clase Usos de Suelo

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Usos de Suelo Urbano
Mgter. Arq. Juana Caric Petrovic
Clase 7 C
ACTIVIDADES Y USOS DEL SUELO URBANO 
ACTIVIDADES Y USOS DE SUELO
Clasificación
Factores de localización de actividades
Normativa
USO DE SUELO COMERCIAL e INDUSTRIAL
USO INDUSTRIAL
Uso Comercial
Uso Industrial 
Parques industriales
Zonas portuarias
ACTIVIDADES Y USOS DE SUELO
Primarias
Transformación, explotación y
extracción de los recursos naturales
en productos primarios:
agricultura, ganadería, silvicultura,
minería, caza y pesca,
explotación forestal.
Secundarias
Transformación física o química de un
bien a través de variados procesos.
Son las industriales: metalúrgica,
mecánica, química, textil, construcción
de edificios y obras públicas,
producción de bienes que consumimos
directamente, como los alimentos,
ropa, muebles, etc.
Terciarias
No implican elaboración de un producto 
material: distribución, almacenamiento y 
comercialización de bienes y prestación 
de servicios sociales y personales; 
educacionales, sanitarios, culturales, 
financieros, administrativos, recreativos, 
de información, comunicación y transporte
Clasificación de las actividades
Rurales Urbanas
Funciones urbanas y usos de suelo
Las actividades que se desarrollan
en la ciudad y que justifican 
su existencia definen 
la función urbana de cada una: 
militar, portuaria, minera, residencial, 
religiosa…
Pero la ciudad se define 
por el predominio de las 
actividades secundarias y terciarias. 
El peso de cada una de ellas depende 
del grado y naturaleza 
de su especialización funcional.
Uso del Suelo: 
afectación de una parcela o territorio a 
cierta actividad o grupo de actividades.
Factores de localización: elementos que intervienen para decidir el asentamiento de una actividad: 
▪ condiciones propias del sitio o lugar geográfico;
▪ grado de desarrollo tecnológico, condición 
para posibles nuevas relaciones con el espacio;
▪ modelo cultural de la sociedad;
▪ situación socio–económica del grupo 
que va a ocupar el territorio;
▪ complementariedad entre actividades: 
agrupaciones comerciales; áreas industriales;
▪ incompatibilidad por emanaciones, ruidos…
▪ requerimientos de espacio: cantidad, 
calidad, configuración; 
▪ localización: accesibilidad, prestigio o 
calidad ambiental del área;
▪ frecuencia de uso de un bien o servicio; 
▪ ámbito de difusión o alcance de un bien o servicio: según la jerarquía, nivel o rareza del bien o servicio.
Los factores inciden en la distribución espacial de las 
actividades urbanas, y 
condicionan y determinan patrones de asentamientos.
Los patrones se caracterizan tanto por la forma de ocupar el suelo 
como de relacionarse con el resto de las actividades, 
determinando diferentes modalidades de agrupamiento.
U NORMATIVA DE USO DE SUELO URBANO
Frente a la necesidad de implementar estrategias de ordenamiento territorial sustentables, 
las ciudades cuentan entre sus instrumentos normativos básicos, 
con Códigos u Ordenanzas que tienen por objeto:
▪ regular el uso, la ocupación y subdivisión del suelo con el fin de promover mejores condiciones de habitabilidad
para la población y las actividades que se desarrollan en su territorio.
▪ orientar el desarrollo de la localidad dentro de una estructura física que determine la distribución, forma y
diversidad de la edificación y las actividades, así como el carácter y funcionamiento de cada Distrito o Zona,
facilitando las interconexiones y la complementariedad entre ellas así como evitando incompatibilidades.
▪ promover que la urbanización del espacio municipal se realice en concordancia con las obras de infraestructura
que se requieran, y que su incorporación al uso urbano se realice en forma progresiva, según las reales
necesidades de expansión de la ciudad y sus particulares condiciones socio-ambientales.
Contenidos Generales de Ordenanza / Código de Ordenamiento Urbano Ambiental
DISPOSICIONES GENERALES
DISPOSICIONES RELATIVAS A LOS USOS
DISPOSICIONES RELATIVAS A LAS SUBDIVISIONES Y URBANIZACIONES
DISPOSICIONES RELATIVAS AL TEJIDO URBANO
DISPOSICIONES RELATIVAS A LAS TRAMITACIONES
NORMAS ESPECIALES POR DISTRITOS Y ZONAS
Distrito Central DC
Distritos de Uso Predominante Residencial: R1, R2, R3… Distritos Residenciales de Alta, Media y Baja Densidad
Distritos de Equipamientos Especiales EE
Distritos Residenciales Deficitarios para Mejoramiento Habitacional MH
Zonas para Desarrollo Industrial y/o Complementaria ZI
Zonas para Equipamiento y Servicios de Ruta ESR
Zonas de Reserva Urbana RU
Zona Rural ZR
Zonas destinadas a Proyectos Urbanos Especiales PU
Zonas de Protección Ambiental ZPA
SISTEMA VIAL URBANO
ASPECTOS AMBIENTALES
SISTEMA DEL VERDE 
DE LA EVALUACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL (EIA). 
USO Y CALIDAD DE LAS AGUAS, LOS CANALES DE DESAGÜES Y RESERVORIOS DE AGUA.
DE LA CALIDAD DEL AIRE. DE LOS RUIDOS Y VIBRACIONES
DE LOS RESIDUOS SÓLIDOS URBANOS (RSU)
DEL PATRIMONIO FORESTAL
DEL PATRIMONIO HISTÓRICO CULTURAL, ARQUITECTÓNICO Y AMBIENTAL URBANO
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
ANEXOS
PLANILLA DE SOLICITUD DE CERTIFICADO DE USO
PLANO DE ZONIFICACIÓN PREVENTIVA DE DISTRITOS.
PERFILES DE AVENIDAS Y CALLES
INDUSTRIAS y DEPÓSITOS
DEFINICIONES Y TÉRMINOS TÉCNICOS.
49,88%
4,77%4,12%
7,33%
3,56%
2,55%
0,65%
27,14%
PORCENTAJES DE USOS DE SUELO URBANO
CORONEL DU GRATY
Residencial
Mixto
Comercial
Equipamiento
Espacios verdes
Galpones
Talleres
Baldíos
Plano de Usos del Suelo, Coronel Du Graty, Chaco.
Fuente: Plan Estratégico Coronel Du Graty, Chaco. Caric Petrovic, Scornik, 2017.
Coronel Du Graty - Chaco
Coronel Du Graty - Chaco
Zonificación Preventiva Coronel Du Graty, Chaco. 
Fuente: Plan Estratégico Coronel Du Graty, Chaco, Caric Petrovic, Scornik, 2017.
Paso de los Libres - Corrientes
Usos del Suelo de Paso de los Libres, Corrientes. 
Fuente: Plan Estratégico de Ordenamiento 
Territorial de Paso de los Libres, IPUR, 2013.
Paso de los Libres - Corrientes
Zonificación Urbana Paso de los Libres, Corrientes. 
Fuente: Plan Estratégico de Ordenamiento Territorial de Paso de los Libres, IPUR, 2013.
DISTRITO R2 – RESIDENCIAL DE DENSIDAD MEDIA 
DELIMITACION Según Plano de Zonificación
CARÁCTER Admite Densidades Medias -entre 60 y 120 hab/ha- todas aquellas áreas en
las que, aun cuando la infraestructura no sea completa, cuenten con
factibilidad cierta otorgada por los organismos prestadores del servicio, de
provisión en el corto o mediano plazo.
Son las áreas ya consolidadas y aquellas inmediatamente contiguas, de
urbanización prioritaria. En general son contiguas al área central y a las de
mayor densidad poblacional, a la red vial secundaria y a las de equipamiento
comercial e industrial de bajo grado de molestias.
Pueden tener cierto riesgo ambiental derivado de inundaciones por lluvias.
Para estos sectores la Municipalidad deberá realizar planes parciales de
remediacióny saneamiento.
USOS Prioritarios: Vivienda individual y colectiva. Usos mixtos y cocheras.
Complementarios: comercio minorista, diario y periódico, equipamiento
administrativo, institucional, educativo, cultural, de esparcimiento y sanitario.
Servicios acordes al carácter residencial definido. Oficinas y servicios
profesionales y técnicos. Actividades de tipo artesanal sin grado de molestias
Ver: Planilla de Usos. ANEXO III.
ESPACIO URBANO Y PAISAJE Se propiciará el ordenamiento del espacio público a fin de consolidar una imagen de urbanidad y el incremento del arbolado de veredas y canteros centrales de avenidas, atendiendo al completamiento y arreglo de veredas.
Las veredas deben tener continuidad y respetar los niveles determinados por la Municipalidad, que a la vez asesorará respecto al tipo de árbol posible de colocar según el sector urbano de que se trate y de acuerdo con el ancho de vereda existente.
TEJIDO URBANO 
INDICADORES
Se permiten edificios de perímetro libre y entre medianeras de altura
limitada para los cuales regirálo establecido en Capítulo 2, Disposiciones
Generales. Punto 5, Relativas al Tejido Urbano.
Superficie y frente mínimo de parcela: 300 m2 mínimo de superficie en los
casos de creación de nuevas parcelas. 10 metros de frente mínimo.
Factores de ocupación:
FOS: 0.60
FOT: 3 cuando contare con infraestructura completa o con factibilidad cierta
de provisión otorgada por los organismos pertinentes.
Altura máxima: 12 metros
Retiro de frente y laterales: optativo.
Retiro de fondo: 20% del largo de la parcela, con un mínimo de 6 metros.
Área edificable: cualquier sector de la parcela, con las limitaciones 
establecidas por el FOS y manteniendo un retiro de fondo de parcela, 
obligatorio, libre y parquizado
Para viviendas individuales se preverá, con carácter obligatorio, un espacio
apto para albergar una cochera, de 3,00 me frente por 6,00 m de fondo.
Para viviendas colectivas, la obligatoriedad será de una cochera por
departamento.
En caso de usos mixtos o locales comerciales en planta baja y/o usos
ESPACIO URBANO Y 
PAISAJE
Se propiciará el ordenamiento del espacio público a fin de consolidar
una imagen de urbanidad y el incremento del arbolado de veredas y
canteros centrales de avenidas, atendiendo al completamiento y
arreglo de veredas.
Las veredas deben tener continuidad y respetar los niveles
determinados por la Municipalidad, que a la vez asesorará respecto al
tipo de árbol posible de colocar según el sector urbano de que se trate
y de acuerdo con el ancho de vereda existente.
SERVICIOS PUBLICOS La cobertura de servicios públicos y equipamientos urbanos puede no
ser completa. Debe contar por lo menos con agua corriente, energía
eléctrica domiciliaria y alumbrado público, desagües pluviales.
Pavimento. Servicio de recolección de residuos sólidos urbanos.
Comunicaciones.
DISPOSICIONES 
PARTICULARES
La característica del área estará dada por la densidad habitacional y de
acuerdo a la disponibilidad de infraestructura y las condiciones
ambientales y del sitio.
En la medida en que fuera completándose la infraestructura de agua 
potable, desagües cloacales y pluviales y energía eléctrica, y que la red 
vial asegure la accesibilidad al sector y la correcta circulación interna, 
podrá elevarse el factor de ocupación del suelo (FOS) recalificándose 
cada Distrito como R1. 
C3
C2
R2
R3
R4
ZUD
ZR
UE1
E2
E8
UE6
UE8
UP
R3
ZR
R4
R4
ZUD
ZUD
ZUD
R4
UE8
ZUD
R4
R3
C2
C2
R2
R2
R3 E8
UE1 E8
R3
C2
R4 UE1
UP
UE1
ZR
ZR
UP
UP
UP
R4 R4
UE1
R4
E8
R4
E2
R2
C3
C3
R4
R3
E2
UE6
ZR
R4
E8
ORDENANZA MUNICIPAL nº 2478/2001
•C3 – CENTRO LOCAL
Carácter: 
Administrativo, comercial minorista y financiero a escala local, en correspondencia con
distritos residenciales de densidad media que cuenta con servicios de infraestructura completa.
Subdivisión: 
parcela con un frente mínimo de 10 m, superficie mínima de 300 m²
Tejido Urbano: 
se permite los edificios entre medianeras de altura limitada y edificios de perímetro libre 
con y sin basamento, y edificios de semi perímetro libre.
Disposiciones particulares:
1.edificios entre medianeras: la edificación no podrá sobrepasar una altura límite de 9,5 m
2.edificios de perímetro libre:
H/d = 2 ; H’/d = 1,3 ; H’’/d = 7,2
altura máxima de basamento 6,5 m.
Los cuerpos sobre elevados observaran un retiro obligatorio sobre basamento, mínimo de 3 m 
y los que carecen de basamento observaran dicho retiro desde el nivel de vereda. 
FOT máximo: uso residencial = 1; otros usos = 2,5
se autorizará incremento del FOT de acuerdo con lo especificado en el punto 3.4.1.2. 
Del capítulo 3 (código de la ciudad de Resistencia).
FOS máximo = 0,8
Usos: 
los que resulten de aplicar el capítulo 4 (código ciudad de resistencia) y planilla de usos 
con la prohibición en edificios a construirse de instalación de viviendas hasta la cota de 3 m.
UE1 – ÁREA MARGINAL EN CONFLICTO
terrenos de propiedad del estado o municipal destinados a usos no 
residenciales ocupados por intrusos conformando un área marginal en 
conflicto que deberán ser consolidados o desalojados en áreas para 
determinar por el municipio.
UE2 - INTERCAMBIO INDUSTRIAL-TRANSPORTE 
área destinada a localización de un sistema de interconexión de los 
distintos medios de transporte (fluvial, carretero y ferroviario), 
reservándose este área para localizar una playa de operaciones para el 
transporte carretero y una playa para el transporte ferroviario, 
admitiéndose instalaciones de usos complementarios: estaciones de 
servicio, servicios terciarios, depósitos, etc..
UE6 - EQUIPAMIENTO PORTUARIO
Área destinada a la actividad portuaria, sector de costas, que deberá 
contemplar: ampliación en las instalaciones portuarias, construcción de 
la avenida costanera y otros usos que surjan de apoyo a esta actividad.
Ante un requerimiento que se formule para la implantación de un uso 
no portuario la municipalidad dictará las normas correspondientes.
UE8 - EQUIPAMIENTO INDUSTRIAL CON CIERTO GRADO DE MOLESTIA
C3
C2
R2
R3
R4
ZUD
ZR
UE1
E2
E8
UE6
UE8
UP
R3
ZR
R4
R4
ZUD
ZUD
ZUD
R4
UE8
ZUD
R4
R3
C2
C2
R2
R2
R3 E8
UE1 E8
R3
C2
R4 UE1
UP
UE1
ZR
ZR
UP
UP
UP
R4 R4
UE1
R4
E8
R4
E2
R2
C3
C3
R4
R3
E2
UE6
ZR
R4
E8
La ciudad aparece caracterizada desde sus orígenes por el desarrollo de actividades de intercambio que 
facilitan bienes y servicios a la población de la misma aglomeración y a la de su área de influencia.
Estas actividades comprenden:
- los comercios propiamente dichos: 
compran productos y los venden sin 
someterlos a cambios; 
- los comercios con transformación: 
añaden al proceso de compra - venta 
otro de producción;
- los servicios, con actividades muy 
variadas, como hoteles, cafés, 
restaurantes, servicios profesionales, 
financieros, de gestión, etc.
Proporcionan empleo al mayor n° de personas, excepto en las ciudades especializadas, industrializadas. 
Ocupan la menor superficie. Hacen uso intensivo del suelo. 
EEUU: 43% de la población activa de las grandes aglomeraciones trabaja en el comercio 
que solo ocupa entre el 4 y el 5% del suelo urbano.
Uso de Suelo ComercialUSO DE SUELO COMERCIAL
Comercio Mayorista
Comercio Minorista
El comercio se orienta al consumidor.
La productividad depende de su localización. 
Principio básico que rige la localización de una activi económica: la 
maximización del beneficio
Umbral: Dimensión mínima del mercado por debajo de la cual un 
comercio no tendría justificación económica para suministrar un 
artículo. 
Constituye una escala mínima o condición de entrada.
Radio de acción: Define el área de mercado respecto a un 
producto. 
Es el limite superior más allá del cual un comercio es incapaz de 
atraer compradores. 
Nivel y distribución de la demanda: Factores determinantes del 
número y la localización de un comercio en una zona urbana. 
La distribución intraurbana de comercios minoristas está 
condicionada por la distribución del poder adquisitivo de la 
población. 
EL COMERCIO
El comercio se orienta al consumidor.
La productividad depende de su localización.
El principio básico de localización: maximización del beneficio
Proceso de Descentralización del Comercio 
(Herbert y Thomas, 1990) Hasta mediados del XX, se localizaba en áreas interiores 
de las ciudades, “puntos de recorrido mínimo global”, en 
calles principales, transporte público, cruces de calles.
Por la expansión de las áreas residenciales se desarrollan 
localizaciones periféricas. Con el uso del automóvil y la 
creación de grandes superficies comerciales busca captar 
clientela de zonas suburbanas. 
En países más desarrollados surgen centros comerciales 
regionales, con diversidad de comercios y servicios, 
planificados, cerca de conjuntos residenciales de alta renta 
y al lado de carreteras de gran tráfico. 
Hoy la tendencia es recuperar la actividad comercial de las 
áreas interiores y el resurgimiento de los pequeños 
comercios, con cifras de venta muchas veces superior a lade los grandes almacenes.
Las condiciones de instalación en la periferia se modifican. 
Los costes de mantenimiento de los establecimientos, por 
volumen de transacción, alcanzan a los del interior, 
indicado un resurgimiento de las ventajas de la centralidad.
El consumidor como factor de localización
La distribución relativa del comercio minorista en una 
zona urbana depende en gran medida, de la 
accesibilidad de la población al mismo. 
Los recorridos varían según el propósito: 
- tipo de artículo que necesita
- urgencia de esa necesidad
- frecuencia con que compra cada consumidor
- grado de selección deseado
- valor de la mercancía en relación con el importe 
de los ingresos generales del consumidor.
La cantidad de bienes que consume cada uno está en 
relación con el precio que tiene para el consumidor, 
en su lugar de residencia. 
Los costos del desplazamiento están en relación con el 
valor de los bienes adquiridos .
Algunas líneas de acción sobre las áreas centrales
Revitalizar los centros urbanos/históricos incluyendo la 
revitalización comercial: mejorar la accesibilidad al comercio del 
centro, rehabilitar el espacio público, iluminación y seguridad.
Promover el uso mixto: manteniendo los usos comerciales, 
institucionales, hostelería, oficinas, pero también las viviendas. 
Mejorar la accesibilidad: las políticas de peatonalización de las 
áreas centrales deben compatibilizarse con la creación de los 
estacionamientos necesarios.
Los centros urbanos necesitan nuevos habitantes, hogares jóvenes 
que por su edad revitalicen estas zonas pero que demandan 
cualidades de comodidad (guardería, estacionamiento, escuela). 
Los mercados tradicionales son también elementos esenciales de la 
urbanidad, la política de revitalización de los mismos resulta 
fundamental.
Uso del suelo COMERCIAL, Área Metropolitana del Gran Resistencia DISTRITO GENERAL
Cl: Área Central
C2: Centro principal
C3: Centro local
C4: Centro vecinal
DISTRITOS RESIDENCIALES
R1: Residencial de alta densidad
R2: Residencial de densidad media
R3: Residencial de densidad baja
R4: Residencial de densidad baja
R5: Residencial parque
R6: Residencial 6
DISTRITOS DE EQUIPAMIENTO
El: Equipamiento institucional 
E2: Equipamiento local
E3: Equipamiento comercial 
E4: Equipamiento comercial
E5: Equipamiento general
E6: Equipamiento determinado
E7: Equipamiento especial
E8: Equipamiento 8
Uso del suelo COMERCIAL, Ciudad de Corrientes 
Distritos Centrales
Ch- Casco histórico
Ca- Central administrativa
Cc- Central comercial
C1-Subcentral adm. comercial
C2- Centros locales
Distritos de Equipamiento
E1- Equipamiento comercial dominante.
E1- Mercado Minorista en Distrito C1.
E1- Bandas Viales.
Distrito Equipamiento especial
Ee- usos singulares relevantes,
ya localizados: Ej: Ee (2): Zona Portuaria;
Distritos de Equipamiento
E2- Usos mixtos: industrial, comercial
mayorista y servicios a escala urbana.
El comercio cada vez más está ligado al ocio. Convive con cines, 
cafeterías, complejos para jóvenes, discotecas….
Se crean calles artificiales integrando el comercio y el ocio.
Las oportunidades de los centros tradicionales se refuerzan en un 
centro urbano donde las posibilidades de ocio ofrecen mayores 
opciones. 
Muchas ciudades han desarrollado estrategias de recuperación de 
antiguos muelles, equipamientos industriales adaptados al comercio
USO DE SUELO INDUSTRIAL 
Industria
conjunto de operaciones materiales ejecutadas para la 
obtención, transformación o transporte de 
uno o varios productos .
Surge a finales del XVIII como un fenómeno económico, 
social y político: la Revolución Industrial. 
La producción manual es sustituida por la industrial. 
Con la máquina a vapor aumenta la capacidad de 
producción, disminuyen los tiempos y consecuentemente 
Los costos de producción y así, aumentan las ganancias.
Sector industrial
eje articulador que aglutina el desarrollo productivo por sus efectos multiplicadores, 
tanto en relación a actividades de servicios especializados como a la generación de empleos calificados y a su 
vinculación con la ciencia y la tecnología.
Emplazamiento Industrial Urbano
Factores que favorecen la concentración industrial en las ciudades o sus proximidades: 
• Importancia del mercado urbano: 
La ciudad constituye el principal estímulo para la fabricación de bienes de consumo al concentrar población.
• Convergencia de sistemas de transporte: 
Facilita el acceso al consumo de las áreas de influencia, la recepción de materias primas y la salida de productos fabricados.
• Disponibilidad de mano de obra: 
Especializada y no calificada, por la existencia de centros de formación profesional y educativos de todo tipo.
• Peso de las economías de aglomeración: 
Buscan beneficios de relaciones complementarias de producción–consumo, de prestación de servicios complementarios, 
relaciones financieras o de capital y de inversiones de unas industrias en otras.
•Importancia de las innovaciones tecnológicas: 
Las ciudades son focos de investigación y desarrollo tecnológico. Los laboratorios de empresas y centros de investigación, 
son espacios innovadores, productores del necesario software para la actividad productiva actual.
•Calidad de cierto factor: 
La cualificación profesional, las condiciones ambientales, la falta de conflictos laborales, otros.
El modelo actual de producción industrial, derivado de la revolución tecnológica, propicia la descentralización y dispersión de 
operaciones rutinarias y de escasa cualificación, el cierre y traslado de instalaciones a pequeñas ciudades sin tradición 
industrial o a zonas rurales. 
Muchas veces esta descentralización se efectúa a través de sistemas de subcontratos o mecanismos de economías sumergidas.
Según sean Industrias Pesadas o Livianas, los factores del transporte ejercen gran influencia en las localizaciones 
▪ Pesadas: requieren importantes cantidades de materia prima, instalaciones, maquinas y equipos de envergadura para 
transformarla en productos semielaborados, utilizados por otras industrias: la petrolera, siderúrgica, cementera, otras.
Demandan: 
- acceso a fuentes de materia prima; 
- acceso a las instalaciones propias del transporte; 
- acopio de la materia prima;
- distribución de sus productos;
- adyacencia a medios más económicos de transporte.
Las industrias antiguas, asociadas al FFCC, localizadas fuera de los 
límites urbanos, fueron absorbidas por el crecimiento de la ciudad. 
La localización periférica implica un reconocimiento de los riesgos 
de la industria (ruidos, humos, efluentes), incompatibles con usos 
urbanos.
Tipos contrapuestos de 
localizaciones intaurban
▪Livianas o ligeras, convierten materia prima en bruto o semi elaborada en bienes de consumo de personas y/o 
empresas: alimenticia, textil, farmacéutica.
De mayor movilidad en su localización dentro de la zona urbana, también repiten la situación de centro-periferia, 
ubicándose en zonas próximas al mercado para el cual producen.
Las localizaciones centrales la ocupan talleres de industria ligera, que 
requieren mano de obra calificada (elementos de precisión, imprentas, 
confección de ropas). 
Comparten con los establecimientos comerciales mayoristas localizaciones 
suburbanas. 
Se sitúan a lo largo de las avenidas de acceso o circunvalación, elaboradoras 
de productos alimenticios, eléctricos, tornerías, etc. que dependen del 
transporte automotor para el acopio de materiales y para la distribución de 
sus productos, tanto dentro como fuera de la zona urbana.
Patrones de asentamientos industriales
Los Patrones van desde una gran dispersión puntual hasta áreas de gran densidad y conglomerados
industriales:
• Industrias distribuidas en el área urbana que producen bienes para el consumo directo. De organización
semi artesanal, en general no requieren grandes inversiones y están orientadas al mercado.
• Agrupadas en zonas intermediasa lo largo de las vías de circulación, sobre la periferia del área central.
Actividades que crean cierta incompatibilidad con las áreas comerciales y residenciales.
• Industrias nucleadas o en bandas periféricas propias de las aglomeraciones industriales. Se organizan en
conjuntos concentrados, dándose factores de complementariedad y de relaciones industriales.
• Industrias aisladas, fuera del área urbana generalmente plantas de gran tamaño, incompatibles con otras
actividades, con menor precio de la tierra.
• Parques o complejos industriales planificados .
Parques o Complejos Industrialestriales 
Áreas reservadas y reguladas, dotadas de infraestructura y servicios comunes. Promueve la convivencia entre empresas. 
Ventajas: 
Apoyo efectivo a la pequeña y mediana empresa por el usufructo de los servicios comunes.
Es una positiva innovación en el campo del ordenamiento industrial. 
Permite mejor distribución territorial de la actividad, dando lugar a la creación de nuevos centros de desarrollo regional.
Es un instrumento eficaz en proyectos de reordenamiento urbanístico. 
Aportan solución al grave problema de perturbación que significan las industrias en la trama urbana.
Según la estrategia u objetivo que los promueva, serán 
Parques Industriales de Promoción: ubicados en zonas subdesarrolladas, contribuyen a su desenvolvimiento económico y 
mejora el nivel de vida.
Parques Industriales de Desarrollo: concentran las industrias alrededor de ciudades que ya registran cierta actividad I. 
Parques Industriales de Reordenamiento: la reubicación de industrias y su reordenamiento o expansión, soluciona los conflictos 
de crecimiento industrial desordenado.
Parques Industriales Oficiales: la adquisición de las tierras y la construcción de la infraestructura están a cargo, conjunta o 
separadamente, del Estado Provincial, de las Municipalidades u otros. 
C1 C1 C1 C1 C1C1 C C C
BBBBSC
29 29 29 29 29 29 58 58 58 58
2
2
,5
2
2
,5
2
2
,5
2
2
,5
2
0
0
500
7
5
9
0
A
A
A
A A
A
A
A
58
B1 B1 B1 B1 B1 B1
ACCESO 
SECTOR INDUSTRIAL
SECTOR DE SERVICIOS COMUNES
SECTOR VIAL
SECTOR VERDE PERIMETRAL
Parcelas tipo A ( 8 )
Parcelas tipo B y B1( 4 y 6 )
Parcelas tpo C y C1 ( 3 y 6 )
Control de ingreso
Control y báscula
Vivienda
E stacionamiento camiones y autos
Equipamiento principal
1º etapa: recepción y sala de espera, salón de usos múltiples, 
oficinas y sanitarios, mantenimiento
2º etapa: oficinas públicas, bar, guardería, bomberos y policía
ALTERNATIVAS DE DISEÑO
PARQUE INDUSTRIAL MACHAGAI
ALTERNATIVA 2
( croquis preliminar )
F
u
tu
ra
 c
o
n
e
xi
ó
n
F
u
tu
ra
 c
o
n
e
xi
ó
n
Reserva para futura conexión
Ruta Nacional Nº 16 
Elementos básicos de un 
parque industrial
1.- Tenencia de la tierra.
2.- Urbanización.
3.- Infraestructura.
4.- Servicios.
Nuevas relaciones industria y ciudad
Después de décadas de divorcio entre lo industrial y lo urbano, en la actualidad comienzan a aparecer proyectos urbanos, 
basados en hacer volver la industria a la ciudad. 
Una industria caracterizada por un uso intensivo de la tecnología, la innovación y el conocimiento: la “nueva industria”.
Ejemplos de proyectos de “espacios de innovación”: 22@ Barcelona; Hafen City en Hamburgo o One North en Singapur. 
La nueva industria presenta nuevas lógicas de localización, relacionadas con las dinámicas urbanas. 
Los espacios de innovación, buscan entornos que faciliten procesos flexibles, interactivos, dinámicos, atractivos para la 
atracción de talento. 
La ciudad se brinda como una gran infraestructura sobre las que estas industrias basan su actividad. 
Diferentes teorías y perspectivas urbanas se han abierto camino en la conceptualización de este fenómeno: las teorías de las 
“Ciudades Creativas” o “Territorios Inteligentes ” 
22@Barcelona
Transforma 200has de suelo industrial de Poblenou en 
un distrito innovador que ofrece espacios modernos 
para la concentración estratégica de actividades 
intensivas en conocimiento. 
Proyecto de renovación urbana y un nuevo modelo de 
ciudad que quiere dar respuesta a los retos de la 
sociedad del conocimiento.
El entorno favorece las 
sinergias de 
conocimiento y los 
procesos de innovación,
y permiten mejorar la 
competitividad del 
conjunto empresarial y la 
calidad de vida de 
quienes viven y trabajan 
en el distrito.
Otra lectura de la vuelta de la industria ala ciudad: el urbanismo sostenible y el mix de usos
Las actividades económicas industriales integradas en los espacios urbanos, genera un proceso de carácter mixto, donde los 
espacios productivos y la vida urbana se entremezclan. 
Los cambios en el urbanismo y la arquitectura industrial, las nuevas tecnologías y los procesos de producción industriales 
generan nuevos paradigmas e innovación en la intervención urbana donde lo industrial es una parte más de la ciudad, 
compatible con el proceso urbano. 
El urbanismo industrial se caracterizó 
por la construcción de polígonos y parques 
industriales de escala no-urbana, 
Donde el espacio era construido 
y diseñado como mera infraestructura 
para la producción. 
Sin embargo, comienza a aparecer una arquitectura 
Industrial de diseño cuidado y características urbanas.
El suelo industrial, es para el planeamiento un activo más de la política económica que tiende a ser gestionado por los 
departamentos de industria, desvinculadas de las políticas urbanas. 
Pero hoy los proyectos urbanos de espacios de innovación generan nuevas clases de suelo que permiten usos mixtos. La 
gobernanza y la gestión de lo mismos también tiende a ser mixta. 
La percepción social negativa actual de 
residir en zonas limítrofes con espacios 
industriales puede modificarse. 
Las nuevas tecnologías mitigan ruidos y 
olores.
El diseño urbanístico puede buscar 
soluciones para las cuestiones de trabajo 
y la arquitectura puede generar diseños 
atractivos.
Master Master Plan Hafen City, Hamburgo 
City, Hamburgo 
ZONAS PORTUARIAS
La evolución del tráfico marítimo mundial está íntimamente relacionada con la actividad portuaria; que no se reduce al 
atraque y desatraque de los buques. 
Los puertos desempeñan un papel importante en la cadena de transporte, 
tanto en su condición de parte del transporte marítimo como por ser 
nodos de transferencia modal y por su función de plataformas logísticas, 
con una serie actividades de valor añadido que exceden las de carga, 
descarga y almacenamiento. 
El puerto es una realidad multifuncional y polivalente con importantes 
efectos sobre la cadena logística y la vida de las ciudades: 
• - Es un acceso: lugar de atraque y desatraque de buques. 
- Es una parte del litoral y un espacio urbano. Es una zona industrial. 
- Es un punto de conexión intermodal. 
- Es un área logística y de almacenamiento. 
- Es un espacio lúdico y de esparcimiento. 
- Es una zona comercial.
- Un elemento del paisaje. 
Los puertos y sus relaciones con las ciudades 
Como puntos privilegiados de comercio los puertos han contribuido a la formación y el desarrollo de las ciudades. 
El Concepto de transporte marítimo de mercancías “puerto a puerto” fue reemplazado por el “puerta a puerta”, 
provocando la penetración de los hinterland portuarios al interior del territorio y la necesidad de hacer confluir los 
distintos modos de transporte en las cercanías de los puertos, y la necesidad de zonas amplias donde ubicar 
infraestructuras. 
Las funciones de los puertos comerciales son susceptibles de atraer la implantación y desarrollo de otros servicios y 
actividades en la ciudad, ofreciendo oportunidades de crecimiento. 
La intermodalidad induce otras funciones no menos importantes, como las de centro de almacenamiento de 
mercancías y zona de localización de servicios terciarios. 
La dotación y ampliación de equipamientos demanda nuevas superficies. 
Un elemento de gran influencia en el potencial económico del puerto y, a la vez, en el desarrollo de la ciudad, es el 
de las actividades logísticasvinculadas a los flujos de transporte y que admiten otras localizaciones: 
a) En los espacios portuarios. 
b) En áreas especializadas próximas y bien conectadas con la zona portuaria. 
c) En la ciudad. 
Revitalización de zonas utilizando diferentes mecanismos de intervención
Muchos puertos activos, ubicados en áreas urbanas centrales debieron ser relocalizados al no poder dar respuesta a los 
cambios tecnológicos y funcionales, impactando fuertemente en las condiciones urbanas y provocando una tendencia a la 
pérdida de población de cierta relevancia económica en esos centros. 
Nuevas formas en las relaciones puerto-ciudad exigirían tener en cuenta:
Los espacios portuarios se presentan como una oportunidad por la posibilidad de la constitución de amplios espacios 
abiertos junto a los habitualmente congestionados centros urbanos, así como el establecimiento de funciones recreativas 
y lúdicas que permitan disfrutar del entorno. 
Para lo cual serán necesarias intervenciones tales como por ej: 
a) Calificación especial desde el punto de vista patrimonial de las zonas que se deseen reactivar (calificándolas como 
núcleos históricos). 
b) Concesión de beneficios fiscales para las actuaciones de rehabilitación de edificios.
c) Mejora de los servicios públicos en las áreas seleccionadas. 
d) Recalificación del suelo. La apertura de las áreas ocupadas por los puertos más antiguos en los centros de las ciudades, 
para su edificación puede suponer un apoyo a la recuperación de las áreas aledañas. 
e) Revitalización cultural y medioambiental de estos entornos. 
Antigua zona Puerto Rosario. Argentina.
La reconversión de este sector de la ciudad ocupado por el antiguo 
puerto propuso un novedoso enfoque de planificación urbana, al 
recuperar el patrimonio productivo, industrial y ferroviario, 
incorporar las áreas desafectadas como espacios vitales del suelo 
urbano y al mismo tiempo garantizando nuevos acceso al espacio 
público ribereño. El proyecto Puerto Norte es una intervención de 
gran escala, en una extensión de casi de 100 ha.
En 1989 se resolvió rescatar la vieja zona portuaria para integrar 
la Ciudad al río. El proyecto, liderado por la Corporación Antiguo 
Puerto Madero (una sociedad mixta conformada por el 
Gobierno nacional y el de la ciudad) implicó la recuperación de 
170 hectáreas para viviendas y espacio público. Este barrio, 
cuyas calles rinden homenaje a mujeres destacadas de la 
historia argentina, pronto se transformó en un exclusivo centro 
residencial, gastronómico y de negocios de la ciudad.
Antigua zona Puerto Buenos Aires 
Nyhavn. Copenhague
Construido en el siglo XVII, como entrada para comerciantes y 
marineros que llegaban en barco desde el mar para hacer negocios con 
su mercancía. La reconversión de la antigua zona de puerto privilegió la 
recuperación del área como centro recreativo y gastronómico, 
recuperando la relación ciudad – rio para toda la población.
"Zaha Hadid Architects ha creado una conexión balanceada entre el 
espacio urbano y el área de puerto con soluciones de vías de acceso y 
calles cuidadosamente consideradas," dijo Valdo Kalm, el presidente 
del Consejo del Puerto. "Lo que resalta de sus diseños son las 
diagonales que los atraviesan de caminos pedestres, alrededor de los 
cuales un espacio muy diverso y memorable ha sido establecido."
Nuevo Puerto de Tallinn
Isla Grandville. Canadá
Intervención urbana por muralistas en zona 
de antiguos silos.
https://www.plataformaarquitectura.cl/cl/878858/zaha-hadid-architects-gana-concurso-para-el-plan-maestro-del-puerto-de-tallin-en-estonia/59a835f3b22e38a3030007eb-zaha-hadid-architects-wins-competition-for-port-of-tallinn-masterplan-in-estonia-image