Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal

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El Registro Público de la Propiedad 
del Distrito Federal 
Naturaleza, estructura y problemática jurídica 
Para desentrafiar la naturaleza jurídica de una institución como lo es el 
Registro Público de la Propiedad se debe acudir en primer lugar a la Constitución 
General de los Estados Unidos Mexicanos que es el fundamento de todo nuestro 
sistema jurídico para ir descendiendo a la legislación y reglamentación respectiva. 
1. Artículo 122 Constitucional, Base Primera, fracción V, inciso h) que dice: 
. . .Definida por el artículo 44 de este ordenamiento la naturaleza jurídica del 
Distrito Federal, su gobierno está a cargo de los Poderes Federales y de los órganos 
Ejecutivo, Legislativo y Judicial de carácter local, en los términos de este artícu- 
lo.. . BASE PRIMERA. Respecto a la Asamblea Legislativa: ... V. La Asamblea 
Legislativa, en los términos del Estatuto de Gobierno, tendrá las siguientes facul- 
tades: .. .h) Legislar en las materias civil y penal; normar el organismo protector 
de los derechos humanos, participación ciudadana, defensoría de oficio, notariado 
y registro público de la propiedad y de comercio. 
Por su parte la Base Segunda, fracción 11 incisos b) y d) del citado artículo dice: 
. . . respecto al Jefe de Gobierno del Distrito Federal.. . . 
11. El Jefe de Gobierno del Distrito Federal tendrá las facultades y obliga- 
ciones siguientes: 
. . . b) Promulgar, publicar y ejecutar las leyes que expida la Asamblea Legis- 
lativa proveyendo en la esfera administrativa a su exacta observancia, mediante la 
expedición de reglamentos, decretos y acuerdos.. . 
* Notario número 193 del Distrito Federal, Mbxico, Distrito Federal, marzo de 2001. 
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. . .d) Nombrar y remover libremente a los servidores públicos dependientes 
del órgano ejecutivo local cuya designación o destitución no estén previstas de 
manera distinta por esta Constitución o las leyes correspondientes. 
2. Artículo 42 fracción XII del Estatuto de Gobierno del Distrito Federal: 
. . .La Asamblea Legislativa tiene facultades para: . . .XII Legislar en las 
materias civil y penal, normar el organismo protector de los derechos humanos, 
participación ciudadana, defensoría de oficio, notariado y registro público de la 
propiedad y de comercio. 
3. Artículo 12 de la Ley Orgánica de la Administración Pública del Dis- 
trito Federal: 
... El Jefe de Gobierno será el titular de la Administración Pública del 
Distrito Federal;. . . 
La Administración Pública del Distrito Federal tendrá a su cargo los ser- 
vicios públicos que la Ley establezca.. . 
Artículo 35.- . . .XIX de la Ley Orgánica de la Administración Pública del 
Distrito Federal: 
A la Consejería Jurídica y de Servicios Legales corresponde: ... 
. .. XIX. Prestar los servicios relacionados con las funciones encomendadas 
por las disposiciones jurídicas al Registro Público de la Propiedad y de Comercio 
4. Artículo 2999 del Código Civil para el Distrito Federal: ". . .Las oficinas 
del Registro Público se establecerán en el Distrito Federal y estarán ubicadas en 
el lugar que determine el Jefe del Departamento del Distrito Federal." 
5. Artículo l Q del Reglamento del Registro Público de la Propiedad: 
... El Registro Público de la Propiedad es la institución mediante la cual el 
Gobierno del Distrito Federal proporciona el servicio de dar publicidad a los actos 
jurídicos que, conforme a la Ley, precisan de este requisito para surtir efectos ante 
terceros. 
De lo anterior se desprende que el Registro Público de la Propiedad del 
Distrito Federal es una institución que forma parte de la Administración Pública 
Centralizada del Distrito Federal y por ello depende directamente del Jefe de 
Gobierno, que es el titular de la administración pública del Distrito Federal (a 
través de la Consejena Jurídica y de Servicios Legales) quien está facultado 
constitucionalmente para expedir la reglamentación relativa al citado registro y a 
su vez la Asamblea Legislativa es el órgano facultado para legislar en todo lo 
relativo al Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal. 
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Si bien es cierto el Registro Público forma parte de la administración pública 
centralizada del Distrito Federal, no existe ningun impedimento legal, para que se convierta 
en un organismo descentralizado con personalidad jundica y patrimonio propio tal 
como está previsto en el artículo 40 de la citada Ley Orgánica de la Administración 
Pública del Distrito Federal, lo que conlleva entre otras, las siguientes ventajas: 
a) Una mayor autonomía en la toma de decisiones; 
b) Libertad para contratar, capacitar y despedir a sus empleados sin la 
presión del Sindicato de Trabajadores del Gobierno del Distrito Federal; 
c) Que los ingresos que se generan por la prestación del servicio registral 
los pueda canalizar en mejorar su infraestructura y las prestaciones de sus em- 
pleados, y 
d) Que el Director del Registro aunque sea designado por el Jefe de Gobierno 
en los términos del artículo 53 de la Ley Orgánica de la Administración Pública 
del Distrito Federal, debe contar con conocimientos y experiencia en la materia, 
tal como lo prescribe el artículo 103 del Estatuto de Gobierno del Distrito Federal. 
Otra alternativa igualmente contemplada en el artículo 12 de la Ley Orgánica 
de la Administración Pública del Distrito Federal es concesionar el servicio registral; 
sin embargo por la naturaleza e importancia del Registro Público esta opción debe ser 
desechada, ya que implicaría dejar la seguridad jurídica (que no sólo es una función 
sino una obligación del Estado) en manos de los particulares, lo cual sería muy peligroso. 
a) Publicidad. Una de las finalidades más importantes del Registro Pú- 
blico de la Propiedad es sin duda alguna la publicidad de los actos jurídicos 
celebrados tanto por los particulares, como por las autoridades, por ello señala el 
artículo 3001 del Código Civil: "El Registro será público. Los encargados del 
mismo tienen la obligación de permitir a las personas que lo soliciten, que se 
enteren de los asientos que obren en los folios del Registro Público y de los 
documentos relacionados en las inscripciones que estén archivados. También tie- 
nen la obligación de expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias 
que figuren en los folios del Registro Público, así como certificaciones de existir 
o no asientos relativos a los bienes que señalen." 
A su vez el artículo 1 del Reglamento del Registro Público de la Propiedad 
establece: 
ART~CULO 1 .-El Registro Público de la Propiedad es la institución mediante 
la cual el Gobierno del Distrito Federal proporciona el servicio de dar publicidad 
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a los actos jurídicos que, conforme a la Ley, precisan de este requisito para surtir 
efectos ante terceros. 
6) Seguridad jurídica. Al dar publicidad a los actos realizados se pro- 
porciona seguridad jurídica a todos los que van a celebrar una transacción inmo- 
biliaria o crediticia, por que saben a que atenerse, conocen las características 
del inmuebleque desean adquirir, sus limitaciones, gravámenes, afectaciones, 
etcétera. 
Si la seguridad jurídica es una de las finalidades de la función registra1 es 
menester saber en qué consiste. 
J. T. Delos la define en los siguientes términos: "...la seguridad es la ga- 
rantía dada al individuo de que su persona, sus bienes y sus derechos no serán 
objeto de ataques violentos o que, si éstos llegan a producirse, le serán asegurados 
por la sociedad, protección y reparación.. ." ' 
En el mismo sentido Carlos José Gutiérrez afirma: "La seguridad se presenta 
como la meta de todas las ambiciones y esfuerzos que se realizan en la economía 
y la política de nuestro tiempo, presentándose con mayor importancia que otros 
valores de mayor rango.. . La finalidad de seguridad en las relaciones sociales la 
realiza el hombre por medio del derecho.. ." 
La seguridad jurídica es también contemplada desde la perspectiva del Estado, 
al respecto Hermann Heller dice: "La institución del Estado aparece de esta suerte, 
justificada por el hecho de ser una organización de seguridad jurídica, y sólo por 
ello.. . es el Estado moderno donde alcanza el más alto grado de seguridad jurídica 
el estatus social del derecho, tanto en relación con la certidumbre de sentido como 
con la de ejecución, porque la organización jerárquica de aquel dispone de un 
cuerpo extraordinariamente diferenciado desde el punto de vista técnico, integrado 
por órganos dedicados al establecimiento, aplicación y ejecución del derecho 
positivo. Para garantizar tan alto grado de seguridad jurídica es supuesto nece- 
sario la soberanía del Estado.. . ' y 3 
Desde el punto de vista constitucional Ignacio Burgoa, nos señala "...la 
seguridad jurídica in genere, al conceptuarse como el contenido de varias garan- 
tías individuales consagradas por la ley fundamental, se manifiesta como la sustancia 
de diversos derechos subjetivos públicos individuales del gobernado oponibles y 
exigibles al Estado y a sus autoridades quienes tienen la obligación de acatarlos 
U observarlos.. .y'.4 
' Delos, J. T., Los fines del derecho, Universidad Nacional Autónoma de México, México, 
1981, p. 47 
Gutiérrez, Carlos José, Lecciones de filosofía del derecho, Ed. Juricentro, Costa Rica, 
1985, p. 368 y 369. 
Heller, Hermann, Teoria del Estado, Fondo de Cultura Económica, México, 2000, p. 284 y 287. 
Burgoa Orihuela, Ignacio, Las garantias individuales, Ed. Porrúa, México, 1984, p. 495. 
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Es tan importante la función registra1 que sin la existencia del Registro 
Público de la Propiedad el mercado inmobiliario se paralizaría, los créditos desa- 
parecerían, con un costo económico y fiscal altísimo. Si los adquirentes no tienen 
la certeza de quién es el dueño del predio que van a comprar, que éste se encuentra 
libre de todo gravamen o limitación de dominio, evidentemente no van a realizar 
la compra arriesgando su capital. Lo mismo acontece con los acreedores, los cuales 
no van a otorgar créditos sin tener la seguridad de que la garantía que constituyen 
sus deudores es adecuada y se encuentra registrada a nombre de éstos. 
Las implicaciones tanto jurídicas como económicas del Registro Público de 
la Propiedad son tan importantes que si éste no funciona eficaz y adecuadamente la 
seguridad jurídica se desmorona y junto con ella nuestro orden jurídico, ya que 
de nada sirve el derecho si no puede cumplir con una de sus finalidades princi- 
pales: la seguridad jurídica, 
Desde el punto de vista fiscal tanto el gobierno local como el federal dejarían 
de percibir grandes cantidades de dinero, ya que las enajenaciones de inmuebles se 
encuentran gravadas por impuestos y derechos locales (adquisición de inmuebles 
y derechos de inscripción el Registro Público de la Propiedad) como por impues- 
tos federales (Impuesto Sobre la Renta e Impuesto al Valor Agregado) lo que trae 
como consecuencia que al contar con menos ingresos, los recursos que destinan 
a prestar los servicios públicos también disminuirían, lo que repercutiría en toda 
la sociedad. 
A título de ejemplo en la Ley de Ingresos del Distrito Federal para el ejer- 
cicio fiscal del año 2001, publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 
31 de diciembre del 2000, se contempla en su artículo primero que se van a 
percibir por concepto de Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles la suma de 
$lO97,14 1,600.00 (UN MIL NOVENTA Y SIETE MILLONES CIENTO 
CUARENTA Y UN MIL SEISCIENTOS PESOS) y por derechos de la presta- 
ción de servicios del Registro Público de la Propiedad y del Archivo General de 
Notarias la cantidad de $368,5O 1,500.00 (TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO 
MILLONES QUINIENTOS UN MIL QUINIENTOS PESOS, Moneda ~acioI)al) 
lo que hace un total de cerca de MIL QUINIENTOS MILLONES DE PESÓS. 
Tanto la doctrina (son escasos los tratadistas en el tema y fundamentalmente 
son Notarios) como las autoridades han menospreciado la importancia del Regis- 
tro Público de la Pr~piedad.~ 
Llama la atención que el Decreto de Presupuesto de Egresos del Distrito 
Federal para el ejercicio fiscal del año 2001 publicado en la Gaceta Oficial del 
Distrito Federal, el día 31 de diciembre del 2000, en su artículo 4 se le otorgue 
Entre los notarios cabe destacar los estudios realizados por Luis Carral y de Teresa, 
Bemardo Pérez Femández del Castillo y Jorge Ríos Hellig. 
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a la Consejería Jurídica y de Servicios Legales Únicamente la suma de 
$256,666,088.00 (DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MILLONES SEISCIEN- 
TOS SESENTA Y SEIS MIL OCHENTA Y OCHO PESOS, Moneda Nacional), 
en la inteligencia que la Consejería tiene a su cargo varias funciones además de 
la registral, de lo que se concluye que el Registro Público de la Propiedad ni 
siquiera percibe los ingresos que genera. 
ESTRUCTURA DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD 
Según el artículo 4" del Reglamento del Registro Público de la Propiedad 
del Distrito Federal, éste se encuentra estructurado de la siguiente forma: 
ART~CULO 4*-El Registro Público estará a cargo de un Director General, 
quien se auxiliará de registradores, una área jurídica y las demás que sean nece- 
sarias para su funcionamiento, conforme al manual de organización que expida 
el Jefe del Departamento, de conformidad con las disposiciones legales aplicables. 
Por su parte el articulo 5" del Reglamento citado, establece los requisitos 
para ser Director General: 
ART~CULO SQ-Para ser Director General se requiere ser ciudadano mexica- 
no, con título de licenciado en Derecho debidamente registrado en la Dirección 
General de Profesiones, con cinco aííos de práctica en el ejercicio de la Profesión 
y ser de reconocida probidad.. . 
Es paradójico el hecho que no se exija para ser Director General el tener 
experiencia en materia registral o notarial como si se pide para ser registrador. 
Es menester reformar esta disposición de tal forma que para ser director general 
se requiera una experiencia en el campo registral ya que es inconcebible que el 
titular de la fe pública registral, el que resuelve los recursos de inconformidad y 
quien emite los criterios obligatorios para los registradores no sea una perso- 
na que tenga un profundo conocimiento en esta materia, tal y como lo exige el 
artículo 103 del Estatuto de Gobierno para los titulares de la entidades que con- 
forman la administración pública paraestatal 
El mismo reglamentonos habla de las facultades que el Gobierno del Distrito 
Federal delega al Director General para ser cumplidas: 
ARTicu~o 6Q-Corresponde al Departamento por conducto del Director General: 
1. Ser depositario de la fe pública registral para cuyo pleno ejercicio se 
auxiliará de los registradores y demás servidores públicos de la institución; 
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11. Coordinar y controlar las actividades registrales y promover políticas, 
acciones y métodos que contribuyan a la mejor aplicación y empleo de los elementos 
técnicos y humanos del sistema, para el eficaz funcionamiento del Registro Público; 
111. Participar en las actividades tendientes a la inscripción de predios no 
incorporados al sistema registral e instrumentar los procedimientos que para ese 
fin señalen las leyes; 
IV. Girar instrucciones tendientes a unificar criterios, que tendrán carácter 
obligatorio para los servidores públicos de la institución; 
V. Resolver los recursos de inconformidad que se presenten en los términos 
de este Reglamento; 
VI. Permitir la consulta de los asientos registrales, así como de los documen- 
tos relacionados que obren en los archivos del Registro Público 
VII. Expedir las certificaciones y constancias que le sean solicitadas, en los 
términos del Código y de este Reglamento; 
VIII. Encomendar en los abogados el área jurídica, la representación de la 
institución, para que la ejerzan en aquellos casos controvertidos en que la misma 
sea parte; 
IX. Encargar en los servidores públicos que considere, la autorización de los 
documentos que no le sean expresamente reservados, sin perjuicio de su interven- 
ción directa cuando lo estime conveniente; 
X. Proporcionar a la unidad administrativa competente del Departamento, 
la información que deberá publicarse en la Gaceta, en los términos del presente 
Reglamento, y 
XI. Las demás que le señalen el presente Reglamento y demás ordenamientos 
aplicables. 
Una facultad muy pocas veces utilizada por el Director, es la emisión de 
criterios obligatorios para los registradores, lo que permitiría unificarlos, ya que 
no son siempre coincidentes y en ocasiones son criterios opuestos. 
En cuanto al área jurídica el citado Reglamento en su numeral 7Q determina 
que el responsable de ésta deberá ser ciudadano mexicano con título de licenciado 
en Derecho y con experiencia mínima de tres años en materia registral y de reco- 
nocida probidad, para posteriormente en el artículo gQ describir las atribuciones 
del área que son las siguientes: 
1. Intervenir en representación del Registro Público en todos los juicios en 
que la institución sea parte y en aquellos en que aparezca como autoridad respon- 
sable, en los términos de la Ley de Amparo, Reglamentaria de los artículos 103 
y 107 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; 
11. Instrumentar y sustanciar los procedimientos para la incorporación al 
Registro Público de los predios no inmatriculados, dando cuenta de ello al propio 
Director General; para su aprobación y efectos jurídicos correspondientes; 
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111. Conocer de los asuntos que le turnen las áreas del Registro Público, 
en los casos de suspensión o denegación del servicio; 
IV. Confirmar, modificar o revocar las determinaciones suspensivas o dene- 
gatorias de los Registradores, y 
V. Proporcionar asistencia técnica al personal de la institución y orienta- 
ción jurídica a los usuarios del servicio en el orden registral y fiscal. 
En cuanto al registrador el propio Reglamento en su artículo gQ lo define 
como: "...es el servidor público auxiliar de la función registral, que tiene a su 
cargo examinar y calificar los documentos registrables y autorizar los asientos en 
que se materializa su registro". 
Los requisitos para ser registrador son según el mismo artículo: 
1. Ser licenciado en Derecho, con título legalmente expedido y registrado 
en la Dirección General de Profesiones de la Secretaría de Educación Pública; 
11. Haber ejercido por un mínimo de tres años, la profesión de licenciado 
en Derecho; 
111. Acreditar haber ejercido dicho profesión en actividades relacionadas 
con el Registro Público o el notariado, por lo menos en un año, y 
IV. Haber aprobado el examen de oposición correspondiente. 
El Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal se encuentra inte- 
grado por el Registro Inmobiliario, el Registro Mobiliario y el Registro de las 
Personas Morales, tal como lo establecen los artículos 3042, 3064 y 3071 del 
Código Civil y 54, 66 y 71 del referido Reglamento. 
LA FUNCIÓN REGISTRAL 
Para entender la función registra1 es necesario distinguir entre los documen- 
tos que pueden ser registrados, de los actos jurídicos que requieren ser inscritos 
para que surtan efectos contra terceros. 
Los documentos registrables son de acuerdo al artículo 3005 del Código 
Civil los siguientes: 
1. Los testimonios de escrituras o actas notariales u otros documentos auténticos; 
11. Las resoluciones y providencias judiciales que consten de manera auténtica; 
111. Los documentos privados que en esta forma fueren válidos con arreglo 
a la ley, siempre que al calce de los mismos haya constancia de que el notario, 
el registrador, el corredor público o el juez competente se cercioraron de la 
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autenticidad de las firmas y voluntad de las partes. Dicha constancia deberá estar 
firmada por las mencionados fedatarios y llevar impreso el sello respectivo: 
Por su parte el artículo 3042 del mismo ordenamiento, enumera los actos 
jurídicos que pueden ser inscritos, mediante los documentos anteriormente citados: 
ART~CULO 3042.-En el Registro Público de la Propiedad inmueble se inscribll-án: 
1. Los títulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, 
modifique, limite, grave o extinga el dominio, posesión originaria y los demás 
derechos reales sobre inmuebles; 
11. La constitución del patrimonio familiar; 
111. Los contratos de arrendamiento de bienes inrnuebles, por un período mayor 
de seis años y aquellos en que haya anticipos de rentas por más de tres años, y 
IV. Los demás títulos que la ley ordene expresamente que sean registrados. 
Al saber ya que documentos y derechos pueden inscribirse, cabe preguntarse 
en dónde quedan registrados los mismos y la respuesta es en el folio. Por su parte 
el artículo 21 del Reglamento del Registro Público del Distrito Federal lo define 
en los siguientes términos: 
ART~CULO 2 1 .-La finca, el bien mueble o persona moral, constituye la unidad 
básica registral; el folio numerado y autorizado, es el documento que contiene sus 
datos de identificación, así como los actos jurídicos que en ellos incidan. 
El folio en su carátula describirá la unidad básica y sus antecedentes; las 
subsecuent'es partes, diferenciadas según al acto, contendrán los asientos que requie- 
ren publicidad. 
Las hojas que integren el folio tendrán los apartados necesarios, para que 
ordenadamente se anoten el número de entrada, fecha, clave de operación, el 
asiento y firma del registrador.El folio donde quedan registrados los inmuebles se le denomina folio real, 
que es el número de identificación registral, por lo que existe un folio real por cada 
predio (artículo 54 del Reglamento). A diferencia de los folios del registro mobi- 
liario, y del registro de las personas morales que no tienen un nombre específico; 
sin embargo hay un folio por cada bien mueble y un folio por cada persona moral de 
naturaleza civil o institución, fundación o asociaciones de asistencia privada. 
Si bien es cierto las inscripciones se realizan en los folios, existen varios tipos 
de registros o asientos registrales, tal como lo señala el artículo 39 del Reglamento: 
ART~CULO 39.-En los folios se practicarán los siguientes asientos: 
1. Notas de presentación; 
11. Anotaciones preventivas; 
111. Inscripciones, y 
IV. Cancelaciones. 
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Debido a las distintas clases de registros que se pueden realizar en un folio, 
éste se encuentra dividido en varias partes, de tal forma que en cada una de ellas 
se efectue un tipo de asiento registral. 
El folio está dividido de la siguiente forma: 
a) La carátula: en ella se describen las características del inmueble, del 
bien mueble o de la persona moral. Cuando un folio empieza a utilizarse se le da un 
número progresivo, el cual es el número registral de la unidad básica. 
La carátula del folio está separada por líneas horizontales y casillas que 
contiene: 
1. El rubro: "DEPARTAMENTO DEL DISTRITO FEDERAL. REGIS- 
TRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD"; 
11. La autorización en los siguientes términos: "Se autoriza el presente 
Folio Real, para los asientos relativos a la finca cuyos datos registrales y de 
identificación se describen a continuación", fecha de autorización; sello y firma 
del servidor público que autoriza; 
111. ~ ú m e r o registral o de la matrícula que será progresivo e invariable, 
y número de cuenta catastral si lo hubiere; 
IV. Antecedente registral; 
V. Tratándose de bienes inmuebles; 
a. Descripción del mismo; 
b. Ubicación; 
c. Denominación, si la tiene; 
d. Superficie, y 
e. Rumbos, medidas y colindancias. 
V. En caso de bienes muebles se contendrá su descripción, y 
VI. Tratándose de personas morales deberán establecerse los datos esen- 
ciales de la misma. 
b) La primera parte o de inscripciones, se divide en dos columnas, la de 
izquierda, que tendrá el ancho necesario para contener los datos de los asientos 
de presentación y la columna de la derecha, que tendrá una proporción mayor, 
se harán las inscripciones que conforme al Código Civil deban practicarse, las 
cuales irán firmadas cada una de ellas por el registrador como lo precisa el 
artículo 24 del Reglamento. 
Las inscripciones que se practican en la primera parte del folio son las 
señaladas en los artículos 60 y 61 del Reglamento que a la letra dicen: 
ARTÍCULO 60.-Los actos contenidos en los títulos o documentos a que se 
refiere el artículo 3042 del Código Civil, se inscribirán en la parte primera del 
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folio, excepción hecha de aquellos por los que se constituyan, reconozcan, trans- 
mitan, modifiquen o extingan derechos de hipoteca y demás derechos reales distintos 
del de propiedad, a los cuales está destinada la segunda parte del folio. 
Artículo 61 .-Entre los actos destinados a ocupar la parte primera del folio 
respectivo se consignarán: 
1. Las enajenaciones en las que se sujete la transmisión de la propiedad a 
condiciones suspensivas o resolutorias; 
11. Las ventas con reserva de dominio a que se refiere el artículo 2312 del 
Código Civil, haciendo referencia expresa al pacto de reserva; 
111. El cumplimiento de las condiciones a que se refieren las dos fracciones 
anteriores, y 
IV. Los fideicomisos en los que el fideicomitente no se reserve expresamente 
la propiedad del bien fideicomitido. 
c) La segunda parte o de gravámenes y limitaciones, está dividida igual 
que la primera, y servirá para la inscripciones de garantías reales, y las relativas 
a las limitaciones de propiedad las cuales también deberán ser firmadas por el 
registrador según lo establece el artículo 25 del Reglamento. Por su parte el artícu- 
lo 62 del multicitado reglamento las enumera en los siguientes términos: 
ART~CULO 62.-Entre los actos destinados a ocupar la segunda parte del folio 
respectivo se consignarán: 
1. Los contratos de arrendamiento, subarrendamiento o cesión de arrenda- 
miento con las prevenciones que establece el Código Civil; 
11. Los fideicomisos en los que el fideicomitente se reserve expresamente la 
propiedad del inmueble fideicomitido; 
111. La prenda de frutos pendientes y la de títulos inscritos en el Registro 
Público, en los términos de los artículos 2857 y 2861 del Código Civil; 
IV. El nacimiento de la obligación futura y el cumplimiento de las condi- 
ciones a que se refieren los artículos 2921 a 2923 del Código Civil; 
V. La constitución del patrimonio de la familia, y 
VI. Las afectaciones o limitaciones a que dé lugar la aplicación de la Ley 
del Desarrollo Urbano del Distrito Federal. 
d) La tercera parte del folio, está igualmente dividida como las anteriores 
partes, y está destinada a las notas de presentación y anotaciones preventivas que 
igualmente serán autorizadas por el registrador, como lo anota el artículo 26 del 
Reglamento. 
Según el artículo 40 del multicitado Reglamento las notas de presentación 
se practicarán en la tercera parte del folio y contendrán: la fecha y número de ingreso 
de los avisos notariales a que se refiere el artículo 3016 del Código Civil, mí como de 
los diversos documentos relacionados con el mismo bien, derecho o persona moral. 
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Estas notas deberán constar en el folio en un plazo no mayor de veinticuatro 
horas a partir del momento de haber sido presen,tados y nibricados por el regis- 
trador que las practique. 
El artículo 41 del Reglamento determina que las anotaciones preventivas, se 
harán en la tercera parte del folio y éstas pueden ser según el artículo 3043 del 
Código Civil las siguientes: 
ART~CULO 3043.-Se anotarán previamente en el Registro Público: 
1. Las demandas relativas a la propiedad de bienes inmuebles o a la cons- 
titución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real sobre 
aquéllos; 
11. El mandamiento y el acta de embargo, que se haya hecho efectivo en 
bienes inmuebles del deudor; 
111. Las demandas promovidas para exigir el cumplimiento de contratos 
preparatorios o para dar forma legal al acto o contrato concertado, cuando tenga 
por objeto inmuebles o derechos reales sobre los mismos; 
IV. Las providencias judiciales que ordenen el secuestro o prohíban la enaje- 
nación de bienes inmuebles o derechos reales; 
V. Los títulos presentados al Registro Público y cuya inscripción haya sido 
denegada o suspendida por el registrador; 
VI. Las fianzas legales o judiciales, de acuerdo con lo establecido en el 
artículo 2852; 
VII. El decreto de expropiación y de ocupación temporal y declaración de 
limitación de dominio de bienes inmuebles; 
VIII. Las resoluciones judicialesen materia de amparo que ordenen la sus- 
pensión provisional o definitiva, en relación con bienes inscritos en el Registro 
Público, y 
IX. Cualquier otro título que sea anotable, de acuerdo con este Código u 
otras leyes. 
El último asiento regulado por el Reglamento son las cancelaciones, las 
cuales según el artículo 47 se practicarán en la parte correspondiente del folio, depen- 
diendo de lo que se esté cancelando y así por ejemplo, si se trata de una hipoteca 
se hace en la segunda parte y si se refiere a una anotación preventiva se realiza 
en la tercera parte. 
En síntesis, en la primera parte del folio se inscriben todas las transmisiones 
de propiedad, en la segunda se registran todas las garantías reales, limitaciones 
al derecho de propiedad y gravámenes y en la tercera las anotaciones preventivas 
y los avisos notariales. 
Sería incompleto el análisis de la función registral, sino se hace mención de 
los casos en los que el registrador puede suspender la inscripción (cuando hay algún 
defecto subsanable) o denegarla ( cuando el impedimento no se puede subsanar). 
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EL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD DEL DISTRITO FEDERAL 199 
El artículo 3021 del Código Civil enumera los supuestos cuando un trámite 
puede ser suspendido o denegado: 
ART~CULO 302 1 .-Los registradores calificarán bajo su responsabilidad los 
documentos que se presenten para la practica de alguna inscripción o anotación; 
la que suspenderán o denegarán en los casos siguientes: 
1. Cuando el título presentado no sea de los que deben inscribirse o anotarse; 
11. Cuando el documento no revista las formas extrínsecas que establezca la ley; 
111. Cuando los funcionarios ante quienes se haya otorgado o rectificado el 
documento, no hayan hecho constar la capacidad de los otorgantes o cuando sea 
notoria la incapacidad de éstos; 
IV. Cuando el contenido del documento sea contrario a las leyes prohibitivas 
o de interés público 
V. Cuando haya incompatibilidad entre el texto del documento y los asientos 
del registro; 
VI. Cuando no se individualicen los bienes del deudor sobre los que se 
constituya un derecho real o cuando no se fije la cantidad máxima que garantice 
un gravamen en el caso de obligaciones de monto indeterminado, salvo los casos 
previstos en la última parte del artículo 3011, cuando se den las bases para 
determinar el monto de la obligación garantizada, y 
VII. Cuando falte algún otro requisito que deba llenar el documento de 
acuerdo con el Código u otras leyes aplicables. 
El artículo 36 del Reglamento determina que el registrador, después de 
habérsele turnado para su calificación un documento, cuenta con cinco días hábiles 
para poder determinar si es asentable por cumplir con todas la disposiciones lega- 
les, pero si después de fundamentar su calificación el registrador determina sus- 
pender o denegar el asiento solicitado, por alguna de las causas que determina el 
artículo 3021 del Código Civil o cualquier otro ordenamiento aplicable, deberá 
turnar el documento al área jurídica con el objeto de que el interesado cuente con 
diez días hábiles para subsanar las irregularidades señaladas por el registrador o 
proceda a presentar su recurso por la determinación efectuada. El término será 
a partir de la publicación en la Gaceta, pero si en este tiempo el interesado no 
cumpliese con los requisitos señalados ni tampoco interpuso el recurso de incon- 
formidad a que se refiere al artículo 114 del propio Reglamento, el documento 
saldrá sin registro y se pondrá a disposición del interesado, previo pago de los 
derechos correspondientes. 
El citado recurso procede contra las resoluciones del Registro Público que 
suspenda o deniegue el servicio registral, se presenta ante el Director General y 
puede ser interpuesto en forma verbal de inmediato o por escrito en un plazo no 
mayor de cinco días hábiles contados a partir de la publicación que se haga en 
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el boletín registral por lo que después de haberse presentado o se ordena su 
inscripción o se le devuelve al promovente su documento sin registro (artículo 1 15 
y 1 16 del Reglamento). 
En caso de que la resolución emitida por el Director General fuera favorable 
a quien presentó el recurso, se notificará al registrador para posteriormente remi- 
tirle el documento y sea inscrito, como lo establece el articulo 1 17 del Reglamento 
y en caso de no serlo, el interesado podrá acudir o al Tribunal de lo Contencioso 
Administrativo del Distrito Federal o promover el amparo indirecto ante un juez 
de Distrito. 
La problemática jurídica registral la podemos dividir en dos rubros: 
1. En cuanto a la naturaleza y efectos de las inscripciones, y 
2. En lo que respecta a las contradicciones jurídicas que existen por los 
criterios opuestos entre lo prescrito por la Ley (Código Civil y Reglamento del Regis- 
tro Público de la Propiedad) y lo sostenido por la Jurisprudencia. 
En lo referente a la primera problemática cabe destacar que de acuerdo al 
artículo 3008 del Código Civil la inscripción tiene efectos meramente declarativos 
ART~CULO 3008.-La inscripción de los actos o contratos en el Registro 
Público tiene efectos declarativos. 
Y por otro lado del contenido de los artículos 3007,3009,301 1 3015 y 3016 
del Código Civil y 18 y 34 del Reglamento se concluye que los efectos son consti- 
tutivos. Dicho de otra manera, de acuerdo al artículo 3008 del Código Civil el 
derecho existe antes de la inscripción y el Registro lo único que hace es declarar 
o reconocer ese derecho, sin que le añada ninguna validez. El derecho vale con 
independencia de su inscripción y por su parte los referidos artículos del Código 
Civil señalan que la prelación o preferencia se determina por la fecha en que se 
presentó el documento para su inscripción con independencia del momento de su 
celebración, en consecuencia para estas disposiciones legales el derecho surge a 
partir de su inscripción y no de su celebración. 
La contradicción es evidente, ya que si optamos por el criterio del artículo 3008 
la primera venta en tiempo es la que existe y vale con independencia de la fecha 
de su inscripción. El principio se puede sintetizar en los siguientes términos: 
"Primero en tiempo, primero en derecho". En cambio si sostenemos la postura de 
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los demás artículos, la venta que tiene existencia jurídica es la primera que se 
inscribió, aunque la fecha de su otorgamiento haya sido posterior, por ende el 
principio se puede enunciar de la siguiente manera: "Primero en Registro, primero 
en derecho." 
La incoherencia legislativa es evidente, la contradicción jurídica existe gene- 
rando muchos problemas, los cuales se pueden resolver sosteniendo que el Registro 
es constitutivo y que en consecuencia, el derecho existe a partir del momento de 
su inscripción, de no ser así, las dobles ventas, simulación de actos, ocultamiento 
de bienes, etcétera continuarán realizándose. 
Muchas veces la problemática fáctica, se puede resolver con una legislación 
coherente y en el caso del Registro Público de la Propiedad es muy obvio.La segunda problemática es más aguda, por la inseguridad que genera ya 
que la autoridad administrativa (Director del Registro Público de la Propiedad, 
Registradores, etc.) está sometida a la Ley, sin embargo no está obligada por la 
jurisprudencia y la autoridad jurisdiccional (jueces, magistrados, etc.) si está cons- 
treñida a acatar y aplicar la jurisprudencia, tal como lo prescriben los artículos 
192 y 193 de la Ley de Amparo reglamentaria de los artículos 103 y 107 de la 
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. El conflicto se da porque 
existen criterios antagónicos y así el registrador se aferra a la ley y el juez a la 
jurisprudencia, escindiendo el orden jurídico en dos: el administrativo-legal y el 
judicial-jurisprudencial. 
Ente las principales contradicciones en materia registra1 que podemos enun- 
ciar son las siguientes: (en la inteligencia que las mismas no agotan toda la 
problemática jurídica en esta materia). 
LAS CAPITULACIONES MATRIMONIALES 
El artículo 3012 del Código Civil señala: 
ART~CULO 3012.-Tratándose de inmuebles, derechos reales sobre los mis- 
mos u otros derechos inscribibles o anotables, la sociedad conyugal no surtirá 
efectos contra tercero sino consta inscrita en el Registro Público ... 
ART~CULO 186.-En este caso la alteración que se haga de las capitulaciones 
deberá también otorgarse en escritura pública, haciendo la respectiva anotación en 
el protocolo en que se otorgaron las primitivas capitulaciones y en la inscripción 
del Registro Público de la Propiedad. Sin llenar estos requisitos, las alteraciones 
no producirán efectos contra tercero. 
En el mismo sentido se encuentra la jurisprudencia por Contradicción de 
Tesis número 24/94 cuyo rubro es el siguiente: 
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SOCIEDAD CONYUGAL. FALTA DE NSCRIPCIÓN. LA DEMANDA DE PRESCRIPCI~N 
POSITIVA DEBE DE ENTABLARSE SOLO EN CONTRA DEL CONYUGE QUE APAREZCA COMO 
PROPIETARIO EN EL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD Y NO DE AMBOS, AUNQUE 
QUIEN EJERCITE LA ACCIÓN CORRESPONDIENTE SEA HIJO DE LOS QUE LA CONSTITU- 
YERON (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE BAJA CALIFORNIA Y DISPOSICIONES AFINES DEL 
DISTRITO FEDERAL). 
Si los bienes inmuebles que integran la sociedad conyugal no se inscriben 
a nombre de ella en el Registro Público de la Propiedad, sino sólo al de uno de 
los cónyuges no puede producir efectos contra tercero y en tal supuesto la demanda 
de prescripción debe entablarse Únicamente en contra de quien aparezca como 
dueño en el Registro Público de la Propiedad; sin que sea válido argumentar en 
contrario que la aludida inscripción no es necesaria y que, por ende, la demanda 
de prescripción positiva debe entablarse en contra de ambos cónyuges, aunque sólo 
uno de ellos aparezca inscrito en el Registro Público de la Propiedad como pro- 
pietario del bien litigioso si quien ejercita la acción correspondiente es su hijo y 
se presume que conoce la existencia de la sociedad conyugal y por tanto, la 
situación legal del inmueble objeto del litigio; porque como de conformidad con 
el artículo 186 del Código Civil para el Estado de Baja Califomia y similar del 
Distrito Federal, debe existir declaración expresa de los cónyuges al celebrar las 
capitulaciones matrimoniales respecto de los bienes que han de ingresar a la 
sociedad conyugal, el solo conocimiento del régimen bajo el que están casados los 
padres no conlleva el de que el hijo esté enterado de todos los bienes que integran 
el caudal común, a demás de que, por encima de esa presunción se encuentran las 
disposiciones de orden público e interés social que, en aras de la seguridad ju- 
rídica, imponen la obligación de inscribir en el Registro Público de la Propiedad 
los títulos por los cuales se adquiere, transmite, modifica, grava o extingue el 
dominio, la posesión o los demás derechos reales sobre inmuebles, con la sanción 
de que los documentos que conforme a las citadas normas deben registrarse y no 
se registren, sólo producirán efectos entre quienes los otorguen. 
Tercera Sala. 8' Época. Gaceta N" 80, agosto de 1994. Pág. 22. 
En sentido contrario existe la jurisprudencia por contradicción de tesis número 
7/93 cuyo rubro es el siguiente: 
SOCIEDAD CONYUGAL. LA FALTA DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO PÚBLICO DE 
LA PROPIEDAD DE LOS BIENES NMUEBLES ADQUIRIDOS DURANTE ELLA, NO IMPIDE 
QUE EXISTA LEGITIMACI~N PARA HACER VALER TERCER~A EXCLUYENTE DE DOMINIO. 
Tomando en cuenta la naturaleza jurídica de la sociedad conyugal que la 
disposición sustantiva aplicable señala que los cónyuges tienen el dominio de los bienes 
de dicha sociedad y que cada uno en ejercicio del derecho real de que es titular puede 
disponer de la parte alícuota que le corresponde, siempre y cuando el otro cónyuge 
otorgue su consentimiento; que el Registro Público de la Propiedad por su propia 
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EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD DEL DISTRITO FEDERAL 203 
naturaleza, sólo tiene efectos declarativos y no constitutivos de derechos y que la 
falta de inscripción registral de los bienes inmuebles de la sociedad conyugal en 
los términos de la disposición aplicable, sólo produce como consecuencia que 
el derecho respectivo no pueda ser oponible frente a terceros titulares también de 
derechos reales, debe concluirse que la falta de inscripción registral de los bienes 
que constituyen la sociedad conyugal adquiridos durante ella, no impide que exista 
legitimación para hacer valer por el cónyuge no demandado en un juicio ejecutivo 
mercantil, derivado del ejercicio de la acción cambiaria directa y como consecuen- 
cia de una obligación quirografaria, la tercería excluyente de dominio respecto de 
la parte alícuota que le corresponde del bien embargado, ya que el derecho real 
de que es titular le confiere esa calidad frente al derecho personal o de crédito 
que corresponde al embargante. 
Tercera Sala. 8ePoca. Gaceta No. 66, junio de 1993. Pág.1 l. 
La contradicción entre lo preceptuado por el Código Civil y la primera 
jurisprudencia citada y este criterio jurisprudencia1 es palpable; ya que para los 
primeros la falta de inscripción de la sociedad conyugal en el Registro Público 
de la Propiedad no surte efectos contra terceros y por ello sólo basta con demandar 
al titular registral y no así a su cónyuge y en cambio en el segundo, el cónyuge no 
demandado por no ser titular registral, está legitimado para hacer valer la tercería 
excluyente de dominio y en consecuencia en base a esta jurisprudencia la sociedad 
conyugal sí surte efectos contra terceros aunque no se encuentre inscrita. 
La pregunta queda latente: ¿es necesaria la inscripción de las capitulaciones 
matrimoniales para que surtan efectos frente a terceros? 
Además del anterior escollo jurídico, la sociedad conyugal desde el punto de 
vista registral nos presenta otro grave problema ¿en qué parte del folio se deben 
inscribir las capitulaciones matrimoniales?, ya que como se analizó con antelación 
al describir las partes del folio y las anotaciones e inscripciones que se hacen 
en el mismo, no existe un lugar destinado para la inscripción de éstas. 
Con las reformas legislativas del año dos mil surgió una nueva contradicción 
entre lo plasmado en el artículo 180 del Código Civil que señala que las capitu- 
laciones matrimoniales podrán otorgarse o modificarse durante el matrimonio ante 
el juez de lo familiar y por su parte el artículo 166 fracción 11 inciso 11 de la Ley 
del Notariado parael Distrito Federal que faculta a los Notarios Públicos a 
intervenir en la celebración o modificación de capitulaciones matrimoniales. La Ley 
del Notariado autoriza a los notarios y el Códigos Civil sólo al juez de lo familiar. 
Es lamentablemente triste que no exista unidad en la legislación 
Por seguridad jurídica no deben surtir efectos contra terceros las capitula- 
ciones matrimoniales no inscritas, para evitar con ello actos simulados por los 
cónyuges en fraude de acreedores. Con esta alternativa se castiga la negligencia 
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204 PASCUAL ALBERTO OROZCO GARIBAY 
de los cónyuges que no las inscriben y se protege al tercero que de buena fe 
contrata con el titular registral. 
Si bien es cierto, no existe un folio especialmente destinado para inscribir 
las capitulaciones matrimoniales, también lo es que el artículo 3012 del Código 
Civil establece: "...cualquiera de los cónyuges u otro interesado tienen derecho 
a pedir la rectificación del asiento respectivo cuando alguno de esos bienes per- 
tenezca a la sociedad conyugal y estén inscritos a nombre de uno solo de aque- 
llos". En base a este artículo se puede sostener que en la primera parte del folio 
se debe realizar el asiento registral de la sociedad conyugal. 
En base a lo expuesto la consecuencia lógica debía ser la siguiente: si se 
registraron las capitulaciones, el tercero tendrá que contratar con ambos, ya que 
de no hacerlo, la parte alícuota del cónyuge que no celebró el acto jurídico no 
quedará gravada ni enajenada y en caso contrario, es decir que las capitulaciones 
no fueron inscritas el titular registral podrá enajenar o gravar el bien en su 
totalidad. 
Admitir el criterio sostenido por la Suprema Corte de Justicia de la Nación 
en el sentido de que a pesar de no estar inscrita la sociedad conyugal, ésta surtirá 
efectos frente a terceros, implica destruir el sistema registral, que parte del supues- 
to que sólo el derecho inscrito es válido y es oponible a terceros. 
Por ello es no sólo recomendable, sino necesario que al celebrar cualquier 
acto jurídico comparezcan ambos cónyuges, cuando se encuentran casados bajo 
el régimen de sociedad conyugal. 
LA PRELACIÓN REGISTRAL 
El artículo 3013 del Código Civil establece que: 
ART~CULO 3013.-La preferencia entre derechos reales sobre una misma 
finca u otros derechos se determinará por la prioridad de su inscripción en el 
Registro Público, cualquiera que sea la fecha de su constitución. 
El derecho real adquirido con anterioridad a la fecha de una anotación 
preventiva será preferente aun cuando su inscripción sea posterior, siempre que 
se dé el aviso que previene el artículo 3016 ... 
Por su parte el artículo 3015 prescribe lo siguiente: 
ART~CULO 3015.-La prelación entre los diversos documentos ingresados al 
Registro Público se determinará por la prioridad en cuanto a la fecha y número 
ordinal que les corresponda al presentarlos para su inscripción ... 
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EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD DEL DISTRITO FEDERAL 205 
Existe un criterio opuesto en la jurisprudencia por contradicción de tesis 
número 22/94 cuyo rubro es el siguiente: 
EMBARGO. ES ILEGAL EL TRABADO EN BIENES SALIDOS DEL DOMINIO DEL 
DEUDOR, AUN CUANDO NO SE ENCUENTREN INSCRITOS EN EL REGISTRO PUBLICO DE 
LA PROPIEDAD A NOMBRE DEL NUEVO ADQUIRENTE (LEGISLACI~N DE DURANGO SIMILAR 
A LA DEL DISTRITO FEDERAL). 
De conformidad con lo dispuesto en el Código sustantivo Civil del Estado 
de Durango, la falta de registro del documento traslativo de la propiedad ocasiona 
que el derecho respectivo no sea oponible frente a terceros. No obstante lo anterior 
el acreedor quirografario no tiene un derecho real, ni poder directo e inmediato 
sobre la cosa; el embargo, aun cuando se encuentre registrado no puede ser oponible 
a quienes adquirieron con anterioridad la propiedad del bien. Luego entonces, 
dado que el mandamiento de ejecución debe recaer en bienes del deudor es de 
establecerse que una vez demostrado fehacientemente que el bien ya no pertenecía 
al deudor, el embargo registrado sobre este bien con posterioridad al acto traslativo 
de la propiedad, es ilegal, por más que no se encuentre inscrito a nombre del 
nuevo propietario, de cuya omisión no puede prevalecerse el acreedor quirografario. 
Tercera Sala. 8* Época. Gaceta No. 80, agosto de 1994. Pág. 21. 
El problema es determinar si la prelación registral se basa en la fecha de 
presentación de los documentos o en la naturaleza real o personal del derecho 
sujeto a la inscripción. 
Dicho de otra forma a quién le damos preferencia: ¿al comprador que adquirió el 
predio con anterioridad a la fecha que se trabó el embargo, pero que extempora- 
nearnente solicitó su inscripción o al acreedor quirografario que inscribió primeramente 
el embargo? ¿Quién tiene prelación el acreedor hipotecario cuya hipoteca se constituyó 
con anterioridad a la fecha en que se anotó el embargo, pero que la inscribió con poste- 
rioridad o el acreedor quirografario que inscribió su embargo antes que la hipoteca? 
La prelación registral igualmente nos presenta otro problema, el determinar 
qué derecho tiene prioridad: si el que se presenta con anterioridad al registro, pero 
el asiento registral no queda firmado por el registrador o aquel documento cuya 
inscripción se solicita con posterioridad y si es firmado por el registrador. Si opta- 
mos por la primera alternativa estamos aplicando el principio de la prelación 
registral, sin embargo si optamos por la segunda solución sacrificamos este prin- 
cipio, en aras de la fe pública registral. En uno u otro caso perjudicamos a un 
tercero, la cuestión es determinar qué es preferible. 
Siendo coherentes se debe ratificar la postura de que la seguridad jurídica sólo 
la proporciona el Registro Público, de tal forma que nuevamente lo inscrito deberá 
prevalecer sobre lo no inscrito, con independencia del tipo de derecho y del momento 
de su constitución. 
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Si admitiéramos como válida la postura sostenida por la Suprema Corte, 
dejaríamos sin razón de ser al Registro Público, porque fácilmente se podría 
argumentar que un acto jurídico se celebró con antelación a la fecha de la inscrip- 
ción de otro, en detrimento de los acreedores o adquirentes de buena fe. La certeza 
jurídica que proporciona el Registro se desmoronaría, generando una gran inse- 
guridad en todo tipo de transacciones 
El artículo 3009 el Código Civil señala: 
ART~CULO 3009.-E1 registro protege los derechos adquiridos por tercero de 
buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otor- 
gante, excepto cuando la causa de la nulidad resulte claramente del mismo registro. 
Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los contratos gratuitos, ni actos o 
contratos que se ejecuten u otorguen violando la Ley. 
En el mismo sentido está la jurisprudencia cuyo rubro es: 
REGISTRO PÚBLICO, CASOS EN QUE NO PUEDE SER INVOCADA LA BUENA FE EN EL. 
La buena fe registral protege los derechos adquiridos por tercero de buena 
fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del d r g - 
excepto cuando la causa de la nulidad resultaclaramente del mismo registro, 
tratándose de contratos gratuitos y en los casos de actos o contratos violatorios 
de una ley prohibitiva o de interés público, bajo estos principios legales, la buena 
fe registral no puede ser invocada, ni el derecho del tercero protegido, entre otros 
casos: cuando una información testimonial adolece de irregularidades que apare- 
cen en el registro, cuando el tercero conocía el vicio de origen del título de su 
enajenante, cuando no exista continuidad de trasmitentes que acredite que la 
persona de quien adquirió el tercero, a su vez, había adquirido de quien tenía 
legítimo derecho y cuando la anulación del derecho del otorgante proviene de un 
hecho delictuoso, como falsificación de firma o suplantación de una persona. 
Jurisprudencia 254 
Precedentes: 
Quinta Época: 
Tomo CXXVI. Pág. 412 A. D. 3735154 Suc. Miguel Capistran. 5 Votos. 
Tomo CXXX. Pág. 324 A. D. 5169155 Guillermo Francisco Macias. Unani- 
midad de 4 Votos. 
Sexta Época. Cuarta parte: 
Vol. XII. Pág. 9 A. D. 613157 Juan Martínez Zapata. 5 Votos. 
Vol. XL. Pág. 48 A. D. 4524159 Andrés Silva Cortazar. 5 votos. 
Vol. XLV. Pág. 87 A. D. 5696159 Benjamín Montaño. 5 Votos. 
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EL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD DEL DISTRITO FEDERAL 207 
Frente a esta jurisprudencia existe otra que viene a contradecirla cuyo rubro es: 
REGISTRO PUBLICO, TERCEROS ADQUIRENTES DE BUENA FE. 
Es cierto que los derechos del tercero que adquiere con la garantía del 
registro, prevalecen sobre los derechos de la persona que obtiene la nulidad 
del título del enajenante porque la legitimidad de tal adquisición ya no emana del 
título anulado, sino de la fe pública registral y de la estricta observancia del tracto 
continuo o sucesivo de las adquisiciones y enajenaciones no interrumpidas, que 
se traducen en una absoluta concordancia de los asientos que figuran en el Registro 
Público de la Propiedad. También es verdad que las constancias de la nulidad 
del acto o contrato cesan donde aparece inscrito un tercero adquirente de buena fe del 
inmueble objeto del acto anulado, pero los compradores no pueden conceptuarse 
como terceros de buena fe, sino ignoraron el vicio de origen del título de su enaje- 
nante, que también les es oponible; además, no basta que el adquirente se cerciore 
de que el inmueble está inscrito a nombre de su vendedor, sino que es necesario 
que examine todos los antecedentes registrados, pues si no existe continuidad en 
los títulos de las personas que aparecen en el registro, no puede precaverse de una 
ulterior reclamación. 
Jurisprudencia 256 
Precedentes 
Sexta Época, Cuarta Parte: 
Vol. XXVIII. Pág. 274 A. D. 2595159 Rodolfo Moguel Farrera 5 Votos. 
Vol. XCIV. Pág. 142 A. D. 558/58 Francisco Serrano Solís y Coags. 5 Votos. 
Vol. CI. Pág. 61 A. D. 8592160 Lauro Marañón Cruz. 5 Votos. 
Vol. CV. Pág. 57 A. D. 8042163 Eufrasia Rodríguez de Ibarra. 
Mayoría de 4 Votos. 
Vol. CXXIII, Pág. 64 A. D. 4351164 Manuel Sandoval Rodarte. 
Unanimidad de 4 Votos. 
Esta jurisprudencia está en contra de la fe pública registral que implica la 
presunción de exactitud de registro; si en el último asiento aparece el nombre del 
vendedor ya no es necesario verificar los distintos antecedentes. Si el Registro 
Público de la Propiedad certifica quién es el titular registral, es incongruente 
pedirle al adquirente que rastree toda la historia registral de dicho inmueble, porque 
de ser así, la fe pública registral se pierde. 
Es más congruente y jurídico lo establecido en el artículo 102-IV de la Ley 
del Notariado para el Distrito Federal que obliga al notario a relacionar por lo 
menos el último título de propiedad del bien o derecho que pretende enajenar y 
los datos de su inscripción, pero no le exige que transcriba toda la historia registral 
del predio. 
Este problema tiene las siguientes implicaciones: 
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208 PASCUAL ALBERTO OROZCO GARIBAY 
El Código Civil, en su artículo 3009 protege al tercero que adquiere a título 
oneroso y de buena fe del titular registral, a pesar de que éste sea vencido en juicio 
y privado de su derecho, atendiendo al principio de la buena fe registral, ya que 
la adquisición se fundamenta en ésta y no en el título del enajenante, con el 
objetivo de proteger al tercero que adquiere, quien así tendrá la certeza de que 
si adquiere del titular registral su adquisición será perfectamente válida, permi- 
tiendo esto darle una gran seguridad a todo tipo de enajenaciones onerosas, en 
contraposición con el criterio jurisprudencial, que sostiene que la protección al 
adquirente de buena fe y a título oneroso sólo se le concede si verificó no sólo 
que el enajenante es el último titular registral sino que tiene que constatar todos 
y cada uno de los antecedentes registrales, de tal forma que exista una continui- 
dad y un tracto sucesivo, dejando sin efecto el principio de la fe pública registral 
consistente en la presunción de que lo inscrito es verdadero y si en el Registro 
aparece como último dueiio el vendedor, se debe aceptar que él a su vez adquirió 
del titular registral anterior y así sucesivamente. 
La solución radica en darle supremacía a lo asentado en el Registro, bastando 
con ello comprobar que el enajenante es el último titular registral, de lo contrario 
llegaríamos al absurdo de que lo registrado puede no ser válido. 
LA DOBLE VENTA 
Ante el problema de una doble enajenación nos encontramos puntos de vista 
opuestos para su solución. 
En primer término existe el consignado en los siguientes artículos del Código 
Civil: 
ART~CULO 2249.-Por regla general la venta es perfecta y obligatoria para 
las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera 
no haya sido entregada ni el segundo satisfecho. 
ART~CULO 2269.-Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad. 
ART~CULO 2270.-La venta de cosa ajena es nula y el vendedor es respon- 
sable de los daños y perjuicios si procede con dolo o mala fe, debiendo tenerse en cuenta 
lo que se dispone en el título relativo al Registro Público para los adqumntes de buena fe. 
Este criterio legal es reforzado por la jurisprudencia cuyo rubro es: 
COMPRAVENTA, INSCRIPCI~N EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD 
Y DEL COMERCIO DE LOS CONTRATOS DE, NO CONSTITüYE UN ELEMENTO ESENCIAL 
DE VALIDEZ. 
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EL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD DEL DISTRITO FEDERAL 209 
La inscripción en el Registro Público de la Propiedad no constituye un 
elemento esencial de validez en los contratos de compraventa ni en los actos 
solemnes como los testamentos, a virtud de los cuales se opera el traslado de 
dominio de un bien determinado, porque la inscripción en el Registro Público 
de la Propiedad según la legislación mexicana, no significa traslación de domi- 
nio como acontece en Alemania y en Suiza, donde se considera la inscripción 
como constitutiva de derechos, siendo en México puramente declarativa, ya que 
la traslación de dominio se hace por el acto jurídico celebrado entre las partes y la 
inscripción no es más que la declaración de lo que se realizó en este acto. 
Amparo directo 256918 1. Octavio Miranda Torres. 
Unanimidad de 4 Votos. 22 de abril 1982. Ponente: ~ .' ~ o m h Palacios Vargas. 
Precedentes: 
Quinta Época: 
Suplemento 1956, Pág. 114. 
Suplemento 1956. Pág. 1 15. 
Suplemento 1956. Pág. 116. 
Semanario Judicial de la Federación. Tercera Sala. 
Vols. 157- 162. Cuarta Parte. 
Pág. 29. Séptima Época. 
Véase Tesis de jurisprudencia No. 116 y sus relacionadas, Apéndice de 
Jurisprudencia 1917-1975, Cuarta Parte, Págs. 334 y siguientes. 
El criterio opuesto se encuentra plasmado en la jurisprudencia cuyo rubro 
es el siguiente: 
ACCI~N REIVMDICATORIA. ESTUDIO DE LOS TÍTULOS. 
Cuando el reinvindicante tiene un título de propiedad y el demandado no 
tiene ninguno, aquel título basta para tener por demostrado el derecho del actor, 
siempre que dicho título sea anterior a la posesión del demandado. Cuando la 
posesión es anterior al título, entonces es necesario que el reinvindicante presente 
otro título anterior a la posesión del que disfruta el demandado. Cuando las dos 
partes tienen títulos, pueden distinguirse dos casos: Aquel en que los títulos tengan 
el mismo origen, y en el que tengan orígenes diversos; si proceden, de una misma 
persona; entonces se atenderá a la prelación en el registro, y si no está registrado 
ninguno de los títulos, entonces se atenderá al primero en fecha; si los títulos 
proceden de distintas personas, entonces prevalecerá la posesión cuando los títu- 
los sean de igual calidad y salvo el caso de que en el conflicto que hubiere habido 
entre los causantes de ambos títulos, haya prevalecido el del actor. 
Precedentes: 
Jurisprudencia 9. 
Quinta Época: 
Tomo XXXIV. Pág. 551. Juárez Pedro. 
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2 10 PASCUAL ALBERTO OROZCO GARIBAY 
Tomo XXXV. Pág.91 Terrazas Simona. 
Tomo XXXV. Pág. 1270. Arcarazana Nicolás. 
Tomo XXXVII. Pág. 658. Estrada Carranza Rosa. 
Tomo XLIV. Pág. 4558. Femández Ildelfonso. 
Si aplicamos el primer criterio la venta que prevalece es la que se efectúa 
en primer lugar en tiempo con independencia de la fecha de su inscripción (porque 
la segunda enajenación es nula, ya que es una venta de una cosa ajena), pero por 
el contrario si nos basamos en esta última jurisprudencia, la venta que subsiste 
y tiene plenos efectos jurídicos es fa que primero se inscribió sin tomar en cuenta 
la fecha de su celebración. 
Uno de los problemas más graves y frecuentes es el relativo a la doble venta, 
lo que tiene su origen en diversas razones, entre las que destacan la actitud fraudu- 
lenta de algunos vendedores combinada con la buena fe, ingenuidad e ignorancia 
de los compradores, esto aunado a que muchos adquirentes no cuentan con los 
recursos para cubrir los gastos generados por la formalización del contrato y su 
correcta inscripción. 
Este conflicto se agudiza por lo establecido por el Código Civil en su nu- 
meral 2249, al considerar que la venta es perfectamente válida por el simple 
acuerdo sobre precio y cosa, postura igualmente sostenida por nuestro tribunales 
al considerar que la inscripción no es un elemento de validez y que la transmisión 
de propiedad se efectúa únicamente por el acuerdo entre las partes, dejando a un 
lado lo afirmado por el propio Código en sus artículos 3007, 3009, 301 1 y 3013, 
todos en el sentido de que el derecho surtirá efectos y será oponible frente a 
terceros sólo a partir de que sea inscrito, criterio que es reforzado por la juris- 
prudencia en este sentido enunciada. 
El problema de la doble venta radica en determinar cuál de las dos enaje- 
naciones será la que prevalezca: si la primera en tiempo o la primera inscrita y 
ya que en cualquiera de las alternativas se tiene que sacrificar a un comprador 
de buena fe, considero que es preferible optar por la venta inscrita, logrando con 
ello no sólo la seguridad jurídica sino la transparencia en las transacciones inmo- 
biliarias, logrando así que el Registro cumpla su cometido. 
CADUCIDAD DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS 
El artículo 3035 del Código Civil prescribe lo siguiente: 
ART~CULO 3035.-Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su ongen 
caducarán a los tres años de su fecha, salvo aquellas a las que se les fije un plazo 
de caducidad más breve. No obstante, a petición de parte o por mandato de las 
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EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD DEL DISTRITO FEDERAL 211 
autoridades que los decretaron, podrán prorrogarse una o más veces, por dos aííos 
cada vez, siempre que la prórroga sea anotada antes de que caduque el asiento. 
La caducidad produce la extinción del asiento respectivo por el simple trans- 
curso del tiempo; pero cualquier interesado podrá solicitar en este caso que se 
registre la cancelación de dicho asiento. 
Asimismo el artículo 84 del Reglamento establece: 
Las anotaciones preventivas se cancelarán: . . . 
11. De oficio o a petición de parte, cuando caduque o se realice la inscripción 
definitiva. 
En sentido opuesto nos encontramos la jurisprudencia cuyo rubro es: 
REGISTRO PÚBLICO, CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES DE EMBARGOS EN EL. 
En las ejecutorias que formaron la tesis jurispnidencial número 298, esta Tercera 
Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación reiteradamente sostuvo el cri- 
terio de que no basta el solo transcurso del término de tres años a partir de la 
fecha de la inscripción de un embargo, para que su cancelación se ordene; sino 
es necesario que ese lapso coincida con una absoluta inactividad procesal por igual 
tiempo, imputable al actor, que haga racionalmente presumir para explicar tal 
inactividad, la existencia de novación, transacción o algún otro arreglo entre las 
partes que deba privar de fuerza al embargo, y es natural que cuando la presunción 
en que radica la existencia del precepto legal, derivada del simple transcurso del 
término a que literalmente alude, se destruye objetivamente, en virtud de cualquier 
promoción de la parte interesada, desparece dicha presunción y deja de aplicarse 
la prevención legal en cuestión. 
Quinta Época: 
Tomo XL. Pág. 1133 Huerta Lamberto de la (Suc. de). 
Tomo LII. Pág. 1558 Banco del Estado de México, S.A. 
Tomo LVIII. Pág. 1 12 1. Godoy Enrique. 
Tomo LXXIII. Pág. 1020 Molina Wistano. 
Tomo L. Pág. 3036 Nájera Genoveva. 
Esta tesis apareció publicada, en el número 252, en el Apéndice 1917-1985. 
Cuarta Parte. Pág. 715. 
Apéndice 1917-1988. Salas. Vol. 4 Clave 1582. Segunda Parte. Pág. 2535. 
Quinta Época. 
La contradicción entre las disposiciones legales y el criterio jurisprudencia1 
es evidente, ya que para las primeras la caducidad opera por el simple transcurso 
del tiempo y esto trae aparejado la extinción del asiento y en cambio para nuestros 
tribunales no basta que el plazo de caducidad se venza sino se requiere acreditar 
que el acreedor no realizó ninguna actividad procesal. 
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212 PASCUAL ALBERTO OROZCO GARIBAY 
La solución más adecuada es aceptar que así como las obligaciones pres- 
criben y los derechos caducan por el simple transcurso del tiempo, igualmente las 
anotaciones preventivas deben caducar. 
DIVISIÓN DE HIPOTECAS 
El artículo 2912 del Código Civil expresa: 
ART~CULO 29 12.-Cuando se hipotequen varias fincas para la seguridad de un cré- 
dito, es forzoso determinar por qué porción del crédito responde cada ñnca, y puede cada 
una deellas ser redimida del gravamen, pagándose la parte del crédito que garantiza. 
Y a su vez el articulo 3021 del mismo Código en su fracción sexta autoriza 
a los registradores a suspender o denegar la inscripción, cuando no se individualicen 
los bienes del deudor sobre los que se constituya un derecho real. 
Frente a este criterio legal, existe la tesis sostenida por el Quinto Tribunal 
Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito en los siguientes términos: 
HIPOTECA, ES RENüNCIABLE EL DETERMINAR LA PORCI~N DEL CRÉDITO POR EL 
QUE RESPONDE CADA UNO DE LOS INMUEBLES QUE LA CONSTITUYEN, CUANDO SE 
CONVINO EXPRESAMENTE QUE TAL GARANT~A FUESE INDIVISIBLE, ADEMÁS DE NO SER 
TAL DERECHO DE I N T E ~ S PÚBLICO O SOCIAL. 
Si al garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato 
base de la acción, las partes contratantes convinieron expresamente que la garantía 
hipotecaria fuere indivisible, lo que conlleva a estimar legalmente que los inmuebles 
sujetos a tal gravamen formaban, para el efecto del compromiso hipotecario, una 
unidad; resultaba innecesario determinar el gravamen proporciona1 por el que 
respondía cada uno de los bienes hipotecados, como lo previene el artículo 2912 
del Código Civil para el Distrito Federal, correlativo del 2884 del Código Civil del 
Estado de Chiapas; por que no se consideró a los predios dados en garantía, inde- 
pendientes, sino formando una unidad; y porque, de conformidad con el artículo 1832 
del ordenamiento legal citado en primer término, en los contratos civiles, cada uno 
se obliga en la manera y términos que aparezca que quiso obligarse y, por tanto, 
la voluntad de los contratantes debe prevalecer, salvo en aquellos casos en que 
medie el interés público o social porque así lo hubiese expresamente dispuesto el 
legislador, lo que no acontece en la especie, en la que, además sólo se podían 
afectar los intereses de las partes contratantes, que son sujetos de derecho privado. 
Octava Época: 
Semanario Judicial de la Federación. 
Tomo VI. Segunda Parte Julio a Diciembre de 1990. 
Página 171. 
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EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD DEL DISTRITO FEDERAL 213 
Si defendemos el criterio plasmado en el Código Civil nunca se van a 
poder inscribir las hipotecas, si no se determina el monto por el que responde 
cada uno de los inmuebles y al no quedar inscritas no gozarán de la prelación 
registra1 y si por el contrario nos acogemos a la tesis jurisprudencia1 que asevera 
que la división de hipoteca es un derecho del deudor y que en consecuencia 
puede ser renunciado, sí se pueden inscribir. Se repite la misma encmcijada, si 
se acude al Registro Público sin hacer esa división las hipotecas no quedan 
registradas y por su parte si acudimos al órgano jurisdiccional las mismas sí 
deben ser inscritas. 
APEO Y DESLINDE 
La incongruencia en esta materia no se refiere a criterios jurisprudenciales, 
sino a disposiciones legales. En primer lugar el articulo 166-111 de la Ley del 
Notariado del Distrito Federal faculta a los Notarios a intervenir entre otros 
actos, en los apeos y deslindes; sin embargo los artículos 932 y siguientes del 
Código de Procedimientos Civiles establece que dichas diligencias se otorgan 
ante el juez, y el artículo 59 del Reglamento del Registro Público de la Pro- 
piedad determina que cuando la superficie del bien inmueble inscrito se incrementa 
sólo procederá la inscripción mediante orden judicial. A fin de cuentas el apeo 
y deslinde sólo se puede llevar a cabo ante Notario cuando la superficie sea 
menor a la registrada, circunstancia esta, que evidentemente no se puede deter- 
minar antes de dichas diligencias. 
CONCLUSIONES 
El eficaz funcionamiento de las instituciones no depende solamente de las 
buenas intenciones de los funcionarios, sino también de una fundamentación ju- 
rídica coherente y de una estructura administrativa adecuada y funcional. 
En el caso del Registro Público de la Propiedad es palpable la falta de 
coherencia jurídica tanto al sostener que es declarativo pero sus efectos son cons- 
titutivos, como también al comprobar las contradicciones entre lo prescrito por 
la Ley y lo sostenido en la Jurisprudencia. Por otra parte la poca funcionalidad 
de su estructura administrativa, al formar parte de la Administración Pública 
Centralizada del Gobierno del Distrito Federal, está logrando que el tráfico inmo- 
biliario cada día sea más lento e inseguro, lo que conlleva un costo económico 
altísimo. 
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Las soluciones s a l h a la vista: 
a) En primer lugar prescribiendo que el Registro Público de la Propiedad 
sea constitutivo, de tal forma que lo prioridad de un derecho y la seguridad del 
mismo, se lo tiene que dar su inscripción. 
La seguridad de todas las transacciones inmobiliarias y crediticias no pueden 
quedar sujetas a la buena fe de los particulares, por los hudes y abusos que se han 
generado (ocultamiento de bierres, dobles ventas, simulación de actos, etc.), sino 
debe quedar en manos del Estado; una de sus funciones y obligaciones es la de pro- 
porcionar seguridad jurídica a sus gobernados. La institución encargada de velar 
y garantizar dicha seguridad es el Registro Público de la Propiedad y una manera 
de cumplir con esta finalidad es sosteniendo que la prioridad o la preferencia entre 
los derechos los otorga el registro. La clave que ayuda a resolver esta problemá- 
tica es determinando que el derecho existe a partir de su inscripción, o dicho de 
otra manera, primero en registro primero en derecho. Esta simple premisa resuelve 
los conflictos de las dobles ventas, de la prioridad entre los acreedores, etcétera. 
b) En segundo lugar se tiene que resolver el problema del dualismo, entre 
el mundo administrativo-legal y el mundo judicial y jurisprudencial. 
El dilema es evidente, ya que la Ley prescribe unos efectos y la jurispruden- 
cia sostiene lo contrario. El orden jurídico que debe ser uno, se encuentra escindido 
y fracturado en dos. En otras palabras el Código Civil y el Reglamento del Registro 
obligan a los registradores en un sentido y la jurisprudencia obliga a los jueces 
en un sentido opuesto y los particulares se encuentran en medio, en la incertidum- 
bre total. La inseguridad al respecto es dramática, ya que si el adquirente cumple 
con la Ley e inscribe su derecho de propiedad, al ser demandado, el juez que está 
obligado a aplicar la jurisprudencia (cuyo contenido en los problemas que se plantea- 
ron es opuesto al plasmado en la Ley) lo puede privar de su derecho. Debe existir 
una uniformidad de criterios entre la autoridad administrativa (Registro Público) 
y la autoridad jurisdiccional (Tribunales Colegiados y Suprema Corte de Justicia) y 
para ello la jurisprudencia debe obligar igualmente a la autoridad administrativa. 
La jurisprudencia dictada por la Suprema Corte de Justicia de la Nación (ya 
sea por reiteración o por contradicción de tesis) debe obligar a la autoridad 
administrativa (que hoy por hoy no queda sometida a la misma) y así la contra- 
dicción entre la postura del Registrador basada en la Ley y la de los jueces 
fundamentada en la jurisprudencia queda solucionada. Mientras la jurisprudencia 
no obligue a la autoridad administrativa los conflictos difícilmente se pueden 
resolver de una manera justa y segura. 
Por otra parte si nuestro máximo Tribunal determina que una norma jurídica 
es inconstitucional, ésta tiene que dejar de existir y por ello la autoridad adrninis-