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El Riesgo Geológico en la Ciudad de México y su Impacto en el Valor 
Inmobiliario 
Caso práctico Delegación Cuauhtémoc 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Tesina que para obtener el Diploma de Especialización en el área de Valuación 
Inmobiliaria presenta: 
 
Patricia Hernández Moctezuma 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro de Investigaciones y Estudio de Posgrado 
Facultad de Arquitectura, UNAM 
 
2011 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
UNAM – Dirección General de Bibliotecas 
Tesis Digitales 
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respectivo titular de los Derechos de Autor. 
 
 
 
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Director de Tesina: 
 
 
EVI Ing. Manuel García Córdova 
 
 
 
Sinodales: 
 
Lic. Evaristo Arnulfo Romero Salgado 
 
EVI Ing. Juan Antonio Gómez Velásquez 
 
MTRO. Arq. Lorenzo Barragán Estrada 
 
DRA. Esther Maya Pérez 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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DEDICATORIAS 
 
 
 
A mi Padre Espiritual, Océano de Pureza, Océano de Amor, Océano de Paz, Océano de Conocimiento, 
Quien me ha otorgado Felicidad ilimitada a través de Sus enseñanzas, Alma Suprema eternamente 
llena de poderes y virtudes divinas, Quien me tiene en su regazo y es mi único sostenimiento: Dios. 
 
A la maravillosa alma, eterna compañera en diferentes relaciones a través del ciclo del mundo, ahora 
representando el papel de hijo: José Antonio, por compartir y permitir la realización de todas y cada 
una de las metas que me he trazado, siempre pensando en el bienestar de ambos, aún con su corta edad, 
por su gran esfuerzo y comprensión a los desvelos y salidas de madrugada juntos, tiempos familiares 
dedicados al estudio, tareas, trabajo. Ahora recompensados, con todo mi amor. 
 
A Margarita y Pedro, amadísimos padres, de quienes aprendí desde mi niñez la valentía y 
determinación para afrontar la vida a pesar de las limitaciones, por su apoyo incondicional en todos 
los momentos de mi existencia y de quien ahora me acompaña, su nieto. 
 
A Sandra, Xóchitl, Diana, Víctor, Pedro, hermosas estrellas, hermanas y hermanos entrañables, 
siempre al pendiente del bienestar de José Antonio, el agradecimiento de una madre y hermana, 
bendiciones. 
 
A Aldo, Miguel, Marco, Michelle y Valeria, sobrinos amorosos y generosos, que han compartido su 
hogar y compañía en largas vacaciones con José Antonio. A Felipe, Miguel y Maricela, sus padres, por 
permitir esos momentos. 
 
A Guillermo, Sofy y Beto, excelentes amigos, por su gran confianza e invaluable ayuda en el inicio de 
mi camino en la valuación inmobiliaria. 
 
A Manuel García Córdova, Evaristo Romero y Roberto Ledesma, por su apoyo en la elaboración y 
revisión de documento, corto tiempo de conocerles, sin embargo amistad de gran valía, siempre 
animando la terminación de este trabajo y compartiendo incondicionalmente su tiempo y 
conocimientos. 
 
A Adriana y Antonio, inigualables compañeros en esta etapa de realización de tesina, siempre alertas, 
compartiendo conmigo los pasos a seguir para la titulación y su gran ánimo. 
 
A Lic. Genoveva Palacios, presidenta del Instituto Mexicano de Valuación, siempre profesional y 
entusiasta, fomentó la realización de esta Tesina y la de mis compañeros, por medio del Taller de 
Titulación para egresados de la UNAM, que se llevó a cabo en el Instituto que preside. 
 
A mis amables maestros: Juan Antonio Gómez, Lorenzo Barragán y Esther Maya, sinodales que con su 
paciencia y sabiduría orientaron este trabajo. 
 
Con reconocimiento y agradecimiento profundo a la Universidad Nacional Autónoma de México, a 
profesores y compañeros que me ilustraron en esta noble área y a todos los que colaboraron en la 
realización de este trabajo. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 4 
El Riesgo Geológico en la Ciudad de México y su Impacto en el Valor 
Inmobiliario 
Caso práctico Delegación Cuauhtémoc 
 
 
Capítulo Tema Página 
 
Introducción 9 
 
1 Los Fenómenos Destructivos Naturales en los 
Centros de Población. 11 
Fenómenos destructivos 11 
Fenómenos hidrometeorológicos 13 
Huracanes o Ciclones Intertropicales 13 
Ciclones tropicales 14 
Sequías y desertificación 14 
Inundaciones 16 
Tsunamis 17 
Fenómenos geológicos 18 
Sismos 18 
Magnitud 20 
Intensidad 20 
Fallas Geológicas 23 
Clasificación de fallas geológicas 25 
Erupciones Volcánicas 25 
Deslizamientos de tierra 27 
 
 2 Factores que afectan el Valor Inmobiliario 29 
Conceptos generales 29 
Valuación 29 
Avalúo 29 
Precio y Costo 29 
Precio 29 
Costo 30 
Valor 30 
Valor de uso 30 
Valor comercial 30 
Valor de reposición nuevo 30 
Valor neto de reposición 
(o valor depreciado) 30 
Factores que crean el valor de los bienes 
inmuebles 31 
Utilidad 31 
Escasez 31 
Demanda 31 
Poder adquisitivo 31 
Factores que modifican el valor de 
los bienes inmuebles 31 
 5 
Físicos 
De los inmuebles urbanos o suburbanos 31 
 De los predios rústicos 31 
Económicos 32 
Sociales 32 
Políticos o legislativos 32 
Valor comercial de un inmueble o 
bien raíz 32 
Enfoque de Mercado 32 
Mercado Abierto 32 
 Mercado Monopólico 32 
Mercado Oligopólico 32 
 Mercado Monopsónico 32 
Mercado Oligopsónico 32 
Valor comercial 33 
Alcances del Avalúo Inmobiliario 33 
Para transferencia de propiedad 33 
En relación a financiamiento y crédito 33 
Para determinar la indemnización en afectaciones 
de inmuebles por parte del Gobierno Federal 33 
Para establecer bases de pago de impuestos 33 
Influencia de las tendencias sociales y 
económicas en el Avalúo Inmobiliario 34 
Crecimiento poblacional 34 
Poder de compra 34 
Nivel de precios 34 
Tasas de interés 34 
La expansión industrial 35 
Ciclos de construcción (ventas) 35 
Indicadores de la economía 35 
Impuestos 35 
 
 3 México y su Marco Geológico 36 
República Mexicana 36 
Análisis de riesgo y vulnerabilidad ante 
 los fenómenos destructivos de origen geológico 36 
Riesgo 36 
Vulnerabilidad 37 
Regionalización sísmica 38 
Cuenca de México 42 
Fallas Geológicas 42 
Ciudad de México 47 
Zonificación Geotécnica 48 
Zona del Lago 48 
 Lago Virgen 48 
 Lago Centro I 48 
Lago Centro II 48 
Zona de Transición 48 
 Transición alta 49 
 Transición baja 49 
Zona de Lomas 49 
 Zonas Minadas 51 
 6 
Sismicidad en la Ciudad de México 54 
Amplificación relativa del movimiento en sitios 
de terreno firme en la Ciudad de México 55 
Amplificación relativa de la Zona de Lago con 
respecto a Terreno Firme 56 
Períodos Dominantes dentro del Valle 60 
Energía del Movimiento Sísmico 61 
Curvas de igual energía en el Valle de México 62 
 
 
 4 Riesgo Sísmico 64 
Evaluación de los peligros sísmicos 64 
Daños por sismo 64 
Estimación de daños potenciales 
de acuerdo a características regionales 64 
 Estimación cuantitativa de daños 65 
Medidas preventivas 65 
Medidas complejas 65 
Medidas sencillas 65 
Estimación de la Vulnerabilidad del 
Centro de Población al daño sísmico 66 
Método66 
Uso de suelo 66 
Estructuras de alto grado de ocupación y 
ocupación voluntaria 66 
Estructuras peligrosas 67 
Líneas vitales 67 
Otras instalaciones críticas 67 
Evaluación del Riesgo Sísmico 67 
a) Pérdidas en unidades monetarias (pesos) 68 
b) Muertos y heridos 68 
c) Población de bajo riesgo 69 
Riesgo Relativo 69 
 
5 Mercado Inmobiliario y el Riesgo Sísmico 
en la Delegación Cuauhtémoc, Ciudad de 
México 72 
Delegación Cuauhtémoc 72 
Elementos de Riesgo de Origen 
Geológico en la Delegación Cuauhtémoc 72 
Evaluación del Riesgo Sísmico 74 
Sistema de Información Geográfica 75 
Estructuras existentes en 1985 
en la Delegación Cuauhtémoc 75 
Diagnóstico del Riesgo en la Delegación 
Cuauhtémoc 81 
Estructuras dañadas en los sismos de 1957 
 7 
 y 1985 81 
Ubicación en esquina 82 
Intensidad sísmica en cualquier sitio de 
la Delegación Cuauhtémoc durante 
los sismos de 1957 y 1985 86 
Sismo de 1957 86 
Período del Suelo (Terreno) vs. Período 
Estructural 88 
Comportamiento inelástico 89 
Sismo de 1985 90 
Escenarios de Riesgo Sísmico 91 
 
 
 6 Riesgo Sísmico vs. Mercado Inmobiliario 93 
Política Habitacional: Bando 2 93 
Riesgo Sísmico 94 
Reglamento de Construcción del Distrito Federal 
(29 enero 2004) 94 
Zona I 94 
Zona II 95 
Zona III 95 
Investigación del subsuelo 95 
Construcciones dañadas 95 
Obligaciones de propietarios de bienes 
 Inmuebles dañados 96 
Normas Técnicas Complementarias para Diseño 
por Sismo 97 
Zonificación del D.F. 98 
Diseño o análisis sísmico 99 
Programas de Desarrollo Urbano de la Delegación 
Cuauhtémoc 101 
Programa de Desarrollo Urbano de la Delegación 
 Cuauhtémoc 1997 101 
Objetivos del Programa de Desarrollo 
 Urbano 1997 102 
Zonificación de usos de suelo 1997 102 
Programa de Desarrollo Urbano, Delegación 
Cuauhtémoc, 2008 108 
Objetivos de este Programa de Desarrollo 
 Urbano 2008 108 
Programa General de Desarrollo Urbano 
del Distrito Federal, 2003 109 
Zonificación de uso de suelo 2008 109 
Uso de suelo 111 
Acciones Estratégicas e Instrumentos 
de Ejecución 113 
Acciones Estratégica 113 
Estrategia Territorial 113 
Instrumentos de Ejecución 115 
Secretaría de Protección Civil 120 
Ley de Protección Civil para el 
Distrito Federal 120 
Programa General de Protección 
Civil del Distrito Federal 120 
 8 
Mapas de Peligros Sísmicos en el 
Distrito Federal 120 
 
Mercado Inmobiliario 124 
Septiembre, 1985 124 
Comparativo Riesgo Sísmico vs. Mercado Inmobiliario 126 
Investigación de Valores de Suelo detectados 126 
2 de Julio, 1983 126 
26 de Enero, 1986 126 
Valores promedio año 2010 126 
Actualización de Valores al año 2010 127 
 
 
 7 Conclusiones 129 
 
 
Bibliografía 135 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 9 
Introducción 
 
 
La seguridad, en el sentido más amplio de la palabra, ha sido uno de los móviles de la 
conducta humana en todo tiempo y lugar; este concepto llevó al hombre primitivo a trepar a 
las copas de los árboles, a habitar en las cavernas, a cavar hoyos en las grandes llanuras que 
fueron convirtiéndose paulatinamente en chozas, palafitos, empalizadas, aldeas, pueblos y 
ciudades. En el afán de resolver su necesidad primigenia de guarecerse y obtener seguridad 
en su vivienda o en los espacios para el desarrollo de sus actividades. 
 
 
Esto se debió a que en su etapa primitiva era agredido por los animales físicamente más 
poderosos que el hombre o bien por el medio adverso donde se presenta un gran número de 
riesgos o fenómenos que cuando impactan las edificaciones humanas, las dañan en sus 
bienes materiales o vidas humanas, modificando su vida social en todos los aspectos. 
 
 
Este inquietante tema de la seguridad, en su relación con la valuación inmobiliaria, motivó 
plantear como escenario, el obtener el conocimiento de cómo un fenómeno destructivo 
pueda afectar el valor de un bien inmueble, debido a que la Ciudad de México ha sido y 
será lugar donde sucedan este tipo de siniestros (temblor, incendio, inundación, deslave), 
por la presencia de grandes aglomeraciones humanas y actividades. 
 
 
El ámbito o lugar de trabajo así descrito, es un gran tema por su amplitud y complejidad, 
situación que lleva a poner límites, porque el análisis se encaminó únicamente al riesgo 
geológico en la Ciudad de México y su impacto en el valor inmobiliario “Caso Práctico 
Delegación Cuauhtémoc” que a la vez se adopta como parte del trabajo que se presenta en 
esta tesina. 
 
 
Este análisis orientado por las técnicas de la investigación social, siguió la tendencia de 
partir de lo general a lo particular, con datos, información y argumentos descritos a lo largo 
del desarrollo de la tesina. 
 
 
En general se parte del cúmulo de conocimientos científicos que tiene en sus manos la 
sociedad humana, sobre los diversos y variados fenómenos destructivos que se presentan y 
clasifican en el Capítulo 1. 
 
 
Igualmente, el valor inmobiliario es el campo de estudio donde van a hacer su presencia 
estos fenómenos, razón por la que habrá de conocerse su temática teórica, acción que se 
observa en el Capítulo 2, con lo que se lleva a obtener las referencias generales teóricas 
que fundamenta y orientan el objetivo de conocer los impactos en el valor inmobiliario del 
fenómeno geológico, en el conglomerado urbano, denominado Ciudad de México. 
 
 10 
En acto seguido, en una mezcla entre conocimientos generales y el inicio de lo particular de 
la investigación, se aborda el marco geológico en México, en términos globales como país 
y particulares de la Ciudad de México, enfoque que integra el Capítulo 3. 
 
 
El Capítulo número 4, presenta el riesgo sísmico en forma especifica como: la evaluación 
del entorno urbano por sus peligros, daños, medidas preventivas, estimaciones preventivas, 
cuantitativas o cualitativas de la vulnerabilidad de los centros de población, estructura, 
infraestructura o líneas vitales, en referencia al riesgo relativo. 
 
 
En el Capítulo 5, con un enfoque de hechos más particulares de la investigación, se asienta 
el análisis, en la Delegación Cuauhtémoc de la Ciudad de México, observándola y 
describiendo sucesos acaecidos en diversos años en su área geográfica, en cuanto a la 
presencia de sismos en su ámbito inmobiliario. 
 
 
Una vez obtenido este gran bagaje de teorías, hechos generales y particulares, el Capítulo 
número 6 del trabajo, ofrece inducciones y deducciones derivadas de los temas anteriores, 
para establecer un choque comparativo titulado: “Riesgo Sísmico vs. Mercado 
Inmobiliario”. 
 
 
Finalmente en las conclusiones, se describe en forma general y confiable, el hecho de que 
inmediatamente después de un evento sísmico, se da una situación que después de varios 
años, por motivos del subjetivismo del mercado inmobiliario, retoman su valor cuanto 
mejor sea su ubicación y entorno urbano (infraestructura, equipamiento, servicios). Lo que 
se puede denominar “EFECTO DE LA MANO ENCUBRIDORA DEL MERCADO”. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 11 
1.- Los Fenómenos Destructivos Naturales en los Centros de Población. 
 
Un fenómeno destructivo o desastre es un evento que afecta al funcionamiento normal de una comunidad, con 
pérdidas de vidas y daños de magnitud en sus propiedades y servicios, causa efectos sobre la estructura 
socioeconómica de una región o un país y/o la modificación del medio ambiente; todas estas circunstancias 
determinan la necesidad de asistencia e intervención humanitaria inmediata. 
Tradicionalmente las comunidades humanas se han limitado a sufrir con impotencia los daños ocasionados 
por las fuerzas de la naturaleza, y posteriormente a gastar enormes sumas para rehabilitar lo destruido durantela catástrofe, o bien, en ciertos casos, a tratar de controlar el fenómeno una vez que este ya se ha desatado – 
un incendio por ejemplo- en un intento por impedir daños mayores. 
 
Cuanto más grande sean los conglomerados urbanos, más grande será también la destrucción, debido a la 
aglomeración. No todos los fenómenos pueden predecirse evitando pérdidas humanas alertando a la población 
y efectuando una evacuación oportuna; la anticipación es posible con los fenómenos generados en la 
atmósfera, como lluvias, tormentas, huracanes, etc., pero esto no ocurre con los que se originan en el interior 
del planeta: sismos o erupciones volcánicas. 
 
Por otro lado, la población no esta preparada para actuar correctamente cuando sobreviene una catástrofe, en 
ocasiones, el pánico o los errores que comete los lleva a perder la vida, o bien a que se produzcan otros 
desastres en cadena, por ejemplo durante un sismo puede provocarse un incendio si se actúa con imprudencia. 
Aún contando con la oportunidad de predicción, de evacuación y preparación de la comunidad para que se 
proteja en caso de un desastre, los daños que estos fenómenos provocan pueden detener, incluso retrasar el 
desarrollo económico de un país. Esto es consecuencia de las fuertes erogaciones que el gobierno se ve 
precisado a efectuar, tanto en la rehabilitación de lo destruido y la atención a damnificados, como en la 
construcción de obras de defensa para impedir que en futuros fenómenos se repitan los daños. 
 
Así, la planeación del desarrollo urbano, constituye una forma más racional y económica de hacer frente a 
estos desastres, a través de la zonificación y reglamentación de los usos de suelo, prohibiendo por ejemplo, 
los asentamientos humanos sobre áreas inundables; de los reglamentos de construcción que obliguen a 
reformar las estructuras y el uso de determinados materiales en zonas sísmicas, así como considerando la 
delimitación de áreas industriales y el respeto de zonas de protección entre éstas y las habitacionales. 
 
La seguridad física de los centros de población es una parte integrante de la planeación del desarrollo urbano, 
que en países como el nuestro cobra importancia debido a la marcada tendencia a la urbanización y el rápido 
crecimiento demográfico. Lo que implica que las ciudades en el futuro sean más seguras sin que esto refleje 
un costo adicional. Esta seguridad se refiere básicamente a las condiciones que se requieren para afrontar los 
fenómenos que se han denominado destructivos, sin riesgo para la población y sus bienes. 
Fenómenos destructivos. 
 
Se han agrupado en dos categorías: los provocados por la naturaleza como son los hidrometeorológicos y 
geológicos, y los originados por las actividades humanas como son los químicos y los sanitarios. 
Los Fenómenos hidrometeorológicos son los huracanes, tormentas, heladas, sequías, inundaciones fluviales, 
pluviales y costeras, al igual que los tsunamis. Los fenómenos geológicos se incluyen las fallas, sismos, 
erupciones volcánicas y deslaves. Entre los fenómenos químicos se agrupan todo tipo de incendios, 
explosiones, fugas tóxicas y radiaciones. Los fenómenos sanitarios se refieren a la contaminación de aire, 
agua, suelo y alimentos, así como plagas y epidemias. 
El alcance de los fenómenos mencionados, no solo depende de la cantidad de gente que puede ser ser 
afectada, sino también de su escala en términos ecológicos, económicos y sociales. Un evento podría no 
 12 
afectar personas en forma directa, pero podría causar perjuicios sobre el ambiente o los recursos y también se 
le otorgaría el carácter de desastre. 
Sus efectos se pueden clasificar en: pérdidas directas o indirectas. Pérdidas directas: se relacionan con el 
daño físico, expresado en víctimas, daños en la infraestructura de servicios públicos, las edificaciones, el 
espacio urbano, la industria, el comercio y el deterioro del medio ambiente. Pérdidas indirectas: pueden 
subdividirse por sus efectos sociales, tales como la interrupción del transporte, de los servicios públicos, de 
los medios de información y la desfavorable imagen que puede tomar una región con respecto a otras; y por 
sus efectos económicos, representan la alteración del comercio y la industria como consecuencia de la baja en 
la producción, desmotivación de la inversión y la generación de gastos de rehabilitación y reconstrucción. 
Los grados de riesgo se determinan sobre la base del análisis de la frecuencia e intensidad con que incide 
cada uno de los fenómenos destructivos sobre una región. El monto y gravedad de los daños no solo depende 
de la magnitud del fenómeno sino también de la capacidad de resistencia de los asentamientos humanos, ésta 
se estudia en todos los elementos urbanos como: vivienda, equipamiento e infraestructura para definir los 
grados de vulnerabilidad. 
 
Figura No. 1 Desastres Naturales a nivel mundial en el decenio 1992 - 2001 según el Centro de 
Investigaciones sobre Epidemiología de los Desastres (CRED), con sede en Bruselas. 
 13 
Los desastres naturales de origen meteorológico, como son las tormentas tropicales y las sequías, afectan 
generalmente un área geográfica más grande que los desastres geológicos, tales como terremotos y 
deslizamientos. Los terremotos afectan áreas geográficas más reducidas pero pueden producir más víctimas 
que los desastres originados en fenómenos meteorológicos; los terremotos que han afectado centros urbanos 
han producido un número elevado de víctimas, debido a la alta densidad de población. Las pérdidas de capital 
social que resultan de ellos, afectan la infraestructura social y física, y tienden a ser localmente mayores que 
aquellas que resultan de las inundaciones. Sin embargo, las pérdidas en el capital social, de producción, y 
otras pérdidas indirectas, son regionalmente mucho mayores en el caso de inundaciones y de las sequías, que 
en el caso de terremotos o erupciones volcánicas. A veces, como consecuencia de un fenómeno geológico, 
terremoto o erupción volcánica, se generan procesos indirectos como inundaciones y deslizamientos del 
terreno, que causan pérdidas mucho mayores que las producidas por el desastre inicial. 
 
Por los alcances de este trabajo, se describen los fenómenos destructivos originados por la naturaleza, ya que 
el enfoque de la investigación se asocia específicamente con los sismos y fallas geológicas, que son parte del 
grupo de fenómenos destructivos naturales clasificados como Geológicos. 
Fenómenos hidrometeorológicos. 
 
Huracanes o Ciclones Intertropicales 
 
Son fenómenos meteorológicos de la atmósfera baja (troposfera) que se pueden describir como remolinos 
gigantes que alcanzan un radio hasta de 400 km y una altura de 15 km, que giran en espiral hacia un área de 
baja presión y producen vientos que van de 65 km/h a 350 km/h además de que van acompañados por fuertes 
lluvias. 
 
 
 
Figura 2. Fotografía tomada en el Golfo de México durante el Huracán Lili ( Octubre 2002) 
 
 14 
 
Los huracanes se originan por el calentamiento del aire húmedo de la troposfera, que es la capa más baja que 
constituye a la atmósfera, al entrar en contacto con las cálidas aguas de los mares tropicales en el verano con 
temperaturas mayores a los 27 grados C. 
 
 
 
Ciclones tropicales 
 
Son fenómenos cíclicos que se inician en forma rápida y además son muy destructivos. Ocurren entre 80 y 
100 ciclones tropicales cada año en el mundo, principalmente en el área del Caribe, sur y sudeste Asiático, 
noroeste del Pacífico y Mar del Sur de China. 
 
En la región de Asia del Sur la temporada de ciclones se divide en dos períodos; de abril a principios de junio, 
y de octubre a principios de diciembre. En el Caribe y los Estados Unidos, las tormentas tropicales y 
huracanes alcanzan su mayor intensidad entre mediados y fines del verano. En el noroeste del Pacífico y el 
Mar del Sur de China, los tifones son más frecuentes entre los meses de julio a noviembre, aunque se sabe de 
ocurrencias en cada mes del año.En el hemisferio sur la temporada de ciclones se extiende de noviembre a 
abril o mayo, aunque ocasionalmente los ciclones ocurren en otros meses en latitudes bajas. Dependiendo de 
su trayectoria, pueden durar menos de 24 horas o extenderse hasta más de tres semanas. La duración 
promedio de un ciclón es de alrededor de seis días. Los ciclones tropicales se caracterizan por la presencia de 
vientos destructivos, mareas de tempestad y niveles excepcionales de lluvia que pueden causar inundaciones. 
 
Cuando se acerca un ciclón a la costa se produce una marea de tempestad, es decir, un aumento significativo 
del nivel del mar, superior a la marea normal. Dependiendo de la fuerza del ciclón pueden levantarse olas de 
hasta 8 metros de altura. En los últimos años ha aumentado la ocurrencia de inundaciones repentinas y el 
desbordamiento catastrófico de ríos atribuibles a ciclones, debido a la caída de precipitaciones altas sobre los 
taludes severamente desforestadas. Los derrumbes y los ríos pequeños bloqueados con troncos flotantes y 
escombros han inundado rápidamente pueblos y planicies habitadas, causando muchas muertes. 
 
En la actualidad, y gracias al monitoreo por medio de satélites, se puede conocer la localización e intensidad 
de los ciclones. Pero dado su comportamiento errático, en cuanto a las rutas que siguen, suele ser difícil 
pronosticar cuándo y dónde, si es que lo hace, el ciclón tocará tierra, y en especial si se trata de islas. Los 
asentamientos humanos ubicados en áreas costeras expuestas de baja elevación serán vulnerables ante los 
efectos directos del ciclón, tales como el viento, la lluvia, y las mareas de tempestad. Tal fue el caso del ciclón 
tropical (Sidr), que arrasó Bangladesh en 2007. 
 
En áreas con mayores pendientes, los asentamientos humanos estarán expuestos a deslizamientos debido a 
abundantes lluvias. Las tasas de mortalidad serán más altas donde los sistemas de comunicación son escasos y 
los sistemas de advertencia son inadecuados. La calidad de las estructuras determinará su resistencia a los 
efectos del ciclón. Los elementos de infraestructura que corren más riesgo son los postes de teléfono y 
telégrafo, los botes pesqueros y otras industrias marinas. 
 
Las zonas generatrices de huracanes que afectan a la República Mexicana son el Golfo de Tehuantepec en el 
Océano Pacífico, con un período de mayo a noviembre, siendo julio y agosto los meses de mayor intensidad; 
la Sonda de Campeche en el Golfo de México con un período de junio a octubre, en septiembre se presenta la 
mayor intensidad; en el Mar Caribe entre los meses de julio a octubre, incrementándose en septiembre; y en el 
Atlántico Norte, de agosto a octubre, siendo el mes de septiembre el de mayor intensidad. 
 
Sequías y desertificación 
 
Una sequía es la reducción de agua por debajo de la cantidad normal para un período de tiempo determinado, 
principalmente por modificaciones periódicas del nivel de lluvia, posiblemente a causa de cambios climáticos 
de largo plazo. La desertificación es causada por la pérdida de la vegetación y la consecuente erosión del 
suelo, debido a la combinación de sequía, exceso de pastoreo y al manejo del suelo, como el desarrollo de 
actividades agrícolas deficientes, y por cambios climáticos. El inadecuado proceso de desertificación es de 
 15 
inicio lento y gradual, genera condiciones de pobreza, acarrea desnutrición y enfermedades, desestabilizando 
las bases sociales y económicas de los países afectados: se mueren los cultivos, los árboles y el ganado, los 
pueblos pierden sus medios de sustento y se ven obligados a trasladarse, la población puede llegar a sufrir 
hambrunas, se abandonan las edificaciones e infraestructura perdiéndose así los bienes culturales. 
 
Las sequías tienen un mayor potencial de impacto económico, en comparación a otros desastres naturales. 
Pueden afectar a un mayor número de personas y durar desde meses hasta años. 
 
Los parámetros que indican la intensidad de la sequía son el déficit de lluvias, la extensión temporal del 
período de sequía, la extensión de superficie afectada y la extensión de la zona climática desértica. 
 
 
 
 
 
Figura 3. Sequía en Bolivia 
 
 
Las principales estrategias de mitigación a los procesos de sequías tienen que ver con el uso racional del agua 
y su racionamiento en caso de ser necesario; en conservar o reemplazar los suministros de agua defectuosos 
mediante la gestión de las cuencas hidrográficas, la construcción de represas, tuberías o acueductos; en 
trabajar en la conservación del suelo y la reducción del índice de erosión mediante la revisión de las represas, 
nivelaciones, plantaciones, manejo del ganado; en reducir la tala árboles e introducir patrones agrícolas y de 
cultivo flexibles. Además realizar un control de la población y generar programas de educación y capacitación 
de la misma. 
 
 16 
América Latina y el Caribe, a pesar de ser conocida por sus bosques tropicales húmedos, presentan una cuarta 
parte de su territorio caracterizado como desiertos y zonas áridas. La pobreza y la presión sobre los recursos 
del suelo están ocasionando la degradación del terreno con el consecuente incremento de las zonas áridas. 
 
 
Inundaciones 
 
Una inundación se produce como consecuencia del aporte inusual de un gran volumen de agua en terrenos 
generalmente secos, de forma repentina, dejándolos sumergidos. Las lluvias torrenciales, ciclones tropicales, 
o el paso de frentes fríos, el derretimiento de nieve invernal, entre otros procesos ,producen inundaciones. Así 
también cada año las inundaciones producen desastres cada vez mayores, porque se presentan deterioros 
progresivos en las cuencas y los cauces de los ríos, como consecuencia de prácticas negativas humanas: en las 
cuencas se deposita basura, se taponan los drenajes naturales, aumenta la erosión como consecuencia de la 
tala y quema de los bosques y pastizales, fallas de una represa o el desalojo repentino de bloqueos en ríos. 
 
Las inundaciones son uno de los procesos naturales que produce más pérdidas económicas y un mayor 
deterioro social; muchas veces las personas habitan lugares propensos a inundaciones. Sin embargo, estos 
procesos son predecibles y, por lo tanto, se podrían mitigar sus efectos. Entre los factores que regulan la 
magnitud de la inundación se incluyen las condiciones del terreno, es decir, el grado de humedad del terreno, 
la existencia o no de una cubierta de vegetación, la cubierta urbana impermeable de concreto y la cantidad de 
agua. 
 
Las inundaciones en áreas costeras son causadas por ciclones tropicales (huracanes y tifones). Estas 
inundaciones catastróficas son causadas por las lluvias y a menudo son agravadas por la generación de olas de 
tormenta, las cuales son impulsadas por vientos ciclónicos a lo largo de la zona costera. En inundaciones de 
este tipo, el agua salada puede inundar los terrenos debido a las mareas altas y al oleaje de tempestad, o 
también por tsunamis. Como consecuencia de ésto, los terrenos son cubiertos por agua salada y pierden su 
capacidad productiva. 
 
Las inundaciones fluviales son aquellas que se originan cuando los escurrimientos superficiales son mayores 
a la capacidad de conducción de los cauces. En el territorio nacional, están directamente determinadas por los 
huracanes de todas las regiones hidrológicas del Golfo de México. Debido a las fuertes lluvias que estos 
ocasionan, se producen crecientes máximas en los ríos Bravo, Tamesi, Panuco, Papaloapan, Grijalva-
Usumacinta, Yaqui, Fuerte, Culiacán, Baluarte, Acaponeta, Lerma-Santiago, Nazas y Suchiate. El incremento 
de inundaciones fluviales es en los meses de julio y septiembre, habiendo mayor incidencia en los estados de 
Guanajuato, Baja California Norte, Veracruz, Jalisco y Sonora. 
 
 
 
 Figura 4. Inundación por desbordamiento de río 
 17 
 
La inundación pluvial es la acumulación de agua en terrenos de topografía plana por deficiencia de drenaje 
natural o artificial. Si el sueloes altamente permeable o el nivel de agua esta cerca de la superficie se aumenta 
el agua del subsuelo, pero si existe baja permeabilidad, esta da lugar a este tipo de inundaciones. Las 
inundaciones en ciudades se generan cuando hay tormentas de nieve, y ésta se fusiona produciendo 
escurrimientos que se acumulan en las partes bajas de los terrenos, cuando cae granizo impidiendo el 
inmediato desalojo de agua, cuando las alcantarillas y los desagües no son efectivos, o si lo son pero se tapan 
con basura. También debido a la existencia de vientos predominantes caracterizados por causar lluvias fuertes 
y continuas, por ejemplo las "Sudestadas" en el caso de la Ciudad de Buenos Aires. 
 
 
 
 Figura 5. Inundación en Ciudad 
 
Tsunamis 
 
El término japonés tsunami significa "grandes olas (nami) en el puerto (tsu)", su equivalente en castellano es 
maremoto. Un tsunami es un conjunto de olas marinas que llegan a la costa con gran altura (pueden superar 
los 8m), fuerza y velocidad. Golpean la región costera con enorme poder destructor, siendo capaces de 
devastar las costas. A veces el tsunami está formado por una sola ola pero es más frecuente que lo conformen 
varias olas (pueden llegar a ser más de 10) que llegan a la costa con intervalos que van desde 20 hasta 60 
minutos. 
 
Los tsunamis se producen debido a movimientos geológicos ocasionados por movimientos tectónicos, 
derrumbes, deslizamientos o explosiones volcánicas. Los tsunamis más comunes generalmente se originan en 
terremotos. Los movimientos sísmicos suelen sacudir el fondo del mar, provocando la formación de las olas 
de tsunami. 
 
 18 
 
 Figura 6. Tsunami 
 
La ocurrencia de un tsunami es impredecible, pero las innovaciones tecnológicas permiten dar una alerta 
temprana a las comunidades costeras sobre el riesgo de un tsunami que se avecina. 
 
El gran poder de destrucción de las olas de tsunami se concentra sobre los bienes e infraestructura localizada 
en el área costera, donde ocasiona la muerte de la población y arrasa con animales y plantaciones. En caso de 
terrenos bajos, y de poca pendiente, las olas de tsunami pueden internarse en el interior del territorio y causar 
muertes y daños significativos en la infraestructura, propiedades y cultivos, aún a varios kilómetros de la 
costa. 
 
En nuestro país la región del Pacífico es la que tiene mayor riesgo a estos fenómenos, ya que en ella se han 
registrado tsunamis tanto de tipo local como distantes ( originados en Kamchatka, Islas Aleutianas, Alaska y 
Chile). En la región del Golfo de Cortés, el riesgo a tsunamis es bajo, debido a que la falla de San Andrés se 
desplaza horizontalmente. La región del Caribe, es en donde se presenta el mayor riesgo a tsunamis locales, 
por la actividad sísmica de la falla localizada en los límites de las placas del Caribe y Norteamérica. En la 
región del Golfo de México, el registro de éstos parece ser bastante menor pues sólo se han registrado 
tsunamis en el puerto de Veracruz (1838). 
 
 
Fenómenos geológicos. 
. 
Sismos. 
 
Un sismo es toda sacudida que se origina en el interior de la Tierra, a cierta profundidad. Cuando la sacudida 
es muy fuerte y ocasiona daños, se le llama terremoto, en cambio, cuando es leve, se denomina temblor. 
 
Los sismos se originan cuando se descarga la energía acumulada en la corteza terrestre debido a los 
movimientos tectónicos. Las placas tectónicas se limitan entre sí, se desplazan, interactúan presionándose 
entre sí, acumulando una gran cantidad de energía que, al liberarse, provoca terremotos. Estos se manifiestan 
 19 
por medio de vibraciones que se producen repentinamente, y se propagan desde un foco o hipocentro (lugar 
en profundidad donde se genera el sismo) en todas direcciones, en forma de ondas longitudinales y 
transversales con velocidades definidas. Las ondas longitudinales se desplazan a velocidades entre 5 y 6 km/s, 
y las transversales de 3 a 4 km/s. En el foco o hipocentro de un sismo las ondas se producen como resultado 
de la fractura brusca de las rocas de la corteza terrestre, cuando éstas ya no son capaces de resistir las 
tensiones mecánicas que en ellas se acumulan. De hecho en todo cuerpo sólido que se fractura, ocurre el 
fenómeno de la transmisión de ondas oscilatorias a partir del sitio en que se inicia su ruptura. Además, los 
geólogos destacan el lugar en la superficie terrestre que se encuentra justo por encima del foco, al que llaman 
epicentro, por ser el sitio al cual el terremoto afecta con mayor intensidad. Raramente se produce un 
terremoto en forma aislada, suelen estar precedidos por temblores con origen en el mismo epicentro, llamados 
réplicas. 
 
El inicio de un sismo es súbito, sin advertencia previa. Actualmente no es posible pronosticar con precisión la 
ocurrencia de un terremoto. Por ello, la posibilidad de reducir su amenaza es nula. También un sismo puede 
originarse por la actividad volcánica o por acción humana, como es el caso de las explosiones atómicas 
subterráneas. 
 
Las vibraciones causan daño y derrumbe de estructuras, también pueden ocasionar deslizamientos de tierra o 
del terreno, caídas de rocas y fracturas del terreno, produciendo daños en los asentamientos humanos; en 
forma indirecta provocan incendios múltiples, accidentes industriales, del transporte y pueden desencadenar 
inundaciones cuando producen colapsos en represas. 
 
 
 
 Figura 7. Terremoto Ciudad de México, 1985 
 
Los elementos más vulnerables a los efectos de las vibraciones sísmicas son los edificios que han sido 
construidos sin sistemas de ingeniería antisísmica; los edificios altos y edificios construidos en terrenos poco 
consolidados, pueden sentir los efectos de terremotos distantes. Las plantas químicas e industriales también 
presentan riesgos secundarios a los terremotos, al igual que los gasoductos, oleoductos, conductos de agua y 
líneas eléctricas, entre otras obras de infraestructura y servicios públicos. 
 
 
 20 
La gravedad de un sismo se determina fundamentalmente por su magnitud, profundidad focal e intensidad. 
 
Magnitud 
 
La magnitud de un terremoto es una medida de su fuerza o de la cantidad de energía sísmica liberada durante 
su ocurrencia y constituye una medición objetiva, única y universal de cada sismo. La escala Richter indica la 
cantidad de energía descargada en el epicentro, se basa en registros sismográficos, es una escala logarítmica 
establecida mediante la amplitud máxima que alcanza la onda sísmica a una distancia estándar de 100 km de 
su origen. 
 
Por lo que respecta a la profundidad focal, mientras menor sea ésta, acercándose a la superficie terrestre, se 
reduce el cono afectado y, en consecuencia, en su intersección con la superficie terrestre, el área de 
percepción. Sin embargo, la intensidad de sus efectos y su destructividad es mayor, debido a la cercanía del 
foco. Por su profundidad los sismos se clasifican en superficiales (0 a 60 km), intermedios (60 a 300 km) y 
profundos (300 a 400 km). 
 
La escala Richter crece, como se comentó anteriormente, en forma exponencial o logarítmica, de manera que 
cada punto de aumento puede significar un incremento diez o más veces mayor de la magnitud de las ondas 
(vibración de la tierra), pero la energía liberada aumenta 32 veces. Una magnitud 4 no es el doble de 2, sino 
que 100 veces mayor. 
 
El Doctor en física de la Universidad de Barcelona, José Vila, afirma que entre magnitud 2 y magnitud 4, lo 
que aumenta 100 veces sería la amplitud de las ondas y no la energía. En la escala Richter, la energía 
aumentaría un factor de 33 por cada grado de magnitud, con lo cual sería 1000 veces cada dos unidades. 
 
Magnitud en Escala 
Richter Efectos del terremoto 
 Menos de 3.5 Generalmente no se siente, pero es registrado. 
3.5 - 5.4 A menudo se siente, pero sólo causa daños menores. 
5.5 - 6.0 Ocasiona daños ligeros a edificios. 
 6.1 - 6.9 Puede ocasionar daños severos en áreas muy pobladas. 
7.0 -7.9 Terremoto mayor, causa graves daños. 
8 o mayor Gran terremoto, destrucción total a comunidades cercanas. 
 (NOTA: Esta escala es "abierta", de modo que no hay un límite máximo teórico, salvo el dado por la energía 
total acumulada en cada placa, lo que sería una limitación de la Tierra, no de la Escala) 
Tabla 1. Escala Richter de Magnitud de sismos 
 
El gran mérito del Dr. Charles F. Richter (California Institute for Technology, 1935), consiste en asociar la 
magnitud del Terremoto con la "amplitud" de la onda sísmica, lo que redunda en propagación del movimiento 
en un área determinada. El análisis de esta onda (llamada "S") en un tiempo de 20 segundos en un registro 
sismográfico, sirvió como referencia de "calibración" de la escala. Teóricamente, en esta escala pueden darse 
sismos de magnitud negativa, lo que corresponderá a leves movimientos de baja liberación de energía. 
 
Intensidad 
 
La intensidad de un sismo es su medición, de acuerdo a sus efectos y daños causados, lo que significa que un 
terremoto con cierta magnitud tiene diferentes intensidades que varían de acuerdo a los diferentes sitios en 
que se ha sentido (la Magnitud Richter, en cambio, es una sola) y dependerá de: 
 
La energía del terremoto, 
La distancia de la falla donde se produjo el terremoto, 
La forma como las ondas llegan al sitio en que se registra (oblicua, perpendicular, etc.) 
Las características geológicas del material subyacente del sitio donde se registra la Intensidad y, lo más 
importante: cómo la población sintió o dejó registros del terremoto. 
 
 21 
Se han elaborado diferentes escalas para apreciar la intensidad sísmica, la mas conocida es la de Mercalli, que 
consta de 12 grados, que no son equivalentes con la escala de Richter. Se expresa en números romanos y es 
proporcional, de modo que una Intensidad IV es el doble de II. 
 
Tabla 2. Intensidad en Escala de Mercalli 
(Modificada en 1931 por Harry O. Wood y Frank Newman) 
Se expresa en números romanos. 
 
 Grado I Sacudida sentida por muy pocas personas, en condiciones especialmente favorables. 
Grado II Sacudida sentida sólo por pocas personas en reposo, especialmente en los pisos altos de los edificios. Los objetos suspendidos pueden oscilar. 
Grado III 
Sacudida sentida claramente en los interiores, especialmente en los pisos altos de los 
edificios, muchas personas no lo asocian con un temblor, los vehículos de motor 
estacionados pueden moverse ligeramente, vibración como la originada por el paso de 
un carro pesado, duración estimable. 
Grado IV 
Sacudida sentida durante el día por muchas personas en los interiores, por pocas en el 
exterior, por la noche algunas despiertan, vibración de vajillas, vidrios de ventanas y 
puertas; los muros crujen, sensación como de un carro pesado chocando contra un 
edificio, los vehículos de motor estacionados se balancean. 
Grado V 
Sacudida sentida casi por todas las personas; muchos despiertan. Algunas piezas de 
vajilla, vidrios de ventanas, etcétera, se rompen; pocos casos de agrietamiento de 
aplanados; caen objetos inestables, se observan daños en los árboles, postes y otros 
objetos altos. Se detienen los relojes de péndulo. 
Grado VI 
Sacudida sentida por todos; muchas personas atemorizadas huyen hacia fuera de casas 
y edificios, algunos muebles pesados cambian de sitio; pocos casos de caída de 
aplanados de construcciones o daño en chimeneas. 
Grado VII 
Advertido por todos, la gente huye al exterior de edificaciones, daños sin importancia 
en edificios de buen diseño y construcción. Daños ligeros en estructuras ordinarias 
bien construidas; daños considerables en construcciones débiles o mal planeadas; 
rotura de algunas chimeneas. Percibido por personas conduciendo vehículos en 
movimiento. 
Grado VIII 
Daños ligeros en estructuras de diseño especialmente bueno; considerable en edificios 
ordinarios con derrumbe parcial; grande en estructuras débilmente construidas, los 
muros salen de sus armaduras, caída de chimeneas, pilas de productos en almacenes de 
fábricas, columnas, monumentos y muros, los muebles pesados se vuelcan, arena y 
lodo proyectados en pequeñas cantidades, cambio en el nivel del agua de los pozos, 
pérdida de control en las personas que guían vehículos motorizados. 
Grado IX 
Daño considerable en las estructuras de diseño bueno; las armaduras de las estructuras 
bien planeadas se desploman; grandes daños en edificios sólidos, con derrumbe 
parcial, los edificios salen de sus cimientos, el terreno se agrieta notablemente, las 
tuberías subterráneas se rompen. 
Grado X 
Destrucción de algunas estructuras de madera bien construidas; la mayor parte de las 
estructuras de mampostería y armaduras se destruyen con todo y cimientos; 
agrietamiento considerable del terreno, las vías de ferrocarril se tuercen, considerables 
deslizamientos en las márgenes de los ríos y pendientes fuertes, invasión del agua de 
los ríos sobre sus márgenes. 
Grado XI 
Casi ninguna estructura de mampostería queda en pie, puentes destruidos, anchas 
grietas en el terreno, las tuberías subterráneas quedan fuera de servicio, hundimientos 
y derrumbes en terreno suave, gran torsión de vías férreas. 
Grado XII Destrucción total; ondas visibles sobre el terreno, perturbaciones de las cotas de nivel (ríos, lagos y mares), objetos lanzados hacia arriba. 
 
Un sismo de magnitud 5 a 5.9 grados Richter tiene intensidades máximas de 7 a 8 Mercalli y un radio de 
perceptibilidad de 150 a 220 km, con daños moderados en las estructuras. Los sismos de magnitud de 7 a 7.5 
grados Richter tienen un radio de perceptibilidad de 400 km, con intensidades mayores a 10 grados Mercalli y 
 22 
efectos de catástrofe muy definida. Los sismos de magnitud 7.5 grados Richter, tienen un radio de 
perceptibilidad de 600 km y efectos notables de cambios en el paisaje. 
 
La distancia al foco sísmico no es la razón de las diferencias de intensidad destructiva en un mismo radio ya 
que éstas se deben a las diferentes características geológicas y topográficas de las trayectorias recorridas por 
las ondas, y muy particularmente a las calidades de los suelos en su destino final, sino se debe a sismos que 
disminuyen su intensidad conforme se alejan del origen, pero al cruzar zonas de suelos muy blandos esta se 
eleva repentinamente hasta 4 grados Mercalli, como sucede en la Ciudad de México, a la influencia de la 
calidad del suelo en la intensidad. 
 
Se ha comprobado que los mayores efectos producidos por sismos se presentan en terrenos blandos de 
mínima consolidación, con niveles freáticos cercanos a la superficie y en donde la velocidad de propagación 
de las ondas es baja; en cambio los efectos menores se observan en terrenos firmes bien consolidados y sin 
fracturas, en donde la velocidad de ondas es mayor. Las correlaciones entre los daños sufridos en edificios 
cimentados sobre roca sólida y edificios similares construidos sobre roca blanda muestran que los daños en 
los últimos son 3 veces mayores en promedio. Cuando los suelos son aluviones relativamente sueltos o 
rellenos artificiales saturados de humedad, los daños son aproximadamente 10 veces mayores que en roca 
sólida. Se muestra en la tabla siguiente el incremento de las intensidades sísmicas de los suelos de acuerdo a 
sus características geológicas: 
 
 
Tipo de Suelo Intensidad adicional 
Rellenos formados por el hombre, pantanos, lagos drenados 3 a 4 
Aluvión si esta húmedo, Cenizas volcánicas (piedra Pómez) 3 
Aluvión si esta seco, Basalto 2 
Pizarra, Toba, Gnesis, Dolerita, Traquita 1 a 3 
Arena pedregosa, Arenisca, Brecha, Cuarcito, Granito, Pizarra o 
piedra arenisca de sílice, Otras rocas homogéneas y duras 1 a 2 
 Fuente. Instituto de Geología UNAM 
Tabla 3. Intensidades sísmicas de los suelos de acuerdo a sus características geológicas 
 
Conforme a lo anterior, los suelos que presentan riesgo por transmisión de energía sísmica son los siguientes: 
 
1.- Terrenos ubicados sobre fallas activas conmovimientos horizontales o verticales. 
 
2.- Aluviones recientes profundos o someros, no consolidados con graves efectos de resonancia. 
 
 3.- Rellenos artificiales de lagos y esteros. 
 
4.- Rellenos artificiales de bahías marítimas, así como terrenos aledaños a sus orillas. 
 
 5.- Terraplenes artificiales en general. 
 
 6.- Antiguos brazos de ríos secos. 
 
 7.- Suelos que contienen gran humedad. 
 
8.- Faldas de cerros, en especial cuando sus estratos y fracturas tienen una inclinación y secuencia 
orientada en el mismo sentido que sus pendientes, o son de materiales sueltos. 
 
 9.- Suelos inestables con agrietamientos y asentamientos diferenciales. 
 
10.- Capas rocosas desintegradas por intemperización, debido a su tendencia al deslizamiento sobre 
la roca inferior. 
 
 23 
 11.- Grava sobre estratos de arcilla inestables. 
 
 12.- Margas y arcillas. 
 
13.- Suelos arenosos saturados, susceptibles de licuefacción, en donde aflora el liquido y se pierde la 
capacidad de carga. 
 
En los suelos de aluvión reciente, junto a ríos y costas de terraplenes artificiales, se puede producir efectos de 
elevada resonancia, hundimiento de terreno y desplazamiento causando la elevación de la intensidad sísmica. 
En este tipo de suelos, puede darse el efecto de licuación cuando el nivel de aguas subterráneas esta elevado y 
el terreno arenoso es homogéneo. Las vibraciones hacen que el terreno se precipite, presionando al agua 
subterránea que aflora a la superficie, al mismo tiempo que la arena pierde transitoriamente su estabilidad y 
capacidad de carga, licuándose de forma que los edificios se hunden. Grandes ciudades o plantas industriales 
se asientan en estas zonas, debido a que los subsuelos de este tipo generalmente son planos. 
 
Los rellenos artificiales que puede ser tierras removidas por el hombre y fondos de lagos drenados, son 
subsuelos muy peligrosos aunque el material esté seco; cuando hay agua, el riesgo es mucho mayor. Lo 
mismo es para los suelos pantanosos, arenas sedimentarias, arcillosas y arenas finas. 
 
Los estratos de arenas volcánicas (piedra pómez) requieren una atención especial, ya que se encuentran 
normalmente en zonas de volcanes activos o extintos, como el Eje Neovolcánico de la República Mexicana. 
Estos estratos pudieron haberse depositado muy lejos de los volcanes, tienen una consistencia semejante al 
caucho que contribuye considerablemente a una mayor probabilidad de daños por terremoto, aunque el 
epicentro se ubique a gran distancia del área de depósito. 
 
Como se ha mencionado, los sismos se perciben con intensidades diferentes, esta variación se aplica 
parcialmente a la distancia de origen porque se debilitan conforme se alejan de éste. Debido a lo anterior, se 
obtuvo un modelo simplificado a base de correlaciones matemáticas, que de forma general establece las 
intensidades máximas del sismo a diversas distancias del origen dependiendo de su magnitud inicial. Las 
líneas que unen los puntos de similar intensidad se llaman isosistas. 
 
 
 
 
 
Magnitud 
Grados Ritcher 
2 3 4 5 6 7 8 
Intensidad 
Grados Mercalli I - II III - IV V - VI VII - VIII IX - X XI - XII XII 
Radio de 
perceptibilidad 
en km 
0 15 80 150 220 400 600 
 Fuente: Instituto Panamericano de Geografía e Historia “Temblores de Tierra” 
 
Tabla 4. Intensidades máximas del sismo a distancia del origen 
 
 
Fallas Geológicas 
 
Las fallas son fracturas de la corteza terrestre a lo largo de las cuales se desplazan los bloques geológicos. Se 
clasifican en activas y pasivas según sea reciente o antigua la actividad del movimiento en sus márgenes. Hay 
fallas que son visibles y alteran el paisaje, mientras que otras se encuentran a grandes profundidades. De 
acuerdo a la teoría tectónica, la actividad de las fallas genera los sismos. Según esta teoría, la corteza esta 
fracturada como la cáscara de huevo por un conjunto de fallas o grietas que dividen el globo terrestre en 
 24 
placas delgadas; estas placas flotan en toda direcciones como balsas sobre el magma interior de la tierra, con 
una velocidad anual de 5 y 8 cm, cambiando la disposición relativa de los mares y continentes. Las placas 
chocan entre sí de diferentes maneras, enganchándose temporalmente en alguno sitios, quedando las rocas en 
contacto sujetas a una tensión creciente, hasta que la energía produce ondas que se propagan 
concéntricamente en todas direcciones, y que son experimentadas como sismos. Se considera que la magnitud 
de los sismos depende de la longitud de la falla activada; es decir, de la ruptura. 
 
La relación entre los sismos y fallas ha permitido que la ubicación de los epicentros se utilice como medio 
para localizar las fallas activas, y delimitar los bordes de las placas. Se han identificado dos angostos 
cinturones de fallas activas que rodean el globo terrestre, tales como el Cinturón del Pacífico y la Zona 
Transasiático - Mediterránea, en la que se genera casi todo el resto de los movimientos sísmicos del mundo. 
Igualmente se han logrado delimitar las fronteras de 20 diferentes placas que componen la superficie terrestre. 
 
Fallas activas: permiten planear la mejor localización de los futuros desarrollos y obras; las fallas activas 
superficiales se pueden detectar por medio de desfasamiento de los ríos, caminos, cercas de árboles que 
estaban en línea recta, por cambios verticales bruscos en la topografia (escarpios), brotes de aguas termales, 
agrietamientos en línea recta de estructuras contiguas como casas en fila, carreteras, etc. Las fallas activas 
profundas o enterradas son más complicadas para ser identificadas, se tienen que usar medios como la 
colocación de sismógrafos para detectar alguna actividad sísmica local o la realización de excavaciones, 
método muy costoso que sólo es utilizado en la ubicación de las estaciones nucleares para mayor seguridad. 
 
El criterio adoptado para definir el riesgo de actividad en las fallas, en el caso de las estaciones nucleares, 
varía un poco en los diferentes países. La Comisión de Energía Atómica de EE UU considera como falla 
activa aquella que ha tenido movimiento en los últimos 35 mil años, Nueva Zelanda fija el período en 20 mil 
años y la ONU en 15 mil años. 
 
Fallas inactivas: son aquellas que no han presentado movimiento en épocas recientes, los lugares donde se 
ubican, dan indicios de la existencia de suelos de composición heterogénea, por el desplazamiento que 
tuvieron en épocas remotas. La infraestructura ubicadas sobre ellas puede ser afectada por un sismo, debido a 
su mala calidad de respuesta a los efectos sísmicos, representando así un gran riesgo. 
 
 
 
Figura 8. Falla de San Andrés vista desde un satélite 
 
 
 25 
Clasificación de fallas geológicas. 
 
Las fallas pueden tener diferentes formas y direcciones de desplazamiento, cuando se desplazan de forma 
vertical se llaman fallas rotacionales; cuando sobre una fractura inclinada, las rocas sobre el plano de la falla 
parecieran haberse deslizado cuesta abajo se les denomina fallas normales; en caso contrario, cuando 
parecieran haberse deslizado cuesta arriba, constituyen una falla inversa. También pueden desplazarse en 
forma horizontal llamándose fallas horizontales o tangenciales, de acuerdo a la dirección hacia donde se 
muevan, se les denomina fallas laterales izquierdas o derechas; en cambio si presentan movimientos 
verticales y horizontales se llaman fallas oblicuas. 
 
Cuando estas fallas causan el desplazamiento de los suelos superficiales, provocan localmente efectos 
mecánicos de corte y torsión a las estructuras ubicadas sobre ellos, en las viviendas y edificios, la cimentación 
se desestabiliza y los elementos estructurales sufren fuerzas de corte o cizalla y torsión, que causan 
agrietamiento e inclusive el colapso total de la obra. De igual manera el desplazamiento de las fallas, puede 
afectar los suelos, la cimentación y la estructura de las presas hidráulicas, provocando filtraciones en el vaso y 
en la cortina quereducirían en mayor o menor medida su eficiencia de almacenamiento, provocando incluso 
el colapso de la misma, liberando así el caudal almacenado en forma de una ola poderosamente destructora 
arrasando todo a su paso. 
 
Así mismo, el desplazamiento repentino de una falla, produce rupturas a las redes o líneas vitales de agua 
potable, energía eléctrica, transporte o comunicaciones, con la consecuente interrupción del servicio, 
produciendo efectos secundarios tales como incendios y paro de las actividades industriales. 
 
Erupciones Volcánicas: 
 
Se producen cuando se libera energía, proveniente de capas profundas de la Tierra, dicha energía se 
manifiesta a través de la fusión de la roca interior terrestre y su ascenso en forma de magma, abriéndose paso 
hacia la superficie por el conducto volcánico, cráter, o por conos secundarios, o por grietas al pie del cono 
volcánico. Dependiendo del grado de viscosidad del magma, compuesto también por gases, puede brotar de 
forma suave como lava en estado liquido o en forma explosiva, produciendo la formación de nubes de 
cenizas, fragmentos de rocas, entre los productos más importantes de la erupción. La composición química y 
física del magma, determina la fuerza con que el volcán hace erupción, en la medida que es más viscoso y 
menos fluido, las burbujas de gas encuentran mayor dificultad en liberarse, por lo que se acumulan hasta 
alcanzar la presión necesaria para romper su confinamiento en el líquido y en las rocas sólidas, produciendo 
explosiones muy poderosas. 
 
Los centros volcánicos suelen distribuirse en forma de cinturones volcánicos. Al igual que los terremotos, los 
volcanes son esencialmente fenómenos asociados con el movimiento relativo de las placas tectónicas; es 
decir, el hundimiento, técnicamente denominada subducción, de una placa oceánica debajo de una placa 
continental u oceánica, por ejemplo: la mayoría de los volcanes que bordean el Océano Pacífico forman el 
llamado "Cinturón de Fuego del Pacífico". En el caso de América Latina, los centros volcánicos se encuentran 
ubicados en la Cordillera de los Andes. Las erupciones volcánicas causan una serie de procesos que ponen en 
riesgo a los centros de población por: la caída de cenizas, el flujo de materiales volcánicos, aludes de lodo, 
ríos de lava, lluvia ácida y explosiones. 
 
Los problemas de salud causados por una erupción volcánica, están relacionados con la inhalación de cenizas 
y gases, ingestión de agua o elementos contaminados, avalanchas, rayos, incendios y tsunamis. También se 
pueden incluir en este grupo, los problemas psico-sociales, ambientales y económicos producidos por rumores 
o incertidumbres sobre los riesgos presentes o futuros, por la interrupción de servicios y actividades rutinarias, 
por la evacuación a lugares de refugiados, con el consecuente desplazamiento a zonas alejadas o por la 
destrucción de propiedades y bienes. 
 
La vigilancia de los volcanes nos indica que la mayoría de las erupciones son precedidas por cambios 
geoquímicos y geofísicos mensurables; es posible obtener pronósticos a corto plazo, en un lapso de horas o 
quizás meses, utilizando la información derivada de técnicas de vigilancia volcánica que incluyen el 
monitoreo sísmico, los estudios de deformación del terreno y las observaciones y los registros de cambios 
 26 
hidrotermales, geoquímicos y geoeléctricos. Sin embargo, la mejor base para pronosticar la zona de riesgo de 
una potencial erupción volcánica es a través de los estudios geológicos y de conocer la historia del volcán. 
 
Los fértiles suelos volcánicos y los pintorescos terrenos atraen a la gente a instalarse en las faldas de los 
volcanes. El aumento de la densidad poblacional en los alrededores de los volcanes hace que el riesgo por 
amenaza volcánica sea cada vez mayor, estas personas son más vulnerables si viven en lugares ubicados "a 
favor del viento", o en el paso de canales históricamente activos de corrientes de lodo o lava, o cerca de 
canales con posibilidad de inundarse. Las estructuras cuyos diseños de techos no resisten la acumulación de 
cenizas son también vulnerables aún a kilómetros de distancia del volcán, y en lugares cercanos al volcán, 
también son vulnerables aquellas estructuras cuyos materiales son combustibles. 
 
 
 
 Figura 9. Erupción del volcán Popocatépetl 1998 
 
Otros factores que incrementan la vulnerabilidad de la población son aquellos relacionados con la forma, en 
que una población percibe el riesgo, el grado de aceptación de ese riesgo, así como la subjetividad de la 
percepción del riesgo en función del tiempo transcurrido desde la última erupción. La evaluación de los costos 
sociales, sicológicos, políticos y económicos de las evacuaciones a gran escala, la falta de planes de 
evacuación o sistema de aviso, y el nivel de centralización de la responsabilidad sobre la seguridad de la 
población. 
 
La República Mexicana es uno de los países de gran actividad volcánica, ya se localiza en las márgenes de las 
Placas Americana y del Pacífico, las cuales forman parte del Circulo de Fuego, una muestra de dicha 
actividad, es el nacimiento de su nuevo volcán, el Paricutín, en el estado de Michoacán en el año de 1943, el 
volcán más activo de México, es el de Colima. 
 
La actividad volcánica en el territorio nacional sigue el mismo patrón a lo largo de la falla de San Andrés en 
el Golfo de California sufre una importante distorsión al llegar a la Trinchera Mesoamericana, frente a las 
costas de Jalisco y Nayarit, cambiando la dirección a la altura del paralelo 20, cruzando los estados de 
Nayarit, Jalisco, Michoacán, Estado de México, Distrito Federal, Puebla, Tlaxcala y Veracruz, formando el 
eje Neovolcánico, este eje no es la única zona volcánica del país, pero si la más importante, encontrándose en 
ella los volcanes Ceboruco, Colima, Paricutín, Nevado de Toluca, Popocatépetl, Ajusco, La Malinche, 
Citlaltepetl y el Cofre del Perote. 
 
 27 
 
Deslizamientos de tierra. 
 
Son los movimientos en descenso del terreno bajo la acción de la gravedad, la denominación "deslizamiento 
de tierra" cubre un amplio rango de procesos: puede ser ocasionado por diferentes motivos, entre los más 
importantes podemos destacar las vibraciones del terreno causadas por terremotos, procesos volcánicos, 
explosiones, maquinaria, tráfico y truenos; los cambios relativos en el nivel de agua, causados por 
precipitaciones pluviales copiosas que duran varios días y ascenso del nivel freático; exceso de peso causado 
por lluvia, granizo, nieve, acumulación de rocas sueltas o material volcánico, acumulación de desechos, peso 
de edificaciones y de la vegetación; desgaste que, con el tiempo, puede reducir la resistencia de las rocas y del 
suelo; deforestación de las faldas de los cerros o montañas, causado por las formas inadecuadas de sembrar en 
los cerros; por ejemplo, sembrar a favor de la pendiente; la interrupción de los cursos de aguas; la realización 
de nuevas construcciones para las cuales se usan métodos que perjudican la estabilidad de las laderas como 
los cortes que se hacen en ellas para construir carreteras o caminos, por la construcción de muchas casas o 
comunidades en las faldas de los cerros. 
 
 
 
 Figura 10. Deslizamiento de cerro en Teziutlán, Puebla 
 
Para prevenir los deslizamientos, es necesario evitar que los asentamientos humanos se establezcan en zonas 
potenciales de riesgo, para además, planear y realizar acciones como: sembrado de árboles en las laderas de 
los cerros con el objeto de reforzarlas, ya que las raíces de las plantas ayudan a sostener la tierra y absorben el 
agua, también, realizar los cultivos por terrazas, siguiendo las curvas de nivel del terreno y si esto no es 
posible, respetar la vegetación preexistente. 
 
 
 
 
 
 28 
 
 
 Figura 11. Cultivos en terrazas, Los Andes, Perú 
 
 
 
 
La descripción de los fenómenos naturales destructivos que se han mencionado en este capítulo, pueden 
afectar el valor de los bienes inmuebles,a nivel individual o social, así como incidir también en la 
infraestructura y equipamiento urbano. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 29 
2. Factores que afectan el Valor Inmobiliario 
 
 
Conceptos generales 
 
Valuación 
 
Cualquier decisión concerniente a un bien inmueble, deberá apoyarse en un avalúo, éste se realiza a través de 
un procedimiento que implica técnicas y metodologías que permiten conocer las variables cuantitativas y 
cualitativas que influyen en el valor de los bienes raíces, dichas variables son resultado de una investigación 
física, económica, normativa y social; a este procedimiento se le llama valuación. 
 
Avalúo 
 
El avalúo expresa una opinión del valor de una propiedad, que se justifica por el análisis previo de datos 
investigados, en una fecha determinada; generalmente se presenta de forma escrita y se realiza independiente 
e imparcialmente, por un valuador calificado, a pesar de ser una opinión, los elementos que la forman deben 
dar certidumbre en un documento con calidad probatoria, su elaboración requiere capacitación continua, 
experiencia, sensibilidad y ética profesional. 
 
Bancomer define como: “el estudio o proceso mediante el cual se estima y documenta el valor de un bien raíz 
o bien inmueble, de acuerdo a la apreciación personal expresada por un profesional, que cuenta con los 
conocimientos técnicos, aplique normas y procedimientos generalmente aceptados en esta especialidad, y 
cuya ética y desempeño, avalen la confiabilidad de su valoración”. 
 
El Manual de Procedimiento y Lineamientos Técnicos de Valuación, emitido por la Subtesorería de 
Catastro y Padrón Territorial del D.F., se define el avaluó como: “el dictamen técnico que permita determinar 
el valor real de un inmueble a partir de sus características físicas, de ubicación, de uso, de la investigación 
exhaustiva, análisis y ponderación del mercado inmobiliario y plasmado en un documento que cubra los 
requisitos mínimos de forma y contenido, elaborado por sociedad autorizada con auxilio del perito valuador 
registrado, y sea la base para la determinación de los impuestos sobre adquisición de inmuebles, traslado de 
dominio y predial, así como de las demás contribuciones que así lo requieran”. 
 
La Sociedad Hipotecaria Nacional define el avalúo como “el dictamen que elaboren los peritos valuadores 
sobre el valor de los inmuebles y que esté certificado por la Unidad de Valuación, en cuyo Padrón se 
encuentre inscrito el perito valuador correspondiente”. 
 
Precio y Costo 
 
En la valuación, debe observarse la diferencia existente entre los conceptos mencionados de avalúo, para 
evitar una inadecuada interpretación que lleve a conclusiones erróneas. 
 
 Precio 
 
“El precio es la suma del costo directo más el costo indirecto más la utilidad e impuestos”, comúnmente, el 
significado de precio esta asociado a una operación de compra venta, representa la cantidad en que un 
comerciante o vendedor oferta un producto o servicio, si un comprador está dispuesto a pagar esa cantidad, el 
precio tiende a constituirse en valor. El precio lo establece el vendedor o propietario, el valor lo establece el 
mercado. 
 
 
 
 
 
 
 30 
 Costo 
 
Es la suma de esfuerzos y recursos que se han invertido para producir un bien. Su diferencia con respecto al 
precio, está en que el costo no incluye la utilidad, ni los impuestos derivados de la venta. 
 
Valor 
 
Se ha definido, en términos de valuación, como la relación de un objeto deseado y un comprador en potencia, 
de forma más sencilla: un bien tiene valor cuando un propietario está dispuesto a venderlo y existe un 
comprador que también está dispuesto a comprarlo. 
 
Las actividades de intercambio que realizaban los primeros pobladores de la Tierra, desde entonces denotaban 
la necesidad de reconocer que los bienes o servicios están asociados a los beneficios que recibirá quien los 
adquiere. 
 
El bien inmueble tiene significado, solamente cuando satisface los deseos y las necesidades del hombre, su 
deseabilidad es lo que le da valor, ésta es medida por su grado de utilidad y por la escasez de sus beneficios 
comparables. Por ejemplo, un terreno adquiere valor cuando el hombre pueda utilizarlo a un costo razonable, 
y no está limitado solo a los deseos de un individuo, su reflejo tiene significado para todas las personas cuyo 
bienestar está o puede estar afectado por su utilización o los productos que de él se deriven. 
 
El significado e importancia de valor en los bienes raíces, debería implicar que su entendimiento fuera 
preciso, claramente definido, totalmente comprendido y utilizado. Sin embargo, hablar de valor, implica una 
serie de discusiones en las cuales los economistas han desarrollado, a través del tiempo, diversas teorías. Así, 
no existe una condición ideal, por que el valor es considerado e interpretado de muchas maneras. 
Actualmente, en la valuación de inmuebles, la tendencia es resolver primero los problemas técnicos que 
conducen a la estimación de valor, prestando poca atención a precisar su definición. 
 
Existe una gran variedad de valores, pero debe reconocerse que los bienes inmuebles debieran tener un valor 
único; sin embargo, es la finalidad de cada estudio y la apreciación de los agentes de la operación inmobiliaria 
quienes dan lugar a esa gama de valores, los más usuales son: 
 
Valor de uso 
 
El diseño de un inmueble puede ser tan individual o especial, que su valor de uso puede permanecer estable 
solamente con otro uso idéntico. Una propiedad puede tener un valor de uso muy diferente en valor comercial. 
 
Valor comercial 
 
Es el monto al que un vendedor ofrece un bien inmueble, y un comprador acepta pagarlo, sin estar ninguno de 
ellos sometido a presiones anormales, la mayoría de los trabajos valuatorios involucran estimaciones del valor 
de mercado, es el que se considera como valor ideal, a menos de que no exista oferta de inmuebles en la zona. 
 
Valor de reposición nuevo 
 
Es el valor presente de las construcciones considerándolas nuevas, este valor toma en cuenta los costos 
necesarios para sustituirlas o reponerlas en condiciones similares. 
 
Valor neto de reposición (o valor depreciado) 
 
Valor estimado a partir del valor de reposición nuevo, deduciendo o restando de este valor el deterioro físico, 
obsolescencia funcional y la obsolescencia económica de cada inmueble. 
 
 
La variedad de transacciones comerciales, ha desarrollado una técnica basada en el conocimiento de aquellos 
factores que crean o modifican el valor de los bienes inmuebles 
 31 
Factores que crean el valor de los bienes inmuebles 
 
El valor de un objeto no esta relacionado solamente a su utilidad, este objeto puede ser útil, o no para 
diferentes personas, la escasez de oferta deberá estar presente para que el valor exista, además del poder de 
compra o poder adquisitivo que tenga una persona para participar en el mercado y satisfacer su deseo. 
 
Utilidad.- Es la capacidad de una mercancía para satisfacer una necesidad o deseo. 
 
Escasez.- Es la oferta limitada de una mercancía. 
 
Demanda.- Esta dada por los productos o servicios que los consumidores están dispuestos a adquirir. 
 
Poder adquisitivo.- es la capacidad del adquiriente para comprar una mercancía. 
 
 
Factores que modifican el valor de los bienes inmuebles 
 
La interacción de los ideales y estándares sociales, los ajustes y cambios económicos, las leyes políticas y 
gubernamentales, las características físicas del inmueble, y las fuerzas físicas o naturales, son la esencia de 
causa y efecto que afectan el valor de un bien raíz o inmueble. 
 
Estos factores son de cuatro tipos: 
 
Físicos 
 
Son los inherentes a la propiedad, se dividen a su vez en dos grupos: 
 
 De los inmuebles urbanos o suburbanos. 
 
 Forma y dimensiones del terreno. 
 Superficie. 
 Topografía o configuración. 
 Subsuelo. 
 Uso o destino actual. 
 Proyecto de las edificaciones. 
 Calidad de los materiales empleados. 
 Edad de las construcciones y vida probable remanenteo futura. 
 Servicios públicos. 
 Productividad. 
 
 De los predios rústicos. 
 
 Forma y dimensiones del terreno. 
 Superficie. 
 Topografía o configuración. 
 Clasificación del suelo. 
 Uso o destino actual. 
 Vías de comunicación. 
 Clima y precipitación pluvial. 
 Productividad. 
 Otros. 
 
Para ambos grupos es importante considerar los factores físicos naturales como son: las calamidades naturales 
registradas en cada región; sismos, inundaciones, erupciones volcánicas, deslizamientos de tierra, huracanes, 
etc. 
 32 
Económicos. 
 
 Recursos naturales; su cantidad, calidad, localización y grado de uso. 
 Tendencias comerciales e industriales. 
Fuentes de trabajo, tendencia de empleos y niveles de salarios. 
 Recursos monetarios, liquidez y crédito. 
 Modificación de la tasa de interés. 
 Niveles de precios y cargas de impuestos. 
 Paridad cambiaria. 
Todos los factores que infieren en forma directa o indirecta sobre el poder de compra. 
 
Sociales. 
 
 Crecimiento o decrecimiento de la población. 
Cambios en la densidad de población. 
Cambios en composición numérica de las familias. 
Distribución geográfica del nivel social. 
Actitudes a los cambios arquitectónicos de diseño y utilidad. 
Vecindades o entornos. 
 Clasificación de la zona. 
 Otros factores que deriven del deseo o voluntad de la sociedad. 
 
Políticos o legislativos. 
 
 Urbanísticos. Planes de Desarrollo Urbano, uso de suelo. 
 Forma de propiedad. 
 Política habitacional. 
 Política impositiva, impuestos. 
Leyes sobre uso productivo de los inmuebles, control de rentas, control y destino de créditos. 
 Reglamentos de construcción. 
 Préstamos hipotecarios del gobierno. 
 Política monetaria que afecte el libre uso de la propiedad raíz. 
 
Son estas influencias físicas, económicas, sociales y políticas, las que afectan el costo, precio y valor de los 
bienes raíces. 
 
 
Valor comercial de un inmueble o bien raíz 
 
Enfoque de Mercado: es el valor comercial de un bien raíz, es el resultado de la comparación de ventas 
reales de inmuebles similares o contrastantes, la mayoría de los trabajos de valuación involucran estimaciones 
del valor de mercado, el mercado depende del lugar (medio geográfico), de las características inherentes al 
producto (cantidad, calidad), y del número disponible de compradores y vendedores. Se reconocen diferentes 
tipos de mercados: 
 
Mercado Abierto.-Es aquel al que concurren un número suficiente de compradores y vendedores. 
 
 Mercado Monopólico.- Es aquel en el que existe un sólo vendedor. 
 
Mercado Oligopólico.- Existe sólo un grupo pequeño de vendedores, que interactúan 
coordinadamente. 
 
 Mercado Monopsónico.- Existe un sólo comprador. 
 
Mercado Oligopsónico.- Existe un grupo reducido de compradores, relacionados entre sí y 
coordinados en sus actitudes. 
 33 
 
Valor comercial: es el monto que un comprador pudiera pagar y un vendedor pudiera aceptar, si cada uno 
esta bien informado y advertido de las ventajas y desventajas de un inmueble y ambos son guiados en esta 
acto por motivos de un inversionista normal, libre de presiones y permitiendo durante un tiempo razonable, 
medir las variaciones entre la oferta y la demanda. 
 
Alcances del Avalúo Inmobiliario 
 
La necesidad de valorar es universal, cualquier persona en alguna ocasión tendrá necesidad de solicitar un 
avalúo de un bien raíz, normalmente se busca el valor de mercado sin embargo existen otros valores que 
dependen del propósito del avalúo, dando lugar a una amplia gama de razones, a continuación se nombran 
algunas de ellas: 
 
Para transferencia de propiedad: 
 
 Decisión de compradores sobre precios de oferta de inmuebles. 
 Decisión de vendedores sobre precios aceptables en venta de inmuebles. 
 Establecimiento de bases justas en el intercambio de bienes inmuebles. 
 
En relación a financiamiento y crédito: 
 
 Determinación de garantía ofrecida en préstamo o hipoteca. 
Proporcionar bases firmes a inversionistas en bienes raíces, bonos, cédulas. 
Establecer bases de decisión a reaseguros o avalúos de préstamos sobre bienes raíces. 
 
Para determinar la indemnización en afectaciones de inmuebles por parte del Gobierno Federal: 
 
 Estimar el valor antes de la afectación. 
 Estimar el valor después de afectaciones. 
Determinar valor de la fracción afectada por daños y perjuicios a la fracción remanente. 
 
Para establecer bases de pago de impuestos: 
 
Definir los bienes depreciables de una propiedad, como la edificación, y los bienes no depreciables, 
como el terreno, para estimar la tasa de depreciación aplicable. 
Determinación de impuestos, regalías, herencias. 
Otros fines que consideran valores diferentes a los del mercado como son: valor asegurable que 
satisface los requerimientos del asegurado, del asegurador y el ajustador; valor referente solicitado 
por corporaciones fusionadas, emisiones de bonos, revisiones contables; valor de liquidación o 
precio para ventas forzadas o remates; y valor catastral, referente pago de impuestos. 
 
Un análisis superficial de cada caso, sin el apoyo de un avalúo inmobiliario, puede conducir entre otras 
situaciones a: 
 
 Pagar más de lo que realmente pudiera valer una propiedad. 
Vender una propiedad a un precio inferior de su verdadero valor, o asignarle un monto que no 
permita su enajenación en un tiempo razonable. 
Arrendar una propiedad que con el tiempo, pudiera reportar pérdidas. 
 Firmar un contrato de arrendamiento que un negocio no pueda sostener. 
 Realizar mejoras a un inmueble que no reditúe lo invertido. 
 Asegurar una propiedad en una cantidad menor a la que realmente vale. 
 Aceptar una garantía o una dación en pago insuficiente. 
 
 
 
 
 34 
Influencia de las tendencias sociales y económicas en el Avalúo 
Inmobiliario 
 
El valor total de los bienes inmuebles es igual a los beneficios presentes, futuros, y la utilidad que otorgue la 
propiedad. Estimar el valor de todos sus usos futuros, es el mayor reto de la valuación, cualquier estimación 
de valor debe considerar las tendencias sociales y económicas que puedan influenciar el valor de los futuros 
beneficios. 
 
Así los especialistas dedicados a esta actividad, requieren conocimiento de diversas materias a parte de las 
técnicas de valuación desarrolladas, tales como economía, desarrollo urbano, sociología, legislación, 
ingeniería de costos, finanzas, principios de contabilidad, administración y mercadotecnia, estadística, entre 
otras. 
 
El perito valuador debe conocer la situación económica de su comunidad, ligada con el poder de compra, 
aunado a esto es de suma importancia esté informado de las tendencias económicas de su país referentes a 
niveles de precios y salarios, tasas de interés, niveles de producción industrial y ventas; así como, la posible 
influencia directa o indirecta de los cambios económicos en intensidad y permanencia, de los demás países. 
En la actualidad el perito valuador solo considera en su estimación de valor los factores que afectan el 
mercado. 
 
Crecimiento poblacional. 
 
La relación entre el valor de una propiedad y el crecimiento poblacional es directa. El valor de la tierra se 
deriva de su demanda efectiva, que es consecuencia del crecimiento poblacional. La escasez de tierra 
demandada incrementa su valor. 
 
Poder de compra 
 
La capacidad de compra ha sido definida como uno de los elementos del valor, el valor del inmueble para 
vivienda depende en parte del poder de adquisición individual. La cantidad de dinero disponible puede 
contribuir al aumento de la capacidad de producción de viviendas, la disminución del dinero, hasta solo cubrir 
las necesidades básicas, influye de manera negativa, un poder de compra de buen nivel, sostiene el valor, lo 
refuerza y crea nuevos valores. 
 
El poder de compra de una población depende de multitud de factores; por ejemplo, una guerra inminente o la 
misma guerra, tormentas, sismos y otros desastres de la naturaleza, huelgas, precios de mercancías estables, 
bajos salarios, prosperidad