Bolilla 10 Reales

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UNIDAD 10: DOMINIO
El concepto de dominio se restringe a un derecho que otorga todas las facultades sobre una
cosa a su titular.
El dominio como derecho real es el mayor sometimiento de que puede ser objeto una cosa
a una persona, y correlativamente el mayor, más extenso y más completo poder que su
titular puede tener sobre la misma cosa; los demás derechos reales no son sino cada uno
de ellos un fragmento de esa totalidad que es el dominio.
- ARTÍCULO 1941.- Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que
otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una
cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta
que se pruebe lo contrario.
Es pleno o perfecto cuando es perpetuo y la cosa no está gravada con ningún derecho real
hacia otras personas.
Caracteres:
ABSOLUTO: Confiere a su titular la mayor cantidad posible de facultades sobre la cosa:
1. Ius utendi: servirse de la cosa;
2. Ius fruendi: percibir frutos;
3. Ius abutendi: disponer de la cosa.
El ejercicio de las facultades aquí explicitadas siempre debe ser regular y no abusivo. Quien
tiene el dominio perfecto sobre una cosa, ya no puede adquirir sobre ella ningún otro
derecho real.
EXCLUSIVO: El dominio posee este carácter porque no puede tener más de un titular por
toda la cosa, de haber más titulares (por partes alícuotas) se configuraría un condominio.
Este carácter conlleva la facultad del titular de poder excluir a terceros de uso, goce y
disposición de la cosa sobre la que ejerce el derecho real de dominio.
Tampoco puede, sobre la misma cosa, concurrir el dominio y otro derecho real en cabeza de
la misma persona. La facultad de exclusión conlleva distintas facultades pertenecientes a la
disposición material de la cosa.
PERPETUO: Significa que él no se extingue porque su titular no use, goce u ocupe de la
cosa, a no ser que la deje poseer por otro por el tiempo exigido por ley para la usucapión.
Significa que no está sujeto a plazo,sin límite de tiempo y que dura mientras exista la cosa.
En el caso de que el dominio sea temporario estaremos ante un dominio revocable y
fiduciario, ambas especies del dominio imperfecto.
El abandono implica una alteración del carácter perpetuo del dominio. Se trata de un
acto librado al arbitrio del dueño, quien puede hacer uso de esta facultad en cualquier
tiempo si así lo desea.
ARTÍCULO 1945.- Extensión.
Cuando las cosas accesorias forman parte integrante de la principal, no pueden ser
poseídas en forma independiente sin que haya una alteración de la sustancia. Si son
separadas habrá tantos dominios independientes como cosas se hayan desprendido. Se
trata de cosas que al estar unidas a otra principal han perdido su individualidad debido que
forman parte de un todo.
En cuanto a la extensión del dominio de un inmueble, se establece que el dominio del suelo
se extiende al subsuelo y al espacio aéreo. Los límites a esta extensión están dados en
cuanto a la medida en que sea posible su aprovechamiento. Además, hay que tener en
cuenta los límites físicos especialmente legislados
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del
inmueble, si no se prueba lo contrario.
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DOMINIO IMPERFECTO.
El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está
gravada con cargas reales.
El dominio se caracteriza por ser absoluto, exclusivo y perpetuo. Los tres casos de dominio
imperfecto (fiduciario, revocable y gravado) afectan en alguna medida a dichos caracteres.
En el dominio fiduciario y el revocable, se encuentra disminuido el carácter perpetuo. Las
cargas reales limitan al dominio en su absolutez.
Dominio revocable.
En términos generales, es el derecho de dominio sujeto a plazo oa condición resolutorios.
Esta modalidad surge de la voluntad de las partes o la ley, a diferencia del fiduciario que
sólo es fijado por las partes. La condición o el plazo deben ser resolutorios, ya que si fueran
suspensivos no habría adquisición del dominio.
Al finalizar el plazo o cumplirse la condición, la cosa debe restituirse a su primitivo dueño.
En el dominio revocable los efectos de la resolución son retroactivos, por el contrario, en el
fiduciario la regla es la contraria.
En el dominio revocable interviene el transmitente o revocante, que es la persona que luego
de producirse el evento resolutorio volverá a tener el dominio perfecto de la cosa, y el dueño
revocable que es titular del dominio sujeto a resolverse mientras este dure. Si la condición o
plazo fracasa el dominio se consolidará en quien tuvo durante ese tiempo el dominio
imperfecto. El plazo siempre es fatal, mientras que la condición está sujeta al acaecimiento
de un hecho incierto que no se sabe si se producirá. Por ello se establece un plazo máximo
de espera de 10 años.
El plazo debe computarse desde la fecha del título constitutivo. La fijación de un plazo
máximo supone que el legislador busca dar seguridad y terminar con la situación de
incertidumbre, lo que beneficia no solo a las partes sino también a terceros.
En el caso de inmuebles, la transmisión del dominio debe ser formalizada por escritura
pública. Si se pacta una condición o plazo resolutorios deben figurar en ella y por ende en el
registro a los fines de la publicidad de la situación. Si no se hubiese tomado razón de la
cláusula, igual sería oponible a terceros interesados dado que no podrían alegar su
ignorancia ni su buena fe. En cuanto a las condiciones resolutorias tacitas, impuestas por la
ley, nadie puede alegar el desconocimiento del derecho.
En el caso de muebles registrables, será indispensable la inscripción registral para que la
cláusula resolutoria pueda ser oponible a terceros interesados de buena fe. Pendiente el
plazo o condición resolutorios, el dueño revocable tiene las mismas facultades que un
dueño perfecto: usar, gozar y disponer jurídica y materialmente. Los terceros que adquieran
derechos reales del dueño revocable están sujetos a la extinción del derecho del
constituyente. El código atribuye efectos retroactivos a la revocación, lo que significa que
todo debe volver hacia atrás,como si no hubiera sucedido.
Cuando se produce el efecto retroactivo el dueño anterior readquiere el dominio
perfecto, libre de los gravámenes que hubiese impuesto el dueño revocable, el dominio
revocable queda automáticamente extinguido y el dueño anterior se convierte nuevamente
en dueño perfecto sin necesidad de que se haga la tradición (dueño revocable pasa a ser
un tenedor). En el caso que, por alguna excepción, el efecto no fuere retroactivo, deben ser
respetados los actos jurídicos.
Finalizado el dominio revocable, y recuperado en cabeza del ahora dueño perfecto, para
que sea la readquisición oponible a terceros interesados de buena fe, que se realice la
inscripción en el registro si la cosa es registrable con efectos declarativos. En el caso de
que fuere la inscripción constitutiva, siempre deberá inscribirse en el registro para que
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pueda readquirir el derecho el ahora dueño perfecto. Extinguido el dominio revocable, el
tenedor está obligado a restituir la cosa a su antiguo dueño.
Dominio fiduciario.
Es un derecho real de dominio desprovisto del carácter de la perpetuidad, en la medida
en que puede extinguirse por el cumplimiento de un plazo o de una condición, ambos
resolutorios. Su efecto es que el dominio de la cosa debe pasar, al cumplimiento de la
condición o vencimiento del plazo, a manos de un tercero o retornar al propio fiduciante.
La causa fuente del fideicomiso puede ser un contrato o un testamento, siempre que no
configure una sustitución fideicomisaria prohibida. El contrato debe ser registrado en el
registro que corresponda.
El dominio fiduciario se rige por lo establecido en las disposiciones que regulan el contrato
de fideicomiso
Las partes del negocio o contratofiduciario pueden ser entre dos y cuatro. El constituyente
o fideicomitente, de quien se desprende el dominio en favor de otra persona. El fiduciario
recibe el dominio transmitido de manera temporal. El fideicomisario que es el tercero a
quien habrá que transmitir el dominio si se cumple la condición resolutoria o vencimiento del
plazo. El beneficiario (pueden ser más de uno) recibirá los beneficios de la gestión del
fiduciario.
Sobre los bienes fideicomitidos se constituye un patrimonio separado o de afectación en
cabeza del fiduciario. Un patrimonio autónomo, separado de los patrimonios de cada una de
las partes intervinientes en el fideicomiso, afectado al cumplimiento de un fin determinado
por un periodo establecido o por el plazo máximo de 30 años o por la vida del beneficiario
incapaz.
Pendiente el plazo o condición, el fiduciario es el dueño de la cosa transmitida y tiene
facultades amplias, todas con las que cuenta un dueño perfecto o pleno. Si en el título se le
hubiese prohibido enajenar, la cláusula es válida.
El fiduciario tiene derecho a una retribución por su trabajo y reembolso de los gastos,salvo
estipulación en contrario. El fiduciario nunca puede adquirir para sí los bienes del patrimonio
fiduciario. Es titular de un dominio imperfecto pero que transmitirá un dominio perfecto.
Se extingue principalmente por el cumplimiento de la condición o vencimiento del
plazo,ambos resolutorios. Sucedido ello, el fiduciario debe transmitir la cosa a quien
corresponda. El acaecimiento del evento resolutorio produce ipso iure el cambio de
titularidad, para que el designado adquiera el dominio no es necesaria la tradición de la
cosa. El fiduciario queda convertido en tenedor de la cosa a nombre del dueño de la cosa
con la obligación de restituir.
- ARTÍCULO 1677. Excepto estipulación en contrario, el fiduciario tiene derecho al
reembolso de los gastos y a una retribución, ambos a cargo de quien o quienes se
estipula en el contrato. Si la retribución no se fija en el contrato, la debe fijar el juez
teniendo en consideración la índole de la encomienda, la importancia de los deberes
a cumplir, la eficacia de la gestión cumplida y las demás circunstancias en que actúa
el fiduciario.
La extinción del dominio fiduciario no opera con efecto retroactivo. Ya se trate de muebles o
inmuebles, si el tercer adquirente es de buena fe y a título oneroso la resolución sólo
producirá sus efectos hacia el futuro sin afectar el pasado.
La extinción tendrá efectos retroactivos si el tercero es de mala fe o adquirió a título gratuito.
Los fideicomisos testamentarios permiten designar al fiduciario para que, a la muerte del
causante, reciba todo o parte de sus bienes con el objeto de destinarlos a ciertas
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finalidades, en beneficio de otro u otros. Al concluir el fideicomiso, los bienes deben ser
transmitidos a quien se hubiese designado en el testamento o supletoriamente indique la
ley. Están prohibidas las sustituciones fideicomisarias, en las que el traspaso de bienes está
supeditado a la muerte del heredero, y debe respetarse la porción legítima de los herederos
forzosos.
DOMINIO DE LAS AGUAS.
Dominio público: Cosas que están destinadas al uso directo y general de los habitantes, o
están afectadas a un fin de utilidad o comodidad común y pertenecen en propiedad al ente
público. No pueden constituirse sobre ellos derechos reales a favor de terceros que
importan un principio de enajenación
Enumerados en el art 235. Entre ellos:
- Mar territorial (agua, lecho y subsuelo) hasta la distancia determinada en tratados
internacionales y legislación especial.
- Aguas interiores, bahías, golfos, ensenadas, puerto, ancladeros y playas marítimas.
- Ríos, estuarios, arroyos y demás aguas que corren por cauces naturales, los lagos y
lagunas navegables, los glaciares y el ambiente periglacial y toda otra agua que
tenga o adquiera la aptitud para satisfacer usos de interés general,
comprendiendose las aguas subterráneas.
Caracteres (art 237): Inenajenabilidad, Inembargabilidad, Imprescriptibilidad.
Dominio Privado del Estado (art 236)
Son enajenables (previa autorización), embargables e prescriptibles, es decir que están en
el comercio.
- los lagos no navegables que carecen de dueño;
Aguas de los Particulares (art 239)
Las aguas que surgen en los terrenos de los particulares pertenecen a sus dueños, quienes
pueden usar libremente de ellas, siempre que no formen cauce natural.
Pertenecen al dominio público si constituyen cursos de agua por cauces naturales. Los
particulares no deben alterar esos cursos de agua.
El hecho de correr los cursos de agua por terrenos inferiores no da a los dueños de éstos
derecho alguno
LÍMITES AL DOMINIO
Son las normas legales que regulan ese derecho real, compatibilizando los derechos y
obligaciones que por igual gozan los hombres en sus relaciones de vecindad (en interés
predominantemente privado), o en miras de un interés público, para armonizar el derecho
privado individual con el interés general y colectivo.
- ARTÍCULO 1970. Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés público
están regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio
sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas
aplicables en cada jurisdicción.
La regla es que los límites deben ser aceptados, tolerados, sin derecho a indemnización
alguna. Se establece la idea de que los vecinos al soportar límites al ejercicio de su
derecho, sacrifican intereses que no son resarcibles.
- ARTÍCULO 1971.- Daño no indemnizable. Los deberes impuestos por los límites al
dominio no generan indemnización de daños, a menos que por la actividad del
hombre se agrave el perjuicio¨.
Límites en interés público
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A diferencia de los límites impuestos por razones de vecindad, aquellos impuestos por el
interés público no gozan de reciprocidad. Tampoco es necesario que concurran dos
inmuebles.
Las limitaciones de interés público son creadas por razones de comunidad y son lato
sensu objeto del Derecho Administrativo. La administración pública regula todo lo
relativo al urbanismo y a la edificación, por medio de códigos de planeamiento y
edificación. Estas limitaciones son ilimitadas en su número y objeto
El único límite que reconoce la Administración para ejercer su derecho, es la Constitución
Nacional. No producen un desmembramiento de la propiedad por lo que no dan lugar a
indemnización alguna, salvo el accionar doloso o culposo de sus agentes. En principio son
ejecutorias, lo que significa que el particular no puede oponerse a la restricción salvo el
ejercicio de su propio derecho de dominio.
Límites a la libre disposición jurídica:
- Cláusulas de Inenajenabilidad (art 1972) Cláusula de no transmitir a persona alguna
el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos
reales.
Nula en actos a título oneroso, excepto si se refiere a persona o personas determinadas.
Válida en actos a título gratuito si su plazo no excede de diez años. Renovable.
En actos por causa de muerte son nulas si afectan las porciones legítimas o implican
sustitución fideicomisaria.
- Camino de la Sirga (art 1974): Franja de terreno que el dueño debe dejar libre
cuando su inmueble limita con un cauce o ribera, aptos para el transporte por agua.
De ser de 15 metros de ancho en toda la extensión del curso. No debe realizar actos
que menoscaben aquella actividad.
Finalidad: Asegurar las necesidades de navegación, flotación y pesca.
Límites en interés recíproco de los vecinos
Impiden extender una inmisión desde un inmueble hacia otro, pero no prohíben
privarlo de ciertas ventajas (ej: luz natural), en tanto no haya animus nocendi.
INMISIONES INMATERIALES:
Los vecinos deben soportar molestias, en tanto sean razonables. Cuando no lo son, el juez
puede adoptar diversas medidas. Las inmisiones son propagaciones de factores que
perturban causadospor la obra del hombre. No están comprendidas en la norma las que
tengan causas naturales. Debe existir cierta reiteración en la inmisión, lo cual determina que
debe producirse al menos más de una vez lo que no implica que necesariamente deba
ser perpetua.
•Casos: humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares que
excedan la normal tolerancia.
•Facultad del juez: Disponer la remoción de la causa de la molestia, o su cesación e
indemnización. Para disponer el cese el juez debe ponderar el respeto debido al uso regular
de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.
ARTÍCULO 1975.- Obstáculo al curso de las aguas. Los dueños de inmuebles linderos
a un cauce no pueden realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o
modifique su dirección o velocidad, a menos que sea meramente defensiva. Si alguno
de ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereño o de un tercero, puede remover el
obstáculo, construir obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de restablecer
las aguas a su estado anterior, y reclamar del autor el valor de los gastos necesarios y
la indemnización de los demás daños.
Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer las aguas
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a su estado anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo.
ARTÍCULO 1976.- Recepción de agua, arena y piedras. Debe recibirse el agua, la arena
o las piedras que se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo
interferencia del hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua
extraída artificialmente, la arena o las piedras que arrastra el agua, si se prueba que no
causan perjuicio a los inmuebles que las reciben.
ARTÍCULO 1977. Obras, trabajos e instalaciones. Si es indispensable poner andamios u
otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o dejar pasar a las personas que
trabajan en la obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo, pero quien construye la obra
debe reparar los daños causados.
ARTÍCULO 1978.- Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los
muros linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia
que la de tres metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de sesenta
centímetros, medida perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde
el límite exterior de la zona de visión más cercana al inmueble colindante.
ARTÍCULO 1979.- Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el
muro lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta
centímetros, medida desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura.
ARTÍCULO 1982.- Árboles, arbustos u otras plantas. El dueño de un inmueble no puede
tener árboles, arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal
tolerancia. En tal caso, el dueño afectado puede exigir que sean retirados, a menos que
el corte de ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran en su
inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo.
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