosa perdurable, cuya denominación obedece a que tiene vocación de permanencia (art. 
 
 
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2004), por oposición a la indivisión fruto de la convención entre condóminos, que no puede 
durar más de diez años, y que da origen al condominio con indivisión forzosa temporaria (art. 
2000); la accesión de cosas muebles inseparables de los inmuebles a los que acceden, que 
constituye la "construcción, siembra y plantación" (art. 1962) y el derecho real de habitación 
del cónyuge o conviviente supérstites (arts. 527 y 2383, CCCN). En cuanto a lo contemplado al 
final del artículo: "... los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe", 
estimamos que el único supuesto que se podría plantear y que sería realmente una causa de 
adquisición de inmuebles ex lege, es el caso del adquirente o subad- quirente de buena fe, a 
título oneroso, cuando el transmitente no estuviere legitimado; es decir, en el caso de las 
transmisiones a non domino. Pero ocurre que tales supuestos están expresamente excluidos 
en una norma anterior. En efecto, el art. 392, in fine del CCCN, contundentemente expresa 
que: "Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha 
realizado sin intervención del titular del derecho". Estimamos que en una futura reforma 
deberá quedar aclarado el sentido de la norma. 
Art. 1895. — «Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente». La 
posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean 
hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el 
verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita. Respecto de las cosas muebles 
registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca. Tampoco existe 
buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen 
especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no 
son coincidentes. 
 
Análisis de la normativa del CCCN. En este artículo se consagra el principio "la posesión vale 
título" de aplicación exclusiva a las cosas muebles no registrables. Teníamos establecido este 
especial efecto de la posesión de muebles en el art. 2412 del Código Civil. No dudamos en el 
acierto de hacerlo ingresar en la nueva ley como un verdadero modo de adquirir legal, ya que 
hemos sostenido siempre que ésa es su verdadera naturaleza. Pero hubiéramos preferido 
directamente la transcripción literal de la norma francesa, que es donde obtuvo su primera 
consagración legislativa el principio referido. En efecto, el art. 2279 del Código francés es más 
claro cuando determina: "En materia de muebles la posesión vale título..." y perfila después los 
requisitos para que se aplique la figura. Corresponde remarcar, sin embargo, aun con la crítica 
que efectuamos, que la norma mejora el art. 2412 del Cód. Civil, pues éste nos hablaba de 
 
 
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"presunción de propiedad" sin pronunciarse sobre la adquisición misma. Si bien es cierto que 
el artículo nuevo, cuyo análisis estamos abordando, no termina de aclarar que esa posesión 
vale por título, evadiendo en definitiva pronunciarse por el mecanismo de constitución, por lo 
menos expresa que "... es suficiente para adquirirlos derechos reales..." 
CONCEPTOS 
Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de 
usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por 
la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario. 
Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con 
independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las 
ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva. 
Exclusividad. El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien adquiere la 
cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título. 
 
«Dominio imperfecto». El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo 
resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales. 
«Condominio». Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en 
común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de 
los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción. 
Propiedad Horizontal. «Concepto». La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce 
sobreun inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material 
y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de 
conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad 
horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen 
son interdependientes y conforman un todo no escindible. 
«Consorcio». El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona 
jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo 
de propietarios y el administrador. La personalidad del consorcio se extingue por la 
desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de 
 
 
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los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el 
registro inmobiliario. 
 
«Concepto». Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, 
parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico 
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o 
empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con 
arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales. 
 
«Concepto». Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a 
su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u 
otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino. 
 
Cementerios privados 
Art. 2103.— «Concepto». Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad 
privada afectados a la inhumación de restos humanos. 
Superficie. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un 
inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica 
del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el 
terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración 
establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y 
las leyes especiales. 
Art. 2129. — «Concepto». Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente 
de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando 
se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba. 
Uso 
Art. 2154. — «Concepto». El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa 
ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin 
alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce, se entiende que se 
 
 
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constituye un usufructo. El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona 
humana. 
Habitación 
Art. 2158. — «Concepto». La habitación es el derecho real que consiste en morar en un 
inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. Ei derecho reai 
de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana. 
Servidumbre 
Capítulo 1 Disposiciones generales 
Art. 2162. — «Definición». La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos 
inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el 
inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo. 
Hipoteca 
Art. 2205. — «Concepto». La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o 
más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al 
acreedor, anteel incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para 
cobrar sobre su producido el crédito garantizado. 
 
Anticresis 
Art. 2212. — «Concepto». La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas 
registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado 
por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda. 
Prenda 
Art. 2219. — «Concepto». La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no 
registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los 
copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al 
acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. Esta prenda se rige por las 
disposiciones contenidas en el presente Capítulo. 
 
 
 
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MÓDULO 8 
Art. 1897. — «Prescripción adquisitiva». La prescripción para adquirir es el modo por el cual 
el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante 
el tiempo fijado por la ley. 
 
Art. 1898. — «Prescripción adquisitiva breve». La prescripción adquisitiva de derechos reales 
con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la 
cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años. Si la cosa es registrable, el plazo de 
la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título. 
 
Inmuebles. La prescripción decenal hace adquirir al poseedor la propiedad del inmueble al que 
se aplica. En realidad, la cosa ya está adquirida con justo título y buena fe. El transcurso de los 
diez años sólo tiene por objeto ponerla al abrigo de toda acción de reivindicación. Por lo tanto, 
únicamente el propietario contra quien prescribió puede cuestionar el derecho del poseedor, 
promoviendo contra él una acción reivindicatoría. Si la entabla antes de cumplirse los diez 
años, el poseedor no la podrá resistir con éxito, puesto que ni el justo título ni la buena fe le 
alcanzarán para ponerlo al abrigo de esa acción real, la del verdadero propietario. Por el 
contrario, si ya han transcurrido los diez años cuando se promueve la demanda, el usucapiente 
podrá oponer la prescripción breve como defensa. La prescripción abreviada no es 
incompatible con el art. 392 en su actual redacción, por cuanto quedan expresamente 
excluidos de su ámbito los supuestos de no autoría. De no ser así, ya no serían necesarios los 
diez años de posesión que determina el art. 1898 y ello implicaría, lisa y llanamente, aceptar 
que la usucapión breve sólo puede aplicarse a las adquisiciones a título gratuito. 
Muebles. Ante la ausencia de textos en el Código Civil que consagraran la usucapión de 
muebles, la doctrina en general se inclinaba hacia su imprescriptibilidad. La ley 17.711, con la 
incorporación del art. 4016 bis, vino a solucionar parcialmente la omisión al jugar la 
prescripción de dos o tres años sólo en favor del poseedor de buena fe. En efecto, era sujeto 
de la usucapión el poseedor de buena fe de una cosa robada o perdida, que a su vez era el que 
había adquirido la cosa del ladrón o del hallador, o de quien o quienes la habían adquirido de 
éstos, al ser posible una o más sucesiones. Se ha mejorado el contenido del art. 4016 bis al 
unificar el plazo, ya que esa norma lo reducía a dos años cuando se tratare de muebles 
registrables, mientras que eran tres en los demás casos. En el régimen del CCCN, si la cosa es 
mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años y si la cosa es registrable, rige el mismo 
 
 
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plazo, pero el de la posesión útilse computa a partir de la regis- tración del justo título. En el 
primer caso (un cuadro, una joya, un perro mucuchíes), es necesario el transcurso de dos años 
contados desde la adquisición de la posesión. La buena fe debe consistir en la ignorancia de 
que la cosa es hurtada o perdida, es decir, que el poseedor no debe conocer que carece de 
derecho, o sea, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su 
legitimidad (art. 1918). Se presume de buena fe, a menos que exista prueba en contrario. La 
mala fe se presume, por ejemplo, cuando se adquiere la cosa de persona que habitualmente 
no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas (art. 1919, inc. b). 
Ambas presunciones son iuris tantum, por lo que el propietario contra quien se pretende 
prescribir podría demostrar que el poseedor conocía o podía conocer que su posesión no era 
legítima aun cuando la persona de quien había hecho la adquisición tenía medios para 
adquirirla. En cuanto a las cosas muebles registrables, se mantienen los textos de las 
legislaciones respectivas y sólo se aclara que el plazo de la posesión 
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Art. 1899. — «Prescripción adquisitiva larga». Si no existe justo título o buena fe, el plazo es 
de veinte años. No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su 
inscripción, ni la mala fe de su posesión. También adquiere el derecho real el que posee 
durante diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su 
nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los 
elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes. 
Análisis de la normativa anterior. A partir de la ley 17.711 la prescripción adquisitiva larga se 
consuma a los veinte años, plazo que se mantiene en la actualidad, dejando de lado algunas 
opiniones que propiciaban una nueva reducción a diez años, con lo cual no se habría hecho 
más que dar sustento al modus operandi de los "ladrones de tierras" de que hablaba Bibiloni, 
pero en una versión moderna, íntimamente emparentada con los intentos de estafa procesal 
que vemos a diario quienes estamos en la justicia. 
Análisis de la normativa del CCCN. La usucapión larga requiere la posesión durante veinte 
años, lapso durante el cual debe ser ostensible y continua (art. 1900). Se aplica a todos los 
derechos reales inmobiliarios susceptibles de ser adquiridos por usucapión. Si bien el CCCN al 
enunciar en el art. 1921 los casos de posesión de mala fe viciosa de inmuebles, alude a los 
adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de confianza, y que el art. 1900 sólo parece 
exigir que la posesión hábil para prescribir debe ser ostensible y continua, es obvio que 
también deberá ser pacífica e ininterrumpida. La calificación de la posesión como ostensible, 
 
 
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en lugar de pública, fue ideada por Alterini, al imponer que la posesión sea conocida o pueda 
ser conocida por todos los terceros, o sea también por los terceros interesados de buena fe. 
No interesa que el usucapiente no tenga justo título ni buena fe. Puede tratarse, inclusive, de 
alguien que inicialmente fue un usurpador, al que la ley beneficia olvidando su primer acto 
reprobable, ya que durante veinte años se ha comportado en forma tal que permitió mantener 
el inmueble en condición productiva, supliendo la incuria del verdadero propietario. En 
consecuencia, no puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su 
inscripción, ni la mala fe de su posesión. En síntesis, esta prescripción larga, al igual que la 
prescripción breve, hace adquirirla propiedad o el derecho real de que se trate, pero a 
diferencia de esta última, el poseedor no tiene título, ni siquiera un justo título. Para obtenerlo 
debe acudir ante la justicia, en procura de una sentencia que declare la adquisición. La 
propiedad o el derecho real se adquieren por efecto de la prescripción, la sentencia lo único 
que hace es declararlo. 
Art. 1900. — «Posesión exigible». La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua.