Bolilla 1 Reales

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UNIDAD 1: LOS DERECHOS REALES – GENERALIDADES
El derecho real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas
(sustancialmente de orden público) establecen entre una persona y una cosa unarelación
inmediata que, previa publicidad, obliga a la sociedad a abstenerse de realizar cualquier
acto contrario a él (naciendo para el caso de violación una acción real) y que otorga a sus
titulares las ventajas inherentes al ius preferendi y al ius persequendi.
- ARTÍCULO 1882. Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura
legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye
a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en
este Código.
El poder jurídico es un derecho subjetivo, consiste en un señorío de la voluntad, sobre
personas o cosas, que se ejerce de propia autoridad, en forma autónoma e independiente
de toda otra voluntad. El poder jurídico real recae sobre cosas determinadas, tienen
carácter patrimonial y se halla regulado principalmente por normas de orden público.
Se ejerce directamente sobre su objeto y en forma autónoma: ejercicio directo e inmediato.
No hay nadie que se interponga entre el sujeto y la cosa para el ejercicio del derecho.
Confiere a su titular los derechos de persecución y preferencia: Se trata del derecho de
poder perseguir la cosa en manos de quien se encuentre y el derecho de prioridad sobre
todo otro derecho constituido sobre el bien, luego de su publicidad (oponibilidad)
respectivamente. El límite de este ius persequendi es el tercero de buena fe y a título
oneroso.
- ARTÍCULO 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte
material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El
objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.
La gran novedad es que el objeto de los derechos reales, de acuerdo a esta norma, no solo
son las cosas, sino que también pueden serlo los bienes. Además de la materialidad, el
objeto del derecho real se caracteriza por la especialidad, ya que solo es posible sobre
cosas individualizadas, específicas, actuales. La especialidad se conecta con la inmediatez,
en tanto el poder inmediato de una cosa presupone que esta fue determinada y que
actualmente existe.
Por regla, el derecho real recae sobre toda la cosa, aunque pueda ser dividido el uso. No
obstante, hay excepciones, así el artículo 2163 dice que "la servidumbre puede tener por
objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno". También la superficie, usufructo,
uso y la habitación pueden tener por objeto partes materiales. A su vez, la acción
reivindicatoria puede intentarse por una parte material de la cosa
- ARTÍCULO 1884.- Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a
sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión,
duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un
derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.
Los derechos reales son de orden público, no pueden ser creados por la voluntad de las
partes, son creados por la ley. No se excluye absolutamente la autonomía de la voluntad
porque esta se observa en la causa generadora. Si se constituyen otros derechos reales no
previstos, no valen como derecho real y en principio son nulos. El juez puede decidir si
encuadran como el derecho real más próximo o análogo según el fin práctico perseguido
por las partes, o como derecho personal si como tal pudiese valer (conversión). Se excluye
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el sistema numerus apertus evitando la multiplicidad de derechos reales sobre unos mismos
bienes o cosas, lo cual es fuente de complicaciones y pleitos.
El fundamento de esta disposición que hace del numerus clausus un principio en materia de
derechos reales, se apreció en la nota al artículo 2502 del Código derogado, donde el
Codificador, entre otras cosas decía "El Derecho Romano no reconoce al lado de la
propiedad, sino un pequeño número de derechos reales, especialmente determinados,y era
por lo tanto privada la creación arbitraria de nuevos derechos reales".
El actual Código Civil y Comercial mantiene la regla tradicional del número cerrado, pero a
la vez incorpora nuevos derechos reales: "los conjuntos inmobiliarios", "el tiempo
compartido" y "el cementerio privado", y le da un marco más amplio al derecho de
superficie.
Clasificación:
- Derechos reales sobre cosa propia o cosa ajena (art 1888):
Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio,la
propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio
privado y la superficie si existe propiedad superficiaria.
Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena. Con relación al dueño de la cosa,
los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales. Las
cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario.
Los derechos reales sobre cosa ajena a su vez se dividen en derechos de disfrute
(superficie si no existe propiedad superficiaria, usufructo, uso, habitación, servidumbres) y
de garantía (hipoteca, prenda, anticresis).
- Derechos reales principales y accesorios (1889):
Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crédito en función de
garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.
En cuanto a los efectos, según el artículo 857, la extinción, nulidad o ineficacia del crédito
principal, extinguen los derechos y obligaciones accesorios.
- Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables (1890):
Los derechos reales recaen esencialmente sobre cosas, las que pueden ser inmuebles o
muebles, y estas a su vez son registrables o no registrables, cuando los documentos
portantes de derechos tengan acceso al registro, ya sea para su oponibilidad (buques,
aeronaves, ganado) o también para su constitución (automotores, caballos de purasangre).
- Ejercicio por la posesión o por actos posesorios (1891):
Todos los derechos reales regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto las
servidumbres y la hipoteca. Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios
concretos y determinados sin que su titular ostente la posesión; es negativa si la carga real
se limita a una abstención determinada impuesta en el título (art. 2164). El primer uso es
modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva (art. 1892).
Extinción:
- Por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, es
indiferente que la extinción haya sido fortuita, negligente o dolosa. En su caso, el
perjudicado tendrá derecho a una indemnización, pero ello no obsta a la extinción
del derecho real.
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- Por abandono (La voluntad de renunciar no se presume y la interpretación de los
actos que permiten inducir es restrictiva), Si se tratara de bienes inmuebles, la
renuncia deberá ser formalizada por escritura pública (art. 1017 inc. a).Quedan
exceptuados los casos en los que el acto es realizado mediante subasta proveniente
de ejecución judicial o administrativa. El abandono de cosa mueble no registrable
(art. 1947) es una causal de extinción absoluta pues la cosa se transforma en res
derelictae y deja de tener dueño. El abandono, si se trata de obligaciones propter
rem (art. 1937) libera a quien lo hizo, caso contrario no hay liberación.
- Consolidación: Se produce en los derechos reales sobre cosa ajena, cuando una
misma persona reúne la titularidad de ambos derechos, ya que si alguien es dueño
no tendría sentido que mantenga un derecho sobre su propia cosa.
DERECHOS REALES NO LEGISLADOS:
Los censos y las rentas: existe una renta real, llamada censo, cuando la obligación
asumida por el deudor de la renta se establece como carga de un bien inmueble y debe ser
soportada por los sucesivos adquirentes. El censualistaes el que debe recibir el canon,
renta o pensión y el censatario el que lo paga.
Enfiteusis: es el derecho real por el cual el propietario de un inmueble rústico enajenar su
dominio útil, permanentemente o por largo tiempo, a otra persona, a cambio de una pensión
o canon cierto e invariable. El derecho del enfiteuta es transmisible a los herederos y por
actos entre vivos.
Vinculaciones: La unión o sujeción de todos o determinados bienes a dominio perpetuo de
una familia estableciendo un determinado orden sucesorio, con prohibición de enajenar,
y los gravámenes o cargas perpetuas que se imponen en algunas fundaciones reciben el
nombre genérico de vinculaciones. El mayorazgo es el derecho por el cual el constituyente
establece el orden sucesorio asegurando la inalienabilidad e indivisibilidad del bien. Las
capellanías constituyen un tipo de vinculación por la cual se establece, con carácter real y
generalmente a perpetuidad, una carga sobre un bien inmueble, con una finalidad pía
(intento de religión o caridad).
Modos de adquisición:
Los modos de adquirir los derechos reales son: título y modo, voluntad de la ley,
prescripción adquisitiva y sucesión, estos son generales, pero existen modos especiales de
adquisición de algunos derechos reales
a) Modo de adquisición originario y derivado: Originario se llama el modo cuando la
cosa se adquiere independientemente y a pesar del derecho que tenía el propietario
anterior, o cuando la cosa no tenía dueño, o había sido abandonada (ej. Apropiación,
transformación, accesión, prescripción adquisitiva, etc.). En cambio cuando se
adquiere de un titular anterior se dice que el modo de adquirir es derivado, y eso trae
como consecuencia que el adquirente tendrá la cosa con todas las cargas,
gravámenes y limitaciones que pesaban sobre aquel.
b) Adquisición derivada por acto entre vivos. El título y el modo: La adquisición
derivada por acto entre vivos de derechos reales que se ejercen por la posesión
requiere la concurrencia del título y el modo. La tradición por sí sola no sirve para
transmitir el derecho real si no va precedida de un negocio jurídico antecedente que
justifica la transmisión.
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El título suficiente es un acto jurídico, apto para la transmisión de un derecho real propio del
disponente capaz y legitimado al efecto y que debe ser formalizado de acuerdo a los
requisitos legales para alcanzar el fin perseguido. El modo es el acto a través del cual la
adquisición tiene lugar para la materialización de la mencionada posibilidad.
El título sería la causa mediata y la tradición la inmediata. La tradición, es constitutiva del
derecho real.
La inscripción registral: En materia de cosas registrables, la inscripción del título en el
registro le otorga oponibilidad frente a terceros interesados de buena fe. Los derechos
reales son oponibles erga omnes, y requieren de publicidad (suficiente) para ser conocidos
y oponibles.
El art 1893 prevé dos formas de hacer públicos los derechos reales, una es la tradición, la
que además de su función constitutiva del derecho real, cumple un rol publicitario cuando se
trata de cosas muebles no registrables. Cuando se trata de cosas registrables, la publicidad
se concreta a través de la inscripción en el Registro que corresponda.
Adquisición por causa de muerte: No es necesaria la tradición, art 2280: Desde la muerte
del causante, los herederos tienen todos los derechos y acciones de aquel de manera
indivisa, con excepción de los que no son transmisibles por sucesión.
Adquisición legal: Art 1894: Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con
indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios
inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina
en la accesión de cosas muebles inseparables, la habitación del cónyuge y del conviviente
supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.
Prescripción adquisitiva: es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un
derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley. El código
prohíbe que la superficie pueda ser adquirida por usucapión larga y regula dos clases de
prescripción adquisitiva, la larga y la breve.
La convalidación:
Dispone el art 1885 que si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo
adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada. Por regla nadie
puede transmitir un derecho que no tiene, ni si quiera mejor al que tiene. Tal transmisión
sería inoponible al verdadero titular y generaría la responsabilidad del transmisor.
- ARTÍCULO 1906.- Transmisibilidad. Todos los derechos reales son
transmisibles, excepto disposición legal en contrario.
Este principio apunta a un acto jurídico originariamente ineficaz que posteriormente por un
suceso que ocurre luego de su celebración, adquiere validez con efecto retroactivo al
momento de su otorgamiento para el cumplimiento de los efectos legales pertinentes.
Si quien transmite el derecho real, cumpliendo con todos los requisitos de forma no es el
verdadero titular, o sea que no está legitimado, el adquirente cuenta con un justo título que
le permitirá consolidar su situación al cabo de 10 años de posesión, si es de buena fe. Pero
si antes de ese plazo el transmitente que no estaba legitimado por alguna causa adquiere el
derecho que ya transmitió, se opera la convalidación.
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