La posibilidad, a quien sea acreedor de la obligación de saneamiento, de optar por a) reclamar el saneamiento del título o la subsanación de los vicios, es decir, una acción por cumplimiento del contrato; b) reclamar un bien equivalente, si este es fungible; c) declarar la resolución del contrato. Ello excepto en los casos de extinción de la responsabilidad por evicción por prescripción, o cuando el defecto sea subsanable y el garante ofrezca subsanarlo. La ley, entonces, ante un caso de responsabilidad por saneamiento, le da derecho al adquirente a elegir entre aquellas opciones. Asimismo, independientemente del ejercicio de esas posibilidades, la ley permite el reclamo por la reparación de los daños y perjuicios ocasionados en los casos de responsabilidad por saneamiento. Es decir, que la reparación por daños y perjuicios puede ejercitarse conjuntamente con cualquiera de las opciones mencionadas en los puntos a), b) o c). También se prevén ciertas excepciones para solicitar la reparación de los daños. A saber: a) que el adquirente haya conocido o podido conocer el peligro de la evicción o la existencia de los vicios; b) si el enajenante no conoció ni pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia de los vicios (ya que en ese caso no hubo mala fe de su parte). En estos dos casos a) y b), la exención de la responsabilidad por daños y perjuicios no funciona cuando el enajenante actúa profesionalmente en la actividad vinculada con la enajenación, pues justamente por eso no puede desconocer la existencia de los vicios o evicción. Excepto que al adquirente también sea profesional. c) Que la transmisión fuere hecha a riesgo del adquirente (en cuyo caso esto debería estar estipulado en el contrato); d) que la adquisición se haya efectuado por subasta judicial o administrativa. Pluralidad de bienes: Cuando la responsabilidad por saneamiento procede de la transferencia de varios bienes, deben aplicarse reglas. A saber: a) si los bienes fueron enajenados como un conjunto, es indivisible; b) si, por lo contrario, los bienes se enajenaron separadamente, es divisible aunque haya existido una contraprestación única. Pluralidad de sujetos: La obligación por saneamiento puede estar a cargo de diferentes personas: a) los enajenantes sucesivos son obligados concurrentes. Esto significa que el acreedor de la obligación de saneamiento puede reclamarla a cualquiera de ellos. b) Cuando se trata de un bien enajenado por varios copropietarios de manera simultánea, los copropietarios responden sólo en relación a su cuota indivisa sobre el bien. Es decir que, en principio, no tienen solidaridad, excepto que ésta se haya pactado expresamente. Ignorancia o error: La ley dispone expresamente, en el art. 1.043 del Código, que “el obligado al saneamiento no puede invocar su ignorancia o error, excepto estipulación en contrario”. Es decir que la ignorancia o error del enajenante no lo eximen de responsabilidad como principio. A lo sumo, si el enajenante no conoció ni pudo conocer la existencia de evicción o vicios, no será responsable por los daños y perjuicios, pero sí por la garantía de saneamiento en los términos del art. 1.039 del Código. Responsabilidad por evicción y gastos: Seguidamente, analizaremos el contenido de la responsabilidad por esta garantía legal. Contenido de la responsabilidad por evicción: Ya dijimos que la obligación de saneamiento comprendía tanto la evicción como los vicios ocultos. Concretamente, la responsabilidad por evicción es la que asegura que el derecho transmitido exista y sea legítimo. Esto comprende: a) cualquier turbación de derecho, ya sea total o parcial sobre el bien transmitido, que sea por una causa anterior o contemporánea a la adquisición. Ya que si la turbación es motivada en una causa posterior a la adquisición, el enajenante no sería responsable; b) comprende también los reclamos efectuados por terceros en relación a la propiedad intelectual o industrial del bien; c) las turbaciones de hecho causadas por el transmitente del bien. Por ejemplo, el vendedor no puede realizar hechos que perjudiquen al adquirente en el ejercicio de sus derechos sobre la cosa adquirida. Exclusiones: La responsabilidad por evicción también tiene exclusiones, es decir, casos en los que el transmitente no es responsable. A saber: a) cuando las turbaciones de hecho sobre el bien son causadas por terceros. Como dijimos anteriormente, el transmitente sólo es responsable cuando esas turbaciones de hecho son causadas por su parte. b) cuando las turbaciones de derecho provienen de una disposición legal; c) cuando la evicción resulta de un derecho anterior a la transmisión pero que se consolida con posterioridad. Citación por evicción: Cuando se inicia un juicio en contra del adquirente de la cosa, del que puede resultar la evicción de la misma, entonces el deudor de la garantía de evicción (garante) debe comparecer en ese juicio en defensa del adquirente. Esto es lo que se denomina citación por evicción, y está contemplado en el art. 1.046 de nuestro Código. Gastos de defensa: Vinculada con la citación por evicción, se prevé que el garante asuma los gastos de defensa que ha debido afrontar el adquirente en el proceso judicial. Para que el adquirente pueda cobrarlos, la ley le requiere que a) cite al garante al proceso en los términos del art. 1.046 del Código; b) que en caso de haberlo citado y el garante haberse allanado, no continúe con la defensa y sea vencido. Cesación de la responsabilidad: Promovido el proceso judicial en contra del adquirente, la responsabilidad por evicción culmina en los siguientes casos: a) cuando no se cita al garante o no se lo hace en tiempo y forma y de acuerdo con lo que establezcan las normas procesales; b) cuando el garante no concurre al proceso judicial y en virtud de esa situación el adquirente no se defiende, actuando de mala fe. Esto es, no opone las defensas necesarias, no interpone o continúa los recursos, no actúa procesalmente como debería hacerlo; c) cuando el adquirente se allana a la demanda sin tener la conformidad del garante, o somete la cuestión a arbitraje y obtiene un laudo desfavorable. Sin embargo, y pese a todas las enumeraciones, la responsabilidad subsiste si el adquirente logra probar que todas las circunstancias que le resultan reprochables conforme los incisos enumerados eran inútiles, pues no hubieran revertido la situación. Régimen de las acciones. Prescripción adquisitiva. Supuestos de la prescripción adquisitiva: De conformidad con el art. 1.039, inc. d del Código, el acreedor de la obligación de saneamiento puede solicitar la resolución del contrato. Concretamente, en el caso de la garantía de evicción, el acreedor de la responsabilidad por evicción puede declarar la resolución en determinadas condiciones. A saber: a) cuando los defectos en el título de la cosa afecten el valor de la misma. Pero esa efectuación sea tal de manera que, de haberla conocido con anterioridad, no la hubiera adquirido, o bien que el valor de adquisición fuera sustancialmente menor. En definitiva, para que prospere la resolución, la ley requiere una afectación significativa de los derechos del adquirente; b) que lo que produzca la evicción sea una sentencia judicial o un laudo arbitral. Prescripción adquisitiva: la prescripción adquisitiva es